1、本報告是嚴格保密的。申花項目市場研究與產品定位報告申花項目市場研究與產品定位報告謹呈：建工集團謹呈：建工集團漢嘉地產顧問漢嘉地產顧問土木咨詢土木咨詢2010-06-01本報告是嚴格保密的。本次溝通內容本次溝通內容市場研究和發展方向溝通市場研究和發展方向溝通產品研發產品研發市場研究與產品研發服務市場研究與產品研發服務第一階段2周：項目方向初判第二階段1.5周：產品研發本次溝通內容本次溝通內容工作內容：1.區域：走訪、區域價值挖掘、區域研判；2、項目：地塊勘察、地塊價值分析3、市場研究：可能發展物業市場調研與分析工作內容：1.市場補充調研；2、需求研究：目標客戶需求特征研究及如何引導需求研究3、產

2、品研究：產品考察4、產品研發：產品價值體系打造設計跟蹤服務設計跟蹤服務后續階段：設計跟蹤工作內容：1.三方會議本報告是嚴格保密的。區域屬性區域屬性本項目處于申花北板塊；本項目處于申花北板塊；板塊尚處于城市化階段，周邊現狀較差，城市配套不足板塊尚處于城市化階段，周邊現狀較差，城市配套不足。石祥路石祥路莫干山路莫干山路古墩路古墩路本項本項目目申花商圈申花商圈運河新城運河新城三墩、新城三墩、新城北板塊北板塊銀泰銀泰本項目本項目文教板塊文教板塊申花商圈申花商圈學院路學院路化工路化工路豐慶路豐慶路文教文教申花申花本區塊本區塊本報告是嚴格保密的。地塊條件地塊條件占地面積占地面積容積率容積率建筑面積建筑面積

3、限高限高90比例比例272132.56803275米米30%項目地塊規模小；項目地塊規模?。槐泵嬗幸欢ň坝^資源但不強勢。北面有一定景觀資源但不強勢。北部三墩河北部三墩河東為待拆遷農居房東為待拆遷農居房南為農居房南為農居房西西為為待待開開發發的的留留用用地地本報告是嚴格保密的。開發目標開發目標建筑背景；世茂麗晶城品牌基礎；建筑背景；世茂麗晶城品牌基礎；深耕深耕“精品精品”品牌形象。品牌形象。對于建工對于建工精品形象本項目建筑背景“精品精品”品牌、品牌、“建工建工”標簽標簽本報告是嚴格保密的。目標與現實的矛盾目標與現實的矛盾條件條件申花北板塊，周邊現狀較差申花北板塊，周邊現狀較差地形規模小，無強勢

4、資源地形規模小，無強勢資源目標目標打造打造“精品精品”現象現象多個優勢項目提多個優勢項目提“精品精品”目目標標德信臻園德信臻園西溪誠園西溪誠園VS先天資質一般的地塊如何承載建工先天資質一般的地塊如何承載建工打造的打造的“精品精品”目標，并脫穎而出目標，并脫穎而出？本報告是嚴格保密的。漢嘉對于本項目定位的思考漢嘉對于本項目定位的思考申花北申花北 國際藝術社區國際藝術社區 新奢適生活樣本新奢適生活樣本u國際：國際：“建工建工”標簽，一脈相承，符合目標客群開放、樂于接受新事物心態；標簽，一脈相承，符合目標客群開放、樂于接受新事物心態；u藝術：藝術：渴望獨特，追求全方位品位生活，回歸自我、回歸精神；渴

5、望獨特，追求全方位品位生活，回歸自我、回歸精神；u新奢適：不過分追求奢華，而是精致與品味，舒適性與實用性兼而有之；實現舒新奢適：不過分追求奢華，而是精致與品味，舒適性與實用性兼而有之；實現舒適度前提下適度前提下具備高附加值。具備高附加值。總面積總面積戶型面積戶型面積戶型戶型面積面積套數套數面積比面積比6.86.8萬萬85858989兩室一廳兩室一廳+一功能房一功能房40%40%110110120120三室兩廳三室兩廳+一功能房一功能房40%40%130130140140三室兩廳三室兩廳+一功能房一功能房20%20%備注：備注：1 1、根據設計院排布，戶型和配比存在一定幅度的浮動；、根據設計院排

6、布，戶型和配比存在一定幅度的浮動；2 2、少量頂躍，未作為重點配、少量頂躍，未作為重點配比研究比研究本報告是嚴格保密的。核心研究問題核心研究問題戶型區間和配比？戶型區間和配比？1 1產品概念和打造標準？產品概念和打造標準？2 2本報告是嚴格保密的。研究內容研究內容戶型區間和配比？戶型區間和配比？1 1研究內容研究內容板塊發展節奏板塊發展節奏競爭分析競爭分析綜合因素得綜合因素得出戶型配比出戶型配比客群需求客群需求典型現象啟示典型現象啟示本報告是嚴格保密的。申花板塊城市發展節奏申花板塊城市發展節奏沃爾瑪銀泰本項目 萍水路申花路古墩路豐潭路莫干山路路藍孔雀余杭塘河路民生藥廠熱電廠石祥路啟動期啟動期規

7、劃出臺規劃出臺成長期成長期沃爾瑪等生活型沃爾瑪等生活型配套配套快速發展期快速發展期銀泰等購物類、辦銀泰等購物類、辦公類綜合型配套公類綜合型配套成熟期，后申花時代成熟期，后申花時代板塊核心區已成熟，外圍板塊核心區已成熟，外圍輻射板塊綜合型配套落位輻射板塊綜合型配套落位申花商圈正進入快速發展期，板塊梯隊化形成，本項目處于核申花商圈正進入快速發展期，板塊梯隊化形成，本項目處于核心外延待發展板塊，城市資源暫不能支持高端改善需求。心外延待發展板塊，城市資源暫不能支持高端改善需求。本報告是嚴格保密的。板塊發展節奏預判板塊發展節奏預判項目集中供應正處于板塊成長期，產品定位不宜過高，應通過項目集中供應正處于板

8、塊成長期，產品定位不宜過高，應通過產品力打造提高競爭機會。產品力打造提高競爭機會。陸家圩綜合體陸家圩綜合體藍祥購物中心藍祥購物中心藍孔雀綜合體藍孔雀綜合體熱電廠綜合體熱電廠綜合體民生藥廠綜合體民生藥廠綜合體豐慶路豐慶路化工路化工路學院路學院路2010年2011年2012年2013年2014年2015年及以后拆遷；道路招標藍孔雀出讓陸家圩商務用房開建藍祥綜合體招商大吉路、祥符南路開工化工路周邊拆遷化工路建設銀泰投入使用藍孔雀綜合體入市民生藥廠等其他綜合體拆遷完成陸家圩商務用房投入使用化工路投入使用藍祥綜合體一期投入使用藍祥綜合體投入使用藍孔雀一期投入使用板塊啟動期板塊啟動期板塊成長期板塊成長期板

9、塊快速發展期板塊快速發展期項目周邊預計需項目周邊預計需3-5年左右會形成較好的城市配套氛圍。年左右會形成較好的城市配套氛圍。本報告是嚴格保密的。板塊房地產發展節奏機會分析板塊房地產發展節奏機會分析階段“經濟經濟”功能功能“舒適舒適”“享受享受”需求特征總價敏感、產品以價格為衡量標準以追求功能為原則，希望在同樣的面積里實現更多功能以追求生活品質和居住體驗為主要目標對資源的絕對占有，對居住尺度的絕對享受城西北板塊申花板塊運河板塊經濟型經濟型功能型功能型舒適主流、享受雛形舒適主流、享受雛形近期享受產品集中上市近期享受產品集中上市項目機會：截流城西北的項目機會：截流城西北的“功能型功能型”需求；承接申

10、花、需求；承接申花、運河的運河的“舒適型舒適型”外溢需求。外溢需求。申花商圈申花商圈運河新城運河新城三墩、新三墩、新城北（城城北（城西北）西北）文教、北文教、北站等成熟站等成熟板塊板塊過渡地帶過渡地帶本報告是嚴格保密的。板塊發展節奏啟示產品段機會板塊發展節奏啟示產品段機會160160以上以上120-140120-140500500萬以上萬以上300-400300-400萬萬9090120-150120-150萬萬運河板塊運河板塊申花板塊申花板塊主力面積段主力面積段主力總價段主力總價段城西北板塊城西北板塊160-200160-200400-600400-600萬萬120120180-220180

11、-220萬萬申花板塊總價控制型（申花板塊總價控制型（200萬以下）萬以下）供應斷檔，本項目供應斷檔，本項目90產品存在機產品存在機會。會。申花核心板塊功能改善型總價集中申花核心板塊功能改善型總價集中在在300萬以上，萬以上，250萬左右產品存在萬左右產品存在總價機會?？們r機會。啟啟示示機機會會項目機會項目機會主力總價：主力總價：200-250萬左右萬左右主力面積：主力面積：90、1209090220-250220-250萬萬本報告是嚴格保密的。研究內容研究內容戶型段和配比如何得出的？戶型段和配比如何得出的？1 1研究內容研究內容板塊發展節奏啟示板塊發展節奏啟示競爭分析競爭分析綜合因素得綜合因素

12、得出戶型配比出戶型配比客群需求客群需求典型現象啟示典型現象啟示本報告是嚴格保密的。細分需求機會選擇細分需求機會選擇客群來源客群來源需求細分需求細分產品特征產品特征機會機會省內新貴省內新貴“總價為先總價為先”型型90 90 兩房兩房/小三房小三房需求大，可進入需求大，可進入“一步到位一步到位”型型110-130110-130三房三房可進入，注重附加值可進入，注重附加值品質分巢品質分巢“子女出巢子女出巢”型型90 90 兩房兩房/小三房小三房可進入可進入110-130110-130三房三房可進入，注重附加值可進入，注重附加值“父母出巢父母出巢”型型90 90 兩房兩房非主流需求，放棄非主流需求，放

13、棄老小區改善老小區改善“功能升級功能升級”型型110-130110-130三房三房可進入，注重附加值可進入，注重附加值“品質提升品質提升”型型130-140130-140三房三房+1+1房房160-200 160-200 三三/四房四房支撐優勢不大支撐優勢不大“舒適改善舒適改善”型型160-200160-200三三/四房四房支撐優勢不大支撐優勢不大“奢華享受奢華享受”型型200200以上平層公寓或城市排屋以上平層公寓或城市排屋不具備競爭優勢，不建議競爭不具備競爭優勢，不建議競爭次新房改善次新房改善功能改善型功能改善型120-130120-130三房三房需求萌芽，可進入需求萌芽，可進入品質改善型

14、品質改善型160-200160-200三三/四房四房支撐優勢不大支撐優勢不大本報告是嚴格保密的。目標客群特征目標客群特征主力目標主力目標1城西新貴城西新貴客群特征：客群特征：年齡：年齡25-30歲左右，健康、陽光、向上，處于事業起步階段或有一定的家庭事業基礎。來源：浙江省內，義烏、臺州、溫州等地，在杭州上大學，留杭工作。家庭：家庭條件較好，一般父母為當地政府機關工作人員或民營企業主，家庭背景較殷實，但并非富豪家庭，父母經過多年打拼，會對所購產品進行多方考量，而非奢侈。學識：一般經過高等教育，甚至有出國留學經歷，對新事物接受度高，自認為具有一定的品味和追求。生活習慣：離不開城市，對配套和交通依賴

15、度較高，喜歡社交和朋友之間的來往，希望社區有較好的公共會友空間。購買能力：一般有家庭支持，父母會盡量減少其還款壓力，生活壓力不大，幸福指數高。80-9080-902 2房房/2+1/2+1房房本報告是嚴格保密的。目標客群特征目標客群特征主力目標主力目標1城西新貴城西新貴價值取向：價值取向：從小衣食無憂，對未來的預期充滿信心，喜歡超前消費。典型樣本典型樣本1：阮先生，浙大在讀碩士，紹興人，父母為浙大早期畢業生，母親為注冊會計師，父親為國土局領導，08年父母為其在西城美墅購置90戶型，作為畢業之后的住所，并看重學區，為將來下一代入學做準備。為人隨和，喜歡社交，自創社團，與老師和同學關系活絡，大學期

16、間在外國餐廳打工，一是為貼補生活費（父母支持生活費），二是增加社交圈。對未來充滿自信，自己本已應聘到保潔公司，但父母不希望他離開杭州，另通過關系找到更高待遇工作。喜歡國際事物，喜歡看外國電影，平時喜歡夾雜英文講話，精神訴求：精神訴求：內心追求高品質和品位，喜歡在自己的朋友圈里互相攀比；骨子里有天生的驕傲，享受優越感。本報告是嚴格保密的。目標客群特征目標客群特征主力目標主力目標2老小區品質分巢老小區品質分巢客群特征：客群特征：年齡：年齡25-30歲左右，健康、陽光、向上，處于事業起步階段或有一定的家庭事業基礎。來源：市區、城西老小區，與父母同住，現已達到適婚年齡/新婚，與父母分開居住。家庭：之前

17、與父母同住，現單身居住或兩人世界，并為小孩出生做一定的準備。學識：一般經過高等教育，甚至有出國留學經歷，對新事物接受度高，自認為具有一定的品味和追求。生活習慣：具有城西情節，并不愿意離父母太遠。購買能力：一般有家庭支持購買房和車，父母會盡量減少其還款壓力，生活壓力不大，幸福指數高。80-9080-902 2房房/2+1/2+1房房本報告是嚴格保密的。目標客群特征目標客群特征主力目標主力目標2老小區品質分巢老小區品質分巢價值取向：價值取向：喜歡品牌標簽，注重外在的修飾。典型樣本典型樣本1：葉先生，某房地產代理公司營銷總監，30歲單身，家住城西古蕩小區，一直在尋找適合產品，認為三墩太遠，而且是鄉下

18、，西溪濕地配套不足，看過遠洋公館，超過總價預期范圍過多，不希望還貸影響到生活質量，尚未下單。注重面子，喜歡名牌，有車，馬六。喜歡個性物品，如小眾音樂等。希望未來居住社區在頂樓設置個性化會所，俯瞰四周。精神訴求：精神訴求：從小生活在老城西富人社區，作為老杭州人，骨子里具有天生的優越感，喜歡社交和攀比，并喜歡標新立異，追求特色和個性。80-9080-902 2房房/2+1/2+1房房本報告是嚴格保密的。目標客群特征目標客群特征主力目標主力目標3原住民品質分巢原住民品質分巢客群特征：客群特征：年齡：年齡25-30歲左右，適婚或已結婚為小孩考慮。來源：城西、城北農居點。學識：經過高等教育，希望與父輩和

19、周邊村民有不同之處，內心想跳脫出來。生活習慣：住慣了大開間、高舒適度、三代/四代同堂生活，離不開家庭的照應，不希望離開父母太遠。購買能力：一般有家庭支持購買房和車，父母會盡量減少其還款壓力，生活壓力不大，幸福指數高。80-9080-902 2房房/2+1/2+1房房本報告是嚴格保密的。目標客群特征目標客群特征主力目標主力目標3原住民品質分巢原住民品質分巢價值取向：價值取向：重面子，重品位，注重外在的修飾，但不主張鋪張浪費。典型樣本典型樣本1：沈小姐，總管塘人，大學畢業，06年結婚，07年小孩出生，后購置南北西岸，一是小三口之家偶爾居住，二是為女兒購買城市福利?？床粦T周邊人的生活習慣，比如飲食習

20、慣、消費習慣、衛生習慣等。注重品牌，但非常反對鋪張浪費，少而精。深知自己受教育及工作的不易，希望“下一代”起步會更高。精神訴求：精神訴求：追求城市人的生活品質，追求大家所追求的東西。農民到市民，獲得身份認同感和優越感。80-9080-902 2房房/2+1/2+1房房本報告是嚴格保密的。目標客群特征目標客群特征主力目標主力目標4老小區老小區/次新房改善次新房改善客群特征：年齡：年齡30-35歲左右，一般已有小孩或將有小孩。來源：城西/市區老小區/周邊次新房。1.老小區改善需求：之前居住在城西老小區的70-80老小兩房（康樂新村、金田花園等），功能需求升級，需求改善至普通120-140三房，同時

21、總價承受能力有限，比較務實。不滿足點：停車位不夠；戶型設計落后，無儲藏空間設置；主臥無走入式衣柜；物管落后；小區陳舊，無檔次感，功能空間不足2.次新房改善需求：第一批經濟型的產品打造標準較低，隨著周邊房價的推動，現二手房價格上漲很快，次新房價格與新房基本持平，置換次新房，購買同板塊較高標準新房。學識：一般受過高等教育，屬于70年代末的大學生，深深體會到教育對人的重要性，具有一定的人生閱歷和眼界。一般為社會精英階層，企業管理層，事業處于上升期，正拼搏。家庭：上有老，下有小，老人照顧小孩，希望實現在家庭和事業中兼顧，因此不愿意將時間花在交通成本上。購買能力：一般夫妻雙方年收入在30-40萬左右，總

22、價承受能力在200-300萬，但家庭開支處于高峰期，仍習慣精打細算。110-140110-1403 3房房/3+1/3+1房房本報告是嚴格保密的。目標客群特征目標客群特征主力目標主力目標4老小區老小區/次新房改善次新房改善價值取向：價值取向：家庭開支較多，家庭主婦式貨比三家，注重一定性價比，不追求奢華，反對浪費和堆砌，但對生活品質有較高要求，追求高舒適度。典型樣本典型樣本1：黃先生，家住翠苑小區，女兒5歲，希望改善至130左右三房。非常疼愛女兒，希望為女兒尋找一個成長氛圍好的社區。喜歡和家園的戶型，認為舒適度和實用性較高。認為和家園的文化氣質較好。但認為和家園過于安詳和平靜，不利于自己事業的發

23、展。精神訴求：精神訴求：“以小孩為中心”110-140110-1403 3房房/3+1/3+1房房本報告是嚴格保密的?？腿禾卣餍〗Y客群特征小結“優越感優越感”l來自省內其他城市優越家庭來自省內其他城市優越家庭/城西老小區二代城西老小區二代/周邊原住民二代周邊原住民二代l受過良好教育，甚至有留學背景受過良好教育，甚至有留學背景l具有較高的優越性，骨子里有較高的身份認同感具有較高的優越性，骨子里有較高的身份認同感l崇尚特立、超前消費，追求面子崇尚特立、超前消費，追求面子l內心追求高品質，但總價承受能力有限，又不甘于被外溢至邊內心追求高品質，但總價承受能力有限，又不甘于被外溢至邊遠板塊，選擇遠板塊，

24、選擇“小而精小而精”品質首置型客群特征品質首置型客群特征精致化、品質感精致化、品質感本報告是嚴格保密的?？腿禾卣餍〗Y客群特征小結“務實，以小孩為中心務實，以小孩為中心”l講究實惠，喜歡贈送面積講究實惠，喜歡贈送面積l反對浪費和堆砌，不追求奢華，但必須滿足品質改善需求，做反對浪費和堆砌，不追求奢華，但必須滿足品質改善需求，做到高舒適度到高舒適度l有小孩，同時處于事業上升期，兼顧小孩和事業，以小孩為中有小孩，同時處于事業上升期，兼顧小孩和事業，以小孩為中心心l具有一定的文化水平，對社區文化比較關注具有一定的文化水平，對社區文化比較關注功能升級型客群特征功能升級型客群特征附加值、舒適度附加值、舒適度

25、本報告是嚴格保密的。研究內容研究內容戶型段和配比如何得出的？戶型段和配比如何得出的？1 1研究內容研究內容板塊發展節奏啟示板塊發展節奏啟示競爭分析競爭分析綜合因素得綜合因素得出戶型配比出戶型配比客群需求客群需求典型現象啟示典型現象啟示本報告是嚴格保密的。周邊競爭情況整體分析周邊競爭情況整體分析項目名稱拿地時間總建面產品情況項目名稱拿地時間總建面產品情況遠洋杭一棉200914.3豪宅公寓+排屋凱德龍灣20068.7150-300九龍倉杭一棉地塊2009.1122.5豪宅凱德和睦地塊2009.51.2150-300遠洋公館200722主力180-320該檔總量68.7德信臻園2009.18160-

26、200佑康申花地塊2010.28.3主力160-200欣盛申花地塊2009.529.6主力160-200該檔總量45.9金瑞橋西地塊2009.95.3賽麗綠城申花地塊2009.10 8.2順發吉祥半島2009.613.8主力130-140+排屋萊茵達慶隆地塊2009.510主力120-140名城吉如地塊2009.611.2120-130中順上尚庭200913.8主力90保利申花地塊2009.10 10前期論證中該檔總量72.3省建地塊2010.326.3洽談前期顧問公司方正祥符地塊2009.610.3協安藍郡2009.10 8公寓主力90、130華盛達祥符地塊2009.1210協安紫郡2009

27、.10 26.3公寓90、130、180、排屋中海紫滕苑200712.4主力90中鐵地塊2010.129.7洽談前期顧問公司金地自在城200760公寓+花園洋房+排屋舟山遠邦地塊2009.63.8該檔總量196.5天鴻地塊2009.69.7總量總量383.4383.41、板塊周邊整體競爭量大，尤其是下游的城西北板塊，預計、板塊周邊整體競爭量大，尤其是下游的城西北板塊，預計以以90產品為主；產品為主；2、項目主要競爭為申花板塊主流項目。、項目主要競爭為申花板塊主流項目。本報告是嚴格保密的。項目競爭機會項目競爭機會城西北板塊城西北板塊項目競爭項目競爭申花板塊申花板塊項目競爭項目競爭更高的更高的附加

28、值和性價比附加值和性價比更好的更好的城市配套和便利性城市配套和便利性承接申花運河外溢的承接申花運河外溢的“鳳尾鳳尾”客群客群截留外溢至城西北的截留外溢至城西北的“雞頭雞頭”客群客群總價不高，但能滿足更高品質追求總價不高，但能滿足更高品質追求“小而精小而精”本報告是嚴格保密的。附：推盤計劃預測（附：推盤計劃預測（僅憑業內消息和經驗估算）僅憑業內消息和經驗估算）項目名稱拿地時間總建面2010下2011上2011下2012上2012下2013上2013下遠洋杭一棉200914.3九龍倉杭一棉地塊2009.1122.5遠洋公館200722凱德龍灣20069.9德信臻園2009.18欣盛申花地塊2009

29、.529.6佑康申花地塊2010.28.3金瑞橋西地塊2009.95.3順發吉祥半島2009.613.8名城吉如地塊2009.611.2保利申花地塊2009.10 10賽麗綠城申花地塊2009.10 8.2萊茵達慶隆地塊2009.510中順上尚庭200913.8省建地塊2010.326.3協安藍郡2009.10 8協安紫郡2009.10 26.3中鐵地塊2010.129.7舟山遠邦地塊2009.63.8天鴻地塊2009.69.7方正祥符地塊2009.610.3華盛達祥符地塊2009.1210中海紫滕苑200712.4金地自在城200760本報告是嚴格保密的。研究內容研究內容戶型段和配比如何得出

30、的？戶型段和配比如何得出的？1 1研究內容研究內容板塊發展節奏啟示板塊發展節奏啟示競爭分析競爭分析綜合因素得綜合因素得出戶型配比出戶型配比客群需求客群需求典型現象啟示典型現象啟示本報告是嚴格保密的?，F象現象1 1：杭州單價：杭州單價2 2萬左右公寓成交結構萬左右公寓成交結構多個項目拼接成150-180啟示：單價啟示：單價1.8-2.5萬區間，萬區間，90比例與比例與120左右比例最大，左右比例最大，90整體占比相對略大。整體占比相對略大。本報告是嚴格保密的?，F象現象2 2：濱江萬家星城成交結構：濱江萬家星城成交結構單價單價2萬左右萬左右啟示：單價啟示：單價2萬元左右的城市型公寓，萬元左右的城市

31、型公寓，90左右，左右，120-140左左右為主流剛需。右為主流剛需。本報告是嚴格保密的?，F象現象3 3：上尚庭客戶積累情況分析：上尚庭客戶積累情況分析啟示：城市新貴、老小區品質分巢啟示：城市新貴、老小區品質分巢90需求，周邊次新房、老需求，周邊次新房、老小區改善成為主流目標客群小區改善成為主流目標客群。上尚庭目前蓄客為上尚庭目前蓄客為10001000余組，主要以在城西工作或住城西老小區余組，主要以在城西工作或住城西老小區/次新小區次新小區的年輕客戶為主，占了大概的年輕客戶為主，占了大概70%70%的比例，因為我們的產品本身以的比例，因為我們的產品本身以9090為主，為主，所以所以9090的意

32、向比例是較高的，另外的意向比例是較高的，另外120-140120-140問的人也比較多，主要以城問的人也比較多，主要以城西這邊的次新房改善比如芳滿庭和老小區改善為主，預計到時候這部分產西這邊的次新房改善比如芳滿庭和老小區改善為主，預計到時候這部分產品的供應量會出現短缺。品的供應量會出現短缺。上尚庭營銷總監葉恒上尚庭營銷總監葉恒本報告是嚴格保密的?，F象現象4 4：萬家花城：萬家花城2009.4-2010.62009.4-2010.6二手房成交結構二手房成交結構選取數據說明：為數據具說明性，選取選取數據說明：為數據具說明性，選取09.409.4月房價上漲后成交情況月房價上漲后成交情況啟示啟示1：1

33、40以上成交單價最低，客戶以相同總價買更多面積以上成交單價最低，客戶以相同總價買更多面積啟示啟示2：90公寓溢價能力相對也較低，因此配比應適度控制公寓溢價能力相對也較低，因此配比應適度控制啟示啟示3：90-140（集中在（集中在110-130）為主流需求，溢價最高，可）為主流需求，溢價最高，可作為本項目主力面積作為本項目主力面積本報告是嚴格保密的。戶型配比戶型配比整體情況啟示：整體情況啟示：20092009至今至今1.8-2.51.8-2.5萬公寓，整體比例以萬公寓，整體比例以9090左右、左右、120-140120-140左右左右為主。為主。萬家星城成交比例啟示：萬家星城成交比例啟示：單價單

34、價2 2萬元左右的城市型公寓，萬元左右的城市型公寓，9090左右，左右，120-140120-140左右為主流剛需。左右為主流剛需。上尚庭客群積累啟示：上尚庭客群積累啟示：城市新貴、老小區品質分巢城市新貴、老小區品質分巢9090需求，周邊次新房、老需求，周邊次新房、老小區改善成為主流目標客群小區改善成為主流目標客群 。萬家花城二手房成交啟示：萬家花城二手房成交啟示：9090公寓溢價能力相對也較低，因此配比應適度控公寓溢價能力相對也較低，因此配比應適度控制，制，90-14090-140（集中在（集中在110-130110-130）為主流需求，溢價最高，可作為本項目主力面）為主流需求，溢價最高，可

35、作為本項目主力面積。積。雙主力配置雙主力配置考慮淡市下謹慎防守，同時為牛市溢價空間做條件準備考慮淡市下謹慎防守，同時為牛市溢價空間做條件準備9040%、110-12040%、130-14020%（另部分頂躍）（另部分頂躍）本報告是嚴格保密的。研究內容研究內容產品概念和打造標準？產品概念和打造標準？2 2本報告是嚴格保密的。產品研究產品研究方法方法細分市場選擇細分市場選擇細分市場選擇細分市場選擇群體需求特征群體需求特征群體需求特征群體需求特征找到目標客群找到目標客群對位原則對位原則對位原則對位原則競品產品現狀競品產品現狀競品產品現狀競品產品現狀競爭原則競爭原則競爭原則競爭原則目標客群的產品需求特

36、目標客群的產品需求特征、目前的不滿足點征、目前的不滿足點哪些是標配，哪些是可哪些是標配，哪些是可超越點超越點適用于：適度超越、差異化競爭適用于：適度超越、差異化競爭產品啟示產品啟示產品啟示產品啟示本報告是嚴格保密的。產品研究產品研究方法方法產品核心概念產品核心概念產品核心概念產品核心概念產品價值體系演繹產品價值體系演繹產品價值體系演繹產品價值體系演繹共同的價值取向轉化成產品的精神內核，從而統領開發共同的價值取向轉化成產品的精神內核，從而統領開發規劃規劃規劃規劃形態形態形態形態建筑建筑建筑建筑風格風格風格風格平面平面平面平面戶型戶型戶型戶型科技科技科技科技節能節能節能節能公共公共公共公共空間空間

37、空間空間產品啟示產品啟示競爭原則競爭原則對位原則對位原則物業物業物業物業管理管理管理管理配套配套配套配套n對于原有產品，客群有哪些不滿足點對于原有產品，客群有哪些不滿足點n如何在競爭中勝出如何在競爭中勝出n成本控制，成本控制，“小投入獲得大影響小投入獲得大影響”、“面子工程面子工程”本報告是嚴格保密的?？腿簩ξ豢腿簩ξ粌炘礁械拿孀拥母呤孢m度的特色的附加值的視野影響決策力；VISION不追求奢華，不追求奢華，反對浪費和反對浪費和堆砌，追求堆砌，追求精致化、舒精致化、舒適生活適生活項目實現途徑項目實現途徑通過國際品質高標準的建筑立面、公共空間、景觀、會所等打造實現高品質、面子工程通過科技運用、增加

38、附加值，打造高舒適度通過藝術嫁接、主題化會所等手段，打造項目特色化，在精品公寓打造中脫穎而出。通過相關兒童主題配套和物管等手段打造復合“以小孩為中心的”需求客戶置業訴求點客戶置業訴求點以小孩為中心高品質的本報告是嚴格保密的。本項目定位本項目定位申花北申花北 國際藝術社區國際藝術社區 新奢適生活樣本新奢適生活樣本u國際：國際：“建工建工”標簽，一脈相承，符合目標客群開放、樂于接受新事物心態；標簽，一脈相承，符合目標客群開放、樂于接受新事物心態；u藝術：藝術：渴望獨特，追求全方位品位生活，回歸自我、回歸精神；渴望獨特，追求全方位品位生活，回歸自我、回歸精神；u新奢適：不過分追求奢華，而是精致與品味

39、，舒適性與實用性兼而有之；實現舒新奢適：不過分追求奢華，而是精致與品味，舒適性與實用性兼而有之；實現舒適度前提下適度前提下具備高附加值。具備高附加值。項目核心概念在產品上的承載點項目核心概念在產品上的承載點會所會所藝術長廊藝術長廊戶型戶型國際化國際化藝術化藝術化新奢適新奢適本報告是嚴格保密的。規劃與規劃與建筑形態建筑形態戶型平面戶型平面配套打造配套打造公共空間公共空間科技節能科技節能圍合式布局，中央大景觀；圍合式布局，中央大景觀；現代簡潔立面風格，同時不失品質感?，F代簡潔立面風格，同時不失品質感。園林景觀園林景觀本報告是嚴格保密的。規劃布局與建筑形態強調規劃布局與建筑形態強調禮儀感、腔調感、形

40、式感禮儀感、腔調感、形式感，迎合客群需求。，迎合客群需求。u規劃：圍合式布局，中心大景觀；對稱感、禮儀感強；規劃：圍合式布局，中心大景觀；對稱感、禮儀感強；u立面：國際化標準、簡潔大氣，同時不失品質，材質考究、細節精致。立面：國際化標準、簡潔大氣，同時不失品質，材質考究、細節精致。資源最大化資源最大化在在art deco、新古典的流派中脫穎而出、新古典的流派中脫穎而出本報告是嚴格保密的。規劃與規劃與建筑形態建筑形態戶型平面戶型平面配套打造配套打造公共空間公共空間科技節能科技節能園林景觀園林景觀法式宮廷園林景觀法式宮廷園林景觀本報告是嚴格保密的。景觀打造原則景觀打造原則本案景觀打造原則：本案景觀

41、打造原則：恰當的景觀造景手法起到小投入大影響、畫龍點睛的效果恰當的景觀造景手法起到小投入大影響、畫龍點睛的效果借鑒法式宮廷園林的打造手法，營造對稱性、規整性的園林借鑒法式宮廷園林的打造手法，營造對稱性、規整性的園林除了重要區域（如主入口、中心軸線等）采用多硬質構筑物的營造手法，其余區域以軟質綠化為主，綠化配置為重點，適當控制景觀造價在規整、對稱的景觀中劃分一定的主題功能區域，加強景觀與業主互動型在規整、對稱的景觀中劃分一定的主題功能區域，加強景觀與業主互動型本報告是嚴格保密的?？山梃b園林風格（一）法式園林手法、中軸對稱、法式園林手法、中軸對稱、規則布局、圖案規則布局、圖案化疏林化疏林圖案化疏林

42、、水景、硬質鋪裝、草坡、雕塑圖案化疏林、水景、硬質鋪裝、草坡、雕塑n增加現代靜水景增加現代靜水景，滿足人們親水得心靈享受；，滿足人們親水得心靈享受；同時同時營造起伏的坡地和圖案化疏林營造起伏的坡地和圖案化疏林，形成簡潔的，形成簡潔的立體景觀層次。立體景觀層次。本報告是嚴格保密的。n五座山丘將四季的交替作為表現將四季的交替作為表現，景觀隨時間變化景觀隨時間變化而變化而變化，從而散發出鮮活的能量和多樣性，不同植物有著各異的色彩，形狀和味道，便使同一場所在每個月都不會出現景觀重復n寓意人生不同階段的自然五行丘，為不同年齡孩子準備各自喜愛的休閑設施，也有中年人、老人的專屬空間；n幼兒丘：國際雙語幼兒園

43、n少年丘：巨制沙坑，讓孩子感觸人類與自然的親密天性n中年丘：網球場n老年丘：社會文化中心，匯聚小劇場、閱讀室、健身器械區、太極拳平臺等n永恒丘：冥想空間、五行亭閣當代當代MOMA：五行丘五行丘n利用地下停車場施工所挖掘出的土壤，堆置在開放空間中，形成具有特殊休閑娛樂功能具有特殊休閑娛樂功能的5個主題性園林山丘幼兒丘、青幼兒丘、青年丘、壯年丘、老年丘和永恒丘年丘、壯年丘、老年丘和永恒丘。景觀打造，滿足不同年齡段居民的休閑娛樂功能。景觀打造，滿足不同年齡段居民的休閑娛樂功能。景觀互動案例景觀互動案例MOMAMOMA五行丘五行丘本報告是嚴格保密的。規劃與規劃與建筑形態建筑形態戶型平面戶型平面配套打造

44、配套打造公共空間公共空間科技節能科技節能在保證舒適度的前提下，實現高附加值在保證舒適度的前提下，實現高附加值園林景觀園林景觀本報告是嚴格保密的。戶型配比建議戶型配比建議總面積總面積戶型面積戶型面積戶型戶型面積面積套數套數面積比面積比6.86.8萬萬85858989兩室兩廳兩室兩廳（贈送功能房）（贈送功能房）2.042.04萬萬約約229229套套40%40%110110120120三室兩廳三室兩廳（贈送功能房（贈送功能房/夾層）夾層）3.43.4萬萬約約296296套套40%40%130130140140三室兩廳三室兩廳（贈送功能房）（贈送功能房）1.361.36萬萬約約100100套套20%

45、20%n n85858585-89-89-89-89、110-120110-120110-120110-120為主力產品，總價在為主力產品，總價在為主力產品，總價在為主力產品，總價在200-250200-250200-250200-250萬，為目標客群主流需求；萬，為目標客群主流需求；萬，為目標客群主流需求；萬，為目標客群主流需求；n n130130130130140140140140為次主力產品，總價在為次主力產品，總價在為次主力產品，總價在為次主力產品，總價在300300300300萬左右，樹立形象標桿，贏取更高溢價。萬左右，樹立形象標桿，贏取更高溢價。萬左右，樹立形象標桿，贏取更高溢價。

46、萬左右，樹立形象標桿，贏取更高溢價。市場定位：主抓市場定位：主抓“城西新貴城西新貴/品質分巢品質分巢”、“老小區老小區/原住民改善原住民改善”兩類細分市兩類細分市場場本報告是嚴格保密的。本案本案戶型戶型打造原則：打造原則：北面樓層布置北面樓層布置2 2梯梯3 3戶戶戶型，南面樓層布置戶型，南面樓層布置2 2梯梯4 4戶戶型；戶戶型；拉寬拉寬中間套面寬中間套面寬，提升中間套舒適度；，提升中間套舒適度；在在不損失舒適度不損失舒適度的前提下，的前提下，實現附加值實現附加值；舒適度舒適度舒適度舒適度附加值附加值附加值附加值80-9080-90方、方、130-140130-140方方贈送功能房贈送功能房

47、；110-120110-120方贈送功方贈送功能房能房或者夾層或者夾層；本報告是嚴格保密的。戶型在平面圖中排布原則戶型在平面圖中排布原則戶型在平面圖中排布原則戶型在平面圖中排布原則景觀資源較好的北面兩幢樓，兩梯三景觀資源較好的北面兩幢樓，兩梯三戶設置戶型戶設置戶型景觀資源較次的其余樓，兩梯四戶設景觀資源較次的其余樓，兩梯四戶設置戶型置戶型130-140130-140110-120110-1209090130-140130-140909090909090本報告是嚴格保密的。提升舒適度經典案例提升舒適度經典案例遠洋公館遠洋公館提升中間套戶型舒適度與競爭力提升中間套戶型舒適度與競爭力提升中間套戶型舒

48、適度與競爭力提升中間套戶型舒適度與競爭力拉寬面寬拉寬面寬拉寬面寬拉寬面寬n n 89 89 89 89 兩兩兩兩房房房房兩兩兩兩廳廳廳廳一一一一衛，衛，衛，衛，主臥、次臥、與客廳全部朝南設置，提升中間套戶型品質。主臥、次臥、與客廳全部朝南設置，提升中間套戶型品質。主臥、次臥、與客廳全部朝南設置，提升中間套戶型品質。主臥、次臥、與客廳全部朝南設置，提升中間套戶型品質。本報告是嚴格保密的。經典案例經典案例遠洋公館遠洋公館n n 139139139139 三三三三房房房房兩兩兩兩廳廳廳廳兩兩兩兩衛，衛，衛，衛，主臥、次臥、書房、與客廳四房全部朝南設置，提升中間套戶型主臥、次臥、書房、與客廳四房全部朝

49、南設置，提升中間套戶型主臥、次臥、書房、與客廳四房全部朝南設置，提升中間套戶型主臥、次臥、書房、與客廳四房全部朝南設置，提升中間套戶型競爭力。競爭力。競爭力。競爭力。提升中間套戶型舒適度與競爭力提升中間套戶型舒適度與競爭力提升中間套戶型舒適度與競爭力提升中間套戶型舒適度與競爭力拉寬面寬拉寬面寬拉寬面寬拉寬面寬本報告是嚴格保密的。本案本案戶型戶型打造原則：打造原則：北面樓層布置北面樓層布置2 2梯梯3 3戶戶戶型，南面樓層布置戶型，南面樓層布置2 2梯梯4 4戶戶型；戶戶型；拉寬拉寬中間套面寬中間套面寬，提升中間套舒適度；，提升中間套舒適度；在在不損失舒適度不損失舒適度的前提下，的前提下，實現附

50、加值實現附加值；舒適度舒適度舒適度舒適度附加值附加值附加值附加值80-9080-90方、方、130-140130-140方方贈送功能房贈送功能房；110-120110-120方贈送功方贈送功能房能房或者夾層或者夾層；本報告是嚴格保密的。相同空間內實現更多功能相同空間內實現更多功能相同空間內實現更多功能相同空間內實現更多功能、“贈送面積提高附加值贈送面積提高附加值贈送面積提高附加值贈送面積提高附加值”通過通過通過通過陽臺、花池組合贈送功能房陽臺、花池組合贈送功能房陽臺、花池組合贈送功能房陽臺、花池組合贈送功能房，并附送露臺、飄窗、入戶花園等并附送露臺、飄窗、入戶花園等并附送露臺、飄窗、入戶花園等

51、并附送露臺、飄窗、入戶花園等通過通過通過通過夾層、錯層夾層、錯層夾層、錯層夾層、錯層等等等等設計方式，增加設計方式，增加設計方式，增加設計方式，增加面積的同時，也給業主營造不同的空面積的同時，也給業主營造不同的空面積的同時，也給業主營造不同的空面積的同時，也給業主營造不同的空間體驗。間體驗。間體驗。間體驗。贈送功能房贈送功能房贈送功能房贈送功能房贈送夾層贈送夾層贈送夾層贈送夾層130-140130-140130-140130-140方方方方3 3 3 3房房房房110-120110-120110-120110-120方方方方2+12+12+12+1房房房房80-9080-9080-9080-9

52、0方方方方2 2 2 2房房房房此部分產品，面臨申花板塊大量主流產品的競爭，此部分產品，面臨申花板塊大量主流產品的競爭，選擇本項目此類產品的客群更注重性價比和附加值。選擇本項目此類產品的客群更注重性價比和附加值。通過通過通過通過陽臺、花池組合贈送功能房陽臺、花池組合贈送功能房陽臺、花池組合贈送功能房陽臺、花池組合贈送功能房，并附送露臺、飄窗、入戶花園等并附送露臺、飄窗、入戶花園等并附送露臺、飄窗、入戶花園等并附送露臺、飄窗、入戶花園等贈送功能房贈送功能房贈送功能房贈送功能房本報告是嚴格保密的。贈送空間案例贈送空間案例計算一半建筑面積計算一半建筑面積贈送面積贈送面積天陽天陽天陽天陽 上河上河上河

53、上河（杭州）（杭州）（杭州）（杭州）n n 89 89 89 89 三房兩廳一衛，贈送大面積挑空陽臺、花三房兩廳一衛，贈送大面積挑空陽臺、花三房兩廳一衛，贈送大面積挑空陽臺、花三房兩廳一衛，贈送大面積挑空陽臺、花池池池池+設備平臺設備平臺設備平臺設備平臺n n 贈送面積可轉化成已有房間的附屬功能空間或贈送面積可轉化成已有房間的附屬功能空間或贈送面積可轉化成已有房間的附屬功能空間或贈送面積可轉化成已有房間的附屬功能空間或儲存空間，提高實際使用面積；儲存空間，提高實際使用面積；儲存空間，提高實際使用面積；儲存空間，提高實際使用面積；面積贈送方式u算一半建筑面積工作陽臺約2u不計入建筑面積花池+設備

54、平臺約4.4飄窗約4挑空陽臺約8.2總贈送面積約18.6本報告是嚴格保密的。計算一半建筑面積計算一半建筑面積贈送面積贈送面積天陽天陽天陽天陽 上河上河上河上河（杭州）（杭州）（杭州）（杭州）n n 89 89 89 89 三房兩廳一衛，贈送大面積挑空三房兩廳一衛，贈送大面積挑空三房兩廳一衛，贈送大面積挑空三房兩廳一衛，贈送大面積挑空陽臺、花池陽臺、花池陽臺、花池陽臺、花池+設備平臺設備平臺設備平臺設備平臺n n 贈送面積可轉化成已有房間的附屬功贈送面積可轉化成已有房間的附屬功贈送面積可轉化成已有房間的附屬功贈送面積可轉化成已有房間的附屬功能空間，提高實際使用面積；能空間，提高實際使用面積；能空

55、間，提高實際使用面積；能空間，提高實際使用面積；面積贈送方式u算一半建筑面積主臥陽臺約3.5餐廳陽臺約3.4u不計入建筑面積設備平臺約6.2飄窗約2.7總贈送面積約15.8贈送空間案例贈送空間案例本報告是嚴格保密的。面積贈送方式u算一半建筑面積陽臺約3.8入戶花園約12.78（按目前規范，單個入戶花園的最大贈送面積只能控制在4）u不計入建筑面積飄窗約2.5雙層陽臺約11.2設備平臺約5.2總贈送面積約35.48計算一半建筑面積計算一半建筑面積贈送面積贈送面積蕭山蕭山蕭山蕭山 旺角城旺角城旺角城旺角城n n 130130130130三三三三房房房房兩兩兩兩廳廳廳廳兩兩兩兩衛，衛，衛，衛，贈送雙空

56、中花園贈送雙空中花園贈送雙空中花園贈送雙空中花園本報告是嚴格保密的。提升戶型附加值提升戶型附加值錯層錯層可選擇景觀資源與環境都較次的可選擇景觀資源與環境都較次的樓幢進行錯層戶型的打造。樓幢進行錯層戶型的打造。本報告是嚴格保密的。錯層案例錯層案例羅蘭春天羅蘭春天（杭州）（杭州）錯層空間：錯層空間：n 107107戶型贈送戶型贈送2222平方米的夾層平方米的夾層，可作為，可作為臥室臥室、書房、書房等，由于夾層層高可與與普通層等，由于夾層層高可與與普通層高持平，比傳統錯層戶型與高持平，比傳統錯層戶型與LOFTLOFT戶型，在豎向空間在舒適度更高戶型，在豎向空間在舒適度更高業主在進行二次裝修時候業主在

57、進行二次裝修時候u可以把客廳下部封閉夾層打通，與挑高可以把客廳下部封閉夾層打通，與挑高4.54.5米的客廳形成米的客廳形成5.65.6米的豎向空間米的豎向空間u客廳局部做夾層，實現高舒適度贈送夾客廳局部做夾層，實現高舒適度贈送夾層功能房層功能房本報告是嚴格保密的。錯層案例錯層案例同一同一107107戶型兩不同裝修風格對比戶型兩不同裝修風格對比u精致奢侈兩房設計精致奢侈兩房設計u保留挑高露臺與客廳，打造空中復式保留挑高露臺與客廳，打造空中復式小別墅的享受小別墅的享受u實用四房設計實用四房設計u封閉露臺，與挑高客廳相連，設置封閉露臺，與挑高客廳相連，設置2.8米米層高夾層，變換戶型功能空間。層高夾

58、層，變換戶型功能空間。本報告是嚴格保密的。錯層案例錯層案例贊成贊成贊成贊成 美樹美樹美樹美樹（杭州）（杭州）（杭州）（杭州）錯層空間：錯層空間：n 每個戶型贈送每個戶型贈送3737或或5353平方米的平方米的夾層夾層，可作為視聽室、書房。，可作為視聽室、書房。n 一戶擁有一戶擁有“雙層雙層”或者或者“三層三層”的空間的空間，分別可作為居住層，分別可作為居住層（主臥、次臥）、生活層（客廳、（主臥、次臥）、生活層（客廳、餐廳、廚房等）和多功能層，利餐廳、廚房等）和多功能層，利用豎向空間營造動靜分離，南北用豎向空間營造動靜分離，南北通透的空間通透的空間感受感受。n 此外，此外，還有還有4 4米挑空的

59、客廳米挑空的客廳；實現三房朝南，而且三房面寬達實現三房朝南，而且三房面寬達到到8.78.7米，形成超寬采光面。米，形成超寬采光面。首層空間：131平米3房2廳2衛、客廳下錯夾層空間：夾層空間：5353平米平米層高小于層高小于2.22.2米米2.9m4m2.2m2.9m4m客廳夾層生活層本報告是嚴格保密的。A戶型（上疊層）124方C戶型（下疊層）128方A A戶型、戶型、C C戶型，是奇偶層錯位相疊的戶型，戶型，是奇偶層錯位相疊的戶型，三面采光、三面采光、4 4米高的客廳，疊層層高米高的客廳，疊層層高2.192.19米，米，面積是贈送的，增加了實用面積。面積是贈送的，增加了實用面積。立體變化型立

60、體變化型戶型分析：戶型分析：戶型分析：戶型分析：錢江錢江錢江錢江.水晶城一期的房源以水晶城一期的房源以水晶城一期的房源以水晶城一期的房源以8989147147平方米為平方米為平方米為平方米為主主主主，對外宣稱這個，對外宣稱這個，對外宣稱這個，對外宣稱這個8989方平方米的房子，方平方米的房子，方平方米的房子，方平方米的房子，與與與與110110平方米的房子相比，實用功能和空間感平方米的房子相比，實用功能和空間感平方米的房子相比，實用功能和空間感平方米的房子相比，實用功能和空間感覺只大不小。覺只大不小。覺只大不小。覺只大不小。1#1#樓疊層戶型：樓疊層戶型：樓疊層戶型：樓疊層戶型：贈送面積在贈送

61、面積在贈送面積在贈送面積在2020多多多多4040多平方米不等多平方米不等多平方米不等多平方米不等，空間全明，平層高空間全明，平層高空間全明，平層高空間全明，平層高2.92.9米，夾層米，夾層米，夾層米，夾層2.192.19米高，米高，米高，米高，不算建筑面積的大露臺以及贈送的夾層，不算建筑面積的大露臺以及贈送的夾層，不算建筑面積的大露臺以及贈送的夾層，不算建筑面積的大露臺以及贈送的夾層，價格比價格比價格比價格比2 2、3 3樓均價高樓均價高樓均價高樓均價高3030左右。左右。左右。左右。錢江錢江.水晶水晶（杭州）（杭州）本報告是嚴格保密的?？偯娣e總面積戶型面積戶型面積戶型戶型贈送面積標準贈送

62、面積標準贈送形式贈送形式6.86.8萬萬85858989兩室一廳兩室一廳+一功能房一功能房約約1414平方平方單層陽臺與花池相結合（功單層陽臺與花池相結合（功能房）、入戶花園、飄窗能房）、入戶花園、飄窗110110120120三室兩廳三室兩廳+一功能房一功能房約約1515平方平方單層陽臺與花池相結合（功單層陽臺與花池相結合（功能房）、入戶花園、飄窗能房）、入戶花園、飄窗三室兩廳三室兩廳+夾層夾層約約3030平米平米夾層、入戶花園、飄窗夾層、入戶花園、飄窗130130140140三室兩廳三室兩廳+一功能房一功能房約約1818平方平方單層陽臺與花池相結合（功單層陽臺與花池相結合（功能房）、入戶花園

63、、飄窗能房）、入戶花園、飄窗u90方戶型，贈送功能房，保證舒適的前提下，實現3房功能。u110120，以較豐富的贈送方式，提升競爭力。u130140，對舒適度要求更高，可贈送能提升戶型舒適度的空間。本報告是嚴格保密的。規劃與規劃與建筑形態建筑形態戶型平面戶型平面配套打造配套打造公共空間公共空間科技節能科技節能三大堂、陽光車庫，嫁接國際、藝術氣質；三大堂、陽光車庫，嫁接國際、藝術氣質；園林景觀園林景觀本報告是嚴格保密的。銀泰中心銀泰中心雙大堂雙大堂u社區入口大堂，為整個小區的門廳；配置泛會所功能。社區入口大堂，為整個小區的門廳；配置泛會所功能。u樓內雙層大堂設計，挑空處理，地上一層設入口服務大堂

64、樓內雙層大堂設計，挑空處理，地上一層設入口服務大堂，設置服務性前臺、來客豪華等候，設置服務性前臺、來客豪華等候區；區；地下一層與車庫相通的是采光禮儀大堂，地下一層與車庫相通的是采光禮儀大堂，大堂外側是下沉式景觀庭院。大堂外側是下沉式景觀庭院。1212米雙層挑空大堂，獨特環行走廊米雙層挑空大堂，獨特環行走廊-銀泰中心銀泰中心三大堂設計三大堂設計 大堂泛會所概念大堂泛會所概念小區入口門廳小區入口門廳本報告是嚴格保密的。大堂功能分區大堂功能分區大堂功能分區案例大堂功能分區案例北京北京MOMA雙大堂，均設吧臺、休息區；地上大堂設閣樓，加強泛會所功能，滿足業主需求；并嫁接藝術氣質雙大堂，均設吧臺、休息區

65、；地上大堂設閣樓，加強泛會所功能，滿足業主需求；并嫁接藝術氣質大堂閣樓：休息區大堂閣樓：休息區地下大堂：吧臺、閱覽區、休息區地下大堂：吧臺、閱覽區、休息區地上大堂：吧臺、休息區地上大堂：吧臺、休息區本報告是嚴格保密的。大堂精裝修風格大堂精裝修風格國際藝術化國際藝術化-特色化特色化-品質感品質感本報告是嚴格保密的。入戶大堂入戶大堂地下室入口、精裝地下門廳地下室入口、精裝地下門廳n重視業主駕車回家沿路環境的營造，單元地下室門廳是業主必經的重要空間。n有條件的前提下，在地下室門廳與地下車庫連通處旁邊設置采光井，引入陽光、綠化和自然通風；n地下室門廳的玻璃大門直接開向車庫，地下室門廳與底層門廳裝修風格

66、、標準統一，以營造精美的地下室門廳，保證業主的回家路線便捷及舒適度。本報告是嚴格保密的。私密性營造私密性營造扶手電梯扶手電梯人行臺階人行臺階整體抬高整體抬高整體景觀界面抬高整體景觀界面抬高,主入口形主入口形成人車分流成人車分流 景觀界面整體抬高景觀界面整體抬高1.51.5米，一米，一方面與主干道路形成高差，保方面與主干道路形成高差，保證園區私密性；另一方面有利證園區私密性；另一方面有利于地下車庫的自然采光通風于地下車庫的自然采光通風（通過下沉庭院）。（通過下沉庭院）。本報告是嚴格保密的。地下車庫營造地下車庫營造n 地下車庫結合下沉園林景觀，實現自然采光通風；在地下車庫停好車后，在電梯廳大堂前等

67、候時，可在落地窗內觀看室外飛流直下的瀑布；地下車庫左邊還有個親水平臺，業主也可以在那里直接觀賞瀑布美景。n 地下陽光車庫最大限度地將自然風、陽光及立體綠化導入車庫，使住戶的生活與自然更為親近。陽光地下車庫陽光地下車庫n 道路為人車分流設計，考慮到車庫是業主經常出入的場所，可將精裝修理念延伸到地下車庫；景觀界面整體抬高景觀界面整體抬高，有利于地下車庫的有利于地下車庫的自然采光通風自然采光通風（通過下沉庭院）。本報告是嚴格保密的。地下車庫營造地下車庫營造地下車庫入口景觀意向：覆土植載瑞立中央花城雙層陽光車庫上海星河灣瀑布水景陽光車庫本報告是嚴格保密的。規劃與規劃與建筑形態建筑形態戶型平面戶型平面配

68、套打造配套打造公共空間公共空間科技節能科技節能通過藝術生活館、藝術長廊等打造，引領業通過藝術生活館、藝術長廊等打造，引領業主需求；主需求；園林景觀園林景觀本報告是嚴格保密的。藝術生活館藝術生活館入口大堂泛會所入口大堂泛會所藝術長廊藝術長廊精品型社區商業精品型社區商業本報告是嚴格保密的。u沿五里塘河水設置特色地下會所沿五里塘河水設置特色地下會所n位置：發揮河景資源，居民最大限度參與其中。私密性、尊貴感較強，打造園區業主的專屬配套。n客群心態：目標客群 對于品質、藝術有較高追求，家庭生活重心都落點與小孩，希望小孩有一個很好的成長平臺n建筑形態：半地下，結合下沉；總體量在1500左右；會所設置建議靠

69、進五里塘河，半地下會所設置建議靠進五里塘河，半地下設置；設置；“小而精小而精”，富有主題特色；，富有主題特色；本報告是嚴格保密的。國際國際國際幼兒啟蒙教育“藝術生活館藝術生活館”功能定位功能定位藝術藝術室內泳池、壁球館等標準成人健身設施小型私家藝術影院小型藝術圖書閱覽館國際兒童健身設施，兒童主題益智游戲室幼兒幼兒教育教育健康健康運動運動藝術藝術休閑休閑特色咖啡酒廊本報告是嚴格保密的。國際化幼兒啟蒙教育國際化幼兒啟蒙教育聘請外教或與相關單位合作，引進國際化幼兒啟蒙教育系統，開展各種特色活動。u藝術創意課堂藝術創意課堂以“人人都是藝術家”的個性化的藝術教學理念和全程英文的授課語言背景，用更加人性化

70、的藝術教學行為梳理每個孩子原始率真的藝術思維 u親子藝術課堂親子藝術課堂語言、藝術、音樂、戲劇等表演在具國際化的教學風格的mom and me 課堂中自由結合在一起。u西點廚藝課堂西點廚藝課堂 寶寶親自動手可以慢慢學會如何自理自立，品嘗著用快樂烘培出的美味，體驗制作過程中的樂趣。在成長中增加寶寶的自信和成就感。本報告是嚴格保密的。兒童健身設施兒童健身設施+主題益智游戲室主題益智游戲室u度身訂做一系列兒童健體設備，體貼度身訂做一系列兒童健體設備，體貼小住戶的體格成長及發展，為小住戶提小住戶的體格成長及發展，為小住戶提供充滿歡樂氣氛的運動環境。供充滿歡樂氣氛的運動環境。u以太空幻想等為主題游戲室是

71、兒童住以太空幻想等為主題游戲室是兒童住戶的小天地，游戲室更設有兒童專用洗戶的小天地，游戲室更設有兒童專用洗手間，締造兒童尊享的小王國。手間，締造兒童尊享的小王國。本報告是嚴格保密的。本項目會所建議本項目會所建議功能區功能區面積（）面積（）備注特色咖啡廳特色咖啡廳/酒廊酒廊200設置地下一層健身房、壁球館健身房、壁球館300設置地下一層游泳池（室內恒溫或半室內半室外泳池）游泳池（室內恒溫或半室內半室外泳池）400設置地下一層25m長*2.5m寬/道*6道（標準短池）n標準比賽用游泳池分為兩種：長池（標準比賽用游泳池分為兩種：長池（50米），短池（米），短池（25米），用來進行短池游泳比賽。比賽米

72、），用來進行短池游泳比賽。比賽泳道每道泳道每道2.5m寬，邊道另加寬，邊道另加0.5m。n本案建議采用地下恒溫泳池，采用標準短池設計，另可增設兒童戲水區，采用會員制方式經本案建議采用地下恒溫泳池，采用標準短池設計，另可增設兒童戲水區，采用會員制方式經營，作為本案的實用亮點營，作為本案的實用亮點,但首次成本及后期經營、維護成本較高。一個但首次成本及后期經營、維護成本較高。一個400500的泳池，設的泳池，設備投入在備投入在200300萬元之間，能耗成本約萬元之間，能耗成本約600700元元/天（天（24小時加熱計算），需要權衡考慮。小時加熱計算），需要權衡考慮。運動休閑配套運動休閑配套本報告是嚴

73、格保密的。壁球館壁球館室內泳池室內泳池健身房健身房本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。會所功能會所功能室內室內品酒室品酒室地下酒窖地下酒窖+品酒室品酒室本報告是嚴格保密的。u親水平臺配置業主休閑、冥思空間親水平臺配置業主休閑、冥思空間本報告是嚴格保密的。小型私家影院小型私家影院+藝術閱覽室藝術閱覽室私家影院u設置價值不菲的專業影音設備，高品質影像配合完美音響效果，加上影院內真皮座椅附設的調校坐姿功能，為住戶帶來無可比擬的影音享受。u可以邀親朋好友獨享光影魅力 ，成為室外私人聚會的高品質場所。藝術閱覽室u藝術閱覽室收藏不同國家的地理、藝術、人文、電影等方面的雜志書籍，以及多種語言原版電影DV

74、D、soundtrack（電影原聲音樂），供業主免費借閱。中心還會不定期舉辦各種主題沙龍。本報告是嚴格保密的。藝術生活館藝術生活館入口大堂泛會所入口大堂泛會所藝術長廊藝術長廊精品型社區商業精品型社區商業本報告是嚴格保密的。架空層營造架空層營造百米藝術長廊百米藝術長廊l 一樓架空層，通過連廊的方式，形成半室外灰空間一樓架空層，通過連廊的方式，形成半室外灰空間l 即作為風雨廊，也作為業主主要活動空間，嫁接藝術元素，即作為風雨廊，也作為業主主要活動空間，嫁接藝術元素，作為游憩空間。作為游憩空間。本報告是嚴格保密的。商業定位商業定位項目商業項目商業功能定位：它不是一個簡單的以滿足業主日常生活為主的普通

75、社區型商業，它更應該是一個以滿足業主所追求的、向往的生活為主要目的的精品化社區商業?？腿憾ㄎ唬荷鐓^居民、周邊居民業態定位：日常生活配套商業日常生活配套商業+精品特色商業精品特色商業（休閑、餐飲、運動等）產品定位：私密性、品質高的社區商業商業、建筑、精神完美融合的社商業、建筑、精神完美融合的社區商業區商業本報告是嚴格保密的。體量界定體量界定體量界定（人口規模、客群組成）體量界定（人口規模、客群組成）一般來講，一般來講，成熟社區成熟社區的人口與商業的人口與商業配套體量最多成配套體量最多成1：1（0.8-1）,這樣這樣來看項目商業體量應該在來看項目商業體量應該在2000左左右。右。由于項目本身品質要

76、求較高，周邊由于項目本身品質要求較高，周邊生活配套已經較為成熟，因此可適生活配套已經較為成熟，因此可適當縮小商業面積。當縮小商業面積。漢嘉建議：商業體量漢嘉建議：商業體量1500左右。左右。商業原則：宜小不宜大商業原則：宜小不宜大本報告是嚴格保密的。物業排布設想物業排布設想在商鋪的面積分割上，以40至200平方米的小面積商鋪為主，降低商鋪投資與租賃門檻。在業態功能定位上，以滿足小區與周邊居民日常生活配套為主主題主題業態業態建議面積建議面積參照商家參照商家生活配套生活配套15001500通訊100中國移動、聯通彩擴復印100/面包房10085度C、浮力森林銀行自助服務點100建行、農行寵物店20

77、0/便利店100/洗衣店、藥店100象王美容美發200/咖啡館、茶館200兩岸特色餐飲300 藍蛙本報告是嚴格保密的。規劃與規劃與建筑形態建筑形態戶型平面戶型平面配套打造配套打造公共空間公共空間科技節能科技節能打造打造“人體最舒適住宅人體最舒適住宅”，提升舒適附加值，提升舒適附加值園林景觀園林景觀本報告是嚴格保密的。家居集成系統具備功能家居集成系統具備功能本報告是嚴格保密的。科技節能系統科技節能系統項目項目外圍護外圍護 內環境內環境 智能化智能化 朗詩朗詩國國際街區際街區 外墻保溫、外遮陽；中空外墻保溫、外遮陽；中空low-elow-e外外窗；女兒墻、屋頂及地下保溫；窗；女兒墻、屋頂及地下保溫

78、；隔音降噪隔音降噪 地源熱泵、頂棚輻射采暖制冷、地源熱泵、頂棚輻射采暖制冷、全置換式新風、同層排水、全置換式新風、同層排水、2424小時熱水系統小時熱水系統 金都金都城城市新宇市新宇 外墻外保溫外墻外保溫 、外飾面干掛外飾面干掛 （鋁板鋁板/玻璃幕墻玻璃幕墻 ）、冷熱橋阻斷、冷熱橋阻斷 、中空中空LOW-ELOW-E 、斷熱鋁合金門斷熱鋁合金門窗窗 、屋面保溫防水屋面保溫防水 屋面種屋面種植植 、樓板隔音樓板隔音 、同層排水、同層排水 、車庫出入口低噪音防滑路面車庫出入口低噪音防滑路面 戶式中央空調戶式中央空調 （帶遠程控制）（帶遠程控制）、單單 戶式新風、單元式中央戶式新風、單元式中央吸塵、

79、吸塵、雨水處理及回用雨水處理及回用 、2424小時熱水小時熱水 、OTISOTIS品牌品牌GeN2GeN2環環保型高性能電梯保型高性能電梯 、有機垃圾有機垃圾生態處理系統生態處理系統 智能家居系統智能家居系統 （空調（空調遠程遙控、遠程遙控、電器控制電器控制 、按按 客戶客戶 需求擴展需求擴展 ）、）、地下車庫燈光引地下車庫燈光引導系統導系統 、智能安防、智能安防、智能物管、一卡通等智能物管、一卡通等 東方潤園東方潤園 雙層雙層LOWLOWE E中空鋼化玻璃中空鋼化玻璃 、鋁鋁板板/玻璃幕墻系統玻璃幕墻系統 、雨水回收系雨水回收系統統 戶式中央空調系統戶式中央空調系統 、戶式中戶式中央燃氣循環

80、式熱水系統央燃氣循環式熱水系統 、單單元式中央吸塵系統元式中央吸塵系統 、戶式中戶式中央全熱交換新風系統央全熱交換新風系統 家居智能控制家居智能控制 （空調（空調遠程遙控等）、遠程遙控等）、彩色彩色可視對講、訪客圖像可視對講、訪客圖像記錄、電梯門禁聯動、記錄、電梯門禁聯動、電梯身份認證、數字電梯身份認證、數字門鎖控制門鎖控制 目前目前杭州科技節能典型項目杭州科技節能典型項目本項目建議：本項目建議：從建筑室外環境、建筑室內環境、家具智能化進行了全方位優化從建筑室外環境、建筑室內環境、家具智能化進行了全方位優化 ；打造高舒適度、低；打造高舒適度、低能耗的人居環境；維持溫度能耗的人居環境；維持溫度2

81、0202626之間，相對濕度之間，相對濕度30307070，聲環境，聲環境35354545分貝的高舒分貝的高舒適度人居環境。至少能夠節約適度人居環境。至少能夠節約5050的能耗。的能耗。本報告是嚴格保密的。科技節能系統科技節能系統外圍護外圍護全面系統地運用全面系統地運用外墻保溫、屋面保溫、斷熱鋁合金門窗、外墻保溫、屋面保溫、斷熱鋁合金門窗、LOW-E LOW-E 玻璃玻璃等等 內環境內環境戶式中央全新交換戶式中央全新交換新風系統新風系統、戶式戶式中央空調中央空調、戶式、戶式中央吸塵中央吸塵、戶式、戶式中央循環式熱水系統中央循環式熱水系統、同層排同層排水水系統、系統、地源熱泵地源熱泵系統系統等等

82、智能家居智能家居集成開關面板集成開關面板，在同一液晶顯示屏上可實現操控家庭各功能空間的設備運行情況（自動調光、，在同一液晶顯示屏上可實現操控家庭各功能空間的設備運行情況（自動調光、控制空調、新風、地熱、電子窗簾等）?？刂瓶照{、新風、地熱、電子窗簾等）。本項目建議：本項目建議：以以“低碳自然、健康舒適低碳自然、健康舒適”為理念。為理念。從建筑室外環境、建筑室內環境、從建筑室外環境、建筑室內環境、家具智能化家具智能化進行了進行了全方位優化全方位優化 ；打造高舒適度、低能耗的人居環境；打造高舒適度、低能耗的人居環境；本報告是嚴格保密的?？萍脊澞苓\用科技節能運用保溫系統保溫系統有效降低能耗有效降低能耗

83、l墻體保溫：墻體保溫：外保溫+自保溫系統l門窗保溫：門窗保溫：雙層中空玻璃，達到保溫、節能效果l屋面材料：屋面材料：建議采用輕盈、優質保溫材質。隔音系統隔音系統提升居住品質提升居住品質l門窗隔聲：門窗隔聲：建議進戶門采用橡膠防撞密封條，優質鋁合金門窗配合密封條，雙層中空玻璃，達到隔聲降噪效果。l樓板降噪：樓板降噪：樓板中鋪設保溫隔聲墊，隔聲的同時還能起到保溫隔熱的作用，提高居住舒適性、私密性。本報告是嚴格保密的?？萍脊澞苓\用科技節能運用外遮陽系統外遮陽系統自由調控室內光線自由調控室內光線窗外安裝鋁合金外遮陽卷簾，其遮陽率最高可達80%，不僅可以遮擋直射輻射，還可以遮擋漫射輻射，從而降低室內制冷

84、負荷，達到節能的目的。成本預算：成本預算：20002000元元/戶戶本報告是嚴格保密的?？萍脊澞苓\用科技節能運用地源熱泵系統，既能在冬季供暖、又能地源熱泵系統，既能在冬季供暖、又能在夏季制冷空調，提高了能源利用效率，在夏季制冷空調，提高了能源利用效率，運用良好的外維護系統及節能材料，建運用良好的外維護系統及節能材料，建成后室溫維持在成后室溫維持在20-26，相對濕度為，相對濕度為30%-70%；熱泵系統屬于可再生的能源，符合我國熱泵系統屬于可再生的能源，符合我國環境保護與能源節約的政策。環境保護與能源節約的政策?！昂銣睾銤窈銣睾銤瘛钡卦礋岜玫卦礋岜?據美國10年來的統計資料，地源熱泵的運行費用

85、（采暖）比耗電空調節約22%25%，比燃油、燃煤鍋爐運行費用節約40%60%。系統平均壽命預計1518年，開式循環系統30年，閉式循環系統壽命預計50年。本報告是嚴格保密的。科技節能運用科技節能運用置換新風系統能提供最大新鮮空氣供給，有效除去人身上的汗味，室內的渾濁氣體；為了節省空氣，新風被送進每個房間后再從廚房和衛生間被排出。一則使廚衛保持負壓狀態，二則在那里產生強大的換氣，帶走所有污濁氣體和潮濕氣體。新風取自于80米的高空-有毒氣體的稀釋、揚塵不易到達、空氣質量比較好，新風系統在進行空氣置換時，對新鮮空氣進行除塵、冷卻除濕，再以高壓微噴霧加濕，使新鮮空氣內飽含潔凈、滋潤的水分子,從而達到舒

86、適、健康的標準?！扒逍潞粑逍潞粑敝脫Q新風系統置換新風系統 成本預算：按照空氣質量國家標準以及市場關于住宅新風系統的安裝設備成本預算：按照空氣質量國家標準以及市場關于住宅新風系統的安裝設備成本預算：按照空氣質量國家標準以及市場關于住宅新風系統的安裝設備成本預算：按照空氣質量國家標準以及市場關于住宅新風系統的安裝設備需求，住宅新風系統一般造價為需求，住宅新風系統一般造價為需求，住宅新風系統一般造價為需求，住宅新風系統一般造價為15-2515-25元元元元/平方。平方。平方。平方。本報告是嚴格保密的。內環境營造解讀內環境營造解讀熱水系統熱水系統2424小時中央生活熱水系統小時中央生活熱水系統市場

87、客群需求分析：市場客群需求分析：家庭中央熱水化趨勢的形成源于國內近年來的房地產開發特征。雖然近兩年來小戶型成市場熱點，但綜合來看，100平米以上的三房才是迎合三口之家甚至三代同堂的中國家庭需要的主流戶型，因此對于家庭熱水的需求也隨之增長。尤其經過近幾年150平米以上大戶型廣受開發商追捧的沉淀之后，對于滿足大戶型需要的家庭中央熱水器的需求自然隨之增長。特別適用于有兩個或多個衛生間的大房型、復式房屋或公寓、別墅等。而要提供24小時充足的恒溫熱水，占目前市場主導地位的傳統壁掛式快速熱水器是無法做到的，應運而生的“家庭中央熱水”，實際上是一個小型的獨立供熱熱水系統，可以保證一臺熱水器同時滿足多頭用水需要。本報告是嚴格保密的?？萍脊澞苓\用科技節能運用利用的廚房及洗浴廢水作為中水水源，由設于地下中水站采用；膜生物處理技術；經生物反應器，消毒裝置等處理后全部回用于商業、幼兒園沖廁用水及部分樓座沖廁，其余用于綠地，澆灑道路，景觀水景補水等“環保節能環保節能”中水處中水處理理本報告是嚴格保密的。成本控制成本控制科技節能系統在項目的運用成本科技節能系統在項目的運用成本序號序號內容內容單價單價1新風系統15-25元/平方米2外保溫系統100-150元/平方米3地源熱泵系統350-700元/平方米（根據實際地質情況，價格上下浮動較大）4中水處理系統每戶約1200元/左右5外遮陽系統2000元/戶