1、奧特萊斯案例分析奧特萊斯在中國區(qū)位及選址平面及業(yè)態(tài)建筑風(fēng)格街道與公共空間停車及流線功能擴(kuò)展總結(jié) 2002年12月18日，北京燕莎奧特萊斯正式開門迎客。這是國內(nèi)第一家奧特萊斯，而且是從一個倒閉工廠的車間做起來的。發(fā)展到今天，奧特萊斯正成為最有競爭力的零售業(yè)態(tài)，各大商業(yè)巨頭紛紛進(jìn)軍奧特萊斯。據(jù)不完全統(tǒng)計，國內(nèi)已經(jīng)有大大小小200多家奧特萊斯。目前，國內(nèi)奧特萊斯主要分布在沿海各省，內(nèi)陸地區(qū)僅四川、重慶、河南、湖南有奧特萊斯。奧特萊斯在中國奧特萊斯在中國分布情況奧特萊斯在中國奧特萊斯指數(shù)目前，國內(nèi)奧特萊斯比較成功的 有：北京燕莎奧特萊斯、上海青浦奧特萊斯、北京賽特奧特萊斯1、OUTLET 三大要素：知

2、名的品牌；很低的價格；舒適的氛圍2、OUTLET 基本特點：位置離都市中心略遠(yuǎn)，相對遠(yuǎn)離都心商業(yè)；但交通方便;目標(biāo)消費人群：收入較好、有素養(yǎng)、名牌認(rèn)知程度高、品牌意識強;必須擁有較大規(guī)模的停車場;貨場簡潔舒適，以降低進(jìn)場經(jīng)營成本;兼具飲食、休憩、逛街、游樂等功能，以滿足家庭消費的綜合需求。3、OUTLET價格優(yōu)勢：低進(jìn)入成本以及優(yōu)質(zhì)的內(nèi)裝、管理、租金、建筑物，為品牌廠商提供有競爭力的環(huán)境和條件。4、OUTLET銷售局限：難以大量供應(yīng)同一種款式和型號的商品，只有一定數(shù)量的現(xiàn)貨供出售，但也會因此而成為顧客經(jīng)常性消 費的吸引力所在。奧特萊斯在中國奧特萊斯的特征中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心對中國奧特萊斯的

3、特征進(jìn)行了如下分析：奧特萊斯在中國區(qū)位及選址平面及業(yè)態(tài)建筑風(fēng)格街道與公共空間停車及流線功能擴(kuò)展總結(jié) 上海青浦奧特萊斯坐落于滬青平高速公路趙巷出口處200米，南靠佘山國家旅游度假區(qū)，西臨淀山湖、朱家角、周莊等著名江南水鄉(xiāng)風(fēng)景區(qū)，距市中心人民廣場26公里，車程僅30-40分鐘。廣場地處同三高速、滬青平高速、嘉金高速、滬寧高速和滬杭高速路網(wǎng)中央，優(yōu)越的交通位置極大地方便了本市及江浙兩省的消費者前來休閑購物。區(qū)位及選址案例：上海青浦奧特萊斯位于市郊，距市中心26公里。北京燕莎奧特萊斯購物中心坐落于北京東四環(huán)工大橋西側(cè)，緊鄰東四環(huán)路，四通八達(dá)的公路構(gòu)成緊密便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。從購物中心至亞運村方向、郡王府方

4、向，或至中央商務(wù)區(qū)（CBD）方向以及北京市中心方向等等均暢通無阻，龐大客流通行無礙。中心距離首都機場約25公里，距離燕莎友誼商城只有10公里。區(qū)位及選址案例：北京燕莎奧特萊斯位于東四環(huán)，距市中心交通便利。重慶西部奧特萊斯購物廣場位于國家級重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)機場高速金渝立交處，距重慶兩大主流商業(yè)購物中心解放碑20公里，約30分鐘車程；距江北觀音橋商圈僅10分鐘車程；距江北國際機場10公里；距重慶東環(huán)交通交匯點童家院子立交5公里，位于七條城市高速路交匯之處。西部奧特萊斯項目周邊是重慶汽車博覽中心、“龍湖”、“奧林匹克花園”、“愛加麗都”、“復(fù)地上層”、“綠地翠谷”、“融科蔚城”、“保利高爾夫花園”

5、等十五個、占地20000畝、總規(guī)劃入住60萬人口的高檔住宅小區(qū)。區(qū)位及選址案例：重慶西部奧特萊斯周邊為高檔住宅小區(qū)，配套設(shè)施齊全奧特萊斯在中國區(qū)位及選址平面及業(yè)態(tài)建筑風(fēng)格街道與公共空間停車及流線功能擴(kuò)展總結(jié) 購物中心的布局方式取決于多方面的因素，如業(yè)態(tài)組合、用地面積、氣候因素等。如北京燕莎奧特萊斯位于北方，風(fēng)沙較大，氣候寒冷，不適合發(fā)展室外購物街的形式，而主要采用”倉儲式“商業(yè)布局模式；而南方的購物街形式多采用騎樓式的”購物街式“布局模式。以下以北京燕莎奧特萊斯和上海青浦奧特萊斯為例分別說明。北京燕莎奧特萊斯為“倉儲式”，布局極像一個大型的超市，人們推著設(shè)計獨特的購物車在一個“大車間”里選購衣

6、物。燕莎奧特萊斯由A、B、C三座組成，經(jīng)營面積近10萬平方米，形成了主題鮮明，品類突出的經(jīng)營布局。A座以歐洲精品、商務(wù)休閑、婦女兒童、家居用品以及太陽鏡、鐘表為主。平面及業(yè)態(tài)案例：北京燕莎奧特萊斯A1F平面業(yè)態(tài)分布圖A2F平面業(yè)態(tài)分布圖“倉儲式”布局 B座以皮鞋、皮具、運動戶外商品為主。B1F平面及業(yè)態(tài)分布圖 B2F平面及業(yè)態(tài)分布圖平面及業(yè)態(tài)案例：北京燕莎奧特萊斯“倉儲式”布局C2F平面及業(yè)態(tài)分布圖C3F平面及業(yè)態(tài)分布圖 C座以國際一線知名品牌、男女服裝、餐飲服務(wù)為主。C1F平面及業(yè)態(tài)分布圖平面及業(yè)態(tài)案例：北京燕莎奧特萊斯“倉儲式”布局A區(qū)1F平面及業(yè)態(tài)分布圖平面及業(yè)態(tài)案例：上海青浦奧特萊斯

7、上海青浦奧特萊斯則像一個度假村，總體布局以商業(yè)街道形式組成。項目占地面積16萬平方米，總建筑面積11萬平方米，入駐品牌240余家，按照經(jīng)營功能的不同，分為A區(qū)、B區(qū)和C區(qū)3大板塊。A區(qū)主要經(jīng)營國際一線服飾品牌的折扣商品。包括阿瑪尼(Armani)、杰尼亞(Zegna)、登喜路(AlfredDunhill)、奧德臣(Autason)、雅格獅丹(Aquascutum)、Givenchy、HugoBoss等，總共擁有近40間商鋪。“購物街式”布局B區(qū)主要經(jīng)營國際知名運動休閑品牌、國際二線品牌以及國內(nèi)著名品牌。包括Adidas、Nike、Esprit、GEOX、I.T、MissSixty 等120余個

8、商鋪。B區(qū)1F平面及業(yè)態(tài)分布圖B區(qū)2F平面及業(yè)態(tài)分布圖平面及業(yè)態(tài)案例：上海青浦奧特萊斯“購物街式”布局 C區(qū)建筑面積約3萬平方米，本來是作為餐飲娛樂休閑區(qū)的，主要有避風(fēng)塘、星巴克、吳越人家、肯德基、永和豆?jié){等十余家，另外還有些小規(guī)模的奶茶店、果汁吧混雜其中。其余大部分店鋪已經(jīng)專做服飾，比如人氣很旺的Levis、Puma等都在這個區(qū)域。C區(qū)2F平面及業(yè)態(tài)分布圖C區(qū)1F平面及業(yè)態(tài)分布圖C區(qū)3F平面及業(yè)態(tài)分布圖案例：上海青浦奧特萊斯平面及業(yè)態(tài)“購物街式”布局 坐落于馬尼拉海灣畔，集購物、美食、娛樂、休閑為一體的MALL OF ASIA占地19.5公頃，鳥瞰馬尼拉灣，是由一個中央購物區(qū)，南、北兩個立體

9、式停車場，以及一個娛樂中心區(qū)等四棟主建筑物組成的。每棟大樓由高架步行道相連接。由于面積龐大，同時為了方便消費者，有免費的電車穿梭往返于各大樓之間。MALL OF ASIA擁有近600多個店面，經(jīng)營范圍涵蓋了從品高質(zhì)優(yōu)的設(shè)計師專賣店到年輕人喜愛的流行賣場，購物總面積達(dá)39萬平方米，可謂是應(yīng)有盡有。同時還備有兩個可停靠5000多輛車的停車樓，一個可容納900人的歌劇院、一個容納630人的立體電影院、七個分別容納500至1100人的普通電影院和菲律賓首座達(dá)到奧運會標(biāo)準(zhǔn)的溜冰場。平面及業(yè)態(tài) 案例：案例：MALL OF ASIAMALL OF ASIA“綜合式”布局 MALL OF ASIA 的特點在于

10、模糊室內(nèi)外的界線，創(chuàng)造了多層次的商業(yè)空間。在平面設(shè)計上，室外步行街穿插于室內(nèi)mall之間，在店面的混合式分布規(guī)劃上，是以大型主力店（如超市、百貨公司和電影院等）作為地標(biāo)性的空間節(jié)點，而屬同一類型的中小型店面（如書店、音樂坊和咖啡吧的依次坐落）則作為一種補充式的點綴，如同跳動的色彩安插于畫面其中，從而改變了單元區(qū)域內(nèi)過于單調(diào)、乏味的印象，增加了整個建筑的內(nèi)部動感。整個shopping mall在空間尺度上亦處理得十分適宜，建筑與街道的高寬比控制合理，在街區(qū)寬度較大的地方則設(shè)置了很多室外流動商業(yè)和休閑座椅等，以消除空間的空曠感覺，同時豐富了整個購物中心的功能。整個購物空間給人的感覺不再是千篇一律的

11、門店，而是步移景異，處處有驚喜。平面及業(yè)態(tài) 案例：案例：MALL OF ASIAMALL OF ASIA“綜合式”布局 MALL OF ASIA作為一個購物中心建設(shè)的典范，不光繼承了舊有商場的商業(yè)功能，同時還肩負(fù)著其他的社會功能。就購物而言，有低端的超市、高端的商場和設(shè)計師專賣店；就商業(yè)服務(wù)而言，有近百人的會展中心、便利的旅游和商務(wù)快速印刷機構(gòu)；就文化藝術(shù)而言，有豐富的書店、音樂店和風(fēng)格不一的畫廊；就飲食而言，有美味的快餐、正餐和宜人的咖啡店；就娛樂而言，有舒適的保齡館、溜冰場、電影院和一個亞洲最大規(guī)模的歌劇院。總之，在這里可以約會朋友，享受美食，文化娛樂，以及節(jié)慶活動，找到你所擁有或是你想擁

12、有的任何東西。室外步行街與室內(nèi)MALL相結(jié)合，大型主力店與中小型店面相結(jié)合，多種業(yè)態(tài)形式奧特萊斯在中國區(qū)位及選址平面及業(yè)態(tài)建筑風(fēng)格街道與公共空間停車及流線功能擴(kuò)展總結(jié) 上海青浦百聯(lián)奧特萊斯廣場整體建筑呈現(xiàn)代時尚的歐美風(fēng)情，整個項目如同花園別墅，噴泉、流水、小橋都被設(shè)計的十分精致，精心打造輕松愉悅的購物環(huán)境，營造清新俊雅的休閑氛圍。建筑布局方面，廣場總體布局以商業(yè)街道形式組成，由于品牌折扣銷售的獨特形式，每個品牌專賣店均有鮮明的特色與布置方式。廣場內(nèi)的品牌專賣店均以獨立商鋪形式出現(xiàn)，商鋪與商鋪之間輔以商業(yè)街的形式相聯(lián)系，商業(yè)街內(nèi)無死角，四通八達(dá)。總體布局上采用了環(huán)狀連續(xù)空間布置形式，預(yù)留前區(qū)廣場

13、集中停車，這樣可解決總體大量車流停車位。在中部服飾品牌區(qū)部分，將兩組商鋪用水系分隔成兩列布置，這樣既可避免連續(xù)空間的單調(diào)性，同時又可造成一個集購物、文化、娛樂、休閑的完整空間。建筑風(fēng)格 案例：上海青浦奧特萊斯歐式古典風(fēng)格 重慶西部奧特萊斯購物廣場廣場的外觀由意大利知名建筑、環(huán)境設(shè)計師設(shè)計。主體建筑和環(huán)境的建筑風(fēng)格采用“晨曦*玫瑰迎賓客”的創(chuàng)意為基調(diào)，體現(xiàn)了古典歐式與經(jīng)典現(xiàn)代的完美結(jié)合和統(tǒng)一。塔柏、噴泉、鮮花之間的動靜組合是整個景觀設(shè)計中最具代表性的元素，主廣場的地面鋪設(shè)看上去就像一塊巨幅的布幔，其上鑲嵌著狀如紐扣的小花池、形似皮帶的林蔭道、黑珍珠般的鏡面水池等。建筑風(fēng)格 案例：重慶西部奧特萊斯

14、歐式現(xiàn)代風(fēng)格成都時代奧特萊斯杭州奧特萊斯建筑風(fēng)格 案例：其他奧特萊斯其它風(fēng)格上海青浦奧特萊斯廣州萬國奧特萊斯建筑風(fēng)格 店面裝飾風(fēng)格 奧特萊斯的建筑以歐式風(fēng)格為主，層高一般不超過4層，配合優(yōu)美的自然生態(tài)景觀，營造舒適的購物休閑環(huán)境。本項目由于其世界名牌折扣中心的功能與內(nèi)涵，建議以歐陸風(fēng)格作為建筑形式。適宜的建筑尺度、強調(diào)細(xì)節(jié)的造型元素，兼具品質(zhì)感與經(jīng)濟(jì)性的建筑材料，共同營造一個高品質(zhì)的奧特萊斯購物環(huán)境。并且，建議總體布局打破紀(jì)念性的規(guī)則布局，打造歐陸小鎮(zhèn)風(fēng)情，創(chuàng)造豐富宜人的購物空間。建筑風(fēng)格小結(jié)及規(guī)劃建議新古典風(fēng)格奧特萊斯在中國區(qū)位及選址平面及業(yè)態(tài)建筑風(fēng)格街道與公共空間停車及流線功能擴(kuò)展總結(jié) 作

15、為大型購物中心，公共空間對購物環(huán)境的營造起著至關(guān)重要的作用，處理得當(dāng)?shù)墓部臻g將會提升購物中心的品質(zhì)。購物中心已經(jīng)不是單一的目的性消費活動，同時也會發(fā)生很多的偶然性活動。奧特萊斯購物中心多結(jié)合了休閑娛樂功能，在重要節(jié)點布置公共開放空間，供顧客休憩。有研究表明，美國大部分城市的步行區(qū)在任何方向上的長度一般不超過500米，這是因為步行者愿意徒步行走的最大距離一般就是這個長度。而國內(nèi)的研究也表明，步行街的長度以500700米較適合，不宜超過1000米。西方國家很多城市的商業(yè)街，寬度大多在30米以內(nèi)，窄至10米或以下的步行街也隨處可見。30米是人的眼神能相互呼應(yīng)的距離，再遠(yuǎn)就容易產(chǎn)生和疏遠(yuǎn)的感覺。在商

16、業(yè)建筑與公共開放空間尺度的控制上，應(yīng)把握建筑與街道的寬與高之比（D/H），同時做到收放有致，時而曲徑通幽，時而豁然開朗。蘆原義信街道美學(xué)一書中提到：當(dāng)D/H1時，隨著比值增大會逐漸產(chǎn)生遠(yuǎn)離質(zhì)感，超過2時則產(chǎn)生寬闊之感；當(dāng)D/H1時，隨著比值的減小會產(chǎn)生接近之感；當(dāng)D/H=1時，高度與寬度之間存在著一種勻稱之感。研究表明，1D/H2是比較適宜的尺度。街道與公共空間建筑與街道長高寬把握商業(yè)街的建筑與街道的長、寬、高，創(chuàng)造適宜的步行購物空間 本項目規(guī)劃為2-3層建筑，因此，除了地面街道，2、3層的購物流線組織同樣重要。建筑在2層需要設(shè)置連接天橋，同時避免生硬、死板的設(shè)計方式。此處的成功案例是美國的3

17、9號漁人碼頭。這個購物中心也是由2層建筑組成，但其在設(shè)計上模糊了樓層的界線，采取了自然過度的手法。這樣的做法有利于兼顧兩層商業(yè)，同時也使空間更靈活、豐富。二層步行空間設(shè)計街道與公共空間模糊樓層的界線，采取自然過度的手法小結(jié)與規(guī)劃建議街道與公共空間 目前國內(nèi)奧特萊斯的公共空間處理不盡人意，街道的尺度過大，造成空曠感。公共景觀與建筑自成組織，缺乏較好的聯(lián)系，讓顧客難以參與其中。在本項目中，建議對建筑與街道的尺寸進(jìn)行合理的設(shè)計，街道與建筑的寬與高之比D/H控制在1到2之間，局部放大作為重要開放空間節(jié)點。室內(nèi)外空間的分隔不需要刻意強調(diào)，可采用騎樓的形式，創(chuàng)造更多的灰空間。室外亦可擺設(shè)一些流動商業(yè)或休閑

18、服務(wù)設(shè)施，豐富街道景觀的同時，創(chuàng)造購物體驗的趣味性，使購物真正成為一種體驗式享受。對建筑與街道的尺寸進(jìn)行合理的設(shè)計，可采取騎樓的形式，室外增設(shè)流動商業(yè)和休閑設(shè)施奧特萊斯在中國區(qū)位及選址平面及業(yè)態(tài)建筑風(fēng)格街道與公共空間停車及流線功能擴(kuò)展總結(jié) 奧特萊斯配置有大量停車位，以滿足自駕車購物的需求。例如上海青浦奧特萊斯，擁有能停放1200余輛機動車的大型停車場，可容納500輛車的地下車庫及旅游巴士專屬的停車位。停車及流線案例：上海青浦奧特萊斯大量的停車位滿足自駕車顧客的需求 作為購物中心，貨物流線是設(shè)計中十分重要的環(huán)節(jié)。但在目前國內(nèi)的奧特萊斯，卻大都對于物流欠考慮。在這一方面，美國的奧特萊斯則考慮成熟，

19、每條購物街亦有一條通往停車場的貨物流線，并且客流和物流互不干擾。物流客流停車場公共空間停車及流線案例：案例：ELLENTON PREMIUM OUTLETSELLENTON PREMIUM OUTLETS貨物流線是設(shè)計中十分重要的部分停車及流線案例：案例：GROVE CITY PREMIUM OUTLETSGROVE CITY PREMIUM OUTLETS貨物流線是設(shè)計中十分重要的部分物流 美國的奧特萊斯對貨物流線進(jìn)行了合理的規(guī)劃，極大的提高了工作效率，值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。奧特萊斯在中國區(qū)位及選址平面及業(yè)態(tài)建筑風(fēng)格街道與公共空間停車及流線功能擴(kuò)展總結(jié) 奧特萊斯作為大型的購物中心，其功能集購物、休閑、娛樂為一體。隨著這種商業(yè)模式的日漸成熟，其功能也日漸豐富。成都時代奧特萊斯就與藍(lán)頂藝術(shù)中心合作，將2層作為藝術(shù)空間,對外開放展覽。人們在購物休閑的同時亦可感受藝術(shù)文化的熏陶。功能擴(kuò)展案例：成都時代奧特萊斯購物中心不僅僅只是購物生活，同時亦肩負(fù)社會功能，可嘗試多種業(yè)態(tài)。