1、Chapter 2 宏觀背景分析Contents 目錄南川旅游市場發(fā)展現狀及規(guī)劃狀況神龍峽景區(qū)發(fā)展現狀及規(guī)劃旅游市場發(fā)展狀況旅游市場發(fā)展狀況Contents 目錄重慶年旅游總人次保持高速增長，2009年重慶接待海內外旅游者1.23億人次，同比增長21.88%，實現旅游總收入703.23億元，同比增長25.23%，相當于全市GDP的10.8%，旅游業(yè)正在成為我市經濟社會發(fā)展的戰(zhàn)略性支柱產業(yè)。旅游發(fā)展趨勢重慶旅游業(yè)保持高速增長，逐步成為重慶市經濟社會發(fā)展的戰(zhàn)略性支柱產業(yè)。結論：重慶關鍵性對外交通設施的建立，使重慶對外輻射能力大大加強，為重慶旅游業(yè) 的發(fā)展起到了巨大的提升作用，而且重慶市政府在積極發(fā)

2、展對外交通的同時，加大城市內部基礎設施建設的力度，城市功能得到不斷完善。11月，第一條輕軌開通1月，江北機場建成1990年2005年2006年2009年機場一、二期擴建10月，江北火車站通車規(guī)劃建設主城區(qū)交通2008年 擬建國家特級火車站（沙坪壩區(qū)上橋）2004年“十一五”江北機場三期擴建大力發(fā)展輕軌交通把解除基礎設施“瓶頸”制約作為“十一五”攻堅任務，加快交通體系的建設八小時重慶工程完成。半小時重慶，較新線輕軌完成。旅游配套建設配套設施快速建設，為重慶旅游業(yè)的發(fā)展起到了巨大的提升作用。私家車保有量17.3525.531.836.343.26增幅33.7%47.0%24.7%14.2%18.8

3、%200420052006200720080.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%051015202530354045單位（萬）重慶私家車保有量增長列表 私家車保有量是影響休閑旅游的關鍵指標。重慶目前私家車保有量增幅明顯，隨著重慶私家車保有量不斷上漲，重慶休閑旅游將會迎來相應較快的發(fā)展私家車保有量重慶私家車保有量不斷上漲，重慶休閑旅游將會迎來相應的快速發(fā)展。大重慶及重慶主城2005-2009年經濟狀況l 重慶主城區(qū)GDP總值已突破2500億元（截止2009）l 主城人均GDP突破35000元大關，約合人均5200美元數據來源：重

4、慶市統(tǒng)計年鑒比較項城市20052006200720082009GDP（億元）重慶30703492412350975856重慶主城1295151517932189約2600人均GDP（元）重慶1097212457146601802522814重慶主城20266232242695632299約38000人均GDP(美元)旅游發(fā)展階段1000觀光性旅游急劇膨脹達到2000休閑旅游的多樣化需求達到3000度假需求普遍產生按世界旅游發(fā)展規(guī)律：當人均GDP達到1000美元時，旅游的主要形態(tài)為觀光旅游；當人均GDP達到2000美元時，旅游的主要形態(tài)表現為休閑旅游；當人均GDP達到3000美元時，旅游的主要形

5、態(tài)表現為度假旅游。由此可見重慶已進入休閑旅游階段。旅游性質轉變隨著人均GDP的增長，度假需求普遍產生，重慶已進入休閑旅游階段。重慶市旅游發(fā)展方式轉變顯著，旅游產業(yè)轉型升級進展迅速。旅游產業(yè)正由粗放型向集約型方向轉變，意味著旅游產業(yè)在產業(yè)功能上，生產性功能將日益凸顯，服務性功能進一步深化，在產業(yè)結構上，由單一結構向多元復合結構轉化；旅游發(fā)展趨勢隨著旅游業(yè)的快速發(fā)展，相關產業(yè)的聚集，勢必催生出旅游產業(yè)轉型、升級，由單一結構向多元復合結構的轉化。云南重慶四川浙江人次(萬)收入（億）人均收入（元/人）人次(萬)收入（億）人均收入（元/人）人次(萬)收入（億）人均收入（元/人）人次(萬)收入（億）人均收

6、入（元/人）20068116 4996166848 34650616720 98058916621 1690101720079445 5595928086 44454918740 121765019611 202610332008 10761 66361610100 56255617525 109162221434 22501050發(fā)展水平對比重慶市人均旅游收入相比最低，旅游人次增長較快，旅游總收入較低，反映重慶市整體旅游消費水平較低。旅游發(fā)展水平與典型旅游城市相比，旅游人次增長迅速，但旅游收入相對較低，重慶整體旅游市場消費力仍然不足。重慶主城近郊景區(qū)以自然資源為核心進行打造。其中，依賴山景、

7、水景的旅游區(qū)最多，其次，溫泉項目也較多，但這些項目由于地勢的限制以及與城市的距離，在特色以及業(yè)態(tài)規(guī)劃上比較單一。重慶旅游主要景區(qū)重慶旅游類型單一，以自然資源景區(qū)為主，缺少復合型的新型旅游模式現狀 城市名稱 項目名稱 打造方式資源類別建成合川 釣魚城 自然 古遺址建成 北碚區(qū) 偏巖古鎮(zhèn) 自然 古鎮(zhèn)建成 大足 大足寶頂古鎮(zhèn) 自然 古鎮(zhèn)建成 合川 淶灘古鎮(zhèn) 自然 古鎮(zhèn)建成 江津 中山古鎮(zhèn) 自然 古鎮(zhèn)建成 榮昌 榮昌路孔古鎮(zhèn) 自然 古鎮(zhèn)建成 沙坪壩 磁器口 自然 古鎮(zhèn)建成 渝北區(qū) 龍興古鎮(zhèn) 自然 古鎮(zhèn)潛在 大足 大足石刻國際旅游度假區(qū) 自然 名勝古跡建成 巴南區(qū) 圣燈山 自然 山景建成 北碚區(qū) 縉云山

8、 自然 山景 建成 江北區(qū) 鐵山坪森林公園 自然 山景 建成 江津 四面山 自然 山景 建成 南川 金佛山風景區(qū) 自然 山景 建成 萬盛 萬盛石林 自然 山景 建成 萬盛 黑山谷 自然 山景 建成 萬盛 九鍋箐森林公園 自然 山景 建成 武隆 仙女山 自然 山景 建成 永川 茶山竹海 自然 山景 建成 北碚 金刀峽 自然 山景建成 璧山 白云湖旅游開發(fā)區(qū) 自然 水景建成 長壽 長壽湖 自然 水景建成 大足 龍水湖 自然 水景潛在 大足 雙橋龍水湖巴岳山文化旅游項目 自然 水景建成 九龍坡 華巖寺 自然 寺廟建成 巴南區(qū) 南溫泉 自然 溫泉建成 北碚區(qū) 北溫泉 自然 溫泉建成 九龍坡 天賜溫泉

9、自然 溫泉 建成 九龍坡 貝迪頤園 自然 溫泉 建成 渝北區(qū) 統(tǒng)景溫泉 自然 溫泉 潛在 璧山 金劍山溫泉 自然 溫泉 建成 巴南區(qū) 東方溫泉大世界 自然溫泉潛在 南川 南川大觀生態(tài)觀光農業(yè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合開發(fā)項目 人工 植物園建成 北碚區(qū) 鄉(xiāng)村嘉年華 人工 大型游樂項目建成 九龍坡 龍門陣 人工 大型游樂項目建成 南岸區(qū) 洋人街 人工 大型游樂項目建成江北區(qū)重慶科技館人工大型體驗式項目建成江北區(qū)方特科幻公園人工大型體驗式項目旅游發(fā)展水平重慶旅游景點眾多，但旅游類型單一，缺乏復合型的新型旅游模式。旅游市場小結重慶旅游市場發(fā)展趨勢：旅游業(yè)保持高速增長，逐步成為重慶經濟戰(zhàn)略性支柱產業(yè)；配套設施快速跟進

10、支撐旅游市場的快速發(fā)展；影響旅游業(yè)的關鍵指標（人均GDP、私家車保有量）逐年遞增，進一步推動旅游市場高速發(fā)展產業(yè)結構開始轉型、升級，由單一到復合重慶旅游市場發(fā)展現狀：發(fā)展水平與同類型城市相比仍處于較低水平；景點開發(fā)較為單一，缺乏復合型新型旅游模式旅游市場發(fā)展迅速，現狀發(fā)展水平較低，旅游度假物業(yè)開發(fā)機遇明顯南川旅游市場發(fā)展現狀及規(guī)劃狀況Contents 目錄備注：“一圈”指一小時經濟圈的23個區(qū)縣城市，“兩翼”是指以萬州為中心的渝東北地區(qū)，以黔江為中心的渝東南地區(qū)。p南川區(qū)位于重慶主城東南部，距重慶主城58公里，總幅員面積2602平方千米。p2007年，重慶市委市政府確定“一圈兩翼發(fā)展戰(zhàn)略”，“

11、一圈”將努力成為西部地區(qū)重要增長極的核心區(qū)域和長江上游地區(qū)經濟中心的主要載體。根據規(guī)劃，到2020年，將形成1個特大城市、5個大城市、9個中小城市。p南川區(qū)屬于重慶“1小時經濟圈”范疇。是規(guī)劃建設的5個大城市之一。重慶市南川區(qū)1小時經濟圈兩翼南川已納入“一小時經濟圈”內，重慶城市發(fā)展戰(zhàn)略將加快南川城市發(fā)展進程。城市概況市委書記薄熙來賦予其“重慶衛(wèi)星城”、“特色旅游區(qū)”、“都市后花園”三大定位。打造渝南黔北地區(qū)經濟高地和區(qū)域性中心城市的發(fā)展定位產業(yè)基地 產業(yè)支撐體系穩(wěn)固，產業(yè)集群格局形成，經濟發(fā)展活力強勁，綜合經濟實力和整體競爭力顯著提升，在渝南黔北地區(qū)發(fā)揮集聚帶動作用。中等城市城市建成區(qū)面積達

12、到24平方公里，城市人口達到25萬人，城鎮(zhèn)化率達到60%以上，城市結構合理、功能完善、可持續(xù)發(fā)展能力強，在渝南黔北地區(qū)發(fā)揮輻射推動作用。宜居環(huán)境生產發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好，人文底蘊厚重，人民安居樂業(yè)，成為重慶近郊的最佳人居環(huán)境，在渝南黔北地區(qū)發(fā)揮示范促動作用。旅游勝地把南川建成中國優(yōu)秀旅游城市，渝南黔北特色風情旅游區(qū)，重慶近郊山地休閑、度假、科考、觀光、健身的旅游勝地，旅游業(yè)對經濟增長的貢獻率明顯增強，在渝南黔北地區(qū)發(fā)揮吸引拉動作用。城市定位打造渝南黔北地區(qū)經濟高地和區(qū)域性中心城市，同時將南川建成中國優(yōu)秀的旅游城市，成為重慶特色旅游區(qū)。旅游規(guī)劃以金佛山為核心，帶動神龍峽、永隆山、黎香湖景區(qū)的

13、快速發(fā)展，形成南川旅游環(huán)線。p“三線聯動計劃”擱置，兩地聯動先行 由于南川、萬盛兩地政府的變動，目前“三線聯動計劃”暫時擱置，但是南川會打造“金佛山與神龍峽”的兩地聯動，會在政策上給予兩地優(yōu)惠。政府意向性舉措：金佛山設置神龍峽售票點，通過優(yōu)惠的方式，借助金佛山的知名度帶動神龍峽景區(qū)的發(fā)展。p以金佛山為核心，帶動神龍峽、永隆山國家森林公園、黎香湖景區(qū)發(fā)展，形成南川旅游片區(qū)，打造重慶特色旅游區(qū)、渝南黔北特色風情旅游區(qū)、重慶近郊山地休閑、度假、科考、觀光、健身的旅游勝地p萬盛至南川高速公路全長30.5公里，起于萬盛區(qū)萬東鎮(zhèn)，止于渝湘高速公路南川互通，總投資約為25億元，采用四車道高速公路標準建設，設

14、計速度80公里/小時。動工時間：2009年9月28日建設周期三年，預計將于2012年底建成通車道路規(guī)劃南萬高速的動工建設，進一步縮短了神龍峽景區(qū)與南川乃至重慶的距離，結合南永路的改造將大大改善了景區(qū)現有的交通狀況。南萬高速p按照旅游二級公路的要求（寬8.5米）改造“南平鎮(zhèn)紅山廠永安村神龍峽”這一段公路，實現“南平鎮(zhèn)紅山廠永安村神龍峽”二級旅游公路的交通聯系，構建“南平鎮(zhèn)神龍峽”旅游交通廊道。南永路城市發(fā)展及規(guī)劃小結作為特色旅游區(qū)，旅游業(yè)已成為南川城市定位的重心內容；以金佛山為核心聯動開發(fā)，帶動其他景區(qū)發(fā)展，形成重慶特色旅游城市；道路規(guī)劃建設進一步改善和提升景區(qū)的道路通達狀況，提升景區(qū)對外輻射能

15、力借勢金佛山聯動開發(fā)，提升市場知名度，同時結合南萬高速的通車時間（2012年底）考慮項目的入市時機及開發(fā)節(jié)奏。神龍峽景區(qū)發(fā)展現狀及規(guī)劃Contents 目錄景區(qū)發(fā)展現狀景區(qū)發(fā)展規(guī)劃發(fā)展歷程p景區(qū)發(fā)展歷程銘嘉公司和山水公司04年7月進入，進行前期策劃；06年4月拿下紅山廠地塊，并成立神龍峽旅游開發(fā)公司；07年4月10日，神龍峽旅游開發(fā)公司與南平鎮(zhèn)政府簽訂開發(fā)神龍峽協(xié)議，并得到了政府的一系列優(yōu)惠政策；07年10月，神龍峽旅游開發(fā)公司與重慶市交旅集團簽訂共同開發(fā)神龍峽合作協(xié)議；09年，正式啟動項目；10年4月29號，經過近兩年的努力，神龍峽正式試營業(yè)；10年11月22日，對神龍峽進行閉園整修。神龍峽

16、于2010年4月底正式試營業(yè)，屬于整個重慶市的一個新增景點，目前發(fā)展處于起步階段，市場知名度較低。景區(qū)定位p景區(qū)定位：充分挖掘“峽谷、山水、田園、溫泉”等旅游資源，通過資源的全面整合和包裝，形成集“觀光、休閑、運動、體驗”于一體的生態(tài)型、復合型、人文型峽谷旅游區(qū)。神龍峽依托其良好的自然資源將會被打造成集生態(tài)型、復合型、人文型于一體的峽谷4A級旅游區(qū)。p開發(fā)現狀：景區(qū)目前正進行一期的開發(fā)建設游客接待中心:提供接待、餐飲、住宿功能神龍峽景區(qū)：09年開始景區(qū)打造，于2010年4月開始試營業(yè)，但景區(qū)開發(fā)并不健全，目前已閉園整修，預計將于2011年5月完成打造。交通及配套神龍峽目前處于發(fā)展起步階段，道路

17、、交通及配套設施條件相對不足。p外部道路交通：道路：南永路（由南川至神龍峽），雙向二車道，路況較差交通：南川神龍峽，每一個半一班p內部道路交通：道路：二級旅游公路，現已建設完成交通：二部游客電瓶車p景區(qū)配套：游客接待中心：提供游客接待、餐飲、住宿服務，但規(guī)模較小，接待能力較弱私人農家樂：由紅山廠至景區(qū)路段分布約10余家私人農家樂，但規(guī)模均比較小景區(qū)接待p景區(qū)接待能力2010年5-11月累計接待游客26708人/次，累計營收總額為1283644元；11月景區(qū)共接待游客959人，營收總額為56225元。周末，占游客總量的52.45%;實現收入占營收總額的47.29%。日均每天接待游客63人，游客人

18、均消費53元。周中，占游客總量的47.55%;實現收入占營收總額的52.71%。日均每天接待游客20人，游客人均消費65元。門票：旺季（4-11月）75元/人、淡季40元/人；本地身份證客戶門票20元/人受限于景區(qū)知名度及景區(qū)開發(fā)狀況，2010年試營業(yè)階段接待人次未突破3萬人次。景區(qū)游客狀況游客區(qū)域分布：南川本地游客占游客總量的25.65%；外地游客（包括重慶主城、附近區(qū)縣、貴州客戶）占游客總量的61.27%，免費游客約占13.08%，其中重慶主城區(qū)約占總游客的40%。游客行業(yè)特征：企業(yè)單位員工50%，國家事業(yè)單位員工30%，散客20%。旅游目的：游客主要以避暑（60%）和露營（40%）為主。

19、出游方式：自駕游60%，組團游30%，其他10%游客目的地：以神龍峽為目的地的占比約60%，游金佛山、黑山谷游客順便游神龍峽客戶約占30%，其他10%游客對神龍峽評價：目前配套還不完善，娛樂設施比較少；但是風景還可以，自然景觀保存的比較好。游客狀況來訪游客中重慶主城客戶僅占4成比例，南川本地及周邊區(qū)縣客戶占比較大，自然景觀得到客戶認同，但配套及娛樂設施較為缺乏。神龍峽景區(qū)發(fā)展現狀及規(guī)劃Contents 目錄景區(qū)發(fā)展現狀景區(qū)發(fā)展規(guī)劃景區(qū)規(guī)劃景區(qū)規(guī)劃范圍重慶神龍峽旅游區(qū)規(guī)劃范圍為“紅山廠里隱壩寶象寺八角池新房子斑竹林花果園里隱壩紅山廠”。規(guī)劃面積13平方公里。景區(qū)規(guī)劃年限2009年-2015年景區(qū)

20、發(fā)展目標國家4A級景區(qū)（爭取在2011年申報完成）旅游人次規(guī)劃達到57萬人次神龍峽景區(qū)規(guī)劃面積13平方公里，規(guī)劃年限至2015年，發(fā)展目標為國家4A級景區(qū)。景區(qū)規(guī)劃景區(qū)總體布局神龍峽旅游區(qū)的旅游功能分區(qū)將分為“神龍峽谷旅游區(qū)、里隱壩鄉(xiāng)村旅游區(qū)、紅山廠綜合旅游服務區(qū)”的三大功能區(qū)。景區(qū)總體布局共分為三大功能區(qū)，本項目位于紅山廠綜合旅游服務區(qū)，景區(qū)規(guī)劃定位為主題溫泉度假區(qū)。峽谷旅游區(qū)：神龍峽谷作為神龍峽旅游區(qū)的核心吸引物，通過峽谷旅游區(qū)的開發(fā)建設，帶動“紅山廠里隱壩”沿線的旅游項目的開發(fā)，盤活兩個地塊的潛在旅游資源和現有的建筑設施。紅山廠：近期作為神龍峽谷旅游區(qū)的旅游服務、住宿、咨詢功能配套區(qū)，配

21、套相關的青年旅社、星級酒店、休閑娛樂設施。中遠期紅山廠將成為神龍峽旅游區(qū)以“溫泉養(yǎng)生度假”為主題的溫泉度假區(qū)。里隱壩：近期“紅山廠里隱壩神龍峽谷”旅游帶的重要中轉站。中遠期里隱壩將成為神龍峽旅游區(qū)內以“綠色健康鄉(xiāng)村度假”為主題的鄉(xiāng)村度假旅游區(qū)。景區(qū)規(guī)劃總體上突出“龍文化、水主題”，利用峽谷進行分段展示，形成分區(qū)景觀特點。對神龍峽谷內的景觀進行分段展示，形成入親水體驗區(qū)、峽谷休閑區(qū)、生態(tài)旅游區(qū)3個展示段，總體上突出“龍文化、水主題”，但每段又各特點親水體驗區(qū)：該區(qū)范圍為收費大門入口至神龍寨，以神風洞觀光休閑和原生態(tài)環(huán)境下的親水體驗為主題。峽谷休閑區(qū)：該區(qū)范圍為神龍寨至小木屋，該段區(qū)域為景區(qū)內峽景

22、最為壯觀的區(qū)域，峽谷一線散步若干小型平地，規(guī)劃充分利用這些峽間平地打造神龍寨、峽谷餐廳、小木屋等休閑設施。生態(tài)展示區(qū)：該區(qū)范圍為小木屋至飛龍瀑布，該區(qū)生態(tài)環(huán)境絕佳，以神龍島、神龍廟、飛龍瀑布為主景。景區(qū)規(guī)劃神龍峽谷內的游憩活動，以生態(tài)旅游為理念，在不破壞環(huán)境的情況下進行，強調自然為主、人文為輔的深度體驗，包含環(huán)境體驗與學習、休閑、探險以及社區(qū)反饋等概念，在景區(qū)可持續(xù)發(fā)展的情況下，帶動社區(qū)經濟的發(fā)展。活動內容主要包括原生態(tài)環(huán)境體驗、神龍文化體驗、動植物觀察、登山、徒步等。除自然風景打造之外，景區(qū)規(guī)劃了大量的游賞內容，一定程度上提升了景區(qū)游玩的娛樂性。景區(qū)規(guī)劃外部道路交通的改善以及內部道路網絡環(huán)線

23、的規(guī)劃，將神龍峽景區(qū)與旅游區(qū)有機結合，聯動發(fā)展。序號類 型長度（米）分布位置1游賞步道173景區(qū)收費大門神風洞2游賞步道2400神風洞小木屋3生態(tài)步道1500小木屋飛龍瀑布4蹬道2000神龍寨豹子嶺5游覽支路1900分散分布6空中走廊190兩河口飛龍瀑布7棧道750飛龍瀑布神龍廟8水上步游道700神龍寨至峽谷餐廳神龍壇飛龍瀑布總計 9613由于神龍峽谷內地形復雜，用地緊張，不宜設置車行道，因此峽谷內以步游道為主，輔以索道和電梯，共同構成游覽性交通體系。規(guī)劃區(qū)總體布局上分為入口服務區(qū)（規(guī)劃區(qū)外）、親水體驗區(qū)、峽谷休閑區(qū)、生態(tài)展示區(qū)。規(guī)劃步游干道沿木渡河布置，串接入口服務區(qū)、親水體驗區(qū)、峽谷休閑區(qū)

24、、生態(tài)展示區(qū)，另規(guī)劃有登山道連接豹子嶺 景區(qū)規(guī)劃整體開發(fā)計劃依托神龍峽景區(qū)的完善打造形成市場影響力，進而考慮地產開發(fā)及完善配套，再依托地產及配套實現景區(qū)可持續(xù)發(fā)展。景區(qū)開發(fā)計劃：目前實施的是一期完成對景點的打造，作出知名度；再進行環(huán)線的打造，包括花果園、古銀杏、寶象寺等地的開發(fā)；二期是對旅游地產的開發(fā)（紅山廠紅山廠后續(xù)開發(fā)200畝土地景區(qū)峽口處350畝地），對配套進行完善；第三步是借助地產開發(fā)，對景區(qū)實行可持續(xù)發(fā)展開發(fā)。二期開發(fā)：紅山廠景區(qū)規(guī)劃神龍峽旅游區(qū)可供開發(fā)地塊約4000畝，目前正在進行土地調規(guī)，作為旅游區(qū)的開篇項目，項目開發(fā)的機遇較為明顯。景區(qū)土地利用規(guī)劃紅山廠綜合服務區(qū)花果園據神龍峽

25、旅游開發(fā)公司統(tǒng)計，旅游區(qū)可供開發(fā)土地近4000畝，從土地利用上來看主要進行出租、轉讓開發(fā)；目前旅游區(qū)正在進行土地利用編制規(guī)劃調整，同時結合南平鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃綜合考慮，旅游內可供開發(fā)用地會有一定的調整；景區(qū)規(guī)劃小結p隨著景區(qū)景點及道路系統(tǒng)的打造完善，神龍峽將正式進入營業(yè)階段，市場知名度將進一步提升；pAAAA級景區(qū)的審批目標，景區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿Τ渥悖籶規(guī)劃可開發(fā)土地規(guī)模較小，地塊的稀缺價值將隨著景區(qū)的發(fā)展逐步釋放。p景區(qū)發(fā)展規(guī)劃依然未脫離傳統(tǒng)模式，主要依托自然資源打造，無新穎的亮點及特色關鍵詞：同質化競爭、特色亮點不足新興景區(qū)、發(fā)展?jié)摿鞍l(fā)展空間較大景區(qū)名稱景區(qū)名稱距主城距離距主城距離景區(qū)知名度

26、景區(qū)知名度景區(qū)環(huán)境景區(qū)環(huán)境休閑娛樂休閑娛樂景區(qū)配套景區(qū)配套氣候條件氣候條件綜合評定綜合評定南川神龍峽21南川金佛山24萬盛黑山谷21武隆仙女山27江津四面山24石柱黃水20金刀峽22距離、環(huán)境優(yōu)勢名氣、配套、氣候劣勢主要景區(qū)對比分析主要景區(qū)競爭力橫向對比（結合神龍峽景區(qū)現狀及規(guī)劃）從現狀及發(fā)展規(guī)劃來看，神龍峽景區(qū)核心競爭力在于距離及優(yōu)美的自然環(huán)境，最大的劣勢在于度假氣候條件的不足；但作為重慶的新興景區(qū)，其未來發(fā)展?jié)摿Τ渥悖S著政府的聯動打造計劃及景區(qū)知名度的提升，休閑娛樂配套的完善，景區(qū)發(fā)展前景良好，為項目開發(fā)創(chuàng)造較為良好的外部條件。景區(qū)規(guī)劃分析：p景區(qū)打造趨向同質化，與其他已相對成熟的景區(qū)相

27、比，神龍峽景區(qū)優(yōu)勢較少，競爭力相對較弱。p針對項目開發(fā)，本項目在打造上需要規(guī)避同質化的旅游市場競爭，跳出傳統(tǒng)的打造模式，通過特色賣點挖掘，走相對獨特的差異化路線，在借助于神龍峽景區(qū)的同時，通過亮點打造彌補神龍峽景區(qū)，實現景區(qū)與項目完美互補。p開發(fā)時間選擇宜結合景區(qū)打造完成（景區(qū)打造完成時間在2011年）之后考慮，借助景區(qū)正式運營提升知名度及市場影響力。Chapter 3 案例研究及客戶分析Contents 目錄客戶分析研究案例分析研究Chapter 3 案例分析Contents 目錄1小時圈2小時圈3小時圈神龍峽仙女山旅游地產格局旅游地產發(fā)展迅速，以仙女山為主導，掀起景區(qū)度假物業(yè)開發(fā)熱潮，市場

28、競爭趨向激烈化。隨著重慶旅游業(yè)的快速發(fā)展，旅游地產開發(fā)開始形成市場熱潮；以仙女山為市場主導，借助景區(qū)形成旅游地產環(huán)線開發(fā)；其中仙女山現有旅游地產項目已近20個，彰顯出旅游地產市場熱度。根據旅游地產開發(fā)性質及發(fā)展趨勢，未來重慶市旅游地產競爭將更加激烈長壽北碚金佛山四面山階段萌芽期90年代末2000年起步期2000年2003年躍進期2003年2006年規(guī)范發(fā)展期 2006年后至今形態(tài)產品空白期花園洋房別墅、多層公寓花園洋房、別墅別墅為主風格多元化多元化以川西民居風格為主導，在此基礎上進行演化產品設計模糊定位，缺乏設計產品設計尚未有突破創(chuàng)新設計產品頻出戶型面積洋房/公寓：30-60的單配或一房聯排別

29、墅：100-150獨立別墅：280-500洋房/公寓：30-60的單配或一房聯排別墅：100-150獨立別墅：280-500聯排別墅：90-130獨立別墅：400左右銷售價格單價2000左右洋房/公寓：10萬以內別墅：30-50萬洋房/公寓：3000-4000別墅：5000-600012000元以上客戶特征成都中端客戶為主；休閑度假型居住為主；成都中端客戶為主；休閑度假型居住為主；成都高端客戶為主，外地客戶比例提升；休閑度假型居住為主投資性客戶比例提升成都青城山度假產品發(fā)展階段分析青城山度假物業(yè)發(fā)展借鑒通過青城山旅游地產開發(fā)案例借鑒，在景區(qū)發(fā)展起步期開發(fā)物業(yè)多以中端及中高端的小戶型洋房及公寓產

30、品為主，以快銷建立起市場熱度，別墅物業(yè)偏少，主要作為標桿產品提升項目品質及形象。后期借助市場熱度及景區(qū)發(fā)展開發(fā)高端度假物業(yè)，景區(qū)開發(fā)開始進入成熟階段。金佛美廬案例分析金佛美廬位于南川金佛山風景名勝區(qū)北坡山門前十里畫廊景區(qū)（距北大門200米），總體量13萬方。u項目概況地址：南川金佛山風景名勝區(qū)北坡山門前十里畫廊景區(qū)開發(fā)商：重慶艾比斯房地產開發(fā)有限公司（博賽集團旗下企業(yè)）占地：178畝（11.88萬方）總建面：13.3萬容積率：1.12建筑密度：25%綠地率：30%（不含森林和河道）產品形態(tài)：獨棟別墅、度假洋房、酒店本案案例分析金佛美廬金佛美廬位于南川金佛山風景名勝區(qū)，當地風景優(yōu)美、資源豐富、氣

31、候適宜、與繁華市區(qū)距離較近。u金佛美廬健康指標 風景區(qū)：1300平方公里自然形成的風景名勝區(qū) 資源：8000余個已探明的生物物種，其生物多樣性位列中國第一，自然植物藥2100種，森林覆蓋率85%以上，綠視率100%，每立方厘米10萬個負氧離子；古已有之的冷、溫、燙三泉噴涌其間 海拔及氣溫：最適合人類生活的海拔高度600米；年平均氣溫16，夏季平均氣溫24；距離：與繁華市區(qū)的車程僅15分鐘 案例分析金佛美廬u具體規(guī)劃金佛美廬分兩期開發(fā)，開發(fā)周期為4-6年。金佛美廬自身配置了2.5萬五星級酒店，還緊鄰金佛山溫泉酒店（五星）。主要產品規(guī)劃為度假洋房u開發(fā)節(jié)奏一期為正在開發(fā)的15-20棟6棟花園洋房、

32、3棟獨棟別墅及一座五星級度假酒店。二期暫時定為2011年上半年推出，主要產品為8層的度假花園洋房產品。酒店預計會在2011年開業(yè)納客。金佛美廬整體分兩期開發(fā)，開發(fā)周期預計在4-6年，項目配置了2.5萬五星級酒店，目前在售為項目一期。一期二期案例分析金佛美廬產品指標獨立別墅 3棟健康洋房 19棟聯排別墅 1棟健康步道 約4000米居住戶數 1530套五星級酒店25000 停車位 500個u銷售進度2008年11月開始蓄客，當時均價3100元/；2009年3月20日正式開盤，本年均價持續(xù)在3100-3400元/；2010年初，價格在3400元/左右，到12月，均價已達到3800元/，目前銷售均價為

33、建面4000元/截止到目前近2年時間，銷售率為97.5%，銷售速度較為緩慢。u產品情況主力戶型為55的休閑一居，67及80的兩居產品。金佛山產品以度假洋房為主，主力面積區(qū)間為建面55-66。案例分析金佛美廬戶型面積（建筑面積）套數去化數總面積面積占比A55.2160149883227.31%B66.91601591070433.09%C80.051601601280839.60%合計48046832344100.00%戶型分析：精致小戶，帶“L”型陽臺，可以最大幅度的享受景觀資源，功能齊備并實現了干濕分區(qū)戶型分析：氣派兩房，雙景觀陽臺設計，超大客廳L形陽臺L形陽臺臥室套陽臺超大客廳Mini小餐

34、廳L形陽臺戶型分析：貼心兩房，生活起居分區(qū)，實現兩者互不干擾，在此面積上增加mini小餐廳，增加雅致生活情調案例分析金佛美廬作為度假產品而言，金佛美廬戶型總體相對較大；可看河的戶型為80的兩房，其他產品占有資源相對較差。客戶情況 p區(qū)域來源：以重慶主城區(qū)客戶為主，比例約占60%，南川本地客戶約占30%，外地客戶約占10%p年齡區(qū)間：以35-50歲之間的客戶為主，約占80%；25-35歲之間的客戶約占20%p行業(yè)特征：企事業(yè)單位客戶及公務員客戶占比較大p客戶評價：客戶覺得金佛山環(huán)境優(yōu)美，氣候適宜適合休閑度假p客戶關注點：金佛山的天然植被資源及避夏時的氣溫項目成交客戶以重慶主城區(qū)為主，置業(yè)核心關注

35、點為自然環(huán)境以及氣候條件。案例分析金佛美廬u后期產品規(guī)劃后期開發(fā)主要為度假洋房產品，主要為一房及兩房二期暫時定為2011年上半年推出后期體量大約為7方估計均價4000元/u對本項目的影響根據項目的銷售速度，后期產品約7萬方的體量預計銷售周期將會持續(xù)2-3年，在一定時期內會與本項目形成競爭。后期產品仍以6-8層的度假洋房為主，戶型面積總體上會延續(xù)目前產品，但會在設計上進行優(yōu)化。案例分析金佛美廬作為金佛山旅游地產開篇之作，項目打造缺乏特色亮點，導致整體去化較慢；原因分析：多層洋房化，產品實際打造對項目概念的支撐度不足；受制于景區(qū)大環(huán)境，項目打造亮點不足，度假休閑產品較其他景區(qū)競爭力較弱；缺乏品牌支

36、撐，無法吸引投資類客戶案例小結：戴斯圣杰溫泉酒店案例分析戴斯圣杰溫泉酒店位于萬盛黑山谷風景名勝區(qū)南門入口處，屬于度假投資物業(yè)（承諾最低投資回報率8%）。u項目概況地址：萬盛區(qū)黑山谷南門(景區(qū)檢票處)開發(fā)商：重慶星圳房地產開發(fā)有限公司 占地：135畝（9萬）總建面：約2.7萬容積率：0.30 產品形態(tài)：產權度假酒店案例分析戴斯圣杰溫泉酒店戴斯圣杰溫泉酒店位于“國家4A級”黑山谷度假風景名勝區(qū)，當地旅游資源豐富、夏季避暑勝地、與重慶市區(qū)距離較近。u戴斯圣杰溫泉酒店健康指標 風景區(qū)：黑山谷風景區(qū)全長13公里，被評為國家AAAA級風景區(qū)資源：森林覆蓋率達97%，被專家譽為“渝黔生物基因庫”，是目前重慶

37、地區(qū)最大的、原始生態(tài)保護最為完好的自然生態(tài)風景區(qū)海拔及氣溫：最高峰獅子槽海拔1973米，峽谷相對落差6001000米；黑山谷夏季最高溫度23，年平均溫度12 。距離：距萬盛城區(qū)20公里，距離重慶主城區(qū)110公里。案例分析戴斯圣杰溫泉酒店u具體規(guī)劃戴斯圣杰溫泉酒店分三期開發(fā)。戴斯圣杰溫泉酒店為五星級酒店，緊鄰黑山谷風景區(qū)。主要產品規(guī)劃為產權式度假酒店u開發(fā)節(jié)奏一期為正在開發(fā)的A區(qū)產權式酒店。二期暫時定為2011年上半年推出。項目整體分三期開發(fā)，共分為A、B、C三個組團，整體開發(fā)節(jié)奏預計在2年左右。案例分析戴斯圣杰溫泉酒店u銷售進度2010年9月16日正式開盤發(fā)售A區(qū)所有房源，均價14000元/，

38、一次性97折，按揭99折；目前均價14000元/，最高價17800元/。目前，3個月時間，銷售了178套房源，銷售率達到了85.58%，目前一期盡余30余套房源。u產品情況主力戶型為45-65的產權式酒店。戴斯圣杰溫泉酒店產品主要為產權式酒店產品，產品主要為45-65的產權式度假溫泉酒店。產品面積（建筑面積）套數面積面積占比至尊套房66-12419235621.08%豪裝產權客房5568374033.46%其他普通產權客房42121508245.46%合計20811178100.00%案例分析戴斯圣杰溫泉酒店豪華單配：戶型方正，面積55，景觀視野良好，豪華衛(wèi)浴設施豪華套房：南北通透，面積114

39、，舒適度高，臥室套房設計，獨立會客廳超豪華衛(wèi)浴現對獨立會客廳獨立會客廳套房臥室可變空間（衣帽間）案例分析戴斯圣杰溫泉酒店作為知名酒店管理企業(yè)合作的產權酒店，其戶型盡顯奢華；其裝修標準為五星級酒店標準，標準在4500-5000元/，盡顯豪華。客戶情況 p區(qū)域來源：以主城區(qū)客戶為主，比例約占90%左右，萬盛本地客戶及外地客戶約占10%p年齡區(qū)間：以35-50歲之間的客戶為主，約占70%；25-35歲之間的客戶約占20%；其他客戶10%p行業(yè)特征：企業(yè)單位及國家事業(yè)單位客戶占比較大p客戶評價：客戶覺得黑山谷旅游資源豐富，氣候適宜適合休閑度假；政府支持力度大，覺得項目投資潛力大p客戶關注點：景區(qū)潛力及

40、投資回報率，年8%投資回報率(酒店資產及聲譽擔保，保障回購零風險）及每年贈送36天免費居住權（價值21600元，可兌現金）案例分析戴斯圣杰溫泉酒店項目所處區(qū)域屬風景區(qū)，且價格相對較高，萬盛本地客戶較少，以重慶主城區(qū)客戶為主；客戶比較看重黑山谷的自然地理環(huán)境，如氣候宜人等，客戶比較關心年8%的物業(yè)投資回報率。u后期產品規(guī)劃后期開發(fā)主要為產權式度假酒店產品下期暫時定為2011年上半年推出后期推出體量大約為1.5萬方均價14000-15000元/（精裝）免十年物管、送十年水電能耗費u對本項目的影響項目由于體量較小，且保持了較快的銷售速度，預計銷售周期將會持續(xù)1年半左右，對于本項目的影響相對較小。、后

41、期產品仍然為為產權式度假酒店產品，總體會延續(xù)目前戶型，由于項目體量較小，根據其銷售速度，對本項目影響相對較小。案例分析戴斯圣杰溫泉酒店戴斯圣杰酒店項目分析：以投資性產品入市，主力面向主城投資性客戶，彌補景區(qū)旅游地塊開發(fā)熱度不足的劣勢；引入強勢的酒店品牌，強化品牌效應，吸引投資類客戶，增強客戶置業(yè)信心；提高投資回報率，降低客戶置業(yè)風險，消除客戶投資抗性；高檔精裝修，營造出項目自身的檔次與品質感案例小結：天星小鎮(zhèn)案例分析天星小鎮(zhèn)位于南川金佛山西大門，總體量約86萬方，產品形態(tài)包括洋房、別墅、商業(yè)、酒店等。u與本項目的區(qū)位關系天星小鎮(zhèn)與本項目同屬交旅集團旗下樓盤。在相當長的時間內項目度假產品會面臨天

42、星小鎮(zhèn)的直接競爭。案例分析天星小鎮(zhèn)u項目概況地址：緊鄰金佛山西大門開發(fā)商：重慶交旅集團占地：約2600畝（170萬方）總建面：約86萬容積率：約0.49總戶數：約9700戶停車位：約12900u產品情況天星小鎮(zhèn)產品包括花園洋房、別墅、企業(yè)會所、酒店、商業(yè)街等業(yè)態(tài)其中，花園洋房約60萬方左右，別墅產品約3萬方，企業(yè)會所等約4萬方，酒店約2.5萬方，商業(yè)街約11萬方總戶數約合9000多套永隆山生態(tài)新城案例分析項目位于南川城西永隆山脈，距南川城區(qū)約3公里，規(guī)劃總占地約7000畝。案例分析永隆山生態(tài)新城永隆山生態(tài)新城規(guī)劃包含森林公園、森林酒店、美食天街、宜居住宅、及新農村建設等功能，總占地近7000畝

43、，屬南川規(guī)劃新城項目。案例分析永隆山生態(tài)新城宜居地產板塊總占地約1200畝，容積率1.0，體量約80萬方，規(guī)劃發(fā)展為永隆山新城區(qū)。項目總體初步分三期開發(fā)，產品形態(tài)以洋房為主，別墅、小高層作為補充產品開發(fā)。項目體量約80萬方，屬于大規(guī)模項目，產品形態(tài)以洋房為主，別墅、小高層補充，整體共分三期開發(fā)。案例分析永隆山生態(tài)新城房型建筑面積比例配置位置緊湊三房90100平米10%頂層標準三房110120平米25%中間層舒適三房120130平米25%中間層標準四房130140平米20%頂層或一層舒適四房140150平米20%項層或一層形態(tài)建筑面積（平米）套數配比聯排別墅150-17030%類獨棟180-20

44、050%獨 棟25020%總計一期洋房戶型面積配比一期別墅戶型面積配比洋房產品主力面積110-130，別墅產品均為150以上，項目主力面向南川城區(qū)以自住為主的改善型客戶。中海黎香湖項目案例分析項目概況地址：近郊南川區(qū)大觀鎮(zhèn)黎香湖村開發(fā)商：中國海外集團 總建筑面積:216.4萬 產品情況整個開發(fā)項目包含旅游、地產及農業(yè)等多個產業(yè)模式，包括各類旅游設施、專用公路、配套服務設施、山地公園、高爾夫球場、五星級酒店、各類會所、各級商業(yè)網點、農民還建房、學校、別墅、苗圃及金銀花基地、生態(tài)農業(yè)園等十幾類建設項目，建成后的黎香湖新區(qū)，總建筑面積近216.4萬平方米，擁有按照城市花園小區(qū)標準設計建造的農民還建新

45、區(qū)10萬平方米，安置農民3000余人；擁有一流品質的五星級標準會議及培訓中心，提供近千人的住宿、培訓、接待能力；擁有1500余畝18洞國際標準山地高爾夫等高檔旅游設施；5500余棟的濱湖獨棟別墅群，將成為震撼重慶乃至整個西南地區(qū)的稀缺產品，而學校、醫(yī)院、超市等各類配套設施給所有將來居住在黎香湖的人士提供完美的生活條件。案例分析中海黎香湖項目項目背景：項目為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展示范項目，總投資預計100余億元，建設周期12年左右，擬傾力打造成為世界領先的一流節(jié)能減排住區(qū)及現代化統(tǒng)籌城鄉(xiāng)生態(tài)宜居小鎮(zhèn)。項目總建面達216萬方，包含旅游、地產及農業(yè)等多個產業(yè)模式，其中住宅以濱湖獨棟別墅為主，主力面向南川及主城

46、高端客群。案例借鑒：p引入知名酒店，強化品牌效應引入知名酒店聯名開發(fā)，通過品牌酒店的影響力拉動項目檔次與形象，增強客戶信心；p高回報率，低風險通過較高的投資回報率吸引客戶，降低客戶風險，增強客戶購買信心；p景區(qū)起步期，以洋房/公寓為主力產品，控制市場風險通過青城山發(fā)展規(guī)律借鑒，景區(qū)開發(fā)起步期以洋房/公寓產品為市場主力，以控制市場風險。p結合景區(qū)發(fā)展，預留別墅高端產品空間考慮別墅高端產品對于項目形象及品質的拉動力較強，項目開發(fā)結合景區(qū)發(fā)展可考慮預留別墅開發(fā)空間。Chapter 3 客戶研究Contents 目錄市場需求是項目開發(fā)面臨的核心問題；客戶樣本量：120組調研方式：在售旅游地產樓盤客戶攔

47、截訪問、高端物業(yè)小區(qū)有車一族攔截訪問、緯聯度假物業(yè)項目客戶資源調研工作重心：l客戶對南川神龍峽的景區(qū)認知（道路狀況、與主城距離、景區(qū)優(yōu)勢、景區(qū)劣勢、景區(qū)對比偏好、景區(qū)前景預判、是否適合開發(fā)度假物業(yè)）l客戶選擇度假物業(yè)的核心關注點；l客戶對本項目度假物業(yè)評價、接受度、原因；客戶調研請問您閑暇時是否喜歡外出旅游請問您閑暇時是否喜歡外出旅游2319.219.219.24840.040.059.23025.025.084.21310.810.895.065.05.0100.0120120100.0100.0100.0100.0非常喜歡比較喜歡一般喜歡無所謂不喜歡TotalTotalValidFrequ

48、encyPercentValid PercentCumulativePercent請問您平時出外旅游最常選擇的地點是請問您平時出外旅游最常選擇的地點是3428.328.328.33730.830.859.24335.835.895.065.05.0100.0120120100.0100.0100.0100.0近郊旅游（離市區(qū)100公里以內，如南山、縉云山等）遠郊旅游，即區(qū)縣旅游（離市區(qū)100300公里之間，如仙女山、萬盛外地景點旅游出國旅游TotalTotalValidFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent客戶調研從訪談情況來看，度假旅游已

49、經成為客戶打發(fā)閑暇時間的主要選擇，重慶市內的旅游景點是度假旅游客戶的偏好主力。訪談客戶中約85%的比例會選擇在閑暇時間外出旅游，其中比較喜歡的客戶占訪談客戶中的60%。訪談客戶中約58%的客戶選擇重慶市內的旅游景點，36%的客戶選擇重慶以外的景點，其中選擇近郊旅游（離市區(qū)100公里以內的）占比約28%。請問您選擇近郊（遠郊）旅游地點的核心關注點是請問您選擇近郊（遠郊）旅游地點的核心關注點是頻率百分比有效百分比累積百分比有效氣候條件（如避暑等）86.76.76.7自然環(huán)境5142.542.549.2景區(qū)風景2924.224.273.3景區(qū)知名度1512.512.585.8景區(qū)休閑娛樂1411.7

50、11.797.5距離32.52.5100.0合計120100.0100.0客戶調研客戶近郊旅游核心關注點主要為景區(qū)自然環(huán)境（包含氣候條件及自然風景），其次看重景區(qū)的休閑配套設施，對于距離的關注度較低。客戶在選擇近郊（遠郊）旅游核心關注點為自然環(huán)境（客戶在選擇是將氣候條件及景區(qū)環(huán)境同時納入為自然環(huán)境），其次看重景區(qū)知名度及休閑娛樂設施配套，對于距離的關注度較低，僅占2.5%。請問您對近郊（遠郊）旅游地點的偏好排序是請問您對近郊（遠郊）旅游地點的偏好排序是5545.845.845.82420.020.065.81.8.866.72520.820.887.565.05.092.597.57.5100

51、.0120120100.0100.0100.0100.0武隆仙女山南川金佛山南川神龍峽萬盛黑山谷江津四面山石柱黃水TotalTotalValidFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent請問您對近郊（遠郊）旅游地點的偏好排序是請問您對近郊（遠郊）旅游地點的偏好排序是2621.721.721.72520.820.842.51210.010.052.54033.333.385.81210.010.095.854.24.2100.0120120100.0100.0100.0100.0武隆仙女山南川金佛山南川神龍峽萬盛黑山谷江津四面山石柱黃水Total

52、TotalValidFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent請問您對近郊（遠郊）旅游地點的偏好排序是請問您對近郊（遠郊）旅游地點的偏好排序是1915.815.815.83630.030.045.875.85.851.71815.015.066.72823.323.390.01210.010.0100.0120120100.0100.0100.0100.0武隆仙女山南川金佛山南川神龍峽萬盛黑山谷江津四面山石柱黃水TotalTotalValidFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent請問您對近郊

53、（遠郊）旅游地點的偏好排序是請問您對近郊（遠郊）旅游地點的偏好排序是1310.810.810.82218.318.329.22016.716.745.8119.29.255.03226.726.781.72218.318.3100.0120120100.0100.0100.0100.0武隆仙女山南川金佛山南川神龍峽萬盛黑山谷江津四面山石柱黃水TotalTotalValidFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent客戶調研客戶在選擇近郊旅游景點的偏好以較為成熟的仙女山和金佛山為主，神龍峽由于名氣上的不足，對于客戶的吸引力要明顯弱于其他景點。請問你

54、對神龍峽的熟悉程度請問你對神龍峽的熟悉程度32.52.52.51915.815.818.35344.244.262.54537.537.5100.0120120100.0100.0100.0100.0非常熟悉一般熟悉不熟悉，只聽說過根本不知道TotalTotalValidFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent您您 對對 神神 龍龍 峽峽 景景 區(qū)區(qū) 的的 印印 象象86.76.76.71210.010.016.72520.820.837.57562.562.5100.01 12 20 01 10 00 0.0 01 10 00 0.0 0景

55、區(qū)優(yōu)美，印象深刻風景一般，無特別印象配套不足，可玩性差無看法T To ot ta al lValidFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent客戶調研訪談客戶中大部分缺乏對神龍峽景區(qū)的了解，認知度較低，而配套及休閑娛樂的不足是熟悉景區(qū)客戶的主要看法。訪談客戶中熟悉神龍峽的客戶僅占18%，聽說但不熟悉的客戶占比最大，達44%，根本不知道的客戶占37.5%。由于缺乏對神龍峽的了解，大部分客戶對于神龍峽景區(qū)沒有印象，配套不足時熟悉神龍峽景區(qū)客戶的評價。與其他景區(qū)（仙女山、萬盛黑山谷、四面山等）相比，你認為神龍峽有哪些優(yōu)與其他景區(qū)（仙女山、萬盛黑山谷、

56、四面山等）相比，你認為神龍峽有哪些優(yōu)勢勢6150.850.850.81210.010.060.81.8.861.74638.338.3100.0120120100.0100.0100.0100.0距離更近，出行更方便風景更好，更適合觀光旅游更富有文化氣息無看法TotalTotalValidFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent與其他景區(qū)（仙女山、萬盛黑山谷、四面山等）相比，你認為神龍峽有哪些劣與其他景區(qū)（仙女山、萬盛黑山谷、四面山等）相比，你認為神龍峽有哪些劣勢勢86.76.76.78369.269.275.82924.224.2100.0

57、120120100.0100.0100.0100.0海拔較低，度假氣候條件不足名氣不夠，知名度較低景區(qū)休閑娛樂較少，配套不足TotalTotalValidFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent客戶調研與其他景區(qū)相比，客戶對于神龍峽景區(qū)的優(yōu)勢主要集中在距離及景區(qū)風景上，存在的劣勢主要是知名度、景區(qū)配套及可娛樂性。名氣不足以及休閑娛樂配套設施缺乏是客戶對神龍峽景區(qū)劣勢的選擇。與其他景區(qū)相比，神龍峽景區(qū)的距離優(yōu)勢得到將近50%客戶的認同，其次是風景優(yōu)勢，在觀光旅游上得到部分客戶的認同。神龍峽的距離、生態(tài)、文化優(yōu)勢能否彌補你對景區(qū)置業(yè)的抗神龍峽的距

58、離、生態(tài)、文化優(yōu)勢能否彌補你對景區(qū)置業(yè)的抗性？性？5545.845.845.86453.353.399.21.8.8100.0120120100.0100.0100.0100.0能不能不一定TotalTotalValidFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent客戶調研針對景區(qū)度假物業(yè)開發(fā)，客戶的置業(yè)意向較低，但有近45%的客戶會視景區(qū)后期發(fā)展及項目產品而定。若若 開開 發(fā)發(fā) 度度 假假 物物 業(yè)業(yè)，您您 是是 否否 愿愿 意意 選選 擇擇 神神 龍龍 峽峽119.29.29.25646.746.755.85344.244.2100.01 12

59、 20 01 10 00 0.0 01 10 00 0.0 0會不會不確定T To ot ta al lValidFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent在度假物業(yè)開發(fā)上，46.7%的客戶不愿意考慮在神龍峽購買，主要原因為景區(qū)知名度較低，配套不足；有44.2%的客戶不確定，會視神龍峽后期發(fā)展狀況及產品打造而定。認為神龍峽景區(qū)的優(yōu)勢不能彌補景區(qū)劣勢的客戶占比約53%，認為能弱化他們抗性的客戶占比約46%。客戶調研如果您有意向在近郊區(qū)縣景區(qū)購買用于如果您有意向在近郊區(qū)縣景區(qū)購買用于 度假度假/養(yǎng)老養(yǎng)老/投資投資 的住宅物業(yè)，請問您希望購買哪種產品

60、的住宅物業(yè)，請問您希望購買哪種產品頻率百分比有效百分比 累積百分比有效休閑度假式公寓6352.552.552.5花園洋房3730.830.883.3產權式酒店公寓1310.810.894.2別墅（a、雙拼別墅 b、聯排別墅 c、獨棟別墅）75.85.8100.0合計120100.0100.0根據客戶訪談，客戶選擇度假物業(yè)主力需求產品為休閑度假式公寓，占比達52%，其次為花園洋房，占比約30%，產權式酒店占比10%，別墅需求較少，僅占6%請問您希望購買哪種別墅產品請問您希望購買哪種別墅產品頻率百分比有效百分比累積百分比有效雙拼別墅1.820.020.0聯排別墅1.820.040.0獨棟別墅32.

61、560.0100.0合計54.2100.0缺失系統(tǒng)11595.8合計120100.0但是整體選擇別墅的客戶很少，而在選擇別墅物業(yè)的客戶中獨棟的度假別墅更受別墅偏愛客戶選擇獨棟別墅占比達60%，而雙拼別墅和聯排別墅各占20%。度假物業(yè)需求以休閑公寓為主，其次為洋房產品，偏高端的別墅物業(yè)需要較少，而別墅客戶中更偏好獨棟別墅產品。客戶調研如果購買，請問您意向的房型是如果購買，請問您意向的房型是頻率百分比有效百分比累積百分比有效單間配套2218.318.318.3一室一廳2420.020.038.3兩室一廳2722.522.560.8兩室兩廳1512.512.573.3三室兩廳1411.711.785

62、.0四室兩廳86.76.791.7四室三廳32.52.594.2五室兩廳及以上75.85.8100.0合計120100.0100.0根據客戶訪談，度假需求戶型主力為單配、一房及二房產品，總占比約60%以上請問您意向購買的套內面積是請問您意向購買的套內面積是頻率百分比有效百分比 累積百分比有效30以下108.38.38.331401512.512.520.841501815.015.035.8516097.57.543.36170119.29.252.5718075.85.858.38190119.29.267.5911101210.010.077.5111130108.38.385.81311

63、5075.85.891.715117054.24.295.81712001.8.896.7350以上43.33.3100.0合計120100.0100.0戶型需求以單配、一房及二房為主，需求主力面積集中在30-50，公寓及洋房需求套內面積主力集中在30-50，而別墅物業(yè)需求主力集中在100左右請問購買這類物業(yè)您可以承受的單價（元請問購買這類物業(yè)您可以承受的單價（元/套內）套內）頻率百分比有效百分比累積百分比有效2500-30002218.318.318.33001-35002016.716.735.03501400086.76.741.74001450086.76.748.3450150001

64、411.711.760.050015501119.29.269.2550160001210.010.079.26001-65001411.711.790.86501700097.57.598.37000以上21.71.7100.0合計120100.0100.0請問購買這類物業(yè)您所能接受的購房總價（萬元）請問購買這類物業(yè)您所能接受的購房總價（萬元）頻率百分比有效百分比 累積百分比有效10萬左右97.57.57.510-15萬1310.810.818.316-20萬1210.010.028.321-25萬1310.810.839.226-30萬1613.313.352.531-35萬54.24.2

65、56.736-40萬97.57.564.241-45萬75.85.870.046-50萬32.52.572.551-60萬119.29.281.761-70萬108.38.390.071-80萬32.52.592.581-90萬21.71.794.291-100萬21.71.795.8101-150萬21.71.797.5201-250萬1.8.898.3251-300萬1.8.899.2191.8.8100.0合計120100.0100.0客戶調研客戶對神龍峽景區(qū)度假物業(yè)的價格預判較低，主力集中在25003500元/，主要原因為缺乏對神龍峽景區(qū)的了解，同時開發(fā)項目較少。客戶能承受的總價范圍集

66、中在30萬以內，占比50%以上。單價預判集中在2500-3500元/，總價承受能力主力集中在30萬以內。請問您選擇度假物業(yè)的目的是請問您選擇度假物業(yè)的目的是頻率百分比有效百分比 累積百分比有效偶爾自住（旅游度假）4235.035.035.0偶爾自住（父母度假避暑）3327.527.562.5自住（休閑養(yǎng)老）2117.517.580.0投資（看重回報）2420.020.0100.0合計120100.0100.0客戶選擇度假物業(yè)目的主要為自住（含旅游度假及父母度假），占比達62%，投資客戶占比也較大，達到約20%。如果您投資這類產品：請問您是否愿意購買帶回報型的產權住宅（即每年有固定的回報率，并擁

67、有約如果您投資這類產品：請問您是否愿意購買帶回報型的產權住宅（即每年有固定的回報率，并擁有約每年每年1030天的免費居住權）天的免費居住權）頻率百分比有效百分比累積百分比有效非常感興趣，很想購買65.015.415.4比較感興趣1714.243.659.0一般興趣，視具體項目而定1210.030.889.7不感興趣，不會購買43.310.3100.0合計3932.5100.0缺失系統(tǒng)8167.5合計120100.0調查結果表明客戶選擇投資度假物價看重投資回報率，不少客戶購買之前會著重考慮項目的增值潛力。客戶調研客戶選擇度假物業(yè)主要以自主為主，投資客戶占據一定比例，看重物業(yè)投資回報率。對于這類產

68、品，您能接受的最低年回報率是對于這類產品，您能接受的最低年回報率是多少多少頻率百分比有效百分比累積百分比有效6%21.75.45.47%32.58.113.58%97.524.337.89%86.721.659.510%1512.540.5100.0合計3730.8100.0缺失系統(tǒng)8369.2合計120100.0針對投資型客戶的訪談，其接受的投資回報率普遍集中在8%-10%。請問您是否愿意將所購物業(yè)委托經營（即業(yè)主將住宅委托酒店管理公司經營一定期限，如半年，請問您是否愿意將所購物業(yè)委托經營（即業(yè)主將住宅委托酒店管理公司經營一定期限，如半年，委托經營期間收益由雙方按合同約定比例分配）委托經營期

69、間收益由雙方按合同約定比例分配）頻率百分比有效百分比累積百分比有效比較感興趣1512.540.540.5一般興趣，視具體項目而定1714.245.986.5不感興趣，不會購買54.213.5100.0合計3730.8100.0缺失系統(tǒng)8369.2合計120100.0客戶調研投資客戶愿意接受的投資回報率集中在8%-10%，對于度假物業(yè)委托經營的方式接受度較高。對于物業(yè)的委托經營方式接受度較高。根據市場客戶訪談，神龍峽景區(qū)由于知名度、配套等客觀劣勢難以形成對主城客戶的吸引力，鑒于項目紅山廠遺留的文化資源，以及重慶廣泛的兵工文化，我司通過組織對原紅山廠老員工的深度訪談，探尋挖掘項目人文歷史資源的可行

70、性重慶大江美利信壓鑄有限責任公司（原紅山國營鑄造廠）員工深訪訪談目的：了解原紅山國營鑄造廠員工對于原廠址的生活描述及情感，了解其對于原廠址發(fā)展現狀的看法 通過員工一對一的深度訪談，探尋項目文化挖掘的可行性；訪談方式：員工預約1對1深度訪談訪談數量：10（組）客戶調研附：重慶大江美利信壓鑄有限責任公司前身為大江工業(yè)集團紅山鑄造廠原隸屬于兵器工業(yè)部，成立于1965年，是國內較早從事壓鑄生產的企業(yè)之一，是原兵器工業(yè)部壓鑄標準的主要起草單位，是兵器工業(yè)部的專業(yè)壓鑄廠。在壓鑄生產、管理、技術、質量控制上積累了豐富的經驗，培養(yǎng)了大批高素質的員工。1965年：國營紅山鑄造廠（公司前身）成立于重慶直轄市南川市

71、；1997年：國務院“三線調遷”，搬遷至重慶市巴南區(qū)魚洞鎮(zhèn)，更名為重慶大江工業(yè)集團紅山鑄造廠；2001年5月：成立重慶大江美利信壓鑄有限責任公司。由北京美利信投資有限責任公司、重 慶大江工業(yè)集團和重慶青山工業(yè)有限責任公司合資，在原大江工業(yè)集團紅山鑄造廠的基礎上重組而成。主要生產鋁合壓鑄件產品。2004年12月：增資擴股，收購原大江工業(yè)集團變速箱廠。新公司開始產品鋁合金機加成品、部件總成。2005年12月：收購重慶青山工業(yè)公司所持股份。客戶調研客戶深訪內容回顧：p停留時間：員工在紅山廠駐留的時間多為10-20年，其中有一部分員工是在當地土生土長的居民；p情感因素：絕大部分客戶對原紅山廠生活印象深

72、刻，經常和朋友一起回味，對于老紅山廠感情較深；p回憶印象：印象深刻的事物主要有紅山、老電影院、老街鎮(zhèn)中心及燈光球場，環(huán)境好，氣候涼爽；p回去頻率：廠房搬遷之后回去的頻率較低，主要是因為覺得沒什么事做，但有時間還是想回去轉轉；p對神龍峽景區(qū)的評價：環(huán)境不錯，但門票較貴，缺乏配套設施；開發(fā)時間較短，知名度較低；p對項目軍工文化挖掘的看法：絕大部分客戶持支持態(tài)度，對回老廠感受以前的生活充滿期待，愿意親自體驗回味；p對項目的建議：除挖掘軍工文化之外，需要完善景區(qū)配套設施，娛樂性的、商業(yè)型的盡量齊全p對度假物業(yè)的看法：持觀望態(tài)度，視經濟實力及項目打造實際情況而定。客戶訪談小結重慶主城客戶訪談（樣本120

73、組）p客戶近郊（遠郊）旅游核心關注點為自然環(huán)境及景區(qū)休閑娛樂配套，對于距離的關注度較低p神龍峽由于自身開發(fā)時間較短，市場知名度較低，客戶認知不足，在客戶的度假選擇偏好上落后與其他景區(qū)；p度假產品需求以公寓及洋房為主，選擇別墅比例較少。p戶型集中在單配、一房及二房，主力需求面積區(qū)間為30-50；p價格預判集中在2500-3500元/，總價承受在30萬以內。p投資性客戶看重投資回報率，能接受的區(qū)間在8%-10%原紅山鑄造廠員工深訪（樣本10組）關鍵詞：時間長、情感深、軍工文化生活挖掘機會結合客戶訪談結論，本項目距離優(yōu)勢對客戶吸引力較弱，而景區(qū)自然環(huán)境是客戶度假核心關注點，項目開發(fā)需與神龍峽景區(qū)打造

74、相結合，最大化景區(qū)自然環(huán)境優(yōu)勢，同時提升整個旅游區(qū)的知名度，增強客戶認知；在項目打造上需與客戶需求相結合，以主力需求的度假公寓、度假洋房為主，控制總價，控制市場風險；針對景區(qū)同質化以及發(fā)展不足的客觀條件，結合軍工企業(yè)員工訪談結論，項目打造上跳出傳統(tǒng)的度假產品打造模式，以挖掘軍工文化為核心賣點，形成項目獨有的差異化特色。客戶訪談分析：重點結論回顧：旅游市場背景結論：旅游市場發(fā)展迅速，現狀發(fā)展水平較低，旅游度假物業(yè)開發(fā)機遇明顯南川城市發(fā)展及規(guī)劃結論：借勢金佛山聯動開發(fā)，提升市場知名度，同時結合南萬高速的通車時間考慮項目的入市時機及開發(fā)節(jié)奏。景區(qū)發(fā)展及規(guī)劃結論：潛力較大，但同質化嚴重，本項目在打造上需要規(guī)避同質化的旅游市場競爭，跳出傳統(tǒng)的打造模式，通過特色賣點挖掘，走相對獨特的差異化路線，同時與景區(qū)開發(fā)形成互動，實現景區(qū)與項目完美互補。客戶訪談結論：迎合客戶需求，打造主力市場需求產品，控制市場風險，同時通過可行的特色亮點打造，形成項目差異化特色。案例分析結論：起步期以度假公寓、度假洋房為主力產品，避免別墅產品，以降低市場風險，后期可預留別墅產品空間；同時通過引入知名品牌酒店聯名開發(fā)，強化品牌效應，以高投資回報率吸引投資客戶。結論：從市場角度分析，項目開發(fā)可行。啟動時間宜選擇在2012年（景區(qū)打造完成，且形成知名度，南萬高速即將在年底通車，通達性增強）。