1、2009-07-31浙商大廈工作匯報浙商大廈工作匯報目錄目錄一、海寧皮革城調研分析一、海寧皮革城調研分析二、皮革業市場前景展望二、皮革業市場前景展望三、本項目未來發展建議三、本項目未來發展建議調研分析調研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城一、項目簡介一、項目簡介n海寧中國皮革城建于建于19941994年年，市場總建筑面積總建筑面積4545萬平方米萬平方米，由皮革制品交易區、原輔料市場、鞋業廣場、牛仔城以及皮都萬豪大酒店、商務綜合樓、美食街、淘皮歡樂嘉年華、休閑文化廣場等組成，現有經營企業現有經營企業20002000多家多家。n1995年榮獲“全國文明市場”稱號，2007年2月被國家旅游局評為國家

2、國家AAAAAAAA級旅游景區級旅游景區。n海寧中國皮革城經營方式為批零兼營、綜合服務批零兼營、綜合服務。批發以展示、訂貨為主，面向國際、輻射全國，零售主要面向“長三角地區”的中高收入階層及旅游團隊。海寧中國皮革城現如今已發展成為現代化的大型皮革專大型皮革專業市場業市場，也是集購物、餐飲、休閑于一體的高檔旅游購物中心高檔旅游購物中心。海寧皮革城海寧皮革城19941994年建立年建立20012001年進行年進行第一次改造第一次改造20052005年皮革年皮革城整體搬遷城整體搬遷新城一期新城一期20072007年市場年市場二期建設開二期建設開拓拓20082008年三期年三期建設招商建設招商調研分析

3、調研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城二、發展歷程二、發展歷程n19941994年年海寧中國皮革城建立建立，在1996實現了初步繁榮，在2001年進行了第一次改造。n20052005年年1010月月1818日日海寧皮革城進行了新城整體搬遷，原舊址現為皮革加工廠，新城（一期）新城（一期）面積16萬平方米，營業面積為原皮革城的三倍，高峰時期可容納日客流量5 5萬人次萬人次。n20072007年年皮革城順利實現了二期二期市場的建設和開拓，5月18日原輔料市場開業，10月18日鞋業廣場、牛仔城同步開業，形成了以皮革城為主體的專業市場群。n20082008年年8 8月月，海寧中國皮革城三期三期工程中國皮革

4、業CBD開工建設，計劃用一年半時間建成,現已進入招商階段。調研分析調研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城三、發展現狀三、發展現狀皮革城三期皮革城三期（品牌風尚中心）（品牌風尚中心）皮革城二期皮革城二期皮革城一期皮革城一期皮都萬豪皮都萬豪大酒店大酒店一期：中國皮革城（已開業）一期：中國皮革城（已開業）二期：原輔料市場、鞋業廣場、中國牛仔城、商務樓、精品展示廳、二期：原輔料市場、鞋業廣場、中國牛仔城、商務樓、精品展示廳、餐飲一條街、休閑廣場（已開業）餐飲一條街、休閑廣場（已開業）三期：三期：7272棟總部樓宇、棟總部樓宇、1 1棟棟1212層商務大樓（招商階段）層商務大樓（招商階段）1 1、海寧中國

5、皮革城一期建筑面積、海寧中國皮革城一期建筑面積1616萬平方米，萬平方米，1300間商鋪，以皮包、皮衣產品為主，共有4層：一樓:皮具箱包、手套區、品牌區 二樓:皮革服裝區三樓:精品皮裝、裘皮服裝區 四樓:餐飲中心、輔料市場調研分析調研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城三、發展現狀三、發展現狀品牌購物區引導品牌購物區引導品牌地面標識品牌地面標識8M8M把入駐的知名品牌集中安排，設立名牌把入駐的知名品牌集中安排，設立名牌皮裝區和品牌箱包專賣區。皮裝區和品牌箱包專賣區。建筑內內部主走道寬達建筑內內部主走道寬達8米，燈光明亮。米，燈光明亮。調研分析調研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城三、發展現狀三、發展

6、現狀店鋪平均面積店鋪平均面積6060平方米，開間進深比平方米，開間進深比例適宜。例適宜。每層均設有休閑區，每層均設有休閑區，1 1樓有樓有2 2個，個，3 3樓樓有有1 1個，共可容納個，共可容納100100多名顧客同時飲多名顧客同時飲茶小憩。茶小憩。顧客上下有顧客上下有1919座自動扶梯和座自動扶梯和7 7座升降座升降式電梯。式電梯。品牌的裝修方案和裝修材料，由廠家品牌的裝修方案和裝修材料，由廠家統一設計、統一提供，時尚效果很是統一設計、統一提供，時尚效果很是搶眼。搶眼。2 2、皮革城二期市場總建筑面積為、皮革城二期市場總建筑面積為2626萬平方米萬平方米，包括6.6萬平方米的鞋業廣場，6.

7、4萬平方米的原輔料市場，7.1萬平方米的毛皮服飾牛仔城，以及23層的商務綜合樓、餐飲街、淘皮歡樂嘉年華、休閑文化廣場等配套設施。鞋業廣場一樓：名牌區、拖鞋區二樓：時尚區，部分商鋪還設有洽談區三樓：羊毛衫館和襪業館。二期延伸了海寧皮革城的產業鏈二期延伸了海寧皮革城的產業鏈 ，進一步拓展客群，完善公共配套設施，進一步拓展客群，完善公共配套設施，提供提供了更為豐富的商品和更為便利的服務。了更為豐富的商品和更為便利的服務。調研分析調研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城三、發展現狀三、發展現狀3 3、海寧中國皮革城三期工程、海寧中國皮革城三期工程中國皮革業中國皮革業CBDCBD，占地200畝，總建筑面積為

8、總建筑面積為2020萬平方米萬平方米，總投資約6億元，由70多幢多層和高層建筑組成。五大主題功能：品牌展示、新品發布、營銷總部、創意樂園、休閑會所。中國皮革業中國皮革業CBDCBD是皮革城一期、二期有形市場培育升級的產物，通過皮革產業鏈是皮革城一期、二期有形市場培育升級的產物，通過皮革產業鏈中高附加值環節在海寧的集聚，加強了企業與企業之間、企業與消費者之間的交中高附加值環節在海寧的集聚，加強了企業與企業之間、企業與消費者之間的交流，進一步增強皮革城的競爭能力。流，進一步增強皮革城的競爭能力。三期效果圖三期效果圖三期現狀三期現狀調研分析調研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城三、發展現狀三、發展現狀

9、1 1、區位優勢明顯、區位優勢明顯 海寧中國皮革城東鄰海鹽縣，南瀕錢塘江，距杭州、蘇州汽車車程在一小時以內，距上海車程一個半小時以內。皮革城是立足長三角都市圈，以都市圈市民為目標消費群，以特色商品加強輻射力度，使皮革城的區位優勢得到明顯體現。調研分析調研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城四、海寧皮革城優勢是什么？四、海寧皮革城優勢是什么？2 2、產品品類齊全、產品品類齊全 皮革城是以皮革商品為主打商品，其商品鏈有：皮革服裝、皮具箱包、皮毛及其制品、皮鞋等皮革商品幾百個大類數千款品種，是在全國范圍內皮革商品品種最多，規格最齊全的，是任何其他購物中心無法比擬的，因此對長三角都市圈市民具有特殊的吸引力

10、。調研分析調研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城四、海寧皮革城優勢是什么？四、海寧皮革城優勢是什么？調研分析調研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城3 3、價格相對低廉、價格相對低廉 2007年，海寧市擁有皮革工業企業1588家，皮革工業總量列全國第一，是我國皮革商品最重要的生產基地，依托海寧產業優勢，皮革城商品的價格優勢得到了很好的體現。調研分析調研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城四、海寧皮革城優勢是什么？四、海寧皮革城優勢是什么？5 5、經營品牌化、經營品牌化n 2000年起，海寧中國皮革城大力實施品牌化發展戰略，實施硬件改造，設立品牌交易區，大膽創新進行大規模品牌推廣。n品牌商品已占到中國皮革

11、城品牌商品的80%以上。4 4、管理制度化、管理制度化n 制度化、規范化管理是皮革城的一大特征，皮革城在實踐中不斷摸索新的管理制度，取得了顯著的效果。n 市場準入制度、商標審查備案制度、品牌公示制度、品牌實施公示制度等制度都大大促進了皮革城的健康運營。調研分析調研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城四、海寧皮革城優勢是什么？四、海寧皮革城優勢是什么？7 7、服務功能現代化、服務功能現代化n 海寧中國皮革城設立專門機構對皮革企業從事展會、信息交流、宣傳推廣等服務。n市場建設有專門的皮革城出口加工區，為中小型皮革企業提供標準廠房和配套服務。n一年一屆的海寧中國皮革博覽會及流行趨勢發布，都是眾多皮革企業

12、推銷、宣傳自己的良機。6 6、軟、硬設施人性化、軟、硬設施人性化n皮革城建筑外部線條流暢，富有時代感，成為海寧的標志性景觀。n皮革城內部設施齊全，裝修豪華，專門開設多處休閑吧，供消費者休息品茶，對傳統市場“臟、亂、差、雜”的形象進行了徹底顛覆。調研分析調研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城四、海寧皮革城優勢是什么？四、海寧皮革城優勢是什么？根據調查，2004年皮革城內底樓一間40平方米左右的商鋪，租金約2020萬元萬元，2005年，海寧中國皮革城一樓杭州路箱包商鋪的租金達到4040萬元萬元，2006年漲到了6060萬元萬元，2007年的租金是120120萬元萬元，可見海寧皮革城的租金漲幅較大，市

13、場競爭激烈。租金漲幅較大，市場競爭激烈。從商鋪的規模來看，海寧皮革城也是呈幾何式的速率增長。2004年，海寧中國皮革城內只有6060多家箱包經營戶多家箱包經營戶，到2005年，就激增到就激增到300300家家；2006年至今，已經增加增加到到20002000多家皮革箱包經營戶，多家皮革箱包經營戶，機動車泊位1000多個，經營人員4000人左右。高峰時期高峰時期可容納日客流可容納日客流5 5萬人次。萬人次。調研分析調研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城五、租金變化給我們帶來什么啟示？五、租金變化給我們帶來什么啟示？據了解，義烏現在商鋪的租金在2020萬萬120120萬元萬元/平米平米/年年，眾所周

14、知，義烏國際小商品城先已經成為中國最成功的專業市場，輻射全球。而在義烏小商品城起步階段確是靠著“三低三低低成本、低稅費、低價格低成本、低稅費、低價格”政策，聚集眾多商家，打開市場，隨著商品城的良好發展，租金逐漸“水漲船高”，按目前的租金和售價來看，其商鋪的租金平均每年漲幅在平均每年漲幅在12%-20%12%-20%。n 2007年9月份，與海寧距離較近的桐鄉鞋業皮革城正式開業，現桐鄉鞋業皮革城60%60%的商戶來自海寧皮革城的商戶來自海寧皮革城，n 從經營成本來說，桐鄉皮革城第一年給予所有經營戶免租經營，同時市政桐鄉皮革城第一年給予所有經營戶免租經營，同時市政府在三年內免收或減半收取相關稅收的

15、優惠政策，使經營成本非常的低廉府在三年內免收或減半收取相關稅收的優惠政策，使經營成本非常的低廉n 海寧皮革城，市場租金居高不下，一小型的店鋪租金成本竟高達80萬元。兩者的經營成本相差懸殊，使得很多海寧皮革商家選擇來桐鄉皮革城經營。調研分析調研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城成熟市場，一鋪難求成熟市場，一鋪難求新興市場，放水養魚新興市場，放水養魚五、租金變化給我們帶來什么啟示？五、租金變化給我們帶來什么啟示？中國輕紡城租金政策：中國輕紡城租金政策：n 凡入駐聯合市場的企業和個人，營業房標準間租金保持在每年每年1 1萬元萬元/間間至至2 2萬元萬元/間之間間之間，連續二年保持不變連續二年保持不變，

16、二年后視經營情況由業主和經營戶協商確定。n 凡入駐中國輕紡城國際貿易區的企業和個人，營業房（可自由分隔）日租金每平方米在每平方米在0.8-2.50.8-2.5元之間元之間；商務辦公日租金每平方米在每平方米在0.5-1.50.5-1.5之間之間。n凡入駐中國輕紡城柯北新市場區的企業和個人，營業房標準間五年一租營業房標準間五年一租，其中前兩年免租金，后三年視經營情況確定租金標準。其中前兩年免租金，后三年視經營情況確定租金標準。調研分析調研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城由此我們可以看出，一個成熟的專業市場是需要培育的，超出市場承受能由此我們可以看出，一個成熟的專業市場是需要培育的，超出市場承受能力

17、的售價或租金必然會推升交易成本，減弱產品價格優勢，而一個低成本力的售價或租金必然會推升交易成本，減弱產品價格優勢，而一個低成本的市場必然促進交易量的活躍，招攬眾多商家、消費者，快速激活市場，的市場必然促進交易量的活躍，招攬眾多商家、消費者，快速激活市場，租金與售價也會隨著市場的成熟，自然而然的受到眾商家的熱捧。租金與售價也會隨著市場的成熟，自然而然的受到眾商家的熱捧。五、租金變化給我們帶來什么啟示？五、租金變化給我們帶來什么啟示？調研分析調研分析海寧中國皮革城海寧中國皮革城海寧皮革城深厚的皮革工業基礎，能夠為項目提供第一手貨源、第一海寧皮革城深厚的皮革工業基礎，能夠為項目提供第一手貨源、第一手

18、價格，用物美價廉的產品迅速打開市場。手價格，用物美價廉的產品迅速打開市場。海寧皮革城豐富、先進的市場管理經驗，為市場后期的運營管理提供海寧皮革城豐富、先進的市場管理經驗，為市場后期的運營管理提供有效的專業化保障。有效的專業化保障。海寧皮革城良好的市場形象，為招商、銷售、市場宣傳提供強有力的海寧皮革城良好的市場形象，為招商、銷售、市場宣傳提供強有力的品牌支撐。品牌支撐。經過實地考察后，我們對海寧中國皮革城進行了深入的了解，海寧皮革城憑借獨特的經營模式，豐富的管理經驗，優越的皮革資源獲得了巨大成功，本項目引入海寧皮革城有以下幾點優勢：六、為什么要引入海寧皮革城？六、為什么要引入海寧皮革城？一、皮革

19、行業潛力巨大一、皮革行業潛力巨大據05、06年的中國零售業消費報告顯示：n 皮具占零售業各行品牌（服裝、鞋、化妝品、香水、酒、皮具）全球年銷售額的30%30%，n 消費者人均消費皮具類產品數量為每年5.135.13件件，年均消費金額達954.78954.78元元，特別是小件皮具，消費量更是以每年以38%38%的速度激增。根據數據，可以看出：n 隨著人們生活水平的不斷提高和皮革產業的快速發展，皮革制品已進入千家萬戶，服裝用革大幅度上升，人們對皮革制品的需求量日益增加人們對皮革制品的需求量日益增加。n 迄今為止，皮革制品已經廣泛應用于制鞋、皮具、服裝、家居裝飾、汽車等行業，皮革制品已經滲透到了人們

20、日常生活的方方面面，市場潛力巨大皮革制品已經滲透到了人們日常生活的方方面面，市場潛力巨大。皮革業發展前景展望皮革業發展前景展望二、江蘇皮革市場概況二、江蘇皮革市場概況 據統計，江蘇現有皮革工業企業2250多家，從業人員約18萬人,其中規模以上規模以上皮革企業僅皮革企業僅351351家，全國占比家，全國占比7%7%，06年江蘇上半年人造革產量為3.24萬噸，合成革產量為10.85萬噸，可以看出江蘇省在皮革生產方面并無太大優勢。江蘇省的皮革行業規模在全國的比重江蘇省的皮革行業規模在全國的比重較小，同比全國其它省市而言，并不較小，同比全國其它省市而言，并不存在優勢。存在優勢。（以上數據均來自于中經專

21、網）規模以上企業個數比例規模以上企業個數比例:江蘇省無皮革生產優勢江蘇省無皮革生產優勢皮革業發展前景展望皮革業發展前景展望盡管在總量上不存在優勢，江蘇皮革行業盈利水平同比而言，在全國而言位居前列。江蘇省是皮革消費大省江蘇省是皮革消費大省05-0605-06年皮革行業累計利潤總額（千元）年皮革行業累計利潤總額（千元）盡管江蘇省在皮革行業生產加工優勢并不明顯，但卻擁有著強大的皮革消費盡管江蘇省在皮革行業生產加工優勢并不明顯，但卻擁有著強大的皮革消費能力。能力。（以上數據均來自于中經專網）二、江蘇皮革市場概況二、江蘇皮革市場概況皮革業發展前景展望皮革業發展前景展望經過我司調查，南京皮革目前被三類產品

22、所覆蓋：長期以來，南京的皮革高端市場一直被歐洲品牌占據，這類產品的品牌附加值極高，屬于奢侈消費品，遠離普通消費者的消費需求；此類產品基本為授權牌如皮爾卡丹、花花公子、金利來、夢特嬌等，他們一般都是在商場銷售，定位為中高端市場，銷售價格相對較高。由于人們缺乏對皮具行業生產成本的了解，使這部分品牌產品的價格嚴重偏離了其實際使用價值；低端的雜牌批發市場，目前由于其價格低，占據了很大的市場份額，但這類產品的執行標準不統一，產品品質良莠不齊，購物環境較差，消費者對其產品的質量有很大程度的不信賴。奢侈消費品市場奢侈消費品市場遠離普通消費需求遠離普通消費需求中高端市場中高端市場性價比低，無價格優勢性價比低，

23、無價格優勢雜牌批發市場雜牌批發市場“臟、亂、差臟、亂、差”三、南京皮革市場掃描三、南京皮革市場掃描皮革業發展前景展望皮革業發展前景展望皮革業發展前景展望皮革業發展前景展望三、南京皮革市場掃描三、南京皮革市場掃描南京德基南京德基LVLV室內皮具陳列室內皮具陳列奢侈皮革產品，價格極其昂貴，每件價格在大幾千甚至上萬元遠離普通消奢侈皮革產品，價格極其昂貴，每件價格在大幾千甚至上萬元遠離普通消費者的消費需求。費者的消費需求。三、南京皮革市場掃描三、南京皮革市場掃描中央商場某皮包專柜中央商場某皮包專柜東方商場某皮鞋專柜東方商場某皮鞋專柜商場內的皮革產品并不集中，皮鞋、箱包、服飾等分布在不同樓層，定位商場內

24、的皮革產品并不集中，皮鞋、箱包、服飾等分布在不同樓層，定位為中高端市場，銷售價格相對較高，性價比低。為中高端市場，銷售價格相對較高，性價比低。皮革業發展前景展望皮革業發展前景展望三、南京皮革市場掃描三、南京皮革市場掃描南京玉橋批發市場南京玉橋批發市場玉橋市場內部商鋪玉橋市場內部商鋪南京并無大型的專業皮革批發市場，皮革批發在玉橋等大型批發市場內只南京并無大型的專業皮革批發市場，皮革批發在玉橋等大型批發市場內只作為批發范疇的一部分，且環境較差，產品質量良莠不齊，價格比較低。作為批發范疇的一部分，且環境較差，產品質量良莠不齊，價格比較低。皮革業發展前景展望皮革業發展前景展望四、市場總結四、市場總結隨

25、著經濟的發展帶動消費力的提升隨著經濟的發展帶動消費力的提升，皮革制品已經從，皮革制品已經從“奢侈品奢侈品”轉向轉向“日常消費用品日常消費用品”，人們對皮革制品的需求量日益增加，皮革人們對皮革制品的需求量日益增加，皮革市場潛市場潛力巨大。力巨大。南京區域暫無專業的皮革市場，皮革產品性價比較低，缺乏一個可以南京區域暫無專業的皮革市場，皮革產品性價比較低，缺乏一個可以提供內容豐富、品種齊全、物美價廉的皮革綜合服務專業大市場。提供內容豐富、品種齊全、物美價廉的皮革綜合服務專業大市場。皮革業發展前景展望皮革業發展前景展望項目發展建議項目發展建議n 核心問題一：項目規模較小，在未來發展過程中如何短時間建立

26、知名度？核心問題一：項目規模較小，在未來發展過程中如何短時間建立知名度？解決思路：利用海寧皮革城的品牌效應強勢建立知名度，有效開展營銷活動促進經營，同時與南京義烏小商品城進行有機互動；n 核心問題二：項目如何迅速搶占市場空間，創造差異化的競爭優勢？核心問題二：項目如何迅速搶占市場空間，創造差異化的競爭優勢？解決思路：充分利用市場空白點建立項目的競爭優勢，打造南京皮革市場的唯一性和差異性。n 核心問題三：項目將本地市場特色與海寧皮革城模式相融合？核心問題三：項目將本地市場特色與海寧皮革城模式相融合？解決思路：皮革專業市場流通模式的創新、產業服務鏈的創新和業態創新；一、項目核心問題一、項目核心問題

27、商業布局合理商業布局合理本項目單鋪面積均在4050平米左右，與海寧皮革城市的平均單鋪面積相仿，非常適合皮革商家對鋪面的面積要求。交通具有較強集散力交通具有較強集散力江寧處在南京主城南延東進的主要發展軸上，是最具發展活力的新市區，交通發達，區域內已形成了快速立體交通網絡。祿口國際機場、滬寧高速鐵路，地鐵輕軌即將建成，為物流提供有力保障。一、項目價值挖掘一、項目價值挖掘項目發展建議項目發展建議南京同類市場的空白南京同類市場的空白經過調查，南京暫無專業的皮革市場，皮革制品質量良莠不齊，大大有利于本項目迅速搶占南京市場。受益受益“南京義烏小商品城南京義烏小商品城”的集群效應的集群效應周邊義烏小商品城、

28、KFC已形成一定商業氛圍，未來周邊商業規模的將繼續擴大，為項目帶來大量共享人流。海寧皮革城的強勢進駐海寧皮革城的強勢進駐海寧皮革城的進駐將為項目帶來其獨特的經營模式，豐富的管理經驗，優越的皮革資源以及強勢的市場品牌效應。二、項目價值挖掘二、項目價值挖掘項目發展建議項目發展建議符合皮革業市場發展趨勢符合皮革業市場發展趨勢隨著人們生活水品的提高，對皮革制品的需求日趨強烈，皮革行業的市場潛力巨大。三、項目問題解決三、項目問題解決項目發展建議項目發展建議商業體量較小，知名度難以短時間建立，加大項目的招商和培育難度商業體量較小，知名度難以短時間建立，加大項目的招商和培育難度專業市場的專業市場的“臟、亂、

29、差臟、亂、差”定位深入人心，觀念較難改變定位深入人心，觀念較難改變n 充分利用“海寧皮革城”品牌效應，塑造項目品牌，通過品牌帶動后期招商運營。n 升級項目“軟、硬”環境，打造優美購物環境，提供人性化配套設施。n 創新經營模式的搭建，“批發+零售”相結合，定位皮革專業市場新型業態。n 利用“海寧皮革城”的進駐強勢建立知名度，有效開展營銷活動促進經營，同時與南京義烏小商品城進行有機互動。n 利用市場空白點建立項目的競爭優勢，打造南京皮革市場的唯一性和差異性。四、項目戰略定位四、項目戰略定位項目發展建議項目發展建議南京地區唯一皮革精品批售專業市場南京地區唯一皮革精品批售專業市場發揮自身優勢的同時發揮

30、自身優勢的同時充分利用海寧皮革城的影響力和成熟經驗充分利用海寧皮革城的影響力和成熟經驗南京南京“唯一唯一”的專業皮革市場地位，以為主題，強調產品的質量同時強調項目 的定位詮釋：定位詮釋：項目發展建議項目發展建議以海寧皮革企業及商家為基礎，吸引南京及周邊皮革制品企業、商家入駐市場，利用集群效應網羅南京市區大眾皮革消費群，建成以專區交易市場、品牌展示中心、小型信息交流中心的專業功建成以專區交易市場、品牌展示中心、小型信息交流中心的專業功能區域，能區域，使入駐該交易中心的客戶能夠同時完成產品采購、產品銷售、品牌展示、信息交流等多項業務，滿足零售消費者購買、休閑、觀光等多種需求。項目發展建議項目發展建

31、議五、項目功能定位五、項目功能定位銷售方式：銷售方式：街區商鋪擬全部出售，銷售方式為獨立產權銷售和帶租約銷售。帶租約方式前三年給業主返租，擬采用統一招商形式，返租份額為8%，三年返租直接從房款中扣除。價格：價格：均價在10000元。一層不挑高商鋪18000元，一層挑高7.8米商鋪價格約15000元/，普通商鋪價格約13000元/，三層公寓價格北面6900、南面精裝修 8300。優惠：優惠：一次性付款9.5折，按揭貸款9.7折。項目定價建議項目定價建議項目周邊商鋪調研項目周邊商鋪調研樂活時尚街區樂活時尚街區商業總體量商業總體量：2.8萬形態：形態：有兩棟集中式商業，一棟3層，3000多，一棟4層

32、，8000多，其余為沿街底商本期體量：本期體量：3392建筑：建筑：3層，開間4米，進深10米，一層層高4米2，二三層3米6銷售方式：銷售方式：1、2樓一起出售，3樓單獨售賣，不承諾返租售價售價：三樓4980元/，一二樓一房一價，現未定，估計一二樓8000-9000元/面積：面積：1、2樓一套80-90，3樓一套多為60項目定價建議項目定價建議項目周邊商鋪調研項目周邊商鋪調研百度空間百度空間項目定價建議項目定價建議項目周邊商鋪調研項目周邊商鋪調研住宅底商住宅底商項目名項目名武夷綠洲武夷綠洲天景山商業中心天景山商業中心市政天元城市政天元城萊茵東郡萊茵東郡開盤日期開盤日期2007.122008.5.282006.9.162007.2.5沿街商鋪價格區沿街商鋪價格區間（元間（元/m2/m2）底層商鋪：80008500一層：60008000元/m2 二層：800010000元/m2 三層：1000012000元/m2底層商鋪1200020000元/m2參考價格區間1200016000元/m2，均價14746元/m2備注備注商鋪已售罄（曾推出廣告“沿街店鋪6000元/m2起”）目前在售的14棟商鋪商鋪已轉為辦公用房，均價8000元/平米左右。商鋪面積在182 m2到236 m2之間武夷綠洲武夷綠洲萊茵東郡萊茵東郡市政天元城市政天元城天景山商業天景山商業項目定價建議項目定價建議THANKS