1、宿州富通鞋城項(xiàng)目規(guī)劃建議報(bào)告 上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 2011年8月上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 開發(fā)戰(zhàn)略建議：目前開發(fā)商在宿州有以下三個(gè)項(xiàng)目：信宏建材市場(chǎng)：開發(fā)區(qū)生活、居住配套未成熟，中豪、意邦等項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且已經(jīng)進(jìn)入銷售階段，時(shí)間上我們不占優(yōu)勢(shì)，建議暫緩該項(xiàng)目開發(fā)，待市場(chǎng)成熟后再行研判；東方財(cái)富廣場(chǎng)：位于市中心區(qū)域，財(cái)富價(jià)值最高，最易去化；但是目前拆遷工作有待完成，開發(fā)條件尚不成熟；富通鞋城項(xiàng)目：依托于百麗及周邊鞋材企業(yè)的市場(chǎng)，具備較大的商業(yè)價(jià)值，隨著開發(fā)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)進(jìn)度，已經(jīng)具備開發(fā)條件，建議最早開發(fā)該項(xiàng)目。我們建議項(xiàng)目開發(fā)順序?yàn)椋焊煌ㄐ琼?xiàng)目東方財(cái)富廣場(chǎng)信宏建材市場(chǎng)上海皓基地產(chǎn)

2、上海嘉永地產(chǎn) 鞋材市場(chǎng)狀況分析上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 中國(guó)鞋業(yè)概況據(jù)中國(guó)海關(guān)數(shù)據(jù)顯示，總結(jié)2010年中國(guó)出口鞋99.3億雙到213個(gè)國(guó)家及地區(qū)，金額達(dá)337億美元，比去年同期增長(zhǎng)21.5%和26.7%。延續(xù)上升趨勢(shì)，2011年1至4月，中國(guó)出口鞋類金額119億美元，比去年同期增長(zhǎng)22.9%。目前我國(guó)制鞋行業(yè)已形成了廣東、浙江、福建三個(gè)重要的鞋類主產(chǎn)區(qū)，3省合計(jì)年產(chǎn)量占全國(guó)總量的70%以上。國(guó)內(nèi)各鞋業(yè)市場(chǎng)狀況：福建泉州 1至7月共檢驗(yàn)出口鞋類3.68億雙、貨值20.08億美元；出口量占福建出口的45%，占中國(guó)八分之一左右，其中運(yùn)動(dòng)鞋出口列廣東東莞市之后為全國(guó)第二位。福建晉江現(xiàn)有鞋類生產(chǎn)企業(yè)3

3、016家，年產(chǎn)鞋9.5億雙，2010年實(shí)現(xiàn)鞋類行業(yè)總產(chǎn)值超過(guò)500億元，運(yùn)動(dòng)、旅游鞋產(chǎn)量占全國(guó)總產(chǎn)量的40%、世界總產(chǎn)量的20%。全市鞋業(yè)企業(yè)累計(jì)擁有31個(gè)中國(guó)馳名商標(biāo)、9個(gè)中國(guó)名牌產(chǎn)品、36個(gè)國(guó)家免檢產(chǎn)品，“國(guó)字號(hào)”品牌總數(shù)占全國(guó)運(yùn)動(dòng)鞋行業(yè)的一半以上，擁有12家上市公司和26家上市后備企業(yè)。7月份溫州出口鞋類產(chǎn)品26.06億美元，同比增長(zhǎng)28.7%。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 廣州鞋業(yè)珠三角已形成鞋業(yè)市場(chǎng)“前店后廠”模式，在廣州環(huán)市西路、站西路、廣園路一帶匯聚了一批有規(guī)模上檔次的鞋業(yè)專業(yè)市場(chǎng)。廣州老八區(qū)的鞋業(yè)、鞋材市場(chǎng)分布十分清晰，主要分布在越秀濠畔街、白云區(qū)站西路和海珠廣州大道南一帶。濠畔

4、街東起解放南路，西至海珠南路，全長(zhǎng)約650米，有商鋪950間左右，主要經(jīng)營(yíng)皮革料、鞋底、鞋用木制品、制鞋機(jī)械、粘膠劑、海棉條等，規(guī)劃及市政配套有局限性，市場(chǎng)配套有所不足。華南鞋城位于廣州大道南，占地10萬(wàn)平方，有700多家商鋪，是華南地區(qū)最大的鞋業(yè)市場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)成品鞋，與站西路鞋城相比，其檔次比較低，以零批為主，產(chǎn)品以內(nèi)銷為主，價(jià)格優(yōu)惠，品種齊全。環(huán)市西路與西增路交匯處的富力國(guó)際鞋業(yè)商貿(mào)中心，建筑面積2.7萬(wàn)平方,26層高，最小的鋪位面積16平方，是以“全球鞋業(yè)的國(guó)際采購(gòu)中心”為定位，集鞋業(yè)批發(fā)、貿(mào)易洽談、展覽展示、國(guó)際采購(gòu)、商務(wù)辦公于一體的“五星級(jí)”鞋業(yè)商鋪。廣州站西路一帶的鞋業(yè)市場(chǎng)從上世紀(jì)

5、90年代初開始，形成了一個(gè)龐大鞋業(yè)交易市場(chǎng)商圈。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 站西路鞋業(yè)站西路匯聚了來(lái)自世界各地的皮革、鞋材、五金及制鞋機(jī)具，吸引了來(lái)自世界各地的知名商家，包括全國(guó)各地和東南亞、歐洲的客商，極大的推動(dòng)了廣東鞋材行業(yè)的迅猛發(fā)展，經(jīng)銷中、高檔鞋為主，全國(guó)十大鞋王廠家都在此設(shè)點(diǎn)批發(fā)點(diǎn)，世界知名品牌如花花工資、沙弛、巴利、皮爾卡丹、洛奇等在此設(shè)經(jīng)銷點(diǎn)。裕景廣州國(guó)際鞋城，歐陸鞋城、新濠畔鞋城面積不到2平方公里的土地上，擁有16個(gè)專業(yè)鞋城，經(jīng)營(yíng)面積12萬(wàn)多平方，共3000多商鋪，年交易額10億多元，而在站西路鞋業(yè)市場(chǎng)，最具代表性的當(dāng)屬步云天地。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 步云天地環(huán)球國(guó)際商貿(mào)

6、中心“步云天地”位于廣州站西路26號(hào)，占地約1.7萬(wàn)平方米，一二三期合共10萬(wàn)平方米以上的營(yíng)商面積。“步云天地”是以國(guó)際化設(shè)計(jì)戰(zhàn)略，努力建造一座具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的集鞋業(yè)批發(fā)、貿(mào)易展示、環(huán)球采購(gòu)、旅游觀光為一體的現(xiàn)代化鞋業(yè)商貿(mào)中心。目前步云天地進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的鞋商、客戶約一千多家，分別來(lái)自全國(guó)各地及港澳乃至海外地區(qū)，采購(gòu)商主要來(lái)自美加、歐洲及非洲等國(guó)和地區(qū)。步云天地著力建立與國(guó)際市場(chǎng)接軌的管理規(guī)范，提供多元化、信息化、國(guó)際化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 廣州鞋業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)之一完善的交通廣州鞋業(yè)市場(chǎng)的興旺與交通有著密切的關(guān)系，濠畔街歷史上的繁榮因玉帶濠有舟楫之便而繁榮。面對(duì)國(guó)內(nèi)外巨大市場(chǎng)，交通更成為

7、鞋業(yè)專業(yè)市場(chǎng)選址的首要因素。站西路、廣園西路、環(huán)市西路一帶依托廣州火車站、白云機(jī)場(chǎng)、貨運(yùn)站及地鐵，交通網(wǎng)絡(luò)完善，成為專業(yè)市場(chǎng)的首選之地。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 廣州鞋業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)之二鞋材市場(chǎng)重心移至站西路一帶站西路一帶的發(fā)展已具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，很多內(nèi)地廠家以直銷的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得了客戶青睞。站西路一帶商城配套完善齊全，極大的方便了商家和采購(gòu)商，商家紛紛把商鋪遷移至站西路一帶。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 廣州鞋業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)之三高進(jìn)駐率目前珠三角已形成鞋業(yè)市場(chǎng)“前店后廠”模式，而這個(gè)店就是指廣州的鞋業(yè)專業(yè)市場(chǎng)。在廣州環(huán)市西路、站西路、廣園路一帶匯聚了一批有規(guī)模上檔次的鞋業(yè)專業(yè)市場(chǎng)，市場(chǎng)出租率

8、較高。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 廣州鞋業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)之四鞋業(yè)市場(chǎng)專業(yè)細(xì)化如今廣州鞋業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)專業(yè)細(xì)化，行業(yè)業(yè)態(tài)包含了整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 廣州鞋業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)之五鞋城商鋪面積多元化鞋材專業(yè)市場(chǎng)由于經(jīng)營(yíng)需要，在經(jīng)營(yíng)面積上有一定的區(qū)別，如鞋城鋪主要是向客戶展示成品，商鋪面積不大，在1015平方米左右；而鞋材商鋪面積較大，在4050平方米，有些新開專業(yè)市場(chǎng)還有倉(cāng)庫(kù)配置，如新濠畔袋料鞋材皮革五金配件批發(fā)市場(chǎng)。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 廣州鞋業(yè)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展和積累，已成為全國(guó)乃至全球鞋業(yè)集散地；宿州無(wú)長(zhǎng)時(shí)間市場(chǎng)基礎(chǔ)的積累。廣州市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈完整，材料、成品、原材料、加工、經(jīng)銷、對(duì)外

9、貿(mào)易等，現(xiàn)有宿州鞋業(yè)以制造、加工為主，貿(mào)易、展示功能較弱，短時(shí)間內(nèi)難以形成完整產(chǎn)業(yè)鏈。廣州市場(chǎng)管理體系成熟；宿州市場(chǎng)尚未成熟，需要有多年的培育才能完善。項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤已經(jīng)進(jìn)入銷售，時(shí)間節(jié)點(diǎn)上本項(xiàng)目已經(jīng)落后。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析廣州鞋業(yè)市場(chǎng)大部分是以老式作坊形態(tài)發(fā)展，硬件落后，宿州新開發(fā)區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯。依托發(fā)達(dá)的公路、鐵路、水運(yùn)網(wǎng)絡(luò)，給市場(chǎng)提供了龐大的發(fā)展空間。開發(fā)商有資深行業(yè)背景和行業(yè)資源。項(xiàng)目規(guī)模大，可以有效才產(chǎn)生集聚效應(yīng)，促進(jìn)項(xiàng)目推進(jìn)及提高銷售價(jià)格。項(xiàng)目在所在板塊龍頭形態(tài)明顯，可以以自身為標(biāo)桿，領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)。劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 宿州地理位置優(yōu)越，依托制造業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)

10、，覆蓋華中、華東及華北市場(chǎng)。百麗、康奈等一批中國(guó)鞋業(yè)的龍頭企業(yè)進(jìn)駐宿州，已初步形成一定的產(chǎn)業(yè)支撐。相比較其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手面世時(shí)間上落后，可以在規(guī)劃上超越對(duì)手，在銷售節(jié)奏上掌控市場(chǎng)對(duì)手，達(dá)到后來(lái)居上的效果。相對(duì)于本項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)定位，在招商上與競(jìng)爭(zhēng)樓盤無(wú)明顯沖突，具有產(chǎn)業(yè)支撐，招商優(yōu)勢(shì)明顯。和其他項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)上錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，可以將所在地區(qū)打造成城市新商業(yè)中心，達(dá)成共贏。周邊其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目已經(jīng)開盤，可能會(huì)稀釋部分市場(chǎng)購(gòu)買力。項(xiàng)目體量大，開發(fā)周期長(zhǎng)，造成資金壓力項(xiàng)目也較大。項(xiàng)目周邊商業(yè)及居住氛圍尚不成熟，有待培養(yǎng)，項(xiàng)目前期的商業(yè)需要開發(fā)商及政府相關(guān)部門扶持。機(jī)會(huì)點(diǎn)威脅點(diǎn)上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 市場(chǎng)結(jié)論宿州鞋業(yè)

11、市場(chǎng)依托優(yōu)越的地理環(huán)境和高起點(diǎn)規(guī)劃，借鑒相對(duì)成熟市場(chǎng)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，合理、有序開發(fā)，完全有條件形成中國(guó)“南廣州、北宿州”的鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)格局。宿州廣州上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 產(chǎn)品規(guī)劃建議上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 現(xiàn)方案規(guī)劃思考：規(guī)劃中整體商業(yè)體量偏大；大規(guī)模專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)須循序漸進(jìn)，前期推盤量應(yīng)合理控制；城市綜合商業(yè)氛圍須以成熟居住環(huán)境為基礎(chǔ)，目前條件未成熟；解決方案：豐富產(chǎn)品類型，以LOFT類商業(yè)形態(tài)減低商業(yè)去化壓力；專業(yè)市場(chǎng)先行，控制開發(fā)節(jié)奏，一期以不超過(guò)10萬(wàn)方為限；上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 產(chǎn)品布局思考：現(xiàn)方案中公寓、商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)互相穿插，相互影響；公寓產(chǎn)品缺乏綠化、景觀、安保等社區(qū)概念

12、，嚴(yán)重影響居住品質(zhì)，進(jìn)而影響銷售；外高內(nèi)低的整體布局影響商業(yè)開放度，不利于商業(yè)氛圍的形成；根據(jù)政府要求，項(xiàng)目專業(yè)市場(chǎng)及商業(yè)配套面積不低于50%。解決方案如下：上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 產(chǎn)品布局建議1將原方案規(guī)劃中的專業(yè)市場(chǎng)、公寓、城市綜合體功能明確化，形成三個(gè)相對(duì)獨(dú)立而又互相關(guān)聯(lián)的功能分區(qū)。城市綜合體公寓區(qū)專業(yè)市場(chǎng)區(qū)步行街上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 產(chǎn)品布局建議21、公寓部分集中至南面，臨近城市商業(yè)，與專業(yè)市場(chǎng)分開；2、公寓與專業(yè)市場(chǎng)之間增加步行街，起過(guò)度作用，同時(shí)增加公寓底商的商業(yè)價(jià)值；3、專業(yè)市場(chǎng)臨近百麗及周邊專業(yè)市場(chǎng)區(qū)，產(chǎn)業(yè)布局合理；上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 產(chǎn)品布局建議31、原方案

13、中北面公寓僅鄰內(nèi)部規(guī)劃路，其底商商業(yè)價(jià)值較低；2、調(diào)整后在公寓和專業(yè)市場(chǎng)之間增加步行街，既有效形成不同產(chǎn)品類型的區(qū)隔和過(guò)度，又使專業(yè)市場(chǎng)形成四面環(huán)路格局，四通八達(dá)，大大減低動(dòng)線死角，極大提升其價(jià)值；上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 產(chǎn)品布局建議41、人民路側(cè)建筑兩幢高層產(chǎn)權(quán)式酒店公寓；2、以LOFT公寓形態(tài)吸引消費(fèi)者；上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 產(chǎn)品布局建議5公寓區(qū)人民路側(cè)建筑兩幢小戶型公寓，豐富產(chǎn)品類型；上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 產(chǎn)品布局建議1、公寓集中，便于管理和小區(qū)建設(shè)；2、公寓臨南面便于采光，并且與南部即原A、B、C區(qū)生活商業(yè)配套近鄰，易體現(xiàn)居住價(jià)值；3、北面臨步行街，規(guī)劃為住宅生活配套，

14、并與專業(yè)市場(chǎng)隔離開來(lái)。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 開發(fā)序列建議根據(jù)政策相關(guān)規(guī)定，一期開發(fā)圖中1號(hào)高層LOFT及專業(yè)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)開發(fā)時(shí)間為兩年；二期開發(fā)圖中2號(hào)區(qū)域的公寓及底商，為后期商業(yè)價(jià)值增值提供保障，預(yù)計(jì)開發(fā)時(shí)間為一年半；三期開發(fā)圖中3號(hào)區(qū)域公寓及底商，預(yù)計(jì)開發(fā)時(shí)間為一年半；四期開發(fā)圖中4號(hào)區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)開發(fā)時(shí)間為一年；五期開發(fā)圖中5號(hào)區(qū)域公寓及城市商業(yè)；六期開發(fā)圖中6號(hào)區(qū)域酒店及辦公等物業(yè)；123456上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 方案二：特點(diǎn)：在公寓之前先行建立星級(jí)酒店等地標(biāo)性建筑，提高項(xiàng)目知名度及品質(zhì)，可有效提升后期公寓、商業(yè)等產(chǎn)品的價(jià)值，開發(fā)資金壓力相對(duì)較大。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永

15、地產(chǎn) 123456一期開發(fā)圖中1號(hào)高層LOFT及專業(yè)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)開發(fā)時(shí)間為兩年；二期開發(fā)圖中2號(hào)區(qū)域酒店及辦公，為后期公寓、商業(yè)價(jià)值增值提供保障，預(yù)計(jì)開發(fā)時(shí)間為一年半；三期開發(fā)圖中3號(hào)區(qū)域公寓及底商，預(yù)計(jì)開發(fā)時(shí)間為一年半；四期開發(fā)圖中4號(hào)區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)開發(fā)時(shí)間為一年；五期開發(fā)圖中5號(hào)區(qū)域公寓及城市商業(yè)；六期開發(fā)圖中6號(hào)區(qū)域公寓；上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 附：LOFT公寓形態(tài)及特點(diǎn)LOFT公寓，即沒有內(nèi)墻隔斷的開敞式平面布置住宅，發(fā)源於六、七十年代的美國(guó)紐約，已演化成為一種時(shí)尚的居住與生活方式LOFT公寓特點(diǎn)：流動(dòng)性：戶型內(nèi)無(wú)障礙，除廚房、衛(wèi)生間固定外，整個(gè)戶內(nèi)沒有隔斷，住房可自由組合；開放

16、性：以大落地玻璃窗為主，絕少遮擋，強(qiáng)調(diào)與社會(huì)一同生活；組合性：除平面組合外，亦可立體組合，上下層面之間可以連通，或同一單元挑高空間（或雙層空間）自由組合；上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 附：廣州步云天地規(guī)劃及管理參考商廈地面樓高10層，地下兩層，負(fù)2層為地下停車場(chǎng)，可容納兩百多個(gè)車位，負(fù)一層至3層為大型鞋材專業(yè)市場(chǎng)，4-10層為國(guó)際級(jí)的鞋品展示、高級(jí)商貿(mào)寫字樓層，規(guī)劃分區(qū)詳細(xì)、合理。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 附：廣州步云天地規(guī)劃及管理參考內(nèi)部導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)完善，利于引導(dǎo)消費(fèi)者。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 附：廣州步云天地規(guī)劃及管理參考內(nèi)部動(dòng)線合理，一共22部垂直電梯，4部扶手電梯（可通10樓），極大程

17、度滿足高層商戶需求。普通寫字樓、商城不可能有這么多部電梯，這是步云天地成功的關(guān)鍵因素！上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 附：廣州步云天地規(guī)劃及管理參考公共空間明亮、整潔，滿足人流過(guò)多及消防疏散等需求。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 附：廣州步云天地規(guī)劃及管理參考展示部位規(guī)劃合理，管理到位，提升產(chǎn)品的商業(yè)價(jià)值和附加值。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 我司提供服務(wù)內(nèi)容：整體推廣、銷售策略制訂及執(zhí)行；銷售及招商全程代理；企劃、設(shè)計(jì)，物料制作供應(yīng)商協(xié)調(diào)；媒體關(guān)系梳理、媒體投放計(jì)劃制訂及執(zhí)行；活動(dòng)計(jì)劃制訂及執(zhí)行；附：商務(wù)條件服務(wù)費(fèi)用收取：A：服務(wù)月費(fèi)(自合同簽定起收取，至項(xiàng)目取得預(yù)售證、正式開盤為止)我司提供前期的策劃服務(wù)及現(xiàn)場(chǎng)人員（標(biāo)準(zhǔn)配備2+8人）的接待工作；項(xiàng)目啟動(dòng)后我司工作人員正式投入工作后，收取月費(fèi)RMB10萬(wàn)/月，包括招商策劃與銷售策劃；B：傭金代理傭金公寓為總銷金額的1.8%，商業(yè)為總銷金額的2.0%；商業(yè)招商傭金為商鋪?zhàn)饧s的3個(gè)月租金；超過(guò)銷售底價(jià)部分為銷售溢價(jià)，溢價(jià)分配比例為甲方80%，我司20%。THANKS