1、城市級別商業(yè)綜合體課題研究方案匯報(bào)南昌房地產(chǎn)事業(yè)部2010年6月9日目錄目錄第一章第一章城市綜合體溯源與發(fā)展城市綜合體溯源與發(fā)展第二章第二章商業(yè)綜合體開發(fā)策略研究商業(yè)綜合體開發(fā)策略研究第三章第三章商業(yè)綜合體產(chǎn)品研究商業(yè)綜合體產(chǎn)品研究第四章第四章商業(yè)綜合體的盈利與資本運(yùn)作商業(yè)綜合體的盈利與資本運(yùn)作 第一章：城市綜合體溯源與發(fā)展第一章：城市綜合體溯源與發(fā)展一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究1、什么是城市級商業(yè)綜合體：、什么是城市級商業(yè)綜合體：2、城市綜合體的基本特征：、城市綜合體的基本特征：城市綜合體城市綜合體常被人們稱為“城中之城”，它往往占據(jù)城市顯赫位置由多種物業(yè)形態(tài)

2、融合而成。城市級商業(yè)綜合體是指城市中的居住、商務(wù)辦公、購物、居住、商務(wù)辦公、購物、文化、娛樂、游憩文化、娛樂、游憩等各種城市物業(yè)功能復(fù)合，互為作用、互為價(jià)值鏈的空間、文化意識形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。紐約洛克菲勒中心：紐約洛克菲勒中心：20世紀(jì)最偉大的都市計(jì)劃之一，由19棟建筑圍塑出來的活動(dòng)區(qū)城，對于公共空間的運(yùn)用開啟了城市規(guī)劃的新風(fēng)貌，成為繼華爾街之后的紐約第二個(gè)市中心，也是又一個(gè)向世界輸送經(jīng)濟(jì)能量的巨大綜合體。一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究3、中外最具代表的城市綜合體：、中外最具代表的城市綜合體：東京六本木新區(qū)：東京六本木新區(qū)：以辦公大樓森大廈（MoriTowe

3、r）為中心、具備了居住、辦公、娛樂、學(xué)習(xí)、休憩等多種功能及設(shè)施，是一超大型符合性都會(huì)地區(qū)，劃開了東京城市發(fā)展的宏偉藍(lán)圖，為無數(shù)后人頂禮膜拜，世界游人爭相參觀，確立了世界經(jīng)典綜合體地位。巴黎拉德芳斯：巴黎拉德芳斯：城市綜合體規(guī)劃史上最成功例子，其規(guī)劃建設(shè)有著鮮明的特色，即徹底的人車分離交通規(guī)劃體系、重視功能分區(qū)和環(huán)境設(shè)計(jì)、富有特色的建筑等。東京六本木新區(qū)東京六本木新區(qū)巴黎拉德芳斯巴黎拉德芳斯一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究4、東京六本木案例分析：、東京六本木案例分析：A.項(xiàng)目概況：項(xiàng)目概況：l地點(diǎn)：日本東京六本木地點(diǎn)：日本東京六本木l工期：工期：19861986年年2

4、0032003年年l地塊面積：地塊面積：11.611.6公頃公頃l用地面積：用地面積：8500085000平方米平方米l建筑面積：建筑面積：725000725000平方米平方米l其中其中住宅：住宅：150000150000平方米平方米辦公：辦公：380000380000平方米平方米文化：文化：63006300平方米平方米餐飲：餐飲：1360013600平方米平方米酒店：酒店：390390間客房間客房l停車位：停車位：28202820個(gè)個(gè)l主要用途：辦公、住宅、商業(yè)、酒店、主要用途：辦公、住宅、商業(yè)、酒店、美術(shù)館、電影院、電視臺、學(xué)校、美術(shù)館、電影院、電視臺、學(xué)校、寺院等文化及公共設(shè)施寺院等文化

5、及公共設(shè)施l項(xiàng)目費(fèi)用：項(xiàng)目費(fèi)用：47004700億日元（包括土地價(jià)值）億日元（包括土地價(jià)值）一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究4、東京六本木案例分析：、東京六本木案例分析：一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究4、東京六本木案例分析：、東京六本木案例分析：l區(qū)位東京都港區(qū)，毗鄰：u皇宮u新橋虎門商業(yè)街u霞關(guān)的政府機(jī)關(guān)u青山赤坂商業(yè)區(qū)u麻布、廣尾高檔住宅街區(qū)l國際性的信息場外資企業(yè)、媒體、時(shí)尚l(wèi)交通便捷地鐵：日比谷線、南北線、大江戶線、千代田線。l城市功能豐富商業(yè)、文化、辦公、住宅l項(xiàng)目意義都市中心區(qū)改造與創(chuàng)新引導(dǎo)街區(qū)的復(fù)興激發(fā)都市中心的活力和魅力

6、。一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究4、東京六本木案例分析：、東京六本木案例分析：lA區(qū)主要功能：辦公、學(xué)校、零售總建筑面積：24500平方米層數(shù)：地上12層、地下3層高度：59.33米（最高點(diǎn)）lB區(qū)主要功能：辦公、零售、美術(shù)館總建筑面積：380000平方米層數(shù)：地上54層、地下6層高度：238.05米（最高點(diǎn)）lC區(qū)主要功能：住宅、辦公、服務(wù)住宅規(guī)模：840單元，約2000人B.項(xiàng)目分區(qū)：項(xiàng)目分區(qū)：一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究4、東京六本木案例分析：、東京六本木案例分析：一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究4

7、、東京六本木案例分析：、東京六本木案例分析：C.商業(yè)中心三大創(chuàng)新理念：商業(yè)中心三大創(chuàng)新理念：l 三大創(chuàng)新理念：垂直花園城市、新都市生活、藝術(shù)文化城市一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究4、東京六本木案例分析：、東京六本木案例分析：C.商業(yè)中心三大創(chuàng)新理念：商業(yè)中心三大創(chuàng)新理念：垂直花園城市整合分散的土地城市功能立體復(fù)合u超高層建筑u緊湊型街區(qū)增加每個(gè)人的都市空間綠意盎然的開放空間 新都市生活居住就近“都市休養(yǎng)勝地”u生活安全、舒適、豐富 藝術(shù)文化城市融合u藝術(shù)、知識復(fù)興u街區(qū)活力u維也納式藝術(shù)街區(qū)D.項(xiàng)目整體特色與創(chuàng)新：項(xiàng)目整體特色與創(chuàng)新：一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究

8、一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究特色與創(chuàng)新特色與創(chuàng)新特色與創(chuàng)新部分特色與創(chuàng)新部分內(nèi)容內(nèi)容1、交通體系區(qū)內(nèi)交通體系內(nèi)部交通體系區(qū)內(nèi)交通體系區(qū)內(nèi)交通體系：地鐵、公共汽車、私家車、自行車、摩托車均可；總體停車位2762輛，共計(jì)12個(gè)停車場，方便顧客尋找方便的地方就近停車。內(nèi)部交通體系：內(nèi)部交通體系：將人的流動(dòng)放在第一位來考慮，以垂直流動(dòng)線來思考建筑的構(gòu)成，使整體空間充滿了層次變化感。2、空間體系交流空間露天廣場舞臺使用背景空間組成空間組成大致可分為五個(gè)區(qū)域，即地帶大廈(North Tower)、地鐵明冠(Metro Hat)與好萊塢美容美發(fā)世界(Holly Wood Beauty Plaza)、Hil

9、l Side、West Walk與櫸樹坂(Keyakizaka)區(qū) 3、營運(yùn)措施制定詳細(xì)營銷推廣計(jì)劃每一季度舉辦不同的主題活動(dòng)，并提前公布下個(gè)月的活動(dòng)計(jì)劃，以吸引公眾參與，另外也結(jié)合旅游業(yè)積極開展地區(qū)觀光、藝術(shù)文化及商業(yè)活動(dòng)。4、藝術(shù)文化與休憩設(shè)施擁有大量的藝術(shù)文化與休憩設(shè)施 整個(gè)地區(qū)內(nèi)的人行道和公共場所中總共設(shè)置有8件公共藝術(shù)作品和11件裝置藝術(shù)街道家具。這些配合整體開放空間的景觀系統(tǒng)規(guī)劃，成為了六本木新城街道景觀構(gòu)成的重要元素。大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目是現(xiàn)代生活不斷進(jìn)步的產(chǎn)物，它以科學(xué)、人性的商業(yè)規(guī)劃為前提，營運(yùn)著新一代人群的消費(fèi)及生活觀念，在有限的項(xiàng)目體量中創(chuàng)作一個(gè)全新的生活新城，代表前衛(wèi)、高

10、端，引領(lǐng)潮流、風(fēng)范。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時(shí)，城市綜合體通過街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價(jià)值。一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究D.案例綜述：案例綜述：交通體系交通體系 交流空間交流空間 露天廣場舞臺使用場景露天廣場舞臺使用場景二、城市級別商業(yè)綜合體的發(fā)展歷史和各階段特點(diǎn)二、城市級別商業(yè)綜合體的發(fā)展歷史和各階段特點(diǎn)時(shí)間時(shí)間案例案例功能功能特征特征1、20世紀(jì)初北京東安市場店鋪、茶樓、飯館、雜耍場、戲院、棋社1、商業(yè)步行街

11、是組織市場群體空間的主角。2、建筑綜合體早期的例證。2、20世紀(jì)50年代北京民族文化宮展覽、辦公、圖書館、游戲、健身、劇場。1、高低層結(jié)合、混合式布置。2、建筑面積3萬多平方米。3、綜合體的各功能間有一定的聯(lián)系，且有相當(dāng)?shù)拈_放性。3、20世紀(jì)80年代北京國際信托投資公司大廈辦公、公寓、旅館、餐廳1、在垂直方向以疊合方式布置各類功能用房。2、集中空調(diào)、自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)。3、我國對外開放初期建筑綜合體典型的案例。4、90年代初至今中國國際貿(mào)易中心集辦公、住宿、會(huì)議、展覽、購物和娛樂等多功能于一體1、國內(nèi)大城市相繼建成了一批建筑綜合體。2、對城市的面貌影響顯著。第二章：商業(yè)綜合體開發(fā)策略研究第二章：

12、商業(yè)綜合體開發(fā)策略研究一、商業(yè)綜合體市場調(diào)研：一、商業(yè)綜合體市場調(diào)研：1、項(xiàng)目所在城市及周邊主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：、項(xiàng)目所在城市及周邊主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目所在城市的城市GDP、人均月收入、可支配收入、恩格爾系數(shù)；人口總量、分布、年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、就業(yè)狀況；城市機(jī)動(dòng)車保有量（分私家車、計(jì)程車、公交線路等）；統(tǒng)計(jì)年鑒（城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）總表；周邊環(huán)境、配套設(shè)施、在區(qū)域的商業(yè)概況、該區(qū)域人口狀況、消費(fèi)水平。2、城市商圈狀況分析：、城市商圈狀況分析：商圈結(jié)構(gòu)組織；商圈演變過程時(shí)間節(jié)點(diǎn)；城市未來3-5的市政規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃。商圈內(nèi)代表性企業(yè)及其與目標(biāo)項(xiàng)目的實(shí)際距離；項(xiàng)目周邊交通組織、公交系統(tǒng)；商圈現(xiàn)狀：規(guī)模、店鋪數(shù)量

13、、各業(yè)態(tài)（百貨、超市、電器、步行街等）數(shù)量、租金水平。商圈的主要消費(fèi)特點(diǎn)：分品類數(shù)量占比、業(yè)態(tài)的數(shù)量配比、租金水平分段占比。一、商業(yè)綜合體市場調(diào)研：一、商業(yè)綜合體市場調(diào)研：3、城市商業(yè)個(gè)案分析：、城市商業(yè)個(gè)案分析：（選取原則：以出租形式統(tǒng)一經(jīng)營的購物中心或步行街）（選取原則：以出租形式統(tǒng)一經(jīng)營的購物中心或步行街）整體規(guī)模業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)配比；租金水平輔助及配套設(shè)施情況。4、自身項(xiàng)目情況分析：、自身項(xiàng)目情況分析：與政府談判中土地出讓條件包括：拆遷、消防、人防、配套設(shè)施、市政能源配套、地上地下障礙物等的約定。2、定位依據(jù)：、定位依據(jù)：定位依定位依據(jù)據(jù)123456城市和區(qū)域市城市和區(qū)域市場場城市化城市化

14、發(fā)展發(fā)展經(jīng)濟(jì)和人口經(jīng)濟(jì)和人口狀況狀況城市和區(qū)域地城市和區(qū)域地理環(huán)境理環(huán)境歷史、歷史、文化、文化、民俗、民俗、民情民情政府規(guī)劃及功政府規(guī)劃及功能定位能定位A.A.符合城市整體發(fā)展要求，符合城市整體發(fā)展要求，符合政府控規(guī)要求符合政府控規(guī)要求B.B.具有鮮明特色，體現(xiàn)項(xiàng)目具有鮮明特色，體現(xiàn)項(xiàng)目地段價(jià)值地段價(jià)值C.C.符合市場要求，實(shí)現(xiàn)符合市場要求，實(shí)現(xiàn)整體開發(fā)與經(jīng)營目標(biāo)整體開發(fā)與經(jīng)營目標(biāo)1、定位需滿足的目標(biāo)：、定位需滿足的目標(biāo)：二、商業(yè)綜合體的定位策劃：二、商業(yè)綜合體的定位策劃：二、商業(yè)綜合體的定位策劃：二、商業(yè)綜合體的定位策劃：3 3、三位一體定位方法、三位一體定位方法二、商業(yè)綜合體的定位策劃：二

15、、商業(yè)綜合體的定位策劃：依據(jù)各項(xiàng)目開發(fā)及各自項(xiàng)目的特殊屬性，在商業(yè)綜合體的定位策劃上主要分：地塊開發(fā)定位、商圈市場定位、經(jīng)營業(yè)態(tài)功能定位、招商營銷推廣定位地塊開發(fā)定位、商圈市場定位、經(jīng)營業(yè)態(tài)功能定位、招商營銷推廣定位等幾個(gè)方面：4、定位類別：、定位類別：A.地塊開發(fā)定位：地塊開發(fā)定位：整體地塊定位整體地塊定位：通過對項(xiàng)目城市、區(qū)域發(fā)展及項(xiàng)目自身?xiàng)l件研究，定位屬性。項(xiàng)目產(chǎn)品屬性定位項(xiàng)目產(chǎn)品屬性定位：根據(jù)功能區(qū)指標(biāo)、各系統(tǒng)平面關(guān)系對項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)定位。商業(yè)項(xiàng)目概念方案商業(yè)項(xiàng)目概念方案：通過提升產(chǎn)品，利用新穎概念對項(xiàng)目各區(qū)域進(jìn)行概念定位。商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度協(xié)調(diào)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度協(xié)調(diào)：通過預(yù)估項(xiàng)目各產(chǎn)品

16、開發(fā)進(jìn)度，對區(qū)域各產(chǎn)品的先后開發(fā)策略進(jìn)行開發(fā)定位。目標(biāo)消費(fèi)者定位目標(biāo)消費(fèi)者定位：通過分析目標(biāo)消費(fèi)者對商業(yè)建筑的理解進(jìn)行目標(biāo)消費(fèi)者定位目標(biāo)商圈定位目標(biāo)商圈定位：通過對目標(biāo)商圈主力店經(jīng)營調(diào)查、目標(biāo)商圈商戶調(diào)查、目標(biāo)商圈各物業(yè)的經(jīng)營調(diào)查確定項(xiàng)目所屬商圈的商業(yè)定位。商業(yè)主題形象、檔次定位商業(yè)主題形象、檔次定位：商業(yè)檔次金字塔層級劃分，并初步設(shè)計(jì)商業(yè)建筑立面、空間風(fēng)格等的構(gòu)思和設(shè)想建議。商業(yè)管理服務(wù)定位：商業(yè)管理服務(wù)定位：主要指針對管理服務(wù)設(shè)備、設(shè)施等規(guī)劃和要求與競品項(xiàng)目的差異化定位：與競品項(xiàng)目的差異化定位：整合如差異化設(shè)計(jì)規(guī)劃、差異化主力店選擇方案、差異化商戶選擇方案、差異化品牌選擇方案、差異化經(jīng)營方

17、案等的綜合差異性定位。二、商業(yè)綜合體的定位策劃：二、商業(yè)綜合體的定位策劃：B.商圈市場定位：商圈市場定位：C.推廣定位：推廣定位：建立項(xiàng)目個(gè)性標(biāo)簽如案名、推廣名、形象推廣語等，并做好市場導(dǎo)入計(jì)劃。二、商業(yè)綜合體的定位策劃：二、商業(yè)綜合體的定位策劃：3、定位類別：、定位類別：D.經(jīng)營業(yè)態(tài)功能定位：經(jīng)營業(yè)態(tài)功能定位：經(jīng)營業(yè)態(tài)功能定義經(jīng)營業(yè)態(tài)功能定義：根據(jù)項(xiàng)目總平規(guī)劃定義每塊地的功能業(yè)態(tài)。經(jīng)營業(yè)態(tài)功能比例經(jīng)營業(yè)態(tài)功能比例：對各物業(yè)比例進(jìn)行科學(xué)定位、并確定各業(yè)態(tài)功能面積及樓層位置。與現(xiàn)有項(xiàng)目的差異化：與現(xiàn)有項(xiàng)目的差異化：從產(chǎn)品差異化方面突出項(xiàng)目設(shè)計(jì)特點(diǎn)，營造產(chǎn)品自身獨(dú)特個(gè)性。銅銅鑼鑼灣灣業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合

18、合及及布布局局定定位位三、商業(yè)綜合體的招商運(yùn)營三、商業(yè)綜合體的招商運(yùn)營加盟店：加盟店：由經(jīng)營者向品牌商戶繳納一定數(shù)額的加盟費(fèi)（額度按各品牌而定），經(jīng)營者即可獲得該品牌的使用權(quán)、貨源由品牌商戶以較高的價(jià)格折扣提供。商品代銷：商品代銷：由經(jīng)營者設(shè)立專柜，商戶按一定的價(jià)格提供貨源（價(jià)格根據(jù)貨品而定），經(jīng)營者將其商品價(jià)格上浮，再放到專柜內(nèi)出售，貨品售出后與商戶結(jié)算，上浮部分利潤由經(jīng)營者獲得。保底分成：保底分成：發(fā)展商制定一個(gè)合理的分層比例，確定最低的營業(yè)額度作為保底線，營業(yè)額高于保底線按制定的比例分成，低于確定的營業(yè)額度不作分層的一種方法，將商鋪?zhàn)饨o商戶使用。合作分成：合作分成：合作分成即從營業(yè)額中提

19、取一部分作為商場的回報(bào)（提取額度根據(jù)各行業(yè)而定），發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤。此方法風(fēng)險(xiǎn)由發(fā)展商與商戶共同承擔(dān)，使商家消除市場的顧慮。純租金：發(fā)展商直接將商鋪?zhàn)赓U給商戶使用，收取固定的租金，商戶自己經(jīng)營，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，但會(huì)使商場缺乏統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的形象。1、確定招商思路：、確定招商思路：如確定以出售經(jīng)營為主，租售并舉以獲取穩(wěn)定、良好的投資回報(bào)為目標(biāo)。2、招商方式：、招商方式：互利經(jīng)營概念：互利經(jīng)營概念：在原售價(jià)上提高5%，并以此作為開業(yè)后定期廣告投放基金。開業(yè)后成立業(yè)主委員會(huì)監(jiān)控基金投放情況。帶租約賣鋪：帶租約賣鋪：將發(fā)售樓層部分進(jìn)行返租，確定返租年數(shù)和成數(shù)，以市價(jià)的租金向商戶

20、返租，減少商戶投資風(fēng)險(xiǎn)，可在招租時(shí)向商戶收取進(jìn)場費(fèi)，從而抵消返租出租時(shí)部分空置鋪的租金損失，減低發(fā)展商承擔(dān)的資金風(fēng)險(xiǎn)。制定反租獲利計(jì)劃：制定反租獲利計(jì)劃：由返租帶出的促銷方案，為給賣家足夠信心，建議通過知名保險(xiǎn)公司承諾，3層返租的金額由發(fā)展商撥款給保險(xiǎn)公司，由保險(xiǎn)公司名義將金額返給客戶，使返租更具透明度和可信性。遞減促銷方式：遞減促銷方式：以每日遞減售價(jià)的百分比金額，成交日期越早價(jià)格越平，促使買家盡早決定購買意向，加快成交速度。三、商業(yè)綜合體的招商運(yùn)營三、商業(yè)綜合體的招商運(yùn)營3、目標(biāo)買家分析：、目標(biāo)買家分析：4、選擇促銷方式：、選擇促銷方式：根據(jù)項(xiàng)目情況做具體分析。四、開業(yè)策略：四、開業(yè)策略：

21、以具有知名度及公眾參與度的活動(dòng)方案來預(yù)熱項(xiàng)目，以求增強(qiáng)項(xiàng)目人氣，體驗(yàn)成功。例如東京六本木在最初開業(yè)的五天里，訪問人士超過了200萬人，而且森株式會(huì)社開放六本木新城這一事件，在整個(gè)周末，就是2003年4月26日、27日兩天幾乎占據(jù)了所有媒體的主要版面。資源的互相整合可以增加商業(yè)的人氣，使開業(yè)運(yùn)營更加順暢。例如，東京六本木設(shè)計(jì)新城在設(shè)計(jì)之初就進(jìn)行了周密的市場調(diào)研。利用新城的空中庭院優(yōu)勢，專門安排學(xué)生修學(xué)旅行。各個(gè)旅行社將六本木新城列為重要旅游景點(diǎn)。每年有200多萬中國的香港與臺灣游客要參觀六本木新城，因此中國口味的餐館也較多。正如東京觀光財(cái)團(tuán)在時(shí)尚東京旅游手冊所說，六本木新城正在成為東京旅游最后目

22、的地。軟件服務(wù)的提升也是商業(yè)綜合體運(yùn)營順暢的重要條件。其設(shè)置的主要原則均以人性化、便捷性為出發(fā)點(diǎn)考慮，好的商業(yè)設(shè)施整合及服務(wù)令客戶消費(fèi)舒適，增強(qiáng)停留時(shí)間。1、開業(yè)前預(yù)熱：、開業(yè)前預(yù)熱：2、運(yùn)營中各項(xiàng)資源整合：、運(yùn)營中各項(xiàng)資源整合：3、完善商業(yè)設(shè)施和服務(wù)：、完善商業(yè)設(shè)施和服務(wù)：五、租售策略：五、租售策略：對于項(xiàng)目所在地商鋪投資未形成熱點(diǎn)的商業(yè)項(xiàng)目，一般會(huì)采用售后包租模式，采用此模式項(xiàng)目必須有相關(guān)的招商實(shí)施計(jì)劃和完善的后期運(yùn)營保障措施。售后包租模式需要成立專門的操作公司，負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營和后期招商，并負(fù)責(zé)給物業(yè)業(yè)主定期固定回報(bào)。售后包租年限一般為5-8年，最長不超過10年，包租回報(bào)一般為每年6-8%，

23、前低后高。前期售后包租的回報(bào)，按年度支付可抵項(xiàng)目售價(jià)。對于大型商業(yè)綜合體往往采用租售并舉策略，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化為目標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)把握銷售時(shí)機(jī)，做好銷售次序和營銷策略的整體把控。做好銷售區(qū)和持有區(qū)的劃分，對與商業(yè)主力店一同開發(fā)的中小型商業(yè)，可在主力店簽約入駐或開業(yè)后再行銷售，以提高銷售價(jià)格、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化。在一線稱呼四的優(yōu)越地段、中心城市的核心地段開發(fā)商業(yè)綜合體，如規(guī)劃有高星級酒店、高端商業(yè)等產(chǎn)品，并且物業(yè)生氣潛力較大、現(xiàn)金流收益較好的，可以考慮先行持有該物業(yè)，以獲得物業(yè)升值和租金雙重收益。對于被動(dòng)持有的大型商業(yè)主力店或大賣場，應(yīng)加強(qiáng)后期運(yùn)營管理，培育商業(yè)品牌和成熟度，使物業(yè)最大化升值

24、。1、售后包租：、售后包租：2、租售并舉：、租售并舉：六、開發(fā)團(tuán)隊(duì)職能架構(gòu)：六、開發(fā)團(tuán)隊(duì)職能架構(gòu)：第三章：商業(yè)綜合體產(chǎn)品研究第三章：商業(yè)綜合體產(chǎn)品研究一、產(chǎn)品組合和發(fā)展模式：一、產(chǎn)品組合和發(fā)展模式：1、綜合體定義及產(chǎn)品組合：、綜合體定義及產(chǎn)品組合：在國外已經(jīng)發(fā)展成熟，但在中國仍處于開拓發(fā)展期。上海的新天地項(xiàng)目屬于國內(nèi)比較成功的案例。雖然豪布斯卡（HOPSCA）在國外受到企業(yè)的推崇，但是它的選址與興建卻有著嚴(yán)格的要求和標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格的要求和標(biāo)準(zhǔn)。城市綜合體，又稱“豪布斯卡（HOPSCA）”。豪布斯卡（HOPSCA）是一種源于歐美的造城理念，1986年最先誕生于巴黎的拉德芳斯，后興于紐約之心臟曼哈頓，

25、東京之核心六本木，是現(xiàn)代地產(chǎn)所能達(dá)到的最高形態(tài)。所謂所謂“豪布斯卡豪布斯卡”（HOPSCA）就是由酒店（）就是由酒店（HOTEL）寫字樓）寫字樓（OFFICE）停車場（）停車場（PARKING）大型綜合購物中心（）大型綜合購物中心（SHOPPING MALL）娛樂空間（）娛樂空間（CONVENTION）國際公寓（）國際公寓（APARTMENT）的復(fù)）的復(fù)合體。合體。因此，產(chǎn)品的組合多半根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件進(jìn)行對寫字樓、酒店、購物中心、寫字樓、酒店、購物中心、娛樂空間、公寓等娛樂空間、公寓等多項(xiàng)因素的自由組合。2、業(yè)態(tài)組合案例分析、業(yè)態(tài)組合案例分析以銅鑼灣廣場為例以銅鑼灣廣場為例一、產(chǎn)品組合和發(fā)展模

26、式：一、產(chǎn)品組合和發(fā)展模式：3、發(fā)展模式：、發(fā)展模式：一、產(chǎn)品組合和發(fā)展模式：一、產(chǎn)品組合和發(fā)展模式：一、產(chǎn)品組合和發(fā)展模式：一、產(chǎn)品組合和發(fā)展模式：3、發(fā)展模式：、發(fā)展模式：模式一模式一:各種功能均衡發(fā)展的模式各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：模式二：以寫字樓為核心的模式以寫字樓為核心的模式一、產(chǎn)品組合和發(fā)展模式：一、產(chǎn)品組合和發(fā)展模式：3、發(fā)展模式：、發(fā)展模式：模式三：模式三：以酒店為核心的模式以酒店為核心的模式一、產(chǎn)品組合和發(fā)展模式：一、產(chǎn)品組合和發(fā)展模式：3、發(fā)展模式：、發(fā)展模式：一、產(chǎn)品組合和發(fā)展模式：一、產(chǎn)品組合和發(fā)展模式：3、發(fā)展模式：、發(fā)展模式：模式四：模式四：以商業(yè)為核心的模式以

27、商業(yè)為核心的模式二、動(dòng)線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：二、動(dòng)線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：1、動(dòng)線規(guī)劃、動(dòng)線規(guī)劃以銅鑼灣為例說明動(dòng)線規(guī)劃的原理以銅鑼灣為例說明動(dòng)線規(guī)劃的原理二、動(dòng)線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：二、動(dòng)線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：2、交通規(guī)劃、交通規(guī)劃以銅鑼灣商業(yè)為例說明綜合體交通規(guī)劃以銅鑼灣商業(yè)為例說明綜合體交通規(guī)劃周邊道路交通分析周邊道路交通分析二、動(dòng)線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：二、動(dòng)線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：2、交通規(guī)劃、交通規(guī)劃以銅鑼灣商業(yè)為例說明綜合體交通規(guī)劃以銅鑼灣商業(yè)為例說明綜合體交通規(guī)劃四周道路交通分析四周道路交通分析二、動(dòng)線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：二、動(dòng)線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：2、交通規(guī)劃、交通規(guī)劃以銅鑼灣商業(yè)為例說明綜合體交通規(guī)劃以銅鑼灣商

28、業(yè)為例說明綜合體交通規(guī)劃首層及廣場首層及廣場二、動(dòng)線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：二、動(dòng)線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：2、交通規(guī)劃、交通規(guī)劃以銅鑼灣商業(yè)為例說明綜合體交通規(guī)劃以銅鑼灣商業(yè)為例說明綜合體交通規(guī)劃二層二層二、動(dòng)線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：二、動(dòng)線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：2、交通規(guī)劃、交通規(guī)劃以銅鑼灣商業(yè)為例說明綜合體交通規(guī)劃以銅鑼灣商業(yè)為例說明綜合體交通規(guī)劃三層三層二、動(dòng)線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：二、動(dòng)線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：2、交通規(guī)劃、交通規(guī)劃以銅鑼灣商業(yè)為例說明綜合體交通規(guī)劃以銅鑼灣商業(yè)為例說明綜合體交通規(guī)劃四層四層三、室內(nèi)裝修和公共空間：三、室內(nèi)裝修和公共空間：l空間尺度大空間尺度大 與城市規(guī)模相匹配；與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系；與室

29、外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)；成為多功能的聚集點(diǎn)。l豐富的空間形式豐富的空間形式統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)；利用平臺、天橋等形成空間的流通和差異。1、室內(nèi)外空間特征：、室內(nèi)外空間特征：A.室內(nèi)外空間特征：室內(nèi)外空間特征：2、室內(nèi)外裝飾、室內(nèi)外裝飾以東京六本木項(xiàng)目為例說明以東京六本木項(xiàng)目為例說明三、室內(nèi)裝修和公共空間：三、室內(nèi)裝修和公共空間：A.室內(nèi)外空間特征：室內(nèi)外空間特征：室內(nèi)墻壁多采用仿石材裝飾，有些柱子采用不銹鋼金屬裝飾，電梯內(nèi)部采用木材高檔裝飾，用料豐富，施工非常精細(xì) 主要入口大門的裝飾效果主要入口大門的裝飾效果 頂棚何入口空間采用鋼架造型，營造豐富的視覺感受頂棚何入口空間采用鋼架造型，營造豐富的視覺感受

30、三、室內(nèi)裝修和公共空間：三、室內(nèi)裝修和公共空間：A.室內(nèi)外空間特征：室內(nèi)外空間特征：2、室內(nèi)外裝飾、室內(nèi)外裝飾以東京六本木項(xiàng)目為例說明以東京六本木項(xiàng)目為例說明入口空間裝飾入口空間裝飾：水幕墻上部采用黑色大理石裝飾，下面采用玻璃裝飾，與周圍的黃色柱子形成明顯對比；右圖為中庭立面與空中天橋裝飾效果。l每種功能有其特定的運(yùn)行時(shí)間范圍；每種功能有其特定的運(yùn)行時(shí)間范圍；l各功能在時(shí)間上的銜接；各功能在時(shí)間上的銜接；l各功能在內(nèi)容上相互補(bǔ)充；各功能在內(nèi)容上相互補(bǔ)充；l整個(gè)大樓保持整個(gè)大樓保持24小時(shí)的繁榮。小時(shí)的繁榮。三、室內(nèi)裝修和公共空間：三、室內(nèi)裝修和公共空間：4、全天服務(wù)、協(xié)調(diào)互補(bǔ)特征、全天服務(wù)、協(xié)

31、調(diào)互補(bǔ)特征3、設(shè)施特征、設(shè)施特征l大眾化大眾化l高科技、高智能的集合；高科技、高智能的集合；l室內(nèi)交通：室內(nèi)交通：高速電梯自動(dòng)扶梯觀光電梯l通訊：通訊：電話、電報(bào)、電傳電視電腦網(wǎng)絡(luò)。l安全系統(tǒng)：安全系統(tǒng)：電視系統(tǒng)監(jiān)聽系統(tǒng)緊急呼叫系統(tǒng)三、室內(nèi)裝修和公共空間：三、室內(nèi)裝修和公共空間：B.公共空間：公共空間：1、地面及裝飾導(dǎo)示、地面及裝飾導(dǎo)示2、大門外公共空間地面和露天舞臺頂棚、大門外公共空間地面和露天舞臺頂棚 柱子的金屬裝飾柱子的金屬裝飾四、景觀主題設(shè)計(jì)：四、景觀主題設(shè)計(jì)：l應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論；l景觀豐富、環(huán)境宜人；l標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段；1、景觀與環(huán)境特征

32、、景觀與環(huán)境特征露天廣場露天廣場高達(dá)高達(dá)10米的巨蜘蛛象征世界各地的人聚集在一起，交流新的信息米的巨蜘蛛象征世界各地的人聚集在一起，交流新的信息 空中露天步行道裝飾空中露天步行道裝飾五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：1、立面、立面以北京銀泰為例說明以北京銀泰為例說明n 項(xiàng)目概況：項(xiàng)目概況：本案集頂集寫字樓、超五星級酒集寫字樓、超五星級酒店、酒店式公寓及高檔商業(yè)店、酒店式公寓及高檔商業(yè)于一體的“高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高品味”建筑綜合體。項(xiàng)目建設(shè)用地面積31305，總建筑面積35萬，由三棟塔樓組成。中央主樓為酒店公寓，63層，高249.9米，為長安街沿線最高的建筑。東西兩棟寫字樓42層，高18

33、6米。裙房4層，高24米，為高級商業(yè)配套，將三棟塔樓交通連接成為四通八達(dá)的一個(gè)整體。地下有1600個(gè)機(jī)動(dòng)車位。五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：1、立面、立面以北京銀泰為例說明以北京銀泰為例說明n 布局借鑒傳統(tǒng)做法：布局借鑒傳統(tǒng)做法：采用傳統(tǒng)的對稱造型，塑造穩(wěn)重端凝的建筑形象中間高，兩邊低，體現(xiàn)傳統(tǒng)官式建筑的精髓建筑造型方正、質(zhì)樸五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：1、立面、立面以北京銀泰為例說明以北京銀泰為例說明傳統(tǒng)紋飾(窗扇、燈籠）建筑化形狀方正，暗喻印鑒與內(nèi)部的幾何化玻璃古亭造型形成對比傳統(tǒng)符號現(xiàn)代化傳統(tǒng)紋飾比例異化n 建筑細(xì)部借鑒傳統(tǒng)做法：建筑細(xì)部借鑒傳統(tǒng)做法：五、立

34、面和廣告位設(shè)計(jì)：五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：1、立面、立面以北京銀泰為例說明以北京銀泰為例說明n 建筑細(xì)部借鑒傳統(tǒng)做法：建筑細(xì)部借鑒傳統(tǒng)做法：在標(biāo)志性樓棟的節(jié)點(diǎn)部位如屋頂、底層等處飾以中式元素在近人尺度的底部局部采用中式元素主體造型對稱、堅(jiān)實(shí)，氣質(zhì)穩(wěn)重端莊五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：1、立面、立面以北京銀泰為例說明以北京銀泰為例說明n產(chǎn)品演繹：產(chǎn)品演繹：高層建筑造型高層建筑造型造型對稱、堅(jiān)實(shí)線條簡潔超高層以中式元素突出頂部多層建筑、保護(hù)建筑和底部公共空間多層建筑、保護(hù)建筑和底部公共空間由于多層建筑尺度近人，故此在細(xì)部處理上可多借鑒當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)建筑因素借鑒傳統(tǒng)街區(qū)的形式，形成有引導(dǎo)性的交

35、通系統(tǒng)和圍合感強(qiáng)烈的停留空間形成適宜開展室外經(jīng)營的過渡空間居住區(qū)底部公共空間居住區(qū)底部公共空間宜借鑒江南園林空間的處理手法，靈活、自由，有收有放城市綜合體之住宅與商業(yè)銜接參考城市綜合體之住宅與商業(yè)銜接參考五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：2、店招及廣告位的設(shè)計(jì)、店招及廣告位的設(shè)計(jì)五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：步行街與店招的設(shè)計(jì)步行街與店招的設(shè)計(jì)2、店招及廣告位的設(shè)計(jì)、店招及廣告位的設(shè)計(jì)五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：特色標(biāo)志包裝與參考特色標(biāo)志包裝與參考2、店招及廣告位的設(shè)計(jì)、店招及廣告位的設(shè)計(jì)第四章：商業(yè)綜合體的盈利與資本運(yùn)作第四章：商業(yè)綜合體的盈利與資本運(yùn)

36、作一、盈利模式研究：一、盈利模式研究：功能種類功能種類模式一：模式一：酒店、寫字樓、商場酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式衡發(fā)展的模式模式二：模式二：以寫字樓為核心功能以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式的發(fā)展模式模式三：模式三：以酒店為核心功能以酒店為核心功能的發(fā)展模式的發(fā)展模式模式四：模式四：以商業(yè)為核心功能的以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式發(fā)展模式酒店酒店外包經(jīng)營外包經(jīng)營-外包經(jīng)營外包經(jīng)營外包經(jīng)營外包經(jīng)營寫字樓寫字樓銷售銷售/出租出租銷售銷售/出租出租出租出租銷售銷售/出租出租商場商場自行經(jīng)營自行經(jīng)營/出租出租一般出租一般出租自行經(jīng)營自行經(jīng)營/出租出租自行經(jīng)營自行經(jīng)營/

37、出租出租公寓公寓銷售銷售/出租出租銷售銷售/出租出租一般出租一般出租銷售銷售/出租出租特征特征各功能可自營、銷售、各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和出租，且互不依賴和影響，有可長期收益影響，有可長期收益的，也有可短期回收的，也有可短期回收資金的資金的各功能可銷售或出租，各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租公寓收益受寫字樓租售情況的影響售情況的影響全為出租或經(jīng)營，全為出租或經(jīng)營，寫字樓、商場、公寫字樓、商場、公寓受酒店經(jīng)營情況寓受酒店經(jīng)營情況影響較大影響較大各功能可自營、銷售、各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和出租，且互不依賴和影響影響1、四種主要模式下的盈利方式：、四種主要模式下的盈

38、利方式：一、盈利模式研究：一、盈利模式研究：2、購物中心的經(jīng)營方式：、購物中心的經(jīng)營方式：經(jīng)營方式經(jīng)營方式適用情況適用情況自營企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力自營為主，招商為輔企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力，但擴(kuò)大規(guī)模，充實(shí)服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營業(yè)務(wù)以外的商戶作為補(bǔ)充。自營為輔，招租為主企業(yè)缺乏商場經(jīng)營管理能力或營運(yùn)資金不足全部招租企業(yè)無商場經(jīng)營管理能力委托管理公司經(jīng)營管理企業(yè)無商場經(jīng)營管理能力（1）萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的）萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式模式一、盈利模式研究：一、盈利模式研究：3、萬達(dá)商業(yè)的盈利模式：、萬達(dá)商業(yè)的盈利模式：萬達(dá)地產(chǎn)的商業(yè)模式精髓“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)現(xiàn)金流滾資產(chǎn)

39、”的模式，享受房地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)溢價(jià)雙重利潤。受益于環(huán)節(jié)銜接的精巧，以及對早前失敗經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，目前萬達(dá)的模式已經(jīng)走上了一條“通路”。一、盈利模式研究：一、盈利模式研究：3、萬達(dá)商業(yè)的盈利模式：、萬達(dá)商業(yè)的盈利模式：（2）產(chǎn)業(yè)鏈條上游的多重資源整合打造競爭力：）產(chǎn)業(yè)鏈條上游的多重資源整合打造競爭力：一、盈利模式研究：一、盈利模式研究：3、萬達(dá)商業(yè)的盈利模式：、萬達(dá)商業(yè)的盈利模式：在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，房企一般面臨五難：定位難、規(guī)劃難、招商難、管理定位難、規(guī)劃難、招商難、管理難、資金難。難、資金難。萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)的競爭力打造上，也正是圍繞解決上述五點(diǎn)進(jìn)行的。目前，萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已具備了五重優(yōu)勢：政

40、府支持、選址優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、商戶資源優(yōu)勢、商業(yè)模式優(yōu)勢。圍繞這五重優(yōu)勢進(jìn)行的一系列商業(yè)資源整合，使萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)平臺具備了突出的競爭力。作為國內(nèi)為數(shù)不多、投資規(guī)模最大的連鎖商業(yè)地產(chǎn)商，萬達(dá)大型城市綜合體“大型購物中心大型購物中心+五星級酒店五星級酒店+寫字樓寫字樓+住宅住宅+國際品牌商家國際品牌商家”的產(chǎn)品模式，相當(dāng)于一個(gè)高品質(zhì)、小型商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)，受到了地方政府的極大歡迎。萬達(dá)成為政府招商的座上賓，在選址、地價(jià)、配套等方面，均享受非常優(yōu)惠的政策支持。既有政策的軟環(huán)境支持，又有實(shí)質(zhì)性的地價(jià)優(yōu)惠。（3）訂單模式與商業(yè)模式的配合）訂單模式與商業(yè)模式的配合3、萬達(dá)商業(yè)的盈利模式與發(fā)展戰(zhàn)略：、萬達(dá)商業(yè)

41、的盈利模式與發(fā)展戰(zhàn)略：聯(lián)合發(fā)展：聯(lián)合發(fā)展：與萬達(dá)簽約的主力店商家中包括多家緊密型合作伙伴，雙方約定無論萬達(dá)到什么地方開發(fā)萬達(dá)廣場，這些合作伙伴都要跟隨開店。平均租金：平均租金：將全國的城市分三等租金（一等是北京、上海、廣州；二等是省會(huì)城市；三等是其他城市),節(jié)約談判時(shí)間，保證談判速度。先租后建：先租后建：招商在前，建設(shè)在后。由于萬達(dá)廣場在開工前，大部分商業(yè)面積都已確定租戶，且約定商業(yè)廣場從建成后的第91 天起開始計(jì)租，因此租戶不管進(jìn)沒進(jìn)場，購物中心只要開業(yè)，一兩個(gè)月就能收到租金。技術(shù)對接：技術(shù)對接：也叫共同設(shè)計(jì)。首先由戰(zhàn)略合作伙伴提出需求要多大的面積、高度、出入口、交通體系等，再由萬達(dá)做出方案

42、來認(rèn)證，是否合適，提出意見，等設(shè)計(jì)圖紙確定之后，雙方正式簽訂一個(gè)具有法律效力的確認(rèn)書。一、盈利模式研究：一、盈利模式研究：（1）銀行資金）銀行資金貸款類型包括：土地抵押貸款、開發(fā)貸款、資產(chǎn)抵押貸款、資金貸款、租約抵押貸款和銀行貸款的異地使用等。二、融資與資本退出模式研究二、融資與資本退出模式研究1、資本融資：、資本融資：（2）國內(nèi)私募）國內(nèi)私募 以萬達(dá)為例，與麥格理在2005 年完成的9 項(xiàng)商業(yè)物業(yè)的24%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，涉及資金高達(dá)32 億元；配合A 股上市進(jìn)程，與建銀國際已完成的股權(quán)私募，具體金額不詳（有調(diào)研信息為10 億元左右），未來萬達(dá)為配合上市進(jìn)程，仍將增加戰(zhàn)略投資者。（3）海外融資渠道）

43、海外融資渠道 證券市場融資渠道和境外融資渠道（4）銷售回款：）銷售回款：銷售部分資金作為回籠資金（5）信托融資：）信托融資：國內(nèi)信托融資的綜合成本普遍在12%左右萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需資金，約20%由萬達(dá)直接投資“銷售利潤+內(nèi)部資金調(diào)配”；商業(yè)地產(chǎn)約60%投資向項(xiàng)目當(dāng)?shù)劂y行貸款；另20%左右由主力店企業(yè)自己投資如沃爾瑪，前臺、后臺、配供系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)和結(jié)算系統(tǒng)等均由企業(yè)自行設(shè)計(jì)投資。二、融資與資本退出模式研究二、融資與資本退出模式研究（1）、公開上市發(fā)行）、公開上市發(fā)行 直接上市直接上市：可分為國內(nèi)直接上市和國外直接上市。買殼上市買殼上市：買殼上市是指非上市公司按照法律規(guī)定和股票上市交易規(guī)則，通過協(xié)議方式或二級市場收購方式收購上市公司，并取得控股權(quán)來實(shí)現(xiàn)間接上市的目的。2、資本退出：、資本退出：（2）、兼并與收購）、兼并與收購：股份轉(zhuǎn)讓；吸收合并 風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)買進(jìn)（3）、破產(chǎn)清理）、破產(chǎn)清理 風(fēng)險(xiǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)反映在高比例的投資失敗上，相當(dāng)大部分的風(fēng)險(xiǎn)投資不很成功，且越是處于早期投資的風(fēng)險(xiǎn)投資失敗率越高。因此，對風(fēng)險(xiǎn)投資者來說，一旦確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)失去了發(fā)展的可能或成長太慢，不能給予預(yù)期的高回報(bào)，就要果斷地退出，將收回的資金用于下一個(gè)投資循環(huán)。THE ENDTHANK YOU!