1、設想問題Q1：項目租售比例？Q2：項目租售價格？Q3：項目銷售期限？項目本體分析n本體屬性n開發制約余姚中心城區本案本體屬性/區位：項目位于城區西南，位置較偏n 余姚位于長江三角洲南翼，寧波市西北部，東與寧波市江北區、鄞州區相鄰，西連上虞市，北毗慈溪市；n 本案位于余姚西南，隸屬蘭江街道，距中心城區5公里,余姚高速道口2.5公里;高速道口本體屬性/配套：交通通達性好，但周邊缺乏配套設施本案南 雷 南 路南 環 西 路譚 家 嶺 西 路交通n 南環西路為城區繞城公路，連接城市主干道譚家嶺西路和南雷南路，可通達余姚城區各區域；配套n 周邊僅403路公交；無其他餐飲、金融、商務等配套；n 萬達廣場距
2、本案2.5公里;n 汽車南站距本案3公里;萬達商圈汽車南站本體屬性/四至：東南西三面廠區，北面民房，環境較差23145南側苗木基地4西側道路廠房3道路民房1東側道路2廠房5本體屬性/規劃：集產業服務、辦公、人才公寓一體的創意園區名稱面積（）用地面積83506建筑面積153959地上建筑面積125259其中產業服務中心107888研發樓16345其他1000建筑密度33.25%容積率1.5綠地率20%研發樓區塊，主體研發樓區塊，主體4層，部分層，部分2層，層，總建總建52923平米平米產業服務中心（產業服務中心（12F)大氣、簡約公建立面大氣、簡約公建立面人才公寓人才公寓開發制約/自身限制：項目
3、內、外環境影響開發進程及客戶心理內部高壓電塔內部現有建筑周邊廠房n 地塊內、外現有的高壓電線，會影響項目開發進度及辦公氛圍；n 地塊內部現有建筑，會影響項目開發進度；n地塊周邊為廠區、民宅，易對客戶產生“環境差，不宜商辦”先期心理影響；開發制約/其他限制：區域發展、開發商品牌效應、產品特性等 因素，使項目開發風險加大n 區域發展限制余慈片區發展規劃落實及不斷投入，將令余姚城市建設產生偏重，對城南板塊而言，弊大于利；n 品牌效應不足作為企業在余姚首個開發項目，在當地品牌影響力相對不足；n 規模較大，產品單一項目為工業用地，規模較大，產品單一，后續銷售壓力較大；地段價值梳理：項目在區位、配套、環境
4、、品牌、產品等諸方 面存在抗性n 項目地處余姚城南，位置較偏；n 地塊交通通達性較好，但周邊配套設施缺乏；n 地塊內、外環境影響項目開發進程及客戶心理；n 余慈統籌規劃，對地塊而言，弊大于利；n 開發商在當地品牌效應不足；n 項目規模較大，產品單一，開發風險較大；市場環境分析n城市發展n樓市動態n市場環境城市發展/規劃：余慈統籌規劃，對地塊區域價值提升有限1、區域空間結構n”一軸“即貫穿南北的生態經濟發展軸；n”二區“即北部都市發展區和南部生態發展區；n”三帶“即沿灣產業帶、沿329國道城鎮發展帶、沿姚江旅游發展帶；2、北部都市區空間結構n”一個中心“即余姚城區、慈溪城區和姚北周巷片區；n”三
5、園“即慈溪杭州灣新區、余姚濱江產業園區、龍山慈東產業園區；n”六鎮“即觀海衛、三北、庵東、泗門、丈亭、梁弄；余慈統籌規劃城市發展/規劃：余姚城區規劃，對區域地塊功能提升有限余姚中心城區規劃n 形成”三軸、三心、五片“空間布局；n”三軸“即現代服務業發展軸、城市第二產業發展軸和沿江生活休閑軸；n”三心“即老城商貿文化中心、高鐵商務中心和生態綠心；n”五片“即城中片、城北片、城南片、城西片和生態片；城南片功能定位n 作為余姚老城居住功能向外拓展和疏解的主要空間區域之一，成為余姚城市居住環境最佳區域；n 整合區塊內經濟開發區南區產業發展，優化布局，提升功能。本案項目區域城市發展/經濟：余姚第三產業比
6、重偏低，有很大發展空間2011年寧波市區/余姚生產總值、第三產業總值2011年寧波市四區三產比例2011年余姚三產比例n余姚國內生產總值660億，為寧波市區33%；n余姚第三產業產值為224億，為寧波市區24%；n余姚三產比例為6%：60%：34%；寧波市區三產比例為23%：30%：47%；n 以上數據說明，余姚第三產業發展存在很大空間，”退二進三“產業政策還須進步推進；樓市動態：近幾年余姚商品房/寫字樓成交量回落2008年6月-2012年6月余姚寫字樓銷售面積n 2011-2012年6月，余姚商品房成交量明顯回落；n 2011-2012年6月，余姚商品房成交價格上升明顯，增幅20%左右；成交
7、價格主要受悅龍灣等高素質樓盤成交影響；n 近幾年，余姚寫字樓年成交量徘徊在5萬平米；n成交量有限受新開寫字樓項目偏少有關；商品房寫字樓市場環境/格局：寫字樓價格1000元/，租金0.8-1.5元/城北區域城西區域市中心區域中塑商務大廈售價：10000元/平米租金：0.8-1.0元/平米中塑世紀大廈售價：10000元/平米文山創意廣場租金;1.5元/平米陽光國際大廈租金;1.2-1.5元/平米中宇大廈租金;1.0元/平米陽明188租金;1.0元/平米太平洋寫字樓租金;1.1-1.3元/平米時代大廈租金;1元/平米白云商貿中心租金;1元/平米市場環境/個案/中宇大廈：入駐企業為品牌實力型企業，整體
8、檔 次較高項目名稱：中宇大廈n 地址：玉立路、長安路n 物業類型：1*14F，總建1.6萬；n 產品面積：1100；n 層高：3.5米；n 裝修情況：公共部分裝修，內部毛坯；n 配套：分層中央空調、員工餐廳；n 租價：1元/天/；n 物管費：3元；n入住率：90%；n入駐企業：房產公司、政府機關為主；n辦公面積：1100為主n備注：開發商持有物業，對外招商；市場環境/個案/陽光國際：入駐企業較雜，檔次一般項目名稱：陽光國際大廈n 地址：玉立路、長元路n 物業類型：1*22F，總建2.3萬；n 產品面積：70-1000；主力70、140；n 層高：3.6米；n 配套：分層式中央空調；n 租賃價：
9、1元/天/；n 物管費：2.5元/月/；n 入住率：80%n 入駐企業：貿易、金融類企業為主；n 辦公面積：70-200為主；n交付：2010年市場環境/個案/太平洋：入駐企業規模偏小，檔次較低項目名稱：太平洋辦公樓n 地址：南濱江路、新建路n 物業類型：1*13F，n 總建面積：7000；n 產品面積：60-70；n 層高：3.2米；n 配套設施：2部電梯；n 立面主材：面磚；n 租賃價：1元/天/；n 入住率：70%n 入駐企業：貿易類、制造類為主；n 辦公面積：100以下為主；市場環境/個案/時代大廈：入駐企業規模偏小，檔次較差項目名稱：時代大廈n 地址：南雷路n 物業類型：1*10F；
10、n 總建面積：8000；n 產品面積：60-200；n 層高：3.2米；n 配套設施：2部電梯；n 立面主材：涂料、玻璃幕墻；n 租賃價：1元/天/；n 入住率：70%n 入駐企業：廣告/媒體/培訓類為主；n辦公面積：100-200；市場環境/個案/中塑國際：入駐企業較純粹，項目檔次較高項目名稱：中塑國際大廈n 地址：塑料城舜達西路n 物業類型：1*5F/2*28F，總建10萬；n 產品面積：150-1500；n 配套設施：5部電梯，商務中心；n 售價：1萬元/；n 銷售率：95%n 租賃價：1元/天/；n 入住率：60-70%n 入駐企業：以塑料、貿易類為主；n 辦公面積：100-200為主
11、；市場環境/個案/中塑世紀：產品面積偏小，檔次一般n 項目名稱：中塑世紀大廈n 地址：新建北路n 物業類型：1*12F，1*25F，總建約6萬；n 產品面積：40-200，主力70-80；n 立面主材：n干掛大理石、玻璃幕墻；n 開盤：2012-03n 售價：1萬元/；n 銷售率：30%；市場環境/個案/文山創意廣場：舊廠房改造，余姚現有最大的文 化創意園區項目名稱：文山創意廣場n 地址：新建北路、文山路n 物業類型：1-8F，舊廠房改造；n 總建：約9萬，一期約1萬；n 產品面積：主力50、70、150；n 層高：4-8米；n 租賃價：1.5元/天/；n 簽約率：一期70%；n 開園：一期2
12、012.09n 入駐企業：科研、孵化等創新企業n 辦公面積：50-4000；n 備注：定向招商，政策扶持；市場環境/個案/陽明188：廠房改造項目，規模偏小，余姚首個 文化創意項目項目名稱：陽明188n地址：陽明西路188號n物業類型：1-2F，舊廠房改造；n總建：5000；n產品面積：主力50；n租賃價：1.0元/天/；n入住率：90%以上；n開園：2010.07n入駐企業：以動漫、設計創意、工程檢測類公司為主；n辦公面積：50-1000；100-200；n備注：定向招商，政策扶持；市場環境/客戶分析：入駐企業以貿易、生產制造類為主；辦公 需求面積400以下為主入駐客戶辦公需求面積入駐客戶類
13、型n 入駐企業辦公需求面積以400以下為主，其中辦公面積100以下占35%；n 寫字樓入駐企業以貿易類、生產制造類為主，占整體69%；市場環境/市場供需：2012年6月-2014年，余姚市區寫字樓供 應量預計在31萬項目體量()供應時間中塑世紀大廈4.5萬存量中塑商務大廈0.5萬存量銀億四明廣場1萬2012年年底保利文化廣場2萬2014年眾安三期5萬2014年河姆渡世紀廣場8萬2014年南雷南路行政商務區10萬2013-2014年合計31萬n 至2012年6月，余姚市區寫字樓存量約5萬；n 預計2013年始，南雷路行政商務區部分寫字樓將陸續“隱性”推向市場，兩年內，供應體量在10萬以上；n 2
14、014年，眾安三期、河姆渡世紀廣場、保利項目寫字樓項目將陸續推向市場；n 截至2014年，余姚市區寫字樓供應量預計在31萬以上；2012年6月-2014年余姚寫字樓預計供應量市場環境/市場供需：2014年，余姚寫字樓供應量明顯，市場 競爭更為激烈2012年6月-2014年余姚寫字樓供需情況n 2012年6月-2013年，市區寫字樓供應量有限；2014年，寫字樓項目將陸續推向市場，供應量將急速放大；n 依“退二進三”產業發展趨勢，市區寫字樓需求量將穩步提升，預計2013年需求量為5萬，2014年為6萬；n 2014年，余姚寫字樓市場供需比持續放大，市場競爭激烈；市場環境梳理n 根據城市規劃發展，
15、地塊所在區塊價值提升有限；n 余姚第三產業比重偏低為主；企業辦公需求面積以400，還有很大發展空間，為當地寫字樓發展帶來機遇；n 近幾年，余姚商品房/寫字樓成交量下滑明顯，但成交價格穩步提升；n 余姚寫字樓成交價格約1萬元/，租金0.8-1.5元/天/；n 余姚現有2個文化創意園區均為舊房改造項目，只租不售，租賃情況良好；n 現有寫字樓入住企業以貿易、生產制造類企業以下為主；n 至2014年，余姚寫字樓供應量將達到31萬，按余姚寫字樓市場5-6萬/年銷售量，市場競爭會愈發激烈；項目可行性分析n租售比例n租售價格n銷售策略租售比例/個案介紹項目名稱：創新128n地址：鄞縣大道、啟明路n物業類型：
16、165獨棟辦公樓；3棟人才公寓；n總建：約20萬，分三期開發；n產品面積：625-2000，主力700-900；n售價：9000元/；n入住率：整體70%；n開園：一期2010.07，現二、三期已開園；項目名稱：創E慧谷n地址：鎮海中官西路n物業類型：36獨棟辦公樓，3棟人才公寓，2幢高層寫字樓；n總建：10萬，分二期開發；n產品面積：625-2000，主力700-900；n開園：2009.09租售比例項目位置體量()創新128鄞州20萬創E慧谷鎮海10萬134創意谷江北區0.5萬民和惠風和暢文化產業園 高新區13萬創意1956江北區3萬新芝8號江北區0.5萬合計47萬寧波市區現已開園、在建文
17、化產業園區項目規模約47萬平米，考慮未知相似項目，按1.2系數核算，寧波文化產業園區項目規模為56萬平米。寧波在建、開園文化創意園區項目租售比例寧波文化創意園項目規模56萬余姚國內生產總值為寧波市區33%余姚第三產業總值為寧波市區24%同比例，余姚文化創意園項目規模18.5萬同等比例，余姚文化創意園項目規模13.4萬以第三產業繁榮度為比例，對余姚文化創意園規模進行評估，考慮余姚“退二進三”空間，認為余姚文化創意園規模在15萬較合適余姚現有文化創意園項目“文山創意廣場”、“陽明188”共計規模7.5-9.5萬，尚有5.5-7.5萬市場空間，取中間值6.5萬本案建筑體量約12.5萬，其中6.5萬體
18、量適合開發文化創意園項目租售比例文化創意園體量6.5萬“普通寫字樓”體量6萬浙商1號政策扶持，租售價有保證！無政策扶持，租售價較低！可售部分持有部分租售價格分析評分指標權重文山創意廣場陽明188本案地段40%353830規模10%849通達性20%161715配套20%181915外立面10%769合計100%848478權重100%60%40%100%租金價格(元/天/)1.51.01.2通過市場比較法，得出本案寫字樓（可售部分）租金為1.2元/天/，按4%年投資回報率，推算本案寫字樓售價為11000元/；銷售價格測算（一）租售價格分析銷售價格測算（二）鄞縣大道鄞縣大道天童南路天童南路鄞州核
19、心區創新創新128 9000元元/雍城世家雍城世家 15000元元/盛世天城盛世天城 15000元元/風格璟院風格璟院 17000元元/蝶園蝶園 13000元元/創新128周邊住宅價格約15000元/周邊住宅與創新128價格比值在1.6：11.7：1租售價格分析銷售價格測算（二）譚家嶺路譚家嶺路南雷南路南雷南路本案本案本案周邊住宅價格約10000元/周邊住宅與創新128價格比值在1.6：11.7：1本案周邊住宅價格9000元/；依照比值，本案寫字樓（銷售部分）售價為5900-6300元/；萬達廣場萬達廣場 11000元元/余姚市區金色藍庭金色藍庭 8500元元/租售價格分析銷售價格分析（可售部
20、分）根據價格測算一、二測算，本案銷售價格在6000-11000元/；依因地制宜考量，以余姚當地寫字樓/文化創意園市場價格作為本案價格評估主要依據；本案銷售價格：11000元/*60%+6000元/*40%=9000元/租賃價格分析（可售部分）按年投資回報率4%計算，本案租賃價格為1元/天/；銷售期限銷售策略n開盤前：招商先行，銷售緊跟先談妥幾家知名、品牌企業入駐，樹立項目市場形象和價值，增強投資客與自用客戶購買信心，保證項目一推出市場即產生良好效應；銷售階段：銷售和招商并重n招商工作不放松，形成不斷有企業入駐態勢，持續增強投資客與自用客戶購買信心；同時，銷售穩步推進，銷售價格穩步提升；銷售期限n案例提示：創新128 共20萬，目前整體銷售率約90%，銷售4年，銷售速度4.5萬/年；n2012年6月2014年，余姚市區寫字樓供應量將31萬，同期寫字樓需求量僅14萬，供需矛盾突出，市場競爭激烈；n寧波市區寫字樓需求量約50萬/年；余姚市區寫字樓需求量約5萬/年；n項目將是余姚市區僅有享受政策扶持的寫字樓銷售項目，為本案加分不少；根據以上分析，本案6.5萬寫字樓體量銷售期限將在2年以上！
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