1、 1璧山秀湖項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議重慶思源經(jīng)紀有限公司 2 一、項目本體研究 二、項目口岸價值挖掘 三、市場機會分析 四、消費趨勢研究 五、項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 六、項目整體規(guī)劃構(gòu)想 目錄：3一、項目本體研究 41、地理條件區(qū)位、交通 項目所在區(qū)域?qū)⒋蛟扈瞪骄G島新區(qū)的核心區(qū)域，包括行政辦公和服務(wù)中心、商業(yè)中心、商務(wù)和總部基地等多功能城市。區(qū)域打造TOD立體交通網(wǎng)，建成的璧山隧道實現(xiàn)了與重慶主城的無縫連接，規(guī)劃中的地鐵1號線延長線將更加鞏固璧山在1小時通達重慶主城的便利地位。本 案大學城本案璧山緊鄰大學城，輕軌通達，接壤重慶主城區(qū)。項目位于璧山新城核心區(qū)域。項目周邊路網(wǎng)結(jié)構(gòu)四通八達，10分

2、鐘抵至璧山商業(yè)繁華區(qū)。1號線延長線 52、項目四周環(huán)境條件北面道路南面道路項目西面項目東面璧山綠島新區(qū)，置身于秀湖公園之中，自然景觀資源條件卓越且與新商業(yè)中心和新行政中心一路之隔，形成未來優(yōu)質(zhì)配套潛力。項目集四大資源條件于一體項目資源條件一：置身秀湖公園中，資源獨享。項目資源條件二：毗鄰新新政商業(yè)中心旁，占位最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟螀^(qū)域。項目資源條件三：新區(qū)新貌，形象風貌的價值效應(yīng)明顯。項目資源條件四：路網(wǎng)結(jié)構(gòu)四通八達，呈十字型分布，10分鐘接連璧山商業(yè)繁華區(qū)，20分鐘接連大學城，60分鐘通達重慶主城區(qū)。6秀 湖黛山大道雄鷹巖公園3、項目經(jīng)濟指標分析總規(guī)劃用地面積456畝容積率1.5總建面36萬方地

3、塊內(nèi)部地塊現(xiàn)為荒地，無大型拆遷，內(nèi)部較為平整，1.5容積率按常理判斷具備較為優(yōu)質(zhì)的開發(fā)基礎(chǔ)，從而進入中高端開發(fā)序列，1.5容積率對于項目而言，重點在于走哪條線路，開發(fā)何種物業(yè)更有利于形成項目資源利用的最大化與最佳化，從而為項目成功開發(fā)奠定基礎(chǔ)。項目地形平整，無拆遷利于開發(fā)，狹長型湖岸線，親水條件優(yōu)良。1.5容積率進入中高端物業(yè)序列，開發(fā)規(guī)模較大，容易形成規(guī)模效應(yīng)而引發(fā)市場關(guān)注。N 74、項目屬性界定區(qū)域?qū)傩裕喉椖繉傩裕盒屡d城市規(guī)劃的綠島新區(qū)將承載璧山地區(qū)未來的城市中心功能城市住宅集中區(qū) 優(yōu)越自然環(huán)境吸引越來越多的開發(fā)商和消費者進入。通達性強一小時經(jīng)濟圈內(nèi)，路網(wǎng)交通發(fā)達公園地產(chǎn)生于秀湖公園里優(yōu)質(zhì)

4、資源四大優(yōu)質(zhì)資源基礎(chǔ)，形成項目開發(fā)競爭力規(guī)模大盤占地456畝，打造區(qū)域最大濱湖高端物業(yè)項目區(qū)域條件符合生態(tài)住區(qū)的打造，差異化核心優(yōu)勢在于置身于秀湖公園之中，競爭有利條件在于隸屬新區(qū)，匯聚較好的交通、形象條件，且毗鄰未來行政中心與商業(yè)中心。85、項目核心問題結(jié)構(gòu)化分解思源提出的項目開發(fā)目標與核心問題界定開發(fā)目標目標1：打造精品，以項目塑品牌，取得市場認可目標2：求利潤，獲取開發(fā)利潤最大化期待超于區(qū)域開發(fā)水平，獲取高溢價機會！核心問題界定核心問題的分解：項目該以怎樣的姿態(tài)形成自身的戰(zhàn)略定位？在其戰(zhàn)略定位的引導下，1.5容積率限制條件下，如何定位項目功能？在項目功能定位的平臺上，如何在產(chǎn)品上全面超越

5、當?shù)仄放崎_發(fā)商的優(yōu)質(zhì)項目并形成自身溢價？9帶著問題，界定本案的內(nèi)容核心，我們認為：關(guān)鍵在于找到項目的市場發(fā)展契機與消費群體的需求偏好必須從本體條件的實際情況出發(fā)，尋求項目定位與資源運用的最佳化本案需以璧山本地市場為根本，系統(tǒng)性的挖掘?qū)崿F(xiàn)最佳定位的策略路徑，并從類似的成功案例找到啟發(fā)，構(gòu)建自身的產(chǎn)品區(qū)隔力助推品牌溢價實現(xiàn)項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體市場定位項目產(chǎn)品規(guī)劃建議口岸價值挖掘市場機會分析消費趨勢判斷推導6、項目定位的推導路徑 10二、口岸價值挖掘 11璧山縣位于重慶主城西部，距重慶約37公里，縣域面積915平方公里。東鄰沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)，南界江津市，西連銅梁縣、永川市，北接合川市、北碚區(qū)。

6、城市未來發(fā)展將形成三大定位：生態(tài)城市樣板區(qū)、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)示范區(qū)1、城市定位與規(guī)劃重慶一小時經(jīng)濟圈成渝高速璧山渝西經(jīng)濟走廊距主城最近的衛(wèi)星城市 122、城市發(fā)展GDP增長76.992.7115.7128.0152.8208.314.6%17.5%17.3%14.0%19.4%24.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0501001502002502006年2007年2008年2009年2010年2011年2006年-2011年GDP總量及其增長速度GDP總量（億元）增速璧山GDP進入09-10年以來進入快速發(fā)展階段，到2011年增長速度達到24%的近幾年最高值

7、，平均增長速度17.8%，預(yù)計到2015年GDP將達到400億元。數(shù)據(jù)來源璧山2011國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 133、城市發(fā)展城市化率34.3%36.1%37.9%40.0%42.1%43.9%1.5%1.8%1.8%2.1%2.1%1.8%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%2006年2007年2008年2009年2010年2011年2006-2011年城市化率及增長城市化率增長受經(jīng)濟高速發(fā)展的影響，09-10年璧山城市化率增速達到最高，但11年增長率有所下滑，城市化進程減慢。41

8、.0%38.60%41.50%40.0%41.0%34.3%34.30%43.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%綦江潼南銅梁大足榮昌梁平墊江璧山2011年璧山與周邊區(qū)縣城市化率對比數(shù)據(jù)來源璧山2011國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 重慶2011年鑒 144、城市發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展154.8200.4254.3305.4416.1656.220.7%29.5%26.9%20.1%36.2%58.9%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%01002003004005006007002006年2007年2

9、008年2009年2010年2011年2006年-2011年工業(yè)總產(chǎn)值及其增長速度工業(yè)產(chǎn)值（億元）增速璧山工業(yè)產(chǎn)值06-09年發(fā)展較為平緩，而在進入10年開始，大批企業(yè)入駐工業(yè)園區(qū)，整個工業(yè)開始進入高速發(fā)展階段，與過去的單一引擎不同，多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，必將加快璧山產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度，未來三年依然會保持目前的發(fā)展態(tài)勢。0204060801001201401602009年2010年2011年璧山經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來源璧山2011國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 154、城市發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展璧山縣工業(yè)園區(qū)主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位為“3+1”產(chǎn)業(yè)：即大力發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥食品產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)（含汽

10、摩產(chǎn)業(yè)），鞏固提升鞋業(yè)。165、城市競爭力208295924%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%050000010000001500000200000025000003000000綦江潼南銅梁大足榮昌梁平墊江璧山2011年地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值（萬元）增速60035722.10%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0100000200000300000400000500000600000700000綦江潼南銅梁大足榮昌梁平墊江璧山2011社會消費品零售總額社會消費品零售總額（萬元）增速220.175.30%0.00%20.00

11、%40.00%60.00%80.00%050100150200250綦江潼南銅梁大足榮昌梁平墊江璧山2011固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資（萬元）增速1029468140.10%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%300.00%020000040000060000080000010000001200000綦江潼南銅梁大足榮昌梁平墊江璧山2011實際利用內(nèi)資實際利用內(nèi)資增速對外吸納力基礎(chǔ)較強，各項經(jīng)濟指標均名列前茅。數(shù)據(jù)來源璧山2011國民經(jīng)濟運行分析報告 176、城市發(fā)展結(jié)構(gòu)城市經(jīng)濟發(fā)展要求富人片區(qū)出現(xiàn)，璧山老城區(qū)囿于各類制約因素而無法承擔這一功能l老城區(qū)發(fā)

12、展早，區(qū)域發(fā)展成熟，雖然各項配套設(shè)施齊全，但隨著時間的推移，老城區(qū)各項設(shè)施愈發(fā)陳舊，跟不上城市經(jīng)濟的發(fā)展，配套功能跟不上需求；l老城區(qū)版塊范圍隨著城市經(jīng)濟的迅速發(fā)展而略顯狹小，不能滿足城市各項功能擴張的需求。居住集中區(qū)商住綜合區(qū) 186、城市發(fā)展結(jié)構(gòu)璧山老城區(qū)舊城改造困難加速了主城外擴的進程，綠島新區(qū)的規(guī)劃形成升級發(fā)展的新增長點。l綠島新區(qū)按照不低于重慶大學城的標準進行高標準規(guī)劃設(shè)計，每年將新增綠化面積100萬平方米，綠化率達到40%。l 按照“一年成勢、三年成型、五年成城”的要求，從2010年起，首期規(guī)劃建設(shè)新區(qū)核心區(qū)13.15平方公里，2011年基本建成新區(qū)內(nèi)所有骨干道路、管網(wǎng)等市政基礎(chǔ)設(shè)

13、施，新區(qū)基本成勢；2013年新區(qū)建成區(qū)面積達到6.63平方公里，新區(qū)基本成型；2015年新區(qū)建成面積達到13.15平方公里，全面實現(xiàn)“再造一座璧山新城”。19綠島新區(qū)城市風貌與自然資源豐富，承接新縣政府轉(zhuǎn)移，行政中心，商業(yè)中心落戶于此，形成都市化示范窗口。6、城市發(fā)展結(jié)構(gòu)璧山的整體城市發(fā)展還處于初期階段，截止2009年，城鎮(zhèn)化率為40%，在全市處于中游，其城市建設(shè)還具備較大的開發(fā)空間。隨著綠島新區(qū)的建設(shè)，璧山區(qū)位價值的逐漸顯現(xiàn)，璧山城市發(fā)展將進入快速通道。璧南河濕地公園市政公園璧山城市風貌 206、口岸價值的結(jié)論觀點璧山城市規(guī)劃與經(jīng)濟大發(fā)展必然催生，新富人階層出現(xiàn)，從而帶動整個區(qū)域中高端消費增

14、長口岸價值二：以資源條件為核心的城市風貌打造，行政系統(tǒng)搬遷，市政公園建設(shè)等多個大型項目的開發(fā)，為片區(qū)塑造了豐厚的人文景觀資源，形成居住轉(zhuǎn)移牽引力口岸價值三：口岸價值四：新區(qū)，新規(guī)劃，臨近城市核心區(qū)，產(chǎn)業(yè)集中，交通通達，市政配套有序建設(shè)，未來三至五年將形成璧山對外展示的形象窗口區(qū)。璧山工業(yè)園的規(guī)劃落成，使大批各行業(yè)頂尖企業(yè)進駐，形成了多元化的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，成為整個璧山經(jīng)濟發(fā)展的動力引擎?？诎秲r值一：216、口岸價值的結(jié)論觀點景觀資源自然山麓、城市公園等城市風貌開闊大道，多植被覆蓋，層次豐富的市政園林配套資源新縣政府所在，新商業(yè)圈所在交通資源四周為主要交通干道環(huán)繞，通達性良好土地資源開發(fā)初期，后期

15、擴展空間較強產(chǎn)業(yè)集群璧山產(chǎn)業(yè)園區(qū)毗鄰，產(chǎn)業(yè)匯集，高端經(jīng)營科技人才匯聚發(fā)展朝向區(qū)別于老城。已經(jīng)出現(xiàn)以金科為代表的中高端住區(qū)城市風貌景觀資源城市資源城市新富人區(qū)綠島新城憑借自身的優(yōu)勢條件，最有機會承擔城市新富人群的集群區(qū)域的未來發(fā)展?jié)摿?，賦予項目較高的開發(fā)平臺，水漲船高，綠島新城的發(fā)展前景奠定了項目大發(fā)展的支撐基礎(chǔ)。綠島新城是城市發(fā)展拓展的主要空間，是城市發(fā)展的新窗口，是整個璧山未來發(fā)展的重點所在，是城市房地產(chǎn)價值峰值區(qū)。22三、市場機會分析 23市場現(xiàn)狀簡析璧山房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展現(xiàn)狀與開發(fā)水平？璧山房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)？璧山房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品？璧山行業(yè)現(xiàn)狀所引發(fā)的市場矛盾點？由市場現(xiàn)狀所催生的

16、機會因子？242009年房地產(chǎn)市場發(fā)展進入低谷階段，但由于綠島新城的規(guī)劃形成和工業(yè)園企業(yè)的入住，使10年住宅施工面積和銷售面積大幅增加，但11年之后住宅去化增長趨勢將有所減緩。168.6154.6136.8306.1407.433.713.340.521.1130.656.666.268.882.691.625.5%17.0%3.9%20.1%10.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0501001502002503003504004502007年2008年2009年2010年2011年2007-2011璧山房地產(chǎn)發(fā)展趨勢住宅施工面積（萬方）住宅竣工面積（萬方

17、）住宅銷售面積（萬方）住宅銷售增長率1、璧山房地產(chǎn)市場整體趨勢數(shù)據(jù)來源璧山2011國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 25老城、新城相互節(jié)流，預(yù)期信心大于現(xiàn)實價值，“綠島新城”成為璧山未來房地產(chǎn)集中開發(fā)代名詞。區(qū)域項目名稱占地面積建筑面積（萬方）容積率綠化率物業(yè)類型建筑風格開發(fā)分期老城區(qū)吉旺東福宏洲81畝42萬方4.4940%高層現(xiàn)代三期綠城上島94畝22萬方3.5537%高層、洋房現(xiàn)代二期金沙水岸60畝20萬方4.537%高層、小高層現(xiàn)代二期瀚恩國際社區(qū)250畝75萬方4.535%高層現(xiàn)代四期新城區(qū)斗十千溯園2.7萬方10.5萬方335%高層現(xiàn)代二期贏嘉帝逸城200畝40萬方3.940%高層現(xiàn)代二期

18、川東瀛嘉天下400畝100萬方3.645%高層、花園洋房現(xiàn)代三期同景國際城330畝83萬方334%高層新古典二期金科中央公園城184畝37萬方3.8235%高層、洋房托斯卡納四期鷗鵬壁蘭河一號62畝16.5萬方4.9958%高層托斯卡納一期中冶黛山壹品62畝20萬方3.945%高層、洋房歐式二期天潤綠島康城24畝5.7萬方2.9930%高層 花園洋房現(xiàn)代一期中甌璧河名都（待售）208畝43萬方340%高層、別墅新古典二期1、璧山房地產(chǎn)市場整體發(fā)展現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來源思源數(shù)據(jù)庫 261、璧山房地產(chǎn)市場整體發(fā)展現(xiàn)狀本土開發(fā)企業(yè)占據(jù)半壁江山，開發(fā)水平相較重慶主城稍顯滯后，而重慶一、二線實力企業(yè)逐步滲透，未來

19、將促進整體市場開發(fā)水平升級。主城接軌程度項目自身品質(zhì)金沙水岸同景國際金科中央公園中鷗璧河名都吉旺東福宏洲天潤綠島康城中冶黛山壹品斗十千溯園瀚恩國際社區(qū)宏洲歐鵬壁蘭河一號贏嘉帝逸城川東瀛嘉天下綠城上島 27區(qū)域項目名稱在售期數(shù)在售體量（萬方）在售物業(yè)類型 面積區(qū)間（）主力面積區(qū)間（）銷售均價 （元/）梯戶比當期去化率老城區(qū)吉旺東福宏洲二期4高層801301001204200兩梯六戶 兩梯四戶85%綠城上島一期8高層92-12592-1254200兩梯六戶86%金沙水岸二期4高層68-16080-1204500兩梯四戶 三梯八戶55%瀚恩國際社區(qū)二期1.6高層56-8968-894100兩梯八戶5

20、0%新城區(qū)斗十千溯園一期5高層97-13897-1384500三梯六戶75%贏嘉帝逸城一期15高層70-14083-1104400兩梯六戶90%川東瀛嘉天下二期20高層80-11080-1104100兩梯六戶 兩梯七戶70%同景國際城一期3高層70-18372-1205000兩梯六戶80%金科中央公園城二期高層：2.5 洋房：5高層 洋房高層70-107 洋房88-305高層70-107 洋房95-151高層5000 洋房7000三梯八戶高層70%洋房70%鷗鵬壁蘭河一號一期2.5高層80-12080-1205100三梯八戶85%中冶黛山壹品二期4.3高層80-140 80-1404700三梯

21、八戶80%天潤綠島康城一期高層：4洋房：1.7高層 洋房73-101 102-183 73-101 102-183 4400 5600三梯十戶 一梯兩戶高層80%洋房70%中甌璧河名都（待售）一期14高層79-137129-137三梯六戶市場競爭焦點明顯，主要集中于高層剛需市場，高層供應(yīng)體量占總供應(yīng)體量的92.5%，改善型中高端物業(yè)供應(yīng)缺失，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴重失衡。高層:17.6萬方高層:53萬方洋房：5.7萬方數(shù)據(jù)來源思源數(shù)據(jù)庫2、璧山房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu) 28結(jié)論觀點二：璧山城市化進程加快，城市競爭力不斷提升，產(chǎn)業(yè)發(fā)展提速，經(jīng)濟增長催生新富人群出現(xiàn)。激發(fā)改善型需求逐漸增長。而現(xiàn)目前的璧山市場，

22、供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一，難以滿足新富人群對于改善型住房的消費需要。結(jié)論觀點一：行業(yè)基本發(fā)展在前幾年表現(xiàn)為穩(wěn)定增長，供需匹配的合理特征，但隨著城市價值的逐步夯實，帶來較好的行業(yè)發(fā)展前進，更推動行業(yè)施工量于11年達到近三年峰值，由此判斷整個行業(yè)將有望在12年進入快速成長期，而在現(xiàn)階段璧山市場行業(yè)整體水平相對提升空間較大，難以滿足快速發(fā)展所催生的市場升級的需要。市場初級化+單一化：終究難以匹配行業(yè)大發(fā)展所帶來的升級需要。A:階段性結(jié)論推理從行業(yè)發(fā)展背景與整體供應(yīng)結(jié)構(gòu)中我們認為：293、市場供應(yīng)主力產(chǎn)品（高層）相較于主城區(qū)市場，璧山市場主力產(chǎn)品面積普遍偏大，且以剛需置業(yè)為主，產(chǎn)品舒適性滿足是該市場的需求重點。6

23、0708090100110120130140150吉旺東福宏洲綠城上島金沙水岸瀚恩國際社區(qū)斗十千溯園贏嘉帝逸城川東瀛嘉天下同景國際城金科中央公園城歐鵬壁蘭河一號中冶黛山壹品天潤綠島康城主力供應(yīng)區(qū)間80110綜合各項目高層銷售主力面積區(qū)間來看，市場上高層面積區(qū)間在85-110平米之間數(shù)據(jù)來源思源數(shù)據(jù)庫 30區(qū)域項目名稱面積區(qū)間（）主力去化面積（）當期去化率老城區(qū)吉旺東福宏洲8013010012085%綠城上島92-12592-12586%金沙水岸68-16080-12055%瀚恩國際社區(qū)56-8968-8950%新城區(qū)斗十千溯園97-13897-13875%贏嘉帝逸城70-14083-11090

24、%川東瀛嘉天下80-11080-11070%同景國際城70-18372-12080%金科中央公園城高層70-107 洋房88-305高層70-107 洋房95-151高層70%洋房70%歐鵬壁蘭河一號80-12080-12085%中冶黛山壹品80-140 80-14080%天潤綠島康城73-101 102-183 73-101 102-183 高層80%洋房70%50-703%70-9014%90-11051%110-13016%130-15010%150以上6%去化產(chǎn)品面積段比重3、市場去化主力產(chǎn)品（高層）從銷售去化的角度分析，90-110三房產(chǎn)品是目前市場最受歡迎的產(chǎn)品，功能全、舒適度高，

25、總價在40-45萬左右，與供應(yīng)市場主力產(chǎn)品匹配數(shù)據(jù)來源思源數(shù)據(jù)庫 31目前市場中在售洋房項目僅兩個，供應(yīng)產(chǎn)品與主流洋房面積相符，滿足舒適型需求，針對改善型細分市場與高層產(chǎn)品形成功能重疊。020406080100120140160180200金科中央公園城天潤綠島康城目前璧山洋房在售項目僅兩個，綜合來看主力面積區(qū)間在100150平米之間主力供應(yīng)區(qū)間100150數(shù)據(jù)來源思源數(shù)據(jù)庫4、市場供應(yīng)主力產(chǎn)品（洋房）32推盤時間 2012.22012.5推盤物業(yè)洋房 高層 體量5萬方32萬方推出套數(shù) 416套 287套 面積區(qū)間 88-305 70-107 推盤套內(nèi)折后價格 60004800已售體量3.5萬

26、方1.75萬方物業(yè)去化配比67%33%推盤情況去化走勢洋房60%75%高層65%70%開盤去化率 一個月去化率 30%40%50%60%70%80%90%100%通過對金科項目的去化分析，我們發(fā)現(xiàn)，市場中洋房開盤當天去化率雖然低于高層，但洋房的后期去化速度卻高于高層，市場對于洋房產(chǎn)品特別是經(jīng)濟型洋房產(chǎn)品具有較高的認可度與偏好度。市場中洋房銷售的主力產(chǎn)品為95130，主力總價集中在60萬90萬之間，市場供應(yīng)得到了消費者的認可。4、市場去化主力產(chǎn)品（洋房）數(shù)據(jù)來源思源數(shù)據(jù)庫 33別墅市場區(qū)域項目名稱在售期數(shù)總體量（萬方）在售體量（萬方）在售套數(shù)面積區(qū)間（）價格區(qū)間 （元/）當期去化率銷售周期客戶情

27、況青杠組團利雅白云湖 一期408163套306-5854500-1190090%3年璧山、青杠私營業(yè)主；主城區(qū)度假客戶上邦山居歲月一期203188套180-2406000-800053%1年璧山、青杠私營業(yè)主新城區(qū)中甌璧河名都（待售）一期0.20.28套260目前璧山別墅市場以地緣性客戶為主，市場需求量較小，且缺乏高品質(zhì)的別墅產(chǎn)品，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的帶動部分人群對別墅產(chǎn)品的需求。數(shù)據(jù)來源思源數(shù)據(jù)庫相對于洋房及高層物業(yè)而已，別墅市場與大學城和主城區(qū)的高端物業(yè)存在直接競爭關(guān)系，造成目前璧山別墅市場發(fā)展緩慢。34結(jié)論觀點二：從各類產(chǎn)品去化情況上看，依然是高層物業(yè)占據(jù)市場主要份額，市場剛需特性較為明顯，但隨著

28、城市發(fā)展進程的加快，市場逐步進入升級過渡期，中高端物業(yè)需求開始顯現(xiàn)，銷售增量速度大于高層增量速度，且在增長勢頭上表現(xiàn)強勁。結(jié)論觀點一：從主力產(chǎn)品的供應(yīng)面積上看，璧山需求市場目前呈現(xiàn)出“剛需終極化”的置業(yè)特征，主要表現(xiàn)在一方面購房置業(yè)主要在于滿足自身居住，另一方面表現(xiàn)在，對于所購物業(yè)而言，其舒適型看重程度遠大于功能性。這就意味著市場需求本生就在一個享受型置業(yè)層面。享受型高去化：與供應(yīng)市場特征出現(xiàn)脫節(jié)，中高端需求形態(tài)高于目前市場供應(yīng)形態(tài)。B:階段性結(jié)論推理從市場的主力供應(yīng)產(chǎn)品統(tǒng)計中我們認為：35C:階段性結(jié)論推理市場初級化+單一化：終究難以匹配行業(yè)大發(fā)展所帶來的升級需要享受型高去化：供應(yīng)市場特征出

29、現(xiàn)脫節(jié)，中高端需求形態(tài)高于目前市場供應(yīng)形態(tài)供應(yīng)市場難以跟上需求的步伐，在區(qū)域房地產(chǎn)進入高發(fā)展時期將出現(xiàn)較為嚴重的市場缺口，市場需求的空擋必然催生敏感型開發(fā)公司的迅速跟進，但從目前的市場情況上看，除金科地產(chǎn)搶得先機之外，其余發(fā)展商顯得相對滯后，市場仍有較大需求份額等待滿足那么未來市場發(fā)展又將何去何從？36未來市場供應(yīng)簡析未來市場整體供應(yīng)量？未來市場供應(yīng)物業(yè)結(jié)構(gòu)變化趨勢？未來市場趨勢所引發(fā)的機會？37項目名稱后期物業(yè)類型剩余體量（萬方）吉旺東福宏洲高層20綠城上島高層、洋房高層：12 洋房：2金沙水岸高層4瀚恩國際社區(qū)高層60斗十千溯園高層5贏嘉帝逸城高層25川東瀛嘉天下高層、小高層25同景國際城

30、高層80金科中央公園城高層32歐鵬壁蘭河一號中冶黛山壹品洋房5天潤綠島康城中甌璧河名都（待售）高層、小高層、別墅43目前面世項目后期剩余體量共計299萬方，規(guī)劃物業(yè)類型以高層為主，中高端物業(yè)在此時間區(qū)間相對空缺，但隨時間推移，高端物業(yè)將逐步面市參與市場競爭。5、未來市場供應(yīng)特征數(shù)據(jù)來源思源數(shù)據(jù)庫 38項目名稱項目位置面積（平方米）建面（平方米）土地用途容積率成交價格（萬元）樓面地價（元）重慶鑫鷗地產(chǎn)發(fā)展有限公司濕地公園項目璧泉街道濕地公園南側(cè)101025.4252563.5其他普通商品住房用地2.5289401145.85 重慶鑫鷗地產(chǎn)發(fā)展有限公司濕地公園項目璧泉街道濕地公園南側(cè)110081.

31、99275204.975其他普通商品住房用地2.5291401058.85 重慶鑫鷗地產(chǎn)發(fā)展有限公司璧泉團堡商住項目璧泉街道團堡村1、2、4組149706.45224559.675其他普通商品住房用地1.5254001131.10 重慶鑫鷗地產(chǎn)發(fā)展有限公司璧泉團堡商住項目璧泉街道團堡村1、2、4組52600.7778901.155其他普通商品住房用地1.57800988.58 成都海潤雅居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目璧泉街道大嵐村6、7組121177181765.5其他普通商品住房用地1.5202001111.32 成都海潤雅居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目璧泉街道大嵐村3、7組183253274879.5

32、其他普通商品住房用地1.525000909.49 重慶大圓祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司璧泉街道雙星大道1085032550其他普通商品住房用地335001075.27 重慶譽馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司璧山縣璧城街道原璧泉村5、6、7社36504146016其他普通商品住房用地413800945.10 2012年璧山新增8宗土地交易，土地面積共80.67萬方，未來1年新增商品房供應(yīng)面積將達到154.95萬方。根據(jù)土地容積率情況來看，在1.5以下的低容積率項目供應(yīng)量達76萬方，占總供應(yīng)量的50%數(shù)據(jù)來源中國土地市場網(wǎng)6、2012年成交住宅土地列表未來競爭壓力集中，中高端物業(yè)將成為競爭主角。39房地產(chǎn)市場發(fā)展供應(yīng)

33、結(jié)構(gòu)別墅0%花園洋房7%高層93%目前市場物業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)高層83%花園洋房15%別墅2%未來市場物業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)未來三年市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，中高端物業(yè)所占比例將大幅增加，市場也由單一的初級化市場形態(tài)，向多物業(yè)類型的市場轉(zhuǎn)變，整體市場將全面升級。40結(jié)論觀點二：從土地交易市場的的成交情況可以看出，部分開發(fā)商已經(jīng)看到中高端物業(yè)市場的機會，未來一年將會形成超過目前規(guī)模幾倍的中高端物業(yè)市場，也就意味著，誰第一個吃螃蟹，誰將領(lǐng)先未來市場。結(jié)論觀點一：從在售項目后續(xù)規(guī)劃物業(yè)來看，仍然以高層產(chǎn)品為主，按目前的年去化量計算，3年才能完全去化，加上目前在售體量和未來新增高層項目，高層物業(yè)市場已然供過于求，造成大量產(chǎn)品積壓

34、，勢必會促使一些開發(fā)商轉(zhuǎn)投競爭較小的中高端物業(yè)市場。爭分奪秒，搶占先機：中高端產(chǎn)品將出現(xiàn)井噴式供應(yīng)，未來市場競爭異常激烈。D:階段性結(jié)論推理從未來市場供應(yīng)趨勢研究中我們認為：41未來市場發(fā)展趨勢研判城市人口增長與經(jīng)濟發(fā)展趨勢？人口增長與房地產(chǎn)市場存在直接關(guān)系？產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的作用何在？42城市發(fā)展規(guī)模 未來三年，璧山城市人口規(guī)模將達到28萬人，工業(yè)總產(chǎn)值將超過1500億，城市人群朝精英化方向發(fā)展。17.618.6219.9421.3324.6426.125.3%5.8%7.0%7.0%15.5%6.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.

35、0%0510152025302006年2007年2008年2009年2010年2011年2006-2011璧山城鎮(zhèn)人口及增長速度城鎮(zhèn)人口（萬人）增速154.8200.4254.3305.4416.1656.220.7%29.5%26.9%20.1%36.2%58.9%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%01002003004005006007002006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年2006年-2011年工業(yè)總產(chǎn)值及其增長速度工業(yè)產(chǎn)值（億元）增速人口增長緩慢+產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟高速發(fā)展數(shù)據(jù)來源璧山2011國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報

36、 43市場需求飽和度2010年璧山城市人口增長速度和住宅銷售增長速度都達到近三年的最高值，11年后增長速度均有所下滑，預(yù)計未來三年房地產(chǎn)市場將進入緩慢增長階段。34.3%36.1%37.9%40.0%42.1%43.9%1.5%1.8%1.8%2.1%2.1%1.8%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%2006年2007年2008年2009年2010年2011年2006-2011年城市化率及增長城市化率增長56.666.268.882.691.625.5%17.0%3.9%20.1%10

37、.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%01020304050607080901002007年2008年2009年2010年2011年2007-2011住宅銷售及增長住宅銷售面積（萬方）住宅銷售增長率城市化率緩慢+住宅去化增速減緩數(shù)據(jù)來源璧山2011國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 44根據(jù)10-11年人口增長與住宅去化增長速度和增長量配比計算，未來三年的市場總體需求量約為380萬方，從2011年住宅施工面積來看，高層住宅市場已經(jīng)進入飽和狀態(tài)。市場需求飽和度17.618.6219.9421.3324.6426.125.3%5.8%7.0%7.0%15.5%6.0%0.

38、0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%0510152025302006年2007年2008年2009年2010年2011年2006-2011璧山城鎮(zhèn)人口及增長速度城鎮(zhèn)人口（萬人）增速168.6154.6136.8306.1407.456.666.268.882.691.625.5%17.0%3.9%20.1%10.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0501001502002503003504004502007年2008年2009年2010年2011年住宅供應(yīng)去化走勢住宅施工面積（萬方）住宅銷售面積（萬方）住宅銷

39、售增長率城市人口增速減緩+住宅去化增速減緩數(shù)據(jù)來源璧山2011國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 45房地產(chǎn)未來發(fā)展09-11年璧山城鎮(zhèn)人均收入高速增長，未來三年城鎮(zhèn)人均可支配收入將達到3.3萬元以上，收入的增長將促使城鎮(zhèn)居民進行改善性消費。10910126401443515842177022061510.5%15.9%14.2%9.8%11.7%16.5%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%05000100001500020000250002006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年2006-2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配

40、收入及增速人均可支配收入（元）增速高層83%花園洋房15%別墅2%未來市場物業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)居民收入增加+供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化數(shù)據(jù)來源璧山2011國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 46結(jié)論觀點二：從璧山經(jīng)濟發(fā)展情況來看，目前正處于經(jīng)濟高速發(fā)展階段，經(jīng)濟發(fā)展速度遠遠超過人口增長速度，將導致璧山城市人口朝精英化方向發(fā)展，人群質(zhì)量的轉(zhuǎn)變必將引起消費市場性質(zhì)的轉(zhuǎn)變。結(jié)論觀點一：從人口增長情況來看，璧山城市人口11年增長速度緩慢，導致房地產(chǎn)銷售速度也呈下滑趨勢，目前的主力高層物業(yè)已經(jīng)無法靠人口的增加推動，但目前的房地產(chǎn)市場仍然依靠本地消費者。市場進入飽和狀態(tài)：量變已無法推動市場發(fā)展，需求升級尋求質(zhì)變成為市場的唯一出路。階段

41、性結(jié)論推理從城市和市場發(fā)展趨勢分析中我們認為：4714、項目面臨的發(fā)展機會項目面臨的市場機遇行業(yè)發(fā)展機會：由初級到成長期過渡的發(fā)展機會供銷市場機會：享受型的消費催生新市場未來市場機會：把握市場發(fā)展方向璧山進入房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展期，市場未來發(fā)展空間增大，借行業(yè)發(fā)展之勢取得快速發(fā)展機會。高層物業(yè)的享受型消費與之匹配度低，必將產(chǎn)生真正的享受型消費市場，新市場的生產(chǎn)是項目發(fā)占的利好機會。在未來中高端市場勢必會進入激烈競爭階段，而在目前還未形成中高端市場時第一個進入將引領(lǐng)未來的中高端市場走向。市場機會直指中高端市場，但消費者會買賬么？48四、消費群體研究 491、消費者群體規(guī)模人口規(guī)模：2020年規(guī)劃

42、總?cè)丝谝?guī)模為28萬人，其中：璧城組團25萬人，青杠組團3萬人。2012年人口規(guī)模為24萬人，其中：璧城21萬人，青杠3萬人；2020年人口規(guī)模為28萬人，其中：璧城24.9萬人，青杠3.1萬人。璧山縣城市總體規(guī)劃（2009-2020）17.618.6219.9421.3324.6426.120510152025302006年2007年2008年2009年2010年2011年2006-2011璧山城鎮(zhèn)人口及增長速度城鎮(zhèn)人口（萬人）10年由于大批企業(yè)的入住，導致璧山城鎮(zhèn)人口大幅增加，增長速度是09年的兩倍，是璧山人口增長的高峰期，但11年增長速度下滑，轉(zhuǎn)向緩慢增長階段。數(shù)據(jù)來源璧山2011國民經(jīng)濟

43、和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 502、消費者來源范圍重慶主城,10%大學城,25%璧山本地,60%其他區(qū)域,5%客群來源客群來源以璧山縣本地人為主，占比達60%，其次是大學城區(qū)域，占25%，主城區(qū)和其他區(qū)縣的購房者占15%璧山購房者以地緣性客戶為主，本地人是該區(qū)域的的主力購房客群，緊挨著大學城客戶也是區(qū)域客群的重要組成部分。513、消費者職業(yè)特征行政/事業(yè)單位職工,22%企業(yè)高管,13%個體戶,28%普通員工,32%其他,5%職業(yè)分布置業(yè)者以普通員工和個體戶居多首次置業(yè),10%多次置業(yè),30%二次置業(yè),60%置業(yè)次數(shù)區(qū)域內(nèi)二次置業(yè)的客群占比最大，首次置業(yè)客戶量少工業(yè)園的普通員工和個體工商戶構(gòu)成了城市基本

44、消費主力，且二次和多次購房占絕大部分。524、消費者置業(yè)目的70-85,8%85-98,17%98-110,42%110-130,21%130以上,12%面積需求消費者對物業(yè)面積要求較高，且都是為了滿足自身需求。純投資,2%自住+投資,10%自住,80%其他,8%置業(yè)目的 535、消費者置業(yè)偏好生活配套,17%園林景觀,18%交通條件,13%物業(yè)服務(wù),11%開發(fā)商品牌/實力,9%其他,2%教育配套,14%價格,16%購房關(guān)注點洋房,34%高層,40%小高層,12%別墅,8%多層,6%物業(yè)類型偏好區(qū)域內(nèi)購房者物業(yè)類別偏好較廣，與目前市場供應(yīng)的物業(yè)有一定偏差，市場中仍有很大一部分需求需進一步挖掘。

45、546、需求群體特征結(jié)論觀點觀點一：城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的升級帶來了當?shù)亟?jīng)濟的高速發(fā)展，促使居民人均可支配收入的不斷提高，居民消費的需求也在不斷提高，由傳統(tǒng)的基本需求消費向享受型消費轉(zhuǎn)移。觀點二：璧山工業(yè)園的崛起帶來了大批制造業(yè)企業(yè)，其中不乏處于行業(yè)領(lǐng)先地位的企業(yè)，也帶來中高層管理者和高級技術(shù)人員的大量購房需求。觀點三：區(qū)域居民消費理念的變化是他們對產(chǎn)品價格關(guān)注越來越少，從產(chǎn)品的外在向內(nèi)在了解，這將使他們在意識形態(tài)上更趨近與主城區(qū)，由此產(chǎn)生新的需求市場。收入水平增加帶來消費結(jié)構(gòu)的變化，又有何種機會？557、項目面臨的發(fā)展機會項目面臨的需求機遇品質(zhì)化，中高端化將成為未來需求的主題詞發(fā)展機會一：中高端消費

46、市場的發(fā)展發(fā)展機會二：消費者對舒適度關(guān)注增加發(fā)展機會三：新興市場亟待穩(wěn)定大批高收入群體從以前的中低端消費市場向中高端市場遞進，促成消費市場結(jié)構(gòu)變化，而形成大量市場空白。園林和配套成為了消費者在購房時關(guān)注的兩個重要因素，說明消費者需求導向以從功能性導向轉(zhuǎn)變?yōu)槭孢m度導向。對洋房有偏好的消費者以占到總體消費者的三層左右，將形成一個新興的消費市場。56五、項目發(fā)展戰(zhàn)略推導 571、項目SWOT分析S-Strengths（優(yōu)勢）項目表現(xiàn)利益點1.項目緊鄰綠島新城新商業(yè)中心，地理位置優(yōu)越；2.項目緊鄰黛山大道、文星路等交通優(yōu)勢極為明顯；3.項目地塊內(nèi)部較為平整，沒有大規(guī)模的拆遷；4.項目所在新區(qū)為璧山的形

47、象區(qū)域，且置身于秀湖公園中項目優(yōu)勢較為突出，在公園內(nèi)的優(yōu)越屬性易于打造高品質(zhì)的公園生活，塑造高品質(zhì)形象，增添項目附加值。未來交通的便利使得項目居住活動空間的增大，帶來更多的生活精彩。W-Weaknesses（劣勢）項目表現(xiàn)影響點1.項目所屬區(qū)域目前人氣較少；2.項目南面緊鄰黛山大道，受噪音等影響較大；3.開發(fā)商市場影響力較??；區(qū)域目前交通、配套的不成熟將降低項目對外區(qū)的吸引力；開發(fā)商的品牌影響力較小導致客戶對項目接受難度加大，增加后期推廣成本，不利于整體開發(fā)。581、項目SWOT分析O-Opportunities（機會）機會因素有利點1.璧山新富人階層的形成；2.市場由初級階段向成長階段的過渡

48、期，行業(yè)發(fā)展；3.中高端物業(yè)的供應(yīng)市場空缺，而消費者對舒適度物業(yè)的需求量增加。綠島新城將是最有可能承載富人聚居區(qū)的區(qū)域，行業(yè)的過渡期給本項目提供了有利的入市契機，消費者對中高端物業(yè)的需求則使產(chǎn)品的去化周期縮短。T-Threats（威脅）威脅因素影響點1.未來中高端供應(yīng)量增大，未來市場競爭壓力較大。未來市場激烈的競爭，以至于在時機的搶占上顯得至關(guān)重要。59優(yōu)勢 Strength劣勢 Weak項目緊鄰綠島新城新商業(yè)中心，地理位置優(yōu)越；項目緊鄰黛山大道、文星路等交通優(yōu)勢極為明顯；項目地塊內(nèi)部較為平整，沒有大規(guī)模的拆遷；四個生態(tài)景觀公園圍繞，且與秀湖公園相望，自然景觀資源豐富；項目所屬區(qū)域目前人氣較少

49、；項目南面緊鄰黛山大道，受噪音等影響較大；開發(fā)商市場影響力較小；機會 Opportunity借區(qū)域發(fā)展之勢，搶占機會區(qū)域內(nèi)開發(fā)項目較少，競爭相對較弱；規(guī)劃中的地鐵一號線離項目較近，拉近了主城與璧山 的距離；配合城市經(jīng)濟發(fā)展，未來高端需求旺盛；位于未來城市綜合服務(wù)區(qū)，商業(yè)、生活、行政配套齊全，市場認可度高；利用項目固有優(yōu)勢，整合周邊資源，結(jié)合未來利好，提升項目的競爭力與銷售速度詮釋全新的生態(tài)生活方式，營造未來生活的場景，引領(lǐng)區(qū)域資源型高端物業(yè)發(fā)展借助區(qū)域市場良性發(fā)展機會，塑造項目品牌威脅 Threaten以自身特色產(chǎn)品，差異化競爭迎接未來挑戰(zhàn)區(qū)域內(nèi)已經(jīng)有知名品牌項目開發(fā)的高端物業(yè)正在動工，未來市

50、場競爭力較強；各區(qū)域競爭激烈，容易造成客戶分流；項目所在區(qū)域還未成形，不利于人口居住聚集；迎合市場，強調(diào)品質(zhì)的、規(guī)模的、完善的公園大盤通過借勢推廣，凸現(xiàn)項目形象，提升項目核心競爭力以區(qū)域擴大客戶層面，以產(chǎn)品細分市場客戶2、項目競爭策略選擇 60先入為主，走中高端品質(zhì)化路線，迅速搶占市場份額，形成領(lǐng)袖品牌。低端住宅高端中端住宅高舉高打，迅速搶占中高端市場份額區(qū)域有支撐地段價值研判：項目被四大公園環(huán)繞，自然景觀資源條件卓越，公園地產(chǎn)屬性特征明顯且與新商業(yè)中心和行政中心一路之隔，形成未來優(yōu)質(zhì)配套潛力區(qū)域價值研判：綠島新城是城市發(fā)展拓展的主要空間，是城市發(fā)展的新窗口，是整個璧山未來發(fā)展的重點所在，是城

51、市房地產(chǎn)價值峰值區(qū)。市場有空缺市場供求的機會目前市場供應(yīng)主要集中在高密度的剛需物業(yè)，中高端物業(yè)市場存在大量空缺中高端物業(yè)需求市場逐漸成型，并在未來需求市場占據(jù)重要位置市場短期機會目前市場供應(yīng)空白，但從后期供應(yīng)項目來看，不排除出現(xiàn)大量同類型物業(yè)，因此市場僅存在短期壟斷機會競爭有機會天潤綠島康城金科中央公園金科洋房已進入尾期銷售天潤綠島康城體量較小高層物業(yè)市場競爭激烈，各項目仍有較大的后期存量。u目前市場主流u完全競爭狀態(tài)u競爭強度弱u競爭強度較弱3、項目市場占位 614、項目發(fā)展戰(zhàn)略推導打造低密度物業(yè)+小高層社區(qū)，成就市場領(lǐng)袖綠島新區(qū)發(fā)展之勢，成就城市價值典范終端消費者分析市場機會研究區(qū)域價值分

52、析塑造市場領(lǐng)先品牌，全面超越競爭對手中高端消費市場形成之際，抓住客群 62市場領(lǐng)袖的價值條件城市地段指標優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標稀缺資源指標毗鄰新城商圈和行政中心璧山隧道和輕軌與主城無縫連接品牌開發(fā)商入駐，成為價值熱土稀缺的濱湖資源和公園綠化資深的專業(yè)背景大規(guī)模低密度社區(qū)建筑形象與品質(zhì)創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計高檔齊全的內(nèi)生配套舒適服務(wù)指標便利指標人文指標配套指標自然指標規(guī)劃指標戶型指標建筑指標開發(fā)企業(yè)品牌物管配套指標外部條件定位的基礎(chǔ)產(chǎn)品素質(zhì)打造的方向高端住宅進入指標高端住宅競爭指標貼心式、針對性服務(wù)5、項目基礎(chǔ)價值體系 636、項目開發(fā)的形象定位35萬方公園水岸社區(qū)項目形象立位l 對目前市場空缺的補位l 應(yīng)對消費

53、者形成的中高端物業(yè)需求l 項目核心價值的最大化體現(xiàn) 647、匹配項目形象的產(chǎn)品規(guī)劃總體指標總體指標用地面積用地面積 456畝 建設(shè)規(guī)模建設(shè)規(guī)模 456,700 土地用途土地用途 二類住宅用地(一一)BS12-1J-29BS12-1J-29地塊指標地塊指標建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積 183253.49 建設(shè)用地總面建設(shè)用地總面積積134688.42 道路及綠化用道路及綠化用地面積地面積48565.07容積率容積率 不大于1.5(二二)BS12-1J-33BS12-1J-33地塊指標地塊指標建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積 121177.02 建設(shè)用地總面建設(shè)用地總面積積107131.68 道路及綠化用道路

54、及綠化用地面積地面積14045.34容積率容積率 不大于1.5 根據(jù)本體45萬方的公園資源大盤的本體屬性，參照本體定位、供應(yīng)市場特征以及公園地產(chǎn)物業(yè)未來發(fā)展方向，梳理項目產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)：花園洋房+別墅+小高層+商業(yè)街區(qū)+全功能配套設(shè)施洋房：主力開發(fā)產(chǎn)品，以大體量形成高端住區(qū)集群，鎖定改善型需求市場，以舒適性創(chuàng)新產(chǎn)品銷售為載體形成項目核心利潤源，創(chuàng)造高溢價空間。小高層：產(chǎn)品線補充品類，以市場主力需求面積主導產(chǎn)品開發(fā)，滿足首置、首改和投資需求，形成項目現(xiàn)金流產(chǎn)品線。全功能配套設(shè)施：打造項目之余生活需求之下的高端配套設(shè)施，形成產(chǎn)品附加價值點。商業(yè)街：作為高端住宅的高端配套補充，形成優(yōu)質(zhì)項目資產(chǎn)，成為項目

55、利潤補充點。別墅：項目標識產(chǎn)品，以少量開發(fā)形成頂級居住區(qū)，提升產(chǎn)品市場形象與市場影響力。65作為35萬方公園優(yōu)質(zhì)資源大盤的項目本體，由于將公園生活的各要素以一種嶄新的空間秩序集合出現(xiàn)，所以其內(nèi)部各物業(yè)形態(tài)的價值絕非個體的簡單相加，而是一個相互影響相互提升的交互式的價值體系，并且通過這個可持續(xù)生長的有機價值系統(tǒng)對外部環(huán)境產(chǎn)生整體影響。別墅花園洋房競爭關(guān)系提高配套價值提升檔次增加價值互為補充提升配套檔次，巨大價值體現(xiàn)與之匹配的目的消費群，提高影響力提升人流，提高價值拔升檔次、價值，提供高端休閑消費場所現(xiàn)金流產(chǎn)品小高層形象產(chǎn)品主力利潤產(chǎn)品8、項目產(chǎn)品線結(jié)構(gòu) 669、項目主流產(chǎn)品面積規(guī)劃品類品類體量（

56、）體量（）套數(shù)套數(shù)主力戶型區(qū)間主力戶型區(qū)間總占比總占比參考因素參考因素花園洋房約200000約1500套9015057%以市場抗風險能力、金科、上邦和利雅物業(yè)類型配比和市場需求作為依據(jù)，形成本案各類物業(yè)配比分配別墅約20000約100套1502206%小高層約60000約600套8011017%商業(yè)約7000020%n 花園洋房產(chǎn)品：根據(jù)目前洋房產(chǎn)品市場銷售速度，以三年為銷售周期預(yù)判20萬方能夠完全去化。n 別墅：以目前市場別墅銷售速度及未來別墅市場競爭關(guān)系判斷，2萬方別墅體量能完全去化且風險較小。n 小高層產(chǎn)品：在市場無法按預(yù)期方向發(fā)展，中高端物業(yè)發(fā)展受到阻礙的不利情況下，為了有效的進行風險

57、規(guī)避，6萬方的小高層產(chǎn)品能進行正常的資金回籠，以應(yīng)對資金鏈斷裂的情況。n 商業(yè)產(chǎn)品：本項目地塊規(guī)劃指標中，商業(yè)體量占20%，約7萬方體量。6710、項目整體規(guī)劃布局總體規(guī)劃思路：結(jié)合項目地形情況，保證別墅洋房產(chǎn)品對秀湖水景資源的最大化利用N中 庭主入口小高層商業(yè)街區(qū)洋 房洋 房洋 房洋 房別墅 68六、項目整體規(guī)劃構(gòu)想 691、花園洋房特征關(guān)于花園中庭園林、組團綠地、私家花園關(guān)于洋房建筑風格、造型設(shè)計、裝飾細部的西洋化關(guān)于空間“退、錯、露、院”的四度空間感關(guān)于綠化綠化率在45%以上關(guān)于建筑建筑層在六層以下，板式結(jié)構(gòu) 701、花園洋房發(fā)展02-03起步階段一代洋房04-05發(fā)展階段二代洋房06-

58、08開發(fā)熱潮三代洋房09-至今進化時代四代洋房建筑風格風格單一2+1/3+1低層現(xiàn)在主流3+1/4+1低層歐式/地中海4+1/5+1低層風格多樣化5+1/6+1多層建筑風格四房及五房以上/150-250；平層為主/頂部躍層；露臺/花園贈送，贈送比例小三房-五房以上/125-200；底頂躍，中間平層；會所/花園/退露臺贈送較小三房-五房/110-190；底頂躍，中平層，躍層數(shù)增加/花園，使用面積贈送增加兩房-五房/90-170底院底頂躍/中間層也有贈送/戶型更加緊湊/附加值多性價比提升環(huán)境配置園林無特殊/尺度大，小區(qū)配套簡單，智能化運用較少園林較精致/尺度大配套區(qū)功能分區(qū)/功能增多，可視電話、紅

59、外監(jiān)控運用景觀具備特色配置品質(zhì)升級，與普通高層拉開差距，智能化設(shè)施成為基礎(chǔ)配套景觀有主題/更精致獨特，配套升級/完善高端創(chuàng)新設(shè)備引進，細節(jié)打造精細變化趨勢洋房區(qū)別于高層的因素在于樓層數(shù)差距，戶型面積較大景觀稍好洋房樓層數(shù)增加/底躍出現(xiàn)/戶型面積減少/開始注意景及智能化樓層數(shù)增加/產(chǎn)品面積減少/性價比增加/景觀較好/配套品質(zhì)提升樓層數(shù)增加/戶型覆蓋面廣/多點贈送注意實用性/更具性價比/風格多樣化/景觀細致/創(chuàng)新產(chǎn)品運用一代洋房：以3+1洋房為主，除頂層為躍層其他樓層為普通平層或錯層，大戶型設(shè)計，現(xiàn)代風格為主，客戶居住的尊崇感為主要需求。二代洋房：出現(xiàn)4+1/5+1少數(shù)電梯洋房，但戶型面積開始控制

60、，開始贈送地下空間，注重景觀與智能化，以居住環(huán)境舒適性為需求方向。三代洋房：出現(xiàn)5+1/6+1多數(shù)電梯洋房產(chǎn)品，戶型面積縮小功能性強，風格多樣化，采用了別墅的設(shè)計手法，客戶需求表現(xiàn)為產(chǎn)品功能的多樣性。四代洋房：主要以5+1/6+1/8+1多次電梯洋房為主，頂層躍層成為亮點，贈送空間多點化，出現(xiàn)2層送地下空間的贈送手法，建筑風格多樣化，客戶追求產(chǎn)品的創(chuàng)新性及性價比。712、區(qū)域市場同類產(chǎn)品打造研究金科中央公園城璧山地區(qū)城區(qū)目前最受歡迎的高端項目，總建面37萬方金科中央公園區(qū)位：璧山縣泉山路九號；占地：近184畝；建面：37萬；容積率：3.82開發(fā)時間：20122014年；產(chǎn)品類型：小高層、高層、

61、花園洋房；形象定位：大型高尚生活社區(qū)托斯卡納建筑、項目基本信息項目優(yōu)勢關(guān)鍵詞：區(qū)位、資源、品質(zhì)、品牌開發(fā)模式如何？72園林湖景金科地產(chǎn)在璧山的1號作品，利用原生態(tài)地面進行資源整合，達到景觀資源最大化建筑景觀資源的最大化利用，景觀貫串全社區(qū)，達到資源均好資源等級的劃分：湖景、坡地景觀、中庭園林洋房產(chǎn)品利用坡地自然高差，沿秀湖一線錯落布置，確保湖光山色一覽眼底洋房與高層的高低落差完美展現(xiàn)水景與自身園林景觀擅長創(chuàng)造豐富的組團空間，并使每種物業(yè)都享有最大化的景觀資源。建筑2、區(qū)域市場同類產(chǎn)品打造研究 73金科中央公園城在產(chǎn)品設(shè)計上并未發(fā)揮出洋房的對空間利用的亮點金科洋房戶型布局不合理，過道面積浪費較大

62、，進深較大，通風采光性削弱；從產(chǎn)品設(shè)計上看，金科中央公園城并未將洋房的空間特點發(fā)揮出來，并未開到退、錯、露、院的典型設(shè)計；以洋房之名，未得其神，顯然，金科并未將真正的洋房帶入璧山市場。四室兩廳兩衛(wèi)140平米 四室兩廳兩衛(wèi)125平米2、區(qū)域市場同類產(chǎn)品打造研究 74競爭模式硬件：高尚社區(qū)產(chǎn)品打造軟件：高尚社區(qū)生活模式先進的戶型打造理念（花園洋房之父）多樣化的產(chǎn)品組合（花園洋房、小高層、高層SOHO）整體規(guī)劃達到土地資源利用最大化產(chǎn)品自然資源保證（秀湖公園）國際化的建筑風格（托斯卡納）配套風情商業(yè)街隨心所欲的shopping生活（核心商圈）大尺度的空間享受真正的高尚社區(qū)服務(wù)（金科標準化物業(yè)）產(chǎn)品品

63、質(zhì)建筑質(zhì)量產(chǎn)品細節(jié)2、區(qū)域市場同類產(chǎn)品打造研究 75借鑒：對自然資源的利用及水岸線景觀的打造啟示：對洋房產(chǎn)品退、錯、露的空間設(shè)計發(fā)揮到極致金科中央公園城的項目條件與本項目相似度較高，成功之處值得借鑒金科產(chǎn)品開發(fā)的過程中出現(xiàn)在一些問題我們應(yīng)及時避免：2、區(qū)域市場同類產(chǎn)品打造研究 763、同類物業(yè)優(yōu)秀項目案例研究案例選取高端住宅的成功項目，通過何種手段制造高溢價融科檀香山綠城百合案例選取的原則：精品項目萬科水晶城金科公園王府 773、同類物業(yè)優(yōu)秀項目案例研究北京綠城百合園林設(shè)計創(chuàng)新采用江南圍合式的布局方式，通過建筑、通廊、景觀的圍合，形成一種院落套院落感覺創(chuàng)造人文氣息的立面色彩與質(zhì)感大規(guī)模的中心花

64、園和組團規(guī)模綠地，人車分流，坡地景觀，中央逶迤的水系景觀，營造具有多級規(guī)劃體系的江南小鎮(zhèn)意向整體風格規(guī)劃組團，營造等級主題，一級是大圍合主題社區(qū)概念，二級庭院組團花園主題，三級底層私家庭院主題概念利用植被與建筑小品將人流動線區(qū)分，做到一棟一景觀加大樓間距，利用高低層次，疏密布局，緩沖建筑對人 的壓迫，將三者有機融合舍棄奢華的建筑材料，選擇自然建筑材料，營造符合項目主題的建筑外立面，同時實現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)與成本控制之間的平衡關(guān)鍵點：一棟一一景，組團式主題景觀 783、同類物業(yè)優(yōu)秀項目案例研究天津萬科水晶城創(chuàng)意情景洋房成就項目溢價產(chǎn)品細節(jié)解析情景洋房打破公寓呆板和封閉的關(guān)系，入戶方式巧妙，融合別墅特點實

65、現(xiàn)空間個性突破（7-8米的橫廳，戶戶有露臺）立面設(shè)計立面設(shè)計變化豐富，層次感強，增強視覺性戶型設(shè)計每戶向陽面具有層層退臺的臺階狀結(jié)構(gòu)，使每戶擁有南面的私家花園或露臺獨創(chuàng)的露臺入戶方式，私密性及歸屬感更強采光，通風和視線通廊均有大幅提升超大主臥，可設(shè)置走入式衣帽間，干濕分割，空間層次豐富創(chuàng)新關(guān)鍵點：露臺入戶，情景房，錯層，超大面寬，戶戶獨園 793、同類物業(yè)優(yōu)秀項目案例研究長沙融科檀香山奢華科技成就項目溢價美國南加州風格，尊重原聲地表肌理和環(huán)境的自然藝術(shù)建筑，以自然空間營造多重庭院的氛圍通過社區(qū)的獨立主題庭院園林，增強歸屬感全地板采暖系統(tǒng)（低溫地板輻射采暖方式）四層帶電梯的洋房的頂尖人居品質(zhì)（芬

66、蘭通力電梯，直下地下車庫及附贈的地下多功能廳）規(guī)劃中通過中間布局雙拼洋房，盡可能增加端頭戶型數(shù)量，實現(xiàn)產(chǎn)品增值創(chuàng)新關(guān)鍵點：地板采暖，頂尖人居品質(zhì) 803、同類物業(yè)優(yōu)秀項目案例研究重慶金科公園王府墅級打造標準創(chuàng)造項目溢價 以法式雕塑、英式植被為主打造渝派特色園林，營造一種綠意盎然、錯落有致、步移景異的生活空間以開放式大草地展現(xiàn)園林闊綽空間感，以古樹名木彰顯磅礴氣勢，點綴精致水景 以精致典雅的景觀構(gòu)筑物，配以各種小品、雕飾而成，注重不同空間形態(tài)的轉(zhuǎn)換使人感受到步移景變的豐富生活情趣景觀產(chǎn)品秉承“院錯退露”經(jīng)典建筑理念，讓居者于“后 洋房時代”盡享舒適花院生活：洋房之間V字形布局，強調(diào)私密性和通風采

67、光花園入戶，天地間的舒適生活；全景露臺，構(gòu)筑豁達空間；立 體 錯 落，展 現(xiàn) 居 者 生 活 層 次；陽 光 退 臺，戶 戶 盡 享 四 季 風 華。2F戶型4室2廳2衛(wèi)1廚 147.43 5F戶型4室2廳2衛(wèi)1廚 146.50 關(guān)鍵點：注重景觀，高性價比產(chǎn)品，V型布局 814、同類物業(yè)優(yōu)秀項目案例總結(jié)奢華標準金科公園王府高科智能融科檀香山創(chuàng)新產(chǎn)品萬科水晶城設(shè)計創(chuàng)新綠城百合高端洋房產(chǎn)品溢價發(fā)力模式總結(jié) 824、同類物業(yè)優(yōu)秀項目案例總結(jié)方向特點限制條件客戶感知價值與本項目匹配度創(chuàng)新產(chǎn)品容易被客戶感知新增成本最少存在試錯風險過猶不及，尺度較難把握實惠性設(shè)計創(chuàng)新容易被感知和接受溢價空間大成本投入較高

68、特征鮮明昭示性與形象標簽高科智能只能被特定的客戶群所感知，從而實現(xiàn)高溢價成本投入較高主要為客戶群限制（是否能充分認可高新科技的高價值）成本高生活便利高科技、時尚奢華標準作為形象標桿提升住宅價值配套能夠獨自實現(xiàn)較高的市場價值成本高高檔形象案例借鑒啟示 835、項目價值體系高端會所金牌物管戶型設(shè)計建筑風格安全和私密性灰空間率目標客戶敏感價值點身份標簽投資保值居住功能彰顯地位與實力保證居住舒適性、便利性和安全性作為資產(chǎn)架構(gòu)的組成部分和投資渠道商業(yè)配套尺度空間園林景觀產(chǎn)品配套 846、居住功能戶型設(shè)計空間最大化l花園洋房的戶型精髓在于對空間利用的運用發(fā)揮到極致。l洋房與一般多層住宅的最大區(qū)別，就是采用

69、了露臺、退臺式設(shè)計，在犧牲面積的前提下，使其樓下的單元都能有一個露臺或是花園，“退、錯、露、院”的空間結(jié)構(gòu)賦予了“洋房”清晰定義。院錯露退 856、居住功能戶型設(shè)計l 層層退臺設(shè)計，有效利用光照，每戶花臺私享采光。l 使樓層延伸出更大的室外空間，增加室內(nèi)與室外的接觸面。退臺 866、居住功能戶型設(shè)計l 多角度的露臺、景觀陽臺設(shè)計，讓居住者更多地接觸自然，展現(xiàn)生活高品質(zhì)。l 增加贈送面積，為居住者添加更多休閑空間，提高產(chǎn)品性價比。露臺 876、居住功能戶型設(shè)計l 相互錯層布局，鏤空采光強。l 通過“錯”來實現(xiàn)功能的分區(qū)，實現(xiàn)動靜相“錯”，增加空間的動感和層次感。錯層 886、居住功能l 首層獨有

70、步入式花園庭院，穿過花園進入家門，回歸小院生活。l 私家花園，彰顯居住者身份，顯露獨有的生活情調(diào)。院落戶型設(shè)計 896、居住功能尺度空間大尺度臥室l在保證客廳擁有的正常接待功能情況下，擴大臥室尺度。l主臥開間4.8米以上，面積達20平米，可設(shè)置走入式衣帽間，干濕分割，空間層次豐富。906、居住功能安全私密l拉大樓棟間距，避免樓棟之間形成對視。l在道路兩邊種植高大灌木，形成道路與樓棟窗戶間的遮擋，保護居住者隱私。l首層入戶庭院設(shè)計，在道路和房屋間形成緩沖隔離帶，避免顯眼的“過路風景”。緩沖帶灌木隔離帶設(shè)置緩沖帶 916、居住功能安全私密戶型設(shè)計上，采用動靜分離的設(shè)計，將活動區(qū)和休息區(qū)區(qū)分離，避免

71、相互間的干擾。杜絕臥室與入口對視，避免私密外露休息區(qū)活動區(qū)休息區(qū)活動區(qū)緩沖帶合理的戶型布局 926、居住功能園林景觀景觀整體設(shè)計思路1、結(jié)合項目公園地產(chǎn)的產(chǎn)品定位，打造高端園林形象。從項目產(chǎn)品及整體定位來看，推出的產(chǎn)品較為高端，而整體高端形象的樹立，將使目標客戶提升對項目的預(yù)期，從而使項目具有持續(xù)銷售的基礎(chǔ)。2、充分考慮項目整體因素，外部景觀資源豐富，打造簡約，自然的景觀風格，與周邊景觀一致。對于臨湖的項目園林而言，簡約，自然的景觀風格無疑會給人帶來較強的休閑，清幽的居住感受，使目標客戶能夠直觀的感覺到居住環(huán)境的舒適性。936、居住功能園林景觀新古典主義風格源于西方，融中國園林要素與西方建筑美

72、學與一體，宅中有景，景中 有宅。強調(diào)厚重沉穩(wěn)的建筑實體透出時尚的氣息，截取中外住宅的經(jīng)典符號配以典雅簡潔的外飾。其主要關(guān)鍵詞：“文化的、精致的、優(yōu)雅的、生態(tài)的、現(xiàn)代的”避免廣場大軸線和大量修建綠籬的出現(xiàn)，體現(xiàn)自然唯美，采用精致的亭、廊、陶罐等小品點綴主題園林+黃金水岸新古典主義園林 946、居住功能園林景觀避免大廣場大軸線和大量修剪綠籬的出現(xiàn)，處處體現(xiàn)唯美與簡約。采用精致的亭、廊、陶罐等小品點綴，營造高雅、最貴的居住環(huán)境。廊架小廣場、噴泉小品等搭配植物、山石、小橋、跌水等景觀元素，營造曲折 迂回柳暗花明的山溪景致。中庭園林 956、居住功能園林景觀秀湖公園作為項目園林的水元素景觀主體，在設(shè)計需

73、以人為本，講究人與自然融合的親水原則，更好的運用親水效果。打造水岸觀景平臺，垂釣區(qū)，休閑區(qū)，讓業(yè)主享受臨水生活樂趣。黃金水岸 966、居住功能園林景觀項目景觀除了具有觀賞性外，更應(yīng)具備與消費者生活過程中的互動性，一些具有休閑性和觀賞性相結(jié)合的元素能夠進行較好的體現(xiàn)。景觀小品不僅能很好的體現(xiàn)小區(qū)的主題，也能在一片綠色中起到點綴的重要，和諧，自然但不原始，給人一種清新舒適的感覺。建議景觀小品一定要配合植物環(huán)境打造，不需要太時尚，復古一點反而更能凸顯主題和造就原生態(tài)環(huán)境。藝術(shù)品與植物的巧妙搭配更能體現(xiàn)韻味。景觀小品的運用 976、居住功能園林景觀道路鋪裝體現(xiàn)簡約，精致的風格，主通道采用硬質(zhì)鋪裝，輔通

74、道則采用仿木，碎石等，與周圍花草樹木相融合，重視整體感，不能使道路顯得突兀，整體給人一種較強的舒適感。同時路邊需設(shè)立景觀燈飾小品，小品同樣也需要與環(huán)境相搭配。讓人整體感覺和諧。主通道兩邊可以做一些特色景觀帶，例如設(shè)置櫻花大道，薰衣草大道等，而在輔助通道周圍則主要以草坪覆蓋，并以鮮花點綴。景觀道路的鋪裝 986、居住功能園林景觀臨界道路既要考慮體現(xiàn)園林主題，同時也要考慮到對不利項目因素的規(guī)避，建議采用草坪結(jié)合大面積高大喬木的方式進行組合，一方面起到隔離噪音，遮擋外部視線的作用，同時也能給予外界客戶較好的視覺感受。旁邊設(shè)立人行步道，樹叢中用不同顏色的燈光映射不同顏色的效果，無論白天還是晚上都成為小

75、區(qū)一景。草坪緩坡，結(jié)合灌木及花卉等高低結(jié)合，層次感分明高大喬木樹陣，有效隔音并形成較強的視覺沖擊臨界道路園林 996、居住功能小結(jié)對居住空間利用的滿足感通過以上居住功能的不同設(shè)計使客戶得到：對安全和隱私的滿足感對綠色環(huán)境的滿足感退臺、錯層、露臺和小院的設(shè)計極大的增加了客戶的休閑活動空間，大空間的臥室使客戶的休息區(qū)活動空間。人車分流避免了社區(qū)內(nèi)發(fā)生安全事故的可能，超寬樓間距、綠化緩沖帶和戶型合理的動靜布局保護客戶的私密性，享受純私人空間。新古典主義的景觀園林既滿足客戶生活在綠色世界的需求，又使客戶能近距離感受園林所帶來的人文氣息。1007、身份標簽建筑風格新古典主義風格符號元素：下層通常用重塊石

76、或畫出仿石砌的線條，檐口及天花周邊用西洋線腳裝飾，正面檐口或者門柱上往往以三角形山花裝飾，與底層重石塊相互呼應(yīng)，外觀吸取了類“歐陸風格”的元素處理方法，配以大面積墻及玻璃或簡單線腳架構(gòu)。市場取向：新古典主義以優(yōu)雅、莊重、人性、理性的部分為高端住宅的消費階層所接受，正成為當中中國高端住宅市場的代表風格，代表作品有深圳香蜜湖一號、深圳熙園、杭州綠城翡翠城等。深圳香蜜湖一號深圳熙園杭州綠城翡翠城武漢NEST別墅 101建筑風格風格元素下層用重石塊或畫出仿古砌的線條，顯得穩(wěn)重而雄偉7、身份標簽 1028、身份標簽建筑風格風格元素檐口及天花周邊用西洋線腳裝飾，局部用古希臘、古羅馬的柱式點綴 1038、身

77、份標簽建筑風格風格元素屋頂沿街或轉(zhuǎn)角部位加穹窿頂閣樓亭 1048、身份標簽產(chǎn)品配套首層花園、外置樓梯 首層花園：真正體現(xiàn)了現(xiàn)代洋房生活，彰顯居住者生活情調(diào)，實現(xiàn)了院落生活與社區(qū)生活的完美結(jié)合。外置樓梯：打破了傳統(tǒng)“樓道”的昏暗，增加了與自然的親近。首層花園首層花園 1058、身份標簽產(chǎn)品配套電梯已成為目前洋房必不可少的配套；直通地下停車庫；建議品牌：通力、奧蒂斯、蒂森克虜伯、迅達。配置電梯入戶電梯井 1068、身份標簽產(chǎn)品配套入戶大堂采用套院大堂：根據(jù)大堂進深程度不同，設(shè)置不同的氛圍，分別為景觀大堂和酒店式大堂，增加禮儀感；6-8米挑高，空間感十足；設(shè)置業(yè)主及訪客休憩區(qū)域，體現(xiàn)尊貴禮儀；休憩區(qū)

78、旁邊增設(shè)閱覽室，增加住戶休閑生活樂趣。地上入戶大堂景觀化大堂景觀化大堂酒店式大堂酒店式大堂訪客休憩區(qū)訪客休憩區(qū)閱覽室閱覽室 1078、身份標簽產(chǎn)品配套地上行人入口設(shè)置小廣場，以立柱、對稱圖案等元素；地下車庫與電梯出口處采用精裝大堂設(shè)計，高級石材鋪設(shè)，藝術(shù)天花吊頂，挑高6米。入口廣場與地下車庫大堂都能體現(xiàn)住戶的尊崇身份，大尺度的空間可以展現(xiàn)項目的人居風范，增強社區(qū)禮儀感。入口廣場、地下車庫大堂入口廣場入口廣場車庫大堂車庫大堂 1088、身份標簽產(chǎn)品配套信息服務(wù)：訪問對講、三表遠傳、信息發(fā)布系統(tǒng)識別系統(tǒng)：刷卡入小區(qū)、磁卡鑰匙保安系統(tǒng)：電子巡更系統(tǒng)、周界報警、紅外線智能配置 1098、身份標簽高端會

79、所 建筑面積3000-4000平米，地上2層，地下1層；地上功能：為公共社交和娛樂區(qū)，提供住戶私密會客場所，配備棋牌吧、高檔西餐廳、水療SPA等服務(wù)；地下功能：為運動休閑區(qū)，可設(shè)置室內(nèi)游泳池；商務(wù)與休閑會所 1108、身份標簽金牌物管金牌物業(yè)服務(wù) 以管家為主線的一站式服務(wù)體系；以月度為單位的設(shè)備設(shè)施綜合巡檢制度；以業(yè)主個人使用習慣為基礎(chǔ)的設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃；多層次的秩序安全保衛(wèi)體系；三級回訪制度保障客戶滿意度。1118、身份標簽金牌物管金牌物業(yè)服務(wù)體系服務(wù)內(nèi)容生活服務(wù)酒店服務(wù)健康服務(wù)特約服務(wù)酒店式前臺服務(wù)代繳公共費用家用電器維修居家建議修繕日常健康體檢服務(wù)緊急醫(yī)療救治服務(wù)專業(yè)醫(yī)院綠色通道服務(wù)家庭

80、宴會服務(wù)專業(yè)清潔服務(wù)社區(qū)電瓶車服務(wù)廚師預(yù)約上門服務(wù)租務(wù)服務(wù)協(xié)助租約談判特約日常維護物業(yè)移交服務(wù) 1128、身份標簽金牌物管特色物業(yè)服務(wù)打造璧山頂級圈層俱樂部依托于項目的高端休閑會所的強大硬件設(shè)施，以俱樂部形式打造璧山地區(qū)高端人群的圈層文化，擴大項目在璧山的影響力。以項目業(yè)主為基礎(chǔ)、，以業(yè)主介紹的發(fā)展方式擴俱樂部。定期舉辦各類特色活動增進會員關(guān)系。商業(yè)培訓交流活動紅酒品鑒活動投資理財講座活動戶外旅游活動 1138、身份標簽小結(jié)居所的建筑風格體現(xiàn)主人的文化涵養(yǎng)多功能的產(chǎn)品配套是住戶的財富的象征高端的服務(wù)和奢華的休閑娛樂配套是客戶尊貴身份的表現(xiàn) 1149、投資保值灰空間率低臺凸窗和落地凸窗；可拆卸凸

81、窗和可打掉步入式凸窗梁；超大入戶花園和大陽臺；2.2米以下隱藏式衣櫥；送半地下室；送夾層；層高做大，5米以上，變成挑高房源；贈送錯層雙層高露臺或大入戶花園凸窗拆卸打掉隱藏衣櫥入戶花園5米以上 1159、投資保值商業(yè)配套空間形態(tài)：摒棄簡單劃一的空間形態(tài)，通過小花園，藝術(shù)雕刻的元素體現(xiàn)街區(qū)的趣味性；短接窄巷：充分實現(xiàn)商鋪的可視性和人流的最大共享，區(qū)別于“街”與“坊”的感覺，體現(xiàn)購物樂趣；交通組織：停車場，易于到達，易于排空；人車分流：一方面停車 便利，另一方面給購物者安全放松的空間。風情商業(yè)街 1169、投資保值小結(jié)大面積的灰色空間利用使客戶財產(chǎn)直接升值繁華的商業(yè)配套使物業(yè)地段價值提升花小面積的錢，享受大面積的房，降低了客戶德爾購房成本實際使用面積的擴大讓客戶在后期無論是出租或是出售，都能取得高于購買時的價值未來項目商業(yè)的崛起，是區(qū)域價值得到提升，將直接拉高項目住宅的價格。11710、項目發(fā)展建議回顧項目屬性界定問題結(jié)構(gòu)化項目機會挖掘項目整體戰(zhàn)略項目整體定位項目整體規(guī)劃構(gòu)想?yún)^(qū)域價值挖掘市場機會分析消費者趨勢判斷 118謝謝聆聽