1、商 住 發(fā) 展 綜 合 定 位、營 銷 推 廣 思 路 提 報策劃思路策劃思路對于織里這個邊緣化鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)消費市場對于天瑞廣場這個突出廣場形象的商業(yè)綜合體對于湖城這個舉步唯艱的住宅銷售市場我們的策劃思路是：我們的策劃思路是：以透視區(qū)域發(fā)展前景的眼光和關(guān)注居民衣、食、住、行和吃、喝、玩、樂的態(tài)度，契合項目規(guī)劃和產(chǎn)品特點，有效地進行資源整合，進行合理的功能分區(qū)和業(yè)態(tài)組合，以新型商業(yè)和消費模式牽引市場，借商業(yè)良性運營的契機，帶動住宅去化，從而達到招售并舉和產(chǎn)品形象升級的目的。策 劃 總 綱經(jīng)濟環(huán)境分析和組織、消費結(jié)構(gòu)研究 業(yè)態(tài)分布、品牌、經(jīng)營狀況、租金分析織里鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特點及行業(yè)現(xiàn)狀分析消費者消費行為

2、專項調(diào)查分析 鎮(zhèn)區(qū)功能分析和商貿(mào)遠景發(fā)展研究織里集中商業(yè)發(fā)展機會梳理項目商業(yè)市場整體形象定位功能定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃思路功能分區(qū)、業(yè)態(tài)組合建議交通組織規(guī)劃建議公共配套設(shè)置建議住宅產(chǎn)品調(diào)整建議項目解析商業(yè)建筑設(shè)計建議經(jīng)營檔次和品牌導(dǎo)入建議景觀燈光設(shè)置建議住宅營銷推廣思路商業(yè)品牌推廣、招商、銷售思路織里鎮(zhèn)織里鎮(zhèn)綜合實力在全國千強鄉(xiāng)鎮(zhèn)中位列89位，省百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)中位列前20位。n中國童裝名鎮(zhèn)據(jù)最新官方統(tǒng)計，今天的織里有12200多家與童裝有關(guān)的企業(yè)，其中童裝制造企業(yè)7647家，童裝配套企業(yè)4553家，童裝規(guī)模企業(yè)47家。銷售收入已突破180億元，號稱浙江全省最具特色和活力的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)群。約占國內(nèi)市場的30%，擁

3、有中國童裝商標(biāo)（織里）重點培育基地、童裝檢測中心、設(shè)計中心、信息中心、童裝博物館等公共服務(wù)平臺，童裝生產(chǎn)、加工、市場、銷售產(chǎn)業(yè)鏈完整。n中國品牌羊絨服裝名鎮(zhèn)羊毛羊絨產(chǎn)業(yè)迅速成長發(fā)展，成為羊絨服裝品牌的聚集中心，擁有珍貝、米皇、帕羅、金麗衫等眾多國家知名羊絨品牌，裝備能力較強，技術(shù)創(chuàng)新領(lǐng)先，銷售覆蓋全國，并延伸到美國、歐洲、日本及東南亞等國家。n浙江省市場重鎮(zhèn)已形成了以童裝和棉坯布兩大市場為主體，床上用品、家居用品、服裝輔料、小五金、聯(lián)托運等市場相配套的較為健全的市場體系。織里鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特點及行業(yè)現(xiàn)狀織里鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特點及行業(yè)現(xiàn)狀n織里鎮(zhèn)童裝業(yè)發(fā)展概況圖示年份年份童裝類企業(yè)數(shù)量童裝類企業(yè)數(shù)量童裝產(chǎn)量童裝產(chǎn)

4、量銷售額銷售額國內(nèi)市場占有率國內(nèi)市場占有率1998-0.6億件12.56-2001-1.230-200357001.1億件32.6-2004-2.23億件5122%2005-2.7億件62.325%20074980-20088000-75億25%2009-42億件130億-201012000多家4.5億件150億30%特別是近5年來，國內(nèi)經(jīng)濟的快速發(fā)展也帶動了織里童裝及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的繁榮，2008年全球應(yīng)用金融危機、政府一系列的擴大內(nèi)需戰(zhàn)略和投資性拉動更是為織里童裝業(yè)帶來了前所未有的機遇，中低端定位的織里童裝迎合了國內(nèi)市場的需求，國內(nèi)市場占有率大幅度提高。分析：分析：n建成區(qū)面積狹小，人口、物業(yè)老

5、化、生產(chǎn)模式單一加劇了惡性競爭鎮(zhèn)區(qū)常住人口超過30萬，遠超一般規(guī)模的縣城。中國新聞周刊報導(dǎo)，織里鎮(zhèn)的童裝市場早在10年前已趨于飽和。這意味著織里童裝市場的內(nèi)生矛盾醞釀已久：人口超出小鎮(zhèn)負荷，治安令人擔(dān)憂；工資上漲，卻年年缺工；勞資糾紛不斷；市場競爭激烈，惡性競爭加劇。n安徽是織里童裝企業(yè)勞務(wù)輸入的重要區(qū)域織里的20萬打工者中，約有八成是安徽人，安徽人中，又有一小半來自安慶。織里鎮(zhèn)童裝行業(yè)特點織里鎮(zhèn)童裝行業(yè)特點n“夫妻隊”撐起的童裝市場在織里鎮(zhèn)，擁有五六間門面的童裝廠已經(jīng)算大廠，兩三間門面的童裝廠比比皆是。家庭作坊式的童裝廠注定不可能有很大規(guī)模，一般規(guī)模的童裝廠，通常三五天就要完成一批貨，幾千套

6、。然而作坊式的童裝廠不可能在三五天完成一批貨。于是，另一種專門制衣的作坊出現(xiàn)了，不打樣，不裁剪，只管從鎮(zhèn)上的童衣廠拿來成捆裁好的布料，加工成衣后交回，計件賺取加工費。這樣的童衣作坊，在織里被形象地稱為“夫妻隊”，最小的，只有一對夫妻。但更多的是由親朋好友幾對夫妻組成的小公社，小孩、父母同來，夫妻家人朝夕相處，自由掌控上下班時間，同時還能照看小孩和父母。織里鎮(zhèn)童裝行業(yè)特點織里鎮(zhèn)童裝行業(yè)特點織里鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)及行業(yè)現(xiàn)狀分析：織里鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)及行業(yè)現(xiàn)狀分析：n織里鎮(zhèn)是湖州市民營經(jīng)濟最具活力、市場化程度最為發(fā)達、經(jīng)濟增長最為快速的工業(yè)重鎮(zhèn)，但經(jīng)濟的持續(xù)性增長和過飽合、行業(yè)單一的特性日漸突出；n產(chǎn)業(yè)集群化是織里童裝生

7、產(chǎn)行業(yè)的特點，勞動力高度密集的產(chǎn)業(yè)形態(tài)與鎮(zhèn)建成區(qū)面積狹窄、物業(yè)老化、生產(chǎn)模式單一形成了尖銳的矛盾，而解決這一尖銳矛盾在不打破鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)有格局前提下可能性很小；n童裝加工行業(yè)準(zhǔn)入門坎低形成的“夫妻隊”式家庭作坊占據(jù)了童裝加工企業(yè)數(shù)量主流，加劇了內(nèi)部競爭，特別是小型企業(yè)與規(guī)模企業(yè)的品牌、勞動力資源、成本等競爭，而且有不斷惡化的趨勢。n為解決正規(guī)企業(yè)招工難、不停加薪的怪圈，政府在之后的調(diào)控過程中將持續(xù)性地利用行政干預(yù)、稅收杠桿壓縮童裝加工作坊數(shù)量，將有大批的“夫妻隊”被淘汰出局，鎮(zhèn)區(qū)人口結(jié)構(gòu)也會作相應(yīng)的調(diào)整。織里行業(yè)和鎮(zhèn)區(qū)未來發(fā)展思路織里行業(yè)和鎮(zhèn)區(qū)未來發(fā)展思路 為了織里的童裝產(chǎn)業(yè)能繼續(xù)保持強勁的發(fā)展勢頭

8、、提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和核心競爭力，必須在市場定位、政府職能轉(zhuǎn)變、品牌意識樹立等方面加以重視，進一步采取有效措施。思路：1.深化城鎮(zhèn)改革，外擴+功能調(diào)整（強化片區(qū)功能）2.加大產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，利用行政干預(yù)、稅收杠桿手段實現(xiàn)勞動力、人才聚集，強化產(chǎn)品質(zhì)量和品牌傳播，以較高的產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平提升市場競爭力。經(jīng)濟環(huán)境分析和企業(yè)組織、消費結(jié)構(gòu)研究經(jīng)濟環(huán)境分析和企業(yè)組織、消費結(jié)構(gòu)研究 n織里鎮(zhèn)國民經(jīng)濟主要指標(biāo)分析 年份年份工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（億元）工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（億元）GDP（億元）（億元）財政收入（億元）財政收入（億元）值值增長率增長率值值增長率增長率200199211.52002117.518.7%2519%

9、2.22003143.322%26.56%2004182.6327.4%31.8820.3%200521718.8%2008380646.8200941910.3%71.611.9%201050721%9228.5%分析：分析：織里近10年來工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值保持穩(wěn)步快速增長，基本保持在18%以上的增長速度，說明工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值產(chǎn)能大幅度提高，特別是區(qū)域工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展迅速，工業(yè)規(guī)模擴 在區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展及區(qū)域工業(yè)等快速發(fā)展的帶動下，區(qū)域經(jīng)濟充滿活力，地區(qū)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)出翻倍的增長，按照區(qū)域戶籍人口10萬人計算，2010年地方人均GDP達到14000美元以上，區(qū)域經(jīng)濟富饒，地方經(jīng)濟實力雄厚。2010年農(nóng)村居民

10、人均可支配收入16080元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入預(yù)計達到30000元左右，位列長三角各城市前列，區(qū)域發(fā)達的私營經(jīng)濟塑造了藏富于民的經(jīng)濟特點，孕育著強大的消費力。織里鎮(zhèn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和階層屬性研究織里鎮(zhèn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和階層屬性研究小型童裝企業(yè)小型童裝企業(yè)門店式童裝企業(yè)門店式童裝企業(yè)規(guī)模童裝企業(yè)規(guī)模童裝企業(yè)托運包裝打樣日常管理營銷展示配飾縫制銷售童裝生產(chǎn)包裝配飾裁剪縫制童裝生產(chǎn)物流綜合管理產(chǎn)品研發(fā)行政營銷日常管理 安保展示打樣設(shè)計配貨 運輸銷售包裝配飾裁剪縫制童裝生產(chǎn)約占企業(yè)總數(shù)約占企業(yè)總數(shù)86%86%約占企業(yè)總數(shù)的約占企業(yè)總數(shù)的0 0。2%2%約占企業(yè)總數(shù)的約占企業(yè)總數(shù)的1313。8%8%擁有極少

11、數(shù)富豪階層的企業(yè)業(yè)主及家屬；部份管理階層多為業(yè)主親屬或從業(yè)較長的技術(shù)骨干，收入水平較高，為普通員工收入的58倍中產(chǎn)階層；大量是生產(chǎn)一線的外來務(wù)工人員，收入水較低，略高市域平均水平，但屬經(jīng)濟型消費人群企業(yè)業(yè)主直接從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，雖具有相對穩(wěn)定的廠房、設(shè)備、員工資源，但屬成長型企業(yè)，屬富貴型財富階層；有相對數(shù)量的企業(yè)員工，同規(guī)模企業(yè)屬性，收入略高，工作強度大，仍屬經(jīng)濟型消費人群以家庭和家庭組合的公社式進行生產(chǎn)，外招少量員工，屬起步期企業(yè)，企業(yè)參股人收入較高，屬富裕型階層；外招員工屬經(jīng)濟型消費人群。織里經(jīng)濟的快速增長，居民收入的大幅提高促成了織里人高調(diào)張揚的消費個性，據(jù)相關(guān)資料顯示，織里人殷實的經(jīng)

12、濟實力導(dǎo)致消費主要流向兩個方面：+擴大經(jīng)營規(guī)模擴大經(jīng)營規(guī)模 提高生活品質(zhì)提高生活品質(zhì)根植在家庭、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)規(guī)模基礎(chǔ)上的消費模式：經(jīng)營性消費和經(jīng)營性消費和生活、娛樂性消費生活、娛樂性消費織里鎮(zhèn)綜合消費走向：織里鎮(zhèn)綜合消費走向：據(jù)相關(guān)統(tǒng)計顯示：據(jù)相關(guān)統(tǒng)計顯示：n 近10年來至少有40%以上的織里居民在湖州市區(qū)購房，另外，中高檔轎車消費及其他輻射湖州、杭州、上海的高端消費也成為織里人業(yè)余消費的主要類型和選擇；n 織里鎮(zhèn)區(qū)消費則主要偏向于企業(yè)或家庭作坊擴大再生產(chǎn)提高企業(yè)形象經(jīng)營水平需要消費，體現(xiàn)在新購置擴大或租賃擴大生產(chǎn)廠房或營業(yè)門店。生產(chǎn)性消費（生產(chǎn)場所或銷售門面）嚴(yán)重不足；中高檔生活消費（居住

13、性不動產(chǎn)、奢侈性耐用消費品、中高檔生活用品、名貴物品、高檔娛樂）外流。分析：分析：織里鎮(zhèn)擁有眾多中小規(guī)模童裝企業(yè)，且單一行業(yè)集中性的地域特征，使富庶階層集中性與鎮(zhèn)區(qū)生產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營性面積不足、業(yè)態(tài)不全、檔次低下等產(chǎn)生了突出的矛盾，具體表現(xiàn)在：織里鎮(zhèn)區(qū)居民階層和消費屬性織里鎮(zhèn)區(qū)居民階層和消費屬性人口占比人口占比細分階層消費屬性細分階層消費屬性消費場所及變化消費場所及變化財富屬性財富屬性富貴階層富裕階層中產(chǎn)階層經(jīng)濟階層富豪階層約占2.25%約占15.74%約占28.56%約占53.04%約占0.41%屬于居家生活、消費、工作多邊性的人群，有中心消費觀念，時常擇近選擇，講求消費尊貴，同時兼顧性價比，在

14、織里僅為商務(wù)性餐飲和少量的娛樂消費。鎮(zhèn)區(qū)大多企業(yè)主和在織里經(jīng)營多年的外地生意人，大部份生活消費都在織里，品牌、檔次觀念促使中高檔消費外流至中心城區(qū)，對消費氛圍很為關(guān)注。跟風(fēng)、潮人派消費人群，對消費氛圍和品牌人氣極為關(guān)注，是體驗式一站式消費場所、商業(yè)步行街的常客，織里因沒有提供此類場所，致使消費外流。簡單的生活滿足由于收入的增加逐步向提高生活質(zhì)量過渡，綜合賣場、二三類品牌折扣店也成其消費的主要場所，也有流行性餐飲和大眾娛樂消費需求。很少出現(xiàn)在大眾視線下的隱藏階層，完全奢侈型的消費，出入與身份適配的中心城市繁華場所、追求奢華、追求被仰慕的目光，一般不會在織里消費場所出現(xiàn)。生活類消費向集中商業(yè)（一站

15、式）、中小型百貨、綜合賣場、中低檔專業(yè)店過渡，飲食消費趨向于連鎖、特色門店。向中心城市或中心城區(qū)高端商業(yè)聚集區(qū)、奢侈品專區(qū)、高端娛樂區(qū)聚集。生活類消費向中心城市或中心城區(qū)名品專區(qū)或品牌專業(yè)店轉(zhuǎn)移，飲食、娛樂消費則向特色、奢侈（高檔會所）聚集。生活類消費向集中商業(yè)（一站式）、大型百貨、品牌專業(yè)店轉(zhuǎn)移，飲食、娛樂消費兼合中高檔場所或連鎖、特色門店。消費區(qū)域走向類同富裕階層，但采購、飲食、娛樂檔次稍有降低。占織里居住人口97.34%織里鎮(zhèn)居民分階層消費屬性深度研究織里鎮(zhèn)居民分階層消費屬性深度研究u 織里雖有較多的富豪和富貴階層，其為都市化、奢侈型消費的隱藏群體，相比其他階層，此階層人數(shù)占比僅為2.6

16、6%，生活、娛樂性消費因無法在織里得到滿足，繼而向投資性消費轉(zhuǎn)移，是商業(yè)性投資的主導(dǎo)力量。u 富裕階層是介于財富兩極的中間階層，在織里是投資和生活、娛樂性消費的兼合人群，在居民收入水平提高、消費檔次逐步升級的背景下，富裕階層具有一定的地域消費理念引導(dǎo)性，但織里因無法提供目的性消費場所，而使理念引導(dǎo)下的消費外流。u 中產(chǎn)階層是織里消費潮流的風(fēng)向標(biāo)，目前只停留在生活消費上，極少有投資性消費，中短程消費是他們的特點，日常性消費在織里，因考慮街區(qū)和商業(yè)物業(yè)形象、品牌、消費檔次等問題、服裝、集會性餐飲、娛樂則選擇在湖州中心城區(qū)。u 經(jīng)濟階層在織里居民中占絕對多數(shù)，大都是來自外地的務(wù)工者或外來企業(yè)主的旁系

17、親屬，收入水平較低和沒有地域親切感等多種因素致使其就近消費，消費場所年齡差異較大，但都渴望能提供短程、便捷、一站式、中低檔消費場所。綜合經(jīng)濟發(fā)展和居民財富結(jié)構(gòu)、消費屬性判定：綜合經(jīng)濟發(fā)展和居民財富結(jié)構(gòu)、消費屬性判定：占織里居住人口97.3497.34%，兼合富裕、中產(chǎn)和平民經(jīng)濟階層代表著織里的消費力量，消費能力明顯比湖州其它區(qū)域強勁。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，階層進階加速，財富等級拉開，消費層次逐步明晰化，在現(xiàn)有商業(yè)配置條件下，更多的是消費外流。為能更好地提供生活服務(wù)配套、改善消費環(huán)境，織里的商業(yè)市場急需一個能融合各種業(yè)態(tài)，滿足不同消費人群、檔次和品牌需求，集購物、餐飲、休閑、娛樂一體的集中商業(yè)體商

18、業(yè)綜合體（中小型）在 織里織里一個建成區(qū)面積僅為18平方公里，鎮(zhèn)區(qū)中心人口卻達到30萬的飽合型、以童裝、羊絨產(chǎn)業(yè)為龍頭的、行業(yè)單一性工貿(mào)重鎮(zhèn)；一個外來人口與本土戶籍人口比例嚴(yán)重倒掛（外來人口達20萬，占65%以上），勞動力集中性輸入型產(chǎn)業(yè)大鎮(zhèn)（多為安徽同一區(qū)域）；一個人均收入水平高出湖州中心城區(qū)居民17.32%，能與杭州和寧波持平的聚金之地；天瑞廣場天瑞廣場一個三線城市遠效鎮(zhèn)區(qū)近8.2萬方的商住一體型項目；一個商業(yè)建筑面積：40993住宅建筑面積：40942的項目；一個商業(yè)部份容積率遠高于住宅部份、綜合容積率僅為2.478的項目（商業(yè)樓層較高）；一個核心商圈輻射微弱、相對獨立的集中商業(yè)小型商業(yè)

19、綜合體天瑞廣場完全對應(yīng)織里市場稀缺的集中商業(yè)特點，但要對項目進行精準(zhǔn)定位，還須認真研究下列問題：整合可融入項目的業(yè)態(tài)、商家和品牌資源，以科學(xué)、可持續(xù)發(fā)展的態(tài)度確保招售成功和商業(yè)的良性經(jīng)營。城鎮(zhèn)功能板塊特征；商業(yè)經(jīng)營面積空缺量；商貿(mào)發(fā)展遠景規(guī)劃和未來商業(yè)供給量；商業(yè)經(jīng)營區(qū)業(yè)態(tài)分布和經(jīng)營狀況；主要商業(yè)路段商鋪形態(tài)和商家、品牌信息；居民消費特性 主要交通、商業(yè)節(jié)點人車流現(xiàn)狀；項目規(guī)劃和設(shè)計數(shù)據(jù) 織里鎮(zhèn)區(qū)功能分析織里鎮(zhèn)區(qū)功能分析和商貿(mào)遠景發(fā)展研究和商貿(mào)遠景發(fā)展研究商業(yè)童裝生產(chǎn)混合區(qū)童裝生產(chǎn)集中區(qū)童裝集中展銷賣場生產(chǎn)原料供銷賣場物流貨運市場商品住宅區(qū)農(nóng)民新村公建配套（水廠）教育配套集中綠化帶政府行政辦公

20、區(qū)本案地塊商業(yè)集中區(qū)強勢向西發(fā)展的特點強勢向西發(fā)展的特點本案本案318國道國道商業(yè)中心區(qū)商業(yè)中心區(qū)湖織公路湖織公路織里路珍貝路富民路吳興大道吳興大道鎮(zhèn)區(qū)功能分布特征：鎮(zhèn)區(qū)功能分布特征：功能分布明顯呈現(xiàn)出受行業(yè)發(fā)展影響，前期自發(fā)性、后期引導(dǎo)性的發(fā)展格局，以道路劃分功能區(qū)界限的特點明顯；建成區(qū)東西方向狹窄、南北方向縱深，童裝行業(yè)占據(jù)建成區(qū)的大部份，配有少體量商業(yè)、文化和零星居住、生活配套；受湖州城區(qū)商貿(mào)綜合發(fā)展遠景規(guī)劃思路的指導(dǎo)，鎮(zhèn)區(qū)界于湖織路和318國道之間，以吳興大道為為東西向中軸向西強勢發(fā)展，向東發(fā)展力度明顯較弱；以富民路和長安路交叉點為核心的商業(yè)中心區(qū)是在老鎮(zhèn)商業(yè)的基礎(chǔ)上發(fā)展起的，由北向南

21、徑向發(fā)展，跨過吳興大道之后，繁榮節(jié)湊明顯減弱；作為人流、車流主要通道的織里路也蒙生了商業(yè)，主要是由北向南分散分布便利型服務(wù)商業(yè)；在商業(yè)區(qū)外圍塊狀環(huán)繞著商業(yè)、童裝生產(chǎn)混合區(qū)，主要由小型童裝企業(yè)和代加工門店組成，零星兼有生活服務(wù)性商業(yè)店面；隨著童裝行業(yè)的發(fā)展，在商業(yè)、加工混合區(qū)向東、向南方向，呈L型建成了童裝生產(chǎn)集中區(qū)；以318國道為脈絡(luò)，借助汽車站人流集中優(yōu)勢在南部建成了具有一定規(guī)模的童裝專業(yè)展示、交易區(qū)；明顯居于弱勢的東北方向集中了行政辦公、居住、教育、少量商業(yè)等配套。鎮(zhèn)區(qū)功能區(qū)分布特征：鎮(zhèn)區(qū)功能區(qū)分布特征：以生活、服務(wù)配套為主的商業(yè)經(jīng)營區(qū)僅占建成區(qū)面積的7.67%7.67%建成區(qū)上用作商業(yè)經(jīng)

22、營的建筑面積約為18km20.0767(占比)0.6(建筑覆蓋率)0.25(商業(yè)比率)1.2(商業(yè)樓容積率)100010002 2=207090商業(yè)經(jīng)營覆蓋區(qū)商業(yè)經(jīng)營覆蓋區(qū)商業(yè)經(jīng)營覆蓋區(qū)圖示商業(yè)經(jīng)營覆蓋區(qū)圖示織里鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)相比其它功能區(qū)的分布特征分析：織里鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)相比其它功能區(qū)的分布特征分析：以童裝生產(chǎn)、交易、貨運、材料供應(yīng)等為主的功能區(qū)以92.3392.33%的比例占據(jù)了織里鎮(zhèn)建成區(qū)絕大部份范圍，而實際的以生活、服務(wù)配套為主的商業(yè)運營僅占7.67%7.67%，且存在功能區(qū)相對集中的特點；居民生活、服務(wù)配套的商業(yè)運營面積明顯存在存在“量量”的不足的不足，在18平方公里的建成區(qū)上用作商業(yè)經(jīng)營的建筑

23、面積約為207090207090,以織里為一集中性的商貿(mào)中心，動態(tài)人流與當(dāng)?shù)鼐用裣喈?dāng)，按織里鎮(zhèn)區(qū)居住人口30萬計算,人均商業(yè)面積僅為0.69030.6903,遠低于發(fā)展中國家人均1 1和中等發(fā)達國家人均1.51.5的國際慣例標(biāo)準(zhǔn)；結(jié)論：結(jié)論：n 商業(yè)建成區(qū)面積狹小且過度集中，眾多的消費人流致使經(jīng)營環(huán)境惡化；n 用作居民生活服務(wù)的商業(yè)經(jīng)營面積供給量嚴(yán)重不足與雄厚的民間資本和強盛的消費能力形成極大的反差,在織里按消費人口人均1.21.2計算，至少有152910152910商業(yè)經(jīng)營面積的缺口，如按發(fā)達區(qū)域商業(yè)配置人均1.5計算，則有242910242910 商業(yè)經(jīng)營面積的缺口商業(yè)經(jīng)營面積的缺口。南太

24、湖省 商貿(mào)旅游觀光帶一核：中央商務(wù)商貿(mào)中心一核：中央商務(wù)商貿(mào)中心西南特色商貿(mào)中心南太湖旅游 特色商貿(mào)中心東部新區(qū)特色商貿(mào)區(qū)多個商貿(mào)服務(wù)功能區(qū)東部新區(qū) 商貿(mào)旅游觀光帶織里特色商貿(mào)中心南潯古鎮(zhèn) 商貿(mào)旅游觀光帶南潯特色商貿(mào)中心湖州市中心城區(qū)商貿(mào)發(fā)展規(guī)劃“一核、五中心、三帶、多區(qū)（功能區(qū)）一核、五中心、三帶、多區(qū)（功能區(qū)）”的商貿(mào)遠景發(fā)展思路織里特色商貿(mào)中心遠景發(fā)展思路織里特色商貿(mào)中心遠景發(fā)展思路 n 織里特色商貿(mào)中心位于湖州市織里鎮(zhèn)，范圍東至大港路，西至棟梁路，南至318國道，北至湖織公路，遠期可向東西雙向進行拓展。n 其功能定位為“以童裝產(chǎn)業(yè)集群為依托，集批發(fā)零售為一體的體驗式專業(yè)特色商貿(mào)中心”。

25、n 織里特色商貿(mào)中心將以織里中國童裝城為核心重點打造以童裝為主，涵蓋其它兒童用品的專業(yè)市場商貿(mào)發(fā)展特色。n 此外，以滿足織里工貿(mào)區(qū)內(nèi)居民的商貿(mào)服務(wù)需求也是該特色商貿(mào)中心需要承擔(dān)的重要職能。從織里商貿(mào)遠景發(fā)展定位為“以童裝產(chǎn)業(yè)集群為依托，集批發(fā)零售為一體的體驗式專業(yè)特色商貿(mào)中心”，可以看出織里的商貿(mào)業(yè)確定了以童裝行業(yè)特征為先機，滿足織里居民的商貿(mào)服務(wù)需求為輔的發(fā)展思路；后期的土地放量具有明顯的童裝行業(yè)特征，而生活服務(wù)類商貿(mào)供地較少，有少量整體商業(yè)用土出讓，但大多還是以商住適配的方式呈現(xiàn)。未來商業(yè)供土趨勢分析：未來商業(yè)供土趨勢分析：織里大型綜合商業(yè)發(fā)展方向判斷織里大型綜合商業(yè)發(fā)展方向判斷n織里近幾

26、年產(chǎn)業(yè)的繁榮帶動區(qū)域人口增長迅速，目前鎮(zhèn)區(qū)常住人口30萬左右，且區(qū)域私營經(jīng)濟發(fā)達，孕育強大的消費力，而區(qū)域內(nèi)商業(yè)仍基本停留在街鋪消費階段，按照城市規(guī)模及商業(yè)規(guī)律考量，區(qū)域內(nèi)能有效形成商業(yè)磁區(qū)域內(nèi)能有效形成商業(yè)磁場的大型城市綜合體存在良好開發(fā)機會場的大型城市綜合體存在良好開發(fā)機會。n可以提供較好購物環(huán)境及購物消費感受的中高檔大型購物消費場所存在機中高檔大型購物消費場所存在機會，如時尚休閑街、大型超市賣場會，如時尚休閑街、大型超市賣場。n但向西發(fā)展的趨勢明顯，無特異政策支撐前提下，在行政、教育和高檔住在行政、教育和高檔住宅聚集的織東區(qū)域尚不可能有超越本案商業(yè)體量的商業(yè)綜合體。宅聚集的織東區(qū)域尚不可

27、能有超越本案商業(yè)體量的商業(yè)綜合體。織里未來商業(yè)經(jīng)營面積供給量分析：織里未來商業(yè)經(jīng)營面積供給量分析：本案本案跟隨遠景發(fā)展規(guī)劃跟隨遠景發(fā)展規(guī)劃向西發(fā)展趨勢明顯向西發(fā)展趨勢明顯未來商業(yè)供給量約20.320.3萬萬，稍少于織里商業(yè)經(jīng)營面積的空缺量，向西發(fā)展迎合織里商貿(mào)遠景發(fā)展規(guī)劃思路，但新開商業(yè)項目遠離商業(yè)中心區(qū)新開商業(yè)項目遠離商業(yè)中心區(qū)，只能分流項目消費資源，而對項目區(qū)占位沒有質(zhì)的影響，同業(yè)差異、異業(yè)互補仍是項目發(fā)展的利好優(yōu)勢。次級商業(yè)街商業(yè)交通樞紐節(jié)點商業(yè)過度商業(yè)街商業(yè)社區(qū)商業(yè)未來商業(yè)供給項目核心商業(yè)街商業(yè)綜合配套服務(wù)商業(yè)織里國際商業(yè)城80000大型綜合商業(yè)中央府邸56000商業(yè)及酒店紅門館約60

28、000大型沿街商業(yè)及酒店ZD28號地塊7000商業(yè)體次級商圈邊緣商圈核心商圈織里鎮(zhèn)區(qū)商鋪、業(yè)態(tài)分布圖示次級商業(yè)街商業(yè)交通節(jié)點商業(yè)過度商業(yè)街商業(yè)社區(qū)商業(yè)綜合配套服務(wù)商業(yè)人車混合交通干線主要人行交通要道車流交通節(jié)點人流交通節(jié)點核心商業(yè)街商業(yè)城鎮(zhèn)車行交通干線本案本案以服裝、家紡零售的專業(yè)、專賣店為主，兼有生活服務(wù)類的小型綜超、折扣店、食雜店、專業(yè)服務(wù)店等，含有少量的國際連鎖餐飲店、休閑餐飲店、黃金珠寶類的專業(yè)店及金融配套設(shè)施。以居民生活服務(wù)配套為主主，函蓋主副食品綜合市場，日雜用品店及少量的服裝、五金器具店。以小型電子信息類專業(yè)店為主，由生活服務(wù)類（電信、美容）專營店和服裝類、生產(chǎn)工具類零售專業(yè)店加

29、以補充，業(yè)態(tài)較為單一。以居民日常生活需求為主導(dǎo)的士多店、便利店、倉儲式小超為主、兼有煙酒類食雜店和小型餐飲、西式面點和中式酒樓，零星分布有辦公文店、精品店和服飾店。相對富民路弱化的街區(qū)商業(yè)以服務(wù)類專營店（美容美發(fā)、果品、鮮花、廣告制作）、專業(yè)店（服裝）食雜店（煙酒店）、餐飲店、便利店、倉儲式小超，兼有部份娛樂、酒店（商務(wù)酒店和快捷酒店）和金融業(yè)態(tài)。位處吳興大道和富民路交匯外，以酒店業(yè)（商務(wù)和快捷酒店）、餐飲、小型綜超、士多店為主，業(yè)態(tài)較為單一。商鋪、業(yè)態(tài)分布和品牌、經(jīng)營狀況及租金走勢分析商鋪、業(yè)態(tài)分布和品牌、經(jīng)營狀況及租金走勢分析鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分類及商家、品牌說明鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分類及商家、品牌說明

30、商業(yè)屬性主要路段業(yè)態(tài)商鋪類型樓層經(jīng)營類別/品牌經(jīng)營狀況核心商業(yè)街商業(yè)富民北路和富民中路段專業(yè)店街鋪1-2層主要以電迅和電信服務(wù)、化妝品、服飾、家紡、黃金珠寶類為主，兼有眼鏡、文化、美容化妝、醫(yī)藥、攝影等，代表商家有話機世界、聯(lián)通手機之家、中國移動、OPPO、蘋果專營店、珀萊雅、藍鴿家紡、老鳳祥銀樓、周大生珠寶、寶島眼鏡、新華書店、太子造型、百姓緣大藥房、簡愛婚紗攝影等。服飾類較差，電迅、黃金珠寶類一般，綁定品牌專營店經(jīng)營良好。專賣店街鋪一層男裝男裝：國內(nèi)二類品牌：七匹狼、勁霸、7牌，國內(nèi)三類品牌：海瀾之家、唐獅、百斯頓等，國外三類品牌有美特斯邦威。女裝：女裝：以杭派、韓派、甌派休閑服飾為主，代

31、表品牌有波斯登、華倫天奴、阿依蓮等，多數(shù)以自主三四類品牌和出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷女裝加盟店或?qū)I店為主。運動品牌：運動品牌：李寧、安踏、貴人鳥、匹克、森馬、喬丹、阿迪達斯、奈克、鴻星爾克、360度等。鞋類皮具：鞋類皮具：國內(nèi)則以達芙妮、康奈、意爾康、奧康、美麗女人、蜘蛛王等品牌為主，國外三、四類品牌有保羅、美國駱駝等品牌男裝專賣較少，競爭壓力小，經(jīng)營良好，女裝、運動系列競爭壓力大，經(jīng)營狀況較好。小型綜超街鋪1-2層?xùn)|方商廈購物中心、大順發(fā)超市、中美購物較好連鎖餐飲店街鋪1-2層肯德基、要德和德福火鍋連鎖良好食雜店街鋪/住宅底商一層AOQI西餅屋、花家食品、正新食品、江大姐面莊等良好便利店街鋪/住宅底商一層

32、煙酒類、生活日用品一般折扣店市場類商鋪1-2層四季淘寶城、鴻興服裝賣場、聯(lián)華鞋服賣場較差鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分類及商家、品牌說明鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分類及商家、品牌說明商業(yè)屬性主要路段業(yè)態(tài)商鋪類型樓層經(jīng)營類別/品牌經(jīng)營狀況次級商業(yè)街商業(yè)織里路段專業(yè)店街鋪一層主要有數(shù)碼、電腦、電動車，兼有少量雜牌服飾經(jīng)營店各類專業(yè)店經(jīng)營狀況一般。食雜店街鋪/住宅底商一層茶藝、禮品和果品店、面館、中式餐飲店、茶樓，代表商家有寶隆宴會廳、星灣茶藝等商務(wù)型餐飲店經(jīng)營狀況良好，其它門店經(jīng)營一般。便利店街鋪/住宅底商一層煙酒類、生活日用品、禮品店一般酒店/旅業(yè)街鋪和多、高層樓宇組合多層商務(wù)型住宿、餐飲，代表商家有寶隆賓館、商城賓賓等屬中

33、低檔消費，外來采購客群消費較多，經(jīng)營良好。服務(wù)街鋪一層美容美發(fā)、鮮花禮儀、廣告服務(wù)、家政、中介服務(wù)，代表商家有名姿美容美發(fā)、創(chuàng)信數(shù)碼、宇翔廣告等美容美發(fā)有集群優(yōu)勢，經(jīng)營狀況較好娛樂業(yè)街鋪和多、高層樓宇組合1-3層以網(wǎng)吧、洗浴、足療為主，兼有少量KTV、指壓或推拿服務(wù)，代表商家有金諦豪娛樂廣場此類業(yè)態(tài)相對孤立，經(jīng)營狀況一般。鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分類及商家、品牌說明鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分類及商家、品牌說明商業(yè)屬性主要路段業(yè)態(tài)商鋪類型樓層經(jīng)營類別/品牌經(jīng)營狀況過度商業(yè)街商業(yè)富民中路靠近吳興大道北側(cè)專業(yè)店街鋪一層以電迅和電信服務(wù)類為主，兼有部份服裝類專業(yè)店，服裝類專業(yè)店品牌雜亂、檔次較低，代表商家有步步高、諾基亞、時

34、達電迅等一般小型綜超街鋪1-2層代表商家有中港百貨、以生活日用品、主副食品為主，并組合有類百貨類的服裝、鞋類經(jīng)營區(qū)較好食雜店街鋪/住宅底商一層以小型中餐、便利型的快餐、面點餐飲為主、兼有少量休閑食品門店較好服務(wù)街鋪/住宅底商1-2層衛(wèi)生、醫(yī)藥、美容美發(fā)等較好便利店街鋪/住宅底商一層煙酒類、生活日用品一般交通節(jié)點商業(yè)吳興大道介于織里路和富民路之間部份、富民中路在吳興大道南側(cè)路段小型綜超街鋪1-2層以生活日用品、主副食品為主，并組合有類百貨類的服裝、鞋類經(jīng)營區(qū)一般食雜店街鋪/住宅底商一層以便利型的快餐、面點餐飲為主、兼有少量休閑食品門店一般便利店街鋪/住宅底商一層煙酒類、生活日用品一般酒店/旅業(yè)街

35、鋪/多、高層樓宇多層快捷型商務(wù)住宿，少量配有餐飲較好娛樂業(yè)街鋪/多、高層樓宇1-3層主要為網(wǎng)吧、足浴較好鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分類及商家、品牌說明鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分類及商家、品牌說明商業(yè)屬性主要路段業(yè)態(tài)商鋪類型樓層經(jīng)營類別/品牌經(jīng)營狀況社區(qū)商業(yè)吳興大道北側(cè)居住集中區(qū)東西向路段專業(yè)店街鋪一層以經(jīng)營雜牌服裝為主一般食雜店街鋪/住宅底商一層以小型中餐、快餐、面點類為主，少量休閑餐飲店融合其中一般便利店街鋪/住宅底商一層煙酒類、生活日用品一般服務(wù)住宅底商一層為家政、寵物、中介、職招等一般綜合配套服務(wù)商業(yè)織里農(nóng)貿(mào)市場片區(qū)綜合市場市場類商鋪一層以經(jīng)營生鮮主副食品為主、兼有熟食、腌制、干果、炒貨類良好倉儲型綜超市場類商鋪

36、一層以生活日用品、生產(chǎn)工具和小五金類為主較好食雜店附近檔位一層以燒烤類、煎制類食品經(jīng)營為主較好織里鎮(zhèn)主要商業(yè)街區(qū)租金走勢分析圖人車混合交通干線主要人行交通要道城鎮(zhèn)車行交通干線本案本案以電迅類為主的專業(yè)店經(jīng)租金可達3-4元/日小型綜超的租金為2-2.5元/日食雜店的租金約為3元/日而旅業(yè)或網(wǎng)吧等娛樂業(yè)租金水平較低，日租水平僅1.5-2元左右。社區(qū)商業(yè)租金水平較低，日租在0.8-1.3元左右。以專業(yè)店和專賣店為主，可承受的租金水平較高，日租可達5-7元。連鎖餐飲店和小型綜超、便利店租金水平相比較低，僅為3-4元/日，二層租金約為首層的60%；休閑類食雜店租金水平介于以上兩者之間，為4-5元；折扣店

37、多為新開的服飾廣場，位于非主流街區(qū)，經(jīng)營狀況較差，結(jié)合其承擔(dān)的樓層因素，綜合租金水平為2-3元/日專業(yè)店租金在1.8-2元左右食雜店租在2.5-3元旅業(yè)、商業(yè)酒店、網(wǎng)吧日租在1.5-2元左右總體租金水平較低，日租在2-2.3元日左右洗浴、足療、KTV等租金無法考究；商務(wù)酒店、網(wǎng)吧日租金在1.5-2元以服裝為主的專業(yè)店日租在3-4元；食雜店、便利店的日租都在2-2.5元/日的水平服務(wù)性的美容美發(fā)、衛(wèi)生、中介、家政服務(wù)日租在2元左右結(jié)合織里鎮(zhèn)區(qū)業(yè)態(tài)分布、租金、品牌綜合分析結(jié)合織里鎮(zhèn)區(qū)業(yè)態(tài)分布、租金、品牌綜合分析n獨立店鋪的專業(yè)店、專賣店、連鎖餐飲店、以美容護膚、化妝等為主的服務(wù)門店等較高的業(yè)態(tài)明顯

38、集中在富民北路段，而織里北路僅為零星分布，且專業(yè)店和專賣店多以經(jīng)營服裝、鞋類、服裝、鞋類、手機、眼鏡、黃金珠寶手機、眼鏡、黃金珠寶為主（此類商品可承擔(dān)較高的租金成本）；n綜合商業(yè)有若干集中收銀式的生活超市、折扣店出現(xiàn)，但經(jīng)營商品種類不全、品牌不多，且配套粗劣和管理水平低下。在織里目前沒有百貨、大型綜合賣場、購物中心等更高等級的業(yè)態(tài)沒有百貨、大型綜合賣場、購物中心等更高等級的業(yè)態(tài)出現(xiàn)出現(xiàn)（市場需要新型消費模式的多元化商業(yè)載體來引導(dǎo)市場）。n所具有的國內(nèi)二三類品牌、國外三四類品牌集中在富民路介于中華路與康泰路之間，以服飾類專賣店為主，且運動品牌占多數(shù)，休閑類品牌較少運動品牌占多數(shù)，休閑類品牌較少，

39、同時兼有少量電迅品牌專營店（鎮(zhèn)區(qū)繁榮區(qū)域、消費渠道狹窄）。n除少量的休閑快食餐飲、西餅外，絕大多的餐飲店都分布在商業(yè)街東西兩側(cè)街鋪或底商（餐飲業(yè)不支持較高的租金成本），主要以面點、中式快餐為主、規(guī)模較小，無特色風(fēng)味可言，代表商務(wù)餐飲的咖啡酒巴和中式飲食文化的中式酒樓在織里是極大的缺稀（不具備提備消費者多（不具備提備消費者多方飲食需求的選擇空間）方飲食需求的選擇空間）n娛樂業(yè)僅停留在中低層群體的娛樂需求上，前衛(wèi)、潮流性娛樂明顯不足；n旅業(yè)是滿足小規(guī)模采購人群的住宿需求的快捷酒店，消費層次低下，沒有餐飲和娛樂配套，致使部份消費流失。業(yè)態(tài)分布、租金、品牌特征綜合分析判定業(yè)態(tài)分布、租金、品牌特征綜合分

40、析判定n織里當(dāng)前的商業(yè)是迎合快速增長人口的生活需求（中低階層人群），由原來少量便利型商業(yè)快速發(fā)展起來的膨大、超常規(guī)鎮(zhèn)域商業(yè)，主要業(yè)態(tài)由專業(yè)店、專賣店大配比占據(jù)，便利店、食雜店零星兼合，少量連鎖餐飲、小型綜合超市、折扣店融入，符合人口快速聚集型商業(yè)發(fā)展的特點；n織里商業(yè)是依附童裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展而發(fā)展起來的，而又獨成一體的商貿(mào)形式，物業(yè)老化或建筑規(guī)劃、立面設(shè)計落后，多以街鋪或住宅底商形式存在，2-3層使用率極低；n租金是由地段和經(jīng)營業(yè)態(tài)綜合決定的：日租水平由核心商業(yè)節(jié)點沿路徑方向波狀遞減，遇有交通節(jié)點稍有反彈，然后繼續(xù)弱化；在同一區(qū)域，專賣店所承擔(dān)的租金水平最高，專業(yè)店和多個品牌的專營店或加盟店租金水平

41、次之，食雜店和便利店租金水平處于中間水平，連鎖餐飲店租金水平偏下，小型綜超租金最低；織里以居民生活服務(wù)類商業(yè)發(fā)展明顯滯后于以童裝材料供應(yīng)、展示、銷售為主的商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，致使以生活服務(wù)為主的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境惡劣，雖然街區(qū)注入眾多的品牌，但較多的低檔商品充溢市場，致使整街消費檔次低下，造成快速經(jīng)濟增漲帶動下的消費流失，特別是中高端消費流失極為嚴(yán)重，織里商業(yè)已經(jīng)處在悄悄裂變過程：開辟新的綜合商業(yè)、主題商業(yè)街、購物廣場開辟新的綜合商業(yè)、主題商業(yè)街、購物廣場引入全新體驗消費模式，引進和提升品牌價值引入全新體驗消費模式，引進和提升品牌價值消費理念驅(qū)使市場容量需求 消費者消費行為專項調(diào)查分析消費者消費行為專項調(diào)

42、查分析 為具實反映織里居民消費特點及意向，把握市場占位對項目進行準(zhǔn)確的定位，我司采取分區(qū)域攔截人流的方式進行了期望購物場所、目前消費場所的不足、消費習(xí)慣、期望業(yè)態(tài)的特點四項調(diào)查，共發(fā)調(diào)查問卷800份，受訪人數(shù)達573人，取得有效問卷417份，并進行了多項分析。總體來看，織里居民非常希望尋求一個購物中心作為購物場所，延伸來看，也就是一個能滿足多功能的消費需求，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光于一體的多元化消費場所。分析目前織里消費場所的不足，依次可從三大問題入手，其一是無法提供一站式消費、其二是消費場所檔次太低，其三是周邊環(huán)境不佳，這其實直面闡述了目前織里商業(yè)區(qū)消費場所功能不全、品質(zhì)過低和周邊環(huán)境

43、過差等幾大主要問題。從消費習(xí)慣上看，購物后的休閑娛樂是目前織里居民消費生活習(xí)慣的主流，這也是符合一般生活習(xí)慣的，同時這就要求新的集中商業(yè)在業(yè)態(tài)配置上要同時兼顧考慮購物與餐飲、休閑娛樂比例協(xié)調(diào)。在期望的業(yè)態(tài)中，要求“品味高”是首選，其次是“經(jīng)營有特色”，反而是原來一直以為會被首要重視的價格便宜成為最不重要的因素。織里集中商業(yè)發(fā)展機會梳理織里集中商業(yè)發(fā)展機會梳理織里鎮(zhèn)區(qū)常住人口超過30萬，遠超一般規(guī)模的縣城；在區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展的帶動下，區(qū)域經(jīng)濟富饒，地方經(jīng)濟實力雄厚，人均可支配收位列長三角各城市前列，形成了藏富于民的經(jīng)濟特點，孕育著強大的消費力；占織里居住人口97.34%，兼合富裕、中產(chǎn)和平民經(jīng)濟

44、階層代表著織里的消費力量，消費能力明顯比湖州其它區(qū)域強勁，都渴望能提供短程、便捷、一站式購物、娛樂消費場所；居民生活、服務(wù)配套的商業(yè)運營面積明顯存在“量”的不足，人均商業(yè)面積僅為0.6903,遠低于發(fā)展中國家人均1和中等發(fā)達國家人均1.5的國際慣例標(biāo)準(zhǔn)，如按人均1.2計算，至少有152910商業(yè)經(jīng)營面積的缺口；在發(fā)展遠景規(guī)劃中“以滿足織里工貿(mào)區(qū)內(nèi)居民的商貿(mào)服務(wù)需求”已經(jīng)成為政府承擔(dān)的重要職能；織里商業(yè)是依附童裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展而發(fā)展起來的，物業(yè)老化或建筑規(guī)劃、立面設(shè)計落后，多以街鋪或住宅底商形勢存在，2-3層使用率極低，需要新型商業(yè)來補充市場。項目解析項目解析本案本案跟隨遠景發(fā)展規(guī)劃跟隨遠景發(fā)展規(guī)劃向

45、西發(fā)展趨勢明顯向西發(fā)展趨勢明顯次級商業(yè)街商業(yè)交通樞紐節(jié)點商業(yè)過度商業(yè)街商業(yè)社區(qū)商業(yè)核心商業(yè)街商業(yè)綜合配套服務(wù)商業(yè)次級商圈邊緣商圈核心商圈占位屬性分析大港路大港路吳興大道吳興大道劣勢：劣勢：分析：1.處在非主流發(fā)展的鎮(zhèn)東片區(qū)，吳興大道跨過富民路之后沒有將商業(yè)繼續(xù)延伸；2.目前整個片區(qū)處在開發(fā)的初級水平，片區(qū)形象較差，相鄰商業(yè)也沒有經(jīng)營起來，市場培育還需要較長的時間；3.緊鄰本案南側(cè)的東盛國際大酒店對項目的商業(yè)有半面視線摭擋，不利于商業(yè)形象展示。優(yōu)勢：優(yōu)勢：1.處在政教區(qū)域，臨近政府辦公大樓，項目建設(shè)極易到受到關(guān)注，并提供消費客源支持；2.屬織里次級商圈范圍內(nèi)，有多條東西向公路或街道跨過水道與本案

46、近距離相連，交通易達性好，適合大多中短程消費習(xí)性人群需求；三層住宅裙樓商業(yè)。五層獨棟純商業(yè)二層住宅底商。二層步行街區(qū)商業(yè)人行盲區(qū)獨獨B獨獨A此類分割方式因通道不能有效共用，使鋪位、樓層之間成為孤立的商業(yè)體此類分割會出現(xiàn)幾種問題：1、位置不同，分割面積差異較大的問題；2、二層以上使用率低下的問題；3、業(yè)態(tài)單一，不能滿足消費需求的問題。當(dāng)前本案商業(yè)規(guī)劃特點分析當(dāng)前本案商業(yè)規(guī)劃特點分析 由于地塊進深與面寬比大，靠北東北方向二層住宅底商和三層裙樓商業(yè)相對于孤立于步行街商業(yè)和獨棟商業(yè)；和住宅相聯(lián)系的步行街商業(yè)、住宅底商、裙樓商業(yè)在住宅格局不作的情況下難以調(diào)整；兩棟純商業(yè)單體已做內(nèi)部無通道連通方式分割，因

47、通道不能有效共用，使鋪位、樓層之間成為孤立的商業(yè)體，能融入的商業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，不能滿足織里目前大多居民的消費需求，并有可能出現(xiàn)同質(zhì)競爭的狀況，同時影響其它商業(yè)物業(yè)的招商；獨棟商業(yè)A樓融合有超市、酒店、概念餐廳、影院等目的性和體驗性商業(yè)業(yè)態(tài)，看似豐富的購物娛樂組合其實違反了中小型集中商業(yè)業(yè)態(tài)組合法則，存在廳堂，通過不能共用，樓宇視覺形象雜亂的問題；因中心設(shè)置了中央廣場，根據(jù)人體行走習(xí)慣，獨棟商業(yè)B樓西北角出現(xiàn)了人行盲區(qū)。本案功能定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃思路本案功能定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃思路 本案根據(jù)項目體量和打造織首個新型消費模式的集中商業(yè)體，本案應(yīng)具有目的性集中消費功能、情景體驗消費功能、目的性和體驗消費兼合功

48、能；業(yè)態(tài)規(guī)劃一定要適合織里當(dāng)前的消費需求和現(xiàn)有品牌資源、并一定程度在關(guān)注流失消費上，盡可能要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項目開業(yè)后對周邊商業(yè)物業(yè)形成競爭態(tài)勢，銷售力強，以吸引人氣，積聚商氣；但又強調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補，降低整體經(jīng)營成本，提高利潤率，預(yù)防風(fēng)險；業(yè)態(tài)規(guī)劃必須結(jié)合內(nèi)部通道設(shè)置、考慮樓層的綜合利用；業(yè)態(tài)規(guī)劃一定要兼顧與項目相關(guān)的商業(yè)物業(yè)；業(yè)態(tài)規(guī)劃必須考慮采用適合進行產(chǎn)權(quán)分割的辦法，將項目化整為零進行銷售，確保回籠開發(fā)資金；綜合要點，組合獨棟商業(yè)A樓和B樓，以獨立產(chǎn)權(quán)店鋪和內(nèi)置步行街的方式表現(xiàn)，與室外步行街有效鏈接，形成完整的功能體系。兩棟純商業(yè)體規(guī)劃建議兩棟純商業(yè)體規(guī)劃建議建議：拼合兩棟樓宇，以便形成整體優(yōu)勢，可設(shè)置內(nèi)置步行街，形成集目的性和體驗性消費結(jié)合的一站式商業(yè)體。業(yè)態(tài)規(guī)劃建議（集中商業(yè)體一層）業(yè)態(tài)規(guī)劃建議（集中商業(yè)體一層）敞開型百貨敞開型百貨1層層1440內(nèi)中庭內(nèi)中庭洗手間業(yè)態(tài)規(guī)劃建議（集中商業(yè)體二、三層）業(yè)態(tài)規(guī)劃建議（集中商業(yè)體二、三層）超市超市2層層2880洗手間