1、茶園新區(qū)項目分析探討智派營銷目 錄一、茶園新區(qū)簡介一、茶園新區(qū)簡介1、地理位置、地理位置2、新區(qū)功能定位、新區(qū)功能定位3、新區(qū)交通發(fā)展?fàn)顩r、新區(qū)交通發(fā)展?fàn)顩r二、近十年土地情況二、近十年土地情況1、土地拍賣價格、土地拍賣價格2、土地開發(fā)情況、土地開發(fā)情況 三、地塊分析三、地塊分析1、項目區(qū)位及項目位置、項目區(qū)位及項目位置2、住宅用地指標(biāo)、住宅用地指標(biāo)3、商業(yè)用地指標(biāo)、商業(yè)用地指標(biāo)四、住宅市場概況四、住宅市場概況1、區(qū)域樓盤分布情況、區(qū)域樓盤分布情況2、各樓盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計、各樓盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計3、住宅市場現(xiàn)狀分析、住宅市場現(xiàn)狀分析 五、商業(yè)樓盤市場概況五、商業(yè)樓盤市場概況1、商業(yè)分布圖、商業(yè)分布圖2、運營商

2、業(yè)分布、運營商業(yè)分布3、運營商業(yè)樓盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計、運營商業(yè)樓盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計 茶園新區(qū)簡介茶園新區(qū)簡介地理位置概述地理位置概述 茶園新區(qū)地處重慶主城區(qū)東南，與兩江新區(qū)隔江相望；三山一江環(huán)抱的茶園新區(qū)是主城最佳居住區(qū)，是南岸區(qū)新的政治、文化和經(jīng)濟(jì)中心。按照規(guī)劃，茶園新區(qū)城市與經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)將互動發(fā)展，未來人口規(guī)模達(dá)100萬以上，將建成生態(tài)環(huán)保、交通便捷、智慧宜居、功能完備的創(chuàng)新型城市。茶園新區(qū)管轄范圍約41平方公里，控規(guī)范圍24.5平方公里。控規(guī)區(qū)域建成區(qū)面積6.4平方公里，在建區(qū)8.9平方公里，可用區(qū)面積約9.2平方公里。茶園新區(qū)功能定位茶園新區(qū)功能定位主城門戶：主城門戶：隨著重慶主城的向外擴(kuò)張，茶園新區(qū)已

3、經(jīng)進(jìn)入主城區(qū)；隨著南岸區(qū)行政中心遷入，茶園換乘樞紐站的建成投運，茶園新區(qū)區(qū)位已經(jīng)發(fā)生根本改變。2013年，茶園新區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目共46項，將在兩年內(nèi)陸續(xù)完工，茶園新區(qū)的交通將變得四通八達(dá)，渝東南方向的人流到了茶園就是到了重慶主城最漂亮的地方，便捷的交通把人流聚集在茶園。同時，南岸區(qū)將依托茶園獨特的區(qū)位優(yōu)勢和地理環(huán)境，打造西部獨具特色的高品質(zhì)生態(tài)核心商圈，舉全區(qū)之力，推動茶園新區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。三基地一分院：三基地一分院：國家電子信息產(chǎn)業(yè)基地、國家移動通信高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地和國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地及工信部電信研究院西部分院落戶茶園，使茶園新區(qū)有了很好的物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展基礎(chǔ)，目前南岸區(qū)正在以茶

4、園新區(qū)為重點，打造智慧之城。最大公租房：最大公租房：城南家園公租房占地面積約54.6公頃，建筑面積211萬平方米，共有3.38萬套，已基本建成并部分入住，電子信息科技園兩棟員工配套用房已經(jīng)完成主體工程，將為近10萬外來務(wù)工人員的生活居住提供有力保障。南岸區(qū)新的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心南岸區(qū)新的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心新區(qū)交通發(fā)展?fàn)顩r新區(qū)交通發(fā)展?fàn)顩r 南山隧道將于2010年12月開建，預(yù)計今年開通。慈母山隧道已經(jīng)開通，加上已經(jīng)建好的真武山隧道，今后，將有3條隧道把主城區(qū)和茶園新城區(qū)連接在一起，從茶園新區(qū)到解放碑、朝天門、江北國際機(jī)場的時間不會超過20分鐘。預(yù)計2014年地鐵6號線開通，規(guī)劃中的輕軌8號線

5、就在區(qū)政府附近。近十年土地拍賣情況近十年土地拍賣情況土地拍賣價格（土地拍賣價格（2011-2013）序號項目名稱拿地時間占地面積（畝）建筑面積（萬方）容積率樓面價（元/平米）總價（萬元）1朝天門國際商貿(mào)城2013.091059197.12.810302028942秀苑華俊2013.08151.81.8270348653奧園地產(chǎn)2013.08292311.63094959144匯商置業(yè)2013.06481802.51049839205奧園地產(chǎn)2013.02130121.43475417006中鐵20局2013.01161161.52089334247中鐵20局2013.01269311.7207

6、6643568澤瑞琥珀居2012.123752186693309經(jīng)開投資2012.095010318541819010遠(yuǎn)景實業(yè)2012.0414028318545191211中維2011.06294301.529018703012中維2011.06221231.628166476813融創(chuàng)伊頓莊園2011.01269331.829369688814金科中央御院2011.01268321.829859552015金科中央御院2011.017791.8210919710序號項目名稱拿地時間占地面積（畝）建筑面積（萬方）容積率樓面價（元/平米）總價（萬元）1金科世界城2010.12179282.32

7、949825722澤瑞琥珀居2010.0883101.887787703豐業(yè)2009.092831.876923074澤瑞琥珀居2008.074661.864038405魯能領(lǐng)秀城2006.1216441431.3459656376廣萬坡嶺頓小鎮(zhèn)2006.08333301.4584175207天龍長青湖2006.028571.262843968同景國際城、中鐵山水2005.0328134132.2221912739銀翔翡翠谷2004.03300311.65281636810天龍長青湖2004.01409411.54611890111天龍長青湖2004.01286291.536110469土地拍

8、賣價格（土地拍賣價格（2004-2010）茶園立交匯商置業(yè)占地：481畝建筑面積：80萬方樓面價：1049元/平方米奧園地產(chǎn)占地：292畝建筑面積：31萬方樓面價：3094元/平方米秀苑華俊占地：15畝建筑面積：1.8萬方樓面價：2703元/平方米奧園地產(chǎn)占地：130畝建筑面積：12萬方樓面價：3475元/平方米區(qū)政府中鐵20局占地：161畝建筑面積：16萬方樓面價：2089元/平方米中鐵20局占地：269畝建筑面積：31萬方樓面價：2076元/平方米朝天門國際商貿(mào)城占地：1059畝建筑面積：197.1萬方樓面價：1030元/平方米本案地塊截止2013年9月11日，茶園新區(qū)已成功吸引金科、奧園

9、、同景、融創(chuàng)、中鐵等品牌房企進(jìn)駐。此外，茶園新區(qū)地價也出現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢。總開發(fā)體量：935萬方（已開發(fā)575萬方 未開發(fā)360萬方）總開發(fā)體量：144萬方總開發(fā)體量：368.9萬方（匯商置業(yè)和朝天門國際商貿(mào)城）2004-2011年2012年2013年（至9月）平均樓面地價792元/平米平均樓面地價1847元/平米平均樓面地價1429元/平米注：匯商置業(yè)和朝天門國際商貿(mào)城拿地樓面地價較低，拉低了該年平均樓面地價。2012年之前，茶園新區(qū)的樓面地價不足800元/平米。2012年開始，茶園新區(qū)的樓面地價開始大幅上漲。若不計算匯商和朝天拿地地塊，茶園新區(qū)的樓面地價2617元/平方米。土地開發(fā)情況土地

10、開發(fā)情況2011-2013年住宅供應(yīng)量和成交量對比年住宅供應(yīng)量和成交量對比地塊分析地塊分析地塊位置項目區(qū)位項目區(qū)位地塊位于南岸區(qū)茶園新區(qū)A標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)。項目位置項目位置區(qū)政府商業(yè)用地地塊住宅用地地塊中央公園地塊數(shù)占地面積（畝）建筑面積（萬方）容積率商業(yè)用地5218725住宅用地217420.221.8住宅用地住宅用地-土地指標(biāo)土地指標(biāo)宗地編號：A19-2/02 宗地面積54畝（36018平方米）宗地坐落南岸區(qū)茶園新區(qū)A標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)中央公園右側(cè)出讓年限：未知容積率1.8總建筑面積：6.48萬方綠 化 率(%)35%建 筑 限 高(米)40土地用途 二類商業(yè)及二類居住用地建筑密度25樓面價2870元/平方

11、米樓面價、造價及相關(guān)稅費規(guī)格6000元/平方米每畝價格344.8萬元/畝 投資估算約：3.88億（含土地價款、直接造價、建設(shè)成本、規(guī)費（配套費290無/平方米、人防45元/平方米等）土地價約：1.86億住宅用地住宅用地-土地指標(biāo)土地指標(biāo)宗地編號：A19-6/03宗地面積103畝（68701平方米）宗地坐落南岸區(qū)茶園新區(qū)A標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)中央公園左側(cè)出讓年限：未知容積率2總建筑面積：13.74萬方綠化率(%)35建筑限高(米)40土地用途 C2+R2（C2：商業(yè)金融用地 R2：二類居住用地）建筑密度30樓面價25842584元元/平方平方米米樓面價、造價及相關(guān)稅費規(guī)格6000元/平方米每畝價格344.8

12、萬元/畝 投資估算約：8.24億（含土地價款、直接造價、建設(shè)成本、規(guī)費（配套費290無/平方米、人防45元/平方米等）土地價約：3.55億編號：A19-2/02用途：C2商務(wù)金融用 R2二類居住用地容積率：1.8%編號：A19-6/03用途：C2商務(wù)金融用地 R2二類居住用地容積率：2%住宅用地（黃色標(biāo)注部分）住宅用地（黃色標(biāo)注部分）宗地編號 南岸區(qū)茶園新區(qū)A標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)宗地面積218畝宗地坐落 東側(cè)緊靠茶園交通骨架的中軸線通江大道，西臨南岸區(qū)政府及各職能部門辦公樓群出讓年限 未知平均容積率5（其中有一塊容積率2.5）總建筑面積 72萬方綠化率(%)未知建筑限高(米)未知土地用途 商業(yè)每畝價格91

13、.74萬元/畝樓面價2778元/平方米樓面價、造價及相關(guān)稅費規(guī)格6250元/平方米土地價約20億投資估算約45億（含土地價款、直接造價、建設(shè)成本、規(guī)費等）商業(yè)用地商業(yè)用地-土地指標(biāo)土地指標(biāo)商業(yè)用地（紅色標(biāo)注部分）商業(yè)用地（紅色標(biāo)注部分）編號：A22-2/02用途：C2商務(wù)金融用地容積率：5編號：A16/02用途：C2商務(wù)金融用地 S3商服用地容積率：5.3編號：A14/02用途：C2商務(wù)金融用地 R2 二類居住用地 C3新聞出版和文 化藝術(shù)團(tuán)體用地容積率：5編號：A17-2/02用途：C22金融保險業(yè)用地 容積率：2.5 編號：A11-1/02用途：C2商務(wù)金融用R2 二類居住用地C3新聞出版

14、和文化藝術(shù)團(tuán)體用地容積率：5 住宅市場概況住宅市場概況區(qū)域樓盤分布情況區(qū)域樓盤分布情況本案本案2004-2012：茶園新區(qū)土地總開發(fā)量：1079萬方。截止2011年：已開發(fā)量575萬方。待開發(fā)量：504萬方。劉家坪站劉家坪站 長生橋站長生橋站 茶園南站茶園南站 茶園北站茶園北站 茶園新區(qū)輕軌六號線站點線路圖茶園新區(qū)輕軌六號線站點線路圖本案本案樓盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計樓盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計樓盤樓盤物業(yè)類別物業(yè)類別建筑面積建筑面積容積率容積率綠化綠化率率開盤時間開盤時間目前住宅均價目前住宅均價幸福時光里 住宅、高尚住宅小區(qū)18.5萬方2.535%2013.1.56388融創(chuàng)伊頓濠庭高檔住宅小區(qū)11.9萬方1.830.6

15、0%2012.7.318300金隅大成時代都匯住宅、城市綜合體73萬方3.3632.54%2012.11.178400金科世界城住宅、綜合體,洋房,高層,商業(yè)34.3萬方2.3330.01%2011.11.2610200金科中央御院別墅、花園洋房、商業(yè)、別墅54萬方1.850%2012.10.3112000金科米蘭大道住宅、高層,商業(yè)20萬方2.535%2013.8.1710000融創(chuàng)伊頓莊園別墅、洋房39.4萬方1.830.00%2012.5.2812000財盛金悅苑住宅、小高層、洋房6.6萬方235.56%2013.9.77000樓盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計樓盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計同景國際城雍華府別墅 200萬方1.

16、448%2011.10.113500同景國際城馥山住宅、洋房1.437%2011.9.18500同景國際城郡望別墅0.6935.30%2011.5.2114500同景國際城普通住宅、高層/2006/中鐵山水天下（同景國際城C組團(tuán)）/1.649%/6336銀翔翡翠谷住宅、原生疊谷洋房50萬方1.5330.37%2010.067800中鐵山水一舍住宅、花園洋房、高層12萬方1.730%2010.12.169000魯能領(lǐng)秀城住宅、洋房、別墅143萬方0.6535%2010.10.2110390樓盤樓盤物業(yè)類別物業(yè)類別建筑面積建筑面積容積率容積率綠化率綠化率開盤時間開盤時間目前住宅均目前住宅均價價同景

17、國際城高層：6500-8500別墅：13500-14500銀翔翡翠谷高層：7800中鐵山水一舍高層：9000澤瑞琥珀居高層：7602低價56萬元一套本案位置魯能領(lǐng)秀城別墅：10390金科世界城洋房：10200金隅大成時代高層：8400物業(yè)形態(tài)均價區(qū)間（元/平米）別墅、洋房10200-14500高層5500-8500（6800-7500居多）茶園新區(qū)主要樓盤均價概況茶園新區(qū)主要樓盤均價概況住宅市場現(xiàn)狀分析住宅市場現(xiàn)狀分析今年以來，茶園新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)形勢漸長，同景、魯能、融創(chuàng)、金科、金隅大成等知名企業(yè)強(qiáng)勢入駐，大盤林立。區(qū)域土地成交也持續(xù)發(fā)熱，中鐵再獲兩地，奧園高溢價拿地，各大房企都在茶園布局，看中

18、的是區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Γ@勢必造成區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目競爭激烈。目前，茶園市場以高層高層和經(jīng)濟(jì)型洋房經(jīng)濟(jì)型洋房為主導(dǎo)，輔以少量經(jīng)濟(jì)型別墅經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品。同景、融創(chuàng)別墅剩余體量較小，金科中央御院、魯能領(lǐng)秀城將引領(lǐng)2013年茶園別墅市場。在宏觀政策對高端住宅持續(xù)打壓局面下，結(jié)合茶園成交土地來看，奧園、中鐵新拿地塊以及魯能領(lǐng)秀城后期地塊，都將以洋房為主。未來區(qū)域內(nèi)，洋房市場競爭非常激烈。2013年，從金科、融創(chuàng)、中鐵、同景、金隅大成主要開發(fā)商處得到的信息統(tǒng)計，僅7、8、9這三個月，整個茶園片區(qū)主推的高層產(chǎn)品，絕大部分以套內(nèi)70平方米以下(含套內(nèi)70平方)為主，體量接近30萬平方米。茶園區(qū)域樓市歷史上，從未有

19、過這樣多的開發(fā)商，在如此短的時間內(nèi)，推出如此大體量的小戶型。晟城地產(chǎn)方面預(yù)計，未來23年內(nèi)，茶園片區(qū)的小戶型放量，將超過60萬平方米。2012年住宅不同形態(tài)的供應(yīng)量和成交量對比年住宅不同形態(tài)的供應(yīng)量和成交量對比住宅市場現(xiàn)狀分析住宅市場現(xiàn)狀分析茶園新區(qū)小戶型茶園新區(qū)小戶型 未來需求旺盛未來需求旺盛茶園目前常駐人口為10萬，有關(guān)部門預(yù)計未來兩三年內(nèi)將增加到20萬30萬人。這60萬平方米的小戶型產(chǎn)品，如果按照平均一套房套內(nèi)50平方米，每戶常住人口3人計算，這些小戶型產(chǎn)品在未來兩三年內(nèi)，也不過為茶園片區(qū)增加3.6萬常駐人口。這一區(qū)域常住人口的還會繼續(xù)增多，2、3年后，依然會有大量小戶型出現(xiàn)在這個區(qū)域。

20、而隨著各種配套愈發(fā)完善，前期物業(yè)的價值也會得到凸顯。隨著茶園新區(qū)的逐年發(fā)展，2013年6月南岸區(qū)政府搬遷并開始辦公，新朝天門200萬方的小商品市場已開始動工，奧特萊斯將進(jìn)住茶園，加之兩條隧道（慈母山隧道、真武山隧道）的通車，南山隧道開通在即，輕軌6號線的即將貫通，南岸區(qū)的城市中心開始向茶園轉(zhuǎn)移，茶園將面臨前所未有的機(jī)遇，眾多利好消息不斷，這對茶園新區(qū)的區(qū)域價值的提升起到了舉足輕重的作用，未來茶園將呈現(xiàn)崛起型的跨越，茶園新區(qū)將進(jìn)入快速發(fā)展階段。茶園新區(qū)住宅市場發(fā)展趨勢，將從改善型購房轉(zhuǎn)變?yōu)閯傂栊再彿俊Ｒ愿邔雍椭行粜蜑橹饕袌鲂枨蟆Ｐ〗Y(jié)小結(jié)商業(yè)樓盤市場概況商業(yè)樓盤市場概況商業(yè)分布圖商業(yè)分布圖魯能

21、領(lǐng)秀城同景國際城中鐵山水一舍上邸云景（長盛）花街商業(yè)總體量：約1.5萬方主力面積：200-350m2主力業(yè)態(tài)：餐飲經(jīng)營方式：自持+租賃租金均價：20-25元/m2商業(yè)結(jié)構(gòu)：1層帶2層商業(yè)總體量：約30萬方主力面積：80-100m2主力業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂經(jīng)營方式：銷售+租賃租金均價：15-20元/m2商業(yè)結(jié)構(gòu)：1層帶2層商業(yè)總體量：約15方主力面積：單層20-150m2主力業(yè)態(tài)：未入駐經(jīng)營方式：全銷售銷售均價：15000-2000元/m2商業(yè)結(jié)構(gòu)：1層帶2層商業(yè)總體量：約1.6萬方主力面積：單層30-200m2主力業(yè)態(tài)：規(guī)劃中經(jīng)營方式：銷售+租賃銷售均價：未售商業(yè)結(jié)構(gòu)：臨主干道4層集中式商業(yè)，次干

22、道2層社區(qū)商業(yè)商業(yè)總體量：約21 萬方主力面積：單層40-200m2主力業(yè)態(tài)：建材、社配經(jīng)營方式：全銷售銷售均價：1.5-2萬元/m2商業(yè)結(jié)構(gòu)：臨主干道1層帶2層，小區(qū)內(nèi)底商商業(yè)總體量：26萬方主力面積：單層50-100m2主力業(yè)態(tài)：二手房、社配經(jīng)營方式：全銷售銷售均價：2-3萬元/m2商業(yè)結(jié)構(gòu)：全底商本案銀翔翡翠谷花街約1.5萬方餐飲街，體量相對較大，目前租賃部分已全部入駐，以品牌餐飲為主，輔以休閑、社配類業(yè)態(tài)，輻射周邊區(qū)域。項目總商業(yè)體量約30萬方，目前暫未開始銷售，但有部分零星社區(qū)配套店鋪以租賃方式入駐，目前以服務(wù)小區(qū)內(nèi)為主，未來可輻射范圍廣。項目總商業(yè)體量約26萬方，已銷售.5萬方，入

23、駐業(yè)態(tài)以二手房、社配為主，少量餐飲，目前以服務(wù)社區(qū)內(nèi)消費為主。魯能領(lǐng)秀城同景國際城本案目前運營中的商業(yè)分布圖目前運營中的商業(yè)分布圖n目前茶園商業(yè)主要集中在茶園核心區(qū)域，商業(yè)整體臨街分布，伴隨社區(qū)而生，相對零散；n 茶園商業(yè)業(yè)態(tài)極不齊全，主要針對小區(qū)業(yè)主臨時需求，沒有對外輻射的能力，區(qū)域居住人群中大型消費基本都到南坪商圈。同景國際城現(xiàn)面市的商業(yè)均為臨街商業(yè)；項目周邊無大體量商業(yè)供應(yīng)，現(xiàn)90%以上已開業(yè)，其中地產(chǎn)、建材行業(yè)占50%，其他50%均為生活配套類業(yè)態(tài)；同景國際城總開發(fā)體量約200萬平方米，住宅整體規(guī)劃約8492戶，為滿足社區(qū)居民的消費需求，同景總體開發(fā)商業(yè)將達(dá)到26萬平方米，其主力銷售均

24、價1.8-2.5萬元/（二手價格）。項目現(xiàn)出租商業(yè)主力租金價格在20-40元/平月。營業(yè)中同景同景國際城國際城項目名稱商業(yè)形態(tài)總體量（M2）面式商業(yè)體量（M2）商業(yè)樓層區(qū)間面積（M2）銷售均價同景國際臨街商業(yè)26萬方面市5萬方2層45-2001.8-2.5萬/平方米項目面市商業(yè)均為臨街商業(yè)。商業(yè)氛圍很淡，零星幾個店鋪入住；項目目前只招租，主要是藥店、超市，處于免租期，不收租金。營業(yè)中魯能領(lǐng)秀城領(lǐng)秀城項目名稱商業(yè)形態(tài)總體量（M2）面式商業(yè)體量（M2）商業(yè)樓層區(qū)間面積（M2）銷售均價魯能領(lǐng)秀城臨街商業(yè)30萬方3萬方2層80-500未銷售（以租賃為主）該項目是區(qū)政府為發(fā)展茶園新區(qū)打造的臨時配套商業(yè)街

25、，部分出租，不分自用，入駐率65%。目前經(jīng)營的業(yè)態(tài)有：特色餐飲、賓館、銀行、超市、茶樓、KTV等，以餐飲娛樂為主。項目主要面向當(dāng)?shù)鼐用窦吧倭棵窆ぃ軈^(qū)域人氣限制經(jīng)營狀況較差。現(xiàn)主力租金在20-30元/平米月營業(yè)中花街項目名稱商業(yè)形態(tài)總體量（M2）面式商業(yè)體量（M2）商業(yè)樓層區(qū)間面積（M2）銷售均價花街臨街商業(yè)1.5萬方1.5萬方2層32-300以自持和租賃為主）區(qū)域商業(yè)小結(jié)：目前茶園新區(qū)面市商業(yè)均為臨街商業(yè)，社區(qū)配套型商業(yè)，為本社區(qū)提供配套服務(wù)；從商業(yè)檔次和整體定位上來看，基本上都面向中端，從便利消費到餐飲、休閑娛樂，目前就同景國際城及花街商業(yè)門面開業(yè)，業(yè)態(tài)主要為餐飲、小超市、家裝建材、房屋中

26、介等；目前該區(qū)域商業(yè)銷售單價約20000元/，租金20-80元/。區(qū)政府新天澤國際總部城5980元/平方米金腢大城-都匯國際 待定千方E工園5800元/平方米高通棲谷 5700元/平方米耀凱合金待定本案寫字樓樓盤分布寫字樓樓盤分布序號項目名稱項目位置占地面積建筑面積容積率均價1千方E工園南岸茶園新區(qū)通江大道201號97213平方米374000平方米2.995800元/平2都匯國際南岸茶園新區(qū)玉馬路與通江大道交匯處12000平方米73000平方米4.75待定3耀凱合金南岸經(jīng)開區(qū)茶園通江大道79574平方米300000平方米 3.77待定4新天澤國際總部城南岸茶園經(jīng)開區(qū)管委會旁342666平方米8

27、579121.445980元/平方米5高通棲谷南岸茶園新區(qū)通江大道米蘭路31592平方米107000平方米2.995700元/平方米寫字樓樓盤數(shù)據(jù)寫字樓樓盤數(shù)據(jù)寫字樓樓盤分布寫字樓樓盤分布從整個項目用地指標(biāo)（容積率：5）分析，商業(yè)用地大約占到70-80%的比例，在滿足用地指標(biāo)的前提下，整個項目的規(guī)劃形態(tài)以高層商業(yè)為主（寫字樓、商務(wù)公寓、酒店），對項目在區(qū)域內(nèi)優(yōu)劣勢說明。劣勢：1、本項目用地指標(biāo)過高（容積率5）在形態(tài)定位上無法提升項目的整個品質(zhì)2、目前整個區(qū)域?qū)懽謽卿N售價低于區(qū)域住宅價格3、項目成本價6250元/平方米，高于現(xiàn)在寫字樓的銷售價格，對后期銷售去化 速度有直接的影響4、項目分5個板塊，有些不夠集中，削弱了項目在整個業(yè)態(tài)規(guī)劃上的優(yōu)勢優(yōu)勢：1、項目位置在區(qū)政府斜對面，有較好的地理位置2、茶園新區(qū)是重慶市及南岸區(qū)政府重點打造的區(qū)域，未來發(fā)展走向較好3、目前交通發(fā)展比較迅速，到達(dá)南坪及解放碑比較方面4、朝天門批發(fā)商場搬遷入住，增加了區(qū)域商業(yè)價值及銷售群體