1、金融廣場首座商業規劃及招商建議重慶晟城房地產顧問有限公司2013年謹呈：重慶盧山房地產開發有限公司項目理解城市思考區域思考項目思考市場研究市場調研商家訪談案例研究案例研究項目市場條件總結項目SWOT分析項目商業基本情況項目發展主線項目形象定位項目檔次定位項目功能定位商業消費群定位業態組合建議商鋪劃分建議招商策略建議城市思考區域思考項目思考一、項目理解PART 1 項目理解城市思考城市空間結構北部片區西部片區中部片區南部片區東部片區本案位于“大渡口組團”主城由中部、北部、南部、西部、東部五大片區組成；多中心包含1個城市中心和六個城市副中心；主城城市建設用地分為16個組團和8個功能區。茶園組團、魚

2、嘴組團、五寶功能區、界石功能區、一品功能區、南彭功能區、惠民功能區觀音橋組團、兩路組團、蔡家坡組團、大竹林-禮嘉組團、唐家沱組團西永組團、北碚組團、西彭組團、走馬功能區渝中組團、大楊石組團、沙坪壩組團、大渡口組團本案南坪組團、李家沱-魚洞組團“一城五片，多中心組團式”PART 1 項目理解城市思考城市交通規劃研究軌道2號線（至魚洞延伸段在建中）軌道交通2號線的主要區段較場口新山村段線路跨越三個行政區，輻射九個片區，銜接六大行政區，全長19.15公里，設18座車站，總投資47億元，分兩期建設實施。較場口動物園段長14公里，于2005年6月18日開通運營；2006年7月1日，動物園新山村段開通，自

3、此，2號線較場口新山村段全線19.15公里貫通運營。三期工程：新山村西，金家灣，茄子溪，白居寺，大江廠，漁洞，預計2013年底全線貫通。重慶市軌道交通路線圖1號線8號線5號線7號線3號線4號線6號線輕軌環線2號線9號線本案PART 1 項目理解城市思考城市交通規劃研究主城規劃9大換乘樞紐：2010年全部開建，最遲2020年全部投用兩路換乘魚嘴換乘四公里換乘茶園換乘本案魚洞換乘北碚換乘西永換乘白市驛換乘西彭換乘與本案相關的主城內換乘站如圖紅標所示：PART 1 項目理解城市思考城市商業規劃研究預計到2020年，五大老商圈的商業營業面積控制在450萬平方米以內，社會零售總額達到450億元以上。“十

4、一五”新規劃建設的茶園、西永、大渡口城區、渝北兩路、巴南漁洞、北碚城區等6大商圈，重在完善商業設施建設，增加商品經營面積達到180萬平方米，社會零售總額達到120億元以上。商圈名稱定位/功能傳統商圈解放碑商圈重慶商貿對外的重要窗口，輻射整個西部觀音橋商圈服務與輻射主城北部及外來消費者沙坪壩商圈服務與輻射主城中部、西部及周邊消費者楊家坪商圈服務與輻射主城中部及周邊消費者南坪商圈服務與輻射主城南部及周邊消費者新規劃商圈茶園商圈定位于市級商業副中心，服務茶園城市副中心，輻射主城東部消費者西永商圈定位于市級商業副中心，服務大渡口、中梁山，輻射主城中西部消費者大渡口商圈定位于都市區商業副中心，服務大渡口

5、、中梁山，輻射主城中西部消費者北碚商圈定位于都市區商業副中心，服務北碚區及周邊居民，輻射合川等地消費者空港商圈定位于都市區商業副中心，服務與輻射北區及北部新區消費者魚洞商圈定位于都市區商業副中心，服務與輻射巴南區及周邊消費者。PART 1 項目理解城市思考五大商圈區域現狀商圈名稱所屬區域11年末戶籍人口-萬人12年上半年GDP（億元）12年上半年社會消費品零售總額（億元）12年上半年固定資產投資額（億元）12年上半年城鎮居民人均可支配收入（元）解放碑商圈渝中區60155.46119.2324.358596觀音橋商圈江北區52107.1272.5788.178126沙坪壩商圈沙坪壩區87123.

6、4175.2876.898306楊家坪商圈九龍坡區90211.4482.7474.518113南坪商圈南岸區5783.657.87103.1280675大商圈所在區域現狀渝中區解放碑商圈核心商圈江北區觀音橋商圈傳統商圈新興商圈九龍坡區楊家坪商圈輔助商圈商圈劃分標準：沙坪壩區沙坪壩商圈南岸區南坪商圈新規劃商圈重慶市商圈定位：傳統商圈-是指在重慶歷史中就具有商業地位的商圈；新興商圈-是指隨著上世紀90年代商業發展過程而形成的商圈；核心商圈 是指規模較大并且在重慶市城市發展規劃中為重點商業發展區域的商圈；輔助商圈 是指規模較小且在重慶市城市發展規劃中為次級商業發展區域的商圈。PART 1 項目理解城

7、市思考五大商圈定位PART 1 項目理解城市思考五大商圈特征解放碑商圈觀音橋商圈沙坪壩商圈楊家坪商圈南坪商圈解放碑商圈特征：位置好，租金高，品牌檔次較高，位居重慶五大商圈之首；1）商圈定位及趨勢：重慶商貿對外的重要窗口，其輻射中國整個西部；市級商業中心；與周邊的星級酒店，寫字樓形成協同效應；未來供應集中于商圈周邊；2）商圈現狀：輻射范圍：輻射范圍的大，以本市為主，周邊省市為輔；平均租金：各類租金在重慶市處于較高水平，商場內的租金集中在200-500元/平方米.月左右；臨街鋪面主要集中在400-800元/平方米.月，黃金地段商鋪，租金則高達800-2000元/平方米.月；業態情況：主要以零售業為

8、主，經營的商品種類繁多，超過10萬種，側重于日用百貨、服裝鞋帽、家電及五金交電化工等商品零售業，各種檔次均有，其匯集了重慶最頂級的商品，成為西南最大的商業核心區；目標消費群：主要為中高收入消費者，企業經營管理人員、公司白領，以及時尚人士等。PART 1 項目理解城市思考五大商圈特征解放碑商圈觀音橋商圈沙坪壩商圈楊家坪商圈南坪商圈觀音橋商圈特征：主要服務中城北部消費者，是近年來發展最快、同時最有潛力的商圈；1）商圈定位及趨勢：服務與輻射主城北部及外來消費者；市級商業副中心；未來供應以舊改項目及濱江、CBD區域項目為主;2）商圈現狀：輻射范圍：江北區及相鄰的渝北區、北部新區、渝中區、沙坪壩區等，近

9、200萬消費人群；業態：主要以服裝類業態為主，其次是家電、餐飲、精品、百貨、娛樂類；商圈同時擁有大量商務公寓和商務寫字樓。經營狀況：經營總體良好，其中以服裝百貨、副食超市、精品、娛樂等業態經營狀況最好；目標消費群特征：以中、高檔消費群為主，消費水平相對解放碑商圈相對較低；商圈每年還將新增6萬人入住，且有一定經濟基礎居多。PART 1 項目理解城市思考五大商圈特征解放碑商圈觀音橋商圈沙坪壩商圈楊家坪商圈南坪商圈沙坪壩商圈特征：整個商圈以中低檔為主，以區域和學生為主要目標消費群，與其他商圈形成差異化競爭；1）商圈定位及趨勢：服務與輻射主城中部、西部及周邊消費者；市級商業副中心；未來供應主要以商圈周

10、邊為主；2）商圈現狀：輻射范圍：九龍坡區、大渡口區、高新區、江北區和渝中區的大坪等區域；業態：整個商圈消費以中低檔為主，主要經營日用百貨、服裝鞋帽、化妝品、首飾等，產品豐富度和數量僅次于解放碑商圈；地下商場主要經營低檔服裝、化妝品、小飾品等，另外教育相關產業發達；經營狀況:各業態經營狀況都不錯，相比之下，服裝、餐飲類經營狀況更佳；目標消費群特征：區域內有大量的學校，學生占據了目標消費群的大半；另外，商圈地處城鄉結合處，在鄰近區縣也擁有一定的消費人群，但消費水平不高；PART 1 項目理解城市思考五大商圈特征解放碑商圈觀音橋商圈沙坪壩商圈楊家坪商圈南坪商圈楊家坪商圈特征：以潮流時尚為主，檔次偏低

11、；隨著西城天街的開業，整個商圈檔次有所提升。1）商圈定位及趨勢：服務與輻射主城中部及周邊消費者；市級商業副中心；未來供應以商圈周邊項目為主；2）商圈現狀：輻射范圍：石橋鋪、大渡口區、高新區、巴南區和渝中區的大坪等，輻射區域內人口約150萬左右；經營情況：服飾及餐飲經營狀況較好，服裝店多以年輕品牌為主；其次是美容美發、精品、醫藥；休閑娛樂店由規模小、環境差，經營狀況較差；目標消費群特征：以楊家坪、大渡口區、石坪橋、巴南區的居民為主，消費檔次中低檔；業態分析：主要以百貨、餐飲為主，商業結構不合理、形態較單一，地下商業比例較高；大眾消費占主導地位，個性化、品牌化消費相對不足，中低檔商業比例較大，中高

12、檔商業缺乏，品牌店少。PART 1 項目理解城市思考五大商圈特征解放碑商圈觀音橋商圈沙坪壩商圈楊家坪商圈南坪商圈南坪商圈特征：五大商圈中相對較差的一個，以中低檔商品為主，輻射范圍小，且以街鋪為主，環境差；萬達進駐后發展迅猛，潛力較大；1）商圈定位及趨勢：服務與輻射主城南部及周邊消費者；市級商業副中心；未來供應量以南坪步行街為中心向四周擴展，中央CBD南岸彈子石及南濱路商業供應量為未來主要發展區域；2）商圈現狀：輻射范圍：南坪步行街周邊、四/五/六/七/八公里、彈子石，李家沱等區域；業態：以服裝、精品、房產、化妝品、為主；目標消費群：消費水平較低、以大眾消費群體為主，學生占據一定比例；3）未來規

13、劃：2009年年底，南坪轉盤中心樞紐改造工程竣工，這是主城首次使用四層交通體系；政府將以現有的南坪步行街為中心打造五大步行街，北起長江大橋南橋頭，南至四公里學府大道，東臨海棠溪立交，西至融僑半島，面積4平方公里。屆時，南坪商圈將因此擴容4倍左右。PART 1 項目理解城市思考小結l重慶五大商圈都各自形成了自身的特色，擁有各自穩定的客源，新興商圈暫時無法與之正面競爭。l五大商圈目前商業形態較為單一，以單純零售為主導，配以少量本地菜系餐飲與娛樂，無法滿足消費者多元化的需求，同時多以時尚零售為主要構成業種，面對家庭與社區消費群體的商業形態不多。l未來新興商圈必須穩固自身核心商圈的客戶，同時形成自身特

14、色，擴大自身商業的輻射力。城市思考區域思考項目思考一、項目理解PART 1 項目理解區域思考大渡口商圈概況 作為重慶主城重要增長極，大渡口產業結構完整，經濟實力雄厚，近年來人均GDP連續保持在全市三甲之列，2011年區居民社會消費品零售總額超過30億。隨著重鋼集團工業基地整體環保搬遷，大渡口城市功能的置換，購物、休閑、娛樂、生態成為新的城市定位。強大的購買力為消費擴容帶來了持續發展的保障。大渡口一座政府全力打造的中央休閑區（CRD），一座新形勢下的宜居城市，其城市價值與日劇增。商圈定位服務范圍功能定位大渡口商圈都市商業副中心服務大渡口、中梁山，輻射主城中西部消費者依托大渡口公園，打造集休閑、購

15、物為一體的獨具特色的”都市生態購物公園“PART 1 項目理解區域思考大渡口商圈概況 大渡口商業中心位于區中心地帶，東臨袁茄路、北臨文體路、西臨春暉路、南臨老九中路的圍合區域，規劃總面積81公頃，是大渡口政府確定的百項重點工程之一，也是大渡口政府確定的“四大重點工程”之一，并被列為重慶市商委”全市商貿流通重點項目。“大渡口商業中心規劃秉承以人為本的理念，依托大渡口公園，旨在打造一個集山水、生態、休閑、娛樂、購物為一體獨具特色的”都市購物公園“。PART 1 項目理解區域思考大渡口商圈概況目前核心商業區建設已初具規模 大渡口商業中心建成后將分為商業街區、行政區、生態公園、商務中心和高品質居住區，

16、將打造一個集大型核心廣場，7-8個核心主力店，5-7條主題街為一體的購物公園。商業中心建成后，商業總面積將達50萬，必將極大促進大渡口商業中心的城市形象。PART 1 項目理解區域思考大渡口商圈未來規劃大渡口商圈未來將向區府、袁茄路方向擴容。擴容區域面積將近200畝。PART 1 項目理解區域思考軌道交通本案距輕軌2號線新山村站步行僅10分鐘，距大渡口站僅15分鐘。PART 1 項目理解區域思考大渡口城市未來規劃PART 1 項目理解區域思考大渡口城市未來規劃森林大渡口、公園大渡口、文化大渡口、鮮花大渡口、宜居大渡口PART 1 項目理解區域思考大渡口城市未來規劃一核：即商業商務核心。這里將是

17、商務商貿、文化娛樂、港口旅游服務區、交通換乘點。一區：即工業遺產協調區。在這里你會找到獨具特色的工業遺產博物館、文化創意產業區。二帶：即濱江及崖線綠化帶。五廊：即五條通江綠廊。多組團：即這里將有多個居住區級組團，打造最適宜的城市生活社區為主城，配套相應的商業服務和公共服務設施。重鋼片區按照規劃，整個區域將是特色鮮明的綜合性城市功能區，以濱江居住與配套為主導功能，以濱江休閑娛樂、港口旅游服務、文化創意拓展和工業文化博覽為特色功能。城市思考區域思考項目思考一、項目理解占地面積：2.8萬方總建筑面積：18.4萬方商業面積：4.7萬方寫字樓面積：1.6萬方住宅面積：8.8萬方容積率：6.5車位數：97

18、3地面：56 地下：917綠化率：25.1%PART 1 項目理解項目思考項目基本指標住宅部分商業部分寫字樓部分物業類型體量占比住宅8.8萬方58%商業4.7萬方31%寫字樓1.6萬方7.3%合計15.1萬方100%注：該體量不含地下車庫、物管用房等PART 1 項目理解項目思考項目產品規劃注：依據大渡口內部先天的地形地貌、交通動線、經濟發展結構等因素，我們把大渡口區劃分出九宮廟、雙山兩大板塊進行分析。九宮廟和雙山是大渡口區目前最主要的組團，項目位于大渡口區的九宮廟板塊，與距大渡口步行街僅幾百米距離，距大渡口區府僅數分鐘。九宮廟板塊雙山板塊鋼花路軌道2號線本案大渡口步行街大渡口步行街大渡口步行

19、街鋼花路雙山公園巴國城PART 1 項目理解項目思考項目區位屬性PART 1 項目理解項目思考項目區位屬性八橋街鋼花路翠園路本案鋼花路PART 1 項目理解項目思考路網體系八橋街鋼花路鋼花路翠園路本案至大堰方向至華巖方向至茄子溪方向PART 1 項目理解項目思考交通環境軌道交通2號線的主要區段較場口新山村段線路跨越三個行政區，輻射九個片區，銜接六大行政區，全長19.15公里，設18座車站，總投資47億元，分兩期建設實施。較場口動物園段長14公里，于2005年6月18日開通運營；2006年7月1日，動物園新山村段開通，自此，2號線較場口新山村段全線19.15公里貫通運營。三期工程：新山村西，金家

20、灣，茄子溪，白居寺，大江廠，漁洞大渡口站新山村站本案約1000m約900mPART 1 項目理解項目思考項目軌道交通環境輕軌大渡口站 輕軌新山村站 旅游學校大渡口公園陶瓷市場新世紀國瑞城購物廣場沃爾瑪義烏小商品市場新天澤購物廣場新城醫院公交車站大渡口實驗小學蘇寧電器香港城奧特萊斯本案鋼花小學PART 1 項目理解項目思考項目區域配套PART 1 項目理解項目思考小結項目思考城市綜合體開發優勢：項目為商住綜合用地，較好的項目經濟指標加之合理的規劃，為項目的成功奠定了基礎。區域規劃位置及交通條件優越：項目處于大渡口步行街旁，道路、公交交通發展，通達性好，但由于鋼花路為主干道，未來需處理好項目內外部

21、人流、車流規劃。昭示性及展示面：項目緊鄰城市主干道鋼花路，具有較好的可視性，其中朝鋼花路一面的商業展示價值較高，是未來為主要的人流方向。輻射區域較窄且輻射人口質量不高：項目致力于打造大渡口首個浪漫風情商業街區，整個大渡口為項目核心輻射區域，大渡口周邊區域為次級輻射區域，輻射能力有限，且工人階層占據較大的比例。區域商業市場格局分析區域商業細分市場分析周邊消費者調研二、市場研究PART 2 市場研究區域商業市場格局分析次核心區核心區大堰馬王鄉商業帶商圈特征：社區型服務商業輻射范圍：周邊居住人群商業檔次：中低檔次商業業態：餐飲、超市為主鋼花路商業帶商圈特征：區域型商業輻射范圍：周邊及區域外人群商業檔

22、次：中檔、中低檔次商業業態：餐飲、超市及服飾為主步行街商圈商圈特征：商圈中心商業輻射范圍：周邊及區域外人群商業檔次：各檔次均有商業業態：商場、超市及專業賣場為主區府商圈商圈特征：區域型商業輻射范圍：周邊及區域外人群商業檔次：各檔次均有商業業態：特色餐飲、商場為主新寶龍易城順祥壹街區國瑞城佳禾鈺茂香港城義烏商貿城格局：呈一帶（鋼花路）、兩點（步行街商圈、區府商圈）布局，集中商業分布較散。特征：鋼花路商業帶商業檔次較低，中高端商業主要集中在區府商圈和步行街商圈。區府步行街鋼花路區域成熟，配套完善，人氣集中，商業氛圍濃厚，但檔次不高，以中檔及中低檔為主，租金及售價較低。PART 2 市場研究區域商業

23、市場格局分析區府片區鋼花路片區步行街片區區府片區：餐飲、休閑娛樂為主步行街片區：餐飲、服飾為主鋼花路片區：服飾，家居通訊為主PART 2 市場研究區域商業市場格局分析新寶龍易城順祥壹街區國瑞城佳禾鈺茂香港城義烏商貿城新天澤廣場商業體量：10萬方租金價格：100-200元/平米入住率：75%主力業態：百貨、休閑娛樂、餐飲商業體量：5萬方租金價格：未入駐規劃業態：目前萬達影院已簽約商業體量：12萬方租金價格：190-135元/平米入住率：80%主力業態：新世紀、沃爾瑪目前二期商業部分店鋪在售建面均價：3500元/平米面積區間：60-200商業體量：7萬方租金價格：70-150元/平米入住率：90%

24、主力業態：服飾百貨商業體量：1.8萬方租金價格：200-300元/平米入住率：30%主力業態：餐飲、零售（缺乏主力店）商業體量：9萬方租金價格：80-150元/平米入住率：80%主力業態：品牌服飾、百貨中大型商業項目主要集中分布于步行街商圈區域PART 2 市場研究區域商業市場格局分析項目名稱商業體量（平方）規劃商業類型商業現狀商業層數 商業層高(米)商業面積()商業售價（元/）去化率商業租金入住業態入住率壹街區10萬方集中商業營業中地上6層，地下1層4.5-5100-400自持100-200元/百貨、餐飲、休閑娛樂75%項目總建筑面積38萬方，規劃為“集高尚住宅、文化步行街、購物中心、商業步

25、行街一體的”,具有商業旗艦的復合型項目。其中商業建筑面積10萬平方米。PART 2 市場研究區域商業市場格局分析順祥壹街區樓層業態單鋪面積（平米）租金L4花田麻辣香鍋、青一色、天綠回轉壽司、順水魚館、聯之味、塔爾牛肉、得福樓烤鴨坊50-7080-100L3嘉禾影城、鄧氏發藝、豆樂園、小豬班納、嬰典母嬰、可口波爾、鄉村基、甲蟲屋、開心電玩城、時代回味、利郎30-50500-2000100-12080-100L2愛莎貝兒、娣媛國際、佐丹奴、季候風、Candies、歐羅馬、拉夏貝兒、謎底、勁霸服飾、森馬、孔風春、Fortia、金昌順30-50130-150L1華生園、雅戈爾、嬌蘭佳人、美特斯邦威、寶

26、島眼鏡、可口潮流城、陽光果天香、九牧王、DQ冰淇淋30-50130-160-F1永輝超市30-40業態及租金以大型超市為主力店，吸引百貨、餐飲、休閑等業態入駐PART 2 市場研究區域商業市場格局分析順祥壹街區項目名稱商業體量（平方）規劃商業類型商業現狀商業層數 商業層高(米)商業面積()商業售價（元/）去化率商業租金入住業態入住率新天澤國際廣場約4.3萬方集中商業品牌店招商中4層4.5自持未定未入住未入住項目總建筑面積11萬方，兩棟公寓塔樓，裙樓為4層集中商業，定位為集中式購物中心。其中商業建筑面積約4.3萬平方米。目前暫未入駐，規劃簽約主力店為萬達影院PART 2 市場研究區域商業市場格局

27、分析新天澤國際廣場項目商業全部自持，正在建設中，定位大型購物中心，業態包括百貨、餐飲及休閑娛樂類。PART 2 市場研究區域商業市場格局分析新天澤廣場三期尚未招租沃爾瑪購物中心業態體量租金沃爾瑪約1.5萬方30-50購物中心約6.5萬方90-135項目名稱：國瑞城地理位置：大渡口步行街建筑形式：裙樓底商商業面積：約12萬平方米建筑樓層：地上5層商業樓層：負2-3F商業劃分：沃爾瑪為一期商業；二期商業為購物中心，其中招商新世紀，其它為招租；三期商業尚未招租；項目概況PART 2 市場研究區域商業市場格局分析國瑞城樓層業態購物中心3F新世紀百貨/美容美體會所/電影院/早教中心/育嬰兒童/創意飾品2

28、F新世紀百貨/電影院/KTV/咖啡廳/書吧/電玩1F新世紀百貨/時尚潮流城/特色餐飲/精品服飾/運動休閑服飾B1新世紀百貨/通訊廣場/休閑餐飲/潮流服飾/社區配套B2新世紀百貨/家居飾品/精品服飾/兒童主題/飾品/皮具/箱包/鞋帽樓層業態單鋪面積（平米）租金新世紀L6家用電器館（家用電器、手機耗材、電腦耗材）50-80返點25%L5運動生活館（運動休閑、戶外用品、家紡寢用）30-40返點25%L4紳士服飾館（精品男裝、商務休閑、男鞋、皮具、男士用品）30-40返點25%L3名媛精品館（精品女裝、淑女裝、仕女裝、針織）30-40返點25%L2流行服飾館（少女裝、少淑女裝、內衣、孕婦裝）30-40

29、返點25%L1時尚名品館（化妝品、珠寶名表、手袋）30-40返點25%-F1生活超市館300030-40沃爾瑪、新世紀，兩大主力業態提升項目整體價值及形象PART 2 市場研究區域商業市場格局分析國瑞城樓層業態單鋪面積（平米）租金L3書店、童裝、婦嬰用品、家居寢用、生活配套30-4080-90L2國際及國內品牌折扣名店、女裝、女鞋、內衣、配飾30-4090-100L1國際及國內品牌折扣名店、男裝、男鞋、男包30-40110-120LG國際精品折扣名店、男女裝、男女鞋、皮件30-4080-100140-150項目名稱：香港城地理位置：大渡口步行街建筑形式：群樓底商商業面積：約9萬平方米建筑樓層：

30、地上5層商業樓層：1F-4F項目概況項目特點：打造一站式購物中心，由于大渡口外流消費特征，效果未達預期。PART 2 市場研究區域商業市場格局分析香港城項目名稱：新寶龍易城地理位置：大渡口輕軌平安站建筑形式：群樓+獨立商業商業面積：約1.8萬平方米建筑樓層：地上4層、地下1層商業樓層：-F1-F4商業狀況：一個典型因招商而失敗的項目，原定永輝入駐，吸引人流，推動商業價值，現因為永輝入駐順祥壹街，導致項目招商失利，整體商業癱瘓。項目概況樓層業態單鋪面積（平米）租金L4一笛風風味酒樓60050L3空置L2空置L1臨街小店鋪（空置3間）40-200200-300-1空置主力業態的引進是決定大體量商業

31、成功的關鍵性因素。PART 2 市場研究區域商業市場格局分析新寶龍易城u大渡口商業集中在鋼花路一帶、區府商圈及步行街商圈；u區域商業氛圍較為濃厚，但檔次不高，租金及售價較低；u經營業態以餐飲、休閑、服飾類為主；u中大型商業項目集中于步行街商圈區域；u區域消費市場消費特征呈外流型；u主力店的引進是大體量商業成功的關鍵；u其他業態設定要符合區域市場特點。PART 2 市場研究區域商業市場格局分析小結區域商業市場格局分析區域商業細分市場分析周邊消費者調研二、市場研究A1七十二行A2瑜彩峰飯店A3真川味大酒樓A4砂鍋坊A5頤瑞酒樓B1天祿園風味酒樓B2中華大酒樓C1五谷雜糧家宴館大型中型中小型區府步行

32、街鋼花路項目位置A1A2C1 A3A4B2A5B1大型：500以上中型：300-500中小型：300以下PART 2 市場研究區域商業細分市場分析酒樓類消費者測試經營者測試李先生 酒樓老板 大渡口的消費能力相對其他區域較弱，因此外出飲餐多為壽宴，喜宴以及聚餐，因此多數會選擇稍上檔次的酒樓來，生意較好。但是目前大渡口的酒樓上不到檔次，不管是環境還是品牌度都相對較低，因此較有品牌和檔次的酒樓入駐大渡口還是很有發展機會的。張先生 小學教師 大渡口區域檔次較高，環境較好的酒樓數量不多，分布也不集中，聚餐很不方便，并且稍微好點的酒樓訂壽宴，喜宴都要提前預約，因此不得不到外區聚餐。廖老師 事業單位 大渡口

33、區域酒樓檔次不是很高，可能與區域人群收入有關，但是需求還是有的，比如辦生、結婚、聚會等等，在一個區域里這些壽、喜宴還是要一些中高端的酒樓來提供。PART 2 市場研究區域商業細分市場分析酒樓類區域酒樓整體經營狀況普遍較好，呈供不應求態勢；綜合考慮租金總價，租金單價，面積、經營狀況等因素，區域單個酒樓需求面積在1500較為適宜。面積區域酒樓經營狀況好、租金高各規模情況PART 2 市場研究區域商業細分市場分析酒樓類0.001000.002000.003000.00大型小型中型大型：500以上中型：300-500中小型：100-300A1豪客來A2鄉村味道A3家福火鍋A4重慶香巴辣火鍋B1CSCB

34、2KFCB3滋味煮義B4肘子火鍋B5金沙魚府B6陳眼鏡火鍋B7東方魔湯B8品上品火鍋B9君臨園江湖菜館B10御庭佳坊魚館B11我來也江湖菜B12胖砂鍋B13齊鳴火鍋B14丁月玉兔B15味道演義大型中型中小型區府步行街項目位置A1A2B1A3A4B2B3B4B5B6B7B8B9B10B11B12B13B14B15鋼花路C1C2C4C3C6C5C8C7C10C9C11C12C13C12C13C14C15C16C17C18C19C20C21C22C23C24C25C26 C27C28C28C29C30C31C32C33C34C47C48C49C50C51C52 C53C54C41C42C43C44C

35、45C46 C47C48C49C1天源火鍋C2劉老九火鍋C3吉友知魚苑C4野生菌湯鍋C5壹街食府C6老味道C7超牛老火鍋C8愛上稀飯C9川味觀C10大涼山山珍C11辣之味咪咪魚C12俏家土雞C13宰牛場純鮮火鍋C14乾南食道C15村長老火鍋C16鐵鍋門C17黔江雞雜C18明月老山魷魚雞C19野生菌湯鍋城C20同一手火鍋批發城C21城門老鴨湯C22草原羊莊C23鐵香居C24云門山芋兒雞C25吉友知魚苑C26龍門魚府C27酸菜雞C28小羊館C29映山紅火鍋C30通行老火鍋C31老街無味洋C32二哥燒烤C33老四季火鍋C34黔江雞雜C35火鍋串串C36百信快餐C37黑白葷豆花C38巴人雞C39資陽羊

36、肉C40豬圈火鍋C41湯鍋城C42鄉水源火鍋C43巴人三和魚C44泡椒羅非魚C45水泊好漢雞C46美蛙魚頭C47六十一度火鍋C48騎龍火鍋C49鴨老大C50大碼頭C51漁民村C52黃桷埡火鍋C53黑娃火鍋C54華仔特色菜PART 2 市場研究區域商業細分市場分析特色餐飲類消費者測試經營者測試王先生 餐館老板 大渡口餐館主要是江湖菜、火鍋、干鍋等價廉物美的餐飲，由于數量不多生意還是很好，但目前主要分布在區府和步行街，但因此還在積極尋找其他區域進行開分店擴張。余小姐 事業單位員工 大渡口人員普遍收入不高，因此中低檔餐飲還是很有市場的，但由于沒有知名、有影響力的特色餐飲，因此還會是會選擇到外區去吃一

37、些有名的特色餐飲。申先生 企業白領 餐飲在大渡口是最好的行業，因為這是剛性需求，但是大渡口目前餐飲沒什么特色，并且知名度也不夠，因此很多時候都選擇到外區選擇特色餐飲。PART 2 市場研究區域商業細分市場分析特色餐飲類經營好的各規模餐飲狀況各種業態比重區域特色餐飲整體經營狀況普遍較好，中小型較多，大型特色餐飲較少，因大型特色餐飲供不應求，生意火爆；綜合考慮租金總價，租金單價，面積、經營狀況等因素，區域內大型特色餐飲供應不足，應當有所增加，在檔次上應該有所提升。100.00200.00300.00400.00500.00600.00大型小型中小型中型經營狀況好、租金高面積集中段集中于40-100

38、集中于100-160PART 2 市場研究區域商業細分市場分析特色餐飲類A1曉月山楓網吧A2長嘉大茶樓A3富士足道館A4中華百姓茶樓A5閑人居A6富僑A7銀樂迪KTVA8歡樂迪KTVA9御足坊A10北海道健身休閑會所B1茶樓西餐B2佳禾茶樓B3文祥茶苑B4新都紅KTVB5歲月如歌茶室B6天河KTVB7緣香茶樓B8名人足浴C1瑩波網城C2半盞茶C3沙塔爾網吧C4E巢娛樂網吧C5家富足浴C6一壺春茶樓C7一棵樹茶坊C8天地KTVC9三木網吧C10三維休閑屋C11蘭馨坊茶樓C12沸騰網絡會所C13魔幻森林網吧C14力道茶樓C15富僑足浴C16智昊網吧C17錦繡茶樓C18 6578KTVC19廣盛源大

39、型中型小型區府步行街項目位置A1A2B1A3A4B2A5A6B3B4C17C18C19C1A7A8A9A10B6B7B8C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11C12C13C14C15C16B5鋼花路PART 2 市場研究區域商業細分市場分析休閑娛樂類大型：500以上中型：300-500小型：300以下消費者測試經營者測試劉小姐 KTV職員 大渡口條件較好的KTV很少，稍微環境好的但又規模小，基本上節假日都是滿客的，供不應求，因此引進一下檔次較高，規模較大，環境和硬件較好的KTV還是能夠吸引不少消費者的。孫先生 自由職業者 大渡口可以去娛樂的地方少，就歡樂迪和銀樂迪，而且時常去都沒有房間，

40、去楊家坪又麻煩，只有去茶樓打麻將。葉先生 私人老板 一般在大渡口娛樂休閑都是去茶樓，因為在大渡口除了茶樓基本上都沒有什么其他的娛樂方式了，看電影這些一般選擇在楊家坪，看完之后還可以購物和吃飯。PART 2 市場研究區域商業細分市場分析休閑娛樂類經營狀況好、租金高各類型占比經營狀況好、租金高各規模占比區域內休閑類較多，大多為小茶樓，而成規模性的娛樂、洗浴很少，供不應求；從各方面看，區域內休閑娛樂類有固定消費人群，對大型的休閑娛樂需求較大，目前區域內大型的休閑娛樂場所經營狀況較好。大型：500以上中型：300-500小型：300以下0.001000.002000.003000.004000.005

41、000.00大型小型中型經營狀況好、租金高面積集中段集中于200以內集中于300左右PART 2 市場研究區域商業細分市場分析休閑娛樂類大型：3000以上中型：500-3000小型：500以下A1沃爾瑪A2永輝超市A3新世紀A4新世紀百貨A5壹街永輝超市A6重百超市B1新世紀C1中百倉儲C2華冠超市 C3易購超市 C4中百超市大型中型小型B1區府步行街項目位置A2A4C2C3C4A1C1A3A5A6鋼花路PART 2 市場研究區域商業細分市場分析超市類消費者測試李老師 退休工人 平時去超市都是到大超市，比如永輝，主要是里面商品齊全，且比較便宜。也不排除去小超市，有時急需買小東小西就在家樓下的華

42、冠超市。經營者測試張先生 超市經營者 我經營的是一家小型超市，生意較為一般，主要是沒有經營生鮮，而且規模小。我們這一帶的租金60元/，如果再擴大經營規模，租金承受不了。華女士 退休工人 一般到超市都是到離家最近的，因為買的都是些小商品沒必要走遠，選擇超市除了距離不要遠以外還有商品要齊全，特別是農產品和一般的生活用品。PART 2 市場研究區域商業細分市場分析超市類區域大型超市整體經營狀況普遍較好，小型超市較多，且經營狀況較差，因此在超市的引入中，應當注重規模效應，一定要引入具有一定規模的超市，規模應當在4000為宜；從各方面看，大型超市都在負1樓，且經營狀況十分可觀，因此在超市規劃布局應當在負

43、1樓。PART 2 市場研究區域商業細分市場分析超市類大型：800以上中型：200-800小型：200以下A1海爾專賣A2國美A3蘇寧B1數碼通訊 B2格力電器C1格力電器C2安琪兒 C3九陽家電 C4蘋果專賣 C5創維電視 大型中型小型區府步行街項目位置A1A2B1C1A3C2C3C4B2C5鋼花路PART 2 市場研究區域商業細分市場分析家電、數碼、通訊類消費者測試經營者測試王老板 格力電器客服 生意還行，來的客戶都是相信格力品牌的，如果不是品牌，在大渡口很難做的走。目前我這里就是租金太高了。張先生 公務員 買家電怎么回去小家電買，沒有保障，要買就去國美、蘇寧，大渡口沒有專業的數碼、通訊賣

44、場，一般都去石橋鋪，就是不太方便，如果大渡口有專業賣場就好了。謝老板 電器老板 平時生意一般，基本上大多數買像電視、空調、電腦的人都是，如果不是品牌，在大渡口很難做的走。目前我這里就是租金太高了。PART 2 市場研究區域商業細分市場分析家電、數碼、通訊類區域內家電、數碼、通訊類整體經營狀況較差，中小型較多，租金價格高低不齊，特別是數碼類經營不成體系；綜合考慮租金總價，租金價格，面積、經營狀況等因素，區域內不宜做大型數碼、家電、通訊賣場；PART 2 市場研究區域商業細分市場分析家電、數碼、通訊類A1朗薩家具A2富士達家具市場A3名品家具城C1四季情緣家紡C2南方寢飾 C3南亞家具 C4小林寢

45、飾 大型中型小型區府步行街項目位置A1A2C1A3C2C3C4鋼花路PART 2 市場研究區域商業細分市場分析家具、家居、建材類大型：1000以上中型：500-1000小型：500以下消費者測試經營者測試馬老師 小學老師 平時不怎么去專賣家居的店買，現在很多超市都有這些，都去超市買，而且品質也較多，如果是買家具就直接去家具大賣場，比如八公里。劉老師 家紡店經營者 生意很差，都不想做了，租金又高，生意又差。劉女士 家庭主婦 很少去家具店和家紡店，一般就看商場打折時買，比較便宜。PART 2 市場研究區域商業細分市場分析家具、家居、建材類區域經營家具、建材、家居的較少，且多為小規模，經營狀況不太樂

46、觀，步行街租金價格高，區府租金價格低；綜合各方面，不建議大規模做家具、建材、家居類，區域內不宜做此類大型賣場。PART 2 市場研究區域商業細分市場分析家具、家居、建材類大型：300以上中型：100-300小型：100以下B1許銘樂器 B2司博健身中心 B3金麥斯教育 C1長江樂琴行 C2陽光樂琴行 C3花火藝術培訓大型中型小型區府步行街項目位置B1C1C2C3B2B3鋼花路PART 2 市場研究區域商業細分市場分析文體教育類消費者測試經營者測試劉老師 琴行經營者 來學琴的孩子很多，現在的孩子什么都想學，大渡口目前的興趣愛好培訓覆蓋面很小。劉女士 自住經營者 大渡口目前培養孩子特長的很少，而且

47、培養面很小，我女兒想學跳舞，不知道送到那里去學。張先生 企事業員工 大渡口沒有專業的文教體育中心，很多時候孩子想去學畫畫和玩一些運動都沒有好的地方可去。PART 2 市場研究區域商業細分市場分析文體教育類區域文教體育類少，規模小，沒有大型文教體育類，多為音樂培訓，目前已有業態整體經營狀況好；從租金看，位置處于1樓的價格承受力強，2樓價格承受力較低，且1樓與2樓經營狀況差不多，因此建議在文教體育類應當形成規模，規模應控制在300左右，且位置可選擇在2樓以上。PART 2 市場研究區域商業細分市場分析文體教育類大型：1000以上中型：500-1000小型：500以下A1博圣酒店(三星級）A2鋼花酒

48、店 A3陽明大酒店A4頤瑞酒店B1瑞杰商務酒店B2朗逸酒店B3瑞杰商務酒店 C1瑞法賓館 C2東鑫賓館 C3逸家賓館 A1A2B2大型中型小型區府步行街項目位置B1C1A4C2C3B3A3鋼花路PART 2 市場研究區域商業細分市場分析酒店類消費者測試經營者測試石小姐 酒店前臺 大渡口酒店的數量不多，競爭力較小，需求還是很大，主要是以價廉的經濟型酒店為主。但酒店大都是私人老板租住宅改裝而成，環境，硬件設備較差，區域缺乏價格較低，品質較好的連鎖型品牌酒店。王老師 重鋼職工 大渡口人員主要是重鋼職工和家屬為主，所以住酒店的相對較少，但由于住房條件較差，不排除親戚，朋友來了要住酒店的，大渡口目前酒店

49、沒有幾家，而且距離較遠，因此在商圈外圍價格適中，環境較好的酒店還是有需求的。徐先生 企業職工 大渡口外來人口并不多，一般商務人士都下榻在江北或者渝中區，因此在這邊做大型酒店不現實，但是大渡口因為廠區還不少，因此建一些經濟型，環境好的酒店也是可以的。PART 2 市場研究區域商業細分市場分析酒店類區域星級酒店少，多為經濟型和商務型酒店，整體經營狀況好，但租金較低；綜合各方面看，建議引進成規模、具有品牌效應的酒店，但應適當控制規模，在1500為宜。PART 2 市場研究區域商業細分市場分析酒店類A1雅戈爾 A2ERKE A3海瀾之家 A4BOBO A5哎呀呀 A6段記西服 A7以純 A8朵以 A9

50、譚木匠 A10意爾康 A11東方駱駝 A12利郎 A13衣香麗影A14鱷魚 A15 361度A16勁浪 A17利郎A18喬丹服飾 A19布衣天下 A20貴人鳥 A21李寧 品牌非品牌區府步行街項目位置鋼花路C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11C12C13C14C15C16C17A18A19A20A21C1C2C8C9C10C11C12C13C14C3C4C5C6C7鋼花路非品牌小服飾店鋪聚集地（經營面積30以上）B1立洋 B2非凡 B3都市麗人 B4Ai琳 B5奧麗依 B6本色口岸 B7言 B8港貨坊 B9韓版男裝 B10依之妮 B11伊人島 B12童裝 B13小小鞋城 B14天地

51、男人B15鑫鑫時裝 PART 2 市場研究區域商業細分市場分析服飾服裝類消費者測試經營者測試王老板 服飾老板 大渡口服飾主要是低端占有市場，店面較多，形象較差，主要賣的都是中老年人或者務工人員，基本上本地人很少。羅小姐 私人老板 一般不在大渡口購買服裝、服飾。因為大渡口目前休閑、娛樂、購物、餐飲一體化的大型商場還不太成熟，因此一般購買衣服都是到江北或者楊家坪休閑娛樂的時候一起買了，并且大渡口也沒有多數品牌服裝店。李女士 家庭主婦 通常買一般的服飾都是在大渡口的一些小商店賣，價格都不是很高，但是要買比較貴的衣服還是會選擇到楊家坪，因為這邊的商店的形象都不是很好，而且品種也比其他地方少。PART

52、2 市場研究區域商業細分市場分析服飾服裝類經營狀況好、租金價格高各類型占比經營狀況好、租金價格高各類別占比區域服裝、服飾經營狀況較為良好，非品牌類較多，成規模經營很少，特別是運動類很少，且租金高；綜合考慮租金總價，租金價格，面積、經營狀況等因素，區域內大型品牌服裝、服飾供應不足，因此在商業規劃上應當傾向于品牌服裝、服飾，特別是運動系列。經營好的運動系品牌PART 2 市場研究區域商業細分市場分析服飾服裝類業態特點本區域潛力酒樓區域內酒樓供應有限，呈供不應求態勢，目前酒樓經營狀況非常好文體教育目前市場已是供不應求，而市場需求逐步加大，市場機遇大休閑娛樂區域內中低端繁多，中高端較少，特別是高端寥寥

53、可數，高端消費 人群需求度高，特色餐飲區域內數量最多的業態，中小型繁多，中型和大型較少，整體經營狀況良好，消費者對中高端需求度高服裝、服飾區域整體經營狀況良好，品牌類服裝、服飾已成為提升商業品質不可缺少的助推力超市一個聚集人氣不可或缺的業態，項目周邊居住聚集，暫無大型超市汽車專賣及配飾區域目前尚無汽車4S店，配飾類檔次較低，僅局限于對汽車的小修，而高端消費者流失嚴重，無法支撐大型高端汽車專賣及配飾酒店區域酒店多為商務型和經濟型，只有一家三星級酒店，對發展星級酒店是一個機遇點，加之消費者有對高檔次酒店的需求家具、建材、家居區域目前整體經營狀況較差，此類消費人群外流嚴重，若發展此類業態經營將會十分

54、艱難數碼、家電、通訊區域消費者對此類消費力有限，無法支撐大型數碼、家電、通訊賣場PART 2 市場研究區域商業細分市場分析各業態綜合分析業態 權重 酒樓 超市 服裝、服飾 休閑娛樂 特色餐飲 文教體育 酒店 汽車專賣 及配飾 家具、建材、家居 家電、數碼、通訊 經營狀況 25%租金水平 20%地段 10%人氣 15%消費者測試 30%綜合權重評分 100%92908482817871585756PART 2 市場研究區域商業細分市場分析各業態綜合分析u中大型酒樓、中大型特色餐飲、規模型休閑娛樂業態數量較少且經營狀況火爆，供不應求；u大型超市、酒店經營狀況普遍較好，但酒店租金收益較低；u服飾類租

55、金收益較高，但中高檔品牌服飾類缺乏；u數碼、通訊、家電、家具、家居、建材類無法形成聚集效應，經營狀況不容樂觀。PART 2 市場研究區域商業細分市場分析小結區域商業市場格局分析區域商業細分市場分析周邊消費者調研二、市場研究【客戶訪談說明】本次共發放調查問卷210份，回收199份有效問卷樣本，有效率95%，以下將對消費者基本信息及對商業的需求問卷部分進行樣本分析。【調研時間】2012年10月10日2012年10月13日【區域范圍】以大渡口步行街周邊為主要調查區域，【調研對象】其中以周邊原住民為主，少數經營者為輔。【調研方式】問卷調研【問卷分配】大渡口步行街100份；區府90份；鋼花路20份。【數

56、據實效性】有效期6個月PART 2 市場研究周邊消費者調研調查問卷說明基礎信息性別婚姻狀況年齡本次消費者調查男士比例占58.3%本次消費者調查已婚人士占76.9%本次消費者調查25-35歲占到全部人數的41.7%本次消費者調查男性占多數對象，從年齡上看25-35占到全部比例的41.7%，且有76.9的為已婚人士。PART 2 市場研究周邊消費者調研消費者問卷分析基礎信息家庭人數職業職務本次接受調查的消費者以三口之家為主比例的57.4%職業上來看分布較均勻本次接受調查的消費者中普通職員占全部比例的43.4%。本次接受調查的消費者中企業的普通職員占到絕大比例為43.4%，職業分布較廣，且57.4%

57、以三口之家為主PART 2 市場研究周邊消費者調研消費者問卷分析家庭月收入選擇消費區域每次出行人數家庭月收入5千以上的占到84%，整體家庭收入群體屬中高檔消費層次。5千以下僅占16%。24%的人選擇楊家坪商圈，20%的消費群體選擇觀音橋，而選擇大渡口商圈的人群最少。70%的人會選擇12人的出行方式，30%的人選擇35人。大多數人出行習慣集中在12人的選擇上。家庭月收入普遍較高。消費區域以楊家坪商圈做為首選。每次出行多在12人。基礎信息及調查內容PART 2 市場研究周邊消費者調研消費者問卷分析購物頻次較高，外出購物時間段較自由，出行方式以私家車、公交車為主，出租車為輔。購物頻次外出購物時間出行

58、的交通工具購物頻次頻繁，購物頻次平均每周二次以上占到購物頻次總體的74%。38%的人外出購物時間大多集中在周末，也有相當部分的人購物時間自由，占到25%。28%的人則會選擇節假日或下班購物。極少數人選擇午休時間購物。私家車、公共汽車、出租車是出行的首選，39%的人選擇私家車，31%選擇公共汽車，22%的人選擇出租車。調查內容PART 2 市場研究周邊消費者調研消費者問卷分析至購物地點最佳時間段家庭消費單次人均支出最大金額家庭消費單次支出最大項幾乎98%的人認為至購物地點的最佳時間段在10-30分鐘，其中41%的人對10分鐘以下至購物地點最為推崇。家庭消費單次支出最大金額為人均101300之間，

59、消費能力較高。家庭消費單次支出最大項集中在購物類，餐飲類，超市類，娛樂類，其他項相對較少。98%的認為1030分鐘至購物點最佳。家庭消費單次支出金額較高。購物、餐飲、超市、娛樂占到家庭消費單次支出的55%。調查內容PART 2 市場研究周邊消費者調研消費者問卷分析家庭消費年支出金額影響消費欲望的客觀因素外出就餐頻次本次調查消費群體家庭消費年支出較高，1萬4萬占85%以上。影響消費者欲望的客觀因素以交通便利性和購物環境為主，占64%，其次為商圈的成熟度。外出就餐頻次每周一次至三次占70%以上，由此可見就餐頻率的頻繁。有上述圖表可得出，本項目的潛在目標客戶具有較強的購買力。由頻繁的就餐頻率即可看出

60、。平時注重交通的便捷和良好的購物環境。因此本項目如果將交通和購物環境做好，即可吸引大部分消費群體。調查內容PART 2 市場研究周邊消費者調研消費者問卷分析外出就餐時間段聚餐人均花費金額就餐趨向被訪者的外出時間段基本在中午和晚上居多。被訪者每次聚餐人均花費金額51-100占41%以上，100-200占30%以上。由此可見，聚餐消費金額較高，消費能力較強。被訪者的就餐趨向以中餐為主，占40%以上，西餐快餐為輔，占33%以上。由于飲食習慣的原因，中餐較受歡迎從就餐時間段可看出，平時就餐大多是晚上，其實是中午；聚餐人均花費金額較高，潛在消費能力較強。且由于生活飲食習慣的原因，中餐占絕大部分，其次為西

61、餐和快餐。調查內容PART 2 市場研究周邊消費者調研消費者問卷分析休閑娛樂活動頻次經常進行的娛樂活動趨向休閑活動單次花費金額被訪者的休閑娛樂活動頻率較高，每周1至3次，占41%。被訪者經常進行的娛樂活動品類較多，以逛街購物為主，占16%，其次為運動健身、卡拉ok等。被訪者休閑活動單次花費的金額較高，以100-300為主力區間段。消費能力較強。被訪者的休閑娛樂活動頻率較高，經常進行的娛樂活動內容豐富，且以逛街購物為主。單次花費金額較高，對本項目未來的娛樂活動商業形成了強勁的購買力。調查內容PART 2 市場研究周邊消費者調研消費者問卷分析未來希望本項目商業區有的業態如果本項目未來設有綜合性商業

62、設施消費頻率消費傾向被訪者希望本項目所有的業態品類較為豐富，以就餐為主，其次為服裝、休閑娛樂、生活服服務、運動健身、超市等。被訪者的消費頻率較為頻繁，每周一至三次占54%以上。被訪者的消費傾向以就餐為主，占25以上，其次為休閑娛樂和運動健身，占32%。從被訪者希望本項目的未來所具有的業態可看出，業態的品類豐富。消費頻率較高，消費傾向以就餐、休閑娛樂、健身為主，對未來本項目主業態形成強大的支撐力。調查內容PART 2 市場研究周邊消費者調研消費者問卷分析u本次消費者以25-40的已婚人士為主；普通職員占到絕大部分，居住與工作區域以市大渡口區為主，其他區域為輔，家庭月收入普遍較高，消費購買能力較強

63、。u家庭結構多以1-3人為主；u從調查中可看出，本次調查的消費者的單次消費能力較高。u消費者平時最為關注交通便利性和購物環境。因此本項目如果將交通和購物環境做好，即可吸引大部分消費群體。u在消費需求中，被訪者對金融廣場項目業態要求較為豐富，以餐飲為主，購物娛樂及運動休閑為輔的商業業態品類。u通過消費者調查總結可得出，受訪消費者傾向于購物、餐飲、休閑娛樂類消費。PART 2 市場研究周邊消費者調研小結三、案例研究位于楊家坪西郊動物園旁5萬方區域型商業主要以沃爾瑪大型超市為龍頭餐飲與服裝為輔助配套PART 3 案例研究九龍廣場楊家坪步行街車程僅需3分鐘距楊家坪步行街僅一站路距離，數十條公交線路覆蓋

64、，輕軌2號線動物園出站口PART 3 案例研究九龍廣場整體業態：以九龍購物廣場的名義，以沃爾瑪超市為主，大量規劃了各式餐飲、休閑娛樂服裝等業態分樓層業態：1F：以品牌快餐店、中檔次服裝及其他飾品為主要業態2-3F：大型超市（沃爾瑪）4F：以中影電影院及電動游戲廳等休閑、娛樂配套為主PART 3 案例研究九龍廣場各業態比重各業態經營情況項目大型超市占到經營主導地位，同時帶動其他業態經營；從各方面看，休閑娛樂類有固定消費人群，對大型的休閑娛樂需求較大，目前區域內大型的休閑娛樂場所經營狀況較好。PART 3 案例研究九龍廣場觀音橋成熟繁華區域；約3萬方區域商圈配套商業PART 3 案例研究九街高屋觀

65、音橋觀音橋步行街步行街承接觀音橋步行街的鼎盛人氣，又可享受交通通達的便利優勢，速達各區中心，出行方便步行約15分鐘PART 3 案例研究九街高屋各業態比重項目主要以娛樂、休閑為主體，依托與觀音橋近距離優勢，打造時尚休閑一條街；因周邊大型餐飲配套已成熟，目前周邊市場對大型的休閑娛樂場所需求較旺盛且經營狀況較好。經營狀況好各規模情況PART 3 案例研究九街高屋1、距步行街幾分鐘路程距離的、擁有一定規模性的、相對獨立的商業體，都是以步行街商業中心的配套型商業形式而存在的；2、這類型的商業多為以餐飲、休閑、娛樂為主的綜合性商業；3、特色餐飲都是作為吸引人氣的主力業態PART 3 案例研究小結項目市場

66、條件總結項目SWOT分析項目商業基本情況項目商業發展主線項目形象定位項目檔次定位項目功能定位商業消費群定位四、項目定位1、大渡口經濟較為發達，但第三產業發展較為滯后，商業發展水平較低；2、大渡口雖道路交通發達，但實效較低，輕軌及軌道交通的完善有利于擴大項目商業輻射圈；大渡口規劃為重慶“六大新興商圈”之一的都市商業副中心，未來有利于商業發展。3、大渡口步行街片區集中式商業項目密集，對本項目發展是把雙刃劍；4、大渡口商業發展水平較低，品牌認可度不高，因此大型商家對大渡口市場持較謹慎態度，其它餐飲、零售類客戶則對大渡口市場較感興趣。PART 4 項目定位項目市場條件總結PART 4 項目定位SWOT

67、分析u區位優勢：本項目處于大渡口步行街旁邊，為大渡口商業核心區；u極佳的可達性:周邊道路設施較好，交通便利，鋼花路的升級加強大渡口與楊家坪、石橋鋪、二郎等區域的聯系。u可視性優勢：本項目緊鄰鋼花路，有較好的展示面；u綜合體整體優勢：綜合體項目其它功能板塊的開發為商業提供潛在的消費群體。u宏觀經濟穩定發展：城市經濟發展，商業需求增長，商業面臨升級；u傳統商業發展局限性：傳統商業（步行街、百貨、大賣場）整體購物環境欠佳；u產業結構調整的機遇：未來城市將以新的產業為支柱，并帶去新的消費群，由此產生之新城，將需要新的商業來滿足；u項目輻射區域大：隨著軌道交通的完成，大渡口輻射能力增強優勢&機會：發揮圈

68、定短期內結合本地人口結構，以中檔收入人群為本項目主力消費群，未來隨著整體城市產業結構調整可逐步將消費者檔次拉升。輻射本項目利用項目交通優勢、舒適的購物環境及現代生活的購物體驗，擴大項目商業輻射范圍，盡可能吸引更多的消費人流，保持項目區域性的吸引力。特色作為大渡口首個觀江城市綜合體，本項目將以優良的商業規劃、豐富的業態組合及商業運營給大渡口及周邊消費者帶來新的商業感受。機會&優勢：發揮PART 4 項目定位SWOT分析威脅&劣勢：規避u大渡口商業發展慢：大渡口較為緩慢的商業發展導致消費者對品牌認知度較低；u大渡口商業區分布分散：大渡口城市規模小，目前項目所在位置尚欠缺聚集力；u鋼花路升級隔斷北面

69、人流：鋼花路升級造成道路的不便性將隔斷部分北面人流，需做好項目的導視；u人口結構不合理：城市以前以工業為主導產業，大多為工薪階層，且年齡偏大，中產階級數量相對較少；u城市規模小，對商業的支撐有限，商業容量較小，未來將會面臨來自區域內外部的競爭；u城市商業發展模式培養不同的消費習慣，特色主題式商業街區的商業模式仍需一定的培養期。借勢面對大渡口的快速發展及產業調整，應順勢開發，并對大渡口商業發展進行引導，確定項目城市地標地位。培育針對區域商業發展水平、及大渡口城市對品牌的吸引力相對較低，項目初期將規劃較大比例的餐飲及娛樂休閑業態，以在項目初期迅速加強商業氛圍，實現良好商業運營。營銷推廣面對新老商業

70、項目的競爭，本項目在定位、建筑規劃、招商、營運推廣中均將借鑒先進經驗，以此形成本項目特色及核心競爭力。PART 4 項目定位項目商業基本情況項目商業體量總共約5萬方地上三層，地下一層（備：一號樓地下兩層商業）本層建筑面積為20927.7，其中商業建筑面積為19871.69負一層平面圖PART 4 項目定位項目商業基本情況樓層2-B#1F1079.292F1079.293F1079.29合計3237.872-B#樓單層面積 1樓平面圖 2樓 平面圖 3樓平面圖PART 4 項目定位項目商業基本情況樓層4#1F726.662F718.623F718.62合計2163.94#樓商業單層面積1樓平面圖

71、 2-3樓平面圖PART 4 項目定位項目商業基本情況西區核心浪漫情調走廊業態種類主要業態主力店餐飲類休閑、娛樂類服務類社區配套類PART 4 項目定位項目商業發展主線p大型超市p洗浴會所p大型餐廳p世界餐廳p特色餐飲p茶餐廳p網絡會所p咖啡吧p甜品店p蛋糕店p茶樓p運動會所p瘦身纖體p美容SPAp銀行p融資機構p攝影p婚慶p化妝室p理發店p簡餐、快餐店p社區超市、小賣部p干洗、復印樂天超市、永輝超市PART 4 項目定位項目商業發展主線意向商家重慶超越健身會所、海派健身PART 4 項目定位項目商業發展主線意向商家憶念美、渝美人美容養生館、詩婷SPA香薰水療館PART 4 項目定位項目商業發

72、展主線意向商家兩岸咖啡、圓緣園、金翠河PART 4 項目定位項目商業發展主線意向商家糖立方、BREAD TALK（面包新語）PART 4 項目定位項目商業發展主線意向商家泰香米、韓宮烤肉、北海道日本料理、雅迷涮涮鍋PART 4 項目定位項目商業發展主線意向商家羅森、7-11、WOWOPART 4 項目定位項目商業發展主線意向商家PART 4 項目定位項目商業發展主線意向商家PART 4 項目定位項目形象定位PART 4 項目定位項目檔次定位123城市商業發展較低，品牌主要以大眾品牌為主，考慮到市場商業環境狀況，項目初期定位不宜過高，在后期運營中可逐步調高。項目租戶調整不僅要與項目作為綜合體其他

73、業態的開發進度相吻合，而且更要考慮到未來整個商圈的發展態勢。由于大渡口商業發展較慢，消費者對品牌認知度低，項目初期可適當關注重慶本地品牌及提高娛樂、餐飲比例，取保項目的成功性。PART 4 項目定位項目功能定位社區配套餐飲服務娛樂休閑本項目開發，其功能應具備：引領休閑生活方式，提升城市商業水平，滿足居民生活之服務功能滿足聚餐、約會、會友、商務等多樣化之餐飲功能豐富生活內容，增加生活樂趣之娛樂休閑功能為項目居住者提供全面、完善之社區配套服務功能PART 4 項目定位商業消費群定位五、業態組合建議本項目與外部接觸的主要人流、車流聚集點有3個（如圖所示）由項目公交車站、主入口和商業步行街所致周邊人流

74、、車流與項目接觸點有4個，這幾個設置點可項目商業導視吸引人流進入 外部車流到達點 外部人流到達點 周邊車流、人流次要到達點PART 5 業態組合建議車流人流達到分析步 行 街PART 4 項目定位項目車流動線PART 5 業態組合建議方案一端頭聚客型，整體業態分區及組合建議如下世界世界餐廳餐廳特色餐飲區特色餐飲區服務服務配套配套休閑娛樂區休閑娛樂區1#、4#樓下做餐飲主力店；將聚客度較高的特色餐飲、世界餐廳設置于項目端頭處，通過端頭的聚集效應帶動人氣向內延伸。項目人流主要從步行街方向、區府、新山村車站方向前來人流方向人流方向人流方向人流方向地下商場出口地下商場出口PART 4 項目定位方案一項

75、目人流方向PART 5 業態組合建議方案二中間聚客型，整體業態分區及組合建議如下服務服務配套配套休閑娛樂休閑娛樂世界世界餐廳餐廳特色餐飲區特色餐飲區2#、3#樓下做餐飲主力店；2、3#樓昭示性較強，且有人防出入口保證達到性。將聚客度較高的特色餐飲、世界餐廳設置于商業中間位置，帶動兩翼業態商業的人氣擴展，保證兩側商家能夠存活 項目人流主要從地下商場出入口穿行而來、區府、新山村車站方向前來人流方向人流方向人流方向地下商場出口地下商場出口PART 4 項目定位方案二項目人流方向人流方向六、商鋪劃分建議業態劃分鋪面劃分娛樂水會大型生活超市PART 6 商鋪劃分建議業態劃分餐飲/甜品店/24小時便利店/

76、社區小超市/煙酒店/銀行PART 6 商鋪劃分建議業態劃分餐飲/茶餐廳/咖啡吧/網絡會所/美容店/茶樓PART 6 商鋪劃分建議業態劃分大型餐飲/茶樓/健身會所/網絡會所/美容店/洗浴中心/融資類公司PART 6 商鋪劃分建議業態劃分PART 6 商鋪劃分建議業態劃分世界餐廳金融衍生行業融資貸款機構證券機構l金融機構中，證券交易機構對樓層有較大的要求，多集中在2-5F；l其他金融貸款機構和金融衍生行業等對樓層要求不太高，高樓層可滿足其需求。PART 6 商鋪劃分建議鋪面劃分劃分原則負一層根據超市和洗浴中心等大型業態談妥后的面積需求再進行劃分PART 6 商鋪劃分建議鋪面劃分-1F4#樓1F 7

77、26.66 約63約52約130約120PART 6 商鋪劃分建議鋪面劃分4#樓1F大米先生大米先生辦公用品煙酒專營4#樓2F 718.62約180約300PART 6 商鋪劃分建議鋪面劃分4#樓2F泰香米韓宮烤肉4#樓3F 718.62約180約300金翠河圓緣園PART 6 商鋪劃分建議鋪面劃分4#樓3F2-B#樓1F 1079.29約175約155約155約110約47約27約27約27PART 6 商鋪劃分建議鋪面劃分2-B#樓1F御粥坊干洗店ATM小超市復印店阿興家羅森好利來2#-B樓2F 1079.29約185約265約105約140過江龍火鍋順風123朕之味北海道料理PART 6

78、 商鋪劃分建議鋪面劃分2-B#樓2F2#-B樓3F 1079.29約185約265約105約140PART 6 商鋪劃分建議鋪面劃分2-B#樓2F意念美超越健身茗品茶樓網絡會所整體招商思路租售比例建議七、項目招商策略1、通過主力品牌店的招商帶動商業1F的銷售 時間：4月3#樓開盤前 主力店選址應排除1F樓層；主力店選擇應以大型生活超市、健身會所等為首選目標商家2、剩余房源全部招商，以租金返算帶動銷售 時間：4月3#樓開盤后 前期主力商家引入后商鋪價值得到提升，通過計算租金與售價 的關系，使其租賃商家轉向購買PART 7 項目招商策略整體招商思路20%招商培育，80%以租帶售即引進20%的“羊頭商家”，保障商業整體經營品質和消費人氣，用品牌效應，快速炒熱商業。PART 7 項目招商策略租售比例建議匯 報 完 畢