1、前面的話 1.是分享，是大家互相的交流，只要有觀點(diǎn)，都?xì)g迎。2.豪宅的話題會(huì)分為四個(gè)小專題。豪宅產(chǎn)品基礎(chǔ)分析 豪宅營(yíng)銷知識(shí)沉淀之一及時(shí)溝通csc 策略中心 目 錄Part 1 豪宅產(chǎn)品的3個(gè)基礎(chǔ)概念Part 2 豪宅產(chǎn)品的價(jià)值地圖Part 3 豪宅產(chǎn)品的價(jià)值構(gòu)成要素解析Part 4 豪宅產(chǎn)品的趨勢(shì)探討Part 1 豪宅產(chǎn)品的3個(gè)基礎(chǔ)概念話題討論：大家認(rèn)為，什么樣的房子，才稱為豪宅？Part 1 豪宅產(chǎn)品的3個(gè)基礎(chǔ)概念 定義豪宅Part 1 豪宅產(chǎn)品的3個(gè)基礎(chǔ)概念 定義豪宅通俗的說(shuō)法富人居住的豪華住宅易居觀點(diǎn)豪宅是最高層次的高端住宅，是享受高品質(zhì)生活、彰顯身份地位、體現(xiàn)階層文化的物化空間形式；在

2、住宅市場(chǎng)發(fā)展的一定階段，具有較高地域文脈認(rèn)知度的區(qū)域內(nèi)，能最大限度地滿足社頂端極少數(shù)人群的特質(zhì)化生活需求，占有稀缺性資源或資源數(shù)量、銷售價(jià)格、產(chǎn)品性能指標(biāo)、土地價(jià)值同比處于區(qū)域內(nèi)最高水平，以認(rèn)定價(jià)值為主要定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)住宅形式。Part 1 豪宅產(chǎn)品的3個(gè)基礎(chǔ)概念 定義豪宅Part 1 豪宅產(chǎn)品的3個(gè)基礎(chǔ)概念 定義豪宅世聯(lián)觀點(diǎn)從價(jià)格角度，豪宅的價(jià)格必然構(gòu)成了一個(gè)城市的價(jià)值屋脊。從客戶角度，豪宅的客戶必然是社會(huì)財(cái)富金字塔的頂層。從產(chǎn)品角度，豪宅的產(chǎn)品必然具有相當(dāng)?shù)牟豢蓮?fù)制性。Part 1 豪宅產(chǎn)品的3個(gè)基礎(chǔ)概念 定義豪宅觀點(diǎn)小結(jié)物以稀為貴，定義豪宅的核心在于其稀缺性。稀缺珍貴價(jià)高豪宅Part 1

3、 豪宅產(chǎn)品的3個(gè)基礎(chǔ)概念 豪宅分類 討論 你認(rèn)為，豪宅應(yīng)該怎么幾類？A 城市中心豪宅+郊區(qū)豪宅 B 別墅型豪宅+高層型豪宅或者是其他Part 1 豪宅產(chǎn)品的3個(gè)基礎(chǔ)概念 豪宅分類豪宅分類的可能性因標(biāo)準(zhǔn)而不同標(biāo)定豪宅的參考量很多，這些參考量構(gòu)成了豪宅的價(jià)值體系，后面會(huì)聊到。Part 1 豪宅產(chǎn)品的3個(gè)基礎(chǔ)概念 豪宅分類兩種主流方式之一：以物業(yè)形態(tài)為標(biāo)準(zhǔn)的分類方式。豪宅可分為獨(dú)立型豪宅(別墅豪宅)及 集合型豪宅(高層豪宅)兩個(gè)大類，其評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)略有不同1.別墅類豪宅，主要考慮其室外環(huán)境，比如自然山水、每戶占地面積等方面的資源占有情況。2.高層類豪宅主要看其每戶的室內(nèi)建筑面積及裝修標(biāo)準(zhǔn)。與市中心距離與

4、機(jī)場(chǎng)距離 與交通要道關(guān)系 市區(qū)豪宅 市郊豪宅 近距離，滿足條件車程少于 30 分鐘，滿足條件車程在一小時(shí)內(nèi)車程在半小時(shí)內(nèi)需靠近高架、隧道、環(huán)線、軌道交通等需臨近環(huán)線、高速公路等Part 1 豪宅產(chǎn)品的3個(gè)基礎(chǔ)概念 豪宅分類兩種主流方式之二：以地段通達(dá)性為標(biāo)準(zhǔn)的分類方式。Part 1 豪宅產(chǎn)品的3個(gè)基礎(chǔ)概念 豪宅的價(jià)格條件豪宅的價(jià)格以認(rèn)定價(jià)值為主要定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以價(jià)格明顯超出平均水平為重要表征，并且其價(jià)格敏感度低于品質(zhì)敏感度。根據(jù)中國(guó)的實(shí)際情況，如購(gòu)買(mǎi)力、人口分布等影響因素，各城市豪宅在其價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)上存在一定差異。一線大型城市，價(jià)格為1000萬(wàn)元才剛達(dá)到豪宅的價(jià)格門(mén)檻二線中等城市，一些別墅完全能夠滿足

5、當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境條件，產(chǎn)品也確實(shí)達(dá)到豪宅標(biāo)準(zhǔn)，但其價(jià)格僅300 萬(wàn)。區(qū)域價(jià)格一線大型城市1000萬(wàn)及以上二線中型城市300萬(wàn)及以上易居觀點(diǎn) Part 1 豪宅產(chǎn)品的3個(gè)基礎(chǔ)概念 豪宅的價(jià)格條件Part 2 豪宅產(chǎn)品的價(jià)值地圖話題討論：作為豪宅產(chǎn)品，哪些價(jià)值是豪宅的核心價(jià)值？Part 2 豪宅產(chǎn)品的價(jià)值地圖 土地價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值服務(wù)價(jià)值營(yíng)銷價(jià)值區(qū)域定位區(qū)域交通區(qū)域配套區(qū)域發(fā)展自然景觀布局與主題私密性梯戶比空間尺度功能創(chuàng)新會(huì)所規(guī)劃經(jīng)營(yíng)模式管理模式服務(wù)內(nèi)容商業(yè)配套學(xué)校配套醫(yī)療配套人文配套其他配套裝修品質(zhì)裝修用材毛坯設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)用材與工藝面積主題與特色首層大堂標(biāo)準(zhǔn)層電梯間車庫(kù)車庫(kù)大堂架空層家居智能化安防智能化項(xiàng)目形

6、象項(xiàng)目理念項(xiàng)目影響力客戶忠誠(chéng)度規(guī)劃戶型會(huì)所配套價(jià)值精裝修立面園林公共部位材料工藝新技術(shù)設(shè)備服務(wù)理念服務(wù)機(jī)構(gòu)平臺(tái)服務(wù)顧問(wèn)銷售服務(wù)物業(yè)服務(wù)圈層營(yíng)銷策略品牌城市配套景觀價(jià)值人文價(jià)值豪宅價(jià)值地圖城市景觀先天稟賦產(chǎn)品雕琢無(wú)形資產(chǎn)Part 2 豪宅產(chǎn)品的價(jià)值地圖 外部?jī)r(jià)值內(nèi)部?jī)r(jià)值城市資源人文資源景觀資源頂級(jí)景觀打造園林精工功能多元化除了居住外的衍生藝術(shù)品氣質(zhì)內(nèi)外臻美境界創(chuàng)新科技新產(chǎn)品形態(tài)科技運(yùn)用頂級(jí)服務(wù)軟硬方面的共同打造頂級(jí)硬件材質(zhì)奢華及高科技豪宅價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)KPIPart 2 豪宅產(chǎn)品的價(jià)值地圖 觀點(diǎn)：豪宅價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)KPI體現(xiàn)的是豪宅價(jià)值的均好性。在其均好性之上，某一產(chǎn)品仍然有區(qū)別于其他產(chǎn)品的稀缺價(jià)值。以深圳

7、為例，看看各類以不同稀缺價(jià)值為核心的豪宅產(chǎn)品。Part 2 豪宅產(chǎn)品的價(jià)值地圖 類型1以城市中心資源為稀缺價(jià)值的產(chǎn)品 星河國(guó)際深圳星河國(guó)際“CBD國(guó)際生活領(lǐng)域”區(qū)位福田區(qū)福華三路和濱河大道之間，深圳CBD規(guī)模占地3.39萬(wàn)平米，建面15.8萬(wàn)平米容積率4.5綠化率30%建筑設(shè)計(jì)單位香港華藝設(shè)計(jì)顧問(wèn)(深圳)有限公司建筑形式7棟29-30層的高層圍合而成；裙樓商業(yè)滿鋪2層，上面高層住宅板點(diǎn)結(jié)合，2層地下車庫(kù)戶型面積面積區(qū)間77-323平米，主力戶型 160-180平米裝修狀況毛坯 總戶數(shù)1200 車位比1：1.5園林設(shè)計(jì)單位深圳市星河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)部園林設(shè)計(jì)超大中心嶺南風(fēng)格主題園林功能

8、內(nèi)容住宅，中央園林，商業(yè)街，會(huì)所功能比例中央園林2萬(wàn)平米，商業(yè)建面4萬(wàn)平方米 市場(chǎng)表現(xiàn)2002-10-25，開(kāi)盤(pán)8500元/平米；2003-12-04，收盤(pán)價(jià)9300元/平米；榮登“20022003年度深圳十大明星樓盤(pán)”榜首。已售完?，F(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格5萬(wàn)/平米。開(kāi)發(fā)商深圳星河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司Part 2 豪宅產(chǎn)品的價(jià)值地圖 類型2以自然資源為稀缺價(jià)值的產(chǎn)品 香蜜湖一號(hào)香蜜湖1號(hào)憑借稀缺城市湖景資源打造了深圳頂級(jí)豪宅區(qū)位香蜜湖1號(hào)位于深圳中心區(qū)香蜜湖畔，近鄰CBD，同時(shí)也是深圳富人區(qū)氣質(zhì)最為純粹的地方資源擁有極為純粹的城市湖景占地20萬(wàn)平米的香蜜湖規(guī)模占地9.35萬(wàn)平米，建面13.10萬(wàn)平米容積率1

9、.4綠化率綠化率57.76建筑設(shè)計(jì)單位澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)有限公司建筑形式5棟高層+93棟TOHO+12棟雙拼+2棟6單元疊拼復(fù)式樓間距高層與TOWNHOUSE之間以45米左右的綠化隔離帶將兩個(gè)區(qū)域分為相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域，減少兩者的干擾戶型面積戶型區(qū)間在180-450平米。高層主力戶型為240-260平米；Townhouse主力戶型350平米左右。裝修狀況毛坯總戶數(shù)447戶，其中高層318套，低層219套車位比447：778園林設(shè)計(jì)單位新加坡AEPdesign（新加坡柏景建筑景觀設(shè)計(jì)公司）園林設(shè)計(jì)私家園林最大化功能內(nèi)容高檔住宅，水上會(huì)所，幼兒園，私家園林功能比例水上會(huì)所2000多平米，幼

10、兒園3000平米市場(chǎng)表現(xiàn)2005-10-25開(kāi)盤(pán)價(jià)2萬(wàn)/平，2007-09-12達(dá)到7萬(wàn)/平，除兩套頂層復(fù)式，其余已經(jīng)銷售完畢。現(xiàn)在二手房，高層在10-15萬(wàn)，別墅在15萬(wàn)以上。開(kāi)發(fā)商中海地產(chǎn)、香港信合置業(yè)Part 2 豪宅產(chǎn)品的價(jià)值地圖 類型3以高科技為稀缺價(jià)值的產(chǎn)品 紅樹(shù)西岸憑借海景資源以及高智能化、生態(tài)化科技注入，打造深圳最具現(xiàn)代感的城市豪宅。區(qū)位位于深圳市南山填海區(qū)西南，南面可推窗見(jiàn)海，紅樹(shù)林濕地和香港天圍盡收眼底，北臨“世界之窗”、“中華民俗村”，西面緊靠沙河高爾夫球場(chǎng)，東面是紅樹(shù)灣規(guī)劃中的大型中央主題公園資源占據(jù)海景地王優(yōu)勢(shì)，毗鄰深圳沙河高爾夫球場(chǎng)、紅樹(shù)林自然保護(hù)區(qū)、規(guī)劃大型中央主

11、題公園規(guī)模占地75101.8平方米，建面255300平方米容積率3.4綠化率77%建筑設(shè)計(jì)單位世界著名建筑設(shè)計(jì)大師、ARQ公司創(chuàng)始人本納道.霍（BernardoFort-Brescia）建筑形式3棟2931高層板式住宅樓間距南北樓間距最近超83米戶型面積面積區(qū)間120平方米520平米，主力戶型150-260平米裝修狀況毛坯總戶數(shù)1301車位比1：1.46（約1900個(gè)半地下車庫(kù)、地下景觀車庫(kù)）園林設(shè)計(jì)單位國(guó)際景觀權(quán)威EDAW公司設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)熱帶濱海風(fēng)景園林功能內(nèi)容會(huì)所；幼兒園功能比例會(huì)所3000平米，幼兒園3000平米市場(chǎng)表現(xiàn)2005-04-29開(kāi)盤(pán)價(jià)2萬(wàn)/平，2007-10-24價(jià)格4.5萬(wàn)

12、/平，銷售率80，銷售速度35套/月開(kāi)發(fā)商深圳市百仕達(dá)實(shí)業(yè)股份有限公司極致高科技智能化：連同LG、日訊、CLIPSAL及HONEYWELL，投資3000萬(wàn)美元打造亞洲代表性數(shù)字化社區(qū)亞洲最大智能化社區(qū)智能化設(shè)施：亞洲最大智能化社區(qū)智能化設(shè)施：液晶觸摸屏終端：韓國(guó)/HOMEYWELL/HS-5000-G-T家庭網(wǎng)關(guān)：韓國(guó)/HOMEYWELL/HS-5000-G-W浴室對(duì)講分機(jī)：韓國(guó)/HOMEYWELL/BathPhone可視門(mén)口機(jī)：韓國(guó)/HOMEYWELL/HC-600012路智能繼電器：澳大利亞/CLIPSAL/L5512RVF8路智能繼電器：澳大利亞/CLIPSAL/L5508RVF4路智能

13、調(diào)光器：澳大利亞/CLIPSAL/L5504D2A4鍵Neo開(kāi)關(guān)：澳大利亞/CLIPSAL/E5054NL8鍵Neo開(kāi)關(guān)：澳大利亞/CLIPSAL/E5058NLPC界面：澳大利亞/CLIPSAL/5500PC8鍵遙控器：澳大利亞/CLIPSAL/E5038TX室內(nèi)紅外線傳感器：澳大利亞/CLIPSAL/5751(WE)智能電鎖：韓國(guó)/IREVO/TG-smart社區(qū)的物業(yè)管理、安防管理、社區(qū)服務(wù)、家居生活全方位實(shí)現(xiàn)智能化。以“家庭集成控制”為系統(tǒng)核心，連接網(wǎng)絡(luò)智能家電、緊急呼叫、門(mén)禁、電子門(mén)鎖以及觸摸屏操作終端，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程控制終端設(shè)備，甚至手機(jī)遙實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程控制終端設(shè)備，甚至手機(jī)遙控控。全部130

14、1套單元中，其中1000多套單元交樓標(biāo)準(zhǔn)已全部安裝了“智慧家居”系統(tǒng)，業(yè)主入住后可直接享用，部分超大戶型單元，業(yè)主可以根據(jù)自己的需要，結(jié)合個(gè)性化裝修風(fēng)格，選擇不同的“智慧家居”解決方案，由CNHOORAY為業(yè)主量身定做“智慧家居”系統(tǒng)。高科技材料與產(chǎn)品在在細(xì)節(jié)處體現(xiàn)奢華，保證絕對(duì)的高舒適性u(píng)JUST RIGHT熱水循環(huán)熱水循環(huán)/無(wú)需等待無(wú)需等待采用美國(guó)專利產(chǎn)品品牌JUST RIGHT，保證水龍頭隨時(shí)打開(kāi)就有熱水，無(wú)需分秒等待。依靠重力和冷熱水比重差異進(jìn)行比較循環(huán)，節(jié)約能源、無(wú)須動(dòng)力、分戶設(shè)置。u戶式中央冷暖空調(diào)戶式中央冷暖空調(diào)+新風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)u新風(fēng)系統(tǒng)：保證業(yè)主在完全封閉窗戶的情況下可以呼吸

15、到室外空氣；u戶式中央空調(diào)智能化控制：減少室外機(jī)數(shù)量，戶內(nèi)入口上方設(shè)有出風(fēng)口，業(yè)主可以根據(jù)自己的需求在回家之前通過(guò)遠(yuǎn)程控制預(yù)先打開(kāi)空調(diào)；u同層側(cè)向排水系統(tǒng)，避免直接垂直排水帶來(lái)的噪音同層側(cè)向排水系統(tǒng)，避免直接垂直排水帶來(lái)的噪音紅樹(shù)西岸排水系統(tǒng)采用了有100多年歷史的瑞士上市公司GEBERIT公司的同層排水系統(tǒng)接吉博力橫排防臭地漏，這是目前發(fā)達(dá)國(guó)家廣泛采用的排水方式，同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，在同樓層內(nèi)連接到主排水立管上，它從根本上解決了衛(wèi)生間的許多問(wèn)題，盡可能地避開(kāi)上下鄰居排水之間的互相干擾。u進(jìn)水銅管進(jìn)水銅管/保障飲用水質(zhì)量保障飲用水質(zhì)量采用美國(guó)NIBICO進(jìn)水銅管，保證用戶

16、飲用水的質(zhì)量和進(jìn)水管的使用壽命。u檫窗機(jī)檫窗機(jī)/保持玻璃幕墻的美觀保持玻璃幕墻的美觀u每戶避雷器每戶避雷器u陽(yáng)臺(tái)隔柵陽(yáng)臺(tái)隔柵/保護(hù)隱私減少對(duì)視保護(hù)隱私減少對(duì)視隔音樓板隔音樓板/阻隔垂直方向噪音阻隔垂直方向噪音紅樹(shù)西岸采用美國(guó)陶式化學(xué)隔音墊和擠塑板相結(jié)合的樓板隔音系統(tǒng)使居住在紅樹(shù)西岸的業(yè)主可充分享受前所未有的、完全不受干擾的寧?kù)o生活空間。Part 2 豪宅產(chǎn)品的價(jià)值地圖 類型4以戶型創(chuàng)新為稀缺價(jià)值的產(chǎn)品 蝴蝶谷全新的創(chuàng)新產(chǎn)品突破市場(chǎng)，創(chuàng)造市場(chǎng)神話p戶戶帶花園，360度觀景，盡享南湖500畝絕版景觀資源，充分體現(xiàn)入住者的尊貴與氣度p100的贈(zèng)送面積的贈(zèng)送面積類型5以配套為稀缺價(jià)值的產(chǎn)品 波托菲諾P

17、art 2 豪宅產(chǎn)品的價(jià)值地圖 依托華僑城區(qū)域開(kāi)發(fā)所奠定的配套體系，引入意大利波托菲諾風(fēng)情小鎮(zhèn)生活方式，滿足多元、開(kāi)放、創(chuàng)新、融合的居住體驗(yàn)，示范富人生活。威尼斯酒店威尼斯酒店華夏藝華夏藝術(shù)中心術(shù)中心漢唐漢唐大廈大廈銅鑼灣商業(yè)中心銅鑼灣商業(yè)中心世界之窗世界之窗歡樂(lè)谷歡樂(lè)谷民俗文化村民俗文化村華僑城片區(qū)經(jīng)過(guò)十年發(fā)展，建成了完整的區(qū)域配套體系，形成了城市的區(qū)域中心地位，城市價(jià)值得到極大提升，已經(jīng)具備打造頂級(jí)富人豪宅社區(qū)的條件給人帶來(lái)休閑、純粹、寧?kù)o、開(kāi)放生活方式的意大利小鎮(zhèn)Portofino成熟配套與異域生活方式完美結(jié)合的純粹富人居住社區(qū)Part 3 豪宅產(chǎn)品的價(jià)值構(gòu)成要素解析Part 3 豪宅產(chǎn)

18、品的價(jià)值構(gòu)成要素解析從外 至內(nèi) 地段 交通山水條件 利用或創(chuàng)造新資源建筑園林配套服務(wù)別墅豪宅 高層豪宅 兩個(gè)案例的解讀星海灣一號(hào)（2010-2011 中國(guó)十大豪宅）深圳幸福里Part 3 豪宅產(chǎn)品的價(jià)值構(gòu)成要素解析Part 3 豪宅產(chǎn)品的價(jià)值構(gòu)成要素解析案例解讀之一星海灣一號(hào)（2011-2012 中國(guó)十大豪宅）KEY WORD 1:中國(guó)十大超級(jí)豪宅整體價(jià)值2011年4月，“中國(guó)十大超級(jí)豪宅”榜單揭曉，華潤(rùn)星海灣壹號(hào)赫然列鼎前三甲，是東北地區(qū)唯一入選的超級(jí)豪宅。中國(guó)十大超級(jí)豪宅華潤(rùn)星海灣壹號(hào)是華潤(rùn)置地多年豪宅探索旅程里的扛鼎之作，為中國(guó)首代復(fù)合資源型超級(jí)豪宅。以200米高超五星級(jí)君悅酒店為領(lǐng)銜，

19、集國(guó)寶級(jí)海邑別墅、稀世低密度平層官邸、擎天超高層、ONE CLUB頂級(jí)私人會(huì)所、高端商業(yè)為一體的大型地標(biāo)性都市綜合體項(xiàng)目。作為區(qū)域最后一塊可供開(kāi)發(fā)的豪宅用地，項(xiàng)目伸入大連金融CBD腹地，北接星海廣場(chǎng)，南面零距離臨海，讓大連城心之璀璨與一線海景資源收匯一處。締成既匯合CBD核心、一線海景、百年經(jīng)典建筑，又融入世界頂級(jí)奢華服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和國(guó)際高端商業(yè)綜合體的當(dāng)代跨業(yè)態(tài)頂級(jí)豪宅，幾乎每項(xiàng)硬性指標(biāo)，都領(lǐng)先行業(yè)最高標(biāo)準(zhǔn)，放眼全國(guó)，絕無(wú)僅有。地段價(jià)值自然價(jià)值大連一線海景資源 KEY WORD 2:世界級(jí)大師設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)共同打造建筑價(jià)值從英倫喬治式，到ART DECO，深入骨髓的貴族建筑華潤(rùn)星海灣壹號(hào)聚合國(guó)際知名建筑

20、設(shè)計(jì)大師，通過(guò)尖端建筑技術(shù)及高品質(zhì)建筑材料讓人居格調(diào)與凡品一并區(qū)隔，出類拔萃。別墅與多層在風(fēng)格上向英國(guó)喬治王朝致敬，華貴中不失現(xiàn)代氣息。外立面遠(yuǎn)赴3000公里外，采用純手工開(kāi)采的卡拉麥里金珍稀石材擎天超高層悅府，采用ART DECO建筑風(fēng)格，采用三段式構(gòu)圖手法精心打造建筑外立面的過(guò)渡，自下而上，裙樓頂級(jí)石材、中部鋁板加玻璃、頂部玻璃，豐富的立面層次彰示外形的端莊與雄偉，構(gòu)建項(xiàng)目頂級(jí)地標(biāo)性。園林價(jià)值歐洲古典皇家禮儀園林，不惜工本的園林構(gòu)造。華潤(rùn)星海灣壹號(hào)聘請(qǐng)國(guó)際頂級(jí)園林設(shè)計(jì)大師傾情打造，運(yùn)用歐洲古典皇家造園手法，依托基地抬高和微地形優(yōu)勢(shì)，通過(guò)密林與軸線的層層展開(kāi)，創(chuàng)造游園時(shí)的禮儀感和私密性，打造

21、一個(gè)與頂級(jí)社區(qū)相匹配的奢致名園。景觀團(tuán)隊(duì)跋涉十幾個(gè)省份甄選等樹(shù)高、等冠幅的成年銀杏。園中近百棵直徑20厘米以上的珍貴苗木全部采取成樹(shù)全冠移植的方式，傾心營(yíng)造近海成品園林，在移入園林中時(shí)，需要經(jīng)過(guò)吊裝，360度視覺(jué)調(diào)整再吊裝，再調(diào)整的過(guò)程，以此對(duì)樹(shù)冠的方向和角度反復(fù)調(diào)試，使其呈現(xiàn)出最優(yōu)美的一面，讓開(kāi)放空間過(guò)渡到綠化的內(nèi)庭院時(shí)，構(gòu)成一個(gè)完美的花園鏈。配套價(jià)值超五星級(jí)君悅酒店、ONE CLUB東北亞頂級(jí)私人會(huì)所，打造專屬社交配套君悅酒店作為世界超豪華酒店的旗艦物業(yè)，一路引領(lǐng)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)走向極致。大連君悅酒店，將成為東北地區(qū)最高端的超五星級(jí)酒店之一，將成為與本案相匹配的頂級(jí)專屬性社交配套。本案的主人，

22、將優(yōu)先享受君悅VIP服務(wù)，零距離享受到君悅酒店無(wú)與倫比的奢華禮遇。海天一色東北亞最頂級(jí)的私人會(huì)所ONE CLUB，國(guó)際裝飾主義大師邱德光先生親臨操刀。無(wú)邊際海景泳池。戶型價(jià)值十字中廳禮儀空間，知名大師定制精裝華潤(rùn) 星海灣壹號(hào)以意大利帕拉迪奧的圓廳別墅為藍(lán)本，十字中廳為軸線，放射狀把家庭空間、餐飲服務(wù)區(qū)、公共活動(dòng)區(qū)設(shè)置，形成動(dòng)靜分區(qū)、功能分區(qū)的別墅空間平面化布局，確保純粹性和私密性。超大尺度一線海景主臥，兼具空間奢華感和精致感，盡享總統(tǒng)套房級(jí)極致禮遇。此外，特聘國(guó)際頂級(jí)大師擔(dān)綱二期悅府室內(nèi)設(shè)計(jì)，分寸奢裝。眾多巨匠智慧的極致考工，讓華潤(rùn)星海灣壹號(hào)不僅是恒產(chǎn)，更是傳世之寶。KEY WORD 3:華潤(rùn)

23、置地鼎級(jí)鉅獻(xiàn) 物業(yè)服務(wù)物業(yè)提前使用未來(lái)標(biāo)準(zhǔn)，志業(yè)于情感增值維系華潤(rùn)星海灣壹號(hào)采用管家式專人跟進(jìn)服務(wù)模式，并根據(jù)高端客戶需求，私屬定制多種形式的物業(yè)增值服務(wù)及個(gè)性化服務(wù)。并以2千萬(wàn)高端會(huì)所one club為核心，倡導(dǎo)情感悉心服務(wù)理念，展開(kāi)顯赫圈層中單個(gè)業(yè)主私人宴會(huì)策劃及組織服務(wù)，致力于向星海灣壹號(hào)業(yè)主提供尊貴、差異化、人性化的高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)。華潤(rùn)品牌華潤(rùn)置地，中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)領(lǐng)袖 Part 3 豪宅產(chǎn)品的價(jià)值構(gòu)成要素解析問(wèn)題探討 1.如果地段價(jià)值與自然價(jià)值非常稀缺，降級(jí)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，可行否？譬如說(shuō)星海灣壹號(hào)的競(jìng)品項(xiàng)目。2.以星海灣壹號(hào)為例，這么稀缺的地段與海景，如果沒(méi)有高層的產(chǎn)品形態(tài)，是不是會(huì)更純粹？P

24、art 3 豪宅產(chǎn)品的價(jià)值構(gòu)成要素解析案例解讀之二深圳幸福里核心價(jià)值之一：地標(biāo)級(jí)城市綜合體深圳幸福里是嫁接于深圳華潤(rùn)中心之上的高端住宅。華潤(rùn)集團(tuán)在國(guó)內(nèi)的首個(gè)“都市綜合體”作品，包含萬(wàn)象城、華潤(rùn)大廈、商業(yè)休閑廣場(chǎng)、君悅酒店。核心價(jià)值之二：地段核心，交通通達(dá)性極好核心價(jià)值之三：高品質(zhì)精裝首層大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)首層大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)墻面：法國(guó)木紋石、進(jìn)口白洞石、灰鏡地面：進(jìn)口大理石電梯門(mén)套：發(fā)絲黑鋼電梯門(mén)面板：黑鏡鋼電梯大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)墻面：法國(guó)木紋石地面：新亞米黃大理石電梯門(mén)套：發(fā)絲黑鋼電梯門(mén)面板：櫻桃木飾面防火門(mén)、配自動(dòng)門(mén)磁系統(tǒng)電梯轎廂裝修標(biāo)準(zhǔn)外門(mén)面板：黑鏡鋼內(nèi)門(mén)面板及前壁：鏡鋼轎廂后壁：捫皮、鏡鋼扶手轎廂側(cè)壁

25、：櫻桃木、灰鏡天花：透光石地面：新亞米黃大理石電梯每棟配置4臺(tái)日本進(jìn)口日立HGH高速電梯（4m/s）客廳、餐廳、臥室地面：美洲櫻桃木三層實(shí)木復(fù)合地板墻面：ICI米白色乳膠漆天花：優(yōu)質(zhì)輕鋼龍骨石膏板吊頂，ICI白色乳膠漆飾面燈具：配射燈和隱藏?zé)魩?，預(yù)留裝飾吊燈燈位衣柜：櫻桃木飾面固定衣柜客廳臥室門(mén)門(mén)美洲櫻桃木飾面、美國(guó)耶魯門(mén)鎖、德國(guó)海福樂(lè)五金。其中入戶門(mén)為甲級(jí)防火子母門(mén)、內(nèi)置1mm厚防盜鋼板廚房廚房墻、地面：墻、地面：新亞米黃大理石天花：天花：優(yōu)質(zhì)防水石膏板吊頂，ICI白色乳膠漆飾面櫥柜：櫥柜：德國(guó)西曼蒂克櫥柜，配杜邦可麗耐人造石臺(tái)面，瑞士弗蘭卡水槽及龍頭廚房電器：廚房電器：德國(guó)西門(mén)子爐灶、抽油

26、煙機(jī)、消毒碗柜、微波爐、冰箱衛(wèi)生間地面地面：新亞米黃大理石墻面：墻面：葡萄牙米黃大理石天花天花：優(yōu)質(zhì)防水石膏板吊頂，ICI白色乳膠漆飾面潔具：潔具：德國(guó)杜拉維特座便器、臺(tái)盆、浴缸臺(tái)盆龍頭：德國(guó)漢斯格雅浴缸、沐浴龍頭及花灑：浴缸、沐浴龍頭及花灑：德國(guó)高儀小五金：小五金：雅鼎毛巾?xiàng)U、廁紙架、浴巾架、浴袍掛鉤玻璃門(mén)：玻璃門(mén)：12mm厚鋼花清玻璃燈具：燈具：配防霧筒燈、射燈及隱藏?zé)舨叟艢馍龋号艢馍龋核上码[藏式抽風(fēng)機(jī)鏡柜：鏡柜：推拉式鏡柜，配防霧鏡、進(jìn)口路軌及門(mén)鉸臺(tái)面：臺(tái)面：?jiǎn)」饽蠘O白杜邦可麗耐人造石臺(tái)柜：臺(tái)柜：櫻桃木飾面，配嵌入式毛巾架太多的細(xì)項(xiàng)目。精裝總體造價(jià)：8k每平米。情境樣板間 140平米 問(wèn)

27、題探討豪宅與精裝的關(guān)系。Part 3 豪宅產(chǎn)品的價(jià)值構(gòu)成要素解析僅供參考的觀點(diǎn)1.純粹是高級(jí)材料堆積的精裝，毫無(wú)意義，更應(yīng)該為精裝設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)買(mǎi)單。2.精裝產(chǎn)品菜單制，增加精裝的多樣性。3.不精裝的產(chǎn)品，留給客戶更大的自主空間。4.特殊市場(chǎng)時(shí)期，清水房會(huì)成為營(yíng)銷手段。Part 3 豪宅產(chǎn)品的價(jià)值構(gòu)成要素解析Part 4 豪宅產(chǎn)品的趨勢(shì)探討Part 4 豪宅產(chǎn)品的趨勢(shì)探討趨勢(shì)一：豪宅由一二線城市向三線城市下沉。高層豪宅將在一二線城市更多出現(xiàn)。Part 4 豪宅產(chǎn)品的趨勢(shì)探討1.城鎮(zhèn)化過(guò)程，三線城市會(huì)承接一二線城市持續(xù)發(fā)展。2.三線城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，具備消費(fèi)豪宅的能力。3.高檔住宅用地指標(biāo)嚴(yán)控，別墅

28、用地被禁，雖然有一定的操作空間，但是在一二線城市可操作空間越來(lái)越小。4.一二線城市的舊改項(xiàng)目會(huì)不斷增加。Part 4 豪宅產(chǎn)品的趨勢(shì)探討趨勢(shì)二：豪宅產(chǎn)品上的創(chuàng)新在滿足豪宅客戶消費(fèi)需求的前提下，未來(lái)豪宅的產(chǎn)品將會(huì)有以下幾個(gè)發(fā)展方向：更注重自然資源利用整合營(yíng)造戶外活動(dòng)空間提升私密性空間設(shè)計(jì)更具創(chuàng)意和藝術(shù)性高新設(shè)備與技術(shù)的投入NO.1更注重自然資源利用對(duì)別墅類豪宅來(lái)講，最稀缺的則是自然山水環(huán)境，真正具備自然山水資源的項(xiàng)目少而又少。現(xiàn)階段很多別墅項(xiàng)目在不具備自然山水的情況下人工營(yíng)造，挖人工湖或建高爾夫球場(chǎng)，試圖彌補(bǔ)自然山水方面的不足。未來(lái)，豪宅通過(guò)因地制宜，融入自然的利用自然資源，可以完全不用刻意地去

29、打造園林。Part 4 豪宅產(chǎn)品的趨勢(shì)探討該別墅坐落在挪威首都奧斯陸南邊郊區(qū)的一個(gè)高地上。為了保護(hù)高地，房屋朝向工程區(qū)的東面，用鋼鐵柱子支撐懸掛在一面斜坡上。作為入口的樓梯沿斜坡升高直入高地上的別墅。這個(gè)設(shè)計(jì)避免了過(guò)多的浪費(fèi)，并把技術(shù)性連接隱藏在樓梯內(nèi)。同時(shí)，是房屋與地面特點(diǎn)相互影響。挪威邊緣別墅別墅的懸空面都有開(kāi)窗，為的是更好的觀景。臨街面的窗可直接看到山下的挪威小鎮(zhèn)。NO.2 整合室內(nèi)外空間，塑造豪宅舒適度 別墅類型豪宅是通過(guò)建筑之間的間距，建筑密度來(lái)實(shí)現(xiàn)私密性的。而其豪宅舒適的體現(xiàn)也主要是通過(guò)園林的打造和自然資源的借助。由于公寓豪宅沒(méi)有足夠的自然環(huán)境資源可利用，因此對(duì)其室內(nèi)外空間及景觀環(huán)

30、境的精心營(yíng)造私密，創(chuàng)造出更加怡人的居住環(huán)境是公寓豪宅發(fā)展的一個(gè)主要表現(xiàn)。Part 4 豪宅產(chǎn)品的趨勢(shì)探討丹麥可愛(ài)公寓，采用北歐簡(jiǎn)約式風(fēng)格，黑色屋頂+白色外墻的搭配格外醒目，在室外利用綠地和石子路作為出行道路，加深與外部空間的聯(lián)系。室內(nèi)采用素雅的木質(zhì)地板進(jìn)行裝潢，墻壁傳承與外墻同樣的白色，簡(jiǎn)約而不落俗套。整個(gè)內(nèi)部空間合理運(yùn)用坡屋頂，設(shè)置小閣樓，北歐風(fēng)情不彰自顯。NO.3 空間設(shè)計(jì)更具創(chuàng)意和藝術(shù)性城市豪宅在資源上不可能會(huì)有太多的突破，在營(yíng)造尊貴和體驗(yàn)方面，將會(huì)從空間設(shè)計(jì)出發(fā)，創(chuàng)意和藝術(shù)性的打造為主要發(fā)展趨勢(shì)。Part 4 豪宅產(chǎn)品的趨勢(shì)探討德國(guó)漢堡 HAFEN CITY 新城里的建筑，這棟公寓有2

31、4戶，每一戶的戶型都是不一樣的，同一座公寓樓里每一家人都有著自己獨(dú)特的房屋結(jié)構(gòu)，享受自己的獨(dú)一無(wú)二。不過(guò)，很貴哦，每平 1W 歐元，一套都是200平，也就是1700W人民幣這種類似小LOFT的微型豪宅，充分利用空間協(xié)調(diào)的設(shè)計(jì)，將有限面積極大化的展示，可以說(shuō)是未來(lái)豪宅在用地制約上的另外一種發(fā)展路線。特別提醒：老家有地的同學(xué)，可以嘗試。NO.4 高新設(shè)備與技術(shù)的投入新技術(shù)與新設(shè)備的投入并不是豪宅最重要的組成部分，也不會(huì)成為最大的亮點(diǎn)，但卻是不可缺少的一部分。未來(lái)豪宅更多走向的是低能耗，綠色環(huán)保的趨勢(shì)，因此大部分的新技術(shù)設(shè)備和材料都是從節(jié)能環(huán)保上出發(fā)，其次是人居的便利度。Part 4 豪宅產(chǎn)品的趨勢(shì)探討德國(guó)的“三升房”，因每年每平米使用面積消耗的采暖耗油不超過(guò)3升而得名。它在外墻和屋頂包貼了高效隔熱保溫材料Neopor。外窗上采用了充滿惰性氣體的三玻塑框窗，充填了聚氨酯內(nèi)芯，大大提高了保溫隔熱性能。此外在設(shè)計(jì)中還對(duì)防風(fēng)和氣密性做了巧妙處理。豪宅產(chǎn)品基礎(chǔ)分析的結(jié)語(yǔ)1.僅僅是一個(gè)架構(gòu)性的思考，從每一個(gè)價(jià)值體系的單一參考量深化下去，都可以成為一個(gè)很好的討論課題。2.豪宅產(chǎn)品的品牌，是另外一個(gè)緯度的延展，譬如星河灣、龍湖打造的豪宅。3.全國(guó)豪宅產(chǎn)品中，具有標(biāo)桿意義的產(chǎn)品的分享。4.期望有更多的機(jī)會(huì)繼續(xù)產(chǎn)品的基礎(chǔ)性探討。請(qǐng)及時(shí)溝通