1、12023-11-231GREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WA

2、LLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALLGREAT WALL謹呈：浙商集團武漢嘉運房地產有限公司謹呈：浙商集團武漢嘉

3、運房地產有限公司為您想到為您做到20100503宏觀政策分析宏觀政策分析1 1武漢寫字樓市場分析武漢寫字樓市場分析2 2項目本體認識項目本體認識3 3項目定位項目定位4 4營銷推廣策略營銷推廣策略5 53目 錄 宏觀政策分析宏觀政策分析1 1目 錄455宏觀政策宏觀政策p2 2月國土部擬專項整治開發商月國土部擬專項整治開發商 三提囤地炒地問題三提囤地炒地問題 在中央從稅收、利率等多方面加大對樓市調控之際，房地產用地監管也成為國土資源部的一大工作重點。在近期短短不足1個月的時間里，國土資源部在三次不同的會議上提及開發商囤地炒地問題。按照最新的工作安排，國土部將在今年為此展開專項整治。而地方上也開

4、始響應中央，對久拖不決的閑置土地“動刀”。p投資性房地產評估指導意見投資性房地產評估指導意見(試行試行)7)7月起施行月起施行 1月20日，財政部發布投資性房地產評估指導意見(試行)(以下簡稱“意見”)，對投資性房地產的評估對象和評估方法進行明確，意見還要求對評估過程進行披露。新規將于今年7月1日起施行。目前的房地產評估市場比較混亂，高估土地和物業價值的現象屢見不鮮，意見的出臺將可能產生較好的抑制作用。”出臺新規主要是為了擠壓市場泡沫。此舉將對上市房企的投資性房地產資產估值產生較大影響，但對于近期熱議的物業稅開征影響不大。66宏觀政策宏觀政策p政協委員：商用地產可先征物業稅政協委員：商用地產可

5、先征物業稅 “商用房開征物業稅的條件已經很接近了。”北京市政協委員、中央財經大學稅務學院副院長劉桓昨天表示，政府征收物業稅可以分步實施，首先從商用地產開始。對于今年的房地產行業而言，物業稅是一個焦點問題。昨天，中央財經大學稅務學院副院長劉桓表示，目前雖然距物業稅全面開征還有一定距離，但是物業稅是可以分步實施的，可能率先從商業地產開始征收物業稅。p20102010年年3 3月政協委員提案月政協委員提案:商住倒掛商住倒掛 商業地產需政策傾斜商業地產需政策傾斜 “商住倒掛，商業地產需政策傾斜”提案：關于適時放寬商業地產過嚴限制的建議摘要：建議央行調整（銀發2003121號）有關規定，將個人購置商業用

6、房申請貸款的抵借比不得超過60%調整為70%，貸款期限最長不得超過10年調整為20年；放款條件由所購商業用房為竣工驗收的房屋改為主體結構已封頂。77宏觀政策宏觀政策4 4月月 京滬渝深四地可能試點征收房產稅京滬渝深四地可能試點征收房產稅 房產稅如果對個人征收意味持有環節的成本增加，影響投資性購房對未來的投資預期收益率。業內人士認為，對第一套房產征收房產稅的可能性不大，主要可能是針對擁有豪宅或多套房以上的居民征收。比如，達到一定面積，價格達到均價一定倍數的房產;另外，房產稅可能先在部分城市率先恢復征收，尤其是目前房價上漲過快的城市。p1414日，日，“新四條新四條”出臺出臺 國務院總理溫家寶14

7、日主持召開國務院常務會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。會議確定了抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設、加強市場監管等四方面政策，要求二套房貸首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。p1717日，房價過高地區暫停三套房貸日，房價過高地區暫停三套房貸 4月17日，國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知要求，要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，房價過高地區可暫停發放購買第三套及以上住房貸款。對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。88宏觀政策宏觀政策p1717日，暫停炒地房企上市和融資日，

8、暫停炒地房企上市和融資 加強對房地產開發企業購地和融資的監管。通知要求，商業銀行要加強對房地產企業開發貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。p4 4月月2121日保監會日保監會:保險資金禁投房地產保險資金禁投房地產 保監會主席吳定富在會議上強調了保險資金運用的“三不”原則，即不允許投資住宅類物業也就是居民住房、不允許直接投資商業房地產、不允許參與房地產開發。明確要求在保險資金投資不動產辦法出臺前，未經批準，保險公司不得開展相關投資業務。對違規問題將依法追究相關公司和責任人的責任。99 土

9、地政策收緊，開發商實力將決定開發商的發展。開發商實力將決定開發商的發展。國家對于房地產一些列政策的出臺，劍指投資、投機性住房需求，對于投資性投資性的商業地產未出臺任何政策進行抑制。的商業地產未出臺任何政策進行抑制。二套房貸等同于商業地產項目首付，三套及以上住宅將取消貸款。商業性地產商業性地產投資價值更加明顯。投資價值更加明顯。樓市調控政策令住宅市場開始走軟，投資者正將投資熱情轉移至寫字樓及商鋪投資者正將投資熱情轉移至寫字樓及商鋪市場。市場。宏觀政策宏觀政策結論結論 武漢寫字樓市場分析武漢寫字樓市場分析2 2目 錄101111武漢是一個擁有數百年的歷史和800萬人口的大城市，數度被評為“21世紀

10、最具發展潛力城市”之一。武漢地位及發展武漢地位及發展武漢，被不少經濟學家譽為“中國經濟地理的中心”。揚區位之長，我市瞄準一系列“中心”目標：區域金融中心、全國物流中心樞紐城市、中部醫療服務中心武漢市新經濟的高速發展將帶動武漢經濟的再次騰飛，同時也為商務寫字樓帶來了巨大的發展空間。一定數量的具有區域性或者全國性功能的金融機構聚集，被視為金融中心的最主要標志。眼下，已有16家全國性金融機構在漢設立后臺服務中心，服務覆蓋國內數省，使武漢成為與北京、上海錯位發展的特色金融中心。1212市場啟動期市場啟動期市場成熟期市場成熟期1995年2001年2001年2005年高速發展期高速發展期2005年至今市場

11、啟動期（市場啟動期（1995199520012001）：）：以漢口地區世貿廣場、泰合廣場為代表，強調地段的優越性以及以漢口地區世貿廣場、泰合廣場為代表，強調地段的優越性以及對于入駐企業的身份象征，市場呈兩極分布，商住樓與高檔寫字樓并存。對于入駐企業的身份象征，市場呈兩極分布，商住樓與高檔寫字樓并存。市場成熟期（市場成熟期（2001200120052005）：）：以武昌地區中建廣場、武廣以武昌地區中建廣場、武廣SOHOSOHO為代表，強調開發企業的為代表，強調開發企業的品牌以及物業服務內涵提升，集居家、辦公于一體的品牌以及物業服務內涵提升，集居家、辦公于一體的SOHOSOHO亦大行其道亦大行其道

12、.高速發展期（高速發展期（20052005至今）：至今）：以人信漢商銀座、浦發銀行大廈等為代表，凸顯地段價值以人信漢商銀座、浦發銀行大廈等為代表，凸顯地段價值優勢的，更強調生態辦公以及建筑與人的和諧共存關系。優勢的，更強調生態辦公以及建筑與人的和諧共存關系。武漢寫字樓市場發展階段武漢寫字樓市場發展階段2005年至今1313武漢寫字樓分布情況武漢寫字樓分布情況漢口片漢口片 江漢路板塊江漢路板塊解放大道板塊解放大道板塊新華路板塊新華路板塊建設大道板塊建設大道板塊鐘家村板塊鐘家村板塊王家灣板塊王家灣板塊沌口板塊沌口板塊徐東板塊徐東板塊中南板塊中南板塊魯巷板塊魯巷板塊武昌片武昌片 漢陽片漢陽片 141

13、4武漢市各片區寫字樓情況分析武漢市各片區寫字樓情況分析n江北寫字樓市場主要由大企業驅動，而江南寫字樓市場則主要是由中小企業以及個人驅動。江北寫字樓為金融區匯集地;而江南寫字樓客戶多為創業型、投資型客戶。n隸屬江北片區的漢口為最主要的金融區，其寫字樓林立，檔次均較高。n武昌的寫字樓項目，在分布上，它們基本上是沿“徐東路-中南路-武珞路-光谷”的路線沿街排列。但寫字樓銷售市場還處于低迷期。n漢陽片區整體商業發展檔次不高，寫字樓發展也較為遲緩。王家灣即將推出的頂琇廣場是漢陽唯一一座高檔純寫字樓。1515宏觀區位分析宏觀區位分析本案本案項目位于二環線內，漢口的金融商圈內。金融商圈 在建設大道“金融一條

14、街”片區，是武漢市高檔寫字樓最密集的地方。從1996年的招商銀行大廈落成至今，金融商圈匯集了建銀大廈、瑞通廣場、信合大廈、商業銀行大廈、新世界國貿、民生銀行大廈、福星國際商會大廈、財富廣場、浦發銀行大廈等20余座高檔純寫字樓。金融商圈金融商圈江漢路商圈江漢路商圈武廣商圈武廣商圈1616區位特征區位特征p建設大道建設大道2.62.6公里距離，聚集公里距離，聚集200200家金融機構家金融機構建設大道金融街最西端是招銀大廈，最東端是漢口銀行大廈。兩個銀行之間相距2.6公里，卻聚集了200家金融機構，平均每10米就有一家。其中包括，5家全國金融機構總部；14家中外資銀行區域總部；19家證券公司區域總

15、部；15家保險公司區域總部。還有投資擔保、顧問咨詢等非銀行類金融企業也在這里聚集。p“從空間形態來說，這條街已經具備了建設金融街的從空間形態來說，這條街已經具備了建設金融街的條件。條件。”為了吸引更多金融機構入駐，該區還出臺了一系列的優惠政策。例如，對在該區租房或者買房的金融機構給予相應的財政補貼，以降低金融機構的成本；對金融機構的高管人員進行獎勵，以留住人才;出臺了鼓勵企業上市的優惠政策，這將為金融機構提供服務的機會。1717區位特征區位特征p“真正留得住金融機構的是產業環境。真正留得住金融機構的是產業環境。”金融街內已經動工在建的就有漢江國際、萬全城、太子酒店、開頓國際、萬達廣場等多棟高級

16、寫字樓，還有已經建成的民生銀行大廈和浦發銀行大廈，這無疑能解決目前江漢區將來發展所面臨的尷尬。p一個真正意義上的一個真正意義上的“金融街金融街”關鍵還是要看整個區域內的配套資源。關鍵還是要看整個區域內的配套資源。江漢區在產業配套上優勢明顯。據了解，江漢區提出的“建立武漢服務業中心區”包括四個核心板塊。除了金融業外，其他三個分別為：物流、通訊信息服務業、專業中介服務業。1818 由于市場投資熱點的轉向，由于市場投資熱點的轉向，未來未來3 3年寫字樓市場發展前景看好；年寫字樓市場發展前景看好；隨著市場成熟化的發展，隨著市場成熟化的發展，寫字樓物業中高端市場趨于活躍；寫字樓物業中高端市場趨于活躍；存

17、量房的消化及新寫字樓的竣工，存量房的消化及新寫字樓的竣工，將會導致將會導致20112011年底寫字樓市場競爭轉為年底寫字樓市場競爭轉為激烈。激烈。金融商圈內，金融商圈內，由于政府政策扶持以及其成熟的商業條件，將會成為商業投資由于政府政策扶持以及其成熟的商業條件，將會成為商業投資的熱點。的熱點。市場情況總結市場情況總結 項目本體認識項目本體認識3 3目 錄192020項目宏觀位置項目宏觀位置本本案案項目位于金融商圈內，與其他商圈相互獨立卻相互連通。根據武漢市政府的規劃，計劃用5到8年時間打造王家墩CBD。將來該片區必將成為武漢未來的商務中心，而王家墩與金融街將很好地對接，形成一個“古”字型，金融

18、街就是其中一橫。2121項目本體條件項目本體條件地塊四至說明地塊四至說明北至：建設大道北至：建設大道南至：文華教育大廈南至：文華教育大廈西至：香港路西至：香港路東至：澳門路東至：澳門路 項目位于金融商圈區域，三面臨街（建設大道、香港路、澳門路）。周邊商業配套完善，銀行寫字樓林立。高雄大酒店高雄大酒店本案本案房地產交易房地產交易大廈大廈家樂福家樂福長江總長江總醫院醫院香香 港港 路路華氏儒商花園華氏儒商花園文華教育文華教育大廈大廈澳澳 門門 路路建設大道建設大道2222項目配套項目配套交通：交通：眾多公交線路直達項目；地鐵3、6、7號線交匯于此，兩個地鐵站就位于地塊范圍內；金融：金融：建設銀行、

19、漢口銀行、交通銀行等；生活：生活：新世界、華氏百貨、家樂福；醫院、酒店、教育文化應有盡有；環境：環境：寶島公園、解放公園、菱角湖公園等。本案本案解放公園解放公園寶島公園寶島公園菱角湖公園菱角湖公園地鐵站示意地鐵站示意2323項目經濟技術指標項目經濟技術指標規劃凈用地面積規劃凈用地面積11102總建筑面積總建筑面積128675其其中中寫字樓面積寫字樓面積85170商業面積商業面積20299容積率容積率9.5建筑總高度建筑總高度209m停車數停車數700個標準層面積標準層面積1995標準層層高標準層層高3.9m建筑總層數建筑總層數48層項目基礎數據項目基礎數據242023-11-2324項目賣點羅

20、列項目賣點羅列地段篇地段篇金融商圈核心地段、建設大道、香港路和澳門路交匯處。周邊配套完善，餐飲娛樂、文化教育、商務休閑、醫療配套、公園湖景應有盡有。交通便利，眾多公交線路直達項目；地鐵3、6、7號線交匯于此，兩個地鐵站就位于地塊范圍內。品牌篇品牌篇湖北浙商集團有限公司2006年注冊成立，公司確立以“靈活而誠信、吃苦而創新、冒險而務實、發展而謙遜”的浙商精神為核心的企業價值觀。其堅持以“三年創省內一流、五年創全國品牌”的宏偉目標而奮斗。戴德梁行,為英國倫敦上市公司，國際主要的房地產顧問公司，為世界各地客戶提供專業創新的房地產及商業解決方案。戴德梁行亦為北美的國際企業提供專業的房地產咨詢及顧問服務

21、。建筑篇建筑篇超高層國際甲級(5A)高檔綜合性商務寫字樓。建筑體為利落的立方柱體，造型簡潔有力，環保節能，既穩重大方又富于文化品位和時代精神。209米超高層規劃，氣宇軒昂，氣勢恢宏裙樓商業+高檔寫字樓，L型布局，商業、商務配套齊全，呈現頂級商業業態外立面安裝生態節能型中空雙層玻璃幕墻 高科技智能化系統 國際著名品牌中央空調系統 21M21M的核心筒構造 內置18部國際一線品牌高速電梯 頂級寫字樓標準層凈空2.75米配置 配套篇配套篇高檔休閑會所 格調高雅的廣場花園和空中花園 700余個泊車位2525項目賣點分析項目賣點分析地段篇地段篇商業價值就在于地段，而本項目地段價值不言而喻，地段商業價值就

22、在于地段，而本項目地段價值不言而喻，地段就是本項目最突出的賣點之一。就是本項目最突出的賣點之一。品牌篇品牌篇浙商品牌價值眾所周知，項目為其在武漢市開發的第一個浙商品牌價值眾所周知，項目為其在武漢市開發的第一個商業地產項目，其注重品牌形象，旨在利用本項目打造其商業地產項目，其注重品牌形象，旨在利用本項目打造其品牌價值。品牌價值。建筑篇建筑篇外立面生態節能玻璃幕墻、外立面生態節能玻璃幕墻、2.752.75米內空、智能化、高速電米內空、智能化、高速電梯一應俱全，其部分配置標準完全超過了甲級梯一應俱全，其部分配置標準完全超過了甲級5A5A寫字樓標寫字樓標準。準。配套篇配套篇高檔休閑會所、格調高雅廣場花

23、園及空中花園設置、充足高檔休閑會所、格調高雅廣場花園及空中花園設置、充足的停車位。的停車位。2626項目核心賣點項目核心賣點地段：地段：處處于金融商圈核心于金融商圈核心1品牌：品牌：發揮發揮浙商品牌浙商品牌優勢優勢2品品質質：超：超5A級標級標準配置準配置配套：配套：內內部配套高部配套高檔檔完善完善34 項目定位項目定位4 4目 錄272828 定位思考一：定位思考一：項目如何定位？定位思考二：定位思考二：如何在短期內迅速收回投資？定位思考三：定位思考三：如何傳播湖北浙商集團的品牌？項目定位思考項目定位思考292023-11-2329項目名稱項目名稱開發商開發商項目位置項目位置銷售時間銷售時間

24、項目描述項目描述競爭分析競爭分析萬全城萬全城武漢萬全置業有限公司 武漢市新華下路與西北湖路交叉口 預計2011年1.同本項目處于同一片區2.商務寫字樓及住宅綜合形式3.現還未開工，恒昇漢江國際恒昇漢江國際武漢漢江恒昇房地產開發有限公司 新華路江漢北路路口預計2010年底推出 1.與本項目處于同一區位。2.建設LOFT產品開頓國際大廈開頓國際大廈（廣發銀行大廈）（廣發銀行大廈）湖北新海盛頓置業有限公司 建設大道與云林街交叉口的西北角 預計開盤2010-12 1.本項目處于同一片區內，2.高檔寫字樓亢龍太子花園酒亢龍太子花園酒店店2 2期期 武漢市亢龍太子有限責任公司 建設大道與新華下路轉角處 已

25、開始招商1.同本項目處于同一片區葛洲壩國際大廈葛洲壩國際大廈湖北葛洲壩海集房地產開發有限公司武漢市江漢區航側村 預計2010年年底1.高端五星級寫字樓項目。2.寫字樓的開工時間較晚，3.同我項目后期推出產品有所競爭。惠譽金融廣場惠譽金融廣場 惠譽房地產 建設大道與新華路交匯處，新世界國貿旁 寫字樓預計2010年底 1.同本項目處于同一片區內2.寫字樓屬高端水平武漢中心武漢中心（王家墩（王家墩CBDCBD）武漢王家墩中央商務區武漢王家墩中央商務區核心區西南角 09年9月竣工1.5A級智能化寫字樓 2.寫字樓的開工時間較早，但同本項目會有一定的競爭。華氏中華城華氏中華城武漢雙龍堂房地產發展有限公司

26、 江漢區香港路218號預計2010年底1.項目正對面2.高級住宅、甲級寫字樓、購物中心、星級酒店四大類組成一個特大型城市綜合體建筑群競爭項目分析競爭項目分析3030目標客戶群界定目標客戶群界定國內客戶國內客戶國際客戶國際客戶本本地地大大型型企企業業浙浙江江著著名名企企業業國國內內金金融融機機構構國國際際金金融融機機構構世世界界知知名名外外企企國國際際大大型型企企業業武漢市是中部崛起的重點扶持地區，項目立足武漢，高鐵的開通對于沿線客戶的武漢市是中部崛起的重點扶持地區，項目立足武漢，高鐵的開通對于沿線客戶的吸引也大大增加，使得項目更好的輻射中部地區，同時更將眼光放置世界，我們吸引也大大增加，使得項

27、目更好的輻射中部地區，同時更將眼光放置世界，我們的客戶不僅是武漢市內知名企業，更是世界的客戶不僅是武漢市內知名企業，更是世界500500強企業，以及國際大型企業。強企業，以及國際大型企業。3131目標客戶共性目標客戶共性重要程度重要程度要素要素啟示點啟示點不可缺少不可缺少建筑檔次及外在形象國際標準的5A智能化寫字樓信息化24小時辦公與本身形象相匹配國際級物業管理國際化氛圍處于城市核心地段有聚集效應和帶動效應需求面積較大十分重要十分重要周邊高尚現代商務配套保證國際性的生活與工作方式國際性的繁華氛圍、景觀、綠化環境崇尚健康辦公普通普通普通商業、會議中心、接待中心有追求、但不苛刻忌諱點忌諱點雜亂、大

28、小公司混雜商務環境3232項目定位建議項目定位建議頂級綜合性甲級寫字樓頂級綜合性甲級寫字樓浙商國際大廈浙商國際大廈3333項目價值體系項目價值體系5123463434u極速辦公：極速辦公：地鐵、公交到達項目門口，高速電梯直達各樓層，更有充足的地鐵、公交到達項目門口，高速電梯直達各樓層，更有充足的停車位，有效提高您的辦公速度。停車位，有效提高您的辦公速度。u一體化辦公：一體化辦公：銀行、商場、餐飲、公園、醫療銀行、商場、餐飲、公園、醫療5 5分鐘內全部搞定。分鐘內全部搞定。u綠色辦公：綠色辦公：綠色辦公環境，裝修環保，更是每層設置綠植凈化空氣，玻璃綠色辦公環境，裝修環保，更是每層設置綠植凈化空氣

29、，玻璃可開啟式外墻，保證了空氣對流。可開啟式外墻，保證了空氣對流。u低碳辦公：低碳辦公：采用綠色環保節能材料建設，工作過程中更多智能化的應用。采用綠色環保節能材料建設，工作過程中更多智能化的應用。u智能辦公：智能辦公：智能智能5A5A設計，良好的商務辦公條件。設計，良好的商務辦公條件。u明亮辦公：明亮辦公：玻璃幕墻結構，每個辦公間采光良好。玻璃幕墻結構，每個辦公間采光良好。項目價值體系詮釋項目價值體系詮釋3535項目規劃建議項目規劃建議序號序號內容內容注釋注釋1 1形象的尊貴性 “形象決定價值”，寫字樓外立面的高檔；大堂尊貴、大氣；公共空間寬敞、舒適。2 2空間的彈性 寫字樓空間自由組合，面積

30、適度，是吸引和滿足不同客戶群體的重要因素之一。3 3電梯速度 電梯速度關系工作效率，高速電梯有效縮短等待時間，將受客戶青睞。4 4充足停車位 項目規劃有700個停車位，根據商業的設計可適當增加地面車位的設置。5 55A智能化 擁有配置完善的5A智能化系統絕對可以叫板目前武漢任何寫字樓。6 6綠色健康設計 利用國際最先進開啟式、可呼吸的雙層玻璃幕墻技術，大廈辦公區域的空氣，可通過雙層玻璃幕墻與大廈外部的自然空氣隨時交換，使辦公區域成為一個清新的氧吧，打造“自然、生態、和諧”寫字樓。7 7酒店式物管 戴德梁行星級酒店物業管理為客戶提供貼身服務，全程呵護公司發展。8 824小時泛商務生活 24小時泛

31、商務生活將占據寫字樓市場制高點。3636項目附加值建議項目附加值建議序序號號內容內容詮釋詮釋1 1VAVVAV：變風量空調系統：變風量空調系統變風量系統通過調節送入房間的風量來適應負荷與使用情況的變化，所以能夠節約風機運行能耗并減少風機裝機容量。2 2 2424小時租戶冷卻水系統小時租戶冷卻水系統為滿足電腦機房等某些特殊要求的房間的24小時的工作需要，寫字樓可單獨設置冷卻塔提供24小時的冷卻水3 3大堂的地板采暖大堂的地板采暖大堂的區域內設置地板輔助采暖系統保證進入大堂后即可感受寫字樓品質。4 4電加濕系統電加濕系統寫字樓冬季采用電加濕方式，可確保寫字樓冬季的相對濕度大于40%。5 5紫外線殺

32、菌燈紫外線殺菌燈采用紫外線殺菌燈可對于空調送風進行處理。6 6柴油發電機組柴油發電機組柴油發電機組，不但為租戶提供了確實可靠的用電保障，而且為客戶檔次的提升預留了很大空間。7 7辦公區域架空地板辦公區域架空地板在寫字樓的辦公區域設置了100毫米高的架空地板，作為強、弱電線路的敷設空間。使得辦公區域的布置更為靈活，潔凈。并可滿足特殊客戶群體（諸如IT業、銀行等）的辦公需求。8 8衛星電視及有線電視衛星電視及有線電視預留了衛星電視接收裝置也是為辦公建筑的可持續發展預留了空間。3737形象定位形象定位頂級綜合性甲級寫字樓的形象定位：頂級綜合性甲級寫字樓的形象定位：尖峰價值空間尖峰價值空間商務王者氣度

33、商務王者氣度 輔推：國際時區貴智商務 健康節能時尚辦公3838LogoLogo表現表現1 1創意元素解構創意元素解構 抽象化的摩天大樓，巍峨、莊重、嚴謹，國際感十足，商務氣息濃厚，與寫字樓的氣質完美契合；造型美觀，構型巧妙，立體感躍然紙上；元素與元素之間適當留白，引導視覺向上聚焦，產生一種仰視感；金色調渲染，尊貴榮耀，彰顯項目的品質。3939LogoLogo延展延展4040LogoLogo延展延展4141周邊項目價格調研周邊項目價格調研項目名稱項目名稱租售方式租售方式價格價格（元（元/平米）平米）新世界國貿新世界國貿租100建銀大廈建銀大廈租80浦發銀行大廈浦發銀行大廈租/售80（租）1300

34、0（售）禧邦克廣場禧邦克廣場 租100項目價格定位項目價格定位4242項目價格定位項目價格定位 按照市場比較法價格定位方法所得結果，結合本項目目前所處區域價值、市場高端產品稀缺性,以及項目打造武漢頂級寫字樓標桿的目標，我司建議本項目銷售均價定于：營銷推廣策略營銷推廣策略5 5目 錄434444項目營銷推廣思路項目營銷推廣思路強化優勢強化優勢略化劣勢略化劣勢把握機會把握機會監測威脅監測威脅通過強勢包裝，強化頂級寫字樓的概念，使得項目的頂級配置轉化成為消費者主觀印象的偏好項目產品的單一性，可告知項目的純粹度搶占市場先機，選擇合適時機推出；保留高樓層用于租賃，低樓層先面市銷售。關注周邊同類項目的推出

35、節奏借勢宣傳借勢宣傳關注中華城推廣，借用其宣傳時機積累客戶4545營銷中心建議營銷中心建議1 1、營銷中心上方樹立大型的項目導識牌對項營銷中心上方樹立大型的項目導識牌對項目進行指引，從氣勢上壓倒中華城。目進行指引，從氣勢上壓倒中華城。2 2、綠色部分為項目圍墻，圍墻用于項目指引、綠色部分為項目圍墻，圍墻用于項目指引以及項目信息的釋放。以及項目信息的釋放。3 3、配合周邊戶外廣告宣傳。、配合周邊戶外廣告宣傳。4646營銷中心外觀圖營銷中心外觀圖 營銷中心修建成為2層玻璃體結構，外部利用綠化及水景作為裝飾，更契合生態和諧主題。4747營銷中心內部建議營銷中心內部建議由于項目為純寫字樓項目，因此我司

36、建議將傳統的營銷中心改為商務體驗中心，室內布置按照體驗式進行布局。體驗中心分為2層，一層接待，二層體驗。大門大門樓梯樓梯辦公室辦公室接接待待前前臺臺4848營銷中心建議營銷中心建議二層四面圍玻璃幕墻，中間設置成為商務體驗中心。樓梯樓梯4949主題：主題：主財智風云主財智風云會晤世界會晤世界社會熱點：社會熱點：商務體驗中心開放商務體驗中心開放推廣方式：推廣方式：網站、報廣、圍墻網站、報廣、圍墻預熱期預熱期2010.5-2010.92010.5-2010.9營銷節點及銷售要點營銷節點及銷售要點第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段第四階段第四階段客戶積累期客戶積累期2010.10-201

37、1.42010.10-2011.4開盤期開盤期2011.52011.5持續銷售期持續銷售期2011.6-2012.122011.6-2012.12主題：主題：國際財富集結國際財富集結號，鉅獻世界號，鉅獻世界社會熱點：社會熱點：關注白領工作健康關注白領工作健康推廣方式：推廣方式：報廣軟文、網站、報廣軟文、網站、浙商雜志、項目折頁浙商雜志、項目折頁主題：主題：震撼世界的財智震撼世界的財智中央，傲然出世中央，傲然出世社會熱點：社會熱點：大型企業簽約儀式大型企業簽約儀式推廣方式：推廣方式：報廣、網站、浙商雜志、報廣、網站、浙商雜志、戶外戶外主題：主題：世界世界500500強都出手強都出手了，你還在觀望

38、！了，你還在觀望！社會熱點：社會熱點：金融投資講堂金融投資講堂推廣方式：推廣方式：網站、浙商雜志、戶外網站、浙商雜志、戶外5050目的：目的：項目高調入市，同時宣傳浙商品牌工程配合：工程配合：商務體驗中心設計并完工活動營銷：活動一活動營銷：活動一商務體驗中心開放，活動二活動二湖北經視浙商品牌宣傳銷售配合：銷售配合：集團信息收集、江漢區招商局接洽媒體投放：媒體投放：報廣、網絡信息更新、圍墻更換、折頁銷售方式：銷售方式：前期客戶積累，收集客戶信息主標：主財智風云，會晤世界主標：主財智風云，會晤世界 純寫字樓時代來臨純寫字樓時代來臨營銷節點及銷售要點營銷節點及銷售要點第一階段第一階段第二階段第二階段

39、第三階段第三階段第四階段第四階段5151階段報廣階段報廣5252活動一活動一商務體驗中心開放典禮商務體驗中心開放典禮活動目的：活動目的：通過體驗中心，讓客戶真實感受高檔、生態、國際化的工作環境，高調亮相，引發片區關注活動主題：首創商務體驗式營銷中心開放活動主題：首創商務體驗式營銷中心開放運作策略：運作策略：邀請區域內部分大型企業參加典禮，邀請江漢區招商局領導參加，體驗奢華、綠色，樹立項目專屬、生態、國際的形象，浙商領導現場剪彩，制造轟動性效應媒體：億房、楚報報道、其他媒體刊登軟文報道5353活動二活動二鳳凰衛視節目鳳凰衛視節目活動目的：通過介紹浙商的成立、發展、后期發展，讓市場了解浙商，使品牌

40、形象深入人心。活動主題：浙商的財富傳奇活動主題：浙商的財富傳奇運作策略：在鳳凰衛視投放三期浙商品牌及品牌發展歷程的專題節目，主標均為“浙商品牌及品牌發展歷程”，第一期副標為“浙文化下誕生的人文哲商”，第二期副標為“開疆拓土，砥砥前行”，第三期副標為“運籌帷幄，已然成為城市未來”，同時，可利用浙商網站進行新聞更新。5454營銷節點及銷售要點營銷節點及銷售要點第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段第四階段第四階段目的：目的：宣傳賣點，展示核心價值，提供強有力的價值支撐工程配合：工程配合：主體結構封頂前活動營銷：活動一活動營銷：活動一軟文系列報道關注白領工作健康、活動二活動二“金融界十年展

41、望”商談會、報廣系列軟文報道媒體投放：媒體投放：報廣軟文、網站、浙商雜志、項目折頁、戶外、國際線路機票廣告銷售方式：行銷銷售方式：行銷+坐銷。坐銷。1.1.大型銀行聯系；大型銀行聯系；2.2.周邊寫字樓單位拜訪；周邊寫字樓單位拜訪；3.3.國內國內500500強企業強企業聯系；聯系；4.4.大型證券公司聯系；大型證券公司聯系；5.5.聯系香港及深圳投資考察團現場考察（長城資源）；聯系香港及深圳投資考察團現場考察（長城資源）；6.6.現場客戶接待等（以積累客戶為主，可商談租賃）現場客戶接待等（以積累客戶為主，可商談租賃）主題：國際財富集結號，鉅獻世界主題：國際財富集結號，鉅獻世界 專屬、生態、國

42、際的寫字樓環境5555階段報廣階段報廣5656活動一活動一關注白領工作健康關注白領工作健康活動目的：通過關注白領健康，告知良好的工作環境才是大家最好的選擇，并宣傳項目的賣點活動主題：關注白領工作健康活動主題：關注白領工作健康運作策略：選擇楚報，做三期系列報道，主標為“關注白領工作健康”，一期副標“為什么白領會選擇在金融街工作”，二期副標“告別寫字樓的亞健康”，三期副標“享受健康，享受綠色生態辦公”5757活動二活動二“金融街十年展望”探討會活動目的：繼續拔高項目形象，增加項目的影響力，蓄客造勢活動主題：金融街十年展望活動主題：金融街十年展望運作策略：聯合江漢區招商局、區域內大型企業領導，在香格

43、里拉召開“金融街十年展望”的商談會，共同探討金融街未來的美好前景，吸引全國乃至世界資本進入5858活動三活動三浙商國際大廈產品推介會活動目的：繼續向市場傳遞產品信息，釋放銷售信息，繼續收集客戶活動主題：浙商國際大廈產品推介活動主題：浙商國際大廈產品推介運作策略：聯合浙商雜志、浙商聯盟召開浙商國際大廈產品推介會，地點定在華美達酒店，推介會上，贈送包含項目信息的浙商雜志，另外，可到北京、上海、深圳的大型五星級酒店開展財智論壇釋放信息，推介會地點選在當地高檔場所5959營銷節點及銷售要點營銷節點及銷售要點第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段第四階段第四階段目的：目的：項目開盤強銷工程配合

44、工程配合：主體結構封頂、預售許可證辦理完成媒體投放：報廣軟文、網站、浙商雜志、項目折頁、戶外媒體投放：報廣軟文、網站、浙商雜志、項目折頁、戶外活動營銷：活動一活動營銷：活動一大型企業簽約儀式 活動二活動二 項目認籌開盤銷售配合：銷售配合：大型企業的租賃商談媒體投放：媒體投放：報廣、網站、項目折頁、戶外銷售方式：大型企業的租賃簽約儀式，散客認籌開盤，部分承諾售后包租銷售方式：大型企業的租賃簽約儀式，散客認籌開盤，部分承諾售后包租主題：震撼世界的財智中央，傲然出世主題：震撼世界的財智中央，傲然出世6060階段報廣階段報廣6161活動一活動一浙商國際大廈簽約儀式活動目的：帶領散客的投資方向活動主題：

45、浙商國際大廈簽約儀式活動主題：浙商國際大廈簽約儀式運作策略：聯合武漢各大媒體對項目簽約儀式進行報道，邀約大型企業以及國際企業進行簽約，并邀請已經積累的客戶進行參與。6262營銷節點及銷售要點營銷節點及銷售要點第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段第四階段第四階段目的：目的：繼續項目賣點宣傳，使得項目盡早售罄工程配合：工程配合：外立面全面展現活動營銷：活動一活動營銷：活動一金融投資報告會銷售配合：銷售配合：現場銷售人員積累客戶媒體投放：媒體投放：網站、浙商雜志、項目折頁、戶外銷售方式：散客銷售、大客戶繼續跟進銷售方式：散客銷售、大客戶繼續跟進主題：世界主題：世界500500強都出手了，

46、你還在觀望嗎！強都出手了，你還在觀望嗎！6363階段報廣階段報廣6464活動一活動一金融投資報告會活動目的：利用政要、名人、商界精英的影響力，繼續保持項目高調的形象，增加觀望客戶的投資信心活動主題：浙商成功的秘密，可選副活動主題：浙商成功的秘密，可選副標標“成功背后的力量成功背后的力量”、“是什么引是什么引動城市資本熱潮動城市資本熱潮”運作策略：邀請區領導，商界精英參加金融投資報告會，報告會結束后，舉行高檔舞會或酒會6565整體營銷費用預算整體營銷費用預算寫字樓總銷售寫字樓總銷售額額12.7812.78億億 *2%2%25562556萬萬全程預算：全程預算：項目銷售目標為12.78億元；推廣費用按銷售總額 2%計算，此期間推廣費用預算為2556萬元。銷售階段銷售階段投放比例投放比例投放金額投放金額預熱期預熱期40%40%客戶積累期客戶積累期30%30%開盤期開盤期20%20%持銷期持銷期10%10%