1、走在城市的鋼筋水泥森林里，身旁匆匆的路人沒人會注意到我走在城市的鋼筋水泥森林里，身旁匆匆的路人沒人會注意到我的存在。我只作為自己一個本我的原點而活著，只是蕓蕓眾生的存在。我只作為自己一個本我的原點而活著，只是蕓蕓眾生中的一個符號。我不想這樣，我想在這鋼筋水泥的中的一個符號。我不想這樣，我想在這鋼筋水泥的“叢林叢林”中中尋找屬于我的鳥語花香。如果可以，我想離光污染遠點，我想尋找屬于我的鳥語花香。如果可以，我想離光污染遠點，我想離聲污染遠點，我想離摩肩接踵的人群遠點離聲污染遠點，我想離摩肩接踵的人群遠點但是，我舍棄但是，我舍棄不了城市。我，已經成為城市的組成部分。不了城市。我，已經成為城市的組成部

2、分。關于酒店式公寓關于酒店式公寓酒店式公寓，酒店式公寓普遍位于大型商圈內，保持統一裝修模式，配置一整套高標準硬件設施和酒店服務系統，聘請專業酒店物業管理公司或酒店式公寓管理公司統一經營與管理、區別于純酒店單間的公寓，大多被用于投資使用。酒店式公寓始于1994年。最早的起源是在歐洲，是當時旅游區租給游客供其臨時休憩的物業。此種物業的客人雖然只是作短暫的休息和停留，但是需要提供其統一的、必需的上門管理與服務。所以，此物業類型既具備酒店的特性，又相當于個人的“臨時住家”，這就形成了酒店式公寓的雛形。不久以后，此種物業在歐洲越來越多，服務也越來越周到，逐步受到越來越多的特定群體的青睞。如今，酒店式公寓

3、類物業已遍布全球。我國的酒店式公寓最早出現在深圳。主要由于當時的深圳是我國改革開放的前沿陣地，最早吸收了外來的信息與先進的物業類型與模式。之后，逐步在上海、北京等大城市有所發展。該類物業一般都出現在比較發達的大城市或是一些旅游區。WHO AM IWHO AM I唯有清晰的自我認知，才可以站在市場的角度上了解自己唯有清晰的自我認知，才可以站在市場的角度上了解自己的方向，洞悉自我的未來。的方向，洞悉自我的未來。我是誰？我長得什么樣？跟別人比我好在哪里，我的欠缺我是誰？我長得什么樣？跟別人比我好在哪里，我的欠缺又是如何？我可以立于市場是因為什么？我如何在疲軟的市場又是如何？我可以立于市場是因為什么？

4、我如何在疲軟的市場中中“火線火線”突圍？突圍？我不敢說，我不敢說，我可以我可以成為酒店式公寓的新貴。但至成為酒店式公寓的新貴。但至少，我能肯定，我的重新少，我能肯定，我的重新“入市入市”，一定會為沉寂，一定會為沉寂許久的許久的“江湖江湖”掀起千層浪。我必將為自己書寫里掀起千層浪。我必將為自己書寫里程碑式的一筆，程碑式的一筆，因為因為我，龍頭我，龍頭不僅僅是在打造一個項目，不僅僅是在打造一個項目，我打造的是一個從我開始的我打造的是一個從我開始的時代！時代！讓我開啟這一場讓我開啟這一場新時代的征戰新時代的征戰龍龍公公館館貴貴之之鄰鄰，尊尊之之所所龍公館龍公館之之征戰江山征戰江山胸胸懷懷江江山山大大

5、隱隱于于市市第第第第一一一一回回回回合合合合：市市市市場場場場研研研研判判判判第二回合：定位延展第三回合：專案推廣第一回合第一回合 市場研判市場研判孫子兵法孫子兵法孫子兵法孫子兵法：“名君賢將，所以動而制人，成功出于眾者，先知也”。先知先覺是領導者，后知后覺是追隨者，不知不覺是淘汰者。故此，一場戰爭的成敗，首要條件要清醒地知道形勢發生了什么變化，問題在哪里，危機在哪里。了解了敵軍之底細，方能攻其不備，出奇制勝！龍頭公寓龍頭公寓本案位于朝陽南新園西路8號。緊鄰東三環華威橋畔，驅車5分鐘可抵國貿中心，3分鐘進入京津高速公路公寓環型結構的公寓樓。酒店為17層樓，公寓為14層樓。公寓部分有3部電梯（2

6、部客梯，一部貨梯）。70年產權公寓已經使用將近12年，還有58年產權。關于自己項目四至入口關于自己項目四至園區內關于自己項目四至園區入口關于自己項目四至園區門口道路關于自己項目四至園區東面美景東方美景東方關于自己項目四至關于自己項目四至園區南面山水文園關于自己項目四至園區北面郵政綜合樓目前沒有投入使用關于自己項目四至園區北面香榭舍關于自己項目四至園區西面近端關于自己項目四至園區西面遠端關于自己地域陳述我，坐落于東南三環四環之間，座擁無可比擬的地位優勢我，坐落于東南三環四環之間，座擁無可比擬的地位優勢我的周圍，有完善的交通體系我的周圍，有完善的交通體系三環四環，皆可隨意通達三環四環，皆可隨意通達

7、我的周圍，有可帶動客戶優勢的我的周圍，有可帶動客戶優勢的“豪華豪華”物業物業山水文園等成熟山水文園等成熟“豪盤豪盤”直直 接帶動地域價值接帶動地域價值我的周圍，有相對完善的人文氣氛我的周圍，有相對完善的人文氣氛傳統居住區，周邊物業配套完善傳統居住區，周邊物業配套完善我的周圍，有相對成熟的社區環境我的周圍，有相對成熟的社區環境大社區概念形成，與周邊各高檔物大社區概念形成，與周邊各高檔物 業遙相呼應業遙相呼應我的周圍，有成熟的商業環境我的周圍，有成熟的商業環境購物，日常消費均可在一公里內尋找到購物，日常消費均可在一公里內尋找到 合適的商業消費場所合適的商業消費場所我的周圍，有儒雅的文化環境我的周圍

8、，有儒雅的文化環境首圖，平添無限文化底蘊；古玩城、潘家首圖，平添無限文化底蘊；古玩城、潘家 園園眾多的古董交易場所眾多的古董交易場所“掀起掀起”無限歷史文化痕跡無限歷史文化痕跡關于自己內部指標總計總計15080.8115080.81平方米平方米 占地占地9723.329723.32平方米，平方米，綠地率綠地率33%33%，使用率使用率76.7%76.7%，容積率為容積率為3.53.5，標準層高標準層高2.92.9米，米，現已簽約現已簽約163.64+108.944+68.144163.64+108.944+68.144，現網上報價，現網上報價1390013900元元/平方米，平方米，關于自己內

9、部裝修入口感應電梯關于自己內部裝修公寓入口連廊關于自己內部裝修公寓室內裝修關于自己內部裝修公寓室內潔俱關于自己內部裝修公寓室內日式風格裝修關于自己裝修標準電梯（貨梯）：日本三菱；客梯：上海三菱；防火門（大門）：日本流閉（諧音）；臥室門：全部為實木門；空調：日本心晃；（空調為中央水循環系統。夏天5個月有冷氣，冬天有5個月有暖氣。沒有燃氣，為電磁爐灶。）浴盆：日本因那阿絲（諧音）；潔具：TOTO；（馬桶沖水系統為節能系統，洗手池的水自動流進馬桶水箱，成為馬桶水箱的沖水。）櫥柜：日本日波；門窗：香港雅迪；消防設施：煙感，噴灑，應急燈，消防栓都是酒店式設計。上下水的配件都為日本進口材料。關于自己裝修標

10、準裝修采用2次吊頂，沒有明線，走線和燈口都在墻內。全部為大開間，隔斷可以拆。由于使用的時間較長，現裝修狀況40%較干凈再進行簡單裝修即可，40%進行修補也可出售，20%要重新裝修。關于自己生活成本空調8元/平米/月，飲用水為二次處理用水，熱水：16.1元/噸，冷水：6.1元/噸物業費：3.5元/平米/月電為商業用電0.8元/度關于自己市場調研經策劃單位為期一周的500份(有效問卷436份)無差別人群調查問卷，并進行后期問卷分析。其中，參與調查的年齡組成為：超過超過8080的潛在購買客戶年齡介于的潛在購買客戶年齡介于26-4226-4226-4226-42歲歲歲歲之間之間關于自己市場調研對于該區

11、域住房，消費者普遍購買傾向為酒店式公寓的高回報率在各種投資相繼疲軟的現下已經逐步被市民所認知，并可能成為新的投資增長點關于自己市場調研目前沒有投入使用對于該區域住房，消費者普遍單位價格趨向為關于自己市場調研目前沒有投入使用對于該區域住房，消費者購房配套需求交通、教育、商業是潛在購房客戶最為關心的配套關于自己我的總結 雖然我早已誕生，但面對新生的同類們，我還比他們有多十余年的產權擁有；雖然我有很多小的問題，但不會因這些而抹殺掉我內質之美；雖然我是12年前的產物，但是，面對新生的“小兄弟”們，我的骨頭更硬（質量優異），內功更好（內飾大部分為進口產品，部分為合資產品）；當然，我的問題與優點同樣的明顯

12、。面對眾多新穎的設計，我的外觀也許有點不那么IN了，我的內飾風格也已經OUT于現今的格局。12歲的年紀，我也應該“洗一個澡”，徹底的擦拭掉身上的污塵。我知道，這些的一切，都是會影響到“客人”對我的第一印象。不過，比起我的“美”，這些，又算得了什么呢？還有，我的生活成本很高，無論是水、電，我都高于市場常價。但是，我知道，跟下里巴人相比，我注定只能屬于陽春白雪的行列。我有特行許可證書，可以進行酒店式經營。我現在已經通過酒店的部分，打造好我該有的市場形象。我想，如果要給自己一句話的詮釋。那么，我希望，我的未來是“高貴但不高價，品質勝于外觀”。而且，高生活成本的先天劣勢，注定了我沒有辦法去迎合大眾群體

13、的需求關于行業只有了解市場，尊重市場，才可以立于市場不敗的行列。只有了解市場，尊重市場，才可以立于市場不敗的行列。所以，對于宏觀市場的準確把握，是讓我可以不所以，對于宏觀市場的準確把握，是讓我可以不“走偏走偏”未未來道路的一個重要依據。來道路的一個重要依據。關于行業行業特點意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，主要模式為提供服務、沒有酒店經營的服務式公寓。集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。關于行業客群特點相對比與酒店，酒店式服務公寓主要針對居住市場中較為長期或頻繁居住的居民，尚無特定的標準。較為長期居住的定義一般在季度、或半年或以上。這個市場的主要客群包括：長期出國的生意人及其家人，長期在外的

14、跨國公司總裁、高級管理人員、高級員工等及其家人，放長假的家庭，以及需要進行商務交流或者進修的中高級商務人士等在京海外社團和駐華使館的工作人員等。另外，一些小型公司也成為酒店式服務公司的客群，主要作為商住使用。關于行業服務特點在服務上，物業管理一般是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業公司進行管理。一方面消除客群對物業管理公司水平的懷疑；另一方面，切實為住客提供高檔、到位的各種服務，使客戶享受自由舒適、高質量的生活。其借鑒酒店服務及管理模式，提高諸如家具清潔、送餐、宴會安排、洗熨及送衣、鐘點服務、電召的士等一系列服務，較之于普通公寓服務內容更多，為特定客群提供更多其所需的服務內容。關于行業戶型配

15、套特點酒店式公寓的戶型，根據各自項目所處的位置及自身定位，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求。在裝修上統一為精裝修，并多為提供全套的家居設計和電器，對于不同戶型也配合不同的格調。另外，根據住戶要求提供酒店式服務的同時，一般酒店式公寓的公共硬件設施均類似酒店，例如大堂、會所等，居住者的身份和氣派也可彰顯。其他附屬設施還增加了銀行、小型超市等項目。關于行業兩大功效我國的酒店式服務公寓經過幾年的發展，在原有基礎上已經形成自己的特點，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統的酒店相比，在硬件配套設施上毫不遜色，而服務更加家庭化、人性化。由于它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此，備

16、受我國以及在我國工作的外籍商務人士的青睞。關于行業北京主要分布區域金融街CBD區域中關村關于行業北京主要分布區域區域分布金融街（行情看好、競爭激烈）供應方面：金融街公寓市場現有供應量為40萬平方米左右。需求方面：隨著金融街形象的確立和影響的擴大，國際金融巨子，國內金融行業、通信行業和上市公司對于本地區公寓將產生巨大的需求，且該地區寫字樓眾多，公寓的商務功能相對較弱，更貼近居住的本質，將會得到本地區商務人士的認同。租金方面：目前該地區高檔酒店式服務公寓租價為15美元/平米.月。由于此區域內商品房品質也較高，而酒店式公寓多以中大戶型為主，總價不占優勢，金融街及其周邊地區酒店式公寓與住宅的競爭將日趨

17、激烈。關于行業北京主要分布區域區域分布CBD地區（發展最早，價格最高）該區域是北京市公寓市場發展最早、最成熟的區域。雅詩閣、嘉里中心、燕莎、等項目均已投入使用，并成為北京酒店式公寓產品的典型代表；隨著CBD的進一步發展，寫字樓、大量公司的進駐，CBD核心區繼續向外圍擴張，緊鄰CBD的其他區域也出現了一定量的品質分級、檔次分級的酒店式公寓，包括通用時代、遠洋新干線公寓、東方瑞景國際公寓，珠江帝景；需求方面：該地區租戶大多為外國公司或機構的外籍工作人員，他們一般都能享有公司給予的租房預算，需求較為旺盛。售價方面，在售項目價均價上升速度較快。租金方面，本地區高檔公寓租金穩定，租金報價達到了每月每平方

18、米15-20美元，從一個側面說明了CBD高檔酒店式公寓目前公認的平均租金水平。關于行業北京主要分布區域區域分布中關村地區（需求量大）中關村地區公寓市場供應量不大，到目前為止，總供應面積為60余萬平方米，提供3000多套高檔公寓。其中酒店式服務公寓占20%，其余大部分為商住公寓。需求方面：中關村地區對住宅的消費能力很大，對高檔公寓特別是酒店式商住公寓一直供不應求。中關村眾多高科技企業尤其是IT業中的員工希望居住地離工作地交通方便，環境安靜、綠化率高，配套完善。租金方面，與朝陽CBD的高檔公寓不同，中關村的高檔公寓面臨的客戶主要是國內客戶，外銷客戶較少，因此市場上以內銷公寓為主，整體租金水平也就沒

19、有CBD那樣高。關于行業未來發展 在未來幾年中，與世界更為緊密的融合和交流將極大地刺激北京的高端租務市場，中國強勁的經濟形勢、日益完善的投資環境和即將召開的2008年奧運會對市場將起到積極的推動作用。根據2008年奧組委簽約的112家星級飯店給出的賽時房價：在奧運期間北京市簽約飯店中，五星級飯店的平均房價為429美元，其中53%是標準間，平均價格353美元。四星級飯店平均房價305美元，標準間平均價格272美元。三星級飯店的平均房價193美元，其中70%為標準間，均價為176美元。根據北京市旅游局的統計，預計奧運會期間海外觀眾將有26-39萬人，旅游者有15-20萬人，預計需要客房9-10萬間

20、；國內觀眾225-258萬人，預計客房需求16-18萬間。總體奧運會北京的客房需求量近30萬。2006年年底北京酒店業的客房數量為13萬間，五星級酒店出租率69%，全市的酒店業出租率為65%。可以預見，2008年的北京酒店業必將承載大量的市場需求，客房數量會出現供不應求的市場狀況。關于行業橫向比較知己知彼，百戰不殆。只有了解到行業，只有了解到對手的作為洞悉全局，才可屹立于不敗所以，認識到自己后，我想，我還需要認知的是市場的對手們關于行業橫向比較根據北京市酒店式公寓較熱的CBD、中關村等區域及其輻射區域為主流，并輔之以逐步出現此類產品的新興區域為輔助，我司選取了11個樣本進行調研與分析，包括：C

21、BD核心區：酒店式公寓最為集中，較早出現此類產品、且以純粹高端為主的酒店式供應區域，樣本選為嘉里中心、雅詩閣、銀泰中心柏悅居。CBD輻射區：03年較早面向CBD年輕白領的珠江羅馬mini酒店式公寓、珠江帝景、遠洋國際中心、華駿世界城。中關村及其輻射區：遠中悅萊、紐約客、文津國際望京區域：新興酒店式公寓產品的區域，選擇樣本為博雅國際中心橫向比較租賃市場橫向比較租賃市場橫向比較租賃市場橫向比較租賃市場以上項目中，單純以酒店式公寓立項的項目較少，大部分酒店式公寓都隸屬于大的社區，或者依托周邊的星級酒店。依托大社區的酒店式公寓最大優勢在于能夠充分享用大社區才有的大配套。另外，24小時便利店、洗衣店、咖

22、啡館、美容院、家政中心、商務中心等都要配備齊全。依托于星級酒店的酒店式公寓，產品自身與客戶均為純粹的高檔次，即不但能享受到酒店的高素質配套，而且能享受到星級酒店源源不斷的高質量客源。樣本調研與分析-戶型、租金小結橫向比較租賃市場樣本調研與分析-戶型、租金小結戶型方面，上述項目中，位于 CBD核心區的高端品牌項目嘉里中心、雅詩閣、銀泰柏悅居以中大戶型為主以外，區域項目均以中小戶型作為主力供應。小戶型項目占有較大的比例，大多數戶型面積在6080平方米之間。戶型靈活度方面，遠洋國際中心等少數項目是框架結構，能夠自由分隔，大多數酒店式公寓的戶型種類都較少。從目前的發展趨勢來看，戶型面積有逐步增大的趨勢

23、，一個方面由于小戶型供應充足，具有較大同質化，而對需要大面積戶型的客戶不能有效滿足，另外有的項目在酒店式公寓的居住功能之外增加了行政辦公的功能，無形中增加了對大面積套型的需求。橫向比較租賃市場樣本調研與分析-戶型、租金小結出售方式方面，少部分項目采用包租的方式，固定包租年限，并在規定年限之內給予客戶一定比例租金收益，保證客戶的投資收益。此種方式一定程度上促進了項目的銷售，例如珠江帝景酒店式公寓絕大部分均由其老業主作為投資，收取穩定的10年7%返租收益。但是目前國家政策將嚴厲打擊此類投資性產品，包租行為處于國家嚴厲整治的范疇。這對投資客群占主力的酒店式公寓的產品本身、升值潛力挖掘、以及投資客群的

24、要求均有所提高。另外由遠洋房地產公司開發的遠洋新干線和遠洋國際中心酒店式公寓都采取整售方式，由購買方統一經營，這與那些售散出售的酒店式公寓在日后的管理和物業的品質方面具有相當的優勢。橫向比較裝修配套橫向比較裝修配套橫向比較裝修配套橫向比較裝修配套酒店式公寓既然作為高檔寫字樓的配套，則在品質上要與其身份與地位相符。所以在裝修裝飾方面都做到不遺余力。尤其在能顯示項目品質的外立面和大堂方面更加注意。在室內裝修上則體現出品味和舒適，號稱帶著牙刷就能入住，針對的客戶群主要就是來往與各城市之間的工作繁忙的商務人士。橫向比較物業配備及取費橫向比較物業配備及取費酒店式公寓運營的成敗，關鍵在于服務，在于有沒有專

25、業的公司進行管理。從上表可以看出，這些項目大多數依托于五星級酒店，并聘請國際知名的酒店管理公司進行酒店的后期運營，如第一太平戴維斯、凱萊物業管理公司、賽特酒店管理集團、中原物業管理集團等，都是比較有影響力的專業酒店管理公司，有了這些公司的加盟，是其后期運營、以及對客戶的良好的收益保障。橫向比較個案比較目前沒有投入使用樂成國際物業類型公寓建筑類別板樓均價25000元/平米裝修情況精裝交通位置三四環之間開盤時間2006-11-11入住時間2008-5-30物業地址華貿中心南800米（朝陽區西大望路）銷售套數：429套已簽約套數：215套成交均價：16882元/平銷售率：50%橫向比較個案比較目前沒

26、有投入使用蘋果社區二期物業類別:公寓建筑類別:板樓裝修狀況:精裝修物業地址:朝陽區百子灣路32號國貿沿三環向南300米至百子灣路口向東300環線位置:三至四環均價:17000元/平方米交通狀況:位于國貿橋東南，緊鄰CBD，距東三環300米。銷售套數：1024套已簽約套數：444套平均成交價格：16902元/平銷售率：43%橫向比較個案比較目前沒有投入使用山水文園四期物業類別物業類別:普通住宅普通住宅別墅別墅建筑類別建筑類別:板樓、聯排別墅、疊拼別墅板樓、聯排別墅、疊拼別墅裝修狀況裝修狀況:精裝修精裝修物業地址物業地址:朝陽區東三環十里河弘燕路朝陽區東三環十里河弘燕路環線位置環線位置:三至四環三

27、至四環均價均價:31000元元/平方米平方米價格描述價格描述:以上為四期以上為四期1號樓開盤價格。一次號樓開盤價格。一次性付款，銀行按揭性付款，銀行按揭銷售套數：銷售套數：115套套已簽約套數：已簽約套數：26套套平均成交價格：平均成交價格：30932元元/平平橫向比較自我總結 酒店式公寓總體分布區域依托于經濟發達區域或者環境優良位置。但統一都擁有交通便捷，動靜皆宜的特性。北京現有知名酒店式公寓均存在價格挑高，但租賃火爆的現象。北京現有知名酒店式公寓均配備良好的物業管理團隊。物業費均等于或大于一美元以便于支撐更優秀的的物業服務。北京現有承租率較高的酒店式公寓均佩有全套室內設施，可以讓承租人能達

28、到“拿著牙刷就可以入住的方便，快捷。經過0406年的市場預熱期，酒店式公寓已經開始逐步進入市場成熟期。新項目陸續出現。需要更明確自身定位及同位差異值。市場分析SWOTS地域優勢，整體社區氛圍已形成現房,沒免除后顧之憂購房后即可見到投資收益品質優勢，優良的內功，高素質的“鄰居”，人文環境等可帶動整個樓盤品質W舊樓新賣。樓體本身已經略有陳舊生活配套設施還不齊備產品類型同質化現象比較嚴重O2008奧運對于酒店的需求缺口投資型酒店可填補目前市場的空白合理的價格勢必可以攪動疲軟的市場產品市場已經逐步進入成熟期T所面對客戶群體較窄陳舊的內飾可能會引起的二次裝修市場整體的疲軟階段市場分析根據SWOT分析，在

29、可以規避的條目中，可以在少投入，多產出的前提條件下，對建筑外進行粉刷或者局部點綴部分家具及裝修的更換地毯的清洗及更換部分房間銷售后入住前的裝修（二次收益）市場分析人群分析投資客居多酒店式服務公寓的購買客戶中，投資者占絕對比例。根據北京中原的調研結果分析，投資客戶主要可以分為兩大類型。第一類為純投資型客戶，主要有個人投資者和機構投資者組成，個人投資者年齡在30-35歲范圍內，機構投資者主要是具備一定經濟實力的中小型企業。他們購買酒店式服務公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潛力，他們的預期投資回報率一般在8%-15%。這部分客戶占整個客戶總數的60%左右。市場分析人群分析養老型客戶，以個人投資者為

30、主，年齡普遍在40歲以上，購買的目的主要是希望退休后能夠得到豐厚、穩定的經濟來源。這類客戶的投資風格比較穩健，經濟實力也比較強，多投資于100平米以上的較大戶型，預期投資回報率多在10%以下，最看重項目的發展潛力，占客戶總數的15%左右。除投資型客戶外，其他客戶也有相當比例，包括以自主兼投資為主要目的私營業主和辦公族和以滿足內部需要為目的的海外跨國集團客戶等等。市場分析人群分析租賃客戶分析租賃客戶分析北京酒店式服務公寓的目標租賃客戶主要為外籍公司派出的高級員工、國內大型私企的老板、高層人士等高階層人士，均以商務居住為主，并具有長期居住及安置家人的需求，這些客戶的租期一般為半年以上或更長，由公司

31、擔負高額的房租費用，同時自己在異地沒有買房定居的需要。其中，歐美人占到65%，其他是港臺人、日本人和華裔等。另外，隨著酒店式公寓在國人眼中的認可，有不少商務人士因為工作的需要也會選擇一些酒店式公寓作為他們的暫時居所 市場分析產品主題由于酒店式服務公寓所具有“酒店式的服務，公寓式的管理”的定位和特點，就決定了服務是酒店式服務公寓的靈魂和永恒的主題。在硬件水平和品質相當的情況下，服務水平將成為競爭的焦點。如何提升物業管理水平和服務品質，保持物業的長久生命力，對于自住和投資酒店式公寓的業主來說，是保證其投資價值的關鍵因素。在租務市場中，客戶的去留很大程度上取決于物業管理的質量。提供良好的服務是評定物

32、業好壞最基本的條件，是產品的附加值，直接影響到物業今后的租金和收益回報。對客戶來講，不斷提升的服務、管理水平以及穩中有升的租金將給他們帶來最大的實惠。市場分析主題延伸 將酒店式公寓與SOHO進行了結合并全新演繹，在充分考慮了滿足各種商務個性化需求同時也將滿足了人們對高檔住宿的要求。這種模式將居室分為居住與辦公兩大區域，這樣即具備酒店式公寓的高檔生活區又滿足SOHO的高級商務區，例如24小時商務中心，可以提供24小時秘書服務、翻譯服務以及會議服務。這種產品不僅填補了SOHO無5A級辦公樓配套服務的空白，而且為辦公者提供超值的服務。酒店式商務服務公寓可居住、又可室內辦公，其既吸收了星級酒店的服務功

33、能和管理模式，又吸收了信息時代商務樓、寫字樓的優點，擁有良好的通訊條件，能夠有針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務，是進一步拓展酒店式服務公寓的功能而生的一種綜合性很強的物業概念。1.項目的特性決定了本案的用戶人群為以投資為主體人群，這部分客戶經濟能力強，對高品質物業的需求較強；2.板塊內經濟發展以及片區知名度的提升將為板塊物業帶來源源不斷的高素質、高消費群體；3.如果項目能夠解決內飾陳舊這個瓶頸問題，將使項目取得更加理想回報成為可能！4、本項目的競爭對手已經超出了板塊內的范疇。本次市場調研對本項目啟示：本次市場調研對本項目啟示：第一回合：市場研判第第第第二二二二回回回回合合合合：定定定定位

34、位位位延延延延展展展展第三回合：專案推廣第二回合第二回合 定位延伸定位延伸第二回合第二回合定位延展定位延展以以下下所所述述僅僅表表達達寶寶隆隆源源對對本本案案定定位位的的理理解解，并并為為本本案案的的主主題題推推廣廣進進行行系系列列梳梳理理第二回合第二回合定位延展定位延展文化的文化的溯根城市的城市的烙印精神的精神的反思58年產權、精裝修、投資/自用型、商務、公館58年產權 區別其它項目僅僅40/50年產權精裝修 迥異的裝修風格，完善的家具、家電投資/自用型 現買現住、早投資早回報商務 完善的商務配套及環境頂級公館 由單純的酒店式公寓提升為北京頂級公館為什么定義為頂級公館 公館，世界頂級物業形態

35、。國內關于公館命名的物業均只對于公館二字“知其然，不知其所以然”。更多的是對于名詞的應用而非含義的貫徹。頂級公館的物業形態在國內實際上是有空白點的。龍頭公寓有其先天優勢。無論是從環境的動靜皆宜，周邊社區大氣候的業已形成，還是從它本身已形成的品牌知名度，已經擁有的租賃客戶群體。都為龍頭公寓的蛻變做出了量化的準備工作。放眼市場，頂級業態的公寓式酒店，要不就是身處鬧境，進退都是濃郁的商務環境，只能活在鋼筋水泥的森林中間；要不就是處于城郊連接帶。有好的空氣，好的環境，卻無對等尊貴的遠親近鄰。而且，生活配套相對滯后，與城市繁華中心的相距過遠，也是城郊結合處酒店式公寓相對滯緩的原因之一。而我，與三環只有百

36、米之遙，與四環也只差一條大路。周圍生活氣息濃郁，周邊的同等高尚住宅，讓我的尊貴品味又一次得以彰顯。高綠化率的生活環境，讓我的“退守”分外寧靜。低樓層，低密度，在現今的社會，遠遠要比摩天高樓，水泥森林更吸引智者吧。此外，更比提別的軟硬環境了。我想，我是可以成為一個頂級的公館的。有一天，我會讓別人以進入我而自豪的。第一回合：市場研判第二回合：定位延展第第第第三三三三回回回回合合合合：專專專專案案案案推推推推廣廣廣廣 總體銷售策略價格制定:比較一比較一 ：類同產品加權平均類同產品加權平均 比較二比較二 ：投資回報測算法投資回報測算法售價=4.5*350*10=15750元/平方米價格確定:類同產品加

37、權:14442元/平方米投資回報測算:15750元/平方米最終定價:15000元平方米銷售策略方案一:閃電戰銷售周期12個月為在開盤初期制造轟動效應、聚集有效人氣，同時也為了體現客戶在不同時期購房所產生的利息差別及風險回報，我司建議采取“低開高走”的銷售戰略。即開盤初期定5套特價房，特價房統一售價14000元/平方米在后期根據銷售反應上調價格，最終維持總體均價水平。銷售節奏銷售收入:方案二:步步為營銷售周期18個月2008年3月-2009年8月銷售節奏銷售收入:方案一二對比分析:推廣費用:以總銷售額2億計算推廣費用比例:1.2%推廣費用總計:20000*1.2%=240萬推廣費用使用:推廣媒體

38、選擇炒做行銷方式通路擴展客戶細分推售安排收、解籌客戶維系2008，奧運，中國專題分析兩條推廣主線兩條推廣主線兩條推廣主線兩條推廣主線略拾遺關關于于推廣、宣推廣、宣傳傳擁有我，你就可擁有遼遠的視野面對我，你就面對了寬廣的前程得到我，你就可享有都市的繁華只有我，可使你得到細致的關懷酒店式公寓項目的目標客戶，他們多數為二次置業，不容易受到廣告的左右。因此在酒店式公寓項目的目標客戶，他們多數為二次置業，不容易受到廣告的左右。因此在推廣策略上首先要樹立項目的品牌，這種品牌不單是來自發展商的背景和企業品牌，推廣策略上首先要樹立項目的品牌，這種品牌不單是來自發展商的背景和企業品牌，更重要的是在項目的包裝推廣

39、過程前期，就樹立項目美譽度和知名度，吸引消費者，更重要的是在項目的包裝推廣過程前期，就樹立項目美譽度和知名度，吸引消費者，進而影響銷售。進而影響銷售。-首先樹立本案品牌首先樹立本案品牌/產品形象，結合本案準現房的實際情況，將廣告與促銷活動、產品形象，結合本案準現房的實際情況，將廣告與促銷活動、多種推廣宣傳手段結合起來，形成立體的宣傳推廣攻勢，迅速樹立起本案的品牌多種推廣宣傳手段結合起來，形成立體的宣傳推廣攻勢，迅速樹立起本案的品牌 /產品形象，從而讓人們口口相傳，最終實現本案在短時間內快速清盤。產品形象，從而讓人們口口相傳，最終實現本案在短時間內快速清盤。-北京樓市廣告推廣從以往大而泛的模式，

40、以發展到單一性訴求北京樓市廣告推廣從以往大而泛的模式，以發展到單一性訴求 （一個清晰的定（一個清晰的定 位，一個清晰的消費群體）。位，一個清晰的消費群體）。宣傳運動宣傳運動宣傳運動宣傳運動目的目的目的目的強行刺激目標受眾，啟動市場強行刺激目標受眾，啟動市場強行刺激目標受眾，啟動市場強行刺激目標受眾，啟動市場確立品牌鮮明形象確立品牌鮮明形象確立品牌鮮明形象確立品牌鮮明形象刺激市場、引起反應刺激市場、引起反應刺激市場、引起反應刺激市場、引起反應復合式強勢促銷復合式強勢促銷復合式強勢促銷復合式強勢促銷針對性焦點出擊針對性焦點出擊針對性焦點出擊針對性焦點出擊品牌培育品牌培育品牌培育品牌培育品牌擴張品牌

41、擴張品牌擴張品牌擴張我們現在在哪里？我們現在在哪里？項目已經是在售樓盤，社會上對本案已經形成部分認知，但品牌形象及定位模糊。我們到哪里去？我們到哪里去？突現本案品牌價值主張及產品實質，結合本案準現房的實際情況，將廣告與促銷活動、多種推廣宣傳手段結合起來，形成立體的宣傳攻勢，迅速樹立起本案品牌鮮明的具有差異化的價值。我們怎么做？我們怎么做？整合品牌優勢，單一性訴求（一個清晰的定位，一個清晰的消費群體）。形象戰略形象戰略產品戰略產品戰略服務戰略服務戰略本案基本戰略應用：本案基本戰略應用：本案基本戰略應用：本案基本戰略應用：品牌品牌品牌品牌/產品產品產品產品 賣點訴求歸納前提賣點訴求歸納前提賣點訴求

42、歸納前提賣點訴求歸納前提第一優勢擁有酒店特行許可的公寓，擁有酒店特行許可的公寓，投資潛力無限投資潛力無限品牌品牌品牌品牌/產品產品產品產品 賣點訴求歸納賣點訴求歸納賣點訴求歸納賣點訴求歸納地段地段奧運奧運計劃計劃北京北京0808年奧運會，酒店需求量的年奧運會，酒店需求量的大量化大量化環境環境社區社區傳統居住區，大社區形態已形成，傳統居住區，大社區形態已形成，購物等消費，均已成氣候。購物等消費，均已成氣候。三四環間，動靜得宜三四環間，動靜得宜城南空氣相對較好。城南空氣相對較好。環境優美宜人環境優美宜人開發商開發商戶型戶型4444120120左右平米左右平米舒朗、現房舒朗、現房龍頭房地產龍頭房地產+投資收益性酒店式公寓投資收益性酒店式公寓物物 理理 買買 點點釋放壓力、解放生活釋放壓力、解放生活釋放壓力、解放生活釋放壓力、解放生活心理心理 買買 點點案 名龍公館龍公館 龍興公寓龍興公寓萬興城萬興城城市烏托邦城市烏托邦紫龍騰紫龍騰 臻宅臻宅 SLOGEN龍公館，360度的都市行宮貴之鄰，尊之所今日的酒店式公寓，就是明天的公寓式酒店我們要做的，不是市場的盲從者，去做人云亦云的追隨我們要去做市場的開拓者，讓新時代，從我們的手中萌育報告結束，謝謝觀賞！報告結束，謝謝觀賞！