1、自貢市名城新天地項目自貢市名城新天地項目營銷策劃營銷策劃我們的思考我們的思考問題樹問題樹項目定位及產品配比建議說明項目定位及產品配比建議說明開發模式/產品配比思考項目定位思考項目開發財務模擬營銷通路整合思考核心推廣概念確立視覺表現產品競爭力提煉歸納產品競爭力提煉歸納當前自貢商業類現狀了解當前自貢商業類現狀了解歷年開發態勢及價格走勢分析自貢市場主要個案了解分析當前自貢住宅項目開發狀況當前自貢住宅項目開發狀況自貢城市商業開發態勢分析自貢當地商業投資行為分析結合項目特性的定位考慮結合項目特性的定位考慮營銷策略構思營銷策略構思我們對自貢市場的分析了解我們對自貢市場的分析了解 自貢市地處四川省南部、沱江

2、支流釜溪河畔，轄區面積4373平方公里。總人口320萬人。轄自流井、貢井、大安、沿灘四區和榮縣、富順兩縣，歷為省轄地級市。以內宜高速、隆雅、遂筠公路和內昆鐵路與鄰交通。有兩千年的鹽業史，是我國最早設立的23個建制市之一，素以“千年鹽都”、“恐龍之鄉”、“南國燈城”而蜚聲中外。本案所處的大安區是自貢的老商業中心，距離行政中心約2.5公里左右，是自貢人口最集中，經濟最繁華的老城區。區域概況了解區域概況了解本案項目市場現狀分析本案項目市場現狀分析環境狀況數據還原環境狀況數據還原1距離汽車站3公里2距離舊市政中心0.5公里3距離新市政中心2.5公里4距離步行街大東方廣場公里5距離東方鍋爐廠公里6距離五

3、星街商業中心0.5公里7距離恐龍博物館10公里8燊海井 5公里當前，自貢市政府正在規劃建設“大安區舊城改造區”和“匯東新區”兩個重點城市板塊，將形成兩個城市商業中心。城市板塊劃分城市板塊劃分本案項目市場現狀分析本案項目市場現狀分析本項目地處自貢重點規劃建設的“大安區舊城改造區”，該區已經是一個比較完善的生活居住板塊。自貢近年來主要地自貢近年來主要地產開發集中區域產開發集中區域項目位置項目位置匯東新區大安區老城區匯西當前自貢樓市價格走勢當前自貢樓市價格走勢本案項目住宅市場現狀分析本案項目住宅市場現狀分析從我們所了解到的價格數據從我們所了解到的價格數據顯示，當前自貢樓市的價格顯示，當前自貢樓市的價

4、格走勢呈現出逐年走高的趨勢，走勢呈現出逐年走高的趨勢，每年平均增長幅度保持在每年平均增長幅度保持在15%15%左右，當前市場均價在左右，當前市場均價在21002100元元/平米平米。自貢新老城市板塊樓盤價格對比表自貢新老城市板塊樓盤價格對比表板塊板塊均價均價備注備注大安區板塊2100元/平米“仁和家園、仁和半島”為代表匯東新區板塊2400元/平米主要以“東尚國際”為代表區域板塊樓市開發概況了解區域板塊樓市開發概況了解本案項目住宅市場現狀分析本案項目住宅市場現狀分析大安區老城區匯東新城區項目核心區域競爭個案概況了解項目核心區域競爭個案概況了解本案項目住宅市場現狀分析本案項目住宅市場現狀分析樓盤名

5、稱樓盤名稱項目位置項目位置產品分布產品分布開發商開發商住宅均價住宅均價仁和家園仁和路85-1573房4房的大戶型仁和房地產2100東方家園五星街黃桷路110-1303房4房的大戶型東方圣地2100尚東國際匯東路丹桂街(市政府旁)91.2176.323房4房的大戶型遠達房地產2400綠盛悅璟匯東新區高筍塘片區91-1553房4房的大戶型到盈盛房地產2150根據我們的初步了解，本案項目核心區域的樓市價格呈現“井噴”狀態，區域板塊在半年時間內樓盤售價上漲了上漲了600600元元/平米平米左右,主力面積在110-130 110-130 之間,總價在25萬/套左右。兩大板塊樓盤銷售數據表明：雖然自貢行政

6、區東移,讓匯東新區成為自貢投資亮點,但是由于交通等生活的便利性影響,老城區還是自貢人居住的中心。大安老城區板塊標桿項目大安老城區板塊標桿項目匯東新城區標桿項目匯東新城區標桿項目仁和半島仁和半島開盤時間2007年4月均價2100元/總價（130）27.3萬銷售情況80%綠盛綠盛悅璟悅璟開盤時間2007年4月均價2150元/總價（130）27.9萬銷售情況60%對于當前自貢消費群體新區的認知度和接受度了解對于當前自貢消費群體新區的認知度和接受度了解本案項目市場現狀分析本案項目市場現狀分析對于當前自貢消費群體戶型的喜好了解對于當前自貢消費群體戶型的喜好了解本案項目住宅市場現狀分析本案項目住宅市場現狀

7、分析仁和家園仁和家園東方家園東方家園尚東國際尚東國際綠盛綠盛悅璟悅璟85-1573房4房的大戶型110-1303房4房的大戶型91.21763房4房的大戶型91-1553房4房的大戶型根據我們目前所了解到的市場信根據我們目前所了解到的市場信息，當前自貢房地產市場的樓盤息，當前自貢房地產市場的樓盤銷售情況，銷售情況，基本以基本以110-130110-130平米平米為主力面積。為主力面積。在自貢當前提倡實用主義消費大環境下，在自貢當前提倡實用主義消費大環境下，大戶型大戶型住宅在住宅在自貢當地市場絕對是主力產品。自貢當地市場絕對是主力產品。當前自貢消費群體置業動機了解當前自貢消費群體置業動機了解本案

8、項目住宅市場現狀分析本案項目住宅市場現狀分析我們通過對自貢二手房中介市場的了解，房屋出租的概率非常小，說明了當地市我們通過對自貢二手房中介市場的了解，房屋出租的概率非常小，說明了當地市場場自住型需求比重較大自住型需求比重較大。當前大安區自貢商業分布當前大安區自貢商業分布本案項目商業市場現狀分析本案項目商業市場現狀分析項目位置項目位置地下商城地下商城 20002000 溫州商城溫州商城 雄飛假日商業廣場雄飛假日商業廣場 大東方廣場大東方廣場 五星街街面店五星街街面店 龍都廣場龍都廣場 英祥帝豪英祥帝豪 檀木林街道檀木林街道 30000 30000 2000020000 25000 25000 3

9、0000 30000 20000 20000 10000 10000 12000 12000 大安區集中商業體量加上匯東區（大安區集中商業體量加上匯東區（“匯東電腦城匯東電腦城”5000 5000、“九鼎商城九鼎商城”30000 30000 ）商業總體量達到商業總體量達到184000 184000 當前自貢商業銷售價格走勢當前自貢商業銷售價格走勢本案項目商業市場現狀分析本案項目商業市場現狀分析代表：“東方家園”代表：“大東方廣場”代表：“匯東電腦城”注：注：當前自貢商鋪均價在當前自貢商鋪均價在5000600050006000元元之間，其中臨街商鋪售價在之間，其中臨街商鋪售價在100001500

10、01000015000元元之間，集中商鋪售價之間，集中商鋪售價在在3000800030008000元元，社區商鋪售價，社區商鋪售價2200700022007000元元之間。之間。當前自貢商業行式比較當前自貢商業行式比較本案項目商業市場現狀分析本案項目商業市場現狀分析比較比較價格價格(元元)租金（元）租金（元）總價總價(100(100)投資回報投資回報升值升值銷售情況銷售情況經營狀況經營狀況臨街商鋪(大東方廣場)15000100150萬高，不穩定慢，不穩定100%人氣不足集中商業(匯東電腦城)80006080萬高，穩定快100%出租良好，人氣集中社區商鋪(東方家園)45005045萬高，穩定慢5

11、0%售出50%出租人氣不足當前自貢商業業態配比當前自貢商業業態配比本案項目商業市場現狀分析本案項目商業市場現狀分析項目 超市百貨業專賣零售業知名餐飲業專業百貨業英祥帝豪英祥帝豪 15%45%20%35%大東方廣場大東方廣場085%15%0龍都廣場龍都廣場 15%55%25%10%當前自貢商業租金情況當前自貢商業租金情況本案項目商業市場現狀分析本案項目商業市場現狀分析項目租金(當前)英祥帝豪英祥帝豪(集中)80120元/龍都廣場龍都廣場(臨街)45100元/五星街街面店五星街街面店(臨街)80100元/大東方廣場大東方廣場(臨街)80100元/檀木林街道檀木林街道(臨街)6080元/地下商城地下

12、商城(集中)6080元/當前自貢租金平均在80元/，成逐年增長的趨勢。當前自貢商業人流量情況當前自貢商業人流量情況本案項目商業市場現狀分析本案項目商業市場現狀分析項目17:30到18:30人流量英祥帝豪英祥帝豪 30004000人/h龍都廣場龍都廣場 20003000人/h五星街街面店五星街街面店 600010000人/h大東方廣場大東方廣場 20002500人/h檀木林街道檀木林街道 600010000人/h地下商城地下商城 5001000人/h當前自貢人流量主要集中在傍晚，晚上的人流量少，店面關門早，街面店點，基本全部關門。由此可見，人們一站式的針對性消費明確。從市場開發看項目定位的機會點

13、（合美見解）從市場開發看項目定位的機會點（合美見解）The viewpoint of living城市改造過程中的政府機構搬遷和輿論導向的雙重作用力所賦予本案項目地塊大安區板塊檀木林電影院的市場號召力和市場培育度，將促進本案區域板塊的商業集中。城市規劃建設更新是一個過程，勢必帶來一次新的開發機會，將會出現新的城市中心，是一種商業集中化的過程，也是本案最大的機會。舊城改造將將為城市生活注入新動力舊城改造將將為城市生活注入新動力商業集中化需求開始出現和逐步形成商業集中化需求開始出現和逐步形成與與機會機會機遇機遇與與2我們對本案項目開發特性的綜合了解我們對本案項目開發特性的綜合了解本案項目開發特性明

14、確本案項目開發特性明確The prospect of development開發規模開發規模地塊特征地塊特征區位實況區位實況區域環境區域環境開發規模認知開發規模認知本案項目開發特性明確本案項目開發特性明確功能地下一層商城一、二層商場 三六層商場 住宅 面積6224.3 9016.8 15788 26068.6 6萬平米的綜合型商住小區萬平米的綜合型商住小區區位實況區位實況本案項目開發特性明確本案項目開發特性明確南側地塊：規劃中開發項目西側地塊：自貢廣電學院和未改造的社區東側地塊：正在建設的體育廣場公園,未來的城市中心北側地塊：規劃中開發社區檀木林路（城市主干道）黃角平路(城市主干道)地塊特征地

15、塊特征本案項目開發特性明確本案項目開發特性明確依山而建依山而建,北面有美麗的山北面有美麗的山景景,南面可觀全城美景。南面可觀全城美景。項目地塊是城市文化中心，項目地塊是城市文化中心，緊靠市體育廣場公園。緊靠市體育廣場公園。區域環境區域環境本案項目開發特性明確本案項目開發特性明確環境狀況數據還原環境狀況數據還原1英祥帝豪已落成2龍都商業廣場已落成3自貢體育廣場公園建設中4公安局地塊改造規劃中5展覽館改造規劃中6距離五星街商業中心已落成7大東方廣場已落成從項目開發從項目開發角度角度看本案的優劣勢看本案的優劣勢-SWOT-SWOT分析（合美見解）分析（合美見解）The viewpoint of li

16、ving1.居住優勢：自然山體景觀在區域樓盤中較為突出。2.規劃優勢：文化中心效應給予了本案空間營造的平臺，適宜商業環境的規劃營造。1.相對于本區域其它樓盤而言，舊城規劃改造有一個較長的周期。2.目前周邊已經擁有了比較成形的商業，本項目注入大量的商業體量有一定的壓力。l 區域規劃前景賦予購房者很大的想象空間，項目有較大的操作和升值空間。l 靈活機動的商住產品組合，避免了同質化競爭，同時滿足不同消費圈層的需求。S優勢:T挑戰O機遇W劣勢l 對于自貢購房者的需求偏好而言，如何導入商業是營銷的關鍵。l 目前自貢樓市已經經過了一輪的快速發展，今后的市場走勢將成為項目開發的挑戰。3合美對于本案項目開發的

17、綜合理解合美對于本案項目開發的綜合理解本案項目立項價值：地標性建筑本案項目立項價值：地標性建筑商業集中亮點商業集中亮點高尚住區高尚住區城市活力源。城市活力源。從項目立項從項目立項角度角度看本案的開發機會點看本案的開發機會點 The viewpoint of living城市作用城市作用住宅開發的機會點住宅開發的機會點商業開發的機會點商業開發的機會點 地處傳統商業中心區，是目前政府的規劃的重點區域；市中心區域配套完備，市體育館的改建和生活綠地的鋪設成為了項目受到的關注點；自身商業配套為未來居住群體的生活帶來極大的便利性；自然山體景觀也是該項目開發的一大亮點；隨著目前房價的整體持續上揚，造成高總價

18、大戶型的日益相對過剩，使得項目規劃中的低總價中小戶型具備較大的需求市場空間。屬于當地文化部門的改造地塊，有較好的政策背景；地處老城區文化中心，傳統成熟的商業區域，使得項目具備了良好的商業氛圍；大體量商業項目可以為時尚一族提供完整的”一站式”購物環境；良好的綠地、山景以及周邊休閑生活配套也是該商業項目的一大亮點。商業與住宅的機會點商業與住宅的機會點4我們對本案項目產品的思考我們對本案項目產品的思考我們賣的是怎樣的產品？我們的客戶是如何定位的？我們賣的是怎樣的產品？我們的客戶是如何定位的？問 題 思 考本案項目的市場定位本案項目的市場定位The orientation of commerce自貢市

19、的新商業中心高尚住區自貢市的新商業中心高尚住區&本案項目產品構成本案項目產品構成住住 宅宅 商商 業業住宅總面積住宅總面積26068.626068.6住宅總面積住宅總面積87049870495本 案 項 目 產 品 定 位 及 業 態 配 比本 案 項 目 產 品 定 位 及 業 態 配 比住宅產品開發機會點住宅產品開發機會點本案項目產品定位思考本案項目產品定位思考1.1.地處傳統商業中心區，是目前政府的規劃的重點區域；地處傳統商業中心區，是目前政府的規劃的重點區域；2.2.市中心區域配套完備，市體育館的改建和生活綠地的鋪設成為了項目受到的關注點；市中心區域配套完備，市體育館的改建和生活綠地的

20、鋪設成為了項目受到的關注點；3.3.自身商業配套為未來居住群體的生活帶來極大的便利性；自身商業配套為未來居住群體的生活帶來極大的便利性；4.4.自然山體景觀也是該項目開發的一大亮點；自然山體景觀也是該項目開發的一大亮點；5.5.隨著目前房價的整體持續上揚，造成高總價大戶型的日益相對過剩，使得項目規劃中的低隨著目前房價的整體持續上揚，造成高總價大戶型的日益相對過剩，使得項目規劃中的低總價中小戶型具備較大的需求市場空間。總價中小戶型具備較大的需求市場空間。住宅部分的市場定位住宅部分的市場定位The orientation of commerce自貢市高檔帶電梯公寓住區自貢市高檔帶電梯公寓住區研判本

21、案主力戶型的初衷研判本案主力戶型的初衷 建議本案項目以110-130平米房型為主力戶型的幾點考慮：1.首先是110130平米的戶型目前業已獲得了市場的高度認可和接受，是自貢市場較為成熟的暢銷戶型（從“尚東國際”、“仁和半島”的產品銷售即可以看出），所以本案該面積區段的戶型設計應更為出眾合理。2.在這里我們主要對本案項目110130平米的房型進行分析（該房型在本案核心區域屬于主力型），以明確其價值。戶型大戶型（155 ）中戶型（110 130）小戶型50、65、80 房型四房兩廳三房兩廳一房兩廳套數26套114套103套比例13%57%30%項目戶型配比建議表本案主力戶型的價值研判本案主力戶型的

22、價值研判本案本案110110130130平米平米房型價值提煉房型價值提煉相對于自貢市其他高檔住宅項目房型，本案項目房型無論是在功能設計還是空間布局上都要更顯合理性就生活方式而言，大房型體現的不僅是空間的舒適性，更體現的是對生活品質的追求。本案大房型設計為三代同堂提供絕佳選擇，并滿足日常起居功能和生活私密性的需要。當地的購房消費習慣(提倡實用主義的消費)，因此110130平米三房平米三房四房房型四房房型仍然是絕對的主力產品。當前市場通行的戶型功能設計及空間布置標準參考：戶型劃分標準戶型劃分標準起居功能最低標準起居功能最低標準面積最低標準（平方米）面積最低標準（平方米）開間最低標準（米）開間最低標

23、準（米）最好朝向或自然通風情況最好朝向或自然通風情況110-135110-135平米平米/戶戶（三房二廳二衛（三房二廳二衛）起居廳24.004.2南向或東向餐廳13.00朝向均可主臥室18.003.8南向主臥衛生間5.50次臥一15.003.3朝向均可次臥二12.003.0朝向均可次衛生間4.50廚房6.002.1主陽臺（外沿全面積）6.20工作陽臺（封閉）4.00130-165130-165平米平米/戶戶（三房二廳二衛（三房二廳二衛）起居廳28.004.5南向或東向餐廳（獨立）18.003.3朝向均可主臥室20.003.9南向主臥衛生間6.50最好自然通風/采光主臥儲衣間或儲衣柜3.00/1

24、.68次臥一16.003.5南向或東向次臥二13.003.2次衛生間4.50廚房7.002.1工人房3.50最好自然通風/采光雜物間或洗衣間3.50主陽臺（外沿全面積）6.20工作陽臺（封閉）4.00住宅總面積26068產品配比備注1 1樓樓3388.850 和65小戶型（26套單身公寓/26套小戶型）部分小戶型產品適合年輕人置業2 2樓樓4431.680戶型（51套)適合年輕人置業3 3樓樓5213.6110 130 兩房三房戶型(114套）當前自貢市當地市場較能接受的主力產品是100 130三房兩廳住宅4 4樓樓5213.65 5樓樓4431.66 6樓樓3388.8155 四房兩廳（26

25、套）部分大戶型產品適合大家庭自主型1#6#5#4#3#2#面積大小根據設計院提供的數據測算面積大小根據設計院提供的數據測算房型分布建議說明房型分布建議說明l全明設計，陽光清風自然入l格局方正，布局緊湊，功能分區明晰l雙陽臺設計，兼顧生活的舒適性與便利性銷售面積：68.7768.92廚房與生活陽臺相連提高生活便利性臥室采用大凸窗設計給心情一個放飛的窗口獨立餐廳可設為多功能廳，空間更靈活住宅產品建議住宅產品建議戶 型 建 議：一房兩廳l 戶型設計緊湊,結構布局合理,動靜分區,該戶型位于端頭位置,居室都有充足采光;l 三間臥室和主衛全南向布局,城市景觀一覽無余,客廳,餐廳雙廳合一,互相補充,相得益彰

26、.l 起居空間與用餐空間自然分設,空間使用更加便捷.三間臥室,起居室,主衛生間具帶有飄窗設計,使得戶內空間自然延展,平添室內空間價值銷售面積：126130戶 型 建 議：三房兩廳銷售面積：130l 三間居室純南向,大面寬采光,短進深南北通透,格局方正.l 雙主臥室設計互不干擾,完全保證主人區的私密性,雙主臥飄窗設計,吸納自然美景錦上添花.廚房餐廳之間輕質隔墻設計可實現個性化的空間組合,實現西式廚房自由切換.戶 型 建 議：三房兩廳銷售面積：154.03154.07l 南北通透，三面采光，四明板式設計，心情時時清爽明朗l 巧妙的空間結構分割，動靜分區明晰，為三代同堂提供絕佳選擇l 三陽臺設計，增

27、加生活的舒適性與便利性入戶花園設計，自然過渡盡顯主人高貴身份豪華客廳，大面積飄窗，俯瞰景色主臥室帶轉角大陽臺給心情一個放飛的窗口戶 型 建 議：四房兩廳商業產品開發機會點商業產品開發機會點本案項目產品定位思考本案項目產品定位思考1.屬于當地文化部門的改造地塊，有較好的政策背景；屬于當地文化部門的改造地塊，有較好的政策背景；2.舊城改造將促成當地商業的集中化；舊城改造將促成當地商業的集中化；3.地處老城區文化中心，傳統成熟的商業區域，使得項目具備了良好的商業氛圍；地處老城區文化中心，傳統成熟的商業區域，使得項目具備了良好的商業氛圍；4.大體量商業項目可以為時尚一族提供完整的大體量商業項目可以為時

28、尚一族提供完整的”一站式一站式”購物環境；購物環境；5.良好的綠地、山景以及周邊休閑生活配套也是該商業項目的一大亮點。良好的綠地、山景以及周邊休閑生活配套也是該商業項目的一大亮點。商業部分的市場定位商業部分的市場定位The orientation of commerce繽紛城市繽紛城市-活力源活力源自貢一站式新生活商業中心自貢一站式新生活商業中心本案人流動向思考本案人流動向思考低層低層(1-2及地下層及地下層)中層中層(3-4層層)高層高層(5-6層層)人流量遞減人流量遞減人流導入容易,通過大賣場匯聚整個城市的人氣，引入大量人流。人流導入相對低層有一定的難度，可以開發一些專業性強的商業，導入客

29、流。人流導入較難,只有開發針對性消費強的商業，導入客流。本案項目商業業態定位構思理由說明本案項目商業業態定位構思理由說明文化活動中心，電影院，文化活動中心，電影院，游樂園游樂園品牌專賣店品牌專賣店The conceptive of orientation to the FUXINGS 四層四層三層三層二層二層一層一層五層五層六層六層美食城，數碼家電美食城，數碼家電地下一層地下一層時尚精品或者城市大時尚精品或者城市大MALLMALL隨著樓層的遞增，店面價值遞減，銷售難度越大，因此上層商業的業態定位目標性消費要明確化本案項目地下一層業態定位的思考方向本案項目地下一層業態定位的思考方向The int

30、eger orientation of advisement方案：城市生活大賣場方案：城市生活大賣場理由：大賣場能夠匯聚整個城市的人氣，引入大量人流。以理由：大賣場能夠匯聚整個城市的人氣，引入大量人流。以SHOPPING SHOPPING MALLMALL為商業主體，眾多專業店為輔助業態和多功能商業服務設施形成為商業主體，眾多專業店為輔助業態和多功能商業服務設施形成的一站式商業聚合體。的一站式商業聚合體。地下一層平面動向示意圖地下一層平面動向示意圖sketch map of a plane地下一層地下一層商業劃分商業劃分示意示意面積測算面積測算個數統計個數統計單價設定單價設定單間總價單間總價總

31、銷面積總銷面積總銷金額總銷金額20-93（按柱間距估算）約58間7500元/（均價）15-70萬6224.3平米46844684萬萬地 下 賣 場，城 市 超 市 時 尚 精 品 坊MALL CITYSHOP MODE GOODS本案項目一、二層業態定位的思考方向本案項目一、二層業態定位的思考方向The integer orientation of advisement思考方向二：思考方向二：有助于吸引投資市場的高度關注和熱情，有效促進銷售我們考慮的方向，結合市場大環境（提供商家擴張需求）和周邊業態（規避業態重疊競爭）予以綜合考慮。思考方向一：思考方向一：能夠有利促進商業部分的快速去化，帶動整

32、盤銷售思考方向三：思考方向三：通過空間引導，有效解決上層空間的出售出租率一層和二層一層和二層經營業態的定位考慮經營業態的定位考慮業態定位業態定位業態配比（按經營數量）業態配比（按經營數量）一層一層二層二層品牌專賣品牌專賣/休閑休閑/購物坊購物坊總建筑面積：9016.8平米左右（20-158平米/間）總套數：93間（按柱頭間距測算）品牌專賣品牌專賣比例：70多家需求面積：40-93平米/間休閑類休閑類比例（咖啡/茶館）：1-2家需求面積：80-100平米/間食品點心類食品點心類比例（面包/點心）：1-2家（門店）需求面積：20-50平米/間生活百貨類生活百貨類比例（專賣/專營）：10-12家需求

33、面積：50-100平米/間空間效果構思示意圖空間效果構思示意圖sketch mapsketch map一層平面分割示意圖一層平面分割示意圖sketch map of a plane具體面積以實測為準一層商業劃一層商業劃分示意分示意面積測算面積測算個數統計個數統計單價設定單價設定單間總價單間總價總銷面積總銷面積總銷金額總銷金額20-150（按柱間距估算）約53間18000（均價）36-300萬5069.4平米9124.29124.2萬萬具體面積以實測為準二層平面分割示意圖二層平面分割示意圖sketch map of a plane二層商業劃二層商業劃分示意分示意面積測算面積測算個數統計個數統計單

34、價設定單價設定單間總價單間總價總銷面積總銷面積總銷金額總銷金額20-150（按柱間距估算）約40間9000（均價）18-135萬3947.4平米35523552萬萬具體面積以實測為準品牌服飾展示直營中心效果構思示意圖品牌服飾展示直營中心效果構思示意圖sketch map三、四層定位綜合考慮因子三、四層定位綜合考慮因子The integration consider gene保證三、四層商業價值最大化和有利招商保證三、四層商業價值最大化和有利招商引入業態不破壞項目整體形象和居住品質引入業態不破壞項目整體形象和居住品質引入業態適合區域市場長遠發展引入業態適合區域市場長遠發展針對發展商針對發展商針對

35、今后業主針對今后業主針對引入商家針對引入商家本案項目三、四層業態定位的思考方向本案項目三、四層業態定位的思考方向The integer orientation of advisement思考方向二：思考方向二：業態定位有利于促進和吸引投資市場的高度關注我們考慮的方向，結合市場大環境（提供商家擴張需求）和周邊業態（規避業態重疊競爭）予以綜合考慮。思考方向一：思考方向一：業態定位易于后期進駐商家的長效經營思考方向三：思考方向三：業態定位有利于我們借助商家知名度快速促進銷售可供考慮的諸多業態定位模式可供考慮的諸多業態定位模式The argumentation of orientation balan

36、ce 原則：便于拆零銷售后的整體經營出租原則：便于拆零銷售后的整體經營出租美食城美食城數碼家電城、電子通信城數碼家電城、電子通信城理由：當前自貢市場沒有特色的美食集中地，只有一條同興路稱為美食街，但沒有做出特色 。做為城市之心的一體式商場，大型美食城業態有之重要作用。理由：引入大型數碼家電賣家，提高商場整體檔次。規劃中將拆遷“電子通信街”檀木林街，給予項目電子通信業態設置提供了契機。三、四層平面分割示意圖三、四層平面分割示意圖sketch map of a plane具體面積以實測為準三三/四層商四層商業劃分示意業劃分示意面積測算面積測算個數統計個數統計單價設定單價設定單間總價單間總價總銷面積

37、總銷面積總銷金額總銷金額20-300（按柱間距估算）約60間5000（均價）10-300萬3947.42=7894.8平米39473947萬萬具體面積以實測為住具體面積以實測為住本案項目五、六層業態定位的思考方向本案項目五、六層業態定位的思考方向The integer orientation of advisement五、六樓層在銷售方面五、六樓層在銷售方面較有難度，消費人流量較有難度，消費人流量較少。我們建議配置業較少。我們建議配置業態專一的電影院及游樂態專一的電影院及游樂城。城。文化活動中心文化活動中心電影院電影院游樂城游樂城考慮到政府方面的需求及考慮到政府方面的需求及其項目本身的品牌效益

38、：其項目本身的品牌效益：六層可先預留給當地政府，六層可先預留給當地政府，建設成城市文化活動中心建設成城市文化活動中心科 普 文 化 游 樂 中 心Culture pleasure ground 六棟高尚住宅分成了兩小組團畫出項目地塊的天際線商、住分流，車、人分流商業人流住宅人流自貢是個山地城市，做為交通工具的自行車使用由于不便從而較少使用，因此，建議將不用設置自行車停車區。建議增置地上停車位，提高購物客流停車方便性。四、五、六層錯開設置退臺跳出空間作為休閑空間，增加購物體驗情趣商業廣場廣告欄設計商業廣場廣告欄設計設計風格新穎活躍，具有廣告欄作用又能夠形成獨特廣場雕塑景觀效果，之間設置休憩空間商

39、業內部標識設計商業內部標識設計立體標識系統平面標識系統工作室區域標識設計工作室區域標識設計我們對本案項目產品競爭力的提煉和歸納我們對本案項目產品競爭力的提煉和歸納本案項目產品賣點和競爭力思考本案項目產品賣點和競爭力思考The prospect of development項目核心競爭力及賣點提煉項目核心競爭力及賣點提煉我們對目標消費圈層的對應思考我們對目標消費圈層的對應思考項目推廣核心概念構思項目推廣核心概念構思住宅部分產品競爭力住宅部分產品競爭力/賣點構想賣點構想本案項目產品競爭力和賣點思考本案項目產品競爭力和賣點思考區域地標性建筑區域地標性建筑landmarklandmark社區商業優勢社

40、區商業優勢commercecommerce滿足居住生活購物滿足居住生活購物的便利性的便利性滿足目標客群滿足目標客群身份價值的體現和認同身份價值的體現和認同區域配套景觀優勢區域配套景觀優勢assortassort突出新城市居住突出新城市居住空間的舒適性空間的舒適性多樣化的優選戶型多樣化的優選戶型stylestyle引導和滿足居住空間引導和滿足居住空間的想象力和需求性的想象力和需求性商業部分產品競爭力商業部分產品競爭力/賣點構想賣點構想本案項目產品競爭力和賣點思考本案項目產品競爭力和賣點思考地標性建筑地標性建筑landmarklandmark區域商業氛圍成熟區域商業氛圍成熟commercecomm

41、erce帶來人氣的必要前提帶來人氣的必要前提商業投資的重要保障商業投資的重要保障滿足投資者的信心并得到滿足投資者的信心并得到時尚購物一族的認同感時尚購物一族的認同感公共空間的塑造公共空間的塑造spacespace對商業整體形象的對商業整體形象的規范統一和提升規范統一和提升多元化的商業業態多元化的商業業態pluralisticpluralistic滿足時尚購物者滿足時尚購物者一站式購物消費需求一站式購物消費需求項目推廣核心概念構思項目推廣核心概念構思本案項目產品競爭力和賣點思考本案項目產品競爭力和賣點思考繽紛城市活力源繽紛城市活力源A headspring for the new creativ

42、ity.目標消費圈層構成思考目標消費圈層構成思考本案項目產品競爭力和賣點思考本案項目產品競爭力和賣點思考住宅部分住宅部分（自住為主的消費圈層）商業部分商業部分（投資為主的消費圈層）1.年輕新婚一族2.市區生活條件有待改善的居民3.外地打工的返鄉購房者1.已賺得第一桶金的個體經營者2.在外創業返鄉投資的成功人士3.外地打工的返鄉購房者4.當地企業的中高層管理人員目標消費圈層特征分析目標消費圈層特征分析本案項目產品競爭力和賣點思考本案項目產品競爭力和賣點思考特征：特征：主要為自貢當地人。他們的經濟實力相對有限。要求改善目前的生活條件，提高自身生活質量，同時他們又向往大社區生活的美好生活空間，需要獨

43、立的、充滿現代氣息的繽紛多彩的居住生活條件。理由：理由：一部分達到婚姻年齡的年輕人，他們需要獨立的生活空間，不再是和父母共同居住，家庭成員少，不需要過大的居住空間。一部分市區居民，希望改善原有的居住條件，獲得更大的生活空間，提高生活質量，從而產生的需求。還有一部分是外地打工衣錦還鄉的打工者，也有購房需求。特征：特征：自貢當地人為主，他們在外或者在本地經商，有較強的經濟實力，他們手上有多套房產，利用房產的升值，賺取差價。這部分人看中樓盤的升值潛力，區域的規劃，尋求炒作升值空間。有很強的冒險意識。理由：理由：近年來隨著自貢地產價格的飆升，這部分客源對樓市價格的推動是重要因素。這部分人在其他行業賺取

44、資本后，轉向投資樓市。他們在前一段房地產發展高峰時，已經獲得了不少增值利潤。因此更加積極的加入房產投資。住宅目標客群：住宅目標客群：（主要為自住性需求者）商業目標客群：商業目標客群：（投資性需求尤其是長線投資者）本案項目本案項目規劃經指標說明及建安成本導入推算規劃經指標說明及建安成本導入推算項目指標總用地面積9250.0總建筑面積59736地上總建筑面積50875其中：文化商業總面積24806.4住宅總面積26068.6地下總建筑面積8861.5其中：地下商業總面積6224.3地下車庫、設備面積2637.2容積率5.50建筑密度45.6綠化率15.3 建筑高度85.2M主要技術經濟指標：四川自

45、貢市A-01-1，A-01-2地塊 建安成本估算建安成本估算地價地價1000萬元土地轉讓價（甲方提供），約合167.4元/合計：合計：1753.81753.8元元/基建基建住宅建安成本2000元/（含建筑成本和公建配套）商業建安成本1000元/；總平均建安成本為：8580470059736=1436.4元/雜項雜項稅費+設計費等=150元/建設成本建設成本1753.8元/*59736=1.04781.0478億元左右億元左右我們對于本案項目建安成本的估算：我們對于本案項目建安成本的估算：相關數據皆根據甲方提供和市場參數為依據項目價格定位及客戶群體定位項目價格定位及客戶群體定位市場價格分析結論市

46、場價格分析結論二、商業二、商業業態定位：業態定位：“超市百貨業超市百貨業”“”“專賣零售業專賣零售業”“”“知名餐飲業知名餐飲業”“”“主題專業市場主題專業市場”預計商業價格：預計商業價格：地下商場：地下商場：50005000元元1000010000元元之間，一層商場：之間，一層商場：1500015000元元2500025000元元之間，二之間，二四層商場：四層商場：40004000元元60006000元元之間。之間。客戶群體：客戶群體：立足本地投資客群，發展部分知名品牌投資客群。立足本地投資客群，發展部分知名品牌投資客群。注：跟據不同位置，可以定不同價格。注：跟據不同位置，可以定不同價格。一

47、、住宅一、住宅售價應設在：售價應設在：1800-25001800-2500元元/之間，總價控制在之間，總價控制在25-3525-35萬之間比較符合當地消費能力。也可做少部分豪宅，提升萬之間比較符合當地消費能力。也可做少部分豪宅，提升項目檔次，售價可以在項目檔次，售價可以在30003000元左右，總價在元左右，總價在5050萬左右。萬左右。戶型：戶型：以以110130110130為主力戶型為主力戶型，3 3房房4 4房為主，可伴隨一些房為主，可伴隨一些80-10080-100的的2 2房中小戶型，一些房中小戶型，一些150150左右的豪宅。左右的豪宅。客戶群體：客戶群體：本地客群本地客群，適合三

48、口之家的經濟型消費客群，部分高檔高消費客群。，適合三口之家的經濟型消費客群，部分高檔高消費客群。銷售收入測算銷售收入測算序號項目名稱 可銷售面積（）銷售價格合價（萬元）1住宅26068.62300元/5995.75995.72商業配套地下商場6224.3 7500元/6224.3一層商場5069 18000元/9124.2二六層商場19737 4000元/7894.83車位銷售2637.2 2500元/659.3一一合計合計29898.329898.3我們對于本案項目定價依據：我們對于本案項目定價依據：根據成本推導市場標桿價格參照本案項目單價設定根據成本推導市場標桿價格參照本案項目單價設定項目

49、建安成本1753.81753.8元元/市場價格標桿參照的年增長率序號序號項目名稱項目名稱單價（元單價（元/）支出支出/毛利潤毛利潤備注備注二二成本支出成本支出140707442.5140707442.51 1土地成本土地成本1000000010000000包括3%的契稅2 2前期費用前期費用228937522893752.1勘察、設計費35 1780625按35元/估算2.2三通一平10 508750按10元/估算3 3工程建設支出工程建設支出88442300884423003.1住宅建安成本200052137200具體按當地行情3.2商業建安成本1000363051004 4項目配套費項目配

50、套費534187553418754.1電增容費402035000按40元/估算4.2道路及給排水工程251271875按25元/估算4.3景觀及綠化15763125按15元/估算4.4照明工程10508750按10元/估算4.5通訊及智能化工程15763125按15元/估算5 5開發費用開發費用279812527981255.1監理費10 508750按10元/估算5.2工程規費25 1271875按25元/估算5.3公共維修基金201017500按建安成本的2%計成本成本推導推導序號序號項目名稱項目名稱單價（元單價（元/）支出支出/毛利潤毛利潤備注備注6 6不可預見費不可預見費988716.

51、75988716.75按（2+3+4+5）的1%計7 7管理費用管理費用988716.75988716.75按（2+3+4+5）的1%計8 8利息費用利息費用558000558000按地價貸款一年計，年利率5.58%9 9銷售費用及稅費銷售費用及稅費29300334293003349.1營業稅及附加17341014按銷售額*5.8%計9.2營銷代理費用8969490按銷售額*3%計9.3廣告費用2989830按銷售額*1%計三三（毛）利潤（毛）利潤158275557.5158275557.5部分投資參數不明，謹供參考利潤合計：利潤合計：2.98-1.4=1.582.98-1.4=1.58億元億

52、元 我們對本案項目的營銷策劃構思我們對本案項目的營銷策劃構思8針對本案項目營銷策略的思考針對本案項目營銷策略的思考The prospect of development營銷模式思考營銷模式思考營銷推廣主線思考營銷推廣主線思考營銷包裝構思（視覺營銷包裝構思（視覺/設計表現）設計表現）營銷模式思考營銷模式思考本案項目營銷策略思考本案項目營銷策略思考SPSP事件營銷事件營銷+樣板營銷樣板營銷SPSP事件營銷：事件營銷：在商業部分推廣階段，有利于集中項目的人氣，激活項目的商業氛圍，活躍自貢當地的投資客群。樣板營銷：樣板營銷：在銷售過程中“引導消費和視覺空間的營造引導消費和視覺空間的營造”是任何產品在銷

53、售推廣過程中最為有效的宣傳武器和銷售道具，容易在第一時間震撼和刺激目標圈層的心理需求和對項目好感的微妙心理產生。營銷推廣主線思考營銷推廣主線思考本案項目營銷策略思考本案項目營銷策略思考整個項目營銷推廣階段將分為：形象推廣期、項目公開期和正式銷售期形象推廣期、項目公開期和正式銷售期。由于該項目本身尚已具備地段和人氣優勢特性，因此在營銷策略上我們建議盡可能首先考慮采用圈內（投資圈）傳播效應圈內（投資圈）傳播效應即即首先從商業部首先從商業部分為切入點進行渲染和包裝，進而引爆住宅以及整個項目的銷售分為切入點進行渲染和包裝，進而引爆住宅以及整個項目的銷售。營銷包裝構思（案名釋義與視覺表現）營銷包裝構思（案名釋義與視覺表現）本案項目營銷策略思考本案項目營銷策略思考名城名城新天地新天地作為“千年鹽都”、“恐龍之鄉”、“南國燈城“的千年名城，項目正是其歷史文化積淀的集中體現，做為企業公民的發展商，志在重現其歷史輝煌。借用”上海新天地“的知名度和美譽度，旨在把項目打造成屬于自貢的”新天地“，而”名城新天地“也將成為自貢老城居住和購物的新天地。備用案名推薦：名門盛都名城銀座盛世名城新天第THANKS FOR YOUR ATTENTION！