1、-1-重慶秀山愛琴海購物公園市場調研及定位報告-2-01.城市宏觀研究02.項目立地研究03.城市商業概覽04.項目競爭格局研究05.消費者調研分析Contents06.項目定位分析-3-一、核心發現秀山縣存在明顯人口流出秀山縣是重慶市東南門戶，2019年全縣戶籍人口67.1萬人，常住人口48.69萬人，常住人口城鎮化率為43.5%。常住人口數量在4個自治縣排名第二。秀山縣GDP在四個自治縣內排名第一2020年生產總值為301.3億元，比上年增長6.5%，在全市排名4個自治縣內排名第一，第三產業占比有明顯提升。房地產投資近幾年穩定發展。本項目位于秀山縣中心城區內本項目位于秀山縣中心城區內，中心

2、城區承擔全縣綜合服務中心職能，是全市的政治、經濟、文化中心，配套中小學、醫院、文化體育中心等。-4-注：資料來源2015-2019年秀山縣、重慶市國民經濟和社會發展統計公報、重慶晨報1.1 面積和人口秀山為重慶下轄自治縣，存在明顯人口流出，城鎮化水平低市轄區面積及人口秀山縣位于渝、湘、黔、鄂四省（市）邊區結合部，是重慶市東南門戶，總面積2462平方公里。秀山縣常住人口及城鎮化率（2015-2019）單位：萬人行政區域重慶是中國四大直轄市之一，現轄38個縣區。市轄區分為萬州區、涪陵區、渝中區等26個，縣包括城口縣、豐都縣、墊江縣等8個，另有石柱土家族自治縣、秀山土家族苗族自治縣、酉陽土家族苗族自

3、治縣、彭水苗族土家族自治縣4個自治縣。重慶市各區縣市2020年常住人口（萬人）渝北區168.4長壽區86.2云陽縣92.7萬州區165.0北碚區81.6忠縣75.4合川區143.2大足區78.9奉節縣74.0江津區139.8璧山區75.5墊江縣72.0九龍坡區123.3銅梁區72.6豐都縣59.3開州區118.2潼南區72.6酉陽自治縣54.6涪陵區117.0榮昌區72.0秀山自治縣48.7沙坪壩區116.5渝中區66.2彭水自治縣47.9永川區114.3梁平區65.8巫山縣44.5綦江區110.5南川區60.3巫溪縣38.5巴南區109.1黔江區48.6石柱自治縣37.8南岸區92.8大渡口

4、區36.2城口縣18.6江北區90.3武隆區35.5重慶市行政地圖48.9 48.6 48.1 48.6 48.7 37.3%38.8%40.3%41.9%43.5%60.9%62.6%64.1%65.5%66.8%20152016201720182019秀山縣常住人口(萬人)秀山縣常住人口城鎮化率(%)重慶市常住人口城鎮化率(%)項目地環城區-2019年全縣戶籍人口67.1萬人，常住人口48.69萬人，城鎮人口20.79萬人，常住人口城鎮化率為43.5%，重慶市城鎮化率為66.8%。-秀山縣常住人口在全市排名第31，12個縣排名第7，4個自治縣排名第二。-5-38,701 38,681 36

5、,103 36,207 26,182 25,115 25,692 25,003 24,500 22,157 17,360 17,652 17,827 14,084 13,699 13,798 12,311 上海市安徽省北京市河北省陜西省遼寧省江西省重慶市云南省廣西省內蒙古山西省貴州省天津市黑龍江省新疆吉林省1.2 城市宏觀經濟分析秀山縣GDP在四個自治縣內排名第一，但在全市處于下游水平2020年重慶市生產總值(GDP)為25002.79億元，在全國四個直轄市內排名第三。項目地所在秀山縣2020年生產總值為301億元，在全市38個區縣中排名第29，12個縣排名第6，4個自治縣排名第一。全國部分省

6、市生產總值（2020年）單位：億元注：資料來源于重慶晨報、統計公報整理重慶市各區生產總值第20-38名（2020年）2,010 536 493 475 463 445 428 361 335 323 301 266 245 245 224 201 189 171 110 55 渝北區開州區梁平區潼南區云陽縣墊江縣忠縣南川區豐都縣奉節縣秀山縣 大渡口區 黔江區彭水縣武隆區酉陽縣巫山縣石柱縣巫溪縣城口縣單位：億元-6-單位：億元1.2 城市宏觀經濟分析|地區生產總值秀山縣第三產業占比近兩年有明顯提升秀山縣生產總值增長率（2016-2020）6.6 9.5 40.2 43.6 53.2 46.9 重

7、慶市秀山縣第一產業第二產業第三產業秀山縣及重慶市三產結構對比（2019年）2020年，秀山縣實現地區生產總值301.27億元，按可比價格計算，比上年增長6.5。2018-2020年秀山縣增長率快于重慶市平均。注：資料來源2015-2019年秀山縣國民經濟和社會發展統計公報、重慶市統計年鑒與重慶市三產結構對比發現，秀山縣第一產業和第二產業占比高于重慶市平均，但近兩年秀山縣第三產業占比有明顯提升，2019年相較2017年提高8.3%。151 163 183 283 301 10.2%7.2%9.2%8.0%6.5%10.7%9.3%6.0%6.3%3.9%20162017201820192020秀

8、山縣地區生產總值秀山縣增長率（按可比價計算）重慶市增長率（按可比價計算）13.514.113.512.49.547.847.547.946.143.638.738.438.641.546.920152016201720182019第一產業第二產業第三產業秀山縣三產結構（2015-2019）-7-社會消費品零售總額及增長率（2015-2019）單位：億元1.2 城市宏觀經濟分析|社會消費品零售總額秀山縣社會消費品總額平穩上升重慶市自治縣社會消費品總額及增長率（2017-2019）2019年實現社會消費品零售總額84.3億元，增長9.9%。對比四個自治縣，秀山縣社會消費品總額較高。從區域看，城鎮實

9、現社會消費品34.96億元，比上年增長10.3%，農村實現社會消費品49.29億元，比上年增長9.5%。從消費形態看，餐飲實現社會消費品11.88億元，比上年增長6.9%，商品零售實現72.37億元，比上年增長10.4%58.2 66.4 75.8 76.7 84.3 14.1%14.1%14.2%1.2%9.9%20152016201720182019社會消費品零售總額增長率注：資料來源2015-2019年秀山縣國民經濟和社會發展統計公報石柱縣秀山縣彭水縣酉陽縣2017年總額62.775.867.559.42017年增長率13.6%14.1%13.7%13.5%2018年總額56.976.7

10、65.842.52018年增長率-9.3%1.2%-2.5%-2.5%2019年總額84.984.374.7/2019年增長率49.4%9.9%13.5%/三年平均增長率15.5%8.3%8.0%/-8-1.2 城市宏觀經濟分析|居民生活秀山縣居民生活水平低于全市平均2019年秀山縣居民人均可支配收入21862元（重慶市居民人均可支配收入28920元），增長11.2%。其中：城鎮常住居民人均可支配收入35199元（重慶市城鎮常住居民可支配收入37939元），增長8.8%，農村常住居民人均可支配收入12261元（重慶農村常住居民人均可支配收入15133元），增長10.3%。城鎮及農村居民人均可支

11、配收入（2015-2019）單位：元城鎮及農村居民消費性支出（2014-2018）單位：元注：資料來源2015-2019年秀山縣國民經濟和社會發展統計公報、重慶市統計年鑒25145274832995632352351998360926310189111161226120152016201720182019城鎮居民農村居民13749142231500616063179376607692985869206955520142015201620172018城鎮居民農村居民-9-1.2 城市宏觀經濟分析|房地產市場穩步提升169.78201.54166.93137.56154.3512.0%18.7%-

12、17.2%-17.6%12.2%20152016201720182019固定資產投資增長率固定資產投資增長率（2015-2019）房地產投資增長率（2015-2019）固定資產投資回暖房地產市場穩步提升2019年全年固定資產投資154.35億元，比上年增加12.2。第一產業投資10.56億元，下降14.8%；第二產業投資37.67億元，比上年增長10.0%；第三產業投資106.11億元，比上年增長16.7%。房地產開發投資完成23.90億元，比上年增長13.0%，占全年固定資產投資的15.5%，2016年增長率由負轉正，之后穩步提升。項目地周邊住宅均價約7500元/。注：資料來源2015-20

13、19年秀山縣國民經濟和社會發展統計公報、重慶市統計年鑒12.6918.3518.6621.1523.90-10.8%44.6%1.7%13.3%13.0%20152016201720182019房地產投資（億元）增長率-10-1.3 城市整體發展規劃|總體規劃本項目位于秀山縣中心城區內，秀山高鐵站于2021年動工酉水河石堤市級風景名勝區中心城區綜合型梅江鎮商貿型蘭橋鎮工業型鐘林鎮旅游型隘口鎮旅游型清溪場鎮綜合型膏田鎮工業型溶溪鎮商貿型溪口鎮工業型妙泉鎮工業型石堤鎮農業型宋農鎮農業型里仁鎮農業型官莊鎮綜合型龍池鎮綜合型雅江鎮商貿型洪安鎮旅游型峨溶鎮農業型石堤鎮農業型綜合型鎮商貿型鎮工業型鎮旅游型

14、鎮農業型鎮項目地-本項目位于中心城區內，中心城區承擔全縣綜合服務中心職能，是全市的政治、經濟、文化中心，重點優化提升設施等級與規模，滿足城鄉居民對高等級服務的需求，配套職業教育和中小學、縣級綜合醫院、縣級文化和體育中心、社會福利中心等。秀山縣定位為休閑旅游城市、省級區域性邊貿物流中心、特色產業基地。-渝懷鐵路西起重慶樞紐襄渝鐵路井口站，東至懷化樞紐滬昆鐵路懷化站。渝懷鐵路運營后，秀山至酉陽約28分鐘，至重慶約6小時。項目地東側270米有秀山站，現通渝懷鐵路未來將進入高鐵時代-渝湘高鐵規劃在秀山縣城北包茂高速與渝懷鐵路交界位置設秀山北站，將于2021年開工建設。-11-01.城市宏觀研究02.項

15、目立地研究03.城市商業概覽04.項目競爭格局研究05.消費者調研分析Contents06.項目定位分析-12-二、核心發現項目地南、北兩側臨路，北側朝陽路為雙向4車道，道路更寬。項目地周邊公交線路可通往老城區商業中心、秀山縣政府等，公交較便利。項目北側可達性更好項目核心輻射3KM范圍內居住人口約7.34萬人，5KM范圍內居住人口約14.11萬人。項目地北側還有行政中心，未來也有部分辦公客群，3KM范圍內約4.04萬辦公人口。目前人口基數一般本項目靠近對外交通中心和縣級行政中心本項目位于秀山縣中心城區，該區域是全市的政治、經濟、文化中心。項目地西側為站前區，配套有秀山站，西北側靠近行政中心區，

16、配套有秀山縣政府等行政單位。-13-2.1 區域規劃本項目位于中心城區，靠近站前區和行政中心區中心城區本項目位于中心城區內中心城區定位為全縣政治、經濟、文化中心。規劃以梅江河為自然分界線形成緊密型“一城兩片”的布局結構，空間發展上以向東、向西拓展為主，形成了七個功能分區。-站前區依托秀山站，秀山站目前未通高鐵，秀山站位于本項目東側270米。-行政中心區內有秀山縣政府、中和廣場等配套。本項目北側為站前區，西北側靠近行政中心區。縣政府-14-2.2 項目四至北側建設更好南、北兩側臨路：項目地北側臨朝陽路，南側臨紅梅路，北側朝陽路車道更寬。北側建設更好：項目地東北側有秀山站，北側多住宅，未來客流有保

17、障。愛琴海白沙大道（雙向6車道）朝陽路（雙向4車道）愛琴海住宅住宅武陵廣場秀山火車站酒店朝陽路白沙大道紅梅路武陵南路紅梅路（雙向2車道）武陵南路（雙向4車道）-15-朝陽路2.3 項目周邊實景項目地北側緊鄰朝陽路，雙向四車道道路，未來主入口可選擇設立在朝陽路。項目地北側有老小區教師小區。項目地教師小區白沙大道中段02040301本項目-16-2.3 項目周邊實景白沙大道中段紅梅路朝陽路武陵南路06080705項目地南側為紅梅路，雙向二車道道路。項目地東側有武陵南路，西側有白沙大道中段。本項目-17-本項目距離秀山火車站直線距離270M，步行約9分鐘；本項目距離重百秀山店直線距離1.9KM，乘坐

18、秀山3路車程約8分鐘。項目地周邊目前交通較便利，可以通往老城區、秀山站等地。2.3 項目周邊|交通公交較便利始發站可途徑秀山3路體育公園山腳巖重百商圈、秀山縣政府、中和廣場、秀山火車站始發站可途徑秀山7路三角塔官橋小學花燈廣場、鳳凰中學、平凱街道起終起秀山火車站秀山7路秀山3路秀山7路重百商圈中和廣場秀山縣政府鳳凰中學平凱街道-18-2.3 項目周邊|配套項目地靠近秀山站、縣政府項目地周邊以行政、交通、教育配套為主。項目地東側有秀山站，西北側有秀山縣政府，西側有秀山縣鳳凰中學。另外，項目西側為老城區，所以生活配套相對更齊全。3KM鳳凰中學鳳凰山濱江公園秀山站項目地3KM秀山縣政府人民醫院重慶百

19、貨東風路小學實驗初級中學秀山職教中心平凱中學迎鳳小學新星中學秀山縣體育公園育才中學北門幼兒園秀一初中秀山中學中和幼兒園鷺秀小學中和街道中心校-19-2.4 大數據周邊客群概況數據根據手機運營商定位、騰訊數據計算，居住客群：每日21時至次日8時內觀測到的停留點時間累計人數，取排行最高的地點；辦公客群：每日9時至18時內觀測到的停留點時間累計人數，取排行最高的地點。人口數量、性別、年齡數據來源于大數據，收入水平來源于消費者調研。3KM人口居住客群（64%）商貿移動客群（36%）7.34萬人4.04萬人性別年齡48.7%51.3%男女3.5%20.4%29.7%19.8%17.4%9.3%1819-

20、2526-3536-4546-55553.5%20.9%29.6%19.5%17.3%9.2%1819-2526-3536-4546-555548.4%51.6%男女學校類型學生人數估計（人）小學12911中學21614總計34525名中小學生(注：2018年全縣在讀中小學生約7.8萬、學校及官方公布數據）3KM范圍內學生數量-20-2.4 周邊樓盤情況7.34結合大數據和周邊樓盤情況得出未來住宅人口情況：新樓盤（3KM）售價（元/）戶數本期交房時間新增戶數新增人數澤京鳳凰城75002800202125207560項目地3KM內約有1個樓盤在售，平均售價為7500元/，未來3年預計新增人口75

21、60人注：1、以上未來新增人口按照戶均3人進行估算；2、以上未來新增戶數按照交房第二年，第三年，第四年及第五年分別50%，75%，90%，100%的入住率進行估算3KM5KM現有人口（萬人）新增人口（萬人）未來人口（萬人）14.110.750.758.114.9-21-01.城市宏觀研究02.項目立地研究03.城市商業概覽04.項目競爭格局研究05.消費者調研分析Contents06.項目定位分析-22-10三、核心發現10縣域內為單一商業中心格局，未來向東發展秀山縣內目前有重百商圈，分布在老城區即城市西側，按照規劃秀山縣呈東向發展，包括縣政府、火車站都分布在城東，本項目也將在城東入駐。10百

22、貨零售占據主要市場重百商圈內商業項目以傳統百貨為主，零售業態為主導，重百秀山店和大華百貨以大眾化購物和超市為主，中航武陵奧特萊斯以品牌奧萊店為主。秀山縣有向東發展的規劃，且現有商業項目以傳統百貨為主。未來本項目將在城東入駐，建議以一站式商業為先驅在城東形成現代化商圈-23-3.1 商業發展格局及商圈特征重百商圈是目前縣域內僅有的核心商圈秀山縣現有重百商圈，分布在老城區，是目前縣域內僅有的核心商圈，本項目位于秀山城鎮東部。代表項目 大華百貨 重百秀山店 中航武陵奧特萊斯商業類型 百貨總建筑面積（萬）現有商業：5.6商圈功能特色 該商圈位于秀山縣老城區，是目前僅有的核心商圈，以百貨零售為主導，分布

23、較集中，品牌以大眾化購物品牌和奧萊店為主客流特色 全市購物型客群為主重百商圈現有商圈商圈主要輻射范圍（縣城出行以兩輪交通為主，主要輻射范圍即騎行15分鐘可到達范圍）項目地大華百貨重百秀山店中航武陵奧特萊斯重百商圈-24-3.2 現有商圈|重百商圈全縣核心的傳統商圈重百商圈內商業項目主要沿渝秀大道分布，以沿街商鋪和百貨零售為主導，商業項目分布較集中，是目前全縣的核心商圈重百商圈東至黃楊大道、南臨渝秀大道、西達人民路、北至向陽巷，商業項目主要沿渝秀大道分布。主要消費群：購物型客群商業輻射能力：全市居民區域內以沿街商鋪和傳統百貨為主，業態以零售居多，引入大眾化品牌和品牌奧萊店。商圈范圍區域商業消費客

24、群類別名稱開業時間建筑面積（萬）檔次百貨大華百貨20093.5中低檔重百秀山店20121中低檔中航武陵奧特萊斯20201.1中檔總計/5.6/-25-3.2 重百商圈代表項目重百商圈內均為傳統百貨，中航武陵奧特萊斯品牌引入較好，有少量輕奢品牌，但均為奧萊店，還引入“永輝Bravo”。重百秀山店和大華百貨均以超市和購物為主導，重百秀山店布局童裝、健身等，大華百貨引入女裝品牌更多，同時引入中式快餐品牌“鄉村基”大華百貨重百秀山店中航武陵奧特萊斯大華百貨、AMASS、哥弟、鄉村基重百超市、Five Plus、anta kids、力唯特健身永輝Bravo、COACH outlet、Calvin Kle

25、in outlet-26-01.城市宏觀研究02.項目立地研究03.城市商業概覽04.項目競爭格局研究05.消費者調研分析Contents06.項目定位分析-27-四、核心發現秀山縣內以百貨為主，重百秀山店和大華百貨存在同質化，以超市和購物為主，重百童裝、男裝品牌更突出，大華百貨女裝品牌更突出。另外，中航武陵奧斯萊斯均為品牌奧萊店，引入少量輕奢品牌奧萊店。秀山縣內目前無強競爭力項目男女裝都有“太平鳥”、“赫基系”、“哥弟系”品牌入駐，還有部分國際品牌奧萊店；“周大福”等大部分國內主流黃金品牌已入駐，但數量不多。運動、兒童服飾品牌以國內品牌為主，缺乏升級。服裝、黃金品牌入駐更多秀山縣內母嬰、兒童

26、教育娛樂、連鎖快餐、日用雜貨和快時尚品牌入駐品牌少，KTV和健身房也以本地品牌為主。兒童、連鎖快餐等其他主力店品牌有待豐富秀山縣內項目業態布局都以零售為主導，服裝、黃金品牌豐富度較高。體驗類業態較匱乏，未來建議本項目突出體驗類業態，豐富母嬰、日用雜貨等購物品牌。-28-距離(km)商業體量（萬）檔次業態評價零售餐飲休閑娛樂兒童生活服務類重百秀山店0.43.5中低檔重百超市、361、Five Plus、太平鳥、anta kids（88.8%）金色麥浪、李記米豆腐(7.1%）力唯特健身（1.0%）/卡斯滌洗護、薇琳醫療美容（3.1%）大華百貨1.61中低檔大華超市、哥弟、AMASS、鴻星爾克（94

27、.7%）鄉村基、絕味鴨脖（2.1%）/大華百貨游樂園（1.1%）人人快剪（2.1%）中航武陵奧斯萊斯1.71.1中檔永輝Bravo、COACHoutlet、Calvin Klein outlet、TOMMYHILFIGER outlet、CHARLES&KEITHoutlet（97.9%）/咖啡奶茶小書吧（2.1%）/商業街區/低檔周六福、愛依服、海瀾之家德克士、貢茶、茶百道愛趣網咖、三言書店、糖果KTV舞動人生藝術培訓中心、多恩藝術培訓中心4.1 競爭項目研究說明-29-業態不均衡零售為主導競品信息重百秀山店定位為中檔百貨，業態以大眾化零售、重百超市為主導，配套少量簡餐、力唯特健身。零售包含

28、服鞋、童裝、美妝、黃金等，引入“Five Plus”、“anta kids”、“太平鳥”等，但也有部分非知名品牌。地址渝秀大道128號運營商重慶百貨大樓股份有限公司（區域性企業）商業形態百貨開業時間2012年商業建筑面積約3.5萬樓層數B1-4F停車場B1部分：約216個停車位檔次定位中低檔商場主要客群全縣居民運營情況運營情況較好主力業態購物：361、Five Plus、太平鳥、antakids超市：重百超市餐飲：金色麥浪、李記米豆腐娛樂：力唯特健身與本項目競合關系該項目在當地人氣較好，與本項目存在一定競爭關系零售重百超市、歐萊雅、anta kids、老鳳祥、361、Five Plus、S.D

29、EER、阿蓮娜、太平鳥、雅戈爾、Cabbeen、nike、adidas餐飲金色麥浪、李記米豆腐、檸檬朵朵娛樂力唯特健身代表品牌4.2 競爭分析1：重百秀山店-30-4.2 項目品牌落位及業態配比大眾化零售和重百超市為主導，配套簡餐、影院樓層業態引入品牌4F娛樂力唯特健身3F購物四小龍、雅戈爾、鄂爾多斯、太平鳥、POLO SPORT、柏特蒙利、AEMAPE、Cabbeen、羅蒙、恒源祥、貝爾布朗、1927回力、nike、adidas、CAN.TROP、洛茲、布思迪、TOULU TOUR、花花公子、鳳都、古羅迪、傳旗2F購物古今、Five Plus、巴迪思、城畫、優洛可、HIGHDAY、子容、S.

30、DEER、MAYA、喬萬尼、邦莎、阿蓮娜、依堤、闊夫人、hiu shui、曼妮芬、竹風、Eall.cz、蘭卓麗、意澳、奧蘭朵1F購物歐萊雅、AUPRES、自然堂、佰草集、OLAY、丸美、OFFICE、名表廊（天梭、浪琴、ORIENT、GENTE、TANGIN）、anta kids、駱駝童裝、鉛筆俱樂部、海威邇、LABI BABY、哥比兔、ABC KIDS、南西象、Camtoo、金佰川、吉爾達、雙菱女鞋、木林森、卓詩尼、科而士、卡佛兒、香香莉、諾亞方舟、HARSON、ZHR、HR、吉盟、老鳳祥、愛思緣玉器、佳麗斯家紡、堂皇家紡、361、361kids、凱威路、藍絲羽家紡、奧古斯都、太陽仔童鞋、歐

31、抱抱、美麗心情、鎖春、雅麗日化餐飲金色麥浪、麥麗絲、旺旺小吃、豁飄米線、喵叔米線、李記米豆腐、檸檬朵朵生活類服務卡斯滌洗護、薇琳醫療美容B1超市；生活重百超市；專業快剪業態數量占比零售8788.8%餐飲77.1%生活服務類33.1%娛樂11.0%總計98100%-31-4.2 競爭分析2：大華百貨女裝品牌較多競品信息大華百貨定位為中低檔百貨，業態包含大華超市、中檔零售、自營兒童樂園、鄉村基。零售包含男女裝、美妝、黃金，女裝品牌引入較多，包括“歐時力”、“哥弟”等，運動、童裝類購物較少。地址渝秀大道與人民路交叉路口往北約50米運營商秀山縣大華超市有限公司（本地企業）商業形態百貨開業時間2009年

32、商業建筑面積約1萬樓層數B1-3F檔次定位中低檔商場主要客群全縣居民運營情況運營情況較好主力業態購物：哥弟、AMASS、鴻星爾克超市：大華超市餐飲：鄉村基兒童：大華百貨游樂園與本項目競合關系該項目在當地人氣較好，與本項目存在一定競爭關系零售大華超市、哥弟、華為、AMASS、ARIOSE years、鴻星爾克、鴻星爾克kids、歐時力、伊芙麗、太平鳥、利郎、九牧王餐飲鄉村基、絕味鴨脖兒童大華百貨游樂園代表品牌-32-4.2 項目品牌落位及業態配比零售、超市為主導，女裝品牌引入較多樓層業態引入品牌3F購物；兒童艾寶家紡、時尚先生、啄木鳥、B.DUCK kids、伊迪、蓋爾丹尼、伊人島、男人代碼、圣

33、得西、利郎、愛登堡、DIKING、夏維怡家紡、大衛乳膠床墊、爵士船王、法萊德蒙、卡丁、酷奇、視力保健鞋、棉紗世家、巴布豆、REIS WILL、來吉奇、九牧王；大華百貨游樂園2F購物I AM MIX27、梵斯奴工廠直銷店、CALABEIS、藝素、伊貴人、歐時力、韓思曼、夢舒雅、金科、熙利來、莊嬌、香影、約布、Emconsa、子譯、雛源、禾雨竹、依柯 奴、KS5、伊芙麗、歌瑞森、SMEN、MOODEVER、LOFT SHINE、太平鳥餐飲；生活鄉村基；翰諾洗護中心1F購物哥弟、HUAWEI、樊文花、雷諾表、天霸表、古尊表、格雅表、天王表、歐詩漫、PROYA、OLAY、URARA、美寶蓮、歐萊雅MI

34、SS CO全球購、JS.LIFE、PLAYBOY、木林森、卓詩尼、夢柯達、老廟黃金、龍鳳珠寶、MYOUE、BFL、公牛世家、鴻星爾克kids、鴻星爾克、ADDS Y-E、紐方、ENRUINI、迪圖、ARIOSEyears、monal、bampo、AMASS、ELIXIR、蒙娜麗莎餐飲絕味鴨脖B1購物；超市TOBACCO名酒、優美名品；大華超市生活類服務人人快剪業態數量占比零售8994.7%餐飲22.1%生活類服務22.1%兒童11.1%總計94100%-33-4.2 競爭分析3：中航武陵奧斯萊斯品牌奧萊店較豐富競品信息中航武陵奧斯萊斯定位為中檔百貨，以品牌奧萊店和永輝Bravo超市為主導。品牌

35、奧萊店以“安德瑪”、“馬克華菲”、“ELAND”等主流品牌為主，也有少量“COACH”等輕奢品牌，項目缺乏餐飲、兒童等其他業態。地址渝秀大道126號運營商鑒正偉業（區域性企業）商業形態百貨開業時間2020年商業建筑面積約1.1萬樓層數B1-4F檔次定位中檔商場主要客群中高檔購物型居民運營情況運營情況較好主力業態購物：COACH outlet、Calvin Klein outlet、TOMMY HILFIGER outlet、CHARLES&KEITH outlet超市：永輝超市與本項目競合關系該項目品牌奧萊店引入較多，未來與本項目存在一定競爭關系零售COACH outlet、Calvin Kl

36、ein outlet、TOMMY HILFIGERoutlet、CHARLES&KEITH outlet、ELAND outlet、馬克華菲outlet、安德瑪outlet、mini peace outlet超市永輝Bravo超市娛樂咖啡 奶茶 小書吧代表品牌-34-4.2 項目品牌落位及業態配比以中檔時尚品牌奧萊店、永輝Bravo為主導業態數量占比零售4697.9%娛樂12.1%總計47100%樓層業態引入品牌4F購物Asics、安德瑪、nike、三葉草、哥倫比亞、FILA、斯凱奇、new balance3F購物les enphants、GUKOO、Mini Peace、ELAND KIDS

37、、JACK JONE、SELECTED、gxg.kids、nike kids、adidas kids、FILA KIDS、PALLADIUM、BONG.FLOOR、BONI HOMME、馬克華菲、INXX、小豬班納、羽絨服、MQD、SCOFIELD娛樂咖啡 奶茶 小書吧2F購物ONLY、Koradior、KISSCAT、LANCY FROM 25、JZ、TEENIE WEENIE、VEROMODA、ELAND、KISS KITTY、COCOON1F購物Calvin Klein、MICHAEL KORS、DISSONA、CHARLES&KEITH、施華洛世奇、TOMMY HILFIGER、奧品匯

38、美妝、COACHB1超市永輝Bravo-35-4.2 競爭分析4：商業街區沿街零售商鋪為主競品信息秀山縣老城區內商業街包括人民路、渝秀大道等，以沿街商鋪為主，零售為主導，黃金珠寶、男女裝和運動品牌引入較多，以“海瀾之家”、“愛依服”等國內二三線品牌為主，檔次中等。地址渝秀大道、人民路、黃楊大道、向陽巷商業形態商業街檔次定位低檔商場主要客群全市居民運營情況運營情況較好主力業態購物：周六福、愛依服、海瀾之家餐飲：貢茶、茶百道兒童：舞動人生藝術培訓中心、多恩藝術培訓中心娛樂：愛趣網咖、三言書店、糖果KTV與本項目競合關系該項目是沿街商鋪，品牌檔次一般，未來與本項目競爭關系弱零售周大生珠寶、周六福、周

39、大福、中國黃金、愛依服、柒牌、才子、海瀾之家、九牧王、以純、安踏、特步、華為、三福餐飲貢茶、茶百道兒童舞動人生藝術培訓中心、多恩藝術培訓中心娛樂愛趣網咖、三言書店、糖果KTV代表品牌-36-4.2 項目品牌落位業態引入品牌零售黃金珠寶天富金店、中國金銀珠寶、中國珠寶、周大生珠寶、老鳳祥銀樓、周六福、上海老廟黃金、周大福、中國黃金、我們的愛女裝愛依服、享約、Ai.琳、七分時尚生活館男裝柒牌、才子、STAVA、紅蜻蜓服飾、海瀾之家、九牧王運動安踏、特步、新百倫領跑快時尚以純鞋包袋鼠、卡迪高、意爾康、鴻程鞋店、色非兒童B.DUCK baby電器海爾、新時代家電、華為日用雜貨三福其他羅麗絲、嬌蘭佳人餐

40、飲德克士、特色老婆餅、貢茶、大口九、優點皮、鑫滿栗、茶百道、絕味鴨脖、享哆味漢堡奶茶、卷卷愛、姚記牛肉面兒童舞動人生藝術培訓中心、多恩藝術培訓中心娛樂愛趣網咖、三言書店、糖果KTV-37-3KM4.3 專項業態研究|超市序號名稱品牌類型面積（萬）1佳慧超市重慶區域性品牌0.422永輝Bravo超市全國性品牌/3重百超市重慶區域性品牌0.354大華超市（大華百貨）本地品牌0.255大華超市（御園店）本地品牌/6大華超市（匯豪店）本地品牌/項目地3KM范圍內有6個超市，目前有全國性品牌“永輝Bravo”入駐，但本地品牌“大華超市”占據主要市場。1265341KM-38-3KM1KM4.3 專項業態

41、研究|影院項目地3KM范圍內有3個影院，有“保利萬和”、“中影國際”入駐，位于重百商圈的棚燁影城人氣最佳，目前缺乏特殊影廳，未來可以考慮引入巨幕廳等特殊影廳。序號名稱廳數（個）座位數（個）2018年票房（萬）2019年票房（萬）2020年票房（萬）2021年票房（萬）單座位票房（萬/個）1棚燁影城4343287.3321.196.3122.90.94 2秀山中影南方影城314242.871.722.134.70.50 3保利萬和國際影城（秀山店）4560219.7163.495.6109.30.29 注：2021年票房統計至4月6日。由于2020年疫情原因票房受影響，故單座位票房按2019年票

42、房/座位數得到。231-39-3KM4.3 專項業態研究|KTV/健身房序號名稱品牌類型1好聲音量版式KTV本地品牌2快樂迪KTV本地品牌3糖果KTV本地品牌4麥霸量販式KTV本地品牌5尊容會KTV本地品牌6鉆石豪門KTV本地品牌項目地3KM范圍內有6個KTV和4個健身房，均為本地品牌。商業項目內KTV和健身房入駐少。序號名稱品牌類型1徐合健身本地品牌2零健身工作室本地品牌3力唯特健身本地品牌4氧氣健身本地品牌KTV健身房5342611341KM2-40-3KM4.3 專項業態研究|婚宴/兒童序號名稱宴會廳數量可容納桌數單桌均價（元/桌）是否無柱1特希頓大酒店118598無2金甌酒店220/無

43、3秀山豪生大酒店330/無4佳緣喜宴樓（匯賓樓）126588無項目地周邊約有4個大型宴會廳，大部分宴會廳規模中等，不超過30桌。豪生大酒店檔次較高。231婚宴41KM-41-4.4 重點項目內品牌入駐情況黃金、服裝、運動品牌都較豐富入駐情況代表品牌黃金珠寶大部分知名金飾品牌已入駐，包括“周大福”等吉盟、老鳳祥、老廟黃金、龍鳳珠寶、天富金店、中國金銀珠寶、周大生、老鳳祥銀樓、周六福、上海老廟黃金、周大福、中國黃金運動服飾以國內運動品牌和國際運動品牌奧萊店為主1927回力、nike、adidas、CAN.TROP、鴻星爾克、安踏、特步、新百倫領跑、asics outlet、安德瑪outlet、三葉

44、草outlet、哥倫比亞outlet、FILAoutlet、斯凱奇outlet女裝女裝品牌較豐富，有赫基旗下品牌、哥弟時裝旗下品牌入駐，還有部分品牌奧萊店入駐Five Plus、S.DEER、阿蓮娜、太平鳥、歐時力、伊芙麗、AMASS、哥弟、ARIOSE years、愛依服、ONLY outlet、Koradior outlet、TEENIE WEENIE outlet、VERO MODA outlet、JZ outlet、ELAND outlet男裝男裝以國內主流品牌為主，入雅戈爾、柒牌等雅戈爾、鄂爾多斯、太平鳥、POLO SPORT、Cabbeen、九牧王、柒牌、才子、海瀾之家、JACK

45、JONE outlet、SELECTED outlet、馬克華菲outlet、INXX outlet、SCOFIELD outlet秀山縣品牌黃金珠寶、女裝、男裝和運動品牌入駐情況都較好，包括國內主流品牌和部分國際品牌奧萊店。-42-4.4 重點項目內品牌入駐情況兒童服飾、運動品牌相對較多入駐情況代表品牌兒童服飾時尚品牌旗下兒童品牌奧萊店引入較多，也有部分專業童裝品牌ABC KIDS、LABI BABY、鉛筆俱樂部、巴布豆、B.DUCK KIDS、les enphants outlet、GUKOO outlet、Mini Peace outlet、ELAND KIDS outlet、gxg.k

46、ids outlet、小豬班納outlet兒童運動以國內運動品牌旗下兒童品牌為主anta kids、駱駝童裝、nike kids、鴻星爾克kids、adidas kids outlet電器數碼以電器集合店為主華為、海爾、新時代電器、蘇寧易購、國美電器日用雜貨/快時尚以國內中檔品牌為主三福、以純洋快餐、中式快餐以國內快餐連鎖為主德克士、鄉村基秀山縣兒童服飾、運動品牌較豐富，母嬰類、電器數碼、日用雜貨、快時尚和快餐類品牌引入較少-43-4.5 項目SWOT分析S優勢StrengthsW弱勢WeaknessesO機會opportunitiesT威脅threats項目地南側建設相對薄弱：項目地南側建設

47、不及北側，有部分在建住宅和空地，未來人口導入需要時間。居民意識：居民對于現有商業有慣性消費意識，因此對新商業配套需一段時間的培養。區位優勢：項目地東側靠近站前區，有秀山站，西北側有行政中心區，有秀山縣政府，城市未來也呈向東發展趨勢。縣域內缺乏購物中心，城東無商業項目：秀山縣現有重百商圈位于城西，商業項目以百貨為主，缺乏現代化商業。-44-01.城市宏觀研究02.項目立地研究03.城市商業概覽04.項目競爭格局研究05.消費者調研分析Contents06.項目定位分析-45-品牌意識淡薄，購買春秋外套、皮鞋的平均價格為224.71元、244.55元。期待品類品牌更豐富，特別是運動品牌和國內知名男

48、女裝品牌。對國際品牌的認知基本為快時尚+綾致旗下品牌。55.6%的消費者每周至少外出就餐一次，餐飲消費金額人均在73.35元，消費者認為當地餐飲菜系不夠豐富。期待自助餐、湘菜、粵菜、牛排、韓國料理，同時希望補充連鎖西式快餐品牌。娛樂消費以影院為主，目前娛樂項目幾乎沒有。期待電玩城、影院、量販式KTV，其他業態需要引導。家庭型消費者主要帶孩子參加早教、才藝等培訓，但費用投入不多，主要受限于收入。期待以應試教育為目標的兒童教育課程，豐富連鎖品牌。同時期待大型室內兒童樂園等。五、核心發現目前消費目的以超市、購物為主。本地客群以年輕群體居多，平均年齡33.52歲，收入水平中等偏低，對于各業態的品牌認知

49、偏低，消費者眼界待開拓。期待一站式的購物中心，填補當地空白；購物、餐飲、娛樂業態亟待豐富，以本地家庭型消費者、年輕時尚消費者為核心目標客群。零售餐飲娛樂兒童親子業態消費現狀對本項目的期望-46-5.1 消費者研究方法問卷調研&焦點座談會問卷調研樣本量及分布樣本配額分布樣本量N=300性別男40.5%女59.5%年齡18-24歲12.8%25-30歲27.6%31-35歲22.6%36-40歲17.5%41-45歲8.6%46-50歲7.0%51-55歲3.5%56-60歲0.4%焦點座談會樣本量及條件訪問對象條件：本地居民或者在本地居住2年及以上；年齡在18至40歲；經常去商場消費；個人月收入

50、水平：當地中等以上水平；經常逛街、在購物中心或商場消費；高中以上學歷；過去6個月未接受過有相關方面調查；非敏感性職業（如咨詢業）。攔截區域項目地5KM范圍內住宅、商業項目樣本條件經常逛街、去購物中心或類似商場；年齡輻射18-60歲，以5歲為間隔平均分布；家庭月收入當地中等水平及以上（家庭全年收入3萬元以上）；在當地居住2年以上；過去半年內未接觸過相關主題市場調研；非敏感性行業（如廣告，市場調研、商業地產等）。總計組別共2組，16人（每組8人）年輕組（18-30歲）共8人年長組（31-40歲）共8人區域一渝秀大道以南、香林北路以東、河道以北區域二渝秀大道以北區域三渝秀大道以南、香林北路以西區域四

51、河道以南區域五東風路以北、黃楊大道以西項目地周圍1-5公里區域為抽樣重點區域-47-5.2 本地客群人群畫像年輕群體為主，學歷偏低，收入水平中等注：詳細定量數據圖表和定性研究發現見附錄18-35歲群體占比63.0%，平均年齡為33.52歲；家庭年收入在5-12萬群體占比79.8%。職業以企業/工廠一般職員為主，其次為私營企業業主/股東人員；學歷以高中、初中及大專為主。家庭結構以夫妻+孩子為主（64.6%），其次是夫妻無孩及自己與父母同住；房屋擁有率為93.4%，私家車擁有率為43.6%。當地客群消費對各業態的品牌認知都偏低，消費非常關注性價比，年輕客群追求新鮮感，家庭型客群會關注子女教育，受限

52、于收入，投入有限。年齡&收入職業&學歷家庭結構定性發現-48-5.3 出行特征集中在周末或節假日消費，整體消費頻率中等，年輕人消費頻率偏高圖示：N=300,百分比77.8%13.6%3.5%3.5%1.6%0.0%周末或節假日白天周一到周五下班以后周末或節假日晚上其它工作時間周一到周五的工作時間周一到周五中午休息時間消費時段消費頻率每周4-5次,1.6%每周2-3次,26.1%每周1次,19.1%每月2-3次左右,33.9%每月1次左右,19.5%消費頻率低高人群數量多少60.6%的18-24歲群體每周消費2-3次消費陪伴63.4%21.0%11.3%4.3%和家人、孩子一起朋友/同學/同事對

53、象/配偶獨自一人52.2%的36-45歲群體每月消費2-3次-49-本地消費者目前前往商場的主要目的是超市。消費者期待本項目豐富餐飲、購物，及娛樂業態。5.3 出行特征現在去商場主要目的為超市，非常期待本項目豐富餐飲、購物及娛樂目前消費核心目的（單選題）圖示：N=300,百分比本地客群對目標商業業態的期望（多選題）44.0%25.7%14.4%8.9%7.0%18.7%53.7%63.4%42.8%9.7%超市購物餐飲娛樂親子另外還有0.8%的消費者期待生活服務類+28.0%+49.0%+33.9%-50-消費者購買一件春秋外套、皮鞋的平均價格分別為：224.71元、244.55元，整體消費水

54、平中等偏低，幾乎沒有中高消費；通過關聯分析，中高收入（家庭年收入12萬元以上）購買力更強，31-45歲群體消費相對略高。5.4 零售業態消費特征整體消費水平中等春秋外套購買價格￥224.71春秋皮鞋購買價格￥244.550.4%8.2%63.8%25.3%1.9%0.4%0.0%0.0%100元以下101200元201300元301500元501800元8011000元10012000元2000元以上0.4%8.9%54.9%29.6%5.8%0.0%0.0%0.4%100元以下101200元201300元301500元501800元8011000元10012000元2000元以上圖示：N=3

55、00,百分比-51-5.4 零售業態消費特征整體品牌認知度低、消費大眾化品牌，期待品牌豐富本地消費者注重休閑與舒適，平時喜歡購買運動類品牌。本地消費者購物時非常注重性價比，會選擇低價的品牌。另外，本地客群也特別關注優惠折扣活動。偏好大眾化運動類服飾品牌選擇受限，本地消費者網購比例接近70%，購買的是低價的互聯網品牌產品，對國內外知名品牌認知偏低。網購填補空白，以網絡品牌為主本地消費者期待更多大眾化品牌可以入住秀山，以提升本地消費檔次，這些品牌以耳熟能詳的品牌為先，如adidas、nike、特步等。期待各類品牌更豐富“我們買衣服品質不是很高，中端這種，屬于中低端了。”“沒有什么特別喜歡的牌子，看

56、到好看就買了。”“我對這些品牌就好像沒有什么概念，只要我走進去我喜歡這件衣服，我去試了很喜歡，我就會買，就是這種。”“平時喜歡耐克啊、阿迪啊，還有那個特步這些，我覺得這種休閑運動的我就喜歡這幾個。”“其實像秀山你說專門到哪個商場，沒有什么商場，購物只有這兩塊地方。要么就是網購。”“要么就是網購，也算打發時間。”-52-5.4 零售業態消費特征偏好數碼、電器、全國性連鎖超市，期待服飾品牌以運動休閑品牌為先3.413.363.283.243.153.133.122.992.982.982.752.54數碼/電子產品店電器連鎖專賣店日用雜貨小電器品牌專柜服裝、服飾品牌店有機食品店家居/床上用品店大中

57、型化妝品集成店黃金珠寶化妝品品牌專柜手表/眼鏡店玩具專賣店本地客群對目標商業期望的購物業態圖示：N=300,期望分值，5分滿分，分值越高期望值越高數碼及家電是當地消費者較有品牌認知度的業態本地客群對目標商業期望的服飾品牌本地客群對目標商業期望的超市類型3.503.233.123.09全國性連鎖大賣場（如華潤萬家、沃爾瑪等）社區小型超市（如人人樂、華聯超市等）精品超市（如Ole、blt等）生鮮超市（如盒馬鮮生、超級物種等）3.603.412.922.682.662.552.522.352.302.222.212.142.03安踏李寧阿迪/耐克海瀾之家七匹狼歐時力拉夏貝爾Only Vero MOD

58、A熱風MJ Style美邦（國內快時尚）優衣庫H&MZARA(國際快時尚)杰克瓊斯SELECTED大小ITBOYVANS（潮牌）雅戈爾羅蒙TommyLeeCkLevisDKNY等國際精品江南布衣G2000Lily-53-5.5 餐飲休閑消費特征外出就餐頻率和消費金額中等偏低，娛樂活動以影院、棋牌為主圖示：N=300,百分比44.4%45.9%6.2%1.9%1.6%幾乎沒有或極少外出就餐每周一兩次每周三次每周四五次幾乎每天都有0.4%25.4%51.4%19.7%3.1%30元以內30-50元51-100元101-150元150元以上Mean:￥73.35 外出就餐頻率單次消費金額54.9%4

59、1.2%38.1%23.3%19.5%11.7%9.7%8.9%5.8%4.3%3.1%1.2%電影院棋牌室/桌游室KTV親子類娛樂設施美容美體美甲等洗浴/洗足其它游戲廳/電玩教育培訓類健身/運動場所桌球房酒吧/會所休閑娛樂消費活動有55.6%的消費者每周外出就餐超過1次，單次消費金額在人均73.35元左右。定性研究發現，消費者認為當地餐飲類型非常有限，并詬病就餐環境。餐飲消費習慣娛樂以電影院為主。定性研究發現，消費者目前娛樂活動匱乏，以看電影、棋牌為主，希望能多一些KTV及兒童娛樂場所，尤其是大型兒童娛樂場所，以滿足節假日高峰期的需求。娛樂消費習慣-54-5.5 餐飲休閑消費特征期待本地菜和

60、湘菜及更好的就餐環境注：詳細定量數據圖表見附錄期望的餐飲類型TOP4自助餐火鍋店中式正餐西式快餐期望的餐飲菜系TOP4重慶或本地菜湘菜廣東菜/粵菜日本料理其他餐飲種類豐富期待餐飲環境改善定性研究發現選擇受限，本地客群目前消費以火鍋、串串為主，不夠豐富，期待韓國料理、粵菜茶餐廳、海鮮自助，對牛排、西餐、西式快餐等也較為期待。消費者對本地餐飲評價不佳，希望提升衛生狀況和就餐環境，特別是自助餐環境和衛生。“我們吃東西吃來吃去都是火鍋、烤魚，其他基本上也沒啥選擇。”“有時候在秀山你想吃個牛排，真的不知道去哪里。”“我覺得自助餐那個油啊黑黑的，看著不行，不太衛生，檔次太差了。”-55-“電影院就是我想的

61、UME，那個效果還比較好。”5.5 餐飲休閑消費特征KTV、電影院、沐足按摩、茶吧水吧項目3.833.833.113.023.012.842.832.772.712.542.412.402.07KTV電影院/劇院沐足按摩健身運動電玩城/游戲廳美發護發美容護膚美甲美睫水療SPA書吧酒吧文創美食夜市成年教育培訓類圖示：N=300,期望分值，5分滿分，分值越高期望值越高期望的娛樂業態 定量研究發現，KTV、電影院、沐足按摩劇院，健身及電玩是消費者更期望的娛樂項目。定性研究發現消費者認為目前本地娛樂項目類型匱乏，期待茶吧水吧等服務場所。消費者提出的休閑項目包括：茶吧、水吧、酒吧 電玩城 連鎖品牌影院（

62、UME）量販式KTV 汗蒸“沒有沒有沒有，秀山的商場沒有，沒有娛樂活動。”“就是KTV和酒吧。”“休閑吧可以啊，茶吧、水吧啊，吃點點心，聊聊天，喝點下午茶，還可以。”-56-圖示：針對有0-16歲孩子的消費者，百分比5.6 兒童業態消費特征參加教育培訓頻率偏低，注重應試教育、才藝培訓0.6%8.8%26.0%12.2%13.8%38.7%每周4-5次每周2-3次每周1次每月2-3次左右每月1次左右少于每個月1次參加教育培訓頻率37.0%22.1%11.6%3.9%1.7%0.6%應試教育、輔導班、補習班才藝課程（如舞蹈、樂器）體能課程（如跆拳道等）親子早教課程手工課程（如陶藝等）科技類課程（如

63、編程等）帶孩子參加的教育培訓課程67.4%27.6%3.9%1.1%50-100元101-150元151-200元200元以上帶孩子參加一次文化、娛樂活動的平均花費有35.4%的消費者每周帶孩子參加1次或以上教育培訓，主要參加的教育活動有應試教育課程、才藝課程等，平均帶孩子參加一次文化、娛樂活動的平均花費在94.89元左右。定性研究發現，本地兒童教培機構以當地自營為主，缺少連鎖品牌。另外，兒童樂園體量小，環境一般。兒童親子消費習慣“沒有，我們這邊全部是私人的。私人的就沒有猿輔導這種方法，就專門的教育方法。”Mean:￥94.89“因為現在這邊兒童娛樂設施比較小，面積小。”-57-對于兒童業態，

64、消費者整體期待度不高，相對來說，消費者期待兒童才藝手工培訓、兒童玩具零售和兒童輔導教育等，兒童娛樂項目期待室內兒童游樂園、親子類娛樂項目等。定性研究發現，本地消費者期待兒童舞蹈、樂器培訓、應試教育培訓、大型兒童樂園，期待教培項目引入更多連鎖品牌。期待的兒童業態期待的兒童娛樂項目2.172.142.102.032.022.001.99兒童才藝手工培訓兒童玩具零售兒童輔導教育兒童早教兒童母嬰零售兒童STEAM教育配套服務類如理發、嬰兒游泳等2.502.482.402.372.322.302.302.262.25室內兒童游樂園（如Meland、萬達寶貝王等）親子類娛樂項目（如奈爾寶等）手工體驗（如陶

65、藝、烘焙）兒童體能拓展訓練兒童輪滑運動兒童球類運動IP類兒童娛樂（如動漫卡通主題樂園）兒童角色扮演體驗（如星期八小鎮）兒童武道運動5.6 兒童業態消費特征期望增加手工教育培訓等業態，增加兒童樂園等娛樂項目圖示：N=300,期望分值，5分滿分，分值越高期望值越高-58-5.7 目標客群消費需求小結家庭親子型（70.4%）活力吃貨型（29.6%）餐飲餐飲娛樂25-40歲的已婚有孩年輕家庭為主（占比超90%），收入水平中等。追求開拓眼界的生活，尤其在孩子身上。人群特征：中產家庭包含18-24歲的青年群體以及40歲以上大齡群體，建議聚焦在18-24歲年輕群體來輻射更多人群。關注時尚、年輕化的業態，平時

66、朋友間聚會玩樂多。人群特征：時尚青年 餐飲：中式正餐、自助餐、火鍋店、西式快餐、西式正餐 購物：電器連鎖、數碼、日用雜貨、小電器及家居/床上用品店 娛樂：KTV、電影院/劇院、運動健身、沐足按摩、書吧 兒童：兒童才藝手工培訓、兒童玩具零售、兒童輔導教育 餐飲：火鍋店、自助餐、中式正餐、中式快餐、西式正餐及快餐 購物：數碼電子產品、電器連鎖、日用雜貨、小電器、有機食品店 娛樂：KTV、電影院/劇院、沐足按摩、書吧、運動健身業態需求業態需求購物兒童-59-5.7 目標客群消費需求小結當地商業目前未滿足消費者需求常去的購物中心（多選）圖示：N=300,百分比定性研究也發現，本地客群認為當地商業內缺乏

67、餐飲業態，購物品牌不夠豐富。82.5%52.5%52.1%12.1%大華百貨商業街區重百秀山店 中航武陵奧特萊斯重百秀山店消費主要原因：購物，中低收入消費者去的較多。點評：快餐多，缺乏正餐，超市面積小且價格略貴大華百貨消費主要原因：超市、鄉村基，中低收入消費者去的較多。點評：本土連鎖品牌，缺乏餐飲業態，超市水果新鮮，檔次不及重百，感覺有點假貨中航武陵奧特萊斯消費主要原因：永輝，中高收入的消費者去的較多；永輝超市點評：價格貴但質量一般奧特萊斯內品牌檔次與知名度明顯有別于其他百貨，但當地普通消費者認知有限且認為價格偏高，所以前往意愿偏低。-60-消費者期望本項目的檔次平均值為3.93（5分為滿分）

68、，整體檔次期望中高檔；對于消費空間，消費者希望多一些休閑、休息空間，其次是整體外立面和裝修有特色。本地客群對目標商業檔次的期望圖示：N=300,百分比5.9 對本項目商業的期望期望項目檔次為中高檔，多一些休閑休息的空間1.6%高檔89.9%中高檔8.2%中檔0.4%中低檔0.0%低檔本地客群對目標消費空間的期望52.9%43.6%41.6%33.1%17.1%多一些室內休閑、休息空間整體外立面和裝修有特色多一些軟裝、視覺效果的區域（如卡通形象、雕塑內飾）多一些燈光、噴泉等設計更大的中庭或外部廣場空間-61-消費者對于本項目的前往意愿較高，為4.03（5分為滿分）；青年和中低收入的消費者對本項目

69、的前往意愿更高。5.9 對本項目商業的期望青年和中低收入的客群對本項目前往意愿更高受訪者前往本項目意愿圖示：N=300,百分比肯定會21.8%可能會62.6%不確定12.8%肯定會可能會不確定注：詳細定量數據圖表見附錄受訪者前往本項目意愿4.33 4.04 4.07 3.84 3.86 3.83 4.33 4.00 18-24歲25-30歲31-35歲36-40歲41-45歲46-50歲51-55歲56-60歲圖示：N=300,前往意愿度值，5分滿分，分值越高前往意愿度越高4.26 4.04 3.94 4.05 3.50 3-5萬5-8萬8-12萬12-20萬20萬-40萬-62-5.9 對本

70、項目商業的期望按細分業種分類中檔檔次，消費者期望本項目的檔次平均值為3.93，對于本項目的前往意愿為4.03.零售兒童餐飲娛樂連鎖超市（如永輝等）大眾購物，品類逐漸豐富服飾知名品牌（對于本地為新品牌）數碼/家電集成店菜系豐富（重慶菜、湘菜、粵菜、云貴菜等）異國料理（日本料理、韓國料理等）自助餐（海鮮）傳統項目：電影院、KTV休閑服務項目：茶吧、水吧(以休閑餐飲+聊天為切入點)早教、才藝等課程（可適當強調家校聯動/家長參與）兒童樂園親子手工等體驗-63-5.10 項目啟發建議一體化休閑中心本地首個綜合性商業，滿足居民的一站式消費需求，同時考慮到當地消費水平，以大眾化檔次為主。著重突出多元化餐飲及

71、娛樂，以及品牌購物。0102美食餐飲 時尚購物-64-5.10 項目啟發建議美食餐飲根據消費者研究，消費者認為本地菜系選擇少，希望增加湘菜、粵菜等中式餐飲，并期待韓國料理、泰國菜、海鮮自助、牛排、西餐、洋快餐。對餐廳環境和食品衛生也較為關注。消費者品牌飲食淡薄，建議引入本土知名餐飲連鎖品牌。-65-5.10 項目啟發建議時尚購物豐富購物品類，包括服飾、超市等。可以引入國內知名的品牌，考慮到目前的消費水平，以大眾化的運動休閑品牌為主，如安踏、海瀾之家、愛依服等。保持消費者緊密度的同時也可以嘗試引入少量升級品牌，如哥弟、拉夏貝爾等。-66-5.10 項目啟發建議消費者經常消費或期待的品牌零售品牌其

72、他品牌結合定性和定量研究發現消費者經常消費或期待以下品牌，未來品牌引進可以參考消費者偏愛的品牌。CONTENTS01 商業綜合定位02 商業規劃方案商業綜合定位商業綜合定位|定位定位依據依據城市名稱市區常住人口GDP社零總額人均可支配收入(城鎮)城市/市區（萬人）城市人口排名輻射人口總額（億元）人均（萬元）排名總額（億元）人均（萬元）排名數額（元）排名3km（萬人）5km（萬人）重慶3124/208717.3411.44250038.05117873.833793939秀山自治縣49/2131/383016.229/38841.727/383519931/383KM1KM現有商圈商圈主要輻射范

73、圍（縣城出行以兩輪交通為主，主要輻射范圍即騎行15分鐘可到達范圍）項目地大華百貨大華百貨重百秀山店重百秀山店中航武陵奧特萊斯中航武陵奧特萊斯重百商圈重百商圈秀山高鐵站備注：據相關資料，2020年重慶人口排名全國第一,GDP排名全國第五，社零總額排名全國第三,人均可支配收入排名39秀山土家族苗族自治縣為重慶下轄4個少數民族自治縣之一，全域人口較少且分布分散，經濟情況和消費力在重慶排名靠后本項目位于秀山中心縣城邊緣，距離核心商圈約1.8公里行政區劃-中心縣城為軸，人口分散分布商圈分布-中心縣城內僅有單一核心商圈項目立地-核心商圈邊緣，高鐵站前1、項目緊鄰秀山高鐵站，周邊主要規劃為住宅和商辦用地，項

74、目西側、北側現狀有相對成熟住宅，東側、南側仍為待開發狀態2、3KM范圍內現有人口約7.3萬人，未來3年預計再導入約7千人，人口導入有限；5KM范圍內約14.1萬人，基本覆蓋秀山縣城全部人口，3公里范圍年輕客群居多，35歲以下客群占比近半，多為年輕家庭客群。項目周邊3公里范圍的人口構成商業綜合定位商業綜合定位|定位定位依據依據693.50%20.9%29.6%19.5%17.3%9.2%18歲以下歲以下 18-25歲歲26-35歲歲36-45歲歲46-55歲歲 55歲以上歲以上3.50%20.4%29.7%19.8%17.4%9.3%18歲以下歲以下 18-25歲歲 26-35歲歲 36-45歲

75、歲 46-55歲歲 55歲以上歲以上現狀居住人口7.3萬人，未來3年可增至約8.1萬人居住人口辦公人口現狀辦公人群4萬人項目周邊3公里范圍城市規劃-以居住與商辦用地為主商業環境秀山中心縣城范圍內主要為百貨、零售業態，具備一定同質化現象，兒童、體驗、餐飲、生活類業態待補足以城市商業需求空白為切入點引領區域 輻射全城項目本體4萬 盒子體地處中心縣城邊緣，臨近高鐵站，現狀居住人口少，主要輻射秀山縣城人口依托秀山中心縣城現有人口及項目周邊導入人口打造城市級綜合性商業中心目標客群家庭客群青年客群城市全客層兼具品質生活消費+青年休閑社交+文化娛樂消費功能項目綜合定位|定位依據商業綜合定位商業綜合定位|定位

76、策略定位策略71定位策略定位策略3追隨者/側翼戰競爭：強競爭與中度競爭均可能存在條件：城市無特別優勢項目，沿街底商/街區策略：緊跟或模仿標桿項目，通過強調與標桿項目的共性來提升自身價值1領導者/防御戰競爭：弱競爭條件：城市標桿商業綜合體策略：通過強化核心優勢保持市場最高影響力4競爭：強競爭條件：城市特色商業體策略：不參與直接競爭，走專業化或特色化道路2競爭：強競爭與中度競爭均可能存在條件：城市領先項目策略：改變游戲規則，樹立新標桿挑戰者/進攻戰補缺者/游擊戰主力消費客群秀山中心縣城青年及青年家庭客群重要消費客群秀山中心縣城全客層重要輻射消費客群秀山全域消費者秀山中心縣城內城鎮居民或城鎮化居民1

77、8-35歲左右的單身青年及家庭群體追求時尚和新鮮，期待全新消費環境有孩家庭注重親子教育和家庭社交消費頻次高，有一定消費力30%50%20%商業綜合定位商業綜合定位|客群定位客群定位72秀山下轄鄉鎮全客層消費者期待生活品質升級日常缺乏體驗良好的逛街場所有定期采購、娛樂、社交的需求消費頻次一般，但單次消費力較強秀山中心縣城內城鎮居民或城鎮化居民期待生活品質的提升及環境良好的購物場所注重親子教育和家庭社交消費頻次高，有一定消費力商業綜合定位商業綜合定位|整體定位整體定位城市家庭美好生活體驗中心城市商業引領之作73縣域級 家庭型 購物中心從購物環境體驗感、零售品類豐富度、餐飲體驗業態齊全度等多維度，為

78、秀山全域消費者帶來美好生活方式的更多答案，引領消費習慣，創造秀山商業新環境，對秀山全域商業環境進行引領升級商業綜合定位商業綜合定位|規劃亮點規劃亮點74城市家庭美好生活體驗中心精選零售品類集合親子成長陪伴集合多元味蕾嘗鮮集合生活方式探新集合全新空間氛圍體驗精選零售品類集合商業綜合定位商業綜合定位|規劃亮點規劃亮點生活超市生活雜品科技數碼美妝護理潮玩精品性價比服飾以豐富的零售品類組合打破同質化局面，引領消費體驗升級76少兒主題娛樂、文藝、語言、課業培訓、全年齡段服飾玩具構建都市親子成長的陪伴空間親子成長陪伴集合商業綜合定位商業綜合定位|規劃亮點規劃亮點77川渝風味餐飲及小吃為主打，多元風味菜系為

79、引領，網紅餐飲為點睛，打造多元味蕾嘗鮮集合多元味蕾嘗鮮集合商業綜合定位商業綜合定位|規劃亮點規劃亮點地方特色小吃地方特色餐飲多元風味菜系（符合地方消費者口味的川渝云貴口味、東南亞菜系等）網紅輕餐飲品巨幕影院、VR體驗、家庭娛樂、養生護理，創造秀山消費者多元休閑娛樂生活方式生活方式探新集合商業綜合定位商業綜合定位|規劃亮點規劃亮點全新空間氛圍體驗商業綜合定位商業綜合定位|規劃亮點規劃亮點融入山水元素的室內景觀中庭自然采光、隨時可休憩開闊游逛空間融入自然元素、開闊中庭、休憩空間的品質商業空間，賦能品牌的同時打造沉浸式游逛體驗，給秀山消費者帶來前所未有的游逛體驗CONTENTS01 商業綜合定位02

80、 商業規劃方案 男女裝、鞋、化妝品、配飾、運動、休閑服飾、生活精品等暢銷品牌租金收益型“收益保障”客流貢獻型“聚客效應”30%40%超市、影院、兒童娛樂等集客能力較強品牌 國際國內知名零售、特色娛樂、知名餐飲代表定位型“領頭羊效應”20%以投資回報率為業態規劃核心原則以期實現股東投資回報及收益的長期增長同時，確保和提升項目品牌形象備注：1、遵照以投資回報率為首要原則，以上四大類的比例劃分，以概數說明；2、后三類由于說明的維度不同，且存在相互交叉重疊的部分，故以上四類總數不能以100%統計。新鮮血液型“前沿獨有”首進秀山的業態業種及品牌20%商業規劃方案商業規劃方案|業業態規劃原則態規劃原則11

81、生活超市生活服務生活雜品影院家庭娛樂休閑餐飲時尚餐飲地方菜系主題餐飲服裝服飾運動戶外時尚精品家居精品兒童娛樂兒童培訓童玩服飾兒童體驗主題運動娛樂體驗餐飲美食時尚零售親子兒童品質生活商業規劃方案商業規劃方案|業業態組合建議態組合建議12娛樂體驗中檔兒童教娛中檔+中高檔服飾零售中檔+中低檔生活超市中檔餐飲中檔+中高檔處于現有區域商業水平的中端層級；以國內中端零售品牌、地方特色餐飲品牌、國際連鎖快餐為招商主要方向；以多元的娛樂休閑體驗（影院、家庭娛樂、兒童娛樂等）作為招商目標；在保證品牌級次的同時確保品類豐富性，給予當地豐富和有品質消費選擇。中檔商業規劃方案商業規劃方案|品牌檔次定位品牌檔次定位13

82、商業規劃方案商業規劃方案|業業態樓層規劃態樓層規劃面積合計 m83408351804488567000|569340592業態業種14樓層4F3F2F1FB1合計超市 7000時尚精品 3956服裝 3900雜品集合店800服裝集合店800生活精品&體驗1544服裝 1500餐飲500兒童零售及配套 3500備注：樓層面積計算未包含設備層（935.11平米）及屋頂層面積（457.92平米）；B1層原規劃建筑面積為5693平米，我們建議擴展超市面積，故此版規劃暫按7000平米超市面積進行規劃（以實際商戶需求為準）。影院 3000餐飲 5340兒童教培500家庭娛樂1000兒童娛樂挑高300餐飲

83、2500生活體驗1000兒童娛樂1000餐飲100085項目業種配比業種面積占比超市700017%零售890022%生活精品655216%兒童娛樂教育18004%娛樂700017%餐飲934023%合計40592100%項目業態配比業態面積占比主力店1300032%次主力店23006%服裝540013%生活精品655216%兒童400010%餐飲934023%合計40592100%商業規劃方案商業規劃方案|業業態配比建議態配比建議主力店主力店32%次主力店次主力店6%服裝服裝13%生活精品生活精品16%兒童兒童10%餐飲餐飲23%業態配比表業態配比表主力店主力店次主力店次主力店服裝服裝生活精品

84、生活精品兒童兒童餐飲餐飲樓層業態面積（）需求備注B1F超市7000（凈使用面積不小于6000）1、層高：經營區板到板5.6m以上，車道及卸貨通道凈高（交付時完成面）4.5m以上；超市紅線范圍中超出地上建筑紅線投影線以外區域的層高，同樣需滿足上述要求；2、開面：出口及入口開面均不少于16米；3、荷載：生鮮區、倉庫區800kg/，其它區域500kg/（位置以后期超市提資為準）；卸貨車道、卸貨區單車自重加載重10T以上；4、卸貨區：獨立使用并能24小時卸貨，不少于2個貨車位且能同時停靠卸貨（進出口暢通，車長10m）并設置排水溝，卸貨區凈高4.5m以上；如地面卸貨，需設置屋檐或雨棚達到防雨功能；5、收

85、貨區（即貨物臨時周轉區）：貨車停靠區域以外達到200以上；6、貨梯：（必須確保超市獨立使用）同層卸貨無需貨梯；異層卸貨需至少2部2T以上貨梯，貨梯開口1.8m以上；7、錯峰營業出入口：靠近Mall主要出入口，具有良好展示性、接近性、到達性；8、電量：1600Kw以上（不含空調及消防用電量），獨立變壓器；9、餐飲條件：成品隔油池2套、排油煙井2處以上（各1以上，并配補風井）、冷鏈井1處、排氣井1處；10、垃圾房及紙皮房：各30以上，需滿足給水、排水、排氣等條件；11、人行坡梯：1F至超市層、超市層至停車場層，至少設置1組以上；12、降板：（超市紅線下方不得設置人防區域）如超市紅線投影下方為人防區

86、域，需全場降板300mm，如非人防區域，無需降板；13、其他配套設施及功能：打單室、獨立空調系統、獨用變電所、制冷機房、水泵房、隔油池間、排風井。2F兒童娛樂10001、至少兩跨開面，鋪型方正；2、跨層挑高區域300-500，形狀方正，挑空區域上方需預留展示面；3、根據當地消防規范預留兒童獨立疏散樓梯；4、不可跨消防分區；5、洗手間條件；6、確保門頭處及鋪位內部的通透性，必需確保門頭處至少兩跨無消防隔墻且無消防安全門，同一消防分區內的鋪位內部，確保無消防隔墻且無消防安全門。3F家庭娛樂10001、至少三跨完全通透開面，確保該鋪門頭出入口處無消防隔墻及消防安全門設置；2、夜間疏散通道；3、餐飲條

87、件；4、不可跨消防分區；5、距離中小學200m以上；3F兒童教培500500左右的大鋪，預留獨立疏散通道，展面一跨3F影院3000（投影面積）1、規劃6個廳，含巨幕廳*1，普通廳*5，總座位數900以上；2、影廳長寬比：巨幕廳 1.25:1，普通廳 1.3:1；3、巨幕廳：梁底凈高13m以上，面積不得超過400；4、普通廳：梁底凈高9m以上；5、大堂：面積約250，完全挑空，必須無柱無梁，大堂入口保證在較低樓層，預留上下水及排煙條件；6、放映機房：巨幕廳進深3.5m以上，普通廳進深2.5m以上；7、獨立洗手間：面積約80-100，降板600mm，上下水及排污條件（公區洗手間需靠近影院大堂位置）

88、；8、夜間散場通道，并可直達停車層；9、獨立消防疏散通道；10、可跨防火分區，但須為獨立的防火分區，不能與其他鋪位共用；11、影院內部主通道寬度3.8m以上，次通道寬度2.5m以上。主力店及特殊業態物業需求說明商業規劃方案|業態樓層規劃北京朝陽區北三環中路愛琴海購物公園B座7層郵編：100028電話：010 8793 2200上海普陀區梅川路1247號新長征商務大廈15層郵編：200333電話：021 6025 7999-88-附錄消費者調研數據圖表-89-本地客群人群特征年輕群體較多，收入水平中等家庭年收入年齡性別生活/工作板塊Mean:33.52歲27.2%23.7%21.0%12.5%1

89、1.7%3.9%區域一區域二區域三區域四區域五其他區域圖示：N=300,百分比40.1%59.9%12.8%27.6%22.6%17.5%8.6%7.0%3.5%0.4%18-24歲 25-30歲 31-35歲 36-40歲 41-45歲 46-50歲 51-55歲 56-60歲12.5%28.8%33.9%9.7%11.3%3.9%區域一區域二區域三區域四區域五其他區域工作板塊生活板塊男性,40.5%女性,59.5%男性女性12.1%46.3%33.5%7.4%0.8%0.0%3-5萬5-8萬8-12萬12-20萬20萬-40萬40萬以上-90-33.9%20.2%11.7%9.7%7.0%

90、5.4%0.0%企業/工廠一般職員私營企業業主/股東政府/機關/事業單位職員個體戶企業/工廠中高級管理人員自由職業者學生0.4%19.5%64.2%14.4%1.6%0.0%小學及以下初中高中(中專/技校)大專本科碩士及以上職業學歷水平本地客群人群特征家庭結構以核心家庭為主圖示：N=300,百分比64.6%8.6%8.6%7.0%5.4%4.7%0.8%夫妻+未成年子女自己+父母夫妻二人/情侶同居夫妻+成年子女三代同堂獨自一人/與同事同學合住夫妻+父母家庭結構70.40%29.60%有無子女狀況是否有0-16歲子女-91-本地客群對目標商業期望的餐飲業態3.873.823.823.613.58

91、3.583.493.303.272.56自助餐火鍋店中式正餐西式快餐廳中式快餐西式正餐面包糕點店亞洲餐飲飲品甜品店商務餐飲圖示：N=300,期望分值，5分滿分，分值越高期望值越高目標商業期望|餐飲業態自助餐、火鍋店、中式正餐；本地菜、湘菜95.7%45.5%28.4%22.6%17.9%16.0%9.7%8.9%6.2%5.8%3.1%2.7%2.7%1.2%0.8%0.0%0.0%0.0%重慶或本地菜湘菜廣東菜、粵菜日本料理云貴菜韓國料理泰國菜西式餐飲新疆/清真西北菜臺灣菜魯菜江浙滬菜廣西菜安徽菜河北菜河南菜江西菜本地客群期望目標商業引進菜系圖示：N=300,百分比，可多選-92-49%42

92、%37%34%33%25%25%25%24%23%21%20%休閑實惠方便年輕 國際化 智能/高科技親切活力潮流 有趣/好玩個性時尚圖示：N=300,百分比本地客群期望本項目體現的元素目標商業期望核心突出休閑、實惠、方便、年輕國際化20%19%18%16%15%14%4%2%2%2%2%0%熱鬧高雅精致藝術文化溫馨品位小資優雅大氣高檔 異國風情受訪者前往本項目意愿圖示：N=300,前往意愿度值，5分滿分，分值越高前往意愿度越高4.33 4.04 4.07 3.84 3.86 3.83 4.33 4.00 18-24歲25-30歲31-35歲36-40歲41-45歲46-50歲51-55歲56-60歲4.26 4.04 3.94 4.05 3.50 3-5萬5-8萬8-12萬12-20萬20萬-40萬