1、泛海團隊2008.10.18華甌國際華甌國際容積率為容積率為5，如何規避并化解，如何規避并化解華甌國際華甌國際項目地塊解析項目地塊解析建筑用地面積：建筑用地面積：37375m總占地面積：總占地面積：41584.5m使用性質：使用性質：公建、住宅容積率：容積率：不得大于5建筑密度：建筑密度：不得大于35綠地率：綠地率：不得小于35高差：高差：南北落差為13米左右 東西落差為5米左右道路級別：道路級別：余松路為城市主干道，雙向八車道，靠近大城小院為雙向四車道，項目東面為雙向四車道注：用地面積包含集中公共綠地7072m（沿柏樹堡立交控制的20米防護綠化帶的面積），該面積已計入用地基數37375m，但

2、不納入地塊綠地率指標核算。該項目為重慶市政府支持重慶市文化藝術界聯合會修建“文藝家活動中心”的配套項目，保證文聯在該項目中獲得該會要求的10000平米的培訓、辦公用房，并負責該“文藝家活動中心”的周邊環境龍湖大城小院龍湖大城小院SM廣場廣場文藝家活動中心文藝家活動中心柏樹堡立交柏樹堡立交龍湖紫都城龍湖紫都城SMSM廣場廣場百安居百安居沃爾瑪沃爾瑪紫都城紫都城大城大城小院小院盛世盛世北辰北辰陽光地陽光地中海中海渝安渝安龍都龍都逸靜逸靜豐豪豐豪華渝儀表廠華渝儀表廠新城新城麗都麗都當當代代城城建材建材市場市場盤溪盤溪綜合綜合市場市場自由港灣自由港灣紫都城紫都城紫都星座紫都星座本案本案輕輕軌軌線線柏樹

3、堡柏樹堡立交立交余余松松路路思考思考A A：項目處于成熟發展的冉家壩板塊，已成為共性特征，不具有優勢性：項目處于成熟發展的冉家壩板塊，已成為共性特征，不具有優勢性思考思考B B：容積率高達：容積率高達5 5，如何通過產品規避高容積率缺陷，提升項目價值，如何通過產品規避高容積率缺陷，提升項目價值思考思考CC：余松路、柏樹堡立交過往車輛頻繁，噪聲污染嚴重，需定位新產品規避該缺陷：余松路、柏樹堡立交過往車輛頻繁，噪聲污染嚴重，需定位新產品規避該缺陷思考思考D D：項目如何定位，才能在激烈競爭市場中脫穎而出成為項目操作成功的關鍵：項目如何定位，才能在激烈競爭市場中脫穎而出成為項目操作成功的關鍵思考思考

4、E E：正確認識：正確認識SMSM廣場和文聯培訓中心的作用，并能與項目有機結合廣場和文聯培訓中心的作用，并能與項目有機結合以寫字樓和小面積公寓化解高容積率的壓力以寫字樓和小面積公寓化解高容積率的壓力（寫字樓：17萬方 酒店：13萬方 商業：16萬方 公寓：20萬方）（寫字樓：4萬方 商業：4.3萬方 公寓：5.5萬方）以小面積公寓化解高容積率的壓力以酒店和高檔商業化解高容積率的壓力（公寓式住宅：10萬方 公寓：3.5萬方）新古典花園住宅、高檔公寓、超五星級酒店及高檔商業”為一體的50萬方核心商圈首席花園大社區。1、弱化住宅品質性和舒適度，強調投資性、過渡性、經濟性2、通過商務功能或者商業功能化

5、解高容積率的壓力通過商務功能或者商業功能化解高容積率的壓力3、利用各種物業形態的相互影響，結合項目地塊屬性和開發目標確定項目可發展的物業組合4、通過商務功能展示或者先期入市提升項目的投資潛力和形象度，通過商務功能展示或者先期入市提升項目的投資潛力和形象度，避免與高品質住宅區檔次和品質弱勢競爭避免與高品質住宅區檔次和品質弱勢競爭華甌國際華甌國際核心問題的界定核心問題的界定規避風險快速回現利潤最大化通過項目帶動公司的品牌規避風險快速回現利潤最大化通過項目帶動公司的品牌所有物業盡可能變現，不打算物業自我持有所有物業盡可能變現，不打算物業自我持有為達到目標，項目如何定位和規劃為達到目標，項目如何定位和

6、規劃產品組合產品組合項目定位項目定位布局優化布局優化設計建議設計建議物業形態物業形態華甌國際華甌國際物業形態定義物業形態定義低風險復合型低風險復合型（在未來不確定性）（在未來不確定性）多產品組合物業多產品組合物業均衡發展模式復合均衡發展模式復合型型快速銷售快速銷售（在規劃角度）（在規劃角度）全分拆銷售物業形全分拆銷售物業形態態塔樓獨棟街區塔樓獨棟街區銷售型均衡發展模式的復合型地產銷售型均衡發展模式的復合型地產紅鼎國際紅鼎國際，商務公寓面向的是重慶市投資客，公寓式住宅面向區域性消費者，通過公寓的銷售提升住宅的附加值和形象度，多種產品滿足不同的客戶，分散市場風險。紅鼎國際商務領館建筑面積為3.5萬

7、方，4065m自由組合的公寓，倡導模糊和混合的思想，可以辦公可以居住，這里為辦公和居住提供了多種可能性。紅鼎國際名苑建筑面積為8萬方，弱化了居住環境，強調了居住的便利性和可升值空間以及投資價值。紅鼎國際通過小戶型的公寓形象化解了高容積率的壓力紅鼎國際通過小戶型的公寓形象化解了高容積率的壓力財信弗瑞登財信弗瑞登，弗瑞登寫字樓面向的是大型企業或集團公司，弗瑞登自由之城的小戶型公寓面向投資客和過渡性投資客，弗瑞登紅街以內街和外街兩種不同的物業組合，重點作為項目的配套性商業。財信弗瑞登綜合功能定位消除了區域抗性，細分了市場，補充世紀英皇的商務功能配套的空白產品，使項目演繹了獨具特色的復合型物業發展道路

8、財信弗瑞登通過公寓式住宅啟動帶動了人氣和口碑，后期寫字樓形象提升公寓式住宅價值，促進公寓式住宅的銷售，實現了正盤快速銷售財信弗瑞登通過核心區域價值、產品創新、產品節奏實現價值提升財信弗瑞登通過核心區域價值、產品創新、產品節奏實現價值提升對比因素紅鼎國際財信弗瑞登華甌國際交通狀況噪聲污染商服配套人居密度政府機關核心商圈輻射產業資源經濟指標競爭對手分化備注：代表級別小結：項目可借鑒這兩個項目發展寫字樓、商務公寓、公寓式住宅、商業街等多小結：項目可借鑒這兩個項目發展寫字樓、商務公寓、公寓式住宅、商業街等多種物業形態組合的地產種物業形態組合的地產主要因素主要因素商業寫字樓酒店公寓區域屬性區域屬性商業中

9、心區商務中心區旅游區環境資源環境資源擁有自然資源擁有產業資源通達性、昭示性強人流量大開發目標開發目標租（長期持有）售（回籠資金）小結：通過物業形態影響因素分析，可以看出項目不適宜發展的物業形態為寫字小結：通過物業形態影響因素分析，可以看出項目不適宜發展的物業形態為寫字樓和酒店，可以考慮物業形態為商業、公寓（商務公寓和住宅）樓和酒店，可以考慮物業形態為商業、公寓（商務公寓和住宅）華甌國際華甌國際產品組合的各物業發展可行性產品組合的各物業發展可行性商務公寓分析商務公寓分析產品組合的各物業發展可行性？產品組合的各物業發展可行性？住宅分析住宅分析商業分析商業分析1、重慶是商務公寓客戶基本上為：智力服務

10、型中小企業，創業型中小企業、投資客，還有部分政府機構進駐2、知名物業管理品牌對企業帶動作用大，出租率高；3、企業入住商務公寓關注的因素為：地段、租金、物管等4、部分中小企業在居住小區內辦公，存在市場機會；5、硬件配套一般，大堂裝修簡單。電梯運行速度緩慢。重慶商務公寓市場重慶商務公寓市場中小企業進駐，物管品牌對企業帶動大，出租率高中小企業進駐，物管品牌對企業帶動大，出租率高重慶商務公寓存在一定的市場空間，同時硬件還有很大的提升空間！重慶商務公寓存在一定的市場空間，同時硬件還有很大的提升空間！冉家壩有大量的中小企業在住宅內辦公政府機關遷入冉家壩，大量與政府關系密切的企業將紛紛入住冉家壩城市主干道連

11、接城市中心，將大大降低中小企業的通勤成本SM廣場、百安居、沃爾瑪、廣電總局、盤溪農貿市場等企業和購物中心的入住，會帶動大量的相關產業鏈上的下游公司的進駐區域內有大量的星級寫字樓的供應，商務公寓主要面向中小企業，可以差異化市場供應。區域商務公寓市場有大量的機區域商務公寓市場有大量的機會會商務公寓商務公寓KPIKPI（關鍵績效指標）（關鍵績效指標）目標客戶KPI（關鍵績效指標）本項目的契合程度投資1、總價不高2、區位優勢明顯，升值潛力巨大3、產品形象價值高4、對使用功能不大敏感5、終端消費客戶群明顯自用辦公1、對周邊商服要求高2、交通便利、配套完善3、最好臨街（城市主干道）4、可以自由分割空間備注

12、：與本項目高度符合 與本項目中度符合 與本項目不符合從客戶的角度考慮，本項目具備打造商務公寓的條件從客戶的角度考慮，本項目具備打造商務公寓的條件小結：通過市場分析、區域研判、客戶群等角度可以看出項目具有發展商務的市場空間，并能在區域內形成良好的市場反映。體系指標特征建筑外觀體系建筑尺度與其他建筑和諧共處,樹立區域高檔形象外立面視覺沖擊外立面視覺沖擊個性化是商務公寓的首要共性個性化是商務公寓的首要共性,以便脫離區域建筑以便脫離區域建筑,形成視覺沖擊形成視覺沖擊功能化體系舒適/奢華產品小空間制造大尺度,寬廳,主臥室,景觀陽臺等的應用獨享公共空間獨享公共空間豪華的入戶大堂豪華的入戶大堂,高品質電梯間

13、等高品質電梯間等豪華裝修豪華裝修/高檔配置高檔配置與星級酒店相似的高標準精裝修公寓以及高端建材配置與星級酒店相似的高標準精裝修公寓以及高端建材配置精益服務精益服務提供高標準物管服務提供高標準物管服務功能復合體現復合功能人文體系塔尖效應城市中的高端示范力量打造三大體系打造三大體系:建筑外觀體系、功能化體系、人文體系建筑外觀體系、功能化體系、人文體系商務公寓分析商務公寓分析產品組合的各物業發展可行性？產品組合的各物業發展可行性？住宅分析住宅分析商業分析商業分析SMSM廣場廣場百安居百安居沃爾瑪沃爾瑪紫都城紫都城大城大城小院小院盛世盛世北辰北辰陽光地陽光地中海中海渝安渝安龍都龍都逸靜逸靜豐豪豐豪華渝

14、儀表廠華渝儀表廠新城新城麗都麗都當當代代城城建材建材市場市場盤溪盤溪綜合綜合市場市場自由港灣自由港灣紫都城紫都城紫都星座紫都星座本案本案輕輕軌軌線線柏樹堡柏樹堡立交立交余余松松路路1、區域住宅總價區間集中在：27萬36萬和40萬50萬之間2、區域住宅面積區間集中在：60平米85平米和90平米105平米之間，6060平米以下小戶型存在很大的市場空間平米以下小戶型存在很大的市場空間3、區域住宅市場客戶主要為三源客戶：工作源、地緣、生意源：工作源、地緣、生意源，以本區域為主的政府機關人員、企事業單位職工、長久居住在老城區的和在龍溪、冉家壩、盤溪等專業市場的生意人等等住宅市場研判：住宅市場研判：小戶型

15、存在很大的市場空間小戶型存在很大的市場空間，客戶來源于區域，客戶來源于區域內內工作源、地緣、生意源工作源、地緣、生意源的客戶的客戶1、立足項目本體，填補區域總價和面積區間的市場空白2、搶先入市，避開與后期項目的競爭商務公寓分析商務公寓分析產品組合的各物業發展可行性？產品組合的各物業發展可行性？住宅分析住宅分析商業分析商業分析影響因素基本情況競爭項目福建永輝超市在東和春天開設了面積約達1萬平方米的第二賣場；金科集團攜手國內家居巨頭紅星家具在此打造重慶地區規模最大、檔次最高的家居市場金科國際廣場；龍湖紫都城有3萬平方米的商業區，并已引進了沃爾瑪、百安居，光宇陽光地中海已已引進了新世界超市潛在供應S

16、M集團正在建一個不低于12萬平方米SHOPPINGMALL，冉家壩中心區的地下空間也將建成商業區，華渝儀表廠片區和冉家壩廣場信合地產項目綜合體項目開發，同時還要建一個3萬平方米的建材市場，一個單層6萬平方米的地下商場（可能考慮兩層）；為商業配套了一個近4萬平方米的步行廣場，此外還有兩個五星級的酒店商業總面積將不低于50萬方，全部建成需要23年，將成為成熟最快的北部商業副中心人口分布僅冉家壩所在龍溪地區，居住人口25萬，預計兩三年后將達45萬人政府機關政府辦公廳、市委機關宿舍、市廣電局、市老干局、市環保局、海關、邊防局、中新社重慶分社、江北區委、區府、江北公檢法 集中住宅區東和春天、新城麗都、芳

17、草地自由港灣、豐業御景豪庭、維豐南橋苑、光華南橋人家、紫都城、大城小院、光宇陽光地中海、盛世北辰、當代城、逸境豐豪等諸多樓盤分布于項目周邊小結：項目地塊不適宜發展大規模的商業開發，選擇中小型臨街商業為項目開發策略小結：項目地塊不適宜發展大規模的商業開發，選擇中小型臨街商業為項目開發策略放棄購物性的商業，選擇銷售速度快的商業類別和業態放棄購物性的商業，選擇銷售速度快的商業類別和業態A-城市商業競爭：老城區的商業地位不可動搖B-區域競爭：區域有多家大型購物型商業啟動C-區域的商業環境短期較差D-本項目規模條件不宜做大型商業E-開發目標：不持有A-不可做大體量購物型商業B-商業體量中等C-可作抗風險

18、強、啟動易存活的業態A-項目啟動時，選擇抗風險比較強的商業業態B-中等規模容易達到商業積聚的效果C-加快銷售速度需要多個臨街面和商業主題定位D-價值最大化的實現，銷售速度的實現體量：中等規模（1萬平米左右）業態：需結合周邊商業形態定義華甌國際華甌國際多物業形態發展下的產品定位多物業形態發展下的產品定位物業組合面向的客戶群體承擔的功能相互影響商務公寓投資和自用價值標桿，可樹立項目整體形象實現較高的銷售價格，保持物業形象，同時為商業提供客源住宅投資和自用保證開發商企業現金流來源，滿足中長期居住者需求能夠為商業提供客源，并為商務公寓提供住宿服務，但容易降低項目整體檔次商業投資和自用可實現較高利潤，承

19、擔某種社會職能，可以塑造與其他項目的差異外向性較強的組成部分，可以為商務公寓和住宅提供配套。但也會對公寓帶來負面影響項目主要承載的功能：商務辦公、居住、消費、培訓等功能項目主要的物業形態：商務公寓、居家型和投資性的住宅、商業、培訓機構等所以項目的產品定位為：多功能國際社區多功能國際社區華甌國際華甌國際多功能國際社區下的規劃建議多功能國際社區下的規劃建議龍湖大城小院龍湖大城小院SM廣場廣場文藝家活動中心文藝家活動中心柏樹堡立交柏樹堡立交龍湖紫都城龍湖紫都城商務公寓公寓式住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅1號樓2號樓3號樓4號樓5號樓6號樓7號樓8號樓商務公寓調整的支

20、撐點1、昭示性強，容易展示項目的形象2、距離SM 廣場最近，容易與SM廣場形成呼應3、噪聲污染嚴重，不利于居住，但商務公寓對此要求不高公寓式住宅的支撐點1、此處受到一定的噪聲污染，居家舒適度受到一定影響2、可以作為商務公寓的補充性物業3、離主干道近，投資價值更高些龍湖大城小院龍湖大城小院SM廣場廣場柏樹堡立交柏樹堡立交龍湖紫都城龍湖紫都城獨立商業（2F）1號樓2號樓3號樓4號樓5號樓入口入口車庫入口車庫入口外街商業外街商業（1F)內街商業內街商業（1F）6號樓7號樓8號樓入口入口入口入口文藝家活文藝家活動中心動中心（獨立商務寫字間）（獨立商務寫字間）（文化商務街）（文化商務街）（休閑文化街）（

21、休閑文化街）入口入口（社區服務街）（社區服務街）設計要求:采用寫字樓的高空間大堂設計 大堂層高在9米以上,酒店式大堂裝修標準 大堂占一樓建筑面積的50%左右商務公寓部分商業商務公寓部分商業經營定位考慮:一樓分割成小開間的商業門面，經營副食店、打印店、小吃店、文具店等，作為商務公寓的配套性物業，采用出售方式。二樓重點考慮為咖啡廳、西餐廳、茶樓等，作為商務辦公企業會客、洽談業務、接待等功能，采用租賃方式典型例子：財信弗瑞登立面示意圖二樓層高4.2米一樓層高4.8米平面示意圖大堂一樓平面圖大堂二樓平面圖據渝北區商委相關人士了解，SM集團在龍湖紫都天街旁圈地100多畝，將建購物中心、書城、高檔餐飲、電

22、影院等為一體的大型SHOPPINGMALL，總投資超過10億元人民幣，2009年底投入使用，臺灣的萊雅百貨將入駐。重慶SM城市廣場經營模式采用租賃為主，重點面向的國際二線品牌店，可能在購物中心考慮一線品牌。主要的戰略合作伙伴可能重點考慮國美電器、萊雅百貨、肯德基、麥當勞、屈臣氏及Levis、Jack&Jones、ONLY、萬達國際電影城等長久戰略合作伙伴重慶市文學藝術界聯合會（簡稱重慶市文聯）于1951年5月4日成立，“文革”期間被撤銷，1979年“撥亂反正”后重新恢復工作，1997年3月16日成為中國文聯的團體會員，1999年12月29日和2005年4月8日分別召開了重慶直轄后的第一次和第二

23、次文代會。重慶市文聯，是中共重慶市委、重慶市人民政府領導的，由全市性文藝家協會、區縣(自治縣)文聯、行業企業文聯和其它文藝社團組成的正廳局級人民團體機關，是市委、市政府聯系全市文藝界的橋梁和紐帶，是繁榮社會主義文藝、發展先進文化的重要力量。現有團體會員單位46個，其中全市性文藝家協會13個，區縣（自治縣）文聯27個，行業企業文聯6個；非團體會員的文藝研究會（協會）4個，創作供稿中心1個；全國個人會員1346人，市級個人會員9927人，基層個人會員16432人。形成了一支專業業余互補、老中青結合的文藝工作者隊伍。1、SM廣場已涵蓋了服裝、餐飲、娛樂、休閑、影視、書城等多種物業形態，對于項目而言，

24、可以項目住戶和辦公人士提供了良好的配套服務。但因為SM廣場的經營物業多樣化，反而使項目的商業定位上難于得到突出，項目的商業部分配套服務可以考慮為小區服務，但是配套性商業不宜考慮過多分析：2、文聯培訓中心主要承擔的功能是從事培訓、工作會議的召開、藝術展覽、文藝活動、辦公等，在一定程度可以為項目住宅商業部分提供良好的客源。隨著文聯培訓中心的建設，大量的制作公司、廣告公司、培訓機構、版權機構、發行機構、媒體公司，會隨著文聯培訓中心的建設，逐步向其靠攏。他們出了經營場所外，還需要業務平臺、形象平臺、信息與服務平臺，在商業定位上需結合文聯培訓中心提供配套服務功能，為重點結合文聯的影響作用，結合客戶的需求

25、為其提供相應的展示平臺。1、為滿足容積率的要求，住宅的單層必然會很大，可能大部分在700800平米之間，造成商業的進深過長，直接影響商業的價值。住宅部分商業限制條件：2、商業進深過長不利于經營，失去商業本身的價值，同時難于變現。3、周邊商業不成氣候并且項目沒有引起大型的超市，難于與紫都城、光宇陽光地中海相競爭，同時傳統的商業模式根本無力與SM廣場相匹配1、將商業門面分割，分為內街商業和外街商業，提升外街商業的商業價值，并將商業的層高設置在5.1米，可以分割成兩層住宅部分商業解決方案：2、休閑文化街休閑文化街在文聯培訓中心工作的人員，在8小時外的生活，需要放松、補給、交流、充電等，休閑文化街是距

26、離和格調都很到位的街區，將成為商務商務經營和業務所需的商務交流場所經營和業務所需的商務交流場所4、內街商業如果按照商業進行根本無法變現，并且失去商業價值，所以需要采用新的商業模式，轉換商業的功能，我們提倡一種“商商HOUSEHOUSE”的物業，將商業轉化為商務功能商業轉化為商務功能，可以為文聯的協會、研究會、培訓機構、區縣文聯等為文聯的協會、研究會、培訓機構、區縣文聯等提供一種展示、辦公、創作、培訓、招生、區縣文聯辦事處提供一種展示、辦公、創作、培訓、招生、區縣文聯辦事處等功能一樓商業平面圖外街（15米進深）內街（內部設置回廊）3、商務文化街商務文化街文具店、設備廠商、金融、專業書店、物流等諸

27、多行業，會隨著文聯培訓中心的搬遷，隨之而來，他們業需要一些臨街門面5、社區服務街社區服務街便利店、煙酒店、干洗店、理發店、打印店等生活配套設計要求：設計要求：1、商務文化街作為培訓機構的輔助商業，在承載配套服務的同時，需在設計上、商務文化街作為培訓機構的輔助商業，在承載配套服務的同時，需在設計上考慮如何通過人流組織上將外來的人員引入商務寫字間的內街中。可以在內街放考慮如何通過人流組織上將外來的人員引入商務寫字間的內街中。可以在內街放置一些情趣化、趣味性的雕塑小品，引起人們的關注。置一些情趣化、趣味性的雕塑小品，引起人們的關注。2、住宅部分商業需多開幾個入口，便于吸引外來的人流進入小區內部，將外

28、街、住宅部分商業需多開幾個入口，便于吸引外來的人流進入小區內部，將外街與內街進行有機結合。與內街進行有機結合。3、如貴公司可以將小區的中庭廣場變為區域性的市政廣場如貴公司可以將小區的中庭廣場變為區域性的市政廣場，將其作為演藝廣場，將其作為演藝廣場或者休閑廣場，可以極大的吸引外來人口進入小區，對于小區的商業促進作用更或者休閑廣場，可以極大的吸引外來人口進入小區，對于小區的商業促進作用更大大內街商業解決方案商業功能轉化我們提倡的觀點是將內街做成“商商HOUSE”HOUSE”商HOUSE在整個項目中起的作用是吃掉部分商業面積，并且通過其豐富的外立面設計及功能模糊化特征作為非住宅功能使用產品，其價值高

29、于傳統的商業價值，同時風險得到有效的控制充分融合了1F商業與上層物業的功能,商HOUSE作為小型工作室或企業小型展示櫥窗,并賦予了居住功能,并保證了較好的商業氛圍商HOUSE可以出售給諸如綦江農民版畫協會、銅梁龍等郊縣文聯作為辦事處綦江農民版畫協會、銅梁龍等郊縣文聯作為辦事處，可以出售給文化出版中心作為創作和展示的商務辦公區文化出版中心作為創作和展示的商務辦公區，或者出售給與文聯相關的出版社、書籍出版社、書籍發行機構、培訓機構等作為企業的展示辦公平臺發行機構、培訓機構等作為企業的展示辦公平臺商商HOUSE功能空加模糊化功能空加模糊化:商業空間的彈性處理商業空間的彈性處理,有效降低風險有效降低風

30、險,增加商業的可增加商業的可銷售面積銷售面積,增加利潤空間增加利潤空間平面圖街區示意圖數據支撐：分析：1、轉換后的商業經濟收益要比未轉換的商業多收益15萬元；2、如果采用未轉換的商業形勢進行銷售，難于變現，并且銷售周期長，更重要的客戶難于進行購買或者經營3、轉換后的商業可以減小銷售阻力，同時商HOUSE可以作為企業辦公或者展示使用，容易被市場所接受，降低商業的銷售風險，更重要的是容易變現。降低商業的銷售風險，更重要的是容易變現。對比物業對比物業功能功能開間開間進深進深使用面積使用面積銷售價格銷售價格銷售總價銷售總價總價總價價差價差未轉換的未轉換的商業商業商業商業6 63232192192800

31、080001536000153600015360001536000156000156000轉換后的轉換后的商業商業商業商業6 61515909012000120001080000108000016920001692000商商HOUSEHOUSE6 6171710210260006000612000612000華甌國際華甌國際住宅和商務公寓的外立面參考住宅和商務公寓的外立面參考建筑外立面：建筑外立面：1、住宅建筑外立面以灰色和紅色為主，配以藍色，與商務公寓明顯區別，體現個性、個性、時尚的元素時尚的元素2、商務公寓使用類玻璃幕墻材料和大理石墻面，可從余松路和柏樹坡立交角度具有昭示性住宅住宅項目處于

32、交通便利、高品質、高消費的生活地段。瀕臨沃爾瑪、百安居、SM廣場等建筑需要更多的是體現時尚、簡約、個性、干練等精神多層次的交往空間多層次的交往空間外觀細部外觀細部商務公寓商務公寓項目地處人流量大的SM廣場，車流量大的余松路、柏樹堡立交昭示性性強，并能直接體現項目形象是項目外立面重點考慮的因素頂部和底部處理干凈簡潔頂部和底部處理干凈簡潔底層內部大堂底層內部大堂底層內部大堂底層內部大堂簡潔、明快的大堂內裝修簡潔、明快的大堂內裝修光線的設計也很出彩光線的設計也很出彩華甌國際華甌國際中庭景觀和小區內部參考中庭景觀和小區內部參考下沉式庭院：營造多元的交往空間下沉式庭院：營造多元的交往空間周邊的景觀環境周

33、邊的景觀環境小區景觀要求都比較簡潔，景觀與建筑相互協調。室外平臺景觀處理室外平臺景觀處理人性化的環境人性化的環境華甌國際華甌國際商務公寓和住宅戶型參考商務公寓和住宅戶型參考商務公寓商務公寓開間式商務辦公間，空間可打通連接，25至數百平米自由組合，平層，并每三層設計一個空中花園，增加商務公寓的檔次3 36 6層標準層，單層面積層標準層，單層面積15501550平米平米7 7層標準層層標準層空中花園空中花園空中花園空中花園公寓式住宅面積需求公寓式住宅面積需求面積設置在3665平米之間，設置一室和兩室戶型；靠近龍湖大城小院方向重點考慮一室，靠近小區中庭位置重點考慮兩室；一室戶型面積控制在3546平米

34、之間，兩室戶型面積控制在5065平米之間；戶型可以將廚房、陽臺、客廳、飯廳打通，可以作為辦公室使用。居住式住宅面積需求居住式住宅面積需求面積設置在5095平米之間，設置兩室和三室戶型；兩室戶型面積控制在5075平米之間，三室戶型面積控制在8095平米之間；重點考慮戶型的舒適度，考慮設置書房、空中庭院、儲物間等功能套內面積：35.84m套內面積：42.77m借鑒之處：通過觀景陽臺的巧妙設計，為一室增加了一個陽光書房的功能借鑒之處：擴大了觀景陽臺的寬度，增加了一室觀景功能套內面積：32.75m套內面積：45.54m借鑒之處：通過觀景陽臺的巧妙設計，可以擴大臥室的使用面積，并在臥室內增加書房功能借鑒

35、之處：通過觀景陽臺的巧妙設計，為一室增加了一個陽光書房的功能套內面積：59.23m套內面積：59.85m借鑒之處：戶型設計方正，無浪費空間，極大的將兩房的使用功能最大的發揮借鑒之處：戶型設計方正，無浪費空間，極大的將兩房的使用功能最大的發揮套內面積：50.92m套內面積：57.51m借鑒之處：通過觀景陽臺的合理利用，增加兩室的功能性，可在觀景陽臺進行多功能轉換借鑒之處：戶型設計方正，無浪費空間，并為兩室增加了陽光書房或者多功能的活動空間套內面積：62.73m套內面積：60.81m借鑒之處：經典的兩室設計，并通過擴大主臥的飄窗設計，可在主臥室設置內部書房的功能借鑒之處：經典的兩室設計，并通過擴大主臥的飄窗設計，可在主臥室設置內部書房的功能套內面積：82.9m套內面積：90.4m借鑒之處：緊湊型的三室設計，功能相對比較齊全，空間浪費比較少借鑒之處：經典的三室設計，并通過擴大主臥的飄窗設計，可在主臥室設置內部書房的功能THE END THANKS!