1、勁隆地塊項目定位構想勁隆地塊項目定位構想NO1：地塊屬性初探1、項目區位2、項目交通3、項目周邊4、項目配套5、項目指標6、地塊現狀區位：項目位于重慶市5大傳統主城區之一九龍坡區火炬大道。九龍園區楊家坪商圈巴國城3公里二郎二郎科技新城高科創業園大堰金科大社區2公里彩云湖項目緊臨巴國城房地產開發熱點區域和金科大社區，靠近蟠龍、大堰城中村改造區。距二郎科技新城2公里，楊家坪商圈直線距離3公里。本案翼龍路輕軌2號線火炬大道劍龍路蟠龍大道大堰站至石橋鋪至楊家坪項目緊靠火炬大道和翼龍路兩條城市主干道，交通便捷，238、806、891等多條公交路線直達主城各區，但往來車輛會對項目造成噪音影響。本案交通：項

2、目交通相對便捷，但往來車輛帶來噪音污染。1400畝彩云湖生態公園巴國城特色文化商業街重鋼總醫院興隆城市廣場（在建）金科商業街本案項目所在區域多個商業街，南部有重鋼總院，1400畝彩云湖公園距項目直線距離不到800米，但項目周邊配套缺乏。配套：項目所在區域配套相對完善，但項目周邊配套缺乏。本案恒冠鋼材市場金科云湖天都金科五金機電城綠云鋼材石材市場四至：周邊以鋼材、機電市場為主，形象臟亂，居住環境較差，北臨金科住宅區地塊周邊高壓線交錯，線網從地塊上空穿過；地塊內部為拆遷中的廠房；現狀：地塊周邊高壓線密集，內部為拆遷中的廠房。建設用地面積：50496 建筑面積：207256 地上：176736 地下

3、：41090（按1067個車庫估算，地下占80%）容積率：3.5（其中居住建筑控制在2.5以內，商業公建等控制在1以內）建筑密度：35%綠地率：30%限高：100米用地性質：商住用地。公共設置：6班幼兒園、社區衛生站指標：中小規模項目，公建指標5萬方。224m200m177m41,090 41,090 41,090 41,090 41,090 北部地塊與公路之間約9米高差。地勢：地勢不平，且與周邊道路高差較大，整體北高南低。H:公路322mH:地塊313mH:公路319mH:公路315mH:公路310mH:地塊310mH:地塊313mH:公路321mH:公路317mH:地塊316mH:地塊31

4、3mH:地塊314mH:公路311m西部公路北高南低，高差約10米。南部較為平整，地塊與公路無高差。東部北高南低，公路高差約9米。地塊高差約2米項目屬性關鍵詞：品牌、便捷、區域潛力好、高壓線噪音大優勢劣勢交通相對便捷中小規模 緊臨房地產開發熱點區域5萬方公建要求隆鑫西區品牌影響力資源差、高壓線周邊配套缺乏、形象檔次差高差較大、噪音較大NO2：區域機會經濟：區域經濟實力雄厚，發展勢頭良好本案 小學 中學學校根據九龍坡“退二進三”的規劃（即工業退出，三產業進入），項目所在區域的工業區將調規為住宅區，綠云鋼材市場將整體搬遷，改造為綠地。項目周邊鋼材市場帶來的臟、亂、差形象將隨著鋼材市場的搬遷和城市建

5、設發展得到改善，且項目附近規劃有多所中、小學，東北面規劃有一個商業中心。項目所在區域規劃為居住區，項目周邊臟、亂、差形象將隨著區域改造得到改善，配套也將日益發展成熟。項目南面規劃的綠化帶將為項目提供良好的景觀和環境資源。規劃：項目形象將隨著區域改造而改善，配套也將完善，項目發展空間大蟠龍、大堰城中村改造，總面積為90萬平方米，定位為“棲居蟠龍”，區域未來將成為九龍坡的中央居住區。彩云湖規劃：未來片區內幾大社區的聯動效應，將帶來片區居住氛圍的整體提升，而本項目位于片區的中心位置.萬達項目利好：據九龍坡區官方信息，萬達將在水碾片區投資63億元建城市綜合體（占地約231畝），包括大型商業中心、高檔寫

6、字樓、公寓、配套住宅等多功能為一體的大型城市綜合體。已于5月中旬與政府簽訂投資意向協議，正在進行拿地前的準備工作。勢頭好形象改善配套完善區域經濟：區域規劃基礎強區域機會：依托區域規劃和其他品牌企業進駐，潛力十足。聯動效應支撐有力項目不利因素弱化，價值提升空間大項目發展后勁足NO3：方向研判A:住宅板塊本項目藍光彩云府體量：97805方產品形態：高層套內單價：6900元/恒基翠庭體量：59487方產品形態：高層套內單價：7300元/興茂盛世國際（待售）體量：304400方產品形態：高層套內單價：6400元/（預計）春風與湖體量：540000方產品形態：高層套內單價：7600元/千葉中央街區體量：

7、180000方產品形態：公寓、寫字樓套內單價：7800元/興隆城市廣場體量：119217 方產品形態：高層套內單價：7200元/中交麗景體量：906416 方產品形態：高層、洋房套內單價：6900元/朵力品道體量：183783方產品形態：高層套內單價：6600元/晉愉盛世融城體量：700000 方產品形態：高層、洋房套內單價：6800元/中豪公園（待售）體量：171464方產品形態：高層套內單價：6400元/（預計）A:住宅板塊政策環境：調控長期化壓力，剛需市場有望釋放市場需求：暢銷戶型1.5房和2房，面積區間50-70，總價區間40-60萬未來競爭：潛在供應大，未來競爭激烈策略：以剛需為項目

8、突破口，迎合市場主力剛性需求，快速銷售規避未來競爭商業市場結論：區域板塊商業供應體量較大，競爭激烈，項目自身公建體量偏大，與周邊住宅區隔離，短期內無法改善，運作風險較高針對項目公建發展方向的可行性研判：寫字樓市場、公寓市場、專業市場B:商業板塊寫字樓可行性研判區位：未在中心商務區，且離中心商圈有較遠的距離，缺乏商務氛圍規模：項目總體量小，不成氣候，難以與大規模的綜合體項目競爭配套：難以便捷享受商圈配套，并自身無高端酒店設置環境：周邊多為專業市場，形象檔次差寫字樓方向地段：未來大社區中心，有較大的升值潛力交通：通達性良好，交通便捷配套：自身配套支撐，北面靠近規劃商業中心客群：二郎科技新城規劃帶來

9、的青年客群、投資客群公寓方向公寓可行性研判政府有意識的引導有初步的產業集群輻射周邊的區位交通完善的配套服務政策優惠宣傳推廣規范市場歷史成因產業集群品牌資源配套設施物流服務信息交流市場管理片區交通全市交通大區域交通主題專業市場發展四大基礎條件主題市場可行性研判陳家坪老機電市場為起源，規模近18萬方，發展成熟，經營狀況良好，租金水平約為60-90元/；九龍園區機電基地（包括金科機電城、光華機電城、恒勝機電城）規模近20萬方，經營狀況一般，租金水平僅為30-100元/；重慶國際五金機電城，規劃規模50萬方，目前運營規模約4萬方，經營慘淡，未來供應量巨大。競爭激烈、整體形象較差專業市場業態可行性研判機

10、電市場重慶步入汽車消費快速增長期；形成了汽車銷售、汽配、汽車用品、汽車維修、汽車美容、汽車養護為一體的汽車后市場產業鏈；重慶北部汽博中心規模大，發展成熟，13萬方的綜合展廳“名車廣場”、二手車交易市場、汽車用品市場、汽車配件市場、車管所、汽車檢測站、汽車駕校、汽車電影院、一站式服務中心等十大功能區；二郎汽配城發展落后，規模小，有擴張需求。朝陽產業/有市場需求/形象一般專業市場業態可行性研判汽車后市場八益建材市場九龍坡石橋鋪正街，距本項目直線距離6公里左右。重慶市較老的建材市場，中低端，產品以墻地磚為主，形象檔次有待提升。居然之家九龍坡二郎迎賓大道，距本項目直線距離2.3公里。中高檔，交通便利。

11、有市場需求/形象有提升空間專業市場業態可行性研判家居建材市場發展方向交通配套規模升級需求競爭環境氛圍成熟度租金承受力行業發展潛力環境影響匹配度五金機電汽車后市場家居建材片區規劃為居住大社區，巴國城大量在建樓盤將帶來對家居建材的市場需求；項目所在位置四面道路環繞，交通便捷；汽車后市場為朝陽產業，發展潛力大，且區域內缺乏，存在市場機會點項目專業市場業態發展方向匹配度分析根據本項目的優勢，和市場集中與需求情況分析以及和項目整體形象匹配度、行業發展潛力，片區規劃等因素，集汽車銷售、汽配、汽車用品、汽車維修、汽車美容、汽車養護為一體的汽車后市場、以及建材家居裝飾是本項目優選的專業市場業態；專業市場業態可

12、行性研判家居建材市場NO4：定位構想宜居大社區中心精品FOCUS時尚社區關鍵詞:FASHION（時尚）OPEN（開放）CONFIDENCE（自信）UNIQUE（唯一）SELF-MOTIVED（自立）建筑造型簡潔亮麗社區配套充滿運動元素社區年輕人聚集v年輕的v陽光的v便利的v共享的v都市的v小尺度的一切不因小而陋，但因小而精。一切不因小而陋，但因小而精。社區社區小而精致小而精致配套配套小而實用小而實用戶型戶型小而舒適小而舒適精品項目風格借鑒Art Deco建筑風格與中式風格的結合我們的客戶：剛性需求+投資客戶訴求：生活便利性+全新生活理念+價格+升值潛力居住型需求產品特征總結：產品創新小戶型總價

13、敏感交通便利 投資型產品特征總結：投資回報長期發展配套完善交通便利不管住的房子有多大、面子一定要過得去，他們是創業潮中最時尚、最灑脫的一群人 他們時尚，個性，熱愛生活，追求理想 喜歡與前程的氣息為伴、喜歡在城市的軌道上與時間賽跑置業目的：首次置業，改租為買，改善居住環境，追求城市化的生活，過渡性居住行為特征：時尚、精致的生活情調，受過高等教育，工作比較穩定，小有積蓄，但財力有限，對總價敏感；核心客戶補充客戶偶得客戶1、區縣客戶置業目的：自住兼投資行為特征：希望在主城置業但購買力有限的年輕人；為子女在主城置業九龍坡、大渡口白領為主，2535歲年輕人，單身、兩口和小三口之家少量三口之家：強調居家、

14、私密、安全2、個體為主的投資客戶置業目的：投資行為特征：看重區域位置和未來發展的公寓投資客 項目客戶定位戶型套內面積（）套數比例1*1*14010%1.5房5025%2房單衛6040%2.5房單衛7020%3房雙衛805%時尚精品小戶，控制面積，控制總價，提高附加值住宅產品戶型配比1、住宅梯戶比：3梯8戶2、小戶型公寓式住宅集中設置，單層建筑面積控制在600平米左右.2.5房雙衛示意住宅價格定價方式說明：本案選取項目所在區域主要可比項目進行對比分析，通過對比法的方式對項目價格進行評定：項目區域地段 交通條件 周邊環境 周邊配套 項目規模 市場形象 產品設計 品牌形象 服務形象 合計套內均價調整

15、價格影響系數加權價格權重系數（%）12131111910121111100恒基翠庭8810861011998.8273007317 10%732 晉愉盛世融城 1010108989999.1568006570 20%1314 中交麗景 1010108989999.1569006666 20%1333 興隆城市廣場1010108688778.327200765010%765朵力品道91098679898.4468007122 15%1068 春風與湖1110109889878.9676007498 10%750 藍光彩云府1010109689888.7769006955 15%1043 本案9

16、910108 88 87 79 99 99 910108.848.841 170057005根據修正，得出項目目前套內單價為7000元/左右預計項目明年推出，銷售周期一年半左右，分三次加推，每次價格上漲3-5%(300元左右)。首次面市均價7200元/，第二次7500元/,第三次7800元/.綜合得出項目平均售價為套內7500元/左右，建面6200元/左右。B:商業板塊方案一：商業+公寓方案二：純商業根據項目6萬方公建要求，對以下兩種商業組合進行了論證維度一：價值對比參考售價取值，結合項目銷售周期和區位，綜合考慮本項目商業建議售價為：在售商業項目名稱東海阿特豪斯興隆城市廣場龍力巴國御景中交麗景

17、建面均價（元/）2萬3萬（首層）2萬2.7萬（首層）1.5萬（二層）測算前提售價預估方案對比一層二層三層四層建面單價（元/）260001200090007000方案一：主力為二層臨街商業平均售價取值為建面單價19000元/方案二：主要為四層純商業平均售價取值為建面單價11000元/商業公寓在售千葉中央街區公寓售價建面約6090元/平米建議本項目公寓售價建面約建面約6300元元/平米。平米。按按28%的公攤系數，的公攤系數，套內約套內約8000元元/平米。平米。維度一：收益對比方案對比方案一：商業+公寓說明：地價按48650 萬元計算商業建面單價：19000元/平米公寓建面單價：6300元/平米

18、稅前收益為15800 15800 萬元總利潤價值評估序號項目計算基數()建面均價(元/)金額（萬元）1高層126,240 6,200 78,269 2商業9,000 19,000 17,100 3公寓39,546 6,300 24,914 4車庫計算基數(個)均價(元/個)金額（萬元）1,058 90,000 9,519 5合計 129,802 四、項目實際收入利潤表序號項目單位數量備注1項目可實現的銷售收入萬元萬元129,802 129,802 2支出萬元萬元114,002 114,002 2.1開發建設成本萬元104,267 2.2營業稅萬元7,139 銷售收入（實際銷售收入）5.52.3

19、交易稅費萬元1,298 銷售收入（實際銷售收入）12.4土地增值稅萬元1,298 銷售收入（實際銷售收入）1（預征）3稅前收益（不含經營性資產）萬元萬元15,800 15,800 稅前收益收入（實際收入）-支出4稅前投資回報率（不含經營性資產）比率比率15.15%15.15%投資回報率稅前收益/開發建設成本5稅后收益（不含經營性資產）萬元萬元11,850 11,850 稅后收益稅前收益-所得稅(稅率25%)6稅后投資回報率（不含經營性資產）比率比率11.36%11.36%投資回報率稅后收益/開發建設成本維度一：收益對比方案對比方案二：純商業稅前收益為31217 31217 萬元說明：地價按48

20、650 萬元計算商業建面單價：11000元/平米總利潤價值評估序號項目計算基數()建面均價(元/)金額（萬元）1高層126,240 6,200 78,269 2商業48,546 11,000 53,401 7車庫計算基數(個)均價(元/個)金額（萬元）1,097 90,000 9,875 8合計 141,545 項目實際收入利潤表序號項目單位數量備注1項目可實現的銷售收入萬元萬元141,545 141,545 2支出萬元萬元110,328 110,328 2.1開發建設成本萬元99,712 2.2營業稅萬元7,785 銷售收入（實際銷售收入）5.52.3交易稅費萬元1,415 銷售收入（實際銷

21、售收入）12.4土地增值稅萬元1,415 銷售收入（實際銷售收入）1（預征）3稅前收益（不含經營性資產）萬元萬元31,217 31,217 稅前收益收入（實際收入）-支出4稅前投資回報率（不含經營性資產）比率比率31.31%31.31%投資回報率稅前收益/開發建設成本5稅后收益（不含經營性資產）萬元萬元23,413 23,413 稅后收益稅前收益-所得稅(稅率25%)6稅后投資回報率（不含經營性資產）比率比率23.48%23.48%投資回報率稅后收益/開發建設成本方案二收益高于方案一維度二：去化分析方案對比地塊周邊目前商業氛圍不濃，且未形成大型居住區，人氣缺乏，因此商業較公寓去化速度相對較慢，

22、且方案二高層商業去化相對底商更緩。第一年第二年商業公寓公寓去化體量（）90001977319773建面單價（元/）1900063006300銷售額（萬元）17100 12457 12457 合計29557 12457 第一年第二年第三年第四年去化體量（）1600013000100009546建面單價（元/）11000110001100011000銷售額（萬元）17600143001100010500.6合計17600143001100010500.6方案二：純商業方案一：商業+公寓方案一回款速度遠高與方案二維度三：開發風險方案對比項目所在區域有7大商業區，總體量約55萬方大型商業需經歷2-3年

23、培育期，其快速變現的能力不如公寓項目東北部規劃有一片商業中心5萬方純商業開發風險較大，全部變現難度非常大純集中商業較底商銷售難度更大方案對比方案一：商業+公寓方案二：純商業收益低高去化較快較慢風險較低很高根據方案對比，在項目沒有強制性要求做5萬方集中式商業的條件下，建議采用方案一商業+公寓的產品組合，以降低項目較大體量商業公建帶來的開發、銷售風險。FOCUS特色街區特色 個性 時尚 輕松 便捷商業形象：打造時尚、特色的商業配套，突顯主題focus精品社區理念商業發展方向建議：方案一公寓發展方向建議戶型套內面積（）比例單間配套25-3040%1房35-4040%2房50-5520%樓層：26-2

24、7層層高：3.3米梯戶比：4梯18戶單層面積：戶均建面按40計算，則單層面積在750左右時尚公寓，品質小戶，小而精的私人空間Box-Office彈性演繹平面菜單式組合 由小戶型公寓向STUDIO或SOHO轉變1、地塊南北高差10米左右，約兩層商業的高度，可以創造多臨街面，車庫層可以在東面和南面平接，結合地形在北東南三面設置商業（如下示意圖）。2、臨街商業，主要設置于地塊南面長度約380米，主力商鋪進深12米，商業平均樓層2層，初步估計可設置約9000平米；層高4.5-5.1米。業態：餐飲、社區型商業為主3、余下39546平米左右的公建設置為2棟左右的SOHO公寓。方案1：商業及公寓布局建議南平

25、街層北平街層東立面示意圖住宅公寓二層車庫一層車庫二層商業一層商業超市整體布局方案一：商業+公寓 布局可行性論證建設用地面積：50496 地上建筑面積：176736 容積率：3.5建筑密度：35%綠地率：30%限高：100米用地性質：商住用地公共設置：6班幼兒園、社區衛生站項目首層建筑面積為17673（規劃用地面積X建筑密度），根據測算方案一實際占地面積約13542 ，符合用地指標。項目技術經濟指標方案一實際用地面積體量（）占地面積（）備注高層126,240 4320（預估）共6棟，30-32層，單層面積約600，占地面積上浮20%考慮公寓39,5461800共2棟，26-27層，單層面積約75

26、0，占地面積上浮20%考慮商業9,0005472（預估）根據地塊實際測量，周長800米，進深取值12米，主要為共2層，占地面積上浮20%考慮社區衛生站150150根據規劃要求幼兒園1,8001800根據規劃要求合計176,736 13542（預估）商業業態針對年輕人的活力社區型商業/輻射周邊專業市場的特色餐飲街/休閑娛樂大類面積（平米）樓層類 別主力超市20001層超市社區型商業20001層便利店/趣玩吧/時尚書吧/面包店/洗衣店/電器FOCUS特色街區特色餐飲街25001、2層大型主力中餐/茶餐廳/特色中餐休閑娛樂類15002、3層健身中心/美容/保健中心/個性護理讀書館/主題酒吧/網絡會所

27、其它1,0001、2層汽車美容、中介、培訓、服飾FOCUS商業中心個性 時尚 輕松 便捷商業發展方向建議：方案二商業臨街商業體量：約6000 樓層：2+1層進深：12-15米業態：社區型商業集中式商業體量：約4.2萬方樓層：3層，局部4層業態：專業市場或商業中心整體布局方案二：集中式商業住宅商業業態大類面積（）樓層類 別FOCUS商業中心主力超市5000集中商業區：1層2層超市社區型商3000臨街商業區：13層便利店/超市/趣玩吧/時尚書吧/面包店/洗衣店/美容美發 餐飲、娛樂6000臨街、集中商業區：13層層大型主力中餐、茶餐廳、特色中餐、健身中心/美容/保健中心/個性護理/讀書館/主題酒吧

28、/網絡會所汽車后市場19000集中式商業區：12層汽車銷售、汽配、汽車用品、汽車維修、汽車美容、汽車養護家居市場15000集中式商業區：1-3層家具、家居飾品以專業市場為主，集超市、社區商業于一體的商業中心商業業態大類面積樓層類 別FOCUS商業中心主力超市7000集中商業區：超市社區型商業3000臨街商業區：13層層便利店/超市/趣玩吧/時尚書吧/面包店/洗衣店/美容美發時尚購物類13000臨街、集中式商業區：1-2層品牌服裝/潮流飾品/鞋/包/日常家用等特色餐飲街15000臨街、集中式商業區：1-3層特色中餐/茶餐廳/快餐店/咖啡館休閑娛樂類10000臨街、集中式商業區：2-3層美容/健身

29、瑜伽/舞蹈書吧/KTV/臺球/咖啡廳/茶樓/網絡會所/電影院片區生活商業中心附表業態便利店美容/發廊洗衣店/沖印店藥店/花店/糕點房銀行/郵局/證券書店/音響碟片店服務中介/家政配置面積（）50-20050-50015-3020-120/7-20/15-60200以上30-50020-80層高（m）4.5-5.04.5-5.04.5-5.04.5-5.04.5-5.04.5-5.04.5-5.0柱距（m）8888888消防按規范配置消防系統空調商業廣場型和城市廣場型購物中心應考慮中央空調，生活廣場型購物中心可預留分體空調機位給排水需獨立水源需獨立水源糕點房需獨立水源需獨立水源無特殊要求無特殊要

30、求取水點無獨立水源的店鋪應考慮公用取水點，取水點半徑應不超過照明電源線接駁至場內動力電配置糕點房配置水電表配置獨立電表、遠程控制、集中安置車位糕點房需送貨停車位衛生間公用公用公用公用公用公用公用通訊/視訊接駁至場內店招統一規格統一規格統一規格統一規格獨立店招統一規格統一規格社區服務社區服務物業配置需求表物業配置需求表店鋪面積：店鋪面積：20-8020-80柱距：柱距：8m8m層高：層高：4.5 m4.5 m附表服裝類物業配置需求表服裝類物業配置需求表業態一般專賣店品牌專賣店配置面積（）20-8080-200層高（m）4.5-5.04.5-5.0柱距（m）88店鋪規格門面寬度在4/深度6門面寬度

31、不低于8米消防按規范配置消防系統空調商業廣場型和城市廣場型購物中心應考慮中央空調，生活廣場型購物中心可預留分體空調機位給排水根據需要可設立獨立給排水取水點無獨立水源的店鋪應考慮公用取水點，取水點半徑應不超過用電電源線接駁至場內水電表配置獨立電表、遠程控制、集中安置衛生間公用/使用半徑不超過通訊/視訊接駁至場內店招統一規格在統一規格前提下可考慮個性需求一般專賣店面積需求：一般專賣店面積需求：20-8020-80品牌專賣店面積需求：品牌專賣店面積需求：80-20080-200層高：層高：4.5-5 m4.5-5 m附表業態洋快餐中式快餐中餐西餐水/酒吧配置正餐特色餐飲正餐特色（燒/烤/自助等）面積

32、（）250-500200-5001000-3000500-2000500-1000200-2000100-300廚房面積（）50-8050-100100-20050-8080-12050-10020-50層高（m）4.5-5.04.5-5.04.5-5.04.5-5.04.5-5.04.5-5.04.5-5.0柱距（m）8888888荷載（kg/）350350350350350350350出入口不低于16米8米以上8米以上8米以上8米以上8米以上6米以上位置要求臨購物中心主入口需要有臨街展示面需要有臨街展示面空調提供空調機位或中央空調（獨立計量）用水（L/天）18202018181818用氣（

33、m3/h/）0.0750.0750.0650.150.050.050.05用電（w/）250250100801109090給 排 水 管 徑（mm）100100100100100100100排風/煙在設計和安裝時需考慮基本配置排污在設計和安裝時需考慮基本配置垃圾通道及堆放不影響客流/店面/經營水電表計量獨立計量電/貨梯個別面積較大餐飲需考慮垂直電梯/貨梯解決垂直交通和貨物運輸衛生間獨立衛生間通訊/視訊接駁至場內店招獨立店招位置餐飲物業配置需求表餐飲物業配置需求表大型餐飲面積需求：大型餐飲面積需求：1000-20001000-2000中型餐飲面積需求：中型餐飲面積需求：300-500300-50

34、0小型餐飲面積需求：小型餐飲面積需求：100-300100-300柱距：柱距：8m8m層高：層高：4.5-5 m4.5-5 m附表業態健身中心書吧/網吧茶樓/洗浴主題娛樂場/電玩KTV/夜總會/迪吧水/酒吧配置面積（）500-2000200-1500200-3000300-3000500-4000100-300層高（m）55555-84.5-5.0柱距（m）88888，中庭無柱8荷載（kg/）350350350-800350500350出入口寬度8米以上8米以上8米以上8米以上8-16米6米以上空調單冷單冷冷暖、中央空調單冷、中央空調冷暖、中央空調用水有供水有供水有供水有供水有供水有供水用電（

35、KVA）50-10050-200不低于20050-300不低于30090用氣燃氣管道接至場內燃氣管道接至場內燃氣管道接至場內 燃氣管道接至場內照明一般照明一般照明一般照明一般照明一般照明一般照明給排水配有配有配有配有配有配有排風/煙配有配有配有配有水電表配置獨立水電表獨立水電表獨立水電表獨立水電表獨立水電表獨立水電表電梯/步梯根據業態所處的不同樓層位置需考慮垂直動線交通組織，個別需考慮單獨的垂直電梯衛生間配浴室、洗手間獨立洗手間獨立洗手間獨立洗手間獨立洗手間獨立洗手間店招獨立店招位及廣告位獨立店招及臨街廣告位休閑娛樂物業配置需求表休閑娛樂物業配置需求表茶樓茶樓/洗浴洗浴/KTV/KTV面積需求

36、：面積需求：400-800400-800酒吧：酒吧：100-300100-300 柱距：柱距：8m8m層高：層高：5 m5 mTHANKSTHANKS謝謝謝謝附件：市場環境1、宏觀環境2、住宅市場3、商業市場市場明顯回升，逐步企穩重慶主城區商品房存量變動圖（萬平米）2011年1月-2012年5月重慶主城區商品房成交量價月度走勢圖（萬平米、元/平方米）數據來源：重慶網上房地產、世聯數據平臺進入2012年，在剛性需求持續釋放的帶動下，重慶主城商品房成交量明顯回升。目前，月成交量穩定在180萬平米上下，月成交均價穩定在6500元/平方米上下。得益于成交量的迅速回升，市場存量從高位開始回落，去存貨取得

37、了明顯的效果。宏觀政策環境分析：經濟增速回落明顯，宏觀經濟形勢不容樂觀政策政策環境分析：長期調控基調不變，政策底部或許顯現n2012年2月6日溫家寶在中南海主持召開五次座談會上表示，房地產調控目標有兩個：一是促使房價合理回歸不動搖，二是促進房地產市場長期、穩定、健康發展。n2012年3 月14 日溫家寶在記者新聞會上提出，合理的房價應該是使房價與居民的收入相適應，房價與成本和合理的利潤相匹配?，F在房價遠遠沒有回到合理價位，調控不能放松。n2012年3 月16 日國務院常務會議確定政府工作報告重點工作，布置七項任務，其中包含“堅定不移貫徹房地產市場調控政策”。n2012年4月3日溫家寶在福建、上

38、海、江蘇、浙江四?。ㄊ校┙洕蝿葑剷蠌娬{，堅定不移地繼續實施房地產市場調控政策。n2012年4月3日溫家寶總理主持國務院常務會議，提出要“穩定和嚴格實施房地產市場調控政策”。政策政策環境分析：地方政府政策積極微調類型內容代表城市一免免或減征購房契稅或退稅馬鞍山、武漢、北京、蕪湖、揚州二調調整首套房貸利率恢復基準利率北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州、昆明、濟南、南京、成都、哈爾濱、南昌、深圳、中山、東莞、蘇州等三變改變普通住房價格標準天津、增城、中山、上海、南昌四提提高公積金貸款額度重慶、合肥、吉林、南京、常州、廣州、武漢、沈陽等五戶重啟購房入戶政策長春六補補貼首次置業青島、重慶、杭州、蕪

39、湖七放放松限購條件佛山、成都、上海、象山八松土地松綁北京、廣州、杭州、成都、昆明近期地產微調不完全統計表迄今為止，地方政府房地產政策“微調”的案例已達30多個，其中僅有5例涉及“限購令”被叫停，其余均獲默許。在經濟持續放緩和國務院強調“穩增長”的背景下，樓市政策的預調微調已是水到渠成的事情。只要不觸及調控政策的核心“限購、限貸”，鼓勵剛性需求釋放的政策基本都能放行。政策小結：2宏觀經濟形勢不容樂觀，無論是中央還是地方均加快了政策的預調微調步伐。1信心有所恢復，市場成交較為樂觀，對價格的支撐作用逐步顯現，房價繼續下跌的可能性較小。3宏觀經濟形勢將決定行業政策和貨幣政策的緊松程度，而二者將決定市場

40、筑底時間的長短，經濟形勢不容樂觀將縮短筑底時間。板塊：項目所在的巴國城板塊為目前房地產開發熱點區域住宅九濱路板塊楊家坪板塊巴國城板塊華巖板塊九龍坡住宅市場主要分為以下四大板塊：l濱江生活區九濱路板塊依托日漸稀缺的江景資源，主要為品牌開發商高端樓盤。l商業中心區楊家坪板塊依托楊家坪核心商業區完善的配套和便捷的交通，區域中心，供應項目少l未來中央生活區巴國板塊新的居住社區，房地產熱點開發區，在售項目多，配套日益完善。l新生組團代言者華巖板塊城市新區開發，在售項目多，發展潛力大，但目前區位較偏，人氣相對不足。競爭：競爭項目多為高層項目，套內單價以6500-7500元/平米為主住宅重點競爭板塊彩云湖-

41、巴國城片區在售樓盤概況本項目藍光彩云府體量：97805方產品形態：高層套內單價：6900元/恒基翠庭體量：59487方產品形態：高層套內單價：7300元/興茂盛世國際（待售）體量：304400方產品形態：高層套內單價：6400元/（預計）春風與湖體量：540000方產品形態：高層套內單價：7600元/興隆城市廣場體量：119217 方產品形態：高層套內單價：7200元/中交麗景體量：906416 方產品形態：高層、洋房套內單價：6900元/朵力品道體量：183783方產品形態：高層套內單價：6600元/晉愉盛世融城體量：700000 方產品形態：高層、洋房套內單價：6800元/中豪公園尚城（待

42、售）體量：171464方產品形態：高層套內單價：6400元/（預計）渝高香洲體量：270000方產品形態：小高層、洋房、別墅套內單價：千葉中央街區體量：180000方產品形態：公寓、寫字樓套內單價：7800元/戶型配比住宅板塊板塊項目名稱項目名稱戶型戶型梯戶比主力面積主力面積區間區間戶型配比贈送情況贈送情況巴國城板塊中交麗景2*2*12梯4戶6712%7-11平米陽臺、院館2*2*12梯6戶67-7024%2*2*22梯4戶77-8022%3*2*22梯4戶95-11730%3*2*22梯6戶94-10012%晉愉盛世融城2*2*13梯6戶6824%6-12平米院館、陽臺2*2*23梯6戶76

43、27%3*2*23梯6戶100-10949%朵力品道2*2*13梯8戶67-7350%6-10平米飄窗、陽臺、院館3*2*23梯8戶90-9350%興隆城市廣場1*1*12梯11戶/13戶31-499%2-45平米陽臺、飄窗、院館、挑空、露臺2*2*12梯11戶/13戶43-8790%4*2*22梯13戶99-1091%中豪公園尚城（待售）2*2*13梯8戶61.0390%6-10平米入戶花園、陽臺2*2*13梯8戶63.0810%彩云湖板塊春風與湖2*2*13梯6戶70-7646%7-13平米陽臺、院館、飄窗、入戶花園2*2*23梯6戶82-8321%3*2*23梯6戶99-11233%藍光

44、彩云府2*2*13梯6戶68-7798%4-30平米陽臺、飄窗、挑空、露臺3*2*23梯6戶115-1172%興茂盛世國際（待售）2*2*23梯6戶84-8650%6-10平米院館、飄窗、陽臺3*2*23梯6戶107-12250%競爭樓盤戶型配比分析暢銷產品：49-70平米，總價40-60萬住宅板塊板塊項目名稱項目名稱開盤日期開盤日期戶型戶型當期開盤套數當期開盤套數開盤當天銷售套數開盤當天銷售套數開盤當天銷售率開盤當天銷售率 主力面積區間主力面積區間總價區間總價區間巴國城板塊中交麗景2012/2/202*2*16666100%6745-483*2*2663553%99-10662-702012

45、/4/212*2*15050100%6747-492*2*2252080%8155-593*2*2251560%10066-682012/4/292*2*11203025%67-7147-523*2*260610%95-10161-68晉愉盛世融城2012/4/202*2*12929100%6849-512*2*2311135%7659-633*2*2622032%97-9869-74朵力品道2012/5/92*2*1222200100%67-7343-483*2*222314163%90-9353-60興隆城市廣場2012/6/91*1*1342882%31-4922-402*2*13272

46、1867%43-8729-754*2*24250%99-10974-84彩云湖板塊春風與湖2011/12/312*2*119411559%70-7646-492*2*2665076%8253-573*2*21302822%9964-682012/4/72*2*11553120%70-7654-612*2*29389%8265-693*2*21241310%11283-87藍光彩云府2012/4/222*2*118514076%68-7744-563*2*2400%115-117105-115競爭樓盤戶型去化分析戶型：戶型方正，贈送比較大住宅春風與湖套內81.97，贈送面積約11中交麗景套內67

47、，贈送面積約7客戶群：以九龍坡、大渡口首置型剛需客戶為購房主力住宅競爭樓盤戶客戶分析項目名稱中交麗景晉愉盛世融城朵力品道興隆城市廣場春風與湖藍光彩云府客戶來源大渡口、九龍坡80%，區縣10%，其他10%九龍坡、大渡口90%，區縣10%九龍坡、大渡口85%，區縣15%九龍坡、大渡口80%，區縣10%、其他10%大渡口、九龍坡80%，區縣15%，其他5%九龍坡、大渡口80%，區縣10%、其他10%行業特征一般企業員工，個體商戶個體工商戶、企業員工、公務員一般企業員工、個體商戶個體商戶居多一般企業員工，個體商戶個體商戶、一般員工購房目的首置70%，首改20%，自住兼投資10%首置80%，首改15%，

48、自住兼投資5%首置80%，首改15%，自住兼投資5%首置75%，首改15%，自住兼投資10%首置70%，首改25%，自住兼投資5%首置85%，首改5%，自住兼投資10%購房關注點品牌、規模、資源、價格品牌區域影響力、環境、價格價格、環境配套、環境、價格環境、配套、規模、價格價格、配套p客戶來源：九龍坡和大渡口區域為主，區縣客戶占10%20%；p行業特征：個體工商戶和企業員工為主，其次為公務員；p購房目的：首置為主，小部分改善客戶，投資比例不到10%；p關注點：環境、開發商品牌、資源和價格潛在：潛在供應大，未來競爭激烈住宅項目銷售期內主要在售及潛在競爭項目約11個，潛在供應約266萬方，未來競爭

49、非常激烈。樓盤名稱潛在供應體量（）去化周期中交麗景542016晉愉盛世融城252015朵力品道152013興隆城市廣場132013中豪公園尚城172013春風與湖352015藍光彩云府62013興茂盛世國際202014千葉中央街區102013渝高香洲272015恒基二期252015華美時代192014潛在供應解析住宅市場小結政策：政策嚴控 但剛需有望松綁市場：首置型剛需客戶為主 中小面積低總價緊湊房型為暢銷戶型競爭：未來供應量大，競爭異常激烈分布：項目所在區域為中小規模的新建商圈，以專業市場和配套、休閑商業為主商業商業格局：周邊區域內有多個商業項目，且均具一定規模，商業競爭較為激烈商業巴國城商

50、業街體量：12萬方定位：中高端餐飲為主，含五星級酒店、休閑娛樂和便利店等金科商業街體量：5萬方定位：社區型商業、餐飲街中交公園大街體量：7.4萬方定位：公園休閑商業中心，A區：全生活配套臨街商業，B區：公園休閑式商業街C區：生活配套集中式商業千葉中央街區體量：7萬方定位：集休閑、娛樂、購物、餐飲于一體的大型時尚購物街區本案興隆城市廣場體量：4萬方定位：商業中心，含11000平米人人樂超市和10000平米大型百貨商場。金科機電城體量：15000平米定位：五金、機電專業市場晉愉盛世融城體量：10萬方定位：重慶風情商業街金科西城大院商業街體量：1萬平米定位：超市、銀行、機電金科商業街商業金科商業街主

51、要依托金科大社區，位于130萬平方米金科西城大社區，緊鄰金科西城大院和巴國城公園。主要包括金科百宴匯和金科社區底商。金科百宴匯是一條集泰國菜、日韓料理、意大利菜、法國菜等多國菜式的美味盛宴商業街。金科底商主要為滿足社區需求以及周邊商業的配套商業。租金水平內街：3060元/平米。外街：100-150元/平米金科機電城商業租金水平臨街商鋪：70-100元/平米內街商鋪：30-40元/平米 金科機電城定位為經營軸承、閥門、橡膠、礦山設備、起重設備、電器等多種機電產品的專業市場。商鋪為3層，一層為銷售用途，二、三層辦公或居住。金科西城大院商業街商業租金水平西城大院臨街商鋪：180元-300/平米綠韻康

52、城臨街商鋪：160-200元/平米 金科西城大院商業街定位于社區底商，主要是高級餐廳、新世紀超市、銀行等中高端商業，均為兩層商業，租金水平較高。北側綠韻康城底商主要是以機械工程商業為主。巴國城商業巴國城總占地面積350畝，純商業宮廷建筑物12萬方，容積率0.56。內含生態公園，星級酒店，品牌餐飲街，巴國歌劇院，巴人博物館等業態。項目被評為重慶歷史文化保護片區，授予“巴國美食城”、“巴國城生態公園”、“2005中國知名文化地產”，“全國十大典型商用物業”等美譽；巴國城定位不僅僅是區域商業配套，更是跳出區域的全市目的性消費中心。租金水平二樓商鋪：60元/平米一樓商鋪：80-120元/平米興隆城市廣

53、場商業體量：4萬方（含2萬方人人樂超市和10000平米大型百貨商場）業態：時尚精品、休閑娛樂、餐飲、酒店（商務型）售價：預計約30000元/平米興隆城市廣場距項目步行僅幾分路程，規劃為4萬方的商業中心。中交公園大街商業A區：全生活配套臨街商業。單鋪建面8660平米。B區：公園休閑式商業街。業態：休閑娛樂、高級特色餐飲。經營方式：自持，統一招商、管理。C區：生活配套集中式商業。含近萬平米永輝超市售價：一層27000元/平米，二層15000元/平米租金：130-180元/平米中交.公園大街（潛在）74000平米西城公園休閑商業中心千葉中央街區商業1F：時尚賣場、生活超市、金融、零售等業態。（洽談肯

54、德基和星巴克）2F：大中型餐飲、KTV、休閑中心。（洽談巴菲盛宴）3F：休閑文娛專區。（含7個廳的保利萬和五星級影院）千葉.中央街區（潛在）約30000平米 以時尚商業為主體，以便捷消費為主題晉愉盛世融城商業晉愉盛世融城規劃有10萬平米重慶歲月商業街、融入現代中式文化的五星級酒店、甲級寫字樓興茂盛世國際商業興茂盛世國際由10棟高層住宅樓，1棟酒店式公寓（4.4萬方）和3層商業（3.6萬方）組成，興茂盛世國際將引進大型超市、國際品牌折扣店、商品名牌店、各種專賣店、KTV會所、美食城、五星級影院和餐飲等，打造成具有西城區域地標性的高尚城市綜合體。項目所在商圈為新建商圈，中等規模 項目所在區域有7個

55、中大型商業街（含潛在已知），總體量約55萬方 項目東北部規劃有大片潛在未知的商業，對項目造成潛在競爭 項目所在區域商業業態以生活配套和休閑、餐飲和專業市場為主 臨街商鋪租金水平30200元/平米，主要為100-150元/平米，臨街商業售價2.5-3.5萬元/平米商業商業小結：結合項目周邊規劃，商業潛在供應充足，項目商業體量風險較大公寓現狀：區域內在售公寓項目僅千葉中央街區目前區域內以住宅為主，僅千葉中央街區規劃有公寓產品金科500間與城市日記是區域內典型的公寓項目目前區域內公寓產品均以單體樓為主，供量較小。千葉中央街區城市日記金科500間公寓千葉中央街區千葉中央街區酒店式公寓（3棟）體量：7萬

56、方單層面積：761-863平米梯戶比：4梯14戶層數：1#、3#為29層，2#為30層戶型面積區間：4481平米（建面）清水 全線燃氣接入價格：約6100元/（建面）面積區間（建筑面積）套數占比40-507721%50-6017949%60-629025%72-81185%總計364公寓城市日記渝高城市日記（已售罄）體量：3.4萬方單層面積：800-1000平米(建面）梯戶比：4梯19戶層數：32層戶型面積區間：37.562.65平米（建面）租金價格：30-40元/售價：6500元/（建面，二手房）公寓金科500間金科500間（已售罄）體量：2.5萬方單層面積：700-800平米(建面）梯戶比：3梯15戶層數：31層戶型面積區間：70-150平米（建面）租金價格：30-40元/售價：7500元/（建面，二手房）千葉中央街區規劃有近7萬方的公寓供應，造成潛在競爭項目所在區域公寓供應僅金科500間與城市日記，出租情況一般租金水平3040元/平米，二手房建面售價約6500-7500元/平米目前區域市場對于公寓需求較小，未來供量相對也不高，隨著區域發展，有一定的市場機會。公寓公寓小結：現有公寓供應量少，租售情況一般，未來潛在供應量不大