1、謹呈：保利地產保利海上五月花營銷補充報告為創造更廣泛的影響力共共識識前期共識（一）：地段無明顯優勢，城市近郊、北區生態豪宅輻射區、零散配套、通達性較好豪宅生態居住區花園路商務區連霍高速文化北路花園北路本案園田路桂圓南街香山路花園路英才街地鐵2號線三所 文化路地塊5星級酒店省實驗小學幼兒園汽車北站大學城片區中州大學鄭州商專鄭州師范金洼小學惠濟區實驗小學社區商業中醫院濱河公園思念食品園汽配城北部別墅區n位居北區豪宅生態區與花園路商務區的輻射地段n倚靠賈魯河北岸n距地鐵2號線紫荊山站11個站點識識前期共識（二）：存在市場機會點，市場銷售期，缺少同區域高品質競爭項目共共一期洋房下半年入市，產品為881

2、42，住宅體量24 萬方本項目一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度2013年2014年下半年6月推出，37萬方，涵蓋多層與別墅產品，洋房17萬方預計下半年，占地24萬方，R=2.5，少量多層建面10萬方，目前地上拆遷中，12年下半年起蓄客建面56萬方，12年下半年起蓄客，36棟多層，34棟小高層怡豐森林湖天地灣逸品香山思念果嶺盛景濠庭河畔春天民安項目天河龍城48萬方，產品為88430洋房、別墅產品在售，住宅體量剩余約40萬方44萬方，目前在售二期，產品為90140洋房在售，住宅體量剩余約3萬方20萬方，目前剩余約1萬方21萬方，目前在售三期，住宅體量剩余約6萬方10萬方，尾盤銷售約

3、1萬方在售待售新芒果鶴園識識前期共識（三）：產品唯一性強，純正洋房，英倫風格，精雕細琢的保利品牌又一城市經典共共【項目目標項目目標】13 13年年9 9月月 13 13年年1010月月 1313年年1212月底月底一期入市銷售銷售展示中心開放2013簽約完成5億元價格分解：洋房價格分解：洋房1200012000元元/平以上平以上以市場洋房價格進行估算測試，洋房價格高出周邊4000元/，高出跨區域盤5000元/。體量分解：洋房去化體量分解：洋房去化4.14.1萬方，萬方，300300余套余套在12000元價格要求下，此去化速度未被市場驗證，現有市場供給及速度測算，高去化多以低價撬動。高速高價大開

4、盤整體建面下實現12000元/平米以上售價，2013年5個億的簽約額；項目9月份銷售展示中心開放，10月份開盤。區域區域陌生區域、低認同區域陌生區域、低認同區域項目位于生態資源區與花園路城市成熟區的夾縫位置，如何突破區域限制建立市場認知？項目位于生態資源區與花園路城市成熟區的夾縫位置，如何突破區域限制建立市場認知？價格價格市場預期不高市場預期不高市場洋房每平米均價不超過市場洋房每平米均價不超過1 1萬元，如何突破價格瓶頸？萬元，如何突破價格瓶頸？【面臨問題面臨問題】項目項目展示開放晚，展示開放晚，推廣期短推廣期短如何短時間內迅速啟動市場，讓客戶廣泛認知？如何短時間內迅速啟動市場，讓客戶廣泛認知

5、？要實現“名利雙收”目標，必須先獲得項目價值認同！項目知名度低項目知名度低推廣期短，如何短時間內讓客戶廣泛認知？推廣期短，如何短時間內讓客戶廣泛認知？市場預期不高市場預期不高市場及洋房項目存在價格天花板，如何快速建立項市場及洋房項目存在價格天花板，如何快速建立項目高端形象，突破價格瓶頸？目高端形象，突破價格瓶頸？Root以客戶基礎，作為項目及制定策略之本 客戶定位客戶定位1一項根本識識共共【客戶來源客戶來源】對比項目對比項目鄭東新區鄭東新區中心區中心區北區南段北區南段北區中段北區中段北區北段北區北段西區西區南區南區東南東南形成基礎形成基礎依托高起點的依托高起點的城市規劃、政城市規劃、政府大力投

6、入以府大力投入以及外地品牌開及外地品牌開發商的進入發商的進入城市核心地段城市核心地段，城市設施齊，城市設施齊備，依托濃厚備，依托濃厚的商業氛圍及的商業氛圍及商務氛圍商務氛圍距離城市中心較距離城市中心較近、配套完善，近、配套完善，依托電腦城、經依托電腦城、經三路商務區帶來三路商務區帶來的高素質人口的高素質人口城市化快速城市化快速發展發展/交通便交通便捷捷/配套設施配套設施較完善較完善良好的自然良好的自然條件條件/黃河景黃河景觀區觀區/便捷交便捷交通條件通條件良好的生活良好的生活氛圍氛圍/成熟成熟的配套的配套/較較好的區域認好的區域認知知大型批發市大型批發市場帶來的外場帶來的外地商戶地商戶/便便利

7、的交通條利的交通條件件城市規劃利好城市規劃利好/城市城市快速道路的修建快速道路的修建/與與機場距離較近機場距離較近/經濟經濟開發區具有高爾夫資開發區具有高爾夫資源源客戶特征客戶特征客戶來自于全客戶來自于全市及市外，層市及市外，層次較高，多數次較高，多數屬于中高端、屬于中高端、非首次置業客非首次置業客戶；以投資需戶；以投資需求為主求為主客戶來源于全客戶來源于全市各區域及市市各區域及市外。經濟實力外。經濟實力強，改善生活強，改善生活需求為主部分需求為主部分投資需求，商投資需求，商務人士、生意務人士、生意人居多人居多發展初期以市內發展初期以市內首次置業客戶為首次置業客戶為主，主，0303年后區域年后

8、區域價值顯現，區域價值顯現，區域成熟度提高，改成熟度提高，改善需求客戶比例善需求客戶比例加大加大市內首次置市內首次置業、剛性需業、剛性需求型客戶，求型客戶，來自金水區來自金水區、惠濟區等、惠濟區等周邊區域周邊區域客戶多來自客戶多來自金水區公務金水區公務員、銀行高員、銀行高管、公司管管、公司管理層等理層等客戶地緣性客戶地緣性特征明顯，特征明顯，基本為市內基本為市內首次置業客首次置業客戶，階層多戶，階層多為國企職工為國企職工，政府公務，政府公務員等。員等。周邊批發市周邊批發市場商戶、南場商戶、南部郊縣改善部郊縣改善型客戶是主型客戶是主要的客戶群要的客戶群體，另外也體，另外也包括部分區包括部分區域內

9、政府公域內政府公務員。務員。普通住宅產品客戶以普通住宅產品客戶以首次置業需求為主，首次置業需求為主，來自周邊大型批發市來自周邊大型批發市場、管城區公務員、場、管城區公務員、以及郊縣人群以及郊縣人群產品類型產品類型高層為主高層為主高層為主高層為主多層為主，但隨多層為主，但隨著北區的發展地著北區的發展地價提高，小高層價提高，小高層、高層產品所占、高層產品所占比例逐步增加比例逐步增加多層為主，多層為主，有部分小高有部分小高層層聯排、疊拼聯排、疊拼為主，為主，產品形式以產品形式以多層、高層多層、高層為主為主多層、高層多層、高層、別墅產品、別墅產品均有，主力均有，主力戶型面積區戶型面積區域間域間1301

10、30平平米以上米以上多層、高層以及別墅多層、高層以及別墅產品均有。別墅產品產品均有。別墅產品位于在經濟技術開發位于在經濟技術開發區南部區南部未來方向未來方向市場供應熱點市場供應熱點區域區域土地資源極其土地資源極其稀缺，未來供稀缺，未來供應量小應量小土地價值增長速土地價值增長速度很快，未來供度很快，未來供應量不大應量不大未來供應量未來供應量大，城市中大，城市中端住宅主要端住宅主要供應區域供應區域未來供應量未來供應量較大較大隨著政府對隨著政府對西區工業的西區工業的轉移，住宅轉移，住宅供應量會加供應量會加大大受城市發展受城市發展規劃及配套規劃及配套設施的影響設施的影響，近期供應，近期供應不大不大以以

11、周邊區域內，及區域外金水范圍內改善客戶為核心周邊區域內，及區域外金水范圍內改善客戶為核心客群挖掘客群挖掘潛在客戶來源潛在客戶來源根據區域內其他項目客戶組成判斷，我們對項目根據區域內其他項目客戶組成判斷，我們對項目潛在客戶再次進行挖掘潛在客戶再次進行挖掘根據周邊樓盤購房客戶分析和市調成果，總結本項目的潛在客戶如下：經過盤點我們發現，周邊眾多城中村、專業市場、院校及企業形成中高端經過盤點我們發現，周邊眾多城中村、專業市場、院校及企業形成中高端和高端客戶的堅實基礎；接下來，對每一類客戶進行需求分析。和高端客戶的堅實基礎；接下來，對每一類客戶進行需求分析。職業職業潛在客戶來源地潛在客戶來源地生意人生意

12、人思念、三全產業園、汽配大世界、花卉市場、建材機電城、科技思念、三全產業園、汽配大世界、花卉市場、建材機電城、科技市場、水產市場市場、水產市場城市改造得利者城市改造得利者杓袁、陳寨、柳林、劉莊、廟李、沙門杓袁、陳寨、柳林、劉莊、廟李、沙門企事業企事業眾高管眾高管鄭東鄭東CBDCBD、金水板塊等寫字樓聚集區、金水板塊等寫字樓聚集區教師、畢業學子教師、畢業學子北大學城北大學城公務員公務員市區商務辦公區、惠濟區政府、金水區政府、惠濟區國土局、惠市區商務辦公區、惠濟區政府、金水區政府、惠濟區國土局、惠濟區國稅局濟區國稅局地市及投資客地市及投資客地市地市客戶客戶客群挖掘客群挖掘區域內專業市場區域內專業市

13、場 北區板塊專業市場主要分布在北區板塊專業市場主要分布在 金水金水區北環附近區北環附近，但隨著三環內專業市場，但隨著三環內專業市場搬遷，該類客戶將趨少。搬遷，該類客戶將趨少。專業市場分布情況：目前北區板塊專業市場盤專業市場分布情況：目前北區板塊專業市場盤點：點：主要分布在北環附近，連霍高速以南。專業市場類型：以“三全”公司為主導，食品、醫藥、印刷、飼料等支柱工業發展迅猛，以“毛莊蔬菜批發市場”為龍頭，汽車貿易、水產品、調味品、紡織品等現代物流、商品批發業交易旺盛，無明顯的產業分區。在規劃中，三環以內市場在在規劃中，三環以內市場在5 5年內將要完成搬遷。年內將要完成搬遷。3月4日，鄭州市政府印發

14、2013年中心城區市場外遷工作方案，農業路家具城、鄭州桑園飼料獸藥市場河南舊貨交易中心、鄭州水產大世界等市場外遷。專業市場客戶主要購房兼顧自住和投資、有改善型住房需求，選擇樓盤較關注環境、位置、交通和子女教育問題。調味料市場調味料市場建材、建材、機電市場機電市場水產大世界水產大世界自行車自行車電動車市場電動車市場老鴉陳綜合老鴉陳綜合市場市場床上用品批床上用品批發市場發市場服裝批發服裝批發市場市場數碼科技數碼科技市場市場花卉市場花卉市場汽配市場汽配市場農產品批發農產品批發市場市場思念產業園思念產業園三全產業園三全產業園客群挖掘客群挖掘城中村居民城中村居民 北區城中村云集，城中村居民是城市改造的利

15、益既得者：一方面隨著外來人口的北區城中村云集，城中村居民是城市改造的利益既得者：一方面隨著外來人口的增多，城中村居民的房租收入不斷增加；另一方面，城中村改造的加快，拆遷補償等增多，城中村居民的房租收入不斷增加；另一方面，城中村改造的加快，拆遷補償等改造收入巨大。經濟實力的加大催生改善性需求，城中村居民也是近年來北區高端物改造收入巨大。經濟實力的加大催生改善性需求，城中村居民也是近年來北區高端物業的主要客戶之一。業的主要客戶之一?？腿和诰蚩腿和诰騾^域內學校資源區域內學校資源鄭州北區是傳統的高等院校集聚區，片區內高鄭州北區是傳統的高等院校集聚區，片區內高校近校近20所，所，可容納學生近可容納學生近

16、30萬人萬人 學校學校屬性屬性面積面積學生學生規規模模教職工教職工鄭州師范學校鄭州師范學校本科院校本科院校1143.871143.87畝畝1012510125801801河南商業高等專河南商業高等?？茖W?？茖W校高等專科高等?？?36636畝畝1110911109808808中州大學中州大學高等?？聘叩葘？?0001000余畝余畝1324613246680680河南財經政法大河南財經政法大學學本科院校本科院校20002000畝畝210452104518061806鄭州輕工業學院鄭州輕工業學院本科院校本科院校16001600畝畝2 2萬余萬余15001500華北水利水電大華北水利水電大學學本科院校

17、本科院校23302330畝畝200741 553河南農業大學河南農業大學本科院校本科院校48004800畝畝280002800018001800信息工程大學信息工程大學本科院校本科院校50005000畝畝2 2萬余萬余15001500鄭州大學工學院鄭州大學工學院本科院校本科院校500500畝畝80008000463463 鄭州北區大學集聚，科研教學氛圍濃厚，無論是學生和學校教職工，均有濃厚的鄭州北區大學集聚，科研教學氛圍濃厚，無論是學生和學校教職工，均有濃厚的區域情節區域情節 ；因此，無論是片區內的高校教職工還是畢業于此的市區中高階層客戶，均；因此，無論是片區內的高校教職工還是畢業于此的市區中

18、高階層客戶，均會考慮在此區域置業。會考慮在此區域置業。中州大學河南商專 鄭州師范學院華北水利水電大學河南財經政法大學鄭州輕工業學院河南農業大學鄭州大學工學院信息工程大學客群挖掘客群挖掘政府機關單位政府機關單位惠濟區政府惠濟區政府惠濟區惠濟區人民法院人民法院金水區政府金水區政府惠濟區惠濟區國稅局國稅局金洼村村委會金洼村村委會花園口鎮政府花園口鎮政府惠濟區惠濟區國土局國土局惠濟區惠濟區人民檢察院人民檢察院項目輻射主要以惠濟區及金水北區公務員人群為主，月收入：項目輻射主要以惠濟區及金水北區公務員人群為主，月收入：6000-80006000-8000；物業形態：喜歡花園洋房，不喜歡高層產品，追求高品質

19、生活；物業形態：喜歡花園洋房，不喜歡高層產品，追求高品質生活；需求敏感點：關注地段和位置，要離單位近，其次關注小區環境、物管和配套設施需求敏感點：關注地段和位置，要離單位近，其次關注小區環境、物管和配套設施客群挖掘客群挖掘鄭州寫字樓市場鄭州寫字樓市場 鄭州市區企事業中高管將是購鄭州市區企事業中高管將是購買本項目的主力客戶群之一，通買本項目的主力客戶群之一，通常對居住環境和品質要求較高；常對居住環境和品質要求較高；同時，分布在各片區寫字樓同時，分布在各片區寫字樓的中高階層，月收入的中高階層，月收入8000-15000元，有改善型住房需求。元，有改善型住房需求。CBDCBD商務區商務區花花園園路路

20、沿沿線線經經三三路路沿沿線線區域區域CBDCBD板塊板塊金水路板塊金水路板塊金水區板塊金水區板塊花園路經三路花園路經三路沿線沿線紫荊山路板塊紫荊山路板塊板塊特征板塊特征政策扶持、城市發展方向、政策扶持、城市發展方向、大量辦公物業集聚大量辦公物業集聚近十家金融機構集聚，交通近十家金融機構集聚，交通便利，商務氛圍濃厚行政機便利，商務氛圍濃厚行政機關林立，區域配套成熟交通關林立，區域配套成熟交通便利，毗鄰商圈便利，毗鄰商圈行政機關林立，區行政機關林立，區域配套成熟域配套成熟交通便利、交通便利、配配套成熟套成熟交通便利，交通便利，毗毗鄰商圈鄰商圈客戶群體客戶群體大公司客戶，還有外地企業大公司客戶，還有

21、外地企業在鄭州的分公司或辦事處，在鄭州的分公司或辦事處，以銀行金融機構、大企業總以銀行金融機構、大企業總部等為主部等為主大公司客戶，還有外地企業大公司客戶，還有外地企業在鄭州的分公司或辦事處，在鄭州的分公司或辦事處，少部分本地成長型企業少部分本地成長型企業大公司客戶，政府大公司客戶，政府機關相關的服務機機關相關的服務機構，部分本地成長構，部分本地成長型企業型企業大公司客戶、相大公司客戶、相關服務機構、外關服務機構、外地企業分公司、地企業分公司、中小型公司及成中小型公司及成長公司長公司創業型企業、中小企創業型企業、中小企業，部分外地企業在鄭業，部分外地企業在鄭州的分公司州的分公司或辦事處，或辦事

22、處，金水路沿線金水路沿線客群挖掘客群挖掘周邊縣市周邊縣市豫北地市邊緣換房客戶，如：新鄉、原陽、焦作等地；向往鄭州，并對北環板塊無區域抗性，追豫北地市邊緣換房客戶，如：新鄉、原陽、焦作等地；向往鄭州，并對北環板塊無區域抗性，追求高品質生活；求高品質生活；尋求有升值潛力及價值的高端物業樓盤投資客。尋求有升值潛力及價值的高端物業樓盤投資客。通過客戶訪談及調研，對潛在客戶的置業目標進行鎖定：本區域本區域品質換房品質換房+市區市區品質換房品質換房項目項目產品形態產品形態總價區間總價區間客戶構成客戶構成天地灣天地灣別墅別墅+洋房洋房60-15060-150萬萬25%25%鄭州換房，鄭州換房，75%75%本

23、本區域換房區域換房鑫苑逸品鑫苑逸品香山香山小高層小高層+洋洋房房高層：高層：140-140-200200萬萬40%40%鄭州換房，鄭州換房，60%60%本本區域換房區域換房普羅旺世普羅旺世高層高層60-15060-150萬萬45%45%鄭州換房，鄭州換房，55%55%本本區域換房區域換房鄭州北區在售中高端項目客戶組成鄭州北區在售中高端項目客戶組成本區域換房客戶之權貴來自區域權貴聚集區金水北區金水北區/惠濟區惠濟區區域內實力最強的生意人生意人/城中村居民城中村居民 客戶群體以鄭州市區為主，以金水區、惠濟區為客戶群體以鄭州市區為主，以金水區、惠濟區為居多，輻射周邊縣市。居多，輻射周邊縣市。項目客戶

24、群體職業特征以專業市場生意人為主，項目客戶群體職業特征以專業市場生意人為主，城中村拆遷村民是不可忽視的強勁的消費群體。城中村拆遷村民是不可忽視的強勁的消費群體。客戶關注問題客戶關注問題地段交通地段交通親戚朋友圈層親戚朋友圈層區域價值有待提升區域價值有待提升偏離市中心偏離市中心子女教育問題子女教育問題周邊配套檔次低周邊配套檔次低生態居住環境生態居住環境“這一塊兒我比較熟，是鄭州的高檔住宅區，交通方便，朋友也住在附近朋友也住在附近”“在市中心住了很多年，為了讓父母接過來一舒舒服服住著，為了讓父母接過來一舒舒服服住著，買個大點的房子”“鄭州北區生活氛圍濃厚生活氛圍濃厚，生活非常便利”“生活配套挺完善

25、，住著也還舒服，就是周邊配套檔次低了些，顯得有些破，顯得有些破，現代都市感不夠強”“鄭州的發展方向是向東向西，北區以居住為主，不會是未來城市發展的主流？不會是未來城市發展的主流？”“鄭州的商務、政務中心均在東區，以后鄭汴一體化建設，整個城市的重心都是往東，北區有點偏北區有點偏”本區域換房客戶之回歸本地長期無高品質住宅外溢到市中心市中心/惠濟北區惠濟北區有“北區情結”的高管高管/公務員公務員根據市區某樓盤客戶特征分析，有部分惠濟區客戶外溢到周邊其他區域：童年青年回憶童年青年回憶 親戚朋友圈親戚朋友圈層層高端配套缺失高端配套缺失偏離市中心偏離市中心區域情節區域情節客戶心中賈魯河夢寐中回家回家之旅區

26、域認可區域認可“從小就在北區長大，對這一塊比較熟悉，也是有感情的也是有感情的”“希望有機會能回到從小長大的地方，住著高檔舒適的房子，體驗回家的感覺體驗回家的感覺”“我在財院上學的，習慣了北區的生活，鄭州人也都是有北區情節北區情節的，所以畢業后現在也在北區買房子了”“生活配套挺完善，住著也還舒服，就是周邊配套檔次低了些，顯得有些破，顯得有些破，現代都市感不夠強”鄭州區域換房客戶之舒居來自居住擁擠的鄭州市區鄭州市區全市范圍尋找高端生態宜居物業高端生態宜居物業p客戶主要以金水區為主力，其他區域客戶分布較少，金水區仍然是鄭州高端樓盤消化的主要力量。區域更新升級區域更新升級純洋房大社區純洋房大社區區域價

27、值不高區域價值不高區域面貌不佳區域面貌不佳公園宜居生活公園宜居生活客戶心中理想的舒適居家舒適居家產品配套檔次低配套檔次低“鄭州北區是城市的宜居區，靠北自然景觀豐富，區域高檔住宅眾多，是鄭州最宜居的區域鄭州最宜居的區域”“如果項目全是洋房，沒有其他物業，而且是純正的退臺洋房純正的退臺洋房，可以考慮”“北區整體環境較好，自然景觀資源豐富，居家很合適居家很合適”“鄭州北區城中村較多，片區形象較差，片區形象較差，現代都市感不夠強，但最近好像政府在開展大規模的城中村改造，幾年后北區的面貌應該會越來越好”【客戶置業目標鎖定客戶置業目標鎖定】1、“權貴”群體。主要包括區域內城中村居民、生意人，他們收入較高，

28、經濟實力強勁，是北區的富貴一族，他們看重區域的環境和居住氛圍。2、“北區情節”群體。主要是在北區企事業單位工作的員工，長期無高品質住宅因此外溢到本片區的客戶。他們的生活或工作與北區存在交集，懷有特定的區域情節，看重北區的生活氛圍。3、“舒居”群體。主要是來自鄭州全市尋求高端、舒適居住物業的客戶。他們經濟實力強勁，相比區域的區位、交通、配套，更看重生活的圈層、氛圍和檔次。項目客戶研究1.他們是誰？他們是誰？2.他們會被什么打動？他們會被什么打動？如何抓住中產需求？如何抓住中產需求？30-40歲人群：主要是改善性需求，教育是最大的驅動因素，此外重視地段、園林、開發商品牌也很重要林先生，36歲，鄭州

29、人，三世同堂居住，私營業主，廣告業，年收入約百萬“教育是我一定考慮的因素教育是我一定考慮的因素，現在孩子上小學，現在教育的競爭這么激烈，如果房子周邊沒有合適的教育資源，我是無論如何都不會考慮的?！薄澳侨绻f到換房，我現在的目標就是未來孩子大一些了，換成聯排別墅，300-400萬的樣子，是可以承擔得起的”“除了教育之外，讓我排序的話，順序應該是地段、產品、園林、物管、地段、產品、園林、物管、然后是開發商品牌然后是開發商品牌?！眳切〗?，32歲，鄭州人，三口之家，大學教師，家庭年收入約50萬“買房我會考慮在地段比較好的位置，最好是開發商品牌、品質、物管、最好是開發商品牌、品質、物管、配套都不錯的，貴

30、一點沒什么配套都不錯的，貴一點沒什么，關鍵是滿意。如果是拿少點錢買一個遠點的，那還不如多拿點錢，買一個各方面都滿意的?！薄敖逃潜夭豢缮俚慕逃潜夭豢缮俚?，現在孩子雖然不大，但是這些都是必須考慮的因素。”30-40歲人群：需求多在140平米左右，三代居住，贈送露臺或者花園認為是洋房必須的，如果產品有別墅的感覺就更好了林先生，36歲，鄭州人，三世同堂居住，私營業主，廣告業，年收入約百萬“如果洋房真的能有別墅的感覺洋房真的能有別墅的感覺話，也會考慮的，畢竟那樣的產品比較吸引人。”“平墅的話是不錯的，有些別墅的感覺，這樣的東西市場上也沒有，如果真的有的話，我回去看一看，如果好，真的就會出手了，可以作

31、為暫時的度假需求暫時的度假需求，但是未來有好的聯排別墅的話，還是回去換房的?！薄皥@林一定要做好園林一定要做好，布局合理，而不是亂堆砌，園林好會引發我的購買興趣的。”“車位要足車位要足夠，像我們家就有兩輛車，所以不說多，至少要保證一家一輛車，能兩輛車是最好的。”40-50歲人群：想找到合適的終極居所，對面積需求較大，對環境的看重有些甚至超過了居住功能，其次也看重升值潛力基本情況：張先生，42歲，建材老板，在市中心和東區均有房產“如果環境很好就會考慮環境很好就會考慮，我們幾個朋友現在都想買到這種”“還是比較看重升值的潛力重升值的潛力，現在不會過去住，因為暫時還是在市區工作和生活比較方便，畢竟那些地

32、方配套不便利”“未來可能會搬過去，畢竟年紀大點的話，那里環境還不錯，現在可以周末的時候跟朋友過去休閑一下，打打麻將什么的?！崩罾习澹?5歲，企業中高管,年收入約30-40萬“我的孩子馬上讀高中了，住校比較多，我倒是沒那么關心教育了，現在就想買套大點的，舒服點的房子，以后老人、小孩都各自有各自的空間，主要是環境，環境一定要好環境，環境一定要好，不管是內部環境還是外部環境?！薄绊椖恳幠４?，處于第一期，后續會有升值空間。”“在管城區有一套三房的老房子，可小孩大了，要有各自的空間，到時還要把老人接過來，索性一次性買個大房子也住著舒服，以后就不搬了以后就不搬了?！焙诵暮诵目蛻艨蛻?0%偶得客戶偶得客戶1

33、0%重要重要客戶客戶20%企業企業白領白領公務員公務員惠濟、金水北區惠濟、金水北區市政高級公務員，市政高級公務員，注重居住環境。注重居住環境。鄭州換房居民鄭州換房居民整個鄭州市區整個鄭州市區的部分高端的部分高端人群，換房，存在區域的認同感。人群，換房，存在區域的認同感。企事業高層企事業高層惠濟、金水北區惠濟、金水北區企事業高層，企事業高層，具有較強的經濟實力，尋找符合自己情趣的具有較強的經濟實力，尋找符合自己情趣的真正有價值的居所，認同區位。真正有價值的居所，認同區位。地市及投資客地市及投資客尋求真正具有升值潛力和尋求真正具有升值潛力和價值的高端物業的投資客、豫北地市地緣換價值的高端物業的投資

34、客、豫北地市地緣換房客。房客。私營業主私營業主輻射惠濟、金水范圍更廣，具輻射惠濟、金水范圍更廣，具有很強的經濟實力，對知名項目感興趣，注有很強的經濟實力，對知名項目感興趣，注重交通便利性、項目的教育配套。重交通便利性、項目的教育配套。公務公務員員私營私營業主業主企事業企事業高層高層地市及地市及投資客投資客鄭州換鄭州換房居民房居民+區域內區域內區域外區域外前期前期后期后期區域內客戶區域內客戶50%50%區域外高端客戶區域外高端客戶25-30%25-30%：私企業主、生意人、政府人私企業主、生意人、政府人員員本地原住民、周邊客戶、市本地原住民、周邊客戶、市區中高管、生意人區中高管、生意人投資客戶及

35、地市客戶投資客戶及地市客戶-15-15-20%20%全市投資客及河南省北全市投資客及河南省北部地市客戶。部地市客戶。【客戶定位客戶定位】1一個基礎面對1.2萬/，遠高出周邊市場的價格目標，建立可實現目標的比價體系 項目的比價體系項目的比價體系Foundation以小見大n建立新的“比價體系”完全突破區域價值，必須跳出現有市場完全突破區域價值，必須跳出現有市場重塑區域價值 本項目價格預期1.201.20萬萬/區域比價：從市場角度，需建立類似惠濟北區、鄭東新區的價值體系，價格方能得到市場認可二七區二七區中原區中原區惠濟區惠濟區金水區金水區鄭東新區鄭東新區管城區管城區成交均價：成交均價：778477

36、84元元/成交均價：成交均價：59565956元元/成交均價：成交均價：67306730元元/成交均價：成交均價：70777077元元/成交均價：成交均價：76217621元元/成交均價：成交均價：99299929元元/高溢價區域典型金水區“權貴”居住區n 價值點：價值點：城市便利性n 標志：標志：二七、金水路n 地位：地位：行政中心區n 典型項目：典型項目：銀基王朝銀基王朝高溢價區域典型鄭東新區“新貴”居住區n 價值點：價值點：高端城市資源n 標志：標志：CBDn 地位：地位：新城中心n 典型項目：典型項目：永威東棠永威東棠高溢價區域典型惠濟北區n 價值點：價值點：自然資源，低密度n 標志：

37、標志：CBDn 地位：地位：資源生態區n 典型項目：典型項目：思念果嶺思念果嶺自然資源的豪宅軸線與花園路城市價值中軸，自然資源的豪宅軸線與花園路城市價值中軸，兩條最有價值的軸線交匯處。兩條最有價值的軸線交匯處。黃河濕地黃河濕地賈魯河賈魯河怡豐森林湖怡豐森林湖80008000元元/天倫莊園天倫莊園1.81.8萬元萬元/天地山水間天地山水間15001500萬萬/套套鑫苑逸品香山鑫苑逸品香山1.21.2萬元萬元/天地灣天地灣84008400元元/金印陽光城金印陽光城76007600元元/國泰羅馬假日國泰羅馬假日72007200元元/英地天驕華庭英地天驕華庭1.11.1萬元萬元/鑫苑世家鑫苑世家850

38、08500元元/景觀資源軸景觀資源軸城市價值軸城市價值軸海上五月花海上五月花雁鳴湖雁鳴湖CBDCBD直線距離直線距離1010公里公里金沙湖高爾夫觀邸金沙湖高爾夫觀邸2.42.4萬元萬元/建業貳號城邦建業貳號城邦1.31.3萬元萬元/唯一的城市自然唯一的城市自然定義區域：定義區域：建立建立“城市與資源雙重價值城市與資源雙重價值”的比價體系的比價體系價 值 體 系價 值 體 系海上五月花海上五月花 1不可超越的產品價值：不可超越的產品價值：高端純正英倫洋房，產品本體與外延的高端純正英倫洋房，產品本體與外延的打造打造唯一的城市自然雙重價值區：唯一的城市自然雙重價值區：城市與資源兼得，項目所在片區價值

39、所在，鄭州城市與資源兼得，項目所在片區價值所在，鄭州唯一雙重價值區域唯一雙重價值區域2創造無可超越的產品價值創造無可超越的產品價值項目是保利在鄭州及產品線上的一次突破保利品牌Key point 1保利地產作為全國一線開發商，且已在鄭州打造保利百合旺銷項目，市場口碑及客戶認知度高。項目是保利在鄭州及產品線上的一次突破精工團隊Key point 2項目設計團隊，曾打造廣州魯迅公園、萬科松山湖等高端項目，處于園林設計領先地位。廣州魯邦園林公司Key point 3 純正血統以英倫建筑為藍本，擷取英倫的經典建筑元素，打造建筑及園林經典。Key point 4 純正洋房產品u純正尺度 一二層皆享獨立地下

40、室，引入視聽室、臺球廳、吧臺，將高端生活進行到底；前后雙花園，主人套房打造獨享的私密性庭院空間；主臥豪華套房充分保證其獨立性；層層退臺，確保戶戶皆有大尺度露臺、陽臺，享受真正洋房生活。4.2米的寬廳，保證了會客區的相對獨立性，并能夠滿足家中開設私人派對、沙龍的要求；復式戶型獨享100立方米的客廳空間，6米以上高空無遮擋，體驗殿堂式居住感覺。u 純正空間思考：除此之外，我們對項目本身還可以賦予什么價值？奢侈品能夠在視覺、情感、理念等方面能夠引起人們的共奢侈品能夠在視覺、情感、理念等方面能夠引起人們的共鳴，給人帶來愉悅的享受。鳴，給人帶來愉悅的享受。技術領先技術領先定制設計定制設計藝術享受藝術享受

41、132萬國表擁有自己的實驗室、萬國表擁有自己的實驗室、工程師和專利權，對科技和工程師和專利權，對科技和品質的極限開發，成為一種品質的極限開發，成為一種對對“完美完美”的追求，每只表的追求，每只表都要經歷都要經歷 28 28 次獨立測試。次獨立測試。PRADAPRADA的分店，每每落的分店，每每落成就自動進入世界建筑成就自動進入世界建筑史的必備條目，像一座史的必備條目，像一座座充滿視覺與裝飾藝術座充滿視覺與裝飾藝術品的美術館品的美術館CHANELCHANEL果敢的把晚禮服果敢的把晚禮服的拖地長裙縮短到與白日的拖地長裙縮短到與白日服一樣的長度，大膽地打服一樣的長度，大膽地打破了傳統貴族氣氛，盡可破

42、了傳統貴族氣氛，盡可能使其樸素，單純化。能使其樸素，單純化。我們必須創造屬于項目的本體價值內涵我們必須創造屬于項目的本體價值內涵高端高端是最人性、最體貼、最關懷的是最人性、最體貼、最關懷的定制設計定制設計I.I.除子母車位之外，預留大尺度停車位，供加長豪華大車車主選擇，除子母車位之外，預留大尺度停車位，供加長豪華大車車主選擇，避避免大車無處停放的尷尬免大車無處停放的尷尬II.II.可考慮在車庫的可考慮在車庫的臨墻或邊角處設置大尺度車位，能有效利用車庫空間臨墻或邊角處設置大尺度車位，能有效利用車庫空間大尺度停車位大尺度停車位人性化定制設計人性化定制設計闊綽尺度車位設計闊綽尺度車位設計 I.I.高

43、端人群往往有舉行家庭派對場所的需求，其訪客高端人群往往有舉行家庭派對場所的需求，其訪客的數量遠大于普通住宅，的數量遠大于普通住宅，將主人車庫和客人車庫分將主人車庫和客人車庫分設設，避免相互干擾，避免相互干擾II.II.鑒于人防車位的產權比較特殊，在出售或租賃時可鑒于人防車位的產權比較特殊，在出售或租賃時可能存在一定問題，能存在一定問題，在人防區設置部分客人停車位，在人防區設置部分客人停車位，便于管理便于管理停車庫主客分區，確保絕對私密停車庫主客分區，確保絕對私密人性化定制設計人性化定制設計車庫住客分區車庫住客分區 I.I.ICIC感應系統感應系統，在感應到業主駕車出入的時，路障會自動升起，無需

44、停車刷卡即可方便出入；II.II.智能化停車引導系統智能化停車引導系統，當車到達距離車位20米地方的時候，地燈將自動閃爍，可以幫助您迅速確認自己的車位，快速停車。智能化停車導視智能化停車導視人性化定制設計人性化定制設計I.考慮到小區內人車完全分流，為滿足業主回家的多種形式需求，特設代業主泊特設代業主泊車服務。車服務。II.在各人行入口，包括小區主入口，設置專業代入泊車服務人員各人行入口，包括小區主入口，設置專業代入泊車服務人員，根據業主需要代為泊車，然后將車鑰匙送到業主家中；業主可從園林漫步回家。III.當業主通過功能按鈕需要取車服務時，服務管理中心將及時派服務人員到業主家中取車鑰匙，然后將車

45、開到指定處交給業主。代業主泊車服務代業主泊車服務人性化定制設計人性化定制設計高端高端是文化與品味交融的是文化與品味交融的藝術享受藝術享受I.圍墻周圍參天大樹枝繁葉茂參天大樹枝繁葉茂，是景觀也是一種隔斷景觀也是一種隔斷II.沿項目圍墻四周種植巨大喬木，在外面道路上只能看到枝繁葉茂的樹木，而不知里面還別有洞天，制造極端神秘感和私密感。III.III.樹木必須是移植的數十年大樹樹木必須是移植的數十年大樹，否則小樹營造不了這種氛圍和效果。喬木包圍的神秘花園喬木包圍的神秘花園藝術的感官享受藝術的感官享受是景觀，也是隔斷是景觀，也是隔斷“英式管家禮賓司服務英式管家禮賓司服務，貴族，貴族般的奢享與體驗般的奢

46、享與體驗”I.英式經驗豐富的管家身著管家禮服、面帶微笑、用一口地道的鄉村英語問候業主，入門即刻，尊貴感由生。英式管家禮賓司服務英式管家禮賓司服務藝術的感官享受藝術的感官享受I.大堂舒適雅致的休息區大堂舒適雅致的休息區，大堂設有供休息的起居室，皮質復古風格的沙發，保證舒適性同時盡顯奢華與氣派；II.空間設計巧妙隔斷與裝飾巧妙隔斷與裝飾提升品質感與藝術觀賞性。大堂功能空間與藝術裝飾大堂功能空間與藝術裝飾藝術的感官享受藝術的感官享受“電梯轎廂內設置舒緩的電梯轎廂內設置舒緩的英倫音樂英倫音樂及及高雅的藝術品陳設高雅的藝術品陳設”I.電梯內部的藝術裝飾電梯內部的藝術裝飾，電梯轎箱內部以藝術畫裝飾，提升品

47、質感；II.電梯系統的人性化設置，播放英式背景音樂播放英式背景音樂。電梯轎廂內藝術化設置電梯轎廂內藝術化設置藝術的感官享受藝術的感官享受“紅地毯裝飾紅地毯裝飾，充滿儀式，充滿儀式感的尊貴感的尊貴”I.會所及入戶大堂的電梯區鋪上紅地毯會所及入戶大堂的電梯區鋪上紅地毯，將尊貴感營造到極致。電梯區尊貴感打造電梯區尊貴感打造藝術的感官享受藝術的感官享受“入戶聲控燈光設計入戶聲控燈光設計，貼，貼心為業主回家提供方便心為業主回家提供方便I.電梯出來的剎那，家里入戶花園柔和燈光亮起，免去業主夜晚回家黑暗中開門的不便II.在入戶花園中安裝聲控燈光，當在入戶花園中安裝聲控燈光，當踏入家里的一刻燈光即自動亮起。入

48、戶聲控燈光設計入戶聲控燈光設計藝術的感官享受藝術的感官享受奢華奢華是從未有過且難以被超越的是從未有過且難以被超越的絕對技術領先絕對技術領先先進舒適的公共系統先進舒適的公共系統絕對技術領先絕對技術領先公共系統公共系統 A A排水系統排水系統。污廢分流、同污廢分流、同層排水層排水，降低排水噪音和滲漏水幾率，減少干擾；并且保證衛生安全、防止臭味、異味出現 B B消防系統消防系統。公共區域配置煙煙感和溫感報警系統感和溫感報警系統，電梯大堂設置消防栓、手提滅火器及自動噴淋裝置，保證滅火需要。D D 電氣系統。電氣系統。配電設備采用火采用火災漏電報警系統災漏電報警系統，避免因配電設備和線路老化等原因導致的

49、漏電火災。C C 煙道。煙道。專設煙道用于排放廚房油煙，配置止回閥，確配置止回閥，確保油煙不倒灌保油煙不倒灌排水系統排水系統+消防系統消防系統+煙道系統煙道系統+電氣系統電氣系統高效隔熱減噪環保節能設施高效隔熱減噪環保節能設施絕對技術領先絕對技術領先隔音、隔熱節能玻璃隔音、隔熱節能玻璃窗戶使用世界第一品牌窗戶使用世界第一品牌德國旭格窗配置窗戶德國旭格窗配置窗戶，從隔音、隔熱到節能、保溫，以頂級標準升級居室品質、給業主帶來體貼入微的舒適享受。恒溫、恒濕、恒氧制冷系統恒溫、恒濕、恒氧制冷系統恒溫、恒濕、恒氧毛細管輻射制冷系統毛細管輻射制冷系統。將高科技管材系統鋪設于墻壁之下，仿造植物葉脈的毛細管，

50、柔和的調節居室冷暖。營造出前所未享的恒溫、恒濕、恒氧環境。新風及調濕技術新風及調濕技術自動調節居室的濕度與空氣質量自動調節居室的濕度與空氣質量，讓夏季不再潮濕、冬季不再干燥。徹底告別傳統空調的噪音和灰塵污染。“全方面凈化系統全方面凈化系統，創造一個潔創造一個潔凈舒適的居住環境凈舒適的居住環境I.I.中央吸塵系統中央吸塵系統，引進全新的清潔方式中央吸塵系統，由吸塵主機、吸塵管網及刷頭等組成，業主只需將吸塵軟管插入插座，吸塵刷就可將深藏室內死角的細菌、灰塵、螨蟲病菌等徹底清除。不會有二次污染和噪音干擾。II.II.納米光觸媒空氣凈化系統納米光觸媒空氣凈化系統。采用世界先進的納米光觸媒空氣凈化系統，

51、仿造森林環境，釋放出大量負氧離子，并除去空氣中的臭味，臭味，營造出生態綠色的社區環境。營造出生態綠色的社區環境。全面凈化系統全面凈化系統絕對技術領先絕對技術領先I.智能家居系統將是發展趨勢，為業主未來生活提供方便II.將有線電視線路鋪設入戶有線電視線路鋪設入戶，為今后廚房與衛生間的智能化做好充足的準備。III.III.德國家庭垃圾處理系統。德國家庭垃圾處理系統。將垃圾處理成干燥的碎末，避免堵塞下水管、招來蟲害、滋生病菌的可能，保持良好居家衛生環境的同時令生活倍感輕松。廚衛有線電視線路系統廚衛有線電視線路系統個性化定制設計個性化定制設計價 值 體 系價 值 體 系海上五月花海上五月花 1不可超越

52、的產品價值：不可超越的產品價值：高端純正英倫洋房，產品本體與外延的打造高端純正英倫洋房，產品本體與外延的打造唯一的城市自然雙重價值區：唯一的城市自然雙重價值區：城市與資源兼得，項目所在片區價值所在，鄭州城市與資源兼得，項目所在片區價值所在，鄭州唯一雙重價值區域唯一雙重價值區域2無可復制的外延價值：無可復制的外延價值：為客戶營造獨特的圈層生活及平臺為客戶營造獨特的圈層生活及平臺3打造無可復制的圈層平臺打造無可復制的圈層平臺Quintessentially Quintessentially 保利精英會保利精英會成就中產人士的高端生活我們打造的平臺：我們打造的平臺：不是一個普通的業主平臺，它對會員有

53、嚴格的篩選，是輻不是一個普通的業主平臺，它對會員有嚴格的篩選，是輻射除業主外的圈層，突破只是提供物管服務的局限，射除業主外的圈層，突破只是提供物管服務的局限，志在為會員提供一個高端圈層平臺。志在為會員提供一個高端圈層平臺。會員享受的權益與服務：會員享受的權益與服務：p會員享受三大權益與服務，包括高端消費匯、私愛文化匯和全能超級管家。其中，私會員享受三大權益與服務，包括高端消費匯、私愛文化匯和全能超級管家。其中，私愛文化匯與全能超級管家將是最重要的兩個部分。愛文化匯與全能超級管家將是最重要的兩個部分。高端消費匯高端消費匯 私愛文化匯私愛文化匯 全能超級管家全能超級管家 頂級消費匯是會員享受的最重

54、要的一部分權益。通過嫁接國頂級消費匯是會員享受的最重要的一部分權益。通過嫁接國內外高端資源，為會員打造豐富多彩并且獨特私享的生活，內外高端資源，為會員打造豐富多彩并且獨特私享的生活，在會員高端的生活品質基礎上，注入真正尊貴的定制元素，在會員高端的生活品質基礎上，注入真正尊貴的定制元素，為會員提供真正的圈層生活。為會員提供真正的圈層生活。從生活起居到商務活動、從家庭生活到外出旅行從生活起居到商務活動、從家庭生活到外出旅行全能超全能超級管家為尊貴會員提供全面細致的服務，保證會員優雅地享級管家為尊貴會員提供全面細致的服務，保證會員優雅地享受優質生活受優質生活為會員的高端生活注入文化、藝術的元素，與保

55、利資源結合，為會員的高端生活注入文化、藝術的元素，與保利資源結合，提升會員的生活品位，幫助會員提供子女國外受教育的路徑提升會員的生活品位，幫助會員提供子女國外受教育的路徑精英會籍OneOneThreeThreeTwoTwo對生活有品位的高端社會精英名流（保利百合業主中資產100萬以上客戶邀請，需資產審核）會員推薦（需兩個以上會員推薦，經資產審核通過）保利海上五月花業主（購買前已經過資產審核，購買后可獲入會資格）僅限被邀請會員僅限被邀請會員精英會需對會員資格進行嚴格審查，如會員的財富能力，社會地位等；精英會實行會員限制，會員人數限制在600名內。世界高端消費品發布展示，私人定制服務，高端運動高端

56、消費匯形象設計高爾夫定制豪華享受高端生活HOW ELEGANCE 如何優雅地生活資源整合資源整合嫁接資源嫁接資源1：高爾夫資源整合：高爾夫資源整合可選擇資源可選擇資源p 區域內：會員舉辦高爾夫球賽的常規場所區域內：會員舉辦高爾夫球賽的常規場所（必備資源）（必備資源）就近選擇河南天圣黃河高爾夫俱樂部（三所內），河南天圣黃河高爾夫俱樂部（三所內），洽談會員獨享優惠，或可組織會員日常前往。p 鄭州地區：舉辦會員高球友誼賽，增進會員鄭州地區：舉辦會員高球友誼賽，增進會員間交流與溝通（可選資源）間交流與溝通（可選資源）圣安德魯斯（鄭州）高爾夫俱樂部，圣安德魯斯（鄭州）高爾夫俱樂部，中國最為歷史久遠的高爾

57、夫球場由圣安德魯斯國際高爾夫發展(香港)有限公司投資興建，占地4200余畝，總投資為人民幣1.8億。擁有國際標準的18洞高爾夫球場，且前九洞為燈光球場，完全具備承接高水準國際賽事的能力。資源整合資源整合嫁接資源嫁接資源2：奢侈品流動展廳：奢侈品流動展廳在會所內設置奢侈品陳列櫥在會所內設置奢侈品陳列櫥窗，定期更換不同奢侈品品窗，定期更換不同奢侈品品牌牌p 珠寶展：卡地亞珠寶展：卡地亞p手袋展：手袋展：LVp腕表展：勞力士腕表展：勞力士pp吉米吉米國內第一位來往國際間的著名形象設計師；中國第一位簽約海外公司的形象設計師；中國第一位舉辦了時裝設計展的造型師，曾在世界著名電影節上為許多國際著名藝人進行

58、形象設計。p 秦怡秦怡曾多次應邀到國內外各地進行講學與技術交流；造型作品被國內外各大主流媒體發表，被譽為“舞臺背后的英雄”、“中國流行時尚的風向標”?？蛇x擇資源：定期邀請大師培訓學校人員為會可選擇資源：定期邀請大師培訓學校人員為會員開展形象設計員開展形象設計資源整合資源整合嫁接資源嫁接資源3：“形象設計形象設計”定期收藏品展覽欣賞紅酒知識講座與品鑒私愛文化會茶道紅酒私藏品鑒定會文化潮流信息HOW CULTURALIZE 如何文化地生活目前很多客戶都有子女出國留學的需求，另一目前很多客戶都有子女出國留學的需求，另一方面在出國之前以對留學院校的調查審核和提前適應方面在出國之前以對留學院校的調查審核

59、和提前適應國外生活環境教育與文化狀況為目的的出國游學活動國外生活環境教育與文化狀況為目的的出國游學活動也備受青睞，成為近年來比較流行的一個寒暑假活動也備受青睞，成為近年來比較流行的一個寒暑假活動項目。項目。可選擇資源可選擇資源整合鄭州地區經教育部資格認定的自費出國留學中介機構，如河南省教育國際交流服務有限公司、河南省教育國際交流服務有限公司、河南財經學院國際文化教育交流中心、鄭州教育對外河南財經學院國際文化教育交流中心、鄭州教育對外交流服務中心交流服務中心等，為業主提供留學/游學中介服務。短線團的游學時間一般在10天左右，價格為20000-30000元不等。（英國、美國、澳洲）按照地點不同費用

60、有所不同，英國游學團價格一般為25000元左右。資源整合資源整合嫁接資源嫁接資源1：留學：留學/游學機構游學機構p法國CAFA專業品酒師侍酒師學院（CAFA-FORMATIONS）是目前法國波爾多地區唯一一所專業目前法國波爾多地區唯一一所專業品酒師侍酒師學院品酒師侍酒師學院，與該校聯誼邀請專業紅酒品鑒師定期舉辦紅酒品鑒、紅酒保存等紅酒知識講座p到頂級酒莊拉菲、波爾多原產地進口限量版紅酒原產地進口限量版紅酒，邀請會員品鑒?？蛇x擇資源可選擇資源資源整合資源整合嫁接資源嫁接資源2：世界頂級品酒師與限量版：世界頂級品酒師與限量版紅酒紅酒紅酒消費已形成時尚，高端客戶對紅酒有了自己的理解與認識，但紅酒蘊藏

61、的深厚文化背景，專業的品鑒知識、頂紅酒蘊藏的深厚文化背景，專業的品鑒知識、頂級原產地紅酒都是他們缺少而向往的。級原產地紅酒都是他們缺少而向往的。全能超級管家DO ERVERYTHING YOU WANT為尊貴會員提供全面細致的服務，優雅地享受優質生活私人管家老中醫名廚資源整合資源整合嫁接資源嫁接資源1：家宴定制大廚：家宴定制大廚可選擇資源可選擇資源p 聘請聘請專業英國大廚、地道豫菜大廚、粵菜大廚等專業英國大廚、地道豫菜大廚、粵菜大廚等，為會員提供多種選擇的可能性（必備資源）為會員提供多種選擇的可能性（必備資源）物色擅長英國餐飲烹制的名廚。樊勝武，中國烹飪大師，阿五品牌創始人。盧偉強，港式粵菜大

62、廚，練得一身粵菜烹飪好功夫。p 家庭宴會定制服務。家庭宴會定制服務。朋友聚餐時，可以根據主人朋友聚餐時，可以根據主人需要，提供在家現場制作。需要，提供在家現場制作。p 私人宴請專享服務。私人宴請專享服務。在會所設置的商務宴請、家在會所設置的商務宴請、家庭聚餐場所，依照會員的口味與要求訂購新鮮原材庭聚餐場所，依照會員的口味與要求訂購新鮮原材料、打造專屬菜單等私人定制服務。料、打造專屬菜單等私人定制服務。可選擇資源可選擇資源p河南中醫學院（河南中醫學院（2、3附院）附院），聘請其中極具社會聲望的老中醫，如知名老中，聘請其中極具社會聲望的老中醫，如知名老中醫毛德西、孫彬等，與他們長期合作，定期坐診會

63、所，為會員提供服務。醫毛德西、孫彬等，與他們長期合作，定期坐診會所，為會員提供服務。p邀請邀請同仁堂經驗豐富老中醫同仁堂經驗豐富老中醫為會員提供咨詢服務。為會員提供咨詢服務。資源整合資源整合嫁接資源嫁接資源2：知名老中醫：知名老中醫提供服務提供服務p具備一系列完善的宴會設施和專業的服務團隊。具備一系列完善的宴會設施和專業的服務團隊。p活動專家會為宴會進行活動專家會為宴會進行策劃和組織，策劃和組織，為活動全為活動全程提供周到細致的服務。程提供周到細致的服務。p從菜單設計到現場布置到現場表演從菜單設計到現場布置到現場表演最大可能滿最大可能滿足會員的要求。足會員的要求。資源整合資源整合嫁接資源嫁接資

64、源3：宴會活動策劃與執行：宴會活動策劃與執行資源嫁接難易度資源嫁接難易度重要性重要性重要且容易操重要且容易操作，建議全做作，建議全做不重要但容易不重要但容易操作，建議選操作，建議選擇性做，增加擇性做，增加附加值附加值重要且難操作，重要且難操作，建議選擇性滿建議選擇性滿足足2-32-3項項相對不重要相對不重要且難操作，且難操作，可不作考慮可不作考慮平臺資源整合參考建議：平臺資源整合參考建議：p根據資源嫁接的難易度與重要性，我們可以將平臺所需嫁接資源劃分為四個部分。根據資源嫁接的難易度與重要性，我們可以將平臺所需嫁接資源劃分為四個部分。p其中，其中，重要且容易嫁接的資源建議全做，這將是平臺搭建成功

65、的核心部分；重要且難操作的建議重要且容易嫁接的資源建議全做，這將是平臺搭建成功的核心部分；重要且難操作的建議選擇性滿足選擇性滿足2-32-3項，項，如奢侈品展、名廚家宴，如奢侈品展、名廚家宴，這是提升平臺檔次的最關鍵舉措這是提升平臺檔次的最關鍵舉措；其他可以依實際情；其他可以依實際情況篩選，能增加附加值。況篩選，能增加附加值。世界奢侈品展世界奢侈品展游學與留學游學與留學宴會策劃宴會策劃高爾夫高爾夫名廚名廚頂級紅酒品鑒頂級紅酒品鑒私人形象設計私人形象設計老中醫坐診老中醫坐診精英會的建立，令海上五月花不再僅是居住的好房子更是一種生活素質乃至人生圓滿的保證是高端圈層的策源地社交平臺的發射點項目蓄客期

66、更可利用精英會進行有效的客戶梳理高端消費匯私享文化匯全能管家城市與自然資源雙重價值大城之上新區域價值區域生活平臺產品洋房產品價值定制化設計價值高端展示價值領先技術價值核心價值梳理2013鄭州洋房正名之作精英會圈層平臺區域價值提升新動力瞻觀的大城之上 生活方式：3C高尚的：高尚的：ClassyClassy（城市唯一雙重價值核心、高端圈層）（城市唯一雙重價值核心、高端圈層）便利的：便利的：ConvenientConvenient（出行快捷，生活便利）（出行快捷，生活便利）舒適的：舒適的：ComfortbaleComfortbale（自然資源、英倫洋房）（自然資源、英倫洋房）Theme立足區域、產品

67、及平臺價值下，找到營銷推廣的主題 項目營銷策略項目營銷策略3一條主線我們的形象定位需產生差異性我們的形象定位需產生差異性現有的形象定位模式：現有的形象定位模式：classical+power+fashionclassical+power+fashionClassicaClassica風格作為經典調性，市場沿用最多；風格作為經典調性，市場沿用最多；PowerPower風格較硬朗與霸氣，項目啟示階段沿用較風格較硬朗與霸氣，項目啟示階段沿用較多；多；fashionfashion風格時尚、現代，情景化體現，識別性風格時尚、現代，情景化體現，識別性強，短期爆破性樓盤受青睞。強，短期爆破性樓盤受青睞。形象

68、特性市場認知度與本案契合度classical尊貴、品質、家族多power硬朗、霸氣一般fashion時尚、優美、情景化一般鄭州低密度樓盤是怎么做的？鄭州低密度樓盤是怎么做的？79我們的物理屬性：賈魯河，新北區，純粹品質生活 大城之上大城之上純正英倫洋房典范純正英倫洋房典范q區域區域城市與資源兼得，新北區價值所在，鄭州唯一雙重價值區域城市與資源兼得，新北區價值所在，鄭州唯一雙重價值區域q項目項目英倫風格，純洋房社區，鄭州唯一純粹英倫洋房居住區英倫風格，純洋房社區，鄭州唯一純粹英倫洋房居住區q生活生活喚醒心靈的凈土，發現自然、高端、便捷的新生活喚醒心靈的凈土，發現自然、高端、便捷的新生活屬性定位屬

69、性定位大城之上大城之上純正英倫洋房典范純正英倫洋房典范F FA AB Bn新北區城市、景觀資源新北區城市、景觀資源n賈賈魯河魯河n純純洋房洋房n保保利品牌及物業利品牌及物業n附加值附加值n高品質產品及展示高品質產品及展示n英倫建筑風格英倫建筑風格n新北區雙重生活價值新北區雙重生活價值n純洋房、定制及科技產純洋房、定制及科技產品品n保保利品牌利品牌n圈圈層平臺層平臺n雙重價值雙重價值“上城上城”生活生活n保保利高品質圈層生活利高品質圈層生活n回回歸純粹人居生活歸純粹人居生活核心價值：保利高品質-新北區純粹自然生活81形象定位形象定位久違了，被感動的城市自然久違了，被感動的城市自然副標二：新北區雙

70、價值英倫純洋房副標二：新北區雙價值英倫純洋房副標：大城之上副標：大城之上純正英倫洋房典范純正英倫洋房典范注釋：注釋：純粹自然生活的回歸純粹自然生活的回歸高端品質生活高端品質生活發現客戶心靈的凈土發現客戶心靈的凈土82Action源于推廣主題及營銷策略的系列營銷動作 系列銷售舉措系列銷售舉措4系列舉措營銷策略推導思路項目價值體系梳理區域價值居住價值產品價值客戶定位區域客戶區域外高端客戶推廣策略區域價值精神感知自然生活+高端享受活動策略精神向往精神向往精神追求精神追求項目本體附加元素8 8月月1010月月6 6月月9 9月月7 7月月1111月月1212月月展示區開放展示區開放開盤開盤An階段一策

71、略主線：策略主線：“陽謀天下陽謀天下”高舉措、高形象、大客高舉措、高形象、大客戶、大爆發戶、大爆發強勢卷入新客戶外展場、派單、拓客等多渠道組合外展場、派單、拓客等多渠道組合Bn階段二強勢建立客戶認可展示、客戶維護、周旺場活動展示、客戶維護、周旺場活動C n階段三強勢打造高形象區域、精英會圈層、品牌資源契合的大事件活動，高舉高打區域、精英會圈層、品牌資源契合的大事件活動，高舉高打D n階段四強勢爆破集中大開盤推售集中大開盤推售高形象高形象高舉措高舉措大客戶大客戶大爆發大爆發l區域炒作及定義；保利大使評選；大使現身；保利院線簽約影星；賈魯河激光表區域炒作及定義；保利大使評選；大使現身；保利院線簽約

72、影星；賈魯河激光表演演l外展、推介會、源點客戶陌拜、低成本渠道外展、推介會、源點客戶陌拜、低成本渠道l展示到位、客戶梳理、現場活動、客戶維系展示到位、客戶梳理、現場活動、客戶維系【四四】營銷策略營銷策略推廣推廣區域外高端客戶區域外高端客戶區域內客戶區域內客戶線上線上網絡網絡/電臺電臺/報紙報紙/戶外戶外戶外戶外/報紙報紙/電臺電臺線下線下巡巡展展/短信短信/直郵直郵/微博微博巡展巡展/團購團購/陌拜陌拜/路旗路旗/樓體條幅樓體條幅/社社區海報區海報/短信短信客戶不同，渠道不同，各有偏重：客戶不同，渠道不同，各有偏重：【四四】營銷策略營銷策略推廣推廣創新巡展：形象及蓄客兩類巡展點l蓄客外展點：選

73、擇北環家樂福、農業路丹尼斯、卜蜂蓮花、麥德蓄客外展點：選擇北環家樂福、農業路丹尼斯、卜蜂蓮花、麥德龍、中原萬達五大外展場；龍、中原萬達五大外展場；l形式：設置展位，向咨詢客戶發送項目資料并附贈小禮品，展場形式：設置展位，向咨詢客戶發送項目資料并附贈小禮品，展場安排專業銷售人員進行講解；安排專業銷售人員進行講解；l形象展點形象展點:河南天地粵海酒店一層設立保利文化博物館，展出保河南天地粵海酒店一層設立保利文化博物館，展出保利品牌形象及項目形象利品牌形象及項目形象l特色：特色：循環展出保利文化系列獸首等國寶展品循環展出保利文化系列獸首等國寶展品l時間：時間：20132013年年6 6月開始月開始前

74、期講解保利品牌，以及系列開發項目，提升鄭州客戶特別是前期講解保利品牌，以及系列開發項目，提升鄭州客戶特別是北區客戶對發展商品牌的認可度北區客戶對發展商品牌的認可度保利海上五月花保利海上五月花暨保利文化博物館暨保利文化博物館【四四】營銷策略營銷策略推廣推廣創新拓客：高端及主流客戶專場推介 與知名汽車品牌嫁接與知名汽車品牌嫁接n針對高端客戶的滲透渠道針對高端客戶的滲透渠道 1 1、銀行渠道、銀行渠道：籠絡銀行客戶經理獲取有價值客戶客戶經理獲取有價值客戶信息CALL客；聯合銀行合作理財講座主推觀山悅；梳理銀行客戶銷費記錄選擇性銷費記錄選擇性CALLCALL客客 2 2、車行渠道：、車行渠道：利用新車

75、試駕活動滲透項目品牌滲透項目品牌；以車友會為平臺引入更多的意向客戶；利用4S店客戶經理手中資CALL客 3 3、EMBAEMBA高管班渠道：高管班渠道：聯合鄭大，財經學院、航空工業管理學院等高校獲取EMBA高管班人員名錄管班人員名錄DMDM直投直投；組織EMBA高管班參與項目活動提高認知EMBA高管班論壇高管班論壇n針對主流客戶的滲透渠道針對主流客戶的滲透渠道1 1、高新白領、北區教師、公務員、金水及東區高管、北環至農業、高新白領、北區教師、公務員、金水及東區高管、北環至農業路私企業主是重要的構成部分，本項目性價比高，有吸引主流客路私企業主是重要的構成部分，本項目性價比高，有吸引主流客群的條件

76、；群的條件；2 2、在各大企業及其社區進行巡展，能夠有效地針對性覆蓋地緣性、在各大企業及其社區進行巡展，能夠有效地針對性覆蓋地緣性客群，起到事半功倍的作用?？腿?，起到事半功倍的作用。3 3、汽配城、汽配城、4S4S店、科技市場等集中市場巡展，覆蓋私企、個體客店、科技市場等集中市場巡展，覆蓋私企、個體客戶戶886月：媒體開發商聯合區域炒作案例借鑒：案例借鑒：萬科、中信、金地、招商等開發商進行寶安中心區區域炒作；炒作寶安體育場、圖書館、青少年宮、演藝中心、海濱公園等五大公共設施增強區域信心【四四】營銷策略營銷策略活動活動業內人士拜會業內人士拜會時間：7月中旬邀約對象：鄭州、惠濟區本地政府機構、媒體

77、單鄭州、惠濟區本地政府機構、媒體單位以及業內人士位以及業內人士形式：餐會，放低姿態進入市場放低姿態進入市場，在項目進入市場之初宴請各機構，表示足夠的誠意，餐會現場餐會現場穿插音樂表演活躍氣氛。穿插音樂表演活躍氣氛。主要內容：早期項目還無任何展示條件，以建立以建立良好關系為出發點，簡單介紹項目基本情況良好關系為出發點，簡單介紹項目基本情況“得業內者贏天下得業內者贏天下”【四四】營銷策略營銷策略活動活動8月：營造高端圈層感，打造一個圈層夢想月：營造高端圈層感，打造一個圈層夢想引起圈層熱議的項目話題炒作引起圈層熱議的項目話題炒作話題炒作目的：話題炒作目的：展示區即將開放，配合客戶積累和篩選，提高客戶

78、對精英會圈層的期望值。話題炒作內容：話題炒作內容：u話題話題1 1：之于產品設計：之于產品設計保利將打造一個神奇的保利將打造一個神奇的“五月花五月花”綠道綠道u話題話題2 2：之于圈層：之于圈層保利將嫁接國內外高端資源，打造經營精英會保利將嫁接國內外高端資源，打造經營精英會u話題話題3 3：之于圈層：之于圈層保利將聘請中醫、私廚、私宴服務人員保利將聘請中醫、私廚、私宴服務人員u話題話題4 4：之于體驗：之于體驗99月份售樓處、月份售樓處、“五月花五月花”綠道開放，屆時將有河南首場激光秀綠道開放，屆時將有河南首場激光秀話題釋放渠道：話題釋放渠道：面向客戶，在巡展點、推介、業內人士中傳播精英會作為

79、客戶積累工具的使用：精英會作為客戶積累工具的使用：u6月蓄客開始同時啟動“精英會”入會申請，填寫申請書，作為蓄客工具；u9月展示區開放當日起開始認籌，客戶填寫申請書，并進行資金審查或繳納認籌金，作為“精英會”入會資格審核；u10月開盤后，成功認購并資金100萬以上客戶成為“精英會”會員?！舅乃摹繝I銷策略營銷策略活動活動【名表鑒賞名表鑒賞】【頂級名車展頂級名車展】攜手亨吉利表行舉辦“世界名表世界名表20112011新款新款發布會發布會”，展示百達翡麗、江詩丹頓、寶璣勞力士品牌世界名表，向目標客戶傳達一份奢華的生活資訊，演繹一種永恒的新貴精神u與寶馬、奔馳或者賓利合作，在會所展示其系列名車系列名車

80、高端圈層生活啟動高端圈層生活啟動8月下旬到月下旬到9月，月，“精英會精英會”資源展示啟動。資源展示啟動?！靖郀柗蛴颜x賽高爾夫友誼賽】邀請長江商學院教授長江商學院教授講學，組織順德各大商順德各大商會會員會會員共同參與，傳輸最新的經濟理論與企業經營理念，共同探討企業經營發展之道【四四】營銷策略營銷策略活動活動“印象賈魯河印象賈魯河”激光匯演激光匯演l活動時間：9月份l活動內容：以項目展示區及賈魯河為背景，打造全國首個英倫河景以項目展示區及賈魯河為背景，打造全國首個英倫河景激光盛典，鉆石會驚艷亮相激光盛典，鉆石會驚艷亮相請專業公司制作反映項目成長故事、北區城市及自然價請專業公司制作反映項目成長故事、

81、北區城市及自然價值的題材影片，在開放日以賈魯河、展示區為背景投放。值的題材影片，在開放日以賈魯河、展示區為背景投放。以國內首個大型河景、英倫激光音樂會震撼鄭州。以國內首個大型河景、英倫激光音樂會震撼鄭州。l推廣：以電視、網絡為主，輔以戶外、報紙和短信。精英會啟動儀式精英會啟動儀式-項目誠意客戶認籌項目誠意客戶認籌當天宣布當天宣布“精英會精英會”正式成立，并開始進行項目認籌正式成立，并開始進行項目認籌索菲特業主答謝晚宴索菲特業主答謝晚宴時間：11月地點：索菲特酒店；主題：1、客戶答謝晚宴（15桌左右）；2、保利海上五月花訂制化禮品贈送；意義：奠定高端市場影響力、強化項目高端品質感，增強成交業主信

82、心、市場口碑、直接促進下階段銷售和老帶新成交【四四】營銷策略營銷策略活動活動20132013年年營銷總控圖營銷總控圖推售策略推售策略線下推廣線下推廣6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月重要重要工程節點工程節點階段劃分階段劃分 周周暖場活動周周暖場活動形象期形象期激光音樂會激光音樂會低成本派單渠道低成本派單渠道/直效渠道直效渠道銷售中心、展示區開放銷售中心、展示區開放強銷期強銷期精英會資源活動精英會資源活動線上推廣線上推廣推出推出103103地塊所有房源地塊所有房源實現價格：均價實現價格：均價1200012000元元/平方米平方米戶外廣告戶外廣

83、告/電視、網絡電視、網絡炒作炒作/短信短信/平面媒體平面媒體微博微博 戶外廣告戶外廣告/網絡炒作網絡炒作/短信短信/平面媒體平面媒體/電電梯間廣告梯間廣告蓄客期蓄客期戶外廣告戶外廣告/電視、網絡炒作電視、網絡炒作/短信短信/平平面媒體面媒體外展場、推介、源點客戶拓展外展場、推介、源點客戶拓展責任地產，定義上城責任地產，定義上城生活生活久違的城市自然久違的城市自然英倫洋房典范英倫洋房典范活動活動業內推介業內推介話題炒作話題炒作區域炒作區域炒作視客戶數量，強勢加推視客戶數量，強勢加推104104地塊房源地塊房源實現價格：均價實現價格：均價1300013000元元/平方米平方米答謝宴答謝宴世聯地產2013 04You enjoy.We serve.謝謝聆聽！