1、茶園在售及潛在商業市場調研調研說明：1.同景國際城同景置業2.魯能領秀城魯能英大置業3.花街1.了解茶園新區商業動態2.為金科商業估價提供參考目的樣本茶園商業分布現狀圖魯能領秀城同景國際城中鐵山水一舍上邸云景（長盛）銀翔翡翠谷花街商業總體量：約1.5萬方主力面積：200-350m2主力業態：餐飲經營方式：自持+租賃租金均價：20-25元/m2商業結構：1層帶2層商業總體量：約30萬方主力面積：80-100m2主力業態：未售經營方式：銷售+租賃租金均價：15-20元/m2商業結構：1層帶2層商業總體量：暫推約1500方主力面積：單層20-150m2主力業態：未入駐經營方式：全銷售銷售均價：150
2、00-2000元/m2商業結構：1層帶2層商業總體量：約1.6萬方主力面積：單層30-200m2主力業態：規劃中經營方式：銷售+租賃銷售均價：未售商業結構：臨主干道4層集中式商業，次干道2層社區商業商業總體量：約2100方主力面積：單層40-200m2主力業態：建材、社配經營方式：全銷售銷售均價：1.5-2萬元/m2商業結構：臨主干道1層帶2層，小區內底商商業總體量：暫推約5000方主力面積：單層50-100m2主力業態：二手房、社配經營方式：全銷售銷售均價：2-3萬元/m2商業結構：全底商茶園主力商業項目分析n 目前茶園商業主要集中在茶園核心區域，商業整體體量小，臨街分布，伴隨社區而生，相對
3、零散；n 茶園商業業態極不齊全，主要針對小區業主臨時需求，沒有對外輻射的能力，區域居住人群中大型消費基本都到南坪商圈。魯能領秀城同景國際城花街約1.5萬方餐飲街，體量相對較大，目前租賃部分已全部入駐，以品牌餐飲為主，輔以休閑、社配類業態，輻射周邊區域。項目總商業體量約30萬方，目前暫未開始銷售，但有部分零星社區配套店鋪以租賃方式入駐，目前以服務小區內為主，未來可輻射范圍廣。項目總商業體量約26萬方，已銷售0.5萬方，入駐業態以二手房、社配為主，少量餐飲，目前以服務社區內消費為主。同景國際城現面市的商業均為臨街商業；項目周邊無大體量商業供應，現90%以上已開業，其中地產、建材行業占50%，其他5
4、0%均為生活配套類業態；同景國際城總開發體量約200萬平方米，住宅整體規劃約8492戶，為滿足社區居民的消費需求，同景總體開發商業將達到26萬平方米，其主力銷售均價1.8-2.5萬元/（二手價格）。項目現出租商業主力租金價格在20-40元/平月。營業中同景同景國際城國際城一期商業街一期商業街項目名稱商業形態商業體量（）商業樓層面積區間（）同景國際城臨街商業面市約0.5萬方1層45-200同景同景國際城國際城項目名稱商業形態商業體量（）商業樓層面積區間（）面積占比銷售率租金（元/）入住率銷售價格(二手)開間/進深（米）主力業態同景國際城已售部分底商約0.5萬方30-5040%100%60-801
5、00%24000-250004-6/8-10便利店、社區餐飲50-10035%100%60-8090%18000-220004-6/8-10二手房門市100-20010%100%50-60100%18000-200008-12/10-14中型餐飲200以上5%100%15-20100%180008-10/15-20超市酸湯烏魚府面積：150租金價格：50元/浦和房產、佳久房產面積：60租金價格：75元/渝百家連鎖超市面積：200租金價格：20元/賽維干洗面積：45租金價格：60元/項目面市商業均為臨街商業。商業氛圍很淡，零星幾個店鋪入住；項目目前只招租，主要是藥店、超市，處于免租期，不收租金。
6、營業中魯能領秀城領秀城項目名稱商業形態商業體量（）商業樓層面積區間（）魯能領秀城臨街商業面市約0.3萬方2層80-500商業街商業街藥尚堂藥房面積：55租金價格：免租期海鴻超市面積：90租金價格：免租期項目名稱商業形態商業體量（）商業樓層面積區間（）面積占比銷售率租金（元/）入住率銷售價格開間/進深（米）主力業態魯能領秀城臨街商業約0.3萬方1層30-5020%暫未銷售5010%暫未銷售5-8/7-10便利店、五金店1層帶2層50-10035%6010%5-8/7-10便利店、五金店2層100-20020%30-450%8-12/10-14無入駐2層200以上25%30-450%8-10/15
7、-20無入駐該項目是區政府為發展茶園新區打造的臨時配套商業街，部分出租，不分自用，入駐率65%。目前經營的業態有：特色餐飲、賓館、銀行、超市、茶樓、KTV等，以餐飲娛樂為主。項目主要面向當地居民及少量民工，受區域人氣限制經營狀況較差。現主力租金在20-30元/平米月營業中花街項目名稱商業形態商業體量（）商業樓層面積區間（）花街臨街商業約1.5萬方2層32-300管委會自持部分管委會自持部分租賃部分租賃部分巨麒麟KTV面積：300租金價格：28元/德莊火鍋面積：260租金價格：25元/6號超市面積：65租金價格：30元/項目名稱商業形態商業體量（）商業樓層面積區間（）面積占比銷售率租金（元/）入
8、住率銷售價格(二手)開間/進深（米）主力業態自持部分臨街商業約5000方1層帶2層未售自持自持自持3-8/10-12租賃部分臨街商業約1萬方1層30-5010%未售30100%未售4-6/8-12便利店1層帶2層50-10020%未售25-30100%未售6-8/8-12社區餐飲1層帶2層100-20020%未售20-25100%未售10-15/10-12中型餐飲1層帶2層200以上50%未售20100%未售15-20/10-12KTV、酒樓、賓館存量商業項目相關指標匯總一覽表項目名稱商業形態商業體量（平方米）商業樓層商業層高m面積區間主力面積銷售期招商期經營期銷售均價（元/）價格區間（元/）
9、成交率商業定位招商條件招商優惠主力租金（元/月）入住率同景國際城臨街商業50001層4.2-4.5 45-1000 40-12020000（二手）18000-25000（二手）100%社區配套暫無暫無60-8094%魯能領秀城臨街商業3000共2層4.2-4.580-50080-100無無無社區配套試運營，免租期免租期20%花街（臨時商業）臨街商業15000共2層4.5-532-300 130-200無無無風情商業街暫無暫無20-3065%注：數據采集于2011年5月區域商業小結：花街風情商業街最大約1.5萬方，魯能領秀城僅有3000方社區便利商鋪；目前茶園新區面市商業均為臨街商業，社區配套型
10、商業，為本社區提供配套服務；從商業檔次和整體定位上來看，基本上都面向中端，從便利消費到餐飲、休閑娛樂，目前就同景國際城及花街商業門面開業，業態主要為餐飲、小超市、家裝建材、房屋中介等；目前該區域商業銷售單價約20000元/，租金20-80元/。潛在商業項目分布圖同景國際城魯能領秀城金隅大成銀翔翡翠谷中鐵山水一舍潛在商業項目（一）同景同景國際城國際城商業中心商業街商業街商業街商業街整體商業體量26萬方，目前后期商業規劃建設中。潛在商業項目（二）魯能領秀城領秀城整體商業體量30萬方，目前后期商業規劃建設中。潛在商業項目（三）銀翔翡翠谷集中式商業街（建設中，4600平米）集中式商業街（建設中，約10
11、000平米）社區商業街（2層，目前一層作售房部，二層未開放1400平米）整體商業體量約1.6萬方，項目集中式商業處于建設中，商業業態暫無規劃，社區商業一層作售房部使用潛在商業項目（四）中鐵中鐵山水一舍山水一舍商業街商業廣場社區商業（已售，未入駐）商業店鋪：3個開間：6-8米進深：8-10米商業店鋪：6個開間：4-7米進深：4-5米項目名稱商業形態商業體量（）商業樓層面積區間（）面積占比銷售率租金（元/）入住率銷售價格(二手)開間/進深（米）主力業態中鐵山水一舍臨街商業約1500方1層帶2層30-6060%100%未交房，只售未交房18000-200006-8/4-6未入住1層帶2層60-100
12、40%100%未交房，只售未交房15000-200006-8/6-8未入住1層帶2層100-20010%100%未交房，只售未交房150006-8/8-10未入住目前商業已售罄，但未交房，門面處于空置狀態潛在商業項目匯總一覽表項目名稱商業形態整體商業體量（萬平方米）同景國際城臨街商業、零售賣場、酒店、商業公寓約26魯能領秀城臨街商業、零售賣場、商業公寓約30銀翔翡翠谷風情商業街約1.6中鐵山水一舍臨街商業、零售賣場、公寓約30金隅大成（規劃建設中）臨街商業、零售賣場、酒店、商業公寓約20合計約108注：數據采集于2011年8月未來茶園潛在商業體量大，涵蓋了集中零售賣場，臨街特色商業街，酒店，商業公寓和寫字樓等類型商業。區域商業市場整體情況區域商業業態簡析 目前茶園新區面市商業均為臨街商業，社區配套型商業，伴隨社區而生；潛在商業體量大，分布集中，待潛在項目建成后，才真正開啟茶園商業配套的建設，城市副中心雛形才顯現；茶園存量商業業態主要有中低端餐飲、建材及便利店，客群主要是新入駐業主家裝配件需求和已入駐業主便捷性消費；
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