1、寫在前面感謝奧康集團(tuán)給予我司這次參與機(jī)會！鑒于產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計已定型，因此本次提案僅從項目戰(zhàn)略定位與策劃包裝等軟性方面提出一些構(gòu)想，以期拋磚引玉，共同探討。NO.1NO.1：甌北看點(diǎn)：甌北看點(diǎn)溫州浦東：溫州浦東：溫州市區(qū)北擴(kuò)，跨江發(fā)展的新城區(qū)。經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)：經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)：泵閥、鞋服、五金等支柱產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，經(jīng)濟(jì)列全省強(qiáng)鎮(zhèn)第14位，溫州強(qiáng)鎮(zhèn)第2位。品牌大鎮(zhèn)：品牌大鎮(zhèn)：中國馳名商標(biāo)15個，中國名牌產(chǎn)品5個，國家免檢產(chǎn)品30個，省著名商標(biāo)22個，省名牌20個，一家雜志稱它為“中國品牌第一鎮(zhèn)”。榮譽(yù)名鎮(zhèn)：榮譽(yù)名鎮(zhèn)：“中國泵閥之鄉(xiāng)”、“中國烏牛早茶之鄉(xiāng)”。財富之鎮(zhèn)：財富之鎮(zhèn)：奧康、蜘蛛王、紅蜻蜓、凱泉泵業(yè)、報喜鳥等

2、集團(tuán)董事長名字榮登“2007胡潤百富榜”。如果用如果用“快速列車快速列車”來形容中國經(jīng)濟(jì)的速度，來形容中國經(jīng)濟(jì)的速度，那么，甌北無疑就是那么，甌北無疑就是“飛機(jī)速度飛機(jī)速度”！NO.2NO.2：商務(wù)現(xiàn)狀：商務(wù)現(xiàn)狀商務(wù)配套滯后，至今還沒有一棟的專業(yè)寫字樓，更沒有一個相對集中的高檔辦公區(qū)域。泵閥、鞋服等生產(chǎn)型企業(yè)大部分集中于園區(qū)內(nèi)辦公，一般都自己的辦公樓；各類商業(yè)服務(wù)公司（廣告、IT科技、網(wǎng)絡(luò)、律師、會計、咨詢、家裝、貿(mào)易、通訊等）及金融、擔(dān)保、保險等發(fā)展迅速，一般都分散在一些商住房中。一些成長性的二、三類企業(yè)或公司或金融業(yè)及衍生機(jī)構(gòu)，出于實(shí)力展示、品牌形象和企業(yè)總部等因素的前瞻考慮，他們在尋找專

3、業(yè)、利于資源共享的集中辦公場所。NO.3NO.3：叩問甌北：叩問甌北 一幢寫字樓內(nèi)，企業(yè)總資產(chǎn)可能超百億元，年納稅額可能近億元；一幢寫字樓，可能勝過一條街，可能勝過一個工業(yè)園，可能帶動一座城。甌北擁有了很多城市名片，甌北擁有了很多城市名片，但卻沒有寫字樓但卻沒有寫字樓代表代表財富之魂、國際化符號財富之魂、國際化符號的的金名片。金名片。沒有寫字樓的城市，豈能稱為城市？沒有寫字樓的城市，豈能稱為城市？站在國際化風(fēng)潮浪尖上的甌北，城市形象要創(chuàng)新突破，城市形象要創(chuàng)新突破，企業(yè)經(jīng)濟(jì)要更上層樓，企業(yè)經(jīng)濟(jì)要更上層樓，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)要升級換代，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)要升級換代，寫字樓這個國際化載體，寫字樓這個國際化載體，財富化平

4、臺，財富化平臺，不可或缺！不可或缺！NO.4NO.4：產(chǎn)品印象：產(chǎn)品印象 絕對商務(wù)領(lǐng)袖：龍頭地位，資源匯聚。絕對地標(biāo)建筑：外灘logo，城市名片。絕對王者風(fēng)范：首席商務(wù)，一線江景。絕對突破創(chuàng)新：陽光中庭，天然采光。絕對豪華配套：江景客廳，挑高8米。絕對收官王座：珍稀寶地，再無可供。絕對實(shí)力打造：國際名企，奧康出品。NO.5NO.5：SWOTSWOT分析分析 S S（優(yōu)勢）（優(yōu)勢）甌江第一排，地段優(yōu)越，交通便捷，享有眾多城市核心資源。中庭和江景會客廳等提升競爭力。甌北首席寫字樓，象征性強(qiáng)。W W（劣勢）（劣勢）限高，不利于標(biāo)志性商務(wù)物業(yè)打造。目前區(qū)域商務(wù)氛圍不濃。投資成本比住宅高（首付、契稅等）

5、，一定程度上影響投資熱情。O O（機(jī)會）（機(jī)會）奧康的實(shí)力與號召力，堅定客戶信心。成長型企業(yè)日趨壯大，服務(wù)型公司蓬勃發(fā)展，現(xiàn)實(shí)商務(wù)需求強(qiáng)大。稀缺性、唯一性和高成長性吸引投資者跟進(jìn)。4 4、T T（風(fēng)險）（風(fēng)險）泵閥、鞋服等生產(chǎn)型企業(yè)一般都自有辦公樓，導(dǎo)致需求減弱。企業(yè)和公司傳統(tǒng)辦公習(xí)慣與新興商務(wù)模式?jīng)_突。宏觀政策影響。NO.6NO.6：戰(zhàn)略：戰(zhàn)略“鍍金鍍金”奧康大廈是寫字樓嗎？既是，也不是奧康大廈是寫字樓嗎？既是，也不是！從物理屬性看，它是甌北第一座、高檔高品質(zhì)的江景寫字樓。從社會意義看，它是等同于陽光大道一樣的地標(biāo)工程；它是國際化商務(wù)趨勢下的里程碑建筑，它的內(nèi)涵以及所表現(xiàn)出的姿態(tài)和思想，相信

6、將重新界定甌北的城市價值相信將重新界定甌北的城市價值與企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。與企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。外灘將是甌北城市國際化的樣板名片，我們必須占位外灘占位外灘概念概念，把項目上升到“外灘外灘財富高地財富高地”的深度。因此，我們不能因“寫字樓”而“寫字樓”！要與城市國際化、商務(wù)國際化、外灘財富化一起脈動，來塑造高附加值。國際化將是甌北城市日后發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)，我們必須占位占位商務(wù)國際化商務(wù)國際化，把項目上升到“城市公建配套城市公建配套”的高度。NO.7NO.7：名稱定位：名稱定位營銷大師艾里斯說：“定位中，最重要的是為產(chǎn)品取個好名稱”。因?yàn)樽詈玫拿种恍枰钌俚膹V告。我們希望項目的案名優(yōu)質(zhì)而有個性，大氣又有深度，優(yōu)質(zhì)而有

7、個性，大氣又有深度，彰顯獨(dú)特身份，超越市場期待。彰顯獨(dú)特身份，超越市場期待。外灘外灘5 5號號于是，我們主推：于是，我們主推：釋義：1、項目本身處于溫州北外灘顯赫位置。2、“外灘”是甌北未來現(xiàn)代化、國際化、時尚化的樣板，也是大溫州精神、新甌越文化的載體，將昭示這座城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)水平和生活的文明程度。在此借勢外灘，容易給人美麗的聯(lián)想和很高的向往度。將案名上升到“地名”高度，社會價值巨大，非常利于營銷。3、“5號”項目的前身是陽光大道5#地塊。將數(shù)字融入案名中，顯得個性、高貴、時尚。4、同時諧音：“外灘，吾好”。備選案名：外灘金座外灘金座或壹線國際壹線國際NO.8NO.8：形象定位：形象定位 20

8、07，報喜鳥上市；2008，奧康與意大利VALLEVERDE簽署全球戰(zhàn)略合作協(xié)議；甌北企業(yè)國際化拉開了序幕，相信甌北城市國際化也必將掀起高潮！外灘作為甌北發(fā)展的高度和方向，凝聚了居住、金融、商務(wù)、商業(yè)等各種經(jīng)濟(jì)價值鏈，形成了龐大的經(jīng)濟(jì)集群，它必將在都市國際化進(jìn)程中率先發(fā)力。發(fā)軔于外灘顯赫地段的外灘5號，因享有城市核心資源而“博大”，因作為城市國際化先鋒而“榮光”，因推動城市商務(wù)升級而“價值”。它是外灘的，更是甌北的。它是外灘的，更是甌北的。于是，我們將項目總體形象定格為：財富外灘領(lǐng)袖，財富外灘領(lǐng)袖，國際商務(wù)先鋒。國際商務(wù)先鋒。NO.9NO.9：品質(zhì)定位：品質(zhì)定位 5A可以說是代表了國內(nèi)寫字樓的

9、高端品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，雖然甌北目前還沒有其他寫字樓與本項目競爭，但我們?nèi)孕枰碱I(lǐng)未來品質(zhì)制高點(diǎn)。于是，我們將項目高端品質(zhì)定格為：甌北首席甌北首席5A5A寫字樓。寫字樓。關(guān)鍵詞：按5A國際甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)打造。溫州高檔寫字樓中排行名列前茅。甌北首屈一指。NO.10NO.10：口號定位：口號定位旖旎外灘，江景無敵，豪華大氣，尊貴時尚，萬眾矚目。我們不僅是在打造一座百年建筑，更是在為財富英雄布局一片江山，解密一個圈層的精神印記與話語符號。因此，對于本案，我們更加注重物業(yè)所寄托的情感與理想，力圖以宏偉事業(yè)與人生夢想來喚起目標(biāo)客群情感的共鳴。留給外灘的傳奇留給外灘的傳奇.或或財富北外灘，一席尊天下財富北外灘，一席

10、尊天下.或或財富外灘，風(fēng)云天下財富外灘，風(fēng)云天下.于是，我們將項目廣告口號定格為：于是，我們將項目廣告口號定格為：NO.11NO.11：客群定位：客群定位 誰將扛起外灘的國際商務(wù)大旗？誰將扛起外灘的國際商務(wù)大旗？誰將演繹外灘的財富增值神話？誰將演繹外灘的財富增值神話？自用群體自用群體一定實(shí)力，快速發(fā)展，注重辦公效率與企業(yè)形象的企業(yè)或機(jī)構(gòu)。一定實(shí)力，快速發(fā)展，注重辦公效率與企業(yè)形象的企業(yè)或機(jī)構(gòu)。本土二、三線成長型企業(yè)總部和準(zhǔn)上市企業(yè)需求。金融機(jī)構(gòu)，如銀行、證券、保險、擔(dān)保等各類資本運(yùn)作型公司或機(jī)構(gòu)。服務(wù)咨詢顧問類（廣告、IT科技、網(wǎng)絡(luò)、律師、會計、咨詢、家裝、通訊等）、貿(mào)易類體現(xiàn)實(shí)力與形象升級需

11、求的商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。投資群體投資群體實(shí)力雄厚的個人與機(jī)構(gòu)投資者。NO.12NO.12：面積定位：面積定位 現(xiàn)項目各樓層面積定位比較合理，因此建議按現(xiàn)有分割現(xiàn)項目各樓層面積定位比較合理，因此建議按現(xiàn)有分割面積辦理產(chǎn)權(quán)證，但在后期銷售時候，將高層區(qū)適當(dāng)控面積辦理產(chǎn)權(quán)證，但在后期銷售時候，將高層區(qū)適當(dāng)控制，將大客戶引導(dǎo)向高層區(qū)，做半層或整層銷售引導(dǎo)。制，將大客戶引導(dǎo)向高層區(qū)，做半層或整層銷售引導(dǎo)。NO.13NO.13：物管建議：物管建議 市區(qū)一些高端寫字樓已引進(jìn)了一些國際品牌的專業(yè)物管，如戴德梁行、第一太平戴維斯等。我們應(yīng)該怎么做？我們應(yīng)該怎么做？軟性服務(wù)水平之于寫字樓品質(zhì)的提升作用在此無須贅言。我們

12、認(rèn)為，國際時代，我們應(yīng)該站在戰(zhàn)略的高度來思考物業(yè)管理，為現(xiàn)代企業(yè)提供高標(biāo)準(zhǔn)、多維度的商務(wù)服務(wù)。建議：建議：1、奧康集團(tuán)永嘉房產(chǎn)公司抽調(diào)精干人員組建物業(yè)管理公司，并邀請或戴德梁行或第一太平戴維斯一樣的國際品牌物管公司擔(dān)綱戰(zhàn)略顧問，服務(wù)集團(tuán)所開發(fā)的全部物業(yè)（包括百城百街商業(yè)物業(yè)等）。2、除常規(guī)的租賃等服務(wù)外，還上升到行政、財務(wù)、法律、稅務(wù)等多維層面，提供國際標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)合商務(wù)服務(wù)體系。NO.14NO.14：推廣姿態(tài)：推廣姿態(tài) 這里不是課堂，也不是練兵場。所以，我們堅持做行之有效的推廣賣出產(chǎn)品！越快越好！賣出產(chǎn)品！越快越好！提升價值！上不封頂！提升價值！上不封頂！打響品牌！街知巷聞！打響品牌！街知巷聞！

13、要么臣服，要么征服。要么臣服，要么征服。品質(zhì)不過硬，那就安心做追隨者；卓爾不凡，那就亮劍做領(lǐng)袖。塑造價值，制造向往。塑造價值，制造向往。不只賣使用功能，更附加功能之上價值向往。NO.15NO.15：推廣框架：推廣框架 總體渠道策略總體渠道策略外灘外灘5號號中介中介 新聞新聞 廣告廣告 直郵直郵 網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò) 朋友朋友 活動活動.客戶客戶 客戶客戶 客戶客戶 客戶客戶 籌籌 備備營銷工具準(zhǔn)備，包括營銷中心、工地圍墻、戶外廣告、樓書、樓模、3D、銷售員等銷售道具準(zhǔn)備及企業(yè)品牌形象包裝。造造 勢勢輿論造勢企業(yè)國際化輿論造勢企業(yè)國際化聯(lián)合行業(yè)協(xié)會及媒體組織說服力的、連續(xù)的、專題性的大篇幅新聞報道。報喜鳥上

14、市了，奧康全球戰(zhàn)略了您也國際化了嗎？產(chǎn)業(yè)要升級，經(jīng)濟(jì)要世界您辦公環(huán)境國際化了嗎？外灘國際了，外灘財富了您該如何布局制高點(diǎn)？造造 勢勢活動造勢商務(wù)國際化活動造勢商務(wù)國際化利用奧康的影響力與號召力，邀請政府部門、金融界、企業(yè)界、地產(chǎn)界、行會等意見領(lǐng)袖舉辦：名企財富峰會。名企財富峰會。甌企“單打冠軍”VS“團(tuán)體冠軍”。傳統(tǒng)商務(wù)模式VS國際商務(wù)模式。國際化寫字樓VS商務(wù)競爭力。國際化寫字樓VS企業(yè)品牌形象。大事業(yè)VS大資源。邀請溫州四大媒體及國內(nèi)主要財經(jīng)媒體發(fā)布系列跟蹤報道。廣告表現(xiàn)廣告表現(xiàn)1：沒有寫字樓，沒有寫字樓，豈能稱為城市？豈能稱為城市？外灘5號。廣告表現(xiàn)廣告表現(xiàn)2：2020個國字號商標(biāo)和名品

15、，個國字號商標(biāo)和名品，一棟一棟5A5A寫字樓！寫字樓！外灘外灘5 5號。號。廣告表現(xiàn)廣告表現(xiàn)3：南外灘鹿城廣場，南外灘鹿城廣場，北外灘誰執(zhí)牛耳？北外灘誰執(zhí)牛耳？外灘5號。廣告表現(xiàn)廣告表現(xiàn)4：老板不在廠里，老板不在廠里，在外灘在外灘5 5號！號！外灘5號。廣告表現(xiàn)廣告表現(xiàn)5 5：甌江很長，甌江很長，北外灘僅此一棟！北外灘僅此一棟！外灘5號。廣告表現(xiàn)廣告表現(xiàn)6 6：置業(yè)外灘置業(yè)外灘5 5號，號，名企為我打工！名企為我打工！外灘5號。廣告表現(xiàn)廣告表現(xiàn)7 7：甌北首席甌北首席5A5A寫字樓，寫字樓，留給豪門名企的傳奇！留給豪門名企的傳奇！外灘5號。廣告表現(xiàn)廣告表現(xiàn)8 8：三層通高陽光中庭，三層通高陽光

16、中庭，8 8米挑高全江景會客廳。米挑高全江景會客廳。外灘5號。廣告表現(xiàn)廣告表現(xiàn)9 9：奧康出品，奧康出品，您還用擔(dān)心嗎？您還用擔(dān)心嗎？外灘5號。鑒于資料有限，點(diǎn)到為止。鑒于資料有限，點(diǎn)到為止。開盤開盤產(chǎn)品介紹產(chǎn)品介紹在星級大酒店舉行產(chǎn)品說明會，主要針對產(chǎn)品價值及寫字樓投資前景等。一些戰(zhàn)術(shù)方面的細(xì)節(jié)暫不贅述。一些戰(zhàn)術(shù)方面的細(xì)節(jié)暫不贅述。NO.16NO.16：服務(wù)內(nèi)容：服務(wù)內(nèi)容一、市場研究一、市場研究1 1、房地產(chǎn)宏觀市場分析、房地產(chǎn)宏觀市場分析市場供需現(xiàn)狀、特點(diǎn)及走勢分析。2 2、溫州市場分析、溫州市場分析供應(yīng)量、銷售量、平均銷售價格及動態(tài)走勢。溫州寫字樓規(guī)劃、形態(tài)、房型配比、價格、車位、環(huán)境、

17、配套等借鑒分析。二、項目形象定位二、項目形象定位1、項目SWOT分析2、項目USP提煉3、項目定位1）總體形象與檔次定位。2）開發(fā)理念定位。3）案名定位。4）戶型面積定位。5）生活方式及生活文化挖掘或嫁接概念定位。6）核心推廣理念、口號定位。4、目標(biāo)客群定位1）目標(biāo)客源分析。2）目標(biāo)客戶范圍。3）目標(biāo)客戶需求特征。5、營銷中心包裝方案1）營銷中心功能建議：洽談區(qū)、模型區(qū)、簽約區(qū)、辦公區(qū)、銷售動線與道具等平面規(guī)劃建議。2）營銷中心裝修及銷售氣氛的營造。6、工地圍墻包裝方案7、規(guī)劃設(shè)計方案建設(shè)性意見8、效果圖表現(xiàn)及制作建議三、項目企劃設(shè)計三、項目企劃設(shè)計1、項目基本要素設(shè)計：名稱/LOGO/標(biāo)準(zhǔn)字

18、/標(biāo)準(zhǔn)色/標(biāo)志和標(biāo)準(zhǔn)字的組合與輔助色。2、項目應(yīng)用系統(tǒng)的設(shè)計：名片、信封、信紙、手提袋、邀請函、工作證等。3、售樓處內(nèi)部銷售展示形象道具（形象墻、展板、寫真等）。4、項目樓書、銷售文本等宣傳資料的文案與設(shè)計制作。5、項目軟硬宣傳廣告文案及平面設(shè)計。6、項目工地現(xiàn)場、圍墻、戶外廣告、看房通道、引導(dǎo)旗、廣告幅、車體、看房專車等廣告載體的建議與設(shè)計布置。7、三維動畫電視廣告創(chuàng)意與監(jiān)制。四、項目營銷策劃四、項目營銷策劃（一）營銷中心亮相方案（一）營銷中心亮相方案1、所有銷售道具準(zhǔn)備。2、協(xié)助營銷中心開放。（二）總體營銷推廣計劃（二）總體營銷推廣計劃1、總體推廣思路、時機(jī)、目標(biāo)。2、銷售進(jìn)度分階段控制策

19、劃。3、項目整合傳播策劃。4、項目定價及銷售形態(tài)策劃。5、價格策略建議。6、銷售方案設(shè)計。7、媒介組合策略設(shè)計。8、物業(yè)管理、智能化配合銷售策劃。9、各項SP造勢活動方案策劃。10、媒介廣告計劃、推廣預(yù)算、宣傳途徑、訴求重點(diǎn)、廣告表現(xiàn)。11、不同時期廣告發(fā)布效果分析與調(diào)整。12、階段性促銷活動策劃擬訂建議。13、銷售形態(tài)評析與策略調(diào)整。14、項目執(zhí)行效果的階段性監(jiān)控與策略調(diào)整。15、各項樓模/戶模/效果圖等詢價、監(jiān)制、協(xié)調(diào)。16、項目公開銷售前的作業(yè)進(jìn)度擬定與建議。五、市場推廣階段顧問策劃五、市場推廣階段顧問策劃（一）銷售前期準(zhǔn)備（一）銷售前期準(zhǔn)備1、銷售解說詞。2、銷售接待技巧培訓(xùn)。3、編制

20、銷售進(jìn)度計劃。4、編制房源推廣計劃。5、整體運(yùn)作進(jìn)度計劃及流程表制作。6、制定銷售有關(guān)報表（如：銷講資料、銷售報表、電話量、上門量報表、客戶反饋報表、促銷媒體統(tǒng)計表格、小訂單/大訂單、銷控表、階段性銷售進(jìn)度及工作流程等表格）。7、監(jiān)控營銷推廣效果，進(jìn)行評估和修正。（二）銷售執(zhí)行期（二）銷售執(zhí)行期 1、項目銷售組入場前準(zhǔn)備階段1）銷售員培訓(xùn)方案的設(shè)計及實(shí)施。2）入場前物料準(zhǔn)備及發(fā)展商銷售配合人員確認(rèn)。4）SP活動建議。2、項目銷售組入場后至開盤階段監(jiān)測媒體投放及營銷活動效果，并提出修正意見。3、開盤階段1）開盤流程及表單的確定2）開盤活動組織3、項目開盤后至項目銷售結(jié)束1）尾盤促銷建議。2）結(jié)案報告。說明：說明：1、上述任務(wù)書范圍內(nèi)涉及到第三方，均由甲方最后決定為準(zhǔn)，費(fèi)用發(fā)生均由甲方承擔(dān)。2、相關(guān)廣告及活動的策劃、平面設(shè)計均由乙方負(fù)責(zé)，涉及的制作、發(fā)布等費(fèi)用由甲方承擔(dān)。3、上述任務(wù)書按理想狀態(tài)編排，因多種原因會發(fā)生變化，后期執(zhí)行再做靈活調(diào)整。THANKS期待合作期待合作