1、唐山唐山“購物中心購物中心”市場研究思路市場研究思路：商圈市場分析商業發展歷程歷史 沿革宏觀市場市場現狀分析物業分析經濟分析發展趨勢和市場機會點商業經營性分析首先，通過唐山購物中心的歷史發展和現有及未來商圈的規劃，推理分析出唐山的整體市場概況。然后，對現有購物中心及3-5年內即將投入市場的購物中心進行分析。同時，對具體項目經營狀況進行分析，通過市場供給分析和經營分析得出“購物中心”發展趨勢和市場機會點。未來市場供應唐山購物中心及大型超市賣場現狀及發展趨勢分析購物中心-前提說明本部分的研究將分為以下幾個方面：通過對唐山市購物中心商業物業和百貨商業物業歷史供給走勢和基本零售情況的分析，考察唐山市商

2、業 發展的基本特征。通過對大型現代購物中心物業和大型百貨兩種商業物業形態的考察，分析唐山市商業物業市場的基本分 布格局、空間發展趨勢和不同商業類型的發展潛力、趨勢及前景。通過對不同商業區段和不同商業物業類型的租售價格考察，分析唐山市購物中心商業物業的基本價格特 性，并預測其發展的趨勢。由于購物中心商業物業市場本身的特性所限，本部分研究的重點在于以物業發展商的角度考察市場，著重于商業物業的供給和價格表現。另外說明的是，本部分報告數據不包括低端農貿市場、建材市場、非綜合類的專業市場。唐山購物中心及大型超市賣場現狀及發展趨勢分析購物中心-基本狀況分析在不考慮低端農貿、社區商業的基礎上，唐山購物中心型

3、商業物業2003年底累計營業面積11.1萬平方米，到2010年達到80.7萬平米，而現有在建項目將在3年內入市，屆時總量將達到183.4萬平方米。市場供給迅猛增長。唐山購物中心及大型超市賣場現狀及發展趨勢分析購物中心購物中心-基本狀況分析基本狀況分析購物中心的經營面積現狀不考慮超市與部分主要商業物業的重復計算，排除掉市轄區外的商業物業，同時不計農貿市場、建材電器等專業市場、早期商業物業和低檔底商，目前唐山市主要集中型商業物業提供商業建筑面積約59.7萬平方米。項目名稱項目名稱所屬政所屬政區區位置位置建筑面積建筑面積()開業時間開業時間檔次檔次商業類型商業類型唐山百貨大樓路北區建設路620001

4、984中檔百貨 華聯商廈 路北區新華西道31000 1987中高檔百貨 唐百八方購物廣場路北區北新西道45000 2004中檔百貨 遠洋城 路北區長寧道1100002004中高檔SHOPPING MALL 新天地購物樂園路北區國防道1500002005中檔散鋪 三利國際購物中心 路北區建設路與新華道交口56000 2006中高檔百貨 唐百鳳凰購物廣場 路北區北新西道37000 2007高檔百貨 唐百人民購物廣場 路北區建設北路300002009中高檔百貨 超級商場 路北區新華西道12000 2009中高檔百貨 唐百東方購物廣場路北區建國路180002009中低檔百貨唐百南湖購物廣場路南區西電路

5、190002009低檔百貨唐百企新購物廣場路北區北新道南270002009中檔散鋪總計597000唐山購物中心及大型超市賣場現狀及發展趨勢分析購物中心-基本狀況分析發展歷程分析從唐山市購物中心商業物業的供應走勢來看，可以發現發現：從1984年-2002年間唐山市新增集中型商業僅9.3萬平米，十幾年里商業發展緩慢。在2013年左右唐山市集 中型商業物業的供給整體逐漸趨于飽和。從2003年的數據來看，人均集中型商業面積為0.037平方米/人，這一指標到2013年將達到0.59平方米/人，（一般國際都市人均集中型商業面積為0.8-1平方米/人）唐山城 市商業供給的絕對不足將得到解決。由于此后本市商業

6、設施的發展將轉由居民消費水平上升來拉動，其市場的 增長將進入一個相對穩定的時期。供應方面，唐山市在2004至2005年間進入了第一個供應高峰。而在2009-2012年將進入第二個供應高峰。在大型ShoppingMall和外資超市相繼落成開業的推動下，本市優質商業物業年均增長在13萬平方米以上。單位面積零售總額趨于下降，商業市場競爭加劇，將逐步對商業經營者和投資者的物業需求造成影響。唐山購物中心及大型超市賣場現狀及發展趨勢分析購物中心-基本狀況分析唐山現有及未來規劃的集中型商業中心（以百貨或購物中心為核心）布局商業區名稱商業區名稱商業區類型商業區類型位置位置檔次檔次特征特征新華-建設商業中心區商

7、業正中心區路北區中高檔唐山市商業的核心，是唐山是發展最早、規模最大、商業氛圍最為濃郁、覆蓋客戶面最廣的市級商圈，在唐山市場占據主導地位。先規模正在向東西兩側擴大。本項目即在此區域，包含唐山百貨大樓、萬達廣場、三利購物中心等項目長寧-建設商業中心區商業副中心區路北區中高檔唐山市新興北部城區商業副中心。隨著唐山市的城市擴張而形成，以服務周邊居民為主。擁有唐山首個大型SHOPPING MALL遠洋城，引領唐山商業新形態的形成，實現一站式購物及娛樂休閑消費。八方商業中心區商業副中心區路北區高檔八方商業中心區是目前唐山檔次最高的商業區域，由高檔百貨組成的高品質商圈。其中，唐百鳳凰購物廣場是目前唐山檔次最

8、高的都市精品百貨店，引入了較多國內一線及國內一線品牌。唐百八方購物廣場是服務區域的中檔百貨店，唐百超市為該百貨店的主力店。成為唐山的高檔商業中心聚集地，滿足唐山高檔人群的購物需要。鳳凰新城區域商業中心區區域商業中心區路北區中高檔鳳凰新城為唐山城市未來發展的主要區域，區內項目林立，消費潛力巨大。鳳城國際廣場、隆泰商務中心等項目是該區域的代表。南湖區域商業中心區區域商業中心區路南區中檔以老唐山風情小鎮、南湖生態美食城為代表的特色主題商業區。引領未來南湖區域商業發展方向。唐山購物中心及大型超市賣場現狀及發展趨勢分析購物中心-基本狀況分析分布區域和趨勢唐山全市已初步形成了中心城區商業、其他城區及縣（市

9、）城區商業、鄉鎮商業三級分布的格局。唐山中心區商業網點分布呈現集聚性，在空間分布上形成了以新華道和建設路交叉口為核心的“新華-建設”商業中心區，以長寧道和建設路交叉口為核心的“長寧-建設”商業中心區，以批零為特征的小山商業區和渤海商業區。最新的“唐山商業網點10年規劃”2011年-2020年，城市商業中心區將構建“一正、兩副、兩區域”的商業中心格局。即商業正中心新華-建設商業中心區；商業副中心長寧-建設商業中心區和八方商業中心區；區域商業中心區鳳凰新城區域商業中心區和南湖區域商業中心區。我項目位于規劃中的“一正”范圍的核心地帶。從空間分布來看，唐山市絕大多數的商業物業集中在新華道兩側和建設路兩

10、側，而以本案為中心的三公里范圍內，集中了唐山市絕大多數的市級、地區級商業中心和各式特色商業街區。唐山購物中心及大型超市賣場現狀及發展趨勢分析購物中心-基本狀況分析唐山未來主要大型商業項目名稱名稱區位區位地址地址面積（面積（）預 計 完 工 年預 計 完 工 年限限內容內容渤海新世界 路南區新華西道88號 350002012年2月百貨、超市、精品店、餐飲、電影院萬達廣場 路南區路南區長青樓 2100002011年9月SHOPPINGMALL，百貨、超市、精品店、餐飲、娛樂新華聯廣場 路南區新華道與衛國路交叉口 150002012年百貨、商街、餐飲、娛樂世博廣場 路南區建設路與新華道交叉口 300

11、0002012年百貨、精品店、街鋪新華貿寫字樓 路南區新華西道32號 600002011年9月百貨、精品店、娛樂鳳城國際廣場 路北區友誼路與北新道交叉口 800002011年12月百貨、沃爾瑪超市、電影院新華文化廣場路北區文化路與新華道交叉口1270002012年王府井百貨君柏時代商業中心路北區常各莊2000002013年12月購物中心、步行街、餐飲總計1027000唐山購物中心及大型超市賣場現狀及發展趨勢分析購物中心-基本狀況分析地塊半徑兩公里范圍內購物中心狀況統計表明，到2013年項目周邊兩公里范圍內將有集中型商業物業約80萬平方米（不計農貿市場、建材電器等專業市場和低檔底商），占到唐山市

12、商業物業供給的43.6。-根據唐山2011統計年鑒唐山購物中心及大型超市賣場現狀及發展趨勢分析購物中心-基本狀況分析地塊半徑兩公里范圍內購物中心狀況統計表明，到2013年項目周邊兩公里范圍內將有集中型商業物業約80萬平方米（不計農貿市場、建材電器等專業市場和低檔底商），占到唐山市商業物業供給的43.6。-根據唐山2011統計年鑒唐山購物中心及大型超市賣場現狀及發展趨勢分析購物中心典型項目研究唐百大樓：唐百主力店創始于1984年，歷史最為長久，是目前唐山知名度最高，且人流量較大的百貨店。它經歷了四次調整及改擴建而形成今天的規模和檔次，是目前唐山單店面積最大的百貨店。唐百商圈在地理位置上有很大的優

13、勢，但同時也存在場地狹小、業態單調及商品同質化競爭等問題。遠洋城：2004年建成營運的遠洋城是唐山首個大型shoppingmall。是按照唐山商業發展規劃而建設的，由五聯百貨、保龍倉超市及蘇寧電器等主力店組成，是唐山目前較為時尚的休閑性消費場所，也改變了唐山消費者的消費觀念，在購物的同時也可進行服務性消費，如玩電玩、看電影、唱歌及吃飯等消費，實現一站式購物及娛樂休閑消費。由其和2009年營運的唐百人民購物廣場共同支撐起唐山北部“長寧-建設商業副中心”。唐山購物中心及大型超市賣場現狀及發展趨勢分析三利購物中心：鳳凰購物廣場：2006年建成開業的三利購物中心是目前新華-建設商業中心區（原唐百商圈）

14、檔次最高的百貨店，也是唐山目前唯一一個綜合體商業，它品牌種類豐富，品牌檔次較高，同時添加了娛樂、餐飲等業態，豐富了業態組合，提升了商圈的整體檔次。正是“三利”的出現，直接導致了唐百集團危機感的形成，并開始在唐山優質地段大肆擴張，以保持其行業老大的地位。2007年成立唐百鳳凰購物廣場與原有的唐百八方購物廣場共同支撐起了唐山商業副中心八方商圈。成為唐山的高檔商業中心聚集地，滿足唐山高檔人群的購物需要。唐百鳳凰購物廣場是目前唐山檔次最高的都市精品百貨店，引入了較多國內一線及國內一線品牌。唐百八方購物廣場是服務區域的中檔百貨店，唐百超市為該百貨店的主力店。購物中心典型項目研究唐百東方廣場：唐百東方廣場

15、：2009年唐百超級商場落戶新華西道，唐百東方購物廣場落戶建國路，唐百南湖購物廣場落戶西電路，唐百企新購物廣場落戶北新道。自此完成了唐百集團的初步商業部署，同時，也產生了唐山商業新格局。唐山購物中心及大型超市賣場現狀及發展趨勢分析購物中心-基礎研究小結唐山現有及未來商業規劃圖：CBD唐山購物中心及大型超市賣場現狀及發展趨勢分析購物中心-基礎研究小結唐山購物中心項目分布特征唐山零售區域相當集中于市區中心，建設路、新華道、北新道、長寧道等商業區域構成為城市的主要商業區。各個商業區域日益表現出以大型商業物業為核心，以商業街鋪體系為延伸，多種商業業態互補并存并向外拓展的態勢。而南湖、鳳凰新城等區域商業

16、中心在舊城改造的基礎上，獲得了新的規劃和建設。就目前結果來看，規劃已經初現成效，大批開發商的進駐必將引領該區快速發展。建國路、西電路、企新橋附近因為唐百集團的進駐而備受關注，未來隨著城市的開發建設，上述地段也極有可能形成新的區域商業中心。唐山購物中心及大型超市賣場現狀及發展趨勢分析購物中心-經營現狀及目前存在的問題購物中心類別：唐山市共有傳統百貨7家、Shoppingmall 1家、精品百貨2家、時尚百貨0家。從經營狀況上看，傳統百貨在唐山銷售狀況很好，唐山人較為認可，精品百貨因為其定位高端，隨著唐山人生活水平的提高，經營狀況也很好。而購物中心因為其定位時尚所以更受年輕人追捧。其中，唐百旗下擁

17、有商業7家，整體經營狀況良好，2010年總體銷售額達到60億元人民幣，在唐山具有壟斷地位。其中以占據中心位置的唐百大樓和八方購物經營狀況更是出色。數量數量名稱名稱面積面積年代年代經營狀況經營狀況傳統百貨7家唐山百貨大樓620001984非常好華聯商廈310001987一般唐百八方購物廣場450002004好唐百超級商場120002009較好唐百東方購物廣場180002009一般唐百南湖購物廣場190002009一般唐百企新購物廣場270002009一般SHOPPINGMALL1家遠洋城1100002004好精品百貨2家三利國際購物中心560002006好唐百鳳凰購物廣場370002007較好時

18、尚百貨0家注：本統計不包含注：本統計不包含“明星百貨明星百貨”等規模較小的商業和等規模較小的商業和“尚座尚座”等內街形式商業。等內街形式商業。唐山購物中心及大型超市賣場現狀及發展趨勢分析唐山市購買中心商業物業的市場表現 同其它物業相比，商業物業的用途更為多樣，需求面積區間更廣，對于區位的要求更苛刻。這些要求反映到價 格上，就使得商業物業的價格線，相對于其它物業，顯得更為靈活，更為多變的態勢。通過對唐山市不同商業區域和不同商業類型可獲得價格資料的考察，發現，唐山市購物中心內外部商業物業市 場的主流 銷售價格集中在20000-40000元/平方米，主流租金集中在3.5-16元/平方米/天和10-2

19、7元/平方米/天 的區間。而在此基礎上，商業物業受項目區位、物業面積、商業業態等不同因素的影響而有較大的調整。區域區域案例案例地址地址租金水平（元租金水平（元/天天.平方米）平方米）流水扣點比例（流水扣點比例（%）管理費（元管理費（元/月月/平米）平米）新華-建設商業中心唐山百貨大樓建設路5-2020-2910唐百超級商場新華西道10-2723-2710三利國際購物中心建設路與新華道交口6-2725-30按流水百分比2%華聯商廈新華西道10-3323按流水百分比2.5%長寧-建設商業中心唐百鳳凰購物廣場北新西道8-4021-2710唐百八方購物廣場北新西道 3-2020-2710八方商業中心唐

20、百人民購物廣場建設北路2-2018-2710遠洋城長寧道2-18-按流水扣點比例的10%鳳凰新城商業中心購物中心-經營現狀及目前存在的問題唐山購物中心及大型超市賣場現狀及發展趨勢分析購物中心-經營現狀及目前存在的問題典型項目經營分析：唐百八方購物廣場典型項目經營分析：唐百八方購物廣場名稱名稱層數層數業態業態代表品牌代表品牌唐百八方購物廣場1層八方超市八方超市化妝品ONLY眼鏡、保健品寶島眼鏡、2層黃金、鐘表、珠寶、運動休閑、羊絨、家居、床上用品、鞋帽、童裝鄂爾多斯、羅萊家紡、夢特嬌3層服裝（羽絨服、運動服、休閑服）波司登、暇步士、耐克4層唐百電器旗艦店、餐飲新食代美食廣場、漢拿山主力客群：周邊

21、居民為主、工薪階層、旅游人士。租金狀況：商場租金為3-20元/平米/天；但大部分商業（如超市等）均采用合營返點形式進行管理經營，返點比例 為流水的20%-27%；另加收管理費10元/平米/天。經營狀況：2009年唐百八方購物廣場營業額超過10億元人民幣，占整個唐百集團營業額的18%。商場客流穩定，銷售狀況很好。唐山購物中心及大型超市賣場現狀及發展趨勢分析購物中心-經營現狀及目前存在的問題典型項目經營分析：唐百鳳凰購物廣場典型項目經營分析：唐百鳳凰購物廣場名稱名稱層數層數業態業態代表品牌代表品牌唐百鳳凰購物廣場1層國際精品服裝、化妝品、手表、珠寶CERRUTI 1881，BOSS、ID、周生生、

22、ENZO2層男正裝TRUSSARDI,GANT、VISSOIE、TIMBERLAND3層女正裝ESCADA，BASLER，ANCIENT，Guy Laroche4層少女裝、戶外休閑、牛仔褲NIKE，adidas，THE NORH FACE，VERO MODA，Ochirly，Only，5層兒童天地、生活家居、手機、玩具雙立人，富隆酒屋、鄧祿普主力客群:年齡30-55歲之間；企業主、國企高管、政府工作人員。租金狀況：商場租金為8-40元/平米/天；但大部分商業均采用合營返點形式進行管理經營，返點比例為流水的21%-27%；另加收管理費10元/平米/天經營狀況：商場內部人流較少，但因其高端定位，所

23、以總體經營狀況良好。唐山購物中心及大型超市賣場現狀及發展趨勢分析購物中心-經營現狀及目前存在的問題典型項目經營分析：遠洋城典型項目經營分析：遠洋城名稱名稱層數層數業態業態代表品牌代表品牌遠洋城-1層家樂福超市家樂福1層蘇寧電器、餐飲、珠寶、服裝必勝客、玉滿堂、花花公子、屈臣氏、寶島眼鏡2層蘇寧電器、餐飲、服裝匯百味、李寧、美特斯邦威、ONLY、VERO MODA、蘋果3層服裝、餐飲、娛樂adidas，NLKE，山野戶外、電影院，Only，沸城（酒吧）、愛樂琴行、兒童娛樂城主力客群:年輕時尚人群、周邊居民、外來游客。租金狀況：商場租金為2-18元/平米/天；另按流水扣點10%加收管理費。經營狀況

24、：商場內部人流較大，家樂福超市、蘇寧電器、娛樂場所為其帶來穩定客流。唐山購物中心及大型超市賣場現狀及發展趨勢分析購物中心-未來3年內入市購物中心情況分析典型項目經營分析：渤海新世界典型項目經營分析：渤海新世界名稱名稱位置位置總面積總面積層數層數業態業態面積（）面積（）價格（元價格（元/平米）平米）渤海新世界新華西道88號35000-1層品牌超市80001層快餐店、銷售商鋪16000外鋪：5萬，內鋪：3萬2-3層銷售商鋪320002層2萬；3層：1.5萬4層獨立店鋪、嘉禾電影院電影院：16002萬5層餐飲、嘉禾電影院6層KTV、健身、嘉禾電影院優勢：地理位置優越；嘉禾影院的進入。劣勢：沒有專業的

25、商業管理公司統一經營管理，未來經營狀況堪憂。總 體量較小，難以形成規模效應。除大型主力店外，以銷售為主。三年售后返租年收益率6%、6%、8%。入市方式優劣勢銷售情況銷售完成3/4。唐山購物中心及大型超市賣場現狀及發展趨勢分析購物中心-未來3年內入市購物中心情況分析典型項目經營分析：萬達廣場典型項目經營分析：萬達廣場入市方式入市方式優劣勢優劣勢銷售情況銷售情況 售罄。名稱名稱位置位置總面積總面積業態業態面積（）面積（）價格（元價格（元/平米）平米）萬達廣場路南區長青樓300000沃爾瑪16000萬千百貨30000萬達洲際酒店35000新華書店21000萬達國際影城大歌星KTV大萬家娛樂城商業街鋪

26、8700035000商鋪銷售；大型主力店合作經營。優勢：萬達品牌效應；眾多主力店形成集聚效應。劣勢：地理位置稍差，周邊社區較少，客流量小。唐山購物中心及大型超市賣場現狀及發展趨勢分析購物中心-未來3年內入市購物中心情況分析典型項目經營分析：新華貿寫字樓典型項目經營分析：新華貿寫字樓入市方式優劣勢銷售情況 售罄。名稱名稱位置位置總面積總面積層數層數業態業態面積（）面積（）價格（元價格（元/平米）平米）新華貿寫字樓新華西道32號600001華潤萬家1200013商場6000045萬4亨利KTV、餐飲、娛樂KTV：25005大地影院、電玩、美食影院：4000租金租金一層：15元/天；二層：10元/天

27、；三層：7元/天除超市、餐飲、娛樂外全部銷售。租賃情況 90%優勢：地理位置優越。劣勢：全部出售，沒有專業管理公司管理有較大經營風險。唐山購物中心及大型超市賣場現狀及發展趨勢分析購物中心-經營現狀及目前存在的問題l唐山市零售業整體表現較好，各商家經營狀況良好。l地段是商場是否盈利的決定性因素。l規模效應、商圈效應較為明顯，單體商業難以吸引人群。l唐百品牌深受唐山市民喜愛。l精品百貨雖然受眾群體相對較小，但在唐山潛在客戶較多，市場潛力較大。lShoppingmall 形式的購物中心較少，但“一站式”購物理念深受唐山人認可，市場潛力巨大。l面向年輕人的時尚百貨（如大悅城）在唐山沒有出現，市場認可度

28、有待進一步考察。未來預期l建議建設商業；精品百貨、SHOPPINGMALL。營造商業氛圍，形成品牌或規模效應。物業建議l未來3年內唐山將有多家綜合性商業投入市場運營，形式多位“一站式”購物中心。l屆時，唐山商業將由“百貨”主導變為“購物中心”主導。l特色經營、規模效應將成為致勝關鍵。現有購物中心經營總結：唐山購物中心及大型超市賣場現狀及發展趨勢分析購物中心-小結現有購物中心業態組合特征以綜合百貨為主，服裝服飾類業態貨品豐富，市場認同度較高；但功能設計較為簡單，產品同質化嚴重。隨著消費者越來越需求多元化及體驗式消費的需求，特色精品店及多業態經營的商街在本區域有較大發展空間。Shoppingmal

29、l等現代商業物業近期獲得很大的發展，精品店、專賣店和百貨、大型購物中心、大型超市逐步呈現三足鼎立的趨勢。大型品牌連鎖超市借助于其雄厚的資金實力、先進的物流系統和現代化的經營模式，日益成為商業物業的主力需求者和商圈的主要支撐者。在經營類別上，大型超市側重于提供食品、日常生活用品等。而百貨、精品店、專賣店除了經營特色產品的以外基本經營服裝鞋帽等穿戴產品。而電器、電子、建材等商品多通過專業市場提供。餐飲、休閑、娛樂、健身等泛商業業態，除了遠洋城、三利購物中心等大型項目之外，唐山市僅有少部分商業項目提供，其現代商業綜合化、配套化的發展仍處于初步的發展階段。唐山購物中心及大型超市賣場現狀及發展趨勢分析購

30、物中心-小結購物中心商業物業整體發展特征唐山市的商業物業逐步向大型化、綜合化的方向發展。商場項目在引進ShoppingMall、CityMall等概念的基礎上，日益加大規模，集成多種商業形態，提供包括超市、百貨、精品店、專業市場等零售形態和餐飲、休閑、娛樂、健身等多樣商業設施，以提高項目的競爭力，萬達廣場就是是這一趨勢的代表項目。唐山市購物中心的發展動力分析根據已經披露的、數據相對詳實的商業區域和物業建設規劃，不考慮超市與部分主要商業物業的重復計算，排除掉市內兩區外的商業物業，同時不計農貿市場、建材電器等專業市場、早期商業物業和低檔底商，未來35年間唐山市將建設的商業物業主要包括：既有建筑節能

31、改造，城市主要干道改造、城市商業中心區改造，17個既有居住小區的改造，將帶來的商業街區的建設約300萬平方米（按規劃商貿公建面積的30估算）。唐山購物中心及大型超市賣場現狀及發展趨勢分析唐山商業經營發展現狀及未來趨勢：商業物業供給快速增長，2011-2013年將形成新增供給高峰這主要受萬達廣場、世博廣場等大型項目的相繼落成所推動。新增供給的高峰仍將在未來1-2年內達到。經過商業物業的這一輪擴張，唐山市近年來積累的商業物業需求將得到消化，預期未來商業物業的增長，將更多的依賴于城市整體消費力的提升的帶動，這將是一個長期的過程。商業物業的空間分布更向原有商業集中，只在鳳凰新城有較大增長，業態和目標市

32、場多維化發展商業中馬太效應的作用和舊城改造、鳳凰新城開發的推進在未來將進一步鞏固各個市級商業中心的地位。而競爭的需要促使各商家日益向兩個方向發展：細分市場特色化或綜合發展集成化。預期商業物業的進一步集中將導致各個傳統商業區的融合。由于未來的新華-建設商業帶規模龐大，商業業態豐富，這在加強其商業中心地位的同時也將帶來客源和消費過渡分散、交通壓力上升等問題。零售業態多元化，規模大型化，傳統商業現代化隨著零售業競爭的加劇，唐山商業發展開始注重集購物和娛樂休閑一體的購物概念，使商品消費和精神消費相結合，產生更大的吸引力。萬達廣場、世博廣場和遠洋城、鳳城國際廣場等項目的發展基本稟承并倡導了這種“一站式”

33、的消費概念。購物中心-小結唐山購物中心現狀及趨勢分析小結 傳統大眾百貨現狀：唐百屬于絕對壟斷的市場地位，對經營商家和價格具有很強控制力預期供給：隨著一些以大型超市為主力的購物中心運營，此類業態市場競爭激烈 奢侈品百貨及購物中心現狀：目前現有一家購物中心經營狀況良好，知名品牌集合程度較強預期供給：從目前唐山現有規劃看，南湖奧特萊斯會給市場帶來影響 一站式大型購物中心現狀：現有一家購物中心經營狀況良好預期供給：是目前唐山擬建項目主流的規劃方向，未來唐山會形成多個以大型超市為主力的集中型購物中心 時尚型購物中心現狀：目前唐山還沒有投入運營的定位于時尚年輕主題的購物場所預期供給：目前從規劃了解，唐山中

34、環廣場可能會出現以時尚品牌為主體的購物中心市場空間判斷：傳統百貨在唐山面臨的市場競爭壓力巨大，而隨著城市轉型，新興的百貨業態和購物中心面臨發展機遇。購物中心初步定位項目周邊形成的數量可觀的高收入人群為商業設施的經營提供了需求條件。唐山市場沒有真正的經營國際一線品牌的高端消費場所。中、短期內地塊周邊可能會形成比較成熟的零售商業市場環境。城市向西發展，區域基礎配套設施的改善增加了這一地區商業業態的吸引力。項目的產品代表性和規模效應也將貫穿商業物業開發之中，新型的業態形式會成為成功的關鍵因素之一。屬于城市級商業，可以吸引許多區域外消費者前來購物。商業設施的發展機遇項目商業業態初步建議單項業態形式的規

35、模不宜過大，應極力避免城市化的品牌類型，例如服飾和化妝品品牌。本案商業業態是購物中心的形式，而不是百貨店形式。商品組合應偏重國際一線品牌、個性化時尚生活用品、休閑用品和餐飲。建筑上應考慮借鑒天津、上海、廣州等區域經濟中心老城區改造的商業物業的經驗，主要為空間開放，店內寬敞明亮，物業間連通性好，具有人性化特點和體現文化內涵。但是在建筑風格上，不一定要模仿歐洲或北美風格，應結合市場定位采用最適合項目的建筑特色。購物中心初步定位大型時尚購物中心（5萬平米左右），其中可能會包括國際精品店、國際精品超市、餐飲設施、品牌零售專賣店、書店、藝術品店和畫廊等。位置總面積（）層數標準層面積（）層高建議（M）友誼路與建設路交會處50006層8000首層7米；二層以上5米