1、涪陵港客戶中心香江豪庭商業定位與推廣策略方案提綱：方案提綱：一一、涪陵商業市場概況、涪陵商業市場概況涪陵商圈概況濱江板塊分析車站板塊分析濱江路個案分析二、項目商業定位二、項目商業定位項目商業概況項目商業功能定位項目商業形象定位三、項目營銷實戰三、項目營銷實戰項目商業銷售分期項目商業定價策略項目商業業態定位及租售策略項目商業收益測算四、項目推廣策略四、項目推廣策略項目商業推廣節點及目標項目商業推廣策略項目媒體選擇策略各階段的營銷演繹一、涪陵商業市場概況一、涪陵商業市場概況涪陵商圈概況濱江板塊分析車站板塊分析濱江路個案分析一、涪陵商業市場概況一、涪陵商業市場概況 涪陵商圈概況涪陵商圈概況 高筍塘商

2、圈 南門山商圈 濱江路商業街 李渡新城商圈 涪陵商圈概況涪陵商圈概況n涪陵區政府重點將打造三個商圈和一條商業街，分別是南門山商圈、高筍塘商南門山商圈、高筍塘商圈、李渡新城商圈和濱圈、李渡新城商圈和濱江路商業街。江路商業街。n預期在2010年前涪陵將建成重慶中部區域性商貿物流中心，中心將起到聯動長江、輻射烏江、帶動周邊的重要功能。高筍塘商圈高筍塘商圈南門山商圈南門山商圈易家壩廣場易家壩廣場濱江路商業街濱江路商業街涪陵各大商圈的對比情況表涪陵各大商圈的對比情況表 商業板塊商業板塊商業地位商業地位區域區域特征與業態特征與業態未來規劃未來規劃高筍塘商圈傳統商業最為發達的商業地段之一。沿興華中路、從高筍

3、塘轉盤輻射到區實驗中學轉盤區域。主要依托新世紀百貨涪陵商都、新大興泰興數碼廣場、新大興依蝶購物廣場以及太極大酒店、涪陵飯店等重要商業網點。中央商務發展軸南門山商圈區域性商貿物流中心的重要組成部分。以涪陵南門山為中心，北至兩江廣場，南至高筍塘，西至宏聲橋，東至八角井。主要依托重百涪陵商場、國美電器、KFC、蘇寧電器、錦陽數碼等零售業，也是區政府重點打造商圈之一。重點規劃建設南門山商業人防工程、南門山朝華新城B區、工人俱樂部拆遷改造（同景南門金階）及南門山分流道等5個城市建設項目，形成以2個綜合批發市場和2-3個專業市場為支撐，2-3個大中型百貨店為主體，6-10個大中型專業專賣店和3-4個大中型

4、超市為骨架，若干專業專賣店為補充的業態構成。到2011年將逐步建成。濱江路商業街旅游、購物、休閑為主的特色商業街區。濱江路沿線地帶。著力打造的休閑餐飲一條街，并已初見雛形。濱江休閑發展軸李渡新城商圈規劃的新商圈。李渡新城主要是依托李渡工業園區的建設而逐步形成的新城商圈。分析分析：涪陵商業目前還在起步階段，目前主要集中在高筍塘、南門山兩個傳統商業地段。從區政府的定位來從區政府的定位來看看，南門山和高筍塘商圈是區域發展的核心，具備打造城市商圈的功能條件；濱江路的發展潛力巨大。涪陵大型主力商業涪陵大型主力商業南門山：重慶百貨、蘇寧電器、國美電器等高筍塘：新世紀百貨分析：從商圈內商業現狀來看分析：從商

5、圈內商業現狀來看，傳統商圈的發展均處在商業發展的初級階段，有大型零售商進入，但未能改變商業現狀呈市場業態發展的模式，商業多以凌亂的臨街門面的形式出現，缺少政府統一規劃，經營檔次參差不齊，缺少有競爭力的商業物業承載區內人群消費。高筍塘高筍塘易家壩易家壩南門山沿線臨街商業南門山沿線臨街商業分析：從商圈內商業業態結構來看分析：從商圈內商業業態結構來看，已進入區內的零售商以經營百貨、超市、通訊、電器、洋快餐業態為主，小商家自發形成的臨街門面以服飾類小業種為主，缺少大型、有特色、成規模的餐飲、娛樂業態。從商圈內消費趨勢來看涪陵商圈從商圈內消費趨勢來看涪陵商圈 涪陵作為大重慶的重要經濟區域，早期就形成了良

6、好的產業支撐，區域內聚集大量有購買能力的高收入人群，但由于傳統商圈的商業現狀已經不能滿足這一部分消費群的購買需求，因此區域內有相當大的一部分消費外流至重慶主城區，因此，無論是城市發展需要還是區域內消費需求的不斷增加，都要求區域內有一個上規模、有檔次、有特色的商業項目出現。一、涪陵商業市場概況一、涪陵商業市場概況濱江板塊濱江板塊分析分析 商業體對比表 商業個案分析濱江路商業對比表濱江路商業對比表商業體商業體位置位置規模（建面）規模（建面）業態定位業態定位宣傳主題宣傳主題目前經營狀況目前經營狀況錦天名都外灘1號濱江大道總建筑面積55000，正在招商35000；最集中、最時尚、品質感最高的餐飲娛樂休

7、閑街區活色生香，涪陵第一休閑街區良好濱江餐飲一條街濱江大道餐飲良好兩江廣場（原）左連烏江大橋和規劃建設中的涪陵影劇院；右接水陸客運中心和規劃建設中的五星級大酒店21905。其中負一層車庫及設備用房7250；正一、正二層商業用房14656；集休閑、娛樂、觀景、購物于一體的濱江大型綜合市場。14個門面租賃兩江廣場城市綜合體暨金科酒店項目 兩江廣場西側 香江豪庭旁超高層商務辦公樓,五星級酒店建筑面積約4萬，共16層。酒店1-7F為特色中餐宴會廳，情調西餐廳、咖啡吧、茶樓，桑拿洗浴，恒溫泳池，康體健身中心，超豪華夜總會，商務洽談辦公等；酒店8-16設置客250間，有條件舉辦大型商務會議、隆重宴會、婚禮

8、等活動未推出金科廊橋水岸濱江大道2465.52社區商業銷售5個，有兩家現在在營業世紀濱江濱江大道44010.12吃、喝、玩、游、購”為一體的大型休閑MALL世紀新都會招商停滯中附兩江廣場城市綜合體（金科酒店規劃圖）附兩江廣場城市綜合體（金科酒店規劃圖）商業體量與面積規劃總商業面積55000平方米,一期商業35000平米商業定位活色聲香休閑街區活色聲香休閑街區涪陵最集中涪陵最集中/最時尚最時尚/品質最高的餐飲、娛樂、休閑街區。品質最高的餐飲、娛樂、休閑街區。銷售價格臨濱江路段17000-18000元/平米臨中山路段11000-12000元/平米目前經營業態臨濱江路：賣菜葉、音樂器材店、華華中餐、

9、骨色香、川王府、吃魚的、呂氏平價超市、和涪州女子醫院臨項目部分：一個桐君閣藥房、聯通手機、一個勞保用品店、汪明芬診所 臨中山路：五金、雜貨、電信營業廳、小餐館項目優勢1.較好的區域位置2.濱江住宅人口的支撐3.4.5萬商業體量，具有規模優勢；4.距涪陵商業中心直線距離近；5.臨近水運碼頭，水路交通方便；項目劣勢1.商業體量大，不宜消化；2.人流量小，商業價值在此難已發揮；對本案的威脅1.商業體量與本案接近；2.開發商具有一定的品牌效應；3.前期招商情況較好。濱江商業個案分析濱江商業個案分析錦天名都錦天名都.外灘外灘1號號錦天名都錦天名都.外灘外灘1號號（業態規劃）（業態規劃）外灘風情美食街（外

10、灘風情美食街（A區）區）主要業態：大型品牌中餐、大型品牌火鍋、精品私家菜、萬國風情餐廳、各地特色小吃。錦天名都錦天名都.外灘外灘1號號（業態規劃）（業態規劃）外灘休閑步行街（外灘休閑步行街（DC區）區）主要業態：大型水療會所、茶樓、茶餐廳、咖啡廳、保健足浴、大中型KTV會所、風情酒吧、電影院等。錦天名都錦天名都.外灘外灘1號號（業態規劃）（業態規劃）外灘后街（外灘后街（B1/B2/3、4、5號樓）號樓）主要業態：超市、藥房、服裝專賣店、旅游藝術店、理發店等。基礎指標樓盤名稱好吃一條街總建筑面積具體地址濱江路商業樓層1-2層總體業態定位餐飲商鋪格局臨街門面經營檔次中高檔門面/商鋪面積劃分80-1

11、00平左右租售形式租商鋪總數量主力租賃單價范圍1618元/商鋪空置數各樓層業態分布樓層經營戶總數主營業態次營業態經營面積區間經營方式租賃單價銷售單價空置/出讓數經營情況1餐飲娛樂60-80租16-18元/10000良好2茶樓周邊關系周邊成熟，隨著小區逐漸入住，人流量逐漸增大，附近有個游樂場。整體經營情況綜述基本為晚上營業，白天幾乎很少有商家營業。樓盤優劣勢分析優勢：小區入住量增大，人氣旺。劣勢：還沒有完全入住樓盤產品打造及經營特色休閑、娛樂，餐飲一條街濱江商業個案分析濱江商業個案分析餐飲好吃一條街餐飲好吃一條街濱江好吃街現有業態：餐飲、休閑、娛樂濱江好吃街現有業態：餐飲、休閑、娛樂基礎指標樓盤

12、名稱金科.廊橋水岸總建筑面積2465.52具體地址濱江路金科廊橋水岸商業樓層1層總體業態定位休閑、娛樂、日雜、餐飲商鋪格局臨街面商鋪經營檔次門面/商鋪面積劃分52租售形式可租可售商鋪總數量48主力租賃單價范圍每月35元/平米左右商鋪空置數43主力銷售單價范圍10000元/左右總體租/售比率空置數90%（備案查詢有5個）宣傳推廣方式對項目現場進行了包裝，沒有進行宣傳。各樓層業態分布樓層經營戶總數主營業態次營業態經營面積區間經營方式租賃單價銷售單價空置/出讓數經營情況12家百貨、餐飲52-102左右每個月35元/平米10000元/左右90%空置一般周邊關系交通配套：濱江路26路、27路整體經營情況

13、綜述大量金科業主還沒有入住，經營狀態一般。目前有2家商業，一家是餐飲店，一家是一個小超市。樓盤產品打造及經營特色主要為社區配套的定位，客戶來源金科.廊橋水岸居民。濱江樓盤個案分析濱江樓盤個案分析金科金科.廊橋水岸廊橋水岸金科廊橋水岸現場圖片金科廊橋水岸現場圖片世紀濱江：世紀新都會世紀濱江：世紀新都會商業規模44010.12 業態定位1.第一江岸美食府（A部：1-4F）特色中餐、私家菜坊、品牌火鍋、特色湯館、品牌海鮮城、風味小吃、西餐廳、咖啡屋、茶餐廳等，以及銀行、通訊、花坊、藥店、洗衣店、便利店等功能配套。2.精品休閑街（B部：1-3F）精致飾品、名表、皮具、精品服裝、健身房、女子會所、水療中

14、心、足浴、量販KTV3.時尚娛樂坊（C部：1-3F）精品日化、專賣特區、精品家居家飾、影樓、音響制品、淘氣堡、玩具吧、商務會所、網絡電玩中心、精品酒吧街 項目優勢1.位于涪陵區規劃新興商業區濱江大道上；2.其住宅的體量為此項目打造社區商業形成了有力的支撐；3.商業體量，具有規模優勢4.距涪陵商業中心較近；項目劣勢1.未開通公交線路，市內交通線路不方便；2.商業體量大，不宜消化3.人流量小，目前配套設施不完善；4.商業招商斷斷續續對世紀濱江的分析：對世紀濱江的分析：“世紀濱江商業世紀濱江商業”定位為定位為“吃、喝、玩、吃、喝、玩、游、購游、購”為一體的大型休閑為一體的大型休閑MALL，經，經營與

15、招商效果不明顯，商業空置量大。營與招商效果不明顯，商業空置量大。一、涪陵商業市場概況一、涪陵商業市場概況車站板塊市場分析車站板塊市場分析 合智廣場 東站天街濱江專業市場：合智廣場濱江專業市場：合智廣場基礎指標樓盤名稱合智廣場總建筑面積50000具體地址涪陵區南門山關廟市場商業樓層9層開盤日期/開業日期2000年單層面積5000平方總體業態定位商場、百貨商鋪格局內鋪經營檔次中、低檔門面/商鋪面積劃分15-50租售形式5年一租經營戶總數量1400多戶主力租賃單價范圍18元/平方商鋪空置數無主力銷售單價范圍4000-5000元/平方總體租/售比率市場輻射范圍涪陵各樓層業態分布樓層經營戶總數主營業態次

16、營業態經營面積區間經營方式租賃單價銷售單價空置/出讓數經營情況130多生活用品酒類15-30平租2000左右無256戶服裝百貨廚具30平租18元/平無370戶服裝文具、日化20-30平租18元/平無460左右服裝百貨包20-30平租18元/平無560左右鞋皮包20-30平租18元/平無周邊關系周邊配套齊全，與繁華相連，所有返鄉的車輛。南門山上有5路、10路、21路、22路等。城六校、區幼兒園整體經營情況綜述每年都有上億的銷售額樓盤優劣勢分析優勢;老的繁華中心，配套齊全，價格低，附近時車站。劣勢;跟不上時代，質量差基礎指標樓盤名稱東站天街總建筑面積6915.49具體地址涪陵東站商業樓層3層總體業

17、態定位機電 餐飲商鋪格局層高3.5米經營檔次中檔門面/商鋪面積劃分30-70租售形式可租可售商鋪總數量主力租賃單價范圍45-60商鋪空置數主力銷售單價范圍16000-28000總體租/售比率租2：售8宣傳推廣方式售房部各樓層業態分布樓層經營戶總數主營業態次營業態經營面積區間經營方式租賃單價銷售單價空置/出讓數經營情況一樓機電 餐飲藥房 副食 15-70個體40-6016000-28000很好二樓菜市場10-20個體20-25不賣80%空置一般三樓服飾餐具15-30個體20-25不賣70%空置不好周邊關系）周邊配套設施齊全、有賓館、超市、長途汽車站、家居 建材市場、特色餐飲。整體經營情況綜述根據

18、市場分析是很不錯的樓盤優劣勢分析以繳6000保證金就第一年不收租金、有車站為依托東站天街東站天街市場分析小結市場分析小結 涪陵的傳統商業區集中在南門山、高筍塘，作為新興的商業街區，濱江路的商業面臨著傳統商業區的直接競爭。濱江路樓盤入住率不高，商業氛圍不夠濃厚，發展還需一段培育期。濱江路的樓盤商業體量相對較大，空置率較高，競爭十分激烈。二、項目商業定位二、項目商業定位 項目商業概況 項目商業功能定位 項目商業形象定位二、項目商業定位二、項目商業定位項目商業概況項目商業概況項目商業基本指標項目商業價值分析項目商業現場圖片項目SWOT分析 項目商業基本指標項目商業基本指標商業樓層商業樓層層高（層高（

19、m）未售面積未售面積()已定面積已定面積()備注備注1層5.168932800車站2層5.124705833新世紀超市、客運中心3層4.986484層4.33157725物管用房合計211689358項目商業周邊關系項目商業周邊關系北臨濱江餐飲休閑街道西臨錦天商業街東臨金科酒店南臨中山路商業價值分析商業價值分析1 2 3 41 2 3 4 項目商業價值分析項目商業價值分析1.緊鄰濱江大道，商業展示性強，與濱江餐飲街相望，有一定的商業氛圍。2.緊鄰錦天商業步行街，已形成部分社區商業，是南門山進入濱江路的重要通道。4.緊鄰車站入口和金科五星級酒店，未來將集商務、餐飲、休閑為一體。商業價值潛力較大3

20、.臨中山路，靠近朝華大廈，為社區配套商業。項目商業現場圖片項目商業現場圖片 項目商業項目商業SWOTSWOT分析分析（一）優勢（一）優勢毗鄰南門山和濱江休閑餐飲，有較好的商業氛圍。從產品上看各個樓層對鋪面的劃分呈小型化，項目商鋪的面積較小，總價易控制，有利于合理利用與實現銷售。大部分鋪面劃分完整，室內結構方正，使用率高，可組合性強。各層交通動線明朗簡晰。空間布局合理。（二）劣勢（二）劣勢由于單層商業面積較大，整個商場在采光，通風存在一定缺陷。車站出入口的商業部分存在異型。（三）機會（三）機會項目地處涪陵濱江路，濱江路商貿中心的規劃，與休閑購物中心的發展趨勢將對本案形成利好的大局面。項目地處濱江

21、大道，由于本案規劃有客運車站，在加上龍王沱碼頭對本案的支撐，形成了一定的商業口岸價值。（四）威脅：（四）威脅：整個濱江商業市場還需培育。涪陵區域老商業格局對本案形成的強勢競爭濱江路段目前商業氛圍、居住氛圍尚不成熟，容易引發客戶觀望態度。濱江路其他項目商業體量大，業態規劃重疊，競爭激烈。小結：項目核心競爭力小結：項目核心競爭力 口岸價值口岸價值：龍王沱中心，緊臨南門山商圈臨中山路，近鄰合智，關廟小商品批發市場正對濱江餐飲休閑街毗鄰五星級酒店。強勢配套強勢配套：新世紀超市、客運中心 政府規劃政府規劃：屬于涪陵區政府打造的“三圈一街”的范圍內。二、項目商業定位二、項目商業定位項目商業功能定位項目商業

22、功能定位項目商業定位因素項目商業功能定位項目商業目標客群定位 項目定位的因素項目定位的因素從宏觀經濟來看，涪陵經濟前景看好，具有扎實的商業基礎。從涪陵的商業規劃看，本項目在城市商業功能中扮演重要的角色，未來定位于餐飲休閑旅游文化發展軸，目前已初步形成餐飲休閑的業態。從項目周邊商業看，毗鄰南門山商圈。本項目具有商業開發的基本條件，滿足商業經營的可達性、能見度、商業經營環境、人流量的要求。本項目交通便利，地段前景看好。項目面臨較好的市場機會和激烈市場競爭態勢，機會與挑戰共存。項目條件因素項目條件因素市場條件因素市場條件因素 項目商業功能定位項目商業功能定位項目整體項目整體商業功能商業功能休閑功能休

23、閑功能辦公功能辦公功能娛樂功能娛樂功能保健功能保健功能餐飲功能餐飲功能社區公共社區公共服務功能服務功能購物功能購物功能作為城市綜合商業體，本案在充分滿足社區居民日常生活配套消費的同時，應著力于打造與周邊商業相融合，適宜滿足部分特定消費群體需求的導向性特色商業。因此本項目商業功能包括：餐飲、休閑、辦公、娛樂、健身、公共服務、購物等多種功能。綜合性綜合性融合性融合性導向性導向性特色性特色性因因素素衍生 項目商業功能定位項目商業功能定位類型類型區域娛樂、休閑中心城市多功能中心社區商業街功能構成娛樂、休閑、餐飲商業服務休閑、娛樂、餐飲、商業零售及服務、辦公商業零售、餐飲商服、休閑、娛樂商業形態商業街，

24、商鋪為主商業街，商鋪為主商業街，商鋪為主條件一般規模較小特定消費群體規模較大12家主力店規模小幾乎全部是零散商鋪項目的可能性娛樂、休閑相對零散，有完善的空間新世紀超市、客運中心辦公區等臨街展示性的門面或者商鋪社區配套社區配套+餐飲、休閑、娛樂、辦公餐飲、休閑、娛樂、辦公=城市商業綜合體城市商業綜合體 項目目標客群定位項目目標客群定位涪陵城區（或周邊）及本項目部分業主中收入水平高、消費能力強的投資客戶群體。以公務員、企業管理人員、企事業技術人員及部分生意人為主。周邊鄉鎮的個體工商戶及私營企業。實力商業經營者：主要以主力商家為主，謀求在濱江路鋪點的實力品牌商家，如已意向性簽約的新世紀超市。產權銷售

25、經營權租賃二、項目商業定位二、項目商業定位 項目商業形象定位項目商業形象定位 項目商業案名建議 項目 商業主題推廣語 項目商業案名建議項目商業案名建議u 方向一：與住宅相結合，延續口碑效應方向一：與住宅相結合，延續口碑效應案名參考：錦繡香江商街、香江商業廣場、香江商業街、香江食尚廣場u 方向二：借濱江路之勢進行傳播方向二：借濱江路之勢進行傳播案名參考：濱江天地、濱江尚街、濱江生活匯、濱城商業大道u 方向三：強調項目地段優勢方向三：強調項目地段優勢案名參考：中央尚街u 方向四：其他方面方向四：其他方面案名參考：香榭大街、香江豪庭生活城、豪庭生活廣場、香江豪城匯 項目商業主題推廣語項目商業主題推廣

26、語城市城市新地標，財富新地標，財富新起點新起點注釋：注釋：強調項目商業的位置，中央商務軸與濱江休閑帶的交點。強調項目商業的特殊性，是濱江商業的新標志強調項目的商業未城市綜合體。備選：新生活中心，至上財富領地備選：新生活中心，至上財富領地 城市地標，財富巔峰城市地標，財富巔峰 濱江芯，財富源濱江芯，財富源注釋：注釋：強調項目所在濱江區位。芯,強調中央商務軸與濱江休閑發展軸的中心備選：濱江商地，財富高地備選：濱江商地，財富高地 坐擁濱城核心，指點財富江山坐擁濱城核心，指點財富江山 坐擁濱江商圈，締造財富領地坐擁濱江商圈，締造財富領地 集結集結VIP的財富高地的財富高地注釋：注釋：以VIP的聚集，強

27、調項目預期經營的火爆，財富價值自然不凡。突出商業經營的人氣、商氣、旺氣，抬升物業商業價格備選：財富飄紅，人氣燙金備選：財富飄紅，人氣燙金 濱江旺角，鋪鋪生金濱江旺角，鋪鋪生金 刨租盛宴，豪庭綻放刨租盛宴，豪庭綻放注釋：注釋：從投資者租金收益穩定和回報高的角度進行宣傳。刨即持續不斷的大量收取，刨租同音刨豬。以品牌商業的進駐為宣傳由頭。備選：與新世紀為鄰，分享財富遞增生活備選：與新世紀為鄰，分享財富遞增生活 在新世紀旁邊做生意在新世紀旁邊做生意 新世紀一開，好事自然來新世紀一開，好事自然來 三、營銷實戰策略三、營銷實戰策略項目商業銷售分期項目商業定價策略項目商業業態定位及租售策略項目商業收益測算三

28、、營銷實戰策略三、營銷實戰策略 項目商業銷售分期項目商業銷售分期項目商業銷售分期項目商業定價策略項目商業業態定位及租售策略項目商業收益測算 項目商業銷售分期項目商業銷售分期u 考慮因素：根據工程進度、交房時間對商業的分期進行考慮u 一期：1、3號樓的商業u 二期：2、4號樓的商業u 如右圖所示意一期一期一期一期二期二期二期二期三、營銷實戰策略三、營銷實戰策略項目商業定價策略項目商業定價策略定價因素定價方式和定價建議 商業定價策略商業定價策略1.采用不同的銷售策略；采用不同的銷售策略；2.停車便利性及交通組織的便利性；停車便利性及交通組織的便利性；3.片區內租金水平；片區內租金水平；4.片區未來

29、發展潛力；片區未來發展潛力；5.片區內物業銷售價格比較；片區內物業銷售價格比較；6.同比項目銷售價格的參照。同比項目銷售價格的參照。定價的因素定價的因素商業價格受諸多因素影響，各種因素影響作用商業價格受諸多因素影響，各種因素影響作用力不同，均價的制定隨市場變動而變動。力不同，均價的制定隨市場變動而變動。租金還原法測算商業售價租金還原法測算商業售價租金還原法租金還原法樓盤樓盤 樓層租金比例樓層租金比例1F1F2F2F3F3F4F錦天名都18-35元/月18元/月金科廊橋水岸35元/月濱江餐飲街16-18元/月兩江廣場40元/月25元/月本案建議（香江豪庭）4040元元/月月3535元元/月月25

30、25元元/月月2020元元/月月附各樓盤的租金水平表：附各樓盤的租金水平表：定價的方式及競爭樓盤租金水平定價的方式及競爭樓盤租金水平根據周邊樓盤調查情況，利用投資還原法，以16年(7-8%年投資回報)收回全部投資，按3年遞增0.05來測算銷售價格。公式：售公式：售 價價=租賃均價租賃均價*1212*年限年限 銷售價格測算銷售價格測算年限年限1F1F租金租金1F1F年租金年租金2F租金租金2F年租金年租金3F租金租金3F年租金年租金4F租金租金4F4F年租金年租金1401440.00 35.001260.0025.00900.0020.00720.004421512.00 36.751323.0

31、026.25945.0021.00756.00744.11587.60 38.591389.1527.56992.2522.05793.801046.31666.98 40.521458.6128.941041.8623.15833.491348.61750.33 42.541531.5430.391093.9624.31875.161651.051837.85 44.67 1608.1131.91 1148.65 25.53 918.92 合計合計9794.758570.416121.724897.38商業銷售均價建議：商業銷售均價建議：樓層樓層租賃價格租賃價格銷售價格銷售價格備注備注140

32、元/月1200015000元/235元/月800010000元/325元/月5000元/420元/月4000元/三、營銷實戰策略三、營銷實戰策略項目商業業態定位及租售策略項目商業業態定位及租售策略規劃說明1F商業規劃及租售策略（2套方案）2F商業規劃及租售策略3F商業規劃及租售策略4F商業規劃及租售策略（2套方案）本案規劃方案，是在對銷售和招商的營銷目標進行充分考量的情況下，針對部分樓層的商業規劃采取制定2套方案提報。方案在擬定中，對每個區域的商業界定的基礎上，給出了租售的策略想法。即，主推銷售還是主推招商，這種策略思路是基于對商業整體的經營考慮，便于通過在整體招商過程中，通過商業經營將商業物

33、業價值提高到最大化，從而抬升物業銷售價值。規劃方案僅作為招商和銷售的執行目標參考，在具體操盤執行過程中，商業的招商和商鋪的銷售會根據客戶的實際需要和因應市場的變作，作出適時的調整。本規劃僅作策略性提報，詳盡的規劃及租售方案，會在下一步的執行方案中，詳細擬定。項目商業業態定位及租售策略項目商業業態定位及租售策略說明說明方案一方案一臨街濱江干道，展示性強，可與濱江餐飲一條街形成呼應。臨街濱江干道，展示性強，可與濱江餐飲一條街形成呼應。業態定位：餐飲休閑類。業態定位：餐飲休閑類。租售策略：招商為主，銷售為輔。租售策略：招商為主，銷售為輔。業態定位：大型主題賣場。業態定位：大型主題賣場。租售策略：招商

34、為主，銷售為輔。租售策略：招商為主，銷售為輔。業態定位：網吧及休閑會所。業態定位：網吧及休閑會所。租售策略：招商為主租售策略：招商為主業態定位：業態定位：車站配套商業。車站配套商業。租售策略：租售策略：銷售為主銷售為主約2766 約886約298 約1082約748約281 約85 約50 約111約228 約675 方案二方案二臨街濱江干道，展示性強，可與濱江餐飲一條街形成呼應。臨街濱江干道，展示性強，可與濱江餐飲一條街形成呼應。業態定位：餐飲休閑類。業態定位：餐飲休閑類。租售策略：招商為主，銷售為輔。租售策略：招商為主，銷售為輔。業態定位：業態定位：特色餐飲。特色餐飲。租售策略：租售策略：

35、招商為主，招商為主，銷售為輔。銷售為輔。業態定位：網吧及休閑會所。業態定位：網吧及休閑會所。租售策略：招商為主租售策略：招商為主業態定位：主題性商場。業態定位：主題性商場。租售策略：以租帶售，租售策略：以租帶售，銷售為主。銷售為主。業態定位：業態定位：車站配套。車站配套。租售策略：租售策略：銷售為主。銷售為主。業態定位：業態定位：社區配套。社區配套。租售策略：租售策略：銷售為主。銷售為主。約298 約281 約1082約748約357約529約734約100約638約40約182約401約480約85 約50 約111約228 約675 餐飲和休閑餐飲和休閑【如有大型如有大型餐飲餐飲t租賃，則

36、可考慮租賃，則可考慮與一樓的餐飲合為整體與一樓的餐飲合為整體】業態定位：社區配套業態定位：社區配套租售策略：銷售為主租售策略：銷售為主業態定位：業態定位：車站配套車站配套租售策略：租售策略：銷售為主，銷售為主，租賃為輔租賃為輔可與一樓做套可與一樓做套鋪出售，也可鋪出售，也可單獨租售，為單獨租售，為車站商業服務車站商業服務約886約199約166約93約105約104約102業態定位：餐飲休閑業態定位：餐飲休閑休閑類，招商為主休閑類，招商為主業態定位：商務酒店業態定位：商務酒店招商為主招商為主業態定位：中醫院、社區醫療站業態定位：中醫院、社區醫療站招商為主招商為主方案一方案一業態定位：大型保健洗

37、浴中心業態定位：大型保健洗浴中心租售策略：招商為主租售策略：招商為主約4346約1381約1810約1421業態定位：餐飲業態定位：餐飲休閑類，招商為主休閑類，招商為主業態定位：保健洗浴中心業態定位：保健洗浴中心租售策略：招商為主租售策略：招商為主業態定位：餐飲業態定位：餐飲休閑類，招商為主休閑類，招商為主業態定位：商務酒店業態定位：商務酒店招商為主招商為主業態定位：中醫院、社區醫療站業態定位：中醫院、社區醫療站招商為主招商為主方案二方案二約1381約1810約1421約1513約2833業態定位：保健、茶樓業態定位：保健、茶樓休閑類，招商為主，租售結合休閑類，招商為主，租售結合業態定位：健身

38、、美容美體、業態定位：健身、美容美體、SPA休閑類，招商為主，租售結合。休閑類，招商為主，租售結合。業態定位：保健、茶樓業態定位：保健、茶樓休閑類，招商為主，租售結合休閑類，招商為主，租售結合業態定位：低端旅館、商務酒店業態定位：低端旅館、商務酒店休閑類，招商為主，租售結合休閑類，招商為主，租售結合約943約746約896約998三、營銷實戰策略三、營銷實戰策略 項目商業收益測算項目商業收益測算 項目商業收益測算 項目銷售及租賃收益測算項目銷售及租賃收益測算 租金收益估計在前面的租金建議基礎上略有下調，保守估算收益。樓層樓層面積面積價格政策（元價格政策（元/坪）坪）銷售收益（萬）銷售收益（萬）

39、租賃年收益（萬）租賃年收益（萬）備注備注1F方案一租：6157售：1053租：月均價30售：12000-15000126415802221、面積均為CAD圖測面積；2、租售的收益測算均以營銷操作中主推方式進行估算。3、以租賃為主推方式的部分商業，也可執行大產權銷售，但銷售收益不計入本收益測算范圍。方案二租：3768售：3251租：月均價30售：12000-15000390148771362F租：866售：769租：月均價25售：8000-10000615769263F租：8958租：月均價151614F租：3583租：月均價834合計合計方案一：方案一：方案二：方案二：187923494216

40、5646443357四、營銷推廣演繹四、營銷推廣演繹 項目商業推廣節點及目標 項目商業推廣策略 項目媒體選擇策略 各階段的營銷演繹推廣節點及目標推廣節點及目標時間2009.92009.102009.11122010.12010.242010.572010.810主要工作與目標營銷方案與銷售執行方案的確定確定硬件設施設備相關物料的準備和前期市場的摸底廣宣發布及招商工作的開展一期商業開盤的準備于執行利用營銷節點或者活動刺激商鋪的銷售銷售工作前期儲客，和大客戶尋找，洽談銷售準備【制作并確定價格表】預熱期公開發售期強銷期持續銷售期尾盤期正式營業 招商工作 招商準備期【確定招商優化政策】全面招商期一招商

41、后期二期招商工作洽談主力店及大型餐飲酒樓、休閑娛樂業態商家普通商家全面招商商戶裝修主力商家的洽談廣宣工作廣宣設計、商業宣傳資料設計確定相關的廣宣物料各種媒體的發布【圍墻、報媒、宣傳DM單頁等】二期商業資料的準備活動攻略活動攻略客戶攻略客戶攻略展示包裝攻略展示包裝攻略主力及次主力商家的跟進洽談、招商引進。投資客的儲客儲勢，重點重點洽談成交。圍墻包裝主力商家的簽約儀式利用節點的客戶積累活動開盤現場活動持銷期間的節點活動報媒、戶外、短信等媒體的發布樓梯廣告及現場看板宣傳商業門楣包裝，形成商業氛圍商業推廣策略推廣攻略推廣攻略商業媒體選擇策略戶外媒體：戶外媒體：根據本案的商業業態的定位，在合適的地方選擇

42、戶外媒體，宣傳造勢，提升項目商業的品質與形象。（在商業銷售的中期，2號地塊也可使用該戶外進行宣傳）DM單或者海報：單或者海報：體現商業的業態、商業的產品、商業的價值與定位等。公關活動：公關活動：商業物業的投資人和經營戶又相對集中，且相互之間的人際傳播對于銷售的助推非常關鍵，因此，公關活動亦是本案的重要傳播手段，需要根據項目推廣的不同時期，舉行開盤活動、主題性戶外活動、業主聯誼會、用戶聯誼會、及其它娛樂促銷、工程進度說明會、業主活動競賽等相關活動促進產品銷售。報媒：報媒：根據本案的實際情況與消費者的閱讀習慣，建議使用巴渝都市報（適當的情況下考慮投放的頻率）。其他輔助媒體：其他輔助媒體：短信廣告、

43、拉底字幕。推廣期演繹（形象傳播產品推介活動營銷）核心點：準決戰階段 分解賣點促進銷售核心點：決戰階段 項目口碑促進銷售促進銷售美譽度美譽度核心點：形象建立 展示建立關注度知名度聯想度核心點：正式開盤（開戰）整合傳播拉開序幕促進銷售第三曲 活動傳播第一曲 形象傳播 第四曲 體驗傳播 第二曲 產品推介時間段目標推廣期籌備期：籌備期：時間時間2009.10重點及目標重點及目標確定整體營銷思路及概念、確定商業的廣宣物料設計（海報、圍墻、報媒等）具體工作內容具體工作內容宣傳思路、概念確定，相關宣傳物料、商業模型、商業效果圖、廣宣設計等準備物料圍墻示意：必須將圍墻加以包裝調整，以便展示項目的形象預熱期預熱

44、期時間時間2009.112009.12重點及目標重點及目標商業的集中宣傳與客戶的積累，引起客戶的關注廣宣方面廣宣方面現場包裝+戶外看板+報媒宣傳主題宣傳主題城市新地標，財富新起點活動事件活動事件大商家簽約儀式具體工作內容具體工作內容1.銷售人員展開全案銷售及預租售工作2進行廣告宣傳：通過廣告宣傳使受眾對本案區位、區域發展前景等留下深刻的印象。通過對產品利益點較為集中和深度的解析，使受眾完全理解本案所提出的“展示、休閑娛樂、社區配套”的功能定位。喚起受眾置業的興趣，促進到訪量的增加。3.制定和確認銷售租賃價格該階段主要積極展開前期招商；商業前期形象的宣傳，利用政府規劃、商圈機會、消費力來分析進行

45、支撐。主 題：商社新世紀超市 進駐香江豪庭簽約儀式時 間：預熱期地 點：項目銷售中心前廣場出席嘉賓：邀請區領導、商社新世紀的負責人等助陣媒體：巴渝都市報、電視臺目 的：主力商家進駐項目的原因和信心，對片區和項目的認可；強化意向進駐商戶和商鋪投資者的決心。主力商家簽約儀式主力商家簽約儀式開盤期開盤期時間時間2010.1重點及目標重點及目標商業的集中宣傳與客戶的積累，引起客戶的關注廣宣方面廣宣方面現場包裝+戶外看板+報媒宣傳主題宣傳主題*月*日盛大開盤活動事件活動事件營銷節點活動具體工作內容具體工作內容1.銷售人員展開全案銷售及預租售工作2消化前期積累的客戶該階段主要集中性消化前期積累的客戶持銷期持銷期時間時間2010.22010.4重點及目標重點及目標持續性的積累和消化客戶廣宣方面廣宣方面現場包裝+戶外看板+報媒宣傳主題宣傳主題搭載濱江商業規劃，暢想未來商業搭載濱江商業規劃，暢想未來商業與新世紀共贏財富與新世紀共贏財富年初購旺鋪，新年添財富年初購旺鋪，新年添財富活動事件活動事件營銷節點活動具體工作內容具體工作內容1.持續的客戶積累2通過對產品利益點較為集中和深度的解析，使受眾完全理解本案所提出的“餐飲、休閑娛樂、社區配套”的功能定位。該階段持續性的積累和消化客戶ENDENDTHANKSTHANKS