1、領(lǐng)域機(jī)構(gòu)出品本案致力于解決珠江太陽城本案致力于解決珠江太陽城CDCD地塊的戰(zhàn)略營銷問題地塊的戰(zhàn)略營銷問題1.項(xiàng)目營銷定位及價(jià)值體系構(gòu)建2.營銷策略3.價(jià)格策略4.渠道行銷提案架構(gòu)提案架構(gòu)定位及價(jià)值 體系構(gòu)建競爭對手研究客戶研究梳理差異化賣點(diǎn)定位、價(jià)值體系構(gòu)建媒體推廣及表現(xiàn)營銷策略精裝修策略專題差異化競爭策略推售策略價(jià)格策略價(jià)格定位價(jià)格執(zhí)行策略渠道行銷領(lǐng)域優(yōu)勢第一章 定位及價(jià)值體系構(gòu)建太陽城整體情況太陽城整體情況主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)p 江北區(qū)北濱路(黃花園大橋旁)p 總占地面積22.5公頃p 總建筑面積:1000000平方米 p 規(guī)劃居住人口1.8萬p 綜合容積率3.86p 37幢中高層住宅及商業(yè)建

2、筑群p 停車位:共3350個(A區(qū)1700個)p 目前售價(jià)：8200元/平方米p A區(qū)16棟2743套單位已基本售罄，剩余40來套，C區(qū)4棟900套，D區(qū)3棟713套，B區(qū)規(guī)劃未定p A區(qū)前有30萬方的酒店、公寓、寫字樓和商業(yè)街地塊分布地塊分布中冶中冶C C、D D地塊情況地塊情況項(xiàng)目單位C地塊方案D地塊方案建設(shè)用地面積16400.00 14400.00 其中:建、構(gòu)筑物用地4048.61 3289.56 綠化用地5747.80 5049.60 居住戶數(shù)戶968 723 居住人數(shù)人3098 2314 總建筑面積79621.04 61520.35 一、按功能性質(zhì)劃分1)高層住宅69107.30

3、51465.93 2)商業(yè)4168.733642.91 3)社區(qū)服務(wù)277.10 244.65 其中：物管用房227.12 211.82 4)車庫及設(shè)備用房6067.91 6166.86 二、按地上地下劃分1)地上建筑面積73553.13 55353.49 2)地下建筑面積6067.91 6166.86 容積率4.85 4.27 建筑密度%24.69%22.84%綠化率%35.05%35.07%停車泊位個252 191 1)地面?zhèn)€74 35 2)地下個178 156 C C、D D地塊戶型配比地塊戶型配比戶型面積套數(shù)比例單配29-3534121%一房52躍層523%兩房56-6090356%三

4、房7131720%合計(jì)1613100%p面積段緊湊，配比科學(xué)合理p戶型結(jié)構(gòu)緊湊實(shí)用，尺度科學(xué)，功能完備p典型的投資性產(chǎn)品p產(chǎn)品配比上具有一定的優(yōu)勢本案基本屬性判斷CBD 濱江大盤中的投資性小戶型p 緊鄰江北嘴CBDp 百萬方的規(guī)模p 一線濱江高尚住宅p 緊湊小戶型p 巴厘島風(fēng)情園林p 戶型小巧緊湊，功能完備p 交通便捷p 高投資性，投資自住皆宜p 社區(qū)配套豐富p 項(xiàng)目基本判斷項(xiàng)目基本判斷項(xiàng)目屬性清晰，賣點(diǎn)很多，哪些才是最有效的營銷武器？我們的競爭對手在哪里？我們的競爭對手在哪里？我們的比較優(yōu)勢在哪里？我們的比較優(yōu)勢在哪里？我們的客戶需要什么？我們的客戶需要什么？根據(jù)樓盤基本屬性，說定競爭對手1

5、.濱江濱江大盤大盤類類2.小小戶型公寓類戶型公寓類光華觀府國際中冶項(xiàng)目重慶天地本案江北嘴CBD中海國際社區(qū)招商江灣城龍湖春森彼岸日月光中心廣場聯(lián)合國際創(chuàng)匯首座陽光100國際新城濱江大盤類項(xiàng)目區(qū)位產(chǎn)品線檔次價(jià)格水平（元/平米）競爭匹配度春森彼岸江北區(qū)北濱路套內(nèi)100-160平米三房及四房為主，約占75左右濱江豪宅一線江景房：均價(jià)16000二線江景及不看江均價(jià)12000非直接競爭對手招商江灣城江北區(qū)北濱1路363號套內(nèi)110-200三房及四房占85%濱江豪宅一線江景房均價(jià)12000二線江景及不看江均價(jià)9000非直接競爭對手瑞安新天地渝中區(qū)化龍橋110130平米 左右三房50%精裝濱江大盤一線江景房

6、均價(jià)16000二線江景及不看均價(jià)13000非直接競爭對手陽光100國際新城南岸區(qū)南濱路90平米兩房50%120平米三房50%濱江高尚 住宅一線江景房：均價(jià)13500-16048元/二線江景及不看江：均價(jià)9458-12943元/非直接競爭對手中海國際社區(qū)南岸區(qū)彈子石 單配83%1房半87%CBD高尚 住宅8000競爭對手競爭對手濱江大盤類競爭對手濱江大盤類小戶型公寓類項(xiàng)目區(qū)位產(chǎn)品線檔次價(jià)格水平（元/平米）競爭匹配度中冶項(xiàng)目江北嘴CBD對面35-47的1房及1房半占76%預(yù)計(jì)7500競爭對手亞太商谷南岸區(qū)國際會展中心旁31的單配占75%44的1房半占25%會展中心綜合體大盤8800（精裝）競爭對手

7、觀府國際江北區(qū)華新街41-90的中小戶型占90%以上商圈旁城市高尚住宅10000競爭對手創(chuàng)匯首座解放碑新華路388號30-73的單配及1室占90%解放碑CBD精裝純居住公寓17000競爭對手日月光廣場解放碑較場口50-90的1室2室占70%110-192的3室及4室占30%解放碑CBD中心綜合項(xiàng)目低區(qū)9500 中區(qū)11000 高區(qū)17000競爭對手聯(lián)合國際解放碑新華路單配33-36占85%兩室55占15%CBD國際服務(wù)公寓未定 預(yù)計(jì)起價(jià)約 18000競爭對手太陽城CD地塊江北嘴CBD對面以29-35的單配和56-60的兩房為主，占77%競爭對手小戶型公寓類競爭對手小戶型公寓類小戶型研究結(jié)論小戶

8、型研究結(jié)論1.小戶型多處于城市中心地段，享受城市配套，以城市綜合體項(xiàng)目為主2.戶型以單配、一房及小兩房為主，面積以3060平米為主3.價(jià)格則根據(jù)地段不同及精裝與毛坯有較大差別，從700016000元/平米不等，其中毛坯與精裝差價(jià)在100015000元/平米4.中心地段小戶型多為精裝修或菜單式裝修，以滿足投資客戶的需求開發(fā)商中冶項(xiàng)目定位高端、精品小戶型社區(qū)物業(yè)類型1棟小戶公寓3棟中小戶型住宅主力戶型34平米單配：6%3447平米一房：42%5571平米兩房：37%8593平米三房：15%小區(qū)配置立面設(shè)計(jì)現(xiàn)代、簡約，擬采用氟碳漆（高級外墻涂料）、星級入戶大堂、品牌電梯室內(nèi)恒溫游泳池配套、屋頂綠化平

9、臺3萬平米中高端商業(yè)定位（8000平米品牌超市引入）項(xiàng)目差異競爭優(yōu)勢與本項(xiàng)目所處位置相同，但外立面設(shè)計(jì)較現(xiàn)代，配置較高，走高端、精品路線核心賣點(diǎn)地段戶型+硬件交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯銷售價(jià)格預(yù)計(jì)清水7500元/平米銷售時(shí)間預(yù)計(jì)2010年9月1,2,3#樓面積區(qū)間單層套數(shù)總套數(shù)套數(shù)比大三房92.9413621%小三房85.126811%2房半71.4413621%小2房55.559.462.1827242%1房40.31345%小計(jì)646100%4#樓面積區(qū)間標(biāo)準(zhǔn)層套數(shù)總套數(shù)套數(shù)比小2房5028613%端頭1房半47.528613%1房半42.8625838%一房34.6417225%單配33.928613

10、%小計(jì)16688100%1.以單配、一房及小兩房等中小戶型為主力戶型，約占總套數(shù)的75，部分緊湊實(shí)用型兩房及三房2.主力面積段3462平米3.2010.9推售2、3號樓，共計(jì)約400套，面積區(qū)間：62.192.9平米p戶型設(shè)計(jì)遵循緊湊實(shí)用的原則，面積控制合理p戶型中規(guī)中矩，無明顯的優(yōu)勢和不足本案本案中冶中冶資源公共資源、大盤資源、30萬方配套資源公共資源硬件配置普通超高層建筑，投入較大，高端精品戶型結(jié)構(gòu)緊湊實(shí)用，功能完備緊湊實(shí)用，功能完備交房標(biāo)準(zhǔn)未定毛坯本案與中冶項(xiàng)目在基本面上沒有太大的本案與中冶項(xiàng)目在基本面上沒有太大的相差，中冶的定位和投入相對高端，本相差，中冶的定位和投入相對高端，本案的大

11、盤資源相對突出案的大盤資源相對突出針對性競爭策略1 1、利用本案百、利用本案百萬方大盤的優(yōu)勢萬方大盤的優(yōu)勢與其小社區(qū)競爭與其小社區(qū)競爭2 2、利用本案、利用本案商業(yè)、酒店等綜合配套商業(yè)、酒店等綜合配套與其社區(qū)商與其社區(qū)商業(yè)競爭業(yè)競爭3 3、利用太陽城、利用太陽城前期建立的品牌優(yōu)勢前期建立的品牌優(yōu)勢與其競爭與其競爭4 4、在推盤時(shí)間及推售物業(yè)上與其錯位競爭、在推盤時(shí)間及推售物業(yè)上與其錯位競爭開發(fā)商觀府國際項(xiàng)目定位50萬方花園大城物業(yè)類型公寓,商住公寓,寫字樓,商鋪,高層 共12棟高層組成，共計(jì)3300余套房源，面積3198平米 主力戶型一房：3044平米兩房：5878平米三房：8790平米項(xiàng)目差

12、異競爭優(yōu)勢處于觀音橋核心商圈，繁華已然看見，未來升值潛力大，投資價(jià)值大，且為同地段唯一花園大盤，其緊湊實(shí)用的小戶型設(shè)計(jì)吸引了一大批追求都市生活與居住環(huán)境的自用客群社區(qū)配套享觀音橋大配套，小區(qū)內(nèi)有超五星級酒店及高檔商業(yè)核心賣點(diǎn)地段花園大城緊湊戶型交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯銷售價(jià)格預(yù)計(jì)10000元/平米銷售時(shí)間2010年5月營銷推廣價(jià)值體系物業(yè)屬性定位觀音橋老區(qū)府50萬方花園大城形象定位重慶首席中央花園大城居住區(qū)推廣主題首席大盤 回歸中央雙專利大城獻(xiàn)禮重慶2009皇家派對主力賣點(diǎn)觀音橋步行街鉑金大盤豪華雙專利戶型城中14000平米新古典主義臻美花園豪華尊貴高端便捷交通1、利用項(xiàng)目位于江北嘴CBD區(qū)位，凸顯未來增

13、未來增值潛力值潛力2、利用本案高性價(jià)比高性價(jià)比3、利用本案精裝修精裝修與其差異化競爭4、利用本案濱江生活帶生活方式濱江生活帶生活方式與其競爭開發(fā)商中海外項(xiàng)目定位物業(yè)類型1棟公寓主力戶型34.55平米單配：8358.94平米1.5房：17項(xiàng)目差異競爭優(yōu)勢與本項(xiàng)目所處位置相同，但外立面設(shè)計(jì)較現(xiàn)代，配置較高社區(qū)配套共享江北城及北濱路商業(yè)配套，小區(qū)以社區(qū)商業(yè)配套為補(bǔ)充核心賣點(diǎn)地段戶型交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯銷售價(jià)格預(yù)計(jì)清水8500元/平米銷售時(shí)間預(yù)計(jì)2010年10月4#樓面積區(qū)間標(biāo)準(zhǔn)層套數(shù)總套數(shù)套數(shù)比1房半58.94411617%單配34.552058083%小計(jì)24696100%營銷推廣價(jià)值體系物業(yè)屬性定位CB

14、D核心濱江生態(tài)復(fù)合大盤形象定位和世界在一起推廣主題CBD核心部署，為重慶國際化導(dǎo)航國際社區(qū)，雄踞CBD價(jià)值前沿百年相邀，布局重慶未來200億巨資背后的企圖主力賣點(diǎn)彈子石CBD中海、九龍倉兩大一線品牌20萬平米中央公園大型綜合體價(jià)值國際之城、生態(tài)之城、中心之城、商業(yè)之城、教育之城、尊榮之城針對性競爭策略1 1、利用江北嘴、利用江北嘴CBDCBD與彈子石與彈子石CBDCBD功能定位的不功能定位的不同凸顯北同凸顯北CBDCBD的價(jià)值的價(jià)值2 2、主推、主推江北嘴江北嘴CBDCBD的城市地位及未來發(fā)展的城市地位及未來發(fā)展3 3、利用本案、利用本案精裝修精裝修與其差異化競爭與其差異化競爭開發(fā)商渝能集團(tuán)、

15、天津融創(chuàng)中國發(fā)展項(xiàng)目定位國際會展中心區(qū)，73萬方城市綜合體物業(yè)類型1棟公寓主力戶型單配：3140 占75%1房半：44 占25%項(xiàng)目差異競爭優(yōu)勢國際會展中心旁、長江大橋橋頭門戶位置，南岸區(qū)第二大城市綜合體社區(qū)配套集合城市公寓、酒店公寓、商務(wù)公寓、寫字樓、江景豪宅、CEO官邸、商業(yè)步行街為一體 核心賣點(diǎn)大盤 地段升值潛力精裝標(biāo)準(zhǔn)精裝銷售價(jià)格均價(jià)88000銷售時(shí)間2010年1月營銷推廣價(jià)值體系物業(yè)屬性定位中國 西部產(chǎn)業(yè)CBD形象定位在亞太商谷 做全球生意推廣主題全球商務(wù)西部起航贏在平臺地產(chǎn)精裝全配齊，拎包就入住亞太商谷發(fā)展計(jì)劃全球首發(fā)主力賣點(diǎn)雙橋一軌城市捷運(yùn)國際會展中心區(qū)200億西部產(chǎn)業(yè)CBD廣場

16、國際化生活休閑學(xué)習(xí)配套精裝修針對性的競爭策略1 1、利用、利用江北嘴江北嘴CBDCBD未來規(guī)劃及未來規(guī)劃及CBDCBD經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)與其會與其會展經(jīng)濟(jì)競爭展經(jīng)濟(jì)競爭2 2、利用本案、利用本案濱江生活帶生活方式濱江生活帶生活方式與其競爭與其競爭差異化優(yōu)勢1.江北嘴CBD區(qū)位2.百萬方濱江大社區(qū)小戶型3.高性價(jià)比、高投資性4.精裝修不足1.配置一般2.C/D地塊區(qū)位好但地段差，地塊局促3.前期品牌度未牢固建立客戶研究客戶研究 通過對熱銷小戶型公寓的客戶研究，精確鎖定和解析本案的目標(biāo)客戶群，并據(jù)此確定本案對客戶最有效的賣點(diǎn)項(xiàng)目名稱戶型特點(diǎn)價(jià)格區(qū)間客戶說明項(xiàng)目核心賣點(diǎn)光華觀府國際4190平米中小戶型為主均價(jià)

17、9000主力總價(jià)45萬左右投資與自用客戶各占約50其中：以江北為主的主城客戶占自用客戶的70，輻射區(qū)縣部分客戶投資客戶本地約占55，外地及區(qū)縣客戶約占45觀音橋核心地段花園大盤小戶朗晴廣場4580中小戶型為主均價(jià)1000主主力總價(jià)50萬左右投資：自用70：30以江北、渝中等本地客戶為主，約占70，部分外地及區(qū)縣投資客戶觀音橋中心投資型小戶公寓鵬潤藍(lán)海3478平米中小戶型為主均價(jià)7500主力總價(jià)40萬投資：自用30：70以江北、渝北等主城客群為主離觀音橋近環(huán)境及性價(jià)比典型項(xiàng)目說明：江北中小戶型項(xiàng)目客戶研究25-40歲為主，占80%，具有5-10年的工作經(jīng)歷，具有一定的財(cái)富積累，且相對年輕化，購買

18、公寓物業(yè)的意向性相對更強(qiáng)家庭年收入水平主要集中在10-12萬元左右，所占比例為43%，其中家庭年收入8-10萬元之間的所占比例為22%，12萬以上占30%。客戶研究居住地點(diǎn)主要集中在江北區(qū)、渝中區(qū)、渝北區(qū)，所占比例分別為36%、28%以及16，工作區(qū)域也以江北、渝中為主，占70%。客戶研究職務(wù)主要以單位白領(lǐng)為主，所占比例為43%，其次為中高層管理者及私企業(yè)主，占50%純自用客戶約占30%，投資及自用兼投資的客戶約占80%，區(qū)域小戶型物業(yè)對其市場上投資客具有一定吸引力。客戶研究購買本區(qū)域小戶型物業(yè)，需求面積以40-50平方米為主，所占比例為38%其次為30-40平方米和50-60平方米，所占比例

19、分別為28%和20%，大多數(shù)消費(fèi)者偏向于60平方米以下的面積。購買小戶型物業(yè)所看重的因素，主要為產(chǎn)品自身價(jià)格，所占比例為26%,其次為戶型及增值潛力，所占比例均為12%，周邊商務(wù)氛圍及開發(fā)商品牌、交通便捷程度也成為客戶關(guān)注的因素客戶研究購買該區(qū)域小戶型物業(yè)所考慮的因素，以有升值潛力為主，所占比例為28%，其次為未來規(guī)劃和距離解放碑、觀音橋商圈較近的因素，所占比例分別為22%和20%對本區(qū)域小戶型物業(yè)可承受單價(jià)以7000-8000元/平方米為主，所占比例為36%，其次為8000-10000元/平方米，所占比例為30%，10000元/平方米成為項(xiàng)目單價(jià)提升瓶頸，消費(fèi)者對本區(qū)域內(nèi)小戶型物業(yè)單價(jià)承受能

20、力較主城區(qū)其它區(qū)域同類型物業(yè)較高。客戶研究對購買本區(qū)域小戶型物業(yè)，可承受總價(jià)以30-40萬為主，所占比例為41%，其次為40-50萬所占比例為35%，50萬成為項(xiàng)目總價(jià)提升的瓶頸。對于小戶型裝修要求，略偏向精裝修，所占比例為57%，選擇毛坯房（公共部分裝修）的比例為43%。客戶研究57%43%裝修要求裝修要求精裝修毛坯房（公共部分裝修）客戶研究結(jié)論客戶購買目的深度研究購買目的的認(rèn)知第一目的投資享受物業(yè)增值（短線投資）享受租金收益（長線投資）第二目的自用自己過渡性居住/自用辦公（自住、自用）贈予他人、借予他人（他住）偶爾階段性居住（偶住）第三目的第三目的收藏收藏身份象征身份象征奢侈玩物奢侈玩物第

21、四目的第四目的投資投資+自用自用沒有明確目的，沖動購買沒有明確目的，沖動購買第五目的第五目的投資投資+收藏收藏購買目的的認(rèn)知購買目的的認(rèn)知客戶購買目的深度研究領(lǐng)域觀點(diǎn)領(lǐng)域觀點(diǎn) 通過分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，五種目的都含有一個潛在共性資本不動產(chǎn)資本不動產(chǎn) 任意一種購買目的，都帶有保值、增值、獲取財(cái)務(wù)性收益的潛在欲望，歸根結(jié)底“投資主導(dǎo)投資主導(dǎo)”即使客戶先是自住，也會在未來遲早搬離！未來遲早搬離！本案本案C C、D D地塊客戶研判地塊客戶研判p投資客預(yù)計(jì)占投資客預(yù)計(jì)占60%60%以上，絕大多數(shù)客戶均帶有投資性以上，絕大多數(shù)客戶均帶有投資性p對投資客最有效的攻擊力在于江北嘴江北嘴CBDCBD區(qū)位發(fā)展及高投

22、資性區(qū)位發(fā)展及高投資性p典型中產(chǎn)家庭、金領(lǐng)家庭，家庭年收入在12萬以上，年齡以30-45歲為主。p江北、渝中預(yù)計(jì)占50%左右，其次是南岸及主城其他區(qū)；再次是區(qū)縣以及外省p以公務(wù)員、事業(yè)單位、醫(yī)生、教師、私企老板、個體經(jīng)營戶、企業(yè)中高層管理人員是核心，預(yù)計(jì)約80%以上。通過對比分析競爭對手和客戶需求，找到我們的核心通過對比分析競爭對手和客戶需求，找到我們的核心競爭力，并進(jìn)行價(jià)值體系構(gòu)建競爭力，并進(jìn)行價(jià)值體系構(gòu)建定位及價(jià)值體系構(gòu)建定位及價(jià)值體系構(gòu)建太陽城整體優(yōu)勢太陽城整體優(yōu)勢p 地段上緊鄰江北嘴CBD，享千億級配套資源，屬CBD完全配套型高尚國際社區(qū)p 被解放碑、江北嘴、觀音橋三大商務(wù)商圈包圍，1

23、0分鐘城市核心生活圈p 集國際居住、高端商業(yè)、酒店、寫字樓為一體的大型城市綜合體項(xiàng)目p 自身100萬方超大規(guī)模，擁一線濱江生活，且獨(dú)有30萬方五星級酒店、甲級寫字樓、商業(yè)街區(qū)配套物業(yè)屬性定位物業(yè)屬性定位p江北嘴CBD-城市未來、最高端的CBD，區(qū)別于傳統(tǒng)CBDp百萬方-建立大盤氣勢的標(biāo)準(zhǔn)p濱江-北濱帶景觀生活元素p國際-國際感、品質(zhì)感、品牌傳遞的元素p城邦-集商業(yè)、酒店等配套于一體的生活社區(qū)C C、D D地塊項(xiàng)目綜合優(yōu)勢地塊項(xiàng)目綜合優(yōu)勢1.唯一2010年推出的江北嘴CBD板塊小戶型，享重慶CBD千億級配套資源2.唯一的100萬平米超大規(guī)模濱江國際城邦中的小戶型3.唯一被解放碑、江北嘴、觀音橋三

24、大商圈包圍的小戶型4.唯一享受30多萬方五星級酒店、甲級寫字樓、商業(yè)街區(qū)配套的小戶型5.唯一與輕軌零距離接駁的小戶型6.最佳面積段控制的緊湊型小戶型7.最具投資價(jià)值和增值前景的小戶型C C、D D地塊綜合優(yōu)勢地塊綜合優(yōu)勢C C、D D地塊物業(yè)定位地塊物業(yè)定位C C、D D地塊案名建議地塊案名建議1 1C C、D D地塊案名建議地塊案名建議2 2CDCD地塊形象定位語地塊形象定位語 極度稀缺的江北嘴CBD板塊小戶型 唯一的100萬平米超大規(guī)模濱江高尚社區(qū)中的小戶型 唯一被解放碑、江北嘴、觀音橋三大商圈包圍的小戶型 唯一享受30多萬方五星級酒店、甲級寫字樓、商業(yè)街區(qū)配套的小戶型 唯一與輕軌零距離接

25、駁的小戶型賣點(diǎn)梳理賣點(diǎn)梳理 稀缺的CBD核心 精裝CEO行政官邸 28-70平米極致小戶型核 心 賣 點(diǎn) 江北嘴CBD；江北嘴、解放碑、彈子石三大CBD圈核心 解放碑、觀音橋、江北嘴三大商圈10分鐘城市核心生活圈 獨(dú)享30萬方星級酒店商務(wù)商業(yè)街區(qū)配套 輕軌9號線零距離接駁 100萬平米超大規(guī)模濱江高尚社區(qū)主力支 撐賣點(diǎn) 低總價(jià)、低首付 最具發(fā)展前景 最具增值空間攻擊性 賣 點(diǎn)賣點(diǎn)梳理賣點(diǎn)梳理六大唯一必買價(jià)值1.2010年唯一的江北嘴CBD板塊小戶型2.重慶唯一的100萬平米超大規(guī)模濱江高尚社區(qū)中的小戶型3.重慶唯一被解放碑、江北嘴、觀音橋三大商圈包圍的小戶型4.重慶唯一享受30多萬方五星級酒店

26、、甲級寫字樓、商業(yè)街區(qū)配套的小戶型5.重慶唯一與輕軌零距離接駁的小戶型6.重慶唯一未來10年最具增值潛力的小戶型重大賣點(diǎn)解析重大賣點(diǎn)解析江北嘴江北嘴CBDCBD規(guī)劃規(guī)劃 “金三角金三角”中央商務(wù)中央商務(wù)區(qū)區(qū) 解放碑商貿(mào)區(qū)是中央商務(wù)區(qū)核心組成部分的商貿(mào)中心，以商貿(mào)為主要功能，也包括部分商務(wù)辦公職能。江北嘴現(xiàn)代商務(wù)區(qū)以商務(wù)辦公職能為主，同時(shí)包括部分商貿(mào)職能。彈子石地區(qū)則承擔(dān)配套服務(wù)功能，包括高級居住、公寓、酒店、文化設(shè)施等。CBD交通變革軌道交通；車行交通：步行交通：水上交通：改造過江輪渡，建立水上巴士重大賣點(diǎn)解析重大賣點(diǎn)解析江江北嘴北嘴CBDCBD規(guī)劃規(guī)劃地塊項(xiàng)目A大劇院B科技館C記憶之城中央公

27、園D中海九龍倉地塊E臺灣越洋公司F重慶農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、浙江成大公司、西南證券、北京中研公司G金融街金融中心H財(cái)信中心I江北嘴公司自行開發(fā)地塊J未來之城超高層地標(biāo)樓王K重慶銀行、工商銀行、華融資產(chǎn)L游艇碼頭本案重大賣點(diǎn)解析重大賣點(diǎn)解析江北嘴江北嘴CBDCBD規(guī)劃規(guī)劃重大賣點(diǎn)解析重大賣點(diǎn)解析江北嘴江北嘴CBDCBD規(guī)劃規(guī)劃1.江北城CBD規(guī)劃新建總建筑面積560萬平方米2.其中寫字樓264萬平方米，占新建總建筑面積的46.2%，3.酒店55萬平方米占新建總建筑面積9.8%4.商業(yè)配套81萬平方米，占新建總建筑面積的14.5%5.文化娛樂48萬平方米，占新建總建筑面積的8.6%6.

28、居住117萬平方米，占新建總建筑面積20.9%江北城CBD的開發(fā)與建設(shè)將大幅提升五里店地區(qū)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，同時(shí)眾多企業(yè)的入駐不僅帶動了江北CBD經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)也增加了更多的就業(yè)機(jī)會。眾多公司和工作人口的增加都為本地區(qū)的住宅、商業(yè)市場帶來了巨大的發(fā)展機(jī)遇。重大賣點(diǎn)解析重大賣點(diǎn)解析江北嘴江北嘴CBDCBD規(guī)劃規(guī)劃重大賣點(diǎn)解析重大賣點(diǎn)解析江北嘴江北嘴CBDCBD規(guī)劃規(guī)劃上海陸家嘴現(xiàn)狀上海陸家嘴現(xiàn)狀p陸家嘴中心區(qū)1.7平方公里，每平方公里的年產(chǎn)值達(dá)150億元p陸家嘴117幢高級商務(wù)樓宇，樓均資產(chǎn)達(dá)148億元，樓均年稅金上億元p截至2007年底，在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)擁有各類企業(yè)2萬多家。其中，內(nèi)資企業(yè)

29、16000多家，外商投資企業(yè)3000多家，各類金融機(jī)構(gòu)392家。p區(qū)域內(nèi)分行級以上的中外資金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)175家，跨國公司總部或地區(qū)總部40余家。p流量經(jīng)濟(jì)涵蓋全國31個省、市、自治區(qū)，物流網(wǎng)絡(luò)遍布165個國家和地區(qū)p以股票、貨幣、債券、外匯、商品期貨、金融期貨的現(xiàn)代金融市場體系日漸成熟，已經(jīng)基本確立了國內(nèi)金融市場中心的地位。p集聚著證券、期貨、鉆石、產(chǎn)權(quán)、石油等10多個國家級要素市場p陸家嘴已成為中國資金交流度最大、資本集中度最深、機(jī)構(gòu)密集度最高、人才集聚度最強(qiáng)的地區(qū)之一p 環(huán)球金融大廈p 香格里拉大酒店p 花旗集團(tuán)大廈p 合生國際大廈p 中國平安金融大廈p 上海銀行總部大樓p 中古新天哈瓦那

30、大酒店p 摩根斯坦利大廈p 招商銀行大廈重大賣點(diǎn)解析重大賣點(diǎn)解析江北嘴江北嘴CBDCBD規(guī)劃規(guī)劃重大賣點(diǎn)解析重大賣點(diǎn)解析三大商圈核心三大商圈核心商圈核心的價(jià)值1.最具增值空間2.最具投資價(jià)值3.最繁華生活4.最便捷交通5.最黃金地段6.價(jià)值最具抗跌性本案重大賣點(diǎn)解析重大賣點(diǎn)解析3030萬方商務(wù)商業(yè)配套萬方商務(wù)商業(yè)配套30萬方商務(wù)商業(yè)配套的利好p 與江北嘴商務(wù)圈交相輝映，渾然一體，商務(wù)價(jià)值增長10倍p 享受繁華城市未來生活p 高端配套成就高端價(jià)值，價(jià)值自在高處p 綜合體復(fù)合價(jià)值，自成一城，項(xiàng)目整體價(jià)值因此放大10倍，網(wǎng)狀價(jià)值鏈最具成長性、抗跌性重大賣點(diǎn)解析重大賣點(diǎn)解析投資價(jià)值投資價(jià)值構(gòu)建投資價(jià)值

31、分析體系p 最具發(fā)展前景（詳見CBD價(jià)值分析）p 價(jià)值增長最快p 價(jià)格抗跌最強(qiáng)p 高端商務(wù)租賃需求成就高租金高回報(bào)p 10年回本，穩(wěn)賺40年產(chǎn)權(quán)p 增值空間案例解析深圳房價(jià)歷年走勢2000年房價(jià)2005年房價(jià)2009年房價(jià)中心區(qū)普通城區(qū)中心區(qū)普通城區(qū)中心區(qū)普通城區(qū)800040002000070006000015000深圳各區(qū)熊市房價(jià)狀況區(qū)域2007年2008年福田中心區(qū) 3000030000南山中心區(qū) 2500020000寶安180009000羅湖1800010000鹽田120008000龍崗120006000重慶未來房價(jià)預(yù)測當(dāng)前房價(jià)5年后房價(jià)10年后房價(jià)中心區(qū)核心城區(qū)中心區(qū)核心城區(qū)中心區(qū)核心

32、城區(qū)800060001500080003000010000推廣語推廣語101米，我與江北嘴的距離101公館，致敬江北嘴！江北嘴CBD百萬方濱江國際城邦江北嘴CBD精裝CEO私產(chǎn)公寓投資江北嘴第一站廣告表現(xiàn)廣告表現(xiàn)第二章 營銷策略差異化競爭策略差異化競爭策略差異化競爭策略1.最具攻擊力的營銷價(jià)值體系的構(gòu)建2.精裝修的差異營造獨(dú)特競爭優(yōu)勢3.利用面積段的差異營造產(chǎn)品的錯位競爭4.推售時(shí)間上的差異造成搶占市場的錯位競爭類型萬達(dá)廣場協(xié)信中心棕櫚泉亞太商谷恒大城內(nèi)墻墻面戶內(nèi)為乳膠漆；衛(wèi)生間為墻磚，做防水。廳房貼高級墻紙，局部藝術(shù)玻璃隔斷，廚、衛(wèi)鋪貼高級墻磚，衛(wèi)生間墻面局部進(jìn)口石材及馬賽克藝術(shù)造型。高級墻

33、紙局部藝術(shù)造型。衛(wèi)生間、景觀陽臺、廚房墻面為冠軍品牌墻面磚。并做放水處理。客廳臥室為高檔墻紙，廚房衛(wèi)生間為高檔墻磚或墻紙；墻身：“多樂士”高級乳膠漆；衛(wèi)生間廚房為“亞細(xì)亞”高級墻面磚。地面戶內(nèi)為地磚；衛(wèi)生間地面為防滑地磚，做防水。入戶玄關(guān)及廚房鋪設(shè)高級地磚，局部進(jìn)口大理石；客廳、臥室鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)實(shí)木復(fù)合地板，衛(wèi)生間鋪設(shè)高級防滑地磚，作防水處理。客廳、餐廳，臥室地面用高級實(shí)木復(fù)合地板；衛(wèi)生間、景觀陽臺、廚房地面為冠軍品牌墻面磚。并做放水處理。客廳，餐廳，臥室為高檔強(qiáng)化木地板，衛(wèi)生間采用防滑地磚，并做防水，客廳餐廳為“嘉俊”高級地面磚。臥室地面為豪華復(fù)合實(shí)木地板。廚房衛(wèi)生間為“亞細(xì)亞”高級防滑地磚。天

34、棚原頂乳膠漆，衛(wèi)生間鋁扣板吊頂。客廳及臥室局部石膏板造型，衛(wèi)生間采用防潮硅鈣板天花，名牌防潮乳膠漆飾面。客廳、餐廳及臥室局部吊頂配以石膏角線，高級乳膠漆飾面。衛(wèi)生間水泥纖維板吊頂高級乳膠漆飾面。廚房為高級鋁扣板吊頂。客廳餐廳臥室使用品牌乳膠漆，局部石膏板吊頂，配置筒燈，廚房石膏板吊頂，配置燈具，衛(wèi)生間用鋁扣板吊頂“多樂士”或佐敦高級乳膠漆，配精美石膏角線。窗戶斷橋隔熱鋁型材，中空玻璃窗鋁合金窗框配雙層中空鍍膜玻璃，窗臺鋪設(shè)高級人造石，并配置安全防護(hù)欄桿。采用高級粉沫噴涂斷橋隔熱鋁合金型材、中空淺鍍膜玻璃（衛(wèi)生間、生活陽臺、功能房、廚房除外）。斷橋鋁合金窗（中空玻璃）高級鋁合金窗，鋁合金配件。門

35、扇入戶門為美心防盜門；戶內(nèi)門為成品門；入戶門采用實(shí)木飾面門（內(nèi)襯鋼板），配實(shí)木子母大門套、貓眼、豪華門鎖；室內(nèi)門選用實(shí)木門配實(shí)木門套、豪華門鎖。入戶門為特制高級子母門；戶內(nèi)門為特制高級木質(zhì)門。高級防盜門入戶門：高級裝甲入戶門，配“AOPO”(奧珀)高級門鎖。廚、廁、房門：采用高級木飾面實(shí)芯門及門套，配“AOPO”(奧珀)高級門鎖及五金件。出陽臺門：高級鋁合金門及鋁合金配件。差異化競爭策略差異化競爭策略-精裝修策略精裝修策略精裝修標(biāo)準(zhǔn)研究精裝修標(biāo)準(zhǔn)研究類型萬達(dá)廣場協(xié)信中心棕櫚泉亞太商谷恒大城燈具衛(wèi)生間品牌浴霸（帶照明及換氣功能）、房間內(nèi)為吸頂燈，燈具安裝到位。客廳、餐廳、主人房配精美水晶吊燈，其

36、余空間配精美“歐普”燈飾。潔具洗手盆、水龍頭、座便器安裝到位。配高級人造石整體洗臉臺，大幅掛墻鏡，配置全套科勒潔具龍頭，包括洗臉盆及龍頭、座便器、熱帶雨淋花灑組合，奧普浴霸。浴缸為原裝進(jìn)口德國DURAVIT（杜拉維特）品牌，座便器和臉盆為德國DURAVIT（杜拉維特）品牌。潔具（科勒、TOTO或同檔次品牌）包括（臺盆、臺盆龍頭、淋浴花灑、馬桶），選用“TOTO”名牌潔具。“MOEN”（摩恩）洗菜盆及龍頭。五金全套科勒系列美國MOEN（摩恩）品牌。衛(wèi)生間玻璃隔斷配高級五金件。浴霸、窗簾、窗紗、鏡面、五金掛件（毛巾?xiàng)U、置物架、紙盒）、浴簾“華億達(dá)”“雪鷹系列”高級毛巾架、紙巾拉環(huán)、手巾拉環(huán)、馬桶刷

37、托架及桶刷。空調(diào)采用戶式中央空調(diào)海爾（Haier）。室內(nèi)機(jī)安裝，外設(shè)定制百葉風(fēng)口；室外設(shè)專用空調(diào)主機(jī)位。知名品牌戶式中央空調(diào)一臺分體空調(diào)（美的、格力或同檔次品牌）熱水器配置大容量A.O史密斯電熱水器，知名品牌容積式燃?xì)鉄崴疇t一臺品牌電熱水器“美的”燃?xì)鉄崴鳌还袢讓?shí)木飾面組合櫥柜，含人造石臺面和連體星盆，意大利BOLONI（博洛尼）品牌廚柜。高檔整體櫥柜廚房電器海爾（Haier）電磁爐、海爾（Haier）抽油煙機(jī)。德國SIEMENS（西門子）品牌抽油煙機(jī)及嵌入式三眼平臺灶抽油煙機(jī)、電磁爐、“美的”燃?xì)鉅t、抽油煙機(jī)、消毒碗柜、微波爐。對講機(jī)采用世界名牌弗曼科斯（FERMAX）彩色液晶屏系統(tǒng)。

38、每戶配置彩色可視對講一部、緊急報(bào)警按鈕一個及燃?xì)庑孤﹫?bào)警器一個。對講系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)、電視、電話等配置電話線接口和寬帶數(shù)據(jù)接口到墻面使用點(diǎn)，閉路線接口到使用點(diǎn)。每戶廳、房預(yù)留電話插座，有線電視插座及網(wǎng)絡(luò)接口，客廳及所有臥室均裝有電源插座、電燈開關(guān)及預(yù)留燈位。客廳、臥室均設(shè)置一個電話數(shù)據(jù)接口，主衛(wèi)設(shè)置一個電話接口。預(yù)留電話線接口、有線電視接受插座、寬帶網(wǎng)接口，配高級面板。預(yù)留電話線接口、有線電視接受插座、寬帶網(wǎng)接口，配高級面板。其他電梯：日立電梯。1插座均采用奇勝或同級品牌。法國SCHNEIDER ELECTRIC（施耐德電氣）梅蘭日蘭品牌，開關(guān)插座（西蒙、TCL或同檔次品牌）差異化競爭策略差異化競爭策

39、略-精裝修策略精裝修策略精裝修標(biāo)準(zhǔn)研究精裝修標(biāo)準(zhǔn)研究實(shí)際投入（元/平米）投入報(bào)價(jià)（元/平米）交樓標(biāo)準(zhǔn)提升售價(jià)適用產(chǎn)品案例簡裝6001200普通基裝普通櫥柜、衛(wèi)浴800普通投資產(chǎn)品萬達(dá)廣場精裝10001500普通基裝；品牌衛(wèi)浴、櫥柜；部分品牌家電1100普通投資產(chǎn)品亞太商谷豪裝1300以上2000品牌基裝；品牌櫥柜、衛(wèi)浴；全套品牌家電1600高端投資產(chǎn)品協(xié)信中心根據(jù)產(chǎn)品定位和客戶用途不同，簡裝適用于中低端產(chǎn)品和用于出租的客戶；豪裝適用于高端投資品和豪宅客群，精裝適用于中高端定位產(chǎn)品和中高端出租及自用客戶，其投入產(chǎn)出比例相差不大精裝標(biāo)準(zhǔn)分析精裝標(biāo)準(zhǔn)分析差異化競爭策略差異化競爭策略-精裝修策略精裝修

40、策略精裝策略建議精裝策略建議1.首批單位按精裝交房標(biāo)準(zhǔn)銷售，后期根據(jù)客戶情況和產(chǎn)品推售情況再做進(jìn)一步優(yōu)化2.精裝修標(biāo)準(zhǔn)：1000元/平米，對外1500元/平米，實(shí)際增值1200元/平米3.金玉其外：抽油煙機(jī)、灶臺、地板、衛(wèi)浴一定要用著名品牌，電器配備空調(diào)和熱水器4.通過配置指紋密碼鎖營造精裝修的最突出的亮點(diǎn)精裝建議精裝建議1、公共區(qū)域裝修：p 大堂：入戶大堂地面鋪貼進(jìn)口大理石和高級地面磚，墻面為高級內(nèi)墻涂料，局部配以墻布，藝術(shù)天花吊頂配以高級燈飾。p 電梯廳：地面鋪砌大理石，墻面為墻布配以進(jìn)口大理石線條。電梯廳門套及電梯門套均采用大理石。p 公共走廊：墻面刷高級乳膠漆，局部進(jìn)口石材及高級墻磚藝

41、術(shù)造型。天花采用石膏板吊頂配置名牌燈具；p 樓梯間：地面鋪砌高級地面磚，墻面為高級墻面磚，天棚乳膠漆飾面，天花安裝品牌吸頂燈。2、戶內(nèi)裝修：p 地面：玄關(guān)及廚房鋪設(shè)高級地磚，局部大理石；客廳、臥室鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)實(shí)木復(fù)合地板，衛(wèi)生間鋪設(shè)高級防滑地磚，作防水處理。p 墻面：高級墻紙局部藝術(shù)造型。衛(wèi)生間、景觀陽臺、廚房墻面為品牌墻面磚。并做防水處理。p 天棚：客廳及臥室局部石膏板造型，衛(wèi)生間采用防潮硅鈣板天花，名牌防潮乳膠漆飾面。p 窗戶：采用斷橋隔熱鋁合金型材、中空淺鍍膜玻璃。p 門：入戶門采用實(shí)木飾面門配實(shí)木子母大門套、豪華門鎖；室內(nèi)門選用實(shí)木門配實(shí)木門套、豪華門鎖。精裝建議精裝建議3、戶內(nèi)設(shè)備：p

42、燈具：選用品牌燈飾，主要位置可在規(guī)定品種內(nèi)由用戶制定樣式。p 衛(wèi)生間：配高級人造石整體洗臉臺，配置全球知名品牌潔具龍頭，包括洗臉盆及龍頭、座便器、熱帶雨淋花灑組合，浴霸選用知名品牌，衛(wèi)生間玻璃隔斷配高級五金件。p 空調(diào)：知名品牌戶式中央空調(diào)p 熱水器：知名品牌容積式燃?xì)鉄崴疇t一臺p 廚房灶具：品牌抽油煙機(jī)及嵌入式三眼平臺灶。p 線路接口：客廳及所有臥室均裝有電源插座、電燈開關(guān)及預(yù)留燈位。客廳、臥室均設(shè)置一個電話數(shù)據(jù)接口，主衛(wèi)設(shè)置一個電話接口。p 安防及智能化系統(tǒng)：小區(qū)設(shè)置閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、電子p 巡更系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)等，每戶配置彩色可視對講一部、緊急

43、報(bào)警按鈕一個及燃?xì)庑孤﹫?bào)警器一個。精裝建議精裝建議精裝修的主要難題精裝修的主要難題精裝標(biāo)準(zhǔn)實(shí)景樣板房能否跟上推售節(jié)奏？根據(jù)推售節(jié)奏，要求5月初出精裝標(biāo)準(zhǔn)樣板房如不能按時(shí)出精裝標(biāo)準(zhǔn)樣板房，我們的應(yīng)對策略：1、搭建臨時(shí)精裝樣板房，并展示標(biāo)準(zhǔn)材料難以達(dá)到實(shí)體樣板房的展示效果，會影響銷售2、清水房出售競爭力弱化，嚴(yán)重影響項(xiàng)目品質(zhì)形象，必會影響銷售3、推遲銷售時(shí)間時(shí)間差的競爭策略將被打亂，后期營銷策略需重慶調(diào)整從保證銷售和價(jià)格的角度考慮，領(lǐng)域建議推遲銷售時(shí)間，如此可牢牢掌握營銷主動權(quán)本案與中冶項(xiàng)目的關(guān)系并非敵死我活的競爭關(guān)系，有直接的競爭，也有共存共榮，互為依托1.共同營造片區(qū)熱點(diǎn)勢頭2.共享客戶資源3

44、.共享區(qū)域資源針對中冶的直接競爭，可以采用通過產(chǎn)品差異性營造錯位競爭，迂回作戰(zhàn)！與中冶的錯位競爭n正面競爭主要集中在兩房，其次是單配，本案的一房和三房具有一定優(yōu)勢n為了錯開同質(zhì)單位的正面競爭，應(yīng)在中冶推出前，盡量先消化兩房和單配單位，用一房三房與其正面交鋒中冶本案戶型面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例單配33.9867%29-3534121%一房34-4755041%52躍層523%兩房55-7149437%56-6090356%三房85-9320415%7131720%合計(jì)1248100%1613100%1.兩房、單配的面積段和量相近，正面競爭最突出2.一房屬于完全不同的產(chǎn)品，數(shù)量相差很大，競爭最小3

45、.三房數(shù)量相當(dāng)，但面積段相差近20平米，屬不同定位的產(chǎn)品，本案三房具有明顯優(yōu)勢差異化競爭策略差異化競爭策略與中冶的錯位競爭1.從產(chǎn)品面積段分析，中冶與本案競爭最直接的是1、2、3號樓的兩房和4號樓的單配，本案的兩房集中在D2D4D5C2C4，C6C7的兩房相對少；2.由于中冶4#樓的單配與本案的單配差異性大，屬于完全不同的兩類產(chǎn)品，實(shí)際上的客戶群不一樣，直接競爭不大3.中冶預(yù)計(jì)2010年9月份首推2、3號樓，4號樓為超高層，高端定位，預(yù)計(jì)2011年推售4.推售建議：p在中冶推售2、3號樓之前，盡快消化D板塊，并盡早推售C6C7p為保持推售的整體性，不建議按戶型分批推售，但在銷售過程中應(yīng)全力主推

46、兩房本案各棟樓的戶型套數(shù)比D2D4D5C2C4C6C7三房22%10%21%22%0%36%36%兩房51%57%53%64%100%36%37%單配/一房 27%32%26%14%0%27%26%中冶各棟樓的戶型套數(shù)比1、2、3#4#三房32%0%兩房63%13%單配/一房5%87%差異化競爭策略差異化競爭策略產(chǎn)品自身分析1、按優(yōu)劣等級劃分 最優(yōu)：D2C2C4 次優(yōu)：D4C6 最次：D5C72、根據(jù)價(jià)格上漲及銷售的考慮，建議推手順序?yàn)?D5、D4D2C6、C7C2C4差異化競爭策略差異化競爭策略推售策略推售策略推售時(shí)機(jī)分析1.中冶項(xiàng)目首發(fā)時(shí)間：9月10月份，主力為兩房三房2.節(jié)后回暖：3月中

47、旬開始3.春交會：4月15日 4月18日4.勞動節(jié)：5月1日5.市場淡季：6月9月6.國慶節(jié)：10月1日7.秋交會：10月推售策略推售策略時(shí)間策略占領(lǐng)先機(jī)，把握機(jī)遇 2010年3月份亮相，開始積累客戶 2010年5月初推出首批單位D4、D5兩棟481套 2010年6月份加推D地塊剩余單位D2棟232套 2010年9月份推出C地塊首批單位C7棟和C6兩棟，共計(jì)408套 2010年12推C地段剩余單位C2、C4兩棟，共計(jì)492套10.410.510.710.810.910.1010.1110.1211.110.34.10 D44.10 D4、D5D5放號放號3 3月初啟動推廣月初啟動推廣10.65

48、.8 D45.8 D4、D5D5開盤開盤6.19 6.19 加推加推D2D28.28 C68.28 C6、C7C7放號放號9.18 C6、C7開盤開盤11.20 C211.20 C2、C4C4放號放號12.18 C212.18 C2、C4C4開盤開盤4.17 樣板間開放9.4 樣板間開放差異化競爭策略差異化競爭策略推售策略推售策略時(shí)間節(jié)點(diǎn)2010-3-3（星期三）全面啟動推廣2010-4-10（星期六）D4、D5放號2010-4-17（星期六）樣板房開放2010-5-8（星期六）D4、D5開盤2010-6-19（星期六）加推D22010-8-28（星期六）C6、C7放號2010-9-4（星期六

49、）樣板房開放2010-9-18（星期六）C6、C7開盤2010-11-20（星期六）C2、C4放號2010-12-18（星期六）C2、C4開盤重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)分階段推廣計(jì)劃分階段推廣計(jì)劃階段時(shí)間營銷目標(biāo)推廣主題主推賣點(diǎn)第一階段3.3-4.14樹立形象樹立稀缺價(jià)值地位蓄客1000批101米，我與江北嘴的距離放號信息江北嘴CBD百萬方濱江國際城邦環(huán)CBD珍罕總統(tǒng)宮寓28-70平米極致小戶型江北嘴CBD；江北嘴、解放碑、彈子石三大CBD圈核心（軟文）六大稀缺必買價(jià)值第二階段4.15-5.31延續(xù)形象和區(qū)位優(yōu)勢延續(xù)稀缺價(jià)值地位D地塊首批次房源放號及推售信息戶外：101米，我與江北嘴的距離其他：

50、101公館致敬江北嘴江北嘴CBD百萬方濱江國際城邦環(huán)CBD珍罕總統(tǒng)宮寓28-71平米極致小戶型尊享CBD千億配套；江北嘴CBD；江北嘴、解放碑、彈子石三大CBD圈核心（軟文）六大稀缺必買價(jià)值第三階段6.1-8.31強(qiáng)調(diào)江北嘴、觀音橋、解放碑商圈核心延續(xù)稀缺價(jià)值地位強(qiáng)銷及蓄客越中心，越稀缺江北嘴CBD百萬方濱江國際城邦環(huán)CBD珍罕總統(tǒng)宮寓28-72平米極致小戶型解放碑、觀音橋、江北嘴三大商圈5分鐘城市核心生活圈（軟文）六大稀缺必買價(jià)值第四階段9.1-10.31營銷回歸本身賣點(diǎn)延續(xù)稀缺價(jià)值地位國慶及秋交會促銷私享30萬方商業(yè)街區(qū)配套國慶促銷江北嘴CBD百萬方濱江國際城邦環(huán)CBD珍罕總統(tǒng)宮寓28-7

51、2平米極致小戶型私享30萬方商業(yè)街區(qū)配套（軟文）六大稀缺必買價(jià)值第五階段11.1-12.31回歸投資價(jià)值秋交會加推熱銷重慶未來10年投資首選首付5萬，坐擁中心50年江北嘴CBD百萬方濱江國際環(huán)CBD珍罕總統(tǒng)宮寓28-72平米極致小戶型投資價(jià)值深度解析、案例（軟文）六大稀缺必買價(jià)值媒體組合媒體組合媒體功能備注費(fèi)用主力媒體（75%）晨報(bào)維持形象傳播重要營銷節(jié)點(diǎn)p前三階段重點(diǎn)投放p以形象、區(qū)位價(jià)值、產(chǎn)品屬性為主要傳播點(diǎn)，輔助傳播六大必買價(jià)值點(diǎn)p爭取贈送軟文，軟文以CBD價(jià)值、三大商圈核心價(jià)值、投資價(jià)值為重點(diǎn)，傳播六大必買價(jià)值600時(shí)報(bào)維持形象傳播重要營銷節(jié)點(diǎn)400戶外維持形象保持市場曝光率前三階段多

52、點(diǎn)投放，后期逐漸減少投放以形象和區(qū)位價(jià)值為主500輔助媒體（12%）搜房網(wǎng)維持市場曝光率傳播重要促銷信息階段性投放，持續(xù)免費(fèi)信息發(fā)布100夾報(bào)傳播重要促銷信息階段性投放30公交車傳播階段性具體賣點(diǎn)階段性投放80短信傳播重要促銷信息階段性投放30其他（13%）房交會展示形象、迅速蓄客、傳播賣點(diǎn)重要節(jié)點(diǎn)60外展階段性開展100活動蓄客、維持客戶滿意度重要節(jié)點(diǎn)100總推廣費(fèi)用在總銷金額1.8%總銷金額=12萬方*9300元/平米=11.2億推廣費(fèi)用=11.2億*1.8%=2000萬元第三章 價(jià)格策略價(jià)格策略價(jià)格策略1 市場比較法做價(jià)格推導(dǎo)2 總價(jià)控制法做價(jià)格驗(yàn)證3 客戶敏感度驗(yàn)證4 精裝修加分市場比

53、較法價(jià)格推導(dǎo)市場比較法價(jià)格推導(dǎo)項(xiàng)目名稱地段增值潛力交通戶型小區(qū)環(huán)境小區(qū)配套開發(fā)商品牌物管合計(jì)比值套面均價(jià)參價(jià)比重加權(quán)價(jià)權(quán)重系數(shù)0.20.20.10.10.10.10.10.11萬達(dá)廣場0.90.90.70.80.70.80.70.850.8151.037 7500 7776 0.50 3888 光華觀府國際0.950.850.90.80.80.850.80.850.860.983 9000 8843 0.30 2653 中海國際社區(qū)0.850.90.70.70.850.90.850.90.841.006 8500 8551 0.10 855 亞太商谷0.90.850.90.80.750.80.

54、80.90.8451.000 9000 9000 0.10 900 本案0.90.90.70.850.850.850.80.80.8451.00 8216 本案均價(jià)：本案均價(jià)：8200元元/平米平米價(jià)格修正價(jià)格修正11總價(jià)競爭總價(jià)競爭20萬25萬30萬35萬40萬45萬50萬55萬單配一房兩房三房亞太商谷觀府國際中冶本案1.相對于亞太商谷，價(jià)格處于高位，需突出本案的重大賣點(diǎn)來弱化價(jià)格差2.相對于觀府國際，性價(jià)比優(yōu)勢明顯3.相對于中冶，單配和兩房有一定的價(jià)格優(yōu)勢，一房和三房屬產(chǎn)品面差異，價(jià)格不具對比性4.4.82008200元元/平米，價(jià)格平米，價(jià)格基本合理基本合理65萬60萬70萬75萬80萬

55、價(jià)格修正價(jià)格修正22客戶敏感度客戶敏感度20萬25萬30萬35萬40萬45萬50萬55萬單配一房兩房三房單價(jià)承受范圍總價(jià)承受范圍本案價(jià)格1.單價(jià)高于客戶接受度的極限2.總價(jià)與客戶接受度比較吻合3.建議不同戶型可上下微調(diào)100元/平米65萬60萬70萬75萬80萬40005000600070008000900010000精裝修對價(jià)格的附加值精裝修對價(jià)格的附加值項(xiàng)目精裝標(biāo)準(zhǔn)提升售價(jià)亞太商谷700元/900元/萬達(dá)廣場500元/1000元/協(xié)信中心1200元/1500元/富力海洋廣場1000元/1500元/本案精裝標(biāo)準(zhǔn)本案精裝標(biāo)準(zhǔn)10001000元元/，預(yù)計(jì)可提升，預(yù)計(jì)可提升12001200元元/單

56、價(jià)預(yù)判單價(jià)預(yù)判p 毛坯均價(jià)：8100元/平米8300元/平米p 精裝修均價(jià)：9300元/平米9500元/平米p 10000元/平米的單套單價(jià)是警戒線領(lǐng)域?qū)r(jià)格的判斷十分謹(jǐn)慎，本案價(jià)格最終會根據(jù)市領(lǐng)域?qū)r(jià)格的判斷十分謹(jǐn)慎，本案價(jià)格最終會根據(jù)市場及客戶反饋確定場及客戶反饋確定價(jià)格策略價(jià)格策略1.低總價(jià)、低首付2.按套報(bào)價(jià)，不報(bào)單價(jià)p單配：總價(jià)28萬起，首付5.6萬，月供1000p一房：總價(jià)48萬，首付9.6萬，月供2000p兩房：總價(jià)45萬，首付9萬，月供2000p三房：總價(jià)64萬，首付13萬，月供3000價(jià)格策略價(jià)格策略3.針對中冶項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)總價(jià)差異競爭30萬，買中冶的毛坯房還是買資本公館的精裝

57、房？3.平開高走，頻繁小幅上調(diào)價(jià)格4.不平衡定價(jià)法p根據(jù)物業(yè)素質(zhì)，制定平衡價(jià)格表p根據(jù)客戶單價(jià)敏感度，調(diào)整部分戶型價(jià)格p根據(jù)銷售節(jié)奏和主推單位，突出主推單位的價(jià)格優(yōu)勢第四章 渠道行銷渠道為王渠道為王 精準(zhǔn)營銷精準(zhǔn)營銷精準(zhǔn)營銷/自用型客戶針對未來將入駐江北嘴CBD的重點(diǎn)行業(yè)、意向企業(yè)做提前拜訪，爭取團(tuán)購針對目前江北及渝中區(qū)高端寫字樓白領(lǐng)進(jìn)行陌拜，傳遞項(xiàng)目資料精準(zhǔn)營銷/針對將入駐江北嘴企業(yè)提前陌拜幾個重點(diǎn)行業(yè)：金融行業(yè)：銀行、證券公司貿(mào)易行業(yè)：外貿(mào)公司、物流企業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)：房產(chǎn)開發(fā)公司、建筑行業(yè)咨詢行業(yè):會計(jì)師事務(wù)所、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、IT等對以上可能入駐江北嘴對以上可能入駐江北嘴CBD的企業(yè)進(jìn)

58、行陌拜，傳遞項(xiàng)目價(jià)值的企業(yè)進(jìn)行陌拜，傳遞項(xiàng)目價(jià)值將租賃客戶轉(zhuǎn)化為購買客群將租賃客戶轉(zhuǎn)化為購買客群渠道為王渠道為王 精準(zhǔn)營銷精準(zhǔn)營銷精準(zhǔn)營銷/掃樓巡展挖掘自用型客戶渠道為王精準(zhǔn)營銷陌拜渠道為王精準(zhǔn)營銷陌拜渠道為王精準(zhǔn)營銷陌拜渠道為王精準(zhǔn)營銷陌拜精準(zhǔn)營銷/掃樓巡展挖掘自用型客戶渠道為王精準(zhǔn)營銷掃樓渠道為王精準(zhǔn)營銷掃樓精準(zhǔn)營銷/掃樓巡展挖掘自用型客戶渠道為王精準(zhǔn)營銷掃樓渠道為王精準(zhǔn)營銷掃樓九龍坡區(qū)寫字樓精準(zhǔn)營銷/掃樓巡展挖掘自用型客戶渠道為王精準(zhǔn)營銷陌拜渠道為王精準(zhǔn)營銷陌拜精準(zhǔn)營銷/挖掘大宗投資客戶尋找方向：線下直接營銷+特定渠道+活動客戶方向：經(jīng)濟(jì)型酒店投資客傳遞項(xiàng)目資料、制定優(yōu)惠政策、促成大宗購

59、買傳遞項(xiàng)目資料、制定優(yōu)惠政策、促成大宗購買渠道為王精準(zhǔn)營銷渠道為王精準(zhǔn)營銷精準(zhǔn)營銷/吸引個人投資型客戶尋找方向：線上推廣攔截+線下直接營銷+特定渠道+老客戶挖掘客戶方向：私企業(yè)主、企事業(yè)單位中高層管理者、政府高官東和城龍湖春森彼案招商江灣城區(qū)域名稱江北區(qū)魯能星城長安華都長安麗都皇冠東和東和春天天驕俊園同創(chuàng)國際陽光100城市廣場海洋廣場兩代一家中高檔小區(qū)客戶掃描精準(zhǔn)營銷/吸引個人投資型客戶渠道為王精準(zhǔn)營銷渠道為王精準(zhǔn)營銷渠道為王精準(zhǔn)營銷渠道為王精準(zhǔn)營銷精準(zhǔn)營銷/吸引個人投資型客戶特定高檔商務(wù)渠道布點(diǎn)高檔茶樓、咖啡店、部分五星級酒店建議從項(xiàng)目入市開始，選擇品牌、高檔的茶樓、咖啡店宣傳項(xiàng)目，預(yù)計(jì)每家

60、費(fèi)用約1萬元，投放五個月合計(jì)40萬元渠道為王精準(zhǔn)營銷渠道為王精準(zhǔn)營銷精準(zhǔn)營銷/吸引個人投資型客戶與銀行VIP會合作，在銀行、投資公司、證券公司內(nèi)刊、網(wǎng)站、以及相關(guān)活動上發(fā)布項(xiàng)目信息及廣告！渠道為王精準(zhǔn)營銷渠道為王精準(zhǔn)營銷精準(zhǔn)營銷/吸引個人投資型客戶前期成交客戶再次深挖1、針對已購房客戶（珠江太陽城一期、珠江花園等）再次購買物業(yè)優(yōu)惠政策；2、針對已購房客戶推薦朋友購買優(yōu)惠政策；3、物業(yè)儲值卡操作要領(lǐng)：1、目的：強(qiáng)化“老帶新”政策，將“老帶新”優(yōu)惠政策進(jìn)行金額具體化，吸引老客戶為項(xiàng)目銷售拓展客戶。2、“物管儲值卡”儲值標(biāo)準(zhǔn)：若新客戶成功購置一套50平米以下物業(yè)，老業(yè)主在物管費(fèi)中儲值5000元；若新客戶成功購置一套50平米以上物業(yè)，老業(yè)主在物管費(fèi)中儲值8000元；業(yè)主物管費(fèi)儲值可反復(fù)累加。渠道為王特殊渠道運(yùn)用渠道為王特殊渠道運(yùn)用針對本項(xiàng)目前期推廣積累起的廣泛的知名度，特別是出租車司機(jī)對本項(xiàng)目的高認(rèn)知度，可特別針對出租車司機(jī)做全員營銷。分別通過：1.1.出租車座套廣告出租車座套廣告2.2.宣傳資料放置宣傳資料放置3.3.出租車帶客返現(xiàn)出租車帶客返現(xiàn)4.4.以達(dá)到傳播項(xiàng)目并提高到達(dá)率以達(dá)到傳播項(xiàng)目并提高到達(dá)率