1、 思源經紀 謹呈：魯能地產第一章 宏觀環境研究 1、重慶市宏觀環境研究；2、南岸區宏觀環境研究；3、茶園新區區域環境研究；第二章 房地產市場分析 1、重慶市房地產市場分析；2、南岸區房地產市場分析；3、競爭項目分析；第三章 項目客群研判 1、競品客群研究；2、潛在客群研究；3、客群特征總結；4、客群定位；報告目錄第一章 宏觀環境研究 1、重慶市宏觀環境研究；2、南岸區宏觀環境研究；3、茶園新區區域環境研究；重慶市宏觀環境研究地區概況u地理位置 重慶市位于中國西南部，長江上游，東西長470公里，南北寬450公里，與湖北、湖南、貴州、四川、陜西等省接壤。u行政區劃 重慶市下轄40個行政區域（自治縣

2、、市），其中有15個區，4個縣級市、21個縣。u地域面積 重慶市幅員面積8.24萬平方公里，3000多萬人口。重慶是中國目前行政轄區最大、人口最多、管理行政單元最多的特大型城市。u“一圈”指“一小時經濟圈”，以重慶市主城區特大城市為中心，以一小時車程為半徑，涵蓋23個區縣，轄區面積近3萬平方公里，是重慶市的經濟主體和產業聚集區；u“兩翼”指渝東北三峽庫區和渝東南民族地區。渝東北地區包括原三峽庫區大部分，以萬州為中心，涵蓋11個區縣；渝東南地區主要是少數民族聚居區，以黔江為中心，涵蓋6個區縣。“一圈，兩翼”是重慶城市發展戰略重慶市宏觀環境研究整體規劃“北上、東移、西進”是重慶市城市發展方向u 根

3、據重慶復雜的地形地貌，主城區在發展方向上體現了極大的適配性，城市用地主要選擇在三個方向：相對平緩的北部地區、跨越中梁山的西部地區、跨越銅鑼山（南山山脈）的東部地區。向南由于受到地形和行政界限的制約，不是主要發展方向。u未來空間結構將呈現“，即主城區劃分為5個片區、16個組團和6個獨立功能區。重慶市宏觀環境研究主城規劃本案 水運：重慶朝天門碼頭是長江著名港口之一，可通達下游的宜昌、武漢、南京、上海等城市；鐵路：約有20對火車與全國各主要城市相通，全國有三條主要鐵路干線在這里交匯。航空：重慶江北機場是國內十大民用機場之一，并有直飛日本、韓國、泰國等國際航線。公路：重慶對外有8條高速公路，將建9個換

4、乘樞紐。重慶對外交通：為我國西南地區的水、陸、空交通樞紐 重慶市宏觀環境研究交通“一環五橫六縱七聯絡”的道路建設，串起主城各片區?！耙画h六線”的軌道建設，完善快速交通網絡，推動城市化進程。兩江將建大橋29座（含現有13座），打造“橋都”，提升各區域間溝通。重慶對內交通：將打造完善的城市立體交通網絡 重慶市宏觀環境研究交通一圈兩翼二環八射314戰略+保稅區+第三區使市場跨越能力不斷增加07年4月城鄉統籌314總體部署08年3月舊城改造兩江四岸保稅區第三區08年4月08年11月1.5萬億宜居森林平安健康暢通08年11月 09年7月5個重慶建設前瞻性經濟發展目標的制定，國家和地方政策利好的不斷出臺，

5、將是未來重慶大發展的契機和動力。重慶市宏觀環境研究經濟發展目標經濟結構 重慶2008年GDP超5000億，全國第七，直轄市最低，中西部最強；經濟總量僅相當于一個省會城市，布局功能還不足以支撐國家中心城市空間體系；經濟、工業化、城鎮化角度看，重慶由小城市拼接而成，除渝中區外，其他區相對獨立，仍是“小中心、弱腹地”狀態；2015年至2020年，將達到1.2萬億元，等于現香港GDP；產業結構 重慶產業結構主要以第二產業為主體，占48%；軍工產業為主體，科技含量不高，導致第二產業發展緩慢，產業結構失衡；第三產業以傳統行業為主，新興行業發展緩慢，總體結構層次偏；高附加值、高科技含量的第三產業是社會經濟所

6、將追隨的方向；人口結構 城鎮居民開始步入富裕行列，但是農村居民消費力依然薄弱；城市化水平不高，城市常住人口比例為51%，49%的人口為農村常住人口；重慶65歲以上老年人的比例已占到11.3%，已進入老齡化社會；10年后重慶的城市化率將達到70%，即2200多萬為城市人；1、重慶經濟發展潛力巨大 2、城市化進程后勁十足3、產業結構優化提速 重慶市宏觀環境研究宏觀經濟西部地區核心增長極、長江上游地區的經濟中心、城鄉統籌發展的直轄市第一章 宏觀環境研究 1、重慶市宏觀環境研究；2、南岸區宏觀環境研究；3、茶園新區區域環境研究；南岸區位于重慶市的長江南岸，依山傍水，全區幅員面積265平方公里，森林面積

7、44平方公里，轄7個街道、7個鎮。南岸區作為重慶主城區重要組成部分，定位為以城市為主的都市工業區、中央商務區、國際會展區、風景旅游區以及對外開放的“窗口”。南岸區是重慶的都市工業區、中央商務區、國際會展區、風景旅游區以及對外開放的“窗口”。茶園南坪南山山脈南岸區宏觀環境研究地區概況 南岸區作為重慶市核心主城區之一，正在加快建設“宜居南岸、暢通南岸、森林南岸、平安南岸、健康南岸”。面對多重的發展機遇，南岸區將發揮區域條件優越、基礎設施完備、工業基礎雄厚、勞動力資源豐富等優勢，加大投資力度，努力實現都市強區的目標。建設“五個南岸”，打造都市強區是南岸區的發展目標。南岸區宏觀環境研究發展目標南岸區核

8、心區域交通便捷，基礎設施完善。但南山山脈的阻礙了其城市化發展進程。已建成跨江大橋6座，渝黔高速公路橫貫全境、300多公里的城區與鎮際之間公路全部硬化。正在運營的長江索道，以及軌道交通3、4、6號線與東水門大橋的建設將構成重慶市最具特色的現代立體交通網。南岸區將建成重慶最具特色的現代立體交通網 南岸區宏觀環境研究交通主城各區GDP走勢（單位：億元）主城各區人均GDP走勢（單位：萬元）思源觀點 近5年來南岸區GDP總量與人均GDP增長勢頭強勁。2008年GDP總量比上年增長17.3%，高于全市3個百分點，是近5年來增幅最高的一年。人GDP平均增幅位于主城區第三位。經濟基礎的積累，外部發展環境的改善

9、，將促進南岸區經濟跨越式發展。南岸區宏觀環境研究宏觀經濟數據來源：重慶市統計年鑒第一產業第二產業第三產業重慶市南岸區重慶市南岸區重慶市南岸區200416.2%3.5%44.30%66.2%40%30.3%200515.1%2.7%41.%59.4%43.50%37.9%200612.3%2.2%43%58.6%45%39.2%200712.9%2.1%46%59.9%42%38%200811.3%1.5%47.74%67.1%40.96%31.4%思源觀點 1、南岸區產業結構與重慶市產業結構發展相類似，由于工業力量雄厚，使得第二產業占主導地位。為帶動經濟發展提供了上升空間。2、產業的升級換代，

10、將為拉動區域內需起到很好的促進作用。南岸區宏觀環境研究宏觀經濟數據來源：重慶市統計年鑒時間重慶市渝中區大渡口江北區沙坪壩區九龍坡南岸區北碚區渝北區巴南區2004279468.6325.763.5184.0992.2265.1366.281.8879.82005279869.7826.2365.0786.2494.6566.7667.3586.1683.272006280870.4226.5866.1387.6896.5167.9568.6589.8585.192007281671.0926.9667.3689.0897.9569.1570.0192.9187.112008283971.1627

11、.2268.6890.2199.5370.5771.9095.8089.54年均增速0.40.91.42.01.81.92.02.14.02.9思源觀點 南岸區人口增長率排名主城第四，表明對外區域人口有較大吸附力。南岸區宏觀環境研究宏觀經濟數據來源：重慶市統計年鑒恩格爾系數：指居民家庭食品消費支出金額在家庭消費總支出金額中所占的比例，一般隨居民家庭收入和生活水平的提高而下降。直轄十年來，南岸區城市居民家庭恩格爾系數由48.7下降到35，達到富裕標準。南岸區宏觀環境研究恩格爾系數1、南岸區是以城市為主的都市工業區、中央商務區、國際會展區、風景旅游區以及對外開放的“窗口”。是主城的重要組成部分。2

12、、南岸區區域地位突出、核心區域基礎設施完備，建設“五個南岸”是其近期發展目標。3、區域GDP總量與人均GDP增幅較大，人均GDP平均增幅位于主城第三，其經濟發展勢頭迅猛。4、區域人口增長相對較快，可以看出對外區域有較大吸引力。5、區域產業結構持續優化，工業占絕對主導地位，為發展第三產業，從而為帶動經濟發展創造較大的上升空間。6、區域城市居民生活水平已達到富裕，生活品質逐步提高。南岸區城市建設與經濟建設齊頭并進，人民生活品質逐步提高。南岸區宏觀環境研究結論第一章 宏觀環境研究 1、重慶市宏觀環境研究；2、南岸區宏觀環境研究；3、茶園新區區域環境研究；茶園新城區位于重慶市主城東部，隸屬于重慶南岸區

13、。該區緊鄰南山山脈，生態環境較好。規劃面積120平方公里，可建設面積74平方公里，人口50萬。茶園新區位于主城東部，生態環境良好。茶園新區區域環境研究地區概況茶園新區為重慶六大城市副中心之一，重點發展新型工業，現代物流、國際會展、都市旅游四大產業。與西部重點發展高新技術產業的西永園區形成齊頭并進的發展趨勢。茶園新區定位為重慶城市副中心，與西永形成東、西齊頭并進的發展趨勢茶園新區區域環境研究區域定位注：圖示藍色標注為新建城市副中心，黃色標注為現有城市副中心，其中CBD為重慶城市核心區域。茶園新區具備行政中心、產業中心、商業中心等功能，南岸區政府于今年10月起陸續遷入。茶園新區區域環境研究功能定位

14、在南岸區發展歷史上，由于南山山脈的阻隔，茶園新區發展受到制約，影響其城市化進程，是人們印象中的城鄉結合部。目前，從該區到南岸核心區域僅有一路交通動脈線通行。政府規劃3-5年內，陸續貫通東水門大橋-千廝門大橋南山隧道、輕軌6號線、朝天門大橋慈母山隧道，使得該區域能夠直接通達渝中區、江北區和渝北區，這將徹底拉近項目與主城的距離。區域城市感偏弱，未來3-5年交通規劃將拉近與主城距離。茶園新區南坪輕軌6號線南山山脈南山隧道茶園新區區域環境研究交通慈母山隧道 工業園區的建設以及政府的遷入，使得區域配套逐步完善。目前，學校、醫院、銀行等市政配套已經成型。而慶隆南山高爾夫、坡嶺頓小鎮、同景國際城等高檔居住社

15、區的建設使得該區域已形成一定的居住規模，帶動了部分商業的發展，但該區域仍缺乏大型商業配套。缺乏與城市副中心定位相符合的大型商業配套慶隆南山高爾夫坡嶺頓工業園區同景國際城長生橋鎮江南小區本案茶園新區區域環境研究配套 茶園新區規劃了茶園、長江、東港三大工業園區，占地面積工25平方公里。目前正在開發的為茶園、長江兩個工業園區。入駐100家企業，包括美的、TCL、雅戈爾、機電控股集團、長江電工廠等國內大型知名企業。預計2010年茶園新區工業產值將達到400億元，將會帶動茶園新城區的經濟急速發展，帶動勞動力就業迅速增長、帶動區域住房需求的加大，從而帶動新區的可持續發展。大規模工業園區的建設將吸引眾多企業

16、入駐，使得產業人口激增，帶來較大的購房需求。茶園工業園長江工業園區府本案茶園新區區域環境研究產業及住房需求1、茶園新區位于主城東部，生態環境良好。2、茶園新區是具備行政中心功能的重慶城市副中心，；3、歷史上，茶園新區區域城市感偏弱，未來3-5年交通規劃將拉近與主城距離。4、目前已形成一定的產業規模與居住規模，生活配套逐步完善，大型商業配套相對缺乏。5、工業園區的建設，產業的升級換代，使得產業人口激增，從而帶來較大的購房需求。城市副中心的打造、產業的升級換代都將帶來購房需求的增加。茶園新區宏觀環境研究結論第二章 房地產市場分析 1、重慶市房地產市場分析；2、南岸區房地產市場分析；3、競爭項目分析

17、；重慶市房地產市場分析固定資產投資 重慶房地產投資總額從2000年2008年逐年成倍增長，成為2008年重慶房地產業創造的稅費-土地出讓金、配套費、契稅等成為全市地方財政的重要收入來源；進入2008年后，為了抑制了房地產市場的過快發展，國家頒布了上調存款準備金率等相關宏觀調控政策，隨著房地產市場銷售情況萎靡，因此全年房地產投資額比例有明顯下降，但繼續發揮著國民經濟的支柱產業作用，這也充分說明重慶房地產市場朝著越來越規范的良性方向發展 房地產業已經成為重慶重要支柱產業，房地產已經成為政府財政的重要來源，對GDP貢獻率在3%以上數據來源：重慶市統計年鑒重慶市房地產市場分析開發情況施工面積及施工周期

18、逐年增長，近四年年均施工面積為9732萬，竣工面積為2273萬，年均銷售面積2668萬 2008年我市商品房施工面積11639.27萬平方米，同比增長10.0%，新開工面積3511.62萬平方米，同比下降1.3%。其中，住宅施工面積9166.21萬平方米，增長12.1%，住宅新開工面積2857.70萬平方米，下降1.6%；辦公樓施工面積232.18萬平方米，下降9.4%，辦公樓新開工22.33萬平方米，下降58.3%；商業營業用房施工面積1248.64萬平方米，下降4.0%，新開工325.37萬平方米，增長2.7%；其他商品房施工面積992.24萬平方米，增長17.8%，新開工303.22萬平

19、方米，增長7.6%。2008年全市商品房竣工面積2367.94萬平方米，同比增長5.1%，占全市施工面積比重20.3%。自2008年以來，竣工比重連續三年下降，施工周期有拉長的趨勢。施工面積及施工周期逐年增長，近四年年均施工面積為9732萬，竣工面積為2273萬，年均銷售面積2668萬數據來源：重慶市統計年鑒 作為市場主流區域，“三北一南”依舊占據2008年市場半壁江山，但是表現各具特色。南岸區憑借彈子石板塊興起及重點項目進入高峰期維持了上年水平；北部新區在2008年高層消化之后，市場主體已洋房、別墅等中高端產品為主，屬于結構性調整；沙坪壩區2008年銷售了279.2萬平方米，同比增長65%,

20、大學城將對沙區房地產起到一定的刺激作用；巴南區崛起，整年消化170.1萬平方米，主要依靠魚洞、花溪及李家沱三大板塊支撐，巴南屬于區域市場內部消化，缺乏后期發展動力；渝北與江北主要是以消化原有為主，缺乏新熱點；2002年-2008年重慶主城區成交情況統計圖2002年-2008年重慶主城區商品房成交面積走勢圖重慶市房地產市場分析成交統計“三北一南”是主城房地產主流區域，各區域板塊依靠各自特色發展，年平均消化1380萬，年增長13.6%數據來源：重慶市統計年鑒從價格走勢來看，從2002年到2008年都維持了價格持續上漲趨勢；2008全年維持了20%以上的價格增幅；從區域價格上，08年除巴南區在300

21、0元/平方米以下外，其余各區都突破此價格；其中高新、江北、南岸及渝中均突破4000元/平方米；北部新區由于主要供應為高端產品，價格突破5000元/平方米；產品為從開發成本上計算，重慶房地產價格處于較合理水平，屬于成本支撐型，由此可見價格下浮空間不大，從一定程度上說明了重慶房地產開發市場的健康性；2002年-2008年重慶主城區年成交價格對比圖2007年-2008年重慶主城各區域成交價格對比圖重慶市房地產市場分析價格統計1、商品房價格呈逐年遞增態勢，年增長速度保持15%左右；2、房地產價格屬于成本支撐型，市場整體呈健康發展態勢；數據來源：重慶市統計年鑒供應情況總結從供應總量來看，基本上保持平穩態

22、勢，波動不大；從供應結構來看，兩房三房戶型是市場主流，高層成為市場主導；從供應面積來看，90平方米以下占市場主導，60-80平方米所占比例最高；從供應區域來看，三北一南仍然是市場供應的主流區域；銷售情況總結從銷售價格上來看，年增長保持平穩，保持15%左右的增長幅度；從銷售總量上來看，近兩年需求在2000多萬方，保持年13%左右的增長幅度；從銷售區域來看，三北一南占市場銷售主體，但是其他區域也異軍突起；從銷售政策來看，國家連續降低利率，刺激了一定購買信心，促進了銷售；1、市場整體呈健康發展態勢；2、房價上漲有支撐；3、客戶消費需求強勁，房地產未來發展空間廣闊。重慶市房地產市場分析結論第二章 房地

23、產市場分析 1、重慶市房地產市場分析；2、南岸區房地產市場分析；3、競爭項目分析；2003-2008年主城各區商品房累計供銷情況思源觀點 南岸區累計預售面積與銷售面積均位居主城區第二位，表明南岸區房地產市場供需兩旺。區域累計批準預售面積（萬平方米）累計銷售面積（萬平方米）供銷比南岸區1362.851418.980.96巴南區537.58488.61.1九龍坡區1186.331238.080.96大渡口區279.24320.680.87江北區1055.341057.911渝北區1780.561535.961.16北部新區922.87854.391.08渝中區410.76586.9360.7沙坪壩

24、區803.48650.911.23北碚區184.99278.71南岸區房地產市場分析供需關系數據來源：重慶市統計局資料，思源研究院整理區 域2005年2005年價格排序 2006年2006年價格排序2007年2007年價格排序2008年2008年價格排序 九龍坡區18699260243045637595大渡口區23386234292756832588沙坪壩區26744257953265537446南岸區26475276533436441274巴南區173910195610248710292510江北區27473253663591345412渝北區21877252672925737387北部新區

25、37191371814161149951渝中區31282292523761244313北碚區20598239682540931159思源觀點 從價格上分析，南岸區住宅的成交均價處于主城中游水平。在保持年平均增幅16.3%的同時仍保持著0.96的供銷比?？梢钥闯?，南岸區住宅成交均價將持續上漲。2005-2008年主城各區住宅建面均價（元/平米）南岸區房地產市場分析價格走勢數據來源：重慶市統計局資料，思源研究院整理思源觀點 從上表可以看出，南岸區房地產消費主力為區域內客戶；除了江北區外，南岸區是吸附外區域購房者最強的區域。選擇置業區域構成江北區41%本區居民；9%渝北和北部新區；25%西部區域居民

26、；25%南部區域居民南岸區62%本地居民；15%“三北”區居民；13%渝中區；10%巴南區；沙坪壩區74%本地居民；其他區域居民分散且量小渝北區67%本地居民；22%江北區居民；10%沙坪壩區居民；渝中區67%本地居民；少量各區域居民；北部新區18%本地居民；巴南區80%本地居民；九龍坡區84%本地居民；大渡口區90%本地居民；南岸區房地產市場分析客戶消費導向注：“三北區域”含江北區、渝北區、北部新區，“西部區域”含沙坪壩區、九龍坡區、大渡口區，“南部區域”含南岸區、巴南區數據來源：2009重慶秋交會客戶調研1、南岸區房地產市場供需兩旺，供需比0.96，呈供不應求態勢，市場需求較大。2、南岸區

27、住宅均價平均增幅16.3%，結合供銷關系可看出，其價格將持續上漲。3、南岸區房地產消費客群是以區域內置換型需求為主，對外區域有較強吸引力。南岸區房地產市場存在較大的剛性需求與價格上漲空間，本項目應重點從解決區域內置換型需求著手。南岸區房地產市場分析結論第二章 房地產市場分析 1、重慶市房地產市場分析；2、南岸區房地產市場分析；3、競爭項目分析；競爭項目分析競爭區域劃分 根據市場經驗判斷，本項目別墅產品面臨全市競爭，而洋房產品主要面臨區域內競爭。故我們將競爭區域劃分為中高端產品相對集中，且與本區域距離路程較近的三北區域以及項目本體區域南岸區南岸區三北區域三北區域與南岸區為本項目競爭區域交通動線依

28、據本項目開盤時間、產品形態、區域特征，我們從劃定的競爭區域中挑選出8個已知項目。即同景國際城、銀翔翡翠谷、中鐵山水天下、慶隆南山高爾夫、坡嶺頓小鎮、海昌加勒比、萬科渝園、首金美利山。由于南岸區洋房項目多集中在茶園新區，故本案洋房競爭項目以本案周邊項目為主。本案共篩選了8個具有市場指導意義的競爭項目中鐵山水天下同景國際城銀翔翡翠谷慶隆南山高爾夫坡嶺頓小鎮萬科渝園首金美利山本案競爭項目分析競爭項目篩選海昌加勒比項目名稱建筑風格景觀項目總體量已推出產品及體量主力面積區間銷售均價銷售率月均去化套數后續產品及體量未來2年預計推出體量慶隆南山高爾夫意大利高爾夫110萬方別墅：24.14萬方小高層：2.64

29、萬方獨棟：365-460聯排：214-231 聯排：8000獨棟：12000別墅：85%小高層：100%別墅：21洋房、別墅共83.22萬方18萬方坡嶺頓小鎮南加州湖景18萬方獨棟：約15萬方獨棟：260-460獨棟：12000獨棟：75%別墅：11獨棟別墅約3萬方3萬方同景國際城現代人工205萬方洋房：18萬方小高層：2萬方聯排：3.3萬方洋房：81-187聯排：160-210洋房：5500聯排：8500洋房：75%小高層：100%聯排：90%洋房：40別墅：13洋房、高層共181.7萬方25萬方中鐵山水天下現代人工10萬方洋房：4萬方洋房：82-183洋房：5100洋房：85%洋房：24洋

30、房、小高層共6萬方6萬方銀翔翡翠谷托斯卡納人工50萬方洋房：100-170洋房、高層共50萬方20萬方海昌加勒比地中海人工28萬方洋房：6.8萬方洋房：68-109洋房：5600洋房：100%洋房：37套洋房、別墅共21.2萬方10萬方萬科渝園中式人工13萬方合院、聯排：6萬方聯排：150-180聯排：9500聯排：94%別墅：12合院、聯排約7萬方7萬方首金美利山北美湖景47萬方聯排：6萬方聯排：310-371聯排：10700聯排：95%別墅：43聯排別墅、洋房、高層約41萬方15萬方競爭項目分析競爭項目概況1、競爭項目中洋房產品平均去化套數為34套/月，別墅產品平均去化套數為20套/月。2

31、、競爭項目建筑風格多為歐美和現代風格。4、競爭項目洋房平均單價約為5300元/，聯排別墅平均單價區間為8000-10700元/。5、競爭項目未來2年預計推出體量約為104萬方，其中別墅和洋房產品約為75萬方。市場競爭激烈。3、競爭項目景觀多為人工打造，自然景觀資源相對缺乏。競爭項目分析競爭項目分析第三章 項目客群研判 1、競品客群研究；2、潛在客群研究；3、客群特征總結；4、客群定位；競品客群研究潛在客群研判目標客群特征從兩個角度為目標客群特征定位微觀的角度競品客群宏觀的角度潛在客群項目客群研判的方法及思路競品客群研究潛在客群研究競品客群研究 以下結論均來自思源經紀2009年11月茶園新區高端

32、客群專項調研 所選樓盤涵蓋前一章所提及的該區域所有競品項目?？腿褐饕宰≡谀习?、工作在南岸的人群為主；部分區域客戶來自巴南、江北、渝中。南岸區域內客戶在茶園物業購買中占據絕對主力?？蛻艟幼^域統計客戶工作區域統計 從目前的學歷層次上看，這類客群的文化層次相相對較高，以本科類學歷為主，占52%，此外碩士類學歷也占了近18%。高中及以下學歷僅占18%?？腿菏芙逃潭绕毡檩^高，總體文化修養深。核心中年群體（36-45歲）構成茶園高端物業銷售主力。年齡上以36-45歲的穩定中年購房者主體，茶園高端樓盤客戶呈現十分明顯的核心中年購房特征，年輕購房者及老年購房者在此消費行為較少。主力客群為“公務員”、“私

33、營企業主”等傳統高收入者?！肮珓諉T”與“私營企業主”構成南岸區高端主力客群。在茶園選擇的建筑形態2.5%2.5%5.0%5.0%15.0%87.5%0.0%25.0%50.0%75.0%100.0%高層18獨立別墅疊拼別墅聯排別墅小高層花園洋房客戶在茶園的購買意向主要傾向于花園洋房，而非別墅。高達近九成的已購房者表示愿意購買茶園的洋房潛在客群研究競品客群研究潛在客群研究隧道開通，是否考慮在茶園購房147.18.98.96332.139.948.76131.138.687.32010.212.7100.015880.6100.03819.4196100.0考慮可能會不一定視情況而定不考慮Tota

34、lValidSystemMissingTotalFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent慈母山隧道的開通將減弱茶園板塊的交通抗性，七成客戶并不抵觸茶園。僅有一成的客戶堅決表示不認同茶園，大部分購房買認同茶園。最具發展潛力第二具發展潛力第三具發展潛力北部新區73.3%茶園新區49.9%西永虎溪大學城57.1%茶園新區14.2%西永虎溪大學城30.2%茶園新區36.0%西永虎溪大學城12.5%北部新區20.0%北部新區7.0%南岸區客戶對茶園新區認同度茶園客戶對茶園新區的認同度最具發展潛力的第二具發展潛力的第三具發展潛力的北部新區52.5%茶園新

35、區45.0%西永虎溪大學城72.5%茶園新區37.5%北部新區37.5%茶園新區17.5%西永虎溪大學城10.0%西永虎溪大學城17.5%北部新區10.0%南岸區及茶園新區客戶對茶園新城的認同感都較強，認為茶園具有發展潛力。無論是南岸區還是茶園的客戶，大多客戶都是認同茶園新城的。在他們心目中，茶園是今次于如今炙手可熱的北部新區的重點板塊。茶園的發展方向：茶園將是一個規模較大的工業園區。發展潛力：茶園的發展潛力受到政府的大力支持；適合修建物業：根據目前的交通配套、生活配套以及生態環境情況看，茶園更適合洋房及別墅等建筑形態。茶園房價水平：同等品質物業相對主城一般位置，便宜300-500元/平方米左

36、右。茶園優勢：茶園的優勢在于交通好、生態環境好?！安鑸@有好房子，但都沒有特別讓我心動的產品。大同小異。”王先生 公務員年收入10-12萬楊女士私營業主年收入20-30萬茶園的發展方向：整體感覺茶園目前工業企業較多，但未來肯定往行政中心發展。發展潛力：和北部新區相比有較大差距，但潛力很大。適合修建物業：感覺上修建中高檔物業較為合適。多層、花園洋房等。茶園房價水平：較主城區低10左右。茶園優勢：茶園的優勢在于生態環境好，為新興開發區，好規劃?！拔液芟朐谀习顿I洋房，可是看來看去選擇面很小。應該再多一些就好了?！辈鑸@的樓盤都挺好的，但與外區域的項目大同小異，沒有特別讓人心動的地方。茶園的發展方向：將是

37、重慶最具影響力的工業新城之一。發展潛力：茶園為南岸區府的工作重點，發展潛力大。適合修建物業：更適合修建中高檔物業。茶園房價水平：相信其上漲空間非常大。茶園優勢：茶園的優勢在于交通好、生態環境好、整體規劃好還有區府的重點支持。”我不太喜歡過分張揚的小區，有內斂、有品位感的物業比較合我心意?！巴跸壬?公務員年收入10-20萬陳先生大學教師年收入15-20萬茶園的發展方向：將是重慶最具影響力的工業新城之一。發展潛力：發展潛力非常大。適合修建物業：茶園更適合洋房及別墅等建筑形態，茶園房價水平：相比主城區位置，茶園房價還有較大的差距。茶園優勢：交通好、生態環境好、整體規劃好，發展前景廣闊?！爆F在的高端樓

38、盤差不多一個樣兒。好的東西都有。也不錯。可要是如果能錦上添花出現一些更好的元素，是不是更好呢？”接受主流產品，但希望在此基礎上能有更好改進。通過以上對“競品客群”及“潛在客群”兩方面的研究，現在可以為【領秀城】的目標客戶進行研判，我們將從以下兩方面總結：1、特征總結2、定位總結客群特征總結1、客群主要以住在南岸、工作在南岸的人群為主，部分區域客戶來自周邊的巴南、渝中和江北。2、客群受教育程度普遍較高；3、他們是一群核心中年購房群體（36-45歲）；4、職業主要為公務員及私營企業主；5、基本都很認同茶園新區，對茶園的高端住宅感興趣；6、對產品的要求高，希望能盡善盡美；1、他們對生活的品味要求較高，要體現個人的審美情趣、價值觀點；2、作為城市新興高收入群體，經濟基礎穩定，對高端物業有較強購買能力；3、因工作或性格原因，作風內斂，行事低調；4、對待事物的態度是“錦上添花”、“精益求精”，要求完美?？腿憾ㄎ桓兄x參閱！更多溝通