1、廣州廣州XXXXXXXX地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司xx國際紡織科貿(mào)園商業(yè)策劃初案2項目文件跟蹤表項目文件跟蹤表階段一：初稿階段一：初稿階段二：討論修正階段二：討論修正階段三：集團會簽階段三：集團會簽序號序號 文件明細文件明細工作階段工作階段報告內(nèi)容簡述報告內(nèi)容簡述目標時間目標時間完成時間完成時間目標時間目標時間完成時間完成時間目標時間目標時間完成時間完成時間A項目發(fā)展方向探討前期策劃啟動階段B項目市場調(diào)研報告市場調(diào)研階段C項目定位發(fā)展研究報告成果匯報及評審驗收階段6.76.7D項目規(guī)劃及設(shè)計建議成果匯報及評審驗收階段E項目投資回報測算報告投資回報測算（注：高光部分為本次報告的文件

2、）內(nèi)容提要內(nèi)容提要PART 5 項目發(fā)展服裝專業(yè)市場SWOT分析PART 1 項目基礎(chǔ)條件分析PART 2 項目產(chǎn)業(yè)背景分析PART 3 服裝專業(yè)市場分析PART 4 項目發(fā)展借鑒PART 6 項目發(fā)展定位PART 1 PART 1 項目基礎(chǔ)條件分析項目基礎(chǔ)條件分析項目地理位置項目地理位置項目位于廣州市海珠區(qū)東部，新港中路與江海大道交界處的西北角。項目位于廣州市海珠區(qū)東部，新港中路與江海大道交界處的西北角。廣州塔本案珠江新城珠江新城CBD廣州新城市中軸線琶洲會展本案本案Page 5項目原規(guī)劃開發(fā)指標項目原規(guī)劃開發(fā)指標占地面積占地面積（)可用建筑可用建筑用地（用地（)總建筑面總建筑面積（）積（）

3、商業(yè)面商業(yè)面積（積（)公寓面公寓面積（積（)辦公面積辦公面積（)酒店面酒店面積（積（)地下車地下車庫（庫（)147,306115,826963,634312,498210,47689,05689,056262,548項目項目標準層面積（標準層面積（）層數(shù)層數(shù)棟數(shù)棟數(shù)總面積（總面積（）公寓公寓A（總部商務(wù)公寓）（總部商務(wù)公寓）1,194423150,444公寓公寓B1（產(chǎn)權(quán)公寓）（產(chǎn)權(quán)公寓）46917431,892公寓公寓B2（產(chǎn)權(quán)公寓）（產(chǎn)權(quán)公寓）46915128,140商業(yè)商業(yè)A（品牌服裝名店城）（品牌服裝名店城）43,37541173,500商業(yè)商業(yè)B（休閑服務(wù)配套名店）（休閑服務(wù)配套名店

4、）18,6023155,806公寓商業(yè)公寓商業(yè)C5,798115,798酒店塔樓酒店塔樓1,93646189,056辦公塔樓辦公塔樓1,93646189,056地下一層商業(yè)地下一層商業(yè)77,3941177,394地下車庫地下車庫87,51631262,548商業(yè)商業(yè)A酒店塔樓酒店塔樓辦公塔樓辦公塔樓公寓公寓B2商業(yè)商業(yè)B公寓公寓B1公寓商業(yè)公寓商業(yè)C公寓公寓A數(shù)據(jù)來源：XX項目公司2011年4月提供Page 6NEWS地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀p地塊四至地塊四至南臨新港中路，東臨江海大道并與地鐵八號線地下相連接。西面為高檔居住區(qū)，北面與赤崗涌隔路相望。新港中路赤崗涌江海大道1234561Page 743

5、256NEWS項目情況簡析項目情況簡析項目與新港路中大紡織商圈毗鄰，處在紡織產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶中；項目接壤廣州琶洲國際會展中心；項目緊鄰廣州市新城市市中軸線，與廣州塔僅咫尺之遙。Page 8廣州塔本案琶洲會展中心廣州大學(xué)紡織服裝學(xué)院珠江新城珠江新城CBDCBD廣州紡織專業(yè)市場集群T.I.T.紡織服裝創(chuàng)意園廣州新城市中軸線紡織產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶麗影廣場NEWS4.2公里公里3.5公里公里4公里公里項目周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，通達性極強，有利于擴大項目輻射范圍，為項目的推廣打下良項目周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，通達性極強，有利于擴大項目輻射范圍，為項目的推廣打下良好的基礎(chǔ)。好的基礎(chǔ)。項目周邊交通項目周邊交通本案本案客村站客村站琶

6、洲站琶洲站赤崗站赤崗站8 83 35 53 31 15 5南臨主干道新港中路，東臨獵德大橋。離華南快速路不到2公里，離環(huán)城高速公路不到4公里。與地鐵8號線赤崗站出口連接，臨近地鐵3號和8號線交接的客村站。3個公交站點臨近項目，26路公安交路經(jīng)。停靠公交線路停靠公交線路赤崗站赤崗站14;37;45;93;206;229;239;250;262;264a;270;272;583;大學(xué)城3線;高峰快線6赤崗東站赤崗東站14;37;69;131b;206;226;229;239;250;262;264a;270;272客村站客村站8;14;24;69;80;206;208;211;226;229;25

7、0;264;270Page 9項目基礎(chǔ)條件小結(jié)項目基礎(chǔ)條件小結(jié)n區(qū)位優(yōu)越：區(qū)位優(yōu)越：項目西面緊鄰廣州市新城市市中軸線，中軸線上的廣州塔為綜合性大型設(shè)施，蘊含大量商機。與中大紡織商圈毗鄰。項目周邊已形成廣州國際輕紡城，廣州大學(xué)紡織服裝學(xué)院，T.I.T紡織服裝創(chuàng)意園等具有國際輻射效應(yīng)的紡織品產(chǎn)業(yè)圈。東面臨近琶洲展館，可利用廣交會的強大輻射作用，本項目可以發(fā)展為廣交會的專業(yè)展覽館。坐擁廣州珠江新城CBD和琶洲會展兩大新興商業(yè)區(qū)域，輻射近30萬高端商務(wù)人群消費需求，分享會展經(jīng)濟近500億海量商機。n交通便利：交通便利：南面臨近新港路，為海珠區(qū)城市主干道，北面臨近濱江中路，3個公交站點臨近項目接駁獵德大

8、橋，貫穿珠江南北項目直接接駁地鐵8號線赤崗站，交通便捷。n環(huán)境優(yōu)越：環(huán)境優(yōu)越：赤崗涌沿岸及珠江的景觀價值較高。Page 10PART 2 PART 2 項目產(chǎn)業(yè)背景分析項目產(chǎn)業(yè)背景分析紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈簡析紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈簡析服裝設(shè)計服裝設(shè)計業(yè)業(yè)服裝信息服裝信息咨詢業(yè)咨詢業(yè)服裝支持服裝支持產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)服裝面料服裝面料廠廠服裝制造服裝制造業(yè)業(yè)服裝商業(yè)服裝商業(yè)服裝表演服裝表演與模特業(yè)與模特業(yè)服裝展覽服裝展覽業(yè)業(yè)服裝報刊服裝報刊出版出版服裝設(shè)計師創(chuàng)業(yè)園流行趨勢、市場研究、營銷策劃、品牌推廣配飾件、服裝CADCAM面料輔料男裝 休閑裝女裝 職業(yè)裝等服裝貿(mào)易批發(fā)、零售專業(yè)化模特經(jīng)紀公司各類專業(yè)服裝服飾博物館、展覽

9、展示會新聞媒體大眾時裝雜志專業(yè)刊物主鏈主鏈輔鏈輔鏈輔鏈輔鏈Page 12紡織服裝產(chǎn)業(yè)對配套要求高，輔助性產(chǎn)業(yè)眾多。發(fā)展紡織服裝商業(yè)需要有良好的紡織服裝產(chǎn)業(yè)對配套要求高，輔助性產(chǎn)業(yè)眾多。發(fā)展紡織服裝商業(yè)需要有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。項目處于產(chǎn)業(yè)鏈的下游項目處于產(chǎn)業(yè)鏈的下游20102010年紡織服裝專業(yè)市場年紡織服裝專業(yè)市場p我國紡織服裝專業(yè)市場以我國紡織服裝專業(yè)市場以服裝類專業(yè)市場為主，主服裝類專業(yè)市場為主，主要分布在東部（主要是華要分布在東部（主要是華東、東南地區(qū)），數(shù)量占東、東南地區(qū)），數(shù)量占到全國紡織服裝專業(yè)市場到全國紡織服裝專業(yè)市場的的50%50%以上。以上。2010年我國紡織服裝專業(yè)

10、市場數(shù)量區(qū)域分布年我國紡織服裝專業(yè)市場數(shù)量區(qū)域分布2010年各類別紡織服裝專業(yè)市場數(shù)量分布情況年各類別紡織服裝專業(yè)市場數(shù)量分布情況數(shù)據(jù)來源：中國服裝商務(wù)網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：中國服裝商務(wù)網(wǎng) 2011.4.21Page 13我國服裝批發(fā)市場布局特點我國服裝批發(fā)市場布局特點Page 14 我國服裝批發(fā)市場布局特點是我國服裝批發(fā)市場布局特點是“點面結(jié)合點面結(jié)合”，點是指由單個點狀，點是指由單個點狀輻射服裝批發(fā)市場所形成的區(qū)域，面是指由幾個地域相近的服裝批輻射服裝批發(fā)市場所形成的區(qū)域，面是指由幾個地域相近的服裝批發(fā)市場形成的面狀輻射區(qū)域。發(fā)市場形成的面狀輻射區(qū)域。我國服裝批發(fā)市場布局特點是我國服裝批發(fā)市場布局特

11、點是“點面結(jié)合點面結(jié)合”，多種經(jīng)營模式混合化的現(xiàn)狀，多種經(jīng)營模式混合化的現(xiàn)狀 服裝批發(fā)市場不斷升級，傳服裝批發(fā)市場不斷升級，傳統(tǒng)批發(fā)市場依舊存在，這就形成統(tǒng)批發(fā)市場依舊存在，這就形成多種經(jīng)營模式混合化的現(xiàn)狀多種經(jīng)營模式混合化的現(xiàn)狀了。了。也就是傳統(tǒng)批發(fā)、代理、加盟等也就是傳統(tǒng)批發(fā)、代理、加盟等經(jīng)營模式交叉使用。經(jīng)營模式交叉使用。因此，服裝因此，服裝批發(fā)市場要根據(jù)商戶不同給予必批發(fā)市場要根據(jù)商戶不同給予必要的服務(wù)。要的服務(wù)。2005年-2010年中國服裝專業(yè)市場快速增長紡織服裝市場增長迅猛，從紡織服裝市場增長迅猛，從20052005年的年的600600家猛增到家猛增到20102010年的近千家，

12、總經(jīng)營面積從年的近千家，總經(jīng)營面積從10001000多多萬平方米增長到近萬平方米增長到近2 2億平方米。億平方米。服裝專業(yè)市場的單體經(jīng)營面積更是從以往的服裝專業(yè)市場的單體經(jīng)營面積更是從以往的3 35 5萬平方米，增加到萬平方米，增加到1010萬甚至萬甚至20205050萬平方萬平方米，百萬平方米的服裝專業(yè)市場也已不是夢想，并且出現(xiàn)了以服裝為主題、經(jīng)營面積達到米，百萬平方米的服裝專業(yè)市場也已不是夢想，并且出現(xiàn)了以服裝為主題、經(jīng)營面積達到幾百萬平方米的市場商貿(mào)綜合體幾百萬平方米的市場商貿(mào)綜合體預(yù)計在預(yù)計在20152015年，中國服裝專業(yè)市場將達到年，中國服裝專業(yè)市場將達到900900家，年均增長速

13、度家，年均增長速度5%5%。5005506006507007502005Y2006Y2007Y2008Y2009Y2010Y服裝專業(yè)市場數(shù)量服裝專業(yè)市場數(shù)量6026146286616837131.16%1.16%1.99%1.99%2.28%2.28%5.25%5.25%3.33%3.33%4.39%4.39%來源：中國紡織服裝網(wǎng)來源：中國紡織服裝網(wǎng) 2011.4.212011.4.21Page 15我國服裝批發(fā)市場現(xiàn)階段特點我國服裝批發(fā)市場現(xiàn)階段特點p市場規(guī)模形式發(fā)展極度不平衡市場規(guī)模形式發(fā)展極度不平衡 有具有全國輻射力、營業(yè)額千萬元以上的知名批發(fā)市場，如虎門富民大廈、遼寧西柳服裝市場、廣州

14、白馬服裝有具有全國輻射力、營業(yè)額千萬元以上的知名批發(fā)市場，如虎門富民大廈、遼寧西柳服裝市場、廣州白馬服裝市場等，也有瀕臨關(guān)閉的服裝市場；有設(shè)施齊全、環(huán)境一流的大廈式服裝批發(fā)市場也有臟亂差的地攤大棚式服市場等，也有瀕臨關(guān)閉的服裝市場；有設(shè)施齊全、環(huán)境一流的大廈式服裝批發(fā)市場也有臟亂差的地攤大棚式服裝批發(fā)市場。服裝批發(fā)市場各個發(fā)展階段形態(tài)并存，經(jīng)營形式也各異。裝批發(fā)市場。服裝批發(fā)市場各個發(fā)展階段形態(tài)并存，經(jīng)營形式也各異。p我國服裝批發(fā)市場也呈現(xiàn)出明顯的產(chǎn)業(yè)集群現(xiàn)象我國服裝批發(fā)市場也呈現(xiàn)出明顯的產(chǎn)業(yè)集群現(xiàn)象 目前服裝產(chǎn)業(yè)集群有兩種路線：目前服裝產(chǎn)業(yè)集群有兩種路線：1.1.專業(yè)化集群專業(yè)化集群 2.2

15、.都市化集群。都市化集群。Page 16服裝批發(fā)市場集群特點服裝批發(fā)市場集群特點我國服裝批發(fā)市場現(xiàn)階段存在的問題我國服裝批發(fā)市場現(xiàn)階段存在的問題p首先，服裝批發(fā)市場市場缺少統(tǒng)一的規(guī)劃和專業(yè)化服務(wù)首先，服裝批發(fā)市場市場缺少統(tǒng)一的規(guī)劃和專業(yè)化服務(wù) 服裝批發(fā)市場仍處于自發(fā)階段，市場形象、制度混亂，市場信用度底，缺乏能領(lǐng)導(dǎo)本批發(fā)市場的龍頭服裝批發(fā)市場仍處于自發(fā)階段，市場形象、制度混亂，市場信用度底，缺乏能領(lǐng)導(dǎo)本批發(fā)市場的龍頭企業(yè)、龍頭品牌，市場缺少統(tǒng)一的規(guī)劃和專業(yè)化服務(wù)。企業(yè)、龍頭品牌，市場缺少統(tǒng)一的規(guī)劃和專業(yè)化服務(wù)。p其次，軟硬件制約因素明顯。其次，軟硬件制約因素明顯。商戶對該市場的意見集中于兩個不

16、到位：硬件環(huán)境不到位商戶對該市場的意見集中于兩個不到位：硬件環(huán)境不到位(交通、房地產(chǎn)開發(fā)、金融、物流、環(huán)境、治交通、房地產(chǎn)開發(fā)、金融、物流、環(huán)境、治安安)，軟件環(huán)境不到位，軟件環(huán)境不到位(政策支持不力，稅費過重，市場混亂，假冒偽劣嚴重，信息服務(wù)差政策支持不力，稅費過重，市場混亂，假冒偽劣嚴重，信息服務(wù)差)。p再次，缺乏市場管理經(jīng)驗，市場運作水平低再次，缺乏市場管理經(jīng)驗，市場運作水平低 很多傳統(tǒng)型服裝批發(fā)市場由街道或地方政府掌控，缺乏市場管理經(jīng)驗，市場運作水平低，只注重稅收很多傳統(tǒng)型服裝批發(fā)市場由街道或地方政府掌控，缺乏市場管理經(jīng)驗，市場運作水平低，只注重稅收不注重整個市場的發(fā)展規(guī)劃。不注重整個

17、市場的發(fā)展規(guī)劃。p另外，市場大部分仍處于現(xiàn)金、現(xiàn)貨、現(xiàn)場交易方式的初級階段。服裝的交易、運輸、庫存成本高。另外，市場大部分仍處于現(xiàn)金、現(xiàn)貨、現(xiàn)場交易方式的初級階段。服裝的交易、運輸、庫存成本高。市場的供貨與交易方式柔性小市場的供貨與交易方式柔性小Page 17各階段的批發(fā)市場發(fā)展方向和要解決的核心問題各階段的批發(fā)市場發(fā)展方向和要解決的核心問題Page 18服裝批發(fā)市場要做大做強就必須分兩步走：服裝批發(fā)市場要做大做強就必須分兩步走：第一步，硬件升級第一步，硬件升級-營造適合本批發(fā)市場的交易環(huán)境和市場形象特色；營造適合本批發(fā)市場的交易環(huán)境和市場形象特色；第二步，軟件升級第二步，軟件升級-為商戶提供

18、個性化、專業(yè)化服務(wù)，加強品牌孵化功能、渠道為商戶提供個性化、專業(yè)化服務(wù)，加強品牌孵化功能、渠道營銷功能，形成更具價值的營銷功能，形成更具價值的“無形市場無形市場”，營造市場的營銷服務(wù)特色。，營造市場的營銷服務(wù)特色。未來我國服裝專業(yè)市場發(fā)展趨勢未來主題型專業(yè)市場將成為專業(yè)市場的主流和趨勢未來主題型專業(yè)市場將成為專業(yè)市場的主流和趨勢p一方面，以業(yè)態(tài)為主的專業(yè)市場開始整合一方面，以業(yè)態(tài)為主的專業(yè)市場開始整合“批發(fā)、零售、主題、網(wǎng)絡(luò)批發(fā)、零售、主題、網(wǎng)絡(luò)”四大業(yè)四大業(yè)態(tài)，進行新一輪的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新態(tài)，進行新一輪的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新;p另外一方面，以功能為主的專業(yè)市場開始尋找另外一方面，以功能為主的專業(yè)市場開始尋找

19、“制造、物流、創(chuàng)意、總部制造、物流、創(chuàng)意、總部”等等新興產(chǎn)業(yè)的附加值，促進復(fù)合型專業(yè)市場的產(chǎn)業(yè)鏈在轉(zhuǎn)型中不斷壯大。新興產(chǎn)業(yè)的附加值，促進復(fù)合型專業(yè)市場的產(chǎn)業(yè)鏈在轉(zhuǎn)型中不斷壯大。Page 19國內(nèi)服裝市場各層次競爭分析國內(nèi)服裝市場各層次競爭分析Page 201 1、目前中國的服裝市場，超高端的利潤最高，但進入很難，基本被來自國外的百年品牌和國際性、目前中國的服裝市場，超高端的利潤最高，但進入很難，基本被來自國外的百年品牌和國際性品牌壟斷品牌壟斷2 2、高端的市場仍然同超高端類似的情況，不過國內(nèi)有些優(yōu)秀的企業(yè)也向此領(lǐng)域進軍，進入這個領(lǐng)、高端的市場仍然同超高端類似的情況，不過國內(nèi)有些優(yōu)秀的企業(yè)也向此

20、領(lǐng)域進軍，進入這個領(lǐng)域企業(yè)花費在品牌建設(shè)和文化建設(shè)的費用是相當大的，而且從投資到贏利的時間是非常長的。域企業(yè)花費在品牌建設(shè)和文化建設(shè)的費用是相當大的，而且從投資到贏利的時間是非常長的。3 3、相對于以上兩個領(lǐng)域，中高檔和中檔的消費領(lǐng)域是目前中國服裝市場發(fā)展前景、相對于以上兩個領(lǐng)域，中高檔和中檔的消費領(lǐng)域是目前中國服裝市場發(fā)展前景隨著中國人均收入水平的提高，消費者更多的青睞一些有品位，有內(nèi)涵的品牌，注重的更多的是服裝的潮流度，服裝的品質(zhì)，隨著中國人均收入水平的提高，消費者更多的青睞一些有品位，有內(nèi)涵的品牌，注重的更多的是服裝的潮流度，服裝的品質(zhì)，店鋪消費的感受等，消費者由原來對簡單休閑款式簡單，

21、量販式銷售的休閑品牌轉(zhuǎn)向款式時尚，質(zhì)地較好的中檔時尚休閑裝，這也店鋪消費的感受等，消費者由原來對簡單休閑款式簡單，量販式銷售的休閑品牌轉(zhuǎn)向款式時尚，質(zhì)地較好的中檔時尚休閑裝，這也是近年來象是近年來象JACKJONESJACKJONES、ONLYONLY、ESPRITESPRIT的這些品牌在中國迅速發(fā)展的主要動力。的這些品牌在中國迅速發(fā)展的主要動力。這個區(qū)域的消費者更理性，不會受到品牌品牌代言人及低價格的影響，更多的注重產(chǎn)品本身和消費環(huán)境（裝修，店鋪位置等）這個區(qū)域的消費者更理性，不會受到品牌品牌代言人及低價格的影響，更多的注重產(chǎn)品本身和消費環(huán)境（裝修，店鋪位置等）。而且這個區(qū)域的品牌可以保持一

22、個較好的毛利率。目前中國也有很多企業(yè)由原來的加工企業(yè)或是低檔品牌轉(zhuǎn)向中高檔品牌，但在。而且這個區(qū)域的品牌可以保持一個較好的毛利率。目前中國也有很多企業(yè)由原來的加工企業(yè)或是低檔品牌轉(zhuǎn)向中高檔品牌，但在目前的中國還只是一個起步，市場潛力還是非常大的。目前的中國還只是一個起步，市場潛力還是非常大的。4 4、中國中低檔及低檔服裝市場的競爭和市場環(huán)境目前都不利于新興品牌的進入，中低檔區(qū)域投資、中國中低檔及低檔服裝市場的競爭和市場環(huán)境目前都不利于新興品牌的進入，中低檔區(qū)域投資大，建設(shè)渠道難，廣告費用大，毛利低，需要規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)來創(chuàng)造利潤。大，建設(shè)渠道難，廣告費用大，毛利低，需要規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)來創(chuàng)造利潤。中高

23、檔和中檔的消費領(lǐng)域是目前中國服裝市場發(fā)展前景中高檔和中檔的消費領(lǐng)域是目前中國服裝市場發(fā)展前景國外服裝市場情況分析國外服裝市場情況分析p目前，歐洲國家大批量服裝目前，歐洲國家大批量服裝 產(chǎn)品流通主要依靠訂單式銷售為主，幾乎不存在大產(chǎn)品流通主要依靠訂單式銷售為主，幾乎不存在大體量、中高檔成型的專業(yè)市場；體量、中高檔成型的專業(yè)市場；p大批量服裝產(chǎn)品展貿(mào)主要通過定期舉辦的大型服裝展覽進行信息交流和采購交大批量服裝產(chǎn)品展貿(mào)主要通過定期舉辦的大型服裝展覽進行信息交流和采購交易的為目的商業(yè)活動來完成；易的為目的商業(yè)活動來完成；p高端服裝產(chǎn)品主要以設(shè)計為主，除少數(shù)在國內(nèi)加工外，基本大批量的服裝成品高端服裝產(chǎn)品

24、主要以設(shè)計為主，除少數(shù)在國內(nèi)加工外，基本大批量的服裝成品都外協(xié)加工。都外協(xié)加工。Page 21國際高端服裝品牌流通方式國際高端服裝品牌流通方式p國際服裝品牌總部一般設(shè)在時尚都市，如意大利米蘭，法國巴黎等地。國際服裝品牌總部一般設(shè)在時尚都市，如意大利米蘭，法國巴黎等地。p國際服裝品牌在中國的辦事處一般選擇在上海或香港，入駐高級寫字樓。國際服裝品牌在中國的辦事處一般選擇在上海或香港，入駐高級寫字樓。p國際服裝品牌的展銷大多采取旗艦店推廣，產(chǎn)品廣告，舉辦新品發(fā)布會，時尚雜志宣傳，國際服裝品牌的展銷大多采取旗艦店推廣，產(chǎn)品廣告，舉辦新品發(fā)布會，時尚雜志宣傳，代理商推廣等形式。代理商推廣等形式。p國際服

25、裝品牌的專賣店大多選擇入駐知名百貨，或大型商場。國際服裝品牌的專賣店大多選擇入駐知名百貨，或大型商場。Page 22國際服裝品牌的流通方式國際服裝品牌的流通方式Page 23品牌名品牌名全球總部全球總部中國總部中國總部/辦辦事處事處/總代理總代理展銷形式展銷形式中國專賣中國專賣店店/精品店精品店全球?qū)Ｙu全球?qū)Ｙu店店阿瑪尼(Armani)米蘭香港旗艦店推廣、產(chǎn)品廣告、舉辦新品發(fā)布、時尚雜志宣傳、代理商推廣32家300多家海恩斯莫里斯H&M斯德哥爾摩上海，香港37家1500多家CHANEL法國巴黎香港18家ZARA西班牙上海67家917家GUCCI意大利上海58家巴利(BALLY)瑞士90家愛馬仕

26、 HERMES福寶大道24號上海27家186家Calvin Klein美國上海12家Hugo Boss德國香港60家1000多家Diesel意大利上海200多家LACOSTE法國上海800多家杜嘉班納（Dolce&Gabbana意大利米蘭上海，香港10家紀梵希(GIVENCHY）法國上海51家展示功能已經(jīng)成為新型紡織服裝專業(yè)市場必不可少的功能。展示功能已經(jīng)成為新型紡織服裝專業(yè)市場必不可少的功能。Page 24廣東服裝紡織專業(yè)市場發(fā)展歷程及趨勢廣東服裝紡織專業(yè)市場發(fā)展歷程及趨勢廣東紡織服裝專業(yè)市場功能形態(tài)發(fā)展趨勢廣東紡織服裝專業(yè)市場功能形態(tài)發(fā)展趨勢Page 25廣東省是紡織服裝大省，是全球第三大

27、服裝出口基地，也是全球最廣東省是紡織服裝大省，是全球第三大服裝出口基地，也是全球最大的針織生產(chǎn)基地。大的針織生產(chǎn)基地。以廣州代表的廣東服裝批發(fā)市場穩(wěn)占全國1/3份額，并且仍然保持跳躍式的增長。廣東憑借改革開放中形成的先發(fā)優(yōu)勢和毗鄰港澳的區(qū)位優(yōu)勢，對全國紡織服裝業(yè)發(fā)揮了重要的輻射性作用。廣東紡織服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)廣東紡織服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)Page 26廣東紡織服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)廣東紡織服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)廣東省2010年服裝產(chǎn)量在全國31個省市自治區(qū)中排名第1位，市場份額達到24.56%廣東省2010年服裝行業(yè)實現(xiàn)工業(yè)銷售產(chǎn)值2075.1億元，與去年同期相比增加了23.38%廣東紡織服裝專業(yè)市場發(fā)展格局廣

28、東紡織服裝專業(yè)市場發(fā)展格局Page 27l 廣東紡織服裝專業(yè)市場主要集中在珠三角地區(qū)及粵東；l 各主要紡織服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)達城市市場細分明確；l 廣州專業(yè)市場集聚程度較高、檔次較低、配套不完善；地區(qū)地區(qū)產(chǎn)業(yè)特點或主要產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)特點或主要產(chǎn)品紡織服裝紡織服裝專業(yè)市場專業(yè)市場（個）（個）廣州廣州服裝文化、商貿(mào)、設(shè)計38深圳深圳服裝文化、女裝生產(chǎn)、設(shè)計5東莞東莞紡織服裝生產(chǎn)基地7其中：虎門其中：虎門女裝、休閑裝3中山中山休閑裝、牛仔服4其中：沙溪其中：沙溪休閑裝5新塘新塘牛仔服均安均安牛仔服廣州市憑借其良好的紡織服裝產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，紡織服裝專業(yè)市場發(fā)展非常迅速且全面，廣州市憑借其良好的紡織服裝產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，紡織服裝專

29、業(yè)市場發(fā)展非常迅速且全面，而且產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展態(tài)勢也逐步顯現(xiàn)。而且產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展態(tài)勢也逐步顯現(xiàn)。項目品牌服裝展貿(mào)終端發(fā)展條件項目品牌服裝展貿(mào)終端發(fā)展條件項目名稱項目名稱白馬服裝市場白馬服裝市場天馬服裝批發(fā)市場天馬服裝批發(fā)市場壹馬服裝廣場壹馬服裝廣場地一大道地一大道富民服裝批發(fā)市富民服裝批發(fā)市場場黃河時裝城黃河時裝城項目區(qū)位項目區(qū)位廣州市荔灣區(qū)站前路廣州市荔灣區(qū)站南路廣州市越秀區(qū)流花商圈核心地段廣州市越秀區(qū)流花商圈核心地段東莞市虎門鎮(zhèn)銀龍路坐落于太平繁華商業(yè)中心項目占地面積項目占地面積(單單位：萬位：萬)10.431.33.8項目總建面項目總建面(單位：萬單位：萬)631064.513.8項目開業(yè)時間

30、項目開業(yè)時間1993年1998年2007年2006年1993年項目定位項目定位中高檔服裝現(xiàn)貨批發(fā)、零售中心以中高檔服飾批發(fā)為主、零售為輔的大型服裝商廈。集服裝批發(fā)、貿(mào)易洽談、展示展覽、國際采購、商務(wù)辦公于一體的大型專業(yè)服裝批發(fā)綜合廣場。以休閑為特色的服裝批發(fā)市場中高檔大型綜合服裝批發(fā)市場中高檔時裝批發(fā)中心及大型綜合商業(yè)中心功能配套功能配套附設(shè)寫字樓、時裝表演廣場、儲蓄所、商務(wù)中心、托運站、停車場、快餐店等配套服務(wù)設(shè)施。附設(shè)寫字樓，設(shè)有商務(wù)中心、會議及展覽場地、托運服務(wù)等配套設(shè)施。附設(shè)停車場，商住大廈，銀行、快餐店、郵件快遞中心等配套設(shè)施。5000平米綜合商務(wù)區(qū)，10000平米超大停車理貨區(qū)。開

31、辟了網(wǎng)上服裝交易系統(tǒng)附設(shè)停車場，商住大廈，銀行、快餐店、郵件快遞中心等配套設(shè)施。如電子信息平臺、商務(wù)中心、銀行服務(wù)、服裝設(shè)計中心、時裝展示中心及導(dǎo)購、禮儀等配套服務(wù)。Page 28廣東現(xiàn)有專業(yè)市場大部分體量偏小，不具備升級會展功能的可能性，故新專業(yè)市廣東現(xiàn)有專業(yè)市場大部分體量偏小，不具備升級會展功能的可能性，故新專業(yè)市場的開發(fā)體量一定要足夠大。場的開發(fā)體量一定要足夠大。項目品牌服裝展貿(mào)終端發(fā)展條件項目品牌服裝展貿(mào)終端發(fā)展條件足夠大的體量才能容納足夠多的目標產(chǎn)品類型，只有這樣才能吸引更多的采購商來足夠大的體量才能容納足夠多的目標產(chǎn)品類型，只有這樣才能吸引更多的采購商來進行采購。進行采購。產(chǎn)品豐富

32、是采購商選取服裝產(chǎn)品豐富是采購商選取服裝批發(fā)市場的批發(fā)市場的首要因素首要因素。他們。他們喜歡喜歡一站式的采購方式一站式的采購方式。Page 29采購商對專業(yè)市場選擇的主要因數(shù)采購商對專業(yè)市場選擇的主要因數(shù)皮具專業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀皮具專業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀全國最大的箱包皮具批發(fā)市場主要處于五個地區(qū)：四川成都荷花池皮具市場，河北白溝箱包市場，遼寧南臺箱包市場，廣州桂花崗皮具市場，浙江義烏箱包皮具批發(fā)市場。廣州桂花崗皮具市場廣州桂花崗皮具市場河北白溝箱包市場河北白溝箱包市場遼寧南臺箱包市場遼寧南臺箱包市場四川成都荷花池皮具市場四川成都荷花池皮具市場河北白溝箱包市場河北白溝箱包市場浙江義烏箱包皮具批發(fā)市場浙江義

33、烏箱包皮具批發(fā)市場廣州桂花崗皮具市場廣州桂花崗皮具市場Page 31簡介簡介廣州桂花崗皮具市場是全國規(guī)模最大、檔次最高的皮具批發(fā)市場，它云集了國內(nèi)外5000多個皮具品牌，箱包產(chǎn)品20多種，高中低檔齊全。該市場是目前國內(nèi)規(guī)模最大、交易量最大的中高檔箱包市場。商圈等級商圈等級市級商圈交通狀況交通狀況交通極為便利，公交、鐵路、航空都比較方便。商圈范圍：商圈范圍：廣州市越秀區(qū)的桂花崗，地處廣州城區(qū)中部偏北、解放北路北段東側(cè)，南鄰廣九鐵路，檔檔 次：次：中檔偏高消費主要商業(yè)體：主要商業(yè)體：其主要市場有：白云世界皮具貿(mào)易中心、中港皮具商貿(mào)城、廣州金億皮具城、廣州圣嘉皮具城、廣州新興皮具城、廣州東升皮具城、

34、廣州安興皮具城。客戶群體：客戶群體：除二級批發(fā)商以及零售商外，還有不少最終消費者經(jīng)營模式：經(jīng)營模式：批發(fā)零售、看樣下單、專賣代理或連鎖加盟等多種合作方式 經(jīng)營商品：括了女包、男包，掛包、書包、手提包、挎包，背包、旅游包、腰包、學(xué)生包等箱包領(lǐng)域的各個品種的系列產(chǎn)品。周邊環(huán)境：周邊環(huán)境：周圍環(huán)境一般，人流量過大，以至于衛(wèi)生狀況也比較一般。白云世界皮具中心白云世界皮具中心廣州白云世界皮具貿(mào)易中心，打造的面向世界的現(xiàn)代化、網(wǎng)絡(luò)化、國際化、窗口型的皮具貿(mào)易中心；現(xiàn)已經(jīng)成長為桂花崗皮具商圈乃至中國規(guī)模最大，設(shè)施最齊全，檔次最高的皮具貿(mào)易平臺 兩萬平方米中心商場，一萬平方米商務(wù)寫字樓；商流中心，物流中心、信

35、息及數(shù)據(jù)中心、會展中心、設(shè)計中心、功能齊備；金融服務(wù)、餐飲服務(wù)、各項綜合服務(wù)，一應(yīng)俱全；主要經(jīng)營各種檔次、各種款式的皮具、箱包類產(chǎn)品；1200多個品牌皮具企業(yè)，31800個皮具品類；年成交額達66億元人民幣PART 3 PART 3 廣州服裝專業(yè)市場分析廣州服裝專業(yè)市場分析廣州市服裝專業(yè)市場發(fā)展格局廣州市服裝專業(yè)市場發(fā)展格局流花、沙河、十三行服裝批發(fā)市場商圈形成三足鼎立，相互錯位經(jīng)營的格局。流花、沙河、十三行服裝批發(fā)市場商圈形成三足鼎立，相互錯位經(jīng)營的格局。十三行商圈十三行商圈流花商圈流花商圈沙河商圈沙河商圈Page 34三大商圈比較分析三大商圈比較分析項目項目沙河商圈沙河商圈十三行商圈十三行

36、商圈流花商圈流花商圈 交通狀況交通狀況交通狀況便利，有較多的公車，附近的高速路帶來了不少便利交通狀況一般。但比較通暢。交通極為便利，公交、鐵路、航空都比較方便周圍環(huán)境周圍環(huán)境周圍環(huán)境較差，附近不少的流動攤以及拉客人員，衛(wèi)生狀況以及管制較差周圍環(huán)境較好，街道整潔，衛(wèi)生狀況不錯周圍環(huán)境一般，處于火車站附近，雖然加緊管制，但人流量過大，以至于衛(wèi)生狀況也比較一般。配套設(shè)施配套設(shè)施完備較完備最為完備部分商場內(nèi)部分商場內(nèi)部狀況部狀況沙東有利服裝批發(fā)市場內(nèi)部是“臟亂差”的代表，內(nèi)部裝修情況很一般，有些破舊的感覺。由于通道較為狹窄，人流量大，時有堵塞的現(xiàn)象。十三行商圈內(nèi)不少批發(fā)市場近幾年才才興起，如紅遍天批發(fā)

37、市場，內(nèi)部規(guī)劃得比較好，裝修較新，感覺比較亮堂。流花商圈不少批發(fā)商場兼做零售，店鋪裝修得十分漂亮，比較像零售市場，內(nèi)部的管理也很好經(jīng)營模式經(jīng)營模式批發(fā)為主批發(fā)為主批發(fā)+零售營業(yè)時間營業(yè)時間6：0019：00，不少專做批發(fā)的商場在下午3點后就會關(guān)門大多商場的營業(yè)時間為6：0014：30大多商場的營業(yè)時間為9：0018：00顧客及人流顧客及人流量量大多為經(jīng)營者如二級批發(fā)商以及零售商，人流量較大大多為經(jīng)營者如二級批發(fā)商以及零售商，人流量大除二級批發(fā)商以及零售商外，還有不少最終消費者，人流量較大經(jīng)營定位經(jīng)營定位中低檔服裝中檔服裝中高檔服裝、飾品優(yōu)勢優(yōu)勢成本較低，價格便宜，品類齊全，政府支持，具有一定的

38、知名度港澳臺同胞支持，歷史悠久品類齊全，配套完善，發(fā)展成熟，影響力以及知名度最大劣勢劣勢周圍環(huán)境差，受低檔低價的影響，對于發(fā)展高檔品牌較為困難名氣近幾年逐漸下降，沒有做出自己的特色。成本較高，競爭激烈，土地資源緊張Page 35項目項目商圈商圈區(qū)位區(qū)位周邊周邊環(huán)境環(huán)境經(jīng)營經(jīng)營檔次檔次市場布局市場布局經(jīng)營經(jīng)營面積面積經(jīng)營經(jīng)營方式方式攤位數(shù)攤位數(shù)出租率出租率市場市場類型類型客流量客流量目標定位目標定位成立時成立時間間白馬白馬流花流花緊鄰廣州火車緊鄰廣州火車站的站南路站的站南路 裝飾美觀、裝飾美觀、道路通暢道路通暢中高中高共共1010層，有層，有4 4層商場，層商場，5 5層寫字樓，層寫字樓，1 1

39、層地下停層地下停車場，以女裝為主車場，以女裝為主6 6萬萬平方平方米米租售租售并舉并舉20002000多戶多戶 約約100%100%批零批零結(jié)合結(jié)合從批發(fā)市場從批發(fā)市場向品牌價值向品牌價值市場的轉(zhuǎn)變市場的轉(zhuǎn)變 19931993年年天馬天馬流花流花站南路站南路 裝飾美觀、裝飾美觀、道路通暢道路通暢中高中高共共1010層，負層，負1 1層層3 3層為層為商鋪，鋪位約商鋪，鋪位約10001000個；個；4 48 8層為寫字樓，作為層為寫字樓，作為商品展示。商品展示。3 3萬萬平方平方米米引進引進外資，外資，只租只租不售不售10001000多個多個約約99%99%批零批零結(jié)合結(jié)合 19981998年年

40、新中新中國大國大廈廈 十三十三行行荔灣十三行路，荔灣十三行路，地處廣州傳統(tǒng)地處廣州傳統(tǒng)商業(yè)旺地商業(yè)旺地路面狀況路面狀況比較理想比較理想 ，衛(wèi)生還算衛(wèi)生還算整潔整潔低低共共4848層，其中地面層，其中地面4343層，層，地下地下5 5層。負三至負五層。負三至負五層為超大型停車場層為超大型停車場 ，負，負二至地面三層為檔口形二至地面三層為檔口形式出租，四層至二十層式出租，四層至二十層為高級寫字樓出租為高級寫字樓出租 1515萬萬平方平方米米租售租售并舉并舉約約99%99%批零批零結(jié)合結(jié)合19981998年年紅遍紅遍天天 十三十三行行荔灣十三行路，荔灣十三行路，地處廣州傳統(tǒng)地處廣州傳統(tǒng)商業(yè)旺地商業(yè)旺

41、地路面狀況路面狀況比較理想比較理想 ，衛(wèi)生還算衛(wèi)生還算整潔整潔低低共共1010層，層，1-21-2樓批發(fā)零樓批發(fā)零售的商鋪，三樓以上寫售的商鋪，三樓以上寫字樓字樓 4 4萬萬平方平方米米約約99%99%批零批零結(jié)合結(jié)合19981998年年沙東沙東有利有利沙河沙河分為南城、北分為南城、北城、恒利組成。城、恒利組成。先烈東路、濂先烈東路、濂泉路泉路衛(wèi)生治安衛(wèi)生治安環(huán)境差，環(huán)境差，路面狀況路面狀況非常混亂非常混亂 低檔，低檔，無知無知名度名度非品非品牌牌5 5層，全部為女裝層，全部為女裝南北南北合計合計6.66.6萬平萬平方米方米出售出售近近40004000家家100%100%批發(fā)批發(fā)零售零售人流擁

42、擠人流擁擠綜合性現(xiàn)代綜合性現(xiàn)代服裝批發(fā)市服裝批發(fā)市場場 南城：南城：20052005年年北城：北城：20042004年年萬佳萬佳沙河沙河先烈東路、濂先烈東路、濂泉路泉路裝修陳舊裝修陳舊中檔中檔首層為商鋪。二、三層首層為商鋪。二、三層商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū) ，以潮流牛仔裝，以潮流牛仔裝為主為主5 5萬萬平方平方米米出售出售多間多間復(fù)合商鋪，復(fù)合商鋪，多間多功多間多功能商務(wù)寫字樓能商務(wù)寫字樓90%90%批發(fā)批發(fā)中午中午12:3012:30人流稀少人流稀少19961996年年益民益民沙河沙河濂泉路濂泉路裝飾美觀、裝飾美觀、道路狀況道路狀況混亂混亂中中共共3 3層，分為層，分為A A、B B、CC、D D、E

43、E五個區(qū)，其中五個區(qū)，其中A A、B B、CC、D D四個區(qū)為服裝四個區(qū)為服裝批發(fā)、交易區(qū)，各區(qū)的批發(fā)、交易區(qū)，各區(qū)的定位又有所不同定位又有所不同 6.26.2萬平萬平方米方米出租出租15401540 約約98%98%批零批零結(jié)合結(jié)合上午上午10:4510:45，行走暢順，行走暢順，客戶較少客戶較少產(chǎn)業(yè)升級產(chǎn)業(yè)升級20082008年年廣州廣州地一地一大道大道流花流花站前路站前路路面交通路面交通擁擠擁擠中中地下地下3 3層，負層，負3 3樓餐飲，樓餐飲，負負2 2樓日韓女裝男裝，樓日韓女裝男裝，負負1 1樓女裝外貿(mào)樓女裝外貿(mào)5.55.5萬平萬平米米12001200多多100%100%批零批零結(jié)合

44、結(jié)合客流量每天客流量每天平均在平均在6 6萬萬人人 產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略升產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略升級級20092009年年廣州主要服裝批發(fā)專業(yè)市場經(jīng)營情況廣州主要服裝批發(fā)專業(yè)市場經(jīng)營情況Page 363 3大商圈重點龍頭批發(fā)市場整體發(fā)展趨勢大商圈重點龍頭批發(fā)市場整體發(fā)展趨勢Page 37經(jīng)營層次不同，商圈整體差異化經(jīng)營趨勢經(jīng)營層次不同，商圈整體差異化經(jīng)營趨勢 3 3大商圈（流花、沙河、十三行）經(jīng)營層次不同，所以后期形成的商圈氛圍也不同，例如以白馬批大商圈（流花、沙河、十三行）經(jīng)營層次不同，所以后期形成的商圈氛圍也不同，例如以白馬批發(fā)市場為龍頭的流花商圈檔次較高，近年逐漸形成以品牌帶動市場的趨勢，以沙河有利批發(fā)市場為主的

45、發(fā)市場為龍頭的流花商圈檔次較高，近年逐漸形成以品牌帶動市場的趨勢，以沙河有利批發(fā)市場為主的沙河商圈檔次低，衛(wèi)生安全落后，主要經(jīng)營無知名度的的非品牌服裝沙河商圈檔次低，衛(wèi)生安全落后，主要經(jīng)營無知名度的的非品牌服裝新增專業(yè)市場對原有商圈進行戰(zhàn)略升級，逐步走向服務(wù)業(yè)新增專業(yè)市場對原有商圈進行戰(zhàn)略升級，逐步走向服務(wù)業(yè) 目前新增的專業(yè)市場如益民、地一大道等，配套功能升級，商戶規(guī)模壯大目前新增的專業(yè)市場如益民、地一大道等，配套功能升級，商戶規(guī)模壯大 ；服務(wù)理念升級，交易；服務(wù)理念升級，交易額穩(wěn)步上升額穩(wěn)步上升 ；品牌優(yōu)化升級，輻射半徑擴大；品牌優(yōu)化升級，輻射半徑擴大 ；競爭實力升級，環(huán)境配套提升。；競爭實

46、力升級，環(huán)境配套提升。原有專業(yè)市場也在不斷地改造升級提升自身經(jīng)營檔次，以應(yīng)對新場的挑戰(zhàn)原有專業(yè)市場也在不斷地改造升級提升自身經(jīng)營檔次，以應(yīng)對新場的挑戰(zhàn) 例如白馬近年已經(jīng)對自身不斷進行調(diào)整，提升招商質(zhì)量，增強自身影響力；例如白馬近年已經(jīng)對自身不斷進行調(diào)整，提升招商質(zhì)量，增強自身影響力；市場暫時沒有達到飽和狀態(tài)市場暫時沒有達到飽和狀態(tài) 三大商圈中原有的龍頭批發(fā)市場空置率低于三大商圈中原有的龍頭批發(fā)市場空置率低于2%2%，商圈內(nèi)中小型點批發(fā)市場空置率約，商圈內(nèi)中小型點批發(fā)市場空置率約10%10%，部分商，部分商鋪雖未空置，但被商家作為倉庫使用，新開發(fā)的批發(fā)市場還處于培育階段，空置率不超過鋪雖未空置，

47、但被商家作為倉庫使用，新開發(fā)的批發(fā)市場還處于培育階段，空置率不超過20%20%屬于正常屬于正常接受范圍內(nèi)。接受范圍內(nèi)。廣州服裝專業(yè)市場新進入者廣州服裝專業(yè)市場新進入者南站商圈“高鐵效應(yīng)高鐵效應(yīng)”為南站商圈帶來眾多關(guān)注，其中投資為南站商圈帶來眾多關(guān)注，其中投資145145億元的廣州國際商貿(mào)城建設(shè)中。億元的廣州國際商貿(mào)城建設(shè)中。p由于已成熟的商圈租金持續(xù)走高由于已成熟的商圈租金持續(xù)走高,很多商戶吃不消很多商戶吃不消,往周邊商圈發(fā)展是必然的趨勢往周邊商圈發(fā)展是必然的趨勢p南站商圈交通便利，因此有發(fā)展集群式的綜合商貿(mào)基地的優(yōu)越條件南站商圈交通便利，因此有發(fā)展集群式的綜合商貿(mào)基地的優(yōu)越條件,商戶的利潤空

48、間會大大提高商戶的利潤空間會大大提高p該商圈現(xiàn)在并未真正實現(xiàn)高鐵樞紐的功能，雖然前景廣闊，但培育期可能較長該商圈現(xiàn)在并未真正實現(xiàn)高鐵樞紐的功能，雖然前景廣闊，但培育期可能較長項目項目商圈商圈區(qū)位區(qū)位經(jīng)營類別經(jīng)營類別經(jīng)營面積經(jīng)營面積攤位數(shù)攤位數(shù)出租率出租率目標定位目標定位成立時間成立時間美嘉國美嘉國際服裝際服裝城城南站商南站商圈圈廣州市番禺區(qū)鐘村街，新舊105交接處，距高鐵廣州南站約3公里男女裝、童裝、運動服、牛仔服總建筑面積35萬平方米，首期建筑面積22萬平一期首次招租4.2萬平方米整個項目商鋪超過10000間目前2000多商戶已進駐招商中招商中亞洲最大的服飾城亞運前首期開業(yè)廣州國廣州國際商品

49、際商品展貿(mào)城展貿(mào)城南站商南站商圈圈廣州市番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)，一期項目將以進口工業(yè)原材料為主建筑總面積約576萬平方米第一期建筑面積120萬平方米招商中招商中全球最具影響力的國際商品展貿(mào)城首期2010年8月嶺南鞋嶺南鞋城城南站商南站商圈圈廣州市番禺區(qū)洛浦街廈滘西環(huán)路一號以展貿(mào)鞋為首總建筑面積18萬平方米首期10萬平方米有2000多間旺鋪招商中招商中廣州最具影響力的大型鞋城2009年8月27日Page 39廣州服裝專業(yè)市場新進入者廣州服裝專業(yè)市場新進入者廣州市服裝專業(yè)市場物業(yè)供求關(guān)系廣州市服裝專業(yè)市場物業(yè)供求關(guān)系數(shù)據(jù)來源：廣州市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃（數(shù)據(jù)來源：廣州市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃（2003-2012200

50、3-2012）從從20052005年服裝專業(yè)市場的數(shù)量年服裝專業(yè)市場的數(shù)量4949家發(fā)展到家發(fā)展到20112011年的年的7575家，家，6 6年間平均遞增速度約年間平均遞增速度約53%53%；廣州服裝專業(yè)市場今年來新增供應(yīng)量較大，短期內(nèi)市場無法完全消化，故各服裝專業(yè)市場出現(xiàn)不同成廣州服裝專業(yè)市場今年來新增供應(yīng)量較大，短期內(nèi)市場無法完全消化，故各服裝專業(yè)市場出現(xiàn)不同成程度的空置，特別是體量小的市場；程度的空置，特別是體量小的市場；未來未來3 3年內(nèi)，隨著舊交易會的改造完成及廣州世貿(mào)服裝城等建成開業(yè)，市場將新增供應(yīng)超過年內(nèi)，隨著舊交易會的改造完成及廣州世貿(mào)服裝城等建成開業(yè)，市場將新增供應(yīng)超過40

51、40萬平米，萬平米，此時廣州服裝專業(yè)市場或?qū)⑦M入飽和狀態(tài)。此時廣州服裝專業(yè)市場或?qū)⑦M入飽和狀態(tài)。廣州服裝批發(fā)專業(yè)市場物業(yè)增長情況廣州服裝批發(fā)專業(yè)市場物業(yè)增長情況 Page 40廣州市服裝專業(yè)市場重點商家訪談廣州市服裝專業(yè)市場重點商家訪談p受訪人：流花服裝商圈某批發(fā)市場運營者受訪人：流花服裝商圈某批發(fā)市場運營者p訪談主要信息：訪談主要信息：專業(yè)市場專業(yè)市場l近年流花服裝商圈和沙河服裝商圈都有大體量的新商業(yè)物業(yè)供應(yīng)；l流花商圈內(nèi)的華僑、康樂等酒店也改造成專業(yè)市場，進一步加大商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量；l舊交易會也即將改造成服裝專業(yè)市場，且面積達28萬方的廣州世貿(mào)服裝城也在建設(shè)當中；l市場平均租金正逐步下降；

52、l流花商圈、沙河商圈部分批發(fā)市場均出現(xiàn)不同程度的空置率；服裝品牌服裝品牌l國內(nèi)知名的服裝品牌一般傾向于在市郊建廠并設(shè)辦公場所（如：七匹狼將設(shè)在珠江新城的辦公室遷移至增槎路的工廠內(nèi)）；l國內(nèi)一些品牌加盟商、品牌知名度較小的企業(yè)或未形成品牌而規(guī)模較大的企業(yè)，他們會選擇一些當旺、行業(yè)集聚的地方設(shè)辦公室（如：白馬、天馬、一馬、新中國服裝大廈、廣百新翼等的寫字樓）l無品牌且規(guī)模不大的服裝企業(yè)會選擇有行業(yè)氛圍、物流發(fā)達、人流量大的專業(yè)市場設(shè)點（如：沙河、流花、十三行等的批發(fā)市場）。Page 41廣州市服裝專業(yè)市場商家訪談廣州市服裝專業(yè)市場商家訪談p受訪人：沙河服裝批發(fā)市場某商戶（在沙河經(jīng)營服裝批發(fā)約受訪人

53、：沙河服裝批發(fā)市場某商戶（在沙河經(jīng)營服裝批發(fā)約1010年）年）p訪談主要信息：訪談主要信息：l近年沙河新開了很多服裝批發(fā)市場，進入服裝批發(fā)行業(yè)的人越來越多，生意越來越難做；l沙河服裝商圈除先烈路的幾個舊場的人氣火爆外，濂泉路的新場人氣都比較一般；l益民服裝城經(jīng)過兩年左右的培育雖然人氣仍不足，但商戶經(jīng)營情況不斷改善，租金在不斷上調(diào)中；l沙東有利北城經(jīng)營情況不好，很多商戶仍在虧損中；l沙河未來還會有幾個在建的批發(fā)市場要開業(yè)，市場份額會進一步被分薄，未來可能考慮轉(zhuǎn)行考慮轉(zhuǎn)行；Page 42廣州服裝行業(yè)市場小結(jié) 交通便利，位置優(yōu)越是市場經(jīng)營成功的基礎(chǔ) 政府支持是市場經(jīng)營成功的重要因素 準確的市場定位準

54、確是市場經(jīng)營成功的關(guān)鍵 規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)是市場經(jīng)營成功的決定性因素 正確的廣告宣傳是提高市場知名度和招商的重要手段 會展是聚集人氣，提高知名度，引起市場關(guān)注，提高交易額的重要途徑 有效的經(jīng)營管理是市場經(jīng)營成功的保障 濃厚的商業(yè)氛圍和市場基礎(chǔ)能夠有效的促進批發(fā)市場經(jīng)營成功 經(jīng)營手段的創(chuàng)新是吸引客戶光顧的有效手段 產(chǎn)業(yè)鏈的完善（增加設(shè)計、會展等功能）和靈活的經(jīng)營模式（訂單采購、批零結(jié)合等）是未來的趨勢服裝批發(fā)市場經(jīng)營成功的必要要素服裝批發(fā)市場經(jīng)營成功的必要要素Page 43服裝專業(yè)市場群發(fā)展存在的問題服裝專業(yè)市場群發(fā)展存在的問題配套設(shè)施規(guī)劃不足配套設(shè)施規(guī)劃不足 招商模式存在的問題招商模式存在的問

55、題流花服裝市場缺乏綜合規(guī)劃，各種配套設(shè)施極其缺乏。道路交通、停車場、寫字樓等硬件設(shè)施建設(shè)沒有跟上這幾年商圈擴容的速度。缺乏充足的卸貨區(qū)、倉儲等物流設(shè)備，亟需引入“共同物流”，建立第三方、第四方物流模式。從市場行為來說，投資者只看重眼前利益，不是在打造產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，而是利用地理優(yōu)勢把商鋪價值炒得很高，最后又將推高商圈內(nèi)商位的經(jīng)營成本，造成惡性循環(huán)。品牌建設(shè)能力不夠品牌建設(shè)能力不夠廣州服裝白馬服裝大廈的知名度高于“流花服裝商圈”，商圈的品牌影響力仍較弱；另一方面，商戶的品牌規(guī)模也仍較小，目前，流花服裝商圈的交易量遠遠大于虎門、大連，甚至江浙等地，然而相比之下，流花卻沒有幾個在全國叫得響的服裝品牌

56、。更多的市場仍是停留在“現(xiàn)金、現(xiàn)貨、現(xiàn)場”的傳統(tǒng)交易模式上，在高端節(jié)點上并沒有取得實質(zhì)性的突破。而服裝設(shè)計能力、品牌文化方面，雖有眾多本土設(shè)計師，但真正與國際時尚接軌還有一距離；另外，服裝資本運營方面，本地又不及青島、浙江等地，目前成功上市服裝城還不多，品牌則更少。廣州服裝行業(yè)市場小結(jié)廣州服裝行業(yè)市場小結(jié)Page 44PART 4 PART 4 項目發(fā)展借鑒項目發(fā)展借鑒設(shè)計師產(chǎn)品概念店發(fā)展現(xiàn)狀分析設(shè)計師產(chǎn)品概念店發(fā)展現(xiàn)狀分析p設(shè)計師概念店在中國發(fā)展較晚，近兩年才開始起步；設(shè)計師概念店在中國發(fā)展較晚，近兩年才開始起步；p現(xiàn)有的設(shè)計師概念店主要分布在北京和上海現(xiàn)有的設(shè)計師概念店主要分布在北京和上海

57、,廣州暫廣州暫時仍處于真空期；時仍處于真空期；p設(shè)計師概念店的面積多在幾百方到一千方之間；設(shè)計師概念店的面積多在幾百方到一千方之間；Page 46北京北京上海上海項目名項目名所在區(qū)域所在區(qū)域開業(yè)時間開業(yè)時間經(jīng)營面積經(jīng)營面積北歐設(shè)計師概北歐設(shè)計師概念店念店Gte Gte GtaGta上海市襄陽南路174號二樓2011年1月約300平方米THETHINGTHETHING北京三里屯village2010年6月120平方米設(shè)計師專賣店設(shè)計師專賣店BNCBNC北京三里屯village2011年5月540平米廣州廣州TITTIT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園p創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園內(nèi)引進了一批國內(nèi)外知名的設(shè)計大師；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園內(nèi)

58、引進了一批國內(nèi)外知名的設(shè)計大師；pTITTIT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園已引進創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園已引進bossinibossini等一些國內(nèi)的知名服裝品牌；等一些國內(nèi)的知名服裝品牌；pTITTIT創(chuàng)意園內(nèi)設(shè)有時尚發(fā)布中心；創(chuàng)意園內(nèi)設(shè)有時尚發(fā)布中心；Page 47TITTIT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園具備了服裝設(shè)計、產(chǎn)品發(fā)布、品牌服飾展貿(mào)等功能，為本項目提創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園具備了服裝設(shè)計、產(chǎn)品發(fā)布、品牌服飾展貿(mào)等功能，為本項目提供了發(fā)展依據(jù)和基礎(chǔ)。供了發(fā)展依據(jù)和基礎(chǔ)。時裝品牌展貿(mào)中心案例時裝品牌展貿(mào)中心案例Page 48項目項目海印繽繽廣場海印繽繽廣場地理位置地理位置位于起義路、泰康路、一德路交匯處，是越秀區(qū)最繁華的商業(yè)區(qū)段之一發(fā)展商發(fā)展商海

59、印實業(yè)集團發(fā)展背景發(fā)展背景廣州市海印實業(yè)集團于2001年5月份以3.89億元全資收購前廣東貿(mào)易中心（曾是舉辦過20多屆中國出口商品交易會），并正式更名為“海印繽繽廣場”建筑概況建筑概況由十層主樓和六層副樓構(gòu)成用地面積用地面積11,290平方米建筑面積建筑面積41,056平方米（主樓35,056平方米；附樓6,000平方米）定位定位國際時尚采購中心功能功能集飲食、娛樂、辦公于一體，內(nèi)設(shè)商場、寫字樓、商務(wù)中心、快餐、停車場等功能布局功能布局主樓：高檔商品、名牌服裝、鞋類附樓：麥當勞、大家樂、百怡咖啡、堂會卡拉OK經(jīng)營情況經(jīng)營情況鋪位超過700個，出租率約99%經(jīng)營品類經(jīng)營品類中高服裝的零售和批發(fā)年

60、交易額年交易額年交易額30億元海印繽繽廣場海印繽繽廣場A A區(qū)區(qū)CC區(qū)區(qū)B B區(qū)區(qū)D D區(qū)區(qū)時裝品牌展貿(mào)中心案例時裝品牌展貿(mào)中心案例Page 49海印繽繽廣場功能布局海印繽繽廣場功能布局樓層樓層A A區(qū)區(qū)B B區(qū)區(qū)CC區(qū)區(qū)D D區(qū)區(qū)7F7F臺灣服飾形象店臺灣服飾形象店臺灣服飾形象店-6F6F臺灣服飾形象店多功能展示廳臺灣服飾形象店-5F5F國內(nèi)時裝形象店品牌時裝形象店國內(nèi)時裝形象店國內(nèi)時裝形象店4F4F名牌皮草專賣皮衣皮草專賣品牌皮草展示區(qū)家飾花藝3F3F品牌服飾展示區(qū)品牌服飾展示區(qū)品牌服飾展示區(qū)家居服飾/家飾花藝2F2F歐洲時裝/餐飲-餐飲品牌折扣/家飾花藝1F1F品牌服裝-珠寶金飾品牌服裝

61、家飾花藝海印繽繽廣場特色海印繽繽廣場特色l 有五分之二屬于港臺服裝品牌。已有古谷惠、心水、珈里、莊姿妮、魅力經(jīng)典、英美輪、施爾琪、沙夫氏多、喬治奧、薩比亞、第一夫人、格子廊、哥弟等一大批中外知名品牌。l 繽繽在改造的過程中請來波蘭華沙設(shè)計院的著名設(shè)計師根據(jù)展銷中心的風格進行重新設(shè)計包裝。l 中高服裝廠家及設(shè)計師在大廈設(shè)立展示窗口和工作室，如劉洋、馬偉明、李小燕等內(nèi)地、鄧達智港臺頂級設(shè)計大師進駐。l 每年1月和7月還舉辦“海印繽繽廣場時裝祭”高級成衣流行發(fā)布暨訂貨會。時裝品牌展貿(mào)中心案例時裝品牌展貿(mào)中心案例Page 50時裝品牌展貿(mào)中心案例小結(jié)時裝品牌展貿(mào)中心案例小結(jié)海印繽繽廣場發(fā)展動因海印繽繽

62、廣場發(fā)展動因與傳統(tǒng)批發(fā)市場錯位很多服裝城已經(jīng)開始走向衰落，原有服裝城批發(fā)城單純提供一個貨品流通的平臺已經(jīng)無法滿足采購商的需求，廣場建立了一個以品牌展貿(mào)、設(shè)計為主的新型服裝專業(yè)市場。抓住行業(yè)發(fā)展契機廣州服裝業(yè)生產(chǎn)量雖居全國城市第一，但廣州沒有自己的服裝名牌。這與以批發(fā)經(jīng)營為主、靠簡單的“吃差價”的廣州服裝經(jīng)營方式有關(guān)。服裝品牌時代已到來，以服裝品牌營銷、時尚發(fā)布、品牌展示為中心，從銷售低檔“大路貨”向品牌經(jīng)營邁進。樹立品牌意識、培養(yǎng)品牌氛圍繽繽廣場建立了時裝設(shè)計資料室、圖書室和服裝人才庫，他們在向服裝設(shè)計、經(jīng)營人員提供最方便的信息服務(wù)的同時，通過各種廣告宣傳，將優(yōu)秀的時裝設(shè)計師和經(jīng)營人才推到品牌

63、的面前。繽繽廣場還與廣東服裝行業(yè)機構(gòu)攜手，組織時裝設(shè)計作品發(fā)布，舉辦時裝周，推薦設(shè)計師，組織廣東服裝品牌進軍北京等各地市場。全新經(jīng)營理念以設(shè)立設(shè)計師工作室為提升原創(chuàng)品牌的突破口，吸引了鄧達智、劉洋等一批著名設(shè)計師工作室落戶，把設(shè)計理念、流行文化、品牌抽象、經(jīng)營理念當作商品來經(jīng)營，代表了服裝批發(fā)業(yè)市場發(fā)展的新方向Page 51相關(guān)案例相關(guān)案例韓國東大門韓國東大門DootaDoota服裝批發(fā)廣場服裝批發(fā)廣場Page 52項目項目韓國東大門韓國東大門Doota服裝批發(fā)市場服裝批發(fā)市場發(fā)展背景發(fā)展背景東大門市場誕生于東大門市場誕生于19051905年，據(jù)稱，約年，據(jù)稱，約3030個商場、個商場、3 3

64、萬多個商店萬多個商店以及以及5 5萬多個制作廠商云集于此，使東大門成為首爾人人必到萬多個制作廠商云集于此，使東大門成為首爾人人必到的繁華商業(yè)區(qū)，也是亞洲最大規(guī)模的批發(fā)市場之一。的繁華商業(yè)區(qū)，也是亞洲最大規(guī)模的批發(fā)市場之一。DOOTADOOTA是韓國斗山集團于是韓國斗山集團于1999年年2月在首爾東大門建立的時裝購物廣月在首爾東大門建立的時裝購物廣場場商業(yè)面積商業(yè)面積8.58.5萬平方米萬平方米定位定位最有價值的亞洲時尚服飾批發(fā)市場最有價值的亞洲時尚服飾批發(fā)市場,將購物中心理念導(dǎo)入服裝批將購物中心理念導(dǎo)入服裝批發(fā)市場中發(fā)市場中功能功能集購物、批發(fā)、餐飲、服務(wù)于一體的服裝批發(fā)市場集購物、批發(fā)、餐飲

65、、服務(wù)于一體的服裝批發(fā)市場功能布局功能布局DOOTA共有地上共有地上8層，地下層，地下2層層主要特點主要特點營業(yè)時間長達營業(yè)時間長達18個小時個小時 是世界上營業(yè)時間最長的服飾批發(fā)市場，是世界上營業(yè)時間最長的服飾批發(fā)市場，上午上午1010：3030到次日凌晨到次日凌晨5 5：0000。目標客戶目標客戶亞洲和世界各地的服裝經(jīng)營者亞洲和世界各地的服裝經(jīng)營者 ，在零售方面主要服務(wù)，在零售方面主要服務(wù)17-20歲歲左右最年輕時尚的顧客群體，產(chǎn)品左右最年輕時尚的顧客群體，產(chǎn)品整體價位要在整體價位要在3W3W到到10W10W韓韓元（折合人民幣元（折合人民幣180-600180-600左右）左右）配套設(shè)施配

66、套設(shè)施五星級酒店五星級酒店經(jīng)營方式經(jīng)營方式批發(fā)兼營零售，批發(fā)兼營零售，20092009年商場以高檔化為經(jīng)營方針，不僅按百貨年商場以高檔化為經(jīng)營方針，不僅按百貨商場風格將室內(nèi)設(shè)計翻新，并開設(shè)多個新銳設(shè)計師的專營賣場，商場風格將室內(nèi)設(shè)計翻新，并開設(shè)多個新銳設(shè)計師的專營賣場，為顧客提供款式新穎、價格卻相對便宜的服飾為顧客提供款式新穎、價格卻相對便宜的服飾韓國首爾東大門韓國首爾東大門DOOTA韓國首爾東大門韓國首爾東大門 Doota夜景夜景相關(guān)案例相關(guān)案例韓國東大門韓國東大門DootaDoota服裝批發(fā)廣場服裝批發(fā)廣場Page 53時尚購物天堂時尚購物天堂“韓國首爾東大門韓國首爾東大門”DootaDO

67、OTADOOTA大樓僅有的幾塊樓梯外墻廣告包括門前燈柱全部用于自身宣傳；大樓僅有的幾塊樓梯外墻廣告包括門前燈柱全部用于自身宣傳；EVERY IN NEW(EVERY IN NEW(每天都是新的！每天都是新的！)，充分表明了，充分表明了DOOTADOOTA的定位和時尚的定位和時尚度度Page 54樓層樓層英文英文中文（樓層構(gòu)思）中文（樓層構(gòu)思）10F10FRest&Talk Rest&Talk withwith休息區(qū)休息區(qū)9F9F Food Court Food Court餐飲區(qū)餐飲區(qū)8F8F Nostalgia Nostalgia懷舊情調(diào)商品懷舊情調(diào)商品7F7F Kids Kids玩具玩具6F

68、6F Shoes&Leader Shoes&Leader GoodsGoods鞋子和領(lǐng)導(dǎo)潮流商品鞋子和領(lǐng)導(dǎo)潮流商品5F5F Fashion Goods Fashion Goods流行時尚流行時尚4F4F Stylish Mens Stylish Mens時尚男人服飾時尚男人服飾3F3F Street Young Street Young年輕人街區(qū)年輕人街區(qū)17172020歲歲2F2F Stylish Ladies Stylish Ladies時尚女性服飾時尚女性服飾1F1F Seoul esigners Seoul esigners漢城設(shè)計師服飾作品展示批發(fā)漢城設(shè)計師服飾作品展示批發(fā)B1FB1

69、F Formal&Social Formal&Social社交正裝社交正裝B2FB2F Better Life Better Life更好的生活更好的生活到到2層的擁擠人流層的擁擠人流最敏感的消費群體最敏感的消費群體 東大門引領(lǐng)年輕時尚潮流東大門引領(lǐng)年輕時尚潮流2000多家店鋪，每天的顧客超過多家店鋪，每天的顧客超過10萬人萬人業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布相關(guān)案例相關(guān)案例韓國東大門韓國東大門DootaDoota服裝批發(fā)廣場服裝批發(fā)廣場 優(yōu)秀的服裝開發(fā)能力、多品種小批量生產(chǎn)、采用快速反應(yīng)系統(tǒng)優(yōu)秀的服裝開發(fā)能力、多品種小批量生產(chǎn)、采用快速反應(yīng)系統(tǒng)(Quick Response System)(Quick Re

70、sponse System)的最短時間交貨、合理的價格等都是這一區(qū)的特點的最短時間交貨、合理的價格等都是這一區(qū)的特點相關(guān)案例相關(guān)案例韓國東大門韓國東大門DootaDoota服裝批發(fā)廣場服裝批發(fā)廣場p地下二層經(jīng)營體育用品、戶外服裝、牛仔系列、休閑裝等；地下二層經(jīng)營體育用品、戶外服裝、牛仔系列、休閑裝等；p地下一層經(jīng)營女性休閑裝、塑身內(nèi)衣；地下一層經(jīng)營女性休閑裝、塑身內(nèi)衣；p一層經(jīng)營設(shè)計師服裝和雜貨；一層經(jīng)營設(shè)計師服裝和雜貨；p二層經(jīng)營職業(yè)女裝；二層經(jīng)營職業(yè)女裝；p三層經(jīng)營進口物品、雜貨、皮鞋和箱包；三層經(jīng)營進口物品、雜貨、皮鞋和箱包；p四層經(jīng)營男裝、雜貨和一個設(shè)計師區(qū)域；四層經(jīng)營男裝、雜貨和一個

71、設(shè)計師區(qū)域；p五層經(jīng)營飾品、化妝品、眼鏡、廚房用品、觀光紀念商品等；五層經(jīng)營飾品、化妝品、眼鏡、廚房用品、觀光紀念商品等；p六層經(jīng)營兒童服裝、兒童用品、孕婦裝等；六層經(jīng)營兒童服裝、兒童用品、孕婦裝等；p七層是美食天堂，匯聚了韓式、中式、日式、西式等不同口味的餐廳；七層是美食天堂，匯聚了韓式、中式、日式、西式等不同口味的餐廳；p八層是一個屋頂庭院，在這里可以看到東大門的全景。八層是一個屋頂庭院，在這里可以看到東大門的全景。Page 55業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布在寸土寸金的在寸土寸金的DOOTA內(nèi)部有多處這樣的休息區(qū)內(nèi)部有多處這樣的休息區(qū)相關(guān)案例相關(guān)案例韓國東大門韓國東大門DootaDoota服裝批發(fā)廣場

72、服裝批發(fā)廣場Page 56EntertainmentEntertainmentFashino shopping mall 群群重新定位重新定位Fashino shopping mall 群群originalitybasic 將購物中心的理念導(dǎo)入到服裝批發(fā)市場中將購物中心的理念導(dǎo)入到服裝批發(fā)市場中燈光效果突出服飾特色燈光效果突出服飾特色時尚購物天堂時尚購物天堂“韓國首爾東大門韓國首爾東大門”DootaDOOTADOOTA大門前的櫥窗大門前的櫥窗 艷麗奪目艷麗奪目項目定位項目定位具備百貨商店水準的設(shè)施，新的款式、明亮的照明、寬闊的通道、輕快的音樂具備百貨商店水準的設(shè)施，新的款式、明亮的照明、寬闊的

73、通道、輕快的音樂項目小結(jié)項目小結(jié)Page 57PART 5 PART 5 項目發(fā)展服裝專業(yè)市場項目發(fā)展服裝專業(yè)市場SWOTSWOT分析分析項目開發(fā)服裝專業(yè)市場的項目開發(fā)服裝專業(yè)市場的SWOTSWOT分析分析Page 59項目的發(fā)展優(yōu)劣勢并存，項目可借鑒繽繽廣場前期發(fā)展定位與廣州市現(xiàn)有服裝批發(fā)市場錯位發(fā)展，揚長避短。借助區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及會展中心的強大輻射力，走中高端路線，朝設(shè)計、產(chǎn)品發(fā)布及展貿(mào)方向發(fā)展。S S W WT T缺少政府政策支持缺乏成熟的商圈氛圍缺少物流 運輸條件缺少集群效益地處紡織產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好；比鄰琶洲會展中心，可借勢發(fā)展；項目自身體量大，有規(guī)模效應(yīng)項目所在地交通便利合

74、作方行業(yè)經(jīng)驗豐富現(xiàn)有的服裝專業(yè)市場配套不足，需要升級，配套完善的市場有很大發(fā)展前景；服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景好現(xiàn)有市場市場暫時沒有達到飽和狀態(tài)，仍有市場空間；原有市場已形成規(guī)模，知名度大，項目的競爭壓力大；新增專業(yè)市場益民、地一大道，廣州南站等項目體量較大，配套也較完善，對本項目有一定威脅；OOPART 6 PART 6 項目發(fā)展定位項目發(fā)展定位項目整體定位項目整體定位Page 61集集“全球品牌服裝、皮具貿(mào)易博覽、高檔酒店、甲級寫字樓、精致酒店服務(wù)式全球品牌服裝、皮具貿(mào)易博覽、高檔酒店、甲級寫字樓、精致酒店服務(wù)式公寓公寓”為一體的大型城市綜合體為一體的大型城市綜合體借助周邊的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及產(chǎn)業(yè)升級等帶來

75、的發(fā)展機遇，與琶洲會展中心錯位互動，傾力打造華南區(qū)乃至全國最具影響力的品牌服裝貿(mào)易博覽中心高檔酒店不僅進一步提升項目的品質(zhì)感，同時更好的提升建筑形象和商業(yè)價值為紡織服裝產(chǎn)業(yè)提供更好的產(chǎn)業(yè)支持辦公場所，同時助力服裝展貿(mào)市場發(fā)展。提供酒店服務(wù)的高檔公寓，進一步提升項目品質(zhì)感，投資自住兩相宜。該項目將全面提升海珠區(qū)現(xiàn)有的建筑形象，現(xiàn)代簡潔的建筑外立面及富有變化的內(nèi)部空間，將營造出海珠區(qū)最具特色的地標性商業(yè)建筑物業(yè)類型及規(guī)模建議物業(yè)類型及規(guī)模建議Page 62項目分物業(yè)類型規(guī)模建議項目分物業(yè)類型規(guī)模建議品牌服裝貿(mào)易博覽中心品牌服裝貿(mào)易博覽中心2323萬平米萬平米皮具貿(mào)易博覽中心皮具貿(mào)易博覽中心(擬定擬

76、定)8 8萬平米萬平米酒店酒店9 9萬平米萬平米酒店服務(wù)式公寓酒店服務(wù)式公寓2121萬平米萬平米寫字樓寫字樓9 9萬平米萬平米地下車庫地下車庫2626萬平米萬平米總計總計9696萬平米萬平米品牌服裝貿(mào)易博覽中品牌服裝貿(mào)易博覽中心心酒店酒店 +寫字樓寫字樓公寓公寓公寓公寓皮具貿(mào)易博覽中心皮具貿(mào)易博覽中心公寓公寓N品牌服裝貿(mào)易博覽中心功能配置建議品牌服裝貿(mào)易博覽中心功能配置建議品牌服裝貿(mào)易博覽中心功能配置品牌服裝貿(mào)易博覽中心功能配置功能功能面積面積（萬（萬）比例比例服裝展貿(mào)中心服裝展貿(mào)中心6 626%26%成衣批發(fā)成衣批發(fā)6 626%26%配飾批發(fā)配飾批發(fā)3 313%13%鞋類批發(fā)鞋類批發(fā)1.51

77、.56.5%6.5%服裝博物館服裝博物館1 14.3%4.3%配套服務(wù)區(qū)配套服務(wù)區(qū)1 14.3%4.3%餐飲餐飲1 14.3%4.3%行業(yè)媒體發(fā)布中心行業(yè)媒體發(fā)布中心0.80.83.5%3.5%買手辦公室買手辦公室0.50.52.1%2.1%銀行、金融服務(wù)銀行、金融服務(wù)0.50.52.1%2.1%設(shè)計師形象店設(shè)計師形象店0.50.52.1%2.1%高級行業(yè)商務(wù)會所高級行業(yè)商務(wù)會所0.50.52.1%2.1%電子商務(wù)物流調(diào)配中心電子商務(wù)物流調(diào)配中心0.40.41.7%1.7%服裝道具用品中心服裝道具用品中心0.30.31.3%1.3%合計合計2323100%100%Page 63皮具貿(mào)易博覽中心

78、功能配置建議皮具貿(mào)易博覽中心功能配置建議皮具貿(mào)易博覽中心功能配置皮具貿(mào)易博覽中心功能配置功能功能面積面積（萬（萬）比例比例皮具展貿(mào)中心皮具展貿(mào)中心1 112%12%皮鞋批發(fā)皮鞋批發(fā)1 112%12%皮箱批發(fā)皮箱批發(fā)1 112%12%皮包批發(fā)皮包批發(fā)1 112%12%皮制配件皮制配件1 112%12%皮制飾品皮制飾品1 112%12%配套服務(wù)區(qū)配套服務(wù)區(qū)1 112%12%餐飲餐飲0.50.56%6%電子商務(wù)物流調(diào)配中心電子商務(wù)物流調(diào)配中心0.50.56%6%合計合計8 8100%100%品牌服裝貿(mào)易博覽中心定位品牌服裝貿(mào)易博覽中心定位Page 65NPage 66p全球服裝形象店總部全球服裝形象

79、店總部l形象店主要用于品牌的展示與推廣，構(gòu)建一個完整的品牌視覺體系，達到吸引眼球、激發(fā)興趣、傳播品牌文化等功效。p全球服裝展貿(mào)中心全球服裝展貿(mào)中心l集服裝文化展示，貿(mào)易，推廣為一體。成為國內(nèi)外知名服裝企業(yè)的一級代理中心，利用產(chǎn)品品牌提升市場品牌。改善商戶結(jié)構(gòu)，發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)和延伸產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展與時裝、輕紡相關(guān)的服務(wù)業(yè)。品牌服裝貿(mào)易博覽中心定位品牌服裝貿(mào)易博覽中心定位p全球服裝設(shè)計師作品創(chuàng)展交易中心全球服裝設(shè)計師作品創(chuàng)展交易中心l它通過長年舉辦不同規(guī)模的設(shè)計師作品展覽會，將設(shè)計師最新最潮流最具創(chuàng)意的作品推向服裝制造商，使得設(shè)計師與制造終端實現(xiàn)無縫對接。p全球服裝設(shè)計師概念店總部全球服裝設(shè)計師概念店

80、總部l它透過各種時尚展和跨界展，讓人們從三維的視角了解設(shè)計、設(shè)計師、生活形態(tài)、時尚趨勢和設(shè)計文化。Page 67品牌服裝貿(mào)易博覽中心定位品牌服裝貿(mào)易博覽中心定位品牌服裝貿(mào)易博覽中心定位品牌服裝貿(mào)易博覽中心定位p全球服裝企業(yè)總部基地全球服裝企業(yè)總部基地l匯集國際知名品牌服裝廠商直接入駐，開創(chuàng)城市高端品牌圣地；l吸引國內(nèi)知名品牌廠商，打造中國民族品牌集散地，成為中國產(chǎn)品走向世界、世界主要品牌進入中國的橋梁，是海外品牌、時尚產(chǎn)業(yè)進入中國的登陸點p全球服裝品牌加盟總部全球服裝品牌加盟總部l匯聚國際、國內(nèi)品牌服裝代理商，吸引更多的分銷商加盟；Page 68服裝展貿(mào)中心服裝展貿(mào)中心Page 69功能完善：

81、功能完善：設(shè)置多個功能區(qū)：時尚品牌展區(qū)、創(chuàng)意設(shè)計展示區(qū)、時尚文化長廊。品類齊全：品類齊全：涵蓋了男裝、女裝、童裝、休閑裝、鞋帽、配飾、箱包產(chǎn)品等眾多品類。形式多樣：形式多樣：定期舉辦海外品牌時裝展演、全球合作伙伴年會、國際品牌服裝服飾交易會、專業(yè)座談會、現(xiàn)場訂貨會、新品發(fā)布會、服裝節(jié)、時裝周、設(shè)計師時裝秀等吸引更多國內(nèi)代理商及商場代表的目光，為中外時尚界搭建高效直接的互通平臺。服務(wù)專業(yè)：服務(wù)專業(yè)：在展貿(mào)中心活動上，代理商可直接下單訂貨。打造一個集國際時尚品牌展示、訂貨、銷售于一體，與世界各時尚之都同步展示最新的時尚流行趨勢，能夠為客戶提供物流、通關(guān)等一站式全方位專業(yè)服務(wù)。競爭策略競爭策略 面對

82、已經(jīng)細分的市場，采取差異化戰(zhàn)略，面對已經(jīng)細分的市場，采取差異化戰(zhàn)略，定位中高檔年輕時尚休閑服裝展貿(mào)服務(wù)市場。定位中高檔年輕時尚休閑服裝展貿(mào)服務(wù)市場。經(jīng)營策略經(jīng)營策略以商家為主體，提供更廣泛的營銷渠道以商家為主體，提供更廣泛的營銷渠道六大服務(wù)六大服務(wù)市場策略市場策略走市場形象差異化路線，以展促貿(mào)易，以貿(mào)帶展；走市場形象差異化路線，以展促貿(mào)易，以貿(mào)帶展；直接面向生產(chǎn)商或代理商，逐漸走向網(wǎng)店經(jīng)營與實直接面向生產(chǎn)商或代理商，逐漸走向網(wǎng)店經(jīng)營與實體店鋪并存的多種經(jīng)營方式，完善產(chǎn)品的經(jīng)銷渠道體店鋪并存的多種經(jīng)營方式，完善產(chǎn)品的經(jīng)銷渠道 打造設(shè)計師概念區(qū)，吸引設(shè)計師前來設(shè)店，培育自打造設(shè)計師概念區(qū)，吸引設(shè)計

83、師前來設(shè)店，培育自有品牌；有品牌；設(shè)置紡織服裝博物館，制造營銷亮點，為項目試業(yè)、設(shè)置紡織服裝博物館，制造營銷亮點，為項目試業(yè)、開業(yè)及旺場經(jīng)營創(chuàng)造條件，并吸引采購商、設(shè)計師開業(yè)及旺場經(jīng)營創(chuàng)造條件，并吸引采購商、設(shè)計師等紡織服裝行業(yè)從業(yè)人員關(guān)注，為項目經(jīng)營者帶來等紡織服裝行業(yè)從業(yè)人員關(guān)注，為項目經(jīng)營者帶來客源及交易額；客源及交易額；通過每年定期舉辦的時裝發(fā)布會、訂貨會，吸引、通過每年定期舉辦的時裝發(fā)布會、訂貨會，吸引、匯聚國內(nèi)大批的代理商、經(jīng)銷商，為產(chǎn)品尋求更多匯聚國內(nèi)大批的代理商、經(jīng)銷商，為產(chǎn)品尋求更多的交易平臺。的交易平臺。樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)3F時裝展示發(fā)布中心（品牌薈萃）珠江紡織服裝博物館2F

84、 Global Fashion環(huán)球時尚采購館1F國內(nèi)品牌形象展示中心設(shè)計師概念店B1品牌服裝p集品牌展示、品牌孵化、訂單式采購、博物館等功能集品牌展示、品牌孵化、訂單式采購、博物館等功能于一體，融合服裝設(shè)計、提供營銷渠道服務(wù)、皮革制于一體，融合服裝設(shè)計、提供營銷渠道服務(wù)、皮革制品配套、商務(wù)服務(wù)等多業(yè)態(tài)的貿(mào)易博覽中心。品配套、商務(wù)服務(wù)等多業(yè)態(tài)的貿(mào)易博覽中心。p通過通過“品牌展示，訂單采購品牌展示，訂單采購”的商展運營模式，全方的商展運營模式，全方位滿足客戶要求，將其打造成全球國際化服裝商展的位滿足客戶要求，將其打造成全球國際化服裝商展的新旗艦。新旗艦。Page 73品牌服裝貿(mào)易博覽中心主題品牌服

85、裝貿(mào)易博覽中心主題功能定位功能定位四大中心，六大服務(wù)，全方位滿足客戶要求四大中心，六大服務(wù)，全方位滿足客戶要求四大中心四大中心六大服務(wù)六大服務(wù) 促進n展示服務(wù)展示服務(wù)n培訓(xùn)服務(wù)培訓(xùn)服務(wù)n經(jīng)貿(mào)洽談服務(wù)經(jīng)貿(mào)洽談服務(wù)n商務(wù)服務(wù)商務(wù)服務(wù)n采購服務(wù)采購服務(wù)n物流服務(wù)物流服務(wù)n信息中心信息中心n采購中心采購中心n會展中心會展中心n品牌中心品牌中心 支撐Page 74四大中心，滿足客戶展貿(mào)需求四大中心，滿足客戶展貿(mào)需求 Show 展示展示 Sale 銷售銷售 Page 75Show Show 展示展示p會展中心：會展中心：多功能國際會議展覽中心，配備視頻音像及多媒體通訊、同多功能國際會議展覽中心，配備視頻音

86、像及多媒體通訊、同聲傳譯、電視電話會議等尖端科技設(shè)施；聲傳譯、電視電話會議等尖端科技設(shè)施；定期舉辦各類國際性服裝時尚博覽會、訂貨會、新產(chǎn)品發(fā)布定期舉辦各類國際性服裝時尚博覽會、訂貨會、新產(chǎn)品發(fā)布會、行業(yè)權(quán)威數(shù)據(jù)發(fā)布會等，拓展世界各國的客商到場。會、行業(yè)權(quán)威數(shù)據(jù)發(fā)布會等，拓展世界各國的客商到場。p品牌中心：品牌中心：引進全球化品牌商家引進全球化品牌商家強大自有品牌塑造和宣傳后盾，為自有品牌的創(chuàng)立提供有效強大自有品牌塑造和宣傳后盾，為自有品牌的創(chuàng)立提供有效支持；支持；致力于為場內(nèi)所有商戶樹立國際化的旗艦品牌形象，確保企致力于為場內(nèi)所有商戶樹立國際化的旗艦品牌形象，確保企業(yè)永葆旺盛生命力及市場競爭力

87、。業(yè)永葆旺盛生命力及市場競爭力。Page 76Sale Sale 銷售銷售p采購中心：采購中心：創(chuàng)建商場式服裝采購平臺，結(jié)合創(chuàng)建商場式服裝采購平臺，結(jié)合Shopping mallShopping mall式服裝式服裝批發(fā)市場優(yōu)勢，綜合了服裝批發(fā)市場優(yōu)勢，綜合了服裝MallMall和個性化定位、服務(wù)的和個性化定位、服務(wù)的雙重優(yōu)勢，創(chuàng)建多產(chǎn)品，方便快捷，安全的國際性時尚雙重優(yōu)勢，創(chuàng)建多產(chǎn)品，方便快捷，安全的國際性時尚服飾交易平臺。服飾交易平臺。p信息中心：信息中心：建立的聯(lián)網(wǎng)的信息處理系統(tǒng)，依托建立的聯(lián)網(wǎng)的信息處理系統(tǒng)，依托InternetInternet平臺，快捷平臺，快捷處理網(wǎng)上詢價、網(wǎng)上下訂

88、、網(wǎng)上看樣和網(wǎng)上匯款等全套處理網(wǎng)上詢價、網(wǎng)上下訂、網(wǎng)上看樣和網(wǎng)上匯款等全套電子商務(wù)流程，讓商戶隨時隨地處理全球業(yè)務(wù)。電子商務(wù)流程，讓商戶隨時隨地處理全球業(yè)務(wù)。Page 77ServiceService：6 6大服務(wù)大服務(wù) ，為客戶提供多方協(xié)助，為客戶提供多方協(xié)助Page 78ServiceService：6 6大服務(wù)大服務(wù) ，為客戶提供多方協(xié)助，為客戶提供多方協(xié)助p展示服務(wù)：展示服務(wù)：塑造品牌終端形象塑造品牌終端形象提供高端廠家技術(shù)互享平臺提供高端廠家技術(shù)互享平臺p培訓(xùn)服務(wù)：培訓(xùn)服務(wù)：提供服裝紡織行業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、資格認證、工商企業(yè)管理提供服裝紡織行業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、資格認證、工商企業(yè)管理高級研修課程等

89、各類管理高級研修課程等各類管理/市場市場/技術(shù)方面的培訓(xùn)講座技術(shù)方面的培訓(xùn)講座設(shè)立高級人才管理檔案，提供人才評估和獵頭服務(wù)。設(shè)立高級人才管理檔案，提供人才評估和獵頭服務(wù)。Page 79ServiceService：6 6大服務(wù)，為客戶提供多方協(xié)助大服務(wù)，為客戶提供多方協(xié)助 p經(jīng)貿(mào)洽談服務(wù)：經(jīng)貿(mào)洽談服務(wù)：聯(lián)合全國服裝二級商戶，為商城的代理商尋求下一級代理商聯(lián)合全國服裝二級商戶，為商城的代理商尋求下一級代理商定期舉辦商城專場定貨會，廣邀國內(nèi)服裝行業(yè)經(jīng)銷代理商、采購人定期舉辦商城專場定貨會，廣邀國內(nèi)服裝行業(yè)經(jīng)銷代理商、采購人員到商城訂購服裝，為廠商帶來源源不斷的訂單員到商城訂購服裝，為廠商帶來源源不

90、斷的訂單 與珠三角駐海外貿(mào)易機構(gòu)聯(lián)誼，為進駐廠家開拓國際市場提供更多與珠三角駐海外貿(mào)易機構(gòu)聯(lián)誼，為進駐廠家開拓國際市場提供更多的營銷通道服務(wù)的營銷通道服務(wù)p商務(wù)服務(wù)：商務(wù)服務(wù)：提供多功能會議中心、小型商務(wù)洽談中心、現(xiàn)代化辦公寫字樓提供多功能會議中心、小型商務(wù)洽談中心、現(xiàn)代化辦公寫字樓業(yè)人士提供從翻譯、秘書、櫥窗招牌設(shè)計、打字、復(fù)印、傳真到電業(yè)人士提供從翻譯、秘書、櫥窗招牌設(shè)計、打字、復(fù)印、傳真到電子郵件收發(fā)、信件收發(fā)、傳真收發(fā)、貨樣郵寄接收及預(yù)約租車、貨子郵件收發(fā)、信件收發(fā)、傳真收發(fā)、貨樣郵寄接收及預(yù)約租車、貨物代運、預(yù)訂車船酒店機票等物代運、預(yù)訂車船酒店機票等6868項全套五星級標準服務(wù)項全

91、套五星級標準服務(wù)Page 80ServiceService：6 6大服務(wù)，為客戶提供多方協(xié)助大服務(wù)，為客戶提供多方協(xié)助 p采購服務(wù)：采購服務(wù)：提供倉儲、聯(lián)運、結(jié)算、會計等大型訂單提供倉儲、聯(lián)運、結(jié)算、會計等大型訂單采購后續(xù)服務(wù)。采購后續(xù)服務(wù)。p物流服務(wù)：物流服務(wù)：提供貨物物流運輸?shù)膶I(yè)托運服務(wù)，開通提供貨物物流運輸?shù)膶I(yè)托運服務(wù)，開通廣州發(fā)往全國各地的行李托運、貨物托運業(yè)務(wù)。特設(shè)廣州發(fā)往全國各地的行李托運、貨物托運業(yè)務(wù)。特設(shè)行包快運中心，將提高運輸效率，加速貨物流通，縮行包快運中心，將提高運輸效率，加速貨物流通，縮短貨物在途時間，充分發(fā)揮運輸設(shè)備的效能，把顧客短貨物在途時間，充分發(fā)揮運輸設(shè)備的

92、效能，把顧客服務(wù)放在首位。服務(wù)放在首位。Page 81皮具貿(mào)易博覽中心定位皮具貿(mào)易博覽中心定位Page 82華南區(qū)品類最齊全，功能最完善，服務(wù)最全面華南區(qū)品類最齊全，功能最完善，服務(wù)最全面“皮具貿(mào)易博覽中心皮具貿(mào)易博覽中心”詮釋：l 品類最齊全品類最齊全：“皮具貿(mào)易博覽中心”涵蓋了皮具類的皮鞋、皮包、皮箱、皮帶、皮制服裝配件和皮制飾品等品類，可稱是皮制品的大觀園，應(yīng)有盡有。l 功能最完善功能最完善：“皮具貿(mào)易博覽中心”是一個集貿(mào)易、物流配送、設(shè)計、研發(fā)、流行資訊的傳播發(fā)布、產(chǎn)品質(zhì)量檢測等于一體的服務(wù)中心，內(nèi)設(shè)公共發(fā)布區(qū)，供企業(yè)發(fā)布皮具品牌新品。l 服務(wù)最全面服務(wù)最全面：“皮具貿(mào)易博覽中心”提供

93、批發(fā)零售、看樣下單、定制采購，專賣代理或連鎖加盟等多種經(jīng)營模式，讓入住企業(yè)商家靈活經(jīng)營，并且提供了5大服務(wù)平臺為商家經(jīng)營助力。TITTIT項目效果圖項目效果圖N皮具貿(mào)易博覽中心產(chǎn)品定位皮具貿(mào)易博覽中心產(chǎn)品定位Page 83皮鞋皮鞋皮包皮包皮箱皮箱皮制配件皮制配件皮制飾品皮制飾品各類中高檔男女時款皮鞋，休閑皮鞋、商務(wù)皮鞋。皮靴，板鞋，涼鞋，拖鞋，時裝鞋。皮具貿(mào)易博覽中心皮具貿(mào)易博覽中心囊括了女包、男包，掛包、書包、手提包、挎包，背包、旅游包、腰包、學(xué)生包等各個品種的系列產(chǎn)品。提供專業(yè)各類皮制旅行箱，公文箱，儲物箱，多功能箱。各類皮制手鏈，腳鏈，手機飾品/包包掛件，掛件，佩飾，DIY飾品，吊綴，星

94、座飾品。各類男女皮制服裝配件，如皮帶，皮手套，皮帽等。皮具貿(mào)易博覽中心功能規(guī)劃皮具貿(mào)易博覽中心功能規(guī)劃Page 84皮具貿(mào)易博覽中心服務(wù)規(guī)劃皮具貿(mào)易博覽中心服務(wù)規(guī)劃集“展示接洽交易辦公”等重要功能為一體，為客戶設(shè)身處地的量制打造服務(wù)，充分滿足客戶產(chǎn)品展示、業(yè)務(wù)推廣、商業(yè)洽談及辦公等需求。提供全球行業(yè)最新情報及行業(yè)資訊，滿足客戶發(fā)布及吸收最新行業(yè)資訊和市場需求信息。提供專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，打造完美齊備的配套服務(wù)平臺。“一站式”無憂采購服務(wù)體系。建立物流服務(wù)體系，實現(xiàn)人貨分流采購模式，提供打包、裝運等一體化服務(wù)。8 8萬萬小商業(yè)其他定位方向小商業(yè)其他定位方向方向一：方向一：5 5萬萬兒童商城兒童商城

95、+3+3萬萬泰國中央百貨泰國中央百貨 方向二：方向二：8 8萬萬小商品市場小商品市場兒童商城兒童商城兒童商城兒童商城泰國中央百貨泰國中央百貨方向一功能配置建議方向一功能配置建議兒童百貨商城功能配置兒童百貨商城功能配置功能功能面積面積（萬（萬）比例比例0-120-12歲兒童用歲兒童用品中心品中心5 562.5%62.5%泰國中央百貨泰國中央百貨3 337.5%37.5%合計合計8 8100%100%Page 87方向一定位方向一定位Page 88華南區(qū)品類最齊全，功能最完善的華南區(qū)品類最齊全，功能最完善的“兒童百貨商城兒童百貨商城”p主題定位主題定位；突出青春活力的特色。意在與本項目周邊的環(huán)境相

96、吻；突出青春活力的特色。意在與本項目周邊的環(huán)境相吻合，同時與周邊區(qū)域的大型商場起到錯位經(jīng)營的作用，主要以兒童合，同時與周邊區(qū)域的大型商場起到錯位經(jīng)營的作用，主要以兒童商品零售、特色教育、主題娛樂、配套服務(wù)為一體的兒童主題商場。商品零售、特色教育、主題娛樂、配套服務(wù)為一體的兒童主題商場。p市場定位：中偏高的檔次；市場定位：中偏高的檔次；p功能定位功能定位:集購物、美食、娛樂、文化、展銷于一體的服務(wù)中心。集購物、美食、娛樂、文化、展銷于一體的服務(wù)中心。TITTIT項目效果圖項目效果圖N方向二定位方向二定位Page 89華南區(qū)品類最齊全，功能最完善的華南區(qū)品類最齊全，功能最完善的小商品商城小商品商城

97、 p功能定位功能定位；集床上用品、酒店用品、茶葉批發(fā)、廚具用集床上用品、酒店用品、茶葉批發(fā)、廚具用品、日雜用品、勞保用品、文體用品、化妝品、飾物精品、日雜用品、勞保用品、文體用品、化妝品、飾物精品、皮具箱包、玩具、婦嬰用品、旅行用品、不銹鋼制品、皮具箱包、玩具、婦嬰用品、旅行用品、不銹鋼制品、水暖五金、服裝鞋帽、花店喜慶、衛(wèi)浴用品、機電品、水暖五金、服裝鞋帽、花店喜慶、衛(wèi)浴用品、機電設(shè)備、海味干果、糧油副食品等為一體的大型綜合小商設(shè)備、海味干果、糧油副食品等為一體的大型綜合小商品批發(fā)市場。品批發(fā)市場。p市場定位：中偏高的檔次；市場定位：中偏高的檔次；參考項目布局圖參考項目布局圖義烏國際商貿(mào)城義

98、烏國際商貿(mào)城項目寫字樓定位項目寫字樓定位Page 90本項目位于海珠區(qū)中心，離琶洲會展中心不遠，商務(wù)需求和會展相關(guān)度高。項目功能定位于形成專業(yè)，專注，專精的特色化行業(yè)商務(wù)樓。海珠區(qū)寫字樓以甲級以上為發(fā)展方向因此，本案寫字樓定位將上述特色相匹配，我們建議本項目寫字樓定位為：甲級展貿(mào)式寫字樓甲級展貿(mào)式寫字樓實現(xiàn)實現(xiàn)“展貿(mào)一體化展貿(mào)一體化”模式經(jīng)營，是根據(jù)本區(qū)域內(nèi)的行業(yè)及相關(guān)配套行業(yè)發(fā)展的模式經(jīng)營，是根據(jù)本區(qū)域內(nèi)的行業(yè)及相關(guān)配套行業(yè)發(fā)展的需求，將商務(wù)洽談、品牌展示需求，將商務(wù)洽談、品牌展示/展覽、經(jīng)營貿(mào)易三大核心功能有機結(jié)合起來，以展展覽、經(jīng)營貿(mào)易三大核心功能有機結(jié)合起來，以展帶貿(mào)、以貿(mào)促展，實現(xiàn)一

99、體化操作。帶貿(mào)、以貿(mào)促展，實現(xiàn)一體化操作。寫字樓寫字樓N項目寫字樓功能規(guī)劃項目寫字樓功能規(guī)劃Page 91集聚國內(nèi)外著名企業(yè)總部、進出口企業(yè)總部、連鎖企業(yè)加盟總部、國際采購組織總部、，增進國內(nèi)外企業(yè)、組織之間的全方位合作和交流。通過會展中心和商貿(mào)中心，集中進行產(chǎn)品交易，展示國內(nèi)外各種品牌產(chǎn)品。同時，常年舉辦新產(chǎn)品和名牌產(chǎn)品展示區(qū)，為入駐企業(yè)和產(chǎn)品提供品牌宣傳服務(wù)。通過行業(yè)認證機構(gòu)、檢測機構(gòu)、信息機構(gòu)、相關(guān)服務(wù)機構(gòu)等，匯集形成行業(yè)中心，為中小企業(yè)發(fā)展助力。打造國際商務(wù)平臺、功能會議廳、多媒體傳播中心、新聞發(fā)布中心、一站式服務(wù)窗口、國際業(yè)務(wù)結(jié)算中心，全球采購與分銷系統(tǒng)中心。總部商務(wù)辦公總部商務(wù)辦公

100、品牌展示中心品牌展示中心中小企業(yè)孵化中小企業(yè)孵化器器商務(wù)辦公中心商務(wù)辦公中心綜合服務(wù)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)品牌企業(yè)區(qū)品牌企業(yè)區(qū)商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓地下停車場地下停車場中小企業(yè)區(qū)中小企業(yè)區(qū) 項目的頂樓設(shè)置為品牌企業(yè)區(qū)，以吸引廣州大型知名企業(yè)入住，形成品牌效應(yīng)，單元分割以整層或大面積分割為主。在品牌區(qū)和中小企業(yè)區(qū)之間，設(shè)置綜合服務(wù)區(qū)，引入會展中心和商貿(mào)中心，為項目打造新型的辦公模式；在大廈較低樓層設(shè)置為中小企業(yè)區(qū)，以銷售為主，目標客戶為投資客和中小業(yè)主。裙樓1-4層，主要以商業(yè)為主，引入便利店、大中型餐飲等業(yè)態(tài)；底層的商鋪可以銷售為主。項目寫字樓布局示意項目寫字樓布局示意Page 92項目酒店定位項目酒店定位P

101、age 93l 綜合整個項目來看，五星級酒店不但符合整體項目區(qū)域地標的形象，而且有利于擴大項目的整體影響力；l 項目位于海珠區(qū)絕對中心地段，位置優(yōu)越，交通方便，五星級定位也與黃金地段相匹配；l 商務(wù)會議客群是海珠酒店市場的主力客群，定位商務(wù)型酒店與市場相吻合。l 從公司經(jīng)營和形象方面考慮，高星級的選擇有利于形成區(qū)域酒店市場的主力地位，以星級和項目區(qū)域地段形成項目酒店的競爭力優(yōu)勢。五星級商務(wù)酒店五星級商務(wù)酒店(兼顧休閑度假性質(zhì)兼顧休閑度假性質(zhì))TITTIT項目效果圖項目效果圖酒店酒店 N項目公寓定位項目公寓定位Page 94本項目位于海珠區(qū)中心，商業(yè)繁華地帶，地理位置非常突出；項目功能定位于復(fù)合

102、型商住建筑群，建成后將成為海珠區(qū)地標性建筑和高端物業(yè)形象代表；項目除大型商業(yè)外，還包括四星級商務(wù)酒店。因此，本案公寓定位將上述特色相匹配，我們建議本項目公寓定位為：酒店服務(wù)式公寓酒店服務(wù)式公寓 以地段和項目形象支撐檔次，強化對中高端客群和區(qū)域原實力客群的吸引力；以完善的綜合功能提升居住的配套優(yōu)勢；以酒店式服務(wù)凸現(xiàn)公寓的檔次品質(zhì)，提升對中高端人群的競爭力；公寓公寓公寓公寓公寓公寓后續(xù)工作后續(xù)工作p深化專業(yè)市場及項目內(nèi)相關(guān)物業(yè)的市調(diào)；深化專業(yè)市場及項目內(nèi)相關(guān)物業(yè)的市調(diào)；p細化項目發(fā)展定位及功能布局；細化項目發(fā)展定位及功能布局；p提出項目租金方案；提出項目租金方案；p項目整體投資回報測算；項目整體投資回報測算；Page 95衷心祝愿本項目開發(fā)取得圓滿成功！THANKSPage 96