1、1文德路項目營銷推廣方案合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties2本案所研討的問題本案所研討的問題1.在老城區中如何發掘項目拋離競爭對手的核心競在老城區中如何發掘項目拋離競爭對手的核心競爭力；爭力；2.作為老城區項目如何立足本區，吸收外區的消費作為老城區項目如何立足本區，吸收外區的消費客戶群；客戶群；3.如何利用企業的品牌優勢、項目規模優勢、地段如何利用企業的品牌優勢、項目規模優勢、地段價值搭建項目的立體營銷體系。價值搭建項目的立體營銷體系。合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties3本案將從以下方面進行闡述本案將從以下方面進行闡述合富眼中的文

2、德路項目合富眼中的文德路項目我們的項目賣給誰？他們有何需求？我們的項目賣給誰？他們有何需求？品牌戰略與形象主題導入品牌戰略與形象主題導入項目理解項目理解目標群定位目標群定位主題和形象定位主題和形象定位圍繞這樣的主題和形象，我們做些什么，如何做圍繞這樣的主題和形象，我們做些什么，如何做項目建議項目建議用什么樣的手段和方法賣給他們最有效用什么樣的手段和方法賣給他們最有效變現這種策略和手段的方式和方法變現這種策略和手段的方式和方法銷售部署銷售部署營銷策略營銷策略4【一、項目理解【一、項目理解】合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties5項目基本資料項目基本資料地理位置地理位置

3、越秀區文德路與文明路交接處越秀區文德路與文明路交接處項目規模項目規模44棟棟7-277-27層塔樓，層塔樓，5460154601平方，約平方，約528528戶戶戶型比例戶型比例（見下頁）（見下頁）合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties6建筑面積建筑面積(平方米平方米)第一棟第一棟第二棟第二棟第三棟第三棟第四棟第四棟合計合計戶型戶型比例比例戶型戶型A A(一房一廳一衛一房一廳一衛)40504050戶型戶型B B(兩房一廳一衛兩房一廳一衛)75857585242448484848727219219236%36%戶型戶型CSCS(三房兩廳一衛三房兩廳一衛)90100901

4、0048484848969618%18%戶型戶型CLCL(三房兩廳兩衛三房兩廳兩衛)105115105115484848484848484819219236%36%戶型戶型D D(四房兩廳兩衛四房兩廳兩衛)130140130140484848489%9%小計：小計：120120144144144144120120528528100%100%合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties7項目自身配套項目自身配套 該項目為越秀區集商場、住宅、寫字樓為一體的該項目為越秀區集商場、住宅、寫字樓為一體的大型綜合性商住項目，共有大型綜合性商住項目，共有4 4棟棟2727層住宅、層住宅

5、、1 1棟棟2727層寫層寫字樓以及字樓以及5 5層商業裙樓，此外，還有地下層商業裙樓，此外，還有地下2 2層車庫約層車庫約460460個車位。個車位。占地占地1491614916平方平方總建總建149525149525平方平方綠化率綠化率25%25%合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties8項目周邊配套項目周邊配套 該項目位于廣州老城區，鄰近北京路傳統商業圈，該項目位于廣州老城區，鄰近北京路傳統商業圈，交通路網完善，生活配套成熟，居住氛圍濃厚；交通路網完善，生活配套成熟，居住氛圍濃厚；越秀區在廣州市的教育優勢非常突出，文德路小越秀區在廣州市的教育優勢非常突出，文德路

6、小學、省實、學、省實、1313中等重點學校林立，是廣州市民城市中中等重點學校林立，是廣州市民城市中心購房的首選之地。心購房的首選之地。合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties9項目優劣勢分析項目優劣勢分析優勢：優勢：地段成熟，交通便利，生活配套齊全，有濃郁的廣東文地段成熟，交通便利，生活配套齊全，有濃郁的廣東文化底蘊氛圍化底蘊氛圍周邊重點學校林立，教育優勢明顯周邊重點學校林立，教育優勢明顯90%90%戶型為該區域最受追捧的兩房戶型為該區域最受追捧的兩房-三房面積戶型，符合三房面積戶型，符合市場需求市場需求合富輝煌房地產Hopefluent Real Propertie

7、s10劣勢：劣勢：戶型設計有缺陷，部分單位采光及通風差戶型設計有缺陷，部分單位采光及通風差由于貨量超過由于貨量超過500500套，僅靠周邊市場的消化力是不夠的，套，僅靠周邊市場的消化力是不夠的，如何拉動附近區域有經濟實力的客戶選擇該項目，將是營如何拉動附近區域有經濟實力的客戶選擇該項目，將是營銷推廣的重要課題銷推廣的重要課題周邊爛尾項目較多周邊爛尾項目較多,對于本區買家來說對于本區買家來說,會對項目的進度抱會對項目的進度抱有一定的戒備心有一定的戒備心發展商在廣州的知名度不大，項目前期宣傳上將要用更多發展商在廣州的知名度不大，項目前期宣傳上將要用更多精力去做實力鋪墊精力去做實力鋪墊11【二、目標

8、客戶群定位【二、目標客戶群定位】合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties12目標客戶群定位目標客戶群定位 該項目所處位置為廣州市傳統區域，周邊該項目所處位置為廣州市傳統區域，周邊集中了廣州本土居民及為了子女教育問題集中了廣州本土居民及為了子女教育問題“孟孟母三遷母三遷”的其他區域居民，具體分類如下：的其他區域居民，具體分類如下：合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties13本區域換房客本區域換房客原區域住戶為了改善、提高生活水平，在該區域換原區域住戶為了改善、提高生活水平，在該區域換房升級，基本以三房以上單位為主房升級，基本以三房以上單位為主需

9、求面積：需求面積：120-140M120-140M的三房以上不等的三房以上不等政府公務員政府公務員由于越秀和東山兩區的合并，使該區域的行政機關由于越秀和東山兩區的合并，使該區域的行政機關人員高度集中在本案附近，在考慮工作與生活的便人員高度集中在本案附近，在考慮工作與生活的便捷，會有遷入本區；捷，會有遷入本區；需求面積：需求面積：120-140M120-140M的三房以上不等的三房以上不等 合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties14本區域及周邊區域重視子女教育的年輕夫婦本區域及周邊區域重視子女教育的年輕夫婦為了子女的教育問題而選擇該項目居住，多以選擇為了子女的教育問題

10、而選擇該項目居住，多以選擇兩房三房單位為主兩房三房單位為主需求面積：需求面積：80-100M80-100M左右三房左右三房合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties15本區域離巢獨立生活、但又不愿離父母距離本區域離巢獨立生活、但又不愿離父母距離太遠的年輕人太遠的年輕人由于經濟基礎較弱，一般會選擇一房兩房單位為主由于經濟基礎較弱，一般會選擇一房兩房單位為主需求面積：需求面積：404080M80M左右房左右房北京路商圈、文德路字畫市場、周邊其它專北京路商圈、文德路字畫市場、周邊其它專業市場的生意人業市場的生意人有一定的經濟實力，由于生意相對穩定，希望將住家有一定的經濟實力，

11、由于生意相對穩定，希望將住家搬遷至附近方便生活搬遷至附近方便生活需求面積：需求面積：80-120M80-120M以上單位以上單位合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties16他們的共同特征：他們的共同特征：對項目自身周邊環境的成熟配套很看重對項目自身周邊環境的成熟配套很看重喜歡享受城市中心地段生活的便利性喜歡享受城市中心地段生活的便利性重視子女的文化教育重視子女的文化教育有一定的經濟基礎，有穩定的收入來源有一定的經濟基礎，有穩定的收入來源注重居住環境對身份、地位的彰顯作用注重居住環境對身份、地位的彰顯作用合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties

12、17他們的職業特征：他們的職業特征：廣州本土周邊區域原居民廣州本土周邊區域原居民個體經營者、小本商戶個體經營者、小本商戶有一定文化層次的醫生、教師、律師等中年知識分子有一定文化層次的醫生、教師、律師等中年知識分子有穩定經濟基礎的公務員等有穩定經濟基礎的公務員等合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties18綜上所述，我們認為，該項目的目標客戶群應該定綜上所述，我們認為，該項目的目標客戶群應該定位為：位為：以東山、越秀（現統一劃為越秀區）原住戶、提升以東山、越秀（現統一劃為越秀區）原住戶、提升生活質素的客戶為主（生活質素的客戶為主（4545），同時有相當大比例為），同時有相

13、當大比例為子女教育而遷入該區域的其他區域客戶（子女教育而遷入該區域的其他區域客戶（3535），此），此外，還有部分在該區域從事商業活動并有一定的經濟外，還有部分在該區域從事商業活動并有一定的經濟能力的客戶也將從生活方便的角度考慮在此置業（能力的客戶也將從生活方便的角度考慮在此置業（15152020）。）。19【三、項目定位【三、項目定位】合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties20項目定位項目定位在項目定位前，我們必須通過對本案項目的理解及在項目定位前，我們必須通過對本案項目的理解及目標客戶群的分類分析，提煉出項目的核心競爭力：目標客戶群的分類分析，提煉出項目的核心競

14、爭力：合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties211 1、競爭力的提出、競爭力的提出v 規模規模傳統城市中軸核心的標志性物業傳統城市中軸核心的標志性物業v 地段地段回歸城源優質生活回歸城源優質生活v 教育教育重點教育機構重點教育機構v 企業企業全國全國3030強企業強企業合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties222 2、競爭力的體現、競爭力的體現v目前越秀區缺乏領袖性物業；目前越秀區缺乏領袖性物業；v項目為該區僅有的大型綜合型物業，是成為同項目為該區僅有的大型綜合型物業，是成為同區龍頭物業的基礎；區龍頭物業的基礎；v豐富的生活配套；豐富的生

15、活配套；v和諧的友鄰關系，優游的街區生活；和諧的友鄰關系，優游的街區生活；v重點教育機構就在家門口；重點教育機構就在家門口；v優質企業品牌的搭建，實力展示，信心保證優質企業品牌的搭建，實力展示，信心保證合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties23核心競爭力的提煉核心競爭力的提煉對于本項目，項目的核心競爭對于本項目，項目的核心競爭優勢優勢是是教教 育育但，單純的教育演繹，難以形成長線的推廣優勢和更但，單純的教育演繹，難以形成長線的推廣優勢和更廣泛地吸引外區消費力。廣泛地吸引外區消費力。而且，政府不斷出臺相關政策保護廣州傳統文化，為而且，政府不斷出臺相關政策保護廣州傳統文

16、化，為項目營造的良好的社會氛圍。項目營造的良好的社會氛圍。合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties24文德路項目競爭力搭建文德路項目競爭力搭建規模優勢規模優勢地段條件地段條件文化產業嫁接文化產業嫁接企業品牌搭建企業品牌搭建合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties25文化產業對項目核心競爭力的體現文化產業對項目核心競爭力的體現v20002000年廣州府的恒久歷史年廣州府的恒久歷史v悠久的書院文化氛圍悠久的書院文化氛圍v歷史文化和現代城市文化的交融歷史文化和現代城市文化的交融v現代教育焦點的匯聚現代教育焦點的匯聚v城區和諧社區生活的體現城區和諧社

17、區生活的體現合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties26文化優勢的延展文化優勢的延展文化產業嫁接文化產業嫁接v 在廣州城市發展上，東山是傳統官宦人家聚居之在廣州城市發展上，東山是傳統官宦人家聚居之處，西關則是商賈匯集之處；處，西關則是商賈匯集之處；v 而越秀不僅是廣州城市發源地，是廣州歷史最悠而越秀不僅是廣州城市發源地，是廣州歷史最悠久的區域，更加是廣州傳統文化的凝聚所在。久的區域，更加是廣州傳統文化的凝聚所在。合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties27歷史上的書院文化歷史上的書院文化歷史上廣州府歷史上廣州府(現廣大路廣大郵局以南現廣大路廣

18、大郵局以南)為中心，大為中心，大約現在的廣州越秀區地域內，曾出現過一個全國罕見的約現在的廣州越秀區地域內，曾出現過一個全國罕見的書院群，達數百間之多，被專家譽為多層次的教育網絡。書院群，達數百間之多，被專家譽為多層次的教育網絡。在這一范圍內，云集了當時兩省的總督部堂、撫院、在這一范圍內，云集了當時兩省的總督部堂、撫院、府衙、布政司等政治中心，三個學宮，五所省級書院，府衙、布政司等政治中心，三個學宮，五所省級書院，一所府級書院，兩所縣級書院以及大量的民間宗族書院，一所府級書院，兩所縣級書院以及大量的民間宗族書院，還有三條著名的書坊街還有三條著名的書坊街 。合富輝煌房地產Hopefluent Re

19、al Properties28歷史上的書院文化歷史上的書院文化 在相當長的一段歷史時期內，廣州書院對嶺南文化的在相當長的一段歷史時期內，廣州書院對嶺南文化的發展起到了極其重要的作用，它不但典型地反映了地區發展起到了極其重要的作用，它不但典型地反映了地區的書院文化特色，還深刻反映了當時政治、經濟、文化的書院文化特色，還深刻反映了當時政治、經濟、文化的發展水平。有關專家認為，歷史上能夠在一個城市中的發展水平。有關專家認為，歷史上能夠在一個城市中建筑這么多的書院、又這么集中，是廣州幾百年歷史文建筑這么多的書院、又這么集中，是廣州幾百年歷史文化教育高度沉淀發展的結果。化教育高度沉淀發展的結果。合富輝煌

20、房地產Hopefluent Real Properties29現代教育氛圍現代教育氛圍現在項目所在區域更是廣州教育設現在項目所在區域更是廣州教育設施配套最集中最完善的地方；施配套最集中最完善的地方；區內有省博物館、中山圖書館、省區內有省博物館、中山圖書館、省實驗中學、文德路小學等省市著名文化實驗中學、文德路小學等省市著名文化教育機構；教育機構；規劃中的萬木草堂廣場將在年內投規劃中的萬木草堂廣場將在年內投入使用，為項目營造出城市文化廣場的入使用，為項目營造出城市文化廣場的氛圍。氛圍。合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties30項目歷史文化氛圍項目歷史文化氛圍本案本案文物

21、總店文物總店市市1313中中魯迅紀念館魯迅紀念館書畫文化街書畫文化街廣州府學宮廣州府學宮中山圖書館中山圖書館省博物館省博物館省試驗中學省試驗中學廣州圖書館廣州圖書館農講所農講所萬木草堂萬木草堂南越王宮署南越王宮署泰漢船臺遺址泰漢船臺遺址文德文化城文德文化城宋朝古道宋朝古道合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties31v20002000年城源文化的沉淀就是項目與別不同的價值；年城源文化的沉淀就是項目與別不同的價值；v歷史與現代教育文化的匯聚點，體現項目恒久不變歷史與現代教育文化的匯聚點，體現項目恒久不變的價值；的價值；v現代教育設施的匯聚，是拋離競爭對手的核心價值。現代教

22、育設施的匯聚，是拋離競爭對手的核心價值。文化底蘊的價值文化底蘊的價值合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties32v越秀區是廣州原居民最集中，居住時間最悠久的越秀區是廣州原居民最集中，居住時間最悠久的區域；區域；v保持著最純粹的生活習俗和最和諧的鄰里生活氛保持著最純粹的生活習俗和最和諧的鄰里生活氛圍；圍；v項目的發展將在現代居住氛圍中，將這種鄰里的項目的發展將在現代居住氛圍中，將這種鄰里的生活氛圍充分營造并體現在業主的生活當中去。生活氛圍充分營造并體現在業主的生活當中去。和諧的鄰里生活氛圍和諧的鄰里生活氛圍合富輝煌房地產Hopefluent Real Propertie

23、s33企業品牌的搭建：企業品牌的搭建：全國全國3030強企業實力支持強企業實力支持富春東方地產富春東方地產城市高端物業運營商城市高端物業運營商我們在北京、上海、深圳的中心區域已經成功運營了多個我們在北京、上海、深圳的中心區域已經成功運營了多個知名的高端物業；知名的高端物業；本項目是我們在廣州高端物業的開篇之作，也是累積前期本項目是我們在廣州高端物業的開篇之作，也是累積前期成功經驗的抗鼎之作；成功經驗的抗鼎之作；以此為起點，我們將以以此為起點，我們將以“城市中心高端物業運營商城市中心高端物業運營商”的目的目標作為企業發展方向；標作為企業發展方向；合富輝煌房地產Hopefluent Real Pr

24、operties34商場商場+寫字樓寫字樓+住宅；住宅；集住公商于一體完善的社區配套；集住公商于一體完善的社區配套；宜商宜居的綜合性物業。宜商宜居的綜合性物業。規模優勢的搭建：規模優勢的搭建：合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties35同區最具規模的產品+文化產業+城市核心歷史沉淀、發源地文化世家我們的觀點我們的觀點合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties36據此，我們的項目定位為：據此，我們的項目定位為：城市歷史的凝聚點、城市歷史的凝聚點、越秀中心現代首席文化世家越秀中心現代首席文化世家東方逸墅東方逸墅合富輝煌房地產Hopefluent R

25、eal Properties37越秀中心越秀中心明確項目所處的城市政治、文化中心的地理位置明確項目所處的城市政治、文化中心的地理位置現代首席文化世家現代首席文化世家點明項目在該區域文化、藝術方面所處的傳統龍頭位置，突出其重點明項目在該區域文化、藝術方面所處的傳統龍頭位置，突出其重要的文化氣質，同時表明要的文化氣質，同時表明2121世紀對項目所賦予的時尚氣息世紀對項目所賦予的時尚氣息東方逸墅東方逸墅諧音諧音“東方藝術東方藝術”，既體現了項目濃郁的文化氣息，又含蓄地表明，既體現了項目濃郁的文化氣息，又含蓄地表明了項目清幽雅致、內斂不張揚的獨特個性了項目清幽雅致、內斂不張揚的獨特個性注解：注解：合富

26、輝煌房地產Hopefluent Real Properties38備選定位語：備選定位語：、越秀、越秀東園東園 2 2、越秀、越秀楚庭楚庭合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties39價格定位價格定位針對項目周邊住宅項目，我們作出以下相關市場調查針對項目周邊住宅項目，我們作出以下相關市場調查合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties40天倫花園天倫花園愛家園愛家園文德雅軒文德雅軒本案本案東山雅筑東山雅筑富力宜居富力宜居都市晴川都市晴川東山水戀東山水戀俊逸閣俊逸閣參考住宅個案分布參考住宅個案分布合富輝煌房地產Hopefluent Real Prop

27、erties41v規模普遍不超過規模普遍不超過1 1萬萬MM，以，以單體樓或聯體樓單體樓或聯體樓為主。依托老城區為主。依托老城區成熟生活配套，多數項目沒有自身配套（如會所、園林）；成熟生活配套，多數項目沒有自身配套（如會所、園林）；v戶型多為標準平面設計，鮮有創新元素注入，間隔方正，以戶型多為標準平面設計，鮮有創新元素注入，間隔方正，以兩兩房兩廳和三房兩廳為主房兩廳和三房兩廳為主，售價，售價6200-73006200-7300元元/M/M2 2（含標裝），（含標裝），管理費管理費1.5-21.5-2元元/M/M2 2 ；v客戶以周邊老城區居民及為子女教育著想的置業者居多，以客戶以周邊老城區居民

28、及為子女教育著想的置業者居多，以二二次（或以上）置業的自住客次（或以上）置業的自住客為主，投資客并不多；為主，投資客并不多；周邊區域商品住宅市場小結周邊區域商品住宅市場小結合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties42v自住客購房最關注因素：自住客購房最關注因素：發展商實力、戶型居住功能、樓價；發展商實力、戶型居住功能、樓價；v相當部分商品房相當部分商品房承擔著老城區的回遷責任承擔著老城區的回遷責任；v存在一些存在一些20002000年前動工目前閑置的項目；年前動工目前閑置的項目；v品牌發展商（城總、富力、方圓）善于打造精致產品，買家追捧。品牌發展商（城總、富力、方圓）

29、善于打造精致產品，買家追捧。合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties43v面積及戶型分析面積及戶型分析主力且熱銷的戶型：主力且熱銷的戶型：75-85M75-85M兩房兩廳，兩房兩廳，90-130M90-130M三房兩廳三房三房兩廳三房兩廳呈現大面積及舒適性趨勢。兩廳呈現大面積及舒適性趨勢。周邊區域商品住宅市場小結周邊區域商品住宅市場小結合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties44v面積及戶型分析面積及戶型分析兩項目均以舒適型兩項目均以舒適型三房、四房暢銷此趨勢三房、四房暢銷此趨勢值得關注值得關注周邊區域商品住宅市場小結周邊區域商品住宅市場小結

30、合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties45v價格及銷售分析價格及銷售分析價格一般低開高走，顯示區域的升值潛力價格一般低開高走，顯示區域的升值潛力平均銷售速度較為理想（尤其品牌發展商）平均銷售速度較為理想（尤其品牌發展商）周邊區域商品住宅市場小結周邊區域商品住宅市場小結合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties46通過市場修正法，項目的目標價格為通過市場修正法，項目的目標價格為67006700元元/平方米。平方米。合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties47 根據以上市場調查及對比分析，我公司有信心根據以上市場調查及對

31、比分析，我公司有信心將項目價格定位為：將項目價格定位為：7500-83007500-8300元元/平方平方 （含（含600-800600-800元元/平方雅致裝修）平方雅致裝修）48【四、住宅建筑設計建議【四、住宅建筑設計建議】合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties49合富輝煌建議合富輝煌建議兩房一廳一衛兩房一廳一衛三房兩廳一衛三房兩廳一衛三房兩廳兩衛三房兩廳兩衛四房兩廳兩衛四房兩廳兩衛小計小計建筑面積建筑面積(平方米平方米)708370839010090100105118105118120143120143第一棟第一棟242448484848120120第二棟第二

32、棟484848484848144144第三棟第三棟484848484848144144第四棟第四棟72724848120120小計小計19219296961921924848528528戶型比例戶型比例36%36%18%18%36%36%9%9%100%100%平面建議平面建議合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties50住宅原戶型比例住宅原戶型比例建筑面積建筑面積(平方米平方米)第一棟第一棟第二棟第二棟第三棟第三棟第四棟第四棟合計合計戶型戶型比例比例戶型戶型A A(一房一廳一衛一房一廳一衛)40504050戶型戶型B B(兩房一廳一衛兩房一廳一衛)7585758524

33、2448484848727219219236%36%戶型戶型CSCS(三房兩廳一衛三房兩廳一衛)901009010048484848969618%18%戶型戶型CLCL(三房兩廳兩衛三房兩廳兩衛)105115105115484848484848484819219236%36%戶型戶型D D(四房兩廳兩衛四房兩廳兩衛)130140130140484848489%9%小計：小計：120120144144144144120120528528100%100%合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties51結論：結論：v合富輝煌提出的戶型比例與原方案基本相吻合合富輝煌提出的戶型比例

34、與原方案基本相吻合一致；一致；v從市場調查得出結論，住宅的面積、戶型比例從市場調查得出結論，住宅的面積、戶型比例符合市場需求。符合市場需求。合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties52原方案修改建議原方案修改建議v 提高住宅的實用率，最理想的實用率能達到八成以上。提高住宅的實用率，最理想的實用率能達到八成以上。v 提高住宅入戶的豪華性，建議提高住宅入戶的豪華性，建議3 3、4 4棟入戶大堂采用兩棟棟入戶大堂采用兩棟合一設置。合一設置。v 現時住宅入戶花園的采光及通風不是很理想，建議調整現時住宅入戶花園的采光及通風不是很理想，建議調整入戶花園。入戶花園。v 減少超過減少

35、超過144 m144 m2 2的戶型的面積的戶型的面積合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties53第一棟第一棟v為適應國家稅費的新政，將為適應國家稅費的新政，將D2D2戶型戶型的面積控制在的面積控制在144m144m2 2內，將內，將D2D2型調型調整為現方案，而且現方案完善了原整為現方案，而且現方案完善了原方案中設置不夠合理的次衛生間；方案中設置不夠合理的次衛生間；并增加主臥室的衣帽間面積。并增加主臥室的衣帽間面積。v另關于增加另關于增加D1D1戶型入戶花園及相應戶型入戶花園及相應的調整建議可參看具體的建議文件。的調整建議可參看具體的建議文件。D2現方案現方案原方案

36、原方案合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties54第二棟第二棟CS1CS1v原來的戶型布置有如下幾點不能原來的戶型布置有如下幾點不能有效滿足市場的需要：有效滿足市場的需要：a a）套內）套內有比較長的走道，且又有轉角；有比較長的走道，且又有轉角；b b）有兩個房間向著西面的內天）有兩個房間向著西面的內天井，采光通風都不佳；井，采光通風都不佳；c c）房間）房間布置不夠緊湊布置不夠緊湊v基于以上幾點調整為現方案：客基于以上幾點調整為現方案：客廳及兩個臥室朝向較開闊的北面，廳及兩個臥室朝向較開闊的北面，第三個房間朝向空中花園，從而第三個房間朝向空中花園，從而改善采光、通風

37、。改善采光、通風。v另關于另關于CL3CL3與與B2B2戶型的調整建議戶型的調整建議可參看具體的建議文件可參看具體的建議文件現方案現方案原方案原方案CS1CS1合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties55第三棟第三棟v關于關于CL3CL3與與B2B2戶型的調戶型的調整建議可參看具體的建整建議可參看具體的建議文件。議文件。現方案現方案原方案原方案合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties56第四棟第四棟v將將CL4CL4型的平面設計調整流線型的平面設計調整流線更為清晰的現戶型，盡量避免更為清晰的現戶型，盡量避免該戶型的客廳被干擾，影響獨該戶型的客

38、廳被干擾，影響獨立性。立性。vB3B3型主人房設置南向的轉角窗。型主人房設置南向的轉角窗。另將另將B3B3型調整為客廳及主人房型調整為客廳及主人房南向的建議可參考具體的建議南向的建議可參考具體的建議文件。文件。CL4合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties57住宅細節設計建議住宅細節設計建議子母門設置子母門設置1.1.設置非子母門主要為了壓縮公共走道寬度，從而提設置非子母門主要為了壓縮公共走道寬度，從而提高住宅的實用率，但需綜合考慮戶型面積對入戶門高住宅的實用率，但需綜合考慮戶型面積對入戶門的要求，因此建議如下：的要求，因此建議如下：合富輝煌房地產Hopefluent

39、 Real Properties58住宅細節設計建議住宅細節設計建議子母門設置子母門設置vA)A)第一棟第一棟D1D1與與D2D2為最大的戶型，應該保留子母門；為最大的戶型，應該保留子母門；CL1CL1與與CL2CL2為大三房戶型也應保留子母門；為大三房戶型也應保留子母門；B1B1戶型門設置戶型門設置的情況不影響實用率，而且該棟實用率已達八成，的情況不影響實用率，而且該棟實用率已達八成，所以建所以建議此棟全部保留子母門。議此棟全部保留子母門。vB)B)第二棟第二棟CL3CL3為大三房戶型且帶入戶花園，應該保留為大三房戶型且帶入戶花園，應該保留子母門；子母門；B2B2（南）與（南）與CS2CS2

40、型戶門設置的情況不影響實用率；型戶門設置的情況不影響實用率；B2(B2(北北)與與CS1CS1型分別為型分別為2 2房與小房與小3 3房單位，可以設為單扇門房單位，可以設為單扇門而且能提高實用率。現該棟實用率未達八成，而且能提高實用率。現該棟實用率未達八成，所以建議所以建議B2B2（北）與（北）與CS1CS1型設置單扇門并減少走道寬度，其余保留子型設置單扇門并減少走道寬度，其余保留子母門。母門。合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties59vC)C)第三棟第三棟建議建議B2B2（北）與（北）與CS2CS2（北）型設置單扇門（北）型設置單扇門并減少走道寬度，其余保留子母門

41、。并減少走道寬度，其余保留子母門。理由與第二棟相似。理由與第二棟相似。vD)D)第四棟第四棟CL4CL4與與CL5CL5型為大三房且帶入戶花園，應保型為大三房且帶入戶花園，應保留子母門，其余戶型戶門設置的情況不影響實用率，留子母門，其余戶型戶門設置的情況不影響實用率，因此因此建議全部保留子母門。建議全部保留子母門。住宅細節設計建議住宅細節設計建議子母門設置子母門設置合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties60住宅細節設計建議住宅細節設計建議廚房面積廚房面積2.2.根據廣州地區廚房的使用習慣及市場上常見產根據廣州地區廚房的使用習慣及市場上常見產品的情況，對廚房的尺寸提出

42、如下建議（均為品的情況，對廚房的尺寸提出如下建議（均為凈面積）：凈面積）：v 雙排工作臺的廚房面積約為雙排工作臺的廚房面積約為5.3m5.3m2 2v 單排工作臺的廚房面積約為單排工作臺的廚房面積約為6.5m26.5m2v L L型工作臺的廚房面積約為型工作臺的廚房面積約為7.0m27.0m2合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties61住宅細節設計建議住宅細節設計建議工作陽臺寬度工作陽臺寬度3.3.根據廣州地區工作陽臺的使用習慣，工作陽臺主要根據廣州地區工作陽臺的使用習慣，工作陽臺主要考慮洗衣機的放置及衣服的晾曬，因此比較合理的考慮洗衣機的放置及衣服的晾曬，因此比較合

43、理的凈寬度為凈寬度為1200mm1200mm，最少為，最少為900mm900mm。另外，建議。另外，建議B2B2戶型的工作陽臺扣除開啟門必須的空間，能保證其戶型的工作陽臺扣除開啟門必須的空間，能保證其中一邊到墻留有不少于中一邊到墻留有不少于700mm700mm的空間用于放置洗衣的空間用于放置洗衣機。機。合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties62架空層架空層園林的延續園林的延續 將園林綠化延伸至架空層內，使園將園林綠化延伸至架空層內，使園林與建筑空間相互滲透、融合共生林與建筑空間相互滲透、融合共生園林建議園林建議合富輝煌房地產Hopefluent Real Prope

44、rties63架空層架空層v在架空層內部結合會所功能需求，設置茶座、棋盤在架空層內部結合會所功能需求，設置茶座、棋盤等休閑娛樂設施，形成社區互動的交流平臺等休閑娛樂設施，形成社區互動的交流平臺建筑空間營造建筑空間營造合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties64v 同時運用現代造型的門、廊、柱穿插其間，并適當同時運用現代造型的門、廊、柱穿插其間，并適當地運用蘊涵地運用蘊涵“文化特色文化特色”的符號進行點綴的符號進行點綴；v 格調高雅、輕松，以植物、石塊、塑像為景觀小品格調高雅、輕松，以植物、石塊、塑像為景觀小品主體，為社區營造特色的人文環境；主體，為社區營造特色的人文環

45、境；合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties65合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties66人行道路人行道路v路邊線盡量采用柔性處理，配合植物進路邊線盡量采用柔性處理，配合植物進行設計，使其融入園林設計中行設計，使其融入園林設計中v利用廣場磚鋪設環形消防車道路面利用廣場磚鋪設環形消防車道路面v鋪地的圖案、色彩設計配合園林的主題鋪地的圖案、色彩設計配合園林的主題合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties67智能化系統建議智能化系統建議v整個住宅采用酒店式管理方式，體現豪宅特征。以下建議突出全整個住宅采用酒店式管理方式，體

46、現豪宅特征。以下建議突出全面性，可選擇使用面性，可選擇使用每戶各臥每戶各臥室內均設置電室內均設置電話線、電視插話線、電視插座和高速數據座和高速數據插座。插座。參照建設參照建設部住宅產業化部住宅產業化促進中心促進中心居居住小區智能化住小區智能化系統建設要點系統建設要點與技術導則與技術導則安全防范子系統安全防范子系統住宅報警裝置住宅報警裝置訪客對講裝置訪客對講裝置周邊防越報警裝置周邊防越報警裝置閉路電視監控裝置閉路電視監控裝置電子巡更裝置電子巡更裝置管理與設備監控子系統管理與設備監控子系統信息網絡子系統信息網絡子系統自動抄表裝置自動抄表裝置車輛出入與停車管理裝置車輛出入與停車管理裝置緊急廣播與背景

47、音樂緊急廣播與背景音樂物業管理計算機系統物業管理計算機系統設備監控裝置設備監控裝置電話網電話網有線電視網有線電視網寬帶接入網寬帶接入網控制網控制網小區周邊防盜報小區周邊防盜報警監控系統警監控系統LEGEND?LEGEND?攝像機攝像機紅外線探測器紅外線探測器4 4棟棟1 1棟棟3 3棟棟小區入口小區入口 2 2小區入口小區入口 1 1商場區商場區（定焦鏡）（定焦鏡）（定焦鏡）（定焦鏡）（定焦鏡）（定焦鏡）（定焦鏡）（定焦鏡）（可變焦鏡）（可變焦鏡）（定焦鏡）（可變焦鏡）小區物理隔離小區物理隔離小區紅外線邊界小區紅外線邊界小區電磁感邊界小區電磁感邊界小區監控保安中心小區監控保安中心（定焦鏡）（定

48、焦鏡）（定焦鏡）（定焦鏡）LEGENDLEGEND2 2棟棟門磁紅外瓦斯煙感煙感室內機門磁門磁門磁門磁門磁紅外瓦斯煙感煙感室內機門磁門磁門磁門磁其它房間其它房間大門主機入口主機海海 琴琴 灣灣入口主機海海 琴琴 灣灣門磁紅外煙感瓦斯管理機室內機圖例圖例:入口主機管理中心對管理中心對講總控中心講總控中心S M I T HS M I T HH A L LH A L L水映名門管理中心水映名門管理中心IBM PS/2小區入口處保安員小區入口處保安員查詢點查詢點小區入口處保安小區入口處保安員查詢點員查詢點住戶住戶A A住戶住戶B B大樓入口大樓入口對講總線對講總線對講總線對講總線住宅安全防范子系統住宅

49、安全防范子系統p防煤氣泄漏報警p防火報警p緊急求助報警p可視對講p防盜家居保安系統家居保安系統門磁紅外瓦斯煙感煙感室內機門磁門磁門磁門磁磁感應探頭磁感應探頭煙感探頭煙感探頭紅外雙監探頭紅外雙監探頭家居布防控制器家居布防控制器ICIC卡電子化管理卡電子化管理保安亭保安亭出車道入車道讀卡器讀卡器讀卡器人行讀卡通道人行讀卡通道人行登記通道車道閘車道閘人員登記顯示屏收費站地磁線圈地磁線圈車道閘車道閘收費站收費站讀卡器讀卡器讀卡器讀卡器出車道出車道入車道入車道顯示屏顯示屏車道閘車道閘讀卡器讀卡器人員登記人員登記家居智能設備家居智能設備：v設置家居中央空調、中央熱水、可調換氣系統。通過可調換氣系設置家居中

50、央空調、中央熱水、可調換氣系統。通過可調換氣系統的抽風、過濾、抽濕、除塵等動能，令室內持久保持新鮮空氣，統的抽風、過濾、抽濕、除塵等動能，令室內持久保持新鮮空氣，實現智能家居健康生活；實現智能家居健康生活；合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties73項目配套設施建議項目配套設施建議v包括會所、物業管理、酒店服務配套建議、大堂裝包括會所、物業管理、酒店服務配套建議、大堂裝修、樣板房裝修建議等。修、樣板房裝修建議等。合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties74v 社區理應有強大的配套體系，但這也意味著要社區理應有強大的配套體系，但這也意味著要面臨

51、長期的經營壓力，建議采用泛會所的概念，面臨長期的經營壓力，建議采用泛會所的概念，將會所功能化整為零，功能強大，而經營壓力將會所功能化整為零，功能強大，而經營壓力減小；減小；v 將私密性的、非經營性的配套功能放在私家會將私密性的、非經營性的配套功能放在私家會所，保證生活品質；所，保證生活品質；v 將有經營壓力、可共享的配套功能放在周邊商將有經營壓力、可共享的配套功能放在周邊商業街內，作為經營商戶，業主享有特別優惠。業街內，作為經營商戶，業主享有特別優惠。配套建議：配套建議：合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties75功能：園林泳池、健身室、美容功能：園林泳池、健身室、美

52、容SPASPA、兒童會所、兒童會所.私密會所的三大功能康體平臺康體平臺陽光健身房、園林泳池、活動廣場陽光健身房、園林泳池、活動廣場休閑平臺休閑平臺棋牌室、休閑茶室、書屋棋牌室、休閑茶室、書屋溝通平臺溝通平臺設立高級沙龍聚會場所、不定期舉辦酒會、設立高級沙龍聚會場所、不定期舉辦酒會、論壇等交流活動論壇等交流活動合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties76v 服務體系：服務體系：建議引進經驗豐富的品牌物業管理公建議引進經驗豐富的品牌物業管理公司進行項目整體的專業服務管理理，提升項目形司進行項目整體的專業服務管理理，提升項目形象及品牌知名度。象及品牌知名度。v 休閑娛樂體系

53、：休閑娛樂體系：利用項目自身的會所配置進行有利用項目自身的會所配置進行有償服務管理，同時提供給住戶更舒適的休閑使用償服務管理，同時提供給住戶更舒適的休閑使用空間。空間。物業管理建議物業管理建議合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties77v接待處接待處v小型會客區小型會客區住宅大堂設計建議住宅大堂設計建議合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties78v住宅大堂的設計要充分體現住宅大堂的設計要充分體現“以人為本以人為本”的人文精的人文精神，根據廣州的季節特色及生活習慣，重點突出采神，根據廣州的季節特色及生活習慣，重點突出采光面開闊、通風條件好的特點

54、，同時在建筑設計方光面開闊、通風條件好的特點，同時在建筑設計方面注重該項目文化氣息的塑造，營造簡潔、雅致而面注重該項目文化氣息的塑造，營造簡潔、雅致而時尚的現代風格。時尚的現代風格。合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties79v家政服務家政服務v 日常生活（包括送餐、清潔、叫醒日常生活（包括送餐、清潔、叫醒 等）服務等）服務v銷售租賃服務銷售租賃服務v咨詢服務咨詢服務住戶服務中心建議住戶服務中心建議合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties80v 小區標識、警示、說明務求齊全，及按國際小區標識、警示、說明務求齊全，及按國際標準設計，并要求有中英

55、文對照；標準設計，并要求有中英文對照；v 銷售中心用品盡可能使用玻璃及木制品，以銷售中心用品盡可能使用玻璃及木制品，以體現清潔、環保概念；體現清潔、環保概念；細節服務設施建議細節服務設施建議合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties81尊貴典雅型尊貴典雅型色調上以暖色調為主，體現溫馨穩重格調。室內裝修風格建議：室內裝修風格建議：合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties82年輕時尚型年輕時尚型顏色偏向淡雅明快，線條以簡約為主。顏色偏向淡雅明快，線條以簡約為主。示范單位裝修建議：示范單位裝修建議：合富輝煌房地產Hopefluent Real Pro

56、perties83中國特色型中國特色型設計采用中國古典風格，參考沙面公館設計采用中國古典風格，參考沙面公館的裝修風格，體現中國古典藝術的美感。的裝修風格，體現中國古典藝術的美感。合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties84結合酒店概念結合酒店概念簡潔現代雅致而不奢華簡潔現代雅致而不奢華示范單位裝修建議小結：示范單位裝修建議小結：合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties85搭建立體營銷體系搭建立體營銷體系1 1、針對老城區客戶的特征，進行銷售宣傳、針對老城區客戶的特征，進行銷售宣傳v 在越秀區的住宅集中地段以及學校附近派發宣在越秀區的住宅集中地

57、段以及學校附近派發宣傳單張；傳單張；v 在項目現場舉辦親情活動，如：兒童書法比賽、在項目現場舉辦親情活動，如：兒童書法比賽、繪畫比賽等，以聚集人氣，促進銷售；繪畫比賽等，以聚集人氣，促進銷售；v 對越秀區制定區域原居民給與額外優惠，以體對越秀區制定區域原居民給與額外優惠，以體現原居民的優越感。現原居民的優越感。合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties86v老城區的樓盤銷售當中，泛銷售一直起了很大老城區的樓盤銷售當中，泛銷售一直起了很大的作用，因此，可用管理費獎勵或現金獎勵的的作用，因此，可用管理費獎勵或現金獎勵的方法促使已購該項目商鋪或住宅的業主介紹其方法促使已購該項

58、目商鋪或住宅的業主介紹其親戚朋友前來參觀選購；親戚朋友前來參觀選購；v在越秀區的商業繁華地段進行洗鋪，將該項目在越秀區的商業繁華地段進行洗鋪，將該項目的宣傳單張逐一派發到每一家個體商鋪。的宣傳單張逐一派發到每一家個體商鋪。合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties872 2、與越秀區教育系統聯動，設立長效基金，、與越秀區教育系統聯動，設立長效基金，吸引客戶吸引客戶具體形式可體現為：具體形式可體現為：v 與某家學校合作，設立每個學期的獎學金與某家學校合作，設立每個學期的獎學金v 與當地的少年宮合作，設立項目或課題的獎勵計劃與當地的少年宮合作，設立項目或課題的獎勵計劃合富輝

59、煌房地產Hopefluent Real Properties883 3、全國聯動銷售、全國聯動銷售 在全國范圍內（主要針對北京、上海）進行在全國范圍內（主要針對北京、上海）進行商鋪招商的同時，做該項目的住宅推廣活動，通商鋪招商的同時，做該項目的住宅推廣活動，通過商鋪帶動住宅的推廣，延展項目推廣的客戶鏈。過商鋪帶動住宅的推廣，延展項目推廣的客戶鏈。吸引該部分目標客戶不單在粵做生意，同時也在吸引該部分目標客戶不單在粵做生意，同時也在此置業。此置業。合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties894 4、一二手聯合啟動項目推廣、一二手聯合啟動項目推廣 聯合合富置業聯合合富置業1

60、00100間地鋪門市作為項目的全程間地鋪門市作為項目的全程外展點，將項目的推廣信息延展到全城的每一個角外展點，將項目的推廣信息延展到全城的每一個角落，同時利用老城區居民通常擁有舊物業的特點，落，同時利用老城區居民通常擁有舊物業的特點，開展以樓供樓、以樓養樓的服務。開展以樓供樓、以樓養樓的服務。合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties905 5、啟動合富輝煌高端客戶網絡、啟動合富輝煌高端客戶網絡合富輝煌以累積了豐富的高端客戶網絡，合富輝煌以累積了豐富的高端客戶網絡，在項目啟動時，通過信息群發、定向咨訊發布在項目啟動時，通過信息群發、定向咨訊發布會等形式向目標客戶群傳遞項

61、目的信息。會等形式向目標客戶群傳遞項目的信息。合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties91銷售部署銷售部署銷售時段劃分：銷售時段劃分：v銷售準備期：銷售準備期：20062006年年9 9月月v內部認購期：內部認購期：20062006年年1010月月1 1日日1212月月4 4日日v解籌期：解籌期：20062006年年1212月月5 5日日1212月月9 9日日v公開發售日：公開發售日：20062006年年1212月月1010日日v公開發售強銷期：公開發售強銷期：20062006年年1212月月1010日日1212月月3131日日v公開發售延續期：公開發售延續期：200

62、72007年年1 1月月1 1日日11月月2929日（春節前）日（春節前）v持續銷售期：持續銷售期：2 2月月1313日日33月月3131日（正月十五后）日（正月十五后）內部認購及解籌期內部認購及解籌期公開發售延續期公開發售延續期1010月月1 1日日1212月月1010日日20072007年年1 1月月1 1日日20062006年年9 9月月1 1日日1 1月月2929日日公開發售強銷期公開發售強銷期2 2月月1313日日3 3月月3131日日銷售準備期銷售準備期春節春節持續銷售期持續銷售期合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties92內部認購期需配合工作：內部認購期

63、需配合工作：v 現場售樓部投入使用現場售樓部投入使用v 單體戶型的模型展示單體戶型的模型展示v 裝修效果圖展示裝修效果圖展示v 裝修材料的展示裝修材料的展示合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties93內部認購期落籌優惠策略：內部認購期落籌優惠策略：內部認購期內部認購期9.69.6折折9.79.7折折9.89.8折折9.99.9折折公開發售期公開發售期1010月月8 8日日1010月月2222日日1111月月1212日日1212月月4 4日日（截止）（截止）9.59.5折折20052005年年1010月月1 1日日1212月月1010日日解籌期解籌期合富輝煌房地產Hop

64、efluent Real Properties94解籌期工作安排：解籌期工作安排：對落籌客戶進行篩選，從而：對落籌客戶進行篩選，從而：v 確定實客的人數，決定開盤當日的運作方式以及確定實客的人數，決定開盤當日的運作方式以及流程；流程；v 決定最終的銷售價格。決定最終的銷售價格。合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties95公開發售期需配合工作：公開發售期需配合工作：v首層電梯大堂正式投入使用；首層電梯大堂正式投入使用；v首層至架空層的電梯正常運作；首層至架空層的電梯正常運作；v完成架空層的局部綠化；完成架空層的局部綠化；v完成看樓通道的包裝；完成看樓通道的包裝；v7 7

65、層全層樣板房公開展示；層全層樣板房公開展示；v同時根據銷售情況決定高層樣板房的具體事宜。同時根據銷售情況決定高層樣板房的具體事宜。合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties96整體推貨部署：整體推貨部署：v公開發售當日首推：公開發售當日首推：1 1棟單數層、棟單數層、3 3棟全棟，共棟全棟，共198198套；如公開發售情況理想，則加推套；如公開發售情況理想，則加推1 1棟雙數棟雙數層（層（6666套）；套）；v公開發售延續期：酌情、逐步加推公開發售延續期：酌情、逐步加推2 2棟單元，分棟單元，分低、中、高層，抽取部分單元分階段推出；低、中、高層，抽取部分單元分階段推出；v銷售持續期：推出銷售持續期：推出4 4棟全部單元，同樣分低、中、棟全部單元，同樣分低、中、高層，抽取部分單元逐步推出。高層，抽取部分單元逐步推出。合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties97 銷售期的具體銷售策略（包括階段宣傳主銷售期的具體銷售策略（包括階段宣傳主題、階段銷售活動等）將根據項目的具體運作題、階段銷售活動等）將根據項目的具體運作進行隨時調整。進行隨時調整。小結小結合富輝煌房地產Hopefluent Real Properties98以上內容，有勞貴司審閱！以上內容，有勞貴司審閱！