1、01 PART ONE02 PART TWO03 PART THREE背景篇定位篇營銷篇城鎮(zhèn)研究，項目解讀西店各商業(yè)街分析解讀成功案例借鑒參考 本篇章解析西店鎮(zhèn)商業(yè)開發(fā)；對省內(nèi)成功項目進行對比分析；對西店鎮(zhèn)自身發(fā)展優(yōu)勢、機遇和市場進行分析。“知己知彼”，為后面對本項目商業(yè)街的定位、營銷推廣明確發(fā)展方向和思考路徑項目初步策劃定位空間布局建議 本篇章根據(jù)研究數(shù)據(jù)和市場分析做出項目總體定位，再此基礎(chǔ)上制定空間布局規(guī)劃及品牌引入規(guī)劃。營銷推廣傳播推廣實施建議招商推廣建議 本項目通過對營銷推廣宣傳使得整體商業(yè)街知名度深入人心知己知彼，明確發(fā)展方向和思考路徑背景篇1西店鎮(zhèn)地處我國最發(fā)達的長三角經(jīng)濟圈內(nèi)，象

2、山港尾的鐵江港西岸，寧海縣最北部，東瀕象山港，北鄰奉化市，南接梅林街道，西靠深甽鎮(zhèn)。南距寧海縣城21公里，北距寧波市區(qū)52公里。西店鎮(zhèn)背山臨海，資源豐富，交通便利，鎮(zhèn)域面積102.30平方公里，其中海域26.64平方公里。轄22個行政村（共48個自然村），全鎮(zhèn)常住人口8.1萬人。西店是著名的“牡蠣之鄉(xiāng)”和“中國蛋鴨之鄉(xiāng)”。西店西店鎮(zhèn)解讀城鎮(zhèn)位置西店打造“寧波南部濱海小城”西店鎮(zhèn)解讀城鎮(zhèn)發(fā)展西店衛(wèi)星城西店處于寧波五大城市核心區(qū)的南部節(jié)點市域結(jié)構(gòu)中的南部新城，承上啟下鏈接都市核心區(qū)與周邊縣市 從整個寧波市域的發(fā)展結(jié)構(gòu)中確立眾星拱月的總體形態(tài)，以都市區(qū)核心為中心，周邊縣市形成五個縣市的組合副中心，并

3、通過快速交通通道與核心相連，突出核心在區(qū)域中的輻射和集聚作用。其中西店鎮(zhèn)處于南部新城交匯地帶，是連接南部新城與都市核心區(qū)的必經(jīng)之路，并且瀕臨東海，其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢非常突出，它的發(fā)展將成為寧波市域結(jié)構(gòu)中一顆耀眼的東海明珠。寧波市衛(wèi)星城市建設，市委、市政府確定了余姚泗門鎮(zhèn)、慈溪觀海衛(wèi)鎮(zhèn)、余姚周巷鎮(zhèn)、奉化溪口鎮(zhèn)、寧海西店鎮(zhèn)、象山石浦鎮(zhèn)、鄞州集士港鎮(zhèn)、江北慈城鎮(zhèn)8個衛(wèi)星城市試點，率先從鎮(zhèn)向“城”轉(zhuǎn)化。東方熱線寧波市將建立與試點鎮(zhèn)相關(guān)的新型財政體制，各衛(wèi)星城市試點鎮(zhèn)將被賦予相當于縣(市)區(qū)一級財政管理權(quán)限。西店象山石浦奉化溪口鄞州集士港慈城慈溪觀海衛(wèi)余姚泗門鎮(zhèn)周巷西店鎮(zhèn)解讀城鎮(zhèn)發(fā)展衛(wèi)星鎮(zhèn)13年GDP（億元

4、）14年GDP（億元）漲幅常住人口（萬）人均收入（萬元）周巷93.84101.37.9%21.23.1泗門68.1748.7%103.72石浦6772.27.8%6.9-觀海衛(wèi)-20-慈城33.725048.3%5.83.61溪口42.0140.2-4.3%8.53.54西店35.4344.325.0%8.12.32集仕港-3.6-西店鎮(zhèn)整體經(jīng)濟能力衛(wèi)浴衛(wèi)星鎮(zhèn)末端，雖然近年整體發(fā)展迅速，GDP漲幅上升明顯；但城鎮(zhèn)升級迫在眉睫，需要新的經(jīng)濟發(fā)展模式和發(fā)展動力來支撐刺激西店鎮(zhèn)的騰飛寧波市域發(fā)展版圖清晰表明了寧波濱海發(fā)展戰(zhàn)略的重要性，從杭州灣大橋南端的慈溪杭州灣新區(qū)，向東南方向延伸至鎮(zhèn)海、北侖、大榭

5、及剛確立的梅山港保稅區(qū)、開發(fā)區(qū)春曉區(qū)塊和瞻岐鎮(zhèn)及象山港南側(cè)的象山濱海產(chǎn)業(yè)區(qū)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比重非常大，優(yōu)越的生態(tài)灘涂資源和濱海資源未得到可持續(xù)的發(fā)展利用。西店鎮(zhèn)作為寧波經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的重要濱海區(qū)塊，其戰(zhàn)略意義重大，成為寧波“Z”字濱海戰(zhàn)略中的重要節(jié)點。西店寧波“Z”字濱海戰(zhàn)略中的重要節(jié)點西店鎮(zhèn)解讀城鎮(zhèn)發(fā)展寧波黃金海岸上的黃金節(jié)點,優(yōu)良海灣資源象山港區(qū)域的功能定位為：以特色海洋旅游休閑、海洋產(chǎn)業(yè)為主導功能，延伸發(fā)展港口物流、生態(tài)居住功能，保障城鄉(xiāng)生活和生產(chǎn)基本功能的生態(tài)經(jīng)濟型港灣。從環(huán)象山港黃金海岸城鎮(zhèn)帶來說，產(chǎn)業(yè)分布特征較突出，城鎮(zhèn)職能呈多元化發(fā)展，港口物流、生態(tài)旅游、工業(yè)產(chǎn)業(yè)等功能較突出，但

6、良好的濱海生態(tài)資源的居住功能未能充分挖掘。西店位于象山海域最西區(qū)域，北依生態(tài)山體，南面向浩瀚的東海，海景觀資源良好，狹長的用地可供發(fā)展濱海生態(tài)居住，成為象山港區(qū)域的居住最佳之地，從而成為黃金海岸上的黃金節(jié)點。象山港區(qū)域的居住最佳之地，黃金海岸上的黃金節(jié)點西店鎮(zhèn)解讀城鎮(zhèn)資源西店連通長三角沿海高鐵、沿海高速的必經(jīng)之路西店1、甬臺溫鐵路：西店與寧海縣高鐵客貨運站相距23.9公里，車程約25分鐘。2、G15甬臺溫高速公路：在西店鎮(zhèn)區(qū)有一出入口，離寧波櫟社飛機場約45公里，車程約53分鐘；距離杭州210公路，車程2.5小時；距離上海270公路，車程3.5小時。高速公路北段聯(lián)系S22象山灣疏港高速公路。3

7、、S214省道：即甬臨線，為臺州至寧波的重要交通干道。4、西深線：西店到深圳的公路，可通達奉化尚田和新昌、天臺。5、軌道交通：寧波市域軌道交通布局規(guī)劃中，提出軌道交通功能定位于支持寧波“全域都市化”發(fā)展戰(zhàn)略，市域軌道交通的出行時間控制在45分鐘以內(nèi)，提出了“兩縱一橫”的線網(wǎng)格局，西店鎮(zhèn)正處于一條溝通南北的縱向骨架線路上。西店鎮(zhèn)解讀城鎮(zhèn)交通西店鎮(zhèn)整體由省道甬臨線貫通南北，鏈接寧海奉化；由新街、濱海路、建設路等構(gòu)成了城鎮(zhèn)的核心。西店鎮(zhèn)區(qū)形成“一心二區(qū)，東居西工，山海城一體”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)；一心二區(qū)”指鎮(zhèn)區(qū)形成以公建帶為核心，居住區(qū)和工業(yè)區(qū)為兩翼的規(guī)劃格局“東居西工”指鎮(zhèn)區(qū)以五市溪為界，東部以居住和公共

8、設施用地為主，西部以工業(yè)用地為主“山海城一體”規(guī)劃應該保護山海溪一體的自然風貌，保留由山至海的景觀廊道規(guī)劃形成“一心，兩軸”的空間布局結(jié)構(gòu)。一心：指鎮(zhèn)區(qū)，為西店鎮(zhèn)域的發(fā)展中心，是重點發(fā)展地段。兩軸：規(guī)劃形成34省道發(fā)展軸和西深公路發(fā)展軸應整合分散的旅游資源，進行系統(tǒng)開發(fā)，建設濱海旅游帶和五市溪旅游帶。濱海旅游帶以濱海漁村為主題，以海岸線串聯(lián)各景點。五市溪旅游帶以山林生態(tài)為主題，以五市溪串聯(lián)各景點整修單個旅游景點，整治旅游景點周邊環(huán)境，雙山周邊劃出一定的禁養(yǎng)區(qū)。建設賓館和度假村，加強家庭餐館和家庭旅館的管理、設置餐飲一條街或露天餐飲區(qū)保護山海溪一體自然風貌，建設濱海旅游帶和五市溪旅游帶西店鎮(zhèn)解讀

9、城鎮(zhèn)規(guī)劃西店鎮(zhèn)解讀城鎮(zhèn)崛起圍墾海灣造4.3平方公里新城，濱海新城計劃10到15年內(nèi)基本建設成型中信寧海西店新城項目簽約儀式在寧波舉行，中信集團參與寧波衛(wèi)星城的整體開發(fā)，在寧海西店共建一座宜居宜業(yè)宜游的濱海新城。（花3年時間投資33億元進行圍涂、土地整理和基礎(chǔ)設施項目建設等土地一級開發(fā)）攜手中信，新城崛起西店鎮(zhèn)解讀城鎮(zhèn)崛起西店新城規(guī)劃示意傳統(tǒng)和現(xiàn)代的中國區(qū)傳統(tǒng)和現(xiàn)代的南歐區(qū)現(xiàn)代的德國區(qū)國際現(xiàn)代區(qū)如意島上的水上建筑形成了一大特點。島上建筑分為四個區(qū)域，其風格從中國風向國際過渡。西店鎮(zhèn)解讀城鎮(zhèn)崛起西店新城規(guī)劃效果圖大目灣漁人碼頭位于新城東南部，緊臨新城中心區(qū)、親水灣和松蘭山景區(qū)，沿麗灣路延伸長2公里

10、，約6萬余平方米。方案以麗灣路景觀帶為動脈軸線，配以200米至500米寬的親水灣絕佳景觀資源，沿灣設置娛樂、休閑、體驗、親水四大主題功能，包括3D影院、玩具反斗城、水族館、皮劃艇、垂釣中心、房車營地、親水平臺、海鮮餐廳等項目。沿街商業(yè)建筑則以二層或局部三層為主要特色，主體各異，業(yè)態(tài)豐富，呈現(xiàn)開放、互動的水街魅力。據(jù)了解，漁人碼頭方案中最突出的設計，體現(xiàn)在主題樂園互動體驗和海鮮餐飲景觀資源的打造中。主題樂園設置近20個游樂項目，其中有坦桑尼亞、伊朗、斯里蘭卡、越南等異國文化體驗區(qū)，也有媽祖港、垂釣中心、水族館、海上音樂噴泉等充滿海洋氣息的親水區(qū)。而二層露天的海鮮餐廳則臨灣而建，坐在露臺上不僅可以

11、吃海鮮，欣賞海上的風景，在等餐之余甚至可以進行垂釣。周邊配以風情商業(yè)街、露天劇場、篝火晚會平臺該項目將以大目灣親水灣為景觀帶，打造一個融合餐飲、樂園、水街等多個主題的立體化休閑游樂區(qū)。項目以大目灣親水灣為景觀帶，打造出一組如彩色琴鍵般的特色建筑群體，形成大目灣獨特的地域文化和旅游標簽。項目將分二期建設，一期于明年開工，2016年運營案例借鑒大目灣立體化休閑游樂區(qū)案例借鑒象山海鮮夜排檔位置：位于丹峰東路上（家家福超市旁），該夜排檔整體人氣較旺，菜品新鮮，但整體消費價格相對較高案例借鑒鷹龍海畔度假酒店鷹龍海畔大酒店位于鄞州區(qū)咸祥鎮(zhèn)（東方船廠旁）。是一家集餐飲、娛樂、客房于一體的度假型酒店。高速接通

12、后，從寧波到我們酒店只要25分鐘行程；另外還有三幢獨立的多功能別墅，別墅的一樓分為：一個餐廳，一個棋牌室，和一個客廳。樓上有兩個房間，帶獨立衛(wèi)生間。可供客人在用餐后休息。酒店還提供棋牌室供大家茶余飯后消遣。酒店還配有一個多功能會議室。酒店里外設兩個停車場，可停放百余輛汽車。酒店是以正宗的象山港海鮮為主打，結(jié)合農(nóng)家特色菜肴。這些海鮮基本上都是由當?shù)氐臐O民從象山港海域捕獲后直接靠到酒店的碼頭上，隔兩天就會有幾艘，每次數(shù)量都不是很多，所以海鮮都是特別新鮮，特別正宗通過電臺廣播104.7等調(diào)頻頻繁波動，傳播速度較快，人氣日漸充裕西店鎮(zhèn)解讀城鎮(zhèn)崛起城鎮(zhèn)工業(yè)轉(zhuǎn)型升級，擺脫老傳統(tǒng)模式濱海工業(yè)園區(qū)規(guī)劃面積約2

13、100畝（一期1600畝，二期5000畝），涉及西店鎮(zhèn)香聯(lián)、洪家、溪頭三個村。目前，園區(qū)一期建設用地約1600畝，已完成農(nóng)轉(zhuǎn)用報批，整個園區(qū)將分為六大功能區(qū)塊，通過招商引資和土地集約利用，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚。望海工業(yè)園區(qū)規(guī)劃面積830畝，東接象山港，西鄰甬臨線，北側(cè)則與奉化市莼湖鎮(zhèn)相鄰。按照建設園區(qū)綜合體的精致品質(zhì)要求，園區(qū)實行社區(qū)化管理，城市的綜合管線布置、視覺識別系統(tǒng)將與園區(qū)同步規(guī)劃、建設。按照規(guī)劃，園區(qū)綜合體由三大功能區(qū)塊組成。其中招商區(qū)塊占地約500畝工業(yè)轉(zhuǎn)型，從原有的“馬路工業(yè)”（西店鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展空間主要依托甬臨線兩側(cè)）整合資源，劃分區(qū)塊化工業(yè)市域結(jié)構(gòu)中的南部新城，承上啟下,鏈接都市核心

14、區(qū)與周邊縣市象山港區(qū)域的居住最佳之地,黃金海岸上的黃金節(jié)點城鎮(zhèn)崛起，工業(yè)升級，老鎮(zhèn)煥發(fā)新生機打造一座宜居宜業(yè)宜游的寧波南部濱海小城項目解讀項目位置商業(yè)街現(xiàn)狀商業(yè)街待建綠化帶一線海景項目東側(cè)居住區(qū)（在建）商業(yè)街北側(cè)為工業(yè)區(qū)商業(yè)街北側(cè)為工業(yè)區(qū)項目位于西店鎮(zhèn)，望海工業(yè)區(qū)內(nèi)；南面一線臨海，自然資源豐富，觀景性強；北側(cè)為工業(yè)區(qū)，雖為項目提供了旺盛的消費資源，但同時也干擾本案；東側(cè)為在建人才公寓；項目位于濱海海岸旅游帶帶上，自然資源得天獨厚項目為沿街商業(yè)形態(tài)，共計17間店鋪；總建筑面積：5465（其中一號樓2990，二號樓2260）機動停車位：80輛產(chǎn)品形態(tài)：沿街商鋪均為一通三產(chǎn)品；外觀：外觀設計新穎，形

15、成極具特色的濱海商業(yè)街；項目解讀項目形態(tài)主力商鋪面積約200-300，一通三，二層部分露臺，三層為大露臺；室內(nèi)室外綜合考慮，針對不同人群的不同喜好，提供場地；街鋪形式，更易充分利用特有資源優(yōu)勢劣勢項目緊鄰海邊，自然資源豐富，地塊將借勢發(fā)展；西店傳統(tǒng)工業(yè)想整體完成轉(zhuǎn)型升級，區(qū)域板塊聚集全鎮(zhèn)小散工業(yè)，消費資源旺盛；政府大力規(guī)劃區(qū)域產(chǎn)業(yè)園，助力推動；產(chǎn)品升級，形象升級，打破西店鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)模式；項目商業(yè)街位于望海工業(yè)區(qū)內(nèi)，距離城鎮(zhèn)核心區(qū)尚有段距離，如果宣傳不當，易對商業(yè)街后期招商經(jīng)營形成影響；項目位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，工業(yè)干擾易對本案造成一定的影響；項目解讀項目分析老鎮(zhèn)商業(yè)街現(xiàn)狀如何？本案商業(yè)街定位如何切入？

16、藍色標示：主要以廠房為主，業(yè)態(tài)極少城鎮(zhèn)現(xiàn)狀商業(yè)現(xiàn)狀描述核心西店鎮(zhèn)商業(yè)模式較為簡單；以西店鎮(zhèn)菜市場為核心，逐步演變而成，濱海路、新街、建設路三線匯聚，組成目前西店鎮(zhèn)的核心商業(yè)區(qū)（整體以服飾，餐飲業(yè)為主，業(yè)態(tài)相對其余幾條街較好），西店北路和振興路位于西店城鎮(zhèn)外圍，業(yè)態(tài)低端以菜市場為商業(yè)核心，充分說明現(xiàn)階段西店鎮(zhèn)整體商業(yè)極度低端，整體商業(yè)氛圍較差西店鎮(zhèn)商業(yè)呈現(xiàn)“一心多線”格局城鎮(zhèn)現(xiàn)狀老鎮(zhèn)配套基礎(chǔ)配套一應俱全，但整體形態(tài)有待升級城鎮(zhèn)現(xiàn)狀各商業(yè)街解讀振興路業(yè)態(tài)數(shù)量二手買賣2汽修美容2電動車6小型餐飲16雜貨便利1副食品2物流4快遞郵局1金融2福彩1五金機械27建材25美容美發(fā)3通訊數(shù)碼4休閑娛樂7賓館6

17、煙酒行1醫(yī)藥診所1圖文廣告1家電家裝5其他2公司15化妝品1麻將機2鮮花店5婚紗攝影1合計143振興路業(yè)態(tài)主要以五金機械、建材為主，分別占比17%、19%，此外道路兩旁開得小公司占據(jù)較高的比例；道路整體商業(yè)氛圍不強，餐飲類相對稀缺、服飾內(nèi)幾乎很難見到、人群流動不大。城鎮(zhèn)現(xiàn)狀各商業(yè)街解讀建設路業(yè)態(tài)數(shù)量二手買賣1電動車3小型餐飲9雜貨便利11西式餐飲2副食品3福彩1五金機械4建材4美容美發(fā)3通訊數(shù)碼4休閑娛樂4賓館3超市商場2煙酒行1服飾箱包20醫(yī)藥診所2圖文廣告1水果行2家電家裝1教育培訓1化妝品2母嬰1珠寶黃金1合計86建設路道路相對狹小，貫穿西店菜市場，來往人流較頻繁，道路兩旁店鋪面積均不大

18、，滿足日常所需；業(yè)態(tài)以服飾箱包為主，餐飲類、雜貨便利其次城鎮(zhèn)現(xiàn)狀各商業(yè)街解讀濱海路濱海路業(yè)態(tài)主要以餐飲類為主，占比34%，種類中，川菜館、面館以及便捷性餐飲店居多，缺少以海鮮以及寧海特色的餐飲店；業(yè)態(tài)數(shù)量電動車3小型餐飲34雜貨便利4西式餐飲6副食品1五金機械7建材4美容美發(fā)5通訊數(shù)碼4休閑娛樂2賓館1超市商場3煙酒行2服飾箱包2醫(yī)藥診所7水果行3家電家裝4其他3公司1母嬰5合計101城鎮(zhèn)現(xiàn)狀各商業(yè)街解讀鐵江路服飾箱包類幾乎壟斷整個鐵江路，該條街是西店人民日常的購買服飾的唯一選擇地，商業(yè)氛圍較濃郁，品牌服飾專賣店較稀少，多為個人服裝店，品質(zhì)感薄弱；業(yè)態(tài)數(shù)量小型餐飲2西式餐飲3副食品1金融5通訊

19、數(shù)碼7賓館1鞋5服飾箱包65醫(yī)藥診所2水果行3家電家裝2教育培訓1其他1化妝品1婚紗攝影1珠寶黃金2合計102城鎮(zhèn)現(xiàn)狀各商業(yè)街解讀西店北路西店北路以低檔小型餐飲類為主，占比27%，此外五金機械也占較高比例14%。該道路業(yè)態(tài)種類豐富，整體感覺較雜亂，分布不集中，餐飲類以小店面為主，滿足周邊外來務工者日常飲食。業(yè)態(tài)數(shù)量汽修美容5電動車13小型餐飲59雜貨便利7西式餐飲3副食品7物流1快遞郵局1金融5福彩2五金機械32建材13美容美發(fā)8通訊數(shù)碼12休閑娛樂7賓館4超市商場4煙酒行5鞋3服飾箱包3醫(yī)藥診所3圖文廣告6水果行5家電家裝3其他4工藝品1公司5化妝品1合計222城鎮(zhèn)現(xiàn)狀各商業(yè)街解讀嶼風路嶼風

20、路臨近學校門口業(yè)態(tài)以學生日常學習用品、早餐點為主，此外道路上建材方面的店面占據(jù)主導業(yè)態(tài)數(shù)量電動車2小型餐飲3雜貨便利3五金機械3建材9通訊數(shù)碼1休閑娛樂1賓館2圖文廣告4教育培訓2文具6合計36西店弘基廣場（在建）西店鎮(zhèn)弘基生活廣場位于西店鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心位置；項目整體樓層低；功能設計齊全；擁有室外廣場；西店鎮(zhèn)首個商業(yè)綜合體；面積段20-100為主；各類業(yè)態(tài)均有分布；項目租金約4.5元/天城鎮(zhèn)現(xiàn)狀弘基廣場西店鎮(zhèn)首個商業(yè)綜合體，城鎮(zhèn)商業(yè)升級鐵江路面積45年租金10萬轉(zhuǎn)讓費5萬濱海路40平年租金4萬建設路25年租金7.2萬轉(zhuǎn)讓4萬嶼風路20平年租金1.3萬濱海路40年租金5萬建設路25平年租金7萬轉(zhuǎn)讓3.

21、8萬西店北路面積22年租金2.8萬嶼風路森海豪庭80-90平年租金2-2.7萬城鎮(zhèn)現(xiàn)狀部分調(diào)研商鋪租金示意城鎮(zhèn)現(xiàn)狀各商業(yè)街租金道路日租金（元/天）振興路0.8-1.5鐵江路（新街）6 8濱海路2.5-4建設路4-7西店北路2-3.5 嶼風路0.8-1.8 西店鎮(zhèn)租金最高的為新街，整體租金達到6-8元/天，其次是建設路（緊鄰新街）4-7天/天，嶼風路主要商品集中在森海豪庭沿街商鋪，整體租金普遍不高。租金最高區(qū)域主要集中在建設路于濱海路、鐵江璐連接處嶼風路租金0.8-1.8元/天振興路租金0.8-1.5元/天建設路租金4-7元/天西店北路租金2-3.5元/天濱海路租金2.5-4元/天租金最高區(qū)域鐵

22、江路租金6-8元/天u業(yè)態(tài)發(fā)展：西店鎮(zhèn)整體商業(yè)業(yè)態(tài)相對較為低端，商業(yè)發(fā)展處于有商業(yè)街及傳統(tǒng)百貨向一站式家庭商業(yè)中心發(fā)展的階段，商業(yè)市場格局亟待升級和轉(zhuǎn)變；u業(yè)態(tài)現(xiàn)狀：商業(yè)仍以傳統(tǒng)零售為主，餐飲臨街分布，同時整體門面形象均不高端，以牛肉面、川菜、快餐等為主，均為滿足當?shù)匦枨蠖园l(fā)形成，無統(tǒng)一規(guī)劃管理，主題性餐飲及休閑娛樂業(yè)態(tài)極度缺失；u國慶碼頭傳統(tǒng)海鮮排擋主要以民房一層做餐飲經(jīng)營，整體環(huán)境較亂；u租金：西店鎮(zhèn)核心商業(yè)街（新街）租金在6.1-7.3元/天，濱海路租金在2.4-3.7元/天，嶼風路租金在0.8-1.8元/天；除新街外，其他地方租金不高西店整體商業(yè)較為低端，休閑娛樂餐飲匱乏姓名：林先生

23、區(qū)域：西店本地人闡述：西店沒有什么好點的飯店，休息娛樂的門店很少，就那個陽光酒店還可以；西店人消費很頻繁，差不多一周2-3次，但在西店很少，一般都去寧海，那邊距離還算近，飯店、娛樂都比西店好；奉化有時候也去，不過去的沒有寧海多買衣服買東西的主要在新街、濱海路上面買買；消費者訪談消費者訪談姓名：張先生區(qū)域：西店本地人闡述：我們一般去國慶碼頭那邊吃吃排擋，幾個朋友一起吃個差不多200-400這樣，那個方元食府不錯。西店這里沒有個像樣的飯店，門面看上去就沒什么檔次；消費者訪談姓名：王先生區(qū)域：西店商戶闡述：在西店，外面吃飯請客主要在陽光酒店，其他地方聚餐風味不行，平時也會去國慶碼頭那邊吃個飯，但那邊

24、大多數(shù)是自建房開個小飯店，外面看起來檔次差了點，里面小環(huán)境也不是太好。如果寧海有個上檔次的餐飲娛樂地方，我也不用吃飯老是忘寧海、奉化地方跑了。消費者訪談姓名：陳夫婦區(qū)域：西店本地人闡述：雖骨子里對自己的家鄉(xiāng)很情有獨鐘，但是目前鎮(zhèn)上現(xiàn)有的休閑娛樂、購物消費、以及餐飲店跟其它區(qū)域相比已經(jīng)相當滯后了。家里面來客人時，心想熱情款待，但卻很難再當?shù)貙ふ蚁駱拥恼埧统燥埖牡胤健ｋm說離寧海市區(qū)較近，但是開車來來去去總歸是不方面。對于他們來說，盡快能有幾家能代表當?shù)靥厣摹⑸蠙n次的餐飲街出現(xiàn)，是很迫切、急需的。西店鎮(zhèn)內(nèi)缺乏有檔次有形象的餐飲娛樂消費場所消費群體多數(shù)往寧海、奉化消費當?shù)乜蛻羝惹行枰祟愊M場所消費

25、者訪談小結(jié)人均消費：30-40元餐飲環(huán)境：較為簡易，小環(huán)境差餐飲菜品：以蓋澆飯、海鮮面等小炒為主人均消費：60-70元餐飲環(huán)境：就在國慶碼頭上，以海鮮小炒為主，熱氣較旺，但整體小環(huán)境臟亂餐飲菜品：雜魚、蝦姑、地道寧波菜等餐館名稱：阿良飯店餐館名稱：柴油桶人均消費：80-90元餐飲環(huán)境：相對于其他餐館，在外觀形象上有所創(chuàng)新，外部小環(huán)境相對干凈簡潔餐飲菜品：以海鮮小炒為主餐館名稱：碼頭飯店家常餐飲特色餐飲特色高端餐飲西店鎮(zhèn)消費現(xiàn)狀餐 飲 業(yè) 亟 需 升 級借鑒市場成功案例，確立項目總體定位，制定初步方案定位篇2金鐘廣場是一個集餐飲 娛樂 等為一體的綜合新商業(yè)它的翻新建成后對改變奉化岳林板塊的城市面

26、貌、經(jīng)濟環(huán)境 等起到了巨大的推動從經(jīng)濟角度出發(fā)，開發(fā)商通過差不多5年的運營，從投資2個億到7個億出售，取得巨大的成功金鐘廣場位于奉化鎮(zhèn)邊緣地段，項目前身為夜排檔，整體氛圍較亂，格局檔次較低；后來重新建設當時依靠合理的市場定位，取得了極好的社會效應，人氣充足案例借鑒金鐘廣場西塘商業(yè)街項目前期定位主旨：項目整體地塊功能聚焦在飲食和住，以提升原有西塘旅游市場薄弱環(huán)節(jié)，走中、高端差異化線路，在住的方面提升為院落客棧及西塘別院來滿足高端商務客人和中高端游客的休閑聚會和停留住宿需求。而商業(yè)街區(qū)是整個項目吸引游客的重點，起到引導人流的銜接作用。本項目商業(yè)街細分板塊定位于“食色江南”，以“餐飲休閑”為引擎來帶

27、動整體發(fā)展。商業(yè)板塊業(yè)態(tài)定位a)商業(yè)定位：時尚懷舊的江南生活街區(qū)b)文化定位：休閑西塘體驗閑生活 夜西塘體驗慢生活 文化和美食西塘是在江南氛圍而下體驗新舊生活的交融c)功能定位：重點打造飲食休閑，輔以水鄉(xiāng)文化呈現(xiàn)案例借鑒項目整體地塊功能聚焦在飲食和住，以提升原有西塘旅游市場薄弱環(huán)節(jié)依托古鎮(zhèn)人文資源與食住結(jié)合，打造特色商業(yè)街西塘商業(yè)街案例借鑒項目定位主旨：南塘河歷史文化街所處的城市區(qū)位決定了南塘河改造項目要承擔起弘揚甬商文化、提升城市文化品位、樹立城市形象的歷史使命，必須高規(guī)格、高起點把南塘河建設成為寧波市民和國內(nèi)外游客都喜歡去的文化旅游勝地和老寧波歷史體驗區(qū)。同時，南塘河是城市商業(yè)中心和旅游資

28、源雙重依托型歷史文化街區(qū)，這個判斷基本框定了南塘河目標客戶群必須兼顧城市市民和游客兩個群體，必須以商業(yè)開發(fā)和歷史人文價值保護并重，商業(yè)業(yè)態(tài)必須富有地方特色和文化品位南塘老街案例借鑒集歷史古跡、旅游觀光、文化休閑、特色餐飲、百年老店、名優(yōu)特及民俗特色集聚于一體，體現(xiàn)寧波江南水鄉(xiāng)城市特征的歷史文化特色商業(yè)街區(qū)文商一脈，穿越百年的街區(qū)案例借鑒南塘老街西定鎮(zhèn)有什么產(chǎn)業(yè)？產(chǎn)業(yè)：牡蠣、鴨蛋、香魚特色產(chǎn)業(yè)，模具制造、文教用品、塑料制品、金屬制品、家電制品等五大工業(yè)體系西定鎮(zhèn)收入如何？經(jīng)濟：2014年西店地區(qū)工農(nóng)總值195億，財政收入6.7億，2014年，西店鎮(zhèn)年人均收入達2.32萬元；西店鎮(zhèn)是浙江省百強鎮(zhèn)、

29、寧波市二十強鎮(zhèn)，寧海縣第一工業(yè)大鎮(zhèn)。高能產(chǎn)值，豐富產(chǎn)業(yè)，全省百強鎮(zhèn)，經(jīng)濟富庶推導邏輯推導邏輯西定鎮(zhèn)核心商業(yè)街現(xiàn)狀？西定鎮(zhèn)消費力如何？西店鎮(zhèn)商業(yè)主要由新街、西店北路、建設路、濱海路這幾條組成，整體業(yè)態(tài)較為低端，格局較亂，形象較差；同時作為一個經(jīng)濟強鎮(zhèn)，主要商業(yè)街上除了服飾街以外，餐飲低段，休閑娛樂極度缺乏；外出聚餐頻繁，經(jīng)常跑寧海去消費，聚餐人均消費力60-70元/人，消費旺盛，但區(qū)域內(nèi)并無優(yōu)質(zhì)餐飲場所，以及休閑娛樂場所，使得大量該消費群體客戶外流消費國慶碼頭餐館現(xiàn)狀西店鎮(zhèn)商業(yè)街結(jié)論：西店鎮(zhèn)缺乏優(yōu)質(zhì)餐飲以及休閑娛樂產(chǎn)所模式單一，餐飲、休閑娛樂的文化品位有待提升，具有當?shù)仫L情特色商業(yè)街是西店鎮(zhèn)內(nèi)留

30、下的空白缺缺失失當?shù)仫L情特色商業(yè)街的缺失區(qū)域缺乏極具形象與標桿性的特色商業(yè)體機機會會餐飲、休閑娛樂餐飲、休閑娛樂相輔相成推導邏輯不同的發(fā)展模式在區(qū)位、商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營品種和消費群里等方面呈現(xiàn)不同的特征：本項目依托濱海自然資源，結(jié)合自身商業(yè)街區(qū)，符合雙重依托發(fā)展模式 本項目商業(yè)街的成功建造，在政府規(guī)劃上響應號召，同時也將推動刺激城市餐飲、娛樂、旅游等產(chǎn)業(yè)的一系列發(fā)展，有利于提升西店鎮(zhèn)的整體市政形象，起到標桿作用，具有昭示性。本項目的成功建造有利于提升西店鎮(zhèn)整體形象，增強鎮(zhèn)區(qū)活力，提升商業(yè)價值項目的成功建造響應西店鎮(zhèn)整體規(guī)劃，推動建設濱海旅游帶，起到領(lǐng)頭羊作用項目的成功建造將對西店鎮(zhèn)餐飲業(yè)起到刺激作

31、用，促進西店鎮(zhèn)餐飲行業(yè)的升級本商業(yè)街為西店鎮(zhèn)消費群體提供餐飲娛樂消費場所，有利于集聚人氣，提升消費的比例，擴大項目輻射范圍依托商業(yè)與旅游景點的雙重結(jié)合，打造成為提升城鎮(zhèn)品位、完善城鎮(zhèn)功能、展示西店衛(wèi)星城的影響力，成為城鎮(zhèn)新坐標，西店鎮(zhèn)名片！推導邏輯商業(yè)街成功案例解讀城鎮(zhèn)商業(yè)街業(yè)態(tài)分析消費者消費需求+總 體 定 位功能定位目標市場功能布局通過對西店鎮(zhèn)商業(yè)街的調(diào)研和消費者訪談需求的充分數(shù)據(jù)支持，充分發(fā)揮本項目硬件優(yōu)勢，針對西店消費群體的消費偏好，增強項目商業(yè)附加值，達到利用最大化推導邏輯匯聚西店地方民俗特色，有效利用地理優(yōu)勢，帶動城鎮(zhèn)旅游業(yè)發(fā)展西店鎮(zhèn)標桿餐飲娛樂街西店鎮(zhèn)首條極具特色的海鮮排擋娛樂街

32、打造成一個集吃喝、休閑、購物為一體的大型主題商業(yè)街，重點體現(xiàn)“舌尖上的西店”（以寧波海鮮為主導，口味多元，特色明顯，能夠滿足多方需求，拉動旅游消費，提升徹城鎮(zhèn)品質(zhì)）項目總體定位本項目商業(yè)街以寧波海鮮為主導，口味多元，特色明顯，輔以品味休閑、格調(diào)娛樂等主要商業(yè)功能風味餐飲：特色餐飲、地道海鮮宴、盡享豐盛人生品味休閑：足浴、棋牌室、按摩，賓客盡歡格調(diào)娛樂：量販式KTV、酒吧等，盡享格調(diào)人生商業(yè)街功能定位核心市場次級市場西店鎮(zhèn)當?shù)厥忻瘛⒄畽C關(guān)、西店企業(yè)家等周邊縣市慕名而來的消費者、游客等西店特色海鮮排擋娛樂街主要以西店鎮(zhèn)本地客群為主，輻射周邊縣市商業(yè)街目標客群1#2#2#休閑娛樂海鮮排擋海鮮排擋海

33、鮮排擋海鮮排擋海鮮餐飲u2#樓為斷頭路，本案定位海鮮休閑娛樂排擋，由此，建議海鮮排擋集中在2#；u激活整體商業(yè)街動線，1#海鮮排擋以醒目位置為主，中間配合少量休閑娛樂場所，餐飲娛樂兩不誤；1#商業(yè)街功能布局商業(yè)街功能布局通過對營銷推廣宣傳，提升商業(yè)街知名度營銷篇3營 銷 邏 輯 思 路營銷推廣營 銷 訴 求 點可持續(xù)發(fā)展思想結(jié)合西店當?shù)仫L俗文化，針對性營銷，謀求可持續(xù)發(fā)展脫穎而出的定位根據(jù)當?shù)厥袌隹瞻祝擎?zhèn)市民的迫切需求雙重定位模式兼顧商業(yè)開發(fā)與城鎮(zhèn)形象定位兩個方面營銷推廣目標受眾及營銷目標目標受眾營銷目標政府此舉市場主導、民意所向西店鎮(zhèn)形象工程，對于鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展有著長遠意義招商引資，商務宴請會談

34、最佳場所經(jīng)營戶提升城鎮(zhèn)形象明確高投資價值明確長久性經(jīng)營價值（西店工業(yè)發(fā)達，廠家林立，餐飲業(yè)極度地段，廠家公司對于客戶商務宴請須往奉化或?qū)幒Ｅ埽┦忻裎鞯赕?zhèn)又一標桿市容名片對政府決策的大力支持及良好的輿論氛圍政府掛帥、商戶為主、市民私營業(yè)主作為支撐的立體多維營銷體系營銷推廣政府 以研討會、說話的方式征求各方專家意見，對項目發(fā)展有著更為明確的前景認識不斷對項目發(fā)展實施監(jiān)管 可以利用多方手段廣泛征集民意，提升合理化建議，并作出提前信息傳遞與溝通 提供政策支持及良好的輿論氛圍提供政策支持及良好的輿論氛圍經(jīng)營戶 通過項目戶外廣告、DM、報紙、道旗、口碑營銷等方式進行全面的宣傳，使之本項目的形象更加深入人心

35、對商戶外部形象及服務的監(jiān)督管理，符合本項目特色的品質(zhì)定位 通過口碑宣傳、市場反應狀況及本案招商進度的推進等現(xiàn)象可直接反應它未來的市場價值及時補充空缺商戶，并對現(xiàn)有商戶實行末尾淘汰制，以確保項目整體形象，確保可持續(xù)性經(jīng)營市民 廣泛參與到宣傳口號征集、線上線下互動及項目開發(fā)建議上不斷舉辦美食節(jié)或西店民俗文化活動，為項目形成聚集效應 提供良好輿論支持與合理建議階段營銷策略目標受眾2016年5-12月2017年營銷推廣2016年5-12月2017年政府形象領(lǐng)導：政府公關(guān)內(nèi)容，提升形象市民、私企業(yè)主等：項目信息告知預熱及集聚人氣招商首批品質(zhì)商戶入駐：吸引品質(zhì)商戶入駐，為項目后續(xù)發(fā)展提升信心市民、私企業(yè)主

36、：吸引市民前來消費，聚集人氣政府領(lǐng)導：營造西店特色餐飲商業(yè)街提升政府形象品質(zhì)商戶：商戶營銷推廣支持營銷推廣2016年5-12月 線上傳播為主 傳播受眾：以品質(zhì)商戶為主，市民及政府為輔；傳播目的：前期預熱，項目告知，聚集人氣；傳播組合：形象展示、主題活動、在線有獎征集、相關(guān)網(wǎng)站廣告及公關(guān)稿件、開街儀式5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月建立項目視覺識別系統(tǒng)主題活動SNS及社區(qū)在線有獎征集相關(guān)網(wǎng)站廣告及公關(guān)稿件開街儀式營銷推廣視覺識別系統(tǒng)建立（CIS）目的：項目品牌的基礎(chǔ)：建立項目品牌，塑造可辨識的品牌形象；后續(xù)推廣的依據(jù)：保持后續(xù)推廣的統(tǒng)一型和主題性，打造完整的品牌形象；傳播內(nèi)容

37、：CIS基礎(chǔ)：LOGO標志，案名，項目理念訴求等；CIS應用：項目傳播制作物，項目外部包裝；項目傳播制作物：項目樓書、招商手冊，項目DM，辦公用品，公關(guān)贈品設計及制作。項目外部包裝：項目導引導視系統(tǒng)，項目配套設施，項目廣告為，店招設計等營銷推廣主題活動受眾、目標：品牌、商戶：項目信息告知、宣傳、招商；市民及政府：項目前期預熱，網(wǎng)絡互動，引起興趣與話題；傳播內(nèi)容：比如舉辦海鮮夜市、美食節(jié)活動；比如舉辦西店民俗文化有獎競答，活動獲獎者可在海鮮餐飲街享受一次半價消費；營銷推廣社區(qū)及SNS受眾、目標：品牌、商戶：項目信息告知、宣傳、招商；市民及政府：項目前期預熱，網(wǎng)絡互動，引起興趣與話題；傳播內(nèi)容：西

38、店貼吧、微信、西店數(shù)字電視廣告植入；社區(qū)發(fā)帖：引發(fā)討論與關(guān)注；內(nèi)容重點：西店海鮮娛樂排擋街的有效建議及預期；SNS指社交性網(wǎng)絡。基于社會網(wǎng)絡關(guān)系系統(tǒng)，通過網(wǎng)絡聊天、交友、視頻分享、博客、微博、網(wǎng)絡社區(qū)等手段達到信息傳遞的方式營銷推廣開街儀式受眾、目標：品牌、商戶：吸引人氣，擴大影響力；市民：開街信息告知、宣傳；政府：政府公關(guān)及項目開街前期重點預熱宣傳；每天：引起每天興趣與公眾話題討論；傳播內(nèi)容：開街啟動儀式新聞發(fā)布會；邀請政府領(lǐng)導出席并剪彩；邀請媒體參與，安排專訪；邀請知名人士到場增加人氣；安排招待酒會或宴會；傳播主題：西店首個極具特色的海鮮娛樂排擋街開門納客營銷推廣2017年 傳播受眾：以市

39、民及政府為主，品質(zhì)商戶為輔；傳播目的：集聚熱氣，項目推廣及標桿商業(yè)街；傳播組合：新年主題活動聯(lián)動舉辦傳統(tǒng)節(jié)慶（象山開漁節(jié)等）美食節(jié)（士林夜市，三門青蟹節(jié)等）營銷推廣u免租 項目所在區(qū)域現(xiàn)階段商業(yè)氣氛缺乏，周邊為望海工業(yè)區(qū)，基于此，要吸引商家特別是大型品質(zhì)商戶進駐，是本項目形成強烈的商業(yè)風味，必須減少其經(jīng)營風險，降低其進駐門檻。因此在項目開業(yè)初期，必須給予租戶足夠而合理的免租期。建議本項目免租期為半年。u送裝修 建議本項目可推出送裝修的優(yōu)惠措施，以落實由號召力、影響力的品質(zhì)商戶進駐本商業(yè)街，并藉此吸引其他商戶及經(jīng)營者入駐。u老帶新優(yōu)惠 已承租的客戶介紹新客戶入駐商業(yè)街，給予增加一定期限內(nèi)的租金折

40、扣優(yōu)惠；u活動期間簽約優(yōu)惠 在招商推介會或其他特定推廣時段中，可對前諾干簽約客戶一定優(yōu)惠，如租金折扣等；u宣傳推廣費用 此費用可包含在租金中，或包含在管理費中，更可單獨作為一項來收取。為了更好的引進商戶，宣傳推廣費的具體數(shù)額及計算方式可作為招商優(yōu)惠的另一斟酌條件；u贈送廣告位 建議對本項目的大商戶贈送2-6個月的外立面廣告使用權(quán)（廣告發(fā)布費、制作費、電費等直接費用租戶自行承擔）；招商手段項目評分本案新街建設北路濱海路振興路西店北路嶼風路地段1512151414121313消費人氣1512151515131412商業(yè)氛圍1512151514131212業(yè)態(tài)檔次2018171616131315發(fā)展

41、潛力2017171817131516商業(yè)面積1514131212131213系數(shù)和10085929088777981項目新街建設北路濱海路振興路西店北路嶼風路系數(shù)比0.92 0.94 0.97 1.10 1.08 1.05 市場修正值6531.12.21.1比較價格5.54 4.72 2.90 1.21 2.37 1.15 參考比重14%14%14%18%16%24%價格指數(shù)0.78 0.66 0.41 0.22 0.38 0.28 綜合價格2.72元/天租金定位本項目位于望海工業(yè)區(qū)，相對于西店核心區(qū)而言，距離有些偏；本案商業(yè)街項目整體面積段在200-300之間，整體面積較大，租金總價相對較高，由此建議項目整體平均租金在2-3元/天左右；初期以宣傳項目為主，在租金適當讓步，為后續(xù)可持續(xù)性發(fā)展做鋪墊，前期建議租金在1-2元/天，后期人氣氛圍成型后，后期租金上漲至2-3元/天；THE END&THE END&THANKSTHANKS！