1、三盛海景時代廣場商業(yè)綜合體戰(zhàn)略策劃報告 HAI JING PLAZA Commercial complex strategic planning report 二零壹壹年月二十五日 CHAPTER1：項目競品研究 CHAPTER2：項目整體定位 CHAPTER3：項目營銷策略 CHAPTER4：項目招商策略 項目戰(zhàn)略提報的基本構想 弘基企業(yè)-弘策中國，從市場狀況與消費者的角度出發(fā)，通過精確細致的 市場分析、商圈分析與消費者分析，前期制定了相對詳細專業(yè)的整合策劃報告精裝版，此次匯報版本為前期報告單精簡版 CHAPTER1:Property market research（市場屬性研究）市場競品研

2、究（酒店式公寓辦公商業(yè)）類別商鋪案名京匯國際廣場 寧興 海天國際蓮洋大觀舟山國際水產(chǎn)城科來華國際家居城地址東港28-3地塊 東港海印路海洲路與靈秀街交叉沈家門水產(chǎn)交易中心海天大道1188號商業(yè)面積約600（可售）約16000（約40套）180000 200000 開盤時間2011.09.232011.09.232011.052010.07去化率未開盤100%80%產(chǎn)品分析60平米左右，約10套（公寓底商）；商業(yè)最大700平米，一般在300-400平米，商鋪層高沿海印路1層4.5米，二層3.6米；沿海華路一，二層均4.5米；中間連接段1層4.5米，二層4.2米；酒店式公寓底商，層高一層4.5米，

3、二層4.2米，主力面積70-80平米商業(yè)租賃40-760平米45平米銷售模式目前在招商，后續(xù)銷售模式待定直接銷售開發(fā)商持有直接銷售房價的21%前三年一次性返租，第四年保底月租金50元/月加分紅，第五年保底租金55元/月加分紅）。目前售價預計報價45000-50000元/平米均價40000元/平米-沿街1F-55000,2F-15000,3F-22000內(nèi)街1F-36000元/平米18000元/平米 POINT：在售商業(yè)物業(yè)分析（1）產(chǎn)品面積：區(qū)域商鋪面積40800平米不等，1樓，1樓帶2樓產(chǎn)品形態(tài)均有分布；（2）產(chǎn)品均價：目前區(qū)域樓樓商鋪在售均價在35000-50000元/平米；（3）銷售模式

4、：多以直接銷售為主，僅專業(yè)市場小面積商鋪帶回報銷售，回報收益率相對較低；類別酒店式公寓案名寧興 海天國際蓮洋大觀（新開盤）舟山國際水產(chǎn)城（度假）朱家尖南沙風情（度假）二期朱家尖璞緹海地址東港海印路海洲路與靈秀街交叉口沈家門水產(chǎn)交易中心朱家尖風景區(qū)酒店式公寓面積約16000平方米（計約400套）約33000平方米（計約750套）約10000平方米（計約154套）約10000平米（計約142套）二期約4000平方米（計約60套）開盤時間預計2011.09.23商業(yè)開盤（酒店式公寓推出時間待定）2011.09.042011.05.012011.01.022011.08.28去化率未開盤33%，當天去

5、化計約250套，共計750套；一單元350套近海因單價較高，當天去化約18套；二單元350套不近海性價比相對較高，當天去化200多套；（因是寧波開發(fā)商，寧波客戶占一定比例）61%70%27%，開盤當天去化17套裝修狀況精裝修（2000元/平米)精裝修(3000元/平米)精裝修精裝修精裝修產(chǎn)品分析房型面積段主要在38-44平米，南戶44平米，北戶38平米，高層局部布局少量90平米戶型，層高3.2米，總計18層，每層約30戶。面積41-43，頂層局部布局少量80-100平米戶型，層高3.2米，總高27層。房型面積45-145，主力面積5060 房型面積40-100主力面積40-60 房型面積50-

6、60主力面積60，增值服務無提供物業(yè)委托租賃服務無提供酒店式管理服務提供酒店式管理服務銷售模式直接銷售開盤當天，總價優(yōu)惠4萬元；當天下定10萬定金，1000元/平米優(yōu)惠，一次性付款9.2折?？傮w統(tǒng)計相當于一次性付款8.2折；貸款相當于8.9折；直接銷售 前5年按房價的5%每年固定回報直接銷售目前售價預計報價11000-14000元/平米二單元（不近海）價格范圍約：12300-16400元/平米（8.2折計）一單元價格范圍約（近海）：13940-22140元/平米（8.2折計）開盤前報價均價20600元。約11000-13000元/平米約17200元/平米約23000元/平米POINT：在售酒店

7、式公寓物業(yè)分析（1）產(chǎn)品面積：區(qū)域酒店式公寓的主力面積在40平米左右，50以上的大戶型面積相對較少；（2）產(chǎn)品均價：區(qū)域同類產(chǎn)品主力價格區(qū)間為11000-14000元/平米；（3）銷售模式：多以直接銷售為主，較少提供酒店式管理服務及其它增值服務；類別寫字樓案名寧興 海天國際（東港）中浪國際大廈（定海臨城）舟山國際水產(chǎn)城（沈家門）地址東港海印路新城千島路沈家門水產(chǎn)城交易中心辦公面積24000平米126972（總建面）43200（計約36套）開盤時間預計2011.09.232011.012011.05去化率未開盤65%裝修狀況毛坯毛坯毛坯產(chǎn)品分析主力面積在主力面積在163，層高，層高3.2米米單層

8、約單層約1600，大約，大約10戶，總高戶，總高15層；層；300-600600-1300銷售模式半層起售開發(fā)商寧興天潤置業(yè)有限公司舟山市百聯(lián)置業(yè)有限公司舟山水產(chǎn)品中心批發(fā)市場有限舟山辦公樓市場以臨城新城為主。東港新區(qū)兩大區(qū)域為主，目前在售樓盤數(shù)量不多，整體在售均價在10000-11500元/左右。舟山第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，所占經(jīng)濟總量比重較大，隨著整體大規(guī)劃的確定，辦公市場發(fā)展?jié)摿春?。但目前辦公的整體價格仍處于一個相對發(fā)展的階段。POINT3：在售辦公物業(yè)分析 CHAPTER2:Plot properties research（地塊屬性研究）技術指標 產(chǎn)品分析SWOT分析 Point1：項

9、目產(chǎn)品分析(1)(4)5(4)5層層(3)(3)(2)(2)技術指標分析（預測報告）l總建面：94107平米；l商業(yè)總建面：35438平米；1#商業(yè)：6815平米 2#商業(yè)：6868平米 3#商業(yè)：11176平米 4#商業(yè)：10578平米l塔樓總建面：33579平米；1#辦公：9193平米；2#辦公：9376平米；3#辦公：15010平米；l地下車庫建面：25090平米；1#、2#、3#塔樓產(chǎn)品比較n 總建面：33579平米；n 總套數(shù)：503套；n 總套數(shù)比例：（1）主力面積段集中在5080平米，占92%，其中6070平米 面積 段在主力面積中占有一定比例。40-50平米：4套，占1%；50

10、-60平米：142套，占28%；60-70平米：219套，占44%；70-80平米：102套，占20%；80-90平米：16套，占3%；90-100平米：18套，占4%；(2)1#面積段分布較為豐富，主力面積段在5070平米范圍，分布有40平米面積段；2#面積段偏大，60平米起，主力面 積段在70-80平米；3#面積主力面積段，集中在50-70平米 間，其中以60-70平米占較大比例，3#整體套數(shù)相對1#、2#較多；44%28%20%3%4%1%Point2：項目產(chǎn)品分析 主力面積在主力面積在50-80平米，相對于周邊競爭產(chǎn)品平米，相對于周邊競爭產(chǎn)品40平米左右的主力面積，相對偏大平米左右的主

11、力面積，相對偏大 （1）區(qū)位優(yōu)勢：位于東港核心商業(yè)中心，緊鄰區(qū)政府，區(qū)域 位置優(yōu)越。（2）交通優(yōu)勢：三面緊鄰城市主干道交通便捷。（3）景觀優(yōu)勢：項目四至可觀海望山，一面緊鄰城市綠化帶 （4）產(chǎn)品優(yōu)勢：規(guī)劃LSC區(qū)域升級商業(yè)綜合體，外力面現(xiàn)代極 具質感，項目整體品質較高；（1）舟山新城市定位國家級海洋新區(qū)，對舟山整體城市發(fā) 展是極大的利好；（2）項目位于東港開發(fā)區(qū)規(guī)劃二期，東港三期整體規(guī)劃及相 應配套等設置的完善和發(fā)展對本項目商業(yè)是極大的利好；（3）房地產(chǎn)政策方面對住宅從嚴的整體調(diào)空，對商業(yè)地產(chǎn)投資是一大機會；（1）競品威脅：東港區(qū)域寧興海天國際、蓮洋大觀等項 目均在本年度開盤，且體量較大，對本

12、項目將產(chǎn)生較大 的威脅和 影響；（2）市場層面：房地產(chǎn)整體市場政策依舊是“適度從緊”政策，對貸款相對較為嚴格，尤其是舟山本年度貸款額 度已滿；優(yōu)勢威脅機會劣勢（1）面積劣勢：辦公部分面積相對較大，50-80平米為主，商業(yè)4#整體面積偏大一定程度影響銷售去化速度；（2）產(chǎn)品劣勢：商業(yè)部分整體布局及內(nèi)部結構相對設計不完善，待修改，對招商產(chǎn)生一定壓力；（3）銷售壓力：項目以短時間快速去化9億為目標，整體具一定壓力；Point3：項目SWOT分析 CHAPTER3:The whole project positioning（項目整體定位）Question/“海景時代廣場”作為近10萬平方米的商業(yè)綜合

13、體，從快速完成營銷角度出發(fā)，我們要需要對此項目產(chǎn)品功能性進行重新解讀與定位？Answer/多功能性的城市商業(yè)綜合體 在眾多綜合體概念中，本項目應具備營銷的何種差異化特征？項目核心定位：中國首個國家級海洋新區(qū)下，舟山，普陀東港核心，集合海景SOHO、創(chuàng)意辦公、精品酒店、LSC休閑商業(yè)于一體，濱海體驗式商業(yè)集群。它是：具有“功能型、服務式”的海景SOHO；具有時尚創(chuàng)意并滲透文化張力的“小而精致”的精品酒店；代表東港新區(qū)新辦公理念的創(chuàng)意辦公；升級舟山及東港商業(yè)的“LSC體休閑驗式”的濱海商業(yè)中心，以餐飲休閑娛樂為主；它是東港城市生活的新趨向，是東港商業(yè)文化升級的新標志。商業(yè)價值：以LSC商業(yè)功能為主

14、，以精品酒店提升產(chǎn)品檔次，并結合創(chuàng)意辦公、海景SOHO形成可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，各商業(yè)形態(tài)之間相互促進，互為價值鏈。社會價值：是舟山東港文化與靈魂的標簽；是舟山標志性建筑；是舟山商業(yè)價值最大化的具體體現(xiàn)；是舟山城市經(jīng)濟發(fā)展的帶動者。在運營中彰顯對加快舟山商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級換代，對區(qū)域經(jīng)濟的良性再造，產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級，城市資源的合理配置也會起到不可估量的作用。1234辦公9193平米（5-12F）創(chuàng)意辦公4688平米（5-8F）精品酒店4688平米（9-12F）1、2、3、4LSC商業(yè)35438平米（1-5F）LSC商業(yè)海景SOHO15010平米（5-14F）LSC CHAPTER4:Produc

15、t Suggestion（項目營銷總體策略）營銷策略價格策略營銷模式推盤策略推廣策略PART1:項目營銷策略POINT1：營銷任務界定point1：銷售目標 開盤一個月時間止，達成項目約70%的銷售率；point2：項目形象 三盛集團“商業(yè)品牌”新形象的構筑。從戰(zhàn)略角度出發(fā)，樹立項目區(qū)域標志性的商業(yè)形象，兼顧銷售達成、招商主力店實現(xiàn)、后期商業(yè)的經(jīng)營管理問題，乃至整個集團的商業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略布局。POINT2：營銷核心策略詳解 價格策略：以短期內(nèi)達成快速去化為任務的適當“寬松的價格策略”模式策略：以快速去化為任務的“直接銷售”結合以招商先行，后續(xù)帶租約銷售模式 推盤策略：以快速區(qū)化為任務的“集中部分

16、產(chǎn)品優(yōu)先推盤”及 后續(xù)產(chǎn)品價值最大化推盤 推廣策略：以區(qū)域聯(lián)動傳播及線上線下互動傳播“相結合的立體推廣模式 PART2:項目價格策略 point1：項目整體定位標準 本案價格界定原則 以“適度寬松的價格策略”，達成短期內(nèi)快速去化的營銷任務為前提；以“市場價格為依據(jù)”，以切實可行的符合市場綜合價格范圍為依據(jù)；以“商業(yè)的市場收益”，以商業(yè)的實際投資回報收益為參考進行界定；商業(yè)價格界定（市場比較法1F2F）本區(qū)域內(nèi)可直接類比的在銷售和即將銷售個案 主要有”寧興海天國際“、”碧海蓮緣“、“舟山水產(chǎn)城 ”。項目因素寧興海天國際 本案 碧海蓮緣 本案 舟山水產(chǎn)城 本案商業(yè)環(huán)境 1 1.2 1 1.1 1

17、1.1產(chǎn)品品質 1 1.5 1 1.3 1 1。3商業(yè)配套 1 1 1 1.01 1 1.07運營管理 1 1 1 1.3 1 0.97地理位置 1 1.1 1 1.17 1 1.19銷售價格50000元/平米 52000元/平米46000元/平米50000元/平米 50000元/平米52000元/平米本項目銷售估價 40000-50000 元/平米Point2：商業(yè)價格定位（收益還原法1F2F）根據(jù)市調(diào)情況看，項目周邊“東港中昌街、海蓮路、碧海蓮緣街、昌正商業(yè)街的商鋪租金主要集中在1-3.5元/平米./天左右；若按均租金2.5元/平方米./天計，則單套商業(yè)的每平方米的年純租金收益為：2.5元

18、/平方米/天 365天=913元/平方米；A方案:若期望的投資回報率為6.5%，則單套商業(yè)每平米售價為 913/6.5%=14046元/平方米B方案:若期望的投資回報率為3.5%，則單套商業(yè)每平米售價為 913/3.5%=26085元/平方米取A、B方案的均值，則收益還原法得出本案的合理單價為 20065元/平方米。作為商業(yè)用房，主要以投資回報用途為主，因此收益還原的權重將占較大比重，在此設定收益還原占60%，市場比較占40%。則本案商業(yè)價格為：20065*60%+55000*40%=34039元/平方米 本案商業(yè)價格定位（12F）:4000050000元/平米 以上的評估價格為基礎于目前的市

19、場情況，但是考慮到產(chǎn)品優(yōu)化和各種營銷策略的綜合作用，對于本案商業(yè)價格的最終定位將參考下列幾點進行修正：其一，舟山商業(yè)投資現(xiàn)狀，商鋪價格虛高，價格與實際投資回報率存在倒掛現(xiàn)象 其二，本案開放式商業(yè)體，產(chǎn)品外立面設計景觀規(guī)劃招商運營等優(yōu)勢，價格定位應與市場差異化 其三，本項目營銷目標，項目以快速實現(xiàn)銷售為總目標，本案商業(yè)將采取“適當寬松的價格策略”本案商業(yè)價格定位（3F4F5F）:1100025000元/平米 正常情況下，根據(jù)各樓層定價比例系數(shù)，最終定價時還需參考房型、位置等因素做最終定價；根據(jù)此定價系數(shù)比例，以1F為基準，則3F、4F、5F價格為 1F帶2F=40000-45000元/平米；3F

20、=18000-25000元/平米；4F=12000-16000元/平米；5F=11000-15000元/平米；本案商業(yè)部分產(chǎn)品加權平均價為:27985元/平米 Point3：酒店式公寓價格界定本區(qū)域內(nèi)可直接類比的在銷售和即將銷售個案 主要有”寧興海天國際“、”舟山水產(chǎn)城“、“蓮洋大觀”項目因素寧興海天國際 本案 舟山水產(chǎn)城 本案 蓮洋大觀 本案商業(yè)環(huán)境 1 1.2 1 1.1 10.9產(chǎn)品品質 1 1 1 1.05 10.8商業(yè)配套 1 1 1 1.07 10.8運營管理 1 1.1 1 1 11地理位置 1 1.1 1 1.19 10.8銷售價格 12000 12500 11500 1280

21、0 1320012300本項目銷售估價 1200013000元/平米 本案酒店式公寓價格定位:12000-13000元/平米 以上的評估價格為基礎于目前的市場情況，但是考慮到產(chǎn)品優(yōu)化和各種營銷策略的綜合作用，對于本案商業(yè)價格的最終定位將參考下列幾點進行修正 其一，舟山酒店式公寓面積較小，后期寧興、蓮洋大觀等樓盤集中放量且面積主要為30-40平米；其二，本案產(chǎn)品面積相對較大，主力面積在60-80平米，存在相對的總價壓力；其三，本項目營銷目標，項目以快速實現(xiàn)銷售為總目標，建議考慮“適當寬松的價格策略”；參考寧興項目開盤的情況，舟山市場對于價格的敏感度很高，建議日后在出售酒店式公寓中，安排毛胚房作

22、為交房標準，將裝修作為選配的菜單，以此毛胚低價吸引客戶。Point4：辦公價格界定本區(qū)域內(nèi)可直接類比的在銷售和即將銷售個案 主要有”寧興海天國際“、”碧海蓮緣“、“舟山國際水產(chǎn)城 ”項目因素寧興海天國際 本案 舟山水產(chǎn)城 本案商業(yè)環(huán)境 1 1 1 1.1產(chǎn)品品質 1 1.31 1 1商業(yè)配套 1 0.98 1 1.07運營管理 1 1.34 1 0.82 地理位置 1 1.01 1 1.19銷售價格 9658-11500 10600 1000012600 10800本項目銷售估價 10000-11500元平米 本案純辦公價格定位:10000-11500元/平米 以上的評估價格為基礎于目前的市場

23、情況，但是考慮到產(chǎn)品優(yōu)化和各種營銷策略的綜合作用，對于本案商業(yè)價格的最終定位將參考下列幾點進行修正 其一，舟山辦公市場整體處于發(fā)展初期，前景及規(guī)劃較好，但目前市場總體售價相對較低；其二，本項目營銷目標，項目以快速實現(xiàn)銷售為總目標，建議考慮“適當寬松的價格策略”；鑒于寧興項目辦公開盤后銷售的情況，我們建議增加存辦公的體量。PART3:項目營銷模式 POINT1：本項目商業(yè)運做模式界定 部分持有-返租（商業(yè)示范），部分出售（資金回籠）哪部分持有？哪部分銷售？如何界定？租售建議說明我司將本案的商家按照業(yè)態(tài)特性將其經(jīng)營方式分為兩大類，持有出租和銷售。因為面積較大的商鋪總價高，直接銷售有一定困難，建議采

24、用持有出租的方式；而對于面積較小的商鋪可直接銷售，以便資金回籠。point1：租售比建議point1：租售比建議租售面積統(tǒng)計租售方式租售方式建筑面積建筑面積（）（）持有出租9980銷售/售后返租27034總計總計3701437014point1：租售比建議租售建議表區(qū)域樓層區(qū)位名稱業(yè)態(tài)涵蓋建筑面積租售建議租賃年限1 1 樂樂生活生活1樂活族音像制品、婚紗攝影、家居家紡、干洗店、1014銷售/美甲、藥店、美容美發(fā)、寵物店、房產(chǎn)中介、2眼鏡專賣、手機專賣、便利店18423學院派教育培訓、游藝城18154博弈堂桌球館、雀友會館、網(wǎng)吧、桌游店19363 3 逸逸生活生活1購物狂精品購物2407售后返租

25、3年228183料理師西餐牛排、日式鐵板燒/料理、茶餐廳、時尚火鍋、壽司、韓國料理 2589銷售/4朋來閣宴會餐廳2945持有8年2 2 尚尚生活生活1商務范茶館、銀行、數(shù)碼彩擴、旅行社、1206銷售/美容SPA、證券中心2票務中心、銀行、美容SPA、證券中心16993銀行21854運動帶健身中心2190持有8年4 4 品品生活生活1享樂派西點餅屋、酒吧、冰品甜品、咖啡1871銷售標桿店2饕餮控川菜、江浙菜、粵菜、寧波菜館25403樂開懷量販式KTV28984/5都食客中型餐飲/大型海鮮餐飲4849持有8年1234LSC商業(yè)界定標準一：產(chǎn)品樓層導向原則商業(yè)物業(yè)價值逐層遞減，1、2F相對物業(yè)價值

26、較高，較較容易快速實現(xiàn)資金回籠，則1、2F3F 4F 5F；界定標準二：產(chǎn)品面積導向原則4棟整體物業(yè)1_5F商業(yè)面積相對大于1棟、2棟、3棟，且4棟物業(yè)4F5F產(chǎn)品設計有露臺，適合商業(yè)運營。界定標準三：產(chǎn)品區(qū)位導向原則商業(yè)物業(yè)沿街價值較大，則2幢、3幢、4幢1幢；界定標準四：商業(yè)縱向運營原則縱向整體運營價值最大化原則，銷售與招商橫向交叉的商業(yè)較難實現(xiàn)運營管理。POINT2：本項目商業(yè)運做模式界定標準 point3：本項目租售比建議 租售面積統(tǒng)計租售方式租售方式區(qū)位區(qū)位建筑面積（）建筑面積（）持有出租持有出租以B、C的4樓和D幢4-5為主 9980優(yōu)先銷售優(yōu)先銷售/帶租約出售帶租約出售剩余其他商

27、業(yè)27034先期作為商業(yè)示范，規(guī)范商業(yè)形象，以促進銷售；優(yōu)先銷售部分，優(yōu)先銷售部分，27034平米，平米，先期快速回籠資金，以完成總體年度銷售任務；直接銷售+提供招商顧問服務（商業(yè)連鎖協(xié)會）POINT4：本案商業(yè)部分銷售模式界定根據(jù)快速回籠資金的銷售界定，為降低開發(fā)商銷售風險和快速實現(xiàn)資金回籠，建議采取“直接銷售”的銷售模式；同時為增加投資客的信心，在此基礎上提供“招商顧問服務”即借我司資源，聯(lián)合各省“商業(yè) 連鎖協(xié)會”，將“商業(yè)連鎖協(xié)會“與投資客進行品牌商家的聯(lián)誼，凡買本商業(yè)的消費者，我司 即提供一定質量的品牌商家。一方面為投資客提供商家支持，增加本商業(yè)的附加值；另一方面 在實現(xiàn)開發(fā)商快速回籠

28、資金的情況下，不承擔售后返租等模式的風險。POINT5：商業(yè)1F2F樓層產(chǎn)權分割、產(chǎn)權聯(lián)體優(yōu)劣勢分析IFIF帶帶2F2F產(chǎn)權聯(lián)體產(chǎn)權聯(lián)體IFIF帶帶2F2F產(chǎn)權分割產(chǎn)權分割優(yōu)勢劣勢優(yōu)勢劣勢1帶2F聯(lián)體，可以提升2F商業(yè)價值，利于帶動2F銷售，提升1F、2F整體商業(yè)價值。對后期商業(yè)運營將產(chǎn)生一定影響。對后期運營而言，相對較為便利。1F2F產(chǎn)權分開，1F價格將得到提升，同時2F價格將同比下降；若1F定價過高，則影響1F去化速度，2F商業(yè)價值則較難實現(xiàn)，不利于銷售去化。注：從快速實現(xiàn)銷售角度而言，建議采用注：從快速實現(xiàn)銷售角度而言，建議采用1F帶帶2F產(chǎn)權聯(lián)體方式，且面積控制在產(chǎn)權聯(lián)體方式，且面積控

29、制在150平米以內(nèi)平米以內(nèi)。CHAPTER5:Investment promotion strategy（招商整體策略）業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)配比 租售比例 工程建議根據(jù)上述定位、分析，將項目分為以下四大功能區(qū)：A區(qū)、樂生活B區(qū)、逸生活C區(qū)、尚生活D區(qū)、品生活ACBDLSC商業(yè)point1：業(yè)態(tài)概念定位ACBDLSC商業(yè)A區(qū)：樂生活（1-4F）1F：樂活族2F：樂活族3F：學院派4F：博弈堂C區(qū)：尚生活（1-4F）1F：商務范2F：商務范3F：商務范4F：運動帶B區(qū)：逸生活（1-4F）1F：購物狂2F：購物狂3F：料理師4F：朋來閣D區(qū)：品生活（1-5F）1F：享樂派2F：饕餮控3F：樂開懷4F：美食匯

30、5F：都食客point1：業(yè)態(tài)概念定位point2：業(yè)態(tài)分棟定位point2：業(yè)態(tài)分棟定位A區(qū)：樂生活A區(qū)：樂生活A區(qū)：樂生活A區(qū)：樂生活A區(qū)：樂生活A區(qū)：樂生活A區(qū)：樂生活業(yè)態(tài)剖面圖樓層（F）區(qū)位 名稱業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局4博弈堂A15 桌球館A16 雀友會館A17 網(wǎng)吧A18 桌游店3學院派A13 教育培訓A14 游藝城2樂活族A2-2F 婚紗攝影A3-2F 家居家紡A7-2F 美容美發(fā)A8-2F 寵物店A9-2F 房產(chǎn) 中介A10-2F 眼鏡店A11-2F 手機專賣1A1 音像 制品 A2-1F 婚紗攝影A3-1F 家居家紡A4 干洗店A5 美甲A6 藥店A7-1F 美容 美發(fā)A8-1F 寵

31、物店A9-1F房產(chǎn) 中介A10-1F 眼鏡店A11-1F 手機專賣A12 便利店A區(qū)：樂生活A區(qū)業(yè)態(tài)匯總表-1F區(qū)域區(qū)域樓層樓層業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積品牌檔次例舉品牌檔次例舉（F F）（）（）A棟1樂活族A1音像制品37/A2-1F婚紗攝影234親密愛人A3家居家紡162水星家紡、羅蘭家紡A4干洗店68/A5美甲45/A6藥店55/A7-1F美容美發(fā)68米蘭、頂峰A8-1F寵物店71/A9-1F房產(chǎn)中介78/A10-1F眼鏡店64寶島眼鏡、紅星眼鏡A11-1F手機專賣62/A12便利店70 可的小計小計10141014A區(qū)：樂生活A區(qū)業(yè)態(tài)匯總表-2F區(qū)域區(qū)域樓

32、層樓層業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積品牌檔次例舉品牌檔次例舉（F F）（）（）A棟2樂活族A2-2F婚紗攝影782親密愛人A3-2F家居家紡375水星家紡、羅蘭家紡A7-2F美容美發(fā)304米蘭、頂峰A8-2F寵物店71/A9-2F房產(chǎn)中介78/A10-2F眼鏡店64寶島眼鏡、紅星眼鏡A11-2F手機專賣168/小計小計18421842A區(qū)：樂生活A區(qū)業(yè)態(tài)匯總表-3F區(qū)域區(qū)域樓層樓層業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積品牌檔次例舉品牌檔次例舉（F F）（）（）A棟3學院派A13教育培訓928韋博教育A14游藝城887湯姆熊 小計小計18151815A

33、區(qū)：樂生活A區(qū)業(yè)態(tài)匯總表-4F區(qū)域區(qū)域樓層樓層業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積品牌檔次例舉品牌檔次例舉（F F）（）（）A棟4博弈堂A15桌球館605傳奇A16雀友會館692/A17網(wǎng)吧322/A18桌游店317/小計小計19361936point2：業(yè)態(tài)分棟定位B區(qū)：逸生活B區(qū)：逸生活B區(qū)：逸生活B區(qū)：逸生活B區(qū)：逸生活B區(qū)：逸生活B區(qū)：逸生活業(yè)態(tài)剖面圖樓層（F）區(qū)位 名稱業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局4朋來閣B8 宴會餐廳3料理師B2 西餐牛排B3 日式鐵板燒/料理B4 茶餐廳B5 韓國料理B6 時尚火鍋B7 壽司2購物狂B1-2F 精品購物1B1-1F 精品購物B區(qū)：逸生活B區(qū)

34、業(yè)態(tài)匯總表-1F區(qū)域區(qū)域樓層樓層業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積品牌檔次例舉品牌檔次例舉（F F）（）（）B棟1購物狂B1-1F精品購物2484/小計小計24072407B區(qū)：逸生活B區(qū)業(yè)態(tài)匯總表-2F區(qū)域區(qū)域樓層樓層業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積品牌檔次例舉品牌檔次例舉（F F）（）（）B棟2購物狂B1-2F精品購物2818/小計小計28182818B區(qū)：逸生活B區(qū)業(yè)態(tài)匯總表-3F區(qū)域區(qū)域樓層樓層業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積品牌檔次例舉品牌檔次例舉（F F）（）（）B棟3料理師B2西餐牛排395西堤牛排B3日式鐵板

35、燒/料理587上井、榮B4茶餐廳357洋蔥餐廳、新旺茶餐廳B5韓國料理351明洞、權金城B6時尚火鍋784澳門豆撈B7壽司115爭鮮小計小計25892589B區(qū)：逸生活B區(qū)業(yè)態(tài)匯總表-4F區(qū)域區(qū)域樓層樓層業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積品牌檔次例舉品牌檔次例舉（F F）（）（）B棟4朋來閣B8宴會餐廳2945/小計小計29452945point2：業(yè)態(tài)分棟定位C區(qū)：尚生活C區(qū)：尚生活C區(qū)：尚生活C區(qū)：尚生活C區(qū)：尚生活C區(qū)：尚生活C區(qū)：尚生活業(yè)態(tài)剖面圖樓層（F）區(qū)位 名稱業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局4運動帶C8 健身中心3商務范C2-3F 銀行2C7 票務 中心C2-2F 銀行C4

36、-2F 證券中心C5-2F 美容SPA1C1 茶館 C2-1F 銀行C3 數(shù)碼 彩擴C4-1F 證券中心C5-1F 美容SPAC6 旅行社C區(qū)業(yè)態(tài)匯總表-1FC區(qū)：尚生活區(qū)域區(qū)域樓層樓層業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積品牌檔次例舉品牌檔次例舉（F F）（）（）C棟1商務范C1茶館230泰和C2-1F銀行472工商銀行C3數(shù)碼彩擴32柯達彩擴C4-1F證券中心368/C5-1F美容SPA67薩琳娜C6旅行社37/小計小計12061206C區(qū)業(yè)態(tài)匯總表-2FC區(qū)：尚生活區(qū)域區(qū)域樓層樓層業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積品牌檔次例舉品牌檔次例舉（F F）

37、（）（）C棟2商務范C7票務中心58/C2-2F銀行703工商銀行C4-2F證券中心448/C5-2F美容SPA490薩琳娜小計小計16991699C區(qū)業(yè)態(tài)匯總表-3FC區(qū)：尚生活區(qū)域區(qū)域樓層樓層業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積品牌檔次例舉品牌檔次例舉（F F）（）（）C棟3商務范C2-3F銀行2185工商銀行小計小計21852185C區(qū)業(yè)態(tài)匯總表-4FC區(qū)：尚生活區(qū)域區(qū)域樓層樓層業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積品牌檔次例舉品牌檔次例舉（F F）（）（）C棟4運動帶C8健身中心2190/小計小計21902190point2：業(yè)態(tài)分棟定位D區(qū)：品生

38、活D區(qū)：品生活D區(qū)：品生活D區(qū)：品生活D區(qū)：品生活D區(qū)：品生活D區(qū)：品生活D區(qū)：品生活業(yè)態(tài)剖面圖樓層（F）區(qū)位 名稱業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局5都食客D15 大型海鮮餐廳4美食匯D10 時尚餐廳D11 湘菜D12 自助餐D13 韓式燒烤D14 泰國料理3樂開懷D9 量販式KTV2饕餮控D5 川菜D6 江浙菜D7 粵菜D8 寧波菜1享樂派D1 西點餅屋D2 酒吧D3 冰品 甜品D4 咖啡D區(qū)業(yè)態(tài)匯總表-1FD區(qū)：品生活區(qū)域區(qū)域樓層樓層業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積品牌檔次例舉品牌檔次例舉（F F）（）（）D棟1輕食家D1西點餅屋17285面包房D2酒吧1529激情百度D3冰品甜品

39、82DQD4咖啡302伊諾、藍灣小計小計20852085D區(qū)業(yè)態(tài)匯總表-2FD區(qū)：品生活區(qū)域區(qū)域樓層樓層業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積品牌檔次例舉品牌檔次例舉（F F）（）（）D棟2饕餮控D5川菜670巴蜀傳香D6江浙菜702白鹿餐廳D7粵菜671王子鮑魚D8寧波菜館497福記、百仕餐廳小計小計25402540D區(qū)業(yè)態(tài)匯總表-3FD區(qū)：品生活區(qū)域區(qū)域樓層樓層業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積品牌檔次例舉品牌檔次例舉（F F）（）（）D棟3樂開懷D9量販式KTV2898炫音小計小計28982898D區(qū)業(yè)態(tài)匯總表-4FD區(qū)：品生活區(qū)域區(qū)域樓層樓層業(yè)態(tài)

40、分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積品牌檔次例舉品牌檔次例舉（F F）（）（）D棟4美食匯D10時尚餐廳411大城小愛D11湘菜548毛家飯店D12自助餐714圓苑酒家D13韓式燒烤234韓風D14泰國料理300香江蕉葉小計小計22072207D區(qū)業(yè)態(tài)匯總表-5FD區(qū)：品生活區(qū)域區(qū)域樓層樓層業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積品牌檔次例舉品牌檔次例舉（F F）（）（）D棟5都食客D15大型海鮮餐廳2638/小計小計26382638point3：業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)組數(shù)建筑面積（組）（）餐 飲2113705休閑娛樂1211430零售專賣56157配套服務115722總

41、總 計計49493701437014業(yè)態(tài)面積統(tǒng)計表point3：業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)組數(shù)配比圖43%25%10%22%餐 飲 21組休閑娛樂 12組零售專賣 5組配套服務 11組總 計：49組point3：業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)面積配比圖37%31%17%15%餐 飲 13705休閑娛樂 11430零售專賣 6157配套服務 5722總 計：37014point4：租售比建議租售面積比例27%73%持有出租 9980銷售/售后返租 27034總 計：37014建設工程須預先考慮的若干問題：1.外立面泛光照明的設計考慮；2.商業(yè)招牌的電源預留及初步位置確定；3.若無中央空調(diào)系統(tǒng)，須考慮空調(diào)管線長度及室外機的擺放位

42、置；4.整個項目總體、室外及各棟內(nèi)部導視系統(tǒng)的電源預留。point5：工程配套建議開店要求：餐飲業(yè)態(tài)：1.預留足夠的水、電、氣（具體參考數(shù)值見工程配套建議表）；2.預先需設計排油煙管道、排污、排廢、隔油池；3.需預先考慮廚房及后場的位置、通道。point5：工程配套建議point5：工程配套建議A區(qū)工程配套建議表區(qū)域區(qū)域業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位樓層樓層建筑面積建筑面積工程配套建議工程配套建議（F F）（）（）水水 （m/m/月）月）電電 （KWKW）燃氣總流量燃氣總流量 Q Q（m/m/小時）小時）A棟樂活族音像制品137353/婚紗攝影1-210161500150/家居家紡1-253

43、750045/干洗店1688020/美甲145553/藥店155553/美容美發(fā)1-237211007010寵物店1-214220010/房產(chǎn)中介1-215618012/眼鏡店1-2128100100/手機專賣1-223027023/便利店1701007/小計2856446學院派教育培訓3928130070/游藝城8871300180/小計1815250博弈堂桌球館460570048/雀友會館692105055/網(wǎng)吧32238050/桌游店31745025/小計639178合計合計53105310874874point5：工程配套建議B區(qū)工程配套建議表區(qū)域區(qū)域業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位樓

44、層樓層建筑面積建筑面積工程配套建議工程配套建議（F F）（）（）水水 （m/m/月）月）電電 （KWKW）燃氣總流量燃氣總流量 Q Q（m/m/月）月）B棟購物狂精品購物1-252256000400/小計5225400料理師西餐牛排33957006037日式鐵板燒/料理5879008048茶餐廳3578905037壽司11523011037時尚火鍋784180095103韓國料理3517004237小計2589437朋來閣宴會餐廳429457300550202*2小計2945550合計合計107591075913871387point5：工程配套建議C區(qū)工程配套建議表區(qū)域區(qū)域業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)

45、態(tài)定位業(yè)態(tài)定位樓層樓層建筑面積建筑面積工程配套建議工程配套建議（F F）（）（）水水 （m/m/月）月）電電 （KWKW）燃氣總流量燃氣總流量 Q Q（m/m/小時）小時）C棟商務范茶館123050035/銀行1-333604000330/數(shù)碼彩擴132355/旅行社137353/美容SPA1-25571350550/證券中心1-2816950120/票務中心258505/小計50901048運動帶健身中心42190520055037小計2190550合計合計7280728015981598point5：工程配套建議D區(qū)工程配套建議表-1區(qū)域區(qū)域業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位樓層樓層建筑面積

46、建筑面積工程配套建議工程配套建議（F F）（）（）水水 （m/m/月）月）電電 （KWKW）燃氣總流量燃氣總流量 Q Q（m/m/小時）小時）D棟享樂派西點餅屋11722504510酒吧15293800400/冰品甜品821208/咖啡30260030/小計2085483饕餮控川菜26701800150103江浙菜7022000150103粵菜6711800150103寧波菜館4971500100103小計2540550point5：工程配套建議D區(qū)工程配套建議表-2說明：本案總用電量預估約為7000KW，考慮電力瞬間使用系數(shù) 按80%計算，故建議本案變電用量約需滿足共5600KVA。未包括電

47、梯、自動扶梯、外立面泛光照明等的用電負荷。區(qū)域區(qū)域業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位樓層樓層建筑面積建筑面積工程配套建議工程配套建議（F F）（）（）水水 （m/m/月）月）電電 （KWKW）燃氣總流量燃氣總流量 Q Q（m/m/小時）小時）D棟樂開懷量販式KTV328985500700/小計2898700美食匯時尚餐廳 44113500600100湘菜 548100080100自助餐7141400100100韓式燒烤2344003557泰國料理3006004557小計2520860都食客大型海鮮餐廳526383000550/小計2638550合計合計126811268131433143總總 計

48、計370143701470027002依據(jù)對本案區(qū)位、整體建筑特點、功能業(yè)態(tài)定位及舟山現(xiàn)有商鋪依據(jù)對本案區(qū)位、整體建筑特點、功能業(yè)態(tài)定位及舟山現(xiàn)有商鋪租金等情況分析，結合多年的定價經(jīng)驗，現(xiàn)給出以下定價說明租金等情況分析，結合多年的定價經(jīng)驗，現(xiàn)給出以下定價說明:point6：租金定價建議一、區(qū)域業(yè)態(tài)的定位及定價：一、區(qū)域業(yè)態(tài)的定位及定價：1.A1.A、C C兩個區(qū)域，由于所處位置相對靠近居民區(qū)，且上層塔樓以酒店式公寓、兩個區(qū)域，由于所處位置相對靠近居民區(qū)，且上層塔樓以酒店式公寓、精品酒店及精品酒店及SOHOSOHO辦公為主，定位多為生活類及商務配套類業(yè)態(tài)，租金定價辦公為主，定位多為生活類及商務配

49、套類業(yè)態(tài)，租金定價 相對較低；相對較低；2.B2.B、D D兩個區(qū)域，由于所處位置緊鄰普陀區(qū)政府，且沿大馬路，展示面較為兩個區(qū)域，由于所處位置緊鄰普陀區(qū)政府，且沿大馬路，展示面較為 充足，定位為餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)的集中區(qū)域，因此租金定價相對較高。充足，定位為餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)的集中區(qū)域，因此租金定價相對較高。point6：租金定價建議二、根據(jù)不同業(yè)態(tài)商家的租賃需求，建議本案將商家的各租賃期限分為三類：二、根據(jù)不同業(yè)態(tài)商家的租賃需求，建議本案將商家的各租賃期限分為三類：第一類為租賃期第一類為租賃期8 8年的商家，如大型餐飲、年的商家，如大型餐飲、KTVKTV商務會所、影院等；商務會所、影院等；第

50、二類為租賃期第二類為租賃期5 5年的商家，如婚紗攝影、教育培訓、餐飲料理等；年的商家，如婚紗攝影、教育培訓、餐飲料理等；第三類為租賃期第三類為租賃期3 3年的商家，如美容美發(fā)、桌球館、網(wǎng)吧等。年的商家，如美容美發(fā)、桌球館、網(wǎng)吧等。point6：租金定價建議三、根據(jù)多年的招商工作經(jīng)驗，商業(yè)地產(chǎn)項目必需經(jīng)歷一定時間的培育期。三、根據(jù)多年的招商工作經(jīng)驗，商業(yè)地產(chǎn)項目必需經(jīng)歷一定時間的培育期。在培育期內(nèi)，開發(fā)商須暫時減少自己的部分利益來換取項目足夠的市場支撐；在培育期內(nèi)，開發(fā)商須暫時減少自己的部分利益來換取項目足夠的市場支撐；扶持商家、炒熱項目的經(jīng)營，以達到提升項目地產(chǎn)價值的目的。扶持商家、炒熱項目的

51、經(jīng)營，以達到提升項目地產(chǎn)價值的目的。故我司建議故我司建議 1.1.關于免租期：關于免租期：本案試營業(yè)起，根據(jù)商家承租面積的大小，給予商家本案試營業(yè)起，根據(jù)商家承租面積的大小，給予商家2-62-6個月個月 免租期，對知名品牌及特大面積商家還應給予更多招商優(yōu)惠等免租期，對知名品牌及特大面積商家還應給予更多招商優(yōu)惠等；2.2.關于租金均價：現(xiàn)設定關于租金均價：現(xiàn)設定第三年為租金原價第三年為租金原價，第一年租金在原價的基礎上打，第一年租金在原價的基礎上打8 8折；折；第二年租金在原價的基礎上打第二年租金在原價的基礎上打9 9折；第三年按租金原價收??；第四年起租金折；第三年按租金原價收??；第四年起租金

52、逐年滾動遞增。同時，根據(jù)商家品牌、業(yè)態(tài)、需求面積的不同情況，為其逐年滾動遞增。同時，根據(jù)商家品牌、業(yè)態(tài)、需求面積的不同情況，為其 提供優(yōu)惠政策和具有吸引力的商務條件，例如開放合作經(jīng)營、加盟等方式等。提供優(yōu)惠政策和具有吸引力的商務條件，例如開放合作經(jīng)營、加盟等方式等。區(qū)域租金研究區(qū)域租金研究沈家門商圈商業(yè)情況沈家門的商業(yè)發(fā)展以新街為核心區(qū)域，由東海東路、東河路、濱港路圍合而成。該商圈知名度和美譽度都很高，人流量大而且持續(xù)，消費人群輻射周邊區(qū)域。項目名稱項目名稱體量體量經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)租金（元租金（元/天天/平米）平米）經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況新街步行街80余家服裝、鞋類為主4-12濱港路休閑街200余家

53、（其中有67家海鮮夜排檔）集游、吃、購、休閑、娛樂為一體5-21女人街20家左右女裝、化妝、飾品3-10同濟路商業(yè)街210余家經(jīng)營業(yè)態(tài)較雜，以服裝業(yè)為主3.5-10西大街特色美食街200余家飲食、美發(fā)、副食品等多種行業(yè)3-10漁港休閑特色街140余家餐飲、娛樂3-8華之友百貨5000平米百貨不詳臺客隆超市2000平米百貨不詳商圈調(diào)研五商圈調(diào)研五東港商圈商業(yè)情況東港商業(yè)圈主要包含中昌街、海蓮路兩條街和歐尚超市一個點，現(xiàn)在東港二期的碧海蓮緣街、昌正商業(yè)街也逐步發(fā)展起來。隨著東港二期的逐步開發(fā)，該商業(yè)中心必將成為普陀的新地標和人氣集中區(qū)域。東港作為新興開發(fā)區(qū)，地理位置優(yōu)越，交通便利，人流量較大，目前

54、商業(yè)形態(tài)以餐飲、服務、便利店為住。最具規(guī)模的商業(yè)體是歐尚超市，經(jīng)營狀況非常好，同時根據(jù)了解歐尚超市周邊，將開發(fā)建設凱虹購物廣場，面積6萬平方米.計劃于2012年初開業(yè)。項目名項目名稱稱體量（萬體量（萬平米）平米）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)租金（元租金（元/天天/平米）平米）出租率出租率經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況中昌街1.2餐飲、建材、娛樂1.5-3100%海蓮路1海鮮大排檔居多2-3.5100%碧海蓮緣街0.15餐飲、小賣店0.8-1.290%昌正商業(yè)街0.8娛樂、餐飲標價：1.7-3，其中第一年3折，第二年5折；第三年7.5折，第四年8.5折，第五年按標價。（2F對折）100%臺貿(mào)商城5.8沿街為餐飲、小家電店等，內(nèi)鋪

55、已廢棄或作倉儲所用。沿街商鋪2-3.5，內(nèi)鋪約0.4。30%歐尚超市2.5（其中超市面積為0.8）超市、百貨16-19100%point6：租金定價建議區(qū)域區(qū)域樓層樓層業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積品牌檔次例舉品牌檔次例舉租金定價建議租金定價建議租賃期限租賃期限（F F）（）（）元元/天天月租金（元）月租金（元）年年A棟1樂活族A1音像制品37/2.50 2,813.54 3A2-1F婚紗攝影234親密愛人1.60 11,388.00 5A3家居家紡162水星家紡、羅蘭家紡1.60 7,884.00 5A4干洗店68/2.00 4,136.67 3A5美甲45/3.0

56、0 4,106.25 3A6藥店55/2.00 3,345.83 1A7-1F美容美發(fā)68米蘭、頂峰2.00 4,136.67 3A8-1F寵物店71/2.00 4,319.17 3A9-1F房產(chǎn)中介78/2.00 4,745.00 3A10-1F眼鏡店64寶島眼鏡、紅星眼鏡2.00 3,893.33 3A11-1F手機專賣62/2.00 3,771.67 3A12便利店70可的2.50 5,322.92 3小計小計101410141.94 1.94 59,863.04 59,863.04 A區(qū)租金定價建議表-1point6：租金定價建議A區(qū)租金定價建議表-2區(qū)域區(qū)域樓層樓層業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編

57、號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積品牌檔次例舉品牌檔次例舉租金定價建議租金定價建議租賃期限租賃期限（F F）（）（）元元/天天月租金（元）月租金（元）年年A棟2樂活族A2-2F婚紗攝影782親密愛人1.00 23,785.83 5A3-2F家居家紡375水星家紡、羅蘭家紡1.30 14,828.13 5A7-2F美容美發(fā)304米蘭、頂峰1.30 12,020.67 3A8-2F寵物店71/1.50 3,239.38 3A9-2F房產(chǎn)中介78/1.50 3,558.75 3A10-2F眼鏡店64寶島眼鏡、紅星眼鏡1.50 2,920.00 3A11-2F手機專賣168/1.40 7,154.

58、00 3小計小計184218421.20 1.20 67,506.75 67,506.75 point6：租金定價建議A區(qū)租金定價建議表-3區(qū)域區(qū)域樓層樓層業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積品牌檔次例舉品牌檔次例舉租金定價建議租金定價建議租賃期限租賃期限（F F）（）（）元元/天天月租金（元）月租金（元）年年A棟3學院派A13教育培訓928韋博教育0.70 19,758.67 5A14游藝城887湯姆熊 18,885.71 5小計小計181518150.70 0.70 38,644.38 38,644.38 4博弈堂A15桌球館605傳奇0.40 7,360.83 3A1

59、6雀友會館692/0.40 8,419.33 3A17網(wǎng)吧322/0.50 4,897.08 3A18桌游店317/0.50 4,821.04 3小計小計193619360.43 0.43 25,498.29 25,498.29 合合 計計660766070.95 0.95 191,512.46 191,512.46 point6：租金定價建議B區(qū)租金定價建議表-1區(qū)域區(qū)域樓層樓層業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積品牌例舉品牌例舉租金原價建議租金原價建議租賃期限租賃期限（F F）（）（）元元/天天月租金（元）月租金（元）年年B棟1購物狂B1-1F 精品購物2407/2.5

60、0 183,032.29 3小計小計240724072.50 2.50 183,032.29 183,032.29 2購物狂B1-2F 精品購物2818/1.50 128,571.25 3小計小計281828181.50 1.50 128,571.25 128,571.25 point6：租金定價建議B區(qū)租金定價建議表-2區(qū)域區(qū)域樓層樓層業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積品牌檔次例舉品牌檔次例舉租金定價建議租金定價建議租賃期限租賃期限（F F）（）（）元元/天天月租金（元）月租金（元）年年B棟3料理師B2西餐牛排395西堤牛排1.30 15,618.96 5B3日式鐵板燒

61、/料理587上井、榮1.20 21,425.50 5B4茶餐廳357洋蔥餐廳、新旺茶餐廳1.30 14,116.38 5B5韓國料理351明洞、權金城1.30 13,879.13 5B6時尚火鍋784澳門豆撈1.00 23,846.67 5B7壽司115爭鮮1.50 5,246.88 3小計小計258925891.20 1.20 94,133.50 94,133.50 B棟4朋來閣B8宴會餐廳2945/0.50 44,788.54 8小計小計294529450.50 0.50 44,788.54 44,788.54 合合 計計10759107591.57 1.57 512,846.29 512

62、,846.29 point6：租金定價建議C區(qū)租金定價建議表-1區(qū)域區(qū)域樓層樓層業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積品牌檔次例舉品牌檔次例舉租金定價建議租金定價建議租賃期限租賃期限（F F）（）（）元元/天天月租金（元）月租金（元）年年C棟1商務范C1茶館230泰和1.80 12,592.50 5C2-1F銀行472工商銀行/C3數(shù)碼彩擴32柯達彩擴3.00 2,920.00 1C4-1F 證券中心368/1.70 19,028.67 5C5-1F美容SPA67薩琳娜2.50 5,094.79 5C6 旅行社37/3.00 3,376.25 1小計小計120612061.1

63、7 1.17 43,012.21 43,012.21 point6：租金定價建議C區(qū)租金定價建議表-2區(qū)域區(qū)域樓層樓層業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積品牌檔次例舉品牌檔次例舉租金定價建議租金定價建議租賃期限租賃期限（F F）（）（）元元/天天月租金（元）月租金（元）年年C棟2商務范C7票務中心58/2.00 3,528.33 1C2-2F銀行703工商銀行/C4-2F 證券中心448/1.50 20,440.00 5C5-2F美容SPA490薩琳娜1.30 19,375.42 5小計小計169916990.84 0.84 43,343.75 43,343.75 3商務范

64、C2-3F銀行2185工商銀行/小計小計21852185/4運動帶C8健身中心2190/0.70 46,628.75 8小計小計219021900.70 0.70 46,628.75 46,628.75 合合 計計728072800.60 0.60 132,984.71 132,984.71 point6：租金定價建議D區(qū)租金定價建議表-1區(qū)域區(qū)域樓層樓層業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積品牌例舉品牌例舉租金原價建議租金原價建議租賃期限租賃期限（F F）（）（）元元/天天月租金（元）月租金（元）年年D棟1享樂派D1西點餅屋17285面包房2.20 11,509.67 3D

65、2酒吧1529沙爹云吞面2.50 116,267.71 8D3冰品甜品82DQ3.50 8,729.58 3D4咖啡302伊諾咖啡、上島2.50 22,964.58 5小計小計208520852.51 2.51 159,471.54 159,471.54 2饕餮控D5川菜670巴蜀傳香1.20 24,455.00 5D6江浙菜702新開元1.20 25,623.00 5D7粵菜671天天漁港1.20 24,491.50 5D8寧波菜館497/1.20 18,140.50 5小計小計254025401.20 1.20 92,710.00 92,710.00 point6：租金定價建議D區(qū)租金定價

66、建議表-2區(qū)域區(qū)域樓層樓層業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積品牌例舉品牌例舉租金原價建議租金原價建議租賃期限租賃期限（F F）（）（）元元/天天月租金（元）月租金（元）年年D棟3樂開懷D9量販式KTV2898炫音0.90 79,332.75 8小計小計289828980.90 0.90 79,332.75 79,332.75 4美食匯D10 時尚餐廳 411大城小愛0.70 8,750.88 5D11 湘菜 548毛家飯店0.70 11,667.83 D12 自助餐714圓苑酒家 0.70 15,202.25 D13 韓式燒烤234韓風0.70 4,982.25 D14

67、泰國料理300香江蕉葉0.70 6,387.50 小計小計220722070.70 0.70 46,990.71 46,990.71 5都食客D15大型海鮮餐廳2638/0.50 40,119.58 8小計小計263826380.50 0.50 40,119.58 40,119.58 合合 計計12368123681.11 1.11 418,624.58 418,624.58 總總 計計37014370141.06 1.06 1,193,647.33 1,193,647.33 point6：租金定價建議樓層樓層業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)編號編號業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位建筑面積建筑面積租金原價建議（名義租金）租金

68、原價建議（名義租金）租賃期限租賃期限（F F）（）（）元元/天天月租金（元）月租金（元）年年B4朋來閣B8宴會餐廳29450.544,788.548C4運動帶C8健身中心21900.746,628.758D4美食匯D10 時尚餐廳 4110.78,750.885D11 湘菜 5480.711,667.83D12 自助餐7140.715,202.25D13 韓式燒烤2340.74,982.25D14 泰國料理3000.76,387.505都食客D15大型海鮮餐廳26380.540,119.588合計合計998099800.59 0.59 178,527.58178,527.58point：持有部

69、分租金持有部分租金 對本項目的商業(yè)規(guī)劃定位，以及建議開發(fā)商采用對部分面積持有出租或售后返租的經(jīng)營方式，其目的是要促進銷售，因為，銷售價格賣的是商業(yè)地產(chǎn)的保值、升值的未來，而招商出租的租金價格，則是當下市場的實際接受價格，因此，開發(fā)商勢必要對出租部分的租金進行貼補，以贏得市場的占有份額，經(jīng)營好本項目的意義在于用最短時間，把地產(chǎn)的價值提升上去。所以，我們建議開發(fā)商對以下各區(qū)域的部分業(yè)態(tài)，進行售后返租的貼補：A區(qū)：婚紗攝影、家居家紡、美容美發(fā)、教育培訓、游藝城 B區(qū)：餐飲類 D區(qū)：酒吧、咖啡、餐飲類、量販式KTVpoint7：未來八年租金預估PART4:項目推盤節(jié)奏”適度從緊的房地產(chǎn)綜合政策“、”較

70、為激烈的競品市場“、”辦公產(chǎn)品戶型偏大“、”商業(yè)物業(yè)3F、4F商業(yè)價值逐層遞減，將面臨一定銷售壓力1234l第一批推盤:（55280平米）（1）酒店式公寓+SOHO辦公+精品酒店：33579平米；（2）商業(yè)：24646平米；1棟1-4F；B棟1-3F；2棟1-3F，計19511平米；2棟4F2190平米；l第二批推盤:(14912平米)（1）商業(yè) 3棟 4棟 注：持有或帶租約出售的9980平米商業(yè)，暫不計在此測算范圍內(nèi)。持有或帶租約出售招商經(jīng)營，利于樹立整體商業(yè)形象及商街品質，更好的促進第一批推盤商業(yè)銷售。商業(yè)部分 （2703427034平米）1-3#面積單價 總價銷售比例 總銷金額 1F2F

71、156114000062444000065%405886000 3F94872000018974000050%94870000 4F1936130002516800050%12584000 合計27034839,348,000513,340,000513,340,000 酒店式公寓部分 （2889128891平米平米）1-3#面積 單價 總價銷售比例 總銷金額1#9193105009652650060%579159002#4688105004922400060%295344003#150101250018762500060%112575000 合計28891333,375,500200,025

72、,300合計1合計2根據(jù)甲方年度回款根據(jù)甲方年度回款8.38.3億元的指標要求，則需完成以上貨量平均億元的指標要求，則需完成以上貨量平均72%72%去化率。去化率。PART5:項目推廣策略PART5:項目推廣策略消費者Touch Point總結；Question/推廣的核心問題在高指標，短時間，競爭嚴峻的現(xiàn)實面前 我們該制定怎樣的推廣策略？Answer/區(qū)域聯(lián)動式傳播，渠道個性化選擇 策略一：區(qū)域聯(lián)動式傳播 立體推廣 實現(xiàn)功能：通過重點區(qū)域聯(lián)動達成蓄水的高速度、高質量要求；策略二：ATLBTL互動傳播 PR擴勢 TL：線上媒體傳播 實現(xiàn)功能：利用開發(fā)商固有資源及知名度，快速占位市場形象，提升項

73、目知名度；實現(xiàn)功能：通過系列PRSP，以促進銷售為目標，達成外圍區(qū)域的快速蓄客；ATL 線上傳播平臺：（1）舟山當?shù)兀褐凵酵韴?、舟山電視報、短信、舟山電臺、戶外大牌、區(qū)域路旗、車身、搜房網(wǎng)軟文；（2）長三角區(qū)域：搜房網(wǎng)長三角覆蓋、上海短信平臺（投資客數(shù)據(jù)庫）、溫州晚報、溫州、臺州、寧波等重點城 市核心地段短期戶外廣告；BTL 線下傳播平臺：以“長三角區(qū)域（上海、杭州、寧波、溫州、臺州）PR巡展”、“舟山本區(qū)域路演（歐尚超市、定 海路演）”、“大客戶產(chǎn)品推介會”等活動；本案消費者重點渠道（Touch Point）的總結 三盛 海景時代廣場AS SPADWEBPR/EVENT區(qū)域巡展 公關活動 報

74、紙專刊 事件營銷 搜房網(wǎng)絡 聯(lián)動 報紙廣告 戶外廣告 短信廣告 現(xiàn)場包裝 宣傳資料視覺規(guī)劃 銷售模式蓄水期強銷期線上物料準備及戶外 廣告鋪墊期樓書等銷售道具完成 舟山戶外廣告售樓處現(xiàn)場戶外 廣告第一輪短信電臺預告8月 9月 10月 11月 12月 1月 ATLBTL PR:舟山房展會 第一階段廣告預熱期短信電臺舟山日報溫州日報寧波 晚報搜房網(wǎng)區(qū)域聯(lián) 動長三角重點城市戶 外3個月（9-12月）；PR:區(qū)域巡展；PR:區(qū)域巡展；產(chǎn)品推介會；第二階段廣告深入期短信電臺舟山日報溫州日報寧波 晚報搜房網(wǎng)互外聯(lián) 動長三角重點城市戶 外大牌等；第三階段廣告強攻期短信電臺舟山日報溫州日報寧波 晚報 長三角重點城 市戶外大牌搜房網(wǎng)互 外聯(lián) 動舟山區(qū)域路旗 等（11月20-12月28）；第四階段廣告配合期短信電臺舟山日報溫州日報寧波 晚報 搜房網(wǎng)互 外聯(lián) 動長三角重點城 市戶外大牌舟山區(qū)域 路旗等；PR:開盤慶典 PR:老客戶答謝酒會 n 項目階段總銷預估 11億 推廣費用預算25%25%20%5%10%5%10%推廣比例分配THANKS！HAI JING PLAZA Commercial complex strategic planning report 弘策 中國 二零壹壹年九月二十五日