1、融城華府商業(yè)營銷推廣計劃【金融街金融街融城華府融城華府】立業(yè)地產(chǎn)顧問立業(yè)地產(chǎn)顧問 2010.8.23 2010.8.23目標1營銷目標2對項目自身的認識3面臨的營銷 問題4營銷策略 5營銷推廣 競爭項目分析自我分析項目定位鋪位劃分工程問題價格策略推盤節(jié)奏媒體計劃活動支持10月底實現(xiàn)0.6個億的銷售,樹立企業(yè)口碑，建立忠實品牌追隨者1、銷售目標商業(yè)街近4000平米，回款0.6個億快速消化商業(yè)，10月底2、企業(yè)品牌目標提升金融街品牌知名度；樹立企業(yè)口碑，為業(yè)主創(chuàng)造利潤價值，持續(xù)共贏，從而建立忠實的品牌追隨者。目標1營銷目標2對項目自身的認識3面臨的營銷 問題4營銷策略 5營銷推廣 競爭項目分析自我

2、分析項目定位鋪位劃分工程問題價格策略推盤節(jié)奏媒體計劃活動支持Lifestyle情景體驗模式大學城260萬方商圈核心 符合大學別墅商業(yè)的特色1、學府區(qū)人文特色濃郁2、英倫歷史淵源，異域風情感受3、安靜商業(yè)氛圍（高質美感，品味商業(yè)業(yè)態(tài)）英倫風情休閑商業(yè)街項目形象定位王子商業(yè)街Lifestyle Street 在21世紀來臨之即，美國率先興起了Lifestyle 的開發(fā)熱潮。據(jù)估計，這種增長趨勢可能會一直延續(xù)到2008年，在這4年期間Lifestyler的增長將達到20%。而在國內，隨著中產(chǎn)階級人群的壯大，促進了Mall商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，這一業(yè)態(tài)在這些國家正進入高速開發(fā)的階段。Lifestyler的開

3、發(fā)還一直處于空白。國內外中高檔品牌租戶穩(wěn)定發(fā)展，新的消費觀念呼之欲出，Lifestyle Shopping Center的模式也被消費者所追寵。項目案名建議餐飲休閑生活服務西餐廳中餐廳兒童餐廳料理店面包店牛排店飲料店 咖啡書店畫廊紅酒雪茄野營手工坊便利店CD店美發(fā)銀行網(wǎng)點三大業(yè)態(tài)定位目標1營銷目標2對項目自身的認識3面臨的營銷 問題4營銷策略 5營銷推廣 競爭項目分析自我分析項目定位鋪位劃分工程問題價格策略推盤節(jié)奏媒體計劃活動支持商業(yè)街A區(qū)一層牛排館美發(fā)店銀行網(wǎng)點店便利店奶茶冰激凌雪茄吧手工坊配飾店麗人坊皮包店文具店野營店照相館241平米82平米 81平米 81平米 100平米24平米19平米

4、77平米34平米34平米30平米30平米30平米30平米29平米29平米1#5#6#7#2#3#4#14#15#16#10#11#12#13#9#8#源自：源自：MM858商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)，海量房地產(chǎn)資料免費下載商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)，海量房地產(chǎn)資料免費下載海鮮火鍋料理店198平米商業(yè)街A區(qū)二層1#2#71平米78平米259平米兒童餐廳紅酒酒窖糕點餐廳香水香薰畫廊書店鮮花店糖果店星巴克咖啡83平米63平米72平米73平米70平米72平米68平米19平米21平米商業(yè)街B區(qū)一層17#22#23#24#25#19#20#21#18#法國餐廳510平米商業(yè)街B區(qū)二層3#142平米64平米196平米206平米1F商業(yè)平面

5、圖2F商業(yè)平面圖商業(yè)街C區(qū)（售房部）（方案一）26#27#28#29#543平米4#206平米400平米1F商業(yè)平面圖2F商業(yè)平面圖600平米商業(yè)街C區(qū)（售房部）（方案二備選）源自：源自：MM858商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)，海量房地產(chǎn)資料免費下載商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)，海量房地產(chǎn)資料免費下載目標1營銷目標2對項目自身的認識3面臨的營銷 問題4營銷策略 5營銷推廣 競爭項目分析自我分析項目定位鋪位劃分工程問題價格策略推盤節(jié)奏媒體計劃活動支持煙道給排水空調位一層：除9-16#和6#、7#、23#、24#外，建議配置煙道；二層：全部配置煙道除6#、7#、23#、24#只配置給水外，其余均配置給排水。按確定后的劃分方案，工程部

6、統(tǒng)一考慮空調機位，并做統(tǒng)一裝飾。工程問題門楣請商業(yè)街包裝公司結合工程情況，統(tǒng)一規(guī)劃門楣位置，并統(tǒng)一尺寸。目標1營銷目標2對項目自身的認識3面臨的營銷 問題4營銷策略 5營銷推廣 競爭項目分析自我分析項目定位鋪位劃分工程問題價格策略推盤節(jié)奏媒體計劃活動支持競爭項目-花千樹開發(fā)商重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司項目地址沙坪壩西永組團U2-7/02地塊（大學城重大東大門正對面)商業(yè)占地面積約9000方層高5。9米物業(yè)形態(tài)臨街門面業(yè)態(tài)規(guī)劃情趣花樹街一、二期商業(yè)9個25000三期商業(yè)6們預計20000（平層）總戶數(shù)約40個建筑風格托斯卡納面積區(qū)間60-120推廣方式老業(yè)主優(yōu)惠政策無，現(xiàn)正辦卡中，預交50萬資金樓

7、層臨街一層停車位無露天停車位，只能停在道路旁物業(yè)管理重慶新龍湖物業(yè)管理公司花千樹 商鋪分布一期9套售磬二期6套正在辦卡三期未售三期未售售房部東路花千樹 二期推出臨街門面6套二期商業(yè)6套未售關鍵點：1、商業(yè)分散不集中，門口無休憩駐留的地方；2、一期推出9個，已售；均價25000；二期計劃推出6個，正在辦卡，均價約27000；3、一二期層高較高，約5.9至7米，可做夾層，二樓設有單獨窗戶，空間利用較大；4、一二期位于售房部次干道，非主干道，位置一般；5、一二期面積約60-90平米，無煙道，不通氣，對業(yè)態(tài)有一定的限制；6、三期商鋪有煙道，無層高優(yōu)勢，夾層要計算面積，價格未定,但三期臨主干道的位置較好

8、,面積約70-120平米；7、未做太多宣傳，以老業(yè)主為主；8、推盤策略以小頻多開，首推二類產(chǎn)品，留下的產(chǎn)品可高可低；花千樹總結項目名稱項目名稱富力城富力城花千樹花千樹嘉和金街嘉和金街好旺角好旺角西澤西澤商業(yè)體量商業(yè)體量300009000 1300070007000商業(yè)推出時間商業(yè)推出時間交鋪時間為2010年年中，新學期就可開業(yè)經(jīng)營2010.9月開三期2010.92010.72011.82010.6-2010.7（未拿到預售許可證，現(xiàn)目前暫停銷售）商業(yè)整體均價商業(yè)整體均價16000元/25000元/13000元/15000元/8500元/鵝黃類型鵝黃類型社區(qū)商業(yè)、臨街商業(yè)臨街門面臨街門面，局部有

9、二三層臨街門面社區(qū)商業(yè)商鋪開間商鋪開間8m5-9m4.5m7-9m4-6m商鋪進深商鋪進深5-6m8-12m12m10m-15m8-12m商業(yè)業(yè)態(tài)及定位商業(yè)業(yè)態(tài)及定位商業(yè)步行街、主題商場、大型超市、醫(yī)療中心情趣花樹街風情步行街（主力超市，餐飲娛樂）中心廣場步行街校園街，社區(qū)配套一層面積區(qū)間一層面積區(qū)間40-10060-12037-11015-7830-300周邊其它項目分析1、近期本項目周邊競爭樓盤較多，離我們較近的陳家橋區(qū)域有較多的商業(yè)物業(yè)推出，而該區(qū)域的均價基本在13000到15000左右；2、離項目最近的花千樹即將推出二期，25000左右的均價基本為買一層送一層，而這類產(chǎn)品與我們的挑高產(chǎn)

10、品較為接近，可作為我們的價格參照；競爭項目比較結論目標1營銷目標2對項目自身的認識3面臨的營銷 問題4營銷策略 5營銷推廣 競爭項目分析自我分析項目定位鋪位劃分工程問題價格策略推盤節(jié)奏媒體計劃活動支持SWOT優(yōu)勢（優(yōu)勢（Strengths）劣勢（劣勢（Weaknesses）1、位于260萬方大學城核心商圈，高端人群聚集地；2、英倫風情，檔次較高；3、緊臨輕軌出口，交通便捷；4、全臨主干道，商業(yè)昭示性強；5、休閑設施配置，加雙中庭景觀，人氣容易聚集；6、外延及挑高，空間利用率較大。1、目前無主力店進駐，無帶動力；2、無專業(yè)招商團隊，服務體系不建全；3、非臨街層和大鋪所占比例較大，影響整體均價拉高

11、，客戶難在短期內積累；4、周邊物業(yè)基本未入住，人氣未形成。機會（機會（Opportunities）SO：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會WO：利用機會，克服劣勢：利用機會，克服劣勢1、區(qū)域的發(fā)展及增值潛力吸引了眾多外區(qū)域客戶；2、自身住宅積累的幾千組客戶及400組左右業(yè)主有良好的口碑傳播途徑；3、商業(yè)已呈現(xiàn)，客戶對其形象及產(chǎn)品均比較認同；n做足英倫和休閑的感覺，深入人心；n深度挖掘老客戶及業(yè)主，擴大老帶新；n炒區(qū)域價值，炒投資機會的稀缺，提高客戶的購買欲；n利用空間優(yōu)勢吸引主力商家入住；n租售同步，通過租賃登記減少客戶出租壓力；n在商業(yè)街做體驗活動，制造商業(yè)氛圍；威脅（威脅（Threat

12、s）ST：發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅：發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅WT：減小劣勢，避免威脅：減小劣勢，避免威脅1、周邊項目尤其花千樹商業(yè)物業(yè)的推出，競爭壓力較大；2、受峻工驗收及年末貸款額度限制，按揭辦理難度較大；3、項目臨近交房，如滯留物業(yè)很難管理。n 利用空間優(yōu)勢，做足性價比，孵出價格空間，讓客戶得到實惠，形成差異化競爭；n加大一次性付款優(yōu)惠，鼓勵一次性。n品牌商家優(yōu)先登記，大客戶購買優(yōu)先原則；n大鋪控制單價，小鋪控制總價原則，讓大鋪有單價優(yōu)勢，小鋪有總價優(yōu)勢，使之均勻出貨。SWOT分析目標1營銷目標2對項目自身的認識3面臨的營銷 問題4營銷策略 5營銷推廣 競爭項目分析自我分析項目定位鋪位劃分工程問題價格

13、策略推盤節(jié)奏媒體計劃活動支持定價整體原則1、以龍湖花千樹一、二期挑高產(chǎn)品為定價基準；2、不求利益最大化，只求全面快速出貨；3、大鋪控制單價，小鋪控制總價原則；融城商業(yè)分類價格融城商業(yè)分類價格區(qū)域樓層房號等級劃分劃分理由套內面積(約)層高均價總價備注A區(qū)一層1-7#三類產(chǎn)品臨小區(qū)主入口，面積偏大，進深長，單向入口，人流較難聚集。6593.8m2300015157000A區(qū)一層8-17#一類產(chǎn)品位置正中、門前為中心廣場，客流聚集、層高為兩層挑高，二樓有獨立窗戶，空間利用大，面積小。3958.6m3000011850000以花千樹一二期均價25000為參照，我們層高更高，位置更好，面積更小，所以次類

14、產(chǎn)品比之高5000，并以此類產(chǎn)品為基準價格，來類比其它類產(chǎn)品。B區(qū)一層18-25#二類產(chǎn)品緊臨停車場和休閑廣場，內廣場帶來雙向人流入口，外延空間利用率高。4573.8m2500011425000C區(qū)一層26-29#四類產(chǎn)品獨立，開間大，臨廣場，展示性強，面積較大590.84.8m2200012997600合計合計二層二層1-4#五類產(chǎn)品非臨街層，商業(yè)價值減小，面積大，總價高，適合做主力商家，性價比較高，可以此帶動一層的小商家進住。165916591000016590000產(chǎn)品分類定均價樓層套內面積(約)均價總價一層一層2101.82101.824469 51429600二層二層16591659

15、1000016590000項目整體3760.818086 68019600說明：1、以上均價根據(jù)兩輪客戶摸排，以客戶量的積累、客戶心理價格、市場狀況等因素而定。我們將會在開盤前接合客戶的第三次摸排情況對以上均價進行修正，于開盤前確定最終的均價；2、以上價格為銷售底價，銷售面價會在此基礎上結合優(yōu)惠政策反推出來；3、商業(yè)溢價空間的實現(xiàn)需依靠硬件的支持、營銷推廣及營銷手法的配合。項目整體銷售標地統(tǒng)計項目整體銷售標地統(tǒng)計目標1營銷目標2對項目自身的認識3面臨的營銷 問題4營銷策略 5營銷推廣 競爭項目分析自我分析項目定位鋪位劃分工程問題價格策略推盤節(jié)奏媒體計劃活動支持時間時間9月月4日至日至9月月24

16、日日9月月25日日10月月9日日10月月16日日活動商業(yè)會員卡辦理商業(yè)會員卡辦理老業(yè)主內部認購老業(yè)主內部認購VIP會員客戶升級會員客戶升級商業(yè)正式開盤商業(yè)正式開盤目標積累新老意向客戶推出10個二類和四類 報區(qū)間價，客戶做三個預選 產(chǎn)品，憑業(yè)主購房合 方案同優(yōu)先選購，推出一類和三類產(chǎn)品約20個，一樓大鋪和二樓為持續(xù)優(yōu)先潛銷取得預售許可證取得預售許可證客戶積累目標：客戶積累目標：1、業(yè)主（及業(yè)主介紹）中挖掘的會員客戶約、業(yè)主（及業(yè)主介紹）中挖掘的會員客戶約30組，消化組，消化10-12套，成功率預估套，成功率預估30%；2、老客戶中（前期來電來訪）挖掘的會員客戶約、老客戶中（前期來電來訪）挖掘的會

17、員客戶約30組，消化組，消化6-8套，成功率預估套，成功率預估20%；3、新增客戶中挖掘的會員客戶約、新增客戶中挖掘的會員客戶約50-60組，消化組，消化15套，成功率預估套，成功率預估30%；推盤節(jié)奏目標客群聚焦客群特征描述 購房目的：看重大學城增值潛力的投資人群；看中項目未來投資潛力的人群；關注過我們項目有投資意向的人群；居住在大學城區(qū)域的私營企業(yè)人群；消費實力：資產(chǎn)150萬以上的人群客戶積累目標：1、業(yè)主（及業(yè)主介紹）中挖掘的會員客戶約30組，消化10-12套，成功率預估30%；2、老客戶中（前期來電來訪）挖掘的會員客戶約30組，消化6-8套，成功率預估20%；3、新增客戶中挖掘的會員客

18、戶約50-60組，消化15套，成功率預估30%；源自：源自：MM858商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)，海量房地產(chǎn)資料免費下載商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)，海量房地產(chǎn)資料免費下載目標1營銷目標2對項目自身的認識3面臨的營銷 問題4營銷策略 5營銷推廣 競爭項目分析自我分析項目定位鋪位劃分工程問題價格策略推盤節(jié)奏媒體計劃活動支持定向媒體時間集中制造話題現(xiàn)場攔截網(wǎng)絡炒作短信多線統(tǒng)一節(jié)點考慮2個月之內商業(yè)清盤銷售，所以精準鎖定區(qū)域投放媒體非常重要高強度：同一時間段三種媒體同時播發(fā)，吸引上客量原則：定向推廣策略-精準、定點報紙融城華府商業(yè)媒體計劃表（2010年08月）分類媒體投放區(qū)域傳播主題時間節(jié)點次數(shù)規(guī)格預算（萬元）備注戶外戶外看板西永大

19、學城英倫風情休閑商業(yè)街9月1日2個月標準T型牌0.1合計0.5萬報媒晨報全市英倫風情休閑商業(yè)街9月20日-9月25日1次整版商報全市英倫風情休閑商業(yè)街9月20日-9月25日1次整版合計？網(wǎng)絡網(wǎng)絡炒作搜房、新浪、焦點英倫風情休閑商業(yè)街9月1日-9月30日1個月迷你首頁消息提示2主線+活動炒作項目網(wǎng)站全市英倫風情休閑商業(yè)街9月1日-9月30日1個月金融街企業(yè)網(wǎng)站全國投資重慶投資融城華府9月1日-9月30日1個月合計2萬短信內部資源業(yè)主英倫風情休閑商業(yè)街9月10日-9月30日2次短信公司資源曾經(jīng)關注過項目的客戶英倫風情休閑商業(yè)街9月10日-9月30日每周2次0.4萬進入大學城區(qū)域英倫風情休閑商業(yè)街9

20、月10日-9月30日每周2次0.4萬合計1.6萬直投DM單大學城片區(qū)英倫風情休閑商業(yè)街9月10日-9月30日合計14萬物料商業(yè)DM單全市9月1日-9月7日戶外看板西永大學城英倫風情休閑商業(yè)街9月1日合計3萬融城華府商業(yè)媒體計劃表（2010年10月）分類媒體投放區(qū)域傳播主題時間節(jié)點次數(shù)規(guī)格預算（萬元）備注戶外戶外看板西永大學城英倫風情休閑商業(yè)街9月1日2個月標準T型牌0.1合計0.5萬報媒晨報全市英倫風情休閑商業(yè)街10月1-10月10日1次整版商報全市英倫風情休閑商業(yè)街10月1-10月10日1次整版合計？網(wǎng)絡網(wǎng)絡炒作搜房、新浪、焦點英倫風情休閑商業(yè)街10月1-10月31日1個月迷你首頁消息提示2

21、主線+活動炒作項目網(wǎng)站全市英倫風情休閑商業(yè)街10月1-10月31日1個月金融街企業(yè)網(wǎng)站全國投資重慶投資融城華府10月1-10月31日1個月合計2萬短信內部資源業(yè)主英倫風情休閑商業(yè)街10月10日-10月30日2次短信公司資源曾經(jīng)關注過項目的客戶英倫風情休閑商業(yè)街10月10日-10月30日每周2次0.4萬進入大學城區(qū)域英倫風情休閑商業(yè)街10月10日-10月30日每周2次0.4萬合計1.6萬直投DM單大學城片區(qū)英倫風情休閑商業(yè)街10月10日-10月15日合計14萬物料商業(yè)DM單全市10月10日-10月15日戶外看板西永大學城英倫風情休閑商業(yè)街9月1日合計3萬目的及意義：中秋感恩會活動時間：9月18日活動地點：融城華府現(xiàn)場銷售中心目標人群：對商業(yè)有投資意向的客戶、業(yè)主活動目的：營造現(xiàn)場氛圍，促進成交 促成老帶新，樹立企業(yè)好口碑 活動形式：和住宅中秋感恩會一起做，所積累 的VIP客戶一起參與抽獎活動。（詳情見住宅活動方案）中秋感恩會THANKS重慶立業(yè)