1、源自：源自：WWW.MM858.COM海量資源免費下載海量資源免費下載3/1/2011項目策劃定位報告項目策劃定位報告“濱海國際濱海國際盈濱一品盈濱一品”國際旅游度假區國際旅游度假區說說說說 明明明明在海南國際旅游島的省會海口市近郊，唯一能與坎昆島、佛羅里達州等國際旅游島相媲美的盈濱半島開創一個世紀獨享雙海灣雙海景雙生態雙文化雙島居 頂級海生活配套的:濱海國際濱海國際.盈濱一品國際旅游度假區盈濱一品國際旅游度假區綱綱 要要市場分析市場分析項目策劃定位項目策劃定位項目營銷策劃項目營銷策劃第一篇：市場分析第一篇：市場分析1:1:1:1:市場分析市場分析市場分析市場分析|投資環境投資環境投資環境投資

2、環境海南島概況中國唯一的熱帶島嶼、最大島嶼群（含西沙、南沙）集熱帶和亞熱帶海洋性氣候于一身中國海洋面積最大的省份（占據全國2/3的海洋面積）擁有1584.8公里海岸線中國最大的經濟特區、唯一的特區省份 建立國際旅游島后發展更為強勢1:1:1:1:市場分析市場分析市場分析市場分析|投資環境投資環境投資環境投資環境盈濱半島概況自然：自然：地處海口風光秀美的西海岸西端，整個半島面積約6.5平方公里，三面環海，形似彎月，擁有內外海、雙海灘、藍天、銀沙、白浪、陽光、溫泉、綠椰、新鮮空氣，實屬大自然的完美佳作。人文：人文：以佛教文化為背景，整合永慶寺悠久的歷史、美麗的熱帶濱海風光、水上運動項目，形成盈濱半

3、島旅游度假區人間福地的整體形象，使其成為國內外游客心目中的養生度假勝地。居住在這樣一個中式古典文化氛圍很濃的環境當中，沐浴著濃厚的佛教文化氣息，感受椰風海韻的魅力，心情自然無比愜意。1:1:1:1:市場分析市場分析市場分析市場分析|投資環境投資環境投資環境投資環境盈濱“五最”l盈濱半島作為海南最早開發的區域，具備了豐厚的開發基礎和區域認 知基礎。l盈濱半島是海南最具文化的區域之一，永慶寺、盈濱龍水節家喻戶曉。l盈濱半島擁有海南最美麗的海灣之一，地形、地貌類似世界著名的海 島旅游勝地坎昆島，內海、外海、半島，世所罕見。l盈濱半島是海南規劃最完美的區域之一，世界旅游組織專家在海南旅 游總體發展規劃

4、中，稱其可與美國的佛羅里達州相媲美，擁有海口市 新政務中心、國家級海口綜合保稅區等。l盈濱半島目前擁有涉外西海岸溫泉酒店、國家足球訓練基地、月亮灣 高爾夫等各項配套，發展基礎良好。1:1:1:1:市場分析市場分析市場分析市場分析|投資環境投資環境投資環境投資環境規劃建設海口城區的距離規劃目標規劃目標 根據澄邁縣老城片區城市總體規劃，盈濱旅游度假區是老城片區“三軸、五區”的空間布局結構的組成之一，是海口西海岸旅游度假區的重要組成部分。西海岸的開發，將帶動盈濱半島向著休閑、旅游度假、高級居住、水上運動等為主的綜合性濱海休閑旅游度假區發展。海口城區的距離海口城區的距離 2009年10月30日，全長5

5、.26公里的濱海西路二期動工，北起粵海鐵路橋，南通盈濱二路，2011年竣工。這條路連接著盈濱半島和西海岸新區。盈濱半島離海口近了。盈濱半島到底定位是“海口后花園”還是“半小時生活圈”，今明年這里將是海口城區的距離。隨著濱海西路的建設開通，盈濱半島到海口國貿中心區僅17公里的距離，15分鐘的車程，到西海岸新區南片區僅5分鐘，就近享有海南最好的城市配套，加上一流的海濱資源，盈濱半島必將成為大海口度假圈的首席度假灣區。1:1:1:1:市場分析市場分析市場分析市場分析|市場狀況市場狀況市場狀況市場狀況海南旅游市場發展狀況 海南省以其獨具海島風情和中國唯一的熱帶生態風光，已發展成為國內外賓客最向往的旅游

6、度假目的地。旅游業已成為海南省的龍頭支柱產業，2020年內建成中國旅游強省和亞洲一流、世界著名的旅游勝地。海南省經過20年的發展,旅游接待規模已從1988年的118.55萬人次上升到2009年的2250.33萬人次，增長近20倍，其中，接待國內旅游者2195.18萬人次。2009年旅游總收入211.72億元，比上年增長10.1%，其中，國內旅游收入192.82億元。2010年海南省共接待過夜國內外游客2587.34萬人次，同比增長14.89%，其中接待過夜入境游客66.31萬人次，同比增長20.24%；實現旅游總收入257.63億元，同比增長21.68%。1:1:1:1:市場分析市場分析市場分

7、析市場分析|市場狀況市場狀況市場狀況市場狀況 2010年海南完成房地產開發投資467.87億元，同比增長62.5%，同比漲幅全國第一;商品住宅完成投資417.11億，同比增長59.3%。其中：12月，海南完成房地產開發投資60.19億元，環比上漲44.0%;商品住宅完成投資52.75億元，環比上漲36.5%;2010年，海南商品房銷售面積854.73萬平方米,銷售面積增速52.3%,商品房銷售額746.61億元,銷售額增速112.4%。其中：12月，海南商品房銷售面積113.8萬平方米，環比上漲98.1%;商品房銷售額94.04億元，環比上漲116.7%。2010年全年海南房地產銷售價格為87

8、35元/平方米;2010年，海南海口、三亞房價同比漲幅領跑全國。自去年4月份出臺以來，國家對房地產信貸、限購等調控政策陸續出臺，房地產市場，尤其是投資市場已得到一定抑制，市場量已在大幅萎縮，但房價仍高企不下，由于國內CPI持續高增長，通貨膨脹預期加大，房價還有上漲臺頭的趨勢，國家已進入調控第三階段，國家已出臺更嚴厲的房地產調控政策，限購政策蔓延、多次加息和即出臺房產稅。國家房地產調控將會持續到明年。不僅房地產的投資需求和改善性需求將受到極大抑制，剛性需求由于購房成本加大也會受到一定程度的抑制，市場將進一步萎縮，市場銷售形勢更加嚴峻，競爭更激烈。1:1:1:1:市場分析市場分析市場分析市場分析|

9、市場狀況市場狀況市場狀況市場狀況別墅豪宅市場發展趨勢 海南別墅豪宅市場主要是針對中高端人群，不屬于一般住宅產品，更主要是伴隨商務應酬、經貿文化社交的休閑度假物業，受國家調控政策的影響相對較小。別墅豪宅產品在市場中的賣點構成：別墅豪宅產品在市場中的賣點構成：基本賣點基本賣點優美健康的生態環境；（環境賣點）舒適氣派的家居生活；（房型空間賣點）完善成熟的配套設施；（配套賣點）快捷便利的立體交通；（交通賣點）特別賣點特別賣點崇尚個性住宅，品質永恒；（無價賣點）追求生態效應，環境超群；（稀有賣點）超大棟距，獨成逍遙天地；（布避賣點）多層的價格，超高的得房率；（低價賣點）買一送一、再呈多個超大回扣；（實惠

10、賣點）人腦加電腦，多重保安（物管賣點）明智的投資，超值的回報（投資賣點）1:1:1:1:市場分析市場分析市場分析市場分析|市場狀況市場狀況市場狀況市場狀況海口周邊別墅豪宅市場發展趨勢別墅消費金字塔結構別墅消費金字塔結構 就供應面來看，目前別墅物業市場已呈現出“客戶層面大、購房動機廣”的格局。別墅購房族正在發生質的變化。客戶層面擴大客戶層面擴大 前幾年，對別墅物業發生興趣的，大多來自本地私營企業老板，如今不少島外人士及高收入白領階層也開始放棄市中心地段物業，把目光投向市郊的別墅，這是客戶層面的變化。追求時尚生活追求時尚生活 一些已經擁有市中心公寓住宅的人，在經濟條件允許的情況下，也開始追求“5+

11、2”的現代時尚生活。購房動機豐富購房動機豐富 原先的投資型、度假型的購買人士居多，而目前，商務休閑生活類動機開始占上風。不少購房者較多追求由于較大建筑面積帶來的居室寬敞、空間豐富、功能齊全和不可多得的私家花園，在海口人居郊區化觀念逐步形成的背景下，商務休閑生活類別墅的追求者比例迅速上升。值得關注的特別客層值得關注的特別客層 值得注意的是，在海口別墅樓宇的購房者中，國外華僑和外省市人士在增加，他們都把市郊地段的低密度住宅，尤其是別墅物業作為重要的選購對象。1:1:1:1:市場分析市場分析市場分析市場分析|市場狀況市場狀況市場狀況市場狀況海口別墅豪宅產品設計趨勢規劃：規劃：采用點狀、流線型的布局形

12、式。別墅的綠化重點拋棄了中心圍合的景觀控制 論，以散點布置，確保一戶一景的綠化配比。戶型：戶型：戶型科學合理、款式多樣，結構較為簡易，獨立別墅主力面積控制在250，聯體別墅主力面積控制在200，主流結構為一樓是公共空間，二樓為私人生活空間。使空間的利用更為人性化，功能的劃分更細。配套：配套：雙車位（主人車位+訪客車位）老年居室和太太書房 中央空調 地下家庭影視娛樂廳 智能型熱水供應器 SPA建材：建材：門窗采用環保型隔熱橋氟碳烤漆工藝 室內管道全部銅管鋪設 紅外線防盜和瓦斯報警 緊急呼叫系統 1:1:1:1:市場分析市場分析市場分析市場分析|前景展望前景展望前景展望前景展望別墅市場的遠景前瞻

13、別墅市場以其單位價格高、購買人群特殊而有別于一般的商品房，這樣的購買群體首先購買力非常強，且付款方式多為全款，在選擇上也更注重資源的稀缺性、項目的品味與區位景觀條件。這樣的消費人群構成使得新政策對別墅項目的影響不會像一般住宅那樣顯著。海口的別墅市場在未來很長一段時間內都將平穩發展，不會受房地產調控新政策的過多影響。發展方向也會秉持著高端、優質、品味、卓越的方向繼續前行。1:1:1:1:市場分析市場分析市場分析市場分析|競爭分析競爭分析競爭分析競爭分析u海藍福源1區桃花澗開發商海南盈濱島置業有限公司項目地址海口老成經濟開發區盈濱半島建筑類型獨棟&聯排別墅項目售價起家18900 均價20000銷售

14、情況待定1:1:1:1:市場分析市場分析市場分析市場分析|競爭分析競爭分析競爭分析競爭分析u海藍福源1區項目基本信息總占地面積267272平方米總用地面積91198平方米容積率0.34%建筑密度16.9%綠化率57%戶型選擇從170平方到310平方不等的8種戶型可供選擇項目簡介 項目地處半島腹地，禁擁雙海，獨享20公里海岸線和9公里長的沙灘半島，每戶均配有溫泉SPA浴池，部分戶型配備私家泳池。“湛藍的歲月，金色的沙灘，與海零距離，開啟海邊的南加州生活。”1:1:1:1:市場分析市場分析市場分析市場分析|競爭分析競爭分析競爭分析競爭分析u博亞龍灣開發商海南博亞房地產開發有限公司項目地址海口老成經

15、濟開發區盈濱半島建筑類型多層花園洋房&別墅項目售價均價 洋房11000 別墅 26000銷售情況待定1:1:1:1:市場分析市場分析市場分析市場分析|競爭分析競爭分析競爭分析競爭分析u博亞龍灣項目基本信息總占地面積66000平方米總建筑面積29700平方米容積率0.45%綠化率40%戶數和車位情況總戶數187戶 車位數120個 車位配比1：1規劃特色 “生長的細胞，細胞組成結構”的總體布局概念，各組團依勢自然展開，與用地邊界的自然環境有機結合 傳承東南亞建筑文化特征，做到“圍而不合，分而不離，隔而不斷”項目簡介 博亞龍灣位于老城盈濱半島入口處，距海口15公里，面臨浩瀚南海，風平浪緩，水潔沙白，

16、海岸椰林成帶，風景秀麗，四季常春，水溫宜人。1:1:1:1:市場分析市場分析市場分析市場分析|競爭分析競爭分析競爭分析競爭分析u富力盈溪谷開發商富力地產項目地址海口市西海岸新區粵海大道與南海大道交匯處建筑類型花園洋房&聯排別墅&獨棟別墅項目售價銷售情況1:1:1:1:市場分析市場分析市場分析市場分析|競爭分析競爭分析競爭分析競爭分析u富力盈溪谷項目信息總占地面積452000平方米總用地面積171000平方米容積率0.38%建筑密度12%綠化率55%戶型選擇花園洋房有90/120/140平米三種 別墅以220-250平米為主項目簡介 地處城市主干道粵海大道與南海大道交匯處，東臨西海岸新城市發展中

17、心，西聯海口火車站、盈濱半島，濱海休閑及國際度假酒店群立，富人區聚居地段，盡享海口未來中心繁華。富力盈溪谷在舒享西海岸美麗景致的同時，離塵不離城的卓越區位，讓你30分鐘輕松到達國貿都市繁華核心所在，隨意切換都市繁華與生活寧靜。u匯總分析 從這幾個有代表性的個案我們發現，基本上海南的別墅項目樓盤均主打海景、休閑、奢華牌，走高端旅游度假房產。針對人群也主要是島外成功人士或本地高端人士，將別墅這一享受型高消費奢侈品和海南迷人的熱帶島嶼風情有機的結合到一起，為少部分人打造屬于他們自己的尊貴生活。別墅項目的趨勢也更加高端化，低密度化和奢華化，這就要求本項目在稀缺性和項目文化底蘊上及高檔配套設施上要更加出

18、眾，才能在這片奢靡之風中吹起屬于自己的悠然愜意 濱海國際.盈濱一品嫣然登場1:1:1:1:市場分析市場分析市場分析市場分析|競爭分析競爭分析競爭分析競爭分析第二篇：項目策劃定位第二篇：項目策劃定位2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目資源分析項目資源分析項目資源分析項目資源分析u區位與交通o盈濱半島地區地處海南島北部海岸，位于海口市馬村(老城)組團北端。北望瓊州海峽，距海口市中心區約20km，距老城鎮約5km。東接盈濱旅游度假區,距粵海通道海口火車站約4km，距美蘭機場約40km（上繞城高速公路），西側、北側直達瓊州海峽。o目前從海口市中心通往地塊的道路：濱海大

19、道-秀英大道南海大道西線快速干道，均為城市主干道，道路通達性好。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目資源分析項目資源分析項目資源分析項目資源分析規劃用地北臨東水港南岸，內海灣岸線長約15.5公里，充足的岸線提供了良好的海景資源，尤其是盈濱半島，形如月牙，三面環海，岸線曲折而優美。岸線資源豐富：盈濱半島岸線資源豐富：盈濱半島2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目資源分析項目資源分析項目資源分析項目資源分析盈濱半島具有豐富的熱帶海景資源，擁有獨特的內外海環境，緊連海口西海岸。溫泉與地下水溫泉與地下水 規劃區內地下水第二承壓含水層厚6

20、0m，單孔出水量大于100m3h，儲量豐富，水質優良，可做飲用水源；地下300m處為優質礦泉水。規劃用地處于海口西海岸的濱海溫泉帶上，溫熱礦水位于瓊北承壓水盆地第五至七含水層中，深埋在750-850m左右，水量豐富，單井涌水量可達50m3/h以上，水溫40-45，屬含氡、硅的氟型醫療熱礦水，經日本專家檢測為世界級“美人泉”。開發溫泉主題度假旅游有相當的基礎。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目資源分析項目資源分析項目資源分析項目資源分析2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目資源分析項目資源分析項目資源分析項目資源分析海灣條件海灣

21、條件 內海灣水寬100900米，長約6.2km，水深13米，漲潮時達25米。具有較好的海水交換能力。避風條件良好，海岸穩定而且構成豐富。不僅可滿足中小型游艇航行要求，而且局部稍加浚深，即可滿足大型游艇進港（吃水4米左右）。是建設游艇港和開辟海上游船活動的上選之地。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目資源分析項目資源分析項目資源分析項目資源分析人文背景人文背景 內海灣南岸現狀有東水港村、文大村、東水村、上吉村、美寧村等農村居民點，其居民主要從事漁業和水產養殖業，少量從事農業耕種。其中東水港村最大，現有居民2500人，加上流動人口總人口約3000人左右。其余各村人

22、口規模均不超過700人。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目資源分析項目資源分析項目資源分析項目資源分析生物多樣性生物多樣性植物群落植物群落q喬木種類和植株數量較少，分布不均勻；q林相不整齊，高矮不一；q濱海沙生植物較多，鹽生植物明顯；q紅樹林面積較大，植物種類較豐富，但分布不連續，多成散生狀態。q內海灣有美倫河注入，兩岸形成較大面積的河灘浸地，成為紅樹林的重要繁衍地，沿岸具有建立生態海灣的條件。q 南岸土壤適宜豐富的本土熱帶植物生長與培植，有條件形成良好的熱帶雨林生態環境。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目資源分析項目資源

23、分析項目資源分析項目資源分析生物多樣性生物多樣性植物群落植物群落紅樹林濕地生態資源紅樹林濕地生態資源2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目資源分析項目資源分析項目資源分析項目資源分析有利現狀景觀條件有利現狀景觀條件有利現狀景觀條件有利現狀景觀條件規劃范圍內除了擁有良好的海岸、植被條件以外，現狀已存在幾處較好的景觀點，主要有古屋、濕地園、外海岸廣闊而優美的海景視野以及內海灣西岸優良的視線走廊。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目資源分析項目資源分析項目資源分析項目資源分析內海的使用內海的使用 內海灣水域寬100900米，長6.2公

24、里左右，水深13米，漲潮時達25米。具有較好的海水交換能力。90%水域達到二類海水水質標準。規劃范圍內內海岸線長約15.5公里，蜿蜒曲折，變化豐富。但現有使用卻是低效而且破壞性的：如圍塘養殖不僅凌亂切割了海面，沿岸沙灘破壞，紅樹林被鏟除，而且大量深入海面的堤壩影響了海水和流沙的運動規律。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目資源分析項目資源分析項目資源分析項目資源分析項目資源綜合評價項目資源綜合評價 盈濱半島旅游度假區三面環海，沙白細軟無泥，海水碧藍純凈，還有獨特的地下溫泉，盈濱島旅游度假區位于海口市總體規劃中的馬村(老城)工業組團和長流組團之間的月牙形盈濱島上

25、,南距老城鎮約5公里,東距海口市區約24公里。盈濱島旅游度假區的風景資源主要有陽光,大海,沙灘,自然風景優美.海域水清浪平,無污染,砂質細而潔白,沙灘坡度為2%-3%。是海口周邊最具國際度假養生旅游開發的半島，并連通海口西海岸旅游度假區，地形與墨西哥的坎昆類似，世界旅游組織在海南省旅游總體規劃中，盈濱半島依托省會城市，可發展成為與佛羅里達洲相媲美的綜合旅游區。現已初步發展成為海南旅游的新熱點。但開發起點普遍不高，急需發揮盈濱半島的諸多優勢，配套開發高檔旅游度假設施。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目項目項目項目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析

26、盈濱半島盈濱半島西海岸濱海西海岸濱海度假區度假區海甸島海甸島東海岸東海岸海口及周邊別墅豪宅區域圖海口及周邊別墅豪宅區域圖2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目項目項目項目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析優勢（Strength)u寬闊的內海海洋資源，優良的游艇避風港灣資源u雙海灣完美的遠近結合的海景景觀u紅樹林濕地熱帶生態資源u老城古鎮石屋文化遺產u周邊已建成諸多中高檔旅游度假設施，已形成龐大的中高檔旅游度假市場u高端人士奢華運動休閑娛樂設施的配套u區位遠景優勢2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目項目項目項目SWO

27、TSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析u劣勢（Weakness)臨岸村莊的臟亂差環境和拆遷安置，影響項目高品質的建設附近漁港漁船的停放對內海及海岸、岸灘的環境造成污染u隔海避離盈濱半島旅游度假區，位置偏遠，周邊配套稀少2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目項目項目項目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析機會（Opportunity）u海南國際旅游島高端旅游度假設施的建設加快u濱海西路二期年內的竣工，盈濱半島與海口市行政中心區僅5分鐘車程u盈濱半島的規劃，東線輕軌、綜合保稅區、跨海大橋（海底隧道）選址u海南國際旅游島的發展帶來大批的高端旅游客源市場

28、u濱海集團及合作伙伴雄厚的資金實力威脅（Threat）u周邊類比別墅樓盤的競爭u當前市場需求的不穩定形勢u政府宏觀調控的未知性變化對海南房地產的影響2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目總體定位項目總體定位項目總體定位項目總體定位 項目地塊位于盈濱半島的內海南岸，內海灣有美倫河注入，兩岸形成較大面積的河灘浸地，成為紅樹林的重要繁衍地，沿岸具有建立生態海灣的條件。南岸植物茂密成林，品質豐富，土壤適宜豐富的本土熱帶植物生長與培植，有條件形成良好的熱帶雨林生態環境。地塊內還具有千年遺留下來的古石屋群，濱海溫泉資源水量豐富，水質高，具有頂級生態旅游度假區開發的諸多條件。

29、項目將借助盈濱半島旅游發展已形成的市場優勢，充分發揮項目所具有豐富的紅樹林濕地、熱帶生態資源、內海海岸海洋資源、石屋民居文化資源和濱海溫泉資源價值，規劃建設一個以紅樹林濕地、熱帶生態為環境，以熱帶海洋休閑娛樂文化、石屋古村風情文化為主題，配套頂級海洋海景酒店、國際游艇俱樂部、飛行俱樂部、地中海海洋俱樂部等頂級休閑運到娛樂設施的高端國際度假旅游區。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目目標項目目標項目目標項目目標l配套頂級運動休閑娛樂度假設施，打造成針對頂級人士配套定制的國際旅游度假區。l以高檔海洋、熱帶生態、古鎮文化旅游帶動項目的發展。l實現項目高檔旅游地產-別

30、墅豪宅的可持續發展。l通過高性價比的創新產品，創建濱海集團在海南的奢華高品牌價值。l實現合理的利潤回報，不追求最高利潤回報。l控制項目成本。l為管理層提供別墅福利。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目產品定位項目產品定位項目產品定位項目產品定位u濱海國際濱海國際.盈濱一品盈濱一品u雙海灣、雙海景、雙島居、雙海灣、雙海景、雙島居、u頂級海生活配套的國際旅游度假區頂級海生活配套的國際旅游度假區頂級海生活全配套頂級海生活全配套歐式風格別墅豪宅歐式風格別墅豪宅東南亞海島濕地風情園林東南亞海島濕地風情園林2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|

31、項目產品定位項目產品定位項目產品定位項目產品定位定位思路以唯一來支撐品質的奢華以唯一來支撐品質的奢華 全新概念的雙生態雙文化雙島居生活姿態，在資源環境基本無差別化的競爭市場，摒棄多數別墅豪宅項目以品質打造奢華的老套概念，我們除了擁有品質，還擁有全海南唯一的天然紅樹林濕地+熱帶生態雨林環境，老城石屋古文化+熱帶海洋休閑娛樂文化，天然紅樹林半島+人工形成的海洋娛樂島雙島居雙海灣一線海景資源。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目產品定位項目產品定位項目產品定位項目產品定位定位思路雙島居概念詮釋：雙島居概念詮釋：本案位于擁有內海、外海雙海灣之稱的海口盈濱半島的避風內海

32、南岸，配套游艇、水上飛機等頂級運動娛樂工具設施，連接內外海灣；項目擁有內海一線海景視野，并與外海瓊州海峽僅不到1公里距離，除了擁有天然形成的紅樹林半島生活外，還在內海中央配套地中海海洋俱樂部等頂級娛樂會所設施，使本案即刻擁有另一人工形成的內島居生活，我們稱之為雙島豪居生活。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目產品定位項目產品定位項目產品定位項目產品定位定位思路1從資源價值看：本項目有二大稀缺資源價值產品形態稀缺價值產品形態稀缺價值 做為本項目最大特色雙生態雙文化雙海灣雙海景雙島居，并針對頂級人士配套定制的歐式風格的別墅豪宅使得本項目成為了瓊北及海南濱海豪宅市場

33、的空白產品地塊環境稀缺價值地塊環境稀缺價值 盈濱半島，海口近郊唯一一座超十多余平方公里的半島，崛起西海岸龍頭，坐享內外雙海灣和紅樹林濕地與熱帶森林雙生態環境，配備高端旅游度假設施連接高端人士雙海灣雙島居的頂級奢華生活。盈濱半島優勢:東線輕軌、瓊北綜合保稅區、港口區、跨海大橋。天時地利，盈濱半島作為海口“東優西拓”的制高點之一，已成為海口西海岸崛起的龍頭，濱海國際.盈濱一品的悄然起航必將帶來盈濱半島作為國際旅游度假區的品位提升。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目產品定位項目產品定位項目產品定位項目產品定位定位思路2從開發理念看：在社會稀缺資源中開發的奢華海洋島

34、居生活的別墅豪宅產品的特性（客戶價值）從唯一說奢華從唯一說奢華：目前海南別墅豪宅市場，無不在說奢華，我們也遵循高端人士的奢華心理，不僅在品質上，更在稀缺和唯一上：營造一流的海洋、海岸和紅樹林濕地、熱帶生態環境，配套頂級運動休閑娛樂設施，連接雙海灣雙島居生活，從無垠大海中的島居生活，再回到海中央的生態內島居生活，在任何時候都能隨時享有的雙島居生活，此奢華，多少人能擁有？從稀缺說奢華：從稀缺說奢華：稀缺的避風內海灣，稀缺的紅樹林濕地熱帶生態雨林環境，稀缺的從遠到近的雙海景雙島居雙海岸資源，稀缺的游艇、水上飛機、地中海海上俱樂部等與國際接軌的頂級運動娛樂設施，多少人能擁有？以無勝有，剔除別墅豪宅一些

35、共有的虛無光環，立志創造一個具有差異化的獨享的好產品。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目產品定位項目產品定位項目產品定位項目產品定位3定位思路從旅游地產行業發展看：商務休閑度假功能兼具的豪宅在國際旅游島的市場與生命力？如果本項目能成為海南別墅豪宅項目奢華的典例，對濱海國際.盈濱一品的品牌在海南的口碑的營造及形象的樹立將起到歷史性的典故作用，為濱海集團接下來在海南的其他項目奠定良好的口碑基礎及形象品質；從長遠角度來看，如果我們能從一開始，就堅持用自己對別墅豪宅的獨特理解來構筑成功頂級階層的生活居所，而不去跟隨風潮，照搬各種風格，專功別墅建筑及其對應消費群體的研

36、究，先以別墅豪宅立足于旅游休閑地產業，再轉向其他類型的建筑，以全新的理念去獲取利益，這不正是濱海國際品牌的發展理念嗎？其實，所有這些都是我們眼中的準備。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目功能規劃布局項目功能規劃布局項目功能規劃布局項目功能規劃布局 地塊擁有寬闊的天然避風港灣和稀缺的紅樹林濕地、熱帶生態資源，通過海上頂級運動休閑娛樂設施的配套，帶動地塊成為整個盈濱半島唯一獨享雙海灣雙海景雙生態雙文化雙島居的頂級海生活配套的國際旅游度假區的開發。濱海國際濱海國際.盈濱一品國際旅游度假區規劃區域范圍盈濱一品國際旅游度假區規劃區域范圍 項目總體由一個國際海洋中心酒店

37、、三個主入口三條旅游線（文化生態觀光旅游、運動娛樂旅游和頂級度假旅游）、四大主題景區（老城石屋古文化風情、紅樹林濕地、熱帶森林、熱帶海洋）、四大運動娛樂俱樂部（游艇、水上飛行、海洋運動、地中海娛樂）、六大主題度假區和十四大功能項目組成。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目功能規劃布局項目功能規劃布局項目功能規劃布局項目功能規劃布局2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目功能規劃布局項目功能規劃布局項目功能規劃布局項目功能規劃布局 三大主入口，三條旅游線路西南主入口：西南主入口：老城石屋古文化廣場 南主入口：南主入口：國際海洋娛樂文

38、化廣場西南主入口：西南主入口：溫泉SPA水世界廣場2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目功能規劃布局項目功能規劃布局項目功能規劃布局項目功能規劃布局三條旅游線路n文化生態觀光旅游線：老城石屋古文化村熱帶生態森林公園-紅樹林濕地公園坐游艇永慶寺文化旅游區西海岸旅游乘飛機空中觀覽盈濱半島老城開發區西海岸。n運動娛樂旅游線：國際海洋奢華俱樂部森林探險樂園紅樹林濕地迷宮鳥趣園地中海娛樂俱部海上垂釣游艇運動水上飛行運動海上運動。n度假旅游線路：國際康復度假酒店熱帶森林SPA養生度假水莊游艇俱樂部度假會所紅樹林濕地度假區飛行俱樂部度假會所老城石屋古文化風情度假小鎮。2:2:

39、2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目總經濟指標項目總經濟指標項目總經濟指標項目總經濟指標序序號號項目名稱項目名稱用地名稱用地名稱用地面積用地面積(畝畝)凈容積率凈容積率建筑面積（）建筑面積（）1紅樹林濕地公園灘涂地200-3002熱帶森林生態公園林地200濕地和森林SPA度假區的環境3老城石屋古文化村農村集體用地1501.515萬4石屋古文化風情度假小鎮住宅用地3501.535萬5國際海洋康復酒店酒店用地1500.810萬6熱帶森林SPA養生度假水莊二類居住用地306.4170.815萬7飛行俱樂部及花園會所旅游用地2500.89萬8游艇俱樂部及會所旅游用地2500.

40、89萬9紅樹林濕地度假區林地1500.88萬10地中海海洋俱樂部填海地1001.510萬11國際水上飛行港灘涂填鋪10012國際游艇港碼頭500200個泊位合計2370（含灘涂、海域）0.715110萬2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目功能內容項目功能內容項目功能內容項目功能內容1）、紅樹林濕地熱帶生態休閑公園紅樹林濕地熱帶生態休閑公園 紅樹林淺灘紅樹林淺灘 將恢復和保護美侖河與內海匯合處現有的紅樹林植被，并展示海南特有的古老的卵生植物紅樹林和與其共生的灘涂海洋生物的露天景觀池，其主要展示內容有：數百根盤根錯節的紅樹林處理，其內設有低矮而曲折的人行通道。樹根

41、部有約0.2-0.5米的深度不等的淡、海水混合水，水量約300噸。紅樹林一側，水深約1米，設有約10米長，0.8米高的亞克力墻，水內有許多與紅樹林共生的海產。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目功能內容項目功能內容項目功能內容項目功能內容1）、紅樹林濕地熱帶生態休閑公園紅樹林濕地熱帶生態休閑公園 海洋植物園：海洋植物園：在紅樹林附近水深1米的水池內集中展示五彩繽紛的海洋藻類和 數十種海洋植物生態。珍稀海鳥園：珍稀海鳥園：利用場地茂密的熱帶雨林中放養游禽、涉禽、走禽、飛禽、攀禽和鳴禽等鳥類。主要展示南中國海特有的海鳥。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目

42、策劃定位項目策劃定位|項目功能內容項目功能內容項目功能內容項目功能內容紅樹林濕地熱帶生態公園紅樹林濕地熱帶生態公園 以場地的熱帶紅樹林濕地為環境和背景，以熱帶鳥生物鏈生態展示為主題和特色，以科普教育為文化內涵和品牌，以濕地湖畔休閑度假為突破口和賣點。集熱帶濕地鳥類生物體驗式觀賞、參與性表演活動、生物生態科普教育和休閑度假為一體的濕地鳥生態文化旅游景區。創造一個走進自然、感受自然、回歸自然，人與動物、植物共生共融、鳥語花香的世外桃源世界。熱帶生物生態環境總的可劃分為4個基本的自然景觀形態，即熱帶林地、濕地沼澤、曠野草原和湖泊，其中入口生物生態景觀走廊、熱帶鳥王國和濕地湖面鳥類生物生態形態活動為集

43、中展示，其他作為鳥生物生存及娛樂、休閑、度假的環境分散布置。1）、紅樹林濕地熱帶生態休閑公園紅樹林濕地熱帶生態休閑公園 2）、紅樹林濕地生態一品花園度假區紅樹林濕地生態一品花園度假區2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目功能內容項目功能內容項目功能內容項目功能內容 繞紅樹林濕地熱帶生態公園周圍配套設置頗具熱帶生態特色的休閑度假設施。具體有孔雀莊、鴛鴦島、鳳凰林、鸚鵡寨、棕櫚部落村等獨具海南特色的農家小院，配備海島鄉土風情的度假設施。占地約150畝，度假設施建筑面積8萬。鴛鴦島鴛鴦島：其利用灘涂半島提供情侶的休閑度假場所，設置愛情廣場、銀河相會橋、比翼雙飛林、婚禮

44、天堂、世外伊甸園、新婚蜜月島、婚慶蜜月島、牛郎織女廳、鳥語花香果園等設施。孔雀莊孔雀莊：營造一種孔雀鳥生長生育的自然生態環境，設置人與孔雀相融樂的農家大院，游客在享受田園式的農家休閑生活同時可觀賞孔雀生態景觀，并與孔雀情趣對話。鳳凰林鳳凰林：設置以鳳凰生態林下的農家山村，游客可享受自然的山林農家生活，又可欣賞鳳凰鳥動人的風情，與其同樂。鸚鵡寨鸚鵡寨：數十只鸚鵡縈繞在茂密的農家山寨，鳴聲、笑聲、歡呼聲鳥語花香，鸚哥燕舞、鸚鵡學舌，游客可享受寨主的特別服務，還可欣賞鸚哥燕子的飛舞與鳴歌，與鸚鵡群對歌逗趣，其樂無窮。棕櫚部落村棕櫚部落村：設置海島鄉村風情的村落。按海島鄉村的原樸風格，在熱帶雨林環境中

45、設置竹木結構的鄉土別墅，按海島風土人情布置房間設施，以繪畫、雕塑、歌舞等形式展示和表現海島鄉土文化風情，并提供度假游客的風情接待服務。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目功能內容項目功能內容項目功能內容項目功能內容3）、老城石屋古文化風情村和旅游度假風情小鎮老城石屋古文化風情村和旅游度假風情小鎮 老城石屋古文化風情村：將保留和修繕一部分完整的石屋民居建筑，將其改造成具有老城古鎮石屋文化風情的觀光度假村。四星級度假酒店標準，占地約150畝，石屋建筑的度假設施建筑面積15萬。老城石屋古文化旅游風情小鎮：石屋古文化旅游風情小鎮：將建設具有老城石屋古文化風情的度假小鎮

46、，占地約350畝，含石屋古文化建筑風情的度假公寓約35萬。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目功能內容項目功能內容項目功能內容項目功能內容 酒店占地150畝，客房面積5萬，其他設施面積5萬（其中：國際會議中心5000 ,頂級康復醫療設施1萬），溫泉游泳SPA池約2萬。以海洋為風情景色，以康復療養為特色，各建筑表現海洋生態建筑符號（如海馬、海龍、海星等），酒店大堂、餐飲、娛樂、康樂等設施表現海洋水族等景觀，室內裝飾體現海洋歷史文化氛圍。海濱景觀酒店由三層熱帶海洋風格的多棟生態建筑群構成，體現海洋生態自然特色，配最豪華的酒店客房600間及餐飲、娛樂、康樂、運動、會

47、議設施，客房由總統套房、商務套房、家庭套房、官邸套房及泰式套房、日式套房、歐式套房等組成。4 4）、國際海洋康復大酒店）、國際海洋康復大酒店4 4）、國際海洋康復大酒店）、國際海洋康復大酒店2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目功能內容項目功能內容項目功能內容項目功能內容 自然別致、具有濃郁熱帶海洋風情的接待大堂：自然別致、具有濃郁熱帶海洋風情的接待大堂：接待大堂總面積約2500，為酒店客人提供一個室內充滿熱帶海洋環境氛圍和高檔次、相當周全的服務。大廳中心圓柱子，將由亞克力玻璃鑲成一個直徑約4米高5米的熱帶水族廂，箱內布置一些假山、珊瑚礁展示豐富多彩的活體珊瑚和

48、五光十色的熱帶觀賞魚景觀（放養熱帶魚數十種）。兩側設一水池面積約50，水深約1.5米，池正立面有十個直徑1米的亞克力弦窗的鰩魚池，池內養鷹鰩、平頭鰩、犁頭鰩等10余個品種。大廳四周將不停地放映內容為熱帶海底風光的3600C環幕電影作為背景。大堂總臺背景為熱帶海洋風光的大壁畫，與中心圓柱及兩側的“熱帶水族世界”、“海底風光”影片等融合為一體。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目功能內容項目功能內容項目功能內容項目功能內容4 4）、國際海洋康復大酒店）、國際海洋康復大酒店海洋風情餐廳：海洋風情餐廳：建筑面積約1000，在面街的玻璃墻一側設直徑約20米，水深度約6米

49、，水面積約290，海水量1600噸的水池，展示深海魚百態，池內養有大型蘇湄、石斑等深海魚30余種近千條，水中有大群黑色的小鰻鯰在快速游動，池底石穴中棲息有粗大鰻鱺等。各餐桌將布置各種五彩繽紛的熱帶觀賞水族。并主要提供海鮮美味佳肴。其他設施的海洋風情：其他大型娛樂、康樂設施，均可裝飾為不同的海底風光，放映展示海底風光和“海底二萬里”、海上絲綢之路等故事的環幕影片。客房室內可裝飾為反映海洋文化發展的壁畫、掛畫及海洋生物標本等。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目功能內容項目功能內容項目功能內容項目功能內容 利用南岸熱帶植物生長的環境和已形成的熱帶植物種類，培植一個

50、濃郁的熱帶雨林生態度假環境，并配套溫泉SPA養生度假別墅設施。如：多成分、多療效的浸泡溫泉和多個SPA水療醫術，配置多個理療室（包括按摩和觸摸療法、面部護理、身體護理）、美容院、普拉提、有氧芭蕾、瑜伽工作室，咖啡廳、溫泉精品店（提供溫泉用品、服裝、禮品等），健康美食等，并建立以水療水浴、活水保養為中心，包括健康咨詢服務系統、健康信息網絡系統、心理休閑中心、養生支持系統、營養配餐養生構成的養生服務綜合系統。水療中心有一個玻璃壁，涵蓋標準游泳池周圍的林地，包含水力按摩池，干濕桑拿房，健身室等。5 5）、熱帶生態森林公園及森林）、熱帶生態森林公園及森林SPASPA養生水莊養生水莊 占地約306.41

51、7畝，針對高端人士定向訂制的養生度假木屋，100-150棟度假木屋，配套溫泉SPA養生及其他康體療養設施，總建筑面積約15萬。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目功能內容項目功能內容項目功能內容項目功能內容6 6）、）、盈濱國際游艇港及游艇俱樂部盈濱國際游艇港及游艇俱樂部 盈濱國際游艇港：盈濱國際游艇港：在盈濱半島內海灣設置可提供300個游艇泊位的游艇港，棧橋式碼頭；選擇水深不低于2M且沙岸平緩處。游艇停靠方式：首尾系纜繩方式靠泊。游艇航道：內海入河口東狹窄海域（寬度約200米）為游艇進入港灣的必經航道。干船塢：每組游艇碼頭均需配置300個以上的艇庫位。提供游

52、艇無污染加油與充水充電、船塢工具維修庫、燈塔與導航站等設施：設兩處水電加油站，提供游艇的燃油、潤滑油供應和充水充電；設兩處游艇工具維修站，含游艇發動機、安全保護器材及其他零件和維修工具庫，提供游艇的檢查和維修服務；設帶有旋轉式燈具10米多高的燈塔和導航站（由紅綠色交替變換閃光燈標）。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目功能內容項目功能內容項目功能內容項目功能內容6 6）、）、盈濱國際游艇港及游艇俱樂部盈濱國際游艇港及游艇俱樂部 提供各種規格的貴族游艇及配套的設施：摩托艇，可提供3人的海上高速運動，拖帶滑水板、香蕉船、滑水圈等器具娛樂；17英尺半、21英尺半（6

53、.35米）、23英尺半（7.16米）、30英尺游艇為小型豪華游艇，提供情侶、家庭、朋友集會和商務應酬之用，內有駕駛臺、一至四間臥室、衛生間、客廳和有微波爐等設備的廚房等設施；30至40英尺的游艇為中型游艇，配有臥室、客廳、廚房、衛生間及簡易酒吧、娛樂設施，帶摩托艇和滑水等器具，提供人數多的家庭和小團體（如董事會）出海兜風、釣魚、游泳和其他商務會務活動；40-60英尺的大型游艇為觀光旅游游艇，可提供團隊海上觀光休閑旅游和公司高級商務社交活動之用。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目功能內容項目功能內容項目功能內容項目功能內容6 6）、）、盈濱國際游艇港及游艇俱樂

54、部盈濱國際游艇港及游艇俱樂部 游艇俱樂部會館設施：游艇俱樂部會館設施：為海島風情的景觀式建 筑，面積約1萬，內設展示大廳（公布俱樂 部活動信息和電腦會員檔案庫，并與各游艇 俱樂部聯網）、咖啡廳、貴賓休息室、管理 辦公室（含會員銷售與管理部）、設備與工 具房及餐飲、娛樂、康樂等特色活動設施。與國際游艇俱樂部會員聯網：與國際游艇俱樂部會員聯網：如臺北石門游艇 俱樂部、屏東后壁湖游艇俱樂部、泰國普吉 島Royal游艇俱樂部及新加坡、日本、意大利、西班牙、法蘭西、英格蘭、夏威夷、西薩摩 亞、新西蘭、溫哥華、拉斯維加斯、西雅圖 等100余家俱樂部會員網絡。提供游艇駕駛培訓等服務：提供游艇駕駛培訓等服務：

55、設游艇駕駛教練室、訓練海域。會員特色服務：會員特色服務：面向國際游艇俱樂部會員和著 名成功人士（大財團、富豪及影視體育界、企業界明星）提供一個高品位、高水準的 游艇文化休閑空間，為會員提供最周到的 新型商務、名人活動和海上游樂娛樂及休 閑度假服務，將名流交往、商界交流與高 尚的文化休閑度假活動融為一體，為名人 及成就人士緊張的商務活動創造一個輕松 自如的休閑環境和文化氛圍。為會員提供 專用游艇及碼頭停靠泊位、各種健康顧問 等專門服務。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目功能內容項目功能內容項目功能內容項目功能內容7 7）、）、水上水上飛行港及飛行俱樂部飛行港及

56、飛行俱樂部 在內海灣灘涂處設置水陸飛行港，引進國外產（如美國雷克公司）的水陸兩棲飛機，為本度假區配套的頂級運動娛樂設施，并開展航空旅游觀光，可使游客從空中、陸地、水上觀賞盈濱半島、西海岸及海南寶島的風光，還可以全新的角度、全新的視角提供空中影視風光片的拍攝。俱樂部會館為國內外航空俱樂部會員提供半封閉式的水上飛機空中娛樂、表演、培訓和航空旅游等特色服務。建筑面積1萬。水上飛行俱樂部包括水、陸起降機場，訓練場地，維修場地，指揮塔、宣傳教育設施、配套服務及度假設施設備等。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目功能內容項目功能內容項目功能內容項目功能內容8 8）、地中海

57、海洋俱樂部）、地中海海洋俱樂部 使用海域約100畝圍堰而成，建筑面積約10萬。俱樂部主體設置在內海灣中心，形狀如巨大的海星，建筑構造為眾多風帆連接而成，為國際游艇會員封閉的特色娛樂活動場所。建筑為2-3層框架。主要設置針對國際游艇俱樂部會員及其他高端人士配套的五星級客房、餐飲、娛樂、康樂等設施，主要針對國外中高級游艇會員及國外一些大財團、超級富豪、著名明星實行封閉式管理的特色休閑娛樂活動場所。海星酒店四周將設置具有濃郁海洋風情的海底植物園，提供極其優越的綠化生態環境，并設各功能的溫泉浴池、網球場、水中吧、各種海岸休閑亭、觀海平臺、海濱風味餐廳等設施，提供各種國際游艇俱樂部會員配套的休閑娛樂服務

58、。設置大型宴會廳、各式風格的風情餐廳、大型娛樂廳、桑拿按摩中心、美容美發及健身中心、商務中心、多功能會議廳、康樂運動室（桌球、乒乓球、臺球、保齡球等）、KTV舞廳、夜總會等。2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目功能內容項目功能內容項目功能內容項目功能內容9 9）、游艇、飛行俱樂部）、游艇、飛行俱樂部一品花園豪宅一品花園豪宅 分別針對游艇港俱樂部、飛行俱樂部會員等高端人士定制的度假花園豪宅。各占地約150畝，建筑面積約8萬，含200幢海景別墅豪宅。別墅豪宅擬采用純正的歐洲古典建筑式樣，多國風格薈萃，分別有英倫皇式、英倫莊園式、英倫喬治式、意大利托斯卡尼式、意大利

59、佛羅倫薩式、法國里維埃拉式、法國楓丹白露式和西班牙馬爾貝拉式這8種建筑風格。其結構、室內布置均與建筑的設計風格保持一致，以顯現出華美而優雅的氣質。在窗戶造型、羅馬柱設計、抑或是建筑內部石質扶手的肌理等各細節設計上，體現豪宅品質。裝飾柱為實心石柱。9 9）、游艇、飛行俱樂部）、游艇、飛行俱樂部一品花園豪宅設計建議一品花園豪宅設計建議2:2:2:2:項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位項目策劃定位|項目功能內容項目功能內容項目功能內容項目功能內容 一樓為下沉式私家院落和半地下層，半地下層，可用作書房、茶室、客房等,也可和客廳及入戶門廳一起/形成半圍合的首層私家花園 二層以上有三分之一左右空中花園或

60、閣樓。第三篇：營銷策劃初步建議第三篇：營銷策劃初步建議3:3:3:3:營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議|總體推廣戰略總體推廣戰略總體推廣戰略總體推廣戰略營銷目標我們的目標只有一個目標：目標：形象與品牌的樹立。通過對本項目的成功開發，奠定發展商在市場中的形象，以品牌形象為重心，實現利潤與品牌雙贏，為以后更大的地產市場埋下伏筆。項目戰略分析發展優勢，搶占機會發展優勢，搶占機會借助本案奢華度假區豪宅高水平的開發，躋身海南房地產第一陣營。發揮優勢，克服劣勢發揮優勢，克服劣勢利用發展商雄厚資金源，調整并強化產品細節，將劣勢轉為優勢；利用機會，轉化威脅利用機會，轉化威脅對未

61、來本地的發展前景加大宣傳，消除客戶區位心理。對售樓處、現場的布置加強包裝，給客戶直接的產品印象，促進客戶對項目產品的信心。減少劣勢，避免威脅減少劣勢，避免威脅品牌逐步塑造，運用項目實景消除客戶疑慮。3:3:3:3:營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議|總體推廣戰略總體推廣戰略總體推廣戰略總體推廣戰略總體戰略樹立形象市場引導誠信建立產品傾述銷售突破3:3:3:3:營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議|總體推廣戰略總體推廣戰略總體推廣戰略總體推廣戰略形象樹立體現差異、塑造產品特質、樹立項目形象、引發客戶的價值歸屬與認同案名推廣推廣主題企劃宣傳

62、SP活動戶外廣告現場包裝NP軟硬廣告定向宣傳方法形象樹立途徑3:3:3:3:營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議|總體推廣戰略總體推廣戰略總體推廣戰略總體推廣戰略市場引導市場引導途徑途徑SP活動媒體售樓處包裝戶外形象展板DM夾郵工地圍墻、燈箱路旗3:3:3:3:營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議|總體推廣戰略總體推廣戰略總體推廣戰略總體推廣戰略誠信建立誠信建立與加強售樓處現場包裝發展商背景強調銷售人員表現工地現場表現媒體形象包裝產品價值體現3:3:3:3:營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議|總體推廣戰略總體

63、推廣戰略總體推廣戰略總體推廣戰略產品傾述LOGO、VI專業設計燈箱看板KT板沙盤、單體模型樓書物業展示智能化展示樣板房展示工地現場專業講解項目戰略思考戰略思路一：項目可持續發展戰略思路二：濱海國際品牌的建立戰略思路三：盈濱一品海南第一豪宅整合資源 協同作戰 實施品牌工程3:3:3:3:營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議|項目戰略思考項目戰略思考項目戰略思考項目戰略思考3:3:3:3:營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議|各項策略執行各項策略執行各項策略執行各項策略執行營銷推廣四大戰略體驗營銷事件營銷品牌營銷口碑營銷3:3:3:3:營銷策

64、劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議|各項策略執行各項策略執行各項策略執行各項策略執行戰略一：品牌營銷戰略一：品牌營銷以濱海國際品牌+盈濱一品項目品牌+國際團隊以項目第一豪宅的強勢品牌帶動濱海集團形象的確立，迅速形成品牌優勢，完成市場的有效區隔。品牌策略品牌策略品牌形象定位：品牌核心競爭力：集團實力、國際視野與管理、國際團隊（專業，經驗、技術、人才）我們建議，濱海國際品牌形象為：新理念生態別墅引領者品牌推廣品牌推廣品牌知名度建立-企業品牌項目品牌品牌美譽度打造-項目開發理念，品質呈現品牌忠誠度如何執行？現場強化企業集團的實力，開發理念；通過軟文媒體加大企業品牌宣傳。3:3

65、:3:3:營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議|各項策略執行各項策略執行各項策略執行各項策略執行戰略二：事件營銷戰略二：事件營銷區域價值創造盈濱半島獨享的雙海灣雙海景雙生態雙文化雙島居頂級海生活配套的別墅豪宅。讓每一次的營銷售活動，都成為具有新聞炒作點的事件；讓項目的推廣過程中，充滿了新聞點，被不斷地關注。3:3:3:3:營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議|各項策略執行各項策略執行各項策略執行各項策略執行依托地塊資源，打造盈濱半島唯一、奢華別墅豪宅區依托地塊資源，打造盈濱半島唯一、奢華別墅豪宅區利用現有資源，如雙海灣、雙海景、紅樹林濕地

66、熱帶生態、溫泉養生、雙文化、海生活頂級運動娛樂配套、五星級酒店、高檔別墅區等高附加價值，定位于為游艇、飛行俱樂部會員、國際著名大企業、大集團或跨國公司高層主管、白領階層等客戶而建造、價值稀有的富人頂級人士專屬聚集地。城市占位，創造價值城市占位，創造價值城市高度拉高，脫離區域本土形象。通過城市線、未來城市進程、政府規劃版圖挖掘區位價值；以世界、中國海南、海口三個層級基礎，突出項目區域價值、規劃價值、體驗及情感價值；始終貫穿頂級海生活配套的頂級別墅、雙島居生活姿態，結合充滿古典文化的歐式元素的建筑風格,以此主線構建項目核心價值體系。事件營銷“世界級世界級”規劃，集合世界富人區精髓規劃，集合世界富人

67、區精髓從歐美與東南亞豪宅片區甄選精華范本，將世界豪宅片區、海上城邦、水系園林、島居生活、海景特色融為一體，倡導一種國際化貴族名流生活理念。片區印象炒作片區印象炒作聯合政府、國內外專家學者、開發商、合作者等進行區域共同炒作；通過新聞宣導，進行軟性炒作；在本區舉辦國際活動；舉辦“盈濱半島頂級海生活運動娛樂”等論壇。事件營銷3:3:3:3:營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議|各項策略執行各項策略執行各項策略執行各項策略執行3:3:3:3:營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議|各項策略執行各項策略執行各項策略執行各項策略執行戰略三：情景體驗式營

68、銷戰略三：情景體驗式營銷實景呈現、配套先行現場實景體驗頂級海生活島居度假生活提前感受我們可以在樣板間制作島居生活實景，讓客戶體現感受島居生活，增加客戶購買意愿。奢華生活方式的體驗社區活動，情境生活開展游艇、飛行等頂級運動娛樂體驗與訓練，利用會所、園林，舉辦一系列的社區活動，讓業主真實感受到實實在在的頂級海生活島居度假休閑生活氛圍。3:3:3:3:營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議|各項策略執行各項策略執行各項策略執行各項策略執行戰略四：口碑營銷戰略四：口碑營銷葡萄藤營銷，制造串聯效應后期利用已購客戶，鼓勵客戶主動地進行口碑傳播，并且直接的實施客戶帶客戶計劃。3:3

69、:3:3:營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議|各項策略執行各項策略執行各項策略執行各項策略執行口碑營銷客戶經營策略傳遞效應，制造口碑u利用濱海集團本身，內部自我宣傳，結合各類行業協會、政府領頭人，建立話語權聯盟，利用其影響力及口碑傳播效應進行客戶吸引。u老客戶帶新客戶，老客戶將本項目良好口碑傳遞給新客戶。3:3:3:3:營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議|各項策略執行各項策略執行各項策略執行各項策略執行推廣戰略部署鎖定島外目標市場島外熱點城市積極、深入、實效地大打“稀缺牌”、大打“環境牌”、“文化牌”，緊扣“頂級海生活、濱海別墅豪宅稀

70、缺性”和“海南熱帶生態的自然資源、地塊的紅樹林濕地熱帶生態和海洋娛樂文化與老城石屋文化風情”五大有利因素，突出產品品質，彰顯項目的升值空間。堅定島外銷售的主導思想，把本項目營銷主戰場設在以北京、上海、深圳為中心，輻射中國北部、東部、南部的島外廣袤市場。重點拓展的目標城市鎖定為北京、上海、河北、四川、山東、西安、重慶、廣州、深圳等熱點地區。推廣戰略部署追蹤主力目標客群島外經濟或思想上最富有的人我們的主力目標客群是上述目標城市中塔尖階層的各界精英，包括政府官員、國企高管、外企金領、外籍駐華人士、私營企業家、藝術家、學者等等，我們當然歡迎海南本地成功人士。近年來來瓊購房的客戶主要置業目的為度假、養老

71、、投資，絕大部分屬于二次置業或多次置業。因此，針對目標客群的置業目的通過各種營銷手段有的放矢追蹤我們的目標客群，在項目整個營銷過程中顯得尤為重要。3:3:3:3:營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議|各項策略執行各項策略執行各項策略執行各項策略執行3:3:3:3:營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議營銷策劃初步建議|各項策略執行各項策略執行各項策略執行各項策略執行推廣戰略部署建立島外直銷、島內坐銷、島內外分銷中介的營網體系在上述目標城市中“以點帶面、開源建網”，島外以點建網、島內以網截流，把營銷觸角直接、間接伸到島外各目標城市的塔尖階層。長期持續性的整合一切島內外營銷資源，形成龐大的營銷網絡體系，確保項目順利銷售,并為后續項目源源不斷地輸送客源。濱海集團策劃部濱海集團策劃部濱海集團策劃部濱海集團策劃部