1、兩江未來城“云陽1999”主題商業街營銷策略 1、“云陽1999”主題商業街營銷策略包含銷售、招商、推廣及運營策略，作為 主題商業街在各階各階段的方案指導段的方案指導；2、旨在以競品市場和項目本體分析基礎上，制定合理的銷售策略，保證項目商業推售同時，兼顧招商運營和項目商業定位的實現；3、為保證商業街的主題打造和市場培育，在不同時段按業態分類制定各階段對應的招商策略，帶動商業客源和投資信心，反哺商業銷售；4、“云陽1999”主題商業街營銷策略的部分數據來源和參考依據，來源于第三方商業服務公司包括戴德梁行、緯立嘉業、簡法廣告所提供的市場分析及定位報告、招商及銷售策劃方案、推廣策略等內容。營銷策略宗

2、旨營銷策略宗旨產權經營權分離；投資與運營分離；銷售與招商同步；招商與運營一體化；營銷策略思路營銷策略思路 從項目整體的市場定位到各樓層的業態定位，形成市場差異，強化優勢，塑造商業效應。商業整體主力店招商先行、銷售跟進，實行第三方托管政策（自身商管公司），銷售先于招商開盤，招商與銷售全面互動，在主力商家提前確定（也可意向簽約）的前提下率先進行銷售，以主力店的意向入駐來帶動招商和銷售。反之，可以通過項目良好的銷售氛圍來促進招商工作的順利進行。一、銷售策略一、銷售策略二、招商策略二、招商策略三、推廣策略三、推廣策略四、運營策略四、運營策略目錄I N D E XPart.1銷售策略一、市場分析一、市場

3、分析二、項目分析二、項目分析三、銷售策略三、銷售策略四、銷售定價四、銷售定價一、市場分析一、市場分析(市場動向）市場動向）市場部分分析：根據市場可售型商業存量，預計將在2019年底處于42.95萬方的庫存最高峰階段，然而云陽在售商業月均去化0.57萬平米，北部新區月均去化量0.25萬平米（項目月均去化0.07萬），在縣域商業供貨高峰之前加速項目商業的推售和去化，是項目商業目前的重難點工作。序號樓盤狀態開盤時間體量（萬方）去化面積（萬方）月均去化速度（萬方）存量（萬方）1城中城在售2014年6月258.60.2116.42金科在售2016年10月71.20.115.83北城天驕在售2017年10

4、月0.80.180.180.624未來城在售2015年8月13.51.80.0711.75碧桂園在售預計2018年春節60.280.115.76昕暉在售預計2018年6月0.30.150.10.15城中城北城天驕金科未來城碧桂園昕暉00.050.10.150.20.250.210.180.110.070.110.1月均去化速度（萬方）2018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022四0102030405038

5、.7837.235.433.932.430.929.442.9538.8134.8131.1228.4725.7123.0820.5918.4715.7413.6812.2911.3商業存量一、市場分析（競品描述）一、市場分析（競品描述）金科、碧桂園以社區商業+集中商業構成、商業主題打造方向都以餐飲休閑娛樂為主與本項目類似，預計銷售完成時間為2022年，與本項目7/8區商業形成直接競爭。項目名稱商業形態商業體量（萬方)已售體量（萬方)剩余體量（萬方）打造方向推出時間月均去化（萬方）預計商業銷售完成時間金科城社區商業+集中商業（在建）7約1.25.8口福街以餐飲業態為主月光碼頭以休閑娛樂業態20

6、16年10月0.11 預計2022年碧桂園社區商業+集中商業（未建）6約0.28約5.7新型情景商業街區一站式生活天地2018年2月0.11預計2022年本項目（7、8區商業）街區商業2.5602.56餐飲娛樂休閑商業集群預計2019年1月按照12區商業去化0.07預計2021年二、項目分析（經濟參數）二、項目分析（經濟參數）8 8區區7 7區區212325262750515253區域棟號部位部位建筑面積（m2）編號7區21#樓裙樓1-3F234023#樓裙樓1-3F436325#樓多層1-3F467426#樓多層1-3F119627#樓多層1-2F2918小計154918區50#樓裙房1-3

7、F170451#樓裙房1-4F364352#樓裙房1-3F268253#樓多層1-3F2036小計10065總計25556商業體量約2.6萬方，為以三層為主，局部四層。分區區域面積區間（）一層二層三層四層總套數占比7區迎賓大道面商業(21/23/25/26號樓）30以下23492%30-4951611327%50-691147321710725%70-893112234811%90-994372%100-10911131%110以及以上110%側面商業27號樓30以下00%30-498334110%50-6925256%8區迎賓大道面商業(50/51/52/53號樓）30以下00%30-492

8、657205%50-69193022199021%70-8912121344110%90-991231%100-109110.2%110以及以上1120.5%合計430個二、項目分析（面積）二、項目分析（面積）項目商鋪面積控制較好，項目主力面積在50-69商鋪數量共計222個，占比52%。30以下商鋪數量共計9個，占比2%；30-49商鋪數量共93個，占比22%；70-89商鋪數量共89個，占比21%；90-99商鋪數量共10個，占比2%；100以上商鋪共7個，占比1.5%。二、項目分析（優劣分析）二、項目分析（優劣分析）優勢：地段優勢：項目位于政府重點發展區域北部新區，發展潛力巨大，將會成為

9、未來的城市新中心；交通優勢：項目處于迎賓大道上，進出城區的必經之路，出城首站商業；規模優勢：整體項目約120萬方，約4萬居住人口，有大量居住人口支撐消費；配套優勢：臨近云商大廈（有政府機構、行政辦公大廳），辦公、辦事人人群支撐消費。劣勢：雖然項目位于政府重點打造區域，但目前處于發展階段，區域成熟度不足；培育市場的商業氛圍不足，周邊商業檔次低端，僅能滿足人們日常生活消費需求；迎賓大道屬于快速干道，停留下來消費的人群較少。機會：如項目進行統一規劃、招商和運營等，有效提升項目的價值；項目整體的規模優勢，后期大體量的集中商業的推出，更標志新商業中心的崛起，帶動7、8區商業的價值；不同的戶型和形態，可滿

10、足投資客和自營客戶的多種需求；周邊的商業配套功能業態零散、類型不完整，缺乏統一管理。威脅：周邊商業分為不足，項目商業培育期較長；周邊其他項目的將稀釋本項目的部分意向客戶；政府支持導向力度不夠。二、項目分析（項目定位）二、項目分析（項目定位）云陽門戶，城市級文化風情商業地標云陽文旅主題商業升級版，案名“云陽1999”。以餐飲休閑娛樂文化體驗為核心，與9區集中商業在項目兩端設置兩個城市級商業區，中間通過集商業及休閑景觀為一體的休閑生活大道串聯。都市體驗極休閑生活大道7/8區部分布置商業，可考慮借助坡地及小品設置，打造成城市級特色景觀9區部分設置坡地商業，除考慮布置與社區生活相關業態外，借助燈光布景

11、等體系休閑生活大道定位城市風情極二、項目分析（購買客群描述）二、項目分析（購買客群描述）自用客戶投資客戶中等大型商家，有一定的影響力及風險承受能力小個體商戶，有一定的本金且自營初次投資者資本金少，來之不易，有投資想法，看重短期利益；多次投資者有一定的物業投資經驗，有地產升值回報經歷，看重物業增值；成熟投資者資金充足，投資理性，有豐富的物業投資經驗，看重長期利益。他們主要分布于云陽城區，他們有很強的經濟實力投資意識強烈，有精準的眼光多為私營企業主、業主和政府企事業單位二、項目分析（消費客群描述）二、項目分析（消費客群描述）核心消費客群u項目周邊常駐人群u云陽縣城常駐人群次級消費客群u旅游人群u周

12、邊區縣消費人群邊緣消費客群u因項目特色慕名而來的人群三、銷售策略（銷售模式）三、銷售策略（銷售模式）銷售模式適用條件開發企業風險前期銷售速度銷售價格繳納稅率操作難度和本項目擬和度返租模式區域不成熟，租金難支撐售價高價格，快速銷售、回籠資金；未銷售后期無商業推出。較高快高高較高返租+回購區域不成熟，租金難支撐售價高價格，快速銷售、回籠資金；統一商業形象合分為，為后期商業樹形象。現狀一般、招商難度大，但成長空間樂觀的商業項目。高快高高高直接銷售區域有一定的成熟度，臨街商鋪；銷售時間可適度延長；體量較小，不管商鋪后期經營。低慢低低低帶租約銷售比較成熟區域的商業項目；對資金快速回籠要求相對較低。低較慢

13、較低低低先租后售短時間內可以不要求變現；后續還有商業推出，需確保后期經營較穩定；適用大型社區開發的配套商業銷售。現狀一般、招商難度大，但成長空間樂觀的商業項目。統一商業形象，為后期推出商業樹形象。中較慢較低（不確定）低較高擬合度最高擬合度最低為提升項目整體商業價值，加速商業去化。為提升項目整體商業價值，加速商業去化。7/87/8區商業街將主要采用區商業街將主要采用返租銷售方式返租銷售方式進行銷售。進行銷售。三、銷售策略（整體思路）三、銷售策略（整體思路）招商先行，帶動銷售快速去化率先啟動招商工作，通過入駐主力商家，增加投資客戶/自營客戶信心，帶動商業銷售工作，同時提高溢價能力。招商政策與實際銷

14、售政策結合返租年限：5年，共計返租32%，按照6%、6%、6%、7%、7%目標商戶實際簽約年限：5-8年解決方式：簽約前征得業主同意；為返租期滿后，租金收益能達到客戶預期，在前3年的租賃政策制定上留出足夠空間；商戶簽約超過5年的，采用5+3模式，前5年與商管公司簽訂托管合同，后3年業主與商家直接簽約。四、銷售定價（定價思路）四、銷售定價（定價思路）第一步：篩選競品項目和可借鑒項目第二步：確定各競爭項目的影響權重第三步：將本項目與各競爭項目進行對比分析，并對各個價值點的影響權重進行打分，得出本項目的價值修正系數第四步：通過計算，得出本項目相對市場最具競爭和借鑒性的均價第五步：基于均價，根據市場定

15、價規律，不同位置等因素，制定各樓層價格四、銷售定價（定價標準）四、銷售定價（定價標準）一樓整體基準價格制定市場比較法1.借鑒項目選擇：同屬于本區域項目與本案客戶有一定重疊，會分流本案客戶群與本案有一定相似性參考項目選擇：未來城12區世紀星辰北城天驕碧桂園天麓灣2.權重設置：項目權重一樓價格（元/）備注扣除前三年返租成交價格（元/）未來城12區30%19550價格已扣除后兩年返租費用（15%）23000世紀星辰25%19505價格已扣除后兩年返租費用（17%）23500北城天驕30%18000碧桂園天麓灣15%170003.評定因素權重設置：評定因素商鋪成熟度人流通達性升值潛力產品開發商影響商業

16、規劃交通便利性稀缺性規劃檔次權重15%15%12%12%10%10%10%8%8%四、銷售定價（銷售均價）四、銷售定價（銷售均價）一樓整體基準價格制定市場比較法項目名本項目（7、8區商業）未來城12區世紀星辰北城天驕碧桂園天麓灣比較項銷售價格19550195051800017000權重打分實得打分實得打分實得打分實得打分實得商鋪成熟度15%507.5609558.3609507.5人流通達性15%7010.5659.8659.8659.87511.25升值潛力12%708.4657.8657.8657.8657.8產品12%708.4657.8657.8657.8657.8開發商影響10%80

17、8808656.5757.5808商業規劃10%707656.5656.5656.5656.5交通便利性10%808707707707808稀缺性8%655.2604.8604.8604.8604.8規劃檔次8%705.6655.2655.2655.2655.2合計100%6966646567項目權重30%25%30%15%項目首層商鋪均價196554.評定分數比較：本項目（7、8區商業）碧桂園天麓灣未來城12區北城天驕世紀星辰通過市場比較法，7、8區一樓整體基準價格為19655元/。四、銷售定價（銷售均價）四、銷售定價（銷售均價）一樓整體基準價格制定市場比較法5.各位置各樓層基準價格制定：基

18、于均價，根據市場定價規律，不同位置等因素，制定各樓層價格。根據市場定價規律，制定各樓層基準價格1F：2F：3F:4F=2:1.0:0.8:0.8樓層外街售價（元/）內街售價（元/）增加5年返租率增加返祖率后外街售價（元/）增加返祖率后內街售價（元/）1F196551277632%25944168642F10810702732%1426992753F8648562132%1141674204F8648562132%114167420Part.2招商策略一、招商策略一、招商策略二、商家甄選二、商家甄選三、業態規劃三、業態規劃四、招商計劃四、招商計劃一、招商策略（整體思路）一、招商策略（整體思路）項

19、目差異化的定位、亮眼的主題設計、項目主題包裝、運營推廣手段、招商政策綜合發力。回歸商業本質，以運營為統籌，多環節聯動，樹立項目差異化的優勢，強化差異優勢，打動商家；一、招商策略（招商方式）一、招商策略（招商方式）u商家品質控制商家品質控制p業態管控：業態管控：選取符合項目定位的業態，體現項目檔次與形象；p品牌控制：品牌控制：對進駐品牌的嚴格把控和引進。p形象控制：形象控制：對于商戶裝修標準，在招商階段給予建議及控制p自營業主控制：自營業主控制：經營業態需要符合項目定位，給予經營指導。u本項目的品牌商家本項目的品牌商家主要來源主要來源p 整合大量的全國的優秀商家資源，主力商家上引進全國或重慶最具

20、代表的商家；p 在重慶主城引進符合云陽且沒有的新業態和新模式；p 幫助云陽本地特色商家進行品牌升級。u結合周邊項目租賃結合周邊項目租賃政策政策p通過區域同類型項目的租賃政策，制定本項目租賃政策；p符合項目銷售價格。u嚴格控制租賃政策嚴格控制租賃政策p在招商執行過程中，嚴格把控租賃政策；p利用針對性的租賃政策，合理組合商家及業態控制；p秉承“優質優價”原則，可針對具備較強品牌效應及市場影響力商家制定優厚的招商政策。目標主力商戶招商：鎖定目標主力商戶針對性的進行目標商戶拓展四大核心業態引領主題亮點：大型餐飲、休閑、娛樂、藝術/精品/民宿酒店。一、招商策略（招商原則）一、招商策略（招商原則）具備較高

21、市場認可度與號召力的品牌，為項目聚集人氣；提升項目知名度，與觀望商戶信心，帶動招商推進。體現項目主題概念；吸引目的人群聚集。制造話題與關注，吸引目的消費。在項目實現品牌升級；提供租金收益。人氣品牌主題品牌新奇品牌潛力品牌優質商戶的品牌原則優質商戶的品牌原則項目定位：項目定位：形象檔次符合本項目的整體定位的商家；消費客群：消費客群：面對的消費客群符合本項目的消費客群的商家；主題特色：主題特色：在符合項目主題的情況下，要具備自身的主題特色的商家；消費檔次：消費檔次：按照消費客群的消費特征，符合其消費檔次的商家；選取及引導優質商戶形成具備吸引力的商戶組合，帶動整體招商一、招商策略（租金定價）一、招商

22、策略（租金定價）【租金價格制定】多維度綜合考慮根據市場情況及科學的理論方式制定本項目的租金定價4.項目業態調整及物業硬件更新1.區域租金及類比項目租金情況2.采用橫向比較法制定租金3.采用定價規律，制定各樓層租金4.售價反推租金對項目區域商業市場進行租金調研，確定項目的類比項目，通過對類比商業項目的租金情況，采用橫向比較法制定本項目的平均租金。項目12區：首層租金均價45元/月北城天驕：首層租金均價70元/月世紀星辰：首層租金均價60元/月一、招商策略（租金定價）一、招商策略（租金定價）【租金價格制定】：采用橫向租金比較法（推導公式）首層租金價格結合市場調研結果建議首層租金定在套內63元/月評

23、估項目設定分值本案北城天驕世紀星辰兩江未來城12區位置環境未來商圈地位 107767交通體系 108777建筑規劃體量規模103333形態規劃 106666項目定位經營定位 107666主題包裝106666主力店 106555運營管理開發商品牌 54434租售模式106666運管能力106556物管服務55445合計 10064595761首層商鋪套內面積租金均價706045項目權重35%30%35%項目均價6363一、招商策略（租金定價）一、招商策略（租金定價）【租金價格制定】：采用橫向租金比較法（推導公式）根據市場定價規律，制定各樓層基準價格1F：2F：3F:4F=2:1.0:0.8:0.

24、8樓層外街（元/月）內街（元/月）1F63402F32203F25164F2214一一、招商策略（、招商策略（租金走勢）租金走勢）123456789101112131415161718192005010015020025030035000.050.10.150.20.250.363636372.4583.3175104.14688112.47862121.47692131.19507141.69067153.02593165.268178.48944192.7686208.19009224.84529242.83292262.25955283.24031305.899540.150.150.2

25、50.080.080.080.080.080.080.080.080.080.080.080.080.080.087、8區商業一層外街商鋪20年租金走勢預判圖1層外街租金（元/月）年遞增率租金年以63元/月為一層租金基數，前3年不遞增，第4、5年以遞增15%，租金達到83元/月，第5年交還給業主，租金出現高速增長，到達104元/月，此后隨著區域得逐漸成熟，租金增長趨于穩定狀態。一、招商策略（返租費用解決方式）一、招商策略（返租費用解決方式）1 1、后兩年返租、后兩年返租14%14%費用測算費用測算樓層內/外街建面（）增加返租率后售價（元/）總銷售收入（萬元）后兩年返租14%費用（萬元）1F外街

26、7144.825944185362595內街016864002F外街5326.71426976011064內街3780927535064913F外街2181114162490349內街3623742026883764F外街68511416782109內街301174202234313合計25751.514693378375297樓層內/外街 建面（）第1年租金價格（元/月）遞增率遞增時間免租期第1年租金收益（萬元）第2年租金收益（萬元）第3年租金收益（萬元）第4年租金收益（萬元）第5年租金收益（萬元）合計1F外街7144.86315%第4年開始按照整體免租1年半計算27054062171421

27、46內街04010%000002F外街5326.73212%102205229257792內街37802010%45911001103463F外街21812512%33657382254內街36231610%357077842654F外街6852212%918202370內街30111410%25515661193合計25752146933783752975201039117613314065兩年返租成本（約5297萬元）與租金收益（約4056萬元）差額約1232萬元，將差額平攤入銷售費用內。2 2、5 5年租金收益測算年租金收益測算1232萬元差額+企業繳納稅費約246萬元（稅率約20%）=

28、總計入銷售費用金額約1478萬元平攤到每平米售價約574元29二、商家甄選二、商家甄選商家甄選標準商家甄選標準目標商家目標商家目標商家目標商家01租金收益租金收益高租金承受力的商家為本項目帶來租金收益05創新意識創新意識商家不斷地自我創新意識與經營模式探索02人氣貢獻人氣貢獻商家品牌號召力強，帶來高人氣04業態空白業態空白區域業態稀缺品牌商家03話題貢獻話題貢獻帶來持續良性的話題傳播力$五大維度商家甄選標準三、業態規劃（規劃思路）三、業態規劃（規劃思路）業態規劃設計思路：1342根據項目定位及與意向進駐項目的本地商家、品牌商家的溝通；56力求業態協同，相互補充，相互帶動；明確獨立項目業態分布目

29、的及對建筑設施、地理位置的要求；在招商資源上，立足本地，外地為輔（主要為核心/主力商家），在最大限度上降低招商成本；根據具體業態在市場上所產出的實際效益，進行合理的規劃，保證公司利益的最大化；對部分業態的規劃行程規模優勢，達到輻射、吸引消費者的目的。注：以下面積均為套內面積。三、業態規劃三、業態規劃（業態分布）（業態分布）1 1F F餐飲文化藝術酒店休閑娛樂精品零售康體生活服務主力商家選擇位置解釋：a)本地品牌商家：譚鯽魚、季節菜、萬羴羊腳等：本地品牌商家升級店，需求面積200-500不等，要求位置相對獨立，停車方便，獨立使用的車位。在當地具有一定的影響力，有固定消費客群及圈層，且對區域成熟度

30、要求不高，建議在7區引入。萬欣酒樓：因舉辦婚慶壽誕，單層使用面積不得小于500，進深16米單層能設置20-30張10人桌，一樓需要100-150出入接待口，有直梯，需要獨立使用的停車位，有電梯直達，展示性好。從整體的物業情況來看，此位置相對滿足商家要求。a)品牌商家：漫咖啡：一樓，需要有大量外擺區域，人流集中區域，對區域成熟度和人流有一定要求，建議在規劃在7區彩云梯廣場旁。營銷體驗中心面積：470本地餐飲品牌升級店商家：蜀留香串串面積：400業態：以輕便餐飲、便利店、糕點、甜品/飲料、本地特產展示店為主，需求面積相對較小，租金承受力較高、需要有一定人流支撐的商家；在談商家：麻辣面對面、義門白家

31、、三顧冒菜、西水咖啡等。本地餐飲品牌升級店商家：萬欣、999、小八仙酒樓、面積：535餐飲：江湖菜精品零售：超市商家：云龍超市/永盛萬家品牌：休閑飲品商家：書吧、水吧面積：183本地餐飲品牌升級店商家：譚鯽魚串串面積：200本地餐飲品牌升級店商家：季節菜面積：447本地餐飲品牌升級店商家：萬羴羊腳面積：300本地餐飲品牌升級店面積：240休閑娛樂商家：漫咖啡面積：200三、業態規劃三、業態規劃（業態分布）（業態分布）2 2F F餐飲文化藝術酒店休閑娛樂精品零售康體生活服務品牌餐飲商家：高端定制餐廳面積：240本地餐飲品牌升級店商家：澳龍海鮮面積：530 營銷體驗中心面積：150品牌餐飲商家：順

32、風123等面積：410品牌餐飲面積：550品牌休閑餐飲面積：約600特色餐飲特色餐飲本地：特色餐飲商家：麻辣英雄江湖菜面積：約200本地：西餐商家：初客牛排面積：300特色餐飲主力商家選擇位置解釋：a)本地商家：云福酒樓：是一家專業經營海鮮的餐廳，定位中高端，由于老店裝修老化過時且對新區有較強的意愿，因此建議規劃在外街二樓，昭示性較好，能較好的提升商業消費檔次；兮兮小龍蝦、標配吧是本地較為著名且自帶IP的品牌商家，對區域人流的要求相對較小，租金承受力和營業時段與KTV較為一致，建議規劃在緊鄰KTV的內街二樓，能實現消費互帶作用；臨近彩云梯入口旁的內街一樓由于靠近7區小區出入口，建議規劃為社區服

33、務型業態：24小時超市，藥房，干洗店等；品牌商家：順風123：品牌商家，自帶商業號召力，對區域人流聚集有較大帶動作用，要求物業較方正，面積500平米左右，建議規劃在外街二樓，作為形象店展示；高端定制餐廳：定制餐飲，定位于高端人士的私人會客廳，采取會員制，建議規劃在營銷體驗中心旁邊，昭示性及形象能夠得到保障；本地餐飲品牌升級店商家：萬欣酒樓、面積：350休閑娛樂商家：KTV面積：320本地餐飲品牌升級店商家：兮兮龍蝦館面積：290本地小吃升級店商家：小吃面館各一家面積：215本地品牌餐飲吧商家：標配吧面積：275品牌餐飲商家：火鍋面積：530 生活服務商家：超市、藥房、干洗、電訊等面積：550三

34、、業態規劃三、業態規劃（業態分布）（業態分布）3 3F F餐飲文化藝術酒店休閑娛樂精品零售康體生活服務休閑娛樂商家：KTV面積：475品牌餐飲面積：280洋快餐德克士、漢堡王本地：特色餐飲商家：潛江蝦皇、杯杯情面積：各200特色餐飲特色餐飲主力商家選擇位置解釋：a)品牌商家：偉林臺球及私人影院由于租金承受能力限制，對區域人流依賴性不大，建議規劃在內街2樓；快捷酒店對昭示性和區域人流有較高要求，建議規劃在彩云梯入口旁；本地餐飲品牌升級店商家：萬欣等、面積：100品牌餐飲商家：順風123等面積：196本地餐飲品牌升級店商家：澳龍海鮮面積：201 品牌餐飲商家：高端定制餐廳面積：190酒店商家：快捷

35、酒店如家、速八等面積：500休閑娛樂商家：偉林臺球面積：420本地品牌餐飲商家：云福酒樓面積：350三、業態規劃三、業態規劃（業態分布）（業態分布）4 4F F餐飲文化藝術酒店休閑娛樂精品零售康體生活服務康體美容婚紗攝影休閑娛樂商家：KTV面積：450網咖休閑娛樂商家：茶樓面積：339本地品牌餐飲商家：云福酒樓面積：150酒店商家：快捷酒店如家、速八等面積：498四、招商推進計劃四、招商推進計劃按照7區交房時間（2019年6月）及初定開街時間（2020年春節）制定以下節點。7區商業節點計劃建議序號類別2019年2020年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月1項目工程看房通

36、道完成一次消防驗收合格竣工備案，工程交付11月二次消防驗收合格12月試營業1月1日正式開業2室外裝飾公共區域裝修完工3景觀施工景觀施工完成4招商租賃政策確定主力店客戶拜訪（因為春節期間商家較忙，建議可提前）主力店客戶拜訪3月1日招商駐場商務條件確定主力店意向確定主力店簽約招商率5%主力店簽約招商率10%招商率30%招商率40%招商率50%招商率60%招商率70%招商率75%招商率80%開業率70%招商率85%開業率75%5廣告公司及推廣計劃廣告公司初選廣告公司確定廣告方案確定招商物料確定推廣方案確定現場包裝媒體選擇招商廣告出街微信平臺建立運營（持續）招商發布會方案項目宣傳片制作招商成果發布會（

37、視招商情況而定）招商廣告發布招商廣告發布開業活動方案開業活動籌備開業活動執行開業活動執行運營活動及推廣6物業管理物業管理公介入物業費用測算設施設備選型物業管理前期籌備（工程施工配合等）物業管理團隊建立物業管理執行7商業管理商業管理方式確定（自建團隊、委托管理等）商管團隊前期籌備商管執行Part.3推廣策略一、推廣節點一、推廣節點二二、項目起勢、項目起勢三、項目亮相三、項目亮相四、項目蓄勢四、項目蓄勢五、項目開盤五、項目開盤主題城市心聲活動老照片活動9.28項目亮相項目蓄勢項目開盤1月月12月月平臺搭建吸粉造勢推廣入市品牌打造營銷體驗中心開放商家聯盟成立明星商家活動年貨活動一、推廣節點城市記憶云

38、陽心聲項目起勢線上線下活動云陽1999煥新云陽云陽1999開啟云陽商業4.0時代云陽1999全品牌光合計劃項目開盤銷售信息發布云陽1999造物節IP性城市活動知名商業考察活動項目解讀價值傳播商家平臺開放文創切入品牌榮耀發布品牌傳播商家互動商家渠道價值手冊 城市畫冊招商手冊招商先行 返鄉活動商家簽約儀式項目開盤銷售信息發布二二、項目起勢、項目起勢前期籌備：1、品牌包裝官方及民間稱號評選：特色文化街，旅游文化街等，先為“云陽1999”背書，貼上標簽，拔高商業調性。2、平臺搭建線上平臺：云陽1999自媒體（服務號），兩江未來城功能：針對客戶、商家等專業人群，作為品牌文化展示平臺，社群交流與維護平臺，

39、明星商家展示平臺。線上平臺：兩江未來城（訂閱號），各主流網站“云陽1999”項目專區、論壇板塊功能：利用好目前近5萬粉絲，作為推廣傳播平臺，線上互動平臺，用戶內容生產中心。二二、項目起勢、項目起勢1、先抑后揚 全城聚焦 云陽商業模式痛點，城市應有心聲首先通過一波城市話題炒作，以意見領袖為代表，向全云陽發起“城市留聲機”話題，全民參與“吐槽”當下的消費狀態，表達對城市商業未來的期待，將收集的心聲整理成音頻文件，配合城市原創音樂，在心聲博物館展出。現場還設有新生有據，為城市留下時代的心聲。以互動傳播，為項目的起勢聚集能量。2、城市級起勢公關事件，尋找云陽1999一語雙關的主題，為項目的亮相埋下伏筆

40、，“老照片”讓云陽人集體回憶過去生活的美好點滴，高額的獎勵激發受眾的參與熱情。以1999年為節點，征集能展示云陽人搬遷前的生活百態、山水城景的老照片，現場收取實物，可讓參與者對項目有初略認知；通過“云陽1999”官微展示翻拍照片（為后期項目官微引流量）。1、云陽1999征名活動公布 未來城線上平臺、“云陽1999”線上平臺，公布7/8區主題商業街征名活動結果，項目案名入市，各平臺推廣“云陽1999”前世今生腳本；2、“云陽1999”品牌榮耀，喜報入市 借勢云陽9.28移民文化節，榮譽評選之后，以云陽人共同的驕傲，“喜報”收尾，高調站位。3、“云陽1999”IP形象活動落地 借勢云陽9.28移民

41、文化節，組織“云陽1999”首個起勢活動，建立并發布“云陽1999”品牌IP形象，結合云陽文化，編輯品牌世界，品牌故事，形成類似“張飛廟廟會”、“全國登梯比賽”固定活動IP，擴大影響力。4、“云陽1999”項目入市、項目形象、品牌打造 媒體渠道包括：未來城各線上媒體渠道、“云陽1999”線上媒體平臺、風暴媒體；推廣形式包括：宣傳片、招商手冊、價值手冊、自媒體專刊/連載、形象稿、線上小游戲；三、項目亮相1、云陽1999，商業4.0時代范本；云陽1999商業4.0模式價值解讀，邀請意向商家考察川渝地區知名商業，增強商家信心。借助商家現有平臺、渠道，多管齊下推廣項目價值。2、營銷體驗中心開放活動；營

42、銷體驗中心正式開放，組織三峽移民，尋根之旅，回鄉團圓會等公益性質活動，帶有文化性質的大型事件活動，自然銜接帶入項目老城文化商業街。邀請云陽意見領袖為體驗展示中心站臺發聲，通過意見領袖的影響力擴大項目影響力。四、項目蓄勢全品牌光合計劃1、線上平臺運營 內容1：成立“云陽1999商家聯盟”；整合商家共同推廣；在“云陽1999”線上平臺打造商家推薦，提前做一部分運營服務，增加社群好感度；內容2：老城印象，情懷傳播，情感溝通，文化復蘇；2、商盟成立儀式，商家簽約儀式“云陽1999商家聯盟”云享家俱樂部成立；商家簽約儀式發布，全品牌光合計劃發布。四、項目蓄勢1、體驗活動 聯合明星商家組織“云陽1999開

43、盤暨明星商家全城評選”線下活動，結合春節節點，以年貨節為核心，舉辦云陽1999造物節互動體驗傳播。2、項目開盤 銷售信息正式發布，整合項目、商家推廣媒體渠道、客流，為“云陽1999”開盤活動造勢，春節人氣匯聚時正式開盤。五、項目開盤Part.4運營策略一一、階段劃分、階段劃分二二、日常管理、日常管理三三、商家服務、商家服務四、稅費管理四、稅費管理五、運營推廣五、運營推廣一、一、階段劃分S T E P0 3S T E P0 2S T E P0 1第一階段第一階段運營穩定成熟期運營穩定成熟期Stable operation運營培育成長期運營培育成長期Operational incubation p

44、eriod招商及運營啟動期招商及運營啟動期Investment and start-up period第二階段第二階段第三階段第三階段根據項目的區域位置及商業運營規律，項目分為以下三個運營實施階段：根據項目的區域位置及商業運營規律，項目分為以下三個運營實施階段：時間：時間：1-2年年時間：時間：3-5年年時間：時間：5年后年后龍湖北城天街開業受非典影響，招商狀況不佳以家具賣場為主，定位不準確2003年進行第一次改造、建筑結構改造加蓋玻璃頂棚，營造舒適的購物環境2005年進行第二次全面改造：確定北城天街時尚潮流定位，并開始引進國際潮流品牌2006年A區和B區定位明晰，全面開展招商工作，確立A區和

45、B區的定位2007年引進哈根達斯和星巴克，哈根達斯不到3個月已經達到年坪效排名第一2008年9月28日龍湖北城新館開業，奠定北城時尚標桿地位2009年重慶時尚人群休閑、購物的首選之地出租率達到99%2015年至今完美“蝶變”因區域發展，項目從“專業賣場”到“重慶時尚標桿”將整個江北商圈的格局和定位重新定義的“龍湖北城天街。”典型案例：北城天街二、日常管理二、日常管理商鋪公用部位的養護、維修、運行、和管理，包括樓梯間、樓道、外墻面、承重結構、項目大面積的露臺等；公共設施、設備的養護、維修、運行、和管理，包括電梯、水泵、二次供水設施、上下水管道、公用照明設施、消防設備等；附屬配套建筑和設施的養護、

46、維修、管理，包括對項目現場摩托車和停車場的管理等；對項目公用綠地、花木、建筑小品及現場的包裝等養護和管理；公共環境衛生，包括公共場所和房屋共用部位的清掃保潔以及垃圾的收集、清運等。對項目露天車位的車輛停放與行駛秩序的管理；維持公共秩序，包括安全監控、巡視、保安執勤等；商家檔案資料的保管；代辦服務：水、電、氣、光纖等的代收繳費服務；加強對與項目有關政府部門及人員的溝通力量，管理好項目及周邊外部經營環境；做好租金的收取工作，對已售商鋪做好租金分配工作。日常對項目現場的管理，注意細節，維護項目的整體性形象、品質：三三、商家服務、商家服務由于我們引入的餐飲商家以特色餐飲為主，為保證項目的整體形象與特色

47、，以孵化的理念引入商家。因本地商家經營理念、裝修推廣等相對落后，對于進駐本項目的本地商家需要提供一系列的支持和服務，并申請政府政策支持。以項目引入的中國商業4.0時代為模板孵化運營服務依然存在，甚至更具價值+街區打造體驗感強+幫扶商家長遠發展，結成利益共同體三三、商家服務、商家服務目的：將商業運營平臺進行全面展示，展現與其他商業的不同點并通過將自身與商家的利益捆綁，消除客戶顧慮，夯實信心針對商戶提供的支持和服務，全品牌【光合計劃】內容：1、常規服務（無償，如統一宣傳推廣管理運營等）2、增值服務（無償，如定期組織商家聯動、資源共享、商業考察等）3、升級服務（有償，如商家其他區域開店資金、運營推廣

48、、包裝、裝修方案等支持）4、共榮合作（有償，如入股優質商家，實現共同發展）四、稅四、稅費費管理管理開發商開發商投資者投資者商家商家商管公司商管公司簽訂5年托管協議，補貼承諾投資者的回報款項，讓渡5年經驗管理權。分期將前五年將合同物業租金直接支付給投資者，5年后商家可直接與投資者簽訂合同或交還物業。保證商業的良好運營及提升商業價值。分期直接收取前五年合同中物業租金，5年后可直接與商家簽訂合同或收回物業。支付購買物業款項簽訂5年托管協議，5年后交付使用權簽訂租賃合同交付簽訂租賃物業分期收取前5年商家支付后的剩余回報款項，并在5年后收回運營權。分期支付前5年商家支付后的剩余回報款項，5年后將商鋪運營

49、權交還投資者。備注：1、超過5年的商家，前5年與商管公司簽訂合約，而后直接與商家簽訂。商管公司注冊為小微企業，以服務費用開具相關發票（稅率3%）租賃稅率12%如商家要求開具發票，在簽訂合同時，加入所含稅率，由商管公司幫助投資者開具。五、運營推廣五、運營推廣開街前：為保證商業街更好的運營，需不同時間段投入一定的商業推廣費用，費用由商管公司報方案，開發公司監管。商業推廣費用總額不超過總銷售金額的3%（含商業銷售和運營推廣費），保證每個月推廣費用不低于15-20萬元。開街后：從項目開街開始制定項目推廣活動計劃與計劃落地，以制造影響力為目的，吸引眼球，引導消費者進入項目消費，增強商家持續經營的信息、保證和動力。項目運營時，活動需提前一年確定和發布。開街活動節日活動周末活動匯報完畢敬請指導THEEND