1、亞星上街旅游地產項目亞星上街旅游地產項目-“皇家群島皇家群島”項目（暫定）商業定位建議項目（暫定）商業定位建議亞星集團營銷中心亞星集團營銷中心二零一一年五月二零一一年五月九九日日一、區域內高端地產項目個案分析一、區域內高端地產項目個案分析雁鳴湖游覽區黃河風景名勝區上街-滎陽自然生態區新鄭龍湖鎮4目前鄭州市高端項目主要集中于黃河風景名勝區、新鄭龍湖鎮兩大區域內目前鄭州市高端項目主要集中于黃河風景名勝區、新鄭龍湖鎮兩大區域內上街上街-滎陽自然生態區、雁鳴湖生態游覽區為近兩年新興區域，市場發展前景值得看好滎陽自然生態區、雁鳴湖生態游覽區為近兩年新興區域，市場發展前景值得看好鄭州高端市場個案分布圖鄭州

2、高端市場個案分布圖P Partart1 1亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年怡豐森林湖清華憶江南二期伴山居清華大溪地林溪灣龍泊圣地正商紅河谷天倫莊園居易五云山雁鳴湖度假村洞林湖新田生態城“皇家群島”項目（暫定名）4項目位置：惠濟天河路北段(惠濟區政府向北2000米)怡豐森林湖會所 發展商：河南怡豐置業發展有限公司占地面積：466900平方米建筑面積：500000平方米 建筑規模：住宅、別墅、洋房、商鋪商業：地中海風情購物街地中海風情購物街 項目特色：水景地產,特色別墅,花園洋房 項目配套:休閑會所、室內外游泳池、社休閑會所、室內外游泳池、社區小學、幼兒園、燃氣、暖氣直接入戶區小學、

3、幼兒園、燃氣、暖氣直接入戶 項目銷售近況：怡豐森林湖二期加推房源，230-370平米湖畔聯排，80-180平米電梯洋房。銷售均價約為70007200元/個案分析個案分析怡豐怡豐森林湖森林湖P Partart1 1亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年生態環境：項目北段深入黃河生態防項目北段深入黃河生態防護林，距千畝黃河濕地公園護林，距千畝黃河濕地公園1公里，公里，東東側與水面寬達側與水面寬達190余米的余米的300畝東湖隔路畝東湖隔路相望。相望。教育：北大學城、河南省理工學校、北大學城、河南省理工學校、社區小學、幼兒園。社區小學、幼兒園。休閑：黃河花園口旅游區、黃河濕地黃河花園口旅游區

4、、黃河濕地公園、自然防護林、花西湖水庫、東風公園、自然防護林、花西湖水庫、東風渠沉沙池。渠沉沙池。個案分析個案分析怡豐怡豐森林湖森林湖P Partart1 14項目位置：滎陽市廣賈路東側 發展商：鄭州清華園房地產開發有限公司占地面積：52500平方米建筑面積：150000平方米 建筑規模：住宅、別墅、洋房、溫泉公寓 項目特色：水景地產,宜居生態地產,低密居所 生態環境：3000畝自然山林，畝自然山林，500畝伴畝伴山湖，萬畝黃河濕地，星級溫泉度假酒山湖，萬畝黃河濕地，星級溫泉度假酒店，店，10000畝濕地。畝濕地。面積區間在50-200平米戶型 項目銷售近況：清華憶江南二期伴山居墅院洋房30-

5、150平米獨家庭院，僅余15席。80-166平米墅院洋房推出。銷售均價約為43004500元/個案分析個案分析清華清華憶江南二期憶江南二期P Partart1 1亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年項目配套：桃花峪自然風景區、三皇桃花峪自然風景區、三皇山自然風景區、炎黃二帝人文風景區、山自然風景區、炎黃二帝人文風景區、楚漢古戰場風景區、江南春溫泉、高爾楚漢古戰場風景區、江南春溫泉、高爾夫練習場、馬術俱樂部、軍事主題公園、夫練習場、馬術俱樂部、軍事主題公園、山地拓展訓練營、摩爾莊園、銀發休閑山地拓展訓練營、摩爾莊園、銀發休閑空間、滑雪場、滑

6、草場、中國庭院歷史空間、滑雪場、滑草場、中國庭院歷史文化長廊、宿營地等。文化長廊、宿營地等。濕地公園、溫泉湯池、垂釣中心、游艇濕地公園、溫泉湯池、垂釣中心、游艇俱樂部、私家菜園、騎馬場、射箭場、俱樂部、私家菜園、騎馬場、射箭場、軍事對抗、真人軍事對抗、真人CS模擬戰場等模擬戰場等 個案分析個案分析清華清華憶江南二期憶江南二期P Partart1 14項目位置：中原區鄭上路99號（中原西路與莊公路交匯處北2000米）發展商：鄭州清華園房地產開發有限公司占地面積：260000平方米建筑面積：190000平方米 建筑規模：住宅、洋房項目特色：創意地產學校：鄭州一中、河南財經學院西校區、鄭州一中、河南

7、財經學院西校區、鄭州職業技術學院、鄭州機電工程學校鄭州職業技術學院、鄭州機電工程學校等。等。醫院：一五三醫院。項目銷售近況：華大溪地一期88-95平米觀景小高層即將恢弘入市。115-171平米電梯洋房，356-380平米聯排，54-71平米宮邸，溫泉入戶。銷售均價約為5000-5200元/個案分析個案分析清華清華大溪地大溪地P Partart1 1亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年個案分析個案分析清華清華大溪地大溪地P Partart1 1亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年生態環境：7000畝西流湖生態綠化長廊、畝西流湖生態綠化長廊、860畝鄭州植物園、畝鄭州植物園、7

8、50畝京襄城遺址生態園、畝京襄城遺址生態園、270畝劉禹錫公園等、畝劉禹錫公園等、88畝李商隱公園。畝李商隱公園。項目配套：80000大海嘯浴場、大海嘯浴場、50000阿爾卑斯溫泉、阿爾卑斯溫泉、50000寬巷子休閑街、寬巷子休閑街、30000耍都客棧耍都客棧 4項目銷售近況：林溪灣4月30日開盤，目前洋房、聯排、獨棟、雙拼均有銷售，洋房均價最低6000元/平米。項目位置：新鄭市龍湖鎮軒轅路與學府路交匯處 發展商：鄭州新興置業有限公司占地面積：432950平方米建筑面積：299001平方米 建筑規模：別墅、花園洋房項目特色：特色別墅,低密居所,花園洋房 學校：中原工學院、升達大學、經濟干中原工

9、學院、升達大學、經濟干部管理學院部管理學院，河南省職工醫學院、河，河南省職工醫學院、河南省經貿學院、河南省紡織高等?？茖W南省經貿學院、河南省紡織高等?？茖W校、河南省檢查官學院、國家法官學院校、河南省檢查官學院、國家法官學院河南分院等，龍湖一中、河南省外國語河南分院等，龍湖一中、河南省外國語實驗等中學以及龍湖鎮小學實驗等中學以及龍湖鎮小學個案分析個案分析林溪灣林溪灣P Partart1 1亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年個案分析個案分析林溪灣林溪灣P Partart1 1亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年項目配套：孟子園酒店：中原工學院西孟子園酒店：中原工學院西100米

10、路北米路北清芳園酒店：清芳園酒店：107國道西國道西100米梅山路東米梅山路東金龍飯店：商業路北金龍飯店：商業路北1000米，米，107國道上，國道上，蓮湖村大酒店：餐飲、洗浴一體（龍湖最高檔蓮湖村大酒店：餐飲、洗浴一體（龍湖最高檔的酒店），泰山路西的酒店），泰山路西100米路北。米路北。藍天大酒店：餐飲、洗浴一體藍天大酒店：餐飲、洗浴一體中山路和雙中山路和雙湖大街交叉口北湖大街交叉口北100米路西米路西金融：河南省農業銀行、鄭州市農村合作信用金融：河南省農業銀行、鄭州市農村合作信用社、河南省建設銀行社、河南省建設銀行 5000平米奢華會所，第一太平戴維斯專屬服務。平米奢華會所，第一太平戴維斯

11、專屬服務。4項目銷售近況：截止4月14日，龍泊圣地泊郡華庭已交付新房26套，所交房屋位置主要為泊郡華庭組團內東、北區域的聯排別墅和多層洋房。據悉，泊郡華庭樓盤年內還將陸續辦理交付均價最低9000元/平米。項目位置：新鄭市龍湖大學城，老107國道與龍湖鎮商業路交匯處東1000米發展商：易居國際占地面積：60000平方米建筑面積：100000平方米 建筑規模：住宅、別墅、花園洋房項目特色：特色別墅,低密居所,花園洋房 學校：中原工學院、升達大學、經濟干中原工學院、升達大學、經濟干部管理學院部管理學院，河南省職工醫學院、河，河南省職工醫學院、河南省經貿學院、河南省紡織高等?？茖W南省經貿學院、河南省紡

12、織高等?？茖W校、河南省檢查官學院，國家法官學院校、河南省檢查官學院，國家法官學院河南分院等。另外還有龍湖一中、河南河南分院等。另外還有龍湖一中、河南省外國語實驗等中學以及龍湖鎮小學省外國語實驗等中學以及龍湖鎮小學個案分析個案分析龍泊圣地龍泊圣地P Partart1 1亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年個案分析個案分析林溪灣林溪灣P Partart1 1亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年項目配套：新鄭市第三人民醫院，龍湖鎮郵政所。新鄭市第三人民醫院，龍湖鎮郵政所。教育配套：中原工學院、升達大學、經濟干部中原工學院、升達大學、經濟干部管理學院管理學院，河南省職工醫學院、河南

13、省經貿學，河南省職工醫學院、河南省經貿學院、河南省紡織高等?？茖W校、河南省檢查官院、河南省紡織高等?？茖W校、河南省檢查官學院，國家法官學院河南分院等。另外還有龍學院，國家法官學院河南分院等。另外還有龍湖一中、河南省外國語實驗等中學以及龍湖鎮湖一中、河南省外國語實驗等中學以及龍湖鎮小學小學餐飲娛樂場所：清芳園酒店、金龍飯店、蓮湖清芳園酒店、金龍飯店、蓮湖村大酒店、藍天大酒店。村大酒店、藍天大酒店。金融：河南省農業銀行、鄭州市農村合作信用河南省農業銀行、鄭州市農村合作信用社、河南省建設銀行社、河南省建設銀行龍泊會所、龍泊山莊、水上高爾夫、碼頭、水龍泊會所、龍泊山莊、水上高爾夫、碼頭、水上運動中心、

14、水上樂園、星級酒店，兒童樂園，上運動中心、水上樂園、星級酒店，兒童樂園，釣魚島釣魚島 4項目銷售近況：正商紅河谷4月30日開盤，240平米溪谷院墅5萬抵10萬，126-170平米情景洋房1萬抵3萬，下批房源預計5月開盤，價格待定。項目位置：新鄭市鄭州西南繞城高速與中州大道交匯處南500米發展商：河南正商置業有限公司占地面積：333500平方米建筑面積：500000平方米 建筑規模：多層、高層住宅、花園洋房項目特色：豪華居住區物業公司：第一太平戴維斯物業管理有限公司學校：周邊有中原工學院、升達大學等周邊有中原工學院、升達大學等教育配套。教育配套。雙語幼兒園、雙語小學、社區醫院、高雙語幼兒園、雙語

15、小學、社區醫院、高端會所、風情商業街、大中型超市端會所、風情商業街、大中型超市 個案分析個案分析正商正商紅河谷紅河谷P Partart1 1亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年個案分析個案分析正商正商紅河谷紅河谷P Partart1 1亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年項目配套：正商紅河谷項目依托溪谷、坡地、河流、森正商紅河谷項目依托溪谷、坡地、河流、森林資源的打造的低密度高端居住區，是鄭州林資源的打造的低密度高端居住區，是鄭州第一個建筑在溪谷之上的低密度復合地產項第一個建筑在溪谷之上的低密度復合地產項目。目。正商紅河谷物業類型豐富，規劃有雙拼、聯正商紅河谷物業類型豐富，

16、規劃有雙拼、聯排、花園洋房、電梯洋房、高層五種物業類排、花園洋房、電梯洋房、高層五種物業類型。正商紅河谷建筑立面采用純正的西班牙型。正商紅河谷建筑立面采用純正的西班牙風格。正商紅河谷社區內部配套完善，從教風格。正商紅河谷社區內部配套完善，從教育、生活、商業、休閑娛樂等業主各方面的育、生活、商業、休閑娛樂等業主各方面的需求出發，建造一個完全獨立于城市之外的需求出發，建造一個完全獨立于城市之外的“一站式一站式”生活組團。生活組團。4項目銷售近況：天倫莊園一期售罄，預計2011年6月份交房；二期預計9月份開盤，一期價格均價6800元/，二期價格待定。項目位置：惠濟天河路與開元路交匯處(惠濟區政府正對

17、面)發展商：河南省天倫房地產開發有限公司占地面積：333500平方米建筑面積：480000平方米 建筑規模：住宅、花園洋房、別墅項目特色：豪華居住區、低密度居所項目概況：天倫莊園一期天倫莊園一期1-5號樓為六號樓為六層電梯洋房，主力戶型為層電梯洋房，主力戶型為95-155平米平米爵士公館；爵士公館；6-25號樓為聯排復式或疊加號樓為聯排復式或疊加復式別墅，主力戶型有復式別墅，主力戶型有220-420平米聯平米聯排，排，167-197平米疊拼。平米疊拼。個案分析個案分析天倫莊園天倫莊園P Partart1 1亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年個案分析個案分析天倫莊園天倫莊園P Par

18、tart1 1亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年項目配套：醫療：鄭州大學第四附屬醫院醫療：鄭州大學第四附屬醫院 惠濟區人民醫惠濟區人民醫院院 鄭州市第三人民醫院（規劃）鄭州市第三人民醫院（規劃）學校：社區小學、幼兒園、北大學城（河南學校：社區小學、幼兒園、北大學城（河南商專，鄭州師范學院，中州大學、河南科技商專，鄭州師范學院，中州大學、河南科技專修學院，鄭州文理學院，鄭州藝術學校等專修學院，鄭州文理學院，鄭州藝術學校等休閑：黃河迎賓館、四季同達生態園、豐樂休閑：黃河迎賓館、四季同達生態園、豐樂園、黃河風景名勝區園、黃河風景名勝區金融：鄭州商業銀行、郵政、信用社金融：鄭州商業銀行、郵

19、政、信用社生態環境：項目對面是生態環境：項目對面是500畝生態公園，項畝生態公園，項目北段深入寬達目北段深入寬達1公里的黃河生態防護林，公里的黃河生態防護林，千畝黃河濕地公園。千畝黃河濕地公園。小區配套：小區內有運動休閑場，有籃球場、小區配套：小區內有運動休閑場，有籃球場、網球場、羽毛球場、乒乓球場、各種健身器網球場、羽毛球場、乒乓球場、各種健身器材、休閑長廊、小亭。材、休閑長廊、小亭。4項目銷售近況：洞林湖新田生態城正在建設中，開盤時間預計在2011年9月 價格待定。項目位置：滎陽市洞林湖發展商：河南新田置業有限公司占地面積：333000平方米建筑面積：338000平方米 建筑規模：住宅、商

20、業項目特色：宜居生態地產,旅游地產 項目概況：洞林湖新田生態城占地洞林湖新田生態城占地10000畝，規劃總的布局為畝，規劃總的布局為“以洞林湖以洞林湖中心，根據坡地地勢因地制宜設計多橫中心，根據坡地地勢因地制宜設計多橫多縱、多層次結構多縱、多層次結構”，由洞林湖向坡地，由洞林湖向坡地、臺地依次錯落的建筑布局，形成水天、臺地依次錯落的建筑布局，形成水天一色的流暢自然視線。新田生態城是以一色的流暢自然視線。新田生態城是以原生態為主導，打造商貿、文教、娛樂原生態為主導，打造商貿、文教、娛樂設施配套齊全的田園城市。設施配套齊全的田園城市。個案分析個案分析洞林湖新田生態城洞林湖新田生態城P Partar

21、t1 1亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年個案分析個案分析洞林湖新田生態城洞林湖新田生態城P Partart1 1亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年項目配套：以生態教育環境為核心，設置研究院或實驗室、高中、初中、小學、幼兒園等；生態以生態教育環境為核心，設置研究院或實驗室、高中、初中、小學、幼兒園等；生態娛樂，引進國內外大型娛樂商進行投資建設，如歡樂谷或野生動物散養園；生態醫療，娛樂，引進國內外大型娛樂商進行投資建設，如歡樂谷或野生動物散養園；生態醫療，根據氣候特點修建成特色療養醫院。根據氣候特點修建成特色療養醫院。商鋪、學校等。商鋪、學校等。4項目銷售近況：居易五云山

22、盧卡小鎮首批28座莊園現正預約中，總價260萬起，項目預計5月開盤。4月27日，居易五云山莊園產品說明會在裕達國貿酒店舉行。價格待定。項目位置：上街五云山大道001號 發展商：河南光輝偉業服務管理有限公司占地面積：2467900平方米建筑規模：住宅、度假山莊項目特色：特色別墅、低密度居所 神態環境：馬跑泉、一柏擔八廟、圣母廟、財神殿、馬跑泉、一柏擔八廟、圣母廟、財神殿、老君閣、靈霄寶殿和古寨墻等多處旅游老君閣、靈霄寶殿和古寨墻等多處旅游景點景點項目配套盧卡鄉村酒店、騎士俱樂部、高爾夫練盧卡鄉村酒店、騎士俱樂部、高爾夫練習場、接待中心、中心景觀帶、度假莊習場、接待中心、中心景觀帶、度假莊園等園等

23、。個案分析個案分析居易五云山居易五云山P Partart1 1亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年個案分析個案分析居易五云山居易五云山P Partart1 1亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年項目概況：居易五云山位于上街南部，一期開發的盧卡小鎮位于山居度假養生區（西林子）區域，居易五云山位于上街南部，一期開發的盧卡小鎮位于山居度假養生區（西林子）區域，占地占地3700畝，預計投資為畝，預計投資為5個億，開發周期為個億，開發周期為5年，主題意大利托斯卡納風格定制莊園，年，主題意大利托斯卡納風格定制莊園，規劃有盧卡鄉村酒店、騎士俱樂部、高爾夫練習場、接待中心、中心景觀帶、度假

24、莊規劃有盧卡鄉村酒店、騎士俱樂部、高爾夫練習場、接待中心、中心景觀帶、度假莊園等。園等。居易五云山發展綠色觀光農業，同時經營都市農業休閑、觀光、旅游等服務，提出居易五云山發展綠色觀光農業，同時經營都市農業休閑、觀光、旅游等服務，提出“中國山地生態公園中國山地生態公園”的生態休閑主題。的生態休閑主題。居易五云山采取以產業帶動，同時又以產業促進為核心的綜合開發新模式。五個山村居易五云山采取以產業帶動，同時又以產業促進為核心的綜合開發新模式。五個山村充分的開發利用，規劃有假日休閑區，山居度假養生區，溫泉度假區，花谷莊園區五充分的開發利用，規劃有假日休閑區，山居度假養生區，溫泉度假區，花谷莊園區五個功

25、能分區。同時輔助有機農業試驗基地、休閑農業體驗基地、綠色生態農業基地、個功能分區。同時輔助有機農業試驗基地、休閑農業體驗基地、綠色生態農業基地、觀賞花卉基地、創想主題農業基地，發展綠色、生態、高效、高科技等一系列農業休觀賞花卉基地、創想主題農業基地，發展綠色、生態、高效、高科技等一系列農業休閑娛樂項目。閑娛樂項目。亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年 目前鄭州高端在售項目配套較為完目前鄭州高端在售項目配套較為完 善，依照項目位置、項目配套及優善，依照項目位置、項目配套及優勢大致可分為兩類：勢大致可分為兩類：依托自然資源優勢造勢推廣依托自然資源優勢造勢推廣：洞林湖新田生態城、龍泊圣地、

26、森林湖、清華憶江南二期伴山居、五云山等項目，這些項目主要集中于黃河生態旅游區、新鄭龍湖鎮附近。生態環境及休閑提煉：生態環境及休閑提煉：黃河風景名黃河風景名勝區組團（黃河花園口旅游區、黃勝區組團（黃河花園口旅游區、黃河濕地公園、自然防護林、花西湖河濕地公園、自然防護林、花西湖水庫、東風渠沉沙池、桃花峪自然水庫、東風渠沉沙池、桃花峪自然風景區、三皇山自然風景區、炎黃風景區、三皇山自然風景區、炎黃二帝人文風景區、二帝人文風景區、）、新鄭龍湖鎮、）、新鄭龍湖鎮、雁鳴湖生態旅游區、洞林湖、五云雁鳴湖生態旅游區、洞林湖、五云山山個案分析個案分析小結小結P Partart1 1亞亞 星星 地地 產產 構構

27、建建 百百 年年依托項目配套優勢依托項目配套優勢：清華清華大溪地、清華大溪地、清華憶江南、怡豐憶江南、怡豐森林湖、龍迫圣地、林溪灣，森林湖、龍迫圣地、林溪灣，紅河谷紅河谷人文教育配套提煉：人文教育配套提煉：750畝京襄城遺址生態園、畝京襄城遺址生態園、270畝劉禹錫公園等、畝劉禹錫公園等、88畝李商隱公園；北大學畝李商隱公園；北大學城、中原工學院、升達大學、經濟干部管理學城、中原工學院、升達大學、經濟干部管理學院院 等等項目配套賣點提煉：項目配套賣點提煉：休閑會所、室內外游泳池、休閑會所、室內外游泳池、社區小學、幼兒園、溫泉、高爾夫練習場、馬社區小學、幼兒園、溫泉、高爾夫練習場、馬術俱樂部、軍

28、事主題公園、山地拓展訓練營、術俱樂部、軍事主題公園、山地拓展訓練營、摩爾莊園、銀發休閑空間、滑雪場、滑草場、摩爾莊園、銀發休閑空間、滑雪場、滑草場、中國庭院歷史文化長廊、宿營地等。濕地公園、中國庭院歷史文化長廊、宿營地等。濕地公園、溫泉湯池、垂釣中心、游艇俱樂部、私家菜園、溫泉湯池、垂釣中心、游艇俱樂部、私家菜園、騎馬場、射箭場、軍事對抗、騎馬場、射箭場、軍事對抗、80000大海嘯大海嘯浴場、浴場、50000阿爾卑斯溫泉、阿爾卑斯溫泉、50000寬巷子寬巷子休閑街、休閑街、30000耍都客棧耍都客棧 個案分析個案分析小結小結P Partart1 1個案分析個案分析啟示啟示P Partart1

29、1亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年啟示：啟示：目前鄭州市高端項目市場主導地位仍然集中在目前鄭州市高端項目市場主導地位仍然集中在黃河生態旅游區、新鄭龍黃河生態旅游區、新鄭龍湖鎮湖鎮，高端市場影響力度較強。從近兩年新增項目：林溪灣、正商紅河谷、，高端市場影響力度較強。從近兩年新增項目：林溪灣、正商紅河谷、怡豐森林湖、天倫莊園都主要集中于這兩個區域，我們不難看出不論是從消費怡豐森林湖、天倫莊園都主要集中于這兩個區域，我們不難看出不論是從消費層面、還是開放商層面都很看好這片區域，并且目前在售項目推廣渠道和形式層面、還是開放商層面都很看好這片區域，并且目前在售項目推廣渠道和形式也都在充分利

30、用項目本身的自然環境資源和教育資源，無形之中也提高了項目也都在充分利用項目本身的自然環境資源和教育資源，無形之中也提高了項目品質。品質。但是我們又可喜的看出，隨著居易五云山、清華大溪地、洞林湖新田生態城等但是我們又可喜的看出，隨著居易五云山、清華大溪地、洞林湖新田生態城等高端項目的出現、高端項目的出現、上街上街-滎陽自然生態區已然成為新型片區滎陽自然生態區已然成為新型片區，此片區市場高端項目的定位已經悄然在鄭州市場站穩腳跟，這對于本項目的發此片區市場高端項目的定位已經悄然在鄭州市場站穩腳跟，這對于本項目的發展來說是難得的發展機遇。展來說是難得的發展機遇。個案分析個案分析啟示啟示P Partar

31、t1 1亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年啟示：啟示：綜上所述，發展自然環境資源不是本項目的強項，也不應是我項目發展方向。綜上所述，發展自然環境資源不是本項目的強項，也不應是我項目發展方向。本項目應迎合鄭州市本項目應迎合鄭州市“十二五十二五”規劃規劃上街宜居職教城，大力做相關配套產業，上街宜居職教城，大力做相關配套產業，提升項目品質同時，滿足客戶餐飲、休閑、娛樂要求，達到與黃河生態旅游區、提升項目品質同時，滿足客戶餐飲、休閑、娛樂要求，達到與黃河生態旅游區、新鄭龍湖鎮片區差異化。新鄭龍湖鎮片區差異化。二、二、“皇家群島皇家群島”商業項目定位建商業項目定位建議議“皇家群島皇家群島”項

32、目經濟技術指標項目經濟技術指標P Partart2 2亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年項目面積（萬平米）總用地179.70 安置區住宅30.15商業15.23 開發旅游地產住宅370.58 酒店7.50 商業12.73 游樂設施8.50 配套設施5.60 總建筑面積450.29 容積率2.50 綠化率35.00%建筑密度30.00%“皇家群島項目皇家群島項目”功能結構分布功能結構分布P Partart2 2亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年“皇家群島項目皇家群島項目”商業定位商業定位P Partart2 2亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年商業定位：商業定

33、位：項目集中高端住宅、旅游、休閑、會務、購物、娛樂、項目集中高端住宅、旅游、休閑、會務、購物、娛樂、文教，以旅游地產為支撐，滿足區域、社區居民基本配套文教，以旅游地產為支撐，滿足區域、社區居民基本配套的需求，影響鄭州，輻射中原的復合型商業項目，發展成的需求，影響鄭州，輻射中原的復合型商業項目，發展成為上街新城的商業新核心。為上街新城的商業新核心。（商業（商業12.73萬平方米萬平方米+酒店酒店7.5萬平方米萬平方米+游樂設施游樂設施8.5萬平方米萬平方米+配套設施配套設施5.6萬平方米萬平方米=34.33萬平方米，注：安萬平方米，注：安置部分置部分15萬平米商業，合計萬平米商業，合計50萬平米

34、，足以發展成為區域萬平米，足以發展成為區域商業中心）商業中心）注：商業不在此次考慮范圍之內。注：商業不在此次考慮范圍之內。商業配套建議商業配套建議“皇家群島項目皇家群島項目”P Partart2 2亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年作為作為城市未來地標項目城市未來地標項目，“皇家群島皇家群島”項目肩負著打造項目肩負著打造城市坐標建筑城市坐標建筑，提升，提升城市品城市品位位，塑造，塑造城市商業新核心城市商業新核心，填補上街高端區域商業項目的空缺等諸多重大時代責任。，填補上街高端區域商業項目的空缺等諸多重大時代責任。玉玉 發發 大大 道道江南小鎮江南小鎮金金 屏屏 路路淮淮 陽陽 路路

35、310 國國 道道中中 原原 西西 路路易居五云山易居五云山丹丹 江江 路路“皇家群島項目皇家群島項目”商業配套集中區商業配套集中區P Partart2 2項目安置集中區域項目中軸線高端項目中軸線高端商業風情街：商業風情街：水上不夜城水上不夜城 商業項目居住集中區域亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年商業配套建議商業配套建議“皇家群島項目皇家群島項目”P Partart2 2亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年安置區域大門建議：建議：此地塊為此地塊為“皇家群島皇家群島”項目項目安置地塊，商業項目主要集安置地塊，商業項目主要集中在金屏路西側沿線，離項中在金屏路西側沿線，離項目

36、安置區域較近。目安置區域較近。金屏路為金屏路為310國道進入上街必國道進入上街必經之路，道路寬闊，非常適經之路，道路寬闊，非常適合聚集人流。合聚集人流。商業業態建議做成：商業業態建議做成：銀行銀行 中型百貨超市中型百貨超市 快捷酒店快捷酒店 醫院醫院 旅游用品專賣店旅游用品專賣店 便利店，食雜店便利店，食雜店 社區型配套商業社區型配套商業商業配套建議商業配套建議“皇家群島項目皇家群島項目”P Partart2 2亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年建議業態定位：建議業態定位：五星級溫泉度假酒店五星級溫泉度假酒店1家，具備高端會務，中小型展覽，餐飲，溫泉洗?。ㄖ鞔颍杭?，具備高端會務，中

37、小型展覽，餐飲，溫泉洗?。ㄖ鞔颍红`芝湯、牛奶湯、當歸湯、薄荷湯、艾葉、三丫苦湯、蘆薈湯等池子）等功能；靈芝湯、牛奶湯、當歸湯、薄荷湯、艾葉、三丫苦湯、蘆薈湯等池子）等功能；特色酒店特色酒店2-3家，三星以上，特色經營；家，三星以上，特色經營；餐飲主力店：餐飲主力店：3000平米以上經營面積平米以上經營面積3-5家，中餐，西餐國內外一線經營品牌，如家，中餐，西餐國內外一線經營品牌，如全聚德，海底撈，小南國，澳門豆撈，俏江南，金錢豹等全聚德，海底撈，小南國，澳門豆撈，俏江南，金錢豹等特色餐飲店特色餐飲店8-12，中西快餐：肯德基，麥當勞，德克士，日本僑，金漢斯等全國特，中西快餐：肯德基，麥當勞，德

38、克士，日本僑，金漢斯等全國特色及餐飲連鎖店；其他精品餐飲若干。色及餐飲連鎖店；其他精品餐飲若干。量版式大型量版式大型ktv 2家：鼎紅，麥樂迪，好樂迪等，中小型家：鼎紅，麥樂迪，好樂迪等，中小型2-3家。家。本本項項目目中中軸軸線線高高端端商商業業風風情情街街：建議打造為建議打造為水上不夜城水上不夜城商業配套建議商業配套建議“皇家群島項目皇家群島項目”P Partart2 2亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年建議業態定位：建議業態定位：五星級溫五星級影院五星級溫五星級影院1家；奧斯卡、家；奧斯卡、橫店，中影，奧納等；橫店，中影，奧納等；夜總會，迪廳及慢搖吧夜總會，迪廳及慢搖吧2-3

39、家，最少家，最少一家為知名品牌：藍黛，一家為知名品牌：藍黛，BANANA，baby face，白蘭等知名品牌，白蘭等知名品牌，特色主流酒吧特色主流酒吧2-3家：蘇荷，藍色沸家：蘇荷，藍色沸點等知名品牌，其他品牌點等知名品牌，其他品牌3-5家；家；咖啡廳咖啡廳3-5家：迪歐，金帝，綠茵閣，家：迪歐，金帝，綠茵閣，樂彼思特等知名品牌；樂彼思特等知名品牌；茶社茶社3-5家：西湖茶社，青藤茶社，家：西湖茶社，青藤茶社，五云茶社等五云茶社等健身中心健身中心2-3家：舒華，青鳥，黑駿家：舒華，青鳥，黑駿馬，艾博，奧瑞特，包含健身，各馬，艾博，奧瑞特，包含健身，各種舞蹈培訓等。種舞蹈培訓等。電子競技區：網吧

40、，電玩各電子競技區：網吧，電玩各3-5家；家；美容，美體會所美容，美體會所5-8家，家，名品服飾，箱包，旅游產品，戶外等名品服飾，箱包，旅游產品，戶外等精品專賣店。精品專賣店。其他，如小吃，小飾品等業態。其他，如小吃，小飾品等業態。商業配套建議商業配套建議“皇家群島項目皇家群島項目”P Partart2 2亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年游樂設施建議：游樂設施建議：游艇俱樂部游艇俱樂部垂釣中心垂釣中心水上娛樂項目水上娛樂項目天旋地轉、過山車、摩天輪、空中飛天旋地轉、過山車、摩天輪、空中飛舞、空中大擺錘、彷蹦極等娛樂舞、空中大擺錘、彷蹦極等娛樂設施設施拓展訓練營項目場地拓展訓練營項

41、目場地其他游玩設施。其他游玩設施。中中軸軸線線高高端端商商業業風風情情街街相相關關配配套建議：套建議：游樂設施游樂設施商業配套建議商業配套建議“皇家群島項目皇家群島項目”P Partart2 2亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年建議業態定位：建議業態定位：大型商超，如家樂福，丹尼斯，大型商超，如家樂福，丹尼斯，大商新瑪特等。大商新瑪特等。電器連鎖：如蘇寧電器，八方電電器連鎖：如蘇寧電器，八方電器，國美電器，迪信通等。、器，國美電器，迪信通等。、二十四小時便利店。二十四小時便利店。銀行銀行2-3家。家。小吃店，中小飯店小吃店，中小飯店3-5家。家。精品服飾店精品服飾店10家以上。家以

42、上。洗衣店洗衣店2-3家。家。培訓機構培訓機構5-8家。家。洗車行洗車行2-3家家醫院或衛生所；醫院或衛生所；居民生活其他配套業態，食雜店居民生活其他配套業態，食雜店等等 淮淮陽陽路路兩兩側側：區區域域含社區配套含社區配套商業配套建議商業配套建議“皇家群島項目皇家群島項目”P Partart2 2亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年項目人口居住密集區建議：建議：此地塊為此地塊為“皇家群島皇家群島”項目后期項目后期居住密集區，結合后期職教城規居住密集區，結合后期職教城規劃，當地的消費能力較大，商業劃，當地的消費能力較大，商業項目主要集中在玉發大道兩側沿項目主要集中在玉發大道兩側沿線。線。商業業態建議做成商業業態建議做成鄰里型購鄰里型購物廣場。物廣場。商業廣場可包含商業廣場可包含情景休閑步情景休閑步行街、美食餐飲和大型行街、美食餐飲和大型超市百貨超市百貨三大主題商業三大主題商業 功能，功能，以滿足整個項目消費功能以滿足整個項目消費功能建議相關教育配套：建議相關教育配套：社區中小社區中小學、幼兒園、醫院學、幼兒園、醫院商業配套建議商業配套建議“皇家群島項目皇家群島項目”P Partart2 2亞亞 星星 地地 產產 構構 建建 百百 年年THE END