1、【韶關印象嶺南奧園文化旅游城】項目定位報告奧園商業經營管理公司CONT ENTS目錄01 區域概況02 商圈概況04 項目定位05 業態規劃03 項目概況印象嶺南奧園文化旅游城定位報告PART 1區域概況韶關市區位概況“紅三角”經濟區 韶關地處粵北中心，是湘、粵、贛交通之咽喉，是“紅三角”經濟圈，承接珠三角向紅三角產業轉移 位于大珠三角1小時生活圈內，武-廣-深高鐵等便利城際交通，帶動韶關對周邊城市商旅消費的吸引本案國家級交通樞紐與江西省、湖南省交界粵北政治、經濟、文化中心珠三角1小時生活圈武-廣-深高鐵韶關市區位概況韶關市路網發達，擁有6條高速、3條鐵路、1條航線、武-廣-深高鐵等城際交通，

2、是國家級交通樞紐京港澳高速 韶贛高速廣東高速 韶關北環高速京廣鐵路 韶贛鐵路 韶柳鐵路國道：105、106、107國道南北向貫穿全市、323國道東西向貫穿全市廣州韶關（50分鐘）韶關市經濟概況142601609618350202592158310.10%12.90%14.00%10.40%9%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%050001000015000200002500020102011201220132014韶關市2010-2014年城鎮人均可支配收入及增長率人均可支配收入增長率683.1814906.51010.11111

3、.512.50%12.10%10.00%12%10%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%02004006008001000120020102011201220132014韶關市2010-2014年地區生產總值及增長率地區生產總值增長率韶關市經濟處于快速發展階段，GDP近五年來增長率均達10%，城鎮人均可支配收入及社會消費品零售總額逐步提升，存在商業發展空間2014年指標韶關常住人口(萬人)159.03GDP(億元)1111.5人均GDP38318第三產業增加值（億元）517.18第三產業占比46.5%消費品零售總額（億元）522.7城鎮年人均可

4、支收入（元）21583329.6384409.6471522.719.80%16.90%14.10%15%11%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%010020030040050060020102011201220132014韶關市2010-2014年社會消費品零售總額及增長率社會消費品零售總額增長率韶關市片區規劃韶關市有3個市轄區、4個縣、1個自治縣及2個縣級市，本項目所處為其市轄區武江區，該區是以建筑房地產業為主導產業，該區內涵蓋碧桂園、恒大等多個大型住宅小區韶關面積：1.86萬平方公里市區面積：2856平方公里韶關人口：283萬市區人口：98萬樂昌市仁化縣

5、南雄市始興縣翁源縣新豐縣曲江區乳源瑤族自治縣湞江區武江區碧桂園太陽城恒大城南楓碧水花城長城世家武江區經濟概況1769319962227622513201000020000300002010201120122013武江區近五年人均可支配收入人均可支配收入(元）線性(人均可支配收入(元）)105.07123.91145.87169.59188.7905010015020020092010201120122013武江區近五年GDP變化趨勢GDP（億元）線性(GDP（億元）)武江區近五年來經濟保持持續增長，在韶關市三個市轄區中GDP、人均GDP及人均可支配收入最高，是目前發展最快的區域，也是政府重點發

6、展區域區域武江區湞江區曲江區常住人口（萬人）30.6140.231.19GDP（億元）188.79179.9157.83第三產業增加值（億元）88.8951.17人均GDP（元）616754475150758城鎮人均可支配收入（元）2582020716城鎮消費品零售總額（億元）89.4645.38武江區規劃中心區居住生活組團產業組團教育組團產業帶韶關大學白土曲江副中心茨姑塘龍歸老城中心新城中心辦公中心沐溪十里亭本案韶關市整體規劃結構呈“兩主、兩副、多級”，武江區屬于老城中心組團，為韶關市發展核心區及城市化成熟區，是韶關政治、經濟、文化中心，也是韶關重點發展的芙蓉新城所在地，發展前景較好奧園文化

7、旅游城芙蓉新區“兩主、兩副、多級”結構韶關市旅游業概況韶關旅游業發展迅速，過去10年旅游人數增速18.5%，旅游收入增速26.1%，國民經濟支柱產業之一2013年韶關共接待游客2437萬人次，旅游收入達187.2億元，GDP貢獻率達18.5%24 21 25 41 53 71 107 130 156 187 18.4%-12.6%19.2%59.6%29.4%35.7%49.7%21.6%20.3%20.1%7.5%6.1%6.3%8.4%9.5%12.3%15.6%16.0%17.2%18.5%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%0 20 40 60 80 100

8、120 140 160 180 200 2004200520062007200820092010201120122013旅游總收入增速占GDP比例2004-2013年韶關市全年接待旅游者總人數546 503 611 854 1,044 1,226 1,582 1,841 2,118 2,437 17.1%-7.9%21.6%39.6%22.3%17.4%29.0%16.4%15.0%15.0%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 2004200520062007200820092010201120122013接

9、待游客總人數增速2004-2013年韶關市旅游總收入及占GDP比例韶關市旅游業概況韶關市旅游資源豐富，但市區缺乏高端特色的旅游項目，旅游接待服務設施相對落后，高品質、復合型旅游項目存在發展空間五星級酒店四星級酒店餐飲區歷史街區市區服務集中三江堤岸，高端具有文化特色的較少；旅游住宿以小型酒店為主，現狀高端酒店較少，地獄分布不均衡；餐飲服務特色餐飲較少；娛樂服務娛樂設施為傳統的KTV，茶藝廳等，總體來說檔次不高吸引力不強。優勢客源京廣線、武廣線上湘、贑等城市機會市場：福建等優勢核心客源廣、深；澳、港等珠三角城市廣西印象嶺南奧園文化旅游城定位報告PART 2商圈概況韶關市商業格局韶關市主要商業集中在

10、河西商圈和風度商圈，本項目距離核心商圈約4公里本案4KM商圈商圈特征代表項目商業體量類型風度商圈市級商業中心，韶關核心商圈、商業聚集區風度步行街5.5萬商業街風度名城7萬購物中心百年東街8萬商業街風度廣場3萬集中商業河西商圈武江區商業中心，商業主要為住宅配套中環廣場5萬購物中心世紀購物廣場2.5萬大賣場芙蓉新城商圈未來商圈，依托韶關高鐵站，依托知名房地產開發，以住宅配套商業為主保利、恒大、碧桂園社區底商風度商業街粵北最繁華商業步行街，城市名片、黃金街鋪、消費磁場國民商貿城風度廣場金易來酒店百匯商業城德成商業廣場大文商城百年東街風度名城蘇寧電器韶關影都國際美食城國美電器步行街范圍：自發形成的商業

11、步行街，以風度中路和風度南路為核心，南接解放路，北到風采路，全長約800米規模及業態：多業種、多業態、綜合功能齊全，商圈內匯集了電器、通訊、鐘表配套、服裝、百貨、金飾、銀行證券、保險、房地產、酒樓賓館等幾十個行業。共有近 2000家商鋪，30 多家食肆，10個主要集中購物網點，是目前韶關市銷售額最大的商業中心人流：目前韶關市民消費，商業和服務業總營業面積100萬平方米，日均人流量5萬人次（節假日高峰10萬人次/日）消費檔次：工薪時尚商業區，以三四線國內品牌服裝、餐飲消費為主，滿足中低端消費人群的大眾型消費商場規模及經營樓層業態布局主要業態整體檔次及代表性品牌租金情況（元/月）物管（元/月）國民

12、商貿城約6,5001-2F：潮流服飾3F：電玩（樂漫地）4F：酒店，5F：桌球城潮流前線+娛樂低檔無品牌服飾、樂漫地電玩、國民桌球城1F：200（格子鋪）2F：100（格子鋪）3F：35，4-5F：30租金包含百匯商業城約3,000五層1F：品牌服飾街鋪2-3F：美特斯邦威4F：餐飲5F：百匯電影院品牌休閑服飾+娛樂+餐飲中檔美特斯邦威、意爾康、未央歌、iEF、卡爾諾、百匯電影院、木桶飯、燉盅世家港式茶餐廳1F：800-1000（純街鋪）2F：1503F：1004F：100（餐飲）5F：25（影院）3風度廣場約20,000四層1F：手機數碼、餐飲2-3F：潮流服飾4F：5,100招商中（餐飲）

13、潮流前線+手機數碼低檔山寨品牌手機數碼類、無品牌服飾1F：150-2002-3F：100-150（零售服飾格子鋪）2F：餐飲80-1004F：5027(含中央空調)大文商城約10,000三層-1F：深港千匯名城1F：服飾、手機數碼2F：愛尚街（潮流前線/餐飲）3F：空置潮流前線、手機數碼、餐飲中低檔王氏撈吧臺灣回轉涮涮鍋、臺灣風味爐魚-1F：整租100，分鋪租120-1802F：80-1403F：2825(含中央空調)韶關影都約2,500五層1F：潮流坊服飾城2-4F：影院、眼鏡5F：桌球城影院、桌球、服飾低檔金逸影院（3個廳）1F：150-20030國際美食城約2,000六層1F：服飾零售/

14、小吃2F：傣妹火鍋，3F：仙蹤林4F：金鏈花泰式餐廳5F：樂巢酒吧6F：東之味無國界料理特色餐飲中檔仙蹤林風度商業街以大眾品牌休閑服飾和低檔潮流前線、手機數碼為主力業態，輔以特色餐飲/小吃、影院、桌球、網吧、電玩等休閑娛樂，整體檔次偏中低檔風度名城湞江區商業標桿，市級商業中心，依托步行街老商圈，經營、形象最好購物場所位置風度商圈，湞江區，解放路與熏風路交匯處開發商順德鉅隆集團商業規模13萬（含華美達酒店），其中商業經營面積約6萬經營樓層地上3層，局部4層，地下1層停車場業態組合超市和百貨為帶動，零售為主，餐飲、兒童業態為輔主力店及代表品牌大潤發超市(1.8萬)，自營新天地百貨味千拉面、KFC、

15、百麗旗下品牌、班尼路、屈臣氏、奇樂兒兒童樂園、中影世紀銀河影城檔次中檔，以國內二線品牌為主，國內一線品牌點綴開業時間2007年租金零售：1F120-200元/月；2F：90-100元/月；3F：90-150元/月（非品牌格子鋪）；餐飲：60元/月以上為建筑面積租金，實用率53%，零售租金年遞增10-15%，餐飲年遞增8-10%，另有45元/月管理費，零售還多收10元/月商管費風度名城超市絕對主力店帶動，零售購物為主的商場，餐飲娛樂業態點綴，比例不足10%，購物體驗性不足大潤發超市大潤發超市在建影院2家餐飲潮流港奇樂兒兒童樂園味千味千屈臣氏KFC餐飲百貨數碼/運動休閑百貨品牌零售樓層業態代表性品

16、牌1F品牌零售、輕餐飲、新天地百貨屈臣氏、味千拉面2F大潤發超市、新天地百貨、運動休閑、數碼、輕餐飲大潤發、班尼路3F大潤發超市、潮流服飾、兒童樂園、特色餐飲、影院大潤發、奇樂兒、正哥茶餐廳中影世紀銀河影城風度名稱業態以超市/百貨帶動的零售購物為主導，購物體驗性不足，餐飲娛樂等體驗業態占比不足10%受物業條件局限，只能經營無重油煙的茶餐廳、中西快餐、自助餐等輕餐飲，餐飲娛樂等業態發展受限中環廣場武江區商業標桿，區域商業中心；百貨為核心，涵蓋大型餐飲/影院/SPA/電玩配套的綜合商場，以餐飲影院帶動，經營情況較好位置西河商圈，武江區，惠民南路開發商中山益華百貨品牌整體經營商業規模5萬經營樓層地上

17、6層，地下1層停車場主力店益華百貨、大地影院、頤東大酒樓斯瓦特夢游仙境電玩城、傾城灣SPA會所業態分布1-2F：百貨、麥當勞3F：超市4F：電器、運動、床用、SPA5F：影院、餐飲、數碼通訊、定制家居、兒童攝影、電玩6F：大型餐飲檔次中檔租金1-5F百貨聯營扣點10-25%；6F餐飲40元/月（建筑面積租金，餐飲鋪實用率75%）遞增率5%，管理費12元/月開業時間2008年9月世紀購物廣場超市帶動的社區服務型購物商場，沃爾瑪（2-3F）占60%面積，仍屬于傳統超市百貨型商場，綜合性/現代感/體驗感不強，整體經營較差位置西河商圈，武江區，新華南路開發商世紀鋒元投資商業規模3.8萬經營樓層地上3層

18、主力店及品牌店沃爾瑪、KFC、金寶貝早教、奇樂兒兒童樂園業態分布1F：百貨、兒童零售及兒童樂園、早教、SPA、KFC2F：沃爾瑪、餐飲、嬰兒游泳館3F：沃爾瑪檔次中低檔租金1-2F零售扣點15-23%2F餐飲實用面積租金60-70元/月開業時間2008年韶關市商業特點小結韶關商業主要以主力店模式驅動，超市業態是主力店的首選；百年東街出現次主力店驅動模式，通過同業態聚集形成規模優勢，未來我方項目可利用多主力店多主題驅動模式進行打造項目名稱主力店/次主力店業態業種營業面積（）比例百年東街必勝客百度烤肉泰極撈起餐飲特色餐飲風度名城大潤發零售超市1600030%中環廣場益華百貨零售百貨3000070%

19、大地影院休閑娛樂影院2000頤東酒樓餐飲大型酒樓1500新世紀廣場沃爾瑪超市零售超市1600067%百年東街餐飲為主風度名城大潤發中環廣場益華百貨、大地影院新世紀廣場-沃爾瑪本案韶關市商業特點小結從業態上看，韶關市商業逐漸由單一零售業態向多元化業態發展，逐步加大休閑娛樂業態比例，但整體休閑娛樂業態占比仍較少韶關市商業特點小結具體分析休閑娛樂餐飲業態，餐飲業態是韶關商業綜合性發展的重點，其中百年東街餐飲業態豐富、品類多，但休閑娛樂和服務類業態尚存在較大提升空間項目餐飲休閑娛樂服務大型餐飲正餐特色餐飲休閑餐飲快餐異域餐飲KTV電玩城電影院兒童美容美甲教育培訓美發健身風度名城至尊牛扒千羽壽司五木甜品

20、、摩天輪咖啡KFC、味千拉面、牛狀元、正哥港式茶餐廳中影世紀銀河影城夢幻仙境、奇樂兒兒童樂園陽光造型機構中環廣場頤東酒樓餐謀天下、摯悅西餐廳麥當勞瀛田日本料理斯瓦特夢游仙境電玩城大地影院傾城灣SPA會所百年東街三和飯店常勝麥阿米果木牛排德莊火鍋、百度烤肉、一品布衣火鍋摩天輪咖啡必勝客萬歲壽司、泰極撈起嘉禾國際影城韶關市未來商業序號項目商業體量（萬）初步業態規劃1金色江灣（三舊）21配建一棟26層的酒店建筑，3棟26層的辦公建筑，下部是4-5層的商業內街2義烏小商品城4.4小商品批發3保利大都會28雙大型商業廣場4恒大城20.5影城、大型商業廣場，酒店5鉅隆雅居藍灣1.1-1樓為4千方的大型超市

21、，1、2樓的商業面積共7千方，業態未確定6卓越雅苑2待定7百年東街4.7文化主題商業（酒店、商業街、影城）8昇夢廣場約2少年兒童主題商業9威尼國際廣場5休閑娛樂、購物、美食、酒店旅游尋寶10金港商貿城10商業綜合體11鑫金匯63專業市場，酒店，寫字樓，餐飲12亞太財富中心42.4酒店、商業街、大型街區商業、專業市場西河板塊小島板塊南郊板塊北郊板塊本案西聯板塊東河板塊韶關市未來商業供應量激增，以綜合體項目為主，文化主題商業街區存在一定的市場及吸引力211101312487956總結總結文旅產業是目前韶關商業的空白點。市場上的顯性及隱性競爭項目多以專業批發、購物、餐飲休閑類的業態為主，主題性的休閑

22、產業是未來韶關商業發展方向，但目前仍處空白。優勢及機會陌生區域；主力店自持經營，升級城市消費項目遠離城市中心和傳統商圈，需重新培育市場消費習慣；通過休閑旗艦主力店、更豐富的休閑購物體驗、更高層級的品牌商戶升級城市消費以及城市旅游景點的打造，促進游客及本地消費力的集聚。威脅及策略印象嶺南奧園文化旅游城定位報告PART 3項目概況項目地塊情況規劃用地數據規劃建設用地58萬總建筑面積85萬住宅55萬商業（含住宅底商）30萬商業（不含住宅底商）14.4萬綜合容積率2.3總建筑密度24.83%綠地率30.66%機動車停車位約3000個項目總長度2.8公里項目區位條件本案本案韶關韶關高鐵站高鐵站西河西河商

23、圈商圈東河東河商圈商圈距離距離1010公里，車程公里，車程1010分鐘分鐘距離政府距離政府3.63.6公里，車程公里，車程5 5分鐘分鐘風風度度商商圈圈項目位于韶關市武江區，距離傳統商圈約3.6公里，5分鐘車程，北臨武江2.8公里江岸，南臨國道323，距高鐵站約10公里10分鐘車程，且地處丹霞山和南華禪寺中心位置，有機會承接韶關旅游客群3030公里公里2020公里公里1010公里公里丹霞山旅游風景區丹霞山旅游風景區南華禪寺南華禪寺韶關高鐵站韶關高鐵站項目交通條件項目所在位置交通便捷，惠民北路直達市中心區域，周邊3公里范圍內有3個汽車客運站，方便游客群體到達，通過五里亭大橋及規劃橋連接北區，未來

24、隨著項目發展周邊交通將更為完善小島客運站韶關東站五里亭車站本案惠民北路雙向4車道五里亭大橋武江市客運站武江規劃路公車站目前項目公車站點目前有1條公車線路惠民北路，雙向4車道火車站高鐵站汽車站車程5分鐘車程10分鐘車程15分鐘項目周邊配套政府機關單位醫療教育配套住宅、商業休閑文化設施本案朝陽小學北江中學韶關市政府韶關體育館中山公園粵北人民醫院武江區政府西河體育中心第五中學芙蓉山國家礦山公園韶關九中武江鎮泰小學威尼國際廣場韶關市博物館長城世家武江齒輪小學韶州公園沙湖公園轉水小學機電技工學校城市花園河畔名居韶康大廈濱江匯景華泰花園匯展華城麗景小區雅居藍灣椿松花園西河鎮政府芙蓉花園西橋公園項目周邊配套

25、完善，臨近政務商務中心區，人口聚集，同時周邊匯集各類休閑文化配套，旅游資源豐富江灣名庭南風雅居項目四至項目北面臨江，東南部為中心區，政府機構及住宅集聚，南邊為生態景區，涵蓋韶關各類景點及成熟居民區，北部匯集眾多學校教育配套，配套完善，輻射消費人群較廣韶關市政府 韶關東站本案生態景區成熟居民區教育配套韶關市政府湞江區政府武江區政府韶州公園沙湖公園芙蓉山國家礦山公園韶關東站政府機構高端住宅區 芙蓉山國家礦山公園STWOSWOT分析優勢：2.8公里江岸有較好景觀線南鄰323國道、且后期有跨江橋規劃，距韶關高鐵站10分鐘車程，交通通達性好政府支持力度較大韶關擁有較好的旅游資源，文旅產業是目前韶關商業空

26、白點韶關目前商業形態單一，有一定的打造空間高鐵連通，韶關經濟增長提速，未來可能成為粵北地區連接粵湘贛的要塞超級大盤的規模效應劣勢：項目周邊商業氛圍不濃，生活配套缺乏附近村屋影響項目整體形象；商業體量大狹長型的地塊形狀，不適合于打造基底面積大的商業形態威脅：未來韶關商業供應量巨大，市場消費力有限，商業前景不容樂觀，去化速度慢碧桂園、恒大、保利等大盤云集，競爭激烈項目遠離城市中心和傳統商圈，需重新培育市場消費習慣機會：印象嶺南奧園文化旅游城定位報告PART 4項目定位客群分析工業路片區惠民路片區恒大城保利大都匯碧桂園太陽城碧桂園鳳凰城風度片區老城區新城區往新城區方向恒熙華城凱旋華府雅居藍灣卓越雅苑

27、片區居住人口代表樓盤工業路片區20萬匯景華城、芙蓉花園山水華府、長城世家惠民路片區10萬南楓雅居、濱江匯景盈翠皇庭、香檳小城風度片區20萬雍華豪庭、怡景花園榮苑星河時代、銘軒公寓本案項目5公里范圍內涵蓋三大片區：工業路片區、惠民路片區及風度片區，覆蓋人口約50萬，周邊住宅以中高檔小區為主，客群消費能力相對較強客群定位珠三角1小時生活圈武-廣-深高鐵類型特征消費需求本地客群（60%）5公里內，中高檔社區居民，中高檔消費實力，品牌認可度高，關注消費環境，服務質量；就近便利性消費，長期穩定，回頭率高，并能產生口碑傳播，帶來新顧客；基本生活配套；特色餐飲；電影院、KTV、棋牌等；品牌零售購物，追求品牌

28、；珠三角客群（30%）由高鐵經濟帶來的廣州周邊客群，由項目的旅游定位所帶來的廣佛、順德、東莞、深圳等地的旅客；城市家庭假日短途旅居；禪修、婚慶、游玩、度假、購物于一體；外地客群（10%）由高鐵經濟及項目的影響力帶來的外地旅客省內短途度假；情侶、夫婦等蜜月觀光、婚紗拍攝、婚禮籌備；禪修、婚慶、游玩、度假、購物于一體；未來目標客群以本地客群為主，珠三角旅游客群為輔，其中5公里范圍內中高檔社區居民消費實力較強，對生活品質要求較高，消費需求旺盛華南首個世界級文旅綜合體印象嶺南奧園文化旅游城【總體定位】定位總圖禪宗文化主題旅游集散中心兒童體驗中心婚慶主題街區特色美食天地影視文化基地以六大引擎為核心，打造

29、六大主題功能區，彌補韶關市旅游配套及休閑消費缺乏現狀，打造成華南首個城市旅游綜合體及韶關商業地標旅游集散中心-打造粵北旅游大配套兒童體驗中心-打造華南最大兒童Mall影視文化基地-打造華南最大影視城禪宗文化主題-打造韶關文化旅游新門戶 婚慶主題街區-打造一站式婚慶主題商業特色美食天地-打造粵北最全美食天堂項目主題定位六大引擎奧園文化旅游城與韶關旅游局及康輝旅行社等多家旅行社合作，將項目打造成珠三角游客抵達韶關首站，于文旅城換乘前往韶關各大景點，將項目打造成省內短途度假首選目的地，解決韶關過去“旅客不過夜”的問題粵北旅游中轉地核心引擎1旅游集散中心 緊抓兒童業態市場空白，引入兒童職業體驗館，讓兒

30、童進行有趣的教師、醫生、消防員等職業體驗，并發揮兒童業態的杠桿效應，以兒童職業體驗館為主力店打造整個華南地區規模最大、體驗最全的兒童Mall。兒童培訓兒童書店兒童餐飲兒童游樂兒童零售華南最大 業態最齊全的兒童職業體驗Mall，最豐富的兒童產業鏈條核心引擎2兒童體驗中心以兒童職業體驗為核心，涵蓋兒童零售、餐飲、培訓、攝影、游樂、書店等兒童全業態鏈條核心引擎3華南影視文化基地IMAX&巨幕影院兩大核心 最高端 最先進 最前衛 最潮流的觀影體驗五星級的觀影體驗核心引擎4禪宗文化主題禪宗體驗園山水盛典表演 利用禪宗主題體驗園禪宗精神教大眾化、娛樂化、平民化 山水實景為舞臺，六祖文化為主題，“印象”團隊

31、打造廣東首個山水實景演出核心引擎5婚慶主題街區精品蜜月酒店婚禮會所囍燕街以精品主題酒店作為項目客棧群的主力，通過浪漫主題元素，為新人旅行結婚、休閑度假等提供具有特色的休憩場所集婚禮策劃工作室、婚禮教堂、婚宴酒樓、婚紗攝影機構等于一體，打造最大、最全的一站式綜合婚慶主題會所以婚慶上下游產品零售為主，糅合佛文化商品零售及旅游產品、情調餐飲、特色客棧等于一體，滿足適婚男女從浪漫約會到婚禮籌備的全方位消費需求核心引擎6特色美食天地中華特色料理無國界餐飲休閑餐飲匯聚中華特色餐飲、地方菜系、將地方文化與飲食文化相結合打造韶關品牌最豐富、口味最齊全的美食城融各類酒吧、咖啡、餐吧于一體印象嶺南奧園文化旅游城定

32、位報告PART 5業態規劃特色餐飲特色餐飲室外停車位休閑餐飲兒童all婚禮會所影視城兒童培訓、零售文旅特產書店休閑餐飲室外停車位酒吧街棋牌+沐足KTV都市運動都市時尚都市時尚家居生活特色餐飲休閑餐飲地道美食廣場售樓中心婚慶零售美容SPA輕餐區地塊9#8-2#8-1#7-2#7-1#6#總計用地面積/m2249815148824287310111990421550180286建筑面積/m219985467183344017826980817243144138套內積/m226601.42505514600980814033地塊長度/m30620628622920213815021633716#7-

33、1#7-2#8-1#8-2#9#整體業態規劃項目整體分別以都市旅游、都市休閑、都市時尚、都市家庭、文化體驗打造五大分區6#地塊業態規劃 6#號地塊：作為項目首期，是項目門臉，承擔為項目樹立項目影響力，奠定形象的角色，必須一鳴驚人，一炮而紅 首期規模：商業面積1.58萬平米，粵北旅游集散中心2235平米 首期定位：以旅游集散中心和客棧為依托的目的型美食主題區 市場策略：高舉高打，驚艷亮相，為項目二期三期的招商做準備，支持住宅銷售6#地塊業態規劃項目主入口及人流集聚區，集中設置餐飲業態，餐飲業態消費目的性強，能夠快速吸引人流，提高人氣。引入外地連鎖餐飲品牌，重點服務旅游集散中心帶來的旅游客群，凸顯

34、華南都市旅游綜合體定位業態建筑面積臨江輕餐區2883.43售樓中心2235.64特色餐飲區4876.91地道美食區2292.53休閑餐飲區799旅游集散中心2235.64合計建面15323.15臨江輕餐區售樓中心旅游集散中心休閑餐飲特色餐飲區美食廣場美食廣場美食廣場特色餐飲區臨江輕餐區特色餐飲區售樓中心美食廣場旅游集散中心休閑餐飲預留形象節點 主要人行出入口6#地塊業態規劃：臨江輕餐區臨江輕餐區售樓中心旅游集散中心休閑餐飲特色餐飲區美食廣場美食廣場美食廣場特色餐飲區業態數量常規面積需求品牌休閑咖啡5家100-150/家埃克斯咖啡、chois coffee、摩天輪咖啡、路特斯咖啡、北緯24度青年

35、空間甜品/面包3家80-100/家滿記甜品、許留山、鮮芋仙、五木甜品、面包新語、85度C西餐簡餐6家200-500/家上島咖啡、兩岸咖啡、至尊牛扒、豪客來牛扒、薩莉亞、哈薩里意式餐吧、樂凱撒披薩、仙蹤林、麻布茶房、洛奇先生餐吧、Arbat合計14-15家2883.43臨江面商鋪為一拖二出租；其余按樓層單獨出租依托江景設置輕餐主題區，既服務項目旅游、塔樓的客棧，還可以服務售樓處6#地塊業態規劃：臨江輕餐區臨江商鋪一拖二布局休閑飲品、風情餐吧，內街以西餐簡餐、甜品和面包為主，二層打造2個大型西餐簡餐1F2Fl 休閑咖啡 Chois coffee 埃克斯咖啡177177459l 西餐簡餐 上島咖啡

36、兩岸咖啡459106l 甜品 鮮芋仙 五木甜品248l 西餐簡餐 至尊牛扒 豪客來牛扒33l 飲品 貢茶 皇茶46554656l 休閑咖啡 摩天輪咖啡 路特斯咖啡l 休閑咖啡 北緯24度青年空間 木杉咖啡11581l 休閑咖啡 北緯24度青年空間 木杉咖啡11581l 休閑咖啡 摩天輪咖啡 路特斯咖啡102l 甜品 滿記甜品 許留山l 西餐簡餐 薩莉亞 哈薩里意式餐吧l 面包 面包新語 85度C106l 風情餐吧 洛奇先生餐吧 Arbat139l 西餐簡餐 樂凱撒披薩 微薩手握比薩l 風情餐吧 洛奇先生餐吧 Arbat69l 西餐簡餐 仙蹤林 麻布茶房110110l 西餐簡餐 仙蹤林 麻布茶房

37、6#地塊業態規劃：特色餐飲區業態數量常規面積需求品牌輕餐飲2家100-150/家星巴克、COSTA品牌餐飲2家300-500/家肯德基、必勝客中式正餐6-7家300-500/家探爐烤魚、德莊火鍋、本島粥城、多吃素、德馨養生魚坊、漁水灣、小康生活、萊茵閣、湘南印象、湘妹子日韓泰料理3家200-400/家千羽壽司、萬歲壽司、阪尚皇、韓晴居、越潮棧、泰想里茶餐廳1家200-300/家華哥茶餐廳、周記茗點居合計14-15家4876.91端頭品牌位為一拖二出租；其余按樓層單獨出租引入華南區域和韶關的特色餐飲，其中韶關美食滿足游客需求，而廣深華南的美食滿足韶關需求臨江輕餐區售樓中心旅游集散中心休閑餐飲特色

38、餐飲區美食廣場美食廣場美食廣場特色餐飲區6#地塊業態規劃：特色餐飲區入口廣場端頭位置預留形象節點局連鎖品牌，提高項目形象檔次293m2l品牌餐飲必勝客259m2l品牌餐飲必勝客l品牌餐飲肯德基165m21F2FEDC3E區：2F398m2199m2227m22F1F2Fl品牌餐飲肯德基202m2E區：1F166m2331m2l輕餐飲星巴克1F279m2-1Fl中式正餐本島粥城多吃素280m2318m2l泰國料理越潮棧泰想里253m2l韓國料理阪尚皇韓晴居330m2l中式正餐臺灣涮涮鍋豆撈坊242m2l 茶餐廳華哥茶餐廳周記茗點居l中式正餐小康生活萊茵閣l中式正餐探爐德莊火鍋l日本料理千羽壽司萬

39、歲壽司l中式正餐德馨養生魚坊漁水灣l休閑咖啡costa151m2240m2328m2l中式正餐湘南印象湘妹子l中式正餐湘南印象湘妹子l中式正餐德馨養生魚坊漁水灣6#地塊業態規劃：地道美食廣場區業態數量常規面積需求品牌西式快餐3家150-400/家麥當勞、華萊士、佳茲堡、德州漢堡中式快餐7家150-250/家大家樂、大快活、真功夫、72街、大娘水餃、面點王、蒙自源、煲仔王、永和豆漿地方小吃3-4家30-50/家周黑鴨、九九鴨脖子、最牛牛雜、香港小吃、章魚妹子、從銘雞排合計13-14家2292.53端頭品牌位為一拖二出租；其余按樓層單獨出租主要為游客短暫的停留服務，以外來品牌和韶關品牌為主臨江輕餐

40、區售樓中心旅游集散中心休閑餐飲特色餐飲區美食廣場美食廣場美食廣場特色餐飲區6#地塊業態規劃：特色餐飲區l西式快餐麥當勞l西式快餐麥當勞211m2C11F2F169m2171m2257m2191m2l中式正餐真功夫l西式快餐德州漢堡佳茲堡l中式正餐非常臺北喜來客246m253m2l中式快餐72街1F2FB151m253m2l地方小吃最牛牛雜香港小吃l地方小吃章魚妹子從銘雞排l地方小吃周黑鴨九九鴨脖子166m2162m2l中式快餐大家樂大快活176m2150m2138m2211m2l中式快餐大娘水餃老媽米線l中式快餐大家樂大快活B21F2Fl西式快餐華萊士l中式快餐煲仔王永和豆漿l中式快餐蒙自源面

41、點王6#地塊業態規劃：休閑餐飲區依托廣場客流量打造休閑餐飲集合區，既可以服務游客，也可以服務普通消費群業態業種休閑飲品/甜品/糕點烘焙/便利店總規模6#C2區，799常規需求面積50150/家預計品牌數量約8家鋪位出租方式按樓層單獨出租品牌列舉便利店：美宜佳、OK；休閑飲品：貢茶、皇茶、大卡司咕嚕咕嚕、COCO都可茶飲、快樂檸檬；面包：美心西餅、皇后餅店、琳瑯浩俊、思貝兒；甜品：杏記甜品、水果撈54127m2l西餐尊寶比薩熱亞比薩l便利店OK便利店美宜佳100m21F2Fl休閑飲品貢茶皇茶大卡司47m249m246m246m246m246m246m246m2l面包糕點 美心西餅 皇后餅店琳瑯浩

42、俊甜夢園l 甜品杏記甜品水果撈92m2COCO都可茶飲咕嚕咕嚕快樂檸檬109m2l西式快餐Subway摩斯漢堡7#號地塊作為項目二期，順勢承接一期人氣，通過提升業態豐富度擴大客群覆蓋面，承擔著擴大項目品牌影響號召力的職能。地塊規模：商業面積2.54萬平米，其中沿江商業12837平米 地塊角色：順勢擴大項目的市場影響力，鞏固華南都市旅游綜合體老大的地位市場策略：高舉高打，為項目三期的招商作談判資本，為住宅銷售提供品牌溢價支持7-2#7-1#7#地塊業態規劃56提升休閑娛樂體驗感：重點引進臨江餐吧、KTV、足浴按摩等業態組合，繼續聚集人氣，作為都市休閑配套，加強對本地客戶與游客的吸引力，凸顯華南都

43、市旅游綜合體定位特色餐飲集中分布：延續餐飲業態，從6#地塊的品牌連鎖餐飲和休閑餐飲，自然過渡到大型餐飲、本地特色餐飲、地方菜系等，保持業態延續性，打造城市社交中心聚集人氣：酒吧、KTV、餐飲業態的消費目的性強，能夠繼續快速吸引人流，提高人氣隨著首期入市對游客與當地客戶的導入，商圈氛圍逐步積累，承接6#地塊規劃，二期定位：以臨江美食、風情餐吧、KTV等業態為聯動的都市休閑娛樂主題區臨江美食街臨江餐吧街名優特產街工藝尚品街7#地塊業態規劃 承接補強：承接6#地塊餐飲業態，以休閑娛樂、特色餐飲、特產零售業態補強組合，加強對本地客群與游客的吸引，打造韶關休閑游樂首選目的地 資源最優化利用：沿江優先布局

44、餐吧、酒吧、特色餐飲業態，充分挖掘沿江景觀價值，打造項目風情特色亮點 娛樂帶動零售銷售：臨路街區，通過KTV、沐足按摩等目的性業態帶動客群，并帶動特產工藝品零售，實現業態互動臨江美食街臨江餐吧街名優特產街工藝尚品街EFAB臨江吧餐街名優特產街臨江美食街工藝尚品街人行出入口車行出入口地塊業態建筑面積7-1#臨江餐吧街3903名優特產街59047-2#臨江美食街8934工藝尚品街6658合計建面25399業態布局原則7#地塊業態規劃臨江餐吧街：3903 以風情餐吧為主，疊加少量酒吧業態，挖掘沿江風情，24小時消費客群覆蓋，提升客群吸引力臨江美食街臨江餐吧街名優特產街工藝尚品街業態數量常規面積需求品

45、牌推薦酒吧3家150-1000/家蘇荷SOHO、本色酒吧、CLASS BAR、telepub、1988酒吧、NOVA酒吧餐吧7家150-300/家洛奇先生餐吧、9窩餐吧、拾光音樂餐吧、Hooleys、紐約餐吧、西西里餐吧、威倫斯西餐吧，里奧德式餐吧、夏威夷餐吧、瑞克啤酒餐吧、VODKA BAR餐吧、MJ Club 音樂餐吧、奧羅西餐吧、卡琪音樂餐吧輕餐飲4家50-150/家休閑咖啡：高樂雅咖啡、卡諾咖啡、蘊迪咖啡甜品：茗記甜品、糖記甜品、芋道甜品、椰語堂、優思頓、卡諾烘培合計14家3903酒吧、餐吧一拖二出租，輕餐飲單獨出租7-1#地塊業態規劃名優特產街：5904 一層以特產零售為主，服務于旅

46、游集散中心游客，二層以KTV、足浴按摩等休閑娛樂業態，服務韶關本地及旅游客群。業態數量常規面積需求品牌推薦土特產18-25家50-200/家KTV1家1000-3000/家好樂迪、麥樂迪足浴1家800-2000/家足來足往、卓逸浴足合計20-27家3903KTV、足浴一拖二出租，一樓特產零售單獨出租7-1#地塊業態規劃臨江美食街臨江餐吧街名優特產街工藝尚品街240m2113m2l酒吧1988酒吧NOVA酒吧l酒吧CLASS BARTelepub101m287m2100m2100m2124m2l餐吧洛奇先生餐吧9窩餐吧l餐吧拾光音樂餐吧Hooleys85m285m2l輕餐飲芋道甜品椰語堂100m

47、270m2l餐吧紐約餐吧西西里餐吧83m2l輕餐飲茗記甜品糖記甜品211m2l酒吧蘇荷本色酒吧470m2l餐吧威夏威夷餐吧瑞克啤酒餐吧l餐吧奧羅西餐吧卡琪音樂餐吧l餐吧VODKA BAR MJ Club 餐吧l餐吧威倫斯西餐吧里奧德式餐吧l輕餐飲卡諾咖啡蘊迪咖啡l輕餐飲卡諾烘培優思頓348m2140m2101m2122m270m2109m2135m2100m273m2l輕餐飲卡諾咖啡蘊迪咖啡110m2110m2l酒吧蘇荷本色酒吧l酒吧CLASS BARTelepubl酒吧1988酒吧NOVA酒吧l餐吧拾光音樂餐吧Hooleysl餐吧紐約餐吧西西里餐吧l餐吧威倫斯西餐吧里奧德式餐吧l餐吧威夏威夷

48、餐吧瑞克啤酒餐吧l餐吧VODKA BAR MJ Club餐吧 l餐吧奧羅西餐吧卡琪音樂餐吧l餐吧洛奇先生餐吧9窩餐吧1F2FE785m2l足浴卓逸浴足足來足往1398m2lKTV好樂迪麥樂迪60m17m12mF138m2125m2110m2166m2116m2113m2110m2130m2144m2144m2139m2146m2142m2139m2157m2180m2196m2l土特產l土特產l土特產l土特產98m2101m2320m2lKTV好樂迪麥樂迪l土特產l土特產l土特產l土特產l足浴卓逸浴足足來足往1F2F臨江餐吧街：3903（1F：2272 ，2F：1631 ）名優特產街：5904

49、（1F：3264 ，2F：2639 ）12m8m22m14m16.5m7-1#地塊業態規劃臨江美食街：8934 臨江美食街臨江餐吧街名優特產街工藝尚品街業態數量常規面積需求品牌推薦酒吧3家150-400/家Tacos、Helens、MUSE酒吧、Happy酒吧、卡仕酒吧、格閣CLUB大型酒樓1家1000-2000/家食尚坊、味時尚特色餐飲10家250-500/家本地餐飲：漁水灣、德馨閣、東江飯店、海南羊莊粵菜館：點都德、陶陶居酒家、潤園四季、滋粥樓客家菜：悅鑫好客家、恒信客家王、新客家潮州菜：嘉美軒潮州菜、潮州砂鍋粥、潮州人家湘菜：同湘會、湘村館、湘約時光、和湘匯川菜：川味觀、川外川、川辣匯、

50、川人川道東北菜：東北私房菜、百年水餃、佳家愛面館合計14家8934酒吧、餐飲均一拖二出租 特色餐飲、酒吧結合挖掘沿江風情，24小時消費客群覆蓋提升各時段客群吸引力7-2#地塊業態規劃工藝尚品街：6658臨江美食街臨江餐吧街名優特產街工藝尚品街業態數量常規面積需求品牌推薦工藝品16-22家50-200/家名宿2家500-1000/家美容SPA1家200-800/家雅馨安娜、芙蓉坊、伊人香屋、水胭脂足浴/汗蒸3家200-1000/家綠康沐足館、娜莎足藝、金悅足道、北海道足藝、康健推拿、韓蒸天下、尚宮汗蒸合計22-28家3903名宿、美容SPA、足浴一拖二出租，一樓工藝品零售單獨出租 特色工藝品零售

51、與特色民宿結合為游客塑造韶關特色旅游印象，足浴按摩打造休閑娛樂基地7-2#地塊業態規劃1F2FB1F2F291m2280m2753m2l大型酒樓食尚坊味時尚l粵菜館點都德陶陶居l特色餐飲漁水灣德馨閣320m2260m2176m2l湘菜館同湘會湘村館271m2l酒吧MUSE酒吧Happy酒吧l酒吧卡仕酒吧格閣CLUB227m2l川菜館川辣匯川外川256m2201m2241m2l粵菜館滋粥樓潤園四季l特色餐飲東江飯店海南羊莊230m2230m2l東北菜館東北私房菜佳家愛面館l潮汕菜館如軒砂鍋粥潮州人家94m2l特色餐飲甜心兔星班客l客棧大堂148m2l酒吧TacosHelensl客家菜館悅鑫好客家

52、恒信客家王A臨江美食街：8934（1F：4763 ，2F：3171 ）工藝尚品街：6658（1F：3722 ，2F：2936 ）115m2110m2148m2l酒吧MUSE酒吧Happy酒吧l湘菜館同湘會湘村館l東北菜館東北私房菜佳家愛面館150m2182m2l酒吧卡仕酒吧格閣CLUBl酒吧TacosHelens209m2184m2427m2l特色餐飲漁水灣德馨閣l大型酒樓食尚坊味時尚l粵菜館點都德陶陶居110m2110m2l粵菜館滋粥樓潤園四季164m2l特色餐飲東江飯店海南羊莊148m2l川菜館川辣匯川外川180m2l客家菜館悅鑫好客家恒信客家王l潮汕菜館如軒砂鍋粥潮州人家l特色餐飲甜心兔

53、星班客84m245m2l特色餐飲甜蜜小屋果果鮮語452m2712m2l按摩館康寧推拿康逸居保健50m8ml名宿565m2l名宿l浴足桑拿娜莎足藝北海道足藝272m2210m2l汗蒸韓蒸天下尚宮汗蒸93m2l美SPA雅馨安娜芙蓉坊158m2158m2158m2132m2117m2l工藝品l名宿l工藝品200m2l名宿185m2154m2l工藝品150m2150m2150m237m243m2117m2105m2166m2126m2l工藝品l工藝品l工藝品272m2l按摩館康寧推拿康逸居保健419m2l浴足桑拿娜莎足藝北海道足藝l工藝品104m2l美SPA雅馨安娜芙蓉坊18m22m20m12m13m

54、17m15m7-2#地塊業態規劃8-1#地塊業態布局及品牌落位分區樓層業態租售形式建筑面積套數C首層主力店自持334.054旅游紀念品、奇石、根雕、文玩、宗教用品銷售，十年委托經營4783.5998酒吧、咖啡廳、茶室、土特產、深加工食品、茶葉、海味干貨二層旅游紀念品、奇石、根雕、文玩、宗教用品銷售，十年委托經營3414.396土特產、深加工食品、茶葉、海味干貨、各地山貨三六層客棧銷售，十年委托經營8040.928-三十二層客棧小計建面18887.54198D首層主力店自持603.995旅游紀念品、奇石、根雕、文玩、宗教用品銷售，十年委托經營6871.82141 （含24個復式鋪）土特產、深加工

55、食品、茶葉、海味干貨、各地山貨二層旅游紀念品、奇石、根雕、文玩、宗教用品銷售，十年委托經營3818.98 60土特產、深加工食品、茶葉、海味干貨、各地山貨小計建面14014.77206合計建面32902.314048-2#地塊業態規劃業態品牌建議兒童樂8家園、星期8小鎮、麥魯小鎮、孩子王、愛嬰島、紅黃梅、英孚、悅寶園、悠游堂、愛樂游婚慶金夫人、色色婚紗、世紀佳人婚紗攝影、薇薇新娘婚紗攝影、深圳時尚芭莎、薇薇新娘、天長地久、巴黎春天、喜糖鋪子、百寶箱婚慶用品、田喜鋪婚慶影視上影聯合院線特色餐飲特色餐飲室外停車位休閑餐飲兒童all婚禮會所影視城兒童培訓、零售文旅特產書店休閑餐飲室外停車位酒吧街棋牌+沐足KTV都市運動都市時尚都市時尚家居生活特色餐飲休閑餐飲地道美食廣場售樓中心婚慶零售美容SPA輕餐區6#7-1#7-2#8-1#8-2#9#【謝謝】謝謝！