1、重慶房地產市場分析報告重慶房地產市場分析報告2013.102013.10一、城市基礎概況與區域經濟一、城市基礎概況與區域經濟二、房產二、房產市場市場分析分析三、土地三、土地市場市場分析分析四、茶園四、茶園地塊分析地塊分析CONTENTS一一城市基礎概況與區域經濟城市基礎概況與區域經濟1、城市基礎概況、城市基礎概況2、區域經濟簡介區域經濟簡介重慶：昔日陪都 今日直轄重慶,中華人民共和國直轄市,簡稱巴和渝.位于中國西南部，長江上游經濟帶核心地區，是典型組團式特大城市 全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區 內陸開放的重要門戶和科學發展的示范窗口 我國內陸重要的先進制造業基地和國家高新技術產業基地 我國內陸

2、重要的現代服務業基地，長江上游地區的金融中心、創新中心、商貿會展中心和科教文化信息中心 西南地區綜合交通樞紐和國際貿易大通道 全國重要的旅游集散地、西部著名的旅游目的地。1、城市基礎概況、城市基礎概況u 重慶，面積8.24萬平方千米，下轄19區15縣4自治縣。地形復雜，山地、丘陵多，其中山地占76%，丘陵占18%，長江縱貫全境，嘉陵江、烏江分別在市區和涪陵區匯入長江u 五大國家中心城市之一（北京、重慶、上海、廣州、天津），長江上游地區經濟中心、金融中心和創新中心、國家第二批歷史文化名城，世界溫泉之都。2012年，重慶市經濟總量11459億元，名列中國大陸城市第七位。u 四大國際大都市之一（北京

3、、上海、重慶、廣州）。重慶兩江新區是西南地區唯一、中西部地區之一的國家級新區2012年中國城市競爭力研究會在香港發布第十一屆中國城市競爭力排行榜，重慶連續兩年躋身全國前十強。尤其在城市成長競爭力排名中超過京滬，僅次于天津，位居全國第二。重慶：長江上游經濟中心1、城市基礎概況、城市基礎概況重慶：西南地區交通樞紐u 高速公路：“三環十一射多聯線”高速公路網基本骨架，即在滬渝(G50)、包茂（G65）、蘭海（G75）、滬蓉（G42）、渝昆（G85）五條國家高速公路主線以及重慶瀘州成都遂寧重慶的成渝地區環線（G93）的基礎上，還將新增重慶廣安西安（銀川）的高速公路通道。u 鐵路：“一樞紐十四干線四支線

4、”的鐵路基本網絡，北京重慶昆明、烏魯木齊重慶廣州、上海重慶成都、重慶長沙福州、包頭重慶南寧等五條國家鐵路大通道u 港口：以長江、嘉陵江、烏江“一干兩支”高等級航道為骨架，主城區、萬州、涪陵3個樞紐港區為中心，永川、江津、合川、奉節、武隆5個重點港區為依托的長江上游航運中心。u 機場“一大三小”：江北國際機場外還、萬州五橋機場、黔江舟白機場和巫山神女峰機場。重慶是中國西部唯一集水陸空運輸方式為一體的交通樞紐。向東可與武漢城市群相接，向南經過西南出海通道與南（寧）貴（陽）昆（明）經濟區緊密相連，是成為西南地區連接華中、華南地區的樞紐1、城市基礎概況、城市基礎概況重慶：成渝經濟圈核心城市u 成渝經濟

5、圈是西部人口最為稠密、產業最為集中、城鎮密度最高的區域。以成渝高速公路為軸線，其北翼、中軸和南翼，分布著成都、遂寧、南充、合川、簡陽、資陽、內江、永川、自貢、宜賓、瀘州、江津、重慶等城市，構成了成渝經濟圈形成和發展的城市群及交通網絡載體。u 成渝經濟圈在全國的區域分工和空間布局中扮演一個“五個基地、一個屏障”（能源基地、重型裝備制造基地、國防科技工業基地、以IT產業為先導的高新技術產業基地、特色農副產品加工基地和長江上游生態屏障）和帶動西部發展的重要角色。u 充分體現出中心城市在區域經濟增長中的核心作用，顯示出城市與城市、城市與區域一體化協同發展所帶來的巨大的集聚效應與規模效應，以及由此形成的

6、經濟發展潛能1、城市基礎概況、城市基礎概況2012年主城9區GDP與人均GDP 重慶總面積8.24萬平方千米，總人口2939萬人，主城區規劃范圍包括渝中區、大渡口區、江北區、南岸區、沙坪壩區、九龍坡區、北碚區、渝北區、巴南區九個行政區，面積5473平方千米，人口310萬主城9區：渝中區為重慶地理與經濟中心1、城市基礎概況、城市基礎概況u 主城特大城市：都市區集中進行城市建設的區域，面積2737平方公里，是一小時經濟圈的核心區域u 做強區域性中心城市和大城市：充分發揮涪陵、江津、永川、合川等4個區域性中心城市和規劃的大城市長壽的作用，壯大城市規模，增強城市綜合競爭能力，傳遞和承接主城特大城市核心

7、功能，建成一小時經濟圈的區域性次級核心和傳遞樞紐u 做活小城鎮：300多個小城鎮是城鄉經濟的結合部和交匯點，是城市帶動農村、農村人口向城市轉移的重要節點,要合理集中布局100個左右重點按照“就業安居定居”模式，引導人口從農村小城鎮中小城市大城市及特大城市進行梯度轉移城市規劃：城鎮體系結構1、城市基礎概況、城市基礎概況u 市域城鎮分為市域中心城市、區域性中心城市、次區域性中心城市、中心鎮和一般鎮五個等級。u 規劃至2020年，形成都市區1個特大城市，萬州、涪陵、江津、合川、永川、長壽6個大城市，黔江、璧山等25個中等城市和小城市，495個左右小城鎮的城鎮體系中心城區中心城區主城區主城區都市都市區

8、區城市規劃：城區規劃1、城市基礎概況、城市基礎概況u 2005年，都市區城鎮建設總用地465平方千米，人均城鎮建設用地為83.5平方米。規劃至2010年城鎮建設總用地為580平方千米，人均城鎮建設用地為88平方米；規劃至2020年城鎮建設總用地為865平方千米，人均城鎮建設用地為93平方米。u 2005年，中心城區城鎮建設總用地約為323平方千米，人均城鎮建設用地為70.3平方米。規劃至2010年，城市建設總用地為401平方千米，人均城市建設用地為77.1平方米；規劃至2020年，城市建設總用地為520平方千米，人均城市建設用地為81.89平方米。城市規劃：區域用地規劃1、城市基礎概況、城市基

9、礎概況u 中部片區：重點發展以金融、商貿、現代物流以及都市區旅游為主的第三產業u 北部片區：主要承接舊城區疏解的人口、部分公共服務和交通功能，聚集以高新技術、汽車等為主導的產業。u 南部片區：是以會展、商貿、都市旅游、科研教育為主導的發展區域。承接舊城區轉移的部分工業。u 西部片：片區北部和中部以科研教育、服務業、休閑旅游等為主導，建設西永城市副中心，吸引和集聚人口與產業；片區南部為都市區工業拓展的重點區域之一。u 東部片區：都市區工業拓展的重點區域之一。建設茶園城市副中心，吸引和集聚人口與產業，重點提升城市功能。城市規劃：一心四帶產業布局1、城市基礎概況、城市基礎概況u 以渝中區為核心呈組團

10、式的平面布局，而各組團又以各自商圈為中心向周邊擴展；u 商務主要集中在渝中區，商業則集中在各區核心地段，住宅開發以北部（江北、渝北、北部新城）和南部（南岸區）最為活躍u 渝中區解放路是目前唯一輻射全市的商業中心，隨著城市的發展，未來5年，北部和南部有望形成新的商業中心；城市規劃：城市擴張方向“北上、南移、西進、東下北上、南移、西進、東下”1、城市基礎概況、城市基礎概況u 一小時經濟圈包括都市區及涪陵、江津、合川、永川、長壽、綦江、大足、潼南、榮昌、銅梁、璧山、南川、萬盛、雙橋等23個區縣，面積2.87萬平方千米。依托長江水系和鐵路、高速公路、機場等一體化綜合交通網絡，形成網絡型、開放式的區域空

11、間結構和城鎮布局體系u 構建“一圈兩翼”的區域空間結構，即以都市區為中心的一小時經濟圈，以萬州為中心的三峽庫區核心地帶為渝東北翼，以黔江為中心的烏江流域和武陵山區為渝東南翼。分別發揮三大區域各自的優勢，取長補短，爭創特色，實現錯位發展：渝東南和渝東北兩翼地區實施生態移民和加快剩余勞動力轉移；依托一小時經濟圈帶動渝東南和渝東北兩翼地區發展，逐步縮小市域的城鄉差距和區域差距，形成大城市帶大農村的整體推進格局城市規劃：1小時經濟圈與“一圈兩翼”1、城市基礎概況、城市基礎概況經濟指標：GDP與人均GDPu GDP及人均GDP 穩步增長，2012年分別為11409億元和38914元。u 顯示重慶地區有較

12、強的經濟基礎及經濟持續增長能力。2、區域經濟簡介、區域經濟簡介2012直轄市西南省會上海市北京市天津市重慶市成都武漢長沙昆明貴陽GDP(億元)16689132908400655962176178509323751256經濟指標：城市橫向比較經濟總量在四個直轄市中排最后，但在整個西南地區處超過所有省會城市處于首位2、區域經濟簡介、區域經濟簡介三產占比三產從業人員占比經濟指標：三產占比與三產從業人員占比u 第一產業占比逐年減低，第二產業逐年上升，但在2012年開始層現出下降的趨勢，第三產業在小幅降低之后有上升的趨勢。說明重慶目前仍是工業為主的城市，但服務業、金融業近年發展迅猛。u 第一產業雖然占比

13、不到10%但從業人員接近40%，第二產業從業人員逐年增加，第三產業從業人數較為穩定。u 從就業人員產業分布可以推斷，重慶居民目前整體收入不高，房地產市場仍以滿足剛需為主2、區域經濟簡介、區域經濟簡介u 汽車、摩托車產業將汽車產業產業向集團化、規?；?、國際化方向發展，打造西部汽車城u 裝備制造業；重點發展機電、船舶、醫療、電力、軌道交通、材料加工等傳統重要傳統重要產業產業u 高新技術產業依托傳統工業產業基礎，引進及提高相關新型技術及產業u 現代服務業依托西南經濟中心，打造區域經濟服務、商貿物流中心u 房地產產業加快傳統中心城區改造及向新城區發展建設，大力擴展城市區域，向都市型城市邁進u 旅游業憑

14、借天然自然環境，不斷提高旅游產業檔次及規模；新型重要產業新型重要產業經濟指標：產業分布2、區域經濟簡介、區域經濟簡介經濟指標：固定資產投資與人均可支配收入u 固定資產投資與新增固定資產投資基數大，增速快，2012年分別達9380億和5822億，人均可支配收人2012年達22968元。u 說明該地區經濟發展有活力，消費意愿有經濟實力支撐。2、區域經濟簡介、區域經濟簡介區位優勢小結u 區位條件優越。重慶地處長江上游經濟帶核心地區，中國東西結合部，是中國政府實行西部大開發的重點開發地區。u 基礎設施功能完備，是中國西部唯一集水陸空運輸方式為一體的交通樞紐。u 工業基礎雄厚，門類齊全，綜合配套能力強。

15、重慶是中國老工業基地之一，正著力壯大汽車摩托車、化工醫藥、建筑建材、食品、旅游五大支柱產業，加快發展以信息科技、生物工程、環保工程為代表的高新技術產業。u 市場潛力巨大。重慶人口眾多，人民生活由溫飽向小康過渡、三峽工程庫區移民和城鎮工礦搬遷、大規模的基礎設施建設等都帶來巨大的商業機會。二二房地產市場分析房地產市場分析1 1、政策動態、政策動態2 2、總體市場、總體市場分析分析3 3、分產品市場、分產品市場分析分析4 4、區域市場分析、區域市場分析1.11.1全國政策環境全國政策環境（1 1）地方政府通過調整公積金等方面鼓勵合理需求，貨幣信貸政策微調也予以支持。a.多個地方政府調整公積金政策支持

16、首套購房需求。b.信貸環境逐漸緩和利好市場，支持自住需求回升。（2）繼續堅持房地產調控方向，抑制投資投機等不合理需求。a.中央：反復強調堅持調控不動搖，派督察組監察政策落實。b.地方：觸及限購紅線政策被叫停或辟謠，表態堅決貫徹落實調控政策。c.貨幣政策：嚴格執行差別化信貸政策，抑制投資投機需求。（3）完善土地 供應、保障房建設等長效機制，緩解供應不足矛盾。a.土地市場：繼續推進土地管理制度改革，適時調整供地計劃。b.保障房：加大資金支持力度，提前完成保障房建設目標。1 1、政策動態、政策動態a.2011年上海和重慶為規避更加嚴厲的限購令政策而選擇用房產稅政策取代，達到調控效果。b.房產稅門檻的

17、調整，對于房產市場的影響應該是中長期的，而對于短期的樓市影響不大，對于房價的限制作用更是微乎其微。c.房產稅對于購房者心理影響遠遠大于對整個樓市價格的影響。d.政府希望通過擴大房產稅的試點，從制度上改變地方政府對“土地財政”的依賴，并且為房地產的健康發展奠定長期穩定的預期和稅制基礎，但從目前房產稅的征稅總額看，房產稅不可能改變政府對“土地財政”的依賴。重慶房產稅起征點兩年間上調2838元1.21.2重慶政策環境重慶政策環境調控政策調控政策1 1、政策動態、政策動態1.8 重慶住房公積金繳存比例由統一7%上調至12%4.20 重慶公積金貸款 二套房和異地繳均可申請5.29 重慶公積金個人可貸40

18、萬 賬戶余額不足可補繳10.26 多地微調公積金政策“松綁”剛需1月重慶公積金貸款總額從余額的15倍上調至25倍6-9月以中德銀行為代表的部分銀行首套房貸釋放8.5折政策分析：政策分析：1、公積金使用對住房消費起到了積極的助推作用，增強了中低收入家庭改善住房條件的能力。2、提高住房公積金繳存比例，增強了住房公積金在住房保障體系中的作用。3、政府樓市調控上明緊暗松，放寬公積金貸款以刺激樓市。1.31.3重慶政策環境重慶政策環境金融信貸政策金融信貸政策1 1、政策動態、政策動態(1)簡單概括：新版住宅設計規范施行,開發商難再“偷面積”。(2)核心要點：2012年8月1日起，由住建部與質檢總局聯合發

19、布的新版住宅設計規范實施，2003年舊版同時廢止。此次規范較舊版本有多處修改：1.小區電梯要能抬進擔架，人性化要求增多；2.小戶型使用面積降低，零居室使用面積不低于22平方米；3.所有類型的住宅陽臺都只計一半的建筑面積，杜絕開發商對封閉陽臺按全面積收費的“偷面積”計算法。(3)政策分析：a.小戶型早已成為市場的主流，最低面積要求下降，也正體現了國家鼓勵中小戶型的政策。b.新版規范通過明確陽臺半面積計算等，進一步明確銷建的計算，杜絕開發商鉆空子。1.41.4重慶政策環境重慶政策環境建筑規范建筑規范1 1、政策動態、政策動態1.51.5重慶政策環境重慶政策環境國國5 5條條1 1、政策動態、政策動

20、態1.51.5重慶政策環境重慶政策環境國國5 5條條1 1、政策動態、政策動態u2013年1-6月商品房累計批準供應1142萬方，成交1190萬方，同比上漲19.9%，月均成交198萬方，供銷比0.96，合計130517套，整體均價7015元/，同比上漲4.5%，延續2012年火爆態勢。供需延續2012年火爆態勢，二季度多重因素疊加，市場略有降溫，價格結束震蕩盤整，穩步小幅上漲，邁入“7”時代 u據數據顯示，2013年1-6月重慶主城區商品房成交均價為7015元/平方米，同比上漲4.5%。u從重慶主城區商品房成交均價月度走勢來看，2013年上半年結束2012年震蕩盤整，進入穩步小幅上漲階段。2

21、 2、整體市場分析、整體市場分析三北一南仍是需求的主要區域，核心區域和價格低洼區域價格同比上漲幅度較大 2013年上半年重慶主城各區域成交情況對比（萬方、套）2013年上半年重慶主城各區域建面價格走勢（元/）u南岸區需求排名第一，茶園、彈子石等熱點板塊發力，確保南岸區需求火熱，渝北區和沙坪壩區列二、三位。u渝中區、北部新區、江北區建面均價均超8000元/，整體上各區域均價環比均有不同程度上漲，其中渝中區、江北區、九龍坡區、巴南區同比漲幅均超10%。2 2、整體市場分析、整體市場分析剛需為主的市場，套均面積小幅下降，說明市場更趨理性，市場需求穩定使得成交量和均價穩步小幅上漲 備注：普通住宅為排除

22、別墅、洋房、高端高層（套內單價在1萬/平方米以上且總價在100萬以上）的其他住宅3 3、分產品市場分析、分產品市場分析3.1普通住宅 主城各主要區域成交較為均衡，核心區域均價明顯高于其他區域，九龍坡區隨著優質樓盤發力，均價上漲較快 2012年-2013年上半年重慶主城各區域普通住宅物業成交套內均價對比圖（元/）3 3、分產品市場分析、分產品市場分析3.1普通住宅 60-80平米、7000-9000元/平米、40-70萬的兩房和三房是需求主力 3 3、分產品市場分析、分產品市場分析3.1普通住宅 整體市場火爆，價格不斷上漲使得高端高層項目增多，成交量得以大幅上漲，但均價同比基本持平 備注：高端高

23、層為套內單價在1萬/平方米以上且總價在100萬以上的高層住宅。3 3、分產品市場分析、分產品市場分析3.2 高端高層擁有江景、地段核心賣點的江北區、渝中區和南岸區是需求的主要區域，寰宇天下和久璽臺是江北區和南岸區均價和銷量的保證 2012年-2013年上半年重慶主城各區域高端高層物業成交套內均價對比圖（元/）3 3、分產品市場分析、分產品市場分析3.2 高端高層100-160平米、10000-14000元/平米、100-140萬的產品表現相對較好 3 3、分產品市場分析、分產品市場分析3.2 高端高層洋房市場持續改善，量價漲幅明顯 3 3、分產品市場分析、分產品市場分析3.3 花園洋房100-

24、130平米、平米、7000-12000元元/平米、平米、70-140萬的萬的產品產品表現較表現較好好?；▓@洋房 3 3、分產品市場分析、分產品市場分析3.3 花園洋房需求基本持平，價格小幅上漲，具有優勢資源的別墅成市場主流 3 3、分產品市場分析、分產品市場分析3.4 別墅區域比重前三名之和超過60%，市場集中度依然較高；北部新區和南岸區是別墅供需的主要區域 3 3、分產品市場分析、分產品市場分析3.4 別墅面積以滿足別墅居住功能為宜、總價得到控制的經濟型別墅和占據優勢資源的別墅表現較好 3 3、分產品市場分析、分產品市場分析3.4 別墅 同比量價齊升，城市經濟的發展、消費能力的提升為商業的發

25、展提供了強勁的需求 3 3、分產品市場分析、分產品市場分析3.5 商業未來住宅用地供應極為有限，區域住宅市場逐漸萎縮市場特征解放牌是重慶市中心商務、商貿區，住宅物業供應較少，且多為商住/公寓混合型產品，區內商業、辦公用房供應偏多上半城板塊是過去幾年渝中區住宅物業主要供應區域，集中在大坪長江路一線，產品多為中高檔混合住宅下半城板塊是新興居住區域，目前多為綜合體項目，未來發展前景看好4 4、分區域市場分析、分區域市場分析4.1 渝中板塊u 03年上半年，渝中區最新成交均價為9957元/。u 渝中區2012年價格波動幅度較大，整體呈下滑趨勢。主要是因為渝中區為傳統的商務核心區，寫字樓產品的成交對區域

26、市場均價影響一直較為明顯。2012部分在售寫字樓項目由于銷售受阻，對價格均做出2000-3000元/下調。另外，下半年，區域高價位項目如龍湖時代天街、重慶天地在下半年供應量明顯減弱，因此，在寫字樓及高價位產品銷售的影響下，區域價格下滑明顯u 2012年成交量為整個重慶市的7%.。區內土地資源稀缺，拆遷成本很高，總體開發成本偏高，同時高價格住宅產品購買群體數量有限，市場風險性較高，不適合普通住宅開發模式；4 4、分區域市場分析、分區域市場分析4.1 渝中板塊未來開發將呈現區府-雙山板塊和新山村板塊并行發展的格局市場特征區府-雙山板塊是目前大渡口區熱點開發區域，近年出讓住宅用地規模普遍較大，市場競

27、爭以大盤開發為主近年新山村板塊發展迅速，經過近幾年舊城改造，目前板塊基礎設施，交通配套已經完善，成為住宅開發的重要版塊除上述板塊外，區域內其它片區項目開發分散；4 4、分區域市場分析、分區域市場分析4.2 大渡口區板塊u 大渡口2013年上半年成交均價為6517元/u 大渡口區目前在售項目較少，集中于雙山片區，且在售項目產品同質化較為嚴重，各項目銷售價差并不明顯，因此區域價格相對穩定。2012下半年區域價格出現上揚，主要是受晉愉融府、中交麗景項目高價位洋房產品入市的影響，晉愉融府及中交麗景洋房套內面積銷售價格均超過為11000元/，推動了區域價格的上漲。u 2012年成交量為整個重慶市的4%.

28、大渡口區是重慶老工業基地，區內以鋼鐵行業人員，中小企業管理者及企業主位購房群體；4 4、分區域市場分析、分區域市場分析4.2 大渡口區板塊市場特征江北區是重慶商務、商貿居住區，住宅物業發展相對成熟，多為中高檔項目，隨沿江景觀的改善，高層，高檔住宅項目成為近年開發熱點產品觀音橋、五里店是近年供應的主要片區，多為中高檔產品；隨可開發地塊的減少，石馬河片區有望成為新的開發熱點片區近年區域內品牌開發商有龍湖地產、招商地產、國美地產等，項目競爭已經開始轉向品牌競爭4 4、分區域市場分析、分區域市場分析4.3 江北區板塊u 2013年上半年江北區的均價為8003元/。u 江北區目前在售項目主要以高層住宅產

29、品為主，別墅及洋房產品偏少，且整體成交量主要集中在區域大盤手中，如保利江上明珠、首創鴻恩國際、華潤中央公園、東原D7及紫御江山等項目。區域大盤的銷售價格直接影響區域市場均價的走勢。區域價格出現階段性上揚主要是受寰宇天下、紫御江山項目供應的影響較為明顯，該類項目位于重慶未來的金融中心江北嘴CBD，項目銷售價格明顯高于區域內其他項目，寰宇天下套內面積銷售價格達到20000萬/平方米以上，紫御江山套內面積銷售價格也在11000元/左右。u 2012銷售占比為14%，居各區首位，區域消費群體以高檔居住、商務投資類型為主；4 4、分區域市場分析、分區域市場分析4.3 江北區板塊市場特征沙坪壩區是重慶文化

30、居住區，以重慶大學為代表的高等學府位于區內，近年開發項目多為中高檔產品，迎合區域高知消費群體東部濱江板塊依托景觀優勢，為區內開發較早片區，以供應高檔產品為主，大學城板塊連帶楊公橋片區為中等戶型產品的主要供應區域鳳天路板塊為近年區域內中小戶型產品的主要集中區，多為單體高層物業形態。4 4、分區域市場分析、分區域市場分析4.4 沙坪壩區板塊u 2013年上半年沙坪壩區的均價為6162元/。u 沙坪壩區目前的主戰場為大學城版塊，版塊內項目去化情況對區域價格影響較為明顯。2012區域價格出現下滑，主要是因為大學城版塊內洋房及別墅產品的供應大幅減少。年末，隨著版塊內全新項目寶嘉花與山的低價入市，項目入市

31、套內面積銷售價格僅為5600元/且供應量較大，導致區域價格滑入谷底。u 2012銷售占比14%，與江北區并列第一。購房群體來自區內，主要為區域內教師、醫生、公務員及機構管理者；4 4、分區域市場分析、分區域市場分析4.4 沙坪壩區板塊市場特征九龍坡區是重慶市老工業區、傳統中心居住區，區內住宅相對陳舊，近年區內項目多為中檔高層產品中部石橋鋪板塊近年舊城改造力度較大，建設用地容積率較高，開發產品多為小戶型公寓；楊家坪-九濱路板塊依景觀資源優勢，開發中高檔產品新興板塊位于二郎-九龍工業園片區，該片區依托產業園優勢，面向園區企業人員開發中檔產品；落戶園區及合資、合作的世界500強企業已有沃爾瑪、雅馬哈

32、、五十鈴、寶馬、奔馳等5戶，世界知名企業有椿中島、佳速、光陽等3戶企業，國內500強有建設集團、隆鑫集團、徐工集團、五糧液普什集團、建工集團、慶鈴汽車等6戶4 4、分區域市場分析、分區域市場分析4.5 九龍坡區板塊u 2013年上半年九龍坡區的均價為6879元/。u 九龍坡區整體均價平穩上漲，在重慶九區中位于中間水平，區內多數產品需求來自普通居民及企業職工，價格承受彈性度較弱，導致價格增長乏力。u 2012全市銷售占比7%，隨東部沿江板塊可開發土地的減少，隨工業園區的發展，未來開發將轉向九龍工業園片區，該區域將有長期充足的市場消費潛力。4 4、分區域市場分析、分區域市場分析4.5 九龍坡區板塊

33、市場特征南岸區為重慶市傳統的旅游、休閑、購物、居住區，區內基礎設施完善，近年住宅開發多為中高端產品，特別是沿江高層觀景住宅南部濱江板塊為近年區內住宅物業的主要供應區域，以高檔、中高檔大戶型產品為主茶園新區板塊多開發低密度洋房別墅產品，經開區板塊多為中高層產品為主4 4、分區域市場分析、分區域市場分析4.6 南岸區板塊u 南岸區市場均價呈穩步向上的趨勢，2013年上半年南岸區區的均價為7597元/。u 南岸區域近年累計銷售量已經突破千萬平，2011年成交量為整個重慶市的15%，居各區域榜首，2012年成交量為整個重慶市的13%.位于沙坪壩區和江北區之后（14%）u 目前開發熱點區域為茶園新區板塊

34、，未來需求呈現穩定態勢，區內市場供需基本平衡u 客戶主要來自區內、渝中、巴南；4 4、分區域市場分析、分區域市場分析4.6 南岸區板塊市場特征龍溪板塊位于渝北老中心城區，屬于舊城區，區內城市配套完善，近年開發主要以中檔產品為主，戶型面積多為兩室和三室產品；農業園板塊為渝北區高端產品主要集中區，開發產品主要為洋房、別墅隨近年重慶向北拓展，空港新區成為重慶市新的熱點開發區域，空港區域致力于發展“企業總部經濟”區域內將打造集高檔寫字樓、酒店、娛樂、休閑及居住為一體的現代服務區，住宅產品開發將趨向高端北部新區于2001年掛牌成立，住宅市場從2003年開始起步，2005年進入快速發展期，目前為渝北地區開

35、發熱點區域，如萬科、復地已經在區域內進行大面積開發4 4、分區域市場分析、分區域市場分析4.7 渝北區板塊u 2013年上半年渝北區的均價為7263元/。u 渝北區近年價格基本保持在去年水平。2011年成交量為整個重慶市的13%，2012年成交量為整個重慶市的12%.u 客戶主要來自江北、渝中和南岸區，以中產階層、教授、高官為主；4 4、分區域市場分析、分區域市場分析4.7 渝北區板塊本章小結1、不限購，征房產稅，起征點為12779元/2、供需兩旺。2012年成交2267萬方，均價6745元/，13年上半年最新均價7015元/3、南岸、江北、渝北、沙坪壩四區成交量最大，建面均超8000元/4、

36、市場剛需為主，以60-80平米、7000-9000元/平米、40-70萬的兩房和三房的普通住宅是需求主力。三三土地土地市場分析市場分析1 1、20122012年土地市場概況年土地市場概況2 2、20132013年土地市場概況年土地市場概況1.1 1.1 土地市場整體走勢土地市場整體走勢506703105495316741014125316087761014173222432667226201000200030002008年2009年2010年2011年2012年重慶主城重慶主城2008-20122008-2012年土地成交走勢年土地成交走勢成交總規模（萬方）成交金額（億）成交樓板價（元/）26

37、751383567712512391902192764232008年2009年2010年2011年2012年重慶主城重慶主城2008-20122008-2012年土地成交結構情況年土地成交結構情況商辦住宅1 1、20122012年土地市場概況年土地市場概況1.2.1.2.土地成交區域分析土地成交區域分析95 86 613 44 5 6 89 52 59 198 4 18 18 165 21 21 10 19 25 42 83 2 0200400600800巴南北碚北部新區大渡口高新區江北九龍坡南岸沙坪壩渝北渝中20122012年重慶主城各區域土地成交情況年重慶主城各區域土地成交情況居住商辦（1

38、）以照母山和禮嘉為代表的北部新區土地成交接近總成交的一半（46%），龍湖、金科、中渝等多龍頭房企布局新區格局，主城加速向北擴張。（2）北部新區樓面地價僅次于渝中、江北成熟區域，容積率普遍較低，未來將有大量供應洋房、別墅供應。（3）以兩路為代表的渝北區土地成交大幅增加，但片區市場未來封閉特征依舊明顯。（4）北部新區（以禮嘉為主）和渝北區遠期規劃商辦供地最多，但短時間內商辦產品供應仍以傳統成熟區的拓展區域為主。區區域域巴巴南南北北碚碚北北部部新新區區大大渡渡口口高高新新區區江江北北九九龍龍坡坡南南岸岸沙沙坪坪壩壩渝渝北北渝渝中中樓板價 1790164027501700210036012100256

39、0210016504500主容積率1.8-2.51.5-2.51.4-2.52-32.5-3.542-33-41.2-2.51.2-2.551 1、20122012年土地市場概況年土地市場概況1.3.1.3.20122012年重點企業在渝拿地年重點企業在渝拿地（1）2012年主城拿地top10企業成交土地建筑規模為主城總規模的九成；一方面是有實力的品牌房企調整布局擇機抄底土地市場；另一方面，政府背景的高科集團和渝高新興科技在北部新區大量圈地。（2）大型房企“換倉”，優質地塊爭奪加劇，核心區供地總量少、規模小、成本高，利潤低，近郊大地塊拿地成趨勢。（3）外地房企紛紛入渝拿地，如沿海地產、新加坡文

40、華酒店等，進軍重慶房地產市場，新一批房企崛起重慶。1 1、20122012年土地市場概況年土地市場概況供應：2013年1-6月主城區擬供應各類土地150宗，供應土地面積1115.62萬平方米，擬供應金額352.41億元，擬供應土地單價211萬元/畝。2013年上半年土地供應面積環比減少42.2%，同比減少6.4%。成交：2013年1-6月主城區共成交土地157宗，土地成交面積1196.95萬平方米，土地成交金額380.06億元，成交土地均價212萬元/畝。2013年上半年土地成交面積環比減少27.4%，同比增加10.6%。月份 成交宗數 土地成交面積（萬）建筑面積（萬）成交金額（億元）土地單價

41、（萬元/畝）樓面地價（元/）1月14127.39237.2043.6422818402月13100.74200.3747.2831323603月765.77154.6734.6835222434月564.29127.4222.0422917305月18162.53337.07104.2742830936月18120.16359.8995.255282647合計75640.881416.62347.1636124512013年1-6月主城區土地成交情況2 2、20132013年土地市場概況年土地市場概況2.1 總體狀況小宗地塊比例高2013年上半年房地產用地供應平均單宗面積為8.55萬平方米，相

42、比2012年上半年減少了0.72萬平方米，小宗地塊供應仍是市場的主力供應。在2013年1-6月成交的75宗地塊中，單宗面積在100畝以下的地塊共用41宗，占總量54.7%，其中有26宗地塊面積在50畝以下；面積在101-300畝的地塊共有29宗，占了總量38.7%，總面積300畝以上的地塊共有5宗，最大一宗地塊土地供應面積不足500畝。2013年1-6月房地產用地成交土地規模對比2 2、20132013年土地市場概況年土地市場概況2.2 特點分析北區成交量依然最大 在成交的75宗土地中，從各區域成交情況來看，渝北區2013年上半年成交量最大，共成交房地產相關土地15宗，總成交面積108.54萬

43、平方米，可建建筑面積204.01萬平方米，但該區域平均單宗土地面積只有7.24萬平方米，因此土地成交面積只占總量16.9%；2013年上半年北部新區土地成交量依然較大，共成交8宗土地，土地成交面積102.86萬平方米。2 2、20132013年土地市場概況年土地市場概況2.2 特點分析高容積率地塊減少 u 在2013年上半年成交的75宗房地產相關地塊中，容積率1以下的地塊有7宗，其中有6宗位于北區，一宗位于巴南區。7宗地塊的土地性質主要為商業、商務用地，只有1宗屬于二類居住用地。u 容積率在1.1-2之間的土地共有30宗，占總量四成比例，大多為二類居住及商業用地開發。30土地中有7宗土地位于北

44、部新區，主要位于大竹林組團和人和組團，分別由融創、東原、恒大等知名開發商取得。u 容積率在2.1-3和3.1-6之間的土地分別占了總量32%、19%，其中渝北區占了10宗，九龍坡區占了9宗。2 2、20132013年土地市場概況年土地市場概況2.2 特點分析溢價地塊頻出 75宗房地產相關土地中，有26宗地塊土地成交價格超過起始價格，平均溢價率10%，最高土地溢價率181%土地位置 用途 土地面積(m2)建筑規模(m2)起始價 成交價 出讓方式 競得單位 溢價率 渝北區兩路組團G分區G40-5/01部分地塊 二類居住用地、商業用地、商務用地 103882596731358800拍賣 重慶強輝實業

45、（集團）有限公司 181%南岸區彈子石組團I分區I3-2-1/03、I1-1-3/02、I2-4/03、I2-1-1/02地塊 二類居住、商務用地 28433899553238478500拍賣 重慶和瑞房地產開發有限公司 142%巴南區魚洞組團A標準分區A13-2-1/03、A13-2-2/03、A15-3-1/01、A15-4 一類居住、二類居住、商業用地、商務用地、廣場用地 849591708352484942500拍賣 重慶浩博實業（集團）有限公司 71%南岸區彈子石組團A分區A15-1/02號宗地 二類居住兼容商業、商務用地（不含藝術傳媒用地）429061501713454057000

46、拍賣 華潤置地（成都）有限公司 65%九龍坡區大渡口組團A、B、C標準分區C02-1/03、C08-1-02/03、C09-1-2/04、二類居住用地、商業用地、商務用地 1E+055303131E+052E+05拍賣 重慶潤洋投資有限公司、香港北大資源地產控股有限公司、重慶北大資源地產有限公司 59%北碚區北碚組團B標準分區B48-3/05地塊 二類居住用地、商業用地、金融保險用地、其他商務用地 2688753774957215100拍賣 重慶棠國房地產開發有限公司 58%高新區西永組團Z分區Z41-2/02號宗地 二類居住用地、商業用地 116972924337445900拍賣 重慶逸居樂

47、實業有限公司 58%北碚區北碚組團A分區A72-1/02地塊 二類居住用地 2470844474733911400拍賣 重慶群田置業有限公司 55%渝北區悅來組團C分區03-2/04號宗地 商業用地、商務用地 505842023362099332593網拍 重慶旅融旅游發展有限公司 55%巴南區李家沱組團D分區D2-8/05、D2-13/06號宗地 二類居住用地 637451303032607140400拍賣 重慶東原房地產開發有限公司 55%2 2、20132013年土地市場概況年土地市場概況2.2 特點分析知名房企置地熱情高 土地具體位置 用途 出讓方式 競得時間 出讓面積（）可建建筑面積

48、（）成交金額（萬元）土地單價（萬元/畝）競得單位 北部新區大竹林組團G標準分區G12-3/02號、G13-2/02號地塊二類居住用地掛牌2013/5/271882213E+05141355501恒大地產集團重慶有限公司北部新區G標準分區G9-1/02號、G12-2-1/02號地塊二類居住用地拍賣2013/5/101898744E+05177000621重慶東原房地產開發有限公司北部新區G標準分區G11-6/02號、G12-1/02號地塊二類居住用地拍賣2013/5/271593893E+05120000502恒大地產集團重慶有限公司北部新區大竹林組團G標準分區G13-1-1/02號、G11-9

49、/02號地塊二類居住用地拍賣2013/5/271789993E+05134157500恒大地產集團重慶有限公司南岸區彈子石組團A分區A15-1/02號宗地二類居住兼容商業、商務用地（不含藝術傳媒用地）拍賣2013/5/20429062E+0557000886華潤置地（成都）有限公司北部新區大竹林組團G標準分區G13-1-2/02、G14-1/02號地塊二類居住用地掛牌2013/5/271453223E+05108994500恒大地產集團重慶有限公司渝北區悅來組團D分區13-1/04、13-2/04號宗地二類居住用地掛牌2013/2/61834573E+0593564340重慶北大資源地產有限公

50、司、重慶升旺商貿有巴南區李家沱組團D分區D2-8/05、D2-13/06號宗地二類居住用地拍賣2013/6/27637451E+0540400423重慶東原房地產開發有限公司北部新區人和組團J標準分區J8-1/04號、北部新區鴛鴦組團I17-1-3/03號地塊二類居住用地、商業用地拍賣2013/1/4918131E+0539986290重慶融創基業房地產開發有限公司九龍坡區大楊石組團N標準分區F1-8-3宗地二類居住用地掛牌2013/1/21285071E+0529477689萬科（重慶）房地產有限公司、FOHILL LIMITED沙坪壩區西永組團L標準分區L11-1/03、L13/03、L1

51、1-2/03、L14-2/03號宗地二類居住用地、防護綠地拍賣2013/2/41463944E+0579500362首創置業股份有限公司、宇悅有限公司巴南區李家沱-魚洞組團巴南B分區B5-3-1/04號宗地二類居住用地拍賣2013/1/91128763E+0543757258重慶融科智地房地產開發有限公司北碚區蔡家組團M標準分區M05-02/04、M37-01/03號地塊二類居住拍賣2013/5/102013194E+0554787181重慶金科房地產開發有限公司2 2、20132013年土地市場概況年土地市場概況2.2 特點分析土地位置用途土地面積(m2)建筑規模(m2)成交價（萬元）競得單

52、位經開區茶園組團L分區L29/01、L30/01、L31/01、L32/01、L33/01、L34/01、L35/01、L36/01號地塊二類居住、商業服務設施用地兼容物流倉儲用地32076780195384126重慶匯商置業有限公司江北區溉瀾溪組團G分區G08-4/02、G11/02、G09-4/03、G12-1/02、G13-1二類居住用地、商業用地、商務用地2823921237209537221成都四季流輝投資有限公司、成都金色年代投資有限公司、保利（重慶）投資實業有限公司、佛山永晟投資有限公沙坪壩區西永組團L分區L35/03、L33/03、L30-1/03、L30-2/03、L31-1

53、/0二類居住、商業、商務用地234024783291125926嘉遜發展香港（控股）有限公司兩江新區龍興組團F分區F18-1/01、F19-1/01、F23-1/01地塊二類居住、商業用地21819522171549106重慶兩江新區置業發展有限公司北碚區蔡家組團M標準分區M05-02/04、M37-01/03號地塊二類居住20131937270054787重慶金科房地產開發有限公司巴南區李家沱組團I、K標準分區I04-3/01、I04-2/01、I04-10/01、I04-11/一類居住用地、二類居住用地、零售商業用地、商業用地、商務用地19574938861066091重慶君融置業有限公司

54、北部新區G標準分區G9-1/02號、G12-2-1/02號地塊二類居住用地189874356875177000重慶東原房地產開發有限公司北部新區大竹林組團G標準分區G12-3/02號、G13-2/02號地塊二類居住用地188221282332141355恒大地產集團重慶有限公司渝北區悅來組團D分區13-1/04、13-2/04號宗二類居住用地18345729342693564重慶北大資源地產有限公司、重慶升旺商貿有限高新區西永組團 E分區 E04 E04-2/032/032/032/03、E05E05E05-3/033/03 3/03號 宗二類居住用地18226636453241000重慶宮和

55、置業集團有限公司面積前102 2、20132013年土地市場概況年土地市場概況土地位置 競得單位 用途 土地(m2)建筑規模(m2)成交價（萬元）土地單價（萬元/畝）樓面地價(m2)南岸區彈子石組團I分區I3-2-1/03、I1-1-3/02、I2-4/03、I2-1-1/02地塊重慶和瑞房地產開發有限公司二類居住、商務用地28433899557850018418727北部新區大竹林組團O標準分區O11-3-1號（部分）地塊信達重慶房地產開發有限公司商務用地455781367317150010465229北部新區大竹林組團G標準分區G12-3/02號、G13-2/02號地塊恒大地產集團重慶有限

56、公司二類居住用地1882212823321413555015007北部新區G標準分區G9-1/02號、G12-2-1/02號地塊重慶東原房地產開發有限公司二類居住用地1898743568751770006214960巴南區南溫泉組團A11-1/02、重慶綠谷開發建設有限公司旅館業用地、商業用12678708833161744678北部新區G標準分區G11-6/02號、G12-1/02號地塊恒大地產集團重慶有限公司二類居住用地1593892689711200005024461江北區溉瀾溪組團G分區G08-4/02、G11/02、G09-4/03、G12-1/02、G13-1成都四季流輝投資有限公

57、司、成都金色年代投資有限公司、保利（重慶）投資實業有限公司、佛山永晟投資有限公二類居住用地、商業用地、商務用地2823921237208.953722112684342北部新區大竹林組團G標準分區G13-1-1/02號、G11-9/02號地塊恒大地產集團重慶有限公司二類居住用地1789993146561341575004264渝北區觀音橋-人和組團D分區D18-2/01號宗地重慶兆能實業有限公司二類居住用地81532445998008014007渝中區大楊石組團D分區D4-4/05宗地重慶商社（集團）有限公司、重慶商社投資有限公司二類居住、商業用地、商務用地、公園綠地18713510001992671039072 2、20132013年土地市場概況年土地市場概況樓面地價前10