1、中信廬山西海中信廬山西海 商業項目前期方案商業項目前期方案現階段我司工作成果 經過同中信公司南昌分司進一步的溝通，雙方明確了項目一期的商業招商重點和業態，根據溝通內容，我司召開西海項目專題會，并啟動了重點商家招商工作。現對工作初步成果做如下說明：超市業態：入住意向2家；高爾夫系列：意向客戶2家；餐飲業態：意向客戶1家；禮品業態：意向客戶5家；文化創意工作室：意向考察2家；目錄目錄市場背景市場背景1.項目介紹項目介紹2.定位分析定位分析3.業態分布業態分布4.經營管理經營管理5.一、市場背景一、市場背景廬山西海風景名勝區于2005年被授予國家重點風景名勝區,屬特大型風景區，規劃總面積680平方公
2、里。位于江西省北部九江市、廬山西麓，昌九工業走廊中段，地跨永修、武寧兩縣。跨越南昌、武漢、長沙、合肥四個省會城市的十字交匯地；區位優勢非常優越，景區交通十分便利，105、316國道和西海旅游高速公路貫穿全境，福銀高速、大廣高速、京九鐵路擦肩而過，九江機場、昌北機場分列兩翼。地處“鄱陽湖經濟區”及“沿江經濟帶”。二、項目介紹二、項目介紹 廬山西海項目自2005年國務院規劃批準了680公里的旅游地產，中信地產將投資120億元傾情打造商業旅游項目；目前一期開發項目7平方公里，總建筑面積100萬平方米，投資60億。可以說西海旅游地產項目給江西的經濟發展帶來巨大的商機。項目確定了以生態保護性開發為原則的
3、戰略定位和總體規劃。該項目啟動分為養生度假區、生態娛樂區、會務康體區以及運動休閑區4大主題區域，以“身心修養”為核心價值；通過對區內生態契約、休閑養生、商務會議、紳士運動、教育培訓等一系列特色主題的精心設計，使客戶在體驗良好生態社區的同時，享受一站式度假服務。二、項目介紹二、項目介紹該項目建成后將成為景區乃至江西省生態旅游的一張新名片。預計進駐西海的人群總量大概2000人。而面對一期項目的開發，將要打造商業街來促進一期項目各業態的銷售，那我們應該怎樣去思考這個問題？我們應該怎么來打造這個商業街項目，我們的優勢及劣勢在哪里，首先把這個問題解決掉，才能更好的進行下一步。二、項目介紹二、項目介紹項目
4、優勢項目優勢&劣勢分析劣勢分析優勢：優勢：1資源優勢2區位優勢 3客源市場優勢 4品牌優勢 5政府支持 西海風情街西海風情街 劣勢劣勢.：1基礎設施不完善2顧客被分流3周邊環境有待開發，商業氛圍不夠濃郁1.資源優勢資源優勢優優勢勢稀缺資源文化修養絕美景觀身心修養心靈論壇禪學文化國學藝術獨特性獨特性層次豐富，功能復合動靜結合，完整體驗（吃/住/玩/逛/游/養）四季景觀：表演/會議/寺廟（觀/賞/思/悟）遠離喧囂，寧靜身心，打造世界知名度假旅游勝地 專業性專業性專業機構經營管理商業/酒店/溫泉/SPA娛樂/運動/文化/養生 組合性 廬山西海位于江西省西北部，地處廬山和南昌之間，區位優勢明顯。距南昌
5、市80公里，九江市100公里，南距南昌昌北機場72公里，北距九江馬回嶺機場60公里，京九鐵路、昌九高速公路、105國道和3 16國道穿境而過，區位優勢突出。2.區位優勢區位優勢優優勢勢3.客源市場優勢客源市場優勢優優勢勢整合廬山西海相關特色服務資源+整合中信集團內容優質資源專屬服務，打造“一對一”專屬“中信會”會員服務，將在旅游、度假、理財、培訓、修養等一系列活動，以提升中信地產增值服務能力為目標。中信銀行VIP中信地產VIP中信信托理財VIP中信書店VIP中信國安VIP中信銀行VIP政府官員國外游客國內高端人士+廬山西海與廬山、吳城鎮國際濕地國家級自然保護區構成贛北旅游體系中的金三角。廬山西
6、海與廬山、吳城鎮國際濕地國家級自然保護區構成贛北旅游體系中的金三角。西海可借廬山等品牌，納入九江廬山大旅游經濟圈，成為一處新的集觀光旅游、休閑度假于一體的綜合景區。4.品牌優勢品牌優勢優優勢勢西海旅游地產項目是國務院批準下發的地塊。西海有著歷史悠久，資源豐富，是國家的一個代表。此開發旅游地產是大勢所趨，前景無可估量，我們此時重金打造商業街無疑是最好的選擇。5.政府支持政府支持優優勢勢當地現狀是基礎設施建設不夠完善。旅游的吃、住、行、購、娛與景區不相匹配。如餐飲設施檔次低、衛生條件較差；住宿設施數量少，檔次低，配套性差；幾個主要景點沒有上等級的旅游道路，造成景區交通不便。劣劣勢勢1.基礎設施不完
7、善基礎設施不完善顧客被分流的壓力。周邊景區旅游業的發展，對廬山西海的客源市場產生強烈競爭(特別是廬山，星子，黃山等具有較為獨特的文化旅游資源的景點)，同時在全國都在加大旅游開發力度的形勢下，廬山西海還要面臨來自中部地區的競爭。地方保護主義和條塊分割等弊端也將減少廬山西海的客流。2.顧客被分流顧客被分流劣劣勢勢周邊環境經濟有待開發，商業氛圍不夠濃郁，由于本項目是開剛發的地塊，緊鄰鄱陽湖，周邊是人煙稀少，交通往來少，商業經濟不繁華，這一切值得我們深思熟慮。3.商業氛圍不夠濃郁商業氛圍不夠濃郁劣劣勢勢解決問題解決問題（1）（2）（3）（4）積極創建廬山積極創建廬山西海品牌形象西海品牌形象 加大品牌宣
8、傳加大品牌宣傳力度力度 搭建一條黃金搭建一條黃金走廊走廊 客流帶動商業客流帶動商業活力活力(1)積極創建廬山西海品牌形象積極融入大廬山，大打廬山牌，同時注意突出本景區特色。借助廬山西海擁有的豐厚旅游風景資源和悠久的文化宗教歷史嗎，來打造具有特定文化內涵的旅游品牌。對外創建品牌形象，同時加強當地經營者和群眾維護廬山西海品牌形象的意識。解決問題解決問題(2)加大品牌宣傳力度運用旅游定位營銷策略，注重創造旅游需求，制造消費者滿意的景區，提供優質服務，使獨具魅力的廬山西海使游客對其產生情感，并通過他們的口碑對廬山西海進行宣傳。采取“請進來，走出去”的方式，通過參加組織新聞發布會、旅游博覽會、交易會、邀
9、請海外旅游商和媒體考察等活動，著力進行廬山西海山水旅游形象宣傳。加大宣傳此商業街獨特的體驗方式。解決問題解決問題（3）搭建一條黃金走廊為吸引游客到此地觀光旅游還需要搭建一條黃金通道，廬山與西海這條黃金線路搭建交通旅游線路，去廬山旅游的高端客戶，可以憑通道到西海一游，此標”通道通向西海旅游方向”。解決問題解決問題（4）客流帶動商業活力 要想帶動商業街的熱捧，需要我們給商業街怎么定位，注入什么的主題，填補西海旅游休閑購物商業的空白，優化旅游產業結構，就看怎么打造此商業街，接下來我們就圍繞項目本身的主題商業街進行定位闡述。解決問題解決問題三、定位分析思考三、定位分析思考塞納河畔，在浪漫中沉醉了數百年
10、的“香榭麗舍大道”，擁有著諸如凱旋門等數十個聞名遐邇的建筑，上百個名牌店在歲月的洗禮中蛻變為一個個人文符號。顧客在度假之余，更像一個溫情旅者，在櫥窗前遐想、在白鴿群里旋轉身姿敏銳的我們已經捕捉到商業活力永續的靈魂“旅游人文”，并依此開發出一種全新的商業模式旅游休閑為主題的商旅步行街，它是一種國際領先的商業模式，它源自歐美，脫胎于Shopping Mall和商旅步行街，其商旅步行街，核心理念是利用建筑、空間、園林、文學等藝術手段，為每一種業態、每一個品牌都注入濃厚的旅游文化元素，接合本案一期開發的主題項目，高端商務會所及酒店，休閑度假，養生，水上健身運動，高爾夫等這些高端業態休閑項目。當地旅游景
11、點只有傳統的白天經濟，而夜間經濟不發達，導致一些游客白天游玩后晚上啟程，但隨著市場競爭力的變化，以無法滿足游客者的們需求，應該倡導全天侯的經營模式，白天旅游為主，夜間以經濟為輔的消費模式，使項目成為當地市場上的亮點，增強項目競爭優勢，促進項目迅速占領市場。三、定位分析思考三、定位分析思考三、總體定位三、總體定位首席新都市商旅風情街典范集餐飲、酒吧、購物、娛樂、養生、休閑度假為一體的一站式消費體驗，更能喚醒心靈，賦予你旖旎的旅者人生。市場定位:西海全天侯經濟倡導者目標客群：中信集團VIP客戶、政府官員、國外游客及國內高端人士功能定位：休閑娛樂為一體的體驗式消費。案名：西海風情街三三.消費群體定位
12、消費群體定位西海商旅項目針對兩種人群：一、高端人群及社會精英，崇尚高品質生活狀態；二、大眾消費人群，有一定物質追求也有一定的精神追求但都不是高端，他們提倡的是合理消費。而我們圍繞一期主題項目的開發，和目標群體的定位，此商旅風情街業態將打造中高端精品餐飲休閑購物街；三、旅游消費人群，為滿足這部分客人，設立旅游特色精品街區、店面，提供旅游特色產品，省內特產；四四.業態定位業態定位中高檔餐飲美食琳瑯滿目購物街區運動娛樂天地精美自選超市休閑養生會館運動娛樂天地四四.主題列舉主題列舉二六三四五一運動娛樂快樂購物休閑養生精美超市高檔禮品特色餐飲第一大主題特色美食：鄱陽湖生產豐富的魚類等水產品，廬山出產養生
13、滋補植物類原生態食物。兩者結合形成特色餐飲系列第二大主題運動娛樂：水上運動、高爾夫及本地特色旅游，形成戶外運動用品、漁具，高爾夫器材等精品專賣第三大主題快樂購物：大中型商品超市，中高檔購物廣場！第四大主題休閑養生：天然的溫泉形成得天獨厚的SPA，健康水療養生第五大主題精美超市：由于周邊的居住群體較少，商業氛圍幾乎為零，此時我們打造2000平米的精美超市，來滿足當地居民生活需要第六大主題高檔禮品：根據項目定位，消費人群主要是中高端人群，消費環境是開放性的，對于設定高檔禮品店，一方面顯示整體商業街形象，另一方面滿足游客滿載而歸四四.主題列舉主題列舉業態定位說明業態定位說明根據此項目在江西廬山旅游景
14、點區，我們設想定位一些相對中高檔一些業態以此吸引游客。比如江西特產、工藝品等，打造一種業態豐富而不奢華此項目購物街區，周邊駐扎一些消費檔次一般的居民，對于此類人群我們認為在打造購物街的同時把此類消費人群拉攏過來，做一些為滿足日常生活用品的自選超市旅游地產商業配套一般高端人群聚集的地方，因為消費較為高端，對于成功人士花錢購買禮品應不在話下，選擇什么樣的禮品，以及什么樣的禮品更具有意義，這是我們需要考慮的四四.主題列舉主題列舉四四.業態品牌業態品牌 潘陽湖銀魚 阿迪耐克、釣魔漁具、迪佳漁具一一一一三三四四五五六六二二特色購物街區華夏良子.頤生錦城康體養生.金鱗man、中型品牌超市景德鎮瓷器、李渡毛
15、筆、廬山云霧茶特色餐飲特色餐飲餐飲系列我們可以引進來國內各地區的各種特色風味的餐飲。各餐廳環境舒適、口餐飲系列我們可以引進來國內各地區的各種特色風味的餐飲。各餐廳環境舒適、口味地道、消費經濟、一味一家。在這里吃遍中外美食。有個說法是味地道、消費經濟、一味一家。在這里吃遍中外美食。有個說法是“吃通街吃通街”，我，我們希望能在西海能完成這個，再一次打造們希望能在西海能完成這個，再一次打造“食在西海食在西海”的美譽，的美譽，“足不出戶足不出戶”吃遍吃遍中國的傳奇，在西海商風情街街上成為一顆璀璨的明珠。中國的傳奇，在西海商風情街街上成為一顆璀璨的明珠。酒酒藏藏酒酒窖窖酒酒吧吧門面大、裝修豪華，以賣高檔
16、洋酒、紅酒為主，在餐門面大、裝修豪華，以賣高檔洋酒、紅酒為主，在餐館叢中亮相，可引入納帕谷酒窖、駿德業等。店內設館叢中亮相，可引入納帕谷酒窖、駿德業等。店內設有不同的品酒區，顧客可坐在舒服的靠椅上，邊品酒，有不同的品酒區，顧客可坐在舒服的靠椅上，邊品酒，邊讀時尚雜志，同時欣賞窗外的都市風景。邊讀時尚雜志，同時欣賞窗外的都市風景。運動娛樂運動娛樂針對高端商務運動，如水針對高端商務運動，如水上運動、高爾夫及高層次上運動、高爾夫及高層次消費精品專賣店。消費精品專賣店。娛娛樂樂尋找國內知名的娛樂商務會所為一個主題。尋找國內知名的娛樂商務會所為一個主題。讓人們在西海能夠享受休閑、度假的同時，讓人們在西海
17、能夠享受休閑、度假的同時，也不缺帶些娛樂性質的活動也不缺帶些娛樂性質的活動 快樂購物快樂購物讓人們在西海享受休閑、度假的同時，也能讓人們在西海享受休閑、度假的同時，也能享受到購物所帶來的愉悅心情享受到購物所帶來的愉悅心情！健康養生健康養生養生健體是一個不可缺少的休閑方式，一種即可修身養性亦有可強身健體。我們spa養生會所，它帶來不一樣的體驗和感受，包括健體、醫療、美容、美體、水療、按摩等，讓顧客通過體驗感受親臨大自然的感覺，即安靜、舒適。休閑度假休閑度假商業配套高檔奢侈品業態商業配套高檔奢侈品業態 高檔奢侈品的存在、代表富有而華麗的象高檔奢侈品的存在、代表富有而華麗的象征征 五、經營理念五、經
18、營理念體驗：體驗：全新的消費模式 全新的商務理念 全新的生活理念 品質：品質：品質化規劃理念 品質化開發概念 品質化的人居理念品質化的人性管理 街區：街區：高品質生活 高品質商業 空間融合 商居“城”生活“城”開放：開放：兼容并包人文環境 溝通交流 區域整合 西海風情街西海風情街五、運營模式五、運營模式統一招商統一招商統一銷售統一銷售統一推廣統一推廣 統一包裝統一包裝西海風情街西海風情街統一運營統一運營結束語一個即將閃亮登場的中信廬山西海項目一個厚積薄發、創造傳奇的新生廬山西海品牌西海尊貴的代名詞，秉承“黃金品牌、專項旅游、專業管理、財富保證”的優勢原則，成為西海經典、潮流、創新、永續的化身。無限空間里，感恩著你我的勤奮進取、風雨同舟。廬山西海，邀您共創美好未來！永聯恒泰商業管理機構締造商業傳奇！北京永聯恒泰商業管理顧問機構北京永聯恒泰商業管理顧問機構地址：北京朝陽區長安驛大廈地址：北京朝陽區長安驛大廈7層層電話：電話：網址：網址：郵箱：郵箱：感謝您的聆聽感謝您的聆聽!
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