1、 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）1景瑞地產景瑞地產 長興龍山新城項目市場策劃報告長興龍山新城項目市場策劃報告2011.032011.03 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）2 項目指標：占地項目指標：占地8.68.6萬方，容積率萬方，容積率0.60.6 限制條件：非獨棟、限高限制條件：非獨棟、限高1212米、樓板價米、樓板價81408140元元 甲方要求：快速回籠資金、同時實現一定的高利潤率甲方要求：快速回籠資金、同時實現一定的高利潤率條件苛刻，我們如何定位產品、實現最優利潤？本次提報解決問題本次提報解決問題 2011 NEW TAL

2、ENTEAM GROUP（新聚仁機構）3Contents Contents 目錄 Part1 Part1 項目戰略定位Part2 Part2 產品初步建議 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）4PART1 PART1 第一部分 1 1、區位背景理解、區位背景理解2 2、競爭環境分析、競爭環境分析3 3、項目整體定位、項目整體定位4 4、目標客源圈定、目標客源圈定城市背景城市背景區位環境區位環境 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）5縣市人口外來人口GDP總量GDP排名規模以上工業企業數紹興縣141萬69萬655.2611683義烏208萬 1

3、38萬519.5341158長興62萬 10萬242.3218415慈溪152萬79萬626.2422163余姚128萬 45萬500.6951199 長興縣經濟發展強勁，全縣企業達3168家，規模以上工業企業達到415家，其中“億千”企業35家；私營企業數浙江相對其他城市較少；長興經濟開發區，已連續六年被省政府授予“浙江省十強開發區”，在全省52個省級以上開發區中名列第7位，國家級經濟技術開發區，同時入圍全國首批13個光伏發電應用示范基地；長興經濟開發區已經逐步形成了電子電源、新型材料、新型紡織、機械制造、食品醫藥、綠色能源等行業為主導的產業格局，已有來自美國、意大利、法國、日本、韓國、新加

4、坡、香港、臺灣等30余個國家和地區的400多家外商投資企業落戶長興。同時，還有包括中國海信、美國惠爾普、美國江森、德國海尼爾、日本高田等多家全球500強公司。城市理解城市理解1 1：客源封閉：客源封閉注：2009年58個浙江縣市排名工業占經濟主導，客源封閉，缺乏對外來高端客源的導入工業占經濟主導，客源封閉，缺乏對外來高端客源的導入 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）6城市居民儲蓄存款余額（億元）人均儲蓄（元）浙江排名人均GDP浙江排名社會消費品零售總額（億元）長興146.4 26899 3339132元25102.39 義烏855.6 100853171457元22

5、09.4 慈溪580.15 75698 460610元4246.87 余姚282.3 67807 660031元5185 嘉善151.41 58212 1059182元675.08 德清221.16 38453 2647328元1665.4 城市理解城市理解2 2：高端客源缺乏：高端客源缺乏注：2009年58個浙江縣市排名2009年長興人均儲蓄為26899元，僅排名浙江省各縣市第33為，處于中下游水平；人均GDP為39132元，排名浙江省第25名，整體城市經濟發展相對偏弱居民儲蓄總量、人均儲蓄、消費能力相對偏弱，城市高端客源相對缺乏居民儲蓄總量、人均儲蓄、消費能力相對偏弱，城市高端客源相對缺乏

6、 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）7 寧杭高鐵總投資近400億元，工期計劃3年，預訂于2011年底通車。全線長約248公里，全線共設11個車站，途徑長興；寧杭客運專線建成后，長興到杭州的時間只要25分鐘，到南京的時間只要45分鐘，極大地縮短了長興前往周邊城市的時間距離；高鐵開通后拉動了區域之間的經濟聯系，未來將為長興導入更多的外來客源，改變目前封閉的局面。城市交通升級，導入更多外來高端客源，改變目前相對封閉的局面城市交通升級，導入更多外來高端客源，改變目前相對封閉的局面城市理解城市理解3 3：交通升級：交通升級長興35Km100Km150Km200Km寧杭高鐵京滬

7、高鐵區域項目名稱區域分布別墅香提雅墅雉城鎮70%，周邊鄉鎮（夾浦、水口、為主）25%，外地5%龍山雅苑雉城65%，周邊鄉鎮30%，其它5%公寓綠城長興廣場雉城55%，周邊鄉鎮20%、經濟開發區15%、外地10%2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）8新聚仁對長興的理解長興人均消費能力相對偏弱、工業經濟占主導，受限于人口總量及產業環境長興人均消費能力相對偏弱、工業經濟占主導，受限于人口總量及產業環境導致外來高端客源導入不足，本地高端客源對項目支撐有限；導致外來高端客源導入不足，本地高端客源對項目支撐有限；隨著高鐵的開通將提升區域產業的開放性，改變目前相對封閉的客源環境，隨

8、著高鐵的開通將提升區域產業的開放性，改變目前相對封閉的客源環境，導入更多外來高端客源。導入更多外來高端客源。2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）91 1、區位背景理解、區位背景理解2 2、競爭環境分析、競爭環境分析3 3、項目整體定位、項目整體定位4 4、目標客源圈定、目標客源圈定城市背景城市背景區位環境區位環境PART1 PART1 第一部分 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）10區位理解區位理解1 1：城市向北發展：城市向北發展總體布局結構“十字型城市公建軸、二片工業用地、五片三點居住用地、一縱四橫三片綠地、三環四帶五大湖水系”；規劃中

9、心城市形成東南工業與物流、中西北居住、中部公建的用地布局結構；近期用地發展方向：向北充實龍山新區，向東擴展縣經濟開發區；隨著行政中心搬遷北移，標志著城市向北發展的目標，未來龍山新城將成為新的行政、商業、居住中心。龍山新城城市擴張方向經濟開發區老城區經濟發展方向縣政府城市整體向北發展，龍山新區具備更高的發展機遇城市整體向北發展，龍山新區具備更高的發展機遇 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）11縣政府圖書館長興一中浙北大廈長興中學金陵北路商業街 長興一中：長興歷史悠久口碑良好的公立中學，緊鄰項目；長興中學：省一級重點中學，距離項目1.4公里；縣政府、圖書館：該區域為目前

10、長興最集中的行政區，距離項目約2公里；金陵北路：以休閑娛樂、餐飲為主的特色商業街，距離本項目約1公里；龍山新城商業中心：未來將滿足整個北部區域，結合旅游休閑、為未來的商業副中心，距離本案約2公里享受城市最高端配套輻射、支撐項目高端化運作享受城市最高端配套輻射、支撐項目高端化運作浙北大廈項目位置長興一中長興中學金陵北路龍山大道畫溪大道長水公路在建商業中心圖書館縣政府2公里1.2公里區位理解區位理解2 2：城市最高端配套：城市最高端配套 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）12區位理解區位理解3 3：城市高端別墅居住區：城市高端別墅居住區項目位置卡地亞莊園龍山雅苑香堤雅墅

11、金宇御景園畫溪莊園大家置業地塊龍湖休閑山莊云海山莊在售已售完未售項目物業類型地上價格畫溪莊園聯排12000-13000龍山雅苑聯排11000-12500金宇御景園獨棟22000-24000香堤雅墅獨棟、聯排16000-17000卡地亞莊園獨棟、聯排預計14000-15000香堤雅墅卡地亞莊園金宇御景園城市最高端的別墅居住板塊、承載最高價值，項目運作必將引領板塊發展城市最高端的別墅居住板塊、承載最高價值，項目運作必將引領板塊發展 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）13 龍山公園：占地面積31萬，是目前長興最大的生態公園，公園設計將長興歷史文化相結合，未來將成為長興一大

12、旅游景點，距離項目700米；齊山植物園：占地面積9.8萬，為長興最大植物園，距離項目1.6；花姑山公園：緊鄰本項目，距離本項目為500米龍山公園龍山公園齊山齊山植物植物園園花姑花姑山公山公園園項目位置700米500米齊山植物園龍山公園花姑山公園區位理解區位理解4 4：最具生態價值的居住片區：最具生態價值的居住片區項目緊鄰三大公園、代表了城市最具生態居住價值的片區項目緊鄰三大公園、代表了城市最具生態居住價值的片區 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）14區位理解區位理解5 5：小環境有所不足：小環境有所不足 地塊呈坡地狀、西高東低不便開發 內部有小型湖泊、電線桿、道路影

13、響開發地塊制約條件較多影響開發，周邊缺乏生活配套地塊制約條件較多影響開發，周邊缺乏生活配套 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）15城市向北發展、高端配套、緊鄰生態公園及區域別墅集中開發使龍山新區具城市向北發展、高端配套、緊鄰生態公園及區域別墅集中開發使龍山新區具備更高的發展機遇和價值，未來隨著項目的入市將進一步提升片區價值；備更高的發展機遇和價值，未來隨著項目的入市將進一步提升片區價值；小環境有所不足制約項目的開發，短期對項目產生一定的影響。小環境有所不足制約項目的開發，短期對項目產生一定的影響。新聚仁對區位的理解 2011 NEW TALENTEAM GROUP（

14、新聚仁機構）161 1、區位背景理解、區位背景理解2 2、競爭環境分析、競爭環境分析3 3、項目整體定位、項目整體定位4 4、目標客源圈定、目標客源圈定競爭平臺競爭平臺產品平臺產品平臺PART1 PART1 第一部分 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）17項目所在區域為目前別墅供應最為集中的區域，競爭環境較為激烈項目所在區域為目前別墅供應最為集中的區域，競爭環境較為激烈競爭平臺競爭平臺1 1：分布：分布龍山雅苑香堤雅墅金宇御景園大家置業地塊龍湖休閑山莊金宇御景園集中于項目所在龍山新城片區西部片區，未來供應個案將主要分布于龍山大道及長水公路沿線在售已售完未售項目位置卡

15、地亞莊園畫溪莊園云海山莊龍山大道畫溪大道長水公路 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）18項目產品類型總體量(萬方）已推體量（萬方）已售體量（萬方）未來可售（萬方）金宇御景園獨棟1.81.810.8卡地亞莊園聯排、雙拼61.5（預計5月開）6香堤雅墅聯排、雙拼131.80.912.1龍山雅苑聯排2.52.52.20.3畫溪莊園聯排332.60.4 大家置業地塊5.45.4總計31.710.66.725競爭平臺競爭平臺2 2：供應：供應區域未來別墅供應在區域未來別墅供應在2525萬方左右，未來供應主要集中在聯排、雙拼類產品萬方左右，未來供應主要集中在聯排、雙拼類產品類獨

16、棟產品具備市場運作的機會類獨棟產品具備市場運作的機會 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）19項目開盤時間推出數量去化套數去化率月均去化主力總價（萬）卡地亞莊園預計2011.551（其中1套獨棟、10套雙拼）預計360-640香堤雅墅2010.1040（其中6套雙拼）2152.5%4.2400-600金宇御景園2010.7351748.5%2.3680-1000龍山雅苑2008.12725069.4%1.4300-400畫溪莊園2010.6241770.8%1.9260-310市場整體月均去化在市場整體月均去化在1-41-4套，高總價及常規產品市場去化不足套，高總價及

17、常規產品市場去化不足香堤雅墅依托產品力跳脫了區域市場，表面了市場對高品質改善需求較強香堤雅墅依托產品力跳脫了區域市場，表面了市場對高品質改善需求較強項目未來運作必須提升產品力項目未來運作必須提升產品力競爭平臺競爭平臺3 3：去化：去化 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）20項目名稱產品類型地上面積地下面積花園面積地上面積單價（萬）主力總價（萬）金宇御景園獨棟310-420170-270100-2002.2-2.4680-1000卡地亞莊園聯排264-30460-6160-120預計1.4-1.5預計360-450雙拼460-462120-130120-140預計1.

18、6-1.7預計700-780香堤雅墅聯排268-290 157-20240-1001.5-1.6400-460雙拼309-328203-24280-1001.7-1.8520-620龍山雅苑聯排240-33060-7030-601.2-1.3300-400畫溪莊園聯排230-24060-7030-601.1-1.3260-310獨棟地上主力面積在獨棟地上主力面積在310-420310-420，地上單價在，地上單價在2.2-2.42.2-2.4萬，總價在萬，總價在680-1000680-1000萬；萬；聯排地上主力面積在聯排地上主力面積在230-330230-330，地上單價在，地上單價在1.1

19、-1.61.1-1.6萬，主力總價在萬，主力總價在300-460300-460萬；萬；雙拼地上主力面積在雙拼地上主力面積在310-460310-460，地上單價在，地上單價在1.6-1.81.6-1.8萬，主力總價在萬，主力總價在520-780520-780萬；萬；常規雙拼產品高于聯排常規雙拼產品高于聯排1000-20001000-2000元元/競爭平臺競爭平臺4 4：價格：價格 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）21項目名稱區域分布層次主力年齡置業目的香堤雅墅雉城鎮70%，周邊鄉鎮（夾浦、水口、為主）25%，外地5%私營業主、政府高官、鄉鎮企業主35-4590%自

20、住改善型金宇御景園雉城65%，周邊鄉鎮25%，外地10%私營業主、鄉鎮企業主、政府官員35-45自住及改善型需求占主導龍山雅苑雉城65%，周邊鄉鎮30%，其它5%私營業主、鄉鎮企業主、政府官員、開發區高管35-45自住及改善型需求占主導畫溪莊園雉城鎮60%，周邊鄉鎮20%、經濟開發區15%、其它5%公務員、私營業主、外地經商戶、開發區管理層、鄉鎮企業主35-45改善型需求為主，部分客源考慮子女上學客源以本地為主，市區和周邊鄉鎮占主力，改善型居住為主導客源以本地為主，市區和周邊鄉鎮占主力，改善型居住為主導市場受限于市場封閉，高端外來客源導入不足，項目必須注重總價的控制市場受限于市場封閉，高端外來

21、客源導入不足，項目必須注重總價的控制競爭平臺競爭平臺5 5：客源：客源 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）22新聚仁對市場的理解區域未來競爭壓力明顯，雙拼價格高于聯排區域未來競爭壓力明顯，雙拼價格高于聯排1000-20001000-2000元、但必須注重總價元、但必須注重總價的控制；的控制；市場對高品質改善型需求較強、但外區高端客源導入相對不足，項目運作必市場對高品質改善型需求較強、但外區高端客源導入相對不足，項目運作必須提升產品力同時注重對總價的控制；須提升產品力同時注重對總價的控制；2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）231 1、區位背

22、景理解、區位背景理解2 2、競爭環境分析、競爭環境分析3 3、項目整體定位、項目整體定位4 4、目標客源圈定、目標客源圈定競爭平臺競爭平臺產品平臺產品平臺PART1 PART1 第一部分 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）24容積率：1.0 混合型社區，私密性較差；南加州立面風格，普通涂料為主，品質感不足；景觀密植性不足，表現較差；龍山雅苑容積率：0.45 混合型社區，私密性不足、整體社區感不足；法式+英式立面風格，立面風格混亂；對公共景觀和外圍環境的打造不足；戶型設計面積偏大，功能性設計常規，缺乏亮點金宇御景園容積率：1.3 混合型社區，私密性較差；現代簡約立面風

23、格，整體表現常規；綠化率較低、整體表現較差；常規戶型設計，地下面積不足畫溪莊園常規個案：同質化競爭，整體品質不高常規個案：同質化競爭，整體品質不高整體產品同質化，產品力欠佳，缺乏品質表現整體產品同質化，產品力欠佳，缺乏品質表現 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）25跳脫個案：總規以規模取勝跳脫個案：總規以規模取勝容積率：0.49項目分東西兩塊地塊，總占地280畝，二期地塊含部分獨棟產品；總規以組團式為主，采用地下組團設計，注重人車分流，組團設立景觀軸，整體表現較好容積率：0.7（別墅區）項目總占地400畝，為區域大盤，別墅部分集中于南面；總規以組團式為主，順應坡地形

24、成高低錯落感，產品多以雙拼為主，注重私家花園的打造，整體表現較好主要表現在整體規模上，項目具備超越空間主要表現在整體規模上，項目具備超越空間卡地亞莊園香堤雅墅 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）26立面以石材干掛為主，整體品質感較強立面以石材干掛為主，整體品質感較強南加州立面風格采用全石材干掛，部分腰線采用仿石涂料，品質感較強卡地亞莊園香堤雅墅法式立面風格采用全石材花崗巖干掛，注重對廊柱、門窗。雕花等細節的處理，品質感較強跳脫個案：立面品質感較高跳脫個案：立面品質感較高 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）27公共環境缺乏對別墅私密性營造公

25、共環境缺乏對別墅私密性營造卡地亞莊園香堤雅墅各組團均設立景觀軸，社區內部設立水景主題，注重對密植塑造，但私密性營造不足將硬地景觀與植被相結合，突出景觀的藝術性，整體表現較好，社區內部私密性營造不足跳脫個案：私密性營造不足跳脫個案：私密性營造不足 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）28整體戶型設計仍較為常規，功能性設計仍需提高整體戶型設計仍較為常規，功能性設計仍需提高香堤雅墅：425，地下室面積150，設計雙車位及娛樂室功能，贈送下層庭院、前后庭院及景觀露臺，戶型附加值較高卡地亞莊園：304，地下室面積61，地下室設計會客室設計、2F跳空設計，增加戶型附加值，非套房設

26、計，舒適度需提高跳脫個案：功能性設計仍需提高跳脫個案：功能性設計仍需提高 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）29整體市場存在明顯的同質化競爭，立面風格表現純粹，項目單純以立面作為主整體市場存在明顯的同質化競爭，立面風格表現純粹，項目單純以立面作為主要機會點競爭無法實現市場的跳脫；要機會點競爭無法實現市場的跳脫；高端個案缺乏對居住私密性及戶型功能的訴求，項目通過居住品質及智能化的高端個案缺乏對居住私密性及戶型功能的訴求，項目通過居住品質及智能化的提升具備市場運作的機會提升具備市場運作的機會。新聚仁對產品的理解 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機

27、構）301 1、區位背景理解、區位背景理解2 2、競爭環境分析、競爭環境分析3 3、項目整體定位、項目整體定位4 4、目標客源圈定、目標客源圈定PART1 PART1 第一部分 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）31優勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）u新區核心區位，發展潛力巨大u距離中心城區較近，享受城市配套小環境不足、配套欠缺制約前期開發機會（Opportunities）S-O：發揮優勢，搶占機會W-O：利用機會，克服劣勢u龍山新城的建設，代表了城市發展方向u區域集中開發，推動板塊發展u縣級市，政策影響較小依托新城規劃，樹立長興高端居住形象，樹

28、立城市標桿個案依托產品力提升，確立高端形象，弱化小環境影響威脅（Threats）S-T：發揮優勢，轉化威脅W-T：減小劣勢，避免威脅u未來區域供應量較大，去化壓力明顯u城市客源封閉，外來高端客源導入不足u政策調控存不確定因素較大強化未來區位價值，跳脫常規市場、走差異競爭路線以品質客源為項目主力目標客源，跳脫運作，爭奪外部高端客源項目項目swotswot分析分析 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）32項目整體定位項目整體定位位于城市未來發展核心區的位于城市未來發展核心區的輻射長興全縣及周邊城市高端客源的輻射長興全縣及周邊城市高端客源的第一品質城市別墅第一品質城市別墅

29、2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）331 1、區位背景理解、區位背景理解2 2、競爭環境分析、競爭環境分析3 3、項目整體定位、項目整體定位4 4、目標客源圈定、目標客源圈定PART1 PART1 第一部分 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）34多次置業經驗，同時在異地置業不單純以地段作為首選因素，產品要求提升地段、產品具有彰顯身份的空間價值多數有過2次以上置業行為，關注居所品質需要通過居住產品的品質做到自我的提升客戶構成品質改善生活改善剛需首置客戶類型喜好奢侈品消費，注重身份在一二線城市擁有多套高端物業長期居住于一二線城市或國外，注重圈

30、層多數有過1次置業行為對于目前居住環境有所不滿，急需改善看重房間的功能空間尺度和社區的口碑資金限制置業總價，居住品質要求不高生活配套完善，交通便捷，滿足工作需要戶型合理，附加值高，總價費用低客戶特征長興高端客戶層次長興高端客戶層次企業合伙人企業高層政府高官小私營業主、企業中高管、鄉鎮企業主、公務員高收入白領、公務員、企業精英原住民、拆遷戶、外來置業者財富階層主力客源主力客源項目客源主要為全縣最高端客源層項目客源主要為全縣最高端客源層 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）35長興高端客源容量長興高端客源容量區域產業客源人口數量主力年收入個體工商戶經濟開發區，李家巷、洪橋

31、、夾浦等鄉鎮私營業主以及合伙人370680萬以上29486家從商人員12.8萬人企業高層、部門經理（平均每個企業2位）741230-60萬旅游企業主26320-50萬中級以上職稱、中級管理者1853010-20萬初級管理者、初級技術員、基層員工、白領5559010萬以內全市高端客源基數較大，具備高端個案運作支撐全市高端客源基數較大，具備高端個案運作支撐 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）36區域區域分布核心產業規模企業數產業關聯度客源表現主城區城市東面及西南面機械制造、電子電源、特色化工、食品醫藥、家居服飾規模以上企業86家較強核心客源李家巷鎮李家巷新世紀工業園區礦

32、山資源、玻璃建材600家較強主力客源洪橋鎮洪橋工業園水產養殖、鋼材、紡織規模企業62家夾浦鎮夾浦鎮輕紡、印染規模企業82家林城鎮林城鎮工業園區金屬礦業、電爐制造、新型紡織規模企業50家和平鎮和平鎮農產品加工種植、旅游、礦產規模企業30家小浦鎮小浦鎮新型建材、精細化工、蓄電池、節能燈規模企業50家煤山鎮煤山工業園區新型建材、電子電源 規模企業33家長興經濟開發區日資工業園、韓資工業園、海信浙江家電工業園、汽車配件工業園電子電源、新型材料、新型紡織、機械制造、食品醫藥、綠色能源規模企業415家較強主力客源項目主力客源集中在制造業為主，表現為電子、機械制造、紡織等行業項目主力客源集中在制造業為主，表

33、現為電子、機械制造、紡織等行業長興中高端產業長興中高端產業 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）37長興高端客源特征結論長興高端客源特征結論項目目標客源？1 1、處于城市富豪發展的初級階段，表現高調、喜歡炫富、處于城市富豪發展的初級階段，表現高調、喜歡炫富2 2、頂層富豪外流，追求更高生活品質、頂層富豪外流，追求更高生活品質3 3、注重在朋友圈內的面子和身份，資產保值、注重在朋友圈內的面子和身份，資產保值4 4、注重食物外在表現，對于本質要求較低、注重食物外在表現，對于本質要求較低 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）38項目名稱區域分布層次

34、主力年齡置業目的金宇御景園雉城65%，周邊鄉鎮25%，外地10%私營業主、鄉鎮企業主、政府官員35-45自住及改善型需求占主導龍山雅苑雉城65%，周邊鄉鎮30%，其它5%私營業主、鄉鎮企業主、政府官員、開發區高管35-45自住及改善型需求占主導畫溪莊園雉城鎮60%，周邊鄉鎮20%、經濟開發區15%、其它5%公務員、私營業主、外地經商戶、開發區管理層、鄉鎮企業主35-45改善型需求為主，部分客源考慮子女上學以區域客源為主導，表現為封閉以區域客源為主導，表現為封閉項目參考項目參考50%50%市場客源市場客源 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）39參考個案：參考個案：香堤

35、雅墅香堤雅墅主力面積段260-320平米主力總價段400-600萬區域雉城鎮65%（主要以鎮中心及開發區為主）、周邊鄉鎮（夾浦、洪橋、林城為主）占30%、外地（以杭州、湖州為主）5%年齡35-50歲職務私營企業主、政府高官、企業高層表現表現為改善型及投資為主長興目前品質最高別墅，追求品質和環境，匹配身份以改善型及投資為主要需求，對于品質和環境需求逐步提升以改善型及投資為主要需求，對于品質和環境需求逐步提升客源參考比例：客源參考比例：50%50%2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）40雛城鎮雛城鎮（含經濟開發區）（含經濟開發區）占占60%60%夾浦鎮夾浦鎮小浦鎮小浦鎮洪

36、橋鎮洪橋鎮項目前期客源圈定項目前期客源圈定林城鎮林城鎮浙江其他區域浙江其他區域（湖州、杭州）（湖州、杭州）占占10%10%項目前期客源以城市及周邊鄉鎮客源為主力，更認可目前區位及產品品質對項目的價值支撐 隨著區位和品牌樹立，后期隨著高鐵的開通及長興城市經濟對外開放度增加，外區客源比值增加客源區域分布：核心客源：雛城鎮，以市中心及經濟開發區為主、占60%重要客源：周邊鄉鎮，以夾浦、小浦、林城、洪橋等周邊鄉鎮為主、約占30%次要客源：浙江其他區域，以湖州、杭州為主，約占10%2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）41項目客源交通導入項目客源交通導入夾浦夾浦G104國道長水公

37、路杭寧高速10省道畫溪大道龍山大道小浦小浦長橋長橋G318國道長興長興經濟經濟開發區開發區緯三路洪橋洪橋李家巷李家巷本案湖州、杭州湖州、杭州區域交通導入個體工商戶數量規模企業數老城區金陵北路、龍山大道728486經濟開發區緯三路、龍山大道2183415夾浦G104國道、龍山大道300082洪橋懷德路、常新路181262李家巷G104國道10895600小浦10省道、畫溪大道102350湖州、杭州杭寧高速、杭寧高鐵金陵北路老城區老城區 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）42v 購買目的：云廈的品牌追隨者，買過其多套物業，帶來了一定的收益回報；購買該物業為居住和投資目的

38、為主導v 購買偏好：看中項目自身的產品力（建材和景觀）看重社區環境，喜歡生態景觀環境，認為香堤雅墅代表了目前最好的別墅產品v 購買面積需求以及價格需求：面積400左右，總價控制在600萬內v 對項目區域周邊看法：認為區域未來發展潛力較大，未來會成為長興最高端的別墅居住區，居住在此很有身份感客戶訪談客戶訪談1 142歲，張先生，經濟開發區私營業主長興本地人，香堤雅墅潛在業主 2011 NEW TALENTEAM GROUP（新聚仁機構）43客戶訪談客戶訪談2 250歲，王先生，鄉鎮私營業主生活在夾浦鎮，從事紡織貿易生意，卡地亞莊園潛在客戶v 購買目的：長期往返于市區和鄉鎮之間，方便居住生活，目前居住在夾浦的自建別墅內，認為居住舒適度不足，急需改善v 購買偏好：看中項目的法式風格、比較有檔次，能體現自我身份v 購買面積需求以及價格需求：面積300-350，總價控制在400-500萬左右v 對項目區域周邊看法：認為目前該區域還不夠成熟，但未來具備發展潛力