1、重慶市百可科技（集團）有限公司重慶市百可科技（集團）有限公司一、項目區域市場環境 二、項目情況三、項目SWTO分析四、項目商業整體發展策略五、項目定位及業態規劃六、經濟測算大大 綱綱七、招商策略重慶市百可科技（集團）有限公司一、項目區域市場環境一、項目區域市場環境p 九龍坡城鄉結合區域商業現狀p 項目區域及周邊商業市場現狀p 區域市場狀況綜述重慶市百可科技（集團）有限公司九龍坡城鄉結合區域商業現狀 由于城鄉結合區域過去存在著城市規劃邊緣及政府當時對這一區域的發展缺乏長遠的規劃，導致在交通、建筑及主導產業的引導，使這一區域的發展遠遠落后于主城區。但是隨著經濟的發展主城區域的土地資源日漸稀缺政府意

2、識到城鄉結合區域是城市可持續發展的重要資源，加大對這一區域的投入及科學的規劃。就目前九龍坡區城鄉結合區域的商業環境還處于生活消費配套初級階段，沒有前期科學的商業規劃，市政配套缺乏導致現有一些區域的商業發展較為混亂，臟、亂、差現象比較嚴重。缺乏規劃，臟、亂、差現象嚴重重慶市百可科技（集團）有限公司項目區域及周邊商業市場現狀 本項目位于北起白市驛南至西彭的白彭路沿線的陶家鎮。白彭路全長28公里，在這一公路沿線白市驛鎮與西彭鎮發展相比陶家鎮發展超前，這歸為于白市驛的公路交通資源和鎮內的溫泉資源和西彭鎮的西南鋁業主力產業影響拉動所致。白市驛至西彭白彭路沿線由北至南有白市驛、石板鎮、陶家鎮、西彭鎮四個自

3、然鎮，目前初具規模的商業物業僅有白市驛及西彭兩個鎮。重慶市百可科技（集團）有限公司項目區域及周邊商業市場現狀 陶家鎮位于西彭北側6公里，全鎮8個村。2010年底，工農業總產值達近21億元，農民人均純收入達3900元，而陶家鎮商業發展還處于生活配套的初級階段，沒有核心商業項目，使得陶家鎮一部分中高端外流到主城區或西彭鎮。陶家經濟開發區商業規模的比例是四個自然鎮最大的，農民回遷安置房建設每一棟居民樓一樓均設計隔斷獨立商鋪，這也使陶家現有商業鋪位將近400家，然而正在經營商家只達到30%，多為生活必須配套商業。陶家鎮商業發展現狀重慶市百可科技（集團）有限公司區域市場狀況綜述住宅型物業投資逐步向商業物

4、業投資轉向因為住宅物業這類投資已發展的時期，投資空間有限投資形式較為單一。促進投資市場最大化是未來商業發展的趨勢。商業物業臟、亂、差等現象依然存在因這類物業在傳統發展過程中均存在臟、亂、差形象，但由于市場的逐步完善促使先發展的物業勢必得到改善。客戶網絡單一化與市場區域化現有白彭路商業市場主要輻射周邊消費目標，對于投資客戶也是鎖定這一區域客戶為主，在層次上偏低。對購買價格過于敏感且接受程度有待于提高客戶對商業物業購買存在多處擔憂，對直接利益點不是很清楚，大多數人將首付與二手租賃市場轉讓金額做相應比較，從而決定是否購買。三大投資環境爭奪客戶資源本項目與白市驛、西彭同時搶奪區域投資市場，主要投資目標

5、鎖定這一區域，由于客戶資源有限，導致競爭相對激烈。重慶市百可科技（集團）有限公司二、項目情況二、項目情況p 項目概況p 項目商業具體情況p 項目現狀綜述重慶市百可科技（集團）有限公司項目概況 陶家都市工業園是重慶九龍坡區陶家鎮與重慶百可科技（集團）有限公司共同打造，屬于重慶市城鄉統籌重點項目，項目位于白市驛至西彭靠近西彭約7公里處、陶家鎮經濟開發區北2公里處。本項目商業0號樓、1號樓商業、3-1是白市驛至西彭這一區域唯一大型商業載體項目。重慶市百可科技（集團）有限公司項目商業具體情況項目樓層建筑面積（）0號樓商業負一層3,225.91一層4,179.79二層3,598.85三層3,136.37

6、四層2,744.99五、六層876.87合計面積（）17762.79租售情況：已出租面積2831 重慶市百可科技（集團）有限公司項目商業具體情況租售情況：已出租面積3015.62，已出售面積5024.97 項目樓層建筑面積（）3-1商業負一層3,600.51一層3,662.01二層3,415.73三層1,947.61四層1,065.23合計面積（）13691.09重慶市百可科技（集團）有限公司項目商業具體情況租售情況：未租、售項目樓層建筑面積（）1號樓商業負一層2,837.31一層3,598.90二層3,969.50三層3,969.50四層3,969.50合計面積（）18,344.71重慶市百

7、可科技（集團）有限公司項目商業具體情況 整體商業面積49798.59中，公司自有部分為37,182.74，他建/聯建部分為12,615.86。目前商業已出售5024.97，已出租5846.62。重慶市百可科技（集團）有限公司項目現狀綜述NO.1 本項目具備區域內較大的綜合商業體量，具備吸引部分行業中、大型商家的條件，可考慮進行統一招商。NO.2 商業權屬中有四分之一體量屬于他建/聯建部分，考慮到保證整體商業招商的規劃性、完整性，建議將他建/聯建部分納入整體統一運營模式。NO.3 由于區域商業成熟度不足，目前項目常規的銷售、租賃招商情況不理想，商業運營面臨一定難度。城鄉統籌重點區域 大型企業進駐

8、園區 白彭公路交通便捷 整體商業氛圍不足 前提商業宣傳不足 商家謹慎觀望態度嚴重 周邊低端商鋪供應較大 目前區域消費力及消費需求低周邊企業帶動消費力提升常青藤、公租房建設帶來大量區域常住人口輕軌5、7號線帶來人流拉動消費政府對陶家商圈的打造規劃近期區域內沒有相同規模商業項目啟動S 優勢W劣勢O威脅T 機會重慶市百可科技（集團）有限公司三、項目三、項目SWTO分析分析重慶市百可科技（集團）有限公司四、項目發展策略四、項目發展策略p 項目發展面臨的問題及針對思路p 商業整體招商策略重慶市百可科技（集團）有限公司面對問題 解決問題商業權屬中有四分之一體量屬于他建/聯建部分，如任其隨意招商銷售，可能影

9、響項目商業業態的規劃布局。同時不對入駐商家進行篩選，可能降低整體商業檔次本項目所在區域商業發展成熟度不夠，商家雖然可以預計未來發展空間，但要目前進入就明顯信心不夠本項目為區域新建規模最大的統一商業，不能只考慮區域內常規的臨街門面經營，故招商、銷售難度大發展思路 統一進行整體招商運營 以具備足夠吸引力的招商政策驅動商家入駐，以快速提升項目商業成熟度 先租后售，以租帶售。先促進項目商業成熟，再獲得項目價值提升重慶市百可科技（集團）有限公司商業整體招商策略重慶市百可科技（集團）有限公司商業整體招商策略招 商 優 惠 政 策 建 議 保證金優惠政策建議對已繳納經營保證金的商家，經營滿2年免租期后，商家

10、意向購買商業繼續經營或投資的，按保證金繳納的額度給予等額購房款優惠。續租優惠政策建議對已繳納經營保證金的商家，經營滿2年免租期后，商家意向意向繼續租賃經營的，以已繳納的保證金沖抵后續租金，月租金按保證金單價下浮10%計算。重慶市百可科技（集團）有限公司五、項目定位及業態規劃五、項目定位及業態規劃p 項目整體定位p 項目案名建議p 項目推廣定位p 項目功能定位與組合p 項目整體業態規劃建議p 項目具體業態規劃建議重慶市百可科技（集團）有限公司項目整體定位 項目為立足于服務本區域放射周邊區域，集餐飲、購物、娛樂休閑生活配套功能等為一體，具有強大的輻射力大型綜合商業項目。整體定位：陶家區域大型社區生

11、活配套商業中心重慶市百可科技（集團）有限公司項目案名建議百可陶家都市廣場 “百可”為前綴，承載企業通過項目建立市場形象的使命。“都市廣場”體現項目的規模體量和商業形態，且“都市”表現了經過城鄉統籌發展，陶家將完全城市化的前景。同時與整體項目案名“陶家都市工業園”具備一定的延續性。重慶市百可科技（集團）有限公司項目案名建議百可陶家時代商城 “百可”為前綴，承載企業通過項目建立市場形象的使命。拆分開“陶家時代”可引申因本項目的運作及陶家商圈打造，陶家將開啟一個商業發展的時代。“商城”也能形象體現本項目商業及規模。重慶市百可科技（集團）有限公司項目推廣定位立足陶家 投身商圈 其一，對企業而言可理解為

12、立足區域發展，投身區域建設的正向形象推廣。其二，對商家明確闡述了陶家以及項目所在位置的商機和未來潛力。重慶市百可科技（集團）有限公司項目功能定位與組合主要功能餐飲、購物功能餐飲、購物為本項目主要功能區形成主力店與次主力店的功能關系，拉動其他業態的進駐。輔助功能健身、娛樂、休閑功能健身、娛樂、休閑區為本項目輔助功能區，主要提高本案檔次。配套功能醫療、金融、服務功能醫療、金融、功能區為本項目配套功能，主要滿足未來消費者的生活服務的便捷。重慶市百可科技（集團）有限公司項目整體業態規劃建議區域主要功能業態規劃3-1商業娛樂、休閑功能為主，特色餐飲為次，輔助部分購物、生活配套配套次主力店：KTV歌城1家

13、 快捷式酒店1家 中型餐飲店 1家 中型購物超市1家小型店：小型特色餐飲5家 美容美發、移動營業廳、精品煙酒、電器賣場各1家0號樓商業以醫院、高檔餐飲為主，休閑為次，輔助部分區域提升的配套套功能主力店：醫院1家 高檔餐飲酒樓1家次主力店：咖啡西餐1家 洗腳城1家 茶樓1家 運動健身館1家小型店：銀行小型營業廳、汽車維修美容、藥房、美容美發、影音書店各1家1號樓商業以購物功能為主主力店：大型超市（如永輝）1家 專業建材裝飾市場重慶市百可科技（集團）有限公司項目具體業態規劃建議3-1商業 倉儲 3600.513-1 負一層 總面積3600.51重慶市百可科技（集團）有限公司項目具體業態規劃建議生活

14、配套類商家 3-1 一層 總面積3662.01購發超市 1498.76 生活配套：美容美發 159.87 移動營業廳 153.43 煙酒批發193.92 電器賣場 497.47小型特色餐飲：233.41、156.02、165、252.32、351.813-1商業重慶市百可科技（集團）有限公司項目具體業態規劃建議生活配套類商家 KTV 3415.733-1 二層 總面積3415.733-1商業重慶市百可科技（集團）有限公司項目具體業態規劃建議生活配套類商家 快捷式賓館 1947.613-1 三層 總面積1947.613-1商業重慶市百可科技（集團）有限公司項目具體業態規劃建議生活配套類商家 大型

15、餐飲 1065.233-1 四層 總面積1065.233-1商業重慶市百可科技（集團）有限公司項目具體業態規劃建議生活配套類商家 醫院1326.460號樓 負一層 總面積3225.910 0號樓商業號樓商業倉儲1899.45重慶市百可科技（集團）有限公司項目具體業態規劃建議生活配套類商家 0號樓一層 總面積4179.790 0號樓商業號樓商業醫院1326.46汽車美容維修 988.08配套區域：鮮花禮品店200 銀行營業廳500 服裝干洗100 影音書店100 藥房300 美容美發200 重慶市百可科技（集團）有限公司項目具體業態規劃建議生活配套類商家 0號樓二層 總面積3598.850 0號

16、樓商業號樓商業醫院1052.40大型餐飲1265.86洗腳城1280.59重慶市百可科技（集團）有限公司項目具體業態規劃建議生活配套類商家 0號樓三層 總面積3136.370 0號樓商業號樓商業醫院1100.74咖啡館1141.17茶樓894.46重慶市百可科技（集團）有限公司項目具體業態規劃建議生活配套類商家 0號樓四層 總面積2744.990 0號樓商業號樓商業醫院1222.75（含露臺556）餐飲588.28健身房933.96重慶市百可科技（集團）有限公司項目具體業態規劃建議生活配套類商家 0號樓五、六層 總面積876.870 0號樓商業號樓商業醫院664.65辦公室212.22 重慶市

17、百可科技（集團）有限公司項目具體業態規劃建議生活配套類商家 1 1號號樓商業樓商業 1-1商業建筑面積最大，負一層引進商業建筑面積最大，負一層引進外，其余部分可考慮整體打造外，其余部分可考慮整體打造成成。重慶市百可科技（集團）有限公司六、經濟測算六、經濟測算p 公司收入項p 整體招商公司收入情況重慶市百可科技（集團）有限公司公司收入項經營保證金 經營保證金以免租期2年作為基準核算，入駐商家最低一次性繳納24個月經營保證金，免租期滿后全額返還。可根據商家實際免租時間要求，按每平米保證金單價實際免租月數進行收取。平均每平米收取26.7元經營保證金，合計收取2754萬元。（備注：0號樓及3-1商業負

18、1層均考慮為倉儲出租，不納入保證金收取范圍）重慶市百可科技（集團）有限公司公司收入項項目樓層面積（）單價（元/月）時間（月）金額（元）0號樓一層 4,179.79 30243,009,452 二層 3,598.85 28242,418,428 三層 3,136.37 25241,881,823 四層 2,744.99 22241,449,354 五層 876.87 2024420,899 3-1商業一層 3,662.01 33242,900,312 二層 3,415.73 28242,295,371 三層 1,947.61 25241,168,566 四層 1,065.23 2224562,4

19、41 1號樓負一層 2,837.31 25241,702,386 一層 3,598.90 30242,591,208 二層 3,969.50 28242,667,504 三層 3,969.50 25242,381,700 四層 3,969.50 22242,095,896 合計 42,972.17 26.7085127,545,340 經營保證金收入預算表重慶市百可科技（集團）有限公司公司收入項物業管理費 物業管理費按3元/月標準收取（含0號樓及3-1商業負一層）。合計收取物業管理費3,585,499元。項目面積（）單價（元/月）時間（月）金額（元）0號樓 17,762.79 324 1,27

20、8,921.14 3-1商業 13,691.09 324 985,758.48 1號樓 18,344.71 324 1,320,819.12 合計 49,798.59 3 3,585,498.74 重慶市百可科技（集團）有限公司公司收入項物業運營管理費 成立商業管理部，針對整體都市廣場商業進行運營管理。按照1元/月標準收取（不含0號樓及3-1商業負一層）。合計收取商業項目運營管理費1,031,322元。項目面積（）單價（元/月）時間（月）金額（元）0號樓14,536.88 124348,8853-1商業10,090.58 124 242,1741號樓 18,344.71 124 440,273

21、合計 42,972.17 11,031,322重慶市百可科技（集團）有限公司公司收入項商業推廣費 成立商業管理部，針對整體都市廣場商業進行推廣。按照2.5元/月標準收取（招商初期只針對已購買商業的業主）。合計收取商業推廣費301，498元。項目面積（）單價（元/月）時間（月）金額（元）0號樓0 2.52403-1商業5024.972.524301,4981號樓02.5240合計5024.972.5301,498重慶市百可科技（集團）有限公司整體招商公司收入情況類別項目面積（）價格（元/）金額（元）備注收入保證金收入42,972.1726.724月27,545,340物業管理費49,798.59

22、324月3,585,499商業管理費42,972.17124月1,031,322推廣費42,972.17124月301,498支出已售部分委托租賃返租5024.972518月-2,261,237已出售的商業，按由業主委托公司進行租賃招商。公司按25元/支付給業主18個月租金進行測算已出租部分租金返還5846.622512月-1,753,986已出租的商業，公司對經營戶返還租金。公司按25元/退還經營戶12個月租金進行測算應收款項用電增容49798.5960-2,987,915用電增容費用按平均60元/進行測算水、電安裝49798.595-248,993水、電一戶一表安裝費用，按5元/進行測算合

23、計25,211,528元資金利息收入按2年年利息9%測算，資金利息收入為：4,538,075元重慶市百可科技（集團）有限公司整體招商公司收入情況（除去支出及墊付應收款項）實際收入資金 合計收益資金利息 重慶市百可科技（集團）有限公司七、招商推廣策略七、招商推廣策略p 招商推廣核心p 階段性招商推廣策略重慶市百可科技（集團）有限公司招商推廣核心招商推廣核心招商優惠 以招商優惠政策作為主要推廣點，吸引商家入駐本項目進行經營，帶動項目商業氛圍成熟高調性推廣 推廣述求，把握提高項目推廣調性，提升項目商業品質為主重慶市百可科技（集團）有限公司階段性招商推廣策略階段性招商推廣策略招商階段時間推廣主題招商渠

24、道實現招商目標預熱期 2012.1 1、陶家城鄉統籌發展成績2、項目區域商業快速發展3、企業對園區建設的責任感4、感恩發展，0租金回饋商家現場新年展銷會活動報媒、短信走訪、直郵6000 2012.2 新聞、短信、網絡走訪、產品推介會活動8000 強勢招商期 2012.3 1、陶家商圈規劃的未來前景2、區域商業升值空間3、主力商家入駐宣傳4、感恩發展，0租金回饋商家報媒、短信、網絡走訪、直郵12000 2012.4新聞、短信走訪、入駐商家簽約儀式12000清盤期2012.51、陶家商圈規劃的未來前景2、項目招商效果，僅剩最后席位3、主力商家入駐宣傳4、感恩發展，0租金回饋商家報媒、新聞、短信網絡、走訪、直郵6000 2012.65000 重慶市百可科技（集團）有限公司謝 謝！