1、星月國際廣場項目零售市場研究星月國際廣場項目零售市場研究 目錄目錄上海市宏觀零售市場分析影響區域分析代表性競爭性項目分析消費者調查研究結論338566693 上海市宏觀零售市場分析上海市宏觀零售市場分析社會消費品零售總額社會消費品零售總額上海市社會商品零售總額在過去的十年里平均增長率為13.8%，略高于GDP的增長率12.9%，但其增長趨勢和GDP基本保持同步。數據來源：上海市統計年鑒數據來源：上海市統計年鑒 中國統計年鑒目前上海的人均GDP已經超過1萬美元，穩定高速的經經濟增長，帶來了巨大的發展動力和發展機遇。上海城鎮居民的恩格爾系數在這五年內有著較明顯的下降，說明上海居民生活水平有著一定的

2、提升。宏觀零售市場分析人口及家庭結構人口及家庭結構 數據來源：上海市統計年鑒萬人和21世紀初相比，2005年以后的增長率略有提高。21世紀初的平均增長率為0.29%，05年以后的平均增長率為0.65%。從2005年開始，上海人口出現快速增長的情況。到2009年為止，上海戶籍人口增長了40萬，平均增長率為0.65%。2009年，上海常住人口達到1921萬，外來人口占到541萬，占上海總人口的28%，外來人口增長是造成上海總人口增長的主要因素。宏觀零售市場分析人口及家庭結構人口及家庭結構 數據來源：上海市統計年鑒 平均家庭規模從2005年到2009年基本保持在2.7左右，說明三口之家（父母、孩子）

3、的家庭結構成為發展主流。（萬人）不斷增加的人口給上海帶來生機和活力的同時，也帶來了較大的社會問題。隨著城市中心人口外遷至非中心及郊區，這些區域的零售商業將面臨新的要求和契機。宏觀零售市場分析各區人口密度及人均收入各區人口密度及人均收入 數據來源：上海市統計年鑒數據來源：上海市統計年鑒 上海市的人口分布非常不平 衡，2009年底，中心城區最 高人口密度達四萬人，而人 口最低密度的金山區只有1千 人左右。（萬人）一般來說，人口密度較大的城 區其經濟發展也較為成熟，相 對應的收入水平也較高。一些老城區的居民收入會略低于新城區，因為新城區的經濟區域發展比較集中。宏觀零售市場分析居民收入水平變化居民收入

4、水平變化數據來源：上海市統計年鑒上海市分區城鎮居民收入水平伴隨著經濟的增長，上海市民的收入水平也得到了較大的增長，生活水平提高的速度很快，2009年人均可支配收入高達28838元。比05年增長了1.5倍，是全國人均可支配收入最高的地區。過去五年中，上海城鎮居民居民 可支配收入平均年增長10%左右，和GDP增長基本符合。高收入家庭占的比例逐年增長，市區以盧灣、長寧、靜安為高收入區域，而在郊區則寶山略高。宏觀零售市場分析居民消費水平及結構變化居民消費水平及結構變化數據來源：上海市統計年鑒 隨著收入的不斷增加，居民的消費水平也不斷的提高，過去的五年里，上海市人均消費水平保持著穩定的提升，較低于收入增

5、長。20052009 21世紀初到現在，上海居民的消費將穩定在家庭收入的70%左右。食品、衣著、家用設備等初級消費所占比例已經開始下降，同時教育、交通、居住等高級消費比例開始上升。不斷提高的收入和消費水平為零售業的發展和新型零售業態的出現提供了條件。（元/年）宏觀零售市場分析儲蓄及貸款傾向儲蓄及貸款傾向 根據調查顯示，上海購房者的房價與家庭年收入比平均為10，每月還款額占收入的45%，兩項指標均居十城市之首。上海購房者的壓力在十個城市中是最大的。數據來源：上海市統計年鑒（億元）調查顯示，出于住房、醫療、教育、失業等方面的考慮，上海居民在收入增加時會比較傾向于選擇儲蓄。大多數的人在選擇貸款買房后

6、，生活質量受到了較大的影響。“負翁”、“房奴”等名詞的出現也從一個側面反映了上海市民無可奈何的現狀。宏觀零售市場分析居民消費習慣評述居民消費習慣評述 獨特的地域環境造就了獨特的上海消費習慣。目前在上海的消費者大概可以 分為以下幾個主要的消費群體：外地來滬打工者 這一部分人人數眾多但消費能力是最低的。他們收入水平較低，同時缺乏必 要的社會保障，消費水平有限。老上海人 老上海人指土生土長的上海人，這部分社會經歷豐富，經過了中國歷史上比 較困難的時期，形成了勤儉的消費習慣。他們即使是收入很高，消費也是實 用為主，不會鋪張浪費。日常消費是他們主要的消費方式。新上海人 外地來滬的上海人，通過攻讀大學、人

7、才引進等進入上海，融入上海。他們 大部分工作勤奮，受高等教育的水平普遍較高。這部分人在上海購房的壓力 較大，一般不會選擇很高檔的消費。宏觀零售市場分析居民消費習慣評述居民消費習慣評述 上海白領基本上都是老上海人的兒女。這些年輕人接受新事物的速度很快，消費觀念也比較接近西方。相當一部分人在結婚購房上會得到父母的支持，購房壓力相對較小。高收入高消費是他們特點。淮海路等商業街的主要客戶就是他們。高收入階層收入很高，消費水平很高。是上海高檔消費的主要消費者。這些消費群體集合在一起，使得上海的整體消費呈現出大眾消費和高檔消費同旺，中高檔消費不強的兩頭大中間小的啞鈴型。隨著上海經濟的進一步發展和收入水平的

8、整體提高，人們的不斷接受新的事物，其消費觀念不斷轉變，消費多元化發展，中高檔消費必將得到較大的提升。宏觀零售市場分析零售業發展趨勢零售業發展趨勢 和國外不同，我國的新興零售業態不是依次進入市場，而是幾乎同一時期進入的。21世紀以前，百貨店一直是主要的業態形式。2000年以后，新興的零售業態大量出現，并呈現出差異化的發展趨勢：傳統的街邊購物開始分化、聚集，形成專業街。連鎖超市一大一小（便利店和大賣場）細分市場。標準超市受競爭影響，業績每況愈下，被迫轉型。生鮮和食品加強型超市成為標準超市的發展轉型方向。購物中心出現并得到快速發展。不同類型的購物中心概念出現。百貨業態的市場份額下降，轉而向專業化、高

9、檔化和連鎖化發展。隨著上海經濟和人口的向市區周邊拓展和擴散，郊區的商業得到快速的發展。中心區商業向高檔化專業化發展，郊區商業向規模化大型化發展。中國加入WTO數十年，外資受到的限制越來越小，大量的外資進入上海市場尋求發展。目前上海運營比較成功的大賣場、大百貨等大部分都由外資掌控。大型的商業購物中心對交通的依賴性加大。上海市目前的商業中心和商業發展區域大都臨近地鐵線路。市政規劃以及軌道交通對零售業的影響越來越大。宏觀零售市場分析零售業生命周期零售業生命周期 標準超市 傳統百貨商店衰退期衰退期 商鋪批發市場引入期引入期 品牌折扣店 社區商業（鄰里中心）網上零售店擴張期擴張期成熟期成熟期 家電連鎖大

10、賣場 大型綜合超市 大型餐飲娛樂 高中檔連鎖百貨商店 大型綜合購物中心/廣場 專業家居大型超市 食品加強型超市 便利店各個業態的位置為示意圖大型綜合購物中心大型綜合購物中心/廣場廣場 現在在上海已經渡過引入期，進入快速擴張的階段。這種商業模式成為繼超市、大賣場之后改變人們消費習慣的又一巨大力量。一站式服務是其最主要特點。休閑、娛樂設施以及各種消費理念帶來的個性化消費則成為購物中心吸引客流的主要因素。購物中心購物中心 作為不同業態的綜合體，使得已經渡過引入期的業態可以縮小后進入購物中心，并互相促進，產生協同效應。而剛進入引入期的業態則可以在購物中心中獲得依托和支撐。宏觀零售市場分析零售商業網點面

11、積調查零售商業網點面積調查數據來源：上海市商業經濟研究中心2005年2009年上海市新增零售商業項目網點數比例分布圖數據來源：上海市商業經濟研究中心 上海的商業面積總量很大，從05年至今基本上都以每年500萬平方米的量在增加，如今上海的人均零售面積已經高過了歐美一些發達國家城市。隨著零售業的發展，越來越多的商戶進入市場，競爭日趨激烈，造成了單位坪效的下降。2009年的坪效比05年下降了約10%。未來在激烈的競爭中獲得生存，越來越多的開發商傾向于建造體量較大的物業。體量大的物業抗風險能力加大的同時也帶來了更大的風險。在建的大型商業項目成功的業態定位對于招商而言，起著關鍵性的作用。億元 萬平方米萬

12、元/平方米/年宏觀零售市場分析 目前主要零售區域目前主要零售區域 目前上海主要的商業零售區域如下圖所示：1人民廣場2南京東路3南京西路4中山公園5淮海路6徐家匯7四川北路8豫園9虹橋宏觀零售市場分析 人民廣場人民廣場l人民廣場 人民廣場位于上海地鐵一號線和二號線的交匯樞紐站。由于位處上海地鐵樞紐站。以及其“上海名片”的效應，人民廣場商圈聚集了眾多上海居民以及大量的外地游客，是上海最旺的商圈之一。人民廣場同時存在著：傳統的百貨商場（第一百貨）、最新型態的購物中心（來福士廣場）、品牌專賣店（香港名店街）以及迪美地下商場等多種形態的零售業態，充分的保障了其交通樞紐中心帶來的多層次消費需求得到最大程度

13、的滿足。通過周邊豐富的品牌餐飲、以及各式娛樂與上述多種零售業態的結合，人民廣場已經成為上海獨一無二的交通樞紐型的大型綜合休閑購物區域。宏觀零售市場分析 南京東路南京東路l南京東路 南京東路自古即為主要商鋪聚集處，今天南京東路成為上海外來游客必到的最富盛名的旅游購物勝地。南京東路步行街分布著協大祥、老介福、亨達利、恒源祥、張小泉等地方特色商店，以及置地廣場、第一百貨商店、新世界百貨等百貨公司。“外地人到南京路，本地人逛淮海路”：據相關部門統計，目前外地游客在南京東路上的消費額，占南京東路整體消費額的60%以上。“通過一百商城、恒基項目和宏伊大廈等商業項目的落地以及美國哈根斯、意大利季諾咖啡、日本

14、櫻之園烤肉等知名品牌的入駐，南京東路整體檔次在不斷的提升，在傳統的“購物天堂”的南京東路，一個緊貼時代消費的異國風情、時尚氛圍已經初具規模。宏觀零售市場分析 南京西路南京西路l南京西路 南京西路聚集著上海頂級辦公樓、時尚購物廣場、高檔酒店和服務式公寓。南京西路商圈分布著大型高檔商業廣場、中型專業商廈、專賣店和街鋪群的三大零售業態，已形成上海高檔化、品牌化和規模化購物中心的商業格局，明確定位于外籍人士、上海高級管理人士和公司白領、江浙富豪三個不同的高端客戶群。據靜安區政府統計，上海市國際頂級品牌，有95%都在南京西路商圈內開有旗艦店、專賣店。梅龍鎮廣場、中信泰富廣場和恒隆廣場被稱為南京西路上的“

15、金三角”，是上海最高檔的世界頂級品牌集聚的中心。宏觀零售市場分析 中山公園中山公園l中山公園 中山公園坐落于地鐵二號線和三四號線的交匯處，地理位置得天獨厚。便捷的地鐵交通給中山公園帶來了大量的客流。經過幾年來的發展，中山公園商圈如今已成為一個現代商業和多媒體產業為主導，兼有商務、休閑娛樂、文化和居住功能的上海西部商業中心 中山公園的商業設施有：龍之夢購物中心、多媒體生活廣場、新寧購物中心以及巴黎春天、貝多芬廣場等。目標客戶是當地居民、商務人士和交通客流。宏觀零售市場分析 淮海路淮海路l淮海路 淮海路的正式發展始于1993年地鐵一號線建造，目前淮海路上的商業以百貨為主，同時還有品牌專賣店和生活廣

16、場以及特色街邊店等。淮海中路聚集著多家內外資百貨公司以及多個品牌專賣店。由于和新天地相鄰，淮海路的餐飲娛樂業也比較發達。隨著上海廣場的改頭換面，以及新鴻基襄陽路地塊商業的大力發展，淮海路商時尚新潮風格定位日益凸現，為都市新新人類及時尚白領首選購物地。宏觀零售市場分析 徐家匯徐家匯l徐家匯 徐家匯位于上海市中心城區的西南部，是上海市著名的商業中心之一。中心廣場占地1.2平方公里,匯集了港匯廣場、東方商廈、太平洋百貨、美羅城、中興百貨、匯聯商廈等知名商場，豪華繁榮集于一體、購物休閑融于一爐。地鐵一號線以及地鐵地下空間的連接是徐家匯得以成功的最大因素。在地鐵一號線徐家匯地鐵站，地下通道連接了地面所有

17、的商業建筑。商業服務的豐富和交通出行的便利使得徐家匯成為上海重要的商業中心。徐家匯周邊區域存在的大量常住居民為此商圈帶來較為穩定的購買力。如今軌道交通9號線以及11號線已在徐家匯和1號線實現換乘，其交通樞紐地位已不容置疑，徐家匯商圈也同時完成了從區域性商圈到城市中心交通樞紐型商圈的轉變，從而帶來強大的區域外流動消費群體。宏觀零售市場分析 四川北路四川北路l四川北路 四川北路為僅次于南京路、淮海路的上海第三大商業街。四川北路的商業以高品位、中低價的商品為經營特色，定位于廣大工薪階層，有“百姓的購物天堂”之稱。巴黎春天、東寶百貨為四川北路商業旗艦；銀虹、葉大昌商廈為中檔百貨；凱潤金城，定位為國際品

18、牌的大型百貨商廈；賽格電子城和賽格數碼世界等中型專業購物中心讓四川北路的零售業態更加完美。宏觀零售市場分析 豫園豫園l豫園 豫園坐落于上海市市區南部舊城的東北角，西面與上海城隍廟和豫園商城毗鄰。豫園附近的商業以旅游商業為主，輔以特色小吃。定位大眾化，面向旅游人士。豫園地區主要的零售業態有：黃金、國藥、工藝品、百貨、餐飲以及食品等，絕大部分都屬于上海豫園旅游商城股份有限公司。宏觀零售市場分析 虹橋經濟技術開發區虹橋經濟技術開發區l虹橋經濟技術開發區 虹橋經濟技術開發區在上海市區西部，靠近高架道路，坐落在市區通往虹橋機場的必經之路上，是以外貿中心為特征的集展覽、展銷、辦公、商務、居住、餐飲、購物等

19、一體的新興商貿區。商務有虹橋上海購物中心、虹橋友誼購物中心和萬都中心。會展有世貿商城、國貿中心、中國展覽中心。賓館有銀河、虹橋、太平洋、揚子江、櫻花渡假村。居住有古北新區、虹橋路別墅和長寧路沿線高檔住宅。虹橋經濟技術開發區涉外業務較多，其商業的目標客戶也大多是以外籍人士居多。宏觀零售市場分析現有主要零售區域對比現有主要零售區域對比零售區域零售區域功能定位功能定位商業模式商業模式人民廣場交通、休閑、購物、旅游百貨、品牌專賣、餐飲南京東路旅游、購物特色商店、百貨、餐飲南京西路高檔品牌專賣、商務購物中心、專賣店中山公園交通、生活休閑購物中心、專業賣場淮海路時尚休閑中心百貨、品牌專賣、特色餐飲、娛樂徐

20、家匯交通。休閑、購物百貨、專業商城、餐飲四川北路休閑購物、餐飲、旅游百貨、專業商場豫園旅游、購物百貨、特色餐飲、專業商場虹橋以外貿中心為特征的商貿區商務、會展、餐飲、娛樂宏觀零售市場分析上海十一五規劃商業布局上海十一五規劃商業布局上海十一五規劃將大力加快一批新郊區新市鎮的建設。“十一 五”期間，將在上海市郊形成由1個中心城、9個新城、60個 左右新市鎮和600個左右中心村構成的城鎮體系。到2010年底郊區城市化達到75%。目前，上海市已經形成了“四街四城”8個都市商業中心 即南京東路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家匯商城、豫園商城、新客站不夜城、浦東新上海商城，以及江灣五角場和中山公園2個

21、都市商業中心。另外，到2010年底，上海市中心城區還將規劃建設形成24個區域商業中心、10個特色功能區、20條商旅文結合的風情街以及20條左右的特色專業街。引自上海市十一五規劃宏觀零售市場分析未來零售商業新興區域未來零售商業新興區域 從上海市的十一五規劃和其他一些區域性規劃，我們可以看到上海如今新興的幾個商業區域。10五角場11世博區域12陸家嘴13真如商圈14上海南站宏觀零售市場分析五角場五角場五角場地處楊浦區，周邊分布著密集的常住居民和包括復旦大學、同濟大學等在內的多家教育機構。根據上海市十一五規劃，五角場地區將被打造成上海九個市級商業中心之一。目前五角場地區的商業在進行大規模的新建和改造

22、之后煥然一新。包括萬達商業廣場、百聯又一城以及創智天地等項目均已正式營業。此地區已經成為中高檔購物、娛樂、辦公為一體的商業聚集區。萬達商業廣場MALL，總建筑面積達33.43萬平方米，項目已引入沃爾瑪、歐倍德、百盛、紅星美凱龍家居廣場和華納電影城等主力店進駐經營。百聯又一城購物中心總建筑面積12.6萬平方米，主要經營精品百貨、超市購物、休閑餐飲等。宏觀零售市場分析l五角場世博會區域世博會區域世博會區域跨越浦江兩岸，面積5.28平方公里，范圍涉及到黃浦、盧灣和浦東新區。世博會后，這一區域所建成的大量展館以及賓館等將被部分的保留或改造，形成新的服務業聚集區域。濱江大型公共綠地將被完全保留，成為上海

23、市的大型公共開放空間。宏觀零售市場分析l世博會區域浦東陸家嘴浦東陸家嘴陸家嘴地區經過多年的發展，目前已經形成了由幾十棟辦公樓和兩個主要的酒店（香格里拉大酒店和Grand Hyatt）所組成的核心高級辦公區域。目前，陸家嘴區域有將近十棟寫字樓和賓館，包括Park，Hyatt，Four Seasons,WHotel、Ritz Carlton等。而正大廣 場、東方明珠以及百聯集團、新鴻基集團等商業項目，將陸家嘴打造為真正的城市商業中心。宏觀零售市場分析l浦東陸家嘴真如商圈真如商圈真如商圈城市副中心在普陀區，和徐家匯、花木、五角場一起構成上海規劃中的四大城市副中心。真如靠近鐵路西站，規劃以現代物流業為

24、重點，建設商務辦公區、大型物流企業集聚地、酒店服務區和低密度的文化設施。目前真如商圈內已有的商業設施有百安居、麥德龍等、百聯國際廣場（中環百聯）和農工商項目等。根據普陀區政府的規劃，真如地區的曹楊路將建200萬平方米的辦公樓和商業服務設施。屆時真如將成為名副其實的副中心。宏觀零售市場分析l真如商圈上海南站上海南站上海南站擁有69,000平方米的商業運營面積。根據規劃，鐵路南站商業廣場將被打造成以服務交通客流為特點，以服務周邊社區為亮點的商業中心。在業態上，除了傳統的商業零售業以外，將特別突出現代服務業，比如時尚產業、信息媒體產業、現代文化娛樂設施等，消費層次定位在中檔。交通樞紐的商業往往都朝著

25、流量型的模式發展。上海南站客流量很大，其定位不易過高。但我們認為，出色的管理仍然能夠讓流量型的商業模式得到健康發展。未來上海南站作為一個交通型的隨機性消費場所，適宜經營體重輕、體積小的物品，以中低價位為特征，消費群體以火車站的客流、附近社區的居民為主。宏觀零售市場分析l上海南站未來主要商業區域對比未來主要商業區域對比零售區域零售區域定位定位商業模式商業模式五角場購物、娛樂、辦公百貨、專業賣場、大賣場、娛樂世博會區域文化休閑、會展、旅游餐飲、娛樂陸家嘴購物、旅游、辦公辦公樓、購物中心真如副中心物流集散、商務購物中心、專業賣場上海南站交通樞紐、餐飲、娛樂流量型商業宏觀零售市場分析上海主要商區定位比

26、較上海主要商區定位比較上海主要商區定位比較 現有的商業區域可以看出，隨著定位的逐步提高，目標客戶的年齡段也在下降。大多數如今新興的商業區域目標客戶定位比現有現有商業中心年輕。宏觀零售市場分析 結論與評價結論與評價宏觀經濟宏觀經濟l宏觀經濟發展勢頭良好宏觀經濟發展勢頭良好 過去的十年，上海經濟持續保持了令人矚目的兩位數以上的增長，城市經濟發展迅猛，人們生活水平得到了巨大的提升。政府穩健的政策保證了經濟的快速發展，給投資者以信心。上海作為中國的經濟中心，其地位不斷的得到鞏固和提升。政府的規劃極大的促進上海城市的健康發展，合理化其城市功能和分布，提升城市形象，使其成為世界矚目的焦點。據統計，截至20

27、09年12月，上海已經吸引了751家跨國公司的地區總部落戶。這對促進上海以及中國經濟的發展都是非常有利的。l二級城市競爭力增強二級城市競爭力增強 隨著上海經濟中心效應的日漸凸現，上海吸引外資的土地、人力資本等的成本逐漸上漲。據仲量聯行的研究，越來越多的跨國企業在進入中國投資時處于成本以及其他方面的考慮，除了上海和北京以外，會更多的考慮二線城市。宏觀零售市場分析結論與評價結論與評價零售業零售業l零售業需求旺盛零售業需求旺盛 2009年上海城市居民人均可支配收入達到28838元。高收入使得上海的消費能力較強，商業發展走在全國前列。穩定的經濟增長促進了零售業的發展，各種商業模式充分滿足了消費者需求。

28、上海和國內其他城市相比，消費理念超前，比較容易接受新生事物。新的業態、新的商家都比較愿意先行進入上海。l居住區域外遷，郊區發展前景良好居住區域外遷，郊區發展前景良好 現如今更多的郊區城鎮被列入發展范圍，并且被給予各具特色的發展定位，越來越多的人口從市中心向近郊導入，生活、消費的中心緩慢從市中心擴散。近郊廣闊的發展空間為商業描繪出了良好的發展前景。l購物中心發展迅速，可能存在風險購物中心發展迅速，可能存在風險 購物中心作為新型的零售業態，在上海以及全國各地得到大力的發展。不同的購物中心類型也呈現出了不同的發展趨勢。需要注意的是，大體量購物中心不受控制的發展，可能超出現有的市場承受能力，進而造成風

29、險。宏觀零售市場分析 影響區域分析影響區域分析一級影響區域一級影響區域本項目本項目一級影響區域理論界定：一級影響區域理論界定：和本項目直線距離1公里以內，步行20分鐘以內。影響區域分析需求分析：現有人口及家庭結構需求分析：現有人口及家庭結構淞寶地區是上海重要的人口導入區之一，2006年原吳淞街道和海濱新村街道合并為新的吳淞街道。戶籍人口保持在7.7萬左右，常住人口在9.3萬人左右。過去五年，淞寶地區的家庭規模基本穩定在2.6人左右，較上海平均水平2.75低。具有家庭規模小的特點。另外，淞寶地區本地居民購置新房也會使得原有的家庭被分拆成更小的家庭，使得家庭規模變小。數據來源：寶山區統計年鑒數據來

30、源：寶山區統計年鑒影響區域分析需求分析：人口增長變化及未來趨勢分析需求分析：人口增長變化及未來趨勢分析吳淞街道人口吳淞街道人口淞寶地區戶籍人口在最近4年里幾乎沒有什么變化，平均增長率呈負增長趨勢，幅度也很小。數據來源：寶山區統計年鑒淞寶地區幾乎沒有農業人口，城市化也改變了吳淞人的生活模式，讓吳淞日益脫離了郊區的印象，變成新的城市生活中心。目前淞寶地區人口呈現穩定趨勢，近期也無人口導入的政策規劃。加上外來務工人員的聚集，人口會控制在10萬左右。影響區域分析需求分析：勞動力結構需求分析：勞動力結構數據來源：寶山區統計年鑒淞寶地區及上海社會勞動者構成淞寶地區及上海社會勞動者構成在淞寶地區工作的人口共

31、6.9萬人。和人口增長類似的是，吳淞地區的勞動人口增長趨勢比較緩慢。目前的6.9萬人中，工業從業人口占總從業人口的比例占到50%以上。這一比例高于上海的平均水平。說明吳淞的產業以工業為主，服務業為輔。我們預計在未來幾年內，吳淞地區的產業結構不會發生太大的變化，服務業會有一定幅度的增長。休閑娛樂、快速消費品等需求會小幅增加。影響區域分析需求分析：收入水平和社會消費品增長需求分析：收入水平和社會消費品增長數據來源：寶山區統計局吳淞和上海收入增長吳淞和上海收入增長吳淞及上海社會消費品零售總額增長比較吳淞及上海社會消費品零售總額增長比較數據來源：上海市統計年鑒寶山區統計局2009年淞寶地區居民平均年可

32、支配收入2.4萬，約是上海市的84%，這一數據基本符合該地區的收入及可消費能力。從統計數據來看，過去幾年淞寶地區居民收入增長速度約為10%，比上海市平均水平低兩個百分點，但是差距在逐步減小。和上海市平均水平相比，淞寶地區社會消費品增長率由高到低，從側面反映該地區社會商品消費力在下降，而收入在不斷增長，消費品需求還有增長的空間。影響區域分析需求分析：消費結構及變化趨勢需求分析：消費結構及變化趨勢目前淞寶地區的消費還是以滿足日常消費者生活所需為主。由于市中心高檔消費集中，淞寶地區的人口如果有高檔消費需求，會比較傾向于去市中心消費。而本地消費中大部分則由大賣場購物和餐飲構成。和其他市郊不同，淞寶地區

33、臨靠吳淞碼頭，又受寶鋼公司的影響，工業廠房比較多，主要消費人群都是附近的工人和居民，而且客流往來人員素質比較復雜。由于區域的工業性質定位，導致淞寶地區結構轉型比較緩慢，第二產業還是占主導地位，服務業還是以快速消費、餐飲服務、日常用品零售等為主，消費人群還是以本地居民和外來務工人口為主。隨著居民收入的不斷提高，對生活質量的訴求會逐步提升，區域內休閑娛樂以及綜合廣場的需求將不斷增長，但我們預計由于存在市中心高檔消費的影響，淞寶地區的高檔消費的發展可能會比較緩慢，整體的消費水平會以中檔為主。影響區域分析需求評價需求評價目前需求與供給趨于平衡，整體質量有待提高。消費人群層次參差不齊，商業形態雜亂，缺乏

34、整合性。對休閑娛樂、經濟型酒店等需求將繼續增加。影響區域分析供應分析：住宅項目供應供應分析：住宅項目供應本項目1236457891011編號住宅項目1寶山八村2寶山六村3寶山一村4寶山三村5永清苑6華龍時代花園7海江新村8海濱五、六、七村9海濱八村10思致公寓11海濱二村影響區域分析供應分析：住宅項目對本區域的影響供應分析：住宅項目對本區域的影響淞寶地區目前主要的住宅有11個，大都為九十年代的老房。小區以寶山新村和海濱新村為主，分散在項目周邊，構成主要的消費人群。區域內住宅項目以多層小面積公寓房型為主，整體上屬于中低檔水平，由于建造年代比較早，小區周邊基本配套設施相對完善。這些處在項目以及區域

35、內的住宅總戶數約2萬戶，入住人口在5.2萬左右。影響區域分析供應分析：目前賓館項目供應供應分析：目前賓館項目供應 二星級1蒙特之星商務賓館 準四星級2臣苑大酒店 三星級3北翼大酒店4錦延大酒店5星島假日酒店6傲雪大酒店7新長江大酒店8寶隆居家酒店9寶隆金富門大酒店 經濟型10真騏99酒店11寶荔假日賓館12如家快捷酒店 無星13江韻賓館14嘉溢賓館3456171011213148129影響區域分析本項目供應分析供應分析賓館項目賓館項目現有賓館項目（一級影響區域）名稱地址標房價格三星級新長江大酒店淞寶路96號252寶隆居家酒店永清路55號328經濟型真騏99酒店同泰北路183號99寶荔假日賓館水

36、產路509號150如家快捷酒店同泰北路183號275無星嘉溢賓館牡丹江路244弄-江韻賓館淞寶路86號-星級賓館供應量不足。經濟型酒店距離吳淞碼頭比較遠，供應不足。項目周邊缺乏經濟酒店項目，商業配套也不夠完善。影響區域分析供應分析供應分析辦公樓項目辦公樓項目本案本案1234項目體量1安信商業廣場5.7萬平方米2長江口商務大樓0.7萬平方米3三水國際廣場4炮臺灣商務樓0.8萬平方米5寶蓮府邸0.5萬平方米5影響區域分析供應分析供應分析辦公樓項目辦公樓項目現有辦公樓項目：現有辦公樓項目：安信商業廣場A區和D區各有一棟5A標準甲級寫字樓，周邊有安信商業配套設施，區域環境相對比較成熟。長江口商務大樓底

37、層出租給銀行以及便利店，二層以上用作商務辦公。年代比較久，內部比較老舊。炮臺灣商務樓位于炮臺灣濕地森林公園附近，項目年代也比較久，周邊生活配套設施很完善。未來辦公樓項目：未來辦公樓項目：除了本項目之外，化成路淞寶路還有一處剛開工的辦公商業項目三水國際廣場，項目體量未知，根據圍墻估測在3萬方左右。寶蓮府邸商務樓位于高檔生活休閑、商務區域的中心地帶，商務樓氣質典雅，獨樹一幟。緊靠白玉蘭廣場和安信商業廣場。影響區域分析賓館、辦公樓對本項目的影響賓館、辦公樓對本項目的影響賓館項目賓館項目本項目附近賓館項目比較少，大部分集中在淞濱路商業街以及雙城路附近。隨著本項目商業配套的不斷完善，周邊1公里范圍內的酒

38、店客流也會被吸引來消費。未來隨著吳淞口濱江景觀帶的規劃實施，沿江區域內賓館項目會增多，入住賓館的客人也會給本項目帶來額外的客流。辦公樓項目辦公樓項目辦公項目里的辦公人員的消費能力通常是較強的，但他們的消費往往集中在中午和晚上。由于附近成熟的辦公樓和本項目有一定距離，且中間存在較多的商業設施攔截，所以更多的是依靠項目本身的辦公樓和商業進行聯動，進而吸引其他地區的客流。影響區域分析二級影響區域二級影響區域本項目本項目二級影響區域理論界定：二級影響區域理論界定：和本項目直線距離2-3公里以內，公交車20分鐘以內。影響區域分析二級影響區域：人口分布及未來趨勢二級影響區域：人口分布及未來趨勢地區地區區域

39、區域戶籍人口戶籍人口統計年份統計年份友誼路街道寶山921082009吳淞街道寶山782032009張廟街道寶山1207362009浦東高橋鎮浦東842032009合計375250二級影響區域內現有戶籍37萬人，根據09年寶山以及浦東區戶籍人口和常住人口的比例，估計二級影響區域內常住人口在55萬人左右。這些區域內人口基本上保持穩定態勢，人口遷入和遷出都不會有太大變化。區域內人口基數的穩定也促使區域內商業競爭力度越來越大，服務檔次提升越來越快。影響區域分析二級影響區域：主要區域人群對本項目的影響二級影響區域：主要區域人群對本項目的影響友誼路街道居民主要傾向于黃金廣場和友誼路成熟商圈進行消費，不太會

40、選擇吳淞口附近。本項目所在的吳淞街道，本地居民居多，大多為寶鋼工人和周邊個體商戶。目前他們一般會選擇淞濱路商業街以及牡丹江路沿線進行購物消費。這部分人群消費習慣沒有定勢化，對本項目來說，是需要積極爭取的一大部分消費人群。張廟街道以及吳淞碼頭對面的浦東外高橋地區，目前而言，不太會選擇到吳淞口附近進行消費，需要有比較特色的娛樂或者休閑項目來吸引這部分潛在消費者。吳淞口碼頭客運集散中心的未來發展，也會給本項目帶來可觀的客流。影響區域分析 代表性競爭性項目分析代表性競爭性項目分析安信商業廣場安信商業廣場代表性競爭性項目分析地理位置地理位置牡丹江路、海江路總建筑面積總建筑面積150,000平方米商業形態

41、商業形態開放式辦公、商業綜合體發展商發展商安信置地有限公司物業管理物業管理高力國際物業管理公司經營模式經營模式自營市場定位市場定位中檔輻射范圍輻射范圍距項目2-3公里范圍內居民核心目標客戶群核心目標客戶群周邊辦公人群、居民租金報價租金報價7-8元（一樓）、5-6元（二樓）預測實際租金預測實際租金6-7元（一樓）、4-5元（二樓）開業時間開業時間2007年5月安信商業廣場項目簡況安信商業廣場項目簡況代表性競爭性項目分析安信商業廣場業態概況安信商業廣場業態概況主力店：易買得（12,000平方米）業態組合：A區：易買得大賣場、休閑餐廳、商務寫字樓 B區：服飾、中餐廳、美容、銀行、眼鏡、百貨 C區：永

42、樂家電、蘇寧電器、KTV歌城 D區：商務寫字樓 E區：精品服飾、鞋包 F區：運動休閑、特色餐飲美食主要品牌列舉：易買得、麥當勞、D&Q、棒約翰、紅辣椒、阿迪達斯、星巴克、干鍋居、達芙妮、蘇寧、永樂、迪信通、新亞大包等。商店數量：主力店1家，半主力店2家，中檔流行品牌：70家（不少服飾店面空置）餐飲小吃：25家，娛樂場館：2家，便民服務及美容美發：14家業態比例：零售：64%，餐飲22%，娛樂2%，配套服務：12%租金報價：1F 78元/平方米/天，我們預測實際租金67元/平米/天代表性競爭性項目分析安信商業廣場對本項目的影響安信商業廣場對本項目的影響建筑面積達到15萬平方米的安信商業廣場，其目

43、前經營狀況一般，餐飲和超市賣場經營情況良好，百貨類以及家電類經營狀況不佳，導致租金一直在中位徘徊。由于是開放式的商業綜合體，分區經營優勢沒有體現出來，經營業態比較混雜，B區百貨類還出現了銀行、售樓處等店面，影響了整體分區功能的整合性。易買得賣場以及特色餐飲具有較強的集客性，對本項目附近居民吸引力比較大。牡丹江路兩側的綠化以及休憩用的木椅等設施距離項目沿街鋪面較遠，留下很大一塊步行道路，對消費者的購物引導力不夠。代表性競爭性項目分析創邑創邑幸福灣幸福灣 代表性競爭性項目分析幸福灣項目簡況幸福灣項目簡況地理位置地理位置寶山同濟路999號總建筑面積總建筑面積5萬平方米商業形態商業形態創意園（餐飲、休

44、閑）發展商發展商上海新黃浦置業股份有限公司物業管理物業管理弘基物業管理有限公司經營模式經營模式自營市場定位市場定位中檔輻射范圍輻射范圍周邊2公里范圍內核心目標客群核心目標客群周邊居民租金報價租金報價33.5元/平方/天預測實際租金預測實際租金23.5元/平方/天開業時間開業時間2008年11月代表性競爭性項目分析幸福灣項目業態概況幸福灣項目業態概況主力店：美林閣、MOTEL168酒店業態組合：1區：餐飲、時尚餐廳 2區：桌球館、足療、餐飲、社區服務 3區：咖啡屋、運動健身、主題餐廳 4區：莫泰168酒店 5區：餐飲、休閑小吃、娛樂 6區：主題西餐廳、餐飲主要品牌列舉：名炎碳火燒烤、美林閣、品尚

45、豆撈、弘吧音樂主題西餐廳、粥鮮粥活、嘉茗軒茶藝店、月半雨田、恒記甜品、寶山精武館。商店數量：餐飲小吃40家、休閑娛樂4家、便民服務1家、酒店1家。業態比例：餐飲70%，娛樂25%，配套服務5%租金報價：2.53.5元/平方米/天。代表性競爭性項目分析幸福灣項目對本項目的影響幸福灣項目對本項目的影響幸福灣地處寶山友誼路、同濟路交接處，同濟路上大多以集裝箱運輸車為主，基本不在路段旁邊停留，故即便有著三號線友誼路站的支持，周邊的人氣依然不是很高。幸福灣離黃金廣場有著一定的距離，無法接受到黃金廣場的輻射，故其所擁有的人流量大多數為附近居民。而幸福灣周邊居民區只有寶鋼十村以及寶鋼六村兩個小區，且因為幸福

46、灣的定位在中檔左右，所以有可能不受本地一些年長者的歡迎。幸福灣本身并沒有聚集太多的人氣，無法將自身打造成為一個高人氣的商業休閑中心。而其所在的區域離本項目較遠，可類比程度并不高。代表性競爭性項目分析寶山體育中心寶山體育中心寶山體育中心地處寶山區中心位置，四周環路分別為牡丹江路、永清路、海江路、永樂路。現正處建設中，預計于今年年底重新正式開始運營使用。改造后的寶山體育中心面積達9萬平方米。新建的寶山圖書館按照國家一級圖書館標準建設，面積達1萬多平方米，是集體育、健身、文化、娛樂、會展、休閑等為一體的多功能現代化公共圖書館。寶山體育中心包含有3萬平米的商業，定位為體育、文化、娛樂中心。目前還未正式

47、對外營業。代表性競爭性項目分析 消費者調查消費者調查消費者調查目的及工作背景消費者調查目的及工作背景本章將根據我司在寶山地區進行的消費者調查結果做一分析，通過對消費者的背景分析、消費習慣分析、需求分析及項目概念測試為本項目未來招商操作起到重要參考作用。本案訪問地點訪問地點：淞濱路(10份)淞寶路永清路(10份)安信商業廣場(10份)水產路同濟路(10份)雙城路美食街(10份)黃金廣場(10份)北翼商業街(10份)友誼路(10份)消 費 者 調 查消費者調查消費者調查消費者背景調查消費者背景調查消費習慣分析消費習慣分析需求分析需求分析項目概念測試項目概念測試消費金額現有需求分析現有需求分析潛在需

48、求分析潛在需求分析消費頻率商業設施喜好消費傾向分析業態測試品牌測試交通工具結論結論消費區域消費時間交通工具品牌喜好消 費 者 調 查消費者背景調查消費者背景調查消費習慣分析消費習慣分析需求分析需求分析項目概念測試項目概念測試消費金額現有需求分析現有需求分析潛在需求分析潛在需求分析消費頻率消費傾向分析業態測試品牌測試交通工具結論結論消費區域消費時間交通工具品牌喜好消 費 者 調 查消費者背景分析消費者背景分析(一一)男性：20%女性：80%性別比例18-25歲 35%26-35歲 28%36-50歲 15%51-60歲 14%61歲以上 8%大學本科/本科以上 28%大專/電大/夜大38%初中1

49、1%高中/中專/職校23%受訪者男女的比例是：男性20%,女性80%;說明女性是購物消費的主體人群，符合一般商業的特性；年齡學歷63%的被訪者年齡在18-35歲。此年齡段的被訪者由于不用擔心養老、醫療等問題，因此最具有消費傾向的人群且有一定的消費實力；有64%的被訪者接受過高等教育，其中有28%的被訪者擁有本科或者本科以上學歷；同時我們注意到，有34%的被訪者學歷在初中/高中/中專/職校，導致了被訪者整體學歷不高。消 費 者 調 查消費者背景分析消費者背景分析(二二)未婚：51%已婚有子女：41%已婚未有子女：8%婚姻狀況三口之家：75%兩人世界：12%單身：5%4人或以上：8%家庭結構49%

50、的被訪者為已婚，其中41%人擁有子女。從家庭結構分析，85%的被訪者是三口之家或四人以上，其中75%的被訪者是三口之家。表明未來本區域家庭型消費可能會占主導低位。消 費 者 調 查消費者背景分析消費者背景分析(三三)工薪族：35%公司白領：20%在校學生：18%退休人員：20%管理階層：8%私營業主：4%家庭主婦：3%從職業分析，有34%的被訪者屬于中高收入群體，包括公司白領、管理階層及私營業主；受訪者的家庭平均月收入集中在5000-10000元，比例達到了65%，10000元以上占有10%的比例；以上數據，表明本區域的居民具有一定的消費水平，且有較強的消費潛力。職業8001-10000：25

51、%1001-3000：5%3001-5000：20%5001-8000：40%10000以上：10%收入水平消 費 者 調 查消費者背景分析消費者背景分析(四四)上班交通工具的選擇班車：3%私家車：5%公交：15%步行：1%軌道交通：66%輕騎/摩托車：5%自行車：5%在上班交通工具選擇方面，有66%的被訪者使用軌道交通，其次有15%的被訪問者選擇公交車；同時，軌道交通大量的乘坐者，將會為本項目提供可觀的日經停人流量，而距離本項目最近的淞濱路站是三號線沿線經停人流量最大的車站之一。使用私家車上班的比例只有5%，相對較低。消 費 者 調 查消費者背景分析消費者背景分析(五五)10%5%26%22

52、%15%8%8%3%3%居住區域25%21%15%14%10%5%3%3%2%2%被訪者居住區域前四位分別是淞寶(26%)、友誼路(22%)、楊行(15%)、月浦(10%)；四者相加的比例為73%；表明目前在此地區，寶山本地人口是消費的主題，具有較明顯的地域性。工作區域被訪者工作區域前三位是黃浦(25%)、徐匯(21%)、盧灣(15%)。三者相加的比例為61%；與居住區域相比，表明被訪者的工作區域基本集中在市中心的商務區內。消 費 者 調 查消費者調查消費習慣分析消費者調查消費習慣分析消費者背景調查消費者背景調查消費習慣分析消費習慣分析需求分析需求分析項目概念測試項目概念測試消費金額現有需求分

53、析現有需求分析潛在需求分析潛在需求分析消費頻率消費傾向分析業態測試品牌測試交通工具結論結論消費區域消費時間交通工具品牌喜好消 費 者 調 查消費區域消費區域55%42%34%25%15%8%5%消費的類別消費的類別淞寶淞寶人民廣場人民廣場五角場五角場中山公園中山公園淮海路淮海路逛超市賣場85%8%25%15%12%購物/逛街75%98%95%92%97%娛樂65%78%82%71%60%餐飲80%92%88%90%75%第一位第二位第二位被訪者最常去消費的區域前三位分別是寶山(55%)、人民廣場(42%)及五角場(34%)；在被訪者中，消費區域排名第一的為淞寶區域，得到了55%的認同，表明了本

54、地區的商業環境的得到了消費者的認同，是區域內居民最主要的消費區域；但整個寶山地區的主流消費類別為超市/大賣場，其次是餐飲。表明整個淞寶商圈現主要以滿足日常消費者生活所需為主，而現有的大賣場是人氣的主要聚集點之一。從數據可以來看，區域居民消費習慣自成一體，多愿意在本區域內消費，消費區域性較強。消 費 者 調 查交通花費交通花費時間時間步步行行公交公交車車軌軌交交賣場賣場班車班車出租出租車車私家私家車車摩托摩托30m以內9544649975438030-60m54535125672060-90m9191-120m1120m1消費逗留時間消費逗留時間超市超市購物逛街購物逛街娛樂娛樂餐飲餐飲1h之內7

55、21611-2h741638462-3h182029403-4h12520124h以上01871平均花費時間平均花費時間2.62.62.52.52.32.32.22.2消費時間及交通工具消費時間及交通工具通過對被訪者使用的交通工具分析，我們發現公交車和軌道交通依舊是出行的主要工具，同時出行者時間路程花費基本都在1個小時之內；在購物逗留時間方面，超市大賣場被訪者逗留時間最長的場所。表明賣場成為本地區最能留住消費者的場所，其他類消費也基本都在2-2.5個小時之內，平均逗留時間差距不大。消 費 者 調 查品牌喜好品牌喜好(一一)服飾類服飾類27%16%14%13%12%12%11%11%8%7%5%

56、耐克和阿迪達斯分列最喜歡品牌的前兩位，其次是化妝品品牌蘭蔻和服飾品牌Esprit；結果表明被訪者比較喜好運動類的品牌，其次是化妝品和服飾類；總體而言，服飾類品牌檔次以中檔為主；在此次調研過程中，還有部分消費者表明他們其實對品牌沒有特別的愛好，消費較隨意。消 費 者 調 查品牌喜好品牌喜好(二二)餐飲類餐飲類45%42%42%38%38%35%21%21%18%16%7%7%6%5%3%肯德基、麥當勞、必勝客和辛香匯分別被列為被訪者最喜好的前四位餐飲品牌；結果表明在餐飲方面，被訪者比較喜好快餐類及川菜火鍋類；從品牌檔次來看，基本為中檔餐飲品牌，且普及率較高。消 費 者 調 查品牌喜好品牌喜好(三

57、三)娛樂類娛樂類5%8%15%20%25%28%32%35%36%在娛樂品牌的選擇方面，KTV類品牌排名靠前，好樂迪、上海歌城、錢柜等是被訪者較為喜好的娛樂品牌；其次，健身房類品牌的選擇方面，舒適堡和一兆韋德是最受被訪者喜好的品牌；從數據顯示，區域的受訪者對KTV、健身房、電影院等都有一定的品牌需求。消 費 者 調 查品牌喜好品牌喜好(四四)大賣場類大賣場類66%41%38%38%38%35%28%24%20%15%12%家樂福、易買得、樂購和易初蓮花是最受被訪者喜歡的大賣場品牌；其次，對于永樂電器和國美家電，被訪者的接受程度也較高；作為最受歡迎的賣場品牌家樂福，其銷售額在寶山區域內也是排名第

58、一，與調查的結果相一致。消 費 者 調 查消費者背景調查消費者背景調查消費習慣分析消費習慣分析需求分析需求分析項目概念測試項目概念測試消費金額現有需求分析現有需求分析潛在需求分析潛在需求分析消費頻率消費傾向分析業態測試品牌測試交通工具結論結論消費區域消費時間交通工具品牌喜好消費者調查消費者調查需求分析需求分析消 費 者 調 查現有需求分析現有需求分析消費金額及消費頻率消費金額及消費頻率花費花費元元/月月元元/次次逛超市/大賣場花費35078逛街/購物花費500167娛樂活動花費300100外出就餐花費400100合計花費1550445頻率頻率次次/月月次次/周周逛超市/大賣場花費4.51.1逛

59、街/購物花費30.75娛樂活動花費30.75外出就餐花費418001-10000：25%1001-3000：5%3001-5000：20%5001-8000：40%10000以上：10%收入水平被訪者在逛街/購物上的花費最多，表明本區域的被訪者擁有一定的消費意愿，消費的層次已經不再是滿足日常生活所需，有多元化層次的傾向。排名第二的是超市/大賣場；從消費頻率分析，雖然被訪者在逛街/購物上花費最多，但超市/大賣場及餐飲的頻率最高。表明本區域的超市/大賣場及餐飲比較受歡迎，容易聚集人氣，同時也表明區域內目前的商業設施略顯單調。消 費 者 調 查潛在需求分析潛在需求分析消費傾向性分析一消費傾向性分析一

60、70%55%45%30%25%20%當被訪者的收入增加時，有70%的人會選擇儲蓄，表明被訪者對于未來生活的不確定性有所擔憂，想通過儲蓄來抵御未來可能出現的各種情況；55%的被訪者選擇了餐飲，該排名位列第二位，表明被訪者對于這塊的投入比較較多；從消費類排名分析，餐飲排名第一，其次是購物排名第二，說明如果未來收入增加，被訪者對于娛樂類的消費傾向還是比較大的，有豐富其消費方式的意愿。消 費 者 調 查潛在需求分析潛在需求分析消費傾向性分析二消費傾向性分析二當被問及愿意在每項消費中投入多少金額時，娛樂、購物和餐飲主要集中在101-500之間；在教育和儲蓄方面，被訪者最愿意投入501-1000元之間；而

61、在旅游方面，被訪者最愿意投入801-1000元以上，其中1000元以上占有較大比例；通過比較我們發現，被訪者擁有較積極的消費傾向，教育、旅游支出花費較大，娛樂、購物和餐飲類支出較為均衡。消 費 者 調 查潛在需求分析潛在需求分析消費傾向性分析三消費傾向性分析三63%62%60%43%43%13%7%3%1%周末休息安排在家休息或者家務勞動是周末休閑安排中比例最高的，第二位是逛街購物，第三位是外出逛超市/大賣場，第四位是娛樂活動，包括KTV/電影/健身等，第五位是餐飲；從數據顯示，在家休息和逛街購物、外出逛超市/大賣場的三者比例相當接近。表明被訪者在周末還是非常愿意外出，有明顯的消費 意愿；購物

62、逛街位列第二位，再次表明被訪者需求層次已經不再是滿足日常的基本生活所需。消 費 者 調 查消費者背景調查消費者背景調查消費習慣分析消費習慣分析需求分析需求分析項目概念測試項目概念測試消費金額現有需求分析現有需求分析潛在需求分析潛在需求分析消費頻率消費傾向分析業態測試品牌測試交通工具結論結論消費區域消費時間交通工具品牌喜好消費者調查消費者調查項目概念性測試項目概念性測試消 費 者 調 查 業態測試業態測試業態種類娛樂休閑類業態種類娛樂休閑類排名排名美容SPA3KTV1桌球桌游4游樂游藝5健身會所2足浴保健6業態種類餐飲類業態種類餐飲類排名排名中餐類3西式快餐1特色餐飲(火鍋/自助餐/料理)2咖啡

63、館/茶館4業態種類生活配套業態種類生活配套排名排名銀行2證券6超市1便利店3洗染沖印5美容美發4從餐飲類排名來看，西式快餐類業態最受到被訪者歡迎，而火鍋、料理、自助餐等特色餐飲名列第二；娛樂休閑類中，大型KTV是被訪者最期望有的業態；生活配套中，超市和銀行等最為常見的配套設施仍然是被訪者最需求的業態種類；在本排名中大多數業態適合家庭型消費。消 費 者 調 查 品牌測試品牌測試位列超市品牌前三位的分別是華聯（45.3%）聯華（43.3%）及家得利（28.5%）位列KTV品牌前三位的分別是錢柜（38.0%）好樂迪（29.8%）及上海歌城（15.2%）位列健身品牌前三位的分別是一兆韋德（56.7%）

64、、舒適堡（42.1%）及家得利（12.0%）位列火鍋品牌前三位的分別是傣妹（41.4%）、美林閣（22.1%）及魚林王（10.1%）消 費 者 調 查 交通工具交通工具可能會光顧：29%肯定不會光顧：6%不確定：10%可能不會光顧：5%肯定會光顧：50%有79的被訪者表示有可能會光顧新建的商業設施，其中50的被訪者持肯定的態度。表明只要符合消費者的心里需求預期，未來本項目具有可觀的市場前景。當被問及未來會使用何種交通工具光顧新的商業設施時，公交車（48）是排名第一位，其次是軌道交通（27），第三位的是步行（10）。表明未來將會有接近一半的被訪者使用公交車到達本項目，公交站點的網絡鋪設將成為項目

65、未來發展的一個契機。消 費 者 調 查消費者背景調查消費者背景調查消費習慣分析消費習慣分析需求分析需求分析項目概念測試項目概念測試消費金額現有需求分析現有需求分析潛在需求分析潛在需求分析消費頻率消費傾向分析業態測試品牌測試交通工具結論結論消費區域消費時間交通工具品牌喜好消 費 者 調 查 結論結論消 費 者 調 查本地區三口之家比例很高，同時結合業態測試結果，未來本區域具有家庭型消費的趨勢。通過調查發現本地區收入水平基本達到上海市平均水平，雖然被訪者現有的消費金額占總收入的比例比較低，但具有相對較大的消費傾向，且具有較高的潛在消費能力。購物與娛樂可能是未來最受被訪者青睞的消費類項目。淞寶地區商

66、業現基本以寶山本地區消費者為主，主要集中在吳淞街道和友誼路街道。但軌道交通以及路面公交的輻射越來越大，也會為本項目帶來可觀的日客流量。本地區一部分消費者的需求層次已不僅僅局限于日常用品的消費了，更多的消費者希望有多元化的商業業態組合，對娛樂休閑的意愿需求在加大。通過項目概念測試，我們發現品牌專賣店是最受被訪者歡迎的，暗示了消費者對于較高層次購物場所的需求。同時大賣場、西式快餐也深受被訪者的青睞。建議未來本項目以家庭型娛樂消費為主題，并結合特色餐飲以及熱門服飾品牌，逐漸成為吳淞口地區首選的購物休閑場所。研究結論研究結論從上海市宏觀零售市場來看，寶山作為上海主要的人口集聚區，人口基數穩定，潛在消費需求大，為新興零售業態的出現提供了條件。從淞寶地區零售市場來看，目前的商業形態還是以商場與沿街店鋪相結合，以服務周邊居民的日常生活消費為主要功能，整體定位中檔，走大眾化路線。從消費者調查的結果來看，購物與娛樂可能是未來最受被訪者青睞的消費類項目，由于現有商業業態以服務社區居民為主，缺乏主流的娛樂場所，對中高端消費者吸引力不足。建議本項目充分發揮自身商業辦公一體化的整合優勢，結合中端零售，以家庭型消費為主，以休閑娛樂消費為輔，打造吳淞口新興綜合商業中心。研究結論 研究結論研究結論THE END謝謝 謝！謝！