1、北京loft產(chǎn)品總結(jié)報(bào)告2 0 1 3-0 3-2 7引言/preface到底是產(chǎn)品催生需求，還是需求召喚產(chǎn)品？loft定義 Loft在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓”。但現(xiàn)在所謂Loft所指稱的是那些“由舊工廠或舊倉庫改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開敞空間”。Loft的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)；流動性，戶型內(nèi)無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。Loft的內(nèi)涵是高大而敞開的空間，具有流動性、開發(fā)性、透明性、藝術(shù)性等特征。區(qū)分loft與Soho Soho Small Office(and)

2、Home Office的縮寫，泛指在家辦公或小型創(chuàng)業(yè)者。實(shí)際上就是自由職業(yè)或自由職業(yè)者的意思。特色是自己掌握，調(diào)配工作時間，其實(shí)也是過去所謂“自由業(yè)”的新詮釋。房地產(chǎn)上的soho是指 具有自由辦公的空間。Loft起源與發(fā)展 Loft起源于西方，藝術(shù)家利用空曠的廢舊廠房改造成工作室在里面進(jìn)行藝術(shù)創(chuàng)作。20世紀(jì)40年代Loft居住生活方式首次在美國紐約出現(xiàn)。20世紀(jì)后期，這種工業(yè)化和后現(xiàn)代主義結(jié)合的藝術(shù)，逐漸演化成為了一種時尚的居住與工作方式，并且在全球廣為流傳。在我國Loft已作為一種建筑形式，已演化成為一種時尚的居住與生活方式，北京不斷推出如美利山、天鵝灣、麒麟社、東闕都、蘋果社區(qū)、后現(xiàn)代城、

3、立方庭、遠(yuǎn)洋新干線等Loft項(xiàng)目，Loft公寓已經(jīng)逐漸走向成熟。北京Loft發(fā)展軌跡 2000年9月底，中遠(yuǎn)地產(chǎn)首次推出了基于Loft的項(xiàng)目。現(xiàn)代城緊跟其后。20022005年，Loft產(chǎn)品層高沒有限制，一般都比較高，最低5.2米，但發(fā)展一直比較緩慢，Loft產(chǎn)品供應(yīng)不多。2006年，北京對Loft產(chǎn)品戶型的層高做了明確規(guī)范。2008年2009年，Loft項(xiàng)目集中上市（根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京在售的商業(yè)立項(xiàng)的LOFT項(xiàng)目達(dá)20多個）。2009年-2013年，穩(wěn)定發(fā)展研究目的與意義 本篇研究報(bào)告將對北京十個具有代表性的loft項(xiàng)目進(jìn)行深入剖析、發(fā)掘，探究該產(chǎn)品在產(chǎn)品種類、產(chǎn)品要素、戶型特點(diǎn)、戶型功能分

4、區(qū)、產(chǎn)品價格、產(chǎn)品裝修、產(chǎn)品配套、產(chǎn)品適用人群等方面的相似性和共通性，以便對我司A區(qū)項(xiàng)目loft產(chǎn)品研討提供參考。參考樣本選取 北京作為中國首都，國際化大都市，一線房地產(chǎn)開發(fā)市場，房地產(chǎn)發(fā)展一直走在全國最前沿。本次樣本選取了北京十個最具代表性的loft項(xiàng)目，覆蓋了北京各個行政區(qū)域，并且項(xiàng)目均處于產(chǎn)品導(dǎo)入期或銷售前期，加之開發(fā)公司品牌號召力強(qiáng)。所以，選取的樣本在廣泛性、時效性、代表性均有參考價值和借鑒意義。合生世界村物業(yè)類別：住宅、景觀洋房、loft公館 建筑類別：板塔結(jié)合 戶型：loft主力戶型80平米110平米層高：5.49m 價格：住宅價格9500元/平米，LOFT公寓 起價15000元/

5、平米（精裝成本：3500元/平米）開發(fā)公司：北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址：通州亦莊中關(guān)村科技園區(qū)馬駒橋1號橋南500米 世紀(jì)星城全朝陽物業(yè)類別：住宅、高層、loft等綜合業(yè)態(tài)建筑類別：板樓 戶型：LOFT面積為101平方米，共60套層高：不詳價格：住宅價格22000元/平米，LOFT公寓 起價30000元/平米（全毛坯）開發(fā)公司：北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址：世紀(jì)星城全朝陽位于通州通朝大街323號(楊莊路249號)北京華貿(mào)城物業(yè)類別：高層住宅、loft建筑類別：板樓戶型：loft主力戶型53-67平米層高：4.89m 價格：住宅價格22000元/平米，LOFT公寓 起價22

6、000-25000元/平米開發(fā)公司：北京國華置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址：北京華貿(mào)城位于朝陽北苑站北300米 綠城陽光名苑物業(yè)類別：多層住宅、小高層、loft建筑類別：板樓戶型：loft主力戶型40平米70平米 之間，共100套左右層高：5.6m 價格：LOFT均價20000元/平米項(xiàng)目地址：大興舊宮鎮(zhèn)南小街路口西南角 開發(fā)公司：北京軍建利司達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司屯三里物業(yè)類別：平層公寓、LOFT、商業(yè) 建筑類別：板式高層戶型：loft主力戶型60280平米層高：5.5m 價格：住宅價格47000元/平米，LOFT公寓 起價60000元/平米開發(fā)公司：北京京茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：朝陽工體北路與

7、春秀路交匯處首開石榴派物業(yè)類別：平層和loft建筑類別：板樓戶型：loft主力戶型37-48平方米，毛坯層高：5.3m 價格：住宅價格18000元/平米，LOFT公寓 起價28000元/平米開發(fā)公司：北京首開仁信置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址：豐臺石榴莊小區(qū)東北角 東闕都物業(yè)類別：1-5層底商、6層平層；7-15層loft 建筑類別：獨(dú)棟高層戶型：64-89平方米LOFT戶型，精裝修層高：5.5m 價格：住宅價格26000元/平米（層高4.2），LOFT公寓均價43800元/平米（精裝）開發(fā)公司：中冶地（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：東城東二環(huán)東直門橋往東200米路南側(cè) UP生活物業(yè)類別：商業(yè)、lo

8、ft 建筑類別：塔樓 戶型：loft主力戶型4282平米，2梯15 戶，共547套層高：不詳價格：均價11000元/平米開發(fā)公司：吉人（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址：通州位于亦莊新城馬駒橋居住組團(tuán) 青年工社物業(yè)類別：平層、酒店式公寓、loft建筑類別：板塔結(jié)合 戶型：loft主力戶型25-57平方米，精裝修層高：不詳 價格：均價25000元/平米（精裝）開發(fā)公司：新松房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址：朝陽北路與青年路交口往南100米路西 智地鉆河公館物業(yè)類別：商業(yè)、平層、loft建筑類別：板塔結(jié)合 戶型：loft主力戶型3040平方米 （精裝）層高：5.49m 價格：平層均價28000元/平

9、方米，loft均價 40000元/平方米開發(fā)公司：北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司項(xiàng)目地址：海淀區(qū)西直門立交橋西北角、西環(huán)廣場北側(cè) 以下部分從戶型種類、戶型要素、戶型特點(diǎn)、產(chǎn)品價格、產(chǎn)品裝修、產(chǎn)品配套、產(chǎn)品適用人群七個方面對loft產(chǎn)品特征進(jìn)行歸納總結(jié)。（一）戶型種類 Loft產(chǎn)品從戶型類別上可分為開敞式戶型和樓中樓戶型兩種。開敞式戶型（圖一）類似SOHO的概念，空間完全開放、無分隔，層高在2.95米左右。而。樓中樓戶型（圖二）指室內(nèi)層高達(dá)到4米以上，可自由分割為兩層，形成樓中樓形式，但又與復(fù)式和錯層不同，總有一層控制在2.2以內(nèi)，不計(jì)入建筑面積。（圖一）（圖二）（二）戶型要素 1、層高 Loft的

10、層高是影響舒適度的重要因素，市規(guī)委下發(fā)的容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則就對此類戶型的層高劃了一個分界線，其中規(guī)定：當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；辦公建筑、普通商業(yè)建筑的標(biāo)準(zhǔn)層高則分別是5.5米和6.1米，超出標(biāo)準(zhǔn)的也要雙倍計(jì)算建筑面積。也就是住宅立項(xiàng)的Loft，需在4.9米以內(nèi)，而辦公立項(xiàng)和商業(yè)立項(xiàng)的Loft，層高需分別在5.5米和6.1米以內(nèi)，開發(fā)商所承諾的“買一層送一層”才合法有效。2、空間 Loft結(jié)構(gòu)與平層結(jié)構(gòu)的最大區(qū)別就是擁有靈活的空間，獨(dú)特的挑空設(shè)計(jì)既節(jié)省了實(shí)際空間又可以按自己的意愿靈活安排擺設(shè)，不必受平層空間的拘泥。3、

11、隔層 Loft剛開始在北京出現(xiàn)時，最典型的特點(diǎn)是開間固定，層高5米多，自己去隔。當(dāng)Loft到純住宅時，出現(xiàn)了誰去做隔層的問題，購房者又面對怎么隔，隔出來符合不符合安全，最后所有的消費(fèi)者都委托開發(fā)商隔。當(dāng)層高出現(xiàn)限制的時候，又出現(xiàn)了一個大的問題，就是4.9米怎么分，房子凈高也就是4.7米，去掉樓板就是4.5左右，分兩層非常的為難，當(dāng)上層不夠2.2米就非常壓抑。Loft的隔層如何有效合理處理，是產(chǎn)品品質(zhì)的重要衡量元素。4、戶型功能分區(qū) Loft戶型上下都要兼顧，首先要考慮的便是上下高度配合問題，現(xiàn)在通行的做法便是客廳挑空。從一層整體來看，戶型立體感較強(qiáng)，一層客廳空間挑高一般達(dá)3.9米-6米，大部分

12、都為開放式，業(yè)主可以把空間隨意設(shè)計(jì)。由于Loft面積小，建筑一般采用點(diǎn)式樓結(jié)構(gòu)，所以Loft的采光通風(fēng)效果較差，目前新開盤的Loft在戶型上都有改進(jìn)，部分戶型設(shè)計(jì)在板樓里，加強(qiáng)了產(chǎn)品的舒適度。二層一般設(shè)有臥室，如果二層面積較大則會獨(dú)立設(shè)計(jì)衛(wèi)生間，保證了私密空間同時又提高了夜間如廁的安全性。5、樓梯 Loft空間關(guān)系有橫向關(guān)系和縱向關(guān)系，室內(nèi)樓梯成為銜接橫向關(guān)系與縱向關(guān)系的重要部件。樓梯成為了上下空間很重要的裝飾物和必要的交通通道，只有美觀和實(shí)用結(jié)合的樓梯才能體現(xiàn)Loft產(chǎn)品與眾不同的產(chǎn)品品質(zhì)。（三）戶型特點(diǎn)合生世界村 B2戶型 2室2廳2衛(wèi)1廚81.48平戶型面積80110平方米，三梯9戶，5

13、.49米層高，首層層高與第二層層高都是2.45米，180%的使用率，單層40平，買一層送一層，戶型方正實(shí)用，絕對的動靜分區(qū)，采用大面寬、短進(jìn)深格局，全明落地玻璃，南向雙臥、客廳采光充足，居住空間內(nèi)獨(dú)立雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，達(dá)到干濕分離，滿足居住者生活要求,精裝修交房，裝修標(biāo)準(zhǔn)為3500元/.首開石榴派 兩房兩廳兩衛(wèi) 建筑面積48.3平 使用面積31.46平 戶型面積有38、48兩種，三梯9戶，5.3米層高，可分隔為兩層，首層上層均為2.65米，130%的使用率，單層48平，買一層送一層，戶型方正實(shí)用，絕對的動靜分區(qū)，采用大面寬、短進(jìn)深格局，全明落地玻璃，客廳臥室南向采光，居住空間內(nèi)獨(dú)立衛(wèi)設(shè)計(jì)，達(dá)到干濕分離

14、，滿足居住者生活要求,上層敞開式書房，佩帶衣帽間，空間利用緊湊。屯三里一室兩廳兩衛(wèi)建筑面積單層69.46平套內(nèi)面積單層52.16平戶型面積60280平米，3梯9戶，5.5米層高，首層層高2.9米，第二層層高2.6米,150%的得房率,戶型采用大開間、短進(jìn)深的格局，能確保居住的舒適度，以超高層高輔以通透的設(shè)計(jì)手法，達(dá)到南北通風(fēng)效果，大層高，空間利用布局合理，UP生活二室二廳二衛(wèi)建筑面積50.45平 戶型面積4282平方米，兩梯15戶，使用率高，買下層，送上層，上層面積大，較合算 絕對的動靜分區(qū)，功能分區(qū)明顯，上層配備小書房，更衣室，儲藏間，大面寬，客廳、臥室尺寸大，設(shè)計(jì)方正合理，東西向采光，南北

15、不通透，采光面太小，又一臥室為暗窩，通風(fēng)采光均不佳 精裝修交房,北京華茂城 一室一廳兩衛(wèi) 53平米 戶型面積5367平方米，80%以上的使用率，4.89米層高，客廳挑空，樓上能分到更多立體空間，動靜分明，生活空間與休息空間分隔明顯，東西向采光，南北不通透，采光亦不足，精裝修交房,（四）Loft產(chǎn)品價格規(guī)律樓盤名稱 Loft均價（元/）平層均價（元/）價格差異比例 合生世界村1500095001.57世紀(jì)星城全朝陽30000220001.36北京華貿(mào)城22000 25000220001 1.13屯三里60000470001.28首開石榴派28000180001.56智地鉆河公館400002800

16、01.43 根據(jù)市場上在售的Loft項(xiàng)目，普遍呈現(xiàn)高單價，低總價的特征（戶型面積?。?。市場上，有少數(shù)Loft項(xiàng)目是以住宅項(xiàng)目立項(xiàng)，絕大多數(shù)以商業(yè)立項(xiàng)，雖空間使用率比普通產(chǎn)品高，可單價上區(qū)別不大，與同區(qū)域同品質(zhì)的普通產(chǎn)品比較，一般要高出1.31.5倍左右。所以，Loft產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)年限成為了項(xiàng)目價格的分水嶺，低總價成為了Loft產(chǎn)品導(dǎo)入市場的有力銷售法寶。（五）Loft產(chǎn)品裝修（精裝建議）由于Loft戶型面積小，裝修設(shè)計(jì)相對困難，所以開發(fā)商通常設(shè)計(jì)好格局，通過樣板間參觀來吸引客戶。廚房：地面：優(yōu)質(zhì)地磚（諾貝爾或相同檔次品牌）；墻面：優(yōu)質(zhì)墻磚（諾貝爾或相同檔次品牌）；洗衣機(jī)：SIEMENS（西門子）

17、或相同檔次品牌 冰箱：SIEMENS（西門子）或相同檔次品牌 抽油煙機(jī)：SIEMENS（西門子）或相同檔次品牌 烤箱：SIEMENS（西門子）或相同檔次品牌（部分戶型）燃?xì)庠睿篠IEMENS（西門子）或相同檔次品牌 洗碗機(jī)：SIEMENS（西門子）或相同檔次品牌（部分戶型）消毒柜：國產(chǎn)品牌（部分戶型）櫥柜：科寶博洛尼或相同檔次品牌 洗池及龍頭：弗蘭卡或相同檔次品牌 臺面：日本可樂麗 垃圾處理器：安娜海姆或相同檔次品牌 衛(wèi)生間：地面：優(yōu)質(zhì)地磚（諾貝爾或相同檔次品牌）；墻面：優(yōu)質(zhì)墻磚（諾貝爾或相同檔次品牌）；座便器：KOHLER（科勒）品牌 洗手盆：KOHLER（科勒）品牌 淋浴房：鋼化安全玻璃淋

18、浴房 浴缸：KOHLER（科勒）品牌 面盆、水龍頭：KOHLER（科勒）品牌 淋浴房龍頭花灑：KOHLER（科勒）品牌 臥室 地面：優(yōu)質(zhì)實(shí)木復(fù)合地板；墻面：平層戶型-高級壁紙；LOFT戶型-高級壁紙、局部高檔環(huán)保涂料 起居室及餐廳 地面：實(shí)木復(fù)合地板，部分戶型高檔石材 墻面：平層戶型-高級壁紙；LOFT戶型-高級壁紙、局部高檔環(huán)保涂料 公共區(qū)域 首層大堂、候梯廳走廊 地面：高檔石材 墻面：高檔石材，局部為高檔環(huán)保乳膠漆（六）Loft產(chǎn)品配套 功能配套 由于Loft產(chǎn)品的地理位置優(yōu)越，周邊配套成熟，小區(qū)內(nèi)配套相對較少，一般社區(qū)設(shè)有會所、運(yùn)動場所、商業(yè)街，少數(shù)大規(guī)模社區(qū)配有學(xué)校、醫(yī)療、銀行等等。樓

19、宇配套 采暖方式：地?zé)?、集中采暖、戶式中央空調(diào) 建筑材料：面磚、石材外立面，優(yōu)質(zhì)斷橋隔熱鋁合金窗，部分戶型局部LOW-E玻璃、部分戶型局部三層中空防噪玻璃，鋼質(zhì)入戶門。供水系統(tǒng)：市政自來水管網(wǎng)，自動變頻供水 熱水系統(tǒng)：提供生活熱水 預(yù)留電熱水器接口 中水系統(tǒng)：小區(qū)設(shè)有中水處理系統(tǒng) 供電系統(tǒng)：雙路供電 燃?xì)庀到y(tǒng)：市政燃?xì)?管道燃?xì)馊霊?供暖系統(tǒng)：市政熱源、地板采暖，部分戶型散熱片采暖 制冷系統(tǒng)：冷暖空調(diào)電話系統(tǒng)：預(yù)留電話接口 電視系統(tǒng)：有線及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) 預(yù)留接口 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：光纖到小區(qū)，寬帶入戶，預(yù)留網(wǎng)絡(luò)接口；消防系統(tǒng)：自動報(bào)警系統(tǒng)，消火栓滅火系統(tǒng)，燃?xì)鈭?bào)警系統(tǒng) 安防系統(tǒng)：保安監(jiān)控系統(tǒng)，主動

20、式紅外線防盜系統(tǒng)、巡更自動管理系統(tǒng)，各戶均有可視對講系統(tǒng)及緊急報(bào)警按鈕 電梯：OTIS或同等檔次（七）客群分析 Loft產(chǎn)品大多享有地理優(yōu)勢，處于人口密集，商業(yè)成熟，交通便利的地區(qū)，主要客戶群是25-35 歲的年齡段，一類是首次置業(yè)的中等收入的年輕客戶群，他們購買的目的是自??；其次是二次或多次置業(yè)的投資型買家，他們購買的目的是追求回報(bào)；另外還有一類就是外地移民，他們購買的目的是建立一個立足都市的生活平臺。Loft產(chǎn)品特征總結(jié) 層高限制：大層高，層高基本維持在5米5.5米；loft用地一般為商業(yè)用地，因此，收費(fèi)通常按照商服用地計(jì)費(fèi)，功能上也能實(shí)現(xiàn)商住兩用。面積限制：除極少數(shù)戶型面積做到10012

21、0平，絕大多數(shù)loft戶型面積控制在3060平，上層附贈 對loft的定義有區(qū)分，一種是傳統(tǒng)意義上的大層高（4米以上）自由分割空間，而另一種便是具備挑高的類復(fù)式住宅，兼顧一層高度，做到買底層送頂層（多精裝修住宅）。loft戶型設(shè)計(jì)：大進(jìn)深戶型，朝向多樣，通風(fēng)采光不佳，戶型面積一般控制在3080平為佳，功能分區(qū)為底層客廳和功能去，上層休息區(qū)，雙衛(wèi)，空間利用緊湊，入口為玄關(guān)、廚房開放，客廳居中（或帶挑空）。loft樓體設(shè)計(jì)上分兩種，一種為板式高層設(shè)計(jì)，簡單可以概括為一梯幾戶，大盤做loft多為滿足不同客戶需求，與樓盤建筑外立面統(tǒng)一，做板式結(jié)構(gòu)；另一種為塔式高層設(shè)計(jì)，大進(jìn)深、小戶型，公寓樓居多，戶型并列式分布，朝向多樣，此種樓座多集中在商圈區(qū)域，作投資、商住、辦公用途。針對群體：青年群體，時尚一族，有相關(guān)需求的特殊職業(yè)者；產(chǎn)品附加值體現(xiàn)：著力體現(xiàn)出附贈和偷送面積，高得房率 賣點(diǎn)整合：大層高，充分發(fā)揮想象空間，能實(shí)現(xiàn)復(fù)式修改，增加功能空間，定價規(guī)律：loft產(chǎn)品一般為平層住宅的1.31.5倍Thank U.Thank U.