1、中航中山路地塊項目營銷策劃報告同策房產咨詢股份有限公司中航項目組DaLian TOSPUR Real Estate Consulting Co.Ltd.2012.101、項目定位回顧2、項目價值梳理3、營銷策略總綱目錄項目定位回顧項目定位回顧營銷策略價值梳理定位對于城市，我們是什么？（城市需求角度）對于競品，我們是什么？（市場競爭角度）對于自身，我們是什么？（自身研判角度）項目定位回顧定位思考的三個維度5項目項目對城市對城市中山路經濟圈的重要功能補強中山路經濟圈的重要功能補強和大連總部經濟圈的重點規劃片區和大連總部經濟圈的重點規劃片區對競品對競品城市核心具備政務優勢的綜合體城市核心具備政務優勢

2、的綜合體對自身對自身Art-DecoArt-Deco式城市多式城市多元功能地標集群元功能地標集群區位優勢明顯：中山路沿線，主城之央。中山路經濟圈：大連城市發展的脊梁。中山路經濟圈：串起5大核心商務區。中山路經濟圈：連通5大商業聚集區。沙河口區加速建設總部經濟圈。總部經濟圈規劃促進本案發展 企業總部聚集區。地處城市核心區位，三大商圈環抱。地塊路網：三條單行路，一條雙行路圍合。以住宅為主，辦公、商業為輔的地標級綜合體。新古典主義大師作品氣質內斂、底蘊深厚。依托沙河口區政府和比鄰大連市政府，相對其他項目更具政務輻射優勢?；▓@式私屬社區氛圍，相對裕景等競品更具優雅社區氣質。項目定位回顧定位思考的三個維

3、度【項目總體定位】中山路經濟圈 地標集會晤區中山路經濟圈地標群會晤區定位回顧營銷策略項目價值梳理項目價值梳理外部價值I內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值中山路城市核心沙區總部經濟圈交通生活配套教育配套醫療配套大師團隊綜合體社區規劃項目價值體系中航地產中航物業中航會中航國際中航品牌落地大連首個項目中航工業中山路經濟圈 城市會晤區外部價值外部價值I I內部價值內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值中山路城市核心沙區總部經濟圈408號城市百年傳承，中山路標志性建筑項目價值體系外部價值外部價值I I內部價值內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值中山路408城市核心沙區總部經濟圈政治核心、經濟

4、核心、居住核心、生活核心政治核心：與沙河口區政府僅一路之隔，政務往來密集經濟核心：沙河口區總部經濟園，帶動區域經濟發展，未來前景看好居住核心：城市中心區稀缺居住社區，配套完善，生活便捷生活核心：項目距離三大商圈(西安路商圈、奧林匹克商圈、星海商圈)僅為5分鐘車程，地處三大商圈核心位置，隨著城市發展和商圈擴展，配套功能愈發完善項目價值體系外部價值外部價值I I內部價值內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值中山路408城市核心沙區總部經濟園市重點項目，本案沙區政府大連市人民政府項目價值體系外部價值外部價值I I內部價值內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值交通生活配套教育配套醫療配套15條公交

5、線路，一站式到達火車站、機場、四大商圈、醫院等城市主要生活聚集區公共交通道路交通直達主要交通樞紐站：1）火車站（輕軌站）：531、16、22、23、901、站北廣場-旅順2）黑石礁汽車站：16、23、406、531、901、站北廣場-旅順3）北崗橋汽車站：站北廣場-旅順4）機場：701直達主要城市節點：1）青泥洼商圈：6、16、22、23、406、531、901、2）西安路商圈（興工街/百盛）：28、34、514、6、28、503、7013）奧林匹克商圈：16、22、23、531、901、406、410、4）和平商圈：16、站北廣場-旅順、6、22、28、406、410、503、542、531

6、、9015）星海廣場：16、22、28、406、531、9016）香爐礁：34、410、503、7）人民路（友好/中山）：16、23、901、7018）醫大一院：步行即可到達9）醫大二院：16、站北廣場-旅順、22、28、406、23、531、90110）高新園區：站北廣場-旅順、28、531項目價值體系外部價值外部價值I I內部價值內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值交通生活配套教育配套醫療配套公共交通道路交通一橫三縱，四條城市主干道（一橫：中山路，三縱：東快路、東聯路、西部大通道）中山路：中山廣場學苑廣場。是貫穿大連東西的主干道路。東快路：東快路是大連市內通往出市方向的主要通道。從市內

7、可通往香爐礁、金家街、泉水、開發區、沈大高速。東聯路：東聯路是大連南北向快速路之一，可從市內通往金三角、春柳、華南、開發區、沈大高速。西部大通道：從本案到馬蘭河橋立交橋處約300米，車行約1分鐘。可從市內通往馬蘭、機場等地。項目價值體系外部價值外部價值I I內部價值內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值交通生活配套教育配套醫療配套和平廣場、沃爾瑪超市、恒隆廣場、西安路商圈（羅斯福、麥凱樂、家樂福、百盛、錦輝、福佳新天地廣場）和平廣場商圈：城市級商圈，大連西部最高端的商場（東部為麥凱樂），年輕客群的聚集地，商場包括餐飲、娛樂及大連最好的影城：奧納影城國家五星級影城。代表商家：無印良品、優衣庫西

8、安路商圈：城市級商圈，中端大眾消費的主要場所.由羅斯福、麥凱樂、家樂福、百盛、錦輝、福佳新天地廣場等購物中心一起構成的大連核心商圈之一。沃爾瑪超市：開在奧林匹克廣場地下，創了沃爾瑪的先例，是大連目前最好的一家超市。其持續不衰的客流使它不僅成為大連，而且也成為中國最賺錢的沃爾瑪店。恒隆廣場：上海浦西第一高樓恒隆廣場已經成為中國乃至世界的時尚高地。眾多世界頂尖品牌以在恒隆開設專賣店為榮，在世界奢侈品牌心目中不可動搖的尊貴地位。大連恒隆Olympia66廣場項目，建筑面積23萬平米，集購物、休閑、娛樂于一體，未來將成為中國東北最大的商業單體項目，目前已開工建設。項目價值體系外部價值外部價值I I內部

9、價值內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值交通生活配套教育配套醫療配套沙河口區中心小學（劉長春小學）、79中附小小學中學79中、楓葉國際學校8中高中培訓機構少年宮1）沙河口區中心小學（劉長春小學）：（1.3km，4min）沙河口區模范學校、遼寧省雙語教學實驗校、國家基礎教育外語教學中心實驗校大連市歷史悠久、文化氣息濃郁的學校，得到大連人的認可2）79中（大連第七十九中學）及附?。捍筮B市辦學歷史悠久的學校之一，是大連市人心目中教育質量最好的學校3）楓葉國際學校：（2.3km，8min）國內最大的中外合作辦學機構、大連高端國際學校，師資力量及其雄厚學校僅在全國不到十個省設校，是許多高端人士認為送

10、孩子出國學習的一個最好平臺4）大連市第八中學：（2.2km，8min）大連市第一所被遼寧省人民政府授予“模范學?！狈Q號的省重點高中，是僅次于育民高中的重點高中之一（與24中不分上下）5）培訓機構：少年宮（1.8km，7min）集科技、書畫、文體、器樂、歌舞等為一體的全方位綜合性少年培訓機構項目價值體系外部價值外部價值I I內部價值內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值交通生活配套教育配套醫療配套醫科大學一院、醫科大學二院（三級甲等）大連綜合排名前兩名的醫院，集醫療、教學、科研于一體，擁有雄厚的技術實力和現代化醫療設備的省直綜合性三級甲等醫院，大連人心目中最好的兩個綜合性現代化的三級甲等醫院，

11、其中醫大一院的醫療水平最受大連人認可項目價值體系外部價值外部價值I I內部價值內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值中航工業60年央企，共和國中流砥柱，中國首個進入世界500強的軍工企業中航地產中航物業中航會中航國際中航品牌落地大連首個項目中國航空工業集團公司是由中央管理的國有特大型企業，是國家授權投資的機構，由原中國航空工業第一、第二集團公司重組整合而成立。作為“共和國長子”，是中國科技發展的領軍者之一，更是中國經濟高速發展的排頭兵。公司設有防務、直升機、通用飛機、航空研究、工程規劃建設、汽車等產業板塊，旗下200余家成員公司，20多家上市公司，分布在北京、上海、香港等24個城市，員工約5

12、0萬人。為中國、亞太、歐美和非洲40多個國家和地區的客戶提供眾多軍民領域的產品和服務。2009年7月8日，美國財富雜志公布世界500強企業之一，成為首家進入世界500強的中國航空制造企業和中國軍工企業。項目價值體系外部價值外部價值I I內部價值內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值中航工業在40多個國家和地區建有78家海外機構，并擁有7家上市公司（飛亞達、中航地產、深圳中航、中油節能等）中航地產中航物業中航會中航國際中航品牌落地大連首個項目中航國際是中航工業旗下的控股子公司主要承擔中航工業的民用航空產品的經營業務。是中國民用航空產品進出口貿易的主窗口、主渠道和主力軍。公司積極打造國際航空、地

13、產酒店、貿易物流、高端消費品與零售、高科技電子和資源投資與開發等六大業務板塊，開創了中國軍工經濟全新的商業發展模式。目前中航國際在40多個國家和地區建有78家海外機構，并擁有7家上市公司（飛亞達、中航地產、深圳中航、中油節能等）。公司員工超過5萬人，客戶遍及180多個國家和地區，累計實現進出口貿易額超過500億美元。中航國際為中國航空工業融入世界航空產業鏈和區域發展經濟圈，做出了出色貢獻。項目價值體系外部價值外部價值I I內部價值內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值中航工業以城筑未來；27年城市筑作，實力鑄就輝煌中航地產中航物業中航會中航國際中航品牌落地大連首個項目中航地產是中國航空工業集

14、團旗下的上市公司，成立于1985年，1994年在深交所上市，自2006年起已連續六年入圍深圳百強企業。公司致力于“打造特色鮮明、值得社會信賴的商業地產投資、發展和運營商”，聚焦城市綜合體產品與旅游、度假、休閑為主題的主題地產產品。目前公司在建項目突破二十九個，業務輻射中部、西南、西北、長三角、珠閩三角的重點城市，已經形成多城、多項目聯動開發的全國戰略發展業務布局。項目價值體系外部價值外部價值I I內部價值內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值中航工業中航地產中航物業中航會中國物業管理行業首批國家一級資質企業、中國物業管理協會副會長單位，為故宮博物院、人民大會堂、國家圖書館等單位提供服務中航國

15、際中航品牌落地大連首個項目中國物業管理綜合實力排名中前三名。中航物業接管全委項目囊括國家盛會、總部物業、政府機構物業、金融物業、高校物業、住宅項目等不同的物業類型。服務全國人大常委會、人民大會堂、中央黨史研究室、國家司法部、央行、國家圖書館6家部級以上政府機構及濟南龍奧大廈、山東省科技廳、湖北公安廳3家省級政府機構。項目價值體系外部價值外部價值I I內部價值內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值中航工業中航地產中航物業中航會中航地產的客戶俱樂部，領航生活，你我共筑中航國際中航品牌落地大連首個項目中航會由中航地產股份有限公司發起成立，面向全國各地的中航業主、聯盟商家、合作伙伴以及關心中航地產的

16、社會各界朋友。中航會以“分享、關懷、溝通、慈善”為服務宗旨，為客戶搭建一個互動分享、溝通交流的平臺，通過整合集團內外的零售、餐飲、旅游、休閑等多種商業資源，以優良的品質和熱情的服務回報社會各界朋友。項目價值體系外部價值外部價值I I內部價值內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值中航工業中航地產中航物業中航會大連（沙河口）總部經濟園中航國際廣場，中山路上唯一的住宅項目，也是區域改造的首個項目，引領區域發展中航國際中航品牌落地大連首個項目大連（沙河口）總部經濟園中航國際廣場位于沙河口區中山路南側。區域改造首個項目，引領區域發展，項目分為四個板塊，A、B區是商業功能，C、D區是住宅功能。占地面積4

17、.68萬平方米，建筑面積約35萬平方米，總投資70億元，是中山路中段大型體量城市綜合體項目，未來將打造成為城市核心區域，及金融、政界人士的高端辦公、居住綜合體。項目依托沙河口區全力打造的現代服務業平臺，憑借高端的客戶層次定位、完善的總部經濟配套產業發展、總部經濟的集群效應以及星海灣金融商務區強大的金融服務業支持，將吸引眾多國內外著名大中型企業入駐，形成總部經濟的聚集區。項目價值體系外部價值外部價值I I內部價值內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值大師團隊綜合體社區規劃美國總統御用設計師，世界著名建筑設計師羅伯特斯特恩規劃建筑設計園林景觀室內裝修設計售樓處設計ROBERT A.M.STERN

18、 ARCHITECTS他是美國前總統御用設計師。他是耶魯大學建筑學院院長。他多次作為威尼斯雙年展的美國建筑師代表。他是2011年理查德H.德里豪斯古典建筑獎得主。他是國際建筑界新古典主義設計風格先行者。項目價值體系外部價值外部價值I I內部價值內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值大師團隊綜合體社區規劃規劃建筑設計園林景觀全球知名的景觀設計公司美國OLIN室內裝修設計售樓處設計美國OLIN，OLIN致力于通過景觀建筑，城市設計和規劃產生積極影響，獲得景觀設計師的最高榮譽“ASLA 勛章”，主要代表作品：紐約布萊恩特公園以及華盛頓紀念碑公園。紐約布萊恩特公園華盛頓紀念碑公園。項目價值體系外部價

19、值外部價值I I內部價值內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值大師團隊綜合體社區規劃規劃建筑設計園林景觀“迪拜帆船酒店”設計單位KCA（香港德堅）室內裝修設計售樓處設計作品遍布四大洲，包括高級公寓、皇家宮殿、國際機場、五星酒店以及公共建筑。其中最著名的作品，莫過于全球唯一的七星級酒店“迪拜帆船酒店”。項目價值體系外部價值外部價值I I內部價值內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值大師團隊綜合體社區規劃規劃建筑設計園林景觀室內裝修設計售樓處設計北京蘭中堂，Elevation Design一家涉及室內設計，景觀設計，家具及藝術品設計的綜合性設計和項目管理的顧問公司。豐富的設計及現場施工經驗形成

20、系統化，全面的管理模式；全程化的設計，咨詢，施工，管理模式，形成了和多家大型開發商間的長期共嬴發展局面，和良好社會形象。項目價值體系外部價值外部價值I I內部價值內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值中山路地標甲級寫字樓商務辦公住宅中山路核心地段，高端第一居所中山路頂級酒店式公寓公寓商業純美式風情十字商街，十字軸線+兩大功能街區大師團隊綜合體社區規劃占地面積4.68萬平方米，建筑面積約35萬平方米，總投資70億元，是集地標甲級寫字間、頂級酒店公寓、高端城市住宅、純美式特色情景商業為一體，形成完整產業鏈的企業總部經濟園項目價值體系外部價值外部價值I I內部價值內部價值地段價值配套價值品牌價值項

21、目價值大師團隊綜合體社區規劃戶型園林景觀內部社區配套精裝交房標準產品力200多米的超高層、地標級建筑群超高層地標10棟高層、超高層建筑集群，最大高度達到200米以上，未來的城市地標。項目價值體系外部價值外部價值I I內部價值內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值大師團隊綜合體社區規劃建筑風格建筑材料弱電系統新古典主義通體干掛石材戶型園林景觀內部社區配套精裝交房標準產品力超高層地標外立面采用通體石材干掛，保留了材質、色彩的大致風格，同時可以詮釋出傳統的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊，完美呈現出古典而簡約的新風貌，將懷古的浪漫情懷與現代人對生活的需求相結合，兼容華貴典雅與時尚現代的文化品位。項目價值體

22、系外部價值丨內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值大師團隊綜合體社區規劃建筑風格建筑材料弱電系統衛星電視、WIFI全覆蓋、智能家居系統、安防系統戶型園林景觀內部社區配套精裝交房標準產品力超高層地標項目價值體系外部價值丨內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值大師團隊綜合體社區規劃住宅公寓130180平豪華三室頂層300平復式為層峰人士定制夢想居所40-90m2 精裝品質空間戶型園林景觀內部社區配套精裝交房標準產品力超高層地標頂層300平復式為層峰人士定制夢想居所，打造雍容會客空間及舒適家庭休閑空間，雙層格局，打造瞰海頂級私密豪宅，大角度觀景平臺，暢享心境豁達之界；130180平豪華三室兩廳雙

23、衛戶型，整體規劃合理有序，分區明確，空間格局闊綽舒展，功能性強。此套房為各界成功人士家居之首選。40-90m2 精裝品質空間巧妙組合，戶型環式動線設計（同上需要文案潤色），具備酒店的高檔生活品質，同時配備星級會所，是SOHO族接待客戶、朋友聚會的理想之地；項目價值體系外部價值外部價值I I內部價值內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值大師團隊綜合體社區規劃待定戶型園林景觀內部社區配套精裝交房標準產品力超高層地標項目價值體系外部價值丨內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值大師團隊綜合體社區規劃藝術長廊三大主題會所業主藝術作品展示頂級奢享會所、CEO商務會所、健身會所純美式風情十字特色情景商街

24、戶型園林景觀內部社區配套精裝交房標準產品力超高層地標頂級奢享會所，配有大連首個屋頂星空泳池，俯瞰城市全景，不定期舉辦業主高端活動，品酒會，奢侈品展讓雅致HIGH到屋頂；CEO商務會所，多功能宴會廳配有公共廚房、戶外燒烤爐、咖啡廳及就餐休息的空間，滿足商務會客、企業年會等大型派對的需求；健身會所，健身器械室、棋牌室、按摩廳、影音室，讓業主休閑空間得以全面延伸。項目價值體系外部價值外部價值I I內部價值內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值大師團隊綜合體社區規劃藝術長廊三大主題會所純美式風情十字特色情景商街十字軸線+兩大功能街區縱軸打造方向“淮海路”強調都市時尚風貌橫軸打造方向“新天地 強調文化

25、休閑氣質戶型園林景觀內部社區配套精裝交房標準產品力超高層地標十字軸線加強通達性的同時提升項目四大地塊的融合性，提升商業聚集度；引入精品超市，高端商務餐飲、休閑、接待配套，高端教育培訓機構。項目價值體系外部價值外部價值I I內部價值內部價值地段價值配套價值品牌價值項目價值大師團隊綜合體社區規劃公寓1500元/平；住宅3000元/平戶型園林景觀內部社區配套精裝交房標準產品力超高層地標項目價值體系項目物理屬性項目價值體系關鍵點：關鍵點：【城市核心城市核心】【綜合體綜合體】本案重要競品鎖定：本案重要競品鎖定：基于本案市場定位下競品選擇大連中心裕景大連中心裕景中信大連港中信大連港大連綠地中心大連綠地中心

26、星光耀廣場星光耀廣場萬達廣場萬達廣場項目價值體系價值點中航國際廣場大連中心裕景中信大連港星光耀廣場萬達廣場地段文脈中山路文脈中山路文脈青泥洼文脈青泥洼文脈大連港文脈大連港文脈無無無無公共交通道路交通生活配套教育配套醫療配套政務氛圍規劃價值項目價值體系外部價值對比分析從項目外部條件來看，地段文脈是本案獨特的價值，對比競品來看，醫療配套、政務氛圍是最突出的優勢，其次為交通條件和生活配套，對比而言規劃價值優勢并不明顯價值點中航國際廣場大連中心裕景中信大連港星光耀廣場萬達廣場開發商品牌物業品牌增值服務項目價值體系品牌價值對比分析中航品牌尚未落地，價值難以被客戶直接感知，因此對比優勢并不突出價值點中航國

27、際廣場大連中心裕景中信大連港星光耀廣場萬達廣場規劃建筑設計團隊園林景觀設計團隊室內裝修設計團隊物業組成產品力戶型園林景觀公共空間社區商業配套精裝交房標準項目價值體系項目價值對比分析項目價值對比中，本案產品力、公共空間、社區商業配套是最為突出的優勢，規劃建筑設計團隊、室內裝修設計團隊是本案相對突出的優勢，其他價值優勢相對不明顯一級價值點項目價值體系價值能級劃分中山路文脈醫療配套/政務氛圍規劃建筑團隊/室內裝修團隊產品力/公共空間/社區商業配套二級價值點道路交通/生活配套物業組成/戶型三級價值點公共交通/教育配套規劃價值開發商品牌/物業品牌精裝交房標準 產品：產品：【城央稀缺品質大宅城央稀缺品質大

28、宅】【高端酒店式公寓高端酒店式公寓】根據項目特質鎖定各物業類型的競爭產品：根據項目特質鎖定各物業類型的競爭產品：本案首發兩條產品線大連中心裕景大連中心裕景中信大連港中信大連港東港第東港第頤和星海頤和星海項目價值體系驪高新世界驪高新世界城市旋律城市旋律大連綠地中心大連綠地中心一方國際一方國際住宅競品住宅競品公寓競品公寓競品價值點中航國際廣場大連中心裕景中信大連港東港第頤和星海地段文脈中山路文脈中山路文脈青泥洼文脈青泥洼文脈大連港文脈大連港文脈海岸文化海岸文化無無公共交通道路交通生活配套教育配套醫療配套政務氛圍規劃價值項目價值體系住宅產品外部價值對比分析從項目外部條件來看，地段文脈是本案獨特的價值

29、，對比競品來看，醫療配套、政務氛圍是最突出的優勢，其次為交通條件和生活配套，對比而言規劃價值優勢并不明顯價值點中航國際廣場大連中心裕景中信大連港東港第頤和星海開發商品牌物業品牌增值服務項目價值體系住宅產品品牌價值對比分析中航品牌尚未落地，價值難以被客戶直接感知，因此對比優勢并不突出價值點中航國際廣場大連中心裕景中信大連港東港第頤和星海規劃建筑設計團隊園林景觀設計團隊室內裝修設計團隊無物業組成產品力戶型園林景觀公共空間社區商業配套精裝交房標準無無項目價值體系住宅產品項目價值對比分析項目價值對比中，本案產品力、公共空間、社區商業配套是最為突出的優勢，規劃建筑設計團隊、室內裝修設計團隊是本案相對突出

30、的優勢，其他價值優勢相對不明顯一級價值點項目價值體系住宅產品價值能級劃分中山路文脈醫療配套/政務氛圍規劃建筑團隊/室內裝修團隊產品力/公共空間/社區商業配套二級價值點道路交通/生活配套物業組成/戶型三級價值點公共交通/教育配套規劃價值開發商品牌/物業品牌精裝交房標準 價值點中航國際廣場大連綠地中心一方國際驪高新世界城市旋律地段文脈中山路文脈中山路文脈無無人民路人民路人民路人民路無無公共交通道路交通生活配套教育配套醫療配套政務氛圍規劃價值項目價值體系公寓產品外部價值對比分析從項目外部條件來看，地段文脈是本案獨特的價值，對比競品來看，醫療配套、政務氛圍是最突出的優勢，對比而言交通條件、生活配套和規

31、劃價值優勢并不明顯價值點中航國際廣場大連綠地中心一方國際驪高新世界城市旋律開發商品牌物業品牌增值服務項目價值體系公寓產品品牌價值對比分析中航品牌尚未落地，價值難以被客戶直接感知，公寓項目多為一線品牌開發商，因此對比優勢并不突出價值點中航國際廣場大連綠地中心一方國際驪高新世界城市旋律規劃建筑設計團隊園林景觀設計團隊無無室內裝修設計團隊物業組成產品力戶型園林景觀公共空間社區商業配套精裝交房標準項目價值體系公寓產品項目價值對比分析項目價值對比中，本案戶型、產品力、公共空間、社區商業配套是最為突出的優勢，規劃建筑設計團隊、室內裝修設計團隊是本案相對突出的優勢，其他價值優勢相對不明顯一級價值點項目價值體

32、系公寓產品價值能級劃分中山路文脈醫療配套/政務氛圍規劃建筑團隊/室內裝修團隊產品力/戶型/公共空間/社區商業配套二級價值點公共交通/道路交通教育配套/規劃價值開發商品牌/物業品牌三級價值點生活配套/增值服務園林景觀設計團隊/園林景觀精裝交房標準 定位回顧營銷策略總綱營銷策略總綱價值梳理營銷策略總綱營銷目標20億營銷策略總綱來人數量客戶認同&按照8:1高轉化率計算完成目標至少需要8080組客戶全年平均每日客戶量22組以上根據企業理想預期本案需實現高于2萬均價遠超周邊項目價格20%以上營銷要解決的問題營銷策略總綱本案位于中山路，且銷售中心地理位置突出顯眼，人流充沛，但由于本案高端屬性及高額溢價，客

33、戶精準拓展是保障有效來人量的最佳方式控制節奏，有序釋放價值搶占渠道，價值有效傳遞頻繁交流，反復洗腦強化感知，充分體驗品質問題解決思路擴大量：做大來人提升質：強化認同中航品牌尚未落地客戶難被教導產品實景展示面不足營銷策略總綱當前項目面臨的問題尋找最佳切入點，快速建立客戶好感度 中山路價值，本案當前最易于為客戶接受的價值增加體驗機會，逐步提升客戶信任度 制造事件，頻繁活動，在過程中展現項目綜合品質1）以“中山路”為主線，引起情感共鳴，迅速擴大城市影響力；2）以地標綜合體，城市會晤區形象切入市場，擺脫競爭泥潭，樹立項目唯一性；3）創造新聞事件，把控話語權，深化項目形象4）創造與客戶對話機會，并增加其

34、在銷售中心的體驗點，強化客戶對項目品質的感知5）主動尋找客戶，與更精準的人群對話，確保項目價值有效傳遞營銷策略總綱基于項目營銷難點及銷售障礙的核心策略營銷策略總綱五星營銷法則做足中山路，誘發感情共鳴，引發全城關注，弱化品牌和實景展示不足定制活動，創造反復洗腦的機會造夢體驗，驗證說服，樹立客戶對項目品質的信任度主動尋找客戶，直接對話，精準覆蓋制造新聞事件，樹立項目形象，迅速成為城市焦點營銷策略總綱階段分解項目項目第一階段（第一階段（2012.11-2013.22012.11-2013.2）第二階段（第二階段（2013.3-52013.3-5）第三階段（第三階段（2013.52013.5以后）以后

35、）營銷目標樹立形象，塑造城市影響力廣而告之、攔截客戶提升項目調性充分蓄水、開盤熱銷深化價值，樹立項目品牌新品蓄水、持續熱銷目標細分推盤233套，目標蓄水2330組全年住宅推盤1010套，目標蓄水10100組，實現總銷20億動作分解12月前：1、各項媒體出街，樹立形象同時廣而告之；2:、短信、直投、call客，精準蓄客，確保有效攔截12月后：1、利用多功能廳舉辦各類活動，促進來人；2、短信、直投、企業拓客，擴大來人，精準蓄客；3、各項媒體配合，線上樹立形象，線下保持項目持續熱度，滲透項目各項價值開盤前：營銷重點在于大量蓄客，因此1、配合項目節點同時每周舉辦具有城市吸引力的活動或事件，從而實現強蓄

36、水；2、整合短信、內刊、拓客等各項渠道，擴大來人；3、參加展會實現亮相，并利用展會進行強蓄水；4、媒體配合，線上釋放項目價值提升認同，線下保持持續熱度開盤后：營銷重點在于持續熱銷和為公寓蓄客，因此1、持續舉辦活動擴大來人；2、根據有效性精選渠道，精準拓客；3、各項媒體配合，線上宣傳熱銷和公寓，線下保持項目熱度，滲透項目價值為銷售目標開展各項工作線上價值11月：廣告形象定位/外部價值/綜合體/超高層地標12月：外部價值/綜合體/超高層地標/精裝交付/大師團隊1-2月：中山路408號/超高層地標/大師團隊/綜合體/建筑風格/建筑材料/精裝交付/廣告形象定位3月：外部價值/面積段/綜合體/大師團隊/

37、建筑風格/建筑材料/精裝交付/社區內部配套/中航物業4月：地段價值/生活配套/大師團隊/綜合體/建筑風格/建筑材質/住宅產品面積/精裝/社區配套/中航物業/中航會；5月：中山路408號/公寓產品定位/面積段產品線豐富、價值點補足，根據客戶關注點調整媒體訴求點線下價值11月：中山路408號/廣告形象定位/綜合體/超高層地標/住宅面積（安需釋放）12月：地段價值/配套價值/品牌價值/大師團隊/綜合體/超高層地標/建筑風格及材質/面積區間/j精裝交付（但不說精裝標準）1-2月：外部價值/品牌價值/超高層地標/大師團隊/綜合體/建筑風格/建筑材料/精裝交付/面積區間3月：外部價值/戶型/中航品牌落地大

38、連首個項目/規劃建筑設計團隊/精裝交付/綜合體/超高層地標/建筑風格/建筑材料/社區內部配套/中航物業4月：地段價值/生活配套/大師團隊/綜合體/建筑風格/建筑材質/住宅產品/精裝/社區配套/中航物業/中航會；5月：外部價值/中航品牌落地大連首個項目/規劃建筑設計團隊/精裝交付/綜合體/超高層地標/建筑風格/建筑材料/社區內部配套/中航物業/中山路頂級酒店式公寓/公寓面積段/綜合體備注：所有月份線上線下信息，均需配合銷售節點，進行業務節點信息告知工程線工程線銷售線銷售線體驗線體驗線活動線活動線售樓處完成樣板間交付進場售樓處開放樣板間開放樣板間開放巡展11月末3月初3.212.111月末3.2開

39、盤開盤4.274.27開盤開盤4.274.27意向金升意向金升級排號級排號4.204.20說說明明會會4.204.20圣誕/元旦活動12月末元宵節活動2月末春展4中夏展7月中秋展10月中答謝會12月末售樓處開放活動12.1黃金周活動10月初籌備期籌備期蓄水期蓄水期開盤熱銷期開盤熱銷期持續銷售期持續銷售期3-53-5月，經濟論壇月，經濟論壇/城市對話城市對話6-106-10月，根據需求進行暖場月，根據需求進行暖場意向金存單4.6公寓意向金收取5.11房展4中黃金周活動5.12#3#達到預售條件4月下12月中-1月中營銷策略總綱營銷五線譜拓客拓客1月末2012年10月下旬及11月營銷策略執行一覽重

40、大事件籌備售樓處開放、媒體見面會及正式進場，戶外亮相，客戶拓展籌備內容銷售團隊組建、培訓（10.15-10.30團隊組建，11月培訓）銷售物料詳見下頁活動安排客戶渠道短信頻次頻次：11.19日起至月末每周3次，釋放信息：釋放信息：中山路408號/案名/電話號碼/廣告形象定位+售樓處開放信息售樓處開放信息 直投時間時間：11月最后一周，釋放信息：釋放信息：中山路408號/案名/電話號碼/廣告形象定位+售樓處開放信息售樓處開放信息+到訪有禮到訪有禮 Call客時間時間：短信發送后2天進行，約10天call客周期（計劃呼叫2000組以上客戶）釋放信息：釋放信息：中山路408號/綜合體/超高層地標/住

41、宅面積（安需釋放）/售樓處地址+售樓處開放信息售樓處開放信息】媒體配合戶外圍擋：最晚11月12日出街，釋放信息：釋放信息：中山路408號/廣告形象定位廣告形象定位/綜合體/老建筑高炮：11月12日出街，布點后鹽高速口，釋放信息：釋放信息：中山路408號/廣告形象定位廣告形象定位/售樓處電話/售樓處地址候車廳：11月12日出街，釋放信息：釋放信息：中山路408號/廣告形象定位廣告形象定位/售樓處電話/售樓處地址；1111月月2626日統一更換為：日統一更換為：中山路408號/廣告形象定位廣告形象定位+售樓處開放售樓處開放信息信息 道旗：11月30日出街，布點為五四路、萬歲街、連勝街、白山路、沙區

42、政府后身，釋放信息：釋放信息：案名/引導至售樓處的引導符號戶外LED：11月12日出街，布點星海廣場、中山路，釋放信息：釋放信息：同候車廳看板：11月12日，布點出街人民路，釋放信息：釋放信息：同候車廳紙媒硬廣：11月29日，四大報，頭版半版廣告（大報地產視界頭版），釋放信息：釋放信息：中山路408號/廣告形象定位廣告形象定位/售樓處電話/售樓處地址+售樓處開放信息售樓處開放信息 軟文：11月20日起，晚報軟文炒作中山路網絡樓盤詳情頁及百度百科：11月26日出街，釋放信息釋放信息：外部價值/綜合體/超高層地標網站廣告：11月12日出街，搜房、焦點、新浪三大主流網站首頁通欄，釋放信息：釋放信息：

43、中山路408號/廣告形象定位/綜合體；26日將綜合體替換為售樓處即將開放網絡軟文：配合報紙軟文同期刊發，同時配合節點信息釋放論壇：11月10日圍擋出街后，每周兩次發新帖配合炒作區域價值，圍繞四大核心，住宅稀缺性炒作，并配合節點信息釋放微博：圍擋出街后，每日一條微博回顧中山路歷史價值及區域價值，同時配合節點信息釋放營銷策略總綱營銷策略總綱序號物料名稱到位時間主要內容備注1巡展展板11月底地段價值/社區規劃/大師團隊/中航物業/中航會根據展板大小增減內容2巡展沙盤11月底3m*3m3四折頁11月底中山路408/城市核心/配套價值/大師團隊/社區規劃/中航物業/中航會告知作用4形象樓書11月底地段價

44、值/配套價值/項目價值/中航物業/中航會告知作用5手提袋11月底6中山路歷史樓書11月底中山路歷史介紹7巡展單頁11月底中山路408/城市核心/配套價值/大師團隊/社區規劃/中航物業/中航會告知作用8區域圖11月25日前標注范圍：火車站/機場/10分鐘經濟圈/重要商圈/沙區政府/市政府/重要路線告知作用9直投物料首次在11月27日前根據月度營銷策略安排告知作用10品牌墻11月25日前中航物業/中航會突出社區生活品質11Logo禮物11月底12臺歷11月底新穎，不可取代13檔案袋/信封11月底14傘12月進場使用項目定制15平板電腦及項目介紹系統11月25日前2012年12月營銷策略執行一覽重大

45、事件12月1日售樓處開放銷售動作機場巡展，2012年12月中旬-2013年1月中旬釋放信息：釋放信息：項目地段價值/大師團隊/綜合體社區規劃（新古典主義建筑風格/通體干掛石材/全品精裝交付/C區住宅面積區間）活動安排中航起航暨售樓處開放媒體見面會圣誕節全城派發活動（可以考慮做一些公益類關懷類的）客戶渠道短信時間：每周發送2次釋放信息：釋放信息：1、售樓處開放（中山路408號/精裝交付/大師團隊/建筑材料/廣告形象定位廣告形象定位【+邀約參與售樓處開放邀約參與售樓處開放】）2、圣誕節活動（中山路408號/精裝交付/大師團隊/建筑材料/廣告形象定位【+邀約參與圣誕節活動邀約參與圣誕節活動】）中航內

46、部外拓時間：12月10日至12月28日形式：企業宣講會釋放信息：釋放信息：外部價值/項目價值【+企業員工團購優惠企業員工團購優惠】媒體配合戶外候車亭：售樓處開放后一周更換，釋放信息：釋放信息：中山路408號/廣告形象定位廣告形象定位【+大師級作品大師級作品】戶外LED：售樓處開放后一周更換，釋放信息：釋放信息：同候車廳看板：售樓處開放后一周更換，釋放信息：釋放信息：同候車廳售樓處陣地包裝：節日氛圍打造用具紙媒新聞報道：中航起航暨售樓處開放媒體見面會活動報道硬廣軟做：12月3日，釋放信息：釋放信息：外部價值/綜合體/超高層地標/精裝交付/大師團隊【+售樓處開放人氣爆棚售樓處開放人氣爆棚】網絡網站

47、廣告：12月2日，更換為中心圖文L形式 釋放信息：釋放信息：中山路408號/廣告形象定位/綜合體網絡軟文：配合售樓處開放和圣誕節活動，釋放信息釋放信息：地段價值/配套價值/綜合體論壇：借中航起航環連航拍直播、售樓處開放、媒體見面會三個噱頭熱炒，強化外部價值、綜合體高端性、住宅稀缺性微博：日常每日發布尋找話題，強化地段價值/配套價值/品牌價值/大師團隊/綜合體/超高層地標/建筑風格及材質/面積區間/j精裝交付（但不說精裝標準）【+微博轉發有獎活動微博轉發有獎活動】【】【+中航起航環連航拍活動中航起航環連航拍活動】【】【+售樓處開放售樓處開放】【】【+媒體見面會進行連續報道媒體見面會進行連續報道】

48、營銷策略總綱2013年1-2月營銷策略執行一覽重大事件持續蓄客銷售動作機場巡展，持續至1月中旬釋放信息：外部價值/規劃建筑設計團隊/室內裝修設計團隊/綜合體/超高層地標/建筑風格/建筑材料/精裝交付/住宅面積區間活動安排節慶活動：1、元旦迎新年活動；2、元宵節暖場DIY活動客戶渠道短信時間時間：節慶日發送問候性，樣板間開放前一周發送兩次釋放信息釋放信息：案名/廣告形象定位廣告形象定位/問候語言/節慶活動預告直投釋放信息釋放信息：外部價值/規劃建筑設計團隊/室內裝修設計團隊/綜合體/超高層地標/建筑風格/建筑材料/精裝交付【+樣板間開放預告樣板間開放預告】大連企事業拓展時間時間：1月15日后密集

49、舉辦形式形式：企業年會上插入宣講部分釋放信息釋放信息：外部價值/品牌價值/大師團隊/綜合體/超高層地標/建筑風格/建筑材料/精裝交付/面積區間（凸顯稀缺及升值潛力）【+樣板間樣板間開放預告開放預告】媒體配合戶外圍擋：2月最后一周更換，釋放信息釋放信息：中山路408號/超高層地標/大師團隊【+樣板間開放預告樣板間開放預告】候車亭：1月起更換，釋放信息釋放信息：中山路408號/超高層地標/大師團隊；2月最后一周更換，中山路408號/廣告形象定位廣告形象定位【+樣板間開放預告樣板間開放預告】售樓處陣地包裝：節日氛圍打造用具報紙硬廣：2月最后一周，四大報，頭版半版廣告（大報地產視界頭版）；釋放信息釋放

50、信息：中山路408號/超高層地標【+樣板間開放預告樣板間開放預告】軟文：2月最后一周，釋放信息釋放信息：外部價值/規劃建筑設計團隊/室內裝修設計團隊/綜合體/超高層地標/建筑風格/建筑材料/精裝交付【+樣樣板間開放預告板間開放預告】網絡網站廣告：2月最后一周網站首頁通欄更換為中山路408號/廣場形象定位廣場形象定位【+樣板間開放預告樣板間開放預告】（詳情頁更新）（詳情頁更新）網絡新聞：2013年沙區重點項目總部經濟圈建設，圍繞項目綜合體價值開展，凸顯政府力度和對城市價值論壇：借企業年會噱頭，軟性輸出品牌價值著重于中航物業，大師團隊，綜合體著重商業街部分微博：節慶祝福、節點信息釋放、年會宣講播報

51、、大師團隊、品牌價值輸出；微博轉發有獎活動營銷策略總綱2013年3月營銷策略執行一覽重大事件3.2樣板間開放銷售動作3.2樣板間開放活動安排第一周：樣板間開放樣板間開放&飛機展；飛機展；第二周第五周：城市高峰經濟論壇&城市對話系列活動客戶渠道短信頻次：頻次：每周2次 釋放信息：釋放信息：中山路408號/規劃建筑設計/面積段/生活配套（商圈）/精裝交付/配合各周活動告知信息/城市核心【+樣板間開放信息樣板間開放信息】拓客1、政府客戶宣講；2、企業客戶宣講；直投釋放信息：釋放信息：外部價值/面積段/中航品牌落地大連首個項目/規劃建筑設計團隊/精裝交付/綜合體/超高層地標/建筑風格/建筑材料/社區內

52、部配套/中航物業【+樣板間開放信息樣板間開放信息】定向夾報大連晚報釋放信息：釋放信息：外部價值/面積段/中航品牌落地大連首個項目/規劃建筑設計團隊/精裝交付/綜合體/超高層地標/建筑風格/建筑材料/社區內部配套/中航物業【+樣板間開放信息樣板間開放信息】高新園內刊高新區內刊釋放信息：釋放信息：外部價值/面積段/中航品牌落地大連首個項目/規劃建筑設計團隊/精裝交付/綜合體/超高層地標/建筑風格/建筑材料/社區內部配套/中航物業【+樣板間開放信息樣板間開放信息】媒體配合網絡1、網絡廣告：詳情頁更新詳情頁更新2、新聞：釋放信息：釋放信息：樣板間開放情況樣板間開放情況/外部價值/面積段/綜合體/大師團

53、隊/建筑風格/建筑材料/精裝交付/社區內部配套/中航物業/現場照片3、論壇炒作：釋放信息：釋放信息：樣板間開放樣板間開放/外部價值/面積段/綜合體/大師團隊/建筑風格/建筑材質/精裝交付/社區內部配套/中航物業/現場照片4、微博：釋放信息釋放信息：樣板間開放直播/時尚類信息/時政新聞/活動信息釋放【+軟文信息】電臺交通臺交通臺。釋放信息：釋放信息：中山路408號/面積段/生活配套（商圈）/規劃建筑設計團隊/精裝交付/綜合體/超高層地標/建筑風格/建筑材料【+樣板間開放信息樣板間開放信息】營銷策略總綱2013年4月營銷策略執行一覽重大事件春展；項目說明會；項目開盤銷售動作4月第一周意向金收?。ㄣy

54、行存單）；參加春展；4.20意向金升級；4.27開盤（C區2#、3#樓）營銷活動春季房展會；4.20項目說明會；4.27項目盛大開盤客戶渠道短信頻次：頻次：每周2次，開盤前增加1次，釋放信息：釋放信息：1、意向金存單；2、春展參展（形象定位/綜合體/參展信息）；3、項目說明會（期待說明會/說明會信息釋放）+意向金升級；4、開盤信息（期待開盤/倒計時/盛大開盤/開盤熱銷）；5、中山路408號/超高層地標/建筑材料/首開房源/面積段/精裝交付/優惠信息派單、夾報頻次頻次：春展派單，釋放信息釋放信息：地段價值/配套價值/大師團隊/綜合體/超高層地標/建筑風格/建筑材料/住宅產品定位/面積段/社區配套

55、/精裝交付/中航物業【+意向金收取中意向金收取中+4+4月底即將盛大公開月底即將盛大公開+優惠信息優惠信息】直投釋放信息釋放信息：地段價值/配套價值/大師團隊/綜合體/超高層地標/建筑風格/建筑材料/住宅產品定位/面積段/社區配套/精裝交付/中航物業【+各業務節點告知各業務節點告知】高新園內刊頻次頻次：春展派單，釋放信息釋放信息：地段價值/配套價值/大師團隊/綜合體/超高層地標/建筑風格/建筑材料/住宅產品定位/面積段/社區配套/精裝交付/中航物業【+意向金收取中意向金收取中+4+4月底即將盛大公開月底即將盛大公開+優惠信息優惠信息】拓客團購+優惠信息媒體配合戶外4月第一周，候車亭更換，釋放信

56、息釋放信息：中山路408號/住宅產品定位/面積段/精裝交付【+意向金收取預告意向金收取預告】春展第一天，統一更換戶外，釋放信息釋放信息：中山路408號/首開房源/面積段/精裝交付【+意向金收取中意向金收取中+4+4月底即將盛大公開月底即將盛大公開】4月28日，統一更換戶外（除高炮），釋放信息釋放信息：開盤熱銷開盤熱銷報紙1、硬廣：4月25日，四大報，頭版半版廣告（大報地產視界頭版），；釋放信息釋放信息：中山路408號/超高層地標/住宅產品定位/首開房源/面積段/精裝【+盛大盛大開盤開盤】2、軟文：共兩次，第三周說明會軟文，釋放信息釋放信息：說明會情況/地段價值/生活配套/大師團隊/綜合體/建筑

57、風格/建筑材質/住宅產品面積/精裝/社區配套/中航物業/中航會；第四周開盤軟文，釋放信息釋放信息：開盤熱銷/地段價值/生活配套/大師團隊/綜合體/建筑風格/建筑材質/住宅產品面積/精裝/社區配套/中航物業DM春展期間，家園/大連地產封面，釋放信息釋放信息：廣告形象定位/案名【+4+4月底盛大公開，意向金收取中月底盛大公開，意向金收取中】網絡1、網絡廣告:全屏/大橫幅，釋放信息釋放信息：中山路408號/超高層地標/住宅產品定位/面積段/精裝交付/優惠信息【+業務節點告知業務節點告知】【】【+開盤熱銷開盤熱銷】（詳情頁更（詳情頁更新）新）2、軟文：同報紙軟文（配實況圖）2、論壇炒作：意向金存單/春

58、展/項目說明會/意向金升級/盛大公開/開盤熱銷3、微博：意向金存單預告；春展預告/春展直播，項目說明會預告/意向金升級預告/說明會直播/，開盤預告/開盤直播/開盤熱銷電臺中山路408號/住宅產品定位/首開房源/面積段/精裝/優惠信息【+意向金存單意向金存單】【】【+項目說明會項目說明會】【】【+意向金升級意向金升級】【】【+開盤預告開盤預告】營銷策略總綱2013年5月營銷策略執行一覽重大事件公寓蓄水/公寓意向金收取銷售動作簽約/熱銷/續銷2#樓、3#樓/A區公寓蓄水/公寓意向金收?。ǖ诙苤苣┗顒影才劈S金周活動黃金周活動；周末小暖場客戶渠道短信頻次：頻次：每周2次 釋放信息：釋放信息：中山路

59、408號/中山路頂級酒店式公寓/公寓面積段/社區內部配套/綜合體/精裝交付【+開盤熱銷信息開盤熱銷信息】【】【+項目持續熱銷項目持續熱銷】【+公寓意向金收取公寓意向金收取】派單釋放信息：釋放信息：中山路408號/中山路頂級酒店式公寓/公寓面積段/社區內部配套/綜合體/精裝交付【+開盤熱銷信息開盤熱銷信息】【】【+公寓意向金收取公寓意向金收取】直投釋放信息：釋放信息：中山路408號/中山路頂級酒店式公寓/公寓面積段/社區內部配套/綜合體/精裝交付【+開盤熱銷信息開盤熱銷信息】【】【+公寓意向金收取公寓意向金收取】高新園內刊（視成交客戶來源決定是否使用）（視成交客戶來源決定是否使用）釋放信息：釋放

60、信息：中山路408號/中山路頂級酒店式公寓/公寓面積段/社區內部配套/綜合體/精裝交付【+開盤熱銷信息開盤熱銷信息】【】【+公寓意向金收取公寓意向金收取】媒體配合報紙1 1、硬廣：、硬廣：5月9日 （四大報封底）釋放信息：釋放信息：中山路408號/公寓產品定位/面積段【+公寓意向金收取公寓意向金收取】2 2、軟文：、軟文：開盤熱銷/外部價值/中航品牌落地大連首個項目/規劃建筑設計團隊/精裝交付/綜合體/超高層地標/建筑風格/建筑材料/社區內部配套/中航物業/中山路頂級酒店式公寓/公寓面積段【+公寓意向金收取公寓意向金收取】網絡1、網絡廣告：搜房網大橫幅（或中心圖文L/大旗幟），釋放信息：釋放信

61、息：中山路408號/公寓形象定位【+開盤熱銷信息開盤熱銷信息】【】【+公寓意向金收取公寓意向金收取】詳情頁更新詳情頁更新2、論壇炒作：釋放信息：釋放信息：外部價值/中航品牌落地大連首個項目/規劃建筑設計團隊/精裝交付/綜合體/超高層地標/建筑風格/建筑材料/社區內部配套/中航物業/中山路頂級酒店式公寓/公寓面積段/綜合體【+開盤熱銷信息開盤熱銷信息】【】【+公寓意向金收取公寓意向金收取】3、微博：釋放信息釋放信息：樣板間開放直播/時尚類信息/時政新聞/活動信息釋放【+軟文信息】電臺交通臺。釋放信息：交通臺。釋放信息：中山路408號/地段價值/配套價值/中航品牌落地大連首個項目/規劃建筑設計/精

62、裝交付/綜合體/超高層地標/建筑風格/建筑材料/社區內部配套/中航物業/中山路頂級酒店式公寓/公寓面積段/綜合體【+開盤熱銷信息開盤熱銷信息】【】【+公寓意向金收取公寓意向金收取】營銷策略總綱售樓處開放活動售樓處開放活動中航起航中航起航目的：目的：配合售樓處開放活動，制造城市影響力，增加項目的知名度，釋放項目信息，增加客戶對項目的了解，勾起客戶興趣。時間：時間：2012年12月1日（周六）形式：形式：邀約客戶及主流媒體，組織大家參加中航起航活動，現場放飛熱氣球，環繞大連一圈，并進行航拍，售樓處現場實況轉播。熱氣球環連期間，在售樓處多功能廳舉行媒體發布會，釋放項目信息。中航國際中航國際廣場營銷策

63、略總綱樣板間開放活動樣板間開放活動邀您體驗登機之旅邀您體驗登機之旅目的：目的：配合項目樣板間開放，以飛機展的形式增加大眾參與性和趣味性，以達到聚集人氣、擴大項目知名度的目的。時間：時間：2013年3月第1周的周末形式：形式：進行媒體邀約，組織大家參觀樣板間，獲取“登機牌”，贏取參觀飛機及穿機長服裝留影的機會。吳敬璉當代中國杰出經濟學家、著名市場經濟學者、天則經濟研究所理事。郎咸平香港中文大學最高學術級別首席教授。素有“郎旋風”、“最敢說真話的經濟學家”之稱。張維迎現任北大光華管理學院經濟學教授，中國企業家論壇首席經濟學家。林毅夫原北大中國經濟研究中心主任、教授，博士生導師；世界銀行副總裁。目的

64、：目的：配合項目樣板間開放后續動作，與政府捆綁，制造影響力，樹立項目高端形象；為開盤充分蓄水。時間：時間：2013年3月、5月形式：形式：以“城市經濟發展”為話題舉辦的高端城市論壇活動，邀請國內知名經濟學家、城市研究專家學者等共同參與，以城市發展、項目區域為討論話題，探討大連城市發展變化?！窘ㄗh話題：建議話題：1、大連城市發展與經濟發展 2、中山路經濟發展 3、中山路上的大連 4、未來的大連，未來的中山路】城市高峰經濟論壇城市高峰經濟論壇&城市對話系列活動城市對話系列活動目的：目的：1.1.產品信息規模性釋放，開盤預告，引起社會的高度關注擴大項目及品牌的影響力。2.2.利用現場氣氛及后續媒體配

65、合造勢全方位的感染意向客戶。3.3.展現項目的核心優勢、全面釋放區域、建筑、產品、升值潛力等系列的獨特賣點。4.4.最終達到讓意向金客戶轉定，促進成交率。時間：時間：2013年4月20日形式：形式：1.1.為營造現場氣氛，以項目精神宣傳片（效仿底特律汽車宣傳片）作為預熱。2.2.邀請開發商代表以及項目設計師羅伯特斯特恩（或其助理）、物業經理等項目相關核心人士進行項目講解，其講解內容配合PPT背景為3D形式（客戶需佩戴眼鏡觀看）。3.3.現場進行A區自持商業簽約儀式。4.4.水晶球啟動儀式，同時在會場中央以全息影像形式升起項目主體形象。5.項目意向金升級并進行排號。項目說明會及意向金升級項目說明

66、會及意向金升級說明會亮點：說明會亮點：3D3D效果植入、全息影像釋放項目形象效果植入、全息影像釋放項目形象 ROBERT A.M.STERN ARCHITECTS備注：首次發放戶型單頁，并進行具體開盤時間告知目的：目的：通過開盤盛典最大化的吸納意向客戶的來訪成交，更深入的宣傳項目，讓客戶更直觀、更全面的了解項目的價值所在，通過現場工作人員的細致周到體貼的服務，給客戶留下深刻印象，達到良好的宣傳目的，在原有基礎上促進更多的成交。時間：時間：2013年4月27日形式：形式：1.1.播放項目宣傳片作為開場儀式，2.邀請項目領導做開場演講，宣傳項目的升值潛力以及項目的獨特賣點。3 3為營造現場選房的緊張氣氛需要工作人員進行SP配合銷售，可在適當的情況下穿插小型的娛樂表演排解客戶急躁的心情。項目盛大開盤項目盛大開盤售樓處暖場活動售樓處暖場活動美食節、奢侈品展、文化節、藝術展、音樂節、品酒會、等圈層活動美食節、奢侈品展、文化節、藝術展、音樂節、品酒會、等圈層活動時間：蓄客至銷售期間周末時間：蓄客至銷售期間周末目的：吸引客戶到場、維護客戶、提升項目形象目的：吸引客戶到場、維護客戶、提升項目形象THE ENDTHANKS同策房產咨詢股份有限公司中航項目組Shanghai TOSPUR Real Estate Consulting Co.Ltd.2012.10