1、大學(xué)城 中央15度別墅溪谷融城華府營銷策劃報(bào)告融城華府營銷策劃報(bào)告項(xiàng)目營銷思考邏輯地圖市場解構(gòu)目標(biāo)消費(fèi)群定位項(xiàng)目解構(gòu)區(qū)位：現(xiàn)狀“非成熟區(qū)域”未來副城市中心、第六大商圈地塊：219畝、容積率1.5企業(yè)：“金融街”央企實(shí)力 市場安全格局：重慶高端市場的分布特征區(qū)域：大學(xué)城區(qū)域市場消費(fèi)者：消費(fèi)者、分布、產(chǎn)品、價(jià)格、銷售周期競爭對手分析：品牌化、集約化、功能多元化項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位產(chǎn)品建議項(xiàng)目營銷推廣項(xiàng)目營銷目標(biāo)營銷策略銷售推廣階段工作安排總體營銷目標(biāo)分階段營銷目標(biāo)階段銷售安排銷售團(tuán)隊(duì)、銷售中心媒體組合、費(fèi)用預(yù)算形象定位核心賣點(diǎn)梳理費(fèi)用雨傘銷售策略推廣策略媒體組合策略項(xiàng)目解構(gòu)市場解構(gòu)項(xiàng)目定位營銷

2、推廣項(xiàng)目產(chǎn)品建議 大學(xué)城位于重慶市沙坪壩區(qū)虎溪鎮(zhèn)和陳家橋鎮(zhèn)，規(guī)劃面積33平方公里，規(guī)劃居住人口43萬人；該區(qū)域定位是以教育、科技和生態(tài)功能，是重慶市新型高等教育基地和科研產(chǎn)業(yè)中心，打造重慶第六商圈。主城核心圈大學(xué)城歌樂山縉云山城市規(guī)劃遠(yuǎn)景利大“西永城市副中心、主城第六大商圈”項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目地塊小結(jié)兩山之間：縉云山、中梁山之間城市綠肺四大功能區(qū) 大學(xué)城、物流園、生態(tài)旅游區(qū)、西部硅谷千億產(chǎn)業(yè)園 物流園、西部硅谷四大公園3000畝寨山坪公園、800畝木魚石公園、大成湖公園、中央休閑公園260萬方城市商圈中心西永商圈西永的微電園物流園生態(tài)旅游區(qū)未來重慶宜居區(qū)項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目地塊小結(jié)區(qū)域現(xiàn)狀“城市建設(shè)雛形期”

3、公用、生活設(shè)施配套欠缺基礎(chǔ)期雛形期成長期成熟期西永城市發(fā)展線2005年-2008年時(shí)間軸2012年-2015年2011年雙碑大橋完工輕軌1號(hào)線完工產(chǎn)業(yè)園大學(xué)城初步建設(shè)完成復(fù)合功能需求多元2005年11月西永城市副中心正式建設(shè)2009年-2011年2016年項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目地塊小結(jié)龍湖東橋郡總占地面積：420畝總建筑面積：479000 地上建筑面積：380000 容積率：1規(guī)劃戶數(shù)：約1000戶，一期368戶建筑風(fēng)格：意大利托斯卡納開盤時(shí)間：2008年12月龍湖睿城總占地面積：165 畝總建筑面積：200000 容積率：1.8別墅體量：近60000 別墅戶數(shù)：220戶，建筑風(fēng)格：現(xiàn)代中式風(fēng)格開盤時(shí)間

4、：2008年6月金融街融城華府富力城總占地面積：3800畝總建筑面積：6800000 其中，住宅建筑面積：420萬 商業(yè)建筑面積：260萬建筑風(fēng)格：一期現(xiàn)代簡約洋房開盤時(shí)間：后續(xù)別墅預(yù)計(jì)09年12月面市。區(qū)域進(jìn)駐開發(fā)企業(yè)都是全國一線大牌開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目地塊小結(jié)目前區(qū)域以別墅和洋房產(chǎn)品供應(yīng)為主，成交明顯好于高層項(xiàng)目名稱物業(yè)類型居室套內(nèi)面積區(qū)間(平方米)簽約套數(shù)(套)簽約銷售率(%)東橋郡別墅四房178-22825385.9%龍湖睿城別墅四房172-23517498.9%洋房三房118-19318779.9%合計(jì)-86.7%富力城高層一房35、5028145.1%二房50-7028559.3%

5、三房79-15419560.2%四房129-1935185.0%洋房三房105、1181254.5%四房151-2805545.8%合計(jì)-87957%項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目地塊小結(jié)建設(shè)用地面積為：126767平米用地性質(zhì)：二類居住用地、防護(hù)綠地另規(guī)劃：社會(huì)停車場庫用地3000平米容積率：1.5總建筑面積：約19萬平米建筑密度：30%綠地率：30%地塊條件：容積率不高，有水資源，高端住宅產(chǎn)品屬性明顯項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目地塊小結(jié)高端低密度類別墅產(chǎn)品是項(xiàng)目發(fā)展的方向利潤目標(biāo)利潤目標(biāo)市場安全金融街企業(yè)品牌打造高端類別墅產(chǎn)品是項(xiàng)目理想的選擇區(qū)域現(xiàn)狀：現(xiàn)狀不成熟，交通及生活不便，項(xiàng)目又要進(jìn)行開發(fā)，只有高端產(chǎn)品客戶有車會(huì)規(guī)避

6、不利影響。區(qū)域供應(yīng)：全國一線品牌開發(fā)企業(yè)，別墅和類別墅產(chǎn)品銷售成功更有保障地塊：面積不大，水的資源有優(yōu)勢，容積率低，容易打造別墅或者類別墅產(chǎn)品。金融街企業(yè)：初試大學(xué)城，實(shí)力雄厚，用高端差異化產(chǎn)品優(yōu)勢獲得市場成功項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目地塊小結(jié)項(xiàng)目解構(gòu)市場解構(gòu)項(xiàng)目定位營銷推廣項(xiàng)目產(chǎn)品建議范圍現(xiàn) 狀趨 勢中心區(qū)渝中區(qū)、高新區(qū)、九龍坡區(qū)北部、沙坪壩區(qū)西部、南岸區(qū)西北部、江北區(qū)由各個(gè)中心區(qū)域交界帶形成的別墅供應(yīng)區(qū)域，此類項(xiàng)目所處區(qū)位由于城市快速擴(kuò)張，已演變?yōu)槌鞘兄行模壳皡^(qū)域內(nèi)可供別墅相對稀缺。別墅項(xiàng)目非常稀缺，一些位置好、擁有景觀資源的二手別墅將非常搶手。北區(qū)北部新區(qū)、渝北區(qū)目前重慶主要高端物業(yè)集中供給區(qū)域，已

7、形成人和、金開大道等富人區(qū)。逐步由目前的東北面聚群發(fā)展向西北面發(fā)展，包括大竹林、禮嘉等新興板塊，主要依托高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。南區(qū)南岸區(qū)南部、巴南區(qū)、大渡口區(qū)、九龍坡區(qū)南部以產(chǎn)業(yè)及資源為依托，形成重慶主要經(jīng)濟(jì)型別墅聚集區(qū)域，如威尼斯印象、藍(lán)光十里藍(lán)山等。隨城市化進(jìn)程加速，南區(qū)別墅市場將逐步萎縮，特別是對生態(tài)保護(hù)有影響的住宅開發(fā)。東區(qū)南岸區(qū)東部（茶園新區(qū)）交通便捷，為南山環(huán)保且地勢平緩，以宜居氛圍形成高端物業(yè)聚集區(qū)域，主要客戶群體來源于城市南部各區(qū)。短期期內(nèi)區(qū)域變化不大，但隨系列隧道、橋梁的建設(shè)開通，區(qū)域?qū)⒃谖磥?-8年完成區(qū)域城市屬性轉(zhuǎn)換，預(yù)期區(qū)域別墅類物業(yè)供應(yīng)將向區(qū)域北面發(fā)展。西區(qū)沙區(qū)西部（大學(xué)城）

8、教育資源豐富，以文教為區(qū)域形象并形成高端物業(yè)支撐，區(qū)域內(nèi)別墅以緊湊為主要特色，且注重項(xiàng)目文化氛圍。區(qū)域?qū)⒕S持多元物業(yè)組合發(fā)展的趨勢，并快速區(qū)域成熟，但很難形成對北區(qū)別墅市場的真正威脅。中區(qū)北區(qū)南區(qū)東區(qū)西區(qū)重慶高端市場 區(qū)域競爭 消費(fèi)者小結(jié)重慶高端項(xiàng)目主要分布在北區(qū)和南區(qū)，西區(qū)是未來供應(yīng)的熱點(diǎn)融城華府項(xiàng)目中區(qū)發(fā)展階段片區(qū)現(xiàn)狀片區(qū)配套項(xiàng)目特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)穩(wěn)定期商業(yè)配套成熟別墅開發(fā)用地稀缺各類配套完善檔次高景觀性別墅中規(guī)中矩缺少創(chuàng)新成熟期開發(fā)迅速形成富人區(qū)形象配套完善檔次高資源型別墅在風(fēng)格、戶型上善于變化發(fā)展期開發(fā)迅速主要依托資源自身配套健全資源型別墅經(jīng)濟(jì)型別墅盡可能多提供贈(zèng)送空間形成附加值發(fā)展期開發(fā)減

9、速區(qū)域形象有待改變配套較為缺乏產(chǎn)業(yè)型別墅細(xì)分物業(yè)以文化底蘊(yùn)和集約型為主萌芽期開發(fā)迅速形成文教新區(qū)形象逐漸形成完善的自身配套集約化別墅產(chǎn)品線豐富北區(qū)南區(qū)東區(qū)西區(qū)發(fā)展趨勢別墅開發(fā)接近尾聲中高端物業(yè)連續(xù)入市專向復(fù)合檔次持續(xù)高端項(xiàng)目大盤競爭項(xiàng)目所在西區(qū)正處于市場萌芽期，發(fā)展?jié)摿Υ笾貞c高端市場 區(qū)域競爭 消費(fèi)者小結(jié)08年之前的市場相對供過于求，近兩年供應(yīng)相對不足，市場銷售總體壓力不大。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍：五城區(qū)及高新區(qū)主城區(qū)新批準(zhǔn)預(yù)售、銷售面積年度走勢(萬方）銷售量年均增速10%別墅開發(fā)熱點(diǎn)從2006年前北區(qū)開發(fā)為主，逐漸向東、西區(qū)發(fā)展，如西永、茶園新區(qū)。2004年比華利豪園高山流水藍(lán)湖郡2005年半城中央佰

10、富高爾夫2006年保利高爾夫東和院好望山綠地翠谷慶隆南山渝能國際棕櫚泉海藍(lán)云天2007年2008年2009年江與城藍(lán)湖香頌?zāi)蠋X雅舍鐵山松香庭阿卡迪亞協(xié)信彩云湖中安翡翠湖北濱1號(hào)奧山別墅東原香山復(fù)地上城廣廈巢上睿城悠山郡融科蔚城首金美利山坡嶺頓東橋郡融城華府萬科渝園常青藤重慶高端市場 區(qū)域競爭 消費(fèi)者小結(jié)1000080006000400020001200015000100150180200220250300400500融科橡樹瀾灣慶隆高爾夫十里藍(lán)山悠山庭院東橋郡江與城洋房聯(lián)排獨(dú)棟坡嶺頓重慶別墅市場消費(fèi)者購買較理性 面積集約化趨勢明顯自2006年開始，重慶別墅集市場約化的趨勢越來越明顯，從坡嶺頓2

11、60-350小獨(dú)棟別墅向聯(lián)排面積區(qū)間演進(jìn)，到萬科146平米的聯(lián)排向花園洋房產(chǎn)品靠攏。融城華府項(xiàng)目需要在集約別墅市場占有地位萬科渝園重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)1 區(qū)域特征與本項(xiàng)目類似 2 產(chǎn)品特征與本項(xiàng)目類似 3 企業(yè)品牌與本項(xiàng)目類似 4 銷售周期與本項(xiàng)目接近本項(xiàng)目關(guān)鍵詞：大學(xué)城/金融街/集約型別墅/2009年10月入市萬科渝園、龍湖東橋郡將是本項(xiàng)目最直面的兩大競爭對手界 定 標(biāo) 準(zhǔn)重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)市場競爭對手界定重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)富力城萬科渝園龍湖東橋郡中安翡翠湖東原香山美利山慶隆南山阿卡迪亞現(xiàn)實(shí)競爭潛在競爭相關(guān)競爭融城華府東方劍橋競爭對比評(píng)價(jià)體系第一

12、級(jí)指標(biāo) 要素指標(biāo)1指標(biāo)2指標(biāo)3本項(xiàng)目1區(qū)位距離城市中心車程不超過20分鐘2資源江山湖3產(chǎn)品超越性風(fēng)格獨(dú)特贈(zèng)送面積30%以上施工精細(xì)4企業(yè)品牌國內(nèi)50強(qiáng)別墅項(xiàng)目開發(fā)2個(gè)以上5價(jià)格控制聯(lián)排總價(jià)不超過160萬疊拼別墅不超過120萬6文化故事階層7服務(wù)國際知名國內(nèi)50強(qiáng)8附加教育配套 會(huì)所9銷售情景體驗(yàn)人脈組織力合格值優(yōu)勢值警惕值我們需要拉升的重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)區(qū)域價(jià)值競爭對比分析本項(xiàng)目較之萬科渝園，本項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值優(yōu)勢突出，更具未來升值潛力。雙碑大橋開通加速西永融入主城大學(xué)城建設(shè)發(fā)展加強(qiáng)區(qū)域文化氛圍及宜居價(jià)值“兩橋一隧”拉動(dòng)區(qū)域城市化進(jìn)程14所大學(xué)入駐，加強(qiáng)區(qū)域文化價(jià)值自由開放大學(xué)城

13、校園，提升區(qū)域的宜居氛圍產(chǎn)業(yè)升級(jí)，打造千億級(jí)經(jīng)濟(jì)板塊，增強(qiáng)對外輻射能力本項(xiàng)目緊鄰區(qū)域規(guī)劃的商業(yè)中心，未來區(qū)域中心屬性特征明顯重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)品牌價(jià)值競爭對比分析重慶地產(chǎn)龍頭企業(yè)本土品牌號(hào)召力極強(qiáng)號(hào)稱擁有10萬“龍民”及“13年別墅專家”善待你一生全國一線房地產(chǎn)開發(fā)商商務(wù)商業(yè)地產(chǎn)專家資金實(shí)力雄厚，資源整合優(yōu)勢明顯世界的華爾街，北京的金融街建筑無限生活中國房地產(chǎn)NO.1房地產(chǎn)建筑專家營銷理念領(lǐng)先，資金實(shí)力雄厚就重慶別墅市場而言，金融街品牌略遜色于龍湖、萬科，富力更專注于商業(yè)地產(chǎn)。中國房地產(chǎn)前三甲房地產(chǎn)建筑專家資金實(shí)力雄厚重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)競爭對比評(píng)價(jià)體系第二級(jí)指標(biāo)

14、地塊指標(biāo)對比規(guī)劃方案對比建筑單體對比園林景觀對比物業(yè)管理對比占地面積、容積率、總建筑面積、產(chǎn)品類型規(guī)劃理念、交通組織、樓間距、建筑密度、設(shè)計(jì)公司建筑風(fēng)格、面積區(qū)間、贈(zèng)送、開間進(jìn)深、挑空、成本、設(shè)計(jì)公司景觀設(shè)計(jì)理念、綠化率、軟景、硬景、公共空間、水景、設(shè)計(jì)公司商業(yè)街、幼兒園、游泳池、健身設(shè)施、會(huì)所物業(yè)管理公司實(shí)力、收費(fèi)配套對比 重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)產(chǎn)品價(jià)值競爭對比分析項(xiàng)目占地面積總建筑面積整體容積率別墅建筑面積別墅容積率產(chǎn)品類型融城華府14.6萬方9萬方0.79萬方0.7聯(lián)排/疊拼龍湖東橋郡38萬方38萬方121.8萬方0.78聯(lián)排/雙拼/洋房/高層萬科渝園19萬方19.5萬方11

15、3.6萬方0.72聯(lián)排/合院/高層富力城11.2萬方14.2萬方1.275.5萬方0.5聯(lián)排/雙拼/高層A、本項(xiàng)目中等規(guī)模，與渝園相似。B、本項(xiàng)目與渝園容積率接近，無明顯優(yōu)勢。C、本項(xiàng)目為純別墅社區(qū)，居住氛圍優(yōu)良。D、項(xiàng)目疊拼產(chǎn)品所占比例過大，產(chǎn)品品質(zhì)略低。從地塊指標(biāo)對比來看，本項(xiàng)目體量不大，難以形成規(guī)模大盤；本項(xiàng)目容積率最低，產(chǎn)品類型最純粹，客戶圈層感強(qiáng)。地塊指標(biāo)對比重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)產(chǎn)品價(jià)值競爭對比分析規(guī)劃方案對比-規(guī)劃理念一期二期三期依托天然資源以及地形特征安插建筑依照產(chǎn)品的品質(zhì)高低安排其資源享有度以犧牲局部品質(zhì)為代價(jià)，做大項(xiàng)目主展示處品質(zhì)本項(xiàng)目龍湖東橋郡萬科渝園萬科渝園

16、富力城以木魚石公園作為綠化背景，高校作為文化休閑中心重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)從營銷角度分析，萬科規(guī)劃理念更勝一籌。產(chǎn)品價(jià)值競爭對比分析本項(xiàng)目較之東橋郡、渝園，人車混流，對住戶造成干擾，并存在一定安全隱患；本項(xiàng)目采用分戶式停車庫較集中式停車庫，便捷性更佳。規(guī)劃方案對比-交通組織項(xiàng)目交通組織停車庫類型融城華府人車混流分戶式停車庫龍湖東橋郡人車分流集中式停車庫萬科渝園人車分流集中式停車庫富力城人車分流分戶式停車庫重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)產(chǎn)品價(jià)值競爭對比分析本項(xiàng)目較之東橋郡、渝園，建筑密度最低，樓間距最寬，建筑舒適度最優(yōu)。規(guī)劃方案對比-建筑尺度項(xiàng)目建筑覆蓋率 建筑密度樓間距融城華府

17、12米龍湖東橋郡30%8米萬科渝園6米富力城26.618米重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)產(chǎn)品價(jià)值競爭對比分析本項(xiàng)目較之東橋郡、渝園，設(shè)計(jì)公司知名度略顯遜色。規(guī)劃方案對比-設(shè)計(jì)公司項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)公司公司簡評(píng)融城華府華東設(shè)計(jì)院龍湖東橋郡上海日清萬科渝園加拿大EXD富力城廣州市住宅建筑設(shè)計(jì)有限公司重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)產(chǎn)品價(jià)值競爭對比分析萬科渝園的立面設(shè)計(jì)較為新穎，本項(xiàng)目在風(fēng)格上、選材上更具品質(zhì)感。建筑單體對比-建筑風(fēng)格本項(xiàng)目龍湖東橋郡萬科渝園英倫田園風(fēng)格，市場供應(yīng)較少，具有一定的差異化價(jià)值托斯卡納風(fēng)格，市場主流供應(yīng)，缺乏風(fēng)格上的突破中式重慶風(fēng)格，以重慶本土元素作為依托，市場差異化價(jià)值

18、較大德式建筑 低層高密度聯(lián)排別墅景觀風(fēng)格與之呼應(yīng) 簡歐景觀富力城重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)產(chǎn)品價(jià)值競爭對比分析項(xiàng)目產(chǎn)品面積（平方米）本項(xiàng)目聯(lián)排161.3-182.14疊拼130.47-164.27東橋郡聯(lián)排191-224富力城聯(lián)排147.12-149.13雙拼177.07-185.23渝園聯(lián)院130-150合院158-270本項(xiàng)目聯(lián)排面積區(qū)間較東橋郡更集約，較渝園更舒適。本項(xiàng)目疊拼面積區(qū)間較為集約。建筑單體對比-面積區(qū)間重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)產(chǎn)品價(jià)值競爭對比分析項(xiàng)目產(chǎn)品面積（平方米）贈(zèng)送面積（不含花園）贈(zèng)送比例（不含庭院）庭院面積露臺(tái)面積本項(xiàng)目聯(lián)排161.3-182.147

19、0.22-176.242%-97%22.8-126.6912.34-38.99疊拼130.47-164.270-89.480-55%0-98.190-39.8東橋郡聯(lián)排191-22438-7620%-34%富力城聯(lián)排147.12-149.13雙拼177.07-185.23渝園聯(lián)院14711578%4527合院158176111%5024本項(xiàng)目A型聯(lián)排在贈(zèng)送面積、庭院面積、露臺(tái)面積上，較之渝園、東橋郡優(yōu)勢明顯。本項(xiàng)目其余聯(lián)排戶型在贈(zèng)送面積、庭院、露臺(tái)面積上，較東橋郡有明顯優(yōu)勢。建筑單體對比-面積贈(zèng)送重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)產(chǎn)品價(jià)值競爭對比分析融城華府戶型面積及贈(zèng)送面積（附表）類型戶型室

20、內(nèi)實(shí)得面積 建筑面積 含可變贈(zèng)送總花園面積露臺(tái)面積贈(zèng)送比匯總疊拼CDd上戶140.43 140.43 0.00 0.00 39.80 0.00 38CDd下戶253.75 164.27 89.48 98.19 0.00 0.54 38CD上戶130.47 130.47(0.00)0.00 30.29 0.0080CD下戶236.77 153.23 83.54 56.37 0.00 0.55 80DDd上戶184.71 140.07 44.64 32.63 20.46 0.32 8DDd下戶227.50 160.83 66.67 56.28 21.25 0.41 8DD上戶181.52 137.

21、88 43.64 32.63 20.28 0.32 16DD下戶219.46 153.69 65.77 55.36 11.39 0.43 16聯(lián)排N-AT274.72 166.03 141.29 35.34 16.11 0.85 36N-ATd308.77 182.14 176.20 75.03 12.34 0.97 20N-BT236.25 166.03 70.22 66.00 27.47 0.42 50N-BTd268.58 182.14 94.64 126.69 37.41 0.52 24S-AT260.44 166.03 127.01 22.80 16.11 0.76 42S-Atd2

22、97.04 182.14 164.47 49.18 13.38 0.90 26S-BT236.09 161.30 74.79 69.86 24.51 0.46 34S-BTd278.91 175.83 111.28 120.74 38.99 0.63 16總計(jì)532重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)產(chǎn)品價(jià)值競爭對比分析項(xiàng)目產(chǎn)品客廳開間客廳面積客廳挑高主臥開間主臥面積（不含衣帽間、衛(wèi)生間）廚房面積本項(xiàng)目聯(lián)排5.4-6.320-286.33.6-5.414.14-20.85.05-7.6疊拼4.2-4.517.6-18.493.34.1-4.514.8-21.794.37-5.4東橋郡聯(lián)排5.73

23、0.83.64-4.220-277.9富力城聯(lián)排43064.819.46.9渝園聯(lián)院5.73065.7217.5合院7.44035.623.511.3本項(xiàng)目功能房尺度、功能房面積不及渝園、東橋郡舒適。本項(xiàng)目客廳挑高6.3米，較東橋郡尺度有優(yōu)勢，客廳錯(cuò)層設(shè)計(jì)，較渝園有優(yōu)勢。建筑單體對比-房間尺度重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)產(chǎn)品價(jià)值競爭對比分析本項(xiàng)目較之東橋郡、渝園，建筑成本要貴，以石材為主，品質(zhì)感、尊崇感更強(qiáng)。建筑單體對比-建筑成本項(xiàng)目建筑成本（元/平米）材質(zhì)對比融城華府手工外墻磚龍湖東橋郡涂料萬科渝園紅磚富力城彩瓦、紅磚重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)產(chǎn)品價(jià)值競爭對比分析本項(xiàng)目較之東橋

24、郡、渝園，建筑設(shè)計(jì)公司實(shí)力相當(dāng)，品牌知名度略遜色。建筑單體對比-設(shè)計(jì)公司項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)公司公司簡評(píng)融城華府華東設(shè)計(jì)院龍湖東橋郡上海日清萬科渝園博建設(shè)計(jì)富力城廣州市住宅建筑設(shè)計(jì)有限公司重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)項(xiàng)目地形高差較大，南北方向相對平緩，東西方向形成臺(tái)地關(guān)系的景觀布局產(chǎn)品價(jià)值競爭對比分析本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)理念生態(tài)環(huán)保，利用濕地景觀及生態(tài)水循環(huán)系統(tǒng)；東橋郡、渝園做集中景觀，營銷上利于宣傳造勢，本項(xiàng)目勻質(zhì)分布景觀，更適宜業(yè)主居住需求。園林景觀對比-景觀設(shè)計(jì)理念以英式田園風(fēng)情為指導(dǎo)，采用“人工濕地+活水景觀”的設(shè)計(jì)思想。打造長1.3公里的中央集中綠化帶。打造130米寬入口景觀及恢弘的中庭景觀

25、軸。重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)產(chǎn)品價(jià)值競爭對比分析本項(xiàng)目水景資源豐富，公共空間較多；較之東橋郡、渝園集中布置景觀的做法，景觀震撼力不足。景觀勻質(zhì)化特點(diǎn)明顯。園林景觀對比-綠化率項(xiàng)目綠地率 綠化率景觀亮點(diǎn)融城華府35%水景資源豐富、生態(tài)濕地景觀龍湖東橋郡35%50%長1.3公里的中央綠化帶，并依托旁邊1000畝木魚石公園的景觀萬科渝園35%130米寬中庭景觀軸富力城32.15%50%以公園作為綠化背景，利用自然高差做景觀布置重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)產(chǎn)品價(jià)值競爭對比分析融城華府景觀特征梳理（附表）項(xiàng)目公共空間水景資源特色景觀融城華府8處開放式互動(dòng)空間；7處半私密交流空間；2處健身

26、活動(dòng)空間；三大水體景觀；主入口跌水瀑布景觀；次入口跌泉水景；洼地地形形成了生態(tài)水循環(huán)系統(tǒng)；道路與山墻形成景墻；下沉花園與道路形成階梯景墻、緩坡綠化；重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)產(chǎn)品價(jià)值競爭對比分析本項(xiàng)目較之渝園，景觀設(shè)計(jì)公司品牌知名度較弱。園林景觀對比-設(shè)計(jì)公司項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)公司公司簡評(píng)融城華府南海景觀龍湖東橋郡緯圖景觀萬科渝園北京維拓景觀主創(chuàng)人周維富力城重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)產(chǎn)品價(jià)值競爭對比分析配套本項(xiàng)目萬科渝園龍湖東橋郡富力城商業(yè)街有無有有幼兒園無無有有游泳池有無有有健身設(shè)施有無有無會(huì)所有有無有從配套情況分析，本項(xiàng)目與東橋郡各有所長，較之萬科渝園優(yōu)勢明顯。配套對比重慶高端市

27、場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)產(chǎn)品價(jià)值競爭對比分析項(xiàng)目物管品牌物管收費(fèi)融城華府世邦魏理仕龍湖東橋郡龍湖物管3.5元/平米萬科渝園萬科物管3.5元/平米富力城從物業(yè)管理對比來看，本項(xiàng)目與東橋郡、渝園物管品牌實(shí)力相當(dāng)。物業(yè)管理對比重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)競爭對手推廣對比龍湖東橋郡首次亮相環(huán)境、配套訴求2次，10萬元大學(xué)別墅概念推廣5次，.24.8萬元11.21-11.2812.4.-12.11價(jià)格信息總價(jià)105-140萬5次，27.5萬元12.17-12.18價(jià)格信息總價(jià)105-140萬3次，18.7萬元12.23-12.25價(jià)格信息122萬起2次，12.1萬元09.1.408.11.20銷售

28、信息開盤銷售82套6次，24.1萬元3.6-3.19價(jià)格信息總價(jià)122萬起3次，21萬元4.1-4.17活動(dòng)、價(jià)格信息4月18日樣板區(qū)開放4次，29.1萬元4.23環(huán)境訴求1次，7.8萬元蓄客期項(xiàng)目開盤12.21開盤期續(xù)銷期價(jià)格信息總價(jià)128萬起1次，7.8萬元5.155.21-5.22環(huán)境、價(jià)格訴求2次，14.4萬元銷售、價(jià)格信息實(shí)得面積起價(jià)5500元/2次，14.7萬元6.11-6.126.18-6.19配套、優(yōu)惠訴求每套最高優(yōu)惠7萬元6次，14.4萬元重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)競爭對手推廣對比萬科渝園09.4-2-4-3活動(dòng)訴求4月5日外展場開放4次，28.2萬元4.16產(chǎn)品信息

29、1次，7.8萬元4.22活動(dòng)信息4月24日產(chǎn)品發(fā)布會(huì)2次，7.4萬元生活、風(fēng)格訴求2次，15.6萬元4.304-10生活訴求1次，7.8萬元蓄客期活動(dòng)信息5月16日實(shí)景示范區(qū)開放3次，30.3萬元5.14-5.15生活、品牌訴求2次，14.7萬元5.22價(jià)格信息總價(jià)128萬起3次，21.3萬元6.4-6.56-12價(jià)格、活動(dòng)訴求總價(jià)128萬起1次，7.8萬元質(zhì)量、價(jià)格訴求總價(jià)128萬起1次，7.8萬元銷售、價(jià)格總價(jià)162萬起2次，14.4萬元6.25-6.26重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)項(xiàng)目名稱第一階段（蓄客期）第二階段（開盤期）第三階段（續(xù)銷期）龍湖東橋郡環(huán)境配套訴求價(jià)格信息配套優(yōu)惠訴

30、求萬科渝園企業(yè)品牌產(chǎn)品品牌信息價(jià)格質(zhì)量活動(dòng)訴求萬科渝園以先以活動(dòng)方式將品牌推向市場，再以產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)格贏得更多 消費(fèi)者，而龍湖產(chǎn)品東橋郡對品牌建立方面已有相當(dāng)高的認(rèn)可度，大學(xué)城區(qū)域知名度已經(jīng)建立，我們可以“借力”同時(shí)在金融街企業(yè)品牌上要大力宣揚(yáng)，最后環(huán)境與配套結(jié)合價(jià)格優(yōu)惠的方式打動(dòng)消費(fèi)者競爭對手推廣對比重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)競爭對比分析小結(jié)n從地塊指標(biāo)上，本項(xiàng)目容積率最低，產(chǎn)品類型最純粹，客戶圈層感更強(qiáng)；n從規(guī)劃方案上，本項(xiàng)目根據(jù)景觀資源優(yōu)勢，合理布局產(chǎn)品類型；交通組織上，采用分戶式停車，業(yè)主便捷性更佳；從建筑尺度來看，本項(xiàng)目建筑密度最低，樓間距最寬，建筑舒適度最優(yōu)；n從建筑單體上

31、，項(xiàng)目借鑒英倫風(fēng)格，填補(bǔ)市場短缺，客戶對英倫風(fēng)格認(rèn)同度高，品質(zhì)感強(qiáng)，更適宜重慶氣候；本項(xiàng)目聯(lián)排面積區(qū)間介于渝園、東橋郡之間，其中A型聯(lián)排在贈(zèng)送面積、庭院面積及客廳挑高方面都優(yōu)于渝園和東橋郡；本項(xiàng)目建筑成本比東橋郡、渝園要高，以手工磚、石材為主，品質(zhì)感、尊崇感更強(qiáng)；n從園林景觀上，本項(xiàng)目在景觀設(shè)計(jì)理念上更為生態(tài)環(huán)保，采用“人工濕地+活水景觀”的設(shè)計(jì)思想；水景資源豐富，公共空間較多，增進(jìn)鄰里交流；n從配套上，本項(xiàng)目配套設(shè)施優(yōu)于渝園，與東橋郡對比各有所長；n從物業(yè)管理上，本項(xiàng)目與東橋郡、渝園物管品牌實(shí)力相當(dāng)。我們應(yīng)該發(fā)楊的要素重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)n從地塊指標(biāo)上，本項(xiàng)目體量不大，難以形成

32、規(guī)模大盤，對外界配套依托性更強(qiáng)；（講大學(xué)城完善配套）n本項(xiàng)目在交通組織上，人車混流，對住戶造成干擾，并存在一定安全隱患；n設(shè)計(jì)公司知名度上，本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)單位在品牌知名度上略遜色于東橋郡、渝園；n功能房尺度上，本項(xiàng)目客廳、臥室及廚房的開間、面積都不及東橋郡、渝園舒適；（合理的功能規(guī)劃來規(guī)避，樣板房展示）n景觀上，東橋郡、渝園集中布置景觀，本項(xiàng)目景觀勻質(zhì)化，在營銷上缺乏故事性；（處處卓見細(xì)節(jié)之美）n推廣上，競爭對手傳播時(shí)間長，更有優(yōu)勢，我們要體現(xiàn)集中點(diǎn)的播發(fā)和”借力”競爭對比分析小結(jié)我們應(yīng)該規(guī)避的不利要素重慶高端市場 市場競爭 消費(fèi)者小結(jié)重慶高端市場 區(qū)域競爭 消費(fèi)者小結(jié)調(diào)研

33、方法：問卷調(diào)查訪談目標(biāo)：判斷項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體主要來源鎖定目標(biāo)客戶群體的日常生活習(xí)慣從消費(fèi)者角度給出營銷推廣途徑目標(biāo)客群研究之調(diào)研目標(biāo)及方法25分鐘區(qū)域消費(fèi)者來源測試 產(chǎn)業(yè)人群延伸東橋郡+睿城客戶群篩選融城華府目標(biāo)客群樣本界定目標(biāo)客群樣本選擇樣本選擇條件重慶高端市場 區(qū)域競爭 消費(fèi)者小結(jié)維度一：25分鐘區(qū)域“以沙區(qū)為核心延伸至三北+九龍坡”本案核心區(qū)以沙區(qū)為主主力區(qū)以三北、西區(qū)、璧山為主以沙區(qū)為核心（區(qū)域情節(jié)界定）輻射三北、西區(qū)、璧山（交通半徑界定，雙碑大橋、內(nèi)環(huán)高速）重慶高端市場區(qū)域競爭 消費(fèi)者小結(jié)維度二：產(chǎn)業(yè)人群延伸大學(xué)城+西永微電園+物流園大學(xué)城規(guī)劃面積33平方公里，今年下半年人口將達(dá)15

34、萬人，預(yù)計(jì)到2012年，入住師生20萬，加上常住居民，人口將達(dá)30萬。微電園總規(guī)劃面積約30平方公里，產(chǎn)業(yè)區(qū)20平方公里，配套服務(wù)區(qū)10平方公里。預(yù)計(jì)到2012年人口將達(dá)到11萬。重慶高端市場區(qū)域競爭 消費(fèi)者小結(jié)按客戶來源劃分 按購買目的劃分按客戶職位劃分按客戶年齡劃分客群分析來源于龍湖睿城維度三：競爭項(xiàng)目客戶篩選東橋郡+睿城外地：3%區(qū)縣：5%沙區(qū)：27%三北：50%西區(qū)：15%自住：60%投資：40%按客戶來源劃分 按購買目的劃分教師、教授25%企業(yè)高管35%業(yè)內(nèi)人士25%私營業(yè)主15%按客戶職位劃分40-45歲25%30-40歲55%45歲以上20%客群分析來源于龍湖東橋郡按客戶年齡劃分

35、外地：6%區(qū)縣：10%主城其他區(qū)20%沙區(qū)：64%自住：80%投資：20%企業(yè)高管30%教師、教授20%私企業(yè)主50%40-45歲45%35-40歲30%45歲以上25%重慶高端市場區(qū)域競爭 消費(fèi)者小結(jié)目標(biāo)客群樣本分布及甄別樣本分布大學(xué)教師沙坪壩區(qū)公務(wù)員、醫(yī)生群體沙坪壩區(qū)企業(yè)主周邊產(chǎn)業(yè)高管“三北”區(qū)域的升級(jí)換代來自銅梁、壁山的消費(fèi)者（企業(yè)主和政府官員）年齡主要鎖定在30-45歲3年內(nèi)有購買洋房及以上產(chǎn)品的意向家庭年收入達(dá)到20萬元以上規(guī)避房地產(chǎn)專業(yè)人士、規(guī)劃設(shè)計(jì)類專業(yè)人士樣本甄別沙坪壩區(qū)域三北區(qū)域（含江北、渝北、北部新區(qū)）西部城區(qū)（含九龍坡、高新區(qū)）20-30份20-30份20-30份合計(jì)60

36、-90份重慶高端市場區(qū)域競爭 消費(fèi)者小結(jié)調(diào)研執(zhí)行情況樣本數(shù)量收回問卷74份 其中，有意向購買61份 購買意向強(qiáng)的41份 購買意向普通的21份重慶高端市場區(qū)域競爭 消費(fèi)者小結(jié)年齡偏重年輕化年齡構(gòu)成：集中在31-45歲，36-40歲購買意向突出年齡Total26-3031-3536-4041-4546-5051-60購買意向意向型7.3%24.4%36.6%17.1%7.3%7.3%100.0%普通型6.1%24.2%30.3%24.2%3.0%12.1%100.0%Total6.8%24.3%33.8%20.3%5.4%9.5%100.0%7.30%24.40%36.60%17.10%7.30%

37、7.30%6.10%24.20%30.30%24.20%3.00%12.10%26-30 31-35 36-40 41-45 46-50 51-60 年齡 意向客戶年齡構(gòu)成購買意向 意向型 購買意向 普通型 重慶高端市場區(qū)域競爭 消費(fèi)者小結(jié)對孩子教育比較關(guān)注家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)Total已婚，孩子年齡6-18已婚，孩子年齡18歲三代同堂已婚，子女不同住未婚，與父母同住已婚，沒有孩子未婚，不與父母同住購買意向意向型34.1%17.1%9.8%14.6%7.3%9.8%4.9%2.4%100.0%普通型24.2%30.3%27.3%6.1%9.1%3.0%100.0%Total29.7%23.0%17

38、.6%10.8%8.1%5.4%4.1%1.4%100.0%34.10%17.10%9.80%14.60%7.30%9.80%4.90%2.40%24.20%30.30%27.30%6.10%9.10%03.00%0孩子年齡6-18 孩子年齡18歲 子女不同住 與父母同住 沒有孩子 不與父母同住 已婚，已婚，已婚，三代同堂 已婚，未婚，已婚，未婚，家庭結(jié)構(gòu) 意向客戶家庭結(jié)構(gòu)購買意向 意向型 購買意向 普通型 主要集中在孩子18歲的在學(xué)、即將入學(xué)家庭。重慶高端市場區(qū)域競爭 消費(fèi)者小結(jié)家庭結(jié)構(gòu)簡單對人文品味有追求家庭人口：以三口之家為主，結(jié)構(gòu)相對簡單家庭人口Total23456購買意向意向型14.

39、6%43.9%19.5%19.5%2.4%100.0%普通型18.2%54.5%3.0%24.2%100.0%Total16.2%48.6%12.2%21.6%1.4%100.0%文化程度：以本科及本科以上的文化階層為主文化程度Total初中或以下高中大專本科研究生以上購買意向意向型9.8%26.8%46.3%17.1%100.0%普通型6.1%9.1%30.3%51.5%3.0%100.0%Total2.7%9.5%28.4%48.6%10.8%100.0%重慶高端市場 區(qū)域競爭 消費(fèi)者小結(jié)愛好看電影、電視以及綜藝頻道家庭人口：主流的三口之家戶型需求為160-220家庭結(jié)構(gòu)：此類人群購房目的

40、與子女關(guān)系緊密 需求房屋面積Total300家庭人口 28.3%25.0%41.7%25.0%100.0%32.8%19.4%25.0%22.2%16.7%2.8%11.1%100.0%422.2%11.1%33.3%22.2%11.1%100.0%56.3%25.0%25.0%6.3%18.8%18.8%100.0%6100.0%100.0%Total1.4%5.4%6.8%14.9%20.3%16.2%10.8%9.5%9.5%4.1%1.4%100.0%購房目的Total自己居住等升值后專賣休閑度假出租給親人居住其他家庭結(jié)構(gòu)已婚，孩子年齡6-1863.6%13.6%4.5%4.5%4.5

41、%9.1%100.0%已婚，孩子年齡18歲76.9%7.7%7.7%7.7%100.0%三代同堂75.0%12.5%12.5%100.0%已婚，子女不同住66.7%16.7%16.7%100.0%未婚，與父母同住100.0%100.0%已婚，沒有孩子100.0%100.0%未婚，不與父母同住100.0%100.0%Total74.3%12.2%2.7%1.4%5.4%4.1%100.0%重慶高端市場重慶高端市場區(qū)域競爭區(qū)域競爭 消費(fèi)者消費(fèi)者小結(jié)小結(jié)意向客戶研究職業(yè)特征職業(yè)Total私營業(yè)主企業(yè)管理人員機(jī)關(guān)事業(yè)單位教師自由職業(yè)者專業(yè)技術(shù)人員退休人員外企人員購買意向意向型34.1%22.0%14.

42、6%14.6%7.3%2.4%2.4%2.4%100.0%普通型33.3%24.2%15.2%9.1%9.1%9.1%100.0%Total33.8%23.0%14.9%12.2%8.1%5.4%1.4%1.4%100.0%34.1%22.0%14.6%14.6%7.3%2.4%2.4%2.4%33.3%24.2%15.2%9.1%9.1%9.1%0.0%0.0%私營業(yè)主 企業(yè)管理人員 機(jī)關(guān)事業(yè)單位 教師 自由職業(yè)者 專業(yè)技術(shù)人員 退休人員 外企人員 職業(yè) 意向客戶職業(yè)特征購買意向 意向型 購買意向 普通型 重慶高端市場重慶高端市場區(qū)域競爭區(qū)域競爭 消費(fèi)者消費(fèi)者小結(jié)小結(jié)意向客戶研究居住區(qū)域：集

43、中在沙區(qū)、西區(qū)及三北區(qū)域居住區(qū)域Total沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)江北區(qū)北部新區(qū)渝北區(qū)渝中區(qū)南岸區(qū)巴南區(qū)其他購買意向意向型26.8%17.1%12.2%7.3%14.6%9.8%4.9%7.3%100.0%普通型15.2%33.3%6.1%15.2%3.0%3.0%6.1%6.1%9.1%3.0%100.0%Total21.6%24.3%9.5%10.8%9.5%6.8%5.4%6.8%4.1%1.4%100.0%工作區(qū)域：集中在沙區(qū)、九龍坡區(qū)、渝中區(qū)及三北區(qū)域工作區(qū)域Total沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)江北區(qū)北部新區(qū)渝北區(qū)渝中區(qū)南岸區(qū)巴南區(qū)購買意向意向型36.4%16.4%3.0%7.3%14

44、.6%2.1%15.3%2.4%2.4%100.0%普通型19.5%12.1%16.2%9.1%9.1%6.1%12.1%12.1%3.7%100.0%Total27.0%16.2%8.1%8.1%12.2%5.4%14.9%5.4%2.7%100.0%重慶高端市場重慶高端市場區(qū)域競爭區(qū)域競爭 消費(fèi)者消費(fèi)者小結(jié)小結(jié)意向客戶研究購房目的：自住為主流，低總價(jià)特質(zhì)引致投資屬性增強(qiáng)購房目的Total自己居住等升值后轉(zhuǎn)賣休閑度假出租給親人居住其他購買意向意向型68.3%17.1%4.9%2.4%4.9%2.4%100.0%普通型81.8%6.1%6.1%6.1%100.0%Total74.3%12.2%

45、2.7%1.4%5.4%4.1%100.0%68.30%17.10%4.90%2.40%4.90%2.40%81.80%6.10%006.10%6.10%自己居住 等升值后轉(zhuǎn)賣 休閑度假 出租 給親人居住 其他 購房目的 意向客戶購買目的購買意向 普通型 購買意向 意向型 重慶高端市場重慶高端市場區(qū)域競爭區(qū)域競爭 消費(fèi)者消費(fèi)者小結(jié)小結(jié)年收入20萬是一個(gè)分水嶺收入與總價(jià)承受力 總價(jià)承受力Total71-8081-9091-100101-120121-150151-180181-200201-250351-400收入11-205.3%31.6%15.8%31.6%10.5%5.3%100.0%21

46、-3020.0%20.0%20.0%20.0%10.0%10.0%100.0%31-5033.3%66.7%100.0%51-10050.0%50.0%100.0%10025.0%25.0%25.0%25.0%100.0%Total12.2%29.3%12.2%17.1%12.2%7.3%4.9%2.4%2.4%100.0%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%總價(jià)承受力 71-80總價(jià)承受力 81-90總價(jià)承受力 91-100總價(jià)承受力 101-總價(jià)承受力 121-總價(jià)承受力 151-總價(jià)承受力 181-總價(jià)承受力 201-總價(jià)承受力

47、351-收入 11-20收入 21-30收入 31-50收入 51-100收入 100重慶高端市場重慶高端市場區(qū)域競爭區(qū)域競爭 消費(fèi)者消費(fèi)者小結(jié)小結(jié)運(yùn)動(dòng)健身為主要休閑方式，次之為購物、旅游 休閑娛樂方式Total運(yùn)動(dòng)健身高爾夫游泳娛樂場所打牌旅游商場購物上網(wǎng)網(wǎng)球羽毛球收入11-2010.5%5.3%5.3%10.5%10.5%26.3%10.5%21.1%100.0%21-3010.0%10.0%20.0%10.0%10.0%20.0%20.0%100.0%31-5016.7%16.7%16.7%33.3%16.7%100.0%51-10050.0%50.0%100.0%10050.0%25.

48、0%25.0%100.0%Total14.6%2.4%2.4%7.3%12.2%12.2%22.0%9.8%17.1%100.0%10.50%5.30%5.30%10.50%10.50%26.30%10.50%21.10%10.00%10.00%20.00%10.00%10.00%20.00%20.00%16.70%16.70%16.70%33.30%16.70%50.00%50.00%50.00%25.00%25.00%運(yùn)動(dòng)健身高爾夫游泳娛樂場所打牌旅游商場購物上網(wǎng)網(wǎng)球羽毛球休閑娛樂方式收入與休閑娛樂方式的關(guān)系收入 11-20收入 21-30收入 31-50收入 51-100收入 100重慶

49、高端市場重慶高端市場區(qū)域競爭區(qū)域競爭 消費(fèi)者消費(fèi)者小結(jié)小結(jié)晨報(bào)、時(shí)報(bào)、商報(bào)為三大關(guān)注媒體 報(bào)紙媒體Total重慶晨報(bào)重慶晚報(bào)重慶商報(bào)重慶時(shí)報(bào)新女報(bào)參考消息渝報(bào)其他收入11-2031.6%10.5%26.3%10.5%10.5%5.3%5.3%100.0%21-3020.0%60.0%20.0%100.0%31-5083.3%16.7%100.0%51-10050.0%50.0%100.0%10050.0%25.0%25.0%100.0%Total36.6%7.3%26.8%14.6%4.9%2.4%4.9%2.4%100.0%31.60%10.50%26.30%10.50%10.50%5.30

50、%5.30%20.00%60.00%20.00%83.30%16.70%50.00%50.00%50.00%25.00%25.00%重慶晨報(bào)重慶晚報(bào)重慶商報(bào)重慶時(shí)報(bào)新女報(bào)參考消息渝報(bào)其他報(bào)紙媒體收入與關(guān)注報(bào)紙的關(guān)系收入 11-20收入 21-30收入 31-50收入 51-100收入 100重慶高端市場重慶高端市場區(qū)域競爭區(qū)域競爭 消費(fèi)者消費(fèi)者小結(jié)小結(jié)愛好看電影、電視以及綜藝頻道 愛看節(jié)目Total電視劇場綜藝娛樂電影紀(jì)實(shí)財(cái)經(jīng)專題體育少兒外語收入11-2015.8%36.8%5.3%10.5%21.1%10.5%100.0%21-3020.0%20.0%10.0%10.0%10.0%20.0%

51、10.0%100.0%31-5016.7%16.7%16.7%16.7%33.3%100.0%51-10050.0%50.0%100.0%10025.0%75.0%100.0%Total19.5%24.4%14.6%9.8%12.2%9.8%2.4%4.9%2.4%100.0%15.80%36.80%5.30%10.50%21.10%10.50%20.00%20.00%10.00%10.00%10.00%20.00%10.00%16.70%16.70%16.70%16.70%33.30%50.00%50.00%25.00%75.00%電視劇場綜藝娛樂電影紀(jì)實(shí)財(cái)經(jīng)專題體育少兒外語愛看節(jié)目收入與愛

52、看節(jié)目的關(guān)系收入 11-20收入 21-30收入 31-50收入 51-100收入 100重慶高端市場重慶高端市場區(qū)域競爭區(qū)域競爭 消費(fèi)者消費(fèi)者小結(jié)小結(jié)項(xiàng)目客群界定模型-（年齡段、家庭月收入）年齡段家庭月收入20-2425-2930-3435-3940-4445-4950-5455歲以上2000500080001000050萬以上單身一族1500020000成家丁克單身立業(yè)高預(yù)期丁克小小太陽青年之家成熟小太陽品質(zhì)單親事業(yè)初成小太陽小康之家高收入家庭富裕階層關(guān)注子女的后小太陽空巢家庭長期積累的主流家庭重慶高端市場重慶高端市場區(qū)域競爭區(qū)域競爭 消費(fèi)者消費(fèi)者小結(jié)小結(jié)項(xiàng)目細(xì)分客戶模型-（家庭結(jié)構(gòu)、收入

53、特征）重慶高端市場重慶高端市場區(qū)域競爭區(qū)域競爭 消費(fèi)者消費(fèi)者小結(jié)小結(jié)意向客戶共性特征總結(jié)意向客戶的年齡主要集中在31-45歲。對沙區(qū)有一定的情節(jié)55%以上的精英都來自這里家庭結(jié)構(gòu)以已婚，孩子18歲的在學(xué)和即將入學(xué)的家庭為主。對子女教育關(guān)注，小學(xué)到中學(xué)。家庭人口較少，以三口之家為主。家庭結(jié)構(gòu)簡單，房間數(shù)量在3房左右已經(jīng)滿足。文化程度較高，本科及本科以上學(xué)歷達(dá)60%以上。對文化需求高職業(yè)以私營業(yè)主、企業(yè)高管、公務(wù)員、教師為主。居住區(qū)域集中在沙區(qū)、西區(qū)、三北區(qū)域，工作區(qū)域集中在沙區(qū)、九龍坡區(qū)、渝中區(qū)及三北區(qū)域。購房目的以居住為主，但居住與投資界線不明顯。從交叉分析來看，收入與職業(yè)次數(shù)、總價(jià)承受力成正

54、比。重慶高端市場重慶高端市場區(qū)域競爭區(qū)域競爭 消費(fèi)者消費(fèi)者小結(jié)小結(jié)沙區(qū)政府科級(jí)干部沙區(qū)學(xué)校青壯派老師階層，有較高收入，在學(xué)校分不到好房子已經(jīng)在重慶購買過大別墅，用于投資，或者給子女準(zhǔn)備子女為能與父母一同居住購買專業(yè)投資者，對西永區(qū)域城市前景看好，為西永高管出租使用已成規(guī)模的新興精英階層，同時(shí)具有深厚的沙區(qū)情節(jié)銀行中干級(jí)人員，如具備派駐背景，投資自住皆可意向客戶鎖定重慶高端市場重慶高端市場區(qū)域競爭區(qū)域競爭 消費(fèi)者消費(fèi)者小結(jié)小結(jié)項(xiàng)目解構(gòu)項(xiàng)目解構(gòu)市場解構(gòu)市場解構(gòu)項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位營銷推廣策略營銷推廣策略項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議我們通過S-C-Q金字塔基本結(jié)構(gòu)來界定和分析問題消費(fèi)群定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位項(xiàng)

55、目價(jià)值體系分析項(xiàng)目定位分析形象定位？R1非期望結(jié)果由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果C（Complication）=R1,R2Q（Question）=如何從R1到R2S（Situation）=情境（公認(rèn)事實(shí)）（推動(dòng)情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素）(分析存在的問題)消費(fèi)群定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位項(xiàng)目價(jià)值體系分析優(yōu)勢機(jī)會(huì)劣勢威脅1.大學(xué)城屬新區(qū)，配套尚不完善，且距城市核心區(qū)有一定距離，市民認(rèn)知度不高；2.項(xiàng)目總體規(guī)模較小，與競爭項(xiàng)目比缺乏優(yōu)勢；3.地塊缺乏江、山、湖等自然生態(tài)資源；4.地塊緊鄰兩條主干道，且鄰變電站，干擾較大；5.金融街在重慶品牌知名度不高。1.項(xiàng)目所處大學(xué)城

56、區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)開發(fā)新區(qū)，前景看好；2.區(qū)域交通等配套日趨完善，大學(xué)、產(chǎn)業(yè)園逐漸入駐；3.龍湖、富力等知名開發(fā)商進(jìn)入，區(qū)域逐漸被認(rèn)知；4.項(xiàng)目位于大學(xué)城核心商業(yè)區(qū)域，交通便捷；5.地塊內(nèi)享有原生的濕地景觀；6.金融街中國地產(chǎn)上市公司TOP10，資金實(shí)力雄厚。1.政府著力宣傳和打造區(qū)域建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展；2.進(jìn)入?yún)^(qū)域各開發(fā)商持續(xù)炒作區(qū)域和項(xiàng)目；3.區(qū)域內(nèi)將逐漸聚集高高消費(fèi)知人群；4.區(qū)域內(nèi)中高端產(chǎn)品供應(yīng)較少，存在市場機(jī)遇；5.區(qū)域內(nèi)正新推土地，關(guān)注度較高。1.受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，房地產(chǎn)市場遇冷；2.重慶市場各類產(chǎn)品供應(yīng)量均較大，面臨全方位項(xiàng)目競爭；3.區(qū)域內(nèi)各品牌開發(fā)商實(shí)力、品牌及開發(fā)能力均較強(qiáng)，不乏同類產(chǎn)品

57、，競爭格外激烈。項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目具備中高檔別墅樓盤的條件，但價(jià)值支撐點(diǎn)需要提升項(xiàng)目定位分析形象定位若陷入?yún)^(qū)域樓盤的同質(zhì)惡性價(jià)格競爭，將會(huì)給本項(xiàng)目的市場若陷入?yún)^(qū)域樓盤的同質(zhì)惡性價(jià)格競爭，將會(huì)給本項(xiàng)目的市場銷售帶來較大壓力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)有難度銷售帶來較大壓力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)有難度從項(xiàng)目從項(xiàng)目SWOTSWOT看，若按常規(guī)操作項(xiàng)目難以逼近區(qū)域價(jià)格上限看，若按常規(guī)操作項(xiàng)目難以逼近區(qū)域價(jià)格上限R1：非期望結(jié)果按常規(guī)發(fā)展的思路可能導(dǎo)致的結(jié)果競爭局面競爭局面價(jià)值實(shí)現(xiàn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)消費(fèi)群定位消費(fèi)群定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位價(jià)格定位項(xiàng)目價(jià)值體系分項(xiàng)目價(jià)值體系分析析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析形象定位形象定位R2：期望結(jié)

58、果我們的期望目標(biāo)消費(fèi)群定位消費(fèi)群定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位價(jià)格定位項(xiàng)目價(jià)值體系分項(xiàng)目價(jià)值體系分析析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析形象定位形象定位產(chǎn)品差異化與營銷手段吸引區(qū)域客戶，避免陷入惡性競爭產(chǎn)品差異化與營銷手段吸引區(qū)域客戶，避免陷入惡性競爭逼近市場價(jià)格上限，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)逼近市場價(jià)格上限，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)競爭局面競爭局面價(jià)值實(shí)現(xiàn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)C：矛盾或沖突 R1與R2之間存在著的矛盾或沖突消費(fèi)群定位消費(fèi)群定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位價(jià)格定位項(xiàng)目價(jià)值體系分項(xiàng)目價(jià)值體系分析析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析形象定位形象定位產(chǎn)品差異化與營銷手段吸引區(qū)域意產(chǎn)品差異化與營銷手段吸引區(qū)域意向客戶，避免陷入惡性競爭向客戶，避免

59、陷入惡性競爭R1R1R2R2逼近市場價(jià)格上限，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)逼近市場價(jià)格上限，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)從項(xiàng)目從項(xiàng)目SWOTSWOT看，若按常規(guī)操作項(xiàng)目看，若按常規(guī)操作項(xiàng)目難以逼近區(qū)域價(jià)格上限難以逼近區(qū)域價(jià)格上限若陷入?yún)^(qū)域樓盤的同質(zhì)惡性價(jià)格競?cè)粝萑雲(yún)^(qū)域樓盤的同質(zhì)惡性價(jià)格競爭，將會(huì)給本項(xiàng)目的市場銷售帶來爭，將會(huì)給本項(xiàng)目的市場銷售帶來較大壓力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)有難度較大壓力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)有難度消費(fèi)群定位消費(fèi)群定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位價(jià)格定位項(xiàng)目價(jià)值體系分析項(xiàng)目價(jià)值體系分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析形象定位形象定位領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者制定游戲規(guī)則制定游戲規(guī)則產(chǎn)品有不可重復(fù)性產(chǎn)品有不可重復(fù)性建立成本優(yōu)勢建立成本優(yōu)勢追隨者追隨者

60、搭便車，借勢搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者補(bǔ)缺者目標(biāo)明確，挖掘客戶目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場縫隙瞄準(zhǔn)市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)則改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)領(lǐng)袖行業(yè)領(lǐng)袖非行業(yè)領(lǐng)袖，中大規(guī)模市場非行業(yè)領(lǐng)袖，中大規(guī)模市場次次/非主流市場非主流市場敏銳的機(jī)會(huì)主義者敏銳的機(jī)會(huì)主義者項(xiàng)目定位戰(zhàn)略-挑戰(zhàn)者消費(fèi)群定位消費(fèi)群定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位價(jià)格定位項(xiàng)目價(jià)值體系分析項(xiàng)目價(jià)值體系分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析形象定位形象定位客觀性客觀性主動(dòng)式主動(dòng)式被動(dòng)式被動(dòng)

61、式主觀性主觀性 3 1 3 1 4 2 4 2產(chǎn)品產(chǎn)品品牌品牌文化文化環(huán)境環(huán)境品牌品牌影響力影響力需要塑造需要塑造配套弱，生活成本高，并且區(qū)域品配套弱，生活成本高，并且區(qū)域品質(zhì)感顯得不足質(zhì)感顯得不足本項(xiàng)目的唯一選擇：本項(xiàng)目的唯一選擇：“1+4”1+4”體現(xiàn)體現(xiàn)“創(chuàng)新創(chuàng)新+文化價(jià)值文化價(jià)值”。“4”“4”“文化文化”需要?jiǎng)?chuàng)需要?jiǎng)?chuàng)造獨(dú)特的價(jià)值主張?jiān)飒?dú)特的價(jià)值主張“1”“1”“產(chǎn)品產(chǎn)品”以獨(dú)特以獨(dú)特性和創(chuàng)新性成為市場關(guān)注性和創(chuàng)新性成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)的焦點(diǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新+文化理念成為項(xiàng)目的必然選擇年齡集中在31-45歲，城市精英階層。客戶區(qū)域來源以沙區(qū)為核心，輻射主城八區(qū)及璧山、北碚等鄰近區(qū)域。家庭結(jié)構(gòu)簡單

62、，孩子18歲的在學(xué)和即將入學(xué)的家庭。基本屬性特征描述本科以上的高學(xué)歷階層；關(guān)注生活品質(zhì)，關(guān)注家人及自己的健康；多次置業(yè)的經(jīng)驗(yàn)一族。關(guān)注子女教育的望子成龍家庭；具有沙區(qū)情節(jié)的中高端人群；看好未來升值前景的投資客。購買動(dòng)因目標(biāo)消費(fèi)群：低調(diào)奢華的精英階層消費(fèi)群定位消費(fèi)群定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位價(jià)格定位項(xiàng)目價(jià)值體系分析項(xiàng)目價(jià)值體系分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析形象定位形象定位低調(diào)奢華的精英階層特征消費(fèi)群定位消費(fèi)群定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位價(jià)格定位項(xiàng)目價(jià)值體系分析項(xiàng)目價(jià)值體系分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析形象定位形象定位他們中間的絕大多數(shù)擁有良好的教育背景及生活禮俗，對于學(xué)院氛圍有一定的喜好甚至習(xí)慣；

63、與傳統(tǒng)的別墅客群相比，他們相對年輕，且極富藝術(shù)細(xì)胞；事業(yè)正處快速上升期，充滿自信且樂觀向上，對于未來的自我期望值較高；家庭結(jié)構(gòu)簡單，不存在太多的家庭負(fù)擔(dān)，二人世界或三口之家居大多數(shù)；堅(jiān)定生活追求，偏向于享受派，具備一定的收入能力，但不一定有太多存款；職業(yè)以私營業(yè)主、企業(yè)高管、公務(wù)員、教師為主。居住區(qū)域集中在沙區(qū)、西區(qū)、三北區(qū)域，工作區(qū)域集中在沙區(qū)、九龍坡區(qū)、渝中區(qū)及三北區(qū)域。對沙區(qū)有一定的情節(jié)購房目的以居住為主，但同時(shí)關(guān)注投資預(yù)期。確定最佳組合確定最佳組合 方案方案客戶需求客戶需求客戶調(diào)研客戶調(diào)研地塊條件地塊條件市場供需市場供需產(chǎn)品差異化競爭產(chǎn)品差異化競爭規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)地形地貌限制條

64、件地形地貌限制條件市場調(diào)研市場調(diào)研項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析整體定位整體定位:偏經(jīng)濟(jì)型精品住宅偏經(jīng)濟(jì)型精品住宅成本利潤成本利潤測算測算產(chǎn)品調(diào)研產(chǎn)品調(diào)研分析分析市場可比市場可比價(jià)格價(jià)格價(jià)格價(jià)格成本成本產(chǎn)品配置產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)方案價(jià)格體系方案價(jià)格體系密度分析方案密度分析方案(根據(jù)各可行方案進(jìn)行密度分析根據(jù)各可行方案進(jìn)行密度分析)確定確定可發(fā)展樓型可發(fā)展樓型及樓型組合及樓型組合方案比較方案比較 各考慮因素各考慮因素客戶需求客戶需求市場供需市場供需產(chǎn)品區(qū)域稀缺性產(chǎn)品區(qū)域稀缺性競爭對手與項(xiàng)目比較競爭對手與項(xiàng)目比較公司自身的產(chǎn)品研發(fā)水公司自身的產(chǎn)品研發(fā)水平及開發(fā)能力平及開發(fā)能力公司經(jīng)營目標(biāo)公司經(jīng)營目標(biāo)產(chǎn)品定位推導(dǎo)邏

65、輯消費(fèi)群定位消費(fèi)群定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位價(jià)格定位項(xiàng)目價(jià)值體系分析項(xiàng)目價(jià)值體系分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析形象定位形象定位高層高層+洋房洋房純別墅純別墅洋房洋房+別墅別墅產(chǎn)品定位結(jié)論“純別墅社區(qū)”純洋房純洋房基于上述各因素的綜合比較分析：基于上述各因素的綜合比較分析：客戶需求純粹的低密度產(chǎn)品客戶需求純粹的低密度產(chǎn)品市場上經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排銷售明顯較好市場上經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排銷售明顯較好區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排屬于稀缺性產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排屬于稀缺性產(chǎn)品競爭項(xiàng)目均為中密度混合型產(chǎn)品競爭項(xiàng)目均為中密度混合型產(chǎn)品公司在渝首個(gè)住宅項(xiàng)目須以高檔次產(chǎn)品亮相公司在渝首個(gè)住宅項(xiàng)目須以高檔次產(chǎn)品亮相公司經(jīng)營目標(biāo)要求既快銷又要保證一

66、定盈利公司經(jīng)營目標(biāo)要求既快銷又要保證一定盈利消費(fèi)群定位消費(fèi)群定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位價(jià)格定位項(xiàng)目價(jià)值體系分析項(xiàng)目價(jià)值體系分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析形象定位形象定位消費(fèi)群定位消費(fèi)群定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位價(jià)格定位項(xiàng)目價(jià)值體系分析項(xiàng)目價(jià)值體系分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析形象定位形象定位大學(xué)城大學(xué)城 純別墅社區(qū)純別墅社區(qū) 融城華府融城華府產(chǎn)品定位 獨(dú)立的細(xì)分市場獨(dú)立的細(xì)分市場切入傳統(tǒng)別墅和洋房之間需求空缺點(diǎn)切入傳統(tǒng)別墅和洋房之間需求空缺點(diǎn)“面積控制在面積控制在130-168平米以內(nèi)平米以內(nèi)”獨(dú)特的生活倡導(dǎo)獨(dú)特的生活倡導(dǎo)讓別墅生活化，輕松開啟別墅生活讓別墅生活化，輕松開啟別墅生活 獨(dú)特的別墅

67、取向獨(dú)特的別墅取向高性價(jià)比的新派別墅，升級(jí)享受別墅生活，小戶大院，小面積高性價(jià)比的新派別墅，升級(jí)享受別墅生活，小戶大院，小面積 大空間的的產(chǎn)品設(shè)計(jì)讓你輕松實(shí)現(xiàn)別墅夢大空間的的產(chǎn)品設(shè)計(jì)讓你輕松實(shí)現(xiàn)別墅夢消費(fèi)群定位消費(fèi)群定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位價(jià)格定位項(xiàng)目價(jià)值體系分析項(xiàng)目價(jià)值體系分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析形象定位形象定位項(xiàng)目形象定位大學(xué)城 中央15別墅溪谷融城華府融城華府消費(fèi)群定位消費(fèi)群定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位價(jià)格定位項(xiàng)目價(jià)值體系分析項(xiàng)目價(jià)值體系分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析形象定位形象定位價(jià)格定位“市場競爭導(dǎo)向加權(quán)法”類型項(xiàng)目面積區(qū)間成交均價(jià)（元/平米）總價(jià)區(qū)間(萬元)產(chǎn)權(quán)面積差總價(jià)差實(shí)

68、得面積 實(shí)得均價(jià)聯(lián)排東橋郡191-2248150156-18334-5223-41230-3375430-6782萬科渝園147-17810315152-184+-10.00 19-42262-3345179-6183融城華府157-1688500133-142376-4623093-3549疊拼睿城疊拼173-2267400128-16731-6636-63220-3305060-5818慶隆疊滟嶺214-2315700122-13172-7127-30254-2904517-4803融城華府142-160650092-104297-3522954-3097聯(lián)排別墅（套內(nèi)）聯(lián)排別墅（套內(nèi)）8

69、500元元/平米平米疊拼別墅（套內(nèi)）疊拼別墅（套內(nèi)）6500元元/平米平米城市別墅主城便捷未來大學(xué)城主城第六大商圈位于大學(xué)城核心區(qū)域交通便捷，臨城市干道連接大學(xué)城與朝天門的地鐵1號(hào)線在建規(guī)劃的雙碑大橋，江北到大學(xué)城15分鐘規(guī)劃的輕軌7號(hào)線，穿過大學(xué)城，連接北碚規(guī)劃沙區(qū)政府遷入，政府重點(diǎn)打造區(qū)域城市別墅，產(chǎn)品稀缺性/交通便捷，生活成本低項(xiàng)目價(jià)值提煉城市別墅、人文別墅、趨勢別墅15所大學(xué)公園、100萬方商業(yè)配套近在咫尺上千億投資發(fā)展微電園、物流園和大學(xué)城消費(fèi)群定位消費(fèi)群定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位價(jià)格定位 項(xiàng)目價(jià)值體系分析項(xiàng)目價(jià)值體系分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析形象定位形象定位人文別墅環(huán)境內(nèi)涵觀念

70、7中、人民小學(xué)及15所大學(xué)的學(xué)院資源康橋書院，匯集家風(fēng)、兒童類書籍英倫風(fēng)格，比托斯卡納歷史久遠(yuǎn)，成本更高關(guān)乎細(xì)節(jié)的品質(zhì)，金融街實(shí)力巨獻(xiàn)注重子女成長教育適度的生活方式，傳世傳家的家風(fēng)傳統(tǒng)大學(xué)城的學(xué)院別墅/關(guān)護(hù)下一代的家風(fēng)傳統(tǒng)項(xiàng)目價(jià)值提煉城市別墅、人文別墅、趨勢別墅純粹的別墅生活精英圈層豐富的人文環(huán)境，雕塑、主題花卉等消費(fèi)群定位消費(fèi)群定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位價(jià)格定位 項(xiàng)目價(jià)值體系分析項(xiàng)目價(jià)值體系分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析形象定位形象定位趨勢別墅恰到好處科技化景觀化面積集約，贈(zèng)送面積多公共空間豐富銷售中心、示范區(qū)、商業(yè)街都覆蓋WIFI網(wǎng)絡(luò)坡地景觀，收集雨水，生態(tài)水循環(huán)系統(tǒng)選用重慶本土植被，本土

71、化氣質(zhì)飄著紅茶香的英式商業(yè)街樣板區(qū)-看不見的家人提倡適度生活/科技環(huán)保生活/低成本生活130-180平米，總價(jià)低，準(zhǔn)入門檻低項(xiàng)目價(jià)值提煉城市別墅、人文別墅、趨勢別墅7000平米景觀公園、情景小品體驗(yàn)拜訪朋友家的銷售中心感受消費(fèi)群定位消費(fèi)群定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位價(jià)格定位 項(xiàng)目價(jià)值體系分析項(xiàng)目價(jià)值體系分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析形象定位形象定位項(xiàng)目解構(gòu)項(xiàng)目解構(gòu)市場解構(gòu)市場解構(gòu)項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位營銷推廣策略營銷推廣策略項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議規(guī)劃布局建議“東南偏移15度，行列式布局”大學(xué)城首席生態(tài)別墅社區(qū)大學(xué)城首席生態(tài)別墅社區(qū)重慶最好的風(fēng)向東南15度全南北通透行列式布局順地形高低錯(cuò)落布置別墅建筑

72、單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房產(chǎn)品組合方案A型聯(lián)排別墅124套B型聯(lián)排別墅124套山地疊拼別墅48套庭院疊拼別墅236套總計(jì)：532套132-160132-160疊拼別墅疊拼別墅157-168157-168聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房三種風(fēng)格里英倫風(fēng)格最優(yōu)托斯卡納托斯卡納現(xiàn)代中式現(xiàn)代中式英英 倫倫建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房

73、樣板房A聯(lián)排建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房負(fù)一層一層二層地下室下沉庭院側(cè)花園前花園全采光通風(fēng)設(shè)計(jì)的地下贈(zèng)送空間前園、側(cè)園、后院三重庭院設(shè)計(jì)廚房轉(zhuǎn)角雙面采光設(shè)計(jì)，時(shí)刻關(guān)愛孩子；6.3米舒適開間尺度，盡享尊貴品質(zhì)生活；客廳雙層挑空，門廳、餐廳三層通高，多重功能拓展,空間趣味性強(qiáng)；三跑鏤空樓梯，從此讓別墅更人性化，更關(guān)注愛人安全；挑空A聯(lián)排(端戶)建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房三層剖面露臺(tái)閣樓多重空中露臺(tái)贈(zèng)送，讓家人與星空、自

74、然親密接觸；主臥帶舒適陽光浴室，南向陽光窗，迎接第一縷陽光灑向浴缸；42 英倫坡屋頂，附送超大閣樓空間。陽光浴室建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房B聯(lián)排建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房負(fù)一層一層二層B聯(lián)排(端戶)全采光自然通風(fēng)南北通透設(shè)計(jì)的地下贈(zèng)送空間；地下室下沉庭院前園、中庭、側(cè)園、后院四重庭院設(shè)計(jì)；門廳雙層挑空，中庭花園三層挑空；自然的陽光和風(fēng)流入每個(gè)房間中庭后庭院側(cè)花園門廳花園式餐廳設(shè)計(jì)，讓景觀、自然延伸到室內(nèi)；6米舒適

75、開間尺度，盡享尊貴品質(zhì)生活；雙跑樓梯，從此讓別墅更人性化，更關(guān)注老人、小孩的安全；露臺(tái)南北多重超大露臺(tái)贈(zèng)送，讓家人與星空、自然親密接觸；建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房三層南北多重超大露臺(tái)贈(zèng)送，讓家人與星空、自然親密接觸；合理功能分區(qū)，三層整層主人功能區(qū)設(shè)計(jì)，超寬生活尺度，即享私密性又盡顯氣派、尊崇生活；42 英倫坡屋頂，附送超大閣樓空間。B聯(lián)排(端戶)閣樓露臺(tái)露臺(tái)主人功能區(qū)建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房庭院疊拼建筑單體建

76、議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房上疊戶型下疊戶型建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房負(fù)一層一層二層有天有地的疊下生活；全采光自然通風(fēng)南北通透設(shè)計(jì)的地下贈(zèng)送空間；前園、雙中庭、后院三重庭院設(shè)計(jì)；三跑鏤空樓梯，從此讓別墅更人性化，更關(guān)注老人、小孩的安全；雙中庭，三層挑空設(shè)計(jì)，讓自然風(fēng)和陽光進(jìn)入每個(gè)房間；豎向空間有機(jī)串聯(lián)拉近家人溝通距離。南北雙入口設(shè)計(jì)，便捷、品質(zhì)、尊崇的生活享受；客廳南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，盡享健康陽光生活。主臥室南向大露臺(tái)空間，陽光

77、、健康。中庭中庭地下室下沉庭院下沉庭院露臺(tái)庭院疊拼(下疊)建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房三層四層接地型設(shè)計(jì)，大面積露臺(tái)贈(zèng)送，有天有地的疊上生活；大面積入戶花園露臺(tái)贈(zèng)送，讓回家享受一種樂趣；客廳配陽光轉(zhuǎn)角露臺(tái)，陽光、健康自在延伸；三跑鏤空樓梯，從此讓別墅更人性化，更關(guān)注老人、小孩的安全；雙中庭，雙層挑空設(shè)計(jì)；讓自然風(fēng)和陽光進(jìn)入每個(gè)房間；主臥配南向陽光浴室，讓陽光灑向浴缸；42英倫坡屋頂，附送超大閣樓空間。入戶花園轉(zhuǎn)角露臺(tái)中庭中庭陽光浴室庭院疊拼(上疊)建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布

78、局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房山地疊拼建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房上疊戶型下疊戶型建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房山地疊拼下疊負(fù)一層一層二層南向陽光浴室，讓陽光灑向浴缸；獨(dú)一無二、南北通透的主臥衛(wèi)生間，自然清新。依山而建，享受有天有地的別墅生活；附送地下室活動(dòng)空間；大尺度中庭挑空設(shè)計(jì)；前園、中庭、后園三重庭院設(shè)計(jì)；客廳雙向采光，盡享健康陽光生活；南向自然通風(fēng)采光的臥室設(shè)計(jì)；地下室中庭前花園后

79、花園陽光陽光浴室浴室臥室建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房負(fù)一層二層三層四層山地疊拼上疊依山而建，享受有天有地的別墅生活；附送地下室活動(dòng)空間；中庭挑空設(shè)計(jì)讓自然風(fēng)和陽光進(jìn)入每個(gè)房間；接地花園入戶，超大入戶花園露臺(tái)贈(zèng)送，情趣回家路；多重露臺(tái)贈(zèng)送，讓家人與星空、自然親密接觸；南向自然通風(fēng)采光的臥室設(shè)計(jì)；南向陽光浴室，讓陽光灑向浴缸；42 英倫坡屋頂，附送超大閣樓空間。地下室中庭挑空花園臥室陽光陽光浴室浴室露臺(tái)建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣

80、板房樣板房建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議1.新經(jīng)典浪漫田園理念人文關(guān)懷備至2.自然凈化系統(tǒng)、人工濕地系統(tǒng)、雨水收集系統(tǒng)原生涵養(yǎng)高地3.階梯式立體綠化社區(qū)客廳4.多重鄰里空間讓小孩能找到最多朋友的地方5.雙大門配置讓回家充滿禮遇感6.社區(qū)游泳池午后嬉戲地英倫浪漫田園風(fēng)格銷售中心銷售中心/樣板房樣板房三大景觀水景1232.中央水景中央水景3.次入口水景次入口水景建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房四大主題主題花卉園建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布

81、局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房雨水收集系統(tǒng)、自然凈化系統(tǒng)、人工濕地系統(tǒng)建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房規(guī)避地形高差劣勢，打造階梯式立體綠化建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房入口景觀強(qiáng)調(diào)尊崇與私密私家花園景觀布置盡顯主人創(chuàng)意及情趣建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)

82、劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房社區(qū)商業(yè)配套：王子商業(yè)大街6000平米商業(yè)街，配套高檔咖啡、西餐廳、聚會(huì)廣場、文化茶樓等，形成區(qū)域休閑餐飲中心、文化交流中心建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房24小時(shí)的社區(qū)文化書店。如果說這里的悠閑和別處有何不同，那么就是，這里追求的不是規(guī)模與檔次，而是品質(zhì)與格調(diào)。類型臺(tái)灣誠品書店的“康橋書院”Visit and Rea

83、d We can Dream拜訪-閱讀-成就夢想銷售中心及樣板房的理念讓消費(fèi)者有一個(gè)愉快的旅程建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房7000平米公園銷售中心一、拜訪-閱讀-成就夢想的規(guī)劃1、到達(dá)7000平米的景觀公園，標(biāo)志性的燈塔、大片的草坪，覆蓋的WIFI網(wǎng)絡(luò)；2、將車停在纏繞花藤的花架下面；3、穿過景觀公園，來到銷售中心的主入口，盛放的一簇簇小花，英國式尊貴的雙推門，彬彬有禮的禮儀接待。4、進(jìn)入銷售中心閱讀融城華府5、穿越樣板區(qū)體驗(yàn)未來生活夢想二、兩條體驗(yàn)線路1.電瓶車路線穿越城市、穿越商業(yè)街，穿越樣板區(qū)。2.

84、穿越社區(qū)林蔭步行路線，體驗(yàn)未來生活場景。完整的銷售體驗(yàn)過程建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房拜訪-閱讀-成就夢想建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房商業(yè)街與樣板區(qū)同時(shí)建設(shè)提前展示商業(yè)街與樣板區(qū)同時(shí)建設(shè)提前展示1、英式風(fēng)情主題商業(yè)街，融入英國鐘樓等設(shè)計(jì)元素。2、開放式商業(yè)街區(qū)，增加街區(qū)的互動(dòng)性。3、商業(yè)街規(guī)范的店招展

85、示。建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房銷售中心的建議原則1、以銷售功能為核心銷售中心首先考慮銷售功能的完善，具體分為接待區(qū)、沙盤模型區(qū)、光電展示區(qū)、吧臺(tái)區(qū)、洽談區(qū)、網(wǎng)簽區(qū)和財(cái)務(wù)辦公區(qū)。2、突出拜訪、閱讀、成就夢想的特色體現(xiàn)5個(gè)要點(diǎn)其次考慮在銷售中心，突出項(xiàng)目特色，做出亮點(diǎn)。打造TOM和JERRY的家的入口感受，營造康橋書院的文化氛圍。嗅：聞到花香、英國下午紅茶香、熱騰騰的面包香、咖啡的香味聽：音樂典雅輕柔觸：老朋友家的花園、質(zhì)感出眾的家具味：正宗英國下午紅茶視：其樂融融的場景(舞臺(tái)布景的效果)建筑單體建議建筑單

86、體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房銷售中心的7大功能區(qū)滿足1、接待區(qū)：門口禮儀接待及銷售內(nèi)場接待，需要配置接待臺(tái)，最好能體現(xiàn)拜訪老朋友的親切感受。2、模型區(qū)：展示沙盤模型及戶型模型。3、吧臺(tái)區(qū)：為來訪客戶及洽談客戶提供后勤服務(wù)，需要配置吧臺(tái)及飲品。4、洽談區(qū)：接待來訪客戶，引導(dǎo)客戶完成下定。洽談區(qū)均為半開敞式小隔間。5、光電區(qū)：更形象、直觀地演繹項(xiàng)目特色，需要暗室環(huán)境，配置光電放映設(shè)備。6、網(wǎng)簽區(qū)：接待客戶完成簽約過程，需要配置電腦及復(fù)印機(jī)。7、輔助功能區(qū)：主要財(cái)務(wù)室及銷售經(jīng)理辦公室，設(shè)在本層便于更便捷地服務(wù)客戶、廁所、停車位等

87、。建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房銷售動(dòng)線設(shè)計(jì)1、位置：整個(gè)銷售中心2、流線：接待拜訪朋友家沙盤戶型光電區(qū)洽談康橋書院體驗(yàn)樣板區(qū)3、控制要點(diǎn)：體驗(yàn)拜訪朋友家的感受 營造下午紅茶區(qū)的洽談氛圍日常接待流程1、位置：接待區(qū)及模型區(qū)2、開盤流線：進(jìn)場沙盤銷控簽約收款離場3、控制要點(diǎn)：主入口采用雙向單通形式整個(gè)路線是一條閉合單向的循環(huán)流線開盤流程建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房銷售中心平面布局圖建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀

88、規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房樣板區(qū)樣板區(qū)“看不見的家人看不見的家人”建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房IT精英之家菲雪（微電園HP高管），34歲現(xiàn)家庭結(jié)構(gòu)：夫妻兩人 生活模式：每天9點(diǎn)到5點(diǎn)半在HP2F上班，下班后常去北城天街看電影，喜歡去晶酈館菩提樹用餐；常有公務(wù)應(yīng)酬、每年有多次出差喜好：蘋果電腦LV手提袋對居住要求:希望有步入式衣帽間，一定要有浴缸，周末能在花園里辦個(gè)餐會(huì)最好建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施

89、建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房C型疊拼（上疊）(新古典)建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房青年學(xué)者之家李*（副教授），36歲現(xiàn)家庭結(jié)構(gòu)：夫妻兩人+4歲小孩生活模式：每周三次課時(shí)，自己有一個(gè)設(shè)計(jì)工作室，每天早出晚歸，晚上經(jīng)常加班；小孩跟著父母住喜好：中國傳統(tǒng)文學(xué)對居住要求:書房

90、要大最好有露臺(tái)建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房C型疊拼別墅（下疊）(托斯卡納)建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房金融高管之家徐*（銀行高管），40歲現(xiàn)家庭結(jié)構(gòu)：夫妻兩人+8歲小孩 生活模式：每天

91、早出晚歸，應(yīng)酬很多喜好：運(yùn)動(dòng)包括打網(wǎng)球，游泳；小孩喜歡看美國NBA特別崇拜科比對居住要求:在朋友面前有面子，希望在庭院里能辦周末燒烤會(huì)建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房A1 型聯(lián)排別墅美國南加州風(fēng)格建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)

92、施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房私企業(yè)主之家宋軍（廣告公司老總），42歲現(xiàn)家庭結(jié)構(gòu)：兩代五口之家，為夫妻、男方父母 帶一個(gè)12歲的小孩。購買關(guān)注:宋軍 關(guān)注 風(fēng)水要好（帶風(fēng)水先生看房）1F要有老人房，房間通風(fēng)采光好，購后父母要來住，1F方便。客廳要?dú)馀山?jīng)常有朋友聚會(huì) 最好能有燒烤爐建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房B型聯(lián)排別墅(傳統(tǒng)英倫)建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)

93、劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房建筑單體建議建筑單體建議園林景觀園林景觀規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議銷售中心銷售中心/樣板房樣板房項(xiàng)目解構(gòu)項(xiàng)目解構(gòu)市場解構(gòu)市場解構(gòu)項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目營銷推廣項(xiàng)目營銷推廣項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議2009年5個(gè)月銷售2億，2010年銷售4.8個(gè)億5個(gè)月:2億二期10個(gè)月：4.8億分期形象導(dǎo)入期蓄勢積累期開盤強(qiáng)銷期融城華府二期尾盤促銷期時(shí)間09.07-09.0809.08-09.0909.10-09.122010.01-2010.1010.11-10.12銷售額客戶積累2000組VIP卡發(fā)放500張銷售2億持續(xù)銷售

94、約4億尾盤約0.8億可售面積8.68萬方（建面，含商業(yè)）約3.75萬方（建面）約4.94萬方（建面）銷售價(jià)格聯(lián)排別墅8500元/平米，疊拼別墅6500元/平米銷售套數(shù)一期：220（聯(lián)排100套，疊拼120套）二期：303（聯(lián)排147套，疊拼156套）及商業(yè)3301平米樓棟一期聯(lián)排、疊拼二期聯(lián)排、疊拼、商業(yè)尾房重要事件售房部、示范區(qū)開放開盤房交會(huì)、圣誕、元旦資產(chǎn)車庫會(huì)所：1201平米（可考慮招商）項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算一期推售二期推售230套（128套疊拼，102套聯(lián)排）302套（156套疊拼，146套聯(lián)排）二期工程一期工

95、程示范區(qū)項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算分期入市規(guī)劃非常營銷策略1.銷售8/2策略80%精力做渠道銷售+活動(dòng)銷售,20%做現(xiàn)場銷售半年銷售2個(gè)億,規(guī)避西永偏遠(yuǎn)的不利主導(dǎo)找尋客戶資源3.“洼地蓄客”策略前期渠道客戶享受價(jià)格優(yōu)惠，開盤時(shí)客戶即可以選擇以優(yōu)惠價(jià)格購買自住，也可以選擇讓銷售公司幫其賣掉，超過價(jià)格開發(fā)商與消費(fèi)者3、7分成。2.“剪刀差”策略人文營銷創(chuàng)造高溢價(jià)平臺(tái)，價(jià)格擊穿消費(fèi)者心理底線 在項(xiàng)目市場形象占位上搶占人文第一盤形象高地，再用總價(jià)低的優(yōu)勢切單。項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒

96、體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算推廣策略2.跳開傳統(tǒng)的宣傳手段，以現(xiàn)場包裝和各類渠道活動(dòng)為主，線上傳播為輔：項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算1.推廣”短線全面爆發(fā)策略”線上線下分置集中度體現(xiàn)線上 話題引爆+活動(dòng)造勢集中爆發(fā)線下 銷售直擊做足產(chǎn)品價(jià)值解讀(第二銷售中心現(xiàn)場樣板體驗(yàn)區(qū)銷售物料針對性)集中轟炸”三集中”集中媒體集中時(shí)間段集中話題推廣費(fèi)用300萬/年,只有集中媒體集中時(shí)間短線全面爆發(fā)吸引上客充分利用區(qū)域內(nèi)大盤宣傳功勢帶來的客戶，在東橋郡和富力城必經(jīng)路上作好地面攔截、加強(qiáng)現(xiàn)場情景包裝、以達(dá)到有效攔截到大學(xué)城區(qū)域購房的客戶，借勢而為，事

97、半功倍地達(dá)到宣傳效果。另外充分利用公司和代理公司人脈資源，注重渠道銷售和各類巡展活動(dòng)的開展，作好前期蓄客工作。讓沙區(qū)工作和生活的客戶回流。線上傳播以戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信這類性價(jià)比較高的廣宣手段作為對外宣傳工具，重要節(jié)點(diǎn)配上報(bào)媒宣傳，以有效控制費(fèi)用。3.適度以情感作為導(dǎo)線，貫穿整個(gè)宣傳階段，尋求引起老重慶人精神的共鳴和情感的契合 強(qiáng)調(diào)以生活引導(dǎo)、人文感染的角度，注重客群進(jìn)行心理溝通，線上前期以沙區(qū)人文老區(qū)和大學(xué)城新區(qū)二個(gè)對比分析，以喚起人們對沙區(qū)的回憶和共鳴，價(jià)值溝通與認(rèn)同的粘合，從情感世界求項(xiàng)目入市點(diǎn)，先通過關(guān)注引來消費(fèi)人群，來尋求宣傳的效果，4.力求對外宣傳形式上以適度的獨(dú)特表現(xiàn)形式:在宣傳資料

98、上我們包括DM單都采取了市場少見的制作形式，這類非常規(guī)的表達(dá)方式，旨在能在眾多樓盤宣傳中迅速被消費(fèi)者記住，達(dá)到取得事半功倍的宣傳效果。推廣策略項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算媒體組合策略“分時(shí)戶外+網(wǎng)絡(luò)+報(bào)紙+現(xiàn)場”項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算提示非提示認(rèn)知了解mediaperiodA注意到I有興趣D有渴望M記住他A行動(dòng)了現(xiàn)場包裝CF活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)分時(shí)戶外lowhigh樣板房短信報(bào)紙1.前提條件前提條件1.1時(shí)間緊任務(wù)重1.2推廣費(fèi)用不寬裕2.重點(diǎn)媒體考慮重點(diǎn)媒體考

99、慮2.1報(bào)紙：報(bào)紙：開盤時(shí)間點(diǎn)上2.2分時(shí)戶外：分時(shí)戶外：三個(gè)月的集中發(fā)布2.3網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)：長時(shí)間持續(xù)性的話題互動(dòng)2.4現(xiàn)場：現(xiàn)場：體驗(yàn)項(xiàng)目品質(zhì)籌備期渠道拓展期強(qiáng)勢開盤期開盤+續(xù)推融城華府營銷節(jié)點(diǎn)安排6月7月8月9月10月11月12月06.30 第二銷售中心開放10.05 樣板區(qū)開放08.30 現(xiàn)場銷售中心開放10.15預(yù)售證獲得09.4 讀書月10.18 開盤盛典10.22 秋交會(huì)09.15 劍橋的孩子10.103 英倫文化推廣周11.14大講堂12.26圣誕節(jié)工程線工程線活動(dòng)線活動(dòng)線08.25 金融峰會(huì)06.01-7.1007.11-8.3009.01-10.3008.08 網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)項(xiàng)目營

100、銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算網(wǎng)絡(luò)戶外外賣場攔截短信攔截配上渠道小規(guī)模滲透報(bào)廣出街戶外攔截短信攔截外賣場攔截戶外攔截報(bào)媒、廣播短信攔截外賣場攔截8 8月月25 25 金融酒會(huì)金融酒會(huì)9 9月初江北讀書月活動(dòng)月初江北讀書月活動(dòng)9 9月月5 5日產(chǎn)品推薦會(huì)日產(chǎn)品推薦會(huì)9 9月月1010日教師節(jié)日教師節(jié)1010月月1818日樣板區(qū)開放日樣板區(qū)開放1010月月2222日秋交會(huì)日秋交會(huì)1010月中下旬重大校慶月中下旬重大校慶二波加推二波加推三波加推三波加推1212月底圣誕節(jié)月底圣誕節(jié)融城華府四大營銷階段市場背景第二賣場開放現(xiàn)場售樓部開放示范樣板

101、區(qū)開放大學(xué)講堂圣誕歡歌工程節(jié)點(diǎn)SP/PR活動(dòng)VIP發(fā)卡產(chǎn)品推介行長品鑒會(huì)中小企業(yè)金融論壇劍橋的孩子樣板區(qū)開放體驗(yàn)慶典秋交會(huì)開盤盛典英倫文化推廣周獲得二期預(yù)售證7月8月9月10月6月市場預(yù)熱渠道拓展期強(qiáng)勢認(rèn)購期開盤續(xù)推期11月12月項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算傳播主題大學(xué)城中央 15度純別墅溪谷金融街別墅作品90萬擁有別墅機(jī)會(huì)融城華府售罄第一階段第一階段 籌備階段籌備階段媒體配合：戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、會(huì)刊廣告銷售安排：客戶積累160組，做日常價(jià)格測試階段策略：以網(wǎng)絡(luò)推動(dòng)的形式，使融城華府引起社會(huì)關(guān)注，并配合GOLF聚會(huì)、讀書月活動(dòng)

102、，逐步開展起渠道行銷的工作。06.01-07.20項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算銷售團(tuán)隊(duì)組建銷售總監(jiān)大客戶組大客戶經(jīng)理A大客戶經(jīng)理B大客戶經(jīng)理C大客戶經(jīng)理D外賣場置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問現(xiàn)場銷售中心置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問銷售經(jīng)理1個(gè)團(tuán)隊(duì)3個(gè)班子主次輪替，合力作戰(zhàn)開盤前：以大客戶組為主，外 賣場和現(xiàn)場 接待中心 輔助。開盤后：以外賣場和現(xiàn)場為主，大客戶 組為輔助，大客戶組間作大 客戶維護(hù)工作。組建完成時(shí)間：06/30項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算銷售團(tuán)隊(duì)培

103、訓(xùn)項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算渠道客戶梳理渠道準(zhǔn)備1、行業(yè)類（主城）金融類：工行、農(nóng)行、光大、中信、招行等銀行高管及VIP客戶拜訪商會(huì)類：浙江、溫州、臺(tái)灣等商會(huì)及行業(yè)協(xié)會(huì)的拜訪其他：車友會(huì)、電信大客戶等2.娛樂場所（主城）球會(huì)類：紅鼎GOLF、保利、慶隆等球會(huì)電影院：江北UME、解放碑環(huán)藝等餐廳：KFC、麥當(dāng)勞、星巴克等。3、大學(xué)城及產(chǎn)業(yè)園西永微電園：渝德科技高管、HP高管、NTTDATE高管的拜訪大學(xué)城：重大、川美、重醫(yī)、三軍醫(yī)大等學(xué)校項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)

104、用預(yù)算渠道客戶拓展渠道準(zhǔn)備完成首次拜訪，為下次拜訪奠定溝通基礎(chǔ)，被拜訪人能記住項(xiàng)目名稱，對項(xiàng)目有大致的認(rèn)識(shí)。由意見領(lǐng)袖先期引見物料配合（折頁、戶型單頁、CF片、手提袋、小禮品）銷售人員電話或上門拜訪目標(biāo)：項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算廣告投放現(xiàn)場戶外項(xiàng)目圍擋推廣主題：大學(xué)城中央推廣主題：大學(xué)城中央 15度純別墅溪谷度純別墅溪谷項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算銷售推動(dòng)渠道物料籌備所需物料所需物料 數(shù)量數(shù)量到位時(shí)間到位時(shí)間負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)人 協(xié)助人協(xié)助人DMDM單單50002

105、009.7.12陳婕郭文雯 銷售人員名片銷售人員名片7盒2009.7.12陳婕郭文雯 項(xiàng)目推介項(xiàng)目推介PPTPPT12009.7.10郭文雯 拜訪禮品拜訪禮品2502009.7.25陳婕郭文雯 公文夾公文夾72009.7.12陳婕郭文雯戶型單頁戶型單頁50002009.7.25陳婕崔霞 手提袋手提袋20002009.7.20陳婕崔霞筆記本電腦筆記本電腦22009.7.12陳婕郭文雯 CFCF12009.7.25陳婕郭文雯 樓書樓書20002009.7.26陳婕崔霞項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算第二階段第二階段 渠道拓展渠道拓展階

106、段策略：戶外、網(wǎng)絡(luò)、硬廣等媒體全面鋪開，使項(xiàng)目傳播達(dá)到一個(gè)小高潮；配合宣傳的鋪開，渠道行銷也以點(diǎn)及面，掌握一部分有意向購買的準(zhǔn)客戶。媒體配合：戶外、網(wǎng)絡(luò)、硬廣、短信、定向直投、交廣、雜志銷售安排：客戶積累1000組，做兩次價(jià)格測試（問卷測試、精確測試）07.21-08.30項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算7月13日7月27日7月20日8月3日8月10日8月17日拜訪單位：華夏銀行加州支行交通銀行江北分行建行觀音橋支行興業(yè)銀行兩路口支行 8月24日8月31日9月1日9月7日9月14日9月21日拜訪單位：微電園HP總部微電園NTTDA

107、TE微電園渝德公司臺(tái)灣商會(huì) 8月5日行長品鑒會(huì)中小企業(yè)金融論壇產(chǎn)品推介會(huì)拜訪單位：蘭州商會(huì)浙江商會(huì)四川商會(huì)湖南商會(huì)國際商會(huì)大廈 拜訪單位：重慶大學(xué)建筑學(xué)院 重慶師范大學(xué) 重慶大學(xué)沙坪壩校區(qū)拜訪單位：大學(xué)城建設(shè)管理委員會(huì)微電園管委會(huì) 江北區(qū)工商局農(nóng)投公司大學(xué)城拜訪單位：市律協(xié)渝北區(qū)司法局辦公大樓 涪陵人大 涪陵政協(xié) 渝中區(qū)府 渠道銷售實(shí)施項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算活動(dòng)時(shí)間：8月25日活動(dòng)內(nèi)容：金融論壇+兩江夜游+GOLF比賽銷售配合：客戶積累、資料發(fā)放物料配合：展示類（展板）、銷售類（DM單、戶型單頁）、禮品類（水杯）、其他（

108、手提袋、CF片）PR活動(dòng)行長峰會(huì)項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算活動(dòng)時(shí)間：9月初活動(dòng)內(nèi)容：配合示范區(qū)亮相的工程節(jié)點(diǎn)，聚集意向客戶，開展產(chǎn)品說明會(huì)活動(dòng)地點(diǎn)：某五星級(jí)酒店銷售配合：甄別意向客戶，做價(jià)格的精確測試物料配合：展示類（展板、背景板）、銷售類（樓書、DM單、戶型單頁）、其他（手提袋、模型、CF片、VIP卡）SP活動(dòng)產(chǎn)品推介會(huì)項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算區(qū)域巡展三北8月259月初9月底江北讀書月冠名西區(qū)路演讀書看華府活動(dòng)金融峰會(huì)勁力酒店舉辦活動(dòng)項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營

109、銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算大渝網(wǎng)（Q吧）（首頁話題鏈接）搜房網(wǎng)（業(yè)主論壇）（地產(chǎn)博客）新浪地產(chǎn)網(wǎng)（小道消息）天涯網(wǎng)（寫手寫稿）焦點(diǎn)網(wǎng)（論壇、博客）轉(zhuǎn)載房酷網(wǎng)（論壇、信息）轉(zhuǎn)載引發(fā)媒體報(bào)道回應(yīng)活動(dòng)引爆，軟文：36位金融界精英的共識(shí)不回應(yīng)網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用搜房網(wǎng)：博客-沙龍-熱帖-社區(qū)-視頻業(yè)主論壇地產(chǎn)博客項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用新浪網(wǎng)：熱帖-社區(qū)-樓市PK臺(tái)一周熱帖社區(qū)相關(guān)

110、項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用大渝網(wǎng)：城市熱點(diǎn)話題房產(chǎn)視頻Q吧熱帖項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算類別物料明細(xì)多媒體道具印刷品樓書到位圍墻禮品模型現(xiàn)場大模型到位融城會(huì)刊融城會(huì)刊網(wǎng)站其他銷控表、示范區(qū)導(dǎo)視物料配合項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算第三階段第三階段 強(qiáng)勢認(rèn)購階段強(qiáng)勢認(rèn)購階段階段策略：延續(xù)第二階段的宣傳攻勢，以性價(jià)比贏得市場肯定；渠道積累的客戶開展內(nèi)部認(rèn)購，串紅市場，順勢開盤。媒體配合：

111、戶外、網(wǎng)絡(luò)、硬廣、短信、交廣、會(huì)刊廣告銷售安排：客戶積累380組，開展內(nèi)部認(rèn)購、順勢開盤09.01-10.30項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算渠道客戶成交渠道行銷通過渠道積累的客戶，甄別意向性高的準(zhǔn)客戶，開展內(nèi)部認(rèn)購，以性價(jià)比獲得客戶認(rèn)同。渠道客戶內(nèi)部認(rèn)購目標(biāo)：老帶新認(rèn)購會(huì)項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算活動(dòng)時(shí)間：10月初活動(dòng)內(nèi)容：夜宴酒會(huì)銷售配合：甄別意向客戶，開展內(nèi)部認(rèn)購樣板區(qū)開放體驗(yàn)慶典PR活動(dòng)樣板區(qū)開放體驗(yàn)慶典項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)

112、目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算活動(dòng)時(shí)間：10月底11月初活動(dòng)內(nèi)容：英倫文化推廣宣傳，聚客，營造英倫人文氛圍銷售配合：老帶新優(yōu)惠，促成老帶新成交英倫文化推廣周PR活動(dòng)英倫文化推廣周項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算活動(dòng)時(shí)間：10月中旬活動(dòng)內(nèi)容：重慶主城下半年房展會(huì)，金融街品牌展示、重慶項(xiàng)目同時(shí)亮相 活動(dòng)地點(diǎn)：南坪會(huì)展中心銷售配合：項(xiàng)目開盤，并通過房交會(huì)的聚客效應(yīng)，促成項(xiàng)目更多成交物料配合：展示類（展場設(shè)計(jì)、展板）、銷售類（樓書、DM單、戶型單頁）、其他（手提袋、模型、CF片）秋交會(huì)SP活動(dòng)秋交會(huì)項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略

113、階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算第四階段第四階段 開盤開盤續(xù)推續(xù)推階段策略：根據(jù)一期銷售態(tài)勢，制造搶購熱銷局面，順勢少量加推，促成“一推即火，再推再火”的景象，完成年內(nèi)銷售目標(biāo)。媒體配合：戶外、網(wǎng)絡(luò)、硬廣、短信銷售安排：客戶積累420組，持續(xù)銷售、火熱加推11.01-12.30項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算推動(dòng)老帶新政策老帶新銷售通過前期成交客戶，大力推進(jìn)老帶新優(yōu)惠，促成老帶新成交，加推前開展渠道推介會(huì)，實(shí)現(xiàn)渠道成交的良性循環(huán)。目標(biāo)：老帶新認(rèn)購會(huì)新一輪老帶新渠道推介會(huì)（項(xiàng)目加推）項(xiàng)目營銷策

114、略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算活動(dòng)時(shí)間：11月中旬起，每兩周開辦一次講堂內(nèi)容：聘請大學(xué)教授講國學(xué)、風(fēng)水、戲劇、心理學(xué)等課程目的：聚集現(xiàn)場人氣，創(chuàng)造人文氛圍，推動(dòng)互動(dòng)式營銷大學(xué)講堂PR活動(dòng)大學(xué)講堂國學(xué)風(fēng)水學(xué)戲劇、心理學(xué)外語項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算類別物料明細(xì)多媒體道具印刷品圍墻禮品模型融城會(huì)刊融城會(huì)刊網(wǎng)站其他項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略階段工作安排階段工作安排項(xiàng)目營銷目標(biāo)項(xiàng)目營銷目標(biāo)媒體費(fèi)用預(yù)算媒體費(fèi)用預(yù)算