1、同元印象賓川項目發展定位深化及產品建議思耕地產服務機構賓川項目組2013-05-14前言 本次方案匯報在前期策劃方案的基礎上進行了深化，重本次方案匯報在前期策劃方案的基礎上進行了深化，重點針對項目定位，各個板塊功能分區等進行了深入細分，同點針對項目定位，各個板塊功能分區等進行了深入細分，同時詳細的根據市場需求進行了項目產品的建議的闡述時詳細的根據市場需求進行了項目產品的建議的闡述 Trade：市場態勢匯總分析 Itemself：自身資源匯總分析 Competive：競爭者基本情況匯總分析 Custom：消費者需求匯總分析項目SWOT分析市場態勢S SW W項目所處城市經濟發展迅猛，宏觀市場環境

2、較好項目具有規模優勢，有利于打造高品質樓盤O O發揮優勢，搶占機會利用機會，克服劣勢市場整體銷售水平提升迅速，商業發展潛力較大城市發展規劃及定位對大型高端城市功能配套型項目有急切需求項目所處城市片區需要大型高品質項目引領區域發展城市對大型高端城市功能配套型城市對大型高端城市功能配套型項目的急切需求及區域發展對大項目的急切需求及區域發展對大型引領型高品質項目的需求有利型引領型高品質項目的需求有利于充分發揮項目的規模優勢，提于充分發揮項目的規模優勢，提升品質，并進行綜合功能設置升品質，并進行綜合功能設置T T發揮優勢，轉化威脅減小劣勢，避免威脅房地產投資總量快速上升，房地產市場競爭加劇項目規模較大

3、，后期市場銷售競爭壓力較大發揮項目自身規模優勢，搶奪市發揮項目自身規模優勢，搶奪市場資源，弱化銷售競爭壓力場資源，弱化銷售競爭壓力項目SWOT分析自身資源S SW W項目的規模對市場具有沖擊力與影響力的優勢項目具有城市門戶區位的優勢城市具有城市發展新核心的發展重心區位優勢周邊配套齊全的成熟居住區位優勢周邊商業發展成熟度較低，現階段商業開發具有一定難度O O發揮優勢，搶占機會利用機會，克服劣勢城市需要形象代表的標志性項目，項目城市區位能與此需求對接項目城市區位能與城市需要能引領城市新中心發展高品質樓盤的需求對接項目的門戶區位優勢及新城發展項目的門戶區位優勢及新城發展核心區位優勢能將項目打造成為核

4、心區位優勢能將項目打造成為城市標桿樓盤及引領區域發展的城市標桿樓盤及引領區域發展的功能核心區功能核心區城市需要標志性項目作為城市形城市需要標志性項目作為城市形象展示的需求及區域發展需要引象展示的需求及區域發展需要引領型項目的需求導致項目必然以領型項目的需求導致項目必然以綜合功能設置進行開發，將產生綜合功能設置進行開發，將產生強大的商業人流拉動力強大的商業人流拉動力T T發揮優勢，轉化威脅減小劣勢，避免威脅項目SWOT分析競爭者S SW W對比競爭對手，項目更具規模優勢競爭對手住宅產品普遍銷售速度較慢，結合項目規模，住宅銷售壓力大O O發揮優勢，搶占機會利用機會，克服劣勢整體市場住宅、商業開發水

5、平較低，市場存在中高端品質商住物業的稀缺機遇市場商業整體分散，經營總量偏小，缺乏大型集中經營的商業拉動消費城市中高端酒店市場具有市場空白機遇，城市支柱產業消費人群具有市場消費需求利用自身規模優勢優勢，進行綜利用自身規模優勢優勢，進行綜合功能設置，與競爭對手實施差合功能設置，與競爭對手實施差異化發展，迎合市場需求，搶占異化發展，迎合市場需求，搶占市場空白機遇市場空白機遇通過差異化發展及綜合功能設置，通過差異化發展及綜合功能設置，結合市場需求，充分利用地塊空結合市場需求，充分利用地塊空間打造高品質、差異化、高附加間打造高品質、差異化、高附加值住宅產品，創造新的市場消費值住宅產品，創造新的市場消費需

6、求，減小競爭壓力需求，減小競爭壓力T T發揮優勢，轉化威脅減小劣勢，避免威脅區域中心城市地產項目對本地客戶形成外圍市場競爭分流威脅利用項目自身規模優勢，結合區利用項目自身規模優勢，結合區域市場需求及空白區域，打造差域市場需求及空白區域，打造差異化的高品質產品，留住本地客異化的高品質產品，留住本地客戶，化解外圍市場競爭威脅戶，化解外圍市場競爭威脅結合市場實際供求情況，利用綜結合市場實際供求情況，利用綜合功能設置，合理控制各功能物合功能設置，合理控制各功能物業開發比例業開發比例項目SWOT分析消費者S SW W項目所處區位目前是置業投資人群首選熱點區域O O發揮優勢，搶占機會利用機會，克服劣勢住房

7、意向購房人群需求仍以剛性需求為主，為本項目的產品設計提供了市場需求導向發展的機遇市場投資性需求較為旺盛，為投資型物業的開發提供了較好的市場基礎市場對獨立、專業、高品質的商業物業開發需求趨勢明顯賓川市場對專業化運營的商業投資信心充足利用置業投資熱點區域的區位優利用置業投資熱點區域的區位優勢，結合市場需求的角度，打造勢，結合市場需求的角度，打造能釋放剛性需求的住宅產品，能能釋放剛性需求的住宅產品，能帶動投資信心的升級型投資產品帶動投資信心的升級型投資產品T T發揮優勢，轉化威脅減小劣勢，避免威脅競爭樓盤扎堆開發，有利于加速扎堆區域的快速發展成熟，目前對客戶的投資吸引力較強同樣處于投資置業熱點區域，

8、通同樣處于投資置業熱點區域，通過差異化、規模化、升級化的開過差異化、規模化、升級化的開發吸引新的市場關注，化解競爭發吸引新的市場關注，化解競爭威脅威脅項目市場匯總分析（項目的核心優勢及機遇）項目具備成為新城建設先鋒和樣板的條件 賓川房地產開發水平有限賓川房地產開發水平有限 近年，賓川房地產開發水平一直沒有顯著提升，導致市場供應中低端化趨勢明顯，同質化競爭激烈 以城市功能配套為導向的新型開發模式以城市功能配套為導向的新型開發模式 利用自身規模優勢，項目開發充分與城市發展需求為主導，結合市場競爭與需求現狀，打造符合市場需求的高品質物業 高標準的建筑規劃及施工建設高標準的建筑規劃及施工建設 項目將以

9、高起點的規劃設計、突破性的產品創新，高標準的施工建設質量全面領先當地市場，為企業實現經濟效益與品牌效益共贏項目具備牽引賓川新一輪城市發展的動力 人和：市場客戶的迫切需求人和：市場客戶的迫切需求 響應市場客戶對優質人居環境、高品質消費場所的需求及向往，項目面市將與之很好的結合 地利：大格局將帶動城市地利：大格局將帶動城市中心遷中心遷移移 隨著賓川大格局的打開，主城區將實現重心向東部新城的推移，金葉金葉路路片區崛起片區崛起 天時：正逢城市規劃調整發展時機天時：正逢城市規劃調整發展時機 賓川新的戰略發展規劃正在進行，資金投入和政策支持，城市大發展的時機千載難逢。可借鑒案例分析 項目發展核心策略 項目

10、發展功能組合 項目各功能組合定位分解 項目核心發展定位項目發展屬性界定整體用地項目規劃總用地166185規劃城市道路用地29597規劃城市綠化用地9875實際開發建設用地126713用地性質分攤比例商業金融30%商業金融用地建設用地規模3801457畝容積率4.5建筑密度40%住宅用地建設用地規模88699133畝容積率4.0建筑密度30%項目可借鑒案例研究重點城市外圍大型綜合開發項目如何定位城市外圍大型商業如何規劃以及運營對本案的借鑒分析總結可借鑒案例分析昆明南亞第壹城南亞第壹城整體發展定位 由復合的商業體系、商務體系、公寓和住宅體系、城市公益項目體系組成的大型國際化都市城市綜合體。以“一站

11、式購物、一站式休閑、一站式娛樂、一站式商務”理念規劃建設的現代城市商業、商務中心區。集高端商業、商務、住宅和生態水岸環境于一體、滿足現代化城市生活理念的建筑之城。南亞第壹城整體發展定位思路項目發展之初，首先已明確了在自身所處的區位，最大的資源就是高端客戶資源，但是同時也抓住了此部分客戶的投資消費需求；在迎合核心客戶需求的同時，南亞第壹城同時也抓住了城市整體的市場空白機遇，即昆明的商業整體發展水平較低，經營狀況不理想的市場契機，打造并成功炒作了全新的復合型發展的商業形式，通過商業帶動住宅，與周邊競爭樓盤形成差異化競爭，實現住宅的成功銷售；通過發現昆明市場空白，整個項目定位站在了城市甚至城市關聯發

12、展的大區域之上，以打造城市功能配套，彌補城市功能缺失的定位方向，全面占據市場高度，對競爭對手形成壓制。作為大型綜合體開發，由于開發規模龐大，前期必須清作為大型綜合體開發，由于開發規模龐大，前期必須清楚目標市場、目標客戶，發現市場的機會點與空白點，楚目標市場、目標客戶，發現市場的機會點與空白點，將其與自身核心優勢資源與客戶需求對接，并提升一定將其與自身核心優勢資源與客戶需求對接，并提升一定的高度，以吸引市場關注并與競爭對手拉開級差。的高度，以吸引市場關注并與競爭對手拉開級差。南亞第壹城區位項目位于昆明市主城區西南部，距昆明市中心約5km；項目屬于滇池路區域，為昆明的低密度高端住宅區，同時周邊也圍

13、繞著多個政府公務員小區及大型國企集資房小區，周邊居住人口有著較強的消費能力；項目周邊城市配套建設成熟，優質的學校、醫院均有分布，但商業配套零散，缺乏大型集中的商業配套；項目建成后目前為昆明主城西南部唯一的大型商業中心；南亞南亞第壹城第壹城區位與本案對比，同樣不屬于城市區位與本案對比，同樣不屬于城市傳統核心商業區，同樣屬于城市新傳統核心商業區，同樣屬于城市新發展區域，商業發展基礎較弱發展區域，商業發展基礎較弱南亞第壹城周邊交通分析項目緊鄰城市主干道滇池路，未來地鐵5號線經過，交通通達性極佳；由項目出發，可迅速切入二環、三環，也可快速進入昆明主城市中心，由于交通便捷，項目商業輻射力較強與本項目對比

14、，同樣交通通達性與本項目對比，同樣交通通達性極佳，同樣緊鄰城市快速干道，極佳，同樣緊鄰城市快速干道，可以快速到達城市其他區域，但可以快速到達城市其他區域，但是城市快速干道影響商業人流的是城市快速干道影響商業人流的聚集，難以形成消費氛圍聚集，難以形成消費氛圍南亞第壹城對城市外圍商業的思考如何吸引周邊既有的常駐消費人群，以此如何吸引周邊既有的常駐消費人群，以此作為整盤商業運營的基礎！作為整盤商業運營的基礎！如何拉動城市其他區域的客戶群，在本項如何拉動城市其他區域的客戶群，在本項目形成消費聚集，盤活整盤商業經營！目形成消費聚集，盤活整盤商業經營！該項目不僅僅是大型房地產開發，而是完善一個城市以該項目

15、不僅僅是大型房地產開發，而是完善一個城市以及其中一個片區的配套功能，由于此配套功能在市場上及其中一個片區的配套功能，由于此配套功能在市場上的唯一性，因此吸引了周邊的常駐人群，并且拉動了外的唯一性，因此吸引了周邊的常駐人群，并且拉動了外圍其他區域的客群圍其他區域的客群南亞第壹城物業組成及配比業態主題業態面積百分比面積百分比商業StreetMall（含家樂福、保利影院、艾維名店）9800013.96%26700038.03%主力百貨（金鷹百貨）400005.70%南亞風情商業街240003.42%商業廣場（含地下商業街）300004.27%家居、數碼320004.56%臨街商業（南亞路、星河PUB

16、街、星河左岸）430006.13%辦公A、B座寫字樓9600013.68%9600013.68%酒店超白金五星級酒店500007.12%500007.12%住宅公寓430006.13%28900041.17%住宅24600035.04%地上面積小計702000702000地下面積兩層276000276000合計978000978000商業銷售比占商業總量的商業銷售比占商業總量的48%48%，自持大量的商業物業，用于主，自持大量的商業物業，用于主力品牌商家的引進，通過主力品牌商家的影響力提升商業價值力品牌商家的引進，通過主力品牌商家的影響力提升商業價值南亞第壹城交通動線組織規劃項目內部車行交通動

17、線的組織很好的與滇池路這一城市交通主干道進行了銜接，實現了項目區域內的車行交通微循環，讓項目商業的各個區域均無商業死角的出現，同時也保障了項目各個商業分區的整體性，商業人行的動線沒有被車行動線切斷，同時實現了項目各商業分區的人流引入與交通可達性南亞第壹城商業交通動線節點設置節點1：商業形象窗口，人流集中處節點節點1 1節點節點2 2節點2：商業景觀點，人流引入分流處節點節點3 3節點3：內部開放空間，人流再集中節點1：通過大面積的開放空間、廣場及特色景觀設置，形成項目商業形象的展示面及主要人流聚集點；節點2：通過建筑立面上的特色設計，在內部形成一定的商業景觀，實現吸引人流的深入及在此進行分流；

18、節點3：通過內部小型開放空間的設置，形成人流的再次匯聚，并實現人流向商業內街的縱深導入南亞第壹城整體商業定位分析南亞第壹MALL（大眾商業）金鷹購物中心（高端）中央商業廣場（大眾商業）鋒尚MALL（年輕時尚）南亞第壹城各主力店基本情況金鷹百貨經營管理金鷹國際商貿集團經營面積40000樓層形態5層車位數量合作方式整體租賃，自持運營面積范圍10180平方米出租率70%主力面積3060平方米客戶群3550歲經營日期2012年1月12日經營情況目前處于試營業期，招商還未招滿，有較大空置率，商家品牌吸引力一般良性分析面向滇池路，以金鷹的高端商業品牌為吸引點打造項目最高端的商業形象店，增強商業號召力抗性分

19、析新店開業，商場內部仍有空置鋪面，離開市中心區位，暫時只能依托區域內人群消費支持經營南亞金鷹百貨主力店為金鷹國際商貿集團入駐昆明的第三家連鎖店，作為南亞第一城主力百貨商場，金鷹南亞購物中心總面積約4萬平方米，總共5層，近350多個知名品牌分布其中，定位中高端綜合性百貨商場南亞第壹城各主力店基本情況金鷹百貨樓層品類品牌B-1生活家居gmart超市、廚具電器、家居家紡、煙酒滋補、餐飲、休閑食品、藥妝1F精品妝飾黃金珠寶、國際名品、化妝品、國際名表、精品配飾歐詩漫、富隆、薇黛、亨吉利、玉蘭油、金至尊、嬌韻詩、歐惠、愛迪爾、CPB、中鈔國鼎、大漢玉庫2F優雅名媛精品女裝、皮具箱包、名品女鞋、VIP室、

20、美容坊雙魚、丹尼愛特、卡斯比亞、AAA、太陽舞、百麗、百思圖、哈森、慕托麗、千百度、圣軒尼、斯可菲得、康莉、卡迪娜、玖熙CARA、TATA、姬龍雪、伊芙心悅、歐柏闌奴、Stella Luna、EQ:IQ、EST+、伊美夏、紛麗、度嘉班尼、我形我素、酈妮、米薩克、必梵瓏3F時尚女裝童裝玩具、少淑女裝、彩妝配飾、女士內衣、箱包配件、精品羊絨、美發沙龍4F俊朗紳士男士正裝、名品配件、皮具箱包、名品男鞋、男士休閑、多功能廳L.L.Bean、萊克斯頓、DNI、路易仕達、波頓、哈雷納金狐貍、卡拉里尼、登路普、老船長、愛慕、百麗、法蘭詩頓、哈森、虎都、九牧王、老人頭、沙馳、斯卡圖、希伯萊、新秀麗、雅戈爾、亞

21、加斯、爵士丹尼、爵士丹尼、U.S.polo、ZIPPO、羅蒙、Jeep、TATA、歌帝、諾貝達、探路者、度嘉班尼、HUNT、名仕、歐林浦、24HRS、卡洛奇、伊夫雷亞、圣弗萊、狼爪、E人E本南亞第壹城各主力店基本情況第壹MALL經營管理昆明諾仕達企業（集團）有限公司經營面積98000樓層形態7層車位數量合作方式租賃方式面積范圍30300出租率70%客戶群30歲以下經營日期 2012年3月23日經營情況經營效果較號主力面積1至5層3090平方米,5至7層經營業態單個需求面積較大，其中保利電影院總面積6300，設有6個放映廳，1900個座位。項目分析大型集中式商業，引進了大型聚集人氣的項目如家樂福

22、、保利影院，定位精準，未來將成為南市區市民生活、休閑的最佳場所南亞第壹Mall為全業態格局打造的昆明最具規模的shopping mall，24小時的全時購物休閑之都。匯聚超市、國際國內時尚品牌、餐飲美食、影院、健身、KTV，以全方位業態打造屬于南市區居民的一站式配套商業消費中心南亞第壹城各主力店基本情況第壹MALL樓層品類品牌B-1超市家樂福1F國內一線品牌國際流行品牌HM、蘋果、Esprit、面包新語、HOW CLUB、籽福工坊、E-worid、江南布衣、REMO、速寫、紅袖、EIN、伊芙麗、WSM、芭蒂娜、D.dot、生活方式、EGOU、賓寶、卡賓、24hrs、columbia satch

23、i comico、愛美菲露、shinfood Honges、拉夏貝爾、謎底2F3F4F兒童天地天空之城、美吉姆、千童禧、創藝寶貝、愛寶貝、麥幼優、天使家園、寶貝有約、啟路、思密客、快樂寶貝、麗嬰房、阿迪達斯、安踏、美育奧福6F娛樂、健身堡利萬和電影院線、Top one ktv 南亞健身、胡潤造型7F南亞第壹城城中央商業廣場基本情況經營管理昆明諾仕達企業（集團）有限公司經營面積24000平方米車位數量合作方式租賃面積范圍20300平方米主力面積50100平方米出租率：40%客戶群：45歲以下經營情況一般經營日期2012年4月26日南亞中央商業廣場處于南亞風情第一城項目的核心位置，30000的體量

24、對外銷售，由東南亞風格的3層半獨立建筑和東南亞特色的大門、廣場組成，通過空中連廊和自動扶梯形成區域內立體交通，下沉式商業街與家樂福超市連接。經營業態以品牌旗艦店、旅游商品、特色情調餐廳為主，形成特色濃郁的核心商業街區。到目前為止入駐率已經達到40%左右，部分商鋪空置南亞第壹城城中央商業廣場基本情況樓層品類品牌B-1美食、時尚精品、化妝品、藥品保健南亞陽光美食匯、快樂番薯、香港燜鍋、楊家醬面館、老東粥皇、找茶、一飲相思、橋香園、民間、三彩公主彩、佳麗彩妝、健之佳、美康匯、美爆潮品、奇居良品、銀時代、哎呀呀、鄉巴佬、莎蓮妮貓咪、一心堂、索尼、稻田美屋、西街往事、云南土特產煙酒禮品、伊蓮娜、澳淇芬、

25、LotionSPA1F潮流服裝、黃金珠寶、精美配飾、美味輕食、美容美發、家居生活美致、以純、特百惠、堡獅龍、生活幾何、卡丹奴、班尼路、格度、佐丹奴、禧六福、沁源珠寶、美特斯邦威、百爵珠寶、七彩云南翡翠、麥當勞、肯德基、必勝客、面包工坊、我的面包、沁糖熙、貴園蛋撻、美善居、意大利生活館、胡潤造型、博士眼鏡、海豚灣美甲、Apple、sweet、奧美煙酒行、優味2F3F4F咖啡、西餐、套餐、清吧隔鍋香、碎碟音樂咖啡、青素私房菜、敖瑪西、城市花園咖啡、沙華多利、財富酒樓燕窩養生館南亞第壹城城中央商業廣場基本情況街區式商業廣場，通過空中連廊和自動扶梯形成區域內立體交通，而下沉式商業街將家樂福超市和金鷹國

26、際百貨地下精品超市無縫連接，有效拉動客流聚集，形成人流互動，實現資源共享 銷售安排：原安排全部持有出租，后來進行調整，將四周形象點持有，其余出售，以保證整個商業中心的良好形象。推出169套克拉鉆鋪，商鋪戶型面積在12-180，主力戶型為30-70，皆為臨街商鋪，已售完 商業整體層高較低，空間感較為壓抑，店面形象及昭示性不好物業銷售后開發商沒有將經營權控制，僅作為業主與商戶的中介方，導致此部分商業整體形象及業態格局混亂，業態檔次參差不齊南亞第壹城商業運營對銷售價格的提升均價80000元/一層均價50000元/負一層均價30000元/一層均價50000元/南亞第壹城項目借鑒點南亞第壹城充分的站在了

27、運營城市的高度，將地產開發與城市運營完美結合。白金五星級酒店，家樂福的旗艦店、保利影院旗艦店，包括4萬平米的百貨，眾多商家、商務、商業街等等這一系列的復合業態的城市綜合體，真正形成了一個區域新的配套中心，形成了城市的新發展爆發點 把一個區域性商業項目做成整個昆明的標桿性商業項目，精準的定位，恰當的歷史時期占位昆明很多商業地產的第一標準，成功的成為了云南商業地產史上的一次突破。南亞第壹城的商業幾乎包括市場上所有存在的商業形態、主流的商業主題、同時分區分樓層配比不同比例業態，適合不同檔次，不同年齡結構的消費人群。項目功能分區明確、自持物業不受銷售物業業態的影響，且通過品牌招商拉高了銷售物業的價格項

28、目定位突破城市發展中樞區位優勢城市發展中樞區位優勢高檔先進樓盤比較優勢高檔先進樓盤比較優勢產品規劃創新產品規劃創新最有效資源最有效資源核心提煉核心提煉方向突破方向突破當地唯一當地唯一高檔時尚綜合體高檔時尚綜合體未來城市核心未來城市核心升值升值高端、現代高端、現代賓川首座賓川首座項目定位突破核心要點打造城市中心功能資源整合區滿足城市發展的引領帶動型需求與城市產業發展結合創造城市財富機會由于本案是一個城市新中心區的區域性規劃項目，其發展規劃由于本案是一個城市新中心區的區域性規劃項目，其發展規劃會在今后較長的時間內直接影響賓川的城市形象及賓川城市發會在今后較長的時間內直接影響賓川的城市形象及賓川城市

29、發展格局，其影響是較為深遠的，所以在考慮本項目的發展定位展格局，其影響是較為深遠的，所以在考慮本項目的發展定位時必須強調定位的戰略前瞻性及引領性時必須強調定位的戰略前瞻性及引領性項目整體發展定位賓川居住、消費、旅游接待的活力新一極：對城市而言是更好的，對消費者而言也是更好的，集中提供舒適的居所、誘人的商品廊、精品店、喧鬧的PUB、震撼視聽的品牌院線、輕松開放的自由空間、品種齊全的購物大賣場、口味不一的美食天地項目發展定位目標 內涵升級：從目前簡單的零售商品粗放型商業向以主題特色經營的綜合型商業升級；形式升級：從簡單的臨街商業形式向多種商業形式發展，融入商業街、集中式商業等多種商業形式；業態升級

30、：從目前零散的商業業態簡單分布升級至多種業態集中綜合性布局；輻射升級：商業輻射力覆蓋賓川主城區乃至周邊鄉鎮地區，全面拉動賓川商業消費能力；形象升級：商業配套升級后具有新的形象，引領賓川新核心商圈的發展，代表城市新都會形象；產品升級：從普通的居民小區升級為高品質生態社區；功能升級：從簡單的居住向衍生功能升級，包括投資、商居轉換等功能；主題升級：從普通商品房小區，升級為城市核心健康生態主題社區；生活升級：打造一站式的快捷生活方式，創造5分鐘便捷生活圈；形象升級：打造城市住宅精品示范社區，是展示城市發展新形象的重要環節；項目核心發展策略項目核心發展模型一個中心一個中心賓川首個一站式賓川首個一站式城市

31、新生活中心城市新生活中心兩大輻射區域兩大輻射區域核心輻射區域：核心輻射區域：賓川主城區賓川主城區次級輻射區域：次級輻射區域：賓川下轄各鄉鎮賓川下轄各鄉鎮三大板塊三大板塊生態居住生態居住商業服務商業服務商務服務商務服務六項功能六項功能城市形象展示城市形象展示城市配套完善城市配套完善城市產業升級城市產業升級城市輻射擴張城市輻射擴張商業活動推廣商業活動推廣休閑娛樂集散休閑娛樂集散項目核心發展策略金融配套商品零售休閑娛樂延延伸伸產產業業物物業業形形態態主主體體產產業業居住購物休閑城城市市核核心心綜綜合合體體星級酒店文化休閑廣場美食娛樂城豪華住宅區商旅服務商務公寓品牌購物街以市場需求為主體產業實現產業鏈

32、的縱深帶動發展項目發展功能組合城市新核心城市新核心文化交流文化交流時尚購物時尚購物餐飲美食餐飲美食健康居住健康居住商旅接待商旅接待休閑娛樂休閑娛樂項目發展物業組合居住商業商務休閑墅質洋房（多層）城市峰景公館（高層）中央景觀洋房（小高層）城市風情商業街（商墅）城市時尚步行街（街區商業）體驗式購物中心（集中商業）五星級酒店精品城市廣場高端商務酒店品質商務公寓商業景觀休息帶區域配套商業中心（住宅底商）項目整體發展形象定位一個多元化產品發展、充滿與健康活力的泛休閑居住空間泛休閑居住空間一個集合商品消費、休閑娛樂、生活交流的商業服務平臺商業服務平臺一個海納百川、繽紛多彩且充滿了時尚氣息的文化薈萃地文化薈

33、萃地一個區域聯動，產業整合、引領市場需求的商旅服務平臺商旅服務平臺項目案名建議參考案名項目整體發展定位下項目整體規劃建議項目整體開發規模初步概算分析商業金融用地38014容積率4.5171063總建筑面積建筑密度40%15205.6基底面積住宅用地88699容積率4.0399145.5總建筑面積建筑密度30%35479.6基底面積由于賓川屬于四、五線城市，因此從城市的商業經營及投資習慣來判斷，二層以上較難銷售及經營，因此為了規避后期資產沉淀的風險，建議商業整體平均為三層，利于銷售，局部45層，利于豐富商業業態及品牌商家的引入，同時實現商業容積率利用達到上限的目標，實現利潤最大化；賓川屬于四、五

34、線城市，由于整體城市人口基數有限，如按照容積率上限進行規劃布局，整體住宅開發體量過大，而且產品形態較為單一，不利于銷售的快速推進，因此建議適當的降低容積率指標的利用，以此針對不同客戶需求群體打造豐富產品線，實現快速銷售回款。項目各物業開發規模概算分析就商業來看，整體53000的商業開發總量，已超出目前賓川整體城市主要商業街道商業經營的總量，也達到了市場新建商業供應總量的66%，且商業集中開發建設，因此項目的商業規模未來將極具引領性，市場吸引力及商業輻射力較強；由于商用及住宅物業整體開發量較大，因此車位配比總量偏高，項目需要挖掘更多的空間進行車位配置，尤其是地下空間，但對項目而言，成本投入偏高，

35、后期有可能造成大量資金沉淀的風險。項目建設規劃的關鍵核心項目整體規劃限制條件相對利于追求高容積率開發，但是需要與賓川市場的承載能力進行結合考慮，從利于銷售推進的角度，考慮項目的物業搭配總量及產品組合；如要實現住宅產品線的豐富搭配，在進行大規模的住宅開發的同時通過，通過犧牲容積率指標換取快速銷售的推進，并實現產品推售的市場漸進策略，確保每期產品均有獨立充分的銷售賣點，避免項目內部出現同質化競爭；結合整體開發總量，按規劃技術規范，項目的停車配套需求量極大，因此，單純的通過地上空間的利用無法滿足需求，需要通過地下空間的開發尋求平衡，但地下空間的資金成本投入較大，且后期變現能力較差，因此如何盡量在滿足

36、規范要求的前提下縮減地下空間的開發量及如何控制開發時序，地下空間開發大量的資金投入集中投放時間控制尤其關鍵。項目規劃地塊分析地塊四至項目地塊北側：沿金葉路，臨街面較長，金葉路北側為新建賓川縣政府辦公大樓，在項目地塊西北角對面，同時金葉路是未來城市入城的主干道，對于本項目來說，整體形象展示性較好；項目地塊西側：緊鄰城市綠化用地，未來將作為城市集中綠地建設，將與項目A地塊形成呼應，整體環境較好，同時緊鄰白羊路，也是40m寬的城市主干道，整體形象展示性較好；項目地塊西南側：緊鄰爛泥溝路，對面為農村居民自建房，居住環境較差，同時商業氛圍較差；項目地塊東側：為政府保障房建設小區及部分農村居民自建房，整體

37、地塊對外聯系性較差，不利于商業發展；地塊中部規劃一路貫通金葉路與金牛路兩大城市主干道，對兩條城市主干道的人流車流交叉拉動力較強，因此地塊中部規劃一路兩側商業可挖掘價值較高。項目規劃地塊分析退距后用地分析土地利用率較低土地利用率較低土地利用土地利用率較低率較低爛泥溝景觀路與規劃一路、規劃一路與規劃二路之間部分由于相關建筑退距規定進行退讓后，局部土地規劃利用率較低；白羊路、規劃一路、規劃二路、爛泥溝景觀路在地塊縱深內部形成較好的商業臨街面，能形成較好的內部商業街氛圍。地塊北面沿金葉路一側臨街面較長，達到500米左右，商業展示面極佳，整體商業可挖掘價值較高。項目規劃地塊分析項目交通關系分析項目地塊緊

38、臨城市快速主干道金葉路，地塊城市交通通達性極佳，利于商業的開發，但也由于金葉路為城市快速交通干道，很難形成人流聚集，因此此區域商業價值的體現需要通過后天的改造得以實現；未來共有四條城市規劃道路，與項目地塊相銜接，使項目地塊縱深與外圍城市主干道有較好的連接，同時內部形成循環道路交通系統，整體交通聯系性較好，同時也較大程度提升了地塊內部縱深內部的商業價值；規劃一路將金牛路與金葉路兩大城市主干道貫通，因此規劃一路臨兩條城市主干道的端頭需要較強的形象展示性，以實現對兩條城市主干道的人流車流拉動。項目地塊居住價值分析A區域：項目北側臨金葉路區域受城市主干道噪音及揚塵影響嚴重，屬于居住價值最低區域，C區域

39、：地塊緊靠未來市政規劃道路，西側與公檢法機關相鄰，存在少量自建房，東側緊鄰保障房小區，整體居住居住價值次之D區域：南側緊鄰大量居民自建房，整體居住環境品質受到一定程度影響，居住價值較低ABBCCCDB區域：地塊中部完全規避了城市主干道的影響，屬于居住價值最高區域。項目地塊商業價值分析A區域：項目北側臨金葉路區域沿街面較長，商業昭示性極佳，商業價值最高C區：由于地塊整體進深較長，未來有4條市政規劃道路要向內開拓，因此可實現項目商業向地塊內部形成內街延伸，商業價值次之B區域：由于地塊整體進深較長，內部無規劃路通過區域，商業價值最低ABCBCC項目地塊規劃要點分析項目地塊規劃功能分區項目規劃布局設想

40、項目規劃布局設想項目整體規劃布局設想說明金葉路一側，利用500米城市主干道臨街面，布局項目主力商業物業，對外形成整體商業的最佳形象展示面以吸引消費人流；充分利用項目地塊四至均有較長沿街面的優勢，最大限度挖掘項目地塊商業價值，尋求開發利潤最大化；內部通過規劃實現產品的遞進關系，確保后期利于銷售的同時，也讓整體建筑規劃布局層次性更為合理；整體規劃布局中慎重考慮了酒店、公寓的布局位置，確保不會切斷商業流線的同時，利用其地標特質，實現外部區域與地塊內部區域的銜接。項目規劃布局設想下的整體規劃經濟指標項目商業發展定位城市風情商業區城市時尚商業區體驗式商業消費區區域配套商業中心具有一定的城市風光具有一定的

41、城市風光展示功能，整體定位展示功能，整體定位休閑、輕松，成為賓休閑、輕松，成為賓川當地休閑消費的集川當地休閑消費的集中區，形成商業定向中區，形成商業定向消費拉動消費拉動主要的品牌購物集中主要的品牌購物集中區，將成為賓川未來區，將成為賓川未來時尚購物的集中地，時尚購物的集中地，成為賓川城市時尚潮成為賓川城市時尚潮流的的風向標與時尚流的的風向標與時尚展示中心展示中心賓川目前最為缺乏的賓川目前最為缺乏的大型主力店將匯集于大型主力店將匯集于此，將成為家庭購物，此，將成為家庭購物，專業性購物的首選，專業性購物的首選，同時消費過程中能有同時消費過程中能有同步的感官享受同步的感官享受圍繞本項目，未來周圍繞本

42、項目，未來周邊將形成賓川新的生邊將形成賓川新的生活中心區，居民日常活中心區，居民日常生活商業配套服務設生活商業配套服務設施將在此得以延展，施將在此得以延展，將形成區域聚集消費將形成區域聚集消費項目商業發展功能分區項目商業發展定位對城市常規消費人群有著規模擴大、檔次提升，品牌升級的消對城市常規消費人群有著規模擴大、檔次提升，品牌升級的消費吸引力；有著特色化、主題化的定向消費拉動力；自身具有費吸引力；有著特色化、主題化的定向消費拉動力；自身具有新消費客源的制造能力。新消費客源的制造能力。項目整體商業業態定位 以時尚為特色的Lifestyle center體驗式休閑區 集合時尚購物、休閑娛樂、美食餐

43、飲、美容養生、文化藝術、書屋網吧、街頭游戲等多元化元素 打造賓川最個性時尚的都市新休閑勝地，成為一個休閑消費、娛樂社交等需求的休閑綜合體 休閑餐飲娛樂是最活躍的商業內容，對距離的依賴性不高，容易吸引商家和消費的聚集，啟動商業氛圍；賓川的主要商圈以金牛路上段與青年路區域商圈為重心，但環境太差，而金葉路片區的商業已形成一定氛圍，有逐步形成新商圈的趨勢，一個新品牌購物餐飲休閑娛樂型商業有利于項目開拓市場，并實現可持續經營。項目整體商業經營主題設定風尚品牌匯風尚品牌匯個性創意集個性創意集學子文化街學子文化街都市生活館都市生活館主題美食城主題美食城精英俱樂部精英俱樂部利用明確的業態主題定位帶動零售業態經

44、營，利用時利用明確的業態主題定位帶動零售業態經營，利用時尚品牌文化與城市精英文化，形成定向消費，盤活整尚品牌文化與城市精英文化，形成定向消費，盤活整體商業，吸引中高端消費人群關注體商業，吸引中高端消費人群關注目標：成為賓川中端、中高端消費人群定向聚集消費的場所項目體驗式商業消費區業態定位1區2區1區都市生活館品牌專賣、主題商場、品牌餐飲2區娛樂新天地品牌專賣、主題商場、影院、娛樂、康體休閑項目體驗式商業消費區物業發展建議考慮到賓川作為三、四線城市的市場特殊性，臨城市主干道金葉路一側，整體形象以大型集中式商業為主，整體形象要求大氣、時尚，有充足的商業廣告展示空間，與城市時尚商業區共同形成的內街一

45、側，則在內部形成步行街臨街商鋪的物業形式，以利于銷售項目體驗式商業消費區物業銷售初步思路4F3F2F1F體驗式商業消費區后期銷售考慮1F與2F采用一拖二連體銷售的形式進行銷售，3F帶租約或返租銷售，因此，根據體驗式商業消費區類似集中式商場的商業物業形態，在1F與2F考慮進行連體銷售的前提下，須盡量縮短物業進深，能確保實現兩面銷售分割。同時如1F與2F考慮進行連體銷售，則還需考慮如何解決3F與4F的商業豎向交通動線規劃，建議通過外部連廊安置自動扶梯進行布局，不占用商業內部空間，盡量減少公攤，同時還可考慮在商業局部區域安裝豎向電梯，與自動扶梯構成立體交通動線項目體驗式商業消費區商業交通動線建議在1

46、F與2F考慮進行連體銷售的前提下，如通過扶梯與連廊對接，解決3F與4F的豎向交通問題，則建議在內街2F設置外走廊，同時一拖二銷售部分的鋪面內街2F同樣打開門面，以增強2F商業的可逗留性，提升商業經營，并實現人流向高區的自然引導扶梯安置區域扶梯安置區域扶梯安置區域扶梯安置區域如果1F以上均有外走廊形成街區式設計，則建議自動扶梯的安置區域設在商業街的頭與尾，通過在此節點控制引導人流向高區運動，并在高區與城市時尚商業區的高區商業物業形成閉路循環，形成人流的互補及共享，并且規避商業死角的出現項目體驗式商業消費區業態對物業的需求4F主題商場、餐飲、影院、娛樂、康體休閑3F2F品牌專賣1F品牌專賣由于要考

47、慮商業高區樓層后期的經營問題，因此未來高區樓層的商業將多以定向消費型或主題型的業態為主，此部分業態將會對物業結構有一定特殊要求，因此，建筑設計須根據最終商業業態布局方案進行最終的建筑單體設計，以滿足后期招商商家對物業硬件條件的需求。項目城市時尚商業區業態定位1區2區1區潮流特區時尚服裝、鞋帽、箱包專賣，品牌餐飲、大型賣場2區數碼家電、運動健身、時尚家居、教育培訓、工藝精品項目城市時尚商業區物業發展建議城市時尚商業區將與體驗式商業消費區的內側商業物業，共同形成內街商業，以此打造賓川的首條商業步行街。由于要兼顧項目規劃土地利用率的問題，因此，此部分商業物業將以住宅底商的形式為主，局部搭配獨立的集中

48、式商業。項目城市時尚商業區物業銷售初步思路3F2F1F項目城市時尚商業區后期銷售考慮1F與2F采用一拖二連體銷售的形式進行銷售，3F帶租約或返租銷售，如1F與2F考慮進行連體銷售，則還需考慮如何解決3F的商業豎向交通動線規劃，建議通過外部連廊安置自動扶梯進行布局，不占用商業內部空間，盡量減少公攤。項目城市時尚商業區業態對物業的需求3F品牌餐飲、大型賣場、運動健身、教育培訓2F時尚服裝、鞋帽、箱包專賣，品牌餐飲、大型賣場、數碼家電、時尚家居、工藝精品1F 由于此部分商業物業多為住宅底商，須重點考慮剪力墻對下部商業格局的影響，盡量優化剪力墻格局；局部有獨立集中式商業，將用作品牌商家或主力店的引入，

49、因此此部分物業進行建筑設計時須根據最終商業業態布局方案進行最終的建筑單體設計，以滿足后期招商商家對物業硬件條件的需求。市場在售商業產品情況對比目前賓川市場商業銷售產品面積趨勢偏大，主力面積區間集中于90150之間，此面積區間的商業在售物業多為一拖二銷售，整體銷售情況較差，目前市場銷售情況最好的商業物業為1060，面積小，總價低。市場客戶商業投資置業意向分析目前商業投資客戶的主力面積需求區間在90120之間占52%，但總價承受能力90120萬以上的占32%，結合商業投資意向客群以生意人群為主，投資目的主要為自營的市場情況來看，整體反饋客戶總價承受能力能與需求對接項目商業銷售面積配比建議銷售形式面

50、積（單位：）比例建議一拖二8010040%50%獨立銷售10503040%一拖二120以上10%考慮到快速銷售的原則結合初步商業銷售設想，一拖二的主力面積區間控制在80100之間，由于后期可通過連廊及外走廊解決交通流線問題，2F以上及局部二層建議劃做小鋪進行獨立銷售，局部少量考慮較大面積的一拖二銷售。項目城市風情商業區業態定位1區項目城市風情商業區物業發展建議成市風情商業區物業規劃建議為聯排商墅，此類物業目前為投資置業人群中需求度較高的物業，1F2F為商鋪，可、作為商業經營使用，2F以上為住宅，可以滿足居家使用，建議商業與住宅分離，互不干擾，住宅入戶從后部小區內單獨設置，以此保障商鋪部分的經營

51、格局及面積的實用性。市場各樓盤商住一體產品銷售情況統計項目戶型面積（單位：）戶型總數（單位：套）銷售套數（單位：套）銷售率大川盛世347383079%35910550%3763030100%福照坊294.1915960%2286467%222.096233%216.946467%225.1310440%21766100%351.048338%304.45360%301.556350%立人花園3678450%36866100%379300%市場在售商住一體產品情況對比市場客戶商住一體產品需求分析戶型面積區間（單位：）銷售單價預期（單位：元/）銷售總價控制（單位：萬元）比例建議2208000176

52、20%240800019240%280800022430%320340800027210%項目商住一體物業戶型面積配比建議項目城市風情商業區商墅戶型參考項目城市風情商業區商墅戶型參考項目區域配套商業中心區業態定位1區2區3區項目商業交通節點分布及打造建議項目商業立面設計參考項目住宅發展定位園林景觀升級建筑品質升級戶型設計升級產品細節升級由單純的小區栽植綠化向集中式、節點性的系統景觀綠化升級由粗糙的集資房、房改房向用材品質突出而定高端商品房升級由中規中矩的戶型設計向注重空間尺度、高附加值的戶型升級戶型布局、細部結構、公共設施均注意細節，進行品質提升項目住宅發展形象定位利用規模優勢，與市場在售樓盤

53、全面進行差異化競爭，在產品利用規模優勢，與市場在售樓盤全面進行差異化競爭，在產品組合、規劃布局、園林景觀、戶型設計、產品細節等方面做到組合、規劃布局、園林景觀、戶型設計、產品細節等方面做到對市場現有產品的全面超越。對市場現有產品的全面超越。項目住宅整體發展策略追求追求享受享受生活的快感生活的快感針對不同的客戶需求，打造不同的產品，以拉長產品線的形式，擴大產品與客戶的切合面，通過產品與客戶需求的高度契合，實現快速銷售項目住宅發展功能分區項目住宅產品價值核心模型保持對同類產品的優勢：保持對同類產品的優勢：對社區環境的營造對產品細節的把握對產品創新的應用比較優勢突破點比較優勢突破點在產品品質上的突破

54、：在產品品質上的突破：從產品發展的趨勢角度從產品類型的升級角度從產品細節的創新角度上升為引領上升為引領賓川人居水賓川人居水平的新標準平的新標準在價值屬性上的提升：在價值屬性上的提升：不降低單價，品質提升類似總價的對手，保持產品優勢類似產品性能的對手，保持總價優勢項目要提供的是一種高性價比、高舒適度、高前瞻性和創新的居住產品，從而保持在市場上的比較競爭優勢。從市場競爭、機會、趨勢等因素分析，本項目該類產品將主要集中在創新戶型和景觀營造等方面進行突破，從而拉近客戶的購買心理。最終上升為重新重新定義賓川居家生活的品質標準，實現價值高度的突破定義賓川居家生活的品質標準，實現價值高度的突破項目啟動組團住

55、宅物業發展建議項目住宅啟動組團物業組合：普通多層+板式小高層住宅住宅1 1期啟動組團以市場接受度最高，銷售抗性最小的多層、期啟動組團以市場接受度最高，銷售抗性最小的多層、小高層物業入市，確保銷售的安全性，實現資金回籠的目標小高層物業入市，確保銷售的安全性，實現資金回籠的目標項目快銷組團住宅物業發展建議項目住宅快銷組團物業組合：26F高層+33F高層主要針對市場中的中低端客戶，與其迫切的以滿足基本居住主要針對市場中的中低端客戶，與其迫切的以滿足基本居住需求為目標的剛性需求契合，打造高層產品，推高開發總量需求為目標的剛性需求契合，打造高層產品，推高開發總量的同時，實現市場銷售抗性較大的高層產品的快

56、速銷售的同時，實現市場銷售抗性較大的高層產品的快速銷售項目升級組團住宅物業發展建議項目住宅升級組團物業組合：退臺式花園洋房+退臺式電梯洋房賓川當地首創高品質退臺洋房物業，契合中高端客戶追求居賓川當地首創高品質退臺洋房物業，契合中高端客戶追求居住舒適度的需求，在二期住宅物業首批組團入市之際，及對住舒適度的需求，在二期住宅物業首批組團入市之際，及對賓川住宅的二次置業市場形成沖擊賓川住宅的二次置業市場形成沖擊項目中央景觀組團住宅物業發展建議項目住宅中央景觀組團物業組合：26F高層+33F高層對比一期的高層物業，二期高層物業主要有兩大賣點，即中對比一期的高層物業，二期高層物業主要有兩大賣點，即中央景觀

57、區物業，居住環境品質最佳的房源已經戶型設計的創央景觀區物業，居住環境品質最佳的房源已經戶型設計的創新，戶型設計對比其他競爭樓盤，更多的是戶型附加值空間新，戶型設計對比其他競爭樓盤，更多的是戶型附加值空間的創造的創造市場在售住宅產品情況對比市場客戶住宅市場需求分析項目住宅戶型配比建議戶型面積區間（單位：）銷售單價預期（單位：元/）銷售總價控制（單位：萬元）房型比例建議100以下390039緊湊型三房15%100110390043實用型三房33%110120390047舒適型三房42%130以上390060享受型四房10%項目住宅園林景觀主題方向建議賓川屬于干熱河谷地區，常年平均氣溫賓川屬于干熱河

58、谷地區，常年平均氣溫17.917.9，夏季炎熱，適合，夏季炎熱，適合亞熱帶、熱帶植物生長，項目景觀風格可結合此氣候特點考慮亞熱帶、熱帶植物生長，項目景觀風格可結合此氣候特點考慮項目住宅園林景觀發展建議項目住宅園林景觀節點設置建議項目普通多層外立面參考項目小高層外立面參考項目高層外立面參考項目退臺花園洋房外立面參考項目住宅戶型參考項目住宅戶型參考項目住宅戶型參考項目住宅戶型參考項目住宅戶型參考項目住宅戶型參考項目酒店物業發展定位物業檔次升級硬件設施升級空間尺度升級接待能力升級整體商務化氣質濃郁，建筑時尚各個性，成為城市標志性建筑嚴格按照五星級酒店的物業條件需求及硬件配套設施進行配置大氣的裙樓中空

59、大堂，舒適的房間尺度，公共活動空間的營造整體規模對比現有酒店有質的提升，服務接待能力也將有質的提升項目公寓戶型參考項目酒店及公寓外立面參考建筑外立面可通過立面裝飾性結構的變化進行設計或在進行立面裝飾的過程中，運用夸張的線條設計，使項目最高建筑具有自身特色的外觀，并達到成為區域標志性建筑的目的。項目整體開發營銷運作模式建議 項目整體開發控制時序建議 項目投資成本預估 項目整體收益預估項目整體開發營銷運作模式建議物業形態層數樓層分布物業面積總量（單位：）運作模式建議集中商業34F1F12236直接銷售2F12236直接銷售3F12236帶租約或返租銷售4F11270自持經營住宅底商3F1F6567

60、直接銷售2F6567直接銷售3F6567帶租約或返租銷售商住一體4F4F32760直接銷售多層住宅6+1F6+1F27930直接銷售小高層住宅11F11F34485直接銷售26層高層住宅26F26F187500直接銷售33層高層住宅33F33F120000直接銷售酒店26F26F24549帶租約或返租銷售公寓15F15F29870直接銷售項目整體開發營銷運作模式建議 整體開發營銷運作模式以盡量實現最大化銷售為原則，但結合賓川作為四、五線城市的實際情況，局部物業的銷售將會十分困難；因此通過客觀的判斷，最終將會有一定的物業作為企業資產沉淀，我方為盡量減少沉淀資產的資金占用率，特通過上述營銷運作模式

61、，控制沉淀資產總量盡量不超過54622，自持物業總量最多達到開發總量的10%，在大型城市綜合體項目開發中，屬于整體自持量極少，實現最大限度開發變現的目的。項目整體開發時序控制建議二期開發二期開發一期開發一期開發三期開發三期開發四期四期開發開發一期二階段一期二階段一期一階段一期一階段項目整體推售貨包搭配建議第一批貨包第一批貨包第三批貨包第三批貨包快銷貨包快銷貨包第四批貨包第四批貨包第二批貨包第二批貨包第五批第五批貨包貨包第一批貨包以最利于快速銷售，且市場接受度最高的多層、小高層、商住一體等物業入市，有利于快速建立項目的市場口碑。同時啟動高層住宅快速營銷公關，以此快速去化部分銷售壓力較大的高層物業

62、通過以上貨包搭配建議從營銷層面控制項目各物業產品的開發遞進，且規避前期大規模一次性投入資金的風險通過一期住宅的營銷運作周期，項目的商業已經過一定時期的招商炒作，具備了銷售成熟的條件，因此，建議第二貨包主打商業，利用商業的熱銷及招商炒作，為后續住宅銷售助推第三批市場銷售貨包，仍以最利于銷售的多層、小高層、商住物業，搭配部分高層物業，再進一步強化市場口碑，保障項目開發現金流的同時，達到市場購買需求的產品層面的引導過度。第四批貨包在第三批貨包推出后成功實現市場的產品過渡，因此第四批貨包將以高層住宅為主，在第四批貨包所有剩余高層物業將一次性推出。項目建安投資成本測算項目銷售收入預估項目其他投資成本測算項目綜合投資成本測算項目綜合投資成本分類項目綜合投資成本分類總投資額總投資額（單位：萬元）（單位：萬元）綜合投資成本合計綜合投資成本合計（單位：萬元）（單位：萬元）項目建安投資成本154844215284項目其他投資成本60440項目初步利潤額：264969-215284=49685項目初步利潤率：49685/215284=23%以上產品建議僅代表我司觀點，還望與設計單位加強溝通以上產品建議僅代表我司觀點，還望與設計單位加強溝通不足之處請加以斧正不足之處請加以斧正