1、寶山羅店鎮(zhèn)美羅社區(qū)項目定位報告旭輝商業(yè)招商管理中心2016年7月29日目 錄CONTENTS01020304地塊規(guī)劃指標(biāo)項目區(qū)位分析地塊交通分析項目四至分析項目輻射人口項目基礎(chǔ)信息011.1 地塊規(guī)劃指標(biāo) 本地塊位于寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)，由四個地塊構(gòu)成，總建面約4.5萬；項目商業(yè)建面約3.1萬，自持部分2.88萬；其中西側(cè)三個地塊位置臨近，而東側(cè)地塊較為孤立，東西兩側(cè)地塊之間受“醫(yī)療用地”阻隔；項目地址東至陸翔路，西至聯(lián)楊路，南至美蘭湖路，北至美愛路規(guī)劃用途商辦用地土地面積30185.1m2容積率1.5建筑面積45277.65m2其中商業(yè)建面30761.18辦公建面13990.87社區(qū)配套525.60

2、27建筑密度50%綠化率20%0103-110118-01/030119-06美羅湖路美愛路醫(yī)療地塊1.2 地塊區(qū)位環(huán)境 項目位于寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)羅店大型居住社區(qū)美羅家園的中心位置；美羅家園以居住和商務(wù)服務(wù)功能為主，未來有利于為本項目提供充足的客群基礎(chǔ)。寶山區(qū)美羅家園區(qū)位制造區(qū)寶山區(qū)美羅家園人民廣場22km羅店鎮(zhèn)三大板塊規(guī)劃本項目羅店老鎮(zhèn)區(qū)羅店新鎮(zhèn)區(qū)（美蘭湖板塊）美羅居住社區(qū)滬太公路本項目地塊南側(cè)臨區(qū)域主干道美蘭湖路（雙向4車道）,東側(cè)臨支路（羅南路&羅和路），北側(cè)l臨支路（美愛路），車行交通較好。A地塊東側(cè)臨主干道陸翔路，南側(cè)臨次干道，北側(cè)臨支路，車行交通較好。項目距離7號線美羅站約1.2km，

3、距離羅南新村站約1.3km，軌道交通一般；目前，項目周邊500m內(nèi)公交站點9個，途經(jīng)公交線路3條，整體公共交通尚可；1.3 地塊交通條件B/CDA美蘭湖路羅和路美愛路羅南路陸翔路1.2km1.8km0103-110118-01/030119-061.2km美蘭湖站羅南新村站7號線北至美愛路（兩車道）東至刁浜（未修，臨河有橋）南至美蘭湖路（四車道）西至都0103-09地塊DA美蘭湖路羅和路美愛路羅南路陸翔路住宅住宅住宅住宅住宅（規(guī)劃）住宅（規(guī)劃）地塊自身條件小結(jié)：1.項目沿美蘭湖路（區(qū)域主干道）分布，商業(yè)沿街展示性好。2.各地塊相對獨立，且單個地塊商業(yè)體量受限，未來商業(yè)規(guī)劃有一定難度。CB1.4

4、 地塊四至及用地條件1.5 人口情況本項目受體量限制，輻射范圍有限，核心輻射范圍為美羅家園大型居住區(qū)，輻射范圍約1-1.5km核心輻射范圍內(nèi)已有人口約2.5萬人且多為回遷人口，目前房價仍低于寶山區(qū)平均水平，區(qū)域消費力有待提高；未來隨著社區(qū)完善，人口導(dǎo)入，區(qū)域內(nèi)總?cè)丝趯⑦_(dá)到12.5萬人，將大大改善目前消費力。區(qū)域內(nèi)房價：項目所在區(qū)域內(nèi)房價集中于1.7-2萬元/,低于寶山區(qū)（3.5萬元/）與上海市均價（4.5萬元/）。房屋成交均價房價（萬元/）項目周邊1.7-2寶山區(qū)3.5上海市4.51.4km1.4km1.1km美羅園大型社區(qū)以上數(shù)據(jù)采用2016年5月上海房價數(shù)據(jù)美羅板塊目前住宅以動遷房為主，主

5、要動遷人口來源于市區(qū)（虹口區(qū)、閘北區(qū)、普陀區(qū)、楊浦區(qū)、黃浦區(qū)），少部分來源于羅店老鎮(zhèn)。目前圖中“黑色部分”為已交房或基本完工型住宅，預(yù)計2017年年底入住人口約 7 萬人；圖中紅色地塊為在建住宅，約2018年交房，屆時人口預(yù)計將新增1.2萬人，總?cè)丝谶_(dá)到8.2萬人；預(yù)計至本項目開業(yè)（2018年），美羅板塊居民總?cè)丝诩s8.2萬人；1.5 人口情況2.578.212.5024681012142016年2017年2018年2020年人口（萬）整體競爭概述重點項目分析商業(yè)競爭總結(jié)競爭情況分析022.1 商圈競爭分析 項目所處區(qū)域內(nèi)總商業(yè)供應(yīng)量約12.8萬，多分布在滬太路以東，已開業(yè)項目多為中低檔，以大

6、型賣場為主；目前，滬太路東側(cè)的寶龍廣場是區(qū)域內(nèi)唯一已開業(yè)集中式社區(qū)商業(yè)；分類序項目名稱商業(yè)面積(萬)開業(yè)年期已開業(yè)1寶山寶龍城市廣場2.820152世紀(jì)聯(lián)華超市220113大潤發(fā)超市32014未開業(yè)4上坤上街購物中心520165羅店大居配套未知6羅店大居商業(yè)綜合體未知合計12.8萬商圈主要項目本項目2.9km1.2km123451.3km1.9km6滬太路2.2 競品項目分析世紀(jì)聯(lián)華 基本信息地址：羅芬路1088號開業(yè)日期：2011總建筑面積：2萬平方米商業(yè)建筑面積：2萬平方米商業(yè)形態(tài)：集中式商業(yè)經(jīng)營樓層：1F-4F檔次及定位低檔區(qū)域型超市大賣場租金及售價零售：6-7元/天/主要品牌世紀(jì)聯(lián)華、

7、星巴克、肯德基、家有好面與本地塊競合關(guān)系間接競爭關(guān)系，距離本項目最近，且有地鐵直接連通，但物業(yè)保養(yǎng)不佳、經(jīng)營不善，同時受到大潤發(fā)沖擊嚴(yán)重，除超市賣場及品牌餐飲外，其余商家難以生存。2.2 競品項目分析上坤上街購物中心 基本信息地址：羅店面鎮(zhèn)祁北路77號開業(yè)日期：2016.12總建筑面積：5萬平方米商業(yè)建筑面積：5萬平方米商業(yè)形態(tài)：街區(qū)型商業(yè)經(jīng)營樓層：1F-2F檔次及定位中低檔社區(qū)型文化旅游商業(yè)街區(qū)租金及售價項目采用售后返租的模式，前三年回報率為總房款的5%，后三年回報率為總房款的6%。首層每平米售價：30000-50000元/主要品牌X-Cinema影城、吉買樂生活廣場、凈心堂禪意酒店與本地塊

8、競合關(guān)系間接競爭關(guān)系，位于羅北老城區(qū)，距離本項目最遠(yuǎn)，為銷售型產(chǎn)品，后期返租經(jīng)營壓力大。42.9km寶山寶龍城市廣場 基本信息地址：滬太公路楊南路路口開業(yè)日期：2015.12總建筑面積：2.8 萬平方米商業(yè)建筑面積：2.8萬平方米商業(yè)形態(tài)：集中式商業(yè)經(jīng)營樓層：1F-4F檔次及定位中低檔社區(qū)購物中心租金及售價售后返租模式，前三年回報率以總房款的4%、5%、6%抵扣房款，后五年每年回報率為8%。購物中心首層售價：60000-70000元/天主要品牌橫店影城、大白鯨、屈臣氏與本地塊競合關(guān)系直接競爭關(guān)系，距離本項目最近的購物中心，2015年底開業(yè)，為目前區(qū)域內(nèi)最好的購物場所，且與地鐵連通，優(yōu)勢較大，但

9、項目地面的通達(dá)性較差，受滬太公路阻隔影響嚴(yán)重，且售后返租模式導(dǎo)致經(jīng)營難度較大。2.2 核心競品分析寶龍城市廣場2.2 核心競品分析寶龍城市廣場寶龍業(yè)態(tài)配比22%45%11%22%零售餐飲娛樂服務(wù)業(yè)態(tài)面積占比 項目于2015年底開業(yè)，零售：餐飲：服務(wù)：娛樂=22：45：22：11 該項目打造以餐飲為主，配套、零售為輔的社區(qū)購物中心，其中購物中心三層連通地鐵7號線，因此項目將兒童業(yè)態(tài)放置二層，三層主要為小型餐飲業(yè)態(tài)，提升項目整體租金水平。4F3F2F10%1F17%58%90%20%5%20%20%垂直業(yè)態(tài)分布圖以零售業(yè)態(tài)為主，搭配少量餐飲、服務(wù)及娛樂業(yè)態(tài)1F中數(shù)網(wǎng)咖2.2 核心競品分析寶龍城市廣

10、場代表品牌：零售西遇、361度、安踏、百家好、屈臣氏、林清軒服務(wù)中國電信、光明便利餐飲星巴克、必勝客娛樂中數(shù)網(wǎng)咖2F以菜場&大型兒童游樂為主力業(yè)態(tài)；搭配兒童零售及教育業(yè)態(tài)；2.2 核心競品分析寶龍城市廣場大白鯨兒童樂園菜場兒童零售培正逗點吉士堡馬博士兒童零售零售Balabala，Anta kids、服務(wù)大白鯨兒童樂園、吉士堡英語、培正逗點早教舞蹈美容3F聯(lián)通地鐵，除影院外，整體以餐飲為主，搭配少量家居雜貨零售；餐飲業(yè)態(tài)主要為快餐&簡餐，單個鋪位面積小，品牌總數(shù)量較多；3F2.2 核心競品分析寶龍城市廣場主力店橫店影院零售名創(chuàng)優(yōu)品、百居良品服務(wù)85度C、小楊生煎、來伊份、蜀風(fēng)麻辣香鍋、阿香米線影

11、院2.2 核心競品分析寶龍城市廣場4F 4F全部為餐飲餐飲Zoo Coffe、德莊火鍋、安藤家、85蔣記海鮮C、臺北牛排153.71108.6188.7699.000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00各業(yè)態(tài)租金平均值零售餐飲服務(wù)娛樂1149812988020406080100120140各樓層平均租金1F2F3F4F平均：112.52平均：107.25 項目各業(yè)態(tài)平均租金約112.5元/月/平，其中零售租金最高，其次為餐飲，而服務(wù)業(yè)態(tài)租金最低；項目各樓層平均租金約107元/月/平，其中3F因聯(lián)通地鐵租金最高，該樓層主要以零售、小食及快

12、餐為主；2.2 核心競品分析寶龍城市廣場租金情況分析：957 1152 518 91 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 零售餐飲服務(wù)娛樂7788551194344288949230100020003000400050006000時尚集合 少女裝 男休閑 運動休閑 內(nèi)衣 家居用品 電子數(shù)碼 眼鏡 化妝品 鞋 珠寶飾品 保健品平均：957四大業(yè)態(tài)坪效：零售業(yè)態(tài)各業(yè)種坪效：項目餐飲業(yè)態(tài)平均銷售坪效為879元/月/平，其中餐飲業(yè)態(tài)坪效最高，而娛樂業(yè)態(tài)（網(wǎng)咖）坪效最低，且遠(yuǎn)低于平均坪效；零售業(yè)態(tài)平均銷售坪效為957/月/平，其中珠寶飾品、數(shù)碼電子&內(nèi)衣坪效較高，但男裝休閑

13、、鞋類及運動休閑明顯偏低。平均：8792.2 核心競品分析寶龍城市廣場商戶銷售坪效分析：109612072741050010001500200025003000 中餐 中式快餐 特色餐飲 火鍋香鍋 西式正餐 日韓料理 西式快餐 小吃小食 咖啡 甜品 水吧 面包 8385847760100200300400500600700800900平均：531美發(fā)美甲 兒童教育 兒童服飾 兒童玩具 兒童游樂 生活服務(wù)餐飲業(yè)態(tài)各業(yè)種坪效：服務(wù)業(yè)態(tài)各業(yè)種坪效：服務(wù)業(yè)態(tài)平均銷售坪效約535元/月/平，其中美容美發(fā)，兒童玩具類業(yè)態(tài)坪效最高，兒童游樂&生活服務(wù)業(yè)態(tài)相對較低；餐飲業(yè)態(tài)平均銷售坪效約1151元/月/平，其

14、中面包、火鍋香鍋及快餐類坪效較高，咖啡、日韓料理&西餐坪效較低；平均：11512.2 核心競品分析寶龍城市廣場商戶銷售坪效分析：四大業(yè)態(tài)租售比：零售業(yè)態(tài)各業(yè)種租售比：15.4%9.4%16.5%108.8%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%零售餐飲服務(wù)娛樂平均值：12.7%23.1%16.5%16.0%5.0%20.2%5.8%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%時尚集合 少女裝 男休閑 運動休閑 內(nèi)衣 家居用品 電子數(shù)碼 眼鏡 化妝品 鞋 珠寶飾品 保健品平均值：15.4%項目業(yè)態(tài)平均租售比為12.7%，其中零售類（12%-17%）、

15、餐飲類（8%-12%）較為合理，娛樂業(yè)態(tài)租售比過高。零售業(yè)態(tài)平均租售比為15.4%，其中男休閑、鞋&運動類由于經(jīng)營較差，租售比過高；電子數(shù)碼&珠寶則租售比相對較低；2.2 核心競品分析寶龍城市廣場商戶租售比分析：7.2%17.6%6.2%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%中餐 中式快餐 特色餐飲 火鍋香鍋 西式正餐 日韓料理 西式快餐 小吃小食 咖啡 甜品 水吧 面包 平均值：9.4%餐飲業(yè)態(tài)各業(yè)種租售比：服務(wù)業(yè)態(tài)各業(yè)種租售比：12.4%14.3%16.4%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%1

16、6.0%18.0%美發(fā)美甲 兒童教育 兒童服飾 兒童玩具 兒童游樂 生活服務(wù)平均值：16.5%服務(wù)業(yè)態(tài)平均租售比為16.5%，其中生活服務(wù)類（便利店&中國電信）明顯業(yè)態(tài)租售比過高，其余業(yè)態(tài)租售比差異較小。餐飲業(yè)態(tài)平均租售比為9.4%，整體餐飲較為合理；2.2 核心競品分析寶龍城市廣場商戶租售比分析：業(yè)種國際名品男女時尚集合少女裝淑女裝男休閑牛仔運動休閑量販休閑時尚內(nèi)衣家居用品化妝品珠寶飾品電子數(shù)碼眼鏡鞋類箱包保健品總計個數(shù)16131542212129業(yè)種中餐中式快餐特色餐飲火鍋香鍋西式正餐美洲餐飲東南亞餐飲日韓料理西式快餐小食零食咖啡甜品面包水吧總計個數(shù)35431323251840零售業(yè)態(tài)（2

17、9個品牌）餐飲業(yè)態(tài)（40個品牌）2.2 核心競品分析寶龍城市廣場項目缺失業(yè)態(tài)分析：項目零售業(yè)態(tài)較為豐富，以家居零售及少女時裝為主，其中淑女裝、箱包、牛仔類業(yè)態(tài)為業(yè)態(tài)空白。項目餐飲業(yè)態(tài)齊全，以快餐&小食甜品類最為豐富，但正餐數(shù)量較少，品牌較差。未來本項目可通過差異化品牌&業(yè)態(tài)吸引顧客；業(yè)種健身書店煙酒茶美發(fā)美甲藥店花店DIY手工兒童教育兒童娛樂兒童服飾兒童玩具洗衣店美容SPA成人培訓(xùn)生活服務(wù)總計個數(shù)23271217業(yè)種網(wǎng)吧網(wǎng)咖運動游樂游樂室電玩（電玩桌游）密室、真人CS會所農(nóng)場KTV個數(shù)1服務(wù)業(yè)態(tài)（17個品牌）娛樂業(yè)態(tài)：共計一個1品牌項目服務(wù)業(yè)態(tài)以兒童業(yè)態(tài)為主，生活服務(wù)&健康類業(yè)態(tài)缺乏，未來項目

18、可通過提高服務(wù)業(yè)態(tài)的豐富度來增加顧客粘性；項目目前娛樂業(yè)態(tài)單一，未來可以通過娛樂業(yè)態(tài)的補(bǔ)充吸引周邊板塊消費者；2.2 競品項目分析寶龍城市廣場小結(jié)：本地塊與寶龍廣場位于羅店鎮(zhèn)兩個不同的居住板塊，板塊間受滬太公路（快速路）阻隔，自閉性較強(qiáng)，未來寶龍項目難以吸引本版塊客流；美羅板塊本項目寶龍美蘭湖板塊寶龍城市廣場對本項目不構(gòu)競爭威脅滬太路同時寶龍項目為售后返租型項目，未來經(jīng)營難度較大。且項目檔次較低，品牌較差，業(yè)態(tài)缺失，所以對本項目不夠成競爭威脅2.3 商業(yè)競爭總結(jié) 羅店鎮(zhèn)無大型商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃、目前多以超市大賣場及社區(qū)購物中心為主；寶龍城市廣場、世紀(jì)聯(lián)華&上坤購物街未來對本項目均不構(gòu)成商業(yè)威脅；本項

19、目所在美羅板塊目前無商業(yè)項目，未來將有社區(qū)配套商業(yè)及綜合體規(guī)劃，本項目可填補(bǔ)市場空白。目前區(qū)域首層租金約在5-7元/天/左右。區(qū)域內(nèi)主要業(yè)態(tài)以超市賣場、餐飲為主，有少量低端零售和服務(wù)配套業(yè)態(tài)。小結(jié)：區(qū)域商業(yè)總體量較小，競爭壓力小，本項目在美羅板塊有很大發(fā)展優(yōu)勢，適合發(fā)展旭輝U天地產(chǎn)品線。項目產(chǎn)品線定位項目輻射范圍&檔次項目概念定位&亮點項目業(yè)態(tài)配比競爭情況分析02LifeFamilyPleasure“綜合地塊所屬區(qū)位、自身條件、競爭環(huán)境及交通條件，本項目適合選用U天地產(chǎn)品線，定位社區(qū)型商業(yè)”項目定位：社區(qū)型購物中心 商業(yè)總面積：約3萬m2 核心客群 ：1-1.5km內(nèi)家庭客群 項目檔次 ：中檔

20、偏下目錄U天地產(chǎn)品線整體定位社區(qū)型時尚生活中心產(chǎn)品界定區(qū)域選址商業(yè)主題體量商圈范圍品牌名稱面向年輕家庭消費人群,提供多樣化品質(zhì)生活方式一線城市區(qū)域中心,副中心或二線城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)、傳統(tǒng)住宅密集區(qū)域時尚生活聚會天地全家老幼家門口的歡聚體驗之地3萬平方米以下核心商圈 1KM次級商圈3KM項目規(guī)模（萬平方米）命名檔次定位輻射范圍核心輻射客群2.53旭輝U天地中檔偏下11.5km周邊居民為主1.4km1.1km1.4km美羅大型居住社區(qū)核心輻射范圍核心輻射人口項目受體量限制，輻射范圍有限核心輻射范圍為規(guī)劃美羅家園大型居住區(qū)，輻射半徑約1-1.5km；核心輻射范圍內(nèi)已有人口約2.5萬人，且多為回遷人口；

21、未來隨著人口導(dǎo)入，區(qū)域內(nèi)總?cè)丝趯⑦_(dá)到12.5萬人；項目未來核心輻射范圍為規(guī)劃美羅家園大型居住社區(qū)，輻射半徑約1-1.5km，未來計劃導(dǎo)入總?cè)丝?2.5萬 周邊家庭將構(gòu)成本項目的核心消費主體；項目輻射范圍&客群：項目檔次：檔次水平一站式單一性高檔中檔上坤購物中心已有項目即將入市項目寶龍城市廣場世紀(jì)聯(lián)華超市大潤發(fā)超市本項目項目定位中檔偏下，填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)品質(zhì)購物中心缺失的空白，契合大眾日常生活消費需求。房屋成交均價房價（萬元/）項目周邊1.7-2寶山區(qū)3.5上海市4.5以上數(shù)據(jù)采用2016年5月上海房價數(shù)據(jù)周邊競品檔次目前，區(qū)域內(nèi)商業(yè)普遍檔次較低，業(yè)態(tài)單一，難以滿足消費者對品質(zhì)生活的追求；本項目可提高

22、項目品質(zhì)，填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白；周邊居民消費力目前，項目周邊房價低于寶山區(qū)、上海市均價，居民消費力一般；項目整體檔次應(yīng)以中檔偏下為主，確保整體品質(zhì)的基礎(chǔ)上滿足大眾日常生活需求。+距離美味美味X健康健康無趣無趣旭旭輝輝U U天地、天地、健康健康新新生活生活Leading new t rends,Creating forward fashionA place of fashion lover.Come and join us,exploring a whole new world4大商業(yè)亮點What we offer亮點三：全方位健康業(yè)態(tài)（06地塊）亮點二：首個生鮮超市+影院亮點一：外部公共空間聯(lián)動內(nèi)

23、部商業(yè) （戶外運動場+兒童樂園）亮點四：社區(qū)O2O服務(wù)0118-01/0118-03地塊0103-11地塊地塊0118-010118-03土地面積（）6390.66018.3建筑面積（）18613商業(yè)建面（）18613地塊0119-06土地面積（）14555.6建筑面積（）21833.4商業(yè)建面（）7840地塊0103-11土地面積（）3220.6建筑面積（）4404商業(yè)建面（）4404趣味休閑館便利生活館0119-06地塊全方位健康業(yè)態(tài)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)項目亮點分布：影院生鮮超市內(nèi)外聯(lián)動式商業(yè)運動及兒童健身房專業(yè)醫(yī)療Inside VS Outside 外部公共空間聯(lián)動內(nèi)部商業(yè)東側(cè)綠化西側(cè)綠

24、化南側(cè)綠化帶戶外兒童樂園戶外運動場0118-01/0118-03地塊商業(yè)商業(yè)商業(yè)三大業(yè)態(tài)超大室外游樂園，空間充足；開放式免費空間，有效帶動人流；適合游樂&運動等體能發(fā)展活動；室內(nèi)兒童游樂，不受天氣影響；服務(wù)品質(zhì)高，消費頻率受限；具有教育及藝術(shù)培訓(xùn)等智力發(fā)展功能；內(nèi)外聯(lián)動、相互補(bǔ)充、相互帶動兒童業(yè)態(tài)互動運動業(yè)態(tài) 室內(nèi)運動品牌聚集，滿足運動愛好者的消費需求；特色健康餐飲，提供營養(yǎng)餐飲服務(wù)。室外塑膠跑道，戶外運動設(shè)備，吸引人流；兒童戶外公園功能分區(qū)：多類型游樂區(qū)域，匹配不同年齡階段身體需求益智區(qū)游樂區(qū)運動區(qū)戲水區(qū)沙坑灌木迷宮廣場噴泉兒童滑梯秋千、蹺蹺板迷你足球場Mini攀巖墻 香港沙田新城市廣場引入

25、史努比樂園后，首年新增客流達(dá)到300萬，次年租金上浮20%。北京華潤五彩城引入5000史努比屋頂樂園，為商場帶來了50%的客流增長和30%的營業(yè)額增長兒童戶外樂園設(shè)計規(guī)劃：夸張的色彩+創(chuàng)意設(shè)計，讓兒童公園成為孩子的夢想之地 彩色塑膠地面 彩虹創(chuàng)意沙坑 可愛綠植小品 趣味座椅休閑區(qū)設(shè)計示意：運動廣場結(jié)合市政塑膠跑道，在西側(cè)綠化帶設(shè)置戶外運動區(qū)，吸引運動愛好者專用塑膠跑道區(qū)，打造以“跑步”為主的戶外運動愛好者聚集區(qū)；專業(yè)健身器材區(qū)，滿足全年齡層健康需求；小型戶外籃球場，吸引區(qū)域內(nèi)年輕運動愛好客群；戶外運動場健身器材健康餐飲定制運動集合館夜跑籃球場Super Market 首個生鮮超市&影院精品生鮮

26、超市體量較小，以生鮮水果類產(chǎn)品為核心高標(biāo)影院美羅社區(qū)板塊首個影院 Healthy Life House 全方位健康業(yè)態(tài)（06地塊）地塊位置獨立（遠(yuǎn)離另外兩塊地塊，缺少商業(yè)聚集性）商務(wù)辦公為主（以商務(wù)辦公為主導(dǎo)，辦公占比60%）商業(yè)配合辦公（商業(yè)以滿足辦公客群的需求為核心）地塊特征應(yīng)對方案商務(wù)類配套目的性消費主力店帶動0119-06地塊健康生活健身房 +專業(yè)醫(yī)療服務(wù) +基礎(chǔ)服務(wù) +健康&休閑餐飲 +美容美體全方位健康業(yè)態(tài)健康生活=一條街區(qū)+五大業(yè)態(tài)主力業(yè)態(tài)主力業(yè)態(tài)專業(yè)醫(yī)療業(yè)態(tài)針對居民對健康類產(chǎn)品的日益重視，引入新興專業(yè)醫(yī)療類業(yè)態(tài)體檢機(jī)構(gòu)齒科醫(yī)院醫(yī)療美容機(jī)構(gòu)中醫(yī)推拿按摩館業(yè)態(tài)示意：健身房齒科醫(yī)院中

27、醫(yī)館醫(yī)療美容O20 Service 社區(qū)便利O2O服務(wù)懶人經(jīng)濟(jì)便利服務(wù)聯(lián)動商家利益共享社區(qū)O2O懶人經(jīng)濟(jì)，催生社區(qū)O2O需求圍繞“最后一公里”概念，提供多線上線下相結(jié)合的解決方式利用項目自身品牌資源優(yōu)勢客流共享、收益共享以項目自身為平臺，借O2O模式，聯(lián)動自身商家資源，提供便利社區(qū)服務(wù)，增強(qiáng)消費者對社區(qū)商業(yè)的粘性；提供高品質(zhì)基礎(chǔ)服務(wù)家政洗衣超市外送餐飲外賣快遞代收代存0118-01/0118-03地塊0103-11地塊0119-06地塊業(yè)態(tài)配比3FKTV2F1F休閑運動零售兒童培訓(xùn)3F餐飲2F1F零售餐飲超市影院健身房2F1F服務(wù)美容快餐、輕餐醫(yī)療商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)46%38%零售12%服務(wù)

28、4%50%50%零售：餐飲：娛樂：服務(wù)=23：21：33：23主力店：零售：餐飲：服務(wù)=46：12：38：4餐飲：服務(wù)=50：50餐飲餐飲餐飲服務(wù)23%21%零售23%33%餐飲配套業(yè)種標(biāo)配業(yè)態(tài)類型單店面積（）數(shù)量總面積占比備注主力店超市200040001不高于40%主力店：面積大于2000（超市、影院無論面積大小均屬于主力店），主要考慮其承租能力低、租賃期限長、人流的帶動性較強(qiáng)等特征；次主力店：面積在8001500之間；非主力店：面積小于1500，并細(xì)分為六個面積區(qū)間影院300040001非主力店零售服飾/美妝50300153025%35%快時尚800150023餐飲正餐2006001020

29、20%30%快餐100300515甜點飲品4010058娛樂電玩（可選）800100015%10%KTV（可選）100015001服務(wù)兒童游樂4008002310%20%美容spa10050013教育培訓(xùn)15060024生活便利5010035家居配套50300351.街區(qū)型商業(yè)產(chǎn)品定位 業(yè)態(tài)配比（旭輝U天地）本項目娛樂業(yè)態(tài)選用適合家庭消費的KTV；項目體量較小，難以引入快時尚品牌，建議以休閑、運動&配套類零售為主；新增業(yè)態(tài)：健身房 專業(yè)醫(yī)療（齒科、體檢等）26%11%38%20%5%主力店：零售：餐飲：服務(wù)：娛樂=26：11：38:20:5項目租金判定各地塊租金測算項目租金測算04區(qū)內(nèi)同業(yè) 首

30、層平均月租金(元/)10項標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重評分總分值 商圈類型檔次區(qū)位及規(guī)劃道路交通公共交通 人口導(dǎo)入 商業(yè)規(guī)模 硬件設(shè)計客流量品牌組合開發(fā)商運營商寶山寶龍150656734754754世紀(jì)聯(lián)華190455534353542本項目160 657434854551根據(jù)周邊商業(yè)項目租金水平，本項目首層平均租金預(yù)測為160元/月/；本項目租金判定建筑面積（）使用面積（）月平均租金（元/）理論年租金收入（元）1F1,468 1,174 160 2,254,848 2F1,468 1,174 88 1,240,166 KTV1,468 1,174 64 901,939 理論月租金（建筑面積）合計4,404 3,

31、523 104 4,396,954 83.20 西側(cè)0103-11地塊：項目建筑面積4404；根據(jù)周邊商業(yè)項目租金水平，由于本地塊首層平均租金為160元/月/第1年租金第2年租金第3年租金第4年租金第5年租金第6年租金第7年租金第8年租金第9年租金第10年租金1F2,142,106 2,142,106 2,142,106 2,463,421 2,463,421 2,463,421 2,832,935 2,832,935 2,832,935 3,257,875 2F1,178,158 1,178,158 1,178,158 1,354,882 1,354,882 1,354,882 1,558,

32、114 1,558,114 1,558,114 1,791,831 KTV856,842 856,842 856,842 985,369 985,369 985,369 1,133,174 1,133,174 1,133,174 1,303,150 合計4,177,106 4,177,106 4,177,106 4,803,672 4,803,672 4,803,672 5,524,223 5,524,223 5,524,223 6,352,856 年日租金2.63 2.63 2.63 3.03 3.03 3.03 3.48 3.48 3.48 4.01 十年實際租金收入本地塊首年各樓層租金信

33、息注：年出租率按95%計算，遞增率按每三年遞增一次15%建筑面積（）使用面積（）月平均租金（元/）理論年租金收入（元）1F6,204 4,343 184 9,588,902 2F2,204 1,543 129 2,384,552 3F2,204 1,543 92 1,703,251 電影院4,000 2,800 83 2,782,080 超市賣場4,000 2,800 74 2,472,960 理論月租金（建筑面積）合計18,612 13,028 121 18,931,745 84.76 中間0118-01/03地塊：項目建筑面積18612；根據(jù)周邊商業(yè)項目租金水平，考慮到有主力店帶動，預(yù)計租

34、金有所上浮15%，首層平均租金為184元/月/；本地塊首年各樓層租金信息第1年租金第2年租金第3年租金第4年租金第5年租金第6年租金第7年租金第8年租金第9年租金第10年租金1F9,109,457 9,109,457 9,109,457 10,475,876 10,475,876 10,475,876 12,047,257 12,047,257 12,047,257 13,854,346 2F2,265,324 2,265,324 2,265,324 2,605,123 2,605,123 2,605,123 2,995,891 2,995,891 2,995,891 3,445,275 3F

35、1,618,089 1,618,089 1,618,089 1,860,802 1,860,802 1,860,802 2,139,922 2,139,922 2,139,922 2,460,911 電影院2,782,080 2,782,080 2,782,080 2,949,005 2,949,005 2,949,005 3,125,945 3,125,945 3,125,945 3,313,502 超市賣場2,472,960 2,472,960 2,472,960 2,621,338 2,621,338 2,621,338 2,778,618 2,778,618 2,778,618 2,9

36、45,335 合計18,247,910 18,247,910 18,247,910 20,512,143 20,512,143 20,512,143 23,087,634 23,087,634 23,087,634 26,019,368 年日租金2.72 2.72 2.72 3.06 3.06 3.06 3.45 3.45 3.45 3.88 十年實際租金收入注：年出租率按95%計算，遞增率按每三年遞增一次15%建筑面積（）使用面積（）月平均租金（元/）理論年租金收入（元）1F4,841 3,873 160 7,435,776 健身房1,000 800 64 614,400 理論月租金（建筑面

37、積）合計5,841 4,673 144 8,050,176 114.85 第1年租金第2年租金第3年租金第4年租金第5年租金第6年租金第7年租金第8年租金第9年租金第10年租金1F7,063,987 7,063,987 7,063,987 8,123,585 8,123,585 8,123,585 9,342,123 9,342,123 9,342,123 10,743,442 健身房614,400 614,400 614,400 651,264 651,264 651,264 690,340 690,340 690,340 731,760 合計7,678,387 7,678,387 7,67

38、8,387 8,774,849 8,774,849 8,774,849 10,032,463 10,032,463 10,032,463 11,475,202 年日租金3.65 3.65 3.65 4.17 4.17 4.17 4.77 4.77 4.77 5.46 十年實際租金收入本地塊首年各樓層租金信息 東側(cè)0119-06地塊：項目建筑面積 5,841 ；根據(jù)周邊商業(yè)項目租金水平，本項目首層平均租金為160元/月/注：年出租率按95%計算，遞增率按每三年遞增一次15%三個地塊十年實際租金收入（元）第1年租金第2年租金第3年租金第4年租金第5年租金第6年租金第7年租金第8年租金第9年租金第1

39、0年租金06地塊7,678,387 7,678,387 7,678,387 8,774,849 8,774,849 8,774,849 10,032,463 10,032,463 10,032,463 11,475,202 01/03地塊18,247,910 18,247,910 18,247,910 20,512,143 20,512,143 20,512,143 23,087,634 23,087,634 23,087,634 26,019,368 11地塊4,177,106 4,177,106 4,177,106 4,803,672 4,803,672 4,803,672 5,524,2

40、23 5,524,223 5,524,223 6,352,856 合計30,103,403 30,103,403 30,103,403 34,090,664 34,090,664 34,090,664 38,644,319 38,644,319 38,644,319 43,847,426 建面日均租金2.90 2.90 2.90 3.28 3.28 3.28 3.72 3.72 3.72 4.22 凈租金合計24,082,723 24,082,723 24,082,723 27,272,531 27,272,531 27,272,531 30,915,455 30,915,455 30,915

41、,455 35,077,941 建面日均凈租金2.32 2.32 2.32 2.63 2.63 2.63 2.98 2.98 2.98 3.38 持有時間租金合計（萬元）建面日均租金(元/平方米)五年租金15,849 3.05 十年租金35,236 3.40十年凈租金28,189 2.71 本項目三個地塊總建筑面積：28,857 本項目三個地塊十年總租金及項目估值如下表：首年建面日均租金：2.90元/平/天十年建面日均租金：3.40元/平/天十年建面日均凈租金：2.71元/平/天注：凈租金按95%的出租率計算，扣除運營成本后的收益（運營成本按租金20%計算）項目目前租金測算與投資版租金測算對比

42、持有時間租金合計（萬元）建面日均租金(元/平方米)五年租金15,849 3.05 十年租金35,236 3.40十年凈租金28,189 2.71 持有時間租金合計（萬元）建面日均租金(元/平方米)五年租金14,666 2.65 十年租金37,610 3.40 目前概念方案：總建筑面積：28,857，使用面積：21,224 投資版方案：總建筑面積：30,700，使用面積：24,560 項目東側(cè)地塊商業(yè)1900平米進(jìn)行銷售，整體自持商業(yè)面積減少。凈租金按95%的出租率計算，扣除運營成本后的收益（運營成本按租金20%計算）項目運營收支狀況，預(yù)估運營支出占比在20%項目運營收支狀況名稱金額（萬元）備注

43、運營支出占比：總運營支出1430萬元，其他多經(jīng)收入約750萬元，扣除后剩余運營成本680萬元，約占租金收入的20.3%運營收入租金收入3350十年平均實收租金收入其他收入停車場收入100車位數(shù)量236個（11、01、03地塊）多經(jīng)收入150多經(jīng)收入約占5%物業(yè)管理收入500參考華漕、九亭U天地項目，物業(yè)管理費20元/平米/月合計4100運營支出人事費用650按26人，人均25萬年薪(含社保公積金、年終獎及各類福利)營銷費用200營銷費用200萬/年其他費用30含行政、資產(chǎn)采購、財務(wù)費用等主營業(yè)務(wù)成本550能源費用250萬、保安保潔250萬、工程維保50萬合計1430注：1、以上收入及費用主要參考華漕、九亭U天地項目，預(yù)估運營支出占比租金收入約20%2、以上沒有扣除增值稅和房產(chǎn)稅（增值稅11%+房產(chǎn)稅12%即23%）3、以上為初步匡算 項目成功開業(yè)衡量標(biāo)準(zhǔn)開業(yè)成功衡量尺度簽約率：95%開業(yè)率：90%當(dāng)日客流量：3萬人當(dāng)日銷售額：25萬元開業(yè)時間 2018年10月1日代表品牌主力店：中影、永輝次主力店：威爾士健身、多多淘兒童樂園、寶樂迪其它品牌：太平洋、必勝客、滿記甜品、德莊火鍋、漢堡王、薩莉亞、大飯?zhí)谩⒙槭±砉ぁ⒛枚上沐?、釜山火爐 項目籌開節(jié)點計劃完成率95%租金達(dá)成率95%（首年租金3010萬元）謝謝