1、 策劃中心策劃中心 2006 20062 22323重慶房市重慶房市位渝北，鄰江北位渝北，鄰江北l重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)小節(jié)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)小節(jié)l江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)小節(jié)江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)小節(jié)l渝北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)小節(jié)渝北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)小節(jié)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)小節(jié)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)小節(jié)l近幾年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展為近幾年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展為“黃金發(fā)展期黃金發(fā)展期”。重慶房地產(chǎn)市。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)紅紅火火、風(fēng)風(fēng)光光，正成為眾多本地、外地開發(fā)商搶灘的黃場(chǎng)紅紅火火、風(fēng)風(fēng)光光，正成為眾多本地、外地開發(fā)商搶灘的黃金寶地。諸多外地實(shí)力型、品牌型開發(fā)商陸續(xù)登陸重慶，重慶本金寶地。諸多外地實(shí)力型、品牌型開發(fā)商陸續(xù)登陸重慶，重慶本地一批非房地

2、產(chǎn)實(shí)力型企業(yè)亦陸續(xù)轉(zhuǎn)戰(zhàn)投資房地產(chǎn)，地一批非房地產(chǎn)實(shí)力型企業(yè)亦陸續(xù)轉(zhuǎn)戰(zhàn)投資房地產(chǎn)，直到直到2005年年一季度，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)承接一季度，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)承接2004穩(wěn)健發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，房穩(wěn)健發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資建設(shè)規(guī)模、土地供應(yīng)量、商品房竣工面積、商品房地產(chǎn)開發(fā)投資建設(shè)規(guī)模、土地供應(yīng)量、商品房竣工面積、商品房銷售面積和預(yù)售面積等各項(xiàng)指標(biāo)與去年同期相比，均出現(xiàn)了不同銷售面積和預(yù)售面積等各項(xiàng)指標(biāo)與去年同期相比，均出現(xiàn)了不同程度的增長。房地產(chǎn)開發(fā)顯現(xiàn)出以市場(chǎng)為主導(dǎo)，以有效需求為依程度的增長。房地產(chǎn)開發(fā)顯現(xiàn)出以市場(chǎng)為主導(dǎo)，以有效需求為依托的健康、有序發(fā)展的總體態(tài)勢(shì)。托的健康、有序發(fā)展的總

3、體態(tài)勢(shì)。l國家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的分界線。宏觀調(diào)控國家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的分界線。宏觀調(diào)控以后開發(fā)節(jié)奏有所減緩，銷售節(jié)奏受到嚴(yán)重的沖擊，銷售數(shù)量急以后開發(fā)節(jié)奏有所減緩，銷售節(jié)奏受到嚴(yán)重的沖擊，銷售數(shù)量急劇下降。劇下降。l宏觀調(diào)控后消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的觀望情緒比較嚴(yán)重，預(yù)購房群體有延宏觀調(diào)控后消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的觀望情緒比較嚴(yán)重，預(yù)購房群體有延期購房的準(zhǔn)備期購房的準(zhǔn)備;但目前整體市場(chǎng)已經(jīng)開始恢復(fù)。但目前整體市場(chǎng)已經(jīng)開始恢復(fù)。l重慶房市繼續(xù)向北，重慶房市繼續(xù)向北，20052005年江北和渝北總體開發(fā)量位列第一，據(jù)年江北和渝北總體開發(fā)量位列第一，據(jù)調(diào)查顯示，在未來調(diào)查顯示，在未來

4、3 3年內(nèi)的預(yù)購房群體中置業(yè)江北和渝北的消費(fèi)年內(nèi)的預(yù)購房群體中置業(yè)江北和渝北的消費(fèi)者占者占34.3234.32。l消費(fèi)者年齡呈現(xiàn)兩極化趨勢(shì)，年青人購房和中老年人為子女購房消費(fèi)者年齡呈現(xiàn)兩極化趨勢(shì)，年青人購房和中老年人為子女購房將成為重慶房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的主力群體。將成為重慶房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的主力群體。l對(duì)房屋品質(zhì)的需求越顯重要，高品質(zhì)、多亮點(diǎn)的樓盤才能在市場(chǎng)對(duì)房屋品質(zhì)的需求越顯重要，高品質(zhì)、多亮點(diǎn)的樓盤才能在市場(chǎng)中獲得競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。中獲得競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)小節(jié)江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)小節(jié)l江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，其發(fā)展勢(shì)頭僅次于渝北區(qū)。江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，其發(fā)展勢(shì)頭僅次于渝北區(qū)。l與本項(xiàng)目相距

5、較近的江北觀音橋板塊以單體樓為主，戶型普遍偏與本項(xiàng)目相距較近的江北觀音橋板塊以單體樓為主，戶型普遍偏小，其容積率比較高，綠化率比較低。小，其容積率比較高，綠化率比較低。l順馳公司順馳公司20052005年房地產(chǎn)秋交會(huì)調(diào)查得知，在未來年房地產(chǎn)秋交會(huì)調(diào)查得知，在未來3 3年內(nèi)有置業(yè)需年內(nèi)有置業(yè)需求的消費(fèi)者選擇江北區(qū)的比例最大，為求的消費(fèi)者選擇江北區(qū)的比例最大，為29.1729.17。l江北區(qū)在預(yù)購房群體眼中的魅力江北區(qū)在預(yù)購房群體眼中的魅力居住環(huán)境好、升值潛力大居住環(huán)境好、升值潛力大l且江北區(qū)預(yù)購房群體六成來自外區(qū)。且江北區(qū)預(yù)購房群體六成來自外區(qū)。l環(huán)境、價(jià)格、交通是消費(fèi)者購房的首選因素。環(huán)境、價(jià)

6、格、交通是消費(fèi)者購房的首選因素。l消費(fèi)者對(duì)房屋的需求更為緊湊化和多功能化。消費(fèi)者對(duì)房屋的需求更為緊湊化和多功能化。l江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)是重慶房地產(chǎn)投資人追逐的首要目標(biāo)。江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)是重慶房地產(chǎn)投資人追逐的首要目標(biāo)。l預(yù)購房群體希望方便的生活，快樂的運(yùn)動(dòng)，不斷的學(xué)習(xí)預(yù)購房群體希望方便的生活，快樂的運(yùn)動(dòng)，不斷的學(xué)習(xí)。在購房。在購房時(shí)選擇交通便捷、配套齊全、有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、和學(xué)習(xí)空間的住宅。時(shí)選擇交通便捷、配套齊全、有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、和學(xué)習(xí)空間的住宅。l七十年代生人力挺江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，八十年代生人尾隨其后。七十年代生人力挺江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，八十年代生人尾隨其后。l江北區(qū)、渝中區(qū)、南岸區(qū)的上班族成為江北區(qū)的

7、預(yù)購房群體的主江北區(qū)、渝中區(qū)、南岸區(qū)的上班族成為江北區(qū)的預(yù)購房群體的主力力。l江北區(qū)觀音橋核心商圈商業(yè)繁華，門面租金較高，邊沿地帶商業(yè)江北區(qū)觀音橋核心商圈商業(yè)繁華，門面租金較高，邊沿地帶商業(yè)空置比較嚴(yán)重。空置比較嚴(yán)重。附圖：江北區(qū)預(yù)購房群體的現(xiàn)居住區(qū)域附圖：江北區(qū)預(yù)購房群體的現(xiàn)居住區(qū)域 0.67%1.08%1.08%1.48%2.15%8.33%11.02%18.01%20.43%35.75%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%江津巴南區(qū)長壽大渡口區(qū)渝北區(qū)九龍坡區(qū) 沙坪壩區(qū)南岸區(qū)渝中區(qū)江北區(qū)附圖：江北區(qū)預(yù)購房群體的現(xiàn)工作區(qū)域附

8、圖：江北區(qū)預(yù)購房群體的現(xiàn)工作區(qū)域 渝北房地產(chǎn)市場(chǎng)小節(jié)渝北房地產(chǎn)市場(chǎng)小節(jié)l渝北區(qū)房地開發(fā)總量和發(fā)展速度都位居重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)第一位，開發(fā)中渝北區(qū)房地開發(fā)總量和發(fā)展速度都位居重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)第一位，開發(fā)中心位于兩路、回興、鴛鴦等板塊。心位于兩路、回興、鴛鴦等板塊。l本項(xiàng)目位于渝北區(qū)龍溪板塊，本板塊樓盤發(fā)展比較粗獷，品質(zhì)不高，發(fā)本項(xiàng)目位于渝北區(qū)龍溪板塊，本板塊樓盤發(fā)展比較粗獷，品質(zhì)不高，發(fā)展呈現(xiàn)差異化，沒有形成明顯的板塊特征。展呈現(xiàn)差異化，沒有形成明顯的板塊特征。l渝北區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目小區(qū)房獨(dú)占鰲頭渝北區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目小區(qū)房獨(dú)占鰲頭。l房屋戶型普通趨大，以三室二廳為主房屋戶型普通趨大，以三室二廳為主。l區(qū)域樓盤

9、銷售狀態(tài)良好，銷售速度呈現(xiàn)兩極分化區(qū)域樓盤銷售狀態(tài)良好，銷售速度呈現(xiàn)兩極分化 l九成以上渝北區(qū)預(yù)購房群體來自外區(qū)九成以上渝北區(qū)預(yù)購房群體來自外區(qū)，順馳公司順馳公司20052005年秋季房交會(huì)的調(diào)年秋季房交會(huì)的調(diào)查顯示，有查顯示，有91.1591.15的消費(fèi)者來自外區(qū)，其中以渝中區(qū)、江北、沙坪壩、的消費(fèi)者來自外區(qū)，其中以渝中區(qū)、江北、沙坪壩、九龍坡為主。九龍坡為主。l渝北區(qū)這幾年商業(yè)物業(yè)發(fā)展迅猛渝北區(qū)這幾年商業(yè)物業(yè)發(fā)展迅猛，增長速度位居重慶主城九區(qū)第一。，增長速度位居重慶主城九區(qū)第一。地塊地塊SWOT分析分析優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（S）:交通便捷，覆蓋主城各區(qū)。交通便捷，覆蓋主城各區(qū)。周邊社區(qū)成熟，配套齊備

10、。周邊社區(qū)成熟，配套齊備。本區(qū)域餐飲文化相當(dāng)濃厚。本區(qū)域餐飲文化相當(dāng)濃厚。地塊升值空間較大。地塊升值空間較大。劣勢(shì)（劣勢(shì)（W）:靠近加油、加氣站。靠近加油、加氣站。地塊坡度較大。地塊坡度較大。被高壓電線所困。被高壓電線所困。臨近地塊發(fā)展滯后。臨近地塊發(fā)展滯后。威脅（威脅（T）:2005年底房市出現(xiàn)集中放量，競(jìng)年底房市出現(xiàn)集中放量，競(jìng)爭比較激烈。爭比較激烈。消費(fèi)者觀望情緒較為濃厚。消費(fèi)者觀望情緒較為濃厚。投資市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮投資市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（O）:房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖。房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖。重慶房市繼續(xù)向北。重慶房市繼續(xù)向北。“江北區(qū)江北區(qū)”是消費(fèi)者置業(yè)首選地。是消費(fèi)者置業(yè)首選地。l經(jīng)過前面的

11、市場(chǎng)調(diào)查及周邊樓盤的定位推廣特點(diǎn)，我司策劃中心經(jīng)過前面的市場(chǎng)調(diào)查及周邊樓盤的定位推廣特點(diǎn)，我司策劃中心針對(duì)本項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)，制定出一套圍繞針對(duì)本項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)，制定出一套圍繞“候鳥精神候鳥精神”的完整的的完整的營銷推廣計(jì)劃，以下是對(duì)其營銷推廣計(jì)劃，以下是對(duì)其“候鳥生活候鳥生活”的詮釋：的詮釋：南下北上，隨著城市的迅速發(fā)展，一群年輕活力、激情奔放、南下北上，隨著城市的迅速發(fā)展，一群年輕活力、激情奔放、有理想有追求，出生于七、八十年代的人，他們像有理想有追求，出生于七、八十年代的人，他們像“候鳥候鳥”一樣，一樣，為了追尋自己的夢(mèng)想，身心疲憊而又堅(jiān)定不移的在這座激情的城為了追尋自己的夢(mèng)想，身心疲憊而

12、又堅(jiān)定不移的在這座激情的城市中，為著自己的夢(mèng)想，寧靜的歸宿，四處奔波。市中，為著自己的夢(mèng)想，寧靜的歸宿，四處奔波。“候鳥精神候鳥精神”代表了一種對(duì)夢(mèng)想堅(jiān)定不移、對(duì)生活永不妥協(xié)、代表了一種對(duì)夢(mèng)想堅(jiān)定不移、對(duì)生活永不妥協(xié)、對(duì)命運(yùn)執(zhí)著的改變、宿命般尋找家園的精神。對(duì)命運(yùn)執(zhí)著的改變、宿命般尋找家園的精神。“候鳥生活候鳥生活”同時(shí)也體現(xiàn)了出生于七、八十年代這群人的生同時(shí)也體現(xiàn)了出生于七、八十年代這群人的生活經(jīng)歷，活經(jīng)歷，一種夢(mèng)想的渴望，一種歸宿的眷戀。一種夢(mèng)想的渴望，一種歸宿的眷戀。前期主題推廣語：前期主題推廣語：“尋找候鳥的家尋找候鳥的家”l 七八十年代出生的人猶七八十年代出生的人猶如一只飛翔的候鳥，

13、在茫茫如一只飛翔的候鳥，在茫茫的大地上尋找一個(gè)落腳棲身的大地上尋找一個(gè)落腳棲身之地，無論經(jīng)歷多少困難險(xiǎn)之地，無論經(jīng)歷多少困難險(xiǎn)阻、多少崎嶇坎坷，但是他阻、多少崎嶇坎坷，但是他們旅行般的心情，支撐著自們旅行般的心情，支撐著自己向著希望飛翔，那是夢(mèng)想己向著希望飛翔，那是夢(mèng)想的歸宿。的歸宿。他們不孤單、他們不迷他們不孤單、他們不迷茫、他們不是沒有夢(mèng)想，只茫、他們不是沒有夢(mèng)想，只是他們一直在為著心中是他們一直在為著心中“夢(mèng)夢(mèng)想想”飛翔，年復(fù)一年，日復(fù)飛翔，年復(fù)一年，日復(fù)一日飛翔一日飛翔 那些指縫中流走的光陰那些指縫中流走的光陰 從喧囂到寧靜從喧囂到寧靜 時(shí)間的刀鋒時(shí)間的刀鋒 割裂了誰的青春割裂了誰的青

14、春項(xiàng)目名稱建議：項(xiàng)目名稱建議：得力得力候鳥生活候鳥生活 得力得力候鳥一代候鳥一代一一、項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng)核心部分項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng)核心部分銷售中心銷售中心建議：盡量用一些貼近主題，樸實(shí)而具有想象空間的名建議：盡量用一些貼近主題，樸實(shí)而具有想象空間的名 字這樣更能夠感染、打動(dòng)購房者，使購房者產(chǎn)生共鳴。字這樣更能夠感染、打動(dòng)購房者，使購房者產(chǎn)生共鳴。建筑名建筑名建議：盡量用一些更能夠體現(xiàn)建議：盡量用一些更能夠體現(xiàn)“候鳥精神候鳥精神”內(nèi)涵直白的詞語內(nèi)涵直白的詞語為為 名，這樣可以體現(xiàn)出樓盤的整體性，更好的結(jié)合樓盤名，這樣可以體現(xiàn)出樓盤的整體性，更好的結(jié)合樓盤 定位。定位。標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)

15、色、標(biāo)準(zhǔn)字體二、二、延展及運(yùn)用（略）延展及運(yùn)用（略）工地環(huán)境包裝視覺工地環(huán)境包裝視覺 營銷中心包裝設(shè)計(jì)營銷中心包裝設(shè)計(jì) 建議：可以用某種候鳥的名字為提案，深度挖掘這種候鳥的特征，建議：可以用某種候鳥的名字為提案，深度挖掘這種候鳥的特征，讓其發(fā)揮它的聯(lián)想寓意，對(duì)銷售時(shí)可以有所借鑒。讓其發(fā)揮它的聯(lián)想寓意，對(duì)銷售時(shí)可以有所借鑒。公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì) 宣傳感覺：宣傳感覺：l 房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來將要進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來將要進(jìn)行的營銷推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。行的營銷推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。是房地產(chǎn)全程策

16、劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與是房地產(chǎn)全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運(yùn)作。銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運(yùn)作。l 特別是在近年外地房地產(chǎn)開發(fā)商的大量涌入，重慶地特別是在近年外地房地產(chǎn)開發(fā)商的大量涌入，重慶地產(chǎn)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭的同時(shí)，眾多的外來廣告?zhèn)鞑ナ侄渭爱a(chǎn)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭的同時(shí)，眾多的外來廣告?zhèn)鞑ナ侄渭懊襟w組合滲入，使得房地產(chǎn)營銷推廣的手段越來越豐媒體組合滲入，使得房地產(chǎn)營銷推廣的手段越來越豐富，讓人們的生活變得精彩的同時(shí)，更是應(yīng)接不暇；富，讓人們的生活變得精彩的同時(shí)，更是應(yīng)接不暇；促使房地產(chǎn)策劃人員的推廣手段更加靈活多變。促使房地產(chǎn)策劃人員的推廣

17、手段更加靈活多變。1 1、項(xiàng)目地區(qū)周邊房產(chǎn)的供求現(xiàn)狀：、項(xiàng)目地區(qū)周邊房產(chǎn)的供求現(xiàn)狀：經(jīng)過前幾年江北區(qū)、渝北（龍溪鎮(zhèn)花卉園）等地經(jīng)過前幾年江北區(qū)、渝北（龍溪鎮(zhèn)花卉園）等地的房地產(chǎn)迅速發(fā)展，到的房地產(chǎn)迅速發(fā)展，到20052005上半年重慶房地產(chǎn)出現(xiàn)調(diào)上半年重慶房地產(chǎn)出現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢(shì)，商品房竣工量和銷售量同比下降明顯，但存整態(tài)勢(shì)，商品房竣工量和銷售量同比下降明顯，但存量房交易量同比上升量房交易量同比上升3 3成成，但可以看到由于消費(fèi)者對(duì)市，但可以看到由于消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的認(rèn)識(shí)反差較大，無信息交流平臺(tái)，缺乏場(chǎng)宏觀調(diào)控的認(rèn)識(shí)反差較大，無信息交流平臺(tái)，缺乏一個(gè)引導(dǎo)的組織，社會(huì)信用體系的不完善。隨著市場(chǎng)一個(gè)

18、引導(dǎo)的組織，社會(huì)信用體系的不完善。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷推進(jìn)經(jīng)濟(jì)的不斷推進(jìn) ，房地產(chǎn)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)，房地產(chǎn)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)，大眾購房逐漸轉(zhuǎn)為理性，不少購房者仍存在著觀望姿大眾購房逐漸轉(zhuǎn)為理性，不少購房者仍存在著觀望姿態(tài)，使得該項(xiàng)目周邊地區(qū)房產(chǎn)的供求現(xiàn)狀：態(tài)，使得該項(xiàng)目周邊地區(qū)房產(chǎn)的供求現(xiàn)狀：由供給由供給需求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┣笃胶馄凇Ｐ枨筠D(zhuǎn)變?yōu)楣┣笃胶馄凇?但是潛在客戶開發(fā)潛力大但是潛在客戶開發(fā)潛力大)2 2、可比性樓盤簡介：、可比性樓盤簡介：1)1)、樓盤名稱：巴蜀城北岸明珠、樓盤名稱：巴蜀城北岸明珠 物業(yè)類別：普通住宅物業(yè)類別：普通住宅 建筑類別：高層建筑類別：高層 物業(yè)地址：江北五里店立

19、交北側(cè)物業(yè)地址：江北五里店立交北側(cè)100100米五童路與五桂路交匯處米五童路與五桂路交匯處 交通狀況：項(xiàng)目處開通了交通狀況：項(xiàng)目處開通了812812、817817、866866、107107、123123等多條公交線路。等多條公交線路。開開 發(fā)發(fā) 商：重慶市渝北房屋開發(fā)公司商：重慶市渝北房屋開發(fā)公司 均價(jià)：均價(jià)：31103110元元/平方米平方米 按揭付款按揭付款9.79.7折；一次性付款折；一次性付款9.69.6 開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2005-11-14 2005-11-14 開工日期：開工日期：2005-4-20 2005-4-20 容容 積積 率：率：4.154.15 總總 戶戶 數(shù)：數(shù)

20、：586 586 停停 車車 位：位：277 277 物業(yè)管理費(fèi)：物業(yè)管理費(fèi)：1 1元元/平方米平方米月月 入住時(shí)間：入住時(shí)間：2007-2-15 2007-2-15 竣工日期：竣工日期：2007-1-302007-1-30 建筑面積：建筑面積：75000 75000 平方米平方米配套設(shè)施配套設(shè)施 內(nèi)部配套：內(nèi)部配套：多功能會(huì)所、室外泳池、羽毛球場(chǎng)、露天活動(dòng)廣場(chǎng)、多功能會(huì)所、室外泳池、羽毛球場(chǎng)、露天活動(dòng)廣場(chǎng)、自建幼兒院。自建幼兒院。周邊配套：十八中、五里店小學(xué)、巴蜀本部小學(xué)、便利店，購物周邊配套：十八中、五里店小學(xué)、巴蜀本部小學(xué)、便利店，購物 休閑走廊休閑走廊 和大型超市、餐飲、江北第一人民醫(yī)

21、院、和大型超市、餐飲、江北第一人民醫(yī)院、324 324醫(yī)院、長安醫(yī)院、蔬菜水果市場(chǎng)醫(yī)院、長安醫(yī)院、蔬菜水果市場(chǎng)項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹 本項(xiàng)目總占地面積本項(xiàng)目總占地面積300300余畝，總建筑面積約余畝，總建筑面積約6060萬方，總規(guī)劃約萬方，總規(guī)劃約40004000余戶，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期為四年。以五桂路為界分為余戶，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期為四年。以五桂路為界分為A A、B B兩兩個(gè)區(qū)，現(xiàn)正開發(fā)的是個(gè)區(qū)，現(xiàn)正開發(fā)的是B B區(qū)，占地面積約區(qū)，占地面積約100100畝，地上建筑面積約畝，地上建筑面積約2323萬方，規(guī)劃萬方，規(guī)劃15901590戶，車位戶，車位 806 806個(gè)，綠化率高達(dá)個(gè)，綠化率高達(dá)50%5

22、0%，計(jì)劃，計(jì)劃2 2年內(nèi)開年內(nèi)開發(fā)完成。發(fā)完成。我們的我們的B B區(qū)分三期開發(fā)建設(shè)，各設(shè)有一個(gè)入口，其中主入口位于區(qū)分三期開發(fā)建設(shè)，各設(shè)有一個(gè)入口，其中主入口位于五桂路右側(cè)、運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)旁；而兩個(gè)次入口分別位于二期和三五桂路右側(cè)、運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)旁；而兩個(gè)次入口分別位于二期和三期。項(xiàng)目一期由期。項(xiàng)目一期由4 4棟點(diǎn)板結(jié)合的景觀高層組成，戶型面積從棟點(diǎn)板結(jié)合的景觀高層組成，戶型面積從3939121121。2)2)、樓盤名稱：金源、樓盤名稱：金源華麗家園華麗家園 建筑類別：建筑類別：高層高層 物業(yè)地址：物業(yè)地址：江北北濱路江北北濱路368368號(hào)（金源大道旁）號(hào)（金源大道旁）開開 發(fā)發(fā) 商：商：世紀(jì)

23、金源集團(tuán)世紀(jì)金源集團(tuán) 均均 價(jià)：價(jià)：36003600元元/平方米平方米 開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2005-12-23 2005-12-23 占地面積：占地面積：233100 233100 平方米平方米 容容 積積 率：率：2.56 2.56 總總 戶戶 數(shù)：數(shù)：888 888戶戶 物業(yè)管理費(fèi)：物業(yè)管理費(fèi)：1 1元元/平方米平方米月月 周邊配套周邊配套:金源金源shoppingmallshoppingmall、君豪五星級(jí)大酒店、方特科幻主題公園，新村幼君豪五星級(jí)大酒店、方特科幻主題公園，新村幼 兒園、區(qū)級(jí)機(jī)關(guān)托兒所、華新實(shí)驗(yàn)小學(xué)、觀音橋中學(xué)、十八中、建新兒園、區(qū)級(jí)機(jī)關(guān)托兒所、華新實(shí)驗(yàn)小學(xué)、觀音橋中學(xué)

24、、十八中、建新 中學(xué)、重慶工商大學(xué)、江北重百、世紀(jì)新都、黃金海岸、家樂福、北中學(xué)、重慶工商大學(xué)、江北重百、世紀(jì)新都、黃金海岸、家樂福、北 京華聯(lián)、商社電器、國美電器、萬鵬電腦城、青田家私、北城天街、京華聯(lián)、商社電器、國美電器、萬鵬電腦城、青田家私、北城天街、海洋公園海洋公園項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹 金源金源華麗家族，位于江北區(qū)觀音橋正前方，華麗家族，位于江北區(qū)觀音橋正前方，由三棟蝶形高層住宅樓和一棟高級(jí)公寓半圍合由三棟蝶形高層住宅樓和一棟高級(jí)公寓半圍合而成，總建筑面積約而成，總建筑面積約1313萬平方米，以全現(xiàn)房銷萬平方米，以全現(xiàn)房銷售模式亮相。作為金源時(shí)代購物廣場(chǎng)內(nèi)純住宅售模式亮相。作為金源時(shí)代購物

25、廣場(chǎng)內(nèi)純住宅項(xiàng)目，金源項(xiàng)目，金源華麗家族自身享有多重頂級(jí)生活配華麗家族自身享有多重頂級(jí)生活配套，套，4040萬方西南最大的金源萬方西南最大的金源shopping mallshopping mall、超五星級(jí)君豪大酒店、方特科幻主題公園環(huán)侯超五星級(jí)君豪大酒店、方特科幻主題公園環(huán)侯其周，全市第二大商圈其周，全市第二大商圈觀音橋商圈提供最觀音橋商圈提供最強(qiáng)大的后備支持，交通網(wǎng)絡(luò)暢達(dá)全市各個(gè)角落，強(qiáng)大的后備支持，交通網(wǎng)絡(luò)暢達(dá)全市各個(gè)角落，還有品牌物管還有品牌物管2424小時(shí)為業(yè)主提供五星級(jí)服務(wù)。小時(shí)為業(yè)主提供五星級(jí)服務(wù)。3)3)、樓盤名稱：東和城、樓盤名稱：東和城 物業(yè)類別：物業(yè)類別：商住樓商住樓 建

26、筑類別：高層建筑類別：高層 物業(yè)地址：江北洋河新區(qū)塔坪物業(yè)地址：江北洋河新區(qū)塔坪120120號(hào)號(hào)(北城天街上段北城天街上段)交通狀況：交通狀況：“東和城東和城”位于重慶市江北區(qū)塔坪位于重慶市江北區(qū)塔坪120120號(hào)，北臨望海現(xiàn)代號(hào)，北臨望海現(xiàn)代城；城；南臨洋河大道；西臨花鳥市場(chǎng)；東臨洋河二支路。該地塊坐落在北城南臨洋河大道；西臨花鳥市場(chǎng)；東臨洋河二支路。該地塊坐落在北城 天街上段，距離江北觀音橋核心商圈不到一公里天街上段，距離江北觀音橋核心商圈不到一公里(距遠(yuǎn)東百貨僅距遠(yuǎn)東百貨僅600600米米)。開開 發(fā)發(fā) 商：重慶東和恒浦房地產(chǎn)有限公司商：重慶東和恒浦房地產(chǎn)有限公司 占地面積：占地面積：3

27、3919.67 33919.67 平方米；總平方米；總 戶戶 數(shù)：數(shù)：1187 1187 戶；戶；停停 車車 位：位：570570；建筑面積：；建筑面積：170000 170000 平方米平方米 周邊配套周邊配套:商商 場(chǎng)：遠(yuǎn)東百貨、北京華聯(lián)、茂業(yè)百貨、新世紀(jì)、重百、家樂福場(chǎng)：遠(yuǎn)東百貨、北京華聯(lián)、茂業(yè)百貨、新世紀(jì)、重百、家樂福 等，匯集全球時(shí)尚品牌，引領(lǐng)城市時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)。等，匯集全球時(shí)尚品牌，引領(lǐng)城市時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)。其其 他：北城天街的江湖特色菜、品牌餐飲，銅鑼灣、必勝客、肯他：北城天街的江湖特色菜、品牌餐飲，銅鑼灣、必勝客、肯 德基、麥當(dāng)勞德基、麥當(dāng)勞，江北商核的天街美食，正逐步形成其，江北商核的

28、天街美食，正逐步形成其 輕松、時(shí)尚、西式且略帶復(fù)合型的風(fēng)格。輕松、時(shí)尚、西式且略帶復(fù)合型的風(fēng)格。項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹 東和城位于北城天街半段，位于江北觀東和城位于北城天街半段，位于江北觀音橋片區(qū)中部，東臨長安廠區(qū)、同創(chuàng)國際、音橋片區(qū)中部，東臨長安廠區(qū)、同創(chuàng)國際、南接南接324324醫(yī)院，西接海洋公園、蔚藍(lán)世紀(jì)，北醫(yī)院，西接海洋公園、蔚藍(lán)世紀(jì)，北靠洋河體育中心、望海現(xiàn)代城。靠洋河體育中心、望海現(xiàn)代城。461461、604604、201201等多條公交線路通過這一交通網(wǎng)絡(luò)途經(jīng)該等多條公交線路通過這一交通網(wǎng)絡(luò)途經(jīng)該地段。而與這一交通網(wǎng)絡(luò)直接連接的紅黃路地段。而與這一交通網(wǎng)絡(luò)直接連接的紅黃路城市快速路，更

29、是通過紅石路、紅錦大道、城市快速路，更是通過紅石路、紅錦大道、迎賓大道以及在建的王家沱大橋連接了該項(xiàng)迎賓大道以及在建的王家沱大橋連接了該項(xiàng)目與沙坪壩區(qū)、南坪區(qū)、渝長高速、機(jī)場(chǎng)高目與沙坪壩區(qū)、南坪區(qū)、渝長高速、機(jī)場(chǎng)高速以及在建的人和火車站等交通樞紐。速以及在建的人和火車站等交通樞紐。東和城項(xiàng)目地上建筑由六棟住宅樓和部東和城項(xiàng)目地上建筑由六棟住宅樓和部分商業(yè)裙樓組成，戶型有兩房、三房、分商業(yè)裙樓組成，戶型有兩房、三房、復(fù)式復(fù)式兩房一廳兩房一廳。商業(yè)裙樓。商業(yè)裙樓4 4層（局部層（局部2 2層），地下層），地下為大型停車庫及綜合用房。為大型停車庫及綜合用房。4)4)、樓盤名稱：天倫海苑、樓盤名稱：天

30、倫海苑 物業(yè)類別：物業(yè)類別：普通住宅普通住宅 建筑類別：高層建筑類別：高層 物業(yè)地址：江北海洋公園大門旁物業(yè)地址：江北海洋公園大門旁 交通狀況：天倫海苑位于觀音橋核心商圈腹地，可乘交通狀況：天倫海苑位于觀音橋核心商圈腹地，可乘421、141、201、461等多路公交車到達(dá)。等多路公交車到達(dá)。開開 發(fā)發(fā) 商：重慶大信商：重慶大信/怡豐房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司怡豐房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 均價(jià)：均價(jià)：3600元元/平方米平方米 周邊配套周邊配套:海洋公園、力帆體育城、龍頭寺公園、華聯(lián)商場(chǎng)、重百商場(chǎng)、北城天海洋公園、力帆體育城、龍頭寺公園、華聯(lián)商場(chǎng)、重百商場(chǎng)、北城天 街、遠(yuǎn)東百貨、貿(mào)業(yè)百貨、街、遠(yuǎn)東百貨

31、、貿(mào)業(yè)百貨、324醫(yī)院醫(yī)院 項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹：觀音橋核心商圈腹地，配套完善，十余款精致戶型。觀音橋核心商圈腹地，配套完善，十余款精致戶型。1、項(xiàng)目區(qū)域的人口總數(shù)及分布情況、項(xiàng)目區(qū)域的人口總數(shù)及分布情況 由于該項(xiàng)目的地理位置處在比較特殊的地段（在江北區(qū)加洲花園由于該項(xiàng)目的地理位置處在比較特殊的地段（在江北區(qū)加洲花園與渝北區(qū)龍溪鎮(zhèn)花卉園交界），所以人口總數(shù)也應(yīng)該加上渝北區(qū)與渝北區(qū)龍溪鎮(zhèn)花卉園交界），所以人口總數(shù)也應(yīng)該加上渝北區(qū)龍溪鎮(zhèn)花卉園的人口數(shù)龍溪鎮(zhèn)花卉園的人口數(shù) 2、項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和項(xiàng)目所在地人口就業(yè)情況項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和項(xiàng)目所在地人口就業(yè)情況 江北區(qū)特殊的地理優(yōu)勢(shì)和便捷、暢通的

32、交通網(wǎng)絡(luò)，以及新商圈江北區(qū)特殊的地理優(yōu)勢(shì)和便捷、暢通的交通網(wǎng)絡(luò)，以及新商圈（加洲花園）的打造對(duì)城市發(fā)展的帶動(dòng)分不開的。這反映了江北（加洲花園）的打造對(duì)城市發(fā)展的帶動(dòng)分不開的。這反映了江北區(qū)繁華而生態(tài)的區(qū)域特征是吸引外區(qū)居民的重要法寶。區(qū)繁華而生態(tài)的區(qū)域特征是吸引外區(qū)居民的重要法寶。同時(shí)，江北的發(fā)展帶動(dòng)了消費(fèi)者的未來消費(fèi)動(dòng)向，加上青年同時(shí)，江北的發(fā)展帶動(dòng)了消費(fèi)者的未來消費(fèi)動(dòng)向，加上青年一代向新城的涌入，帶來了前所未有的激情與朝氣，使其地區(qū)擁一代向新城的涌入，帶來了前所未有的激情與朝氣，使其地區(qū)擁有了強(qiáng)大的就業(yè)群體和許多的就業(yè)崗位；這就決定了該地區(qū)的就有了強(qiáng)大的就業(yè)群體和許多的就業(yè)崗位；這就決定了

33、該地區(qū)的就業(yè)階段處于新生的一代，而崗位多在于休閑娛樂等服務(wù)行業(yè)。業(yè)階段處于新生的一代，而崗位多在于休閑娛樂等服務(wù)行業(yè)。渝北龍溪鎮(zhèn)花卉園：典型的從早期的鄉(xiāng)鎮(zhèn)逐漸的轉(zhuǎn)化為現(xiàn)在的繁渝北龍溪鎮(zhèn)花卉園：典型的從早期的鄉(xiāng)鎮(zhèn)逐漸的轉(zhuǎn)化為現(xiàn)在的繁華都市的開發(fā)地區(qū)，交通便利，由于得到區(qū)政府的大力支持，加華都市的開發(fā)地區(qū)，交通便利，由于得到區(qū)政府的大力支持，加上眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商的介入，近幾年得以飛速的發(fā)展，在發(fā)展上眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商的介入，近幾年得以飛速的發(fā)展，在發(fā)展的同時(shí)又解決的很大一部分農(nóng)村及郊縣來就業(yè)的農(nóng)民工問題。的同時(shí)又解決的很大一部分農(nóng)村及郊縣來就業(yè)的農(nóng)民工問題。前幾年可以說來還是以小型個(gè)體為單位區(qū)域

34、型經(jīng)濟(jì)為主。前幾年可以說來還是以小型個(gè)體為單位區(qū)域型經(jīng)濟(jì)為主。該地區(qū)未來的發(fā)展隨著大型地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)入，小區(qū)型樓盤開發(fā)該地區(qū)未來的發(fā)展隨著大型地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)入，小區(qū)型樓盤開發(fā)得以推進(jìn)和發(fā)展，出現(xiàn)了越來越多的大型商業(yè)區(qū)，總體需求旺盛，得以推進(jìn)和發(fā)展，出現(xiàn)了越來越多的大型商業(yè)區(qū)，總體需求旺盛，區(qū)域房產(chǎn)已經(jīng)具有了居住和投資的雙重價(jià)值，區(qū)域樓盤朝向多元區(qū)域房產(chǎn)已經(jīng)具有了居住和投資的雙重價(jià)值，區(qū)域樓盤朝向多元化發(fā)展。但目前隨著區(qū)域競(jìng)爭的加劇、新的開發(fā)區(qū)域不斷涌現(xiàn)、化發(fā)展。但目前隨著區(qū)域競(jìng)爭的加劇、新的開發(fā)區(qū)域不斷涌現(xiàn)、宏觀調(diào)控后消費(fèi)者的觀望心理日重，以及隨著消費(fèi)群體的年輕化宏觀調(diào)控后消費(fèi)者的觀望心理日重

35、，以及隨著消費(fèi)群體的年輕化和家庭結(jié)構(gòu)的小型化發(fā)展，在同質(zhì)化產(chǎn)品越來越多的情況下，更和家庭結(jié)構(gòu)的小型化發(fā)展，在同質(zhì)化產(chǎn)品越來越多的情況下，更突顯了細(xì)分市場(chǎng)的重要性。突顯了細(xì)分市場(chǎng)的重要性。本區(qū)域預(yù)購房群體職業(yè)構(gòu)成：本區(qū)域預(yù)購房群體職業(yè)構(gòu)成：0.53%2.12%2.65%2.65%2.65%3.17%3.70%5.29%16.40%19.05%20.63%21.16%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者城鄉(xiāng)無業(yè)、失業(yè).產(chǎn)業(yè)工人經(jīng)理人員私營企業(yè)主個(gè)體工商戶國家與社會(huì)管理人員自由職業(yè)者離、退休者辦事人員商業(yè)服務(wù)人員專業(yè)技術(shù)人員 3 3、項(xiàng)目所在地及周邊的家庭情

36、況、項(xiàng)目所在地及周邊的家庭情況 從從20052005年底至今年初的調(diào)查，預(yù)購房群體家庭成員構(gòu)成主要年底至今年初的調(diào)查，預(yù)購房群體家庭成員構(gòu)成主要以三口之家（父母和為婚子女）為主，以三口之家（父母和為婚子女）為主，占到占到27.8927.89，其次是三，其次是三口之家口之家(年輕夫婦和小孩年輕夫婦和小孩)，占到占到23.1623.16；居住房屋性質(zhì)以自購；居住房屋性質(zhì)以自購商品房為主，其次是租賃，再次是單位分房；所居住面積以商品房為主，其次是租賃，再次是單位分房；所居住面積以70709090為主為主。同時(shí)消費(fèi)者已被市場(chǎng)房價(jià)潛移默化，實(shí)際承受能力并沒有增同時(shí)消費(fèi)者已被市場(chǎng)房價(jià)潛移默化，實(shí)際承受能力

37、并沒有增強(qiáng)，但消費(fèi)者在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下從心理上基本可以承受強(qiáng)，但消費(fèi)者在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下從心理上基本可以承受3000-3000-35003500元元/平米左右平米左右的房價(jià)。的房價(jià)。附圖：本區(qū)域消費(fèi)者承受當(dāng)價(jià)對(duì)比圖附圖：本區(qū)域消費(fèi)者承受當(dāng)價(jià)對(duì)比圖0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2400元/以下2401-2600元/2601-2800元/2801-3000元/3001-3200元/3201-3400元/3401-3600元/3601-3800元/3801-4000元/4001元/以上2006年初2005年秋交會(huì)附圖：本區(qū)域消費(fèi)者承受總價(jià)對(duì)比圖附圖：本區(qū)域消費(fèi)者

38、承受總價(jià)對(duì)比圖附圖：本區(qū)域消費(fèi)者家庭月收入附圖：本區(qū)域消費(fèi)者家庭月收入 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%10-15萬元10萬元以下15-20萬元20-25萬元25-30萬元30-35萬元35-40萬元40-45萬元45-50萬元55萬元以上2006年初2005年秋交會(huì)10.70%28.34%35.83%12.83%3.74%1.60%2.14%1.60%1.60%1.07%7.11%26.40%38.58%11.68%6.09%3.05%2.54%1.02%0.51%2.54%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%

39、2000元以下2001-3000元3001-5000元5001-6000元6001-8000元8001-10000元 10001-15000元 15001-20000元 20001-30000元 30001元以上 由以上分析圖和分析數(shù)據(jù)，可以看出消費(fèi)者承由以上分析圖和分析數(shù)據(jù)，可以看出消費(fèi)者承受房屋總價(jià)比例在受房屋總價(jià)比例在20-3520-35萬元萬元之間，主要以之間，主要以2 2室室1 1廳、廳、3 3室室1 1廳廳的價(jià)格為主消費(fèi)，在調(diào)查中得到大部分預(yù)購的價(jià)格為主消費(fèi)，在調(diào)查中得到大部分預(yù)購房者仍然選擇按揭，按揭首付款為房者仍然選擇按揭，按揭首付款為7 71010萬元萬元的比例的比例為主，且

40、月供承受能力有所下降，而按揭首付款的為主，且月供承受能力有所下降，而按揭首付款的增加和月供時(shí)間的延長，間接反映了映消費(fèi)者的實(shí)增加和月供時(shí)間的延長，間接反映了映消費(fèi)者的實(shí)際月供承受能力，同時(shí)說明了消費(fèi)者的實(shí)際承受能際月供承受能力，同時(shí)說明了消費(fèi)者的實(shí)際承受能力并沒有增加。力并沒有增加。江北區(qū)的預(yù)購房群體在購房時(shí)，會(huì)有一個(gè)觀念左右著他們的江北區(qū)的預(yù)購房群體在購房時(shí)，會(huì)有一個(gè)觀念左右著他們的購房行為，那就是購房行為，那就是“預(yù)購房群體希望方便的生活，快樂的運(yùn)動(dòng)，預(yù)購房群體希望方便的生活，快樂的運(yùn)動(dòng)，不斷的進(jìn)步不斷的進(jìn)步”，對(duì)生活方便程度最為看重，其次是對(duì)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所和，對(duì)生活方便程度最為看重，其次是對(duì)運(yùn)

41、動(dòng)場(chǎng)所和文化交流活動(dòng)場(chǎng)所的需求也較高。文化交流活動(dòng)場(chǎng)所的需求也較高。預(yù)購房群體希望方便的生活，快樂的運(yùn)動(dòng)，不斷的進(jìn)步。可預(yù)購房群體希望方便的生活，快樂的運(yùn)動(dòng)，不斷的進(jìn)步。可以通過很多種方式和途徑進(jìn)行表達(dá)，也為以通過很多種方式和途徑進(jìn)行表達(dá)，也為“龍溪景園龍溪景園”本項(xiàng)目的本項(xiàng)目的產(chǎn)品打造的差異化路線提供了可靠的思想路線。產(chǎn)品打造的差異化路線提供了可靠的思想路線。本區(qū)域預(yù)購房群體對(duì)小區(qū)生活配套的要求：本區(qū)域預(yù)購房群體對(duì)小區(qū)生活配套的要求：0.67%3.15%3.82%3.82%7.19%8.54%8.76%8.99%14.83%17.08%23.15%0.00%5.00%10.00%15.00%

42、20.00%25.00%網(wǎng)吧各種便民店銀行幼兒園學(xué)校藥房和診所餐飲娛樂場(chǎng)所農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)文化活動(dòng)場(chǎng)所運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所超市4 4、項(xiàng)目潛在客戶群分析及定位、項(xiàng)目潛在客戶群分析及定位年齡分析及定位年齡分析及定位 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)其他各區(qū)的預(yù)購房中通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)其他各區(qū)的預(yù)購房中8080年代年代生人異軍突起，預(yù)生人異軍突起，預(yù)示了未來幾年示了未來幾年8080年代年代生人將成為重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的購房主力軍。生人將成為重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的購房主力軍。但是江北區(qū)的預(yù)購房群體卻是以但是江北區(qū)的預(yù)購房群體卻是以7070年代年代生人為主，八十年代生人生人為主，八十年代生人尾隨其后，年齡在尾隨其后，年齡在5656歲以上江北區(qū)的預(yù)購房群體也

43、占到歲以上江北區(qū)的預(yù)購房群體也占到13.6813.68 ，并且顯示二次購房以上的比例為并且顯示二次購房以上的比例為33.1633.16 ，由此可以證明，由此可以證明這其中這其中有很大部分是為子女購房。有很大部分是為子女購房。年輕化與老齡化的分布（如果除去老年人為子女購房的這部年輕化與老齡化的分布（如果除去老年人為子女購房的這部分）明顯趨于年輕化分）明顯趨于年輕化 ，從一個(gè)側(cè)面也反映了需求市場(chǎng)主體轉(zhuǎn)向，從一個(gè)側(cè)面也反映了需求市場(chǎng)主體轉(zhuǎn)向，中年人的需求飽和速度較快，青年人逐漸轉(zhuǎn)為該地區(qū)的購房中堅(jiān)中年人的需求飽和速度較快，青年人逐漸轉(zhuǎn)為該地區(qū)的購房中堅(jiān)力量。在這樣的大環(huán)境發(fā)展條件下，可推斷今年使得購

44、房者對(duì)江力量。在這樣的大環(huán)境發(fā)展條件下，可推斷今年使得購房者對(duì)江北、渝北（龍溪鎮(zhèn)花卉園）地區(qū)的樓盤期待高北、渝北（龍溪鎮(zhèn)花卉園）地區(qū)的樓盤期待高,主力購房者及購主力購房者及購房趨勢(shì)年齡性會(huì)以房趨勢(shì)年齡性會(huì)以20-3520-35歲為主歲為主，（加上老年人為子女購房的部，（加上老年人為子女購房的部分）分）占總?cè)藬?shù)的占總?cè)藬?shù)的70%70%以上以上。附圖：江北區(qū)預(yù)購房群體與重慶市預(yù)購房群體年齡對(duì)比附圖：江北區(qū)預(yù)購房群體與重慶市預(yù)購房群體年齡對(duì)比25.48%23.16%23.27%26.84%12.19%12.11%6.93%7.37%6.93%6.32%13.57%10.53%11.63%13.68%

45、0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%18-25歲26-30歲31-35歲36-40歲41-45歲46-55歲56歲以上重慶市預(yù)購房群體年齡比江北區(qū)預(yù)購房群體年齡比客戶目標(biāo)區(qū)域分析界定客戶目標(biāo)區(qū)域分析界定 2005 2005年秋交會(huì)調(diào)查得知，在未來年秋交會(huì)調(diào)查得知，在未來3 3年內(nèi)有置業(yè)需求的消費(fèi)者年內(nèi)有置業(yè)需求的消費(fèi)者選擇江北區(qū)的比例為選擇江北區(qū)的比例為29.1729.17，從歷年的房交會(huì)調(diào)查看對(duì)江北區(qū)，從歷年的房交會(huì)調(diào)查看對(duì)江北區(qū)的置業(yè)意愿也是最高的，反映了江北區(qū)在預(yù)購群體心目中持久較的置業(yè)意愿也是最高的，反映了江北區(qū)在預(yù)購群體心目中持久較高的地位

46、。高的地位。江北區(qū)、渝北區(qū)的預(yù)購房群體中來自自身區(qū)域的相對(duì)比重江北區(qū)、渝北區(qū)的預(yù)購房群體中來自自身區(qū)域的相對(duì)比重最大，最大，為為35.7535.75，外區(qū)域，外區(qū)域占占64.2564.25，處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。，處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。來自渝中區(qū)的預(yù)購房群體僅次于江北區(qū)，來自渝中區(qū)的預(yù)購房群體僅次于江北區(qū)，為為20.4320.43，這兩，這兩個(gè)區(qū)域的地緣靠近，江北區(qū)又是一個(gè)后起之城，房價(jià)相對(duì)于渝中個(gè)區(qū)域的地緣靠近，江北區(qū)又是一個(gè)后起之城，房價(jià)相對(duì)于渝中區(qū)較為便宜，生活環(huán)境介于繁華與寧靜之間，居住在江北，上班區(qū)較為便宜，生活環(huán)境介于繁華與寧靜之間，居住在江北，上班在渝中似乎已形成一種潮流。在渝中似乎已形成一種潮

47、流。從分析數(shù)據(jù)上也可以看到南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)等地由于自身的從分析數(shù)據(jù)上也可以看到南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)等地由于自身的發(fā)展速度和相互之間的交通、位置的便利，其潛在目標(biāo)客戶群發(fā)發(fā)展速度和相互之間的交通、位置的便利，其潛在目標(biāo)客戶群發(fā)展優(yōu)勢(shì)也很明顯，展優(yōu)勢(shì)也很明顯，占占29%29%左右左右。所以根據(jù)分析，將項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群鎖定在除本地區(qū)以外的所以根據(jù)分析，將項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群鎖定在除本地區(qū)以外的渝中、南岸、沙坪壩等三個(gè)區(qū)域，進(jìn)行重點(diǎn)推廣及深度挖掘。渝中、南岸、沙坪壩等三個(gè)區(qū)域，進(jìn)行重點(diǎn)推廣及深度挖掘。本項(xiàng)目預(yù)購群體的現(xiàn)居住區(qū)域分析表：本項(xiàng)目預(yù)購群體的現(xiàn)居住區(qū)域分析表：0.67%1.08%1.08%1.48%2

48、.15%8.33%11.02%18.01%20.43%35.75%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%江津巴南區(qū)長壽大渡口區(qū)渝北區(qū)九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū)南岸區(qū)渝中區(qū)江北區(qū)本區(qū)域預(yù)購房群體受教育程度：本區(qū)域預(yù)購房群體受教育程度：根據(jù)上面所訴，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶特征資料應(yīng)該是：根據(jù)上面所訴，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶特征資料應(yīng)該是：年齡：年齡：20-4020-40歲歲學(xué)歷：專科或者專科以上學(xué)歷：專科或者專科以上主要客戶區(qū)域：江北、渝中、南岸、沙坪壩等地區(qū)主要客戶區(qū)域：江北、渝中、南岸、沙坪壩等地區(qū)職位：技術(shù)人員、商業(yè)管理人員、離退休者職位：技術(shù)人員

49、、商業(yè)管理人員、離退休者對(duì)小區(qū)的配套：以文化活動(dòng)場(chǎng)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所為主對(duì)小區(qū)的配套：以文化活動(dòng)場(chǎng)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所為主0.54%8.69%28.80%61.96%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%研究生及以上初中及以下高中或中專大學(xué)定價(jià)原則定價(jià)原則 本項(xiàng)目的定價(jià)采用了本項(xiàng)目的定價(jià)采用了“自下而上自下而上”的計(jì)算方式，的計(jì)算方式，先確定戶戶差值，然后在差值的基礎(chǔ)上加上一個(gè)價(jià)格先確定戶戶差值，然后在差值的基礎(chǔ)上加上一個(gè)價(jià)格基數(shù)，從而得到每戶的價(jià)格，根據(jù)這個(gè)價(jià)格計(jì)算總體基數(shù)，從而得到每戶的價(jià)格，根據(jù)這個(gè)價(jià)格計(jì)算總體均價(jià)，調(diào)整價(jià)格基數(shù)讓計(jì)算總體均價(jià)等于

50、真實(shí)均價(jià)，均價(jià)，調(diào)整價(jià)格基數(shù)讓計(jì)算總體均價(jià)等于真實(shí)均價(jià)，最后得到每戶的最終價(jià)格。最后得到每戶的最終價(jià)格。（但由于沒有確切的數(shù)據(jù)（但由于沒有確切的數(shù)據(jù)和甲方對(duì)價(jià)格基數(shù)的確定）所以本項(xiàng)目只能根據(jù)現(xiàn)有和甲方對(duì)價(jià)格基數(shù)的確定）所以本項(xiàng)目只能根據(jù)現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、區(qū)域地理環(huán)境、自身公司獨(dú)特的銷的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、區(qū)域地理環(huán)境、自身公司獨(dú)特的銷售渠道等，作出一個(gè)起價(jià)、均價(jià)、最高價(jià)的大概價(jià)格。售渠道等，作出一個(gè)起價(jià)、均價(jià)、最高價(jià)的大概價(jià)格。（1 1）影響價(jià)差的因素：需要綜合考慮幾個(gè)方面的因素：）影響價(jià)差的因素：需要綜合考慮幾個(gè)方面的因素：橫向價(jià)差橫向價(jià)差 縱向價(jià)差縱向價(jià)差 朝向因素朝向因素 戶型因素戶型因素

51、邊套因素邊套因素 道路道路因素因素 景觀因素景觀因素 間距因素間距因素 由于本案分為由于本案分為A A、B B、C C棟，而棟，而C C棟又因貴司要求提棟又因貴司要求提前銷售，所以我司根據(jù)自身情況制定出以下價(jià)格：前銷售，所以我司根據(jù)自身情況制定出以下價(jià)格：（套內(nèi)）（套內(nèi)）C C棟起價(jià)：棟起價(jià)：33503350元元/M M2 2 C C棟均價(jià)：棟均價(jià)：35003500元元/M M2 2 C C棟最高價(jià)：棟最高價(jià)：36503650元元/M M2 2 （套內(nèi)）套內(nèi)）A A、B B棟起價(jià)：棟起價(jià)：38003800元元/M M2 2 A A、B B棟均價(jià)：棟均價(jià)：40504050元元/M M2 2 A

52、A、B B棟最高價(jià)：棟最高價(jià)：43004300元元/M M2 2 整體項(xiàng)目均價(jià)定為：整體項(xiàng)目均價(jià)定為：40004000元元/M M2 2 建議折扣及建議折扣及付款方式：由于戶型面積有大有小，大的總價(jià)過付款方式：由于戶型面積有大有小，大的總價(jià)過高，所以建議采用三種方式進(jìn)行銷售，讓客戶有更多的選擇及判高，所以建議采用三種方式進(jìn)行銷售，讓客戶有更多的選擇及判斷。斷。（1 1）一次性付款）一次性付款 （2 2）按揭付款：交三按七）按揭付款：交三按七 （3 3）按揭首付分期付款：交一緩二按七）按揭首付分期付款：交一緩二按七3、價(jià)格入市變化及市場(chǎng)反映控制、價(jià)格入市變化及市場(chǎng)反映控制 我司根據(jù)本項(xiàng)目的賣點(diǎn)優(yōu)

53、勢(shì)和區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、目標(biāo)客戶我司根據(jù)本項(xiàng)目的賣點(diǎn)優(yōu)勢(shì)和區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、目標(biāo)客戶群的確定，群的確定，把握好銷控周期，把握好銷控周期，從而制定出從而制定出 “低開高走低開高走”的策略，的策略，樓盤開盤后根據(jù)最初制定的價(jià)格，應(yīng)分時(shí)間段制定出不斷上升的樓盤開盤后根據(jù)最初制定的價(jià)格，應(yīng)分時(shí)間段制定出不斷上升的價(jià)格走勢(shì)，價(jià)格控制的原則為價(jià)格走勢(shì)，價(jià)格控制的原則為“逐步走高，并留有升值空間逐步走高，并留有升值空間”，這樣既能吸引投資，又能吸引自用。同時(shí)差價(jià)的變化也并非是直這樣既能吸引投資，又能吸引自用。同時(shí)差價(jià)的變化也并非是直線型的成比例變化，而是按心理需求曲線變化，它隨著市場(chǎng)需求線型的成比例變化，而是

54、按心理需求曲線變化，它隨著市場(chǎng)需求變化呈不規(guī)則變化。以時(shí)間為基礎(chǔ)根據(jù)不同的時(shí)間段對(duì)銷售控制、變化呈不規(guī)則變化。以時(shí)間為基礎(chǔ)根據(jù)不同的時(shí)間段對(duì)銷售控制、價(jià)格控制、時(shí)間控制三者的緊密結(jié)合，確定與之對(duì)應(yīng)的銷量和價(jià)價(jià)格控制、時(shí)間控制三者的緊密結(jié)合，確定與之對(duì)應(yīng)的銷量和價(jià)格。格。價(jià)格的價(jià)格的“低開低開”并不意味著貴司經(jīng)濟(jì)利益受損，這只是一種并不意味著貴司經(jīng)濟(jì)利益受損，這只是一種策略，目的是為了以后的策略，目的是為了以后的“高走高走”。在此次項(xiàng)目入市推廣之前，請(qǐng)先讓我介紹一下，我公司在此次項(xiàng)目入市推廣之前，請(qǐng)先讓我介紹一下，我公司（重（重慶順馳不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)有限公司）慶順馳不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)有限公司）的廣告渠道和推廣

55、優(yōu)勢(shì)：的廣告渠道和推廣優(yōu)勢(shì)：連鎖經(jīng)營模式連鎖經(jīng)營模式的優(yōu)勢(shì)：的優(yōu)勢(shì)：重慶順馳不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)有限公司截止重慶順馳不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)有限公司截止2006年年2月月1日前日前，在主城七區(qū)，在主城七區(qū)（渝中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、渝北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大（渝中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、渝北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)）共有連鎖店渡口區(qū)）共有連鎖店51家家，擁有一線銷售人員，擁有一線銷售人員330名名。就此而言，貴司一旦和我們達(dá)成合作協(xié)議，就等于免費(fèi)擁有了就此而言，貴司一旦和我們達(dá)成合作協(xié)議，就等于免費(fèi)擁有了51個(gè)個(gè)外賣場(chǎng)（遍步主城外賣場(chǎng)（遍步主城7區(qū)）和區(qū)）和330名名銷售人員，這對(duì)于目前傳統(tǒng)的銷售人員，這對(duì)于目

56、前傳統(tǒng)的銷售模式是一個(gè)巨大的沖擊，在宣傳推廣中起到的作用是不言而銷售模式是一個(gè)巨大的沖擊，在宣傳推廣中起到的作用是不言而喻的。喻的。客戶資源的優(yōu)勢(shì)：客戶資源的優(yōu)勢(shì)：現(xiàn)有的客戶規(guī)模，按靜態(tài)方式計(jì)算：現(xiàn)有的客戶規(guī)模，按靜態(tài)方式計(jì)算：每天重慶順馳公司銷售網(wǎng)絡(luò)（連鎖經(jīng)營中心基本店）平均接每天重慶順馳公司銷售網(wǎng)絡(luò)（連鎖經(jīng)營中心基本店）平均接待客戶待客戶600600人次人次，每周約，每周約42004200人次人次，每月約，每月約1680016800人次人次，每年約，每年約201600201600人次人次，刨去其中重復(fù)接待，連鎖店與項(xiàng)目、項(xiàng)目與項(xiàng)目、，刨去其中重復(fù)接待，連鎖店與項(xiàng)目、項(xiàng)目與項(xiàng)目、店與店交叉的

57、部分，即使按十分之一的比例計(jì)算，每月新增客戶店與店交叉的部分，即使按十分之一的比例計(jì)算，每月新增客戶到訪規(guī)模也在到訪規(guī)模也在20002000人次人次以上。以上。已成交客戶管理情況已成交客戶管理情況 重慶順馳公司信息中心通過與地產(chǎn)公司、物業(yè)公司的配合，重慶順馳公司信息中心通過與地產(chǎn)公司、物業(yè)公司的配合，已掌握約已掌握約1500015000客戶客戶的基本資料。的基本資料。從以上數(shù)據(jù)可以知道，在貴公司入市宣傳期間就已經(jīng)有了從以上數(shù)據(jù)可以知道，在貴公司入市宣傳期間就已經(jīng)有了1500015000客戶客戶的客戶基本蓄備量，比其他的中介公司更早一步占領(lǐng)的客戶基本蓄備量，比其他的中介公司更早一步占領(lǐng)市場(chǎng)。市場(chǎng)

58、。資源渠道的優(yōu)勢(shì)：資源渠道的優(yōu)勢(shì)：A A、順馳置業(yè)網(wǎng)（順馳置業(yè)網(wǎng)（）是順馳是順馳(中國中國)不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)旗下的互聯(lián)網(wǎng)商務(wù)平臺(tái)，在不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)旗下的互聯(lián)網(wǎng)商務(wù)平臺(tái)，在20052005年憑借著全新的互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營模式、強(qiáng)大的網(wǎng)站功能、龐大的線下綜年憑借著全新的互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營模式、強(qiáng)大的網(wǎng)站功能、龐大的線下綜合服務(wù)體系、完善的企業(yè)內(nèi)部信息平臺(tái)迅速發(fā)展，成為中國房地產(chǎn)綜合合服務(wù)體系、完善的企業(yè)內(nèi)部信息平臺(tái)迅速發(fā)展，成為中國房地產(chǎn)綜合服務(wù)網(wǎng)站的佼佼者。服務(wù)網(wǎng)站的佼佼者。網(wǎng)站現(xiàn)狀：網(wǎng)站現(xiàn)狀：(截止到截止到0606年年1 1月）月）分站點(diǎn)數(shù)：分站點(diǎn)數(shù)：3737個(gè)個(gè) AlexaAlexa全球排名全球排名:1,5091,5

59、09名名 日訪問量：日訪問量：8080萬萬 注冊(cè)用戶：注冊(cè)用戶：8652686526個(gè)個(gè) 合作網(wǎng)站：合作網(wǎng)站：6666個(gè)個(gè) 友情鏈接總數(shù)：友情鏈接總數(shù)：562562個(gè)個(gè)B B、全房搜索全房搜索是國內(nèi)首家為網(wǎng)民提供線真實(shí)有效服務(wù)的專業(yè)房屋搜索引擎，是國內(nèi)首家為網(wǎng)民提供線真實(shí)有效服務(wù)的專業(yè)房屋搜索引擎，將傳統(tǒng)的選項(xiàng)查找轉(zhuǎn)換為更加人性化、便捷化的搜索模式，讓網(wǎng)上房源將傳統(tǒng)的選項(xiàng)查找轉(zhuǎn)換為更加人性化、便捷化的搜索模式，讓網(wǎng)上房源信息發(fā)布和查詢變得像呼吸一樣簡單。信息發(fā)布和查詢變得像呼吸一樣簡單。目前目前allfangallfang的工作人員已遍布全國的工作人員已遍布全國4040余個(gè)城市，架設(shè)千余個(gè)維護(hù)

60、余個(gè)城市，架設(shè)千余個(gè)維護(hù)終端，二手房動(dòng)態(tài)房源信息量近百萬，并且在每一天都有大量的維護(hù)人終端，二手房動(dòng)態(tài)房源信息量近百萬，并且在每一天都有大量的維護(hù)人員審核推薦房源以保證其準(zhǔn)確性。現(xiàn)在更帶來即時(shí)互動(dòng)的商品房在線查員審核推薦房源以保證其準(zhǔn)確性。現(xiàn)在更帶來即時(shí)互動(dòng)的商品房在線查詢系統(tǒng)，真正天下房源，一網(wǎng)打盡。詢系統(tǒng)，真正天下房源，一網(wǎng)打盡。順馳置業(yè)網(wǎng)的合作伙伴：順馳置業(yè)網(wǎng)的合作伙伴：資源渠道的優(yōu)勢(shì)：資源渠道的優(yōu)勢(shì)：順馳房產(chǎn)快訊順馳房產(chǎn)快訊由重慶順馳不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)有限公司創(chuàng)建于由重慶順馳不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)有限公司創(chuàng)建于20052005年，年，是一份專業(yè)性強(qiáng)的，能有效對(duì)客戶進(jìn)行直接引導(dǎo)的及時(shí)性月刊，是一份專業(yè)性強(qiáng)的

61、，能有效對(duì)客戶進(jìn)行直接引導(dǎo)的及時(shí)性月刊，順馳房產(chǎn)快訊定為免費(fèi)月刊，每月中旬順馳房產(chǎn)快訊定為免費(fèi)月刊，每月中旬1515號(hào)出版，目前月發(fā)號(hào)出版，目前月發(fā)行量已超過行量已超過2424萬萬份，超過了某些日?qǐng)?bào)和周報(bào)，而順馳房產(chǎn)快訊份，超過了某些日?qǐng)?bào)和周報(bào)，而順馳房產(chǎn)快訊最能彰顯其效率和影響力的側(cè)重點(diǎn)在于其利用了順馳本身強(qiáng)大的最能彰顯其效率和影響力的側(cè)重點(diǎn)在于其利用了順馳本身強(qiáng)大的連鎖店渠道，覆蓋整個(gè)山城的連鎖店渠道，覆蓋整個(gè)山城的51家家連鎖店面及連鎖店面及330330名名銷售人員能銷售人員能將所有順馳房產(chǎn)快訊直接、深入的發(fā)送到購買力市場(chǎng)中去，將所有順馳房產(chǎn)快訊直接、深入的發(fā)送到購買力市場(chǎng)中去，從靜態(tài)的

62、高、中、低檔小區(qū)到人流量龐大密集、年齡群適宜的廣從靜態(tài)的高、中、低檔小區(qū)到人流量龐大密集、年齡群適宜的廣場(chǎng)、超市等，都能最直接快速的接收到順馳房產(chǎn)快訊的各種場(chǎng)、超市等，都能最直接快速的接收到順馳房產(chǎn)快訊的各種信息。信息。目前，順馳房產(chǎn)快訊經(jīng)過與網(wǎng)絡(luò)整合，已完成與順馳置目前，順馳房產(chǎn)快訊經(jīng)過與網(wǎng)絡(luò)整合，已完成與順馳置業(yè)網(wǎng)線上同步發(fā)行的結(jié)合，圖文并茂，讓讀者留下深刻印象。讀業(yè)網(wǎng)線上同步發(fā)行的結(jié)合，圖文并茂，讓讀者留下深刻印象。讀者通過線上、線下雙重方式獲取資訊，大大提高了信息覆蓋人群者通過線上、線下雙重方式獲取資訊，大大提高了信息覆蓋人群量，實(shí)現(xiàn)對(duì)購買群體的全方位轟炸，有效提升廣告投入產(chǎn)出比。量，

63、實(shí)現(xiàn)對(duì)購買群體的全方位轟炸，有效提升廣告投入產(chǎn)出比。我公司通過內(nèi)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫分析得到的對(duì)本案的需求及區(qū)我公司通過內(nèi)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫分析得到的對(duì)本案的需求及區(qū)域相近潛在客戶人數(shù)表：域相近潛在客戶人數(shù)表：潛在客戶總計(jì)：潛在客戶總計(jì)：3656組組 所在區(qū)域所在區(qū)域房屋總價(jià)房屋總價(jià)沙坪壩區(qū)沙坪壩區(qū)渝中區(qū)渝中區(qū)南岸區(qū)南岸區(qū)江北區(qū)江北區(qū)渝北區(qū)渝北區(qū)15-2015-20萬元萬元270270組組316316組組379379組組566566組組417417組組21-2521-25萬元萬元114114組組9898組組146146組組235235組組174174組組26-3026-30萬元萬元8787組組8484組組8989組

64、組194194組組138138組組31-3531-35萬元萬元4242組組2727組組3030組組5656組組4949組組36-4036-40萬元萬元3131組組2020組組1919組組3939組組3636組組l 養(yǎng)殖之家養(yǎng)殖之家 養(yǎng)殖人就上養(yǎng)殖之家。入市時(shí)機(jī)的確定及安排入市時(shí)機(jī)的確定及安排 （廣告推廣初級(jí)階段：（廣告推廣初級(jí)階段：1010月月1111月月）通過前期一至二月的廣告推廣，樹立本項(xiàng)目通過前期一至二月的廣告推廣，樹立本項(xiàng)目“候鳥精神、候鳥精神、候鳥生活候鳥生活”的獨(dú)特形象理念，通過一段時(shí)間的宣傳在幾個(gè)目標(biāo)區(qū)域（江的獨(dú)特形象理念，通過一段時(shí)間的宣傳在幾個(gè)目標(biāo)區(qū)域（江北、渝北、渝中、南岸

65、、沙坪壩）中產(chǎn)生目標(biāo)客戶的共鳴，達(dá)到目標(biāo)客北、渝北、渝中、南岸、沙坪壩）中產(chǎn)生目標(biāo)客戶的共鳴，達(dá)到目標(biāo)客戶從理解到接受的目的。戶從理解到接受的目的。建議：趕在秋季房交會(huì)前推出，利用秋季房交會(huì)的宣傳優(yōu)勢(shì)進(jìn)行借勢(shì)。建議：趕在秋季房交會(huì)前推出，利用秋季房交會(huì)的宣傳優(yōu)勢(shì)進(jìn)行借勢(shì)。（廣告推廣持續(xù)階段：（廣告推廣持續(xù)階段：1111月月1212月月）由于有前期強(qiáng)有力的廣告推廣，本階段進(jìn)入由于有前期強(qiáng)有力的廣告推廣，本階段進(jìn)入持續(xù)期并開始持續(xù)期并開始整理積累的客戶資源，讓整理積累的客戶資源，讓消費(fèi)者從消費(fèi)者從“候鳥精神、候鳥生活候鳥精神、候鳥生活”理念的接受理念的接受到期盼到期盼“候鳥精神、候鳥生活候鳥精神、

66、候鳥生活”項(xiàng)目的推出。這個(gè)階段不需要新的媒介項(xiàng)目的推出。這個(gè)階段不需要新的媒介推廣，只是在市場(chǎng)變動(dòng)的同時(shí)進(jìn)行調(diào)整。推廣，只是在市場(chǎng)變動(dòng)的同時(shí)進(jìn)行調(diào)整。建議：在開盤前進(jìn)行最后階段的蓄勢(shì)，積累大量的客戶。建議：在開盤前進(jìn)行最后階段的蓄勢(shì)，積累大量的客戶。20062006年年1111月項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)建立銷售中心，月項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)建立銷售中心，20062006年年1212月開盤入市。月開盤入市。1 1、媒體總策略及媒體選擇、媒體總策略及媒體選擇.媒體總策略媒體總策略.媒體選擇媒體選擇.媒體創(chuàng)新使用媒體創(chuàng)新使用2 2、軟性新聞主題、軟性新聞主題3 3、媒介組合、媒介組合4 4、投放頻率及規(guī)模、投放頻率及規(guī)模5 5、

67、費(fèi)用估算、費(fèi)用估算推廣費(fèi)用計(jì)劃（略）推廣費(fèi)用計(jì)劃（略）公關(guān)活動(dòng)策劃和現(xiàn)場(chǎng)包裝公關(guān)活動(dòng)策劃和現(xiàn)場(chǎng)包裝（略）（略）營銷推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估、修正（略）營銷推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估、修正（略）媒介策略媒介策略 1 1、銷售時(shí)間及銷售周期劃分、銷售時(shí)間及銷售周期劃分 2 2、賣點(diǎn)匯萃、賣點(diǎn)匯萃 3 3、各銷售階段營銷推廣思路、各銷售階段營銷推廣思路 4 4、銷售相關(guān)資料準(zhǔn)備、銷售相關(guān)資料準(zhǔn)備 5 5、培訓(xùn)體系、培訓(xùn)體系 6 6、品牌的二次營銷、品牌的二次營銷項(xiàng)目銷售顧問項(xiàng)目銷售顧問1 1、銷售周期劃分銷售周期劃分（0606年年1111月月0707年年7 7月）月）籌備開盤推廣期籌備開盤推廣期內(nèi)部認(rèn)購期內(nèi)部

68、認(rèn)購期引爆期（開盤）引爆期（開盤）40天天持續(xù)推廣強(qiáng)銷期持續(xù)推廣強(qiáng)銷期60天天保溫期保溫期60天天尾盤強(qiáng)銷期尾盤強(qiáng)銷期30天天50天天250天天2 2、賣點(diǎn)匯萃、賣點(diǎn)匯萃硬性賣點(diǎn)硬性賣點(diǎn) 軟性賣點(diǎn)軟性賣點(diǎn) 1 1）交通）交通 1 1）區(qū)位價(jià)值）區(qū)位價(jià)值2 2）區(qū)域配套）區(qū)域配套 2 2）樓盤形象）樓盤形象3 3）產(chǎn)品類型）產(chǎn)品類型 3 3）居住文化與生活方式）居住文化與生活方式4 4）高度）高度 4 4）銷售與工程進(jìn)度）銷售與工程進(jìn)度5 5）自身配套）自身配套 5 5）創(chuàng)意促銷創(chuàng)意促銷6 6）戶型）戶型l 倍訊易倍訊易-讓您獲取管理資訊更容易,提供海量的公文,范文,制度,規(guī)定。3 3、各銷售階

69、段營銷推廣思路各銷售階段營銷推廣思路 1 1）籌備開盤推廣期和內(nèi)部認(rèn)購期為一個(gè)共享時(shí)間段。）籌備開盤推廣期和內(nèi)部認(rèn)購期為一個(gè)共享時(shí)間段。推廣思路：以闡述候鳥般的生活方式和生活精神為主，在于讓客推廣思路：以闡述候鳥般的生活方式和生活精神為主，在于讓客 戶知道本案即將開盤，并積極期待本案。戶知道本案即將開盤，并積極期待本案。目的：確立本案的開盤時(shí)間，并加大宣傳影響。目的：確立本案的開盤時(shí)間，并加大宣傳影響。重點(diǎn)：收集市場(chǎng)反饋信息，最后意向客戶的積累（發(fā)放認(rèn)購會(huì)員重點(diǎn)：收集市場(chǎng)反饋信息，最后意向客戶的積累（發(fā)放認(rèn)購會(huì)員 卡），明確目標(biāo)客戶。卡），明確目標(biāo)客戶。配合：形象展示中心、連鎖店展示、報(bào)版、戶

70、外廣告。配合：形象展示中心、連鎖店展示、報(bào)版、戶外廣告。預(yù)計(jì)效果：預(yù)計(jì)效果：5151家連鎖店協(xié)同現(xiàn)場(chǎng)形象展示中心同步傳播本案信息，家連鎖店協(xié)同現(xiàn)場(chǎng)形象展示中心同步傳播本案信息，完全覆蓋七個(gè)主城區(qū)。在開盤期導(dǎo)入后，客戶基本上對(duì)本案的開完全覆蓋七個(gè)主城區(qū)。在開盤期導(dǎo)入后，客戶基本上對(duì)本案的開盤有了期待，同時(shí)可以進(jìn)行廣告的傳播，并接受客戶的申購登記，盤有了期待，同時(shí)可以進(jìn)行廣告的傳播，并接受客戶的申購登記，發(fā)售認(rèn)購卡，即時(shí)把握住有購買意向的客戶。發(fā)售認(rèn)購卡，即時(shí)把握住有購買意向的客戶。2 2）引爆期（開盤）引爆期（開盤）推廣思路：讓客戶充分了解項(xiàng)目開盤的價(jià)格支撐點(diǎn)和購房的推廣思路：讓客戶充分了解項(xiàng)目

71、開盤的價(jià)格支撐點(diǎn)和購房的 詳細(xì)流程手續(xù)，使其認(rèn)購更加順利，銷售賣點(diǎn)更詳細(xì)流程手續(xù)，使其認(rèn)購更加順利，銷售賣點(diǎn)更 加突出，對(duì)本案的信任程度增強(qiáng)。加突出，對(duì)本案的信任程度增強(qiáng)。目的：目的：擴(kuò)大品牌知名度及信任度，拉升形象，達(dá)到造名造勢(shì)擴(kuò)大品牌知名度及信任度，拉升形象，達(dá)到造名造勢(shì) 的效果。的效果。重點(diǎn)：對(duì)外信息媒體運(yùn)作，對(duì)外信息主題活動(dòng)營銷，銷售時(shí)重點(diǎn)：對(duì)外信息媒體運(yùn)作，對(duì)外信息主題活動(dòng)營銷，銷售時(shí) 間及銷售戶型的掌控，現(xiàn)場(chǎng)客戶認(rèn)購的控制。間及銷售戶型的掌控，現(xiàn)場(chǎng)客戶認(rèn)購的控制。配合：本案銷售中心、順馳連鎖店、媒體、已購買客戶配合：本案銷售中心、順馳連鎖店、媒體、已購買客戶、開開 盤活動(dòng)及巡展活動(dòng)

72、盤活動(dòng)及巡展活動(dòng)預(yù)計(jì)效果：預(yù)計(jì)效果：4040天內(nèi)的認(rèn)購客戶達(dá)到銷售目標(biāo)。天內(nèi)的認(rèn)購客戶達(dá)到銷售目標(biāo)。3 3）持續(xù)推廣強(qiáng)銷期）持續(xù)推廣強(qiáng)銷期推廣思路：以加強(qiáng)推廣思路：以加強(qiáng)“候鳥生活候鳥生活”概念為主，輔以地段、交通、概念為主，輔以地段、交通、區(qū)域配套、項(xiàng)目配套等相關(guān)賣點(diǎn)進(jìn)行輔助刻畫，區(qū)域配套、項(xiàng)目配套等相關(guān)賣點(diǎn)進(jìn)行輔助刻畫，強(qiáng)調(diào)強(qiáng)調(diào)“候鳥精神候鳥精神”目的：目的：為項(xiàng)目公開造勢(shì)，樹立品牌形象，吸引更多公眾關(guān)注為項(xiàng)目公開造勢(shì)，樹立品牌形象，吸引更多公眾關(guān)注 和向往。連貫發(fā)力，對(duì)潛在消費(fèi)者起引導(dǎo)作用。和向往。連貫發(fā)力，對(duì)潛在消費(fèi)者起引導(dǎo)作用。重點(diǎn)：把握好重點(diǎn)：把握好“低開高走低開高走”的銷售節(jié)奏，

73、為項(xiàng)目創(chuàng)造最大利的銷售節(jié)奏，為項(xiàng)目創(chuàng)造最大利益益 化。化。配合：減少媒體、戶外投放頻率、爭對(duì)性的進(jìn)行定點(diǎn)銷售，配合：減少媒體、戶外投放頻率、爭對(duì)性的進(jìn)行定點(diǎn)銷售，充分利用老客戶資源、各連鎖店加大信息收集和宣傳充分利用老客戶資源、各連鎖店加大信息收集和宣傳 范圍。范圍。預(yù)計(jì)效果：預(yù)計(jì)效果：6060天內(nèi)的認(rèn)購客戶達(dá)到銷售目標(biāo)天內(nèi)的認(rèn)購客戶達(dá)到銷售目標(biāo) 4）保溫期）保溫期推廣思路：以公眾文化活動(dòng)為主，輔以工程質(zhì)量，工期進(jìn)度推廣思路：以公眾文化活動(dòng)為主，輔以工程質(zhì)量，工期進(jìn)度 進(jìn)行刻畫，強(qiáng)調(diào)進(jìn)行刻畫，強(qiáng)調(diào)“候鳥精神候鳥精神”目的：保持銷售速度，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度與美譽(yù)度目的：保持銷售速度，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名

74、度與美譽(yù)度重點(diǎn)：把握銷售節(jié)奏，尋找新賣點(diǎn)，深度挖掘重點(diǎn)：把握銷售節(jié)奏，尋找新賣點(diǎn)，深度挖掘“候鳥精神候鳥精神”，保證問題戶型的銷售保證問題戶型的銷售配合：減少媒體、廣告頻率、主要以巡展活動(dòng)為主，為配合：減少媒體、廣告頻率、主要以巡展活動(dòng)為主，為“候候鳥鳥 精神精神”的持續(xù)影響保溫，深挖客戶資源、各連鎖店增的持續(xù)影響保溫，深挖客戶資源、各連鎖店增加加 活動(dòng)頻率及擴(kuò)大活動(dòng)范圍活動(dòng)頻率及擴(kuò)大活動(dòng)范圍預(yù)計(jì)效果：保證項(xiàng)目和概念持續(xù)的溫度，持續(xù)產(chǎn)生銷量預(yù)計(jì)效果：保證項(xiàng)目和概念持續(xù)的溫度，持續(xù)產(chǎn)生銷量 5）尾盤強(qiáng)銷期）尾盤強(qiáng)銷期推廣思路：以推廣思路：以現(xiàn)樓品質(zhì)形象展示為主，輔以升值性能的展現(xiàn)現(xiàn)樓品質(zhì)形象展示

75、為主，輔以升值性能的展現(xiàn)目的：完成所有銷售，提升開發(fā)商品牌。目的：完成所有銷售，提升開發(fā)商品牌。重點(diǎn)：將所有戶型全部推出，保證問題戶型的銷售，解決好重點(diǎn)：將所有戶型全部推出，保證問題戶型的銷售，解決好 與物管之間的銜接問題與物管之間的銜接問題配合：增加媒體廣告、但主要以配合：增加媒體廣告、但主要以“老帶新老帶新”的口碑形式，深的口碑形式，深挖挖 客戶資源、各連鎖店增加活動(dòng)頻率及擴(kuò)大活動(dòng)范圍客戶資源、各連鎖店增加活動(dòng)頻率及擴(kuò)大活動(dòng)范圍預(yù)計(jì)效果：完成銷售目標(biāo)預(yù)計(jì)效果：完成銷售目標(biāo)4 4、宣傳及銷售相關(guān)資料準(zhǔn)備（略）、宣傳及銷售相關(guān)資料準(zhǔn)備（略）廣告主題廣告主題廣告創(chuàng)意表現(xiàn)廣告創(chuàng)意表現(xiàn)廣告效果監(jiān)控、評(píng)估、修正廣告效果監(jiān)控、評(píng)估、修正入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作購房須知購房須知詳細(xì)價(jià)格表詳細(xì)價(jià)格表銷售控制表銷售控制表樓書樓書宣傳海報(bào)、折頁宣傳海報(bào)、折頁認(rèn)購書認(rèn)購書正式合同正式合同 交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理公約物業(yè)管理公約5 5、培訓(xùn)體系（略）、培訓(xùn)體系（略）6 6、品牌的二次營銷（略）、品牌的二次營銷（略）