1、重慶皇華彰武皇家大院二期產重慶皇華彰武皇家大院二期產品建議方案品建議方案前言前言產品的定位是一個系統工程，要考慮到多方面因素，產品的定位是一個系統工程，要考慮到多方面因素，如當地的經濟、地域、房地產市場、購買力等，從而如當地的經濟、地域、房地產市場、購買力等，從而制定出適合當地市場的產品。制定出適合當地市場的產品。目錄目錄二、二、SWOT分析分析三、產品定位建議三、產品定位建議四、地塊整體規劃四、地塊整體規劃一、區域市場及項目回顧一、區域市場及項目回顧1、彰武縣簡介、彰武縣簡介人口：人口：彰武縣總人口42萬，農村人口約35萬，城鎮人口約7.5萬。總戶數12.8萬戶，其中農村9.5萬戶，城鎮3.

2、3萬戶。城鎮化約為18%。經濟：經濟：2012年，全縣地區生產總值預計完成120億元，同比增長24.3%；固定資產投資預計完成105億元，同比增長47.2%；公共財政預算收入預計完成8.6億元，同比增長30.1%，是五年前的6倍，年均遞增48.4%。當地經濟發展良好，呈遞增態勢。產業：產業：彰武縣屬于農業大縣，主要支柱型產業集中在農業、樹苗與畜牧業。從事農業占比達80%以上。同時彰武縣勞動力資源較為豐富，也較為廉價，2010年統計勞務輸出9.2萬人次。氣候：氣候：彰武縣屬溫帶季風氣候，四季分明，雨熱同季，晝夜溫差大，光照充足，春季多風。冬季時間略長，11月-4月，約有6個月份較為寒冷。作為一個

3、依靠農業的縣級城市，與遼寧省其他縣級城市有許多方面的通性。作為一個依靠農業的縣級城市，與遼寧省其他縣級城市有許多方面的通性。彰武彰武2、彰武縣簡析：、彰武縣簡析：u彰武縣城鎮化率為25.8%，有上升空間有上升空間。u農業人口占比達80%以上。農業大縣農業大縣，支撐產業較為單一。經濟水平雖逐年遞增，不過從數據上看整體經濟還是比較薄弱經濟還是比較薄弱。（2011年，農業人口人均收入7100元，在遼寧省排名倒數第5）。u42萬的人口基數相對較多，城鎮發展在人口數量上主要以鄉村農民主要以鄉村農民為主要補充人群為主要補充人群。少部分富裕階層及勞動力資源向一二線城市流失。u農業人口比重大農業人口比重大，整

4、體的教育水平比較落后，相應人群素質較為一般。u國家振興老工業基地，規劃發展方向聚集沿海區域。彰武地處西北位置，在政策及國家投資上享受不到相關扶持待遇。在政策及國家投資上享受不到相關扶持待遇。u縣級政府受經濟制約，市政配套上投資不足。市政配套上投資不足。u城市級道路交通網絡較為發達。彰武縣整體經濟與人均收入落后于遼寧省其它市縣，經濟較為薄弱。彰武縣整體經濟與人均收入落后于遼寧省其它市縣，經濟較為薄弱。項目名項目名稱稱位置位置開發商開發商占地占地建面建面主力戶主力戶型型產品形產品形式式價格價格（均價（均價產品定產品定位位市場口市場口碑碑悅藍灣中華路西遼寧康大80畝18萬80-90高層、多層3700

5、中高端較好凱旋城建華路中清置業6.6萬13萬60-70多層3100低端一般御景園中醫院東遼寧康大7萬13萬80-100多層3200中端較好金桂園火車站興教地產50畝12萬90-115高層、多層二期3500中端較好星河城南城路瑞馳地產不詳4萬80-100高層3600學區房中端較好新里程東環路春泉地產40萬不詳40-160高層小高3100中低端一般企業家園不詳不詳不詳不詳多層60-130別墅258、3302900別墅5600中高端不詳3、彰武縣部分在售項目基本情況、彰武縣部分在售項目基本情況絕大部分為剛需產品，主力戶型多為80-100平；開發商全部為中小開發企業；產品定位多為中低端，缺乏高端品質項

6、目；大部分項目集中縣內，依托周邊生活配套；開發體量較小，無大盤存在；上市體量有限，供需較為平衡，發展較為健康；當地地產發展較為滯后，傳導人居理念得不到提升；4、彰武縣房地產市場表現、彰武縣房地產市場表現是威脅同樣是契機是威脅同樣是契機悅瀾灣所處位置近年來發展較好，周邊配套較為完善，群眾關注度較高，銷售較好。以悅瀾灣為代表，能夠體現當地群眾購房意識。悅瀾灣購房客戶關注點：地段、配套、未來發展、價格。5、彰武縣房地產市場表現、彰武縣房地產市場表現既然悅藍灣是彰武現售項目表現最好的，那么我們就把它當做第一個要擊敗的對手既然悅藍灣是彰武現售項目表現最好的，那么我們就把它當做第一個要擊敗的對手縱觀彰武縣

7、房地產市場整體表現良好，供需相對較為平衡，發展較為健康。基本以本土小型開發商把控市場，市場無大盤。開發商受當地經濟、人群等因素影響，市場上基本都已剛需產品供應為主。城鎮化發展有上升空間，剛性需求相對較為旺盛。6、小結：、小結：7、彰武縣沈彰新城簡介、彰武縣沈彰新城簡介本案本案提出提出：2008年4月13日，遼寧省省長陳政高到彰武調研時指示，彰武要打造全國重要的林產品加工集散地，基地的發展方向就是建設產值1000億元的中國阜新林產品加工基地和以家居為依托的占地50平方公里、人口50萬人的沈彰新城。啟動啟動：2010年4月，沈陽經濟區獲批國家新型工業化綜合配套改革試驗區，“一核、五帶、十群”的格局

8、支撐起沈陽經濟區經濟發展的骨架。沈彰新城雄踞五帶之內，林產品加工產業位列十群之一，在沈彰新城投資，具有政治優勢明顯，政策環境優越、區位優勢突出、交通便捷通暢、資源豐富多樣等五大優勢。8、彰武縣沈彰新城現狀、彰武縣沈彰新城現狀縣行政服務中心建筑已封頂，現處在停工狀態。9年制中學，工程基礎階段，現已停工狀態。沈彰新城從提出至今經過沈彰新城從提出至今經過5年的光景，規劃設計等極具吸引力。涉及面寬，帶動產業較為年的光景，規劃設計等極具吸引力。涉及面寬，帶動產業較為全面，按照彰武所處的地理位置上看，沈彰新城是一個不錯的發展計劃。但是新區至今全面，按照彰武所處的地理位置上看，沈彰新城是一個不錯的發展計劃。

9、但是新區至今發展極為緩慢的現狀令人擔憂。社會謠言也眾說紛紜。當地人群現對新城發展信心不足。發展極為緩慢的現狀令人擔憂。社會謠言也眾說紛紜。當地人群現對新城發展信心不足。9、彰武縣沈彰新城口碑、彰武縣沈彰新城口碑在縣級城市的信息傳播中，口碑傳播為主要的一種傳播媒介，并且較為有特點，在縣級城市的信息傳播中，口碑傳播為主要的一種傳播媒介，并且較為有特點，表現為：傳播面廣，傳播速度較快，容易形成議論話題。表現為：傳播面廣，傳播速度較快，容易形成議論話題。現在沈彰新城的發展在當地群眾心中并不是很看好。現在沈彰新城的發展在當地群眾心中并不是很看好。也可以判斷，觀望的情緒也存在投資的企業中。也可以判斷，觀望

10、的情緒也存在投資的企業中。新城發展需要的不是口頭上的美好宣傳，更需要實質性的建設。用具有代表性的新城發展需要的不是口頭上的美好宣傳，更需要實質性的建設。用具有代表性的產業帶動。一旦形成良好發展勢頭，必將受到群眾熱捧。產業帶動。一旦形成良好發展勢頭，必將受到群眾熱捧。10、項目現狀、項目現狀皇家大院位于新城居住區的較為核心位置，皇家大院位于新城居住區的較為核心位置，相對地塊環境較為安靜，相對地塊環境較為安靜，條件上適合打造高端別墅類產品條件上適合打造高端別墅類產品。地塊四至為：地塊四至為：東側緊鄰304國道，北側為9年制縣級中學，西側為縣級服務中心，南側為水源地。無生活配套：無生活配套：周邊無生

11、活配套。交通：交通：只有一條公交線路，1小時一趟。基礎配套嚴重缺失基礎配套嚴重缺失11、規劃現狀、規劃現狀 5#5#地地 6#6#地地項目規劃項目規劃1、2期為排屋產品。其中一期共期為排屋產品。其中一期共133戶。戶。依據綜上所述項目產品該怎樣調整？依據綜上所述項目產品該怎樣調整？站在銷售的角度上對項目后期產品進行以下多方站在銷售的角度上對項目后期產品進行以下多方面梳理。面梳理。12、小結、小結從上述中篩選制約項目因素：從上述中篩選制約項目因素：1、當地經濟較水平一般，購買力相對薄弱；2、富裕階層數量有限，部分外流；3、當地客群購房理念落后；4、市場表現以剛需為主；5、新區發展滯后，群眾對該區

12、域發展信心不足；6、項目周邊無生活配套；7、受新區發展制約，客戶對項目增值前景不看好；目錄目錄二、二、SWOT分析分析三、產品定位建議三、產品定位建議四、地塊整體規劃四、地塊整體規劃一、區域市場及項目回顧一、區域市場及項目回顧依據地塊所在區域發展、周邊交通及生活環境配套以及地塊自身存在客觀條件等綜合評價，重新界定項目地塊。1、項目地塊界定項目地塊界定 沈彰新城規劃較好，受上級政府扶持及當地經濟制約，現階段區域發展不夠理想。區域屬性 環境安靜，周邊綠植豐富，適合宜居。地塊屬性 雖道路網絡較為豐富，不過交通設施缺乏，出行不便。交通條件 生活、娛樂、購物、醫療等配套目前沒有；只有具有一定的景觀資源配

13、套。項目配套 地塊內部規劃形狀規整，對產品朔造有利。自身條件區域發展屬于起步階段，缺乏必要居住配套，不過看好新城未來前景。區域發展屬于起步階段，缺乏必要居住配套，不過看好新城未來前景。優勢升項目位于沈彰新城核心地段，未來發展前景較好。大項目體量大，操作空間大，有大盤基調。扶新城發展的重要力量，拓荒企業，政府政策上有一定的扶持。機會熱沈彰新城為彰武縣現有及未來發展的主要方向。在多方面的招商及政策上會有寬松態勢。前景較好空彰武房地產市場發展落后，存在市場空白點，市場提升空間大。劣勢荒人當地人群安居理念落后，小農意識強烈。聲新區的遲緩造成群眾口碑較差。缺首期別墅類產品數量偏高，定位高端，缺乏足夠客戶

14、群體做有力支撐。威脅大未來區域隨發展而使上市體量供應加大，加劇競爭。險未來房地產調控政策的抑制和影響，以及由此而產生的市場不確定性。以及現行政府反貪和控制地方政府建設性投資。熟通過彰武項目找經驗，為立足東北打基礎。現有周邊環境荒涼，周邊無生活配套。出行不便等條件對住宅產品都有較大影響。2、SOWT分析分析3、SWOT分析小結分析小結緊緊抓住沈彰新城核心區位價值和地段優勢、利用政府支持催促加速建設現停工的政府辦公機構及學校、關注新區發展動態，掌握第一手新區信息，同時自身進行城市化前瞻性規劃設計、著力打造高附加值的產品力和公園景觀、搶先入市建立項目高端標桿形象占位，充分挖掘項目價值和市場潛力，創造

15、可觀的經濟效益和社會效益。二、二、SWOT分析分析三、產品定位建議三、產品定位建議四、產品模式思考四、產品模式思考一、區域市場及項目回顧一、區域市場及項目回顧1、項目價值發展方向預判項目價值發展方向預判根據上面簡述，產品調整應考慮以下幾點因素：客戶群體：客戶群體：u當地經濟薄弱，富裕群體數量有限；u農業大縣，農民比例高；u居家理念落后；區位：區位：u項目所在區域特殊性；u現無配套的現狀；u未來區域發展帶來的產品升級空間；市場：市場：u與競品項目的差異化；u價格上的參考；u保質保量，高標準；氛圍：氛圍：u縣級城市的口碑；u形成銷售的熱度；產品調整的思路：壓縮總價、拓寬客群、豐富產品線、鑄造精品、

16、增強自身市場競爭力！產品形態奢侈大宅（在建排屋產品）精致型住宅舒適型住宅位置區位較為支持 區位不支持區位支持較弱市場當地經濟基礎薄弱，富裕階層比例較少，部分外流，相應客戶群體有限。實用性較強廣受市場認可，注重生活配套的全面性，交通的暢達性。適合城市高節奏。前期入市為別墅類產品，所以產品調整不宜差異太大。舒適型住宅較多為高端項目，比較適合現有條件調整。自身條件位置自然風光一般，示范區建設較有效果，靠自身投入彌補環境不足。私密性較好，安靜。1、受區域影響，現階段無法滿足配套要求。2、等待區域發展，可在后期產品中規劃。1、對居住舒適環境，景觀配套要求相對較高。2、自身比較適合低密度住宅3、指標要求限

17、制盈利1、豪宅消化速度慢，變現能力弱，利潤空間大。2、市場遇冷，需求有限，可少量建設。1、消化速度快，變現能力強，風險較小。2、利潤空間較大1、消化速度較慢，變現能力一般，利潤空間相對較大。2、利用政府關系，盡量提前進行產品上市預售。支持度建議現有產品等待消化，后期暫不考慮。選取其優勢戶型上的，面積段上的。注重實用性。采用非常重注舒適性、美觀性的情景洋房產品主為。2 2、物業發展方向選擇、物業發展方向選擇結合當地市場情況，建議結合后兩者。使產品線全面豐富結合當地市場情況，建議結合后兩者。使產品線全面豐富u從產品的外立面來看，從產品的外立面來看，將更加符合城市定位與城市發展相符，更體現建筑品質；

18、u從戶型的大小來看，從戶型的大小來看，主力需求面積在短時間內很難發生較大變化，仍將以80-120平米為主力需求，對房屋的基本需求向舒適型、宜居型的購房觀念轉變；u從戶型的布局來看，從戶型的布局來看，戶型設計將更加科學人性化，更加注重細節；u從園林設計上來看，從園林設計上來看，園林將與人、自然、建筑三者有機融合在一起的整體考慮，異域風情的園林將與城市的園林景觀形成一種互補；u從開發體量上來看，從開發體量上來看，近幾年市場供應體量較大，購房置業首選方向將向大盤方向靠攏；u從住宅的價格來看，從住宅的價格來看，隨著房地產的進一步發展和經濟的發展，價格將略有小幅的上漲；u從物業服務上來看，從物業服務上來

19、看，隨著城市提速、生活升級，將顛覆以前的粗放式的管理，向服務式、品質化、人性化的管理發展。3 3、商品房發展趨勢與自身調整方向簡述商品房發展趨勢與自身調整方向簡述4 4、二期調整方向、二期調整方向項目價值取向：項目價值取向：真正的花園洋房，標新立異；高品質，經濟合理；溫馨居住；形象體面；億元景觀；競爭力因素：有社區級商業整體品質的支持；有價值感能吸引眼球的建筑立面設計；全功能緊湊產品；總價低、高性價比。高端、環保、綠色、生態、宜居、大盤、情景、歐式、觀賞性、舒適性、超值5 5、面積段分析面積段分析產品調整后面對客群將較為廣泛。面積配比應考慮當地人群特點。1、婚房的需求婚房的需求：當地人群結婚較

20、早，且首次購房考慮一步到位，起步基本選擇二室產品。要求以經濟實用為主，關注配套及滿足基本生活需求。2、改善型需求改善型需求：除考慮生活配套外，也注重小區環境，對孩子就學較便利性也較為關注。3、再次改善需求再次改善需求：比例相對較小，可以概括為較富裕一層，與現有客戶積累表現較為一致，除關注居住環境外同時考慮區域發展。4、投資型客戶投資型客戶：當地投資客主要以門市投資為主，關注收益穩定，增值保值。住宅類除非升值空間較大。購買主因購買主因年齡階段年齡階段主力需求面積區間主力需求面積區間關注點關注點獨立空間（不含婚房）20-30歲50-80較少結婚購房24-35歲75-100價格、面積、配套首次改善3

21、5-50歲90-130價格、品質、配套、增值空間再次改善40-55歲100-150居住環境、產品品質投資兼自住35-50歲70-90價格、品質、環境、升值空間投資35-50歲70-90價格、區域發展、升值空間6 6、面積段配比建議面積段配比建議50-6060-8080-100100-110110-130一室緊湊型2室舒適型2室緊湊型3室舒適型3室7%20%40%23%10%現有排屋市場遇冷，在建套數為87套，足夠市場消化，不建議在建別墅類產品；一期未建地塊建議調整為二期；二期產品集中精品花園洋房產品；面積主打80-110面積段；調整后面積段較為豐富；二期（缺少地塊指標）二期（缺少地塊指標）6

22、6、產品覆蓋人群產品覆蓋人群產品的調整后，洋房面積段為產品的調整后，洋房面積段為50-130，聯排別墅面積段為，聯排別墅面積段為170-290.由產品形態及面積段所產生的總價原因，所面向客戶群體較為廣泛。由產品形態及面積段所產生的總價原因，所面向客戶群體較為廣泛。財富階層準財富階層中高收入階層中等收入階層中低收入階層低收入階層礦業、林業、中小私營企業主、事業單位礦業、林業、中小私營企業主、事業單位員工、個體工商戶、政府機關公務員等社員工、個體工商戶、政府機關公務員等社會上富有人群。會上富有人群。農民、畜牧業、普通工薪階層。農民、畜牧業、普通工薪階層。我們不是剛需產品也不是改善產品，我們只為客戶

23、打造好房子，讓各類人群都能買得起。我們不是剛需產品也不是改善產品，我們只為客戶打造好房子，讓各類人群都能買得起。5#5#地一期地一期（聯排別墅）（聯排別墅）6#6#地二期地二期（花園洋房）（花園洋房）社區級商業社區級商業景觀式風情內街景觀式風情內街7 7、二期、二期地塊調整建議地塊調整建議一期壓縮產品體量，對聯排別墅進行戶型上的調整。一期壓縮產品體量，對聯排別墅進行戶型上的調整。1 1、容積率低：、容積率低：花園洋房舒適性的第一指標是容積率，一般在1.5以下。2 2、品質較高：、品質較高：舒適的居住性（戶外和戶內的非常豐富的變化）用材上選擇別墅項目中才有的元素，同時在戶型上下足工夫，既要保證通

24、透的視野，又要做到使用面積的緊湊。利用花園洋房特殊的露、退、錯、躍等方式，使室內空間與陽臺、生態長廊連成一體，做到步步有景，處處生機盎然。3 3、附加值多：、附加值多：相對較高的性價比，一般而言，花園洋房會贈送一定的面積(如綠地、閣樓、車庫等)，得房率也較高，同時考慮開發商和物業公司的品牌。7 7、產品調整建議產品調整建議花園洋房介于別墅和普通洋房之間，6 6層以下多層板式建筑，層以下多層板式建筑，以4層為主，外國建筑風格明顯，強調景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠郊區一帶，一般首層贈送花園，其它層均贈送大面積的露臺，得房率較高。也有將戶外綠化景觀引入室內的情況。廣義的花園洋房不再是別墅，在某

25、種意義上稱之為GardenHouse(花園住宅)或GardenApartment(花園公寓)。在空間上具有亞別墅亞別墅或者類別墅類別墅的特征，充分享有私家花園或內庭院或準私家花園、露臺，并在把握用地經濟的同時，尋求居住的別墅空間特征，在戶型設計上最大限度達到舒適性、墅空間特征，實用性與觀賞性。實用性與觀賞性。7 7、產品調整建議產品調整建議8 8、風格及立面參考風格及立面參考南向北向地中海風情洋房：地中海風情洋房：處處洋溢著熱情，一般有寬闊的陽臺。外墻多為鮮亮的黃色或白色，有拱形的窗戶，屋頂的坡度較緩，屋面多為紅色的筒狀陶瓦。建筑造型與優雅淳樸的自然風光渾然一體,藝術般地塑造出現代熱帶濱海休閑

26、文化底蘊。結合當地需求在立面建議：結合當地需求在立面建議：地中海托斯卡納風格；外立面主色調依照現有色調；加大南側窗尺度；多層退臺；底層石材裝飾，露臺鐵藝圍欄；南戶及邊戶臥室適當可以加飄窗設計；利用天然環境優勢，結合地中海元素將利用天然環境優勢，結合地中海元素將托斯托斯卡納莊園的的神韻完美展現卡納莊園的的神韻完美展現 。產品分布采用橫排式布局，更有效地與社區產品分布采用橫排式布局，更有效地與社區園林景觀互動。園林景觀互動。歐式鐵藝歐式鐵藝自然石材自然石材棱角分明質感醇厚的外立面棱角分明質感醇厚的外立面 8 8、風格及立面參考風格及立面參考8 8、風格及立面參考風格及立面參考園林設計總體思路：結合

27、項目的自然資源條件及樓盤的開發思路，秉承“自然的、生態的、健康的、休閑的、尊崇的”設計主線，將其設計成為豐富多彩的親水休閑水景園林。園區內不同區域使用不同材質進行鋪裝，延續整體項目風園區內不同區域使用不同材質進行鋪裝，延續整體項目風格同時與周邊景色融為一體，同時考慮到排水、防滑、指格同時與周邊景色融為一體，同時考慮到排水、防滑、指示等多功能。示等多功能。9 9、景觀參考景觀參考將南方精致園林中的水系水景巧妙組合，采用不同種水系將南方精致園林中的水系水景巧妙組合，采用不同種水系植被分層次組合。植被分層次組合。9 9、景觀參考景觀參考水系水系9 9、景觀參考景觀參考小品小品園林小品應體現濃郁的地中

28、海風情園林小品應體現濃郁的地中海風情1010、戶型參考戶型參考面積面積戶型戶型設計建議設計建議統一建議統一建議50-60一室二廳一衛設計緊湊、實用、不浪費空間。最好有一定贈送空間，或有可拆改小2室條件。各個空間的功能最大完善化各個空間的功能最大完善化和簡單化全功能空間和簡單化全功能空間盡可能親近自然的自然空盡可能親近自然的自然空間間替購買者思考最高使用率替購買者思考最高使用率有大尺度贈送空間有大尺度贈送空間如露臺、如露臺、飄窗飄窗優化玄關、過廊。優化玄關、過廊。60-80二室二廳一衛緊湊型兩室，以南北為主，倡導實用，不浪費面積。80-100二室二廳一衛南北戶型，布局合理。100-110三室二廳

29、一衛緊湊三室，實用，南北戶型。110-130三室二廳一衛舒適型三室，南北戶型，南向面寬戶型設計建議戶型設計建議：1010、戶型參考戶型參考唐軒英郡唐軒英郡1010、戶型參考戶型參考唐軒英郡唐軒英郡1010、戶型參考戶型參考唐軒英郡唐軒英郡1010、戶型參考戶型參考唐軒英郡唐軒英郡1010、戶型參考戶型參考水立方水立方1010、戶型參考戶型參考水立方水立方1010、戶型參考戶型參考水立方水立方1010、戶型參考戶型參考水立方水立方1010、其它、其它戶型參考戶型參考三房戶型參考三房戶型參考三房戶型參考三房戶型參考1010、其它、其它戶型參考戶型參考二室戶型參考二室戶型參考1010、其它、其它戶型

30、參考戶型參考二室戶型參考二室戶型參考1010、其它、其它戶型參考戶型參考目錄目錄二、二、SWOT分析分析三、產品定位建議三、產品定位建議四、地塊整體規劃四、地塊整體規劃一、區域市場及項目回顧一、區域市場及項目回顧產品敲定后，如何包裝造勢？以一個火熱的關注勢頭進入市場呢？兩點概括：1、皇華為您打造一座城市！、皇華為您打造一座城市！2、最好的產品、最好的產品+最好的享受最好的享受=市市場的普通價格場的普通價格 您選誰？您選誰？樹立高端大盤形象，贏得市場關樹立高端大盤形象，贏得市場關注。注。自我完善便民生活配套，體驗大自我完善便民生活配套，體驗大盤風范。盤風范。品牌落地，區域升級，產品升級。品牌落地

31、，區域升級，產品升級。整體思路整體思路 5#5#地一期地一期（聯排別墅）（聯排別墅）6#6#地二期地二期（花園洋房）（花園洋房）社區級商業社區級商業景觀式風情內街景觀式風情內街地塊整體方案建議地塊整體方案建議皇華小型主題樂園皇華小型主題樂園會所、會所、音樂音樂噴泉噴泉三期精品花園小區三期精品花園小區（洋房、小高）（洋房、小高）沿沿街街商商業業四期皇華城四期皇華城沿街商業沿街商業景景觀觀路路沿街商業沿街商業思路思路 用娛樂產業帶動整個區域及項目自身發展，既然新區給不了客戶信心，那么皇華為您造座城。以一個摩天輪塑造新區地標。目的目的 多產業有效搭配，形成生活與娛樂互動。作用作用 吸引眼球，不一樣的

32、生活。勾起欲望，倡導、體驗居住新理念。自身自身條件條件 三期皇華主題樂園的投入需要政府政策與資金投入。建議與政府或其它企業協商合作。北山公園搬遷至此。盈利盈利評估評估 招商相對較難，且受季節性的限制，冬季人流少，盈利狀況不佳。建議先造景，后配套，或者以一個摩天輪為主，其余為小型配套設施。項目整體規劃是有必要的。皇華對項目的整體細致的規劃，是在對外項目整體規劃是有必要的。皇華對項目的整體細致的規劃，是在對外界傳遞信號。界傳遞信號。地塊整體方案建議地塊整體方案建議地塊整體方案建議地塊整體方案建議噴泉廣場噴泉廣場音樂噴泉廣場不僅美觀好看并吸引眼球音樂噴泉廣場不僅美觀好看并吸引眼球游樂場這個名字不簡單

33、的代表著孩子，隨著發展現在有了更多在意義游樂場這個名字不簡單的代表著孩子，隨著發展現在有了更多在意義。主主題公園面對不同年齡段的人群，讓彰武縣有第一個主題樂園。題公園面對不同年齡段的人群，讓彰武縣有第一個主題樂園。地塊整體方案建議地塊整體方案建議主題樂園主題樂園海盜船、旋轉木馬等造價較高，可進行招商。海盜船、旋轉木馬等造價較高，可進行招商。摩天輪不僅可以作為地標式建筑，俯瞰整個新區，更蘊涵個很多意義。摩天輪不僅可以作為地標式建筑，俯瞰整個新區，更蘊涵個很多意義。地塊整體方案建議地塊整體方案建議主題樂園主題樂園地塊整體方案建議地塊整體方案建議主題樂園主題樂園露天電影院能夠在夏季有效聚集人群。露天

34、電影院能夠在夏季有效聚集人群。十五年前老愛唱這首民謠了：在我家樓下的空地 是一個電影院.那你還好，經歷了那個時代。如今的孩子們已不懂得從前，那時候的人們陶醉過的世界。地塊整體方案建議地塊整體方案建議主題樂園主題樂園炫彩與綠色交織，豐富色彩的搭配。彰武缺水，可用假山與水系，營造出山水意境。注：水系需做防水處理，以免流失。地塊整體方案建議地塊整體方案建議風情內街風情內街內街的風格要與項目建筑風格保持一致。體現濃郁的歐式風格。并且人性化設施必不可少，如公共座椅、指示牌與綠植等。內街里配有彰武最好的幼兒園（像小哈津）。內街里配有皇華超市。皇華超市向彰武承諾：“0利潤“平價超市。面積建議500-1000

35、平內街作為園區內必要的配套，應考慮項目缺少的生活配套。以較強的昭示性及實用性贏內街作為園區內必要的配套，應考慮項目缺少的生活配套。以較強的昭示性及實用性贏得市場眼球。豐富項目配套。商業街應與項目二期建設同期進行，同期銷售。得市場眼球。豐富項目配套。商業街應與項目二期建設同期進行，同期銷售。內街建議：u商鋪面積以100左右平為主。面寬5米左右，進深不易過長。可選擇背對背設計。u為幼兒園與超市留專屬位置。u公共座椅起到留住人流作用，設計舒適有特色。u內街部分公共路段禁止車輛進入。u同時內街注重綠化景觀的修飾。u為更好的使商鋪達到高的入住率，可在后期進行返租及相應優惠措施，帶動房屋銷售。地塊整體方案

36、建議地塊整體方案建議風情內街風情內街俗話說俗話說“要想富先修路要想富先修路”。交通是客。交通是客戶極為關注的問題，也是我們面臨的戶極為關注的問題，也是我們面臨的重要問題。因此我們在業主巴士上要重要問題。因此我們在業主巴士上要做夠文章。做夠文章。5輛業主巴士，全天為業主出行提供輛業主巴士，全天為業主出行提供便利。并提供業主叫車服務。同時在便利。并提供業主叫車服務。同時在推廣時期就運用，也是一個活招牌。推廣時期就運用，也是一個活招牌。地塊整體方案建議地塊整體方案建議交通交通地塊整體方案建議地塊整體方案建議名稱名稱首期“皇華皇家大院”，略有些俗氣，當初可能考慮到當入鄉隨俗。建議二期修改名稱，如：二期“皇華愛琴海”等（再議）。荷蘭風情主題社區荷蘭風情主題社區西班牙地中海風格西班牙地中海風格皇華城市綜合體皇華城市綜合體皇華種業、皇華種業、鈣業產業園鈣業產業園美式風情小鎮美式風情小鎮皇華五盤規劃開啟城市繁榮皇華五盤規劃開啟城市繁榮入市先造勢，入市先造勢，5盤規劃有利于增強客戶對皇華的信心。皇華為您打造一個城市！盤規劃有利于增強客戶對皇華的信心。皇華為您打造一個城市！產品建議敲定后推廣計劃、銷售計劃將跟進。產品建議敲定后推廣計劃、銷售計劃將跟進。END