1、商社匯巴南項(xiàng)目商業(yè)定位及價(jià)值實(shí)現(xiàn)策略重慶緯立行地產(chǎn)顧問有限公司2013年6月消費(fèi)者商戶投資者價(jià)值認(rèn)知開發(fā)商目標(biāo)去化快速變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資金回籠低風(fēng)險(xiǎn)良好的后期經(jīng)營(yíng)，降低風(fēng)險(xiǎn)NO.1 怎樣實(shí)現(xiàn)去化？能產(chǎn)生多少利潤(rùn)？NO.2 如何降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？是否存在其他變現(xiàn)方式？需要解決的問題：解決思路u結(jié)合開發(fā)商的目標(biāo)及物業(yè)面臨的問題四大策略實(shí)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)目標(biāo)精準(zhǔn)定位差異化的定位錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的理念合理定價(jià)合理的價(jià)格制定實(shí)現(xiàn)去化銷售方式科學(xué)的營(yíng)銷手段吸引投資者產(chǎn)品優(yōu)化產(chǎn)品優(yōu)化及調(diào)整滿足商戶進(jìn)駐需求達(dá)到開發(fā)商目標(biāo)解決問題u通過精準(zhǔn)的差異化定位，確保項(xiàng)目具備高價(jià)值基礎(chǔ)以及未來良好經(jīng)營(yíng)的可能，吸引市場(chǎng)關(guān)注與認(rèn)同；u通

2、過合理價(jià)格制定，獲得投資者的認(rèn)同與追捧；u通過最具吸引力的銷售方式，引爆市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)與快速去化；u通過物業(yè)優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化；目 錄Content項(xiàng)目定位銷售策略產(chǎn)品優(yōu)化建議價(jià)格策略其他價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式建議項(xiàng)目定位u項(xiàng)目定位u項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局u項(xiàng)目商家組合u項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘u項(xiàng)目認(rèn)知（案例分析）項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目整體情況項(xiàng)目區(qū)位：位于重慶市魚洞新市街核心區(qū)域，緊鄰商社匯巴南購(gòu)物中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)及商業(yè)價(jià)值優(yōu)越；商業(yè)總建筑面積：約1.5萬方層數(shù)：地上5層 地下1層商社匯巴南購(gòu)物中心新市街本案下河路下段下河路上段農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)家具賣場(chǎng)濱江路新農(nóng)街協(xié)信購(gòu)物廣場(chǎng)新市街板塊u項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，具備一定商業(yè)價(jià)值基礎(chǔ)u項(xiàng)目

3、總體量較小，無法形成規(guī)模效應(yīng)；u商業(yè)體量較小，業(yè)態(tài)豐富性受局限；區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，體量較小，業(yè)態(tài)豐富性受限項(xiàng)目認(rèn)知u巴濱路：全線建成，連接南濱路，巴南到解放碑僅20分鐘車程。u渝南大道：連接南岸區(qū)與龍州灣片區(qū)；已經(jīng)通車。u輕軌2號(hào)線延伸段（新山村-魚洞）計(jì)劃2014年初通車；輕軌3號(hào)線已全面通車。u魚洞長(zhǎng)江大橋，公軌兩用橋，目前已通車；連通大渡口、九龍坡片區(qū)；魚洞長(zhǎng)江大橋輕軌三號(hào)線輕軌三號(hào)線本案位置巴濱路巴濱路便捷交通，增強(qiáng)項(xiàng)目的易達(dá)性及輻射力項(xiàng)目認(rèn)知下河路本項(xiàng)目位置商社匯購(gòu)物中心新市街濱江路老舊住宅區(qū)北南西東u東側(cè)緊靠正在開發(fā)的商社匯巴南購(gòu)物中心；u南面為新市街與下河路交叉的十字路口，人流較大；

4、u西側(cè)靠下河路可通往濱江路人流較少；u項(xiàng)目北面緊鄰老舊住宅片區(qū)，濱江資源被遮擋形象檔次較差；老城中心，擁有大量常住消費(fèi)人群，周邊環(huán)境較差，可利用資源少項(xiàng)目認(rèn)知下河路本項(xiàng)目位置商社匯巴南購(gòu)物中心新市街濱江路老舊住宅區(qū)未來商社匯對(duì)消費(fèi)者的分流及截流現(xiàn)象嚴(yán)重人流主要來向u人流來向主要從新市街、新農(nóng)街以及下河路上段行走到達(dá)；u從新市街而來的人流大部分會(huì)被商社匯巴南購(gòu)物中心所截流及分流；u下河路上段及新農(nóng)街的人流主要是來自于周邊居住；車流主要來向u車流來向主要從新市街、濱江路及新農(nóng)街三個(gè)方向而來；u由于巴濱路的通車，增強(qiáng)本項(xiàng)目與外界的連接性；u新市街與新農(nóng)街屬于城市次干道，車流量較大，本項(xiàng)目位于十字路口

5、處，昭示性較好；項(xiàng)目認(rèn)知商社匯巴南購(gòu)物中心本案物業(yè)問題：u若新世紀(jì)不愿打通隔墻，則人流被阻斷，人流易達(dá)性降低；u單層面積2500，設(shè)有兩個(gè)中庭，內(nèi)部人流動(dòng)線難以得到有效控制，商鋪均好性降低；u兩個(gè)中庭的設(shè)置，難以滿足大型商鋪的物業(yè)需求；u整體物業(yè)形狀呈狹長(zhǎng)狀，增加商鋪內(nèi)部分割難度；現(xiàn)有產(chǎn)品設(shè)計(jì)，商鋪價(jià)值難以完全體現(xiàn)項(xiàng)目認(rèn)知區(qū)域?qū)傩砸蛩貐^(qū)域現(xiàn)狀屬性界定區(qū)域老城中心核心地段核心區(qū)域項(xiàng)目關(guān)系毗鄰實(shí)力雄厚的商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目借勢(shì)成長(zhǎng)項(xiàng)目屬性因素項(xiàng)目現(xiàn)狀屬性界定規(guī)模總體量約1.5萬方體量較小位置位于十字路口，人流量較大展示性好環(huán)境老城中心，現(xiàn)有商業(yè)氛圍成熟，但整體形象較差形象檔次差物業(yè)物業(yè)外部及內(nèi)部動(dòng)線凌亂，

6、產(chǎn)品存在問題商鋪均好性低老城中心商圈優(yōu)質(zhì)商業(yè)，周邊項(xiàng)目實(shí)力雄厚業(yè)態(tài)豐富度受限，物業(yè)存在缺陷案 例案例選取標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模：商業(yè)體量接近區(qū)位：成熟商圈邊緣地帶競(jìng)爭(zhēng)：緊鄰強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手案例借鑒大都會(huì)西樓，毗鄰大都會(huì)廣場(chǎng)解放碑中心商圈的邊緣商業(yè)大都會(huì)購(gòu)物廣場(chǎng)大都會(huì)西樓項(xiàng)目名稱項(xiàng)目定位體量經(jīng)營(yíng)模式大都會(huì)廣場(chǎng)一站式購(gòu)物中心8.2萬持有大都會(huì)西樓商廈大眾化消費(fèi)為主的休閑娛樂消費(fèi)地1.4萬持有u項(xiàng)目概況規(guī)模：體量約為1.4萬方；區(qū)位：同為成熟商圈核心地段，商業(yè)價(jià)值較高；與周邊環(huán)境關(guān)系：核心商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，與大都會(huì)僅一墻之隔，緊鄰強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；物業(yè)結(jié)構(gòu)：大都會(huì)購(gòu)物廣場(chǎng)與大都會(huì)西樓商廈同屬一商業(yè)裙樓，但互不連通，單層

7、面積約2500；u與本項(xiàng)目類似之處案例借鑒大都會(huì)廣場(chǎng)大都會(huì)西樓十字金街 十字金街案例借鑒u成功要素一：依托大都會(huì)廣場(chǎng)市場(chǎng)知名度，借勢(shì)成長(zhǎng)，差異化定位u大都會(huì)廣場(chǎng)：定位為高端零售、餐飲、休閑娛樂于一體的一站式購(gòu)物中心；u大都會(huì)西樓：定位為大眾化消費(fèi)，零售賣場(chǎng)、生活服務(wù)、休閑餐飲等復(fù)合型消費(fèi)場(chǎng)所大都會(huì)廣場(chǎng)大都會(huì)西樓商廈案例借鑒u成功要素二：錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，弱化客源分流現(xiàn)象樓層業(yè)態(tài)商家LG高端零售+主力店遠(yuǎn)東百貨、謝瑞麟、歐米茄、CK等1F高檔男裝服飾+主力店紀(jì)梵希、HUGO BOSS、聚寶莊等2F時(shí)尚服飾+主力店萬寶路、迪萊、CK Jeans、CLARKS等3F高檔女裝+主力店JORYA、OR

8、OBLU、Powerland、Jessica等4F休閑服飾+主力店EDWIN、TOUCH JEANSMITH、LEVIS、LEE等5F運(yùn)動(dòng)戶外用品+主力店NIKE、匡威、ADIDAS、KOLUMB等6F高檔餐飲、娛樂大食代、斗牛士牛排館、佛洛力斯咖啡、環(huán)藝影院、真雪溜冰場(chǎng)等7F高檔餐飲外婆橋、泰香米、四季雅苑、瑞泰豐、澳門大家撈等樓層業(yè)態(tài)商家-1F娛樂五彩繽紛電玩城1F零售賣場(chǎng)、餐飲金鷹女人街（現(xiàn)正裝修升級(jí)）、特色小吃2F餐飲、生活服務(wù)眼鏡直通車、飛陽砂鍋等3F餐飲、生活服務(wù)順風(fēng)123、炫發(fā)狂潮女子燙染會(huì)所4F餐飲、休閑法國(guó)安杰瑪國(guó)際SPA會(huì)所、金廚堂老味道5F餐飲、休閑富僑保健、都市萬象火鍋

9、大都會(huì)購(gòu)物廣場(chǎng)大都會(huì)西樓歐米茄TRUSSARDILEE環(huán)藝電影城案例借鑒樓層業(yè)態(tài)商家平均租金建面元/-1F娛樂五彩繽紛電玩城3501F零售賣場(chǎng)、餐飲金鷹女人街（現(xiàn)正裝修升級(jí)）、特色小吃8009002F餐飲、生活服務(wù)眼鏡直通車、飛陽砂鍋等3504003F餐飲、生活服務(wù)順風(fēng)123、炫發(fā)狂潮女子燙染會(huì)所1502004F餐飲、休閑法國(guó)安杰瑪國(guó)際SPA會(huì)所、金廚堂老味道801205F餐飲、休閑富僑保健、都市萬象火鍋6080大都會(huì)西樓租金情況u大都會(huì)西樓租金情況，此租金情況為大都會(huì)西樓整修前的價(jià)格情況案例借鑒大都會(huì)西樓商業(yè)運(yùn)營(yíng)思路：利用大都會(huì)廣場(chǎng)的市場(chǎng)知名度及消費(fèi)者的聚集力通過差異化定位及錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)理念與大

10、都會(huì)廣場(chǎng)形成互補(bǔ)關(guān)系，吸引消費(fèi)客群u商業(yè)長(zhǎng)期持有，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化；u通過對(duì)商家的更新?lián)Q代，緊跟市場(chǎng)對(duì)商家的認(rèn)可度，達(dá)到良好經(jīng)營(yíng)；u抓住市場(chǎng)空白消費(fèi)需求，吸引目的性消費(fèi)；案例借鑒金信大廈裙樓，緊挨協(xié)信星光時(shí)代廣場(chǎng)南坪商圈核心地段的邊緣商業(yè)案例借鑒金信大廈協(xié)信星光廣場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目定位體量經(jīng)營(yíng)模式協(xié)信星光廣場(chǎng)一站式購(gòu)物中心24萬持有金信大廈商業(yè)大眾化消費(fèi)為主的娛樂休閑場(chǎng)所1.24萬持有u項(xiàng)目概況規(guī)模：體量約為1.24萬方；區(qū)位：同為成熟商圈核心地段，商業(yè)價(jià)值較高，位于十字路口處，項(xiàng)目北面人流量較少；競(jìng)爭(zhēng)：核心商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，與協(xié)信星光時(shí)代廣場(chǎng)相鄰；物業(yè)結(jié)構(gòu)：?jiǎn)螌用娣e約為2200，與協(xié)

11、信星光時(shí)代廣場(chǎng)相互獨(dú)立；u與本項(xiàng)目類似之處u成功要素一：依托協(xié)信星光時(shí)代廣場(chǎng)開業(yè)熱度，借助市場(chǎng)關(guān)注度，重新定位u協(xié)信星光時(shí)代廣場(chǎng)：定位為生活購(gòu)物、精品零售、餐飲、娛樂于一體的一站式購(gòu)物中心；u金信大廈裙樓：定位為大眾化消費(fèi)，休閑、娛樂、餐飲、生活服務(wù)等復(fù)合型消費(fèi)場(chǎng)所案例借鑒協(xié)信星光時(shí)代廣場(chǎng)金信大廈裙樓案例借鑒u成功要素二：差異化定位，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，弱化客源分流現(xiàn)象樓層業(yè)態(tài)商家B1美食、超市蓉李記、雅食蒂美食廣場(chǎng)、德克士、果C港式甜品LOCK&LOCK、華潤(rùn)萬家等LG3零售、超市La chapelle home、GXG、Cabbeen、PEACE BIRD、Me&city、滔博運(yùn)動(dòng)、博士眼鏡、華潤(rùn)萬

12、家等 LG2零售、超市MUJI、Honeys、ME&CITY、Foot mark、深藍(lán)、淑女屋家飾、萬寧、華潤(rùn)萬家等LG1零售、服飾ZARA、5cm、B+ab、Adidas originals、H&M、Oysho、GAP、滿記甜品、孩子王主題樂園等G休閑服飾Zara、Dkny、Miss sixty、H&M、Armani jeans、SephoraNenlutea、Costa cafe、kidswan等L1服飾、珠寶自然元素、selected、Apple store、I DO、M&L每克拉美、尊貴視力、GSD科學(xué)美容生活館等L2餐飲、影院漢拿山、小天鵝康師傅牛肉面、三朵米、巴薩牛排紅黃藍(lán)親子園、

13、金逸IMAX國(guó)際影城等L3餐飲、影院BLOOM手工酸奶、雨情調(diào)、湘域、誠(chéng)悅軒、斗牛士、俏江南、金逸IMAX國(guó)際影城等協(xié)信星光時(shí)代廣場(chǎng)TUSCANSMUJI金逸影城康師傅私房牛肉面樓層業(yè)態(tài)商家1F金融服務(wù)、KTV臺(tái)北芒果KTV、農(nóng)村商業(yè)銀行等2F餐飲、休閑、KTV精致品味火鍋、臺(tái)北芒果KTV等3F大眾餐飲、休閑傳奇網(wǎng)吧、金泊韻都水藝會(huì)所4F工作機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)電力工程服務(wù)中心、美倫朗培訓(xùn)英語5F餐飲、休閑尚之味酒樓6F餐飲、休閑尚之味酒樓、七加一酒店金信大廈精致品味火鍋臺(tái)北芒果KTV案例借鑒金信大廈商業(yè)運(yùn)營(yíng)思路：借助協(xié)信星光時(shí)代廣場(chǎng)的開業(yè)運(yùn)營(yíng)調(diào)整定位，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，引入互補(bǔ)性業(yè)態(tài)提升項(xiàng)目整體形象及知名

14、度u借助協(xié)信的開業(yè)造勢(shì)，重新調(diào)整業(yè)態(tài)及定位；u把握市場(chǎng)空隙，引入互補(bǔ)性業(yè)態(tài)，抓住消費(fèi)客群；案例借鑒市場(chǎng)內(nèi)成功運(yùn)營(yíng)案例告訴我們要在穩(wěn)定成長(zhǎng)，必須依托商圈核心項(xiàng)目的市場(chǎng)關(guān)注度把握入市時(shí)機(jī)，抓住市場(chǎng)空白消費(fèi)需求與核心項(xiàng)目形成互補(bǔ)關(guān)系，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)緯立行觀點(diǎn)：SWOT分析中心商圈優(yōu)質(zhì)商業(yè)毗鄰核心項(xiàng)目差異化定位錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)Strengthl區(qū)位：核心地段，具備價(jià)值基礎(chǔ)l客群：老城中心，穩(wěn)定消費(fèi)人群l交通：便捷交通，增加易達(dá)性l展示：十字路口，展示性較好劣勢(shì)Weakenl項(xiàng)目體量較小，業(yè)態(tài)豐富性受限l周邊老舊物業(yè)形象檔次較差，濱江資源受遮擋l物業(yè)缺陷，影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值均好機(jī)會(huì)Opportunityl魚洞城市發(fā)展，

15、增加消費(fèi)需求l商圈提檔升級(jí)，帶來無限商機(jī)l周邊老舊物業(yè)較多，潛在發(fā)展空間威脅Threatenl未來商業(yè)放量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈l商社匯巴南購(gòu)物中心對(duì)項(xiàng)目分流及截流現(xiàn)象嚴(yán)重SO戰(zhàn)略l強(qiáng)化項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)l吸引穩(wěn)定客群，釋放消費(fèi)需求l打造十字路口形象展示面，增強(qiáng)項(xiàng)目的醒目度WO戰(zhàn)略l弱化項(xiàng)目規(guī)模局限，吸引目的性消費(fèi)l通過外立面及展示面打造，增強(qiáng)消費(fèi)者記憶點(diǎn)l通過優(yōu)化物業(yè)，有效地控制人流ST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略l打造新興商業(yè)模式，區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)層面l清晰化定位，吸引客群l錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，弱化分流現(xiàn)象l差異化定位，避免直接競(jìng)爭(zhēng)l弱化競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，借勢(shì)成長(zhǎng)l有效的組織人流動(dòng)線，引導(dǎo)消費(fèi)客群機(jī)會(huì)挖掘利用商社匯巴南購(gòu)物中心市場(chǎng)知名度，借勢(shì)造

16、勢(shì)；與其形成互補(bǔ)關(guān)系，彌補(bǔ)市場(chǎng)空白消費(fèi)需求；商社匯巴南購(gòu)物中心樓層業(yè)態(tài)LG餐飲+娛樂+零售UG零售+餐飲+主力店1零售+餐飲+主力店2零售+餐飲+主力店3零售+餐飲+主力店4餐飲+主力店5餐飲+娛樂總計(jì)主力店（40.9%）+零售（23.3%）+餐飲（21.5%）+娛樂（14.3%）40.90%23.30%21.50%14.30%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%主力店零售餐飲娛樂業(yè)態(tài)比例占比最少，缺乏休閑類業(yè)態(tài)餐飲業(yè)態(tài)中大型餐飲占多數(shù)，缺乏輕便餐飲零售以高端、精品零售為主，缺乏生活服務(wù)類商品機(jī)會(huì)挖掘機(jī)會(huì)點(diǎn)l魚洞商圈新市街板塊休閑、娛樂類業(yè)態(tài)較少，存在市場(chǎng)空白

17、；l商社匯巴南購(gòu)物中心對(duì)人流的聚集作用較大，可借勢(shì)成長(zhǎng)，塑造項(xiàng)目市場(chǎng)知名度；l利用互補(bǔ)業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，抑制客源分流現(xiàn)象；發(fā)展方向打造以休閑生活、娛樂服務(wù)為主的生活體驗(yàn)消費(fèi)地項(xiàng)目定位形象定位客群定位邊緣客群次級(jí)客群核心客群核心客群：商社匯社區(qū)常住居民及老城中心常住居民及目的性消費(fèi)客群次級(jí)客群：區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士及1公里輻射范圍內(nèi)消費(fèi)人群邊緣客群：魚洞商圈內(nèi)的游離消費(fèi)客群居住人群都市白領(lǐng)觀光購(gòu)物人群u大眾零售u特色餐飲u休閑茶敘u美容SPAu健身會(huì)所u休閑娛樂有一定對(duì)外輻射能力及良好形象的商家核心商戶組合商家組合負(fù)一層商業(yè)業(yè)態(tài)布局娛樂主力店繽紛世界u大型電玩城、臺(tái)球俱樂部、時(shí)尚溜冰場(chǎng)等主題娛樂場(chǎng)所。休

18、閑娛樂業(yè)態(tài)布局負(fù)一層商業(yè)商家示意在重慶有一定影響力的主題娛樂品牌商家u大玩家娛樂城、愛玩嘉年華電動(dòng)游樂場(chǎng)、韋林臺(tái)球等。商家示意一層商業(yè)業(yè)態(tài)布局時(shí)尚生活u品牌零售店、生活服務(wù)業(yè)態(tài)、商務(wù)簡(jiǎn)餐及特色小吃；u主題賣場(chǎng)：美甲、飾品、化妝品等；零售、生活服務(wù)、商務(wù)簡(jiǎn)餐、主題賣場(chǎng)業(yè)態(tài)布局一層商業(yè)商家示意u中國(guó)電信或中國(guó)移動(dòng)、互惠便利店、桐君閣藥房、銀行網(wǎng)點(diǎn)、特色餐飲等。商家示意知名品牌零售店及生活服務(wù)配套品牌二層商業(yè)業(yè)態(tài)布局休閑美食u咖啡廳、美食匯、西餐等業(yè)態(tài)休閑、美食業(yè)態(tài)布局二層商業(yè)商家示意u兩岸咖啡、米羅咖啡、老街美食、迷謎茶餐廳等。有一定品牌知名度的休閑餐飲品牌商家示意三層商業(yè)業(yè)態(tài)布局饕餮盛宴大型餐飲

19、、特色餐飲、格調(diào)餐飲u大型餐飲、特色餐飲、格調(diào)餐飲業(yè)態(tài)布局三層商業(yè)商家示意u徐生記、悅滿樓、粥之道、老爹燒烤、年年有魚、老師傅等特色餐飲品牌。形象檔次較好的特色餐飲品牌商家示意四層商業(yè)業(yè)態(tài)布局娛樂天地u休閑茶樓、網(wǎng)絡(luò)會(huì)所、KTV/娛樂會(huì)所休閑茶樓、娛樂會(huì)所、時(shí)尚餐飲業(yè)態(tài)布局四層商業(yè)商家示意u金庫娛樂會(huì)所、歡樂星KTV、前沿網(wǎng)絡(luò)會(huì)所、千秋茶棧、時(shí)尚火鍋等。有一定品牌知名度的休閑娛樂餐飲品牌商家示意五層商業(yè)業(yè)態(tài)布局康體美容健身會(huì)所、養(yǎng)生SPAu健身會(huì)所、養(yǎng)生SPA、美容美發(fā)業(yè)態(tài)布局五層商業(yè)商家示意u加州陽光健身俱樂部、力美健、美好時(shí)光SPA、東方益SPA、美呈造型、銀尚造型等。形象檔次較好的品牌商

20、家示意業(yè)態(tài)對(duì)比商社匯巴南購(gòu)物中心UGLG1F3F4F5FKTV、大型中餐、特色餐飲新世紀(jì)百貨、名品服飾、珠寶鐘表飾品、皮具及鞋手袋、個(gè)人護(hù)理連鎖、輕便美食主題館、家居家飾、禮品、童裝玩具、精品超市、大型中餐、輕便美食新世紀(jì)百貨、時(shí)尚服飾、眼鏡及配飾、皮具及鞋手袋、化妝品、休閑快餐2F新世紀(jì)百貨、休閑服飾、運(yùn)動(dòng)服飾、戶外服飾及用品、旅行用品、餐飲新世紀(jì)百貨、異域餐飲、特色餐飲、休閑餐飲國(guó)際影院、異域餐飲、特色餐飲、休閑飲品本項(xiàng)目-1F1F3F4F5F電玩城、臺(tái)球俱樂部、溜冰場(chǎng)等便利店、手機(jī)品牌店、西點(diǎn)屋、商務(wù)簡(jiǎn)餐等咖啡廳、休閑茶座、西餐廳等2F主題餐飲、時(shí)尚火鍋店、格調(diào)餐飲音樂茶吧、高端網(wǎng)絡(luò)會(huì)所

21、、KTV等健身會(huì)所、SPA、高端美容美發(fā)等vs主題娛樂娛樂、餐飲vs大眾零售、商務(wù)簡(jiǎn)餐精品零售、大型餐飲vs休閑精品零售、快餐vs主題餐飲服飾、餐飲vs休閑、娛樂餐飲vs養(yǎng)生、休閑娛樂、餐飲vs目 錄Content項(xiàng)目定位銷售策略產(chǎn)品優(yōu)化建議價(jià)格策略其他價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式建議價(jià)格策略通過兩個(gè)維度考慮，制定合理的價(jià)格維度一：市場(chǎng)橫向比較法維度二：租金反推售價(jià)法u市場(chǎng)類比項(xiàng)目?jī)r(jià)格參考；u定價(jià)體系推算u市場(chǎng)租金行情參考；u區(qū)域租金借鑒；u周邊項(xiàng)目定價(jià)；u租金定價(jià)，反推售價(jià)；價(jià)格策略u(píng)商業(yè)價(jià)值評(píng)估體系一套相對(duì)科學(xué)的評(píng)估體系可以客觀的推導(dǎo)出項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，我司力圖通過以下幾個(gè)維度盡量客觀的評(píng)估參照項(xiàng)目，從而推

22、導(dǎo)出本項(xiàng)目的銷售價(jià)格。商業(yè)價(jià)值評(píng)估體系區(qū)域價(jià)值資源價(jià)值自身價(jià)值30%40%30%利用市場(chǎng)橫向比較法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估u在售項(xiàng)目參考：u參考理由：目前魚洞核心范圍內(nèi)唯一的在售項(xiàng)目；但目前在售部分為一期商業(yè)一層商鋪，故以一層商鋪為參考價(jià)格進(jìn)行類比定價(jià)樓層價(jià)格元/1F700002F200003F160004F140005F12000銷售價(jià)格表備注：1F臨街門面由于7.3米層高，實(shí)際買一層得兩層；在售商業(yè)部分商社匯本案都匯里500m一期商業(yè)價(jià)格策略都匯里反推一層實(shí)際價(jià)格一層實(shí)際價(jià)格約4.3萬元/評(píng)估項(xiàng)目 設(shè)定分值 本案 都匯里成熟度 1097經(jīng)營(yíng)定位1096發(fā)展?jié)摿?1097交通體系 1067景觀資源105

23、7項(xiàng)目體量 1055建筑規(guī)劃 1067管理團(tuán)隊(duì) 1087開發(fā)商品牌1087停車位1088合計(jì)1007368首層商鋪銷售價(jià)格 43000/項(xiàng)目均價(jià)項(xiàng)目首層實(shí)際銷售均價(jià)建面46000元/本項(xiàng)目首層銷售價(jià)格約為在建面46000元/u市場(chǎng)類比法：價(jià)格策略根據(jù)市場(chǎng)銷售定價(jià)規(guī)律：1F：-1F：2F：3F:4F=2:1.2:1.0:0.7:0.6：0.5樓層建面均價(jià)元/備注-1F22000由于-1F商鋪面積較大，總價(jià)較高，在制定-1F銷售價(jià)格時(shí)，建議在理論值上下浮20%；1F460002F230003F161004F138005F11500u銷售價(jià)格表：考慮到各商鋪位置及條件不同，在進(jìn)行商鋪準(zhǔn)確定價(jià)時(shí)可根據(jù)

24、各商鋪的具體情況做10%15%的價(jià)格浮動(dòng)。u各樓層定價(jià)：價(jià)格策略u(píng)稅前收益預(yù)估：樓層 建面均價(jià)元/建筑面積（）銷售總額（萬元）-1F 22000220048401F 460002200101202F 23000220050603F 16100220035424F 13800220030365F 1150022002530總計(jì)220671320029128按照銷售業(yè)績(jī)完成100%計(jì)算返租補(bǔ)貼前的稅前收益預(yù)估總額約為：2.9億元價(jià)格策略價(jià)格策略銷售收入（萬元）總建筑面積（）單方開發(fā)成本（元/）總開發(fā)成本（萬元）營(yíng)業(yè)稅（萬元）稅后收益（萬元）2912813200800010560436914199u

25、稅后收益預(yù)估：土地成本按照4000元/計(jì)算，綜合成本按照4000元/計(jì)算，即商業(yè)的開發(fā)總成本約為8000元/，交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)按照銷售收入15%計(jì)算；收益預(yù)估是按照銷售業(yè)績(jī)完成100%計(jì)算稅后收益預(yù)估總額約為：1.42億元價(jià)格策略租金預(yù)估原則u各業(yè)態(tài)的承租水平作為借鑒；u項(xiàng)目周邊區(qū)域的平均租金水平做參考；u周邊項(xiàng)目租金水平進(jìn)行類比；返租銷售的模式中，為計(jì)算開發(fā)商返租補(bǔ)貼，需制定初步的租金預(yù)估價(jià)格；同時(shí)可通過制定的初步租金價(jià)格進(jìn)行反推售價(jià)，論證返租銷售的可行性；利用租金反推法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估u租金預(yù)期市場(chǎng)各行業(yè)承租水平借鑒（整個(gè)市場(chǎng)平均水平）業(yè)態(tài)業(yè)種承租能力零售（1F）藥房40-70元/平方米/月服飾8

26、0-120元/平方米/月銀行、郵政網(wǎng)點(diǎn)120-150元/平方米/月通訊網(wǎng)點(diǎn)80-120元/平方米/月便利店60-90元/平方米/月美容（2F）美發(fā)美容40-60元/平方米/月餐飲（2-3F）連鎖餐飲45-60元/平方米/月特色餐飲（火鍋、江湖菜)40-50元/平方米/月格調(diào)餐飲50-80元/平方米/月娛樂休閑（3-4F）KTV35-45元/平方米/月茶樓25-35元/平方米/月網(wǎng)絡(luò)會(huì)所20-25元/平方米/月價(jià)格策略u(píng)租金預(yù)估區(qū)域內(nèi)租金情況商社匯巴南購(gòu)物中心新市街本案下河路下段下河路上段農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)家具賣場(chǎng)濱江路新農(nóng)街新農(nóng)街沿線：l近農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)段，建面租金：200-300元/；l近巴南區(qū)人民醫(yī)院，建

27、面租金：110-180元/；下河路上段：l近農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)段，建面租金：350-500元/；l近巴縣大道，建面租金：200-300元/；下河路下段：l近農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)段，建面租金：100-150元/；l近濱江路，建面租金：70-100元/；新市街：l近十字路口段，建面租金：300-400元/；l近協(xié)信購(gòu)物廣場(chǎng)，建面租金：350-500元/；價(jià)格策略區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)租金水平與商業(yè)氛圍成熟度成正比，項(xiàng)目之間租金總體差距不大二層平均承租能力：建面200-250元/一層平均承租能力：建面300-350元/u租金預(yù)期：區(qū)域內(nèi)平均承租水平價(jià)格策略u(píng)租金預(yù)期：周邊項(xiàng)目租金定價(jià)參考樓層建面租金均價(jià)（元/）LG180左右UG

28、200左右1F300左右2F200左右3F150左右4F60-80左右5F50-60左右u商社匯巴南購(gòu)物中心租金情況備注：項(xiàng)目雖處于初期，但新世紀(jì)百貨的進(jìn)駐帶動(dòng)租金的上浮，故整體租金水平較高；價(jià)格策略u(píng)租金預(yù)期：本項(xiàng)目租金定價(jià)參考樓層建面租金均價(jià)（元/）-1F1301F2802F1503F1004F605F50備注：本項(xiàng)目雖可借助商社匯巴南購(gòu)物中心的市場(chǎng)凝聚力，但目前項(xiàng)目處于規(guī)劃初期，物業(yè)條件未完善的情況下，以保守的租金進(jìn)行招商，有助于吸引商家進(jìn)駐；在后期招商執(zhí)行過程中，會(huì)根據(jù)具體的商家進(jìn)駐意向及市場(chǎng)情況進(jìn)一步制定各商鋪的租金定價(jià)；價(jià)格策略u(píng)按照租金反推售價(jià)：樓層建面租金均價(jià)（元/）投資回報(bào)率

29、反推售價(jià)（元/）-1F1306%260001F2808%420002F1506%300003F1006%200004F555%132005F455%10800由于現(xiàn)有商業(yè)以臨街商鋪為主，且一層商鋪居多，現(xiàn)在新市街板塊商鋪的投資回報(bào)率約為8%-10%；本項(xiàng)目屬于集中式商業(yè)，地上5層，地下一層，投資回報(bào)率應(yīng)低于現(xiàn)有市場(chǎng)的投資回報(bào)率；且按照樓層分布不同，對(duì)應(yīng)的投資回報(bào)率也不同；價(jià)格策略u(píng)收益預(yù)估：樓層 建面均價(jià)元/建筑面積（）銷售總額（萬元）-1F 26000220057201F 42000220092402F 30000220066003F 20000220044004F 132002200290

30、45F 1080022002376總計(jì)23666.71320031240按照銷售業(yè)績(jī)完成100%計(jì)算收益預(yù)估總額約為：3.1億元價(jià)格策略銷售收入（萬元）總建筑面積（）單方開發(fā)成本（元/）總開發(fā)成本（萬元）營(yíng)業(yè)稅（萬元）稅后收益（萬元）3124013200800010560468615994u稅后收益預(yù)估：土地成本按照4000元/計(jì)算，綜合成本按照4000元/計(jì)算，即商業(yè)的開發(fā)總成本約為8000元/，交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)按照銷售收入15%計(jì)算；收益預(yù)估是按照銷售業(yè)績(jī)完成100%計(jì)算稅后收益預(yù)估總額約為：1.60億元價(jià)格策略按照正常是銷售定價(jià)體系制定的價(jià)格，可實(shí)現(xiàn)稅后收益1.42億元；按照正常的租金預(yù)估反

31、推出的銷售價(jià)格，可實(shí)現(xiàn)稅后收益1.60億元；目 錄Content項(xiàng)目定位銷售策略產(chǎn)品優(yōu)化建議價(jià)格策略其他價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式建議開發(fā)目標(biāo)現(xiàn)金流經(jīng)營(yíng)品牌目標(biāo)生命風(fēng)險(xiǎn)靈魂使命保證發(fā)展商資金鏈平衡良好經(jīng)營(yíng)降低投資風(fēng)險(xiǎn)提升商社匯整體形象意義銷售模式返租銷售銷售與招商同步進(jìn)行以補(bǔ)貼的形式降低投資者門檻帶租約銷售先招商，后銷售通過商家的進(jìn)駐，帶動(dòng)銷售直接銷售直接銷售快速實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)u常見的銷售模式：中遠(yuǎn)期目標(biāo)u企業(yè)現(xiàn)金流的可持續(xù)保障u企業(yè)和項(xiàng)目品牌的最大化u合理利潤(rùn)的最大化近期目標(biāo)u快速的現(xiàn)金回流u更高的溢價(jià)實(shí)現(xiàn)u更快的去化速度&銷售為主，要實(shí)現(xiàn)快速的資金回籠，保證企業(yè)現(xiàn)金流的平衡銷售銷售模式正升百老匯旭陽朗晴廣場(chǎng)珊

32、瑚都會(huì)常見商業(yè)項(xiàng)目銷售模式直接銷售帶租約銷售返租銷售商業(yè)項(xiàng)目常見的銷售模式主要存在以下三類；我們將通過案例研究需求最符合本項(xiàng)目特質(zhì)的銷售模式；目前重慶市場(chǎng)上暫無帶租約銷售的案例，帶租約銷售多數(shù)針對(duì)社區(qū)商業(yè)；直接銷售項(xiàng)目名稱正升百老匯廣場(chǎng)商業(yè)體量總體量63656 商業(yè)街10000車位數(shù)量600個(gè)開業(yè)時(shí)間2009年銷售模式主力店位置持有，內(nèi)街全部銷售u 正升百老匯，位于楊家坪步行街，富安百貨、新世紀(jì)百貨、立丹百貨、家樂福、躍華商場(chǎng)等緊鄰左右。絕無僅有的四面臨街地位，讓其具有無可比擬的蓄客效應(yīng)和商業(yè)價(jià)值。正升百老匯項(xiàng)目銷售部分大洋百貨金鷹女人街樓層面積區(qū)間銷售均價(jià)(萬元/）銷售情況B130300-8

33、0%1F72F33F24F1.85F1.5u項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)較為明顯，得到了投資者的認(rèn)可；u但全市內(nèi)街商鋪銷售還是存在一定影響，銷售情況較好；項(xiàng)目銷售情況項(xiàng)目參數(shù)直接銷售項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況u商鋪屬于直接銷售，無統(tǒng)一規(guī)劃及管理，大部分商鋪經(jīng)營(yíng)狀況較差，且仍有多數(shù)商鋪呈空置狀態(tài)；u項(xiàng)目分內(nèi)外街，在人流動(dòng)線組織上存在問題，所以造成了內(nèi)部無人流的情況；LG布局示意直接銷售項(xiàng)目名稱朗晴廣場(chǎng)商業(yè)體量28811車位數(shù)量462個(gè)開業(yè)時(shí)間2010年9月銷售模式直接銷售u身處觀音橋商圈核心位置的朗晴廣場(chǎng)，定位打造重慶“最浪漫購(gòu)物中心”。時(shí)至今日已經(jīng)是人氣慘淡、商家退場(chǎng)、合同糾紛等等而導(dǎo)致基本“死盤”狀態(tài)。旭陽朗晴廣場(chǎng)項(xiàng)目參

34、數(shù)樓層主題銷售均價(jià)(萬元/）銷售情況B1食尚生活館2售罄LG潮流風(fēng)尚館51F約會(huì)廣場(chǎng)122F浪漫食府63F婚戀?gòu)V場(chǎng)34F婚戀?gòu)V場(chǎng)2u項(xiàng)目處于成熟商圈，以較好的項(xiàng)目定位得到了投資者較高的認(rèn)可，在較短時(shí)間內(nèi)基本售罄；u較好位置的商鋪甚至買到了20萬/的高價(jià)，得到投資者的熱力追捧；項(xiàng)目銷售情況u直接銷售模式，后期無統(tǒng)一管理，商業(yè)定位難以實(shí)現(xiàn)，業(yè)態(tài)混亂造成經(jīng)營(yíng)情況不佳；u由于是全部銷售鋪分割時(shí)用到了極致，導(dǎo)致通道狹窄、鋪位密集、公共休閑區(qū)域缺失，使消費(fèi)者容易產(chǎn)生疲勞感；u一側(cè)裝修了大半年還未竣工的某珠寶品牌門店后面，是一排排關(guān)門謝客的商鋪；u一扇扇緊閉的大門上幾乎清一色的貼著“清倉處理”、“門面轉(zhuǎn)讓”

35、的告示，冷清的景象一覽無余；直接銷售項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況銷售模式l為便于去化，劃分為小面積商鋪，出售給投資者或使用者，不承諾返租。l短期內(nèi)可快速實(shí)現(xiàn)資金回籠；l無統(tǒng)一招商，業(yè)態(tài)無法得到統(tǒng)一規(guī)劃；l后期經(jīng)營(yíng)無法得到保障；優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)u無合理規(guī)劃，業(yè)態(tài)不能得到有效控制；u后期經(jīng)營(yíng)無法得到保障；直接銷售模式特點(diǎn)l能快速回籠資金；l保證開發(fā)商資金鏈平衡銷售模式l帶租約銷售模式先招商，利用商家的進(jìn)駐，刺激去化；l有利于增加投資者信心；l考研開發(fā)商資源整合能力；l一旦進(jìn)駐的商家租金價(jià)格無法達(dá)到投資者預(yù)期，會(huì)出現(xiàn)滯銷情況，影響整體銷售的情況；優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)u考驗(yàn)開發(fā)商資源整合能力；u無法實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)；帶租約模式特點(diǎn)l后期穩(wěn)定

36、經(jīng)營(yíng)的有力保障l增加投資者信心，利于去化南濱路首家國(guó)際化大型商業(yè)綜合體總體量6.7萬方，集中西美食、時(shí)尚服飾、精品旗艦店及多元化高端消費(fèi)品的高端濱江商業(yè)體n一期采用銷售返租模式，達(dá)到95%的去化率，但項(xiàng)目招商政策制定不合理，導(dǎo)致項(xiàng)目招商情況不理想n二期開發(fā)商采用直接銷售模式，去化率只有60%，與一期相比差距較大樓層平均租金（元/平米）免租期租賃期限銷售均價(jià)備注1F200無3年3-6萬開發(fā)商承諾前3年5%回報(bào)率2F80無3年3-4萬3F70無3年2.5萬4F60無3年2萬租售價(jià)格表u一期采用銷售返租模式返租銷售珊瑚都會(huì)開發(fā)商商管公司商戶業(yè)主委托商管公司經(jīng)營(yíng)管理開發(fā)商將物業(yè)出售給業(yè)主商管公司負(fù)責(zé)招

37、商和管理業(yè)主和商家不產(chǎn)生直接關(guān)系業(yè)主和商管公司簽訂委托管理協(xié)議，商管公司承諾業(yè)主前3年5%回報(bào)，每年支付給業(yè)主。l引入商管團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一招商，控制前3年經(jīng)營(yíng)權(quán)，確保商業(yè)形象及培育期穩(wěn)定，提升項(xiàng)目整體形象；l租期穩(wěn)定回報(bào)，可打消投資者顧慮，利于促進(jìn)銷售去化，同時(shí)規(guī)避政策法規(guī)；l合理的租金收益可減少發(fā)展商對(duì)業(yè)主的收益補(bǔ)貼返租銷售模式返租銷售珊瑚都會(huì)銷售模式l返租模式銷售與招商同步進(jìn)行，快速實(shí)現(xiàn)資金回籠，平衡企業(yè)資金鏈；l有利于降低投資者進(jìn)駐門檻，促進(jìn)銷售去化；l通過統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理確保項(xiàng)目度過市場(chǎng)培育期，為后期良好經(jīng)營(yíng)打下基礎(chǔ)；l考驗(yàn)開發(fā)商招商及經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)能力；l不能一味以回報(bào)率為標(biāo)準(zhǔn)制定租金，需符合市

38、場(chǎng)客觀規(guī)律；優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)u考驗(yàn)開發(fā)商資源整合能力；u返租補(bǔ)貼降低銷售收益；返租銷售模式特點(diǎn)l資金回籠與項(xiàng)目良好經(jīng)營(yíng)兼顧l降低銷售風(fēng)險(xiǎn)，利于去化返租銷售模式符合本項(xiàng)目要求結(jié)論返租銷售與招商運(yùn)營(yíng)同步進(jìn)行實(shí)現(xiàn)快速去化與良好經(jīng)營(yíng)的平衡銷售模式返租銷售促進(jìn)商業(yè)去化，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠的目標(biāo)統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)確保項(xiàng)目檔次形象，保證后期的良好經(jīng)營(yíng)，降低風(fēng)險(xiǎn)返租銷售n具備吸引力的回報(bào)率n合理的返租政策n符合市場(chǎng)的售價(jià)承諾前3年帶租約回報(bào)，采用“（引進(jìn)商家每平米年租金+發(fā)展商一年補(bǔ)貼）/售價(jià)=當(dāng)年年回報(bào)率“計(jì)算方式計(jì)算出3年總共需補(bǔ)貼費(fèi)用，以補(bǔ)貼返還的方式給予投資者優(yōu)惠，促進(jìn)銷售去化；n規(guī)避國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)n實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷售價(jià)

39、格，達(dá)成回款金額目標(biāo)n合理減輕稅費(fèi)，降低負(fù)擔(dān)返租操作模式核心打動(dòng)投資者實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)尋求投資者與開發(fā)商利益共同實(shí)現(xiàn)返租銷售u項(xiàng)目處于商圈核心地段，臨街商鋪的投資回報(bào)率約為8%-10%；u保證前3年的投資回報(bào)率達(dá)到8%；商圈升級(jí)期商圈成熟期n魚洞政府的搬遷，商社匯巴南購(gòu)物中心的面世n商圈進(jìn)入升級(jí)期，逐步走向成熟n魚洞商圈的升級(jí)完成，商業(yè)繁華n商圈進(jìn)入成熟期2013-2014年2015年返租回報(bào)與時(shí)間要符合投資者對(duì)新市街板塊的認(rèn)知，通過吸引力的回報(bào)，弱化投資者對(duì)經(jīng)營(yíng)初期回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)的抗性通過具有吸引力的租金回報(bào)率，足可以吸引投資者認(rèn)同，實(shí)現(xiàn)快速去化返租銷售“返租”，給投資者提供了租金回報(bào)，但并不意味著降

40、價(jià)或打折；返租”的目的是要達(dá)成銷售的手段，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的價(jià)格目標(biāo)；至于給予投資者的租金回報(bào)，其實(shí)“羊毛仍然出在羊身上”通過營(yíng)銷手段，可以實(shí)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)“零補(bǔ)貼”開發(fā)企業(yè)期望收益承諾返租需補(bǔ)貼業(yè)主的租金總額銷售給投資者的總額+=樓層商鋪面積（）目標(biāo)單價(jià)（元/）目標(biāo)總價(jià)（萬元）返租銷售單價(jià)（元/）返租銷售總價(jià)（萬元）預(yù)期回報(bào)率回報(bào)率租金單價(jià)（元/.月）預(yù)期租金（元/.月）租金差額（元/.月）總補(bǔ)貼租金（萬元）返租銷售與目標(biāo)總價(jià)差額（萬元）-110022000220237002379%178 13048 17 17 110046000460492004929%369 28089 32 32 2100230

41、00230232002328%155 1505 2 2 310016100161165001658%110 10010 4 4 41001380013814880148.87%87 5532 11 11 51001150011512450124.57%73 4528 10 10 通過提升銷售單價(jià)，可將返貼投資者的租金總額全部轉(zhuǎn)嫁至銷售總價(jià)上開發(fā)企業(yè)實(shí)際不負(fù)擔(dān)任何租金補(bǔ)貼；返租銷售樓層目標(biāo)銷售均價(jià)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)補(bǔ)貼需要達(dá)到的售價(jià)-1F 22000237001F 46000492002F 23000232003F 16100165004F 13800148805F 1150012450返租銷售通過

42、調(diào)整售價(jià)，可實(shí)現(xiàn)在支付業(yè)主回報(bào)的前提下不承擔(dān)補(bǔ)貼費(fèi)用返租銷售8%的平均回報(bào)率，具備一定吸引力，可打動(dòng)投資者；前3年商圈升級(jí)期穩(wěn)定的租金回報(bào)，可以增強(qiáng)投資者的信心；通過返租手段提升的銷售單價(jià)仍然相對(duì)合理，符合投資者的心理預(yù)期；對(duì)于投資者對(duì)于開發(fā)商補(bǔ)貼投資者的租金回報(bào)，來源于提升價(jià)格后的差額，開發(fā)商實(shí)際并未承擔(dān)；銷售差額實(shí)際分3年補(bǔ)貼，更利于開發(fā)商現(xiàn)金流的控制；開發(fā)商銷售業(yè)主聘請(qǐng)商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)委托管理租金回報(bào)由于國(guó)家禁止開發(fā)商向業(yè)主承諾回報(bào)，引入商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，可規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)；但商管團(tuán)隊(duì)介入會(huì)產(chǎn)生一定費(fèi)用，建議開發(fā)商與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，單獨(dú)注冊(cè)公司，降低成本；返租模式采用“業(yè)主是出租人，委托商管團(tuán)隊(duì)代為招

43、商”模式，可規(guī)避租金稅收問題；返租銷售返租銷售的操作模式通過返租銷售的物業(yè)，商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)擁有3年的經(jīng)營(yíng)權(quán)并且開發(fā)企業(yè)已通過銷售獲得了補(bǔ)貼業(yè)主的租金回報(bào)的金額因此為項(xiàng)目的招商運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造了良好條件，可以以較為優(yōu)厚的招商條件，吸引商戶進(jìn)駐樓層建面租金均價(jià)（元/）-1F1301F2802F1503F1004F555F45招商運(yùn)營(yíng)招商政策租期：3年免租期：3至6個(gè)月遞增：每年10%物業(yè)管理費(fèi)：8-10元（不含中央空調(diào)費(fèi)用）九曲花街招商九街高屋：雨后天晴西餐廳、一百家時(shí)尚餐廳新品牌九街高屋：陳老郭特色湯鍋形象店重慶天地：銅鑼灣港式茶餐廳檔次升級(jí)型主題創(chuàng)意型星悅薈：頭等艙主題餐廳關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)位置核心商戶凸顯項(xiàng)目主

44、題定位，體現(xiàn)檔次形象、滿足目標(biāo)客戶喜好的品牌商家普通位置實(shí)力商戶符合項(xiàng)目定位，承租能力高且經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定商戶難點(diǎn)位置潛力商家u已在本地經(jīng)營(yíng)多年，有一定品牌知名度，需通過更好的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)檔次升級(jí)的商戶；u認(rèn)可項(xiàng)目定位，愿意根據(jù)項(xiàng)目客群喜好量身打造的商戶；u有投資實(shí)力，愿意借助本項(xiàng)目平臺(tái)打造新創(chuàng)品牌的商戶；應(yīng)符合項(xiàng)目主題形象、檔次品質(zhì)及租金回報(bào)的綜合要求商戶組合目 錄Content項(xiàng)目定位銷售策略產(chǎn)品優(yōu)化建議價(jià)格策略其他價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式建議產(chǎn)品優(yōu)化u產(chǎn)品動(dòng)線規(guī)劃（外部及內(nèi)部）u物業(yè)優(yōu)化及商鋪分割u工程配置建議物業(yè)問題原有產(chǎn)品設(shè)計(jì)為2個(gè)中庭，一個(gè)自動(dòng)扶梯，及兩部垂直電梯u此設(shè)計(jì)方案，無法有效的組織人流形成內(nèi)

45、部循環(huán)；u外部交通動(dòng)線沒有與商社匯巴南購(gòu)物中心連通，無法引導(dǎo)人流；中庭中庭人流動(dòng)線1.動(dòng)線與動(dòng)線在物業(yè)內(nèi)部形成獨(dú)立的循環(huán)系統(tǒng)，降低了商鋪價(jià)值均好性；物業(yè)問題：垂直電梯靠后部分物業(yè)2.緊鄰次干道一面的商業(yè)設(shè)置有2部垂直電梯，但商場(chǎng)內(nèi)部靠后的物業(yè)部分則缺乏垂直交通，無法組織垂直人流動(dòng)線；產(chǎn)品優(yōu)化u調(diào)整建議一：只設(shè)置一個(gè)中庭，使人流動(dòng)線圍繞一個(gè)中心進(jìn)行循環(huán)，增大商鋪價(jià)值；中庭中庭中庭人流動(dòng)線 示意圖產(chǎn)品優(yōu)化u調(diào)整建議二：在商場(chǎng)后部增加一部垂直電梯，有利于商場(chǎng)靠后商鋪的垂直到達(dá)性；兩部垂直電梯兩部垂直電梯一部垂直電梯 示意圖產(chǎn)品優(yōu)化u優(yōu)化建議一：同一層樓上下扶梯分開布置，強(qiáng)制性的將人流形成循環(huán)（如下圖

46、1F與2F布置）；上行動(dòng)線下行動(dòng)線產(chǎn)品優(yōu)化u優(yōu)化建議二：建議擴(kuò)大商場(chǎng)外部連廊，有效的引導(dǎo)人流；連通連通人流循環(huán)動(dòng)線商鋪劃分u商鋪劃分原則：I.必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進(jìn)行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對(duì)分割有不同的要求，這是前提。II.必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營(yíng)、使用的要求。分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣、購(gòu)物心理和走路習(xí)慣。III.必須遵循經(jīng)濟(jì)性的原則。避免商鋪劃分過小、避免異型鋪的產(chǎn)生、避免柱頭在商鋪內(nèi)。IV.必須遵循科學(xué)利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應(yīng)該利用起來作為商鋪

47、，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。商鋪分隔u原有分隔方式u建議分隔方式-1F分割方式建議以大面積商鋪劃分為主；-1F1Fu原有分隔方式u建議分隔方式1F分割方式建議以小面積商鋪劃分為主，滿足較高承租水平的商鋪；示意圖 示意圖2F3Fu原有分隔方式u建議分隔方式u原有分隔方式u建議分隔方式商鋪分隔2F分割方式建議以中小型商鋪劃分為主；3F分割方式建議以中小型商鋪劃分為主；示意圖 示意圖4F4F5Fu原有分隔方式u建議分隔方式u原有分隔方式u建議分隔方式商鋪分隔4F分割方式建議以大型商鋪劃分為主；5F分割方式建議以大型商鋪劃分為主；示意圖 示意圖工程配置

48、業(yè)態(tài)一般專賣店品牌專賣店配置面積（）20-8080-200層高（m）55柱距（m）88店鋪規(guī)格門面寬度在4-6米/深度8-12米門面寬度不低于8米消防按規(guī)范配置消防系統(tǒng)空調(diào)商業(yè)廣場(chǎng)型和城市廣場(chǎng)型購(gòu)物中心應(yīng)考慮中央空調(diào)，生活廣場(chǎng)型購(gòu)物中心可預(yù)留分體空調(diào)機(jī)位給排水根據(jù)需要可設(shè)立獨(dú)立給排水取水點(diǎn)無獨(dú)立水源的店鋪應(yīng)考慮公用取水點(diǎn)，取水點(diǎn)半徑應(yīng)不超過50米用電電源線接駁至場(chǎng)內(nèi)水電表配置獨(dú)立電表、遠(yuǎn)程控制、集中安置衛(wèi)生間公用/使用半徑不超過50米通訊/視訊接駁至場(chǎng)內(nèi)店招統(tǒng)一規(guī)格在統(tǒng)一規(guī)格前提下可考慮個(gè)性需求u零售類商業(yè)（一般工程配置要求）工程配置業(yè)態(tài)洋快餐中式快餐中餐西餐水/酒吧洗浴/SPA配置正餐特色餐

49、飲正餐特色（燒/烤/自助等）面積（）250-500200-5001000-3000500-2000500-1000200-2000100-3003000廚房面積（）50-8050-100100-20050-8080-12050-10020-50層高（m）4.5-5.04.5-5.04.5-5.04.5-5.04.5-5.04.5-5.04.5-5.05柱距（m）88888888荷載（kg/）350350350350350350350350800出入口不低于16米8米以上8米以上8米以上8米以上8米以上6米以上8米以上位置要求臨購(gòu)物中心主入口需要有臨街展示面需要有臨街展示面空調(diào)提供空調(diào)機(jī)位或中央

50、空調(diào)（獨(dú)立計(jì)量）用氣（m3/h/）0.0750.0750.0650.0150.050.050.05接通燃?xì)夤苡秒姡╳/）250250100801109090不低于200排水管徑（mm）100100100100100100100100供水管徑（mm）4040404040404040排風(fēng)/煙在設(shè)計(jì)和安裝時(shí)需考慮基本配置排污在設(shè)計(jì)和安裝時(shí)需考慮基本配置垃圾通道及堆放不影響客流/店面/經(jīng)營(yíng)水電表計(jì)量獨(dú)立計(jì)量電/貨梯個(gè)別面積較大餐飲需考慮垂直電梯/貨梯解決垂直交通和貨物運(yùn)輸衛(wèi)生間獨(dú)立衛(wèi)生間通訊/視訊接駁至場(chǎng)內(nèi)店招獨(dú)立店招位置u餐飲休閑類商業(yè)（一般工程配置要求）工程配置業(yè)態(tài)書吧/網(wǎng)吧茶樓/洗浴主題娛樂場(chǎng)/

51、電玩KTV配置面積（）200-1500200-3000300-3000500-4000層高（m）55558柱距（m）8888，中庭無柱荷載（kg/）350350-800350500出入口寬度8米以上8米以上8米以上8-16米空調(diào)單冷冷暖、中央空調(diào)單冷、中央空調(diào)冷暖、中央空調(diào)用水有供水有供水有供水有供水用電（KVA）50-200不低于20050-300不低于300用氣燃?xì)夤艿澜又翀?chǎng)內(nèi)燃?xì)夤艿澜又翀?chǎng)內(nèi)照明一般照明一般照明一般照明一般照明給水管徑（mm）40404060排水管徑（mm）100100100100排風(fēng)/煙配有配有水電表配置獨(dú)立水電表獨(dú)立水電表獨(dú)立水電表獨(dú)立水電表電梯/步梯根據(jù)業(yè)態(tài)所處的不

52、同樓層位置需考慮垂直動(dòng)線交通組織，個(gè)別需考慮單獨(dú)的垂直電梯衛(wèi)生間獨(dú)立洗手間獨(dú)立洗手間獨(dú)立洗手間獨(dú)立洗手間店招預(yù)留店招獨(dú)立店招及臨街廣告位u娛樂類商業(yè)（一般工程配置要求）目 錄Content項(xiàng)目定位銷售策略產(chǎn)品優(yōu)化建議價(jià)格策略其他價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式建議價(jià)值實(shí)現(xiàn)策略u(píng)除去分零出售，還存在以下兩種銷售模式整體出售（對(duì)外）資產(chǎn)裝入上市公司（對(duì)內(nèi)）商鋪整層或整棟出售給金融機(jī)構(gòu)，信貸公司等投資機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目整體打包銷售給上市公司，即新世紀(jì)百貨；增加新世紀(jì)百貨資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)面積，穩(wěn)定其經(jīng)營(yíng)收益。價(jià)值實(shí)現(xiàn)策略資本運(yùn)作投資機(jī)構(gòu)整體購(gòu)買資產(chǎn)裝入上市公司u 優(yōu)勢(shì)：一次性變現(xiàn)資產(chǎn)；u 劣勢(shì)：有一定的售價(jià)折讓；u 優(yōu)勢(shì)：由上市公司收購(gòu)，可一次性變現(xiàn)資產(chǎn)；增加上市公司資產(chǎn)，穩(wěn)定收益；u 劣勢(shì)：溢價(jià)不如分零銷售高；u資本運(yùn)作中的兩種操作模式價(jià)值實(shí)現(xiàn)策略u(píng)若整體出售給新世紀(jì)百貨，則需考慮將物業(yè)內(nèi)部與新世紀(jì)百貨間的通道打通，保證人流在新世紀(jì)百貨與新增物業(yè)板塊間的互動(dòng)；連接部分打通連接部分打通新世紀(jì)百貨期待項(xiàng)目精彩面市