1、2005年6月25日金金 科科 天天 湖湖 美美 鎮鎮 “第第 三三 街街”商商 業業 策策 劃劃 報報 告告中國房地產代理20強中國地產理 0代2 強建筑規劃設計建議建筑規劃設計建議營銷策略建議營銷策略建議第二部分第二部分第三部分第三部分第四部分第四部分商業策略建議商業策略建議第五部分第五部分營銷策劃活動建議營銷策劃活動建議項目主題定位建議項目主題定位建議第一部分第一部分第一部分第一部分項目主題定位建議項目主題定位建議 經過前期我司與金科東成公司的工作研討，經過前期我司與金科東成公司的工作研討，“天湖美鎮天湖美鎮”商業，商業，已經比較清晰顯露出脫離傳統大開間大進深集中式商業模式的雛形，已經比

2、較清晰顯露出脫離傳統大開間大進深集中式商業模式的雛形，集中式商業已經不爭的面臨過剩的市場危機，集中式商業已經不爭的面臨過剩的市場危機，“天湖商業天湖商業”要要全盤否全盤否定常規集中商業模式！定常規集中商業模式！“天湖美鎮天湖美鎮”商業，要把鋪鋪臨街的商業，要把鋪鋪臨街的“街鋪街鋪”產品大大提升和包裝，產品大大提升和包裝，創造全重慶最現代、最時尚、最有格調的創造全重慶最現代、最時尚、最有格調的“全街鋪全街鋪”商業街商業街，讓，讓“天天湖美鎮湖美鎮”商業街的商業街的“街街”與與“鋪鋪”不僅超越具象的層面（面積、形不僅超越具象的層面（面積、形態），而且必須賦予態），而且必須賦予“街街”“鋪鋪”真正真

3、正文化內涵的意向文化內涵的意向！我們不僅要構筑一條街，還要構建街區商業的現代語境、發展獨我們不僅要構筑一條街，還要構建街區商業的現代語境、發展獨特的商業建筑，更要營造具有特的商業建筑，更要營造具有唯一性的商業地產文化唯一性的商業地產文化，打造體驗，打造體驗時代核心價值觀時代核心價值觀自然、人文、現代！自然、人文、現代！“天湖美鎮商業天湖美鎮商業”“街鋪街鋪”的文化內涵的文化內涵：向左發展，：向左發展，傳統傳統？還是向？還是向右發展，右發展，現代現代？“天湖美鎮天湖美鎮”社區第三代花園洋房已是現代時尚品牌，幾乎可以肯社區第三代花園洋房已是現代時尚品牌，幾乎可以肯定的是，將定的是，將向現代時尚的商

4、業建筑向現代時尚的商業建筑MALL的方向深化的方向深化！第一部分第一部分項目主題定位建議項目主題定位建議 圣大莫尼卡，圣大莫尼卡，是美國洛杉磯的著名居住勝地，以寧是美國洛杉磯的著名居住勝地，以寧靜的居住環境受到青睞，目前靜的居住環境受到青睞，目前圣大莫尼卡大致分為兩個族圣大莫尼卡大致分為兩個族群：北方的居民多為富豪，以家庭為主的形態；而中央和群：北方的居民多為富豪，以家庭為主的形態；而中央和南方部分則吸引專業人士和年輕的單身貴族，南方部分則吸引專業人士和年輕的單身貴族，生活也以高生活也以高尚的輕松風格為主。尚的輕松風格為主。向右向右1，現代現代第一部分第一部分項目主題定位建議項目主題定位建議

5、圣大莫尼卡最風靡當地居民和外國游客的，當推圣大莫尼卡最風靡當地居民和外國游客的，當推第三街步行區第三街步行區(3rd Street Promenade)，這里是洛杉磯數一數二的特色商，這里是洛杉磯數一數二的特色商業街，全街鋪，雖賣的并非是超級名牌商品，卻訴求自我風格的實現，從業街，全街鋪，雖賣的并非是超級名牌商品，卻訴求自我風格的實現，從圣大莫尼卡廣場（一著名購物中心）所在的圣大莫尼卡廣場（一著名購物中心）所在的Broadway，一直延伸到，一直延伸到Wilshire Blvd之間，左右兩旁有大約之間，左右兩旁有大約100家的服飾、鞋類、飾品店，家的服飾、鞋類、飾品店，4家電影院共家電影院共1

6、7廳，超過廳，超過75家餐廳、咖啡店，以及藝廊、書店等，人行家餐廳、咖啡店，以及藝廊、書店等，人行道上還有許多賣各種小玩意的花車攤，如發飾、太陽眼鏡、紀念品，聚集道上還有許多賣各種小玩意的花車攤，如發飾、太陽眼鏡、紀念品，聚集許多名牌及平價商品，各種價位應有盡有，因此受到當地與外來游客的喜許多名牌及平價商品，各種價位應有盡有，因此受到當地與外來游客的喜愛。除了購物之外，更不能錯過第三街徒步區的街頭表演，尤其夜晚的第愛。除了購物之外，更不能錯過第三街徒步區的街頭表演，尤其夜晚的第三街更添嫵媚之情，除了餐廳、商店內外各具特色的燈光裝飾，身懷絕藝三街更添嫵媚之情，除了餐廳、商店內外各具特色的燈光裝飾

7、，身懷絕藝的藝人在馬路上現出絕活，或歌或唱，或演或跳，總是吸引眾多人潮駐足，的藝人在馬路上現出絕活，或歌或唱，或演或跳，總是吸引眾多人潮駐足，成為第三街的另一特色，尤其周末更為風行。成為第三街的另一特色，尤其周末更為風行。第一部分第一部分項目主題定位建議項目主題定位建議 圣大莫尼卡！圣大莫尼卡！Santa Monica 第三街徒步區！第三街徒步區！3rd Street Promenade 第一部分第一部分項目主題定位建議項目主題定位建議 圣莫尼卡圣莫尼卡第三街區第三街區 Santa Monica 3rd Street 第三街第三街 3rd Street第一部分第一部分項目主題定位建議項目主題定

8、位建議“食食”“”“色色”“”“香香”“”“艷艷”城市地帶，重慶恐怕是城市地帶，重慶恐怕是“吃文化吃文化”最悠久最悠久的城市之一了，的城市之一了，中庸中庸中中“人莫不飲食，鮮能知味也人莫不飲食，鮮能知味也”，民以，民以“食食”為為天，食色性也，不同國籍、不同地域的精彩美食云集于重慶最大最齊全配天，食色性也，不同國籍、不同地域的精彩美食云集于重慶最大最齊全配套的套的別墅級水岸餐飲公園別墅級水岸餐飲公園，堪比，堪比“外灘外灘3號號”“”“外灘外灘18號號”的時尚焦點地的時尚焦點地標，以流行獨特的飲食方式，挑戰你的味蕾，菜香、花香、咖啡香、女人標，以流行獨特的飲食方式，挑戰你的味蕾，菜香、花香、咖啡

9、香、女人香、男人香香、男人香！向右向右2，現代現代第一部分第一部分項目主題定位建議項目主題定位建議 香堤街香堤街 Waterside Street第一部分第一部分項目主題定位建議項目主題定位建議本案主題形象定位：本案主題形象定位：食尚天地食尚天地北城第一街北城第一街第一部分第一部分項目主題定位建議項目主題定位建議本案輔助形象定位：本案輔助形象定位：天湖美鎮時尚靚麗的產品形態，猶如南加州美麗的小鎮，清新迷天湖美鎮時尚靚麗的產品形態，猶如南加州美麗的小鎮，清新迷人，本項目將定位為南加州商業街區的成熟風貌印象，青山綠水、人，本項目將定位為南加州商業街區的成熟風貌印象，青山綠水、國國際錦標級迷你際錦標

10、級迷你GOLF球場球場、別墅級餐飲休閑公園街區別墅級餐飲休閑公園街區、熱帶蒲葵樹行熱帶蒲葵樹行道樹道樹、流光異彩玻璃水柱流光異彩玻璃水柱、四季花圃、旱地噴泉，處處洋溢陽光、歡、四季花圃、旱地噴泉，處處洋溢陽光、歡樂、浪漫的休閑商務氣息樂、浪漫的休閑商務氣息.加州風情步行街加州風情步行街第一部分第一部分項目主題定位建議項目主題定位建議中國地產理 0代2 強建筑規劃設計建議建筑規劃設計建議營銷策略建議營銷策略建議第二部分第二部分第三部分第三部分第四部分第四部分商業策略建議商業策略建議第五部分第五部分營銷策劃活動建議營銷策劃活動建議項目主題定位建議項目主題定位建議第一部分第一部分第二部分第二部分建筑

11、規劃設計建議建筑規劃設計建議1 1、“第三街第三街”是一個現代、時尚、都市風情感極強的項目，要體現加是一個現代、時尚、都市風情感極強的項目，要體現加州的別樣風情，要在重慶街區商業中獨樹一幟，就必須要在整體建筑設州的別樣風情，要在重慶街區商業中獨樹一幟，就必須要在整體建筑設計的現代感和建筑外立面的包裝上多下工夫，將現代、時尚、簡約的原計的現代感和建筑外立面的包裝上多下工夫，將現代、時尚、簡約的原則貫穿于整體風格和細部設計。則貫穿于整體風格和細部設計。在樓層及單鋪上，在設計規范允許在樓層及單鋪上，在設計規范允許的情況下，要盡可能地采用的情況下，要盡可能地采用輕質鋼架加輕質鋼架加玻璃門玻璃門/窗的形

12、式窗的形式，這樣可以使店鋪的，這樣可以使店鋪的展示面更寬、商品陳列更加活躍。同時，展示面更寬、商品陳列更加活躍。同時，又能有效區別目前重慶的混凝土材質街又能有效區別目前重慶的混凝土材質街鋪，增加銷售機會。鋪，增加銷售機會。2 2、建筑層高設置為、建筑層高設置為5 5米，采用米，采用復式商鋪復式商鋪概念，引領市場，將店鋪內概念，引領市場，將店鋪內的夾層和樓梯做好，成為交房標準，創造的夾層和樓梯做好，成為交房標準，創造200%200%的商鋪得房率的商鋪得房率，震撼市場；震撼市場；高層（小高層）加州住宅建筑風格 增加夜間 觀賞性的小景點水岸住宅與商業結合加州住宅建筑風格3 3、園林景觀設計建議、園林

13、景觀設計建議 淺水觀賞魚景點 旱地噴泉景點 活水景點 增加趣味性觀賞性的小景點玻璃柱噴泉景點玻璃柱噴泉景點4 4、設備配套設計建議、設備配套設計建議1 1）高層住宅規劃專用煙道，規避政府禁止住宅底經營餐飲的規定；）高層住宅規劃專用煙道，規避政府禁止住宅底經營餐飲的規定；2 2）店鋪內預留管道天然氣接口、兩套上下水點、作出隔油池、煙道，）店鋪內預留管道天然氣接口、兩套上下水點、作出隔油池、煙道，店鋪使用分體式空調，預留空調機位在梁下或店招側，避免直對步行店鋪使用分體式空調，預留空調機位在梁下或店招側，避免直對步行街人行高度下排風。其他參考技術條件街人行高度下排風。其他參考技術條件:電力負荷：電力

14、負荷：250W/250W/平方米；平方米；水壓：水壓：1.53.0KG/CM21.53.0KG/CM25、交通動線組織建議、交通動線組織建議1）滿足中型賣場的要求滿足中型賣場的要求。如將高層如將高層B1按商業賣場標準按商業賣場標準設置，增加引入連鎖品牌商設置，增加引入連鎖品牌商家的客觀條件：柱網標準、家的客觀條件：柱網標準、有專門的卸貨區、合理的荷有專門的卸貨區、合理的荷載、人車交通組織合理等；載、人車交通組織合理等；2）設置從金開大道到本案）設置從金開大道到本案項目支路口的項目支路口的交通導視牌交通導視牌等等（在可能的情況下，包裝整（在可能的情況下，包裝整條街道，使之成為我們引導條街道，使之

15、成為我們引導金開大道人流的重要商業街金開大道人流的重要商業街道）；道）；3）設置各種功能形態的廣設置各種功能形態的廣場和局部造景場和局部造景，使道路與廣，使道路與廣場有機的結合，形成人流聚場有機的結合，形成人流聚散的有效組織；散的有效組織；4）道路的燈光、休息椅、景觀道路的燈光、休息椅、景觀的設置很重要，通過購物環境的的設置很重要，通過購物環境的營造直接刺激消費者的消費熱情；營造直接刺激消費者的消費熱情；5）高層底商二樓端頭設置）高層底商二樓端頭設置雙向自動偵測起閉電動扶梯雙向自動偵測起閉電動扶梯各一各一組，提升二樓商業物業開發價值和使用價值；組，提升二樓商業物業開發價值和使用價值；6）解決）

16、解決路面停車路面停車難的問題，要在數量上、方便性上予以滿足，爭取難的問題，要在數量上、方便性上予以滿足，爭取地上、地下都有設置，把方便性停車作為帶動人氣的資源之一。地上、地下都有設置，把方便性停車作為帶動人氣的資源之一。中國地產理 0代2 強建筑規劃設計建議建筑規劃設計建議營銷策略建議營銷策略建議第二部分第二部分第三部分第三部分第四部分第四部分商業策略建議商業策略建議第五部分第五部分營銷策劃活動建議營銷策劃活動建議項目主題定位建議項目主題定位建議第一部分第一部分商業地產制訂價格有三種方法：商業地產制訂價格有三種方法：1）“成本成本+利潤利潤”方法方法2）可比物業參照法（競爭價格法）可比物業參照

17、法（競爭價格法）3）領先市場法）領先市場法1、本案價格體系、本案價格體系1）根據根據”第三街第三街”的實際現狀，我們認為本項目適宜采取的實際現狀，我們認為本項目適宜采取第二種方法第二種方法來來確定價格定位。確定價格定位。2）由于本案不處于成熟商圈，所處的人和板塊的商業尚處于扶持成熟期，）由于本案不處于成熟商圈，所處的人和板塊的商業尚處于扶持成熟期，商鋪租金不能真實推算反映商鋪的真實售價，故而本案的價格推算主要商鋪租金不能真實推算反映商鋪的真實售價，故而本案的價格推算主要以以參考項目的售價而定參考項目的售價而定。對比因素對比項目地段交通業態建筑形態管理水平設施配套其他（如可改造價值、主力店號召力

18、等）售價（元/平方米）不注明為均價合計奧林匹克花園暢谷68991010101F：95002F：60003F：450062魯能星城社區配套商鋪6889101091F：7000800060金科中華坊一期商業91099101091400066龍湖水晶酈城五組團配套商業8888101091F：78002F：55003F：350061錦繡銀街10109899101F：11000150002F：4500500065東和春天99888991F:約120002F:600063清邁陽光1010888910110001500063本案本案77910101010(如引進品牌連鎖商家），否則為963（有主力店）否則為

19、621F1F：9500950011500115002F2F：600060001 1）在街鋪分割中注意面積的控制以達到控制商鋪總價的目的。開）在街鋪分割中注意面積的控制以達到控制商鋪總價的目的。開間進深比盡量控制在間進深比盡量控制在1 1：2 2的范圍內。的范圍內。本案用于銷售的商鋪面積比例預計（按使用面積劃分）：本案用于銷售的商鋪面積比例預計（按使用面積劃分）：40804080平方米：平方米：80%80%80120 80120平方米以上：平方米以上：20%20%1）新牌坊片區）新牌坊片區2）人和片區）人和片區2 2、鋪面劃分、鋪面劃分2）在商鋪分割時）在商鋪分割時盡量使商鋪規則規整盡量使商鋪規

20、則規整，以滿足較大經營面積客，以滿足較大經營面積客戶的需求；戶的需求；3）每層商鋪的層高在）每層商鋪的層高在5米米左右，在銷售推廣中推出左右，在銷售推廣中推出“復式街鋪復式街鋪”的的概念人為的將目前的概念人為的將目前的“店鋪店鋪”、“單層街鋪單層街鋪”區分開，營造更為突出區分開，營造更為突出的銷售賣點，沖擊所有在售商業物業；的銷售賣點，沖擊所有在售商業物業；3 3、本項目強賣點組合提示、本項目強賣點組合提示CLDCLD中心，鉆石街鋪中心，鉆石街鋪唯一復式街鋪，最后絕好機會唯一復式街鋪，最后絕好機會攜手地產巨頭，鋪就財富大道攜手地產巨頭，鋪就財富大道原版加州風情，全天營業環境原版加州風情，全天營

21、業環境商業管理專家級，經營管理無憂化商業管理專家級，經營管理無憂化（1）提供市場以少量）提供市場以少量震撼性的低價鋪源，震撼震撼性的低價鋪源，震撼市場，比如選擇個別異型、開間進深比過小等有硬傷的市場，比如選擇個別異型、開間進深比過小等有硬傷的鋪位，人為制造低價鋪源；鋪位，人為制造低價鋪源；4 4、銷控策略、銷控策略（2）不套賣，按整棟劃分，分兩期不套賣，按整棟劃分，分兩期的推售方式銷控，以保的推售方式銷控，以保持市場一定的饑餓感和希缺性，建議高層底鋪和水岸商業為一期，南區持市場一定的饑餓感和希缺性，建議高層底鋪和水岸商業為一期，南區西段和北區商鋪為二期；每期推售均有好壞位置商鋪，不能先推位置不

22、西段和北區商鋪為二期；每期推售均有好壞位置商鋪，不能先推位置不好的商鋪而好位置商鋪留在二期，好的商鋪而好位置商鋪留在二期，讓先到客戶先選好商鋪讓先到客戶先選好商鋪，讓，讓后到客戶也有緊迫感，避免銷售冷場和客戶不滿，減少賣場解說工作難后到客戶也有緊迫感，避免銷售冷場和客戶不滿，減少賣場解說工作難度；度；第二部分第二部分金金 科科 天天 湖湖 美美 鎮鎮 商商 業業項目整體定位建議項目整體定位建議銷控商鋪示意銷控商鋪示意保留鋪源保留鋪源（3）對位置好壞均）對位置好壞均等的相臨房源作等的相臨房源作對對半銷控半銷控，進一步，進一步增加市場的饑渴感，增加市場的饑渴感，對外說辭為已出租對外說辭為已出租暫不

23、出售，促其下暫不出售，促其下單，以免客戶選擇單，以免客戶選擇面寬后難以決定下面寬后難以決定下單；如果客戶確實單；如果客戶確實要購買大商鋪，立要購買大商鋪，立即推出保留房源。即推出保留房源。（4）在推一期商鋪時，對外說辭）在推一期商鋪時，對外說辭二期二期絕大部份只對外招租，絕大部份只對外招租，暫不暫不賣，賣，避免市場對二期產生等待而猶豫不決；避免市場對二期產生等待而猶豫不決；（5）當市場銷售趨緩，需要促銷時，加推）當市場銷售趨緩，需要促銷時，加推“商鋪商鋪5年升值計年升值計 劃劃”開發商承諾開發商承諾5年內對商鋪的評估市場價值低于年內對商鋪的評估市場價值低于20%的的部部 分給予一次性補償，還不

24、包括業主分給予一次性補償，還不包括業主5年期間所收租金，增強客戶信年期間所收租金，增強客戶信 心，避免市場對養心，避免市場對養 鋪期的等待心理（具體辦法另議）；鋪期的等待心理（具體辦法另議）；（6）建立）建立“第三街俱樂部第三街俱樂部”，吸收會員，蓄勢客戶，為，吸收會員，蓄勢客戶，為規避政府禁規避政府禁止止 放號的規定，放號的規定，解決方法：解決方法：與銀行聯動，與銀行聯動，建立專用帳戶直接吸納建立專用帳戶直接吸納 前期客戶定金，；前期客戶定金，；（7）以頻繁的）以頻繁的商業策劃主題活動商業策劃主題活動配合銷售，具體策劃商業主題活配合銷售，具體策劃商業主題活 動主題見第五部分；動主題見第五部分

25、；中國地產理 0代2 強建筑規劃設計建議建筑規劃設計建議營銷策略建議營銷策略建議第二部分第二部分第三部分第三部分第四部分第四部分商業策略建議商業策略建議第五部分第五部分營銷策劃活動建議營銷策劃活動建議項目主題定位建議項目主題定位建議第一部分第一部分品牌先行品牌先行 樹立長期品牌，先形象后規劃。籌備初期，著重項目整體宣傳形象，再針對商樹立長期品牌，先形象后規劃。籌備初期，著重項目整體宣傳形象，再針對商家宣傳本案經營理念，功能規劃，經營優勢，投資前景等；家宣傳本案經營理念，功能規劃，經營優勢，投資前景等；先主力后散戶先主力后散戶 首先將引進號召力的品牌龍頭引入給予租金優惠向較差位置引導，再借助其品

26、首先將引進號召力的品牌龍頭引入給予租金優惠向較差位置引導，再借助其品牌優勢帶動當地散戶進場；牌優勢帶動當地散戶進場；先收緊后放松先收緊后放松 遵循遵循“高品位、低門檻高品位、低門檻”策略，對目標主力商戶適當放松，嚴格挑選吸納商戶，策略，對目標主力商戶適當放松，嚴格挑選吸納商戶，在開業前再放松各級散戶，力求在開業前再放松各級散戶，力求“滿街開業滿街開業”的效果；的效果；1 1、招商原則、招商原則 針對開業前的首期招商工作分三個階段：針對開業前的首期招商工作分三個階段：1 1）招商招商籌備階段（預招期）籌備階段（預招期）建立建立”第三街商業管理公司第三街商業管理公司“，根據，根據“第三街第三街”的

27、市場定位，明確商鋪的市場定位，明確商鋪的招的招 商定位、招商范圍及租價，制作商定位、招商范圍及租價，制作第三街招商指南第三街招商指南；與商家初步進行接觸，面對面進行溝通，詳細了解商家的相關資料，明與商家初步進行接觸，面對面進行溝通，詳細了解商家的相關資料，明 確業主的租賃意圖；確業主的租賃意圖；建立建立第三街商家檔案第三街商家檔案，收集并及時更新每位商家的詳細信息資料；，收集并及時更新每位商家的詳細信息資料；走出去走出去：主動接觸并了解與本案定位相近的商戶，向客戶詳細介紹本：主動接觸并了解與本案定位相近的商戶，向客戶詳細介紹本 項目的經營優勢，并對上門咨詢的商戶進行登記，在本公司銷售中心招項目

28、的經營優勢，并對上門咨詢的商戶進行登記，在本公司銷售中心招 商部商部品牌商家資料庫品牌商家資料庫細化；細化；2 2、項目招商方案、項目招商方案 2 2）招商工作開展階段（強招商工作開展階段（強招期）招期）接受業主委托，并與業主簽定接受業主委托，并與業主簽定委托或自營租賃協議書委托或自營租賃協議書；通過通過招商廣告招商廣告（不單設招商廣告，可在銷售廣告中體現）的大力宣（不單設招商廣告，可在銷售廣告中體現）的大力宣 傳，招商工作進入實質性階段。各招商人員應明確分工，責任清楚，傳，招商工作進入實質性階段。各招商人員應明確分工，責任清楚，接待客戶咨詢，收集整理商戶經營商品的詳細資料，審核相關證明文接待

29、客戶咨詢，收集整理商戶經營商品的詳細資料，審核相關證明文 件，按照既定的招商政策開展招商工作，設計最佳對接方案；件，按照既定的招商政策開展招商工作，設計最佳對接方案；協助業主與租戶協助業主與租戶簽定簽定租賃合同租賃合同及其他相關協議；及其他相關協議；接盤后及時與業主進行溝通和服務，了解業主的心理變化，解決好業接盤后及時與業主進行溝通和服務，了解業主的心理變化，解決好業 主提出的問題，真正做到為業主排憂解難；主提出的問題，真正做到為業主排憂解難；銷售過銷售過60%后進入強招：后進入強招：3 3）開業前的沖刺階段開業前的沖刺階段 裝修工作裝修工作是這個階段的重頭戲，全程監控裝修進度、裝修質量，是這

30、個階段的重頭戲，全程監控裝修進度、裝修質量，確保所有商戶在規定時間內同步開業；確保所有商戶在規定時間內同步開業；審核商戶裝修風格審核商戶裝修風格，確保與本項目定位一致；，確保與本項目定位一致；商家接房裝修后運作商家的試運營和統一開街，對商街的運商家接房裝修后運作商家的試運營和統一開街，對商街的運營有營有1212年的扶持優惠期年的扶持優惠期管理。管理。A區區“尊崇時尚港灣尊崇時尚港灣”（天湖公園部分）（天湖公園部分）別墅級餐飲娛樂場，有大型停車場、高檔餐飲、休閑娛樂、別墅級餐飲娛樂場，有大型停車場、高檔餐飲、休閑娛樂、加州風情主題國加州風情主題國際巡回賽級際巡回賽級MINI GOLF；高檔餐飲品

31、牌高檔餐飲品牌王子廚房王子廚房（總部深圳）已經取得進駐初步意向，（總部深圳）已經取得進駐初步意向，MINI GOLF設計施工伙伴名單設計施工伙伴名單已列（另行提供）；已列（另行提供）；3 3、項目招商定位、項目招商定位 商業策略：類似商家品牌如上島咖啡、天邊咖啡、真愛等。由于上述連鎖商家商業策略：類似商家品牌如上島咖啡、天邊咖啡、真愛等。由于上述連鎖商家有直營和加盟等不同形式，開發商可以有直營和加盟等不同形式，開發商可以以優惠政策支持加盟商家以優惠政策支持加盟商家，然后形成頭羊效，然后形成頭羊效應，后續直營商家的跟進的局面。應，后續直營商家的跟進的局面。B區區“格調風情港灣格調風情港灣”（高層

32、底商（高層底商+北區對應街鋪北區對應街鋪+水岸商業三部分組成）水岸商業三部分組成）中高檔餐飲品牌（包括具有時尚格調風味的國際美食、地方菜系等）、廣場中高檔餐飲品牌（包括具有時尚格調風味的國際美食、地方菜系等）、廣場露天茶藝館、休閑茶餐廳、情侶燭光晚餐廳、甜點西點、連鎖咖啡廳，酒吧露天茶藝館、休閑茶餐廳、情侶燭光晚餐廳、甜點西點、連鎖咖啡廳，酒吧KTV、按摩浴足、書吧、網吧、健身美體等，已與十余家國際美食和地方菜系取得聯系；按摩浴足、書吧、網吧、健身美體等，已與十余家國際美食和地方菜系取得聯系；地下部分（高層地下）中型超市，已與地下部分（高層地下）中型超市，已與新世紀超市新世紀超市取得進駐初步意

33、向；取得進駐初步意向；C區區“醇美生活港灣醇美生活港灣”（其他）（其他）臨街社區商鋪：干洗店、普通面包房、配送水房、家電修理店、影碟租賃店、臨街社區商鋪：干洗店、普通面包房、配送水房、家電修理店、影碟租賃店、報刊店、照相館或彩擴店、洗車或汽車美容店、各種診所、各種代理店（房屋租賃，報刊店、照相館或彩擴店、洗車或汽車美容店、各種診所、各種代理店（房屋租賃，旅游代辦），銀行、牛奶店、水果店、設立美容、美發、美甲、寵物店等；旅游代辦），銀行、牛奶店、水果店、設立美容、美發、美甲、寵物店等；商業策略：此類商家需要規避同業的過度競爭，相同業態商家需控制在商業策略：此類商家需要規避同業的過度競爭，相同業態

34、商家需控制在23家之間。具體操作手法：在商業銷售過家之間。具體操作手法：在商業銷售過60%之后，開發商對外宣傳限額優之后，開發商對外宣傳限額優惠招租，限定各業態名額惠招租，限定各業態名額23家，先到先得，帶動商業人氣。入駐家，先到先得，帶動商業人氣。入駐1年后開發年后開發商停止優惠，隨市場價格調節租金。商停止優惠，隨市場價格調節租金。中國地產理 0代2 強建筑規劃設計建議建筑規劃設計建議營銷策略建議營銷策略建議第二部分第二部分第三部分第三部分第四部分第四部分商業策略建議商業策略建議第五部分第五部分營銷策劃活動建議營銷策劃活動建議項目主題定位建議項目主題定位建議第一部分第一部分中國地產理 0代2

35、 強推廣思路：推廣思路：一、一、以以“第三街商業管理公司第三街商業管理公司”的名義舉辦活動，以此作的名義舉辦活動，以此作 為商業管理公司亮相的契機，同時推出為商業管理公司亮相的契機，同時推出第三街網、第三第三街網、第三 街俱樂部和第三街街俱樂部和第三街VIPVIP卡卡。二、圍繞一個主題舉辦系列性的活動，建議主題為二、圍繞一個主題舉辦系列性的活動，建議主題為“第三街第三街 嘉年華系列活動嘉年華系列活動”。商管公司通過舉辦系列性轟動性。商管公司通過舉辦系列性轟動性 的活動來顯示自身的能力，以此來增強客戶的投資信的活動來顯示自身的能力，以此來增強客戶的投資信 心。心。三、舉辦地點可以設在三、舉辦地點

36、可以設在天湖美鎮公園天湖美鎮公園。總體推廣策略總體推廣策略公關活動公關活動中國地產理 0代2 強“第三街嘉年華第三街嘉年華”系列活動系列活動o 重慶重慶CLD商業峰會論壇商業峰會論壇o 芝華士之夜芝華士之夜o 圣大莫尼卡圣大莫尼卡第三街第三街風情鑒賞會風情鑒賞會o 其他活動其他活動中國地產理 0代2 強主題：主題：重慶重慶CLDCLD，起點第三街，起點第三街思路：思路：CLDCLD對區域商業經濟的促進對區域商業經濟的促進 城市規劃對城市經濟起巨大的促進作用，其中很重要的一點就是對城市城市規劃對城市經濟起巨大的促進作用，其中很重要的一點就是對城市建設的促進，建設的促進，CLDCLD作為城市建設的

37、一個產物，它的建設對區域經濟發展有著作為城市建設的一個產物，它的建設對區域經濟發展有著相當重要的作用。將相當重要的作用。將CLDCLD與第三街的與第三街的遞進比較遞進比較，得出，得出“重慶重慶CLDCLD，起點第三，起點第三街街”的概念，來顯現第三街商鋪地段優勢和投資價值。的概念，來顯現第三街商鋪地段優勢和投資價值。方式：方式：1 1、圖片展示近年來北部新區經濟情況的巨大變化；、圖片展示近年來北部新區經濟情況的巨大變化；2 2、結合政府資源，邀請政府的高層、經濟界、媒體界的研討，介紹、結合政府資源，邀請政府的高層、經濟界、媒體界的研討，介紹CLDCLD對當地商業經濟的促進和影響；對當地商業經濟

38、的促進和影響；重慶重慶CLDCLD商業峰會論壇商業峰會論壇中國地產理 0代2 強3 3、邀請全國其他城市的、邀請全國其他城市的CLDCLD商鋪投資者和經營者，商鋪投資者和經營者，現身說法現身說法其在其在CLDCLD投資或投資或經營獲利情況。經營獲利情況。目的：目的：提升公眾對項目所在區域商業前景的認可。提升公眾對項目所在區域商業前景的認可。地點：地點：天湖公園天湖公園重慶重慶CLDCLD商業峰會論壇商業峰會論壇芝華士之夜芝華士之夜這就是人生這就是人生主題：激情時尚派對、芝華士酒會主題：激情時尚派對、芝華士酒會方式：方式：組織各種時尚娛樂節目，做成組織各種時尚娛樂節目，做成 重慶市最大的南加州風

39、情時尚重慶市最大的南加州風情時尚 派對，限量發放席位，可通過派對，限量發放席位，可通過 兩種方式申請派對邀請，一是兩種方式申請派對邀請，一是 登陸登陸第三街網第三街網進行網上申請，進行網上申請，二是到天湖美鎮現場加入二是到天湖美鎮現場加入第三第三 街俱樂部街俱樂部成為其受邀嘉賓。成為其受邀嘉賓。目的：目的：突出突出“第三街第三街”時尚輕松的商時尚輕松的商 業風情。業風情。地點：地點：天湖公園天湖公園參加人群：參加人群：社會知名人士、媒體精社會知名人士、媒體精 英、前期積累的客戶（含英、前期積累的客戶（含 天湖美鎮業主）等。天湖美鎮業主）等。聯系情況：聯系情況：已取得重慶芝華士酒業的已取得重慶芝

40、華士酒業的 支持。支持。主題：主題：圣大莫尼卡圣大莫尼卡第三街第三街風情西風情西 餐自助酒會。餐自助酒會。方式：方式：邀請重慶頂級餐廳（如萬豪、邀請重慶頂級餐廳（如萬豪、海逸等）的外籍西餐廚師現場海逸等）的外籍西餐廚師現場 調制美食，做成重慶規模最大調制美食，做成重慶規模最大 檔次最高的南加州風情西餐展檔次最高的南加州風情西餐展 示會。示會。目的：目的：用美食作為主題吸引眼球，積用美食作為主題吸引眼球，積 聚人氣，突出暢谷商業形態的聚人氣，突出暢谷商業形態的 豐富性。豐富性。地點：地點：天湖美鎮售樓處天湖美鎮售樓處參加人群：參加人群：社會知名人士、媒體精社會知名人士、媒體精 英、前期積累的客戶（含英、前期積累的客戶（含 天湖美鎮業主）等。天湖美鎮業主）等。圣大莫尼卡圣大莫尼卡第三街第三街風情鑒賞風情鑒賞會會其他活動其他活動重慶重慶私家菜風云榜私家菜風云榜展示會展示會尋找重慶最具有食尚氣質的人尋找重慶最具有食尚氣質的人現場舉辦各種現場舉辦各種 生活娛樂項目（美食）比賽生活娛樂項目（美食）比賽重慶社區商鋪重慶社區商鋪投資經營方式投資經營方式展示會展示會中國地產理 0代2 強 謝謝 謝謝 THE ENDTHE END