1、武漢交通投資有限公司關山項目前期定位策劃建議書武漢交通投資有限公司關山項目前期定位策劃建議書湖北中原地產營銷策劃有限公司2007.4.21創意空間，動力無限發展商目標經濟指標限制核心概念建筑風格、規劃設計建議產品配比戶型配比建議成本預算開發周期資金回收預測案例借鑒尋找機遇突破困局產品建議解讀地塊區位解讀配套解讀歷史人文資源產業支撐軌道交通市政規劃政策傾斜商圈分布狀況地塊及周邊現狀價值初判住宅、寫字樓、商業市場及競爭分析住宅、寫字樓、商業市場及競爭分析市場概況競爭區域格局分布競爭區域項目概況區域供給分析產品分析（規劃、園林、外立面）價格及消化速度分析戶型配比與面積分析客群特征（來源、特點、需求、

2、消費習慣）入駐情況、經營業態、招商情況面對市場&競爭研究客群戰略定位市場定位形象定位客群定位區域環境與地塊價值區域環境與地塊價值城市功能組成城市功能組成素有光谷之稱的武漢東湖高新開發區，是武漢的素有光谷之稱的武漢東湖高新開發區，是武漢的“東大門東大門”。規劃以高新技術產業為品牌，以教育、科研和輕制造業為支撐，融居住、商業、文化、游憩功能為一規劃以高新技術產業為品牌，以教育、科研和輕制造業為支撐，融居住、商業、文化、游憩功能為一體的多元復合城市區域，從科技園區向城市新城體的多元復合城市區域，從科技園區向城市新城 發展。發展。文教區大學居住區游憩區商業區行政管理商貿產業園風景旅游體育公園酒店辦公會

3、展中心廣場住宅文教區新文教區居住區居住區游憩區商業區商業區游憩區城市功能從單邊向多元發展城市功能從單邊向多元發展本項目本項目高科產業支撐，人口規模、消費力強勁上揚高科產業支撐，人口規模、消費力強勁上揚光谷電子市場、科技步行街、創業街光電子科技商貿服務區以計算機軟件、互聯網絡、電子商務、集成電路設計為主業。設有軟件研發和集成電路設計中心、產品研發、銷售、信息交流中心高科技企業、人才培育基地。包括華中、武大、華師、理工大、華農科技園；代表企業有：華工科技、華工高理、華工圖像、華工電器、開目軟件、華中數控、恒德科技、正元光子、同濟醫藥、華中數控、江漢石油鉆頭、光晶電子光電子信息產業為主，生物、環保、

4、機電產業并舉。代表企業有：長飛集團、NEC中原移動通信、武漢日電、烽火通信、東湖高新、三環集團、楚天激光、藍星電腦、適普軟件、安凱電纜、力興電源光電子信息產業為主，生物、環保、機電產業并舉。代表企業有：精倫電子、紅桃K集團、德國中人蒂森、飛翔環保、科諾生物、遠東綠世界、邁馳激光、虎泉藥業、天惠生物、眾泰數碼、泛科電力0606年，東湖高新區工商注冊企業累計年，東湖高新區工商注冊企業累計1164711647家，比家，比20052005年增加年增加17541754家，平均每個工作日新注冊家，平均每個工作日新注冊6-76-7家企業。全年新認家企業。全年新認定高新技術企業定高新技術企業131131家。家

5、。0606年，高新區實現總收入年，高新區實現總收入10001000億元，同比增長億元，同比增長37.93%37.93%；財政收入；財政收入26.1526.15億元，同比增長億元，同比增長30.5%30.5%，人均消費力非常強勁。，人均消費力非常強勁。高新區規劃人口高新區規劃人口6060萬，目前總人口約萬，目前總人口約3535萬，其中高新從業人員萬，其中高新從業人員14.514.5萬，從業人員主要集中在億元以上的大企業和高萬，從業人員主要集中在億元以上的大企業和高新技術企業中。新技術企業中。富士康工業園產業支撐產業支撐創意產業迅速增長創意產業迅速增長以動漫產業為首的新興創意型產業正在光谷迅速發展

6、。目前華中軟件園中的光谷動漫產業園已進入企業入駐階段。江通動畫、數字媒體、古南都數碼、世紀長青動畫、魔素動漫等動畫制作發行企業，以及訊彩科技、盛科網絡等動畫游戲企業均在此扎堆，初步形成動漫產品研發、原創、制作、運營和周邊產品開發等組成的產業鏈條。到2010年，將有望實現動漫產業及相關衍生產品年產值50億元，僅光谷動漫產業園內就將聚集300余家動漫企業。產業支撐產業支撐關山簇團關山簇團流芳簇團流芳簇團本項目本項目九峰簇團九峰簇團梁子簇團梁子簇團整合現有商業及居住組團，形成以光電子、激光、通訊等為主要科技產業的產業區。以旅游服務、休閑度假、教育科研、電子信息、居住等功能為主。繼續落實配套基礎設施，

7、建設新興的產業和教育園區，形成以大學科技園、科研院所、輕制造業為主的融科教、產業、居住、游憩為一體的簇團規劃發展輕制造業、流通業、旅游度假、景觀房地產等產業富士康園區武漢城市副中心；武漢城市副中心；大武漢都市圈的科技產業核心；大武漢都市圈的科技產業核心；最適宜創業和居住的科技新城；最適宜創業和居住的科技新城；生態環境優美，服務設施完善的山水園林式科技城生態環境優美，服務設施完善的山水園林式科技城 科技新城浮出水面，相關建設全面推進科技新城浮出水面，相關建設全面推進 隨著科技新城全面推進，本案地塊即將上演從隨著科技新城全面推進，本案地塊即將上演從“光谷邊緣光谷邊緣”“”“光谷中心光谷中心”的轉變

8、的轉變市政規劃市政規劃本項目本項目學校學校商超商超醫院醫院公園公園華中科技大學華中科技大學武漢科技學院武漢科技學院中南民族大學中南民族大學中南財經政法大學中南財經政法大學湖北經濟學院湖北經濟學院武漢化工學院武漢化工學院3公里范圍圈內：15所大學、個小學、3個中學 5個倉儲超市、4所大型醫院、4家大酒店、1公里范圍圈內：3所高校，2條公交線路，1個加油站。教育資源豐富，市政建設完善但商業配套匱乏魯巷廣場購物中心魯巷廣場購物中心光谷世界城光谷世界城武漢職業技術學院武漢職業技術學院魯巷中學魯巷中學文華學院文華學院洪山高級中學洪山高級中學光谷小學光谷小學市十二醫院市十二醫院關山超市關山超市中北倉儲中北

9、倉儲中北倉儲中北倉儲關山試驗小學關山試驗小學湖北中醫院湖北中醫院關山中學關山中學關山公園關山公園餐飲娛樂餐飲娛樂交通職業學院交通職業學院華師一附中華師一附中關山附近配套成熟，本案周邊配套環境有待改善關山附近配套成熟，本案周邊配套環境有待改善經管大經管大工程大學工程大學區域配套區域配套傳統傳統文教區文教區新興新興文教區文教區傳統文教區傳統文教區本案本案光谷依山傍水，區域環境極其優越，濃厚的文化氣息蘊含其中。區內匯集18所知名高校，56個省部屬科研院所，7個國家工程技術研 究中心，20多萬名教職員工，教育資源可謂得天獨厚。教育資源不斷豐富與各高校相繼進入園區，本項目周邊正在形成一個教育資源不斷豐富

10、與各高校相繼進入園區，本項目周邊正在形成一個“新興的文教區新興的文教區”，如交通，如交通職業學院、武漢化工學院、湖北經濟學院等，其在校職工及教師購置住宅物業的需求不可忽視職業學院、武漢化工學院、湖北經濟學院等，其在校職工及教師購置住宅物業的需求不可忽視新興文教區發展成熟新興文教區發展成熟教育資源教育資源 交通便捷，四通八達交通便捷，四通八達項目地塊處于區域主干道光谷大道與項目地塊處于區域主干道光谷大道與城市中環交匯處，是中環以南人流、車城市中環交匯處，是中環以南人流、車流主要進城的必經之路，對地塊商業形流主要進城的必經之路，對地塊商業形態的可能性提供支撐。態的可能性提供支撐。城市交通城市交通軌

11、道交通地鐵軌道交通地鐵2號線，全長號線，全長31.3公里，起點站為常青花園，終點站流芳，分兩期建設。一期工程：公里，起點站為常青花園，終點站流芳，分兩期建設。一期工程：常青花園常青花園漢口火車站漢口火車站-青年路青年路-解放大道解放大道-江漢路江漢路-和平大道和平大道-街道口街道口-魯巷，預計魯巷，預計2010年建年建成；成；二期工程從魯巷到流芳，預計二期工程從魯巷到流芳，預計2015年建成。年建成。地鐵地鐵2號號線線2期工期工程正經程正經過本案過本案軌道交通軌道交通2號線號線地鐵地鐵2 2號線動工，帶動沿線物業價值提升號線動工，帶動沿線物業價值提升軌道交通軌道交通魯巷商業中心關山商業中心產業

12、區商業副中心居住區商業副中心本項目本項目珞瑜路以南商業強度梯度遞減，項目周邊缺乏商業配套珞瑜路以南商業強度梯度遞減，項目周邊缺乏商業配套魯巷廣場購物中心、光谷世界城大型集中商業、蘇寧電器、工貿家電、華美達酒店、東鑫、金福盛酒店、中百倉儲、中百超市等多元復合型商業使得珞瑜路形成一條長約3公里的商業鏈，城市商圈初步形成，消費人群輻射光谷大部分區域關山超市、金地太陽城、保利花園沿街商鋪、陽光城天天SUN街生意興隆，滿足關山一路沿線主要居住區的生活人群消費需求，區域型商業特征明顯區內沒有復合型商業配套；錦繡龍城、萬科城市花園、當代國際花園在售的或未售的商業均以滿足小區內業主生活需要的小型便利店、診所、

13、銀行等為主缺乏輻射1-2公里的區域型商業商圈分布商圈分布本項目本項目富士康進駐促動多方需求，政府投資富士康進駐促動多方需求，政府投資2828億，物業價值再升值億，物業價值再升值中芯國際12英寸集成電路生產線06年6月動工，一期工程預計在2008年春季投產。目前，臺灣旺宏、臺灣華瑞、美國Rock、芯動科技等半導體企業紛紛入駐，光谷集成電路產業鏈正在形成；全球最大的電子產品制造商富士康進駐光谷，該產業園定位為全球最大的光、機、電制造和研發基地。今后幾年，富士康將投資建設數碼相機、電腦、顯示器等20多個項目，帶動100多家配套企業集聚；可吸納20余萬人就業，形成年產值1000億元的規模，并帶動相關產

14、業鏈發展，吸納50萬人就業；政府將投資28.3億元，為富士康園區及周邊興建社區、道路、電力、醫院、學校等配套設施富士康工業園富士康工業園中芯國際中芯國際政策扶持與重大利好政策扶持與重大利好本項目本項目關山物流基地，規劃面積達5萬平方米，最終貨物吞吐量達10萬噸。該基地的服務目標是光谷、東湖高新技術開發區，兼顧周邊的工業和商業企業。物流中心落戶光谷，帶來相關配套服務需求物流中心落戶光谷，帶來相關配套服務需求本項目緊鄰關山物流基地，物流基地的進駐帶來相關行業的新起，作為物流基地的配套給本項目商業帶來新的發展空間：酒店、汽車修理、汽車維修保養、餐飲、倉儲、進出口外貿、包裝等相關行業的發展。物流中心與

15、配套物流中心與配套周邊大學周邊大學林立林立交通交通暢暢達便利達便利未來居住未來居住新區新區多元產多元產業支撐業支撐區域的復合化城市功能價值日益明顯區域各產業對區域的整體發展產生了強大的推動力區域核心價值區域核心價值地塊內部向東地塊內部向東地塊內部向東北地塊內部向東北臨街干道關鳳大道臨街干道關鳳大道高架橋向西高架橋向西高架橋向東高架橋向東流芳鎮入口流芳鎮入口地塊內部向西地塊內部向西關鳳大道向南關鳳大道向南地塊周邊及現狀地塊周邊及現狀北向高架橋東向物流用地西向關鳳大道南向廣廈六建用地西臨關鳳大道，城市主干道，有交通噪音污染路對面是當代國際花園辦公物業，形象感較好西西鬧鬧北北鬧鬧北向為城市中環及高架

16、橋，噪音及灰塵污染大南向為廣廈六建用地無建筑物遮擋且較為安靜東東鬧鬧南南靜靜地塊東面為物流用地，目前雖無較多車輛進出，但將來 該方向會有較大噪音污染地塊平整，規劃難度不大；地塊成長條形，臨街面寬長、進深短。地塊內部地塊內部地塊價值初步判斷地塊價值初步判斷繁鬧繁鬧繁鬧繁鬧較靜較靜繁鬧繁鬧地塊價值判斷：地塊北臨中環線，高架橋噪音污染大；東面是物流用地，大型車輛進出使得這兩面受噪音影響嚴重。此二面更適合非住宅用地。項目西面臨街，為了提升項目價值，可考慮開發沿街商業。南面臨廣廈六建用地，較為安靜，適合純居住型物業的發展。項目用地物流用地關鳳大道中環線及高架橋臨高架，運用綠化休閑運動設施隔離臨主干道，最

17、具商業價值寫字樓+商業+酒店非臨干道，臨物流用地商住產品+公寓產品地塊南端，較為安靜，適合純居住用地地塊價值初步判斷地塊價值初步判斷發展商目標經濟指標限制核心概念建筑風格、規劃設計建議產品配比戶型配比建議成本預算開發周期資金回收預測案例借鑒尋找機遇突破困局產品建議解讀地塊區位解讀配套解讀歷史人文資源產業支撐軌道交通市政規劃政策傾斜商圈分布狀況地塊及周邊現狀價值初判住宅、寫字樓、商業市場及競爭分析住宅、寫字樓、商業市場及競爭分析市場概況競爭區域格局分布競爭區域項目概況區域供給分析產品分析（規劃、園林、外立面）價格及消化速度分析戶型配比與面積分析客群特征（來源、特點、需求、消費習慣）入駐情況、經營

18、業態、招商情況面對市場&競爭研究客群戰略定位市場定位形象定位客群定位1.1.符合整個片區的發展功能符合整個片區的發展功能2.2.銷售周期短，資金迅速回籠銷售周期短，資金迅速回籠3.3.實現利潤最大化實現利潤最大化4.4.市場風險的最小化市場風險的最小化根據與發展商的前期溝通，根據與發展商的前期溝通，發展商期望目標確定為：發展商期望目標確定為：住宅體量不超過占住宅體量不超過占1010這這意味著，整個項目中將有意味著，整個項目中將有2727萬為商業、辦公及相關配萬為商業、辦公及相關配套。套。根據相關部門的規定，根據相關部門的規定，對地塊開發性質有硬性要求：對地塊開發性質有硬性要求：發展商目標發展商

19、目標困境一：以現有的市場容量及客群消費需求，90的非住宅（寫字樓、商業），風險到底有多大？如何定位產品類型，規避硬性指標帶來的市場風險性并實現快速銷售。困境二：面對區域內大量競爭項目，我們的立足點在哪里？項目面臨的兩大困境項目面臨的兩大困境發展商目標經濟指標限制核心概念建筑風格、規劃設計建議產品配比戶型配比建議成本預算開發周期資金回收預測案例借鑒尋找機遇突破困局產品建議解讀地塊區位解讀配套解讀歷史人文資源產業支撐軌道交通市政規劃政策傾斜商圈分布狀況地塊及周邊現狀價值初判住宅、寫字樓、商業市場及競爭分析住宅、寫字樓、商業市場及競爭分析市場概況競爭區域格局分布競爭區域項目概況區域供給分析產品分析（

20、規劃、園林、外立面）價格及消化速度分析戶型配比與面積分析客群特征（來源、特點、需求、消費習慣）入駐情況、經營業態、招商情況面對市場&競爭研究客群戰略定位市場定位形象定位客群定位區域住宅市場格局與分析次要影響區域關山板塊次要影響區域關山板塊主要競爭區域關鳳板塊主要競爭區域關鳳板塊城市中環以北的城市中環以北的關山板塊是本項目關山板塊是本項目的次要影響區域；的次要影響區域；借助區域完善配套借助區域完善配套和迅速提升的商業和迅速提升的商業氛圍提高物業檔次氛圍提高物業檔次該板塊的樓該板塊的樓盤價格目前普遍在盤價格目前普遍在4200420044004400元元/平米平米城市中環附近沿線城市中環附近沿線的關

21、鳳板塊是本項目的關鳳板塊是本項目的主要競爭區域；的主要競爭區域；借助區域環境借助區域環境、開發商品牌、開發商品牌、豐富的產品形態、豐富的產品形態與規模優勢提升與規模優勢提升物業檔次與居住氛圍物業檔次與居住氛圍該板塊的樓該板塊的樓盤價格目前在盤價格目前在3300330046004600元元/平米平米中原選取的是珞瑜路以南、民族大道以東、中環線至武黃高速結合處以北、武豹路至珞瑜東路圍合而成的區域，約3.5平方公里范圍內的在售項目。在售項目在售項目光谷世界城售完項目售完項目巴黎豪庭森林花園金地陽光城金地太陽城關山春曉柒零社區光谷坐標城保利花園謂語城錦繡龍城萬科城市花園當代國際花園本項目本項目潛在項目

22、潛在項目恒大地塊濱湖三江地塊清江地塊水岸楓林區域格局與競爭關系區域格局與競爭關系劍橋世家鳳凰花園區域區域項目項目名稱名稱占地占地面積面積（萬（萬mm2 2）建筑建筑面積面積（萬（萬mm2 2）建筑建筑類型類型總戶數總戶數容積率容積率綠化率綠化率交房交房標準標準關山板塊關山板塊森林花園16.5136多層/小高28002.1835%毛坯房巴黎豪庭11.8535.52小高/高層23622.438%毛坯房劍橋世家2.667.5多層/小高/高層5602.135%毛坯房精裝修光谷世界城41.79120高層37毛坯房精裝修光谷坐標城一期6.158小高/高層6631.343%毛坯房謂語城7.1710.8多層/

23、小高7001.4545%毛坯房關鳳板塊關鳳板塊錦繡龍城二期A區3.055.01多層/高層4301.6430%毛坯房當代國際花園二期1012多層/小高/高層12401.245%毛坯房萬科城市花園40.0239多層/小高/高層28300.9740%廚衛裝修鳳凰花園25.7130多層19001.6330%毛坯房水岸楓林7.623多層/高層15881.542%毛坯房區域樓盤體量普遍較大，且多以規模住宅形式出現；容積率低、綠化率高是本區域市場住宅的鮮明特點；區域內除萬科一貫的部分裝修模式外，絕大部分項目交房標準仍是毛坯，同時珞瑜路上以光谷世界城、劍橋世家為代表的項目開始出現精裝修房。區域項目概況區域項目

24、概況項目項目名稱名稱總建面積總建面積（萬（萬mm2 2）已推體量已推體量（萬（萬mm2 2）住宅已銷住宅已銷售體量售體量（萬（萬mm2 2）存量存量（萬（萬mm2 2）0909年前潛年前潛在供應量在供應量（萬（萬mm2 2）森林花園301413116巴黎豪庭258.05716劍橋世家7.57.53.54光谷坐標城一期887.50.5二期：8謂語城10.810.82.758.05錦繡龍城80106410當代國際花園601615.850.1530萬科城市花園3939372鳳凰花園302018210水岸楓林23181355小計小計313.3313.3151.35151.35123.6123.627.

25、727.78585以 上 為 在 售 項 目恒大地產項目50一期：1015光谷世界城120一二期：30濱湖地產1010三江地產35預計8-10萬科高新四路地塊4010雄楚大道5.43.4清江曙光地塊136一期預計8-10清江曙光地塊237以 上 為 將 售 項 目合計合計646.7646.7151.35151.35123.6123.619519520420405年11月07年3月一年半內，總推貨量151萬方，消化123萬方，消化率達81區域推貨程度非常密集，09年前預計總推貨195萬方以上，這樣的區域供應體量在武漢市內也屬少見區域供應狀況區域供應狀況中環以北區域規模樓盤均價在中環以北區域規模樓

26、盤均價在4000400044004400元元/平米，以南住宅價格呈兩極化，區間在平米，以南住宅價格呈兩極化，區間在3000300046004600元元/平米平米0606年底至年底至0707年初，光谷區域住宅均價增幅非常迅速，今年一季度增幅年初，光谷區域住宅均價增幅非常迅速，今年一季度增幅2323，目前均價已達，目前均價已達37003700元水平元水平區域價格情況分析區域價格情況分析區域內大三房體量比例在區域內大三房體量比例在4040，兩房緊隨其后，達，兩房緊隨其后，達3131兩房貨源充足，兩房貨源充足，主力總價區間主力總價區間在在30-4030-40萬，萬，消化情況良好，消化情況良好，消化率消

27、化率9393；小三房供應不及兩房，小三房供應不及兩房，主力總主力總價區間在價區間在43-4743-47萬，銷售率達萬，銷售率達8989；大三房供應量最大，主力總大三房供應量最大，主力總價區間在價區間在48-5548-55萬，萬，6060的的銷售率水平低于區域平均銷銷售率水平低于區域平均銷售率售率7373區域整體戶型配比分析區域整體戶型配比分析項目名稱項目名稱一房一房兩房兩房小三房小三房大三房大三房四房以上四房以上體量比體量比面積面積區間區間體量比體量比面積面積區間區間體量比體量比面積面積區間區間體量比體量比面積面積區間區間體量比體量比面積面積區間區間森林花園二期45%97-10017%1173

28、3%128-1305%200-220巴黎豪庭一期12%54-5636%97-9840%128-13212%140-160劍橋園三期10%49-5517%90-9262%121-13011%150坐標城一期18%88-9424%102-11556%129-1392%143-150謂語城37%87-9411%104-11942%120-12910%157-217錦繡龍城二期A區38%86-9736%108-11826%123-130當代二期30%70-9220%106-11940%121-12610%133-160城市花園四期40%83-10125%105-11830%120-1405%160-1

29、80水岸楓林15%83-10225%114-12033%121-13827%240-300 一房區間一房區間50-5650-56平米；平米；兩房區間兩房區間70-10270-102平米，平米，集中區間集中區間83-9783-97平米平米小三房區間小三房區間102-119102-119平米，平米，集中區間集中區間108-118108-118平米；平米；大三房大三房120-140120-140平米，平米，集中區間集中區間120-130120-130平米平米四房以上區間四房以上區間133-300133-300平米，平米，集中區間集中區間140-160140-160平米平米區域各項目戶型配比分析區域各

30、項目戶型配比分析20072007年年20082008年年四季四季度度三季三季度度二季二季度度一季一季度度四季四季度度三季三季度度二季二季度度一季一季度度錦繡龍城/萬科項目/當代國際主要競爭錦繡龍城二期謂語城一期二期光谷坐標城二期當代國際花園二期、三期萬科城市花園四期水岸楓林二期濱湖魯巷項目三江地產項目萬科高新四路項目魅力之城預計本項目預計本項目07年底至年底至08年上半年上市，區域競爭戶型將以年上半年上市，區域競爭戶型將以80-97平米兩房和平米兩房和120-130平米平米大三房為主。大三房為主。主力戶型主力戶型87-100兩房 120-130大三房80-97兩房 110-122 小三房80-

31、90兩房 120-135 大三房 90-100兩房 120三房120-138大三房75兩房 100-110小三房 110小三房 130 大三房 100-120小三房120-140大三房 預計120-130平米三房 清江項目 預計110-130平米三房 8097 兩房120-130 大三房為主時間段競爭分析時間段競爭分析項目名稱推出套數銷售起始時間銷售套數月均銷售銷售率森林花園二期 24006年8月底23058套95%巴黎豪庭二期44806年4月中旬42842套95%劍橋世家19206年9月24日14235套74%坐標城一期66905年11月中旬63645套95%謂語城70006年12月2205

32、5套43%錦繡龍城二期43007年1月36090套84%國際花園二期37006年12月34085套92%城市花園四期40006年12月30075套75%鳳凰花園三期59005年11月58098%水岸楓林122906年4月90081套73%區域樓盤月均銷售水平一般在40-60套。開盤當月內消化量在70-100套；除新開盤不久的項目如謂語城，錦繡龍城二期處于熱銷期外。其它的項目大多處于上次所推組團的尾房階段。在產品細節上亮點突出的樓盤，如萬科城市花園、當代國際花園、巴黎豪庭等大戶型走俏。消化速度分析消化速度分析主要競爭項目之一主要競爭項目之一錦繡龍城二期錦繡龍城二期A區區開開 發發 商商湖北長城建

33、設實業有限公司地理位置地理位置民族大道與中環線交匯處用地面積用地面積3.05建筑面積建筑面積5.01容容 積積 率率1.64綠綠 化化 率率30總總 戶戶 數數430開盤時間開盤時間07年1月各戶型面積配各戶型面積配比情況比情況面積 比例兩房兩房86-97 38小三房小三房108-118 36大三房大三房123-130 26開發情況開發情況7棟多層，3棟高層供應消化供應消化消化率84，均價3600元/本案與其本案與其競爭關系競爭關系同在片區內，地段優于本案。小區物業檔次屬于中等，但規模優勢明顯，預計本項目上市時其正處于二期銷售高峰期，競爭關系明顯。典型項目分析典型項目分析主要競爭項目之一主要競

34、爭項目之一萬科城市花園四期萬科城市花園四期開開 發發 商商武漢萬科房地產開發有限公司地理位置地理位置中環以南開發區大學園路1號用地面積用地面積10.4萬建筑面積建筑面積10萬容容 積積 率率0.97綠綠 化化 率率40%總總 戶戶 數數1200開盤時間開盤時間06年12月各戶型面積各戶型面積配比情況配比情況面積 比例兩房兩房83-101 40小三房小三房105-118 25大三房大三房120-140 30四房以上四房以上160-180 5開發情況開發情況9-11層小高層為主，搭配多層物業供應消化供應消化消化率75，均價4600元/本案與其本案與其競爭關系競爭關系與本案同處中環線南端。區域領導形

35、象，容積率較抵，產品形態豐富，戶型控制好使，但預計本案上市時其銷售周期已到尾盤，競爭關系有限。典型項目分析典型項目分析主要競爭項目之一主要競爭項目之一當代國際花園二期當代國際花園二期開開 發發 商商武漢當代科技集團公司地理位置地理位置中環線與光谷大道交匯處用地面積用地面積808畝建筑面積建筑面積12萬容容 積積 率率1.2綠綠 化化 率率45總總 戶戶 數數1240開盤時間開盤時間06年12月各戶型面積配各戶型面積配比情況比情況面積 比例兩房兩房70-92 30小三房小三房106-119 20大三房大三房121-126 40四房以上四房以上133-160 10開發情況開發情況12棟多層，2棟小

36、高層供應消化供應消化消化率92，均價4300元/本案與其本案與其競爭關系競爭關系該項目所在地塊與本案相對，物業體量龐大，60萬方，其中20多萬方為辦公型物業；一、二期以多層、小高層為主，產品形態豐富。預計本案上市時，其正處于二期尾盤與三期推盤階段，是最主要的直接競爭對手。典型項目分析典型項目分析主要競爭項目之一主要競爭項目之一當代國際花園二期當代國際花園二期二期用地二期用地一期用地一期辦公用地后期辦公用地LOFT產品休閑設施景觀隔離帶組團式規劃布局，利于分批次推盤組團式規劃布局，利于分批次推盤辦公用地與住宅用地以小區主干道辦公用地與住宅用地以小區主干道隔開，相互之間避免干擾；隔開，相互之間避免

37、干擾；辦公用地臨主干道關鳳大道，小區辦公用地臨主干道關鳳大道，小區與之間以景觀帶進行隔離；與之間以景觀帶進行隔離；廣場與中心景觀將住宅與辦公銜接廣場與中心景觀將住宅與辦公銜接典型項目分析典型項目分析60萬平米國際復合型社區萬平米國際復合型社區24小時供暖小時供暖“當代藝術館當代藝術館”60000平米運動公園平米運動公園是該項目的主打賣點是該項目的主打賣點主要競爭項目之一主要競爭項目之一當代國際花園二期當代國際花園二期當代藝術館運動場與綠化景觀典型項目分析典型項目分析建筑產品類型：包豪斯風格的寬建筑產品類型：包豪斯風格的寬HOUSEHOUSE退臺花園洋房、普通多層花園退臺花園洋房、普通多層花園洋

38、房是其一期的主打產品，到二期新推出的疊式立體洋房是其一期的主打產品，到二期新推出的疊式立體HOUSEHOUSE，和，和LOFTLOFT產品，多樣的產品線是其產品的最大靚點。產品，多樣的產品線是其產品的最大靚點。主要競爭項目之一主要競爭項目之一當代國際花園二期當代國際花園二期普通多層退臺式花園洋房LOFT產品典型項目分析典型項目分析（一）區域項目體量普遍較大，具規模優勢，多層、小高層、高層俱存，（一）區域項目體量普遍較大，具規模優勢，多層、小高層、高層俱存，產品產品線形態豐富線形態豐富；（二）（二）區域價格上漲過快，而后期供應體量巨大區域價格上漲過快，而后期供應體量巨大，區域住宅市場風險值得關注

39、。，區域住宅市場風險值得關注。（三）區域住宅銷售情況理想，（三）區域住宅銷售情況理想，單個項目的一般消化速度在單個項目的一般消化速度在40-6040-60套套/月月（四）一房戶型區域供應很少，是市場缺口；緊湊戶型如（四）一房戶型區域供應很少，是市場缺口；緊湊戶型如8080平米兩房，平米兩房，108108平平米小三房米小三房受市場歡迎程度較高，受市場歡迎程度較高，是緊俏產品是緊俏產品。（五）（五）總價總價4747萬以下產品去化速度快，萬以下產品去化速度快，5555萬以上總價市場抗性較大萬以上總價市場抗性較大。（六）新增項目不斷尋求產品創新，（六）新增項目不斷尋求產品創新，附加值較多的項目附加值較

40、多的項目如光谷坐標城的入戶花如光谷坐標城的入戶花園設計，萬科城市花園和當代國際的層層退臺設計等園設計，萬科城市花園和當代國際的層層退臺設計等深受市場歡迎。深受市場歡迎。競爭市場分析總結競爭市場分析總結寫字樓市場分析寫字樓競爭格局分布寫字樓競爭格局分布在售企業總部基地在售企業總部基地已售完項目已售完項目在售寫字樓項目在售寫字樓項目光谷國際聯合國際華樂商務中心SBI創業街高科大廈光谷中心花園國際企業中心寫字樓辦公區光谷軟件園當代國際花園辦公物業光谷世界城企業總部基地區05-07年初光谷區域寫字樓整體供應量約在23萬方，消化約9.1萬方，消化率39%，目前消化速度較慢，市場存量較大。同時潛在的市場供

41、應量有5.4萬方。企業總部基地，由于政府定向開發扶持，市場客戶消化速度相對較慢，且市場供應量較大，達到約20萬方。市場前景不容樂觀。項目名稱項目名稱總建面積總建面積（萬（萬mm2 2）推出時間推出時間已銷售體量已銷售體量（萬（萬mm2 2）銷售率銷售率存量存量（萬（萬mm2 2）未來未來2 2年供應量年供應量（萬（萬mm2 2）光谷中心花園寫字樓6.405年11月231%1.23.2聯合國際3.805年11月1.642%2.2-聯峰時代寫字樓2.406年6月0.521%1.9-光谷國際B座405年10月1.845%2.2-華樂商務中心403年11月3.221%0.8-東谷銀座寫字樓2.407年

42、底-2.42.4合計23-9.139%10.75.6國際企業中心二期3.605年11月3.4495%0.1610當代國際花園一期2.105年底2.199%010合計合計5.75.7-5.54 5.5497970.162020寫字樓供銷情況寫字樓供銷情況項目名稱項目名稱銷售均價銷售均價（元（元/平米）平米）樓層差價樓層差價（元（元/平米）平米）租金水平租金水平（毛坯，元（毛坯，元/平米平米/月）月）物業管理費物業管理費（元（元/平米平米/月）月）光谷中心花園寫字樓610060未定8聯合國際455030303.6聯峰時代寫字樓465050252.5光谷國際B座390050183.5華樂商務中心43

43、0030263.8湖北信息產業科技大廈430030253.5國際企業中心二期32005018-201.9當代國際花園一期280050-寫字樓租售價格均不高，售價集中在39004600元/平米的區間范圍，最貴的光谷中心花園寫字樓價格在6000元/平米的水平；毛坯房寫字間的出租價格一般在2530元/平米左右；物業管理費在2.53.8元/平米區間范圍。關山二路沿線企業總部基地售價則在3200元平米，低于住宅價格，租金收益相對更低在18-20元平米左右寫字樓價格情況寫字樓價格情況根據調查顯示，目前區域寫字樓標準層在1500-2000平米，面積多被分割成50-300平米，都是以平層為主，相互之間可以打通

44、，在產品及戶型上缺乏創新與突破。目前區域內寫字樓入駐率普遍較低，約為40%，入駐企業多為魯巷商圈輻射范圍內的商業企業和高新技術開發區內的中小型科技企業。項目名稱項目名稱標準層標準層寫字間寫字間面積區間面積區間層高層高交付時間交付時間整體入整體入駐率駐率主要入駐企業特征主要入駐企業特征光谷中心花園寫字樓約1600平米57300平米可以相互打通3.6米07年4月聯合國際約1800平米71250平米可以相互打通3.6米06年3月58%高新園區內企業，多處于創業期的小型公司，少部分實力科技型公司聯峰時代寫字樓約2000平米40132平米可以相互打通3米光谷國際B座約1255平米5092平米可以相互打通

45、3.25米06年10月2%多為創業型公司華樂商務中心約1300平米92200平米可以相互打通3.4米04年9月50%本地企業占絕大部分，家裝公 司，設計公司，貿易公司為主，部分培訓機構，科技公司不占主流湖北信息產業科技大廈約1600平米100500平米可以相互打通3.6米04年5月60%絕大部分為大中型科技公司，部分培訓機構國際企業中心1000-1200平米200-500平米3.4米50%電子、高科技制造型研發、測試型企業當代國際花園一期330平米整層出售4.2米06年初-東湖高新區事業單位如水務局產品及入駐情況分析產品及入駐情況分析總部企業基地辦公，入駐企業規模、數量都較小，無法形成規模效應

46、。總部企業基地辦公，入駐企業規模、數量都較小，無法形成規模效應。總部基地辦公、商務配套要求較高，但目前完善的配套服務和貼心的后勤保障服務如：集中設置銀行、郵局、電訊、車船票及機票預定、便利店等商業服務設施不足，配套不足，總部產業基地辦公氛圍尚未形成，僅僅只是辦公的聚集。總部企業基地與東湖高新區政府緊密合作，依靠政府招商進駐企業，同時提供總部企業基地與東湖高新區政府緊密合作，依靠政府招商進駐企業，同時提供優惠政策、稅收條件。優惠政策、稅收條件。商務氛圍初具雛形，寫字樓市場客戶細分明確，總部企業基地成為寫字樓市商務氛圍初具雛形，寫字樓市場客戶細分明確，總部企業基地成為寫字樓市場新靚點。但市場消化速

47、度較慢，且未來市場供應量大。場新靚點。但市場消化速度較慢，且未來市場供應量大。總部企業基地是集辦公、科研、中試、無煙生產等多功能于一體的辦公區。目前多為光谷地區高新技術產業的行業客戶，有別于傳統的辦公型寫字樓。寫字樓市場小結寫字樓市場小結典型項目典型項目 當代國際花園一期寫字樓當代國際花園一期寫字樓開開 發發 商商武漢當代地產股份有限公司地理位置地理位置光谷大道（原關山二路）與中環線交接處用地面積用地面積總共808畝寫字樓約300畝建筑面積建筑面積總共60萬方寫字樓23萬方容容 積積 率率1.2綠綠 化化 率率40%總總 戶戶 數數開盤時間開盤時間05年初價格情況價格情況價格價格 寫字樓寫字樓

48、起價起價 2600均價均價 2800最高價最高價 3000開發銷售情開發銷售情況況一期已開發12棟寫字樓,約2.1萬方，定向開發規劃配套規劃配套回字型圍合布局、中庭花園、外立面深紅色、暖色調。寫字樓布局無煙道，有下水，有會議室。本案與其競本案與其競爭關系爭關系本項目最為直接的競爭對手，寫字樓項目屬于定向開發，在價格以及政府資源上有較大優勢。典型項目分析典型項目分析典型項目之一典型項目之一國際企業中心二期國際企業中心二期開開 發發 商商武漢東湖高新集團股份有限公司地理位置地理位置洪山區關山二路特一號用地面積用地面積30241 建筑面積建筑面積36309 容容 積積 率率1.19綠綠 化化 率率5

49、5%總總 戶戶 數數開盤時間開盤時間05.12價格情況價格情況價格價格 寫字樓寫字樓起價起價 2700均價均價 3200最高價最高價 3400開發消化開發消化情況情況二期14棟5層辦公樓，銷售約95規劃配套規劃配套回字型圍合布局，外立面深灰色，冷色調。一期321個車位為企業集中設置員工餐廳、員工班車、大型會議室（多功能廳）、單身員工宿舍商務會所和一個達到國際標準的高爾夫揮桿練習場。本案與其本案與其競爭關系競爭關系光谷首個總部基地生態寫字樓項目，總體體量達40萬方，經過一二期開發，已有部分企業入駐，對本項目競爭威脅最大。典型項目分析典型項目分析保利花園洪福家園中原選取的商業項目為光谷中心花園、世

50、界城兩個集中式商業（橙色標記）巴黎豪庭、劍橋世家、保利花園、金地陽光城、當代國際花園、萬科城市花園、錦繡龍城等六個社區型商業（黃色標記）保利花園巴黎豪庭光谷中心花園劍橋世家金地陽光城光谷世界城當代國際花園萬科城市花園錦繡龍城商業市場概況商業市場概況社區商業集中式商業項目名稱項目名稱光谷中心花園光谷中心花園光谷世界城一期商業光谷世界城一期商業總建面積總建面積30000平米（單層6000平米）160000平米（單層3000平米）對外分割出售單元面積對外分割出售單元面積40-200平米30-100平米進深進深10-28米8-10米開間開間4-8米4-6米層高層高4.5米4.5米租售形式租售形式1-3

51、層對外招商，4-5層分割出售，售后返租，年回報8，包租8年1、2層分割出售，3-5層對外招商開盤時間開盤時間06年5月預計06年12月價格價格4層13000元/平米5層11000元/平米一層25000元/平米二層15000元/平米銷售情況銷售情況609707-08年區域中心集中式商業供應量在17-18萬平米，其中分割出售的商業鋪面約7萬平米。分割出售的單位鋪面在30-200平米，面積多元化供應。租售形式多采用連續樓層整層對外招商，其它物業分割出售的方式。集中商業情況集中商業情況 光谷中心花園：中高端商業，定位為主題百貨，主要經營珠寶首飾，皮革皮具，香包時裝等，輻射范圍為光谷附近區域，包括卓刀泉

52、、雄楚大街、珞瑜路及名院路一帶的市民日常性購物需求。光谷世界城：中高端商業為主，中端商業為輔，輻射整個武漢市，尤其以武昌區域為主，通過主題性步行街概念的引入，綜合規劃各大商業業態，包括時尚購物、家居家電、文化休閑、餐飲娛樂等多種業態組合。光谷世界城、光谷中心花園、魯巷廣場形成光谷新的商業中心，輻射整個光谷片區，形成商務辦公、購物消費、娛樂為一體的次級城市商業中心。商業業態經營范圍商業業態經營范圍主干道附近層高在4.5米以下的一層底商均價在1100015000元/平米，非主干道一層底商均價在800010000元/平米。主力面積在50200左右進深主要集中在8-10米左右，商鋪開間一般為4-8米，

53、層高于44.5米居多。商業規劃為一層或兩層的項目，首層商鋪銷售非常理想，而三層商業和進深較深的項目如洪福家園對外出租狀況不容樂觀.項目項目名稱名稱金地金地陽光城陽光城劍橋劍橋春天三期春天三期洪福家園洪福家園巴黎巴黎豪庭豪庭楓林楓林上城上城保利花園保利花園三期三期萬科城萬科城市花園市花園當代國當代國際花園際花園錦繡錦繡龍城龍城總建面積5000平77間6000平30間10000平米，單層300021000平米，30間約10000平米5000平米，50-60間7000-800030005000單鋪面積40 60、80、100平90、120-300平90-100一層分割13-80平二層分割150-30

54、090-20041-100平米80-120平米進深10-12米10米至少15米以上8米-10米101010-12開間3.5米6米4米-8米自由組合一層3.4-5米二層6-8米4-94-75-9層高3.5-3.8米3.8米4.5米3.5米4.54.5米3.63.6-5.46租售形式分割出售小面積一、二層分開出售；大面積一、二層整體出售只租不售規劃先租后售分割出售分割出售目前一半租一半售分割出售開盤時間06年5月預計06年12月06年5月05年出05中.未售價格8000-10500元/平米預計一層15000元/平米；二層5500元/平米1層58元/平米/月，2層48元/平米/月，3層38元/平/月

55、一層11000元/平米；二層5000元/平米7000元/平7000元/平預計8000元/平銷售情況98未開盤出租率20959050 -社區商業社區商業 社區商業規劃基本沿街規劃為首層或兩層底商，無三層以上鋪面。單個樓盤商鋪總體量一般在5000-10000平米單個鋪面開間一般在4-8米，進深都控制在12米內。一二層整體出售方式較為普遍，部分樓盤先租后售。社區商業經營業態主要為主要以滿足本社區居民消費為主。包括咖啡吧、茶社、網吧、美容美發、便民超市、日用五金、社區銀行、糕點、小型餐飲等。關山光谷片區商業氛圍欠缺。基本以發展商自行建造社區商業配套，無大型集中式商業，商業體量的比例都控制在5%以內。關

56、鳳板塊更低甚至在1%不到，如當代國際花園、萬科城市花園。社區商鋪作為住宅的配套，有相當投資價值，分割面積適當的大型住宅社區商鋪銷售普遍較好。社區商業小結社區商業小結大型完整的地塊規模：大型完整的地塊規模：項目從地段到區域環境，都注定項目適合做一個大型的居住社區。但所有的不可變因素都決定著，項目不僅僅是一個居住項目。超越純居住的產品格局決定本項目的產品定位需在整個光谷的總部經濟區發展的角度來審視。商務潛力：商務潛力：雖然現有的產業園區格局在周邊已形成一定的商務氛圍，這對本項目的商務發展提供了一定的優勢條件。隨著科技新城全面推進，也提供了項目實現金融商貿、創業產業、高新科技、教育文化等核心職能的發

57、展支撐。但總體說來，如無政府資源扶持，大體量的純寫字樓產品市場風險較大。商業機會和商業價值：商業機會和商業價值：區內商業氛圍沒有形成，但地塊的自身條件和外在環境都為本項目的商業提供了一定的機會。因而，我們初步判定，項目應該是一個集辦公、居住、服務、商業等綜合職能于一個綜合體。結合競爭市場對項目條件的思考結合競爭市場對項目條件的思考發展商目標經濟指標限制核心概念建筑風格、規劃設計建議產品配比戶型配比建議成本預算開發周期資金回收預測案例借鑒尋找機遇突破困局產品建議解讀地塊區位解讀配套解讀歷史人文資源產業支撐軌道交通市政規劃政策傾斜商圈分布狀況地塊及周邊現狀價值初判住宅、寫字樓、商業市場及競爭分析住

58、宅、寫字樓、商業市場及競爭分析市場概況競爭區域格局分布競爭區域項目概況區域供給分析產品分析（規劃、園林、外立面）價格及消化速度分析戶型配比與面積分析客群特征（來源、特點、需求、消費習慣）入駐情況、經營業態、招商情況面對市場&競爭研究客群戰略定位市場定位形象定位客群定位片區消費者研究客群年輕，25-35歲為主學歷較高，專科以上為主數據來源：中原對片區內各項目的目標客群街訪客戶特征及需求分析客戶特征及需求分析區域客戶年齡及學歷構成區域客戶年齡及學歷構成高新產業私營業主教育系統為主客戶特征及需求分析客戶特征及需求分析區域客戶工作性質及職業構成區域客戶工作性質及職業構成70客群現居住在區域內及周邊客戶

59、特征及需求分析客戶特征及需求分析區域客戶現居住地構成區域客戶現居住地構成個人年收入集中在3-5萬家庭年收入集中在6-10萬客戶特征及需求分析客戶特征及需求分析區域客戶收入區域客戶收入平時最喜愛戶外運動、看書、上網客戶特征及需求分析客戶特征及需求分析區域客戶休閑活動構成區域客戶休閑活動構成公交車是最主要的出行方式其次是私家車出行客戶特征及需求分析客戶特征及需求分析主要出行的交通工具主要出行的交通工具改善居住是購房的首要目的兩房兩廳與小三房成為需求主流住宅物業客戶需求分析住宅物業客戶需求分析購房目的及預購戶型購房目的及預購戶型地段交通、價格是購房者最為關心的住宅物業客戶需求分析住宅物業客戶需求分析

60、購房考慮因素購房考慮因素學校、公交站點、購物中心是比較關注住宅物業客戶需求分析住宅物業客戶需求分析相關配套需求相關配套需求商住兩用是購置物業首要目的商住套間成為辦公物業首選辦公物業客戶需求分析辦公物業客戶需求分析購房目的及預購戶型購房目的及預購戶型地段交通、周邊配套、物業結構及面積是購房者最為關心的辦公物業客戶需求分析辦公物業客戶需求分析購置物業考慮因素購置物業考慮因素金融、酒店、餐飲、地鐵、公交五項對于辦公需求來講比較關注辦公物業客戶需求分析辦公物業客戶需求分析相關配套需求相關配套需求商務人士代表客戶編號施先生（數據46號）年齡區間31-40歲學歷大專學歷家庭年收入20-22萬購房目的希望能

61、在新區購買躍層之類的產品，用于辦公所在行業IT，集成電路設計關注點能否商住結合，既能滿足辦公需求又能住家最好是一層物業用來辦公、二層物業用來居家生活最好能有好的辦公氛圍，希望周圍相鄰單位也是和自己一樣都是商住兩用，不希望在純住宅小區里面辦公要求配套地鐵、金融、餐飲特征分析典型的成長型IT行業私營企業老板，是產業園區內眾多小型企業的代表，想購買商住兩用產品，滿足生活與辦公的需求對商業配套比較在意典型客戶訪談案例典型客戶訪談案例分析分析1 1純居住代表客戶編號李先生（數據28號）年齡區間25-30歲學歷本科學歷家庭年收入8-10萬購房目的希望能在光谷內購置一套結婚用住房所在行業大學教育關注點社區規

62、模和檔次如何，是否有幼兒園，因自己只能首付三成在10-12萬左右，是否有總價相對較低的緊湊戶型，最好是環境寧靜的小區，兩房兩廳，南北朝向要求配套公園、公交車站、學校特征分析區域年輕一代高校教師的典型，具備購房實力，但承受力有限，在考慮購買物業時最先考慮的是價格和戶型功能典型客戶訪談案例典型客戶訪談案例分析分析2 2投資客代表客戶編號汪女士（數據11號）年齡區間40-50歲學歷未知家庭年收入1520萬購房目的看中光谷物業升值潛力，想投資所在行業未知關注點區域未來發展、地段及交通、有無景觀、物業檔次與形象感，能不能包租，物業以后升值空間要求配套公交車站、醫院、購物中心特征分析看中光谷未來房地產物業

63、升值，希望在該區域附近購買住宅，戶型要求兩房，以備將來換手方便典型客戶訪談案例典型客戶訪談案例分析分析3 3客群年齡段集中在中青年客群年齡段集中在中青年：年齡在25-35歲，88擁有大學及以上學歷。客群分布區域以洪山為主：客群分布區域以洪山為主：70以上來自于洪山區，尤其以關山及雄楚珞瑜路沿線為主，其余的來自武昌、青山，輻射范圍較廣。客群類型高新產業中堅：客群類型高新產業中堅：主力客群以周邊大學教師及職工、高新產業園內職工與私營業主為主，區域未來發展前景吸引了一部分投資客群前來置業。需求特點：需求特點：欲購住宅目的以改善居住為主，一半以上客戶為二次置業，60客戶欲購兩房兩廳和小三房，投資比例達

64、10%住宅客群特征與需求提煉住宅客群特征與需求提煉來自區域與行業：來自區域與行業：光谷區域高新企業及相關的產業鏈企業；新興智力密集型企業，如咨詢公司、培訓機構；創意型產業相關企業，如廣告公司、設計公司、動漫數碼等。客群類型成長型高新企業及相關產業鏈企業：客群類型成長型高新企業及相關產業鏈企業：企業大多處于高速成長階段，重視企業形象，公司人員不多但要求辦公環境好，屬智慧創業型產業鏈上相關企業，部分投資客群；需求特點：需求特點：辦公型產品需求中，五成以上客戶希望辦公產品中能帶有居住功能，躍式或LOFT產品需求占到20，戶型能自由分割，平層戶型要求緊湊，可分可合。辦公物業客群特征與需求提煉辦公物業客

65、群特征與需求提煉發展商目標經濟指標限制核心概念建筑風格、規劃設計建議產品配比戶型配比建議成本預算開發周期資金回收預測案例借鑒尋找機遇突破困局產品建議解讀地塊區位解讀配套解讀歷史人文資源產業支撐軌道交通市政規劃政策傾斜商圈分布狀況地塊及周邊現狀價值初判住宅、寫字樓、商業市場及競爭分析住宅、寫字樓、商業市場及競爭分析市場概況競爭區域格局分布競爭區域項目概況區域供給分析產品分析（規劃、園林、外立面）價格及消化速度分析戶型配比與面積分析客群特征（來源、特點、需求、消費習慣）入駐情況、經營業態、招商情況面對市場&競爭研究客群戰略定位市場定位形象定位客群定位項目定位思考我我 們們 拒拒 絕絕 純純 住住

66、宅宅指標限制指標限制發展商目標發展商目標競爭環境競爭環境地塊價值地塊價值客群需求客群需求項目定位思考1、混合型人氣人氣之城項目定位四大原則2、低門檻低門檻的創業之城3、充滿活力活力，形成區域核心帶動力4、銷售與城市發展功能的成功轉換成功轉換戰略定位市場領先者市場領先者市場追隨者市場追隨者市場補缺者市場補缺者高檔高檔中高檔中高檔中檔中檔市場挑戰者市場挑戰者高檔高檔中高檔中高檔中檔中檔市場地位市場地位客戶及產品定位客戶及產品定位形象定位形象定位藍海戰略，差異定位藍海戰略，差異定位發展商目標經濟指標限制核心概念建筑風格、規劃設計建議產品配比戶型配比建議成本預算開發周期資金回收預測案例借鑒尋找機遇突破

67、困局產品建議解讀地塊區位解讀配套解讀歷史人文資源產業支撐軌道交通市政規劃政策傾斜商圈分布狀況地塊及周邊現狀價值初判住宅、寫字樓、商業市場及競爭分析住宅、寫字樓、商業市場及競爭分析市場概況競爭區域格局分布競爭區域項目概況區域供給分析產品分析（規劃、園林、外立面）價格及消化速度分析戶型配比與面積分析客群特征（來源、特點、需求、消費習慣）入駐情況、經營業態、招商情況面對市場&競爭研究客群戰略定位市場定位形象定位客群定位北京豐臺的總部基地以智能化、低密度、生態型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產業于一體的企業總部聚集基地。內部包含500幢獨棟式總部樓并以六星級酒店、總部小公寓、技術轉移中心等完善配

68、套設施形成一個總部聚集、集辦公、研發、產業于一體的總部經濟新區。參考項目參考項目A A：北京總部基地：北京總部基地啟示：依靠項目區位潛力優勢，規劃化發展形成區域核心帶動作用，全面升級并置換過去面貌參考項目參考項目B B：北京：北京SOHOSOHO現代城現代城位于朝陽CBD核心區東北方向，兩面臨道路，東向臨城市干道四環路。該項目總建筑面積為48萬平米，業態包括：辦公、公寓、商業。項目在建設初期，CBD規劃尚未形成，區域價值不被看好。但開發商定位于商住兩用，提出SOHO理念，獲得成功。啟示：依據項目地理區位特征，從市場需求和城市發展的綜合考慮，更能獲得成功。上海市楊浦區的大型綜合發展項目，占地84

69、萬平方米（84公頃），配合政府科教興市的發展策略，提供一個類似美國硅谷的推動科技創新和創業的環境，并配套以充滿巴黎左岸氣息的創智SOHO，創造一個知識型社區。開發初期，周邊寫字樓商務市場氛圍尚未形成，以商務公寓定位，實現了項目的快速銷售，而目前項目的主要服務于企業商務辦公之用。啟示：功能的可轉換性，以及超前的規劃構想，能解決現實銷售與城市發展及功能轉換的矛盾。參考項目參考項目CC：上海創智天地：上海創智天地發展商目標經濟指標限制核心概念建筑風格、規劃設計建議產品配比戶型配比建議成本預算開發周期資金回收預測案例借鑒尋找機遇突破困局產品建議解讀地塊區位解讀配套解讀歷史人文資源產業支撐軌道交通市政規

70、劃政策傾斜商圈分布狀況地塊及周邊現狀價值初判住宅、寫字樓、商業市場及競爭分析住宅、寫字樓、商業市場及競爭分析市場概況競爭區域格局分布競爭區域項目概況區域供給分析產品分析（規劃、園林、外立面）價格及消化速度分析戶型配比與面積分析客群特征（來源、特點、需求、消費習慣）入駐情況、經營業態、招商情況面對市場&競爭研究客群戰略定位市場定位形象定位客群定位市場定位市場定位中國光谷中國光谷摩爾特區摩爾特區MOL是Mobile Office Living 的縮寫，是服務于城市精英商務辦公和居住的社區形態。1、商務功能和居住既同時滿足又相互分離；2、強調辦公和居住的舒適性；3、多種業態的融合讓社區更具活力。4、

71、產業互動形成凝聚力。摩爾特區的四大特征：摩爾特區的四大特征：“摩爾特區”，讓住戶在購買居住區內的物業之后，可以同時享用商務區內專設的商務中心服務，業主既可自住，又可享有獨立、專業的辦公空間，有辦公室輕松正規的環境，也有住宅的私密空間，分區作息，居家、辦公互不干擾。摩爾生活給商務人群和居住者都帶來更為便利、快捷的生活條件。開放、創造、活力、自由開放、創造、活力、自由形象描述形象描述新一代光谷軟產業驅動器新一代光谷軟產業驅動器形象定位形象定位軟產業是指以腦力賺錢的產業，即知識創業群，包括小型創意工作室、設計室、咨詢公司以及城市自由職業者。摩爾特區為創業軟產業者提供一種開放式的商務環境，既共享商務、

72、景觀、休閑等功能空間又各自獨立，強調開放、創造、活力、自由、享受、時尚，反叛舊城區生活的呆板，既強調效率又基于人本。摩爾特區摩爾特區案名建議案名建議光谷精英城光谷精英城q職業人士q中等收入q合理總價，理想居住選擇 客群定位客群定位q智慧型創業群q中高收入q積極向上q創新者，接納新事物q看重區域潛在價值q營銷所創造的附加價值吸引居住者前商后住投資者q周邊中小企業主、區域辦事處等q看重區域潛力q重視企業形象附加值商用者項目與目標群的對接：居住客群大規模社區，居住生活便捷，總價低總價低。商住客群多功能多功能社區，充滿動力，叢集叢集效應效應形成產業互動。空間靈活，配套齊全，交通便利，低門檻低門檻的創業

73、城。混合型人氣之城人氣之城，社區活躍程度高，投資價值大。辦公客群投資客群為在同一小區內既擁有住宅，又享用商務便利的特殊階層，具“商務家商務家”、“投資家投資家”和“生活家生活家”特質。項目定位特點:u進攻特點:1、新型的發展型社區，具備活力和凝聚力。2、城市綜合體，內部業態相互帶動與支撐。3、產品獨特創新。4、性價比高。u防守特點：產品類型轉換容易產品類型轉換容易，宜商宜住宜商宜住，可順應市場需求，靈活轉換。進可攻，退可守！進可攻，退可守！發展商目標經濟指標限制核心概念建筑風格、規劃設計建議產品配比戶型配比建議成本預算開發周期資金回收預測案例借鑒尋找機遇突破困局產品建議解讀地塊區位解讀配套解讀

74、歷史人文資源產業支撐軌道交通市政規劃政策傾斜商圈分布狀況地塊及周邊現狀價值初判住宅、寫字樓、商業市場及競爭分析住宅、寫字樓、商業市場及競爭分析市場概況競爭區域格局分布競爭區域項目概況區域供給分析產品分析（規劃、園林、外立面）價格及消化速度分析戶型配比與面積分析客群特征（來源、特點、需求、消費習慣）入駐情況、經營業態、招商情況面對市場&競爭研究客群戰略定位市場定位形象定位客群定位產品規劃建議項目經濟指標要求項目凈用地面積：20萬容積率：1.5項目建筑面積：30萬按照項目的指標要求，項目的物業類型可為住宅+商業+寫字樓+酒店+商住物業形態可為：小高層、多層結合本地塊自身條件和來潛在市場供應來分析，

75、以住宅結合本地塊自身條件和來潛在市場供應來分析，以住宅為主導為主導,投資型物業為輔。豐富產品結構的同時，規避市場風投資型物業為輔。豐富產品結構的同時，規避市場風險，使地塊資源充分利用，發展商利益得到最大化。險，使地塊資源充分利用，發展商利益得到最大化。產品定位分析 position商住樓產品定位方向商住樓產品定位方向創意商住空間創意商住空間定位理由：商住樓兼顧辦公及居家雙重功能，比較受消費者及投資者的青睞，同時此物業可進行銷售，能夠達到快速回籠資金，因而將商住樓設置為本項目體量最大的物業產品。產品特點：商住樓內部配置獨立的衛生間，同時具備居家和辦公的功能，可以作為是“OFFICE”，也可以作為

76、是“HOME”。產品類型：Loft產品：部分產品采用此種形態，空高達5-5.4米的挑空，戶型具備靈活分割使客戶的選擇更隨意。普通產品：宜居宜商的戶型設計，面積緊湊，可分可合。產品定位分析 position寫字樓產品定位方向寫字樓產品定位方向生態彈性辦公空間生態彈性辦公空間定位理由：根據我司對本區域寫字樓市場的調查，產業園型的寫字樓市場總體供應量大，且多為定向開發，因而定位為純寫字樓具有較大的市場風險，因而建議在產品上有所突破，從建筑形態、外立面風格、內外部空間、硬件配套等方面強調與傳統寫字樓的區別，打破住、商、休閑的邊界，實現對傳統寫字樓形態的本質性超越。產品特點：建議采用現代的建筑手法和技術

77、，以靈活的內部空間組合形式，增加項目的競爭力，也給消費者更多選擇。產品定位分析 position住宅產品定位方向住宅產品定位方向依據區域現狀，定位住宅，開發的風險最低，能夠有利于項目利潤的快速回收。但受指標限制，只有少量可采用此種業態，因此，這部分住宅，盡量考慮滿足居住的舒適性。酒店產品定位方向酒店產品定位方向酒店式公寓酒店式公寓定位理由：經濟型類酒店在區域內尚屬空白點，區域的功能和發展也對酒店有著消費需求。同時根據對酒店式公寓市場的專案研究，目前武漢的產權式酒店公寓由于其具有穩定的回報率、投資風險小等優點，因此其市場潛力比較大。產品特點：定位為經濟型酒店，服務于片區內的商務人群。作為投資型的

78、產權式酒店發售。引進知名酒店管理公司進行整體管理，提高物業的價值。產品定位分析 position商業定位方向商業定位方向社區服務商業社區服務商業+物流中心服務配套商業物流中心服務配套商業定位理由：本地塊的臨街面較長，具有一定的商業價值；但區域內缺乏人氣和必要的商務氛圍，不具備常規的大型商業所需要的條件（如mall或者大型購物中心）；因此，能夠考慮的主要形式就是商業街。地塊附近商業裙樓的價值不大，特別是2樓整層出租和出售的難度較大，因而，只考慮單層商鋪。產品特點：商業街的主要業態建議定位于滿足社區內的配套以及周邊的物流中心配套商業。以餐飲、生活服務、文化休閑娛樂、汽車服務等為主要形態。各業態比例

79、建議一覽表各業態比例建議一覽表產品比例建議物業類型內部形態體量（）內部比例總體量比純寫字樓寫字樓3-4.5萬100%10-15%酒店快捷酒店1萬-1.5萬100%3-5%商住兩用Loft公寓1.5-2萬10-20%65-70%創意公寓15-17萬80-90%商業商業街1.5萬-2.4萬100%5-8%純住宅住宅3萬100%10%其他教育、休閑娛樂等3000-4000100%1%合計30萬項目總體規劃圖主要經濟指標（單位）公寓：166830 商業:17540 幼兒園:2400總用地面積：300畝 loft 公寓:15820 酒店:13650 容積率:1.46總建筑面積：約30萬方 寫字樓:438

80、90 住宅:32640 綠化綠:31.4%建筑密度:26.9%產品規劃建議總體規劃方案模型鳥瞰圖總體規劃方案模型鳥瞰圖交通分析本方案在交通組織上運用了局部人車分流的模式，外環車型為主，盡量減少規劃區內部的車型數量，對于規劃區的車型道路運用景觀小品的設置，來減低行車速度，做到行車安全。景觀分析景觀設計上主要以“兩條軸線，兩個中心”，與組團綠化相結合的設計手法，吧主要景觀布置在兩條主要景觀軸線上，同時，各組團又有各自的組團景觀。本方案在功能分區上以縱向景觀雙軸吧整個規劃區域分為綜合商務區和公寓住宅區，從而實現動靜分離。功能分析教育配套：幼兒園；戶外休閑運動配套：籃球場、網球場、羽毛球場、兒童天地、

81、老人樂園、棋桌等；室內會所：壁球室、乒乓球室、健身房、棋牌室等；商務配套：網上圖書館、會議中心等。配套功能設置寫字樓建筑示意參考通透的玻璃材質未來感十足，毫不掩飾建筑結構和構造，玻璃的透明性使得建筑的內外部空間領域既清晰而清新，玻璃的反射則可以映襯、投射周圍，擴大場景的空間界限。公寓建筑示意參考整體立面線條剛硬而簡潔，立面的交錯變化讓光線在穿越立面是呈現不同的形狀，光線真正的轉化為一種空間圖象和場景感受。立面形態成為光和影的媒介，使光線成為可感知要素，內、外空間相互成為光的發起者和承受者。住宅建筑示意參考現代主義建筑風格，靈活均衡的非對稱構圖；簡潔的處理手法和純凈的體型；住宅采用大面積外窗和寬

82、大陽臺，利用窗和陽臺的形式變化，產生立面裝飾效果。商業步行街建筑示意參考沿關鳳大道商業街與寫字樓公建建筑主體相協調，同時運用大幅玻璃幕墻、以及聲、光電的運用，虛實光動結合手法強化立面形象，營造商業氛圍。呈塊狀分布的庭院綠化分布在各組團內部，各組庭院形態各異，主題也各不相同。庭院中間分布自由的步行道，曲徑通幽。各種樹木及灌木高低錯落，形成層次豐富的綠化景觀。道路兩旁種植灌木和較高喬木，起到綠化防護、過濾噪音的作用。運動設施設置其中，與綠化完美融合。園林景觀設計建議采用多種節能保溫材料，如外墻外保溫，斷橋隔熱雙層中空窗。節能保溫材料的運用采用倒置式防水保溫屋面，再加屋頂綠化草坪。盛夏陽光直射時比不

83、使用屋頂綠化的屋頂降溫20左右，可降低頂層室溫3-4，而嚴冬起保溫功能。還可以減少外部的熱反射和眩光進入室內。植物的蒸發效用使其成為立面有效的冷卻裝置，并改善建筑外表的微氣候。屋頂環境過濾器產品戶型建議公寓戶型建議圖戶型套內面積公攤面積建筑面積E46.41258.5層高4.5米，部分復式架空,增加使用面積。復式公寓戶型建議圖建筑面積：146.9錯開部部分復式架空,增加使用面積公寓戶型建議圖建筑面積：37.4 m建筑面積：48.68 m通透感強、無浪費空間,房間使用率高寫字樓戶型建議圖BCDAABCD141.95111D141.89110.96C87.3468.3B121.9295.34A建筑面

84、積(m)套內面積(m)戶型Loft公寓戶型建議圖建筑面積：84.9 m層高5.2米,可分隔出一層；封閉飄窗,增加使用面積,空間使用靈活.住宅戶型建議圖AB89.479.2780.2B 119.1312.34106.79A建筑面積(m)公攤面積(m)套內面積(m)戶型南北通透,房型面積控制合理、無浪費空間戶型套內面積(m)公攤面積(m)建筑面積A103.969.53105.32B 134.3212.31135.62住宅戶型建議圖AB房型面積控制合理、公攤低，得房率高價格建議純住宅價格制定策略備注：具體價格要根據開盤前的市場情況，重新確定。在充分了解項目住宅部分價值的基礎上，通過對目前本區域同類型

85、物業銷售水平的調查，采用市場比較法進行參考定價,選取周邊8個代表性項目,按建筑形態、地理位置分布、規模、銷售均價等因素進行權重打分來測算物業均價。選擇市場上具可比性的樓盤/本項目周邊近期正在發售的樓盤/項目周邊與本項目同等檔次的樓盤況。純住宅價格測算純住宅價格測算分值分值本項目本項目當代國際花當代國際花園園萬科城市花萬科城市花園園錦繡龍城錦繡龍城鳳凰花園鳳凰花園萬豪水岸萬豪水岸楓林楓林橫向比較橫向比較 地段地段11119 99 99 98 87 77 7 交通條件交通條件9 96 66 67 77 76 66 6 項目配套項目配套10108 89 99 99 97 77 7 周邊配套周邊配套8

86、 86 66 66 66 66 66 6 規模規模7 77 77 77 77 76 66 6 景觀因素景觀因素131310101212111110109 91111 開發商開發商6 65 55 56 65 54 44 4合作單位合作單位5 54 45 55 54 44 44 4縱向比較縱向比較 戶型戶型9 97 78 89 97 76 67 7 建筑用材建筑用材7 75 56 67 76 65 56 6 物業管理物業管理7 75 55 56 65 54 45 5 規劃規劃3 33 33 33 32 22 22 2銷售策略銷售策略5 55 55 55 54 44 44 4合計合計10010080

87、8086869090808070707474均價均價4300430046004600380038002900290029002900權數權數-0.900.900.850.850.800.800.850.850.850.85時間系數修時間系數修正正0.50.50.450.450.400.400.450.450.350.35本項目均價本項目均價41504150元元/平米平米分值分值本項目本項目光谷國際光谷國際A A座座東谷銀座東谷銀座橫向比較橫向比較 地段地段11116 69 99 9 交通條件交通條件9 96 68 88 8 項目配套項目配套10108 88 88 8 周邊配套周邊配套8 86

88、67 77 7 規模規模7 77 76.56.56.56.5 景觀因素景觀因素13138 88 88 8 開發商開發商6 65 55 55 5合作單位合作單位5 54 44 44 4縱向比較縱向比較 戶型戶型9 98 88 88 8 建筑用材建筑用材7 76 66.56.56.56.5 物業管理物業管理7 76 66 66 6 規劃規劃3 32 22 22 2銷售策略銷售策略5 55 55 55 5合計合計777783838383均價均價3700370044504450權數權數0.80.80.70.7時間修正系數時間修正系數0.30.30.20.2本項目均價本項目均價35173517元元/平米

89、平米商住樓價格測算商住樓價格測算分值分值本項目本項目光谷中心光谷中心花園花園聯合國際聯合國際聯峰時代聯峰時代光谷國際光谷國際國際企國際企業中心業中心當代國際當代國際花園花園橫向比較橫向比較 地段地段11116 610108 88 86 67 76 6 交通條件交通條件9 96 69 98 87.57.56 66 66 6 項目配套項目配套10108 89 98 88 88 88 88 8 周邊配套周邊配套8 86 68 87 77 76 66 66 6 規模規模7 77 77 76 66 66 67 77 7 景觀因素景觀因素1313101011117 79 99 910101111 開發商開

90、發商6 65 56 65 55 55 56 66 6合作單位合作單位5 54 44 43.53.54 44 44 44 4縱向比較縱向比較 戶型戶型9 98 88 88 87 75 57 77 7 建筑用材建筑用材7 76 67 76.56.56 66 66 66 6 物業管理物業管理7 76 66.56.56 66.56.55 56 66 6 規劃規劃3 33 33 33 32 22 23 33 3銷售策略銷售策略5 54 45 55 55 53 35 54 4合計合計100100797993.593.581818181717181818080均價均價61006100455045504500

91、4500370037002900290033003300時間修正系數時間修正系數0.80.80.80.80.80.80.850.850.90.90.950.95權數權數0.40.40.250.250.250.250.10.10.10.10.10.1本項目均價本項目均價34003400元元/平米平米寫字樓部分寫字樓部分寫字樓價格測算小戶型小戶型分值分值本項目本項目巴黎豪庭巴黎豪庭劍橋立方寓劍橋立方寓世界城尚都世界城尚都當代當代LOFTLOFT產品產品萬科螞蟻萬科螞蟻工房工房橫向比較橫向比較 地段地段11117 79 99 910107 77 7 交通條件交通條件9 96 67.57.57.57.

92、58 86 66 6 項目配套項目配套10108 88 88 89 98 88 8 周邊配套周邊配套8 86 68 87 78 86 66 6 規模規模7 76 67 76 66 66 66 6 景觀因素景觀因素131310101010101010.510.511111212 開發商開發商6 65 55 55 55 55 56 6合作單位合作單位5 54 44 44 44 44 45 5縱向比較縱向比較 戶型戶型9 98 88 87 78 88 88 8 建筑用材建筑用材7 77 76.56.56.56.56.56.56 67 7 物業管理物業管理7 76 66 66 67 76 67 7 規

93、劃規劃3 32 23 33 33 33 33 3銷售策略銷售策略5 55 54 44 45 54 45 5合計合計100100808086868383909080808686毛坯均價毛坯均價4200420045004500500050003200320042004200時間修正系時間修正系數數0.40.40.40.40.40.40.10.10.20.2權數權數0.70.70.70.70.70.70.950.950.90.9本項目均價本項目均價38263826元元/平米平米LOFTLOFT小戶型投資產品價格測算小戶型投資產品價格測算商業價格定位商業的價格定位比較復雜，需要綜合考慮多方面的因素，如

94、面，如面積大小因素、進深、層高、臨街面、經營業態積大小因素、進深、層高、臨街面、經營業態;因目前項目附近基本無在售的商業項目，在這里我們市場比市場比較法較法來綜合考慮本地塊可以實現的價格。為了更準確的確定商業價格的定位，我們分析了目前周邊已售商業及項目周邊臨近區域的商業銷售情況。商業價格定位采用市場比較法計算：采用市場比較法計算：在這里我們取社區商鋪和當代國際花園、萬科城市花園、商鋪銷售價格為參照，考慮人流、位置、層高、未來潛力等權重因素，綜合評價得出的銷售價格為：臨關鳳大道街街鋪售價預計：8000-9000元/平方米（層高5米）內街商業鋪面售價預計：6000-6500元/平方米價格執行價格執

95、行通過上述分析得到項目基本的價格區間，但仍需綜合考慮項目的定位與市場競爭需要，以及政策調整等因素，方能最終確定項目價格；后續將在具體營銷計劃中提供價格執行方案。產品開發周期建議總體安排9 9月月1111月月籌備期籌備期1212月月22月月前期蓄客期前期蓄客期0808年年一期公開發售一期公開發售（3 3月開盤）月開盤）1010年年完成銷售完成銷售0909年年二期公開發售二期公開發售銷售時間產品體量08年3月-12月寫字樓0.8萬方商業0.8萬方商住8萬方酒店1.5萬方合計11.1萬方一期產品組合二期產品組合推盤時間產品體量09年1月-12月LOFT2萬方商住樓7萬方商業0.5萬方寫字樓1.6萬方

96、合計11.1萬方推盤時間產品體量2010年1月-10月商住樓2萬方寫字樓1.6萬方商業0.8萬方住宅3萬方合計7.4萬方三期產品組合項目開發成本分析一、成本預估算：原始地價成本：10萬元/畝 容積率：1.5 。“一費制”地價38萬元/畝，樓面地價380元/平米，地價增加8400萬元（300）畝設計、營銷籌備，開工準備（水電、臨設），報建規費（分期）等1500萬元。，再投入9900萬元可以開盤銷售，開盤后可以項目自我平衡。二、成本利潤及開發周期：成本利潤估算：按樓面地價380元/平米，成本可控制在600元/平米（含營業稅）。開發周期：時間上最不可控為土地變性和方案報批，如能07年完成報批手續開工

97、，08年3月可開始銷售，預計整個小區分三期開發，開發銷售周期約為32個月。縮短周期，加速現金回流和實現利潤，可考慮在土地手續完善后，引入民營資本合作開發。項目的資金回收預測時間時間物業類型物業類型推售面積推售面積 （萬方）（萬方）預計推售均價預計推售均價 （元（元/平方米）平方米）總銷售額總銷售額（億元）（億元）2008年3月-12月創意公寓產品838263.061寫字樓0.834000.272商業0.86000-90000.480.72酒店1.534000.51小計小計11.111.14.3234.3234.5634.5632009年1月-12月創意公寓產品73517時間修正（+5）2.585LOFT產品23826時間修正（+5）0.803商業0.56000-9000時間修正（+5）0.3150.473寫字樓1.63400時間修正（+5）0.571小計小計11.111.14.2744.2744.4324.4322010年1月-10月創意公寓產品23517時間修正（+10）0.774寫字樓1.63400時間修正（+10）0.598商業0.86000-9000時間修正（+10）0.5280.792住宅34150時間修正（+10）1.37小計小計7.47.43.2703.2703.5343.534合計合計29.629.611.86711.86712.52912.529