1、謹(jǐn)呈：謹(jǐn)呈：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司有限公司報(bào)告主要內(nèi)容定位篇：項(xiàng)目整體定位產(chǎn)品篇：產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議策略篇：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及操作建議項(xiàng)目定位決策模型項(xiàng)目定位決策模型Q1 Q1 地塊條件地塊條件Q2 Q2 開(kāi)發(fā)目標(biāo)開(kāi)發(fā)目標(biāo) Q4 Q4 客戶需求客戶需求視野高度視野高度限制條件限制條件發(fā)展空間發(fā)展空間項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位發(fā)展策略發(fā)展策略Q3 Q3 市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀Q5 Q5 案例價(jià)值案例價(jià)值項(xiàng)目本體具備怎樣的資質(zhì)條件？項(xiàng)目本體具備怎樣的資質(zhì)條件？Q1Q1u項(xiàng)目位于安徽淮南山南新區(qū)東北部，屬于山南新區(qū)的核心地帶；u淮南市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略為“東進(jìn)、南擴(kuò)”。本項(xiàng)目位

2、于南擴(kuò)方向，是未來(lái)政務(wù)新區(qū)和新城居住區(qū)，區(qū)域認(rèn)知程度高；u項(xiàng)目北側(cè)臨近淮南龍脈舜耕山，可近觀山體；u項(xiàng)目與老城區(qū)田家庵區(qū)距離較近，車(chē)程3公里，通過(guò)洞山隧道即可到達(dá)；u山南新區(qū)開(kāi)發(fā)還處于啟動(dòng)階段，本地塊周邊配套尚不成熟【項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位】本項(xiàng)目位于淮南山南新區(qū)東北部，距離老城區(qū)較近，本項(xiàng)目位于淮南山南新區(qū)東北部，距離老城區(qū)較近，規(guī)劃為未來(lái)政務(wù)新區(qū)和新城居住區(qū)，區(qū)域認(rèn)知程度高規(guī)劃為未來(lái)政務(wù)新區(qū)和新城居住區(qū)，區(qū)域認(rèn)知程度高山南新區(qū)山南新區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)謝八區(qū)田家庵區(qū)田家庵區(qū)大大通通區(qū)區(qū)南擴(kuò)南擴(kuò)東進(jìn)東進(jìn)洞山隧道洞山隧道舜耕山脈u現(xiàn)狀交通：現(xiàn)狀交通：地塊所處區(qū)位通達(dá)性良好，經(jīng)北環(huán)路，過(guò)洞山隧道，即可到達(dá)老

3、城區(qū)；北側(cè)緊臨北環(huán)路，為雙向四車(chē)道的城市次干道南側(cè)臨近南緯二路；東側(cè)緊臨中興南路，為雙向八車(chē)道；u規(guī)劃交通：規(guī)劃交通：地塊西側(cè)為市政規(guī)劃路，南北貫穿南緯一路和南緯三路，正在修建中；地塊的東北方向有北環(huán)線的延長(zhǎng)線，城市次干道，正在修建中，起于南經(jīng)十四路，終點(diǎn)于南經(jīng)十五路，全長(zhǎng)621米?！窘煌顩r交通狀況】地塊周邊交通通達(dá)性良好，出入老城區(qū)便利，但目地塊周邊交通通達(dá)性良好，出入老城區(qū)便利，但目前公共交通不足前公共交通不足中興南路北環(huán)路延長(zhǎng)線北環(huán)路延長(zhǎng)線(修建中修建中)洞山隧道洞山隧道南緯二路南緯二路淮河大道淮河大道中興南路（南經(jīng)十四路）中興南路（南經(jīng)十四路）市政規(guī)劃路市政規(guī)劃路北環(huán)路市政規(guī)劃路北環(huán)

4、路（南緯一路）北環(huán)路（南緯一路）南經(jīng)十三路南經(jīng)十三路u四至：地塊北臨南緯一路，南臨南緯二路，東至南經(jīng)十四路；u現(xiàn)狀：地塊地勢(shì)基本平整，地塊內(nèi)部為農(nóng)田、樹(shù)苗和待拆遷房屋（政府負(fù)責(zé)平地，項(xiàng)目以凈地考慮）【地塊四至及現(xiàn)狀地塊四至及現(xiàn)狀】地塊地塊地勢(shì)整體平坦，地塊內(nèi)有農(nóng)田、樹(shù)苗和地勢(shì)整體平坦，地塊內(nèi)有農(nóng)田、樹(shù)苗和待拆遷房屋待拆遷房屋農(nóng)田行政規(guī)劃綠色景觀帶南經(jīng)十四路南緯一路農(nóng)田水溝樹(shù)苗123生活配套景觀資源市政配套【周邊配套及景觀資源周邊配套及景觀資源】項(xiàng)目所在區(qū)域周邊市政配套齊全，但項(xiàng)目所在區(qū)域周邊市政配套齊全，但基本生活配套缺乏，舜耕山為項(xiàng)目增加了生態(tài)宜居意向基本生活配套缺乏，舜耕山為項(xiàng)目增加了生態(tài)

5、宜居意向區(qū)域內(nèi)奧體、會(huì)展等市政配套完善，市委市政府將于今年7、8月份搬遷至此；教育資源充分，2011.09月份淮南二中即將正式投入使用，供水、供電、供氣與排污等市政設(shè)施齊全缺乏相應(yīng)的醫(yī)療和商業(yè)配套，目前難以滿足居民的日常生活需求；項(xiàng)目北側(cè)緊鄰舜耕山，是淮南市的龍脈所在，擁有獨(dú)特的人文歷史資源與生態(tài)景觀資源，為項(xiàng)目增添了生態(tài)宜居氛圍；舜耕山國(guó)投集團(tuán)職工宿舍國(guó)投員工宿舍國(guó)投員工宿舍【規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)】項(xiàng)目地塊分為兩塊，總占地面積約項(xiàng)目地塊分為兩塊，總占地面積約2727萬(wàn)平方米，規(guī)萬(wàn)平方米，規(guī)劃容積率劃容積率1.01.0，可提供多種物業(yè)類(lèi)型組合，可提供多種物業(yè)類(lèi)型組合獨(dú)棟R=1聯(lián)排疊拼洋房小高層12

6、345地塊地塊用地用地性質(zhì)性質(zhì)占地占地()容積容積率率建筑建筑密度密度綠綠地地率率建筑建筑面積面積()建筑建筑高度高度 1號(hào)地二類(lèi)居住141082 13050%14108212米2號(hào)地36米3號(hào)地二類(lèi)居住125396 13050%12539612米4號(hào)地36米5號(hào)地本次重點(diǎn)研究地塊近400畝項(xiàng)目后期儲(chǔ)備發(fā)展用地生態(tài)綠化帶【屬性界定屬性界定】三線能源城市、城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、中等規(guī)模低密三線能源城市、城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、中等規(guī)模低密度住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目度住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目三線能源城市三線能源城市u淮南是中國(guó)的能源之都；u煤、電、化工是城市支柱產(chǎn)業(yè)。城市重點(diǎn)發(fā)展城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域區(qū)域u項(xiàng)目所在區(qū)域山南新區(qū)，處于城市

7、發(fā)展南擴(kuò)方向，是未來(lái)政務(wù)新區(qū)和新城居住區(qū)；u客戶對(duì)新區(qū)認(rèn)知程度高；中等規(guī)模低密中等規(guī)模低密度項(xiàng)目度項(xiàng)目u項(xiàng)目總建面約14萬(wàn)平米，整體容積率為1.0，決定了項(xiàng)目的屬性是低密度社區(qū)九城對(duì)項(xiàng)目的期望？九城對(duì)項(xiàng)目的期望？Q2Q2【開(kāi)發(fā)背景開(kāi)發(fā)背景】開(kāi)發(fā)商引入開(kāi)發(fā)商引入“物聯(lián)網(wǎng)物聯(lián)網(wǎng)”小鎮(zhèn)的概念，展現(xiàn)科技住小鎮(zhèn)的概念，展現(xiàn)科技住宅給城市、客戶帶來(lái)的全新生活方式，以此打動(dòng)政府獲取土地宅給城市、客戶帶來(lái)的全新生活方式，以此打動(dòng)政府獲取土地開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介u開(kāi)發(fā)商為北京九城口岸軟件科技有限公司，隸屬九城集團(tuán)。u九城集團(tuán)成立于1995年，2004年12月成為美國(guó)納斯達(dá)克上市企業(yè)。憑借十多年對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量在供應(yīng)鏈上的風(fēng)險(xiǎn)控

8、制經(jīng)驗(yàn)和能力積累，九城打造出以“透明供應(yīng)鏈”為代表的質(zhì)量智能控制體系和核心能力。u開(kāi)發(fā)商首個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。拿地背景u九城公司憑借其在軟件行業(yè)的專業(yè)特長(zhǎng)，以“物物聯(lián)網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)”小鎮(zhèn)小鎮(zhèn)的概念為索引，通過(guò)將智能化技術(shù)引入住宅，系統(tǒng)展現(xiàn)了未來(lái)科技住宅的全新生活方式。開(kāi)發(fā)愿景1、雙一流：u建筑和規(guī)劃設(shè)計(jì)達(dá)到一流水平；u物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用要達(dá)到一流水平；2、雙結(jié)合u將該項(xiàng)目社區(qū)和淮南的歷史文化底蘊(yùn)相結(jié)合；u將住宅和旅游結(jié)合兼具旅游體驗(yàn)和技術(shù)展示功能的標(biāo)簽性和先鋒性物聯(lián)網(wǎng)展示館成為項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)對(duì)政兼具旅游體驗(yàn)和技術(shù)展示功能的標(biāo)簽性和先鋒性物聯(lián)網(wǎng)展示館成為項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)對(duì)政府承諾的關(guān)鍵舉措；府承諾的關(guān)鍵舉措；【開(kāi)發(fā)商目標(biāo)梳

9、理開(kāi)發(fā)商目標(biāo)梳理】做淮南市場(chǎng)的引領(lǐng)者成為項(xiàng)目的最核心做淮南市場(chǎng)的引領(lǐng)者成為項(xiàng)目的最核心目標(biāo)目標(biāo)u我們以“物聯(lián)網(wǎng)物聯(lián)網(wǎng)”的概念取地，后期還將有千畝的土地供應(yīng)。u目前淮南市場(chǎng)上的滟瀾山、西湖春天、山南印象在規(guī)劃、立面、戶型設(shè)計(jì)、配置和建筑風(fēng)格等都領(lǐng)先平臺(tái)水平，本項(xiàng)目在產(chǎn)品定位和價(jià)格產(chǎn)品定位和價(jià)格都要超越以上四個(gè)項(xiàng)目。u1、項(xiàng)目啟動(dòng)階段：一方面，快見(jiàn)形象，讓政府盡早看到該項(xiàng)目的產(chǎn)品力水平和項(xiàng)目形象，保證后期土地取得的順利；另一方面，資金快速周轉(zhuǎn)，為后期項(xiàng)目運(yùn)作提供資金上的保證和信心；2、項(xiàng)目中間階段：通過(guò)產(chǎn)品的升級(jí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的快速提升；3、項(xiàng)目后期階段：結(jié)合整個(gè)項(xiàng)目的后期具體戰(zhàn)略目標(biāo)，最大化體現(xiàn)整

10、合項(xiàng)目的運(yùn)作能力。u企業(yè)戰(zhàn)略層面：“物聯(lián)網(wǎng)”成為企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心能力u市場(chǎng)占位層面 占位市場(chǎng)頂級(jí)位置，成為市場(chǎng)的引領(lǐng)者u財(cái)務(wù)層面 前期以 快速周轉(zhuǎn)、回籠資金為主，后期實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化王總原話還原王總原話還原開(kāi)發(fā)目標(biāo)梳理開(kāi)發(fā)目標(biāo)梳理項(xiàng)目目標(biāo)體系：成為市場(chǎng)的引領(lǐng)者可以實(shí)現(xiàn)較快的資金回現(xiàn)和利潤(rùn)最大化，形成項(xiàng)目目標(biāo)體系：成為市場(chǎng)的引領(lǐng)者可以實(shí)現(xiàn)較快的資金回現(xiàn)和利潤(rùn)最大化，形成項(xiàng)目的品牌，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目品牌積累，最終促進(jìn)企業(yè)品牌的形成和物聯(lián)網(wǎng)核心能力的項(xiàng)目的品牌，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目品牌積累，最終促進(jìn)企業(yè)品牌的形成和物聯(lián)網(wǎng)核心能力的形成；形成；【研究工作界定研究工作界定】基于物聯(lián)網(wǎng)前提的項(xiàng)目核心能力和開(kāi)發(fā)策基于物聯(lián)

11、網(wǎng)前提的項(xiàng)目核心能力和開(kāi)發(fā)策略研究，最終指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)略研究，最終指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)王總關(guān)于物聯(lián)網(wǎng)的闡釋王總關(guān)于物聯(lián)網(wǎng)的闡釋項(xiàng)目分為三部分來(lái)做：一部分是公建，即：純粹的物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)要在其中表現(xiàn)的淋漓盡致；一部分是集物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和住宅相結(jié)合的混合型居住社區(qū)，即，將環(huán)保、低碳和智能產(chǎn)品創(chuàng)新性的融入住宅；第三部分是還原住宅本質(zhì)，即與物聯(lián)網(wǎng)無(wú)關(guān)的普通住宅；開(kāi)發(fā)商需求重點(diǎn)開(kāi)發(fā)商需求重點(diǎn)著重研究項(xiàng)目三部分建筑應(yīng)該體現(xiàn)的程度，具體有：科技含量是否帶來(lái)客戶價(jià)值；物聯(lián)網(wǎng)的加入所能實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目溢價(jià)水平；客戶對(duì)物聯(lián)網(wǎng)科技含量的認(rèn)知程度和感知度，例如：潛在客戶對(duì)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品、物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)和物聯(lián)網(wǎng)的運(yùn)行模式的認(rèn)知等；研究市場(chǎng)上類(lèi)似成功產(chǎn)

12、品，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)和成本控制，以及摸清客戶感知，得出本項(xiàng)目可借鑒點(diǎn)和可改善點(diǎn)；融合生態(tài)科技智能建筑的物聯(lián)網(wǎng)與市場(chǎng)、客戶的匹配度分析成為項(xiàng)目的研究重點(diǎn)！融合生態(tài)科技智能建筑的物聯(lián)網(wǎng)與市場(chǎng)、客戶的匹配度分析成為項(xiàng)目的研究重點(diǎn)！市場(chǎng)給予了項(xiàng)目怎樣的發(fā)展空間？市場(chǎng)給予了項(xiàng)目怎樣的發(fā)展空間？Q3Q3基于項(xiàng)目本體基于項(xiàng)目本體1.01.0容積率的低密度社區(qū)意向?qū)ふ沂袌?chǎng)的可比項(xiàng)目容積率的低密度社區(qū)意向?qū)ふ沂袌?chǎng)的可比項(xiàng)目1243編號(hào)項(xiàng)目產(chǎn)品形式容積率建面1泉山湖多層、洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟、小高、高層0.99138萬(wàn)2滟瀾山洋房、疊拼、聯(lián)排、獨(dú)棟1.0243嶺秀山南聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟0.6114澤潤(rùn)園小高、洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟1

13、.1875【金地金地滟瀾山滟瀾山】處于山南核心區(qū)，高品質(zhì)低密社區(qū)處于山南核心區(qū)，高品質(zhì)低密社區(qū)，成為淮南市場(chǎng)的引領(lǐng)者，成為淮南市場(chǎng)的引領(lǐng)者1規(guī)模規(guī)模占地360畝，地上總建面積24萬(wàn)容積率1.0，與本項(xiàng)目相同風(fēng)格風(fēng)格托斯卡納產(chǎn)品形產(chǎn)品形式式洋房疊拼聯(lián)排獨(dú)棟套數(shù)套數(shù)10002283087戶型面戶型面積積90-145170-220220-260420均價(jià)均價(jià)570075001100015000銷(xiāo)售情銷(xiāo)售情況況售罄65%，剩80套50%，剩150套剩4套客戶客戶教師、礦業(yè)中層企業(yè)中高層、私營(yíng)業(yè)主頂級(jí)財(cái)富人士 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯：緊鄰淮河大道（淮南通往合肥等地的主干道，雙向六車(chē)道），交通便利；市場(chǎng)表現(xiàn)良好：從

14、去年9月份開(kāi)始銷(xiāo)售，到目前已售別墅300多套，洋房1000套，是市場(chǎng)消化最快速度【核心能力核心能力】社區(qū)制勝：社區(qū)制勝：高品質(zhì)風(fēng)情化社區(qū)高品質(zhì)風(fēng)情化社區(qū)成交客戶劉女士（45歲，全職太太）訪談?wù)赫J(rèn)為滟瀾山的小區(qū)很漂亮，整個(gè)社區(qū)有一種感染力。喜歡這種園林和建筑風(fēng)情。制勝法寶：制勝法寶：“社區(qū)感染力社區(qū)感染力”客戶多被滟瀾山建筑風(fēng)格、園林景觀、外立面等綜合打造出來(lái)的“社區(qū)感”打動(dòng)。五重景觀：景觀均仿自龍湖，實(shí)五重景觀：景觀均仿自龍湖，實(shí)現(xiàn)了高品質(zhì)復(fù)制，形成盎然情趣現(xiàn)了高品質(zhì)復(fù)制，形成盎然情趣形式感規(guī)劃：南高北低，由商形式感規(guī)劃：南高北低，由商業(yè)街區(qū)隔為兩組團(tuán)，水系穿插，業(yè)街區(qū)隔為兩組團(tuán)，水系穿插

15、，整體、生態(tài)整體、生態(tài)精致外立面：涂料、拱門(mén)、紅精致外立面：涂料、拱門(mén)、紅屋頂，打造原汁原味的地中海屋頂，打造原汁原味的地中海風(fēng)情風(fēng)情豪華會(huì)所：提供項(xiàng)目有恒溫游泳豪華會(huì)所：提供項(xiàng)目有恒溫游泳池、棋牌室、健身器材室、臺(tái)球池、棋牌室、健身器材室、臺(tái)球室室【提升點(diǎn)提升點(diǎn)】在供暖和安防上無(wú)法滿足客戶需求，可進(jìn)一步提升在供暖和安防上無(wú)法滿足客戶需求，可進(jìn)一步提升客戶對(duì)供暖和安防有需求，認(rèn)客戶對(duì)供暖和安防有需求，認(rèn)為金地滟瀾山可進(jìn)一步提升為金地滟瀾山可進(jìn)一步提升成交客戶張女士（40歲，丈夫是私營(yíng)業(yè)主）訪談?wù)何曳浅ｊP(guān)注安防系統(tǒng)，因?yàn)槲艺煞蚪?jīng)常在礦井里呆著不怎么在家，我又要上班，平時(shí)都是老人照顧孩子，所以

16、我希望能在單位辦公的時(shí)候通過(guò)現(xiàn)代的科技住宅看到家里的情況，在這方面我愿意支付一部分溢價(jià)。滟瀾山銷(xiāo)售代表訪談?wù)汉芏嗫蛻絷P(guān)注小區(qū)的供暖，因?yàn)榛茨险梦挥谀媳狈降姆纸缇€，冬天挺冷的，政府又不集中供暖，自己家用空調(diào)又不劃算，所以都想要暖氣。金地金地.滟瀾山采用智能化系統(tǒng)滟瀾山采用智能化系統(tǒng) 為可為可視對(duì)講視對(duì)講/紅外報(bào)警系統(tǒng)紅外報(bào)警系統(tǒng)/小區(qū)小區(qū)2424小時(shí)小時(shí)巡更巡更別墅：每家設(shè)有紅外幕簾系統(tǒng)和周近紅外系統(tǒng)，另外，房間內(nèi)還有一鍵報(bào)警系統(tǒng)洋房：周近紅外報(bào)警系統(tǒng)可提升點(diǎn)：可提升點(diǎn)：供暖、安防成為項(xiàng)目可以提升的關(guān)鍵點(diǎn)供暖、安防成為項(xiàng)目可以提升的關(guān)鍵點(diǎn)【泉山湖泉山湖】大規(guī)模復(fù)合型社區(qū)，具備強(qiáng)勢(shì)的山湖環(huán)境

17、大規(guī)模復(fù)合型社區(qū)，具備強(qiáng)勢(shì)的山湖環(huán)境資源，但地塊存在高壓線等不利因素資源，但地塊存在高壓線等不利因素2規(guī)模占地面積177.34公頃，總建面137.8萬(wàn)，容積率1.0，與本地塊相同風(fēng)格簡(jiǎn)歐產(chǎn)品形式高層小高多層洋房聯(lián)排獨(dú)棟套數(shù)50006000150035090戶型面積70-11080-120130-190208-255300-500均價(jià)460050008000未售銷(xiāo)售情況未售一期500套售罄一期300套售罄一期40套售75%未售客戶礦業(yè)職工為主企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層、政府公務(wù)員私企老板、礦業(yè)老板區(qū)位圖區(qū)位交通水庫(kù)不利因素 極致的山湖資源：項(xiàng)目?jī)?nèi)部三面環(huán)山，山體植被茂盛，20余公里的舜耕山脈，500余畝的泉山湖

18、水庫(kù)，自然資源得天獨(dú)厚；用地范圍內(nèi)存在高壓線等不利因素多；位于山南新區(qū)西北部，離市政府所在的中心區(qū)域較遠(yuǎn)，區(qū)位相對(duì)較偏?！竞诵哪芰诵哪芰Α繌?qiáng)勢(shì)的山湖自然資源強(qiáng)勢(shì)的山湖自然資源銷(xiāo)售代表訪談?wù)嘿I(mǎi)別墅的大都是礦業(yè)老板，作為度假休閑的地方，很多都喜歡釣魚(yú)放松心情。最喜歡的是這兒的山和水，他們大多比較低調(diào)，非常追求生活的品質(zhì)。買(mǎi)多層的一般都是周邊礦上的職工，住在礦邊，工資較高，每月有大概2000元/人的公積金，希望改善居住條件，看重這里的湖景和環(huán)境，覺(jué)得有水就有靈氣。自然資源極致：項(xiàng)目依山而建，圍湖而設(shè)，依山傍水圍湖產(chǎn)品打造：臨湖內(nèi)圈打造獨(dú)棟觀湖別墅，向外輻射打造聯(lián)排別墅，充分合理利用湖景資源，提

19、升項(xiàng)目品質(zhì)配套：利用山湖資源打造的水景會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街、觀景臺(tái)等商業(yè)街核心能力：山湖自然資源核心能力：山湖自然資源以及對(duì)資源的充分合理利用以及對(duì)資源的充分合理利用【嶺秀山南嶺秀山南】純別墅社區(qū)，將于下半年入市，會(huì)對(duì)本項(xiàng)純別墅社區(qū)，將于下半年入市，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生分流影響目產(chǎn)生分流影響3規(guī)模占地274畝，總建面11萬(wàn)，容積率0.6風(fēng)格英倫產(chǎn)品形式聯(lián)排雙拼、類(lèi)雙拼獨(dú)棟套數(shù)17616826戶型面積350400-500600-700配套6000的會(huì)所蓄客情況目前，客戶積累情況不是特別理想外部客戶不多，主要是老板的朋友 位于本項(xiàng)目的西側(cè)，與本項(xiàng)目共享區(qū)位及環(huán)境資源；以純粹別墅社區(qū)為項(xiàng)目核心價(jià)值，打造市場(chǎng)上

20、沒(méi)有出現(xiàn)的英倫風(fēng)情，但產(chǎn)品打造并不純粹；戶型面積偏大，總價(jià)偏高，客群受限；將于下半年入市，早于本項(xiàng)目，會(huì)形成一定的客戶分流產(chǎn)品特色優(yōu)勢(shì)：區(qū)位、純別墅不是很純粹，面積較大淮河大道淮河大道本項(xiàng)目本項(xiàng)目嶺秀嶺秀山南山南【順發(fā)順發(fā)澤潤(rùn)園澤潤(rùn)園】大規(guī)模低密社區(qū)，以良好的環(huán)境資源大規(guī)模低密社區(qū)，以良好的環(huán)境資源和產(chǎn)品品質(zhì)為核心，但大通區(qū)域認(rèn)知較差和產(chǎn)品品質(zhì)為核心，但大通區(qū)域認(rèn)知較差4位置大通區(qū)九大路與合徐高速連接線交匯處規(guī)模占地面積3800畝，其中生態(tài)公園2200畝；總建面75萬(wàn)風(fēng)格地中海風(fēng)情小城，一期西班牙風(fēng)格產(chǎn)品形式小高洋房聯(lián)排獨(dú)棟套數(shù)（一期）一期200套一期800套800畝戶型面積70-11088-

21、145配套2300會(huì)所、九年制學(xué)校、2所幼兒園客戶老板關(guān)系客戶、因限購(gòu)等原因來(lái)到淮南購(gòu)房的合肥等外地客戶、本地居民。配套齊全：2300 會(huì)所、九年制學(xué)校、2所幼兒園、商業(yè)豐富的環(huán)境資源：2200畝生態(tài)公園，生態(tài)宜居濃郁的地中海風(fēng)情小鎮(zhèn)：狹窄曲折的臺(tái)階，石板路，街頭的雕塑，米色疊彩的墻面，突出的露臺(tái)，營(yíng)造濃郁的地中海氣息主要基于以下四個(gè)維度對(duì)低密度市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平進(jìn)行評(píng)判主要基于以下四個(gè)維度對(duì)低密度市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平進(jìn)行評(píng)判1234市場(chǎng)規(guī)劃水平市場(chǎng)規(guī)劃水平產(chǎn)品力水平產(chǎn)品力水平智能化、智能化、物業(yè)管理水平物業(yè)管理水平園林景觀水平園林景觀水平四大維度評(píng)判四大維度評(píng)判市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平【規(guī)劃規(guī)劃】依托資源

22、通過(guò)水系的穿插以及組團(tuán)布局來(lái)強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的依托資源通過(guò)水系的穿插以及組團(tuán)布局來(lái)強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的形式感形式感資源型低密度項(xiàng)目資源型低密度項(xiàng)目u泉山湖，借助自身項(xiàng)目的湖景資源，采用組團(tuán)式排布以強(qiáng)化規(guī)劃的形式感；u順發(fā)澤潤(rùn)園通過(guò)高爾夫以及森林公園的打造，營(yíng)造生態(tài)景觀低密大盤(pán)的意向；非資源型低密度項(xiàng)目非資源型低密度項(xiàng)目u嶺秀山南通過(guò)組團(tuán)布局體現(xiàn)規(guī)劃形式感；u金地滟瀾山通過(guò)水系的穿插和商業(yè)街的規(guī)劃布局以體現(xiàn)規(guī)劃的形式感泉山湖澤潤(rùn)園滟瀾山嶺秀山南【園林景觀園林景觀】注重以水景為核心的園林景觀的打造，金地注重以水景為核心的園林景觀的打造，金地滟滟瀾山通過(guò)五重立體園林打造的風(fēng)情化景觀體系，引領(lǐng)市場(chǎng)瀾山通過(guò)五重立體園林打

23、造的風(fēng)情化景觀體系，引領(lǐng)市場(chǎng)u 因規(guī)劃要求，市場(chǎng)在售的低密度項(xiàng)目綠化率較高，均達(dá)到50%以上；u市場(chǎng)產(chǎn)品在園林景觀營(yíng)造上注重水景的打造，滿足高端客戶的需求；u金地滟瀾山仿照龍湖的景觀體系，通過(guò)喬木、灌木、花卉的搭配，形成五重的立體綠化層次。同時(shí)穿插水系，成為市場(chǎng)上的亮點(diǎn)。金地金地滟瀾滟瀾山山澤潤(rùn)園澤潤(rùn)園泉山湖泉山湖泉山湖以水系為核心組織景觀體系泉山湖以水系為核心組織景觀體系金地金地滟瀾山五重立體景觀體系滟瀾山五重立體景觀體系金地金地滟瀾山大型水面滟瀾山大型水面【立面形象立面形象】市場(chǎng)上建筑風(fēng)格以對(duì)舶來(lái)的建筑風(fēng)格模仿為主，市場(chǎng)上建筑風(fēng)格以對(duì)舶來(lái)的建筑風(fēng)格模仿為主，并逐漸成為市場(chǎng)的主流認(rèn)知并逐漸成

24、為市場(chǎng)的主流認(rèn)知金地.滟瀾山托斯卡納嶺秀山南英倫山南印象art deco泉山湖簡(jiǎn)歐u 淮南低密度項(xiàng)目的建筑風(fēng)格呈現(xiàn)多樣化的發(fā)展趨勢(shì)，托斯卡納、英倫、簡(jiǎn)歐等；歐美舶來(lái)的建筑風(fēng)格成為主流；u雖然各個(gè)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格各異，但淮南高端客戶接受創(chuàng)新的能力較強(qiáng)，對(duì)于歐美舶來(lái)的建筑風(fēng)格均較為認(rèn)可，原汁原味的異域風(fēng)情很容易獲得客戶的認(rèn)可；洋房成交客戶劉女士：外立面要板磚和石材的最好，顯檔次，不能是涂料的，因?yàn)楹笃谕饬⒚婧苋菀着K舊聯(lián)排成交客戶張先生：喜歡暖色調(diào)洋氣一點(diǎn)的建筑風(fēng)格,不喜歡簡(jiǎn)歐風(fēng)格金地.滟瀾山成交客戶訪談【戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)】情景空間的設(shè)置和面積贈(zèng)送成為戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，情景空間的設(shè)置和面積贈(zèng)送成為戶型設(shè)計(jì)

25、亮點(diǎn)，戶型尊崇禮遇空間的設(shè)置成為戶型的可提升點(diǎn)戶型尊崇禮遇空間的設(shè)置成為戶型的可提升點(diǎn)面積全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送約約150150平米平米u(yù) 洋房戶型通過(guò)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等大面積的情景空間戶型設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)，并且形成實(shí)惠的面積贈(zèng)送；u聯(lián)排戶型通過(guò)多重院落的設(shè)置強(qiáng)化情景空間；u戶型設(shè)計(jì)的尊崇度（如主臥套間的處理）可以成為戶型設(shè)計(jì)的提升點(diǎn)；約約131131平米平米金地金地滟瀾山滟瀾山泉山湖泉山湖約約239239平米平米【社區(qū)配套社區(qū)配套】社區(qū)配套以滿足業(yè)主基本生活為主，會(huì)所成為高社區(qū)配套以滿足業(yè)主基本生活為主，會(huì)所成為高端低密度項(xiàng)目的標(biāo)配端低密度項(xiàng)目的標(biāo)配項(xiàng)目項(xiàng)目社區(qū)配套社區(qū)配套功能功能金地金地.滟瀾山滟瀾山300

26、0平米皇家會(huì)館、5900平米風(fēng)情商業(yè)街和1800平米幼兒園p會(huì)所：乒乓球室，桌球室、健身器材和室內(nèi)恒溫游泳池；p商業(yè)街：沿東西向市政路布置會(huì)所及1-2層獨(dú)立商業(yè)，通過(guò)形體的錯(cuò)動(dòng)圍合形成多個(gè)城市廣場(chǎng)，為居民提供休閑、娛樂(lè)、聚會(huì)的場(chǎng)所，成為真正的”城市客廳；p幼兒園：為社區(qū)業(yè)主孩子的教育提供便利；山南印象山南印象800平米會(huì)所面積、455平米的商業(yè)建筑，450平米的幼托和800平米的菜市場(chǎng)p30000平米的專屬公園私享與半開(kāi)放組團(tuán)景觀、私密庭院景觀構(gòu)成大庭院私家院館生活；p另有國(guó)際流行的情景式街區(qū)生活依托公園動(dòng)線貫穿其中；p數(shù)字化閱覽室、影院，健身房、游泳池等全數(shù)位化社區(qū)休閑配套點(diǎn)綴分布；西湖春天

27、西湖春天2000平米的精英會(huì)所、近2000平米的雙語(yǔ)幼兒園p引用“泛會(huì)所”概念，專為小區(qū)業(yè)主設(shè)立娛樂(lè)、健身、商務(wù)設(shè)施、是業(yè)主休閑聚會(huì)和交流的高檔平臺(tái)，由休閑會(huì)所和運(yùn)動(dòng)會(huì)所兩部分組成，僅供小區(qū)業(yè)主專用；泉山湖泉山湖半島水晶會(huì)所，水岸風(fēng)情商業(yè)街【物業(yè)物業(yè)】物管處于較低的水平，少數(shù)項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)管家式物業(yè)物管處于較低的水平，少數(shù)項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)管家式物業(yè)管理服務(wù)，但是營(yíng)銷(xiāo)概念價(jià)值較大管理服務(wù)，但是營(yíng)銷(xiāo)概念價(jià)值較大項(xiàng)目項(xiàng)目物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司服務(wù)內(nèi)容以及理念服務(wù)內(nèi)容以及理念金地.滟瀾山青島雅園物業(yè)管理公司山南印象安徽恒宇物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為高層三級(jí)、多層五級(jí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫定為高層1

28、.10元/平米.月,多層0.50元/平米.月。嶺秀山南西湖春天浙江綠城物業(yè)管理公司24小時(shí)管家式周到服務(wù)為業(yè)主日常生活提供常規(guī)性、針對(duì)性和委托性的公共服務(wù)和轉(zhuǎn)向特約服務(wù)。小到家政清潔，送奶送報(bào)，大到代辦中介、房屋維修聯(lián)華.泉山湖港聯(lián)物業(yè)“金鑰匙聯(lián)盟”成員，港聯(lián)物業(yè)進(jìn)行社區(qū)直管，同步國(guó)際的服務(wù)品質(zhì)，星級(jí)酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)【科技與智能化科技與智能化】市場(chǎng)上產(chǎn)品的科技與智能化水平還處于初級(jí)市場(chǎng)上產(chǎn)品的科技與智能化水平還處于初級(jí)階段，可提升的空間很大階段，可提升的空間很大項(xiàng)目項(xiàng)目科技、智能化水平科技、智能化水平內(nèi)容內(nèi)容西湖春天智能安防系統(tǒng)“慧銳通”家居便利：家居便利：水電氣等表具遠(yuǎn)程抄收與管理或IC卡電子

29、計(jì)量；安防系統(tǒng)：安防系統(tǒng)：門(mén)禁一卡通，可視對(duì)講系統(tǒng)讓您在家里即能看到小區(qū)入口、車(chē)庫(kù)入口和單元入口的來(lái)訪者，兼?zhèn)湓L客頭像采集系統(tǒng)；停車(chē)場(chǎng)內(nèi)部安裝50個(gè)探頭，近130個(gè)探頭分布在各出入口、休閑區(qū)域、各單元口、各電梯轎廂；閉路監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)供電設(shè)備、公共照明、電梯、供水等設(shè)備實(shí)施24小時(shí)全方位監(jiān)控管理；鉑藍(lán)美地5大現(xiàn)代科技人居價(jià)值體系新風(fēng)系統(tǒng)供暖系統(tǒng)24h生活熱水成品家裝全系家電金融世家智能安防/新風(fēng)系統(tǒng)/地?zé)峤鸬?滟瀾山可視對(duì)講/紅外報(bào)警系統(tǒng)/小區(qū)24小時(shí)巡更別墅：每家設(shè)有紅外幕簾系統(tǒng)和周近紅外系統(tǒng)，另外，房間內(nèi)還有一鍵報(bào)警系統(tǒng)洋房：周近紅外報(bào)警系統(tǒng)【結(jié)論一結(jié)論一】淮南低密度市場(chǎng)起步晚，起點(diǎn)高，水平提

30、升較快淮南低密度市場(chǎng)起步晚，起點(diǎn)高，水平提升較快代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目發(fā)展特點(diǎn)發(fā)展特點(diǎn)09年年11年年文明村（聯(lián)排、疊拼）山水居（疊拼）淮河新城（疊拼）公園2010（聯(lián)排、疊拼）核心能力核心能力萌芽期萌芽期起步發(fā)展期起步發(fā)展期快速發(fā)展期快速發(fā)展期 城市中心別墅產(chǎn)品形式客戶客戶私營(yíng)業(yè)主為主要客群（少量?jī)?nèi)部消化的淮礦領(lǐng)導(dǎo)）產(chǎn)品形式主要以疊拼為主；處于混合社區(qū)中，數(shù)量較少；產(chǎn)品力水平一般；溢價(jià)能力較低；金地滟瀾山（獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、洋房）泉山湖（獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房、小高、高層）私營(yíng)業(yè)主、礦業(yè)領(lǐng)導(dǎo)通過(guò)模仿品牌開(kāi)發(fā)商的成熟產(chǎn)品，產(chǎn)品水品提升較快；風(fēng)情化低密度社區(qū)開(kāi)始形成；建筑風(fēng)格處于對(duì)歐美建筑的模仿階段；產(chǎn)品形

31、式呈多樣化趨勢(shì)；注重資源利用和景觀打造；可以實(shí)現(xiàn)較高溢價(jià)；低密度項(xiàng)目開(kāi)始增多，并依托自身能力形成不同的核心能力別墅社區(qū)（金地滟瀾山、澤潤(rùn)園）別墅形式（嶺秀山南）、別墅資源（泉山湖）嶺秀山南（獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排）順發(fā)澤潤(rùn)園（獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房、小高高層）【結(jié)論二結(jié)論二】低密度項(xiàng)目進(jìn)入低密度項(xiàng)目進(jìn)入“社區(qū)制勝社區(qū)制勝”階段，金地階段，金地滟瀾山滟瀾山通過(guò)風(fēng)情化社區(qū)的營(yíng)造成為淮南市場(chǎng)的引領(lǐng)者通過(guò)風(fēng)情化社區(qū)的營(yíng)造成為淮南市場(chǎng)的引領(lǐng)者價(jià)值梯度文明村文明村保障因素：依托城市核心保障因素：依托城市核心區(qū)位和別墅產(chǎn)品形式區(qū)位和別墅產(chǎn)品形式作為核心競(jìng)爭(zhēng)力和差異點(diǎn)；激勵(lì)因素激勵(lì)因素：以人工打造景人工打造景觀觀為主，產(chǎn)

32、品水平一般保障因素較好：保障因素較好：注重營(yíng)營(yíng)造別墅社區(qū)感造別墅社區(qū)感，比如通過(guò)風(fēng)情化立面、園林景觀、通過(guò)社區(qū)邊界、通過(guò)物業(yè)安保服務(wù)等；激勵(lì)因素較好：激勵(lì)因素較好：擁有一一定資源，但不強(qiáng)勢(shì)。定資源，但不強(qiáng)勢(shì)。保障因素：依托自然資保障因素：依托自然資源形成景觀型別墅社區(qū)，源形成景觀型別墅社區(qū)，凸現(xiàn)項(xiàng)目特色和亮點(diǎn)；激勵(lì)因素激勵(lì)因素：以自然資源以自然資源作為規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心作為規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心，綜合建筑立面、景觀設(shè)計(jì)；泉山湖泉山湖金地滟瀾山金地滟瀾山客觀性：依托客觀的區(qū)位、自然景觀資源較多，產(chǎn)品主動(dòng)打造稍客觀性：依托客觀的區(qū)位、自然景觀資源較多，產(chǎn)品主動(dòng)打造稍微欠缺，社區(qū)感不足微欠缺，社區(qū)感不足主動(dòng)性：

33、產(chǎn)品發(fā)力，通過(guò)立面、主動(dòng)性：產(chǎn)品發(fā)力，通過(guò)立面、園林、服務(wù)等營(yíng)造別墅社區(qū)園林、服務(wù)等營(yíng)造別墅社區(qū)【結(jié)論三結(jié)論三】市場(chǎng)項(xiàng)目軟性價(jià)值層面凸顯不足，科技與智能化體市場(chǎng)項(xiàng)目軟性價(jià)值層面凸顯不足，科技與智能化體系存在市場(chǎng)空間系存在市場(chǎng)空間發(fā)展階段發(fā)展階段需求層次需求層次需求層次需求層次“局部”到“整體”功能化功能化關(guān)注戶型、面積、朝向、通風(fēng)等基本生活功能指標(biāo)住區(qū)化住區(qū)化開(kāi)始考慮住區(qū)環(huán)境、景觀、安全度、人群勻質(zhì)化等方面的因素品質(zhì)化品質(zhì)化關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)、材質(zhì)、設(shè)備和工藝所帶來(lái)的舒適度和人性化程度，開(kāi)發(fā)專業(yè)化加強(qiáng)特色化特色化定制化定制化產(chǎn)品充分契合個(gè)體客戶的功能、身份和個(gè)性需求產(chǎn)品開(kāi)始對(duì)位客戶行為特征和精神需求

34、，客戶需求趨向多元化“粗放”到“精致”“標(biāo)準(zhǔn)”到“自我”生存需求自我實(shí)現(xiàn)需求住宅購(gòu)買(mǎi)需求發(fā)展模型住宅購(gòu)買(mǎi)需求發(fā)展模型將淮南低密度市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)對(duì)位于世聯(lián)住宅需求模型，發(fā)現(xiàn)目前淮南市場(chǎng)處于住區(qū)化發(fā)展階段；市場(chǎng)的提升方向?yàn)橐躁P(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)和居住舒適度和人性化為主的品質(zhì)化發(fā)展階段；軟性價(jià)值的提升，符合市場(chǎng)客戶未被滿足的需求，同樣也符合成熟市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)；淮南低密度市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r淮南低密度市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩rVS通過(guò)風(fēng)情化立面、園林景觀、通過(guò)社區(qū)邊界營(yíng)造風(fēng)情化社區(qū)產(chǎn)品風(fēng)情化、社區(qū)化產(chǎn)品風(fēng)情化、社區(qū)化軟性價(jià)值層面凸顯不足軟性價(jià)值層面凸顯不足科技或者智能化層面僅停留在可視對(duì)講/紅外報(bào)警系統(tǒng)/小區(qū)24小時(shí)巡更系統(tǒng)上

35、；客戶從對(duì)安防的需求強(qiáng)烈客戶從對(duì)安防的需求強(qiáng)烈淮南的低密度置業(yè)客戶主要以私營(yíng)業(yè)主和政府公務(wù)員為主，對(duì)安防等軟性價(jià)值層面需求強(qiáng)烈；針對(duì)前述競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析，本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略如下：針對(duì)前述競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析，本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略如下：相對(duì)于順發(fā)相對(duì)于順發(fā)澤潤(rùn)園，依托山南新區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)，主動(dòng)強(qiáng)化區(qū)域澤潤(rùn)園，依托山南新區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)，主動(dòng)強(qiáng)化區(qū)域價(jià)值，凸顯城市別墅的形象，在區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)中強(qiáng)勢(shì)超越；價(jià)值，凸顯城市別墅的形象，在區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)中強(qiáng)勢(shì)超越；相對(duì)于泉山湖的單純依托山湖景觀資源，通過(guò)立面、景觀以及社相對(duì)于泉山湖的單純依托山湖景觀資源，通過(guò)立面、景觀以及社區(qū)邊界等形成的全方位綜合性的社區(qū)感制勝；區(qū)邊界等形成的全方位

36、綜合性的社區(qū)感制勝；以金地滟瀾山以金地滟瀾山的的產(chǎn)品力水平為價(jià)值平臺(tái)，產(chǎn)品力水平為價(jià)值平臺(tái)，塑造與不同的價(jià)值主張塑造與不同的價(jià)值主張，實(shí)現(xiàn)差異競(jìng)爭(zhēng)；，實(shí)現(xiàn)差異競(jìng)爭(zhēng)；抓住其在采暖和安防等抓住其在采暖和安防等方面方面的不足，利用科技智的不足，利用科技智能化能化實(shí)現(xiàn)軟性增值實(shí)現(xiàn)軟性增值；客戶的需求層面如何被滿足？客戶的需求層面如何被滿足？Q4Q4從山南新區(qū)在售項(xiàng)目來(lái)看，礦業(yè)人群、政府機(jī)關(guān)、私營(yíng)業(yè)主、從山南新區(qū)在售項(xiàng)目來(lái)看，礦業(yè)人群、政府機(jī)關(guān)、私營(yíng)業(yè)主、教師、企業(yè)中高層為購(gòu)房主力教師、企業(yè)中高層為購(gòu)房主力項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型客戶情況客戶情況金地.滟瀾山獨(dú)棟礦業(yè)集團(tuán)高層、周邊礦井的礦長(zhǎng)、政府高層、頂

37、層個(gè)體聯(lián)排、疊拼企業(yè)中高層、小私營(yíng)業(yè)主洋房教師、公務(wù)員、企業(yè)中層泉山湖聯(lián)排私企營(yíng)業(yè)主和礦業(yè)老板洋房企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層和政府公務(wù)員多層礦業(yè)職工山南印象多層公務(wù)員小高教師、小部分外地投資客西湖春天洋房頂層個(gè)體、礦上中高層、政府機(jī)關(guān)中層、企業(yè)中高層多層市區(qū)老師、中層個(gè)體、政府基層人員、企業(yè)中層高層中基層個(gè)體、教師、礦井人員、政府基層、企業(yè)中層通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，按照支付總價(jià)區(qū)分，目前淮南山南新區(qū)物業(yè)的通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，按照支付總價(jià)區(qū)分，目前淮南山南新區(qū)物業(yè)的置業(yè)客戶主要包括以下幾種類(lèi)型：置業(yè)客戶主要包括以下幾種類(lèi)型：200-400萬(wàn)70-160萬(wàn)700萬(wàn)以上40-70萬(wàn)客戶類(lèi)型客戶類(lèi)型客戶來(lái)源客戶來(lái)源購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品類(lèi)型購(gòu)買(mǎi)

38、產(chǎn)品類(lèi)型頂級(jí)財(cái)富客戶高端財(cái)富客戶中上產(chǎn)階層中下產(chǎn)階層支付總價(jià)支付總價(jià)私企老板礦主礦業(yè)、電力高層獨(dú)棟聯(lián)排疊拼私營(yíng)業(yè)主礦業(yè)、電力中高層企事業(yè)中高層礦業(yè)、電力中層類(lèi)公務(wù)員小私營(yíng)業(yè)主教師等礦業(yè)、電力等普通職工洋房多層多層小高高層【頂級(jí)財(cái)富階層頂級(jí)財(cái)富階層】以能源系統(tǒng)高管、私企業(yè)主為主，以稀缺以能源系統(tǒng)高管、私企業(yè)主為主，以稀缺產(chǎn)品形式占有為目的，低調(diào)、注重私密性和身份的彰顯產(chǎn)品形式占有為目的，低調(diào)、注重私密性和身份的彰顯置業(yè)目的：置業(yè)目的：稀缺產(chǎn)品形式占有稀缺產(chǎn)品形式占有，資產(chǎn)優(yōu)化，資產(chǎn)優(yōu)化置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：資源占有資源占有獨(dú)棟的產(chǎn)品形式獨(dú)棟的產(chǎn)品形式標(biāo)簽價(jià)值標(biāo)簽價(jià)值標(biāo)志性會(huì)所標(biāo)志性會(huì)所身份感身

39、份感物業(yè)環(huán)境與檔次（園林、立面等）物業(yè)環(huán)境與檔次（園林、立面等）核心驅(qū)動(dòng)因素：核心驅(qū)動(dòng)因素：標(biāo)簽價(jià)值、面子與身份感標(biāo)簽價(jià)值、面子與身份感需求產(chǎn)品：需求產(chǎn)品：獨(dú)棟獨(dú)棟艷瀾山是市場(chǎng)最先出現(xiàn)的風(fēng)情別墅，一開(kāi)始也擔(dān)心客戶不認(rèn)，但是后來(lái)發(fā)現(xiàn)經(jīng)過(guò)引導(dǎo)，客戶接受能力很強(qiáng)經(jīng)過(guò)引導(dǎo)，客戶接受能力很強(qiáng)。別墅一推出，就別墅一推出，就賣(mài)了好多套賣(mài)了好多套。艷瀾山銷(xiāo)售經(jīng)理一共7套獨(dú)棟，賣(mài)了3套，我們也不知道是誰(shuí)買(mǎi)的不知道是誰(shuí)買(mǎi)的。艷瀾山銷(xiāo)售代表愿意往上走、愿意追新；愿意往上走、愿意追新；創(chuàng)新接受能力強(qiáng)；創(chuàng)新接受能力強(qiáng)；低調(diào)，注重私密性，自我保護(hù)意識(shí)強(qiáng)；低調(diào)，注重私密性，自我保護(hù)意識(shí)強(qiáng)；看中身份的彰顯及尊貴感；看中身份的

40、彰顯及尊貴感；目前有意向買(mǎi)我們這房子的，都是老板打過(guò)招呼的，基本上都是老板的朋友，或者就是老板關(guān)系比較近的人老板的朋友，或者就是老板關(guān)系比較近的人。具體是做什么的，我們不知道。嶺秀山南銷(xiāo)售代表他們很低調(diào)很低調(diào)，在合肥開(kāi)寶馬X5，但是在淮南只開(kāi)廣本。西湖春天銷(xiāo)售經(jīng)理買(mǎi)聯(lián)排的客戶都想要邊套，說(shuō)明他們對(duì)獨(dú)棟有需求對(duì)獨(dú)棟有需求。有客戶（報(bào)喜鳥(niǎo)老板）想買(mǎi)400萬(wàn)的獨(dú)棟，但市場(chǎng)沒(méi)有，可以抓300-500萬(wàn)的空檔。反正，市場(chǎng)一旦出現(xiàn)契合他們居住夢(mèng)想的房子，他們就會(huì)表現(xiàn)出極強(qiáng)的支付意愿極強(qiáng)的支付意愿。金地國(guó)際城銷(xiāo)售經(jīng)理基本特征基本特征行業(yè)構(gòu)成：私營(yíng)老板、礦業(yè)電力高層、礦主行業(yè)構(gòu)成：私營(yíng)老板、礦業(yè)電力高層、礦主

41、家庭生命周期：家庭生命周期：4545歲左右歲左右經(jīng)濟(jì)狀況：多次置業(yè)，收入不詳，但經(jīng)濟(jì)狀況：多次置業(yè)，收入不詳，但支付力無(wú)支付力無(wú)明顯上限明顯上限行為特征行為特征【高端財(cái)富階層高端財(cái)富階層】私營(yíng)業(yè)主，企業(yè)中高層為主，為別墅首置客私營(yíng)業(yè)主，企業(yè)中高層為主，為別墅首置客戶，注重別墅的產(chǎn)品形式、空間感受與院落的生活體驗(yàn)戶，注重別墅的產(chǎn)品形式、空間感受與院落的生活體驗(yàn)置業(yè)目的：置業(yè)目的：感受并擁有別墅生活感受并擁有別墅生活，資產(chǎn)保值，資產(chǎn)保值置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式聯(lián)排聯(lián)排居住升級(jí)居住升級(jí)別墅院落的生活體驗(yàn)、空間感受別墅院落的生活體驗(yàn)、空間感受社區(qū)環(huán)境社區(qū)環(huán)境立面、園林景觀、會(huì)所立面、園

42、林景觀、會(huì)所核心驅(qū)動(dòng)因素：核心驅(qū)動(dòng)因素：產(chǎn)品形式、居住升級(jí)、品質(zhì)升級(jí)產(chǎn)品形式、居住升級(jí)、品質(zhì)升級(jí)需求產(chǎn)品：需求產(chǎn)品：聯(lián)排聯(lián)排行業(yè)構(gòu)成：私營(yíng)業(yè)主、礦業(yè)電力中高層、企事業(yè)行業(yè)構(gòu)成：私營(yíng)業(yè)主、礦業(yè)電力中高層、企事業(yè)中高層中高層家庭生命周期：家庭生命周期：4040歲左右歲左右經(jīng)濟(jì)狀況：擁有一套或多套住房，多次置業(yè)，有經(jīng)濟(jì)狀況：擁有一套或多套住房，多次置業(yè)，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但屬于一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但屬于別墅首次置業(yè)別墅首次置業(yè)淮南高端客戶好面子，有炫富心理好面子，有炫富心理。只要有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，都會(huì)買(mǎi)30萬(wàn)以上的車(chē)。艷瀾山銷(xiāo)售代表之前搞暖場(chǎng)活動(dòng)，我們都認(rèn)為別墅客戶是不會(huì)參加的，結(jié)果好多聯(lián)排客戶都來(lái)了，

43、而且?guī)缀趺繄?chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)都來(lái)每場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)都來(lái)，有的還帶朋友來(lái)參加帶朋友來(lái)參加，感覺(jué)生怕別人不知道他在艷瀾山買(mǎi)了別墅。艷瀾山銷(xiāo)售經(jīng)理山南這邊地段好，環(huán)境和配套都不錯(cuò)環(huán)境和配套都不錯(cuò)，不足之處是，覺(jué)得聯(lián)聯(lián)排產(chǎn)品面積稍微有點(diǎn)小，樓間距不大排產(chǎn)品面積稍微有點(diǎn)小，樓間距不大。不喜歡疊拼，疊拼私疊拼私密性較差，沒(méi)有車(chē)庫(kù)，院落空間也小密性較差，沒(méi)有車(chē)庫(kù)，院落空間也??；社區(qū)的環(huán)境要好，社區(qū)的環(huán)境要好，草坪要多一些，要有一些樹(shù)，最好是每個(gè)季節(jié)每個(gè)季節(jié) 都有不同的綠都有不同的綠色色；一定要有水一定要有水，因?yàn)閺娘L(fēng)水的角度來(lái)看，水能生財(cái)，這樣社區(qū)才能活起來(lái)艷瀾山聯(lián)排成交客戶基本特征基本特征行為特征行為特征我覺(jué)著整個(gè)小區(qū)

44、挺好的，我個(gè)人比較喜歡淺色明亮的外立面淺色明亮的外立面，還有我去看了會(huì)所會(huì)所，只對(duì)業(yè)主開(kāi)放，覺(jué)著挺有檔次的挺有檔次的艷瀾山聯(lián)排客戶好面子，喜歡炫富；好面子，喜歡炫富；樂(lè)于社交，喜歡扎堆；樂(lè)于社交，喜歡扎堆；講究品質(zhì)，追求情調(diào)生活；講究品質(zhì)，追求情調(diào)生活；行業(yè)構(gòu)成：類(lèi)公務(wù)員、礦業(yè)電力中層、小私營(yíng)業(yè)主行業(yè)構(gòu)成：類(lèi)公務(wù)員、礦業(yè)電力中層、小私營(yíng)業(yè)主家庭生命周期：家庭生命周期：3535歲左右歲左右經(jīng)濟(jì)狀況：事業(yè)進(jìn)入發(fā)展期，收入穩(wěn)定，已有一套經(jīng)濟(jì)狀況：事業(yè)進(jìn)入發(fā)展期，收入穩(wěn)定，已有一套住房，住房，二次置業(yè)，以改善升級(jí)需求為主二次置業(yè)，以改善升級(jí)需求為主社會(huì)特征：社會(huì)主流人群，受過(guò)良好教育社會(huì)特征：社會(huì)主流

45、人群，受過(guò)良好教育置業(yè)目的：置業(yè)目的：居住升級(jí)改善居住升級(jí)改善，保值增值，保值增值置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境區(qū)域發(fā)展、配套區(qū)域發(fā)展、配套居住品質(zhì)居住品質(zhì)社區(qū)環(huán)境的品位、居住空間的舒適度社區(qū)環(huán)境的品位、居住空間的舒適度性價(jià)比性價(jià)比有品質(zhì)的同時(shí)，控制總價(jià)有品質(zhì)的同時(shí)，控制總價(jià)核心驅(qū)動(dòng)因素：核心驅(qū)動(dòng)因素：居住升級(jí)，品質(zhì)升級(jí)居住升級(jí)，品質(zhì)升級(jí) 需求產(chǎn)品：需求產(chǎn)品：洋房洋房、多層、多層【中上產(chǎn)階層中上產(chǎn)階層】客戶有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，需要低密產(chǎn)品帶來(lái)的客戶有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，需要低密產(chǎn)品帶來(lái)的居住升級(jí)，對(duì)居住環(huán)境、生活品質(zhì)有較高的要求居住升級(jí)，對(duì)居住環(huán)境、生活品質(zhì)有較高的要求喜歡艷瀾山的地段、配

46、套和整個(gè)社區(qū)的園林綠化配套和整個(gè)社區(qū)的園林綠化，性價(jià)比性價(jià)比很關(guān)鍵很關(guān)鍵，另外比較重要的是露臺(tái)和庭院露臺(tái)和庭院，家里有個(gè)露臺(tái)或者庭院，居住起來(lái)不僅氣派而且愜意氣派而且愜意；外立面喜歡漂亮的，要板磚和石材，一定要從視覺(jué)上感覺(jué)有氣派、有檔次要板磚和石材，一定要從視覺(jué)上感覺(jué)有氣派、有檔次艷瀾山退臺(tái)洋房成交客戶基本特征基本特征行為特征行為特征崇尚居住的舒適度；崇尚居住的舒適度；講究生活品位講究生活品位，有一定的小資情調(diào)；，有一定的小資情調(diào)；講求品質(zhì)，關(guān)注細(xì)節(jié)；講求品質(zhì)，關(guān)注細(xì)節(jié)；崇崇“洋洋”、有顯闊的心理；、有顯闊的心理；以前住的老房子，環(huán)境不好，艷瀾山的整體環(huán)境好，社區(qū)社區(qū)園林挺精致的，感覺(jué)比較優(yōu)雅

47、園林挺精致的，感覺(jué)比較優(yōu)雅，洋房有露臺(tái)庭院，這點(diǎn)挺好，有時(shí)在庭院休息，看看書(shū)喝喝茶挺愜意的庭院休息，看看書(shū)喝喝茶挺愜意的高中老師、洋房客戶不想住高層的，買(mǎi)肯定想買(mǎi)洋房買(mǎi)肯定想買(mǎi)洋房，再次就買(mǎi)多層，洋房在洋房在市場(chǎng)上稀缺，有退臺(tái)什么的，看上去就有檔次市場(chǎng)上稀缺，有退臺(tái)什么的，看上去就有檔次艷瀾山攔訪客戶以后這邊發(fā)展會(huì)很好，政府學(xué)校什么的都搬到這邊，以后配套什么的都會(huì)慢慢成熟起來(lái)以后配套什么的都會(huì)慢慢成熟起來(lái)艷瀾山攔訪客戶行業(yè)構(gòu)成：礦業(yè)、電力等企事業(yè)單位普通職工行業(yè)構(gòu)成：礦業(yè)、電力等企事業(yè)單位普通職工家庭生命周期：家庭生命周期：3030歲左右，青年之家或小太陽(yáng)家庭歲左右，青年之家或小太陽(yáng)家庭經(jīng)濟(jì)狀

48、況：事業(yè)剛起步，收入穩(wěn)定，首次置業(yè)或者經(jīng)濟(jì)狀況：事業(yè)剛起步，收入穩(wěn)定，首次置業(yè)或者首次改善首次改善置業(yè)目的：置業(yè)目的：婚房、教育、剛性改善婚房、教育、剛性改善置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：總價(jià)總價(jià)滿足居住功能基礎(chǔ)上，控制總價(jià)滿足居住功能基礎(chǔ)上，控制總價(jià)生活的便利性生活的便利性區(qū)域位置、交通、配套區(qū)域位置、交通、配套產(chǎn)品的實(shí)用性產(chǎn)品的實(shí)用性功能合理、住房質(zhì)量功能合理、住房質(zhì)量核心驅(qū)動(dòng)因素：性價(jià)比，交通、基礎(chǔ)配套核心驅(qū)動(dòng)因素：性價(jià)比，交通、基礎(chǔ)配套需求產(chǎn)品：需求產(chǎn)品：多層多層、小高、高層、小高、高層【中下產(chǎn)階層中下產(chǎn)階層】客戶以首置或首改為主，關(guān)注產(chǎn)品功能空間的客戶以首置或首改為主，關(guān)注產(chǎn)品功能空間的分

49、布、交通的便捷，對(duì)總價(jià)敏感分布、交通的便捷，對(duì)總價(jià)敏感這一部分客戶他們對(duì)每一分錢(qián)的使用都很謹(jǐn)慎和珍惜，因?yàn)樗麄冐?cái)富水平?jīng)Q定了他們的消費(fèi)習(xí)慣，他們?cè)谫?gòu)置房產(chǎn)時(shí)，不僅考慮產(chǎn)品的性價(jià)比產(chǎn)品的性價(jià)比，還會(huì)考慮后續(xù)的投入使用費(fèi)后續(xù)的投入使用費(fèi)用用，具體表現(xiàn)是同樣產(chǎn)品會(huì)選擇低樓層（價(jià)格低），對(duì)面面積贈(zèng)送和一些附加的優(yōu)惠和后續(xù)物業(yè)費(fèi)上會(huì)特別敏感積贈(zèng)送和一些附加的優(yōu)惠和后續(xù)物業(yè)費(fèi)上會(huì)特別敏感。西湖春天銷(xiāo)售經(jīng)理基本特征基本特征行為特征行為特征精明，做決定較為謹(jǐn)慎精明，做決定較為謹(jǐn)慎實(shí)在，講究實(shí)用性、功能性實(shí)在，講究實(shí)用性、功能性他們經(jīng)常來(lái)看，也在比較樓盤(pán)比較樓盤(pán)，有時(shí)會(huì)和我們說(shuō)西湖春天的房子怎么樣、山南印象的房

50、子怎么樣，我們艷瀾山的房子又怎么樣。也難怪，他們掙錢(qián)都是拿命換的，所以很謹(jǐn)慎艷瀾山銷(xiāo)售代表我還是比較關(guān)注房子的質(zhì)量房子的質(zhì)量的，畢竟幾十萬(wàn)的事，金大地老板開(kāi)的房子，還是比較放心的，他在淮南做了不少樓盤(pán)了艷瀾山多層客戶客戶置業(yè)特征總結(jié)客戶置業(yè)特征總結(jié)財(cái)富財(cái)富等級(jí)等級(jí)職業(yè)特征職業(yè)特征支付能力支付能力置業(yè)特征置業(yè)特征置業(yè)目的置業(yè)目的典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)物業(yè)關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)頂級(jí)頂級(jí)財(cái)富財(cái)富階層階層礦業(yè)、電力高礦業(yè)、電力高層，私企老板層，私企老板、礦主、礦主700700萬(wàn)以萬(wàn)以上，無(wú)明上，無(wú)明顯上限顯上限多次置業(yè)，在合多次置業(yè)，在合肥、南京等地有肥、南京等地有置業(yè)經(jīng)歷，彰顯置業(yè)經(jīng)歷，彰顯身份身份稀缺

51、產(chǎn)品形稀缺產(chǎn)品形式占有、身式占有、身份彰顯，資份彰顯，資產(chǎn)優(yōu)化產(chǎn)優(yōu)化金地金地滟瀾山滟瀾山領(lǐng)秀山南領(lǐng)秀山南獨(dú)棟獨(dú)棟資源占有、資源占有、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)環(huán)境、私密性與身私密性與身份感份感高端高端財(cái)富財(cái)富階層階層私營(yíng)業(yè)主、礦私營(yíng)業(yè)主、礦業(yè)電力中高層業(yè)電力中高層、企事業(yè)中高、企事業(yè)中高層層200-400200-400萬(wàn)萬(wàn)擁有一套或多套擁有一套或多套住房，多次置業(yè)住房，多次置業(yè)，改善需求為主，改善需求為主追求別墅的追求別墅的生活體驗(yàn)與生活體驗(yàn)與空間感受，空間感受，資產(chǎn)保值資產(chǎn)保值金地金地滟瀾山滟瀾山泉山湖泉山湖西湖春天西湖春天聯(lián)排聯(lián)排疊拼疊拼產(chǎn)品形式、產(chǎn)品形式、社區(qū)品質(zhì)、社區(qū)品質(zhì)、區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境中上中上

52、產(chǎn)階產(chǎn)階層層普通的類(lèi)公務(wù)普通的類(lèi)公務(wù)員、教師、礦員、教師、礦業(yè)、電力中層業(yè)、電力中層、小私營(yíng)業(yè)主、小私營(yíng)業(yè)主70-16070-160萬(wàn)萬(wàn)已有一套住房，已有一套住房，二次置業(yè)，以改二次置業(yè)，以改善升級(jí)需求為主善升級(jí)需求為主居住升級(jí)改居住升級(jí)改善，保值增善，保值增值值金地金地滟瀾山滟瀾山泉山湖泉山湖西湖春天西湖春天洋房洋房多層多層產(chǎn)品形式、產(chǎn)品形式、社區(qū)品質(zhì)、社區(qū)品質(zhì)、情景空間、情景空間、性價(jià)比性價(jià)比中下中下產(chǎn)階產(chǎn)階層層礦業(yè)、電力等礦業(yè)、電力等普通職工普通職工40-7040-70萬(wàn)萬(wàn)首次置業(yè)或首次首次置業(yè)或首次改善改善婚房、教育婚房、教育、剛性改善、剛性改善廣弘城廣弘城山南印象山南印象西湖春天西湖

53、春天多層多層小高小高高層高層總價(jià)、總價(jià)、面積贈(zèng)送、面積贈(zèng)送、社區(qū)環(huán)境社區(qū)環(huán)境淮南市場(chǎng)客戶對(duì)新鮮事物的接受度較強(qiáng)，對(duì)科技住宅有初步的淮南市場(chǎng)客戶對(duì)新鮮事物的接受度較強(qiáng)，對(duì)科技住宅有初步的感知感知 目前市場(chǎng)上有些常規(guī)性的普通科技滲透在住宅里，但是并沒(méi)有發(fā)展成一種特色?，F(xiàn)在市場(chǎng)上有個(gè)科技住宅市場(chǎng)上有個(gè)科技住宅，叫鉑藍(lán)美地。項(xiàng)目前期宣傳打出科技住宅的口號(hào)，就是安裝了新風(fēng)系統(tǒng)，市場(chǎng)反應(yīng)不錯(cuò)，銷(xiāo)售市場(chǎng)反應(yīng)不錯(cuò)，銷(xiāo)售速度也很快速度也很快。但是后期只采用了低端的技術(shù)如空氣凈化器低端的技術(shù)如空氣凈化器等，并沒(méi)有將科技住宅的理念真實(shí)地貫徹到產(chǎn)品上，科技的呼聲不了了之。不過(guò)他們做科技住宅，主要是因?yàn)轫?xiàng)目旁邊有個(gè)化工

54、廠，環(huán)境不好。西湖春天銷(xiāo)售代表 淮南人喜歡新鮮的事物喜歡新鮮的事物，愛(ài)面子，接受新鮮事物的能力還是比較接受新鮮事物的能力還是比較強(qiáng)的強(qiáng)的，我覺(jué)得只要是市場(chǎng)上出現(xiàn)比較稀缺的，比如建筑形式，在適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)下他們都是能接受的。山南印象銷(xiāo)售代表基本特征基本特征客戶特征：客戶特征：愛(ài)面子，喜愛(ài)面子，喜歡新鮮的事物，接受能歡新鮮的事物，接受能力強(qiáng)力強(qiáng)客戶感知：客戶感知：因市場(chǎng)出現(xiàn)因市場(chǎng)出現(xiàn)加入科技概念的住宅，加入科技概念的住宅，故有初步的感知故有初步的感知在感知和需求層面上，淮南客戶對(duì)安防和采暖的需求較為強(qiáng)烈在感知和需求層面上，淮南客戶對(duì)安防和采暖的需求較為強(qiáng)烈，對(duì)新風(fēng)系統(tǒng)感知較差，對(duì)新風(fēng)系統(tǒng)感知較差 我覺(jué)

55、得恒溫很有必要恒溫很有必要，在淮南冬天一般都是開(kāi)空調(diào)取暖，用暖氣的非常少，我目前在市中心的房子是集中供暖，比空調(diào)取暖舒服多了，因?yàn)檫@的別墅沒(méi)有集中供暖，所以我打算自己改造下。我覺(jué)著在淮南做有暖氣的高端社區(qū)是個(gè)大趨勢(shì)有暖氣的高端社區(qū)是個(gè)大趨勢(shì)，如果你們項(xiàng)目能做到這點(diǎn)，應(yīng)該能吸引不少客戶。至于恒濕我覺(jué)得我不會(huì)為此買(mǎi)單，因?yàn)榛茨蠞穸冗€是可以的，生活這么多年基本都習(xí)慣了。艷瀾山聯(lián)排成交客戶 我對(duì)目前淮南的高端社區(qū)的安防系統(tǒng)都不太滿意安防系統(tǒng)都不太滿意，我覺(jué)得安全系數(shù)比較低，什么人都能進(jìn)來(lái)，讓我感覺(jué)很不安全，沒(méi)什么保障，你們應(yīng)該花大力氣在這方面，因?yàn)楹芏囝櫩蜁?huì)為此買(mǎi)單艷瀾山洋房成交客戶 淮南人對(duì)新風(fēng)系統(tǒng)

56、沒(méi)什么感覺(jué)新風(fēng)系統(tǒng)沒(méi)什么感覺(jué)，畢竟淮南氣候挺好的，大家都習(xí)慣開(kāi)著窗子，而且如果做了新風(fēng)系統(tǒng)，后期的維護(hù)也是個(gè)問(wèn)題，通風(fēng)道進(jìn)了灰塵還好，要是細(xì)菌長(zhǎng)期不能清理，反而對(duì)客戶的健康造成了威脅艷瀾山銷(xiāo)售代表基本特征基本特征客戶感知：客戶感知：客戶對(duì)科技客戶對(duì)科技住宅的認(rèn)知局限在恒溫住宅的認(rèn)知局限在恒溫恒濕、智能安防、新風(fēng)恒濕、智能安防、新風(fēng)系統(tǒng)、智能家居等方面系統(tǒng)、智能家居等方面客戶需求：客戶需求：恒溫、安防恒溫、安防需求較為強(qiáng)烈，對(duì)新風(fēng)需求較為強(qiáng)烈，對(duì)新風(fēng)系統(tǒng)感知較差系統(tǒng)感知較差總結(jié)：這一群人共性精英文化意識(shí)他們，是淮南的社會(huì)精英階層；他們，是淮南的社會(huì)精英階層；有錢(qián)，有錢(qián)，并渴望得到認(rèn)同；并渴望得到

57、認(rèn)同；好扎堆，好扎堆，有自己的圈子文化和圈子語(yǔ)言；有自己的圈子文化和圈子語(yǔ)言；主流，但標(biāo)榜自我；主流，但標(biāo)榜自我；性格直率、豪爽，性格直率、豪爽，愿意接受新的事物；愿意接受新的事物；好面子，好面子，追求豪華、健康、精致生活；追求豪華、健康、精致生活；極強(qiáng)的精英意識(shí)極強(qiáng)的精英意識(shí)向往并努力擁有精致的生活方式及形態(tài)；向往并努力擁有精致的生活方式及形態(tài)；相似的操作案例給到怎樣的啟示？相似的操作案例給到怎樣的啟示？Q5Q5選擇標(biāo)準(zhǔn)選擇標(biāo)準(zhǔn)案例選擇標(biāo)準(zhǔn)：案例選擇標(biāo)準(zhǔn)：城市新區(qū)；具備一定的景觀資源；融合生態(tài)、科技、智能化系統(tǒng)；高端居住項(xiàng)目；案例案例合肥合肥綠地綠地內(nèi)森莊園內(nèi)森莊園區(qū)域：合肥政務(wù)區(qū)新區(qū)；具備

58、天鵝湖景觀資源；融合九大科技系統(tǒng)，八大智能化系統(tǒng)；站位合肥高端項(xiàng)目梯隊(duì)；借鑒點(diǎn)借鑒點(diǎn)以科技生態(tài)智能化為以科技生態(tài)智能化為基礎(chǔ)的項(xiàng)目的核心能基礎(chǔ)的項(xiàng)目的核心能力以及核心發(fā)展策略力以及核心發(fā)展策略；項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值體系項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值體系如何構(gòu)建；如何構(gòu)建；基礎(chǔ)價(jià)值：政務(wù)新區(qū)的區(qū)位資源成就其豪宅價(jià)值的基調(diào)基礎(chǔ)價(jià)值：政務(wù)新區(qū)的區(qū)位資源成就其豪宅價(jià)值的基調(diào)物業(yè)地址物業(yè)地址 政務(wù)區(qū)翡翠路與南二環(huán)交匯處西南角 交通狀況交通狀況 公交13路、20路、156路、162路等至東懷路口站建筑類(lèi)別建筑類(lèi)別 聯(lián)排、獨(dú)棟、高層 容容 積積 率率/綠綠 化化 率率 1.50（別墅區(qū)0.62）,40%均價(jià)均價(jià)20000元/平方

59、米戶戶 數(shù)數(shù)總共 808 戶項(xiàng)目地處合肥政務(wù)新區(qū)，距市政府1.5公里項(xiàng)目周邊自然景觀豐富，地塊東南的天鵝湖，景色宜人，為項(xiàng)目重要的景觀資源交通便利，雙向貫通的金寨路高架橋，規(guī)劃中的換乘中心和3號(hào)輕軌，5分鐘直達(dá)城市核心區(qū)；項(xiàng)目周邊配套完善教育資源：雙語(yǔ)幼兒園、西園小學(xué)、50中，新八中；文化藝術(shù)資源：合肥大劇院、藝術(shù)中心文博園關(guān)鍵動(dòng)作一：依托天鵝湖水系，營(yíng)造綠色、生態(tài)、尊貴的英倫關(guān)鍵動(dòng)作一：依托天鵝湖水系，營(yíng)造綠色、生態(tài)、尊貴的英倫皇家園林風(fēng)范，成為客戶可體驗(yàn)感知的價(jià)值皇家園林風(fēng)范，成為客戶可體驗(yàn)感知的價(jià)值以天鵝湖水系為基礎(chǔ)，組織景觀園林體系：以天鵝湖水系為基礎(chǔ)，組織景觀園林體系：引水入社區(qū)，將

60、水景貫穿社區(qū)，盡量擴(kuò)大物業(yè)臨水面通透的視覺(jué)走廊：通透的視覺(jué)走廊：小區(qū)綠化和道路入口景觀與集中綠化景觀帶相結(jié)合，內(nèi)部主要景觀軸線為主入口的景觀大綠地及延伸的步行系統(tǒng)形成人們公共活動(dòng)的步道，各個(gè)步行廣場(chǎng)把整個(gè)小區(qū)景觀聯(lián)系起來(lái)；組團(tuán)化布局實(shí)現(xiàn)集中綠地和私享園林的融合組團(tuán)化布局實(shí)現(xiàn)集中綠地和私享園林的融合：小區(qū)綠地系統(tǒng)分為集中綠地和別墅私家花園，入口集中設(shè)置大型集中綠地和貫穿的綠軸，使之成為公眾交流活動(dòng)的中心；同時(shí)盡量拉大建筑間距，使得宅前屋后綠地?cái)U(kuò)大，形成私享園林，與中心綠地連片；通過(guò)水系的營(yíng)造，通透的視覺(jué)走廊集，中央通過(guò)水系的營(yíng)造，通透的視覺(jué)走廊集，中央綠地與私享園林的融合營(yíng)造生態(tài)、綠色、尊綠地與

61、私享園林的融合營(yíng)造生態(tài)、綠色、尊貴的居住社區(qū)意向；貴的居住社區(qū)意向；尊貴的英式皇家園林風(fēng)范：尊貴的英式皇家園林風(fēng)范：景觀設(shè)計(jì)依據(jù)地形變化，將建筑巧妙融入緩坡、花海、樹(shù)陣和湖泊之中，全冠移植，多重立體園林，構(gòu)筑英式皇家園林；精心設(shè)置充滿皇家氣息建筑小品，廣場(chǎng)噴泉、社區(qū)標(biāo)識(shí)，強(qiáng)化了社區(qū)皇家尊貴氣息；關(guān)鍵動(dòng)作二：新古典主義奢華立面形成彰顯其豪宅形象的關(guān)鍵動(dòng)作二：新古典主義奢華立面形成彰顯其豪宅形象的“豪豪宅眼宅眼”新古典主義建筑風(fēng)格：新古典主義建筑風(fēng)格：精雕細(xì)琢的新古典主義建筑風(fēng)格，奢華而兼具現(xiàn)代感、歷久彌新，古典、穩(wěn)重，具有價(jià)值感的豪宅風(fēng)格；立面細(xì)節(jié)的處理：立面細(xì)節(jié)的處理：項(xiàng)目立面采用干掛石材和涂

62、料相結(jié)合，形成豪宅認(rèn)知；立面強(qiáng)化柱式、線腳以及檐口的處理；關(guān)鍵動(dòng)作三：通過(guò)九大科技系統(tǒng)八大智能化系統(tǒng)的使用，形成關(guān)鍵動(dòng)作三：通過(guò)九大科技系統(tǒng)八大智能化系統(tǒng)的使用，形成差異化亮點(diǎn)，客戶感受到高舒適度、低碳、安全的莊園生活差異化亮點(diǎn)，客戶感受到高舒適度、低碳、安全的莊園生活地源熱泵地源熱泵（低碳）空（低碳）空調(diào)技術(shù)系統(tǒng)調(diào)技術(shù)系統(tǒng)Text in here智能化配智能化配置置家庭安全家庭安全防范報(bào)警防范報(bào)警系統(tǒng)系統(tǒng)科技系統(tǒng)科技系統(tǒng)配置配置離線式智離線式智能巡更系能巡更系統(tǒng)統(tǒng) 地下停車(chē)地下停車(chē)管理系統(tǒng)；管理系統(tǒng)；公共背景公共背景音樂(lè)系統(tǒng)音樂(lè)系統(tǒng) 室內(nèi)智能室內(nèi)智能終端對(duì)講終端對(duì)講系統(tǒng)系統(tǒng) 彩色彩色LCD高

63、清晰廚高清晰廚房電視電房電視電話系統(tǒng)話系統(tǒng) 彩色彩色LCD高清晰廚高清晰廚房電視電房電視電話系統(tǒng)話系統(tǒng) 電子圍欄電子圍欄周界報(bào)警周界報(bào)警系統(tǒng)系統(tǒng)頂棚輻射制頂棚輻射制冷系統(tǒng)；冷系統(tǒng)；地板輻射制地板輻射制熱系統(tǒng)熱系統(tǒng)置換新風(fēng)系置換新風(fēng)系統(tǒng)；統(tǒng)；太陽(yáng)能熱水太陽(yáng)能熱水（低碳）供（低碳）供應(yīng)系統(tǒng)應(yīng)系統(tǒng)抗干擾隔音抗干擾隔音降噪系統(tǒng)；降噪系統(tǒng)；節(jié)能外墻保節(jié)能外墻保溫系統(tǒng)溫系統(tǒng);高效節(jié)能隔高效節(jié)能隔熱外窗系統(tǒng)熱外窗系統(tǒng)；高效節(jié)能隔高效節(jié)能隔熱外窗系統(tǒng)熱外窗系統(tǒng)；家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)包括：紅外報(bào)警、窗磁報(bào)警、煤氣報(bào)警、緊急按鈕；品牌：美國(guó)Honeywell（室內(nèi)智能終端對(duì)講系統(tǒng)、廚房電視電話系統(tǒng)、浴室專用對(duì)講電

64、話系統(tǒng) ）法國(guó)萊克米（電子圍欄周界報(bào)警系統(tǒng)）項(xiàng)目不僅在價(jià)格上領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，更在成交量上成為濟(jì)南別墅項(xiàng)目不僅在價(jià)格上領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，更在成交量上成為濟(jì)南別墅市場(chǎng)的主力，項(xiàng)目市場(chǎng)的主力，項(xiàng)目“賣(mài)的火賣(mài)的火”，從而代言區(qū)域，從而代言區(qū)域20092009年同類(lèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較年同類(lèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較3 3月月2121日，首次開(kāi)盤(pán)，首期別墅產(chǎn)品熱賣(mài)九成，創(chuàng)濟(jì)日，首次開(kāi)盤(pán)，首期別墅產(chǎn)品熱賣(mài)九成，創(chuàng)濟(jì)南記錄。南記錄。5 5月月2828日，一期開(kāi)盤(pán)日，一期開(kāi)盤(pán)480480套房源，套房源，3 3小時(shí)熱銷(xiāo)小時(shí)熱銷(xiāo)418418套，銷(xiāo)套，銷(xiāo)售近九成。售近九成。6 6月月2727日，東區(qū)別墅開(kāi)盤(pán)推出日，東區(qū)別墅開(kāi)盤(pán)推出4646套房

65、源，當(dāng)天銷(xiāo)售套房源，當(dāng)天銷(xiāo)售4040套，銷(xiāo)售逾八成。套，銷(xiāo)售逾八成。7 7月月2525日，二期開(kāi)盤(pán)日，二期開(kāi)盤(pán)468468套，套，2 2小時(shí)狂銷(xiāo)小時(shí)狂銷(xiāo)429429套，銷(xiāo)售逾套，銷(xiāo)售逾九成。九成。8 8月月1010日，加推日，加推9696套，套，1 1小時(shí)勁銷(xiāo)小時(shí)勁銷(xiāo)8787套，銷(xiāo)售逾九成。套，銷(xiāo)售逾九成。9 9月月1313日，三期開(kāi)盤(pán)推日，三期開(kāi)盤(pán)推192192套，一小時(shí)銷(xiāo)售套，一小時(shí)銷(xiāo)售178178套，銷(xiāo)套，銷(xiāo)售逾九成。售逾九成。1010月月3131日，推售風(fēng)景樓王日，推售風(fēng)景樓王8 8號(hào)樓，當(dāng)日開(kāi)盤(pán)推售號(hào)樓，當(dāng)日開(kāi)盤(pán)推售144144套，套，成功認(rèn)購(gòu)成功認(rèn)購(gòu)9898套。套。1212月月12

66、12日，日，7 7號(hào)樓風(fēng)景王座開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日推售號(hào)樓風(fēng)景王座開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日推售7272套臻品套臻品房源，銷(xiāo)售近八成，成為東部樓盤(pán)品質(zhì)標(biāo)桿。房源，銷(xiāo)售近八成，成為東部樓盤(pán)品質(zhì)標(biāo)桿。項(xiàng)目每期開(kāi)盤(pán)均能在當(dāng)天實(shí)現(xiàn)八成以上的銷(xiāo)售率項(xiàng)目每期開(kāi)盤(pán)均能在當(dāng)天實(shí)現(xiàn)八成以上的銷(xiāo)售率元元/平平紫御東郡紫御東郡1700017000國(guó)華東方美郡國(guó)華東方美郡1400014000千佛山熙園千佛山熙園120001200020000200001000010000項(xiàng)目在濟(jì)南市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)較高的價(jià)格和市場(chǎng)影響力項(xiàng)目在濟(jì)南市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)較高的價(jià)格和市場(chǎng)影響力20092009年項(xiàng)目在濟(jì)南別墅市場(chǎng)占比年項(xiàng)目在濟(jì)南別墅市場(chǎng)占比 20092009年濟(jì)南全市

67、成交別墅約年濟(jì)南全市成交別墅約700700套，本項(xiàng)目套，本項(xiàng)目168168套全部售罄套全部售罄沒(méi)有溢價(jià)、消化速度快慢案例啟示案例啟示啟示一啟示一政務(wù)新區(qū)的區(qū)位資源，綠色、尊貴的園林以及奢華的立政務(wù)新區(qū)的區(qū)位資源，綠色、尊貴的園林以及奢華的立面等社區(qū)感的構(gòu)建成為綠地內(nèi)森莊園的產(chǎn)品價(jià)值基礎(chǔ)；面等社區(qū)感的構(gòu)建成為綠地內(nèi)森莊園的產(chǎn)品價(jià)值基礎(chǔ)；低密度豪宅的產(chǎn)品價(jià)值體系的基本是社區(qū)感的營(yíng)造。低密度豪宅的產(chǎn)品價(jià)值體系的基本是社區(qū)感的營(yíng)造。啟示二啟示二生態(tài)、科技智能化系統(tǒng)的運(yùn)用構(gòu)成項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)突破的差生態(tài)、科技智能化系統(tǒng)的運(yùn)用構(gòu)成項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)突破的差異化亮點(diǎn)；異化亮點(diǎn)；城市中央城市中央 低碳高舒適度豪宅低碳高

68、舒適度豪宅 傳世莊園傳世莊園 綠地內(nèi)森莊園核心策略：綠地內(nèi)森莊園核心策略：依托區(qū)域，產(chǎn)品制勝，科技亮點(diǎn)依托區(qū)域，產(chǎn)品制勝，科技亮點(diǎn)核心策略指導(dǎo)的項(xiàng)目定位核心策略指導(dǎo)的項(xiàng)目定位 禮獻(xiàn)淮南的禮獻(xiàn)淮南的環(huán)保節(jié)能名片環(huán)保節(jié)能名片項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境盤(pán)點(diǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境盤(pán)點(diǎn)市場(chǎng)環(huán)市場(chǎng)環(huán)境盤(pán)點(diǎn)境盤(pán)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)客戶案例綠地綠地內(nèi)森莊園核心策略：內(nèi)森莊園核心策略：依托區(qū)域，產(chǎn)品制勝，科技亮點(diǎn)；依托區(qū)域，產(chǎn)品制勝，科技亮點(diǎn)；產(chǎn)品價(jià)值體系的構(gòu)建：產(chǎn)品價(jià)值體系的構(gòu)建：產(chǎn)品價(jià)值體系的基本是社區(qū)感的營(yíng)造；產(chǎn)品價(jià)值體系的基本是社區(qū)感的營(yíng)造；生態(tài)、科技智能化系統(tǒng)的運(yùn)用構(gòu)成項(xiàng)目市生態(tài)、科技智能化系統(tǒng)的運(yùn)用構(gòu)成項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)突破的差異化亮點(diǎn)；場(chǎng)競(jìng)

69、爭(zhēng)突破的差異化亮點(diǎn)；市場(chǎng)發(fā)展階段：市場(chǎng)發(fā)展階段：低密度項(xiàng)目進(jìn)入低密度項(xiàng)目進(jìn)入“社區(qū)制勝社區(qū)制勝”階段；階段；軟性價(jià)值層面凸顯不足；軟性價(jià)值層面凸顯不足；競(jìng)爭(zhēng)策略：競(jìng)爭(zhēng)策略：客戶特征：客戶特征：好扎堆，圈層導(dǎo)向；好扎堆，圈層導(dǎo)向；愿意接受新鮮事物；愿意接受新鮮事物；好面子，追求豪華、健康、精致生活；好面子，追求豪華、健康、精致生活；對(duì)科技的感知：對(duì)科技的感知：有認(rèn)知、對(duì)安防、采暖需求強(qiáng)烈；有認(rèn)知、對(duì)安防、采暖需求強(qiáng)烈；【發(fā)展策略一發(fā)展策略一】依托區(qū)域優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造尊崇感社區(qū)，以構(gòu)筑項(xiàng)目產(chǎn)依托區(qū)域優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造尊崇感社區(qū)，以構(gòu)筑項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值基礎(chǔ)，對(duì)標(biāo)客戶需求品價(jià)值基礎(chǔ)，對(duì)標(biāo)客戶需求競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)發(fā)展階段：市

70、場(chǎng)發(fā)展階段：低密度項(xiàng)目進(jìn)入低密度項(xiàng)目進(jìn)入“社區(qū)社區(qū)制勝制勝”階段；階段；競(jìng)爭(zhēng)策略：競(jìng)爭(zhēng)策略：關(guān)鍵策略關(guān)鍵策略依托區(qū)域價(jià)值、社區(qū)制勝、尊崇化的產(chǎn)品價(jià)值主張依托區(qū)域價(jià)值、社區(qū)制勝、尊崇化的產(chǎn)品價(jià)值主張（滿足客戶追求豪華的心理）（滿足客戶追求豪華的心理）本體本體項(xiàng)目所在區(qū)域山南新區(qū)項(xiàng)目所在區(qū)域山南新區(qū)，處于城市發(fā)展南擴(kuò)方，處于城市發(fā)展南擴(kuò)方向，是未來(lái)政務(wù)新區(qū)和向，是未來(lái)政務(wù)新區(qū)和新城居住區(qū)；新城居住區(qū)；客戶對(duì)新區(qū)認(rèn)知程度高客戶對(duì)新區(qū)認(rèn)知程度高；案例案例綠地綠地內(nèi)森莊園核心策內(nèi)森莊園核心策略：略：依托區(qū)域，產(chǎn)品制勝，依托區(qū)域，產(chǎn)品制勝，產(chǎn)品價(jià)值體系的構(gòu)建：產(chǎn)品價(jià)值體系的構(gòu)建：產(chǎn)品價(jià)值體系的基本是產(chǎn)品價(jià)

71、值體系的基本是社區(qū)感的營(yíng)造；社區(qū)感的營(yíng)造；客戶客戶客戶特征：客戶特征：好扎堆，圈層導(dǎo)向；好扎堆，圈層導(dǎo)向；好面子，追求豪華、健好面子，追求豪華、健康、精致生活；康、精致生活；【發(fā)展策略二發(fā)展策略二】物聯(lián)網(wǎng)的極致展示，樹(shù)立項(xiàng)目先鋒性和標(biāo)簽價(jià)值物聯(lián)網(wǎng)的極致展示，樹(shù)立項(xiàng)目先鋒性和標(biāo)簽價(jià)值；物聯(lián)網(wǎng)；物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)在成本可控的前提下形成項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)突破差異化亮點(diǎn)系統(tǒng)在成本可控的前提下形成項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)突破差異化亮點(diǎn)開(kāi)發(fā)背景開(kāi)發(fā)背景競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)客戶客戶案例案例兼具旅游體驗(yàn)和技術(shù)展示功能的標(biāo)簽性和先鋒性物聯(lián)網(wǎng)兼具旅游體驗(yàn)和技術(shù)展示功能的標(biāo)簽性和先鋒性物聯(lián)網(wǎng)展示館成為項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)對(duì)政府承諾的關(guān)鍵舉措；展示館成為項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)對(duì)政府承諾的

72、關(guān)鍵舉措；市場(chǎng)發(fā)展階段：軟性價(jià)值層面凸顯不足；市場(chǎng)發(fā)展階段：軟性價(jià)值層面凸顯不足；競(jìng)爭(zhēng)策略：競(jìng)爭(zhēng)策略：客戶特征：客戶特征：愿意接受新鮮事物；愿意接受新鮮事物；對(duì)科技的感知：對(duì)科技的感知：有認(rèn)知、對(duì)安防、采暖需求強(qiáng)烈有認(rèn)知、對(duì)安防、采暖需求強(qiáng)烈綠地綠地內(nèi)森莊園核心策略：內(nèi)森莊園核心策略：科技亮點(diǎn)；科技亮點(diǎn)；產(chǎn)品價(jià)值體系的構(gòu)建：產(chǎn)品價(jià)值體系的構(gòu)建：生態(tài)、科技智能化系統(tǒng)的運(yùn)用構(gòu)成項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)突破的差異化亮點(diǎn)；生態(tài)、科技智能化系統(tǒng)的運(yùn)用構(gòu)成項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)突破的差異化亮點(diǎn)；關(guān)鍵策略關(guān)鍵策略極致展示、極致展示、標(biāo)簽價(jià)值標(biāo)簽價(jià)值市場(chǎng)需求的市場(chǎng)需求的科技運(yùn)用、科技運(yùn)用、產(chǎn)異化亮點(diǎn)產(chǎn)異化亮點(diǎn)綜上分析，項(xiàng)目的發(fā)展策

73、略體系綜上分析，項(xiàng)目的發(fā)展策略體系站站得穩(wěn)得穩(wěn)打得打得贏贏本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。尊崇、華貴的居住生活體驗(yàn)尊崇、華貴的居住生活體驗(yàn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。先鋒、前沿的低碳建筑先鋒、前沿的低碳建筑本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。安全、舒適的居住感受與享受安全、舒適的居住感受與享受項(xiàng)目核心價(jià)值體系項(xiàng)目核心價(jià)值體系尊崇、華貴尊崇、華貴的低密度物業(yè)產(chǎn)品形象的低密度物業(yè)產(chǎn)品形象先鋒、前沿的先鋒、前沿的低碳社區(qū)形象低碳社區(qū)形象安全、安全、隱私、無(wú)憂的生活享受隱私、無(wú)憂的生活享受綠郡綠郡舒適舒適的空間居住感受的空間居住感受產(chǎn)品定位：根據(jù)市場(chǎng)表現(xiàn)、客戶需求結(jié)合開(kāi)發(fā)商目標(biāo)，確定產(chǎn)品定位：根據(jù)市場(chǎng)表現(xiàn)、客戶需求結(jié)合開(kāi)發(fā)商目標(biāo)，確定項(xiàng)

74、目物業(yè)類(lèi)型項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型獨(dú)棟獨(dú)棟聯(lián)排聯(lián)排疊拼疊拼洋房、多層洋房、多層小高層小高層市場(chǎng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)市場(chǎng)供應(yīng)稀缺市場(chǎng)供應(yīng)層面上存在400-600萬(wàn)總價(jià)空檔具有較高的溢價(jià)能力市場(chǎng)供應(yīng)較少，溢價(jià)能力不及洋房和聯(lián)排洋房多層為市場(chǎng)供應(yīng)的主力回現(xiàn)回現(xiàn)能力能力消化速度很慢，很少有市場(chǎng)行為消化高品質(zhì)產(chǎn)品可以實(shí)現(xiàn)超越洋房小高的回款回現(xiàn)能力不及洋房和聯(lián)排洋房、多層回款速度最快小高層回款速度與洋房相差不大客群客群情況情況屬于淮南的頂級(jí)財(cái)富客戶，置業(yè)視野開(kāi)拓，強(qiáng)調(diào)對(duì)資源的占有，客戶較窄，需要強(qiáng)勢(shì)的資源和產(chǎn)品力支撐高端財(cái)富客戶，以私營(yíng)業(yè)主和礦主為主，追求品質(zhì)生活，支付能力較強(qiáng)，總價(jià)受一定限制跟聯(lián)排客戶大體一致，但是總價(jià)承受

75、能力低于聯(lián)排客戶，由于產(chǎn)品的情景空間劣于聯(lián)排，總價(jià)相差不大的情況下，客戶會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)聯(lián)排中上產(chǎn)客戶，客戶范圍較廣，涵蓋普通的類(lèi)公務(wù)員、教師、礦業(yè)電力中層、小私營(yíng)業(yè)主，支付力較強(qiáng)客群廣泛，礦業(yè)、電力等企事業(yè)單位普通職工，支付能力稍弱物業(yè)物業(yè)策略策略抓住市場(chǎng)空當(dāng)，以小獨(dú)棟產(chǎn)品作為項(xiàng)目的形象標(biāo)桿，控制規(guī)模以高形象塑造為主主流產(chǎn)品，兼具形象和利潤(rùn)功能現(xiàn)金主力，保證項(xiàng)目的持續(xù)、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)為了維持低密度社區(qū)的形象，盡量不排布小高層，必要時(shí)可做平衡容積率使用物物業(yè)業(yè)類(lèi)類(lèi)型型客戶定位：客戶定位：中下產(chǎn)（包括礦業(yè)、電力等普通職工）中下產(chǎn)（包括礦業(yè)、電力等普通職工）領(lǐng)袖客戶領(lǐng)袖客戶主要客戶主要客戶補(bǔ)充客戶補(bǔ)充客戶頂級(jí)

76、財(cái)富客戶（包括私營(yíng)業(yè)主和礦頂級(jí)財(cái)富客戶（包括私營(yíng)業(yè)主和礦業(yè)、電力高層領(lǐng)導(dǎo)）業(yè)、電力高層領(lǐng)導(dǎo)）高端財(cái)富客戶、中上產(chǎn)客戶（包括高端財(cái)富客戶、中上產(chǎn)客戶（包括私營(yíng)業(yè)主、礦業(yè)、電力中高層私營(yíng)業(yè)主、礦業(yè)、電力中高層企事業(yè)中高層、公務(wù)員、類(lèi)公務(wù)員、企事業(yè)中高層、公務(wù)員、類(lèi)公務(wù)員、教師等）教師等）客戶類(lèi)別客戶類(lèi)別客戶需求客戶需求基本策略基本策略產(chǎn)品選型產(chǎn)品選型產(chǎn)品作用產(chǎn)品作用產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位尋找 城市中 “稀缺、標(biāo)簽稀缺、標(biāo)簽性好房子性好房子”頂級(jí)財(cái)富客戶明確的產(chǎn)品形式明確的產(chǎn)品特色或標(biāo)簽通過(guò)提供具有標(biāo)簽性的科技科技元素元素以及別墅的形別墅的形式式吸引小獨(dú)棟產(chǎn)品項(xiàng)目形象標(biāo)簽高溢價(jià)攫取市場(chǎng)明星市場(chǎng)明星尋找 城

77、市中 “更好品質(zhì)生更好品質(zhì)生活體驗(yàn)活體驗(yàn)”與面子相關(guān)（私營(yíng)業(yè)主）別墅形式、生活品質(zhì)通過(guò)提供尊崇感的社區(qū)形象以及科技標(biāo)簽元素，實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶吸引聯(lián)排產(chǎn)品與身份相關(guān)（礦業(yè)、電力中高層、企事業(yè)中高層）生活品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境兼具形象和利潤(rùn)功能主流產(chǎn)品主流產(chǎn)品尋找 城市中“可支付范圍可支付范圍內(nèi)舒適居住方內(nèi)舒適居住方案案”企事業(yè)中高層、公務(wù)員、類(lèi)公務(wù)員、教師區(qū)域、配套、情景化、性價(jià)比通過(guò)提供具有風(fēng)情化、尊貴感得產(chǎn)品吸引洋房產(chǎn)品（面積較大或者退臺(tái)）現(xiàn)金流貢獻(xiàn)尋找 城市中“可支付范圍可支付范圍內(nèi)最佳居住方內(nèi)最佳居住方案案”礦業(yè)、電力等普通職工性價(jià)比、區(qū)域、配套通過(guò)提供具有總價(jià)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品吸引小洋房產(chǎn)品平衡風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品、現(xiàn)

78、金流產(chǎn)品快銷(xiāo)品快銷(xiāo)品ConsumerProductsC-PC-P客戶客戶-產(chǎn)品推演表產(chǎn)品推演表客戶置業(yè)特征總結(jié)客戶置業(yè)特征總結(jié)財(cái)富財(cái)富等級(jí)等級(jí)職業(yè)特征職業(yè)特征支付能力支付能力置業(yè)特征置業(yè)特征置業(yè)目的置業(yè)目的典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)物業(yè)關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)頂級(jí)頂級(jí)財(cái)富財(cái)富階層階層礦業(yè)、電力高礦業(yè)、電力高層，私企老板層，私企老板、礦主、礦主700700萬(wàn)以萬(wàn)以上，無(wú)明上，無(wú)明顯上限顯上限多次置業(yè)，在合多次置業(yè)，在合肥、南京等地有肥、南京等地有置業(yè)經(jīng)歷，彰顯置業(yè)經(jīng)歷，彰顯身份身份稀缺產(chǎn)品形稀缺產(chǎn)品形式占有、身式占有、身份彰顯，資份彰顯，資產(chǎn)優(yōu)化產(chǎn)優(yōu)化金地金地滟瀾山滟瀾山領(lǐng)秀山南領(lǐng)秀山南獨(dú)棟獨(dú)棟資源占有、

79、資源占有、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)環(huán)境、私密性與身私密性與身份感份感高端高端財(cái)富財(cái)富階層階層私營(yíng)業(yè)主、礦私營(yíng)業(yè)主、礦業(yè)電力中高層業(yè)電力中高層、企事業(yè)中高、企事業(yè)中高層層200-400200-400萬(wàn)萬(wàn)擁有一套或多套擁有一套或多套住房，多次置業(yè)住房，多次置業(yè)，改善需求為主，改善需求為主追求別墅的追求別墅的生活體驗(yàn)與生活體驗(yàn)與空間感受，空間感受，資產(chǎn)保值資產(chǎn)保值金地金地滟瀾山滟瀾山泉山湖泉山湖西湖春天西湖春天聯(lián)排聯(lián)排疊拼疊拼產(chǎn)品形式、產(chǎn)品形式、社區(qū)品質(zhì)、社區(qū)品質(zhì)、區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境中上中上產(chǎn)階產(chǎn)階層層普通的類(lèi)公務(wù)普通的類(lèi)公務(wù)員、教師、礦員、教師、礦業(yè)、電力中層業(yè)、電力中層、小私營(yíng)業(yè)主、小私營(yíng)業(yè)主70-1607

80、0-160萬(wàn)萬(wàn)已有一套住房，已有一套住房，二次置業(yè)，以改二次置業(yè)，以改善升級(jí)需求為主善升級(jí)需求為主居住升級(jí)改居住升級(jí)改善，保值增善，保值增值值金地金地滟瀾山滟瀾山泉山湖泉山湖西湖春天西湖春天洋房洋房多層多層產(chǎn)品形式、產(chǎn)品形式、社區(qū)品質(zhì)、社區(qū)品質(zhì)、情景空間、情景空間、性價(jià)比性價(jià)比中下中下產(chǎn)階產(chǎn)階層層礦業(yè)、電力等礦業(yè)、電力等普通職工普通職工40-7040-70萬(wàn)萬(wàn)首次置業(yè)或首次首次置業(yè)或首次改善改善婚房、教育婚房、教育、剛性改善、剛性改善廣弘城廣弘城山南印象山南印象西湖春天西湖春天多層多層小高小高高層高層總價(jià)、總價(jià)、面積贈(zèng)送、面積贈(zèng)送、社區(qū)環(huán)境社區(qū)環(huán)境報(bào)告主要內(nèi)容定位篇：項(xiàng)目整體定位產(chǎn)品篇：產(chǎn)品設(shè)

81、計(jì)建議策略篇：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及操作建議產(chǎn)品價(jià)值體系構(gòu)建：產(chǎn)品價(jià)值體系構(gòu)建：安全安全 尊崇尊崇低碳低碳項(xiàng)目核心價(jià)值項(xiàng)目核心價(jià)值先鋒、前沿的先鋒、前沿的低碳社區(qū)形象低碳社區(qū)形象尊崇、華貴尊崇、華貴的低密度物業(yè)產(chǎn)品形象的低密度物業(yè)產(chǎn)品形象安全、安全、隱私、無(wú)憂的生活享受隱私、無(wú)憂的生活享受舒適舒適舒適舒適的空間居住感受的空間居住感受：通過(guò)規(guī)劃、園林營(yíng)造低碳社：通過(guò)規(guī)劃、園林營(yíng)造低碳社區(qū)形象；區(qū)形象；：尊崇、華貴的低密度物業(yè)產(chǎn)尊崇、華貴的低密度物業(yè)產(chǎn)品形象品形象：生態(tài)智能科技系統(tǒng)運(yùn)用提升居：生態(tài)智能科技系統(tǒng)運(yùn)用提升居住舒適度住舒適度：通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)展示中心展示項(xiàng)通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)展示中心展示項(xiàng)目的先鋒價(jià)值目的先鋒價(jià)值產(chǎn)

82、品價(jià)值體系產(chǎn)品價(jià)值體系通過(guò)規(guī)劃、園林營(yíng)造低碳社區(qū)形象；通過(guò)規(guī)劃、園林營(yíng)造低碳社區(qū)形象；l低碳社區(qū)意向低碳社區(qū)意向整體規(guī)劃整體規(guī)劃l 低碳園林低碳園林園林景觀園林景觀71項(xiàng)目的規(guī)劃理想項(xiàng)目的規(guī)劃理想花園社區(qū)花園社區(qū)“花園社區(qū)花園社區(qū)”+“+“生態(tài)居住生態(tài)居住”=“有機(jī)小鎮(zhèn)有機(jī)小鎮(zhèn)”休閑品質(zhì)休閑品質(zhì)復(fù)合產(chǎn)品復(fù)合產(chǎn)品低密度產(chǎn)品低密度產(chǎn)品產(chǎn)品的人文情結(jié)產(chǎn)品的人文情結(jié)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度開(kāi)發(fā)強(qiáng)度空間形態(tài)空間形態(tài)規(guī)劃理念規(guī)劃理念親近自然親近自然社區(qū)領(lǐng)域社區(qū)領(lǐng)域生態(tài)居住生態(tài)居住生態(tài)：基于項(xiàng)目較佳的山景資源，以環(huán)境景觀設(shè)計(jì)為先導(dǎo)，使居民獲得勻質(zhì)生態(tài)居住景觀體驗(yàn)；容積率：基于項(xiàng)目容積率的較低，整體打造小鎮(zhèn)意向社區(qū)形式，布置

83、不同產(chǎn)品，放大景觀原生資源，形成花園住區(qū)意向；72中世紀(jì)的歐洲小鎮(zhèn)，是從環(huán)境中自然生長(zhǎng)的，親切宜人，與環(huán)中世紀(jì)的歐洲小鎮(zhèn)，是從環(huán)境中自然生長(zhǎng)的，親切宜人，與環(huán)境天然契合，具有濃郁小鎮(zhèn)風(fēng)情境天然契合，具有濃郁小鎮(zhèn)風(fēng)情科瑪小鎮(zhèn)科瑪小鎮(zhèn)從空間結(jié)構(gòu)來(lái)看，道路、綠化帶河流等從空間結(jié)構(gòu)來(lái)看，道路、綠化帶河流等邊界將標(biāo)志物、廣場(chǎng)、街區(qū)及其他公共邊界將標(biāo)志物、廣場(chǎng)、街區(qū)及其他公共空間連接起來(lái)，形成小鎮(zhèn)的基本構(gòu)架空間連接起來(lái)，形成小鎮(zhèn)的基本構(gòu)架73項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則：1生態(tài)化原則：利用水系和綠化作為空間分割的媒介，以“溪林”作為社區(qū)景觀體系的重要依托，形成生態(tài)社區(qū)意象；2小鎮(zhèn)意向：通過(guò)規(guī)劃引導(dǎo)，

84、將道路、綠化帶河流等邊界與標(biāo)志物、廣場(chǎng)、街區(qū)及其他公共空間連接起來(lái)，形成小鎮(zhèn)的基本構(gòu)架；3組團(tuán)化布局；增強(qiáng)規(guī)劃形式感，實(shí)現(xiàn)集中綠地和私享園林的融合；融合中低密度融合中低密度“花園社區(qū)花園社區(qū)”和和“生態(tài)居住生態(tài)居住”的的“有機(jī)小鎮(zhèn)有機(jī)小鎮(zhèn)”規(guī)劃理想規(guī)劃理想74生態(tài)化原則：利用水系和綠化作為空間分割媒介，以生態(tài)化原則：利用水系和綠化作為空間分割媒介，以“溪溪林林”作為社區(qū)景觀體系的重要依托，形成生態(tài)社區(qū)意象；作為社區(qū)景觀體系的重要依托，形成生態(tài)社區(qū)意象；萬(wàn)源城萬(wàn)源城御溪御溪以“水軸”和“綠軸”兩條軸線控制住區(qū)規(guī)劃，活躍了整個(gè)社區(qū)空間，強(qiáng)化社區(qū)的形式感；通過(guò)基地中部的綠島設(shè)置作為輻射全盤(pán)的生態(tài)核，

85、將生態(tài)的意向?qū)訉訚B透至各組團(tuán)內(nèi)部；沿主軸展開(kāi)四個(gè)大小不一的節(jié)點(diǎn)，利用節(jié)點(diǎn)的收放和風(fēng)格處理使人們感受到豐富多變的景觀環(huán)境；綠島森林步道花架長(zhǎng)廊線性水系景觀節(jié)點(diǎn)75小鎮(zhèn)意向：界定邊界，控制小鎮(zhèn)肌理，樹(shù)立小鎮(zhèn)標(biāo)志物，標(biāo)定小鎮(zhèn)意向：界定邊界，控制小鎮(zhèn)肌理，樹(shù)立小鎮(zhèn)標(biāo)志物，標(biāo)定區(qū)域感，營(yíng)造生態(tài)小鎮(zhèn)風(fēng)情區(qū)域感，營(yíng)造生態(tài)小鎮(zhèn)風(fēng)情邊界邊界標(biāo)志物標(biāo)志物小鎮(zhèn)肌理的表現(xiàn) 強(qiáng)度與高度的控制，緊湊而富有變化的建筑布局、自由生成的城市肌理。城鎮(zhèn)中心與主要建筑，社區(qū)的精神堡壘，自由延伸的曲折街道。l標(biāo)志物、邊界、肌理、城鎮(zhèn)中心及曲折的街道，散發(fā)著小鎮(zhèn)的濃濃的味道。l休閑風(fēng)情的建筑細(xì)節(jié)與符號(hào)原木/石材/stucco/露臺(tái)76

86、組團(tuán)化布局：增強(qiáng)規(guī)劃形式感，實(shí)現(xiàn)集中綠地和私享園林的融合組團(tuán)化布局：增強(qiáng)規(guī)劃形式感，實(shí)現(xiàn)集中綠地和私享園林的融合組團(tuán)布局的意義：組團(tuán)布局的意義：團(tuán)狀布局有利于適應(yīng)多變的地形地貌、保障分期開(kāi)發(fā)的靈活性；組團(tuán)間以原生態(tài)的植被區(qū)隔，容易保持高端社區(qū)必要的尺度感和私密性，同時(shí)也便于不同形式、風(fēng)格的產(chǎn)品進(jìn)行銜接；組團(tuán)布局，組團(tuán)之間通過(guò)人為設(shè)置景觀節(jié)點(diǎn)相連，從市場(chǎng)角度出發(fā)有利于后期營(yíng)銷(xiāo)“講故事”，同時(shí)便于銷(xiāo)售“定價(jià)”會(huì)所會(huì)所組組院院式式獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅老街靜鎮(zhèn)老街靜鎮(zhèn)廊院別墅廊院別墅多庭院獨(dú)棟別墅多庭院獨(dú)棟別墅納帕溪谷產(chǎn)品均具有鮮明的特點(diǎn)納帕溪谷產(chǎn)品均具有鮮明的特點(diǎn)：多庭院多庭院獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅 組院式組

87、院式獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅老老街街靜鎮(zhèn)靜鎮(zhèn) 廊院廊院別墅別墅項(xiàng)目組團(tuán)分布通過(guò)規(guī)劃、園林營(yíng)造低碳社區(qū)形象；通過(guò)規(guī)劃、園林營(yíng)造低碳社區(qū)形象；l低碳社區(qū)意向低碳社區(qū)意向整體規(guī)劃整體規(guī)劃l 低碳園林低碳園林園林景觀園林景觀78項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)原則：項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)原則：1園林規(guī)劃上，強(qiáng)化生態(tài)意向：突出南北核心景觀軸的打造；并通過(guò)東西兩條風(fēng)情體驗(yàn)軸強(qiáng)化生態(tài)意向；2組團(tuán)景觀的處理上，打造自然、浪漫的主題景觀，實(shí)現(xiàn)共享園林與私享園林的融合；3細(xì)節(jié)處理彰顯精致；79“以綠為王以綠為王”的景觀構(gòu)圖特色：平面構(gòu)圖的流動(dòng)美學(xué)，園林的景觀構(gòu)圖特色：平面構(gòu)圖的流動(dòng)美學(xué)，園林水體形成曲線設(shè)計(jì)水體形成曲線設(shè)計(jì)彎曲的水系配合夾岸的植物和步

88、道。這樣，有曲線的水系，即使是靜態(tài)的，也如同流動(dòng)一樣具有張力，寓動(dòng)于靜，相得益彰。景觀的平面設(shè)計(jì)如同一副圖畫(huà)，按照曲線形的構(gòu)圖，道路、水系、林緣線多采用自然圓滑曲線，追求“田園野趣”80小鎮(zhèn)中心廣場(chǎng)：社區(qū)的形象統(tǒng)領(lǐng)，標(biāo)定社區(qū)的氣質(zhì)小鎮(zhèn)中心廣場(chǎng)：社區(qū)的形象統(tǒng)領(lǐng)，標(biāo)定社區(qū)的氣質(zhì)提高整個(gè)社區(qū)的品質(zhì)，聚集人氣，增強(qiáng)建筑的吸引力與親和力，形成區(qū)域中心化。體驗(yàn)式中心廣場(chǎng)：可與水結(jié)合，可設(shè)置旱地噴泉或者可進(jìn)入式水面。小鎮(zhèn)中心廣場(chǎng)兩邊設(shè)置集中商業(yè)，會(huì)所、座椅和景觀小品，形成濃郁的休閑氛圍，購(gòu)物之外亦是交往、放松之所。81社區(qū)風(fēng)情商業(yè)街：迂回曲折的社區(qū)商業(yè)街，魅力四射社區(qū)風(fēng)情商業(yè)街：迂回曲折的社區(qū)商業(yè)街，魅力四

89、射商業(yè)街規(guī)劃布局上“宜曲不宜直”，打破傳統(tǒng)的“一條直街兩面鋪”的單調(diào)空間模式，通過(guò)建筑的曲折錯(cuò)落，形成多節(jié)點(diǎn)的線性空間，延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)面，創(chuàng)造適合駐留的休閑漫步商街。錯(cuò)落的建筑物形成獨(dú)具風(fēng)情的景觀面。打造尺度宜人的共享空間，作為商業(yè)街的活力空間。商業(yè)形式，以社區(qū)底商為主。82綠島：以大面積綠地結(jié)合高大喬木打造社區(qū)綠核，結(jié)合智能化綠島：以大面積綠地結(jié)合高大喬木打造社區(qū)綠核，結(jié)合智能化的水園營(yíng)造，標(biāo)定社區(qū)的生態(tài)價(jià)值的水園營(yíng)造，標(biāo)定社區(qū)的生態(tài)價(jià)值結(jié)合項(xiàng)目高端會(huì)所，強(qiáng)化節(jié)點(diǎn)高尚、而富藝術(shù)氣質(zhì)的核心特征內(nèi)部打造“水園”，著重表現(xiàn)水的物理特征，水的霧化景觀與電腦控制的水簾、跌水或滴水景觀經(jīng)過(guò)精心安排，同樣富有觀

90、賞性；內(nèi)部打造微地形變化，增加景深，豐富景觀層次；以大面積的綠地配以高大的喬木，結(jié)合景觀軸線打造，突出體量感；83社區(qū)入口：通過(guò)樹(shù)陣及主賓道路規(guī)劃，體現(xiàn)儀式感和尊貴感展社區(qū)入口：通過(guò)樹(shù)陣及主賓道路規(guī)劃，體現(xiàn)儀式感和尊貴感展示社區(qū)高端意向示社區(qū)高端意向入口標(biāo)志彰顯專屬感、標(biāo)簽感；從社區(qū)入口開(kāi)始形成內(nèi)部的主景觀軸線；以偏向儀式感和莊重感的設(shè)計(jì)體現(xiàn)項(xiàng)目的高端氣質(zhì)。主入口設(shè)置禮賓道，兩側(cè)種植高大樹(shù)木，締造身份感；建議采用厚重色彩的石材鋪設(shè)。84線形水系：以線形水系作為景觀組織線索，突出設(shè)計(jì)感和趣味性，線形水系：以線形水系作為景觀組織線索，突出設(shè)計(jì)感和趣味性，串聯(lián)整個(gè)社區(qū)串聯(lián)整個(gè)社區(qū)以線性水系作為社區(qū)骨

91、架，串聯(lián)整個(gè)社區(qū)景觀；線形水系，降低維護(hù)成本，以的加強(qiáng)體現(xiàn)品質(zhì)提升；水系底部鋪上鵝卵石，內(nèi)部或駁岸處加入一定的小品或雕塑，充分；85花架長(zhǎng)廊：兼具生態(tài)和時(shí)尚氣息，絢爛的色彩，時(shí)尚的造型，花架長(zhǎng)廊：兼具生態(tài)和時(shí)尚氣息，絢爛的色彩，時(shí)尚的造型，給項(xiàng)目帶來(lái)時(shí)尚的新奇感與生態(tài)性給項(xiàng)目帶來(lái)時(shí)尚的新奇感與生態(tài)性一路鮮花，相伴而行，花香襲人；花海中感受生態(tài)和時(shí)尚的氣息；86森林步道：依托社區(qū)的生態(tài)綠化帶，通過(guò)原生喬木的移植，成森林步道：依托社區(qū)的生態(tài)綠化帶，通過(guò)原生喬木的移植，成為步行體驗(yàn)軸；為步行體驗(yàn)軸；l路的盡頭，家在等候我的到來(lái)；l路，靜謐，家與成功之間，我的專署，我的領(lǐng)域；l樹(shù)葉飄落，投入大地懷抱，

92、一路有你，溫情相伴；l慵懶的腳步，與葉間嬉戲，陽(yáng)光灑落，親吻你的發(fā)間；87項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)原則：項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)原則：1園林規(guī)劃上，強(qiáng)化生態(tài)意向：突出南北核心景觀軸的打造；并通過(guò)東西兩條風(fēng)情體驗(yàn)軸強(qiáng)化生態(tài)意向；2組團(tuán)景觀的處理上，打造自然、浪漫的主題景觀，實(shí)現(xiàn)共享園林與私享園林的融合；3細(xì)節(jié)處理彰顯精致；88 景觀節(jié)點(diǎn)強(qiáng)化自然、浪漫主題，植物采用自然式種植，種類(lèi)繁多，色彩豐富；以花卉、生態(tài)為主，穿插異域風(fēng)情的雕塑小品；景觀節(jié)點(diǎn)主題選擇原則：自然、浪漫的景觀主題景觀節(jié)點(diǎn)主題選擇原則：自然、浪漫的景觀主題龍湖滟瀾山景觀主題龍湖滟瀾山景觀主題龍湖的景觀設(shè)計(jì)通常會(huì)利用項(xiàng)目周邊自然環(huán)境設(shè)置森林走廊、森林河谷等景

93、觀概念的專屬園林。在社區(qū)內(nèi)部，布置香草叢林、薰衣草園等富有浪漫元素的主題園，主題園一般作為示范區(qū)的一部分提前主題園一般作為示范區(qū)的一部分提前展示，起到震撼的景觀展示作用。展示，起到震撼的景觀展示作用。89主題景觀主題景觀1 1：自然、生態(tài)：自然、生態(tài)原型原型-日本小石川后樂(lè)園日本小石川后樂(lè)園選擇多種類(lèi)的變色樹(shù)種，跟隨季節(jié)變化形成不同的景致；設(shè)置小體量的集中水面，通過(guò)人工島、小橋等元素提升水面體驗(yàn)感90主題景觀主題景觀2 2：浪漫：浪漫作用：在地塊靠近中興南路，通過(guò)主題花園以及點(diǎn)綴其中的小型酒吧/咖啡廳打造一個(gè)浪漫、風(fēng)情的休閑場(chǎng)所；主題載體：郁金香園/玫瑰園/薰衣草/油菜花、小型酒吧/咖啡廳；9

94、1主題節(jié)點(diǎn)主題節(jié)點(diǎn)3 3：峽谷景觀：峽谷景觀通過(guò)坡地景觀與住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合，提升產(chǎn)品價(jià)值峽谷景觀峽谷景觀-整體效果示意整體效果示意景觀示意-主動(dòng)營(yíng)造高差，設(shè)置不同高度觀景步道和觀景臺(tái)等設(shè)施，打造多層次特色谷地景觀；92主題節(jié)點(diǎn)主題節(jié)點(diǎn)4 4：風(fēng)情體驗(yàn)：風(fēng)情體驗(yàn)通過(guò)各種小品、重要節(jié)點(diǎn)的主題設(shè)施等強(qiáng)化體驗(yàn)感；Exotic SQUAREExotic SQUARE：異國(guó)風(fēng)情廣場(chǎng)異國(guó)風(fēng)情廣場(chǎng)功能：功能：n增強(qiáng)區(qū)域的風(fēng)情體驗(yàn)感受，提升項(xiàng)目形象及價(jià)值n與特色餐飲街相結(jié)合，作為其入口廣場(chǎng)和展示區(qū)，帶動(dòng)商業(yè)價(jià)值提升北歐神話主題噴泉北歐神話主題噴泉臨街處的主題標(biāo)示臨街處的主題標(biāo)示安徒生安徒生93通過(guò)住宅邊界的

95、綠化處理，實(shí)現(xiàn)綠地園林的私享化通過(guò)住宅邊界的綠化處理，實(shí)現(xiàn)綠地園林的私享化私家花園邊界處理：私家花園邊界處理：采用豐富的喬、灌木形成屏障：?jiǎn)棠酒贩N：桂花、香樟、天竺、桂、小葉榕灌木品種：海桐球、花葉良姜、棕竹、毛葉、丁香球私家花園鄉(xiāng)鄰小徑方案：私家花園鄉(xiāng)鄰小徑方案：道路：花園間采用石汀步設(shè)置（50厚青石，70元/平米）；門(mén)牌：每戶設(shè)置木制腰門(mén)配入戶一個(gè)別墅間景觀處理案例：龍湖睿城94用高冠樹(shù)木對(duì)別墅進(jìn)行軟隔斷，提高私密性用高冠樹(shù)木對(duì)別墅進(jìn)行軟隔斷，提高私密性采用軟隔斷，保護(hù)臥室等私密空間。95項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)原則：項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)原則：1園林規(guī)劃上，強(qiáng)化生態(tài)意向：突出南北核心景觀軸的打造；并通過(guò)東西兩

96、條風(fēng)情體驗(yàn)軸強(qiáng)化生態(tài)意向；2組團(tuán)景觀的處理上，打造自然、浪漫的主題景觀，實(shí)現(xiàn)共享園林與私享園林的融合；3細(xì)節(jié)處理彰顯精致；96自然親切的景觀風(fēng)格意向自然親切的景觀風(fēng)格意向低碳園林特點(diǎn)是以發(fā)揮和表現(xiàn)自然美出發(fā)，在園景布置上增加了隨意性，具備了自然親切感，園林中有自然的水池，略有起伏的大片草地，大草地之中的孤植物、樹(shù)叢、樹(shù)群均可以成為園林的一景；97以同緯度選樹(shù)為原則進(jìn)行全冠移植全冠移植的樹(shù)木，保證所有的植物都保持原汁原味的生長(zhǎng)形態(tài)。每株樹(shù)木360度景觀定位，確保展示的是最美的風(fēng)姿全冠移植的樹(shù)木、高覆蓋立體綠化全冠移植的樹(shù)木、高覆蓋立體綠化采用徹底的人車(chē)分流，機(jī)動(dòng)車(chē)直接入庫(kù)，減少地面的道路面積，保

97、證高綠化覆蓋率高綠化覆蓋率。垂直綠化體系：在龍湖的項(xiàng)目?jī)?nèi)，可以看到，墻上、欄桿上都有花草覆蓋，或懸掛花盆花籃，或種植爬藤植物。車(chē)庫(kù)入口車(chē)庫(kù)入口98層次豐富的五重立體景觀層次豐富的五重立體景觀第一重：高第一重：高7-157-15米，冠幅米，冠幅5-5-1010米大喬木米大喬木第二重：高第二重：高4-54-5米，大灌木、米，大灌木、小喬木小喬木第三重：第三重：2-32-3米高的灌木米高的灌木第四重：花卉、小灌木第四重：花卉、小灌木第五重：草坪、地被等第五重：草坪、地被等99布滿花香，布滿花香，曲徑通幽的景觀小徑曲徑通幽的景觀小徑 彎曲的景觀小徑可以營(yíng)造曲徑通幽的氣質(zhì)，小道兩旁的鮮花都經(jīng)過(guò)了精心布置

98、。硬質(zhì)鋪裝與周?chē)坝^和諧相融，曲徑通幽，營(yíng)造出獨(dú)有的私密感和溫馨感。北京滟瀾山北京滟瀾山北京花香盛醍北京花香盛醍重慶江與城重慶江與城100嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募?xì)節(jié)處理嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募?xì)節(jié)處理低矮的花壇周邊低矮的花壇周邊用植物包圍用植物包圍垃圾桶也有綠化裝飾垃圾桶也有綠化裝飾尊貴的感覺(jué)在不尊貴的感覺(jué)在不經(jīng)意間顯露經(jīng)意間顯露曲線段的鋪裝地面，曲線段的鋪裝地面，弧形采用板過(guò)渡?；⌒尾捎冒暹^(guò)渡。101彰顯尊貴彰顯尊貴的情景化小品的情景化小品通過(guò)景觀小品的精巧設(shè)計(jì)和布置，體現(xiàn)住區(qū)的厚重、大氣和尊貴感，在細(xì)節(jié)處理上打造尊崇感和舒適意向；石材、雕塑感小品，制造尊貴感隨處可見(jiàn)的小品，增加生活情趣102社區(qū)社區(qū)DISDIS系統(tǒng)：處處彰顯細(xì)節(jié)的完美和生活的尊貴感受系統(tǒng)：處處彰顯細(xì)節(jié)的完美和生活的尊貴感受統(tǒng)一視覺(jué)符號(hào)的反復(fù)運(yùn)用塑造統(tǒng)一的社區(qū)形象；別致的樓牌標(biāo)識(shí)分布于各組團(tuán)內(nèi)部，增強(qiáng)不同區(qū)域的可識(shí)別性，并建立統(tǒng)一的視覺(jué)識(shí)別體系。尊崇、華貴的低密度物業(yè)產(chǎn)品形象；尊崇、華貴的低密度物業(yè)產(chǎn)品形象；l建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格l單體建筑單體建筑